Supplément : Association AVEC n°639 18/05/2012 La transmission ...

Rencontres Chiffres & Droit
Si ce statut ne pose souvent pas de
difficulté, notamment lorsque nous
sommes en présence d’une société
inscrite au Registre du Commerce et
des Sociétés, elle peut l’être justement
pour certaines activités de l’article L.
145-2 du Code de commerce.
Il convient de vérifier que nous
sommes bien dans une situation
conforme à ce statut pour que, lors
de la cession, il n’y ait pas de difficulté,
notamment avec le bailleur qui
pourrait le remettre en cause.
A l’inverse si, sans que cela ait été
suffisamment bien formalisé, ce statut
était applicable, il conviendrait
de l’officialiser par la signature d’un
bail en bonne et due forme (et à jour).
A défaut, cette revendication du statut
des baux commerciaux pourrait
être l’objet d’une procédure.
Le second point que tout le monde
pense connaître est la durée du bail.
L’article L. 145-4 du Code de commerce
rappelle que :
«La durée d’un contrat de location ne
peut être inférieure à neuf ans.»
Il faut savoir, bien entendu, que si ce
délai a été dépassé sans que quoi que
ce soit ait été fait, le bail continue de
vivre.
Il est là dans le cadre d’une tacite
reconduction.
Il n’a, en aucun cas, été renouvelé
pour une nouvelle période équivale
nte.
Il est renouvelé pour une période
indéterminée qui peut être remise en
cause à tout moment, en respectant
uniquement les délais de préavis.
Il est fondamental d’avoir régularisé
une telle situation.
La tacite reconduction est, pour le
preneur, une situation à éviter à tout
prix.
En effet, cela crée une insécurité
juridique puisque le bailleur peut
remettre en cause le bail à tout
moment, mais aussi une insécurité
économique car le montant du loyer
est susceptible, là aussi, d’être remis
en cause très facilement, sachant
que les deux critères de modification
d’un loyer commercial prévus
par les articles L. 145-33 et L. 145-40
du Code de commerce, c'est-à-dire
essentiellement les facteurs locaux
de commercialité et les prix couramment
pratiqués dans le voisinage,
sont réduits uniquement aux prix du
voisinage lorsque le bail, par tacite
reconduction, a dépassé 12 ans.
Cette insécurité juridique doit absolument
être réglée par la signature
d’un nouveau document ou par les
notifications qui doivent être faites
pour demander le renouvellement
du bail.
A l’inverse, il est d’ailleurs extrêmement
dangereux d’acquérir par
exemple un fonds de commerce ou
une société commerciale lorsque le
bail s’avère être en tacite reconduction.
Il est toujours possible d’anticiper
le renouvellement, dans la perspective
d’une transmission proche, pour
pouvoir repartir sur un nouveau bail
de 9 ans qui permettra de valoriser
beaucoup plus l’entreprise.
Lors de la cession, le bailleur peut,
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outre demander une modification
très importante du montant du loyer
du fait de la durée du bail, aussi
remettre en cause celui-ci, notamment
lorsqu’il s’avère que l’activité
n’est pas conforme au bail.
Le fait qu’il y ait pu avoir une tolérance
du bailleur ne lui interdirait
pas, le jour de la cession, dans le but
d’une augmentation du prix du loyer,
de faire constater que l’activité n’a
absolument aucun lien avec l’activité
d’origine sans pour autant que le bail
ait été changé.
Ce problème n’est pas anecdotique
et existe malheureusement dans le
cadre de baux anciens.
En revanche, un point très positif
qu’il est bon de rappeler : la déspécialisation
en cas de départ à la retraite.
Il est important de rappeler que,
lorsqu’on a un bail qui n’est pas
tout commerce, la déspécialisation
est théoriquement due que lorsqu’il
s’agit d’une évolution de l’activité de
l’entreprise.
En cas de départ à la retraite, elle est
de droit.
Cela offre donc des possibilités de
cession beaucoup plus intéressantes
(article L. 145-51 du Code de commerce).
Il faut, malgré tout, respecter un certain
formalisme à l’égard du bailleur
et des créanciers du fonds de commerce
qui ont un droit éventuellement
de préempter.
b) La seconde hypothèse est celle
où le même entrepreneur ou
groupe d’entrepreneurs se trouve
à la fois du côté du preneur et du
côté du bailleur.
Là aussi, il faut mettre de l’ordre dans
ses affaires.
C’est, en revanche, beaucoup plus
simple.
Il faut vérifier si le bail est suffisamment
précis et complet.
Il faut être ici très précis sur les
charges (travaux, charges de copropriété,
taxes, etc…) qui seront assumées
par l’un ou par l’autre.
En effet, les arrangements que l’on
pouvait avoir avec soi-même pour des
raisons de trésorerie ou de comptabilité
ne seront plus possibles.
Il faut aussi être précis sur les conditions
dans lesquelles les locaux pourront
ou non être modifiés, les autorisations,
etc…
Il faut aussi prévoir très clairement
les conditions d’un agrément, s’il
n’existait pas, en cas de cession du
bail.
Enfin et surtout, il faut vérifier si le
loyer que l’on s’était octroyé à soimême
est conforme à la réalité du
marché.
Il faut rappeler (et d’ailleurs ce
problème peut se poser en cas de
contrôle fiscal indépendant d’une
transmission) que l’administration
L
LES CONTRATS DE TRAVAIL
orsqu’un acquéreur d’une
entreprise d’une certaine
taille, en tout cas avec un certain
nombre de salariés, va s’y
intéresser, un des premiers points
qu’il va demander à ses Conseils
d’étudier est la situation sociale de
l’entreprise.
Combien de salariés, leur statut,
leur ancienneté avec les risques de
retraite et d’indemnités à la retraite,
etc…
Très souvent, on découvre à cette
occasion, ce qui met le vendeur dans
une position de faiblesse, que beaucoup
de contrats ne sont pas formalisés,
ce qui peut poser des difficultés
quant aux heures supplémentaires
et aux horaires de travail mais aussi
quant au fait qu’il n’y a pas de clause
de non-concurrence, etc…
Il est clair que l’on ne peut pas là,
juste avant la transmission, au risque
uid de la valeur des marques,
dessins, modèles, droits d’auteur
et noms de domaines ?
Il convient de vérifier que l’entreprise
a bien les contrats de licences
en règle.
Il convient de vérifier également les
taux de redevances.
Il est important de vérifier que les
droits de propriété intellectuelle
fiscale peut toujours estimer que
le loyer que paie la S.A.R.L. est trop
élevé par rapport à la valeur locative
et qu’elle ne peut donc déduire que le
montant de la valeur locative réelle, le
surplus redevenant du bénéfice avec
la fiscalité afférente.
A l’inverse, le bailleur (à travers sa
S.C.I.) peut se voir redresser sur un
loyer estimé trop faible.
c) La dernière hypothèse est celle
où la société commerciale est propriétaire
à la fois du fonds et des
murs.
Si le but n’est pas de céder les deux
ensemble, il faut, préalablement à
la transmission de l’entreprise, faire
sortir par un acte notarié les murs de
la société.
Cela va générer une plus-value qu’il
faut chiffrer.
Cela nécessite la mise en place d’un
bail structuré et adapté.
Si l’on doit, dans le mouvement,
transmettre l’entreprise à un tiers, il
convient que ce nouveau bail commercial
soit établi avant le début des
négociations.
A défaut, il intègrera les négociations
et offrira donc beaucoup moins de
souplesse à l’entreprise.
Cela nécessite aussi à cette occasion
qu’un certain nombre d’éléments de
conformité, notamment aux règles
d’urbanisme, soient vérifiés.
d’un conflit social majeur, modifier
tous les contrats de travail.
En revanche, cela peut être aussi
l’occasion, dans le cadre de nouvelles
embauches, d’être beaucoup
plus vigilant, de vérifier si on a ou
non cotisé ou s’il est encore possible
de cotiser pour des assurances
couvrant des indemnités de départ
à la retraite de salariés anciens qui
risquent de partir à la retraite en
même temps que le chef d’entreprise,
etc…
Si l’entreprise devait avoir un règlement
intérieur (qui est une obligation
pour l’entreprise de plus de
20 salariés) et qu’elle n'en a pas, il
faut l’établir mais surtout le faire
en respectant les conditions pour
l’adoption d’un règlement intérieur,
notamment avec présentation aux
délégués du personnel pour avis et
autorisation de l’inspection du travail.
LES DROITS LIES
A LA PROPRIETE INTELLECTUELLE
Q
ont bien été déposés sur le territoire
concerné.
En effet, il ne sert à rien de disposer
de droits très protégés sur la France
si la plus grande partie de l’activité
de l’entreprise, au fil des temps, est
exercée à l’étranger.
Il faut aussi envisager le cas très particulier
des noms de domaines sur
Internet.
l Vendredi 18 mai 2012 l Tribune Bulletin Côte d’Azur l 28 l