Supplément : Association AVEC n°639 18/05/2012 La transmission ...
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Rencontres Chiffres & Droit<br />
Si ce statut ne pose souvent pas de<br />
difficulté, notamment lorsque nous<br />
sommes en présence d’une société<br />
inscrite au Registre du Commerce et<br />
des Sociétés, elle peut l’être justement<br />
pour certaines activités de l’article L.<br />
145-2 du Code de commerce.<br />
Il convient de vérifier que nous<br />
sommes bien dans une situation<br />
conforme à ce statut pour que, lors<br />
de la cession, il n’y ait pas de difficulté,<br />
notamment avec le bailleur qui<br />
pourrait le remettre en cause.<br />
A l’inverse si, sans que cela ait été<br />
suffisamment bien formalisé, ce statut<br />
était applicable, il conviendrait<br />
de l’officialiser par la signature d’un<br />
bail en bonne et due forme (et à jour).<br />
A défaut, cette revendication du statut<br />
des baux commerciaux pourrait<br />
être l’objet d’une procédure.<br />
Le second point que tout le monde<br />
pense connaître est la durée du bail.<br />
L’article L. 145-4 du Code de commerce<br />
rappelle que :<br />
«<strong>La</strong> durée d’un contrat de location ne<br />
peut être inférieure à neuf ans.»<br />
Il faut savoir, bien entendu, que si ce<br />
délai a été dépassé sans que quoi que<br />
ce soit ait été fait, le bail continue de<br />
vivre.<br />
Il est là dans le cadre d’une tacite<br />
reconduction.<br />
Il n’a, en aucun cas, été renouvelé<br />
pour une nouvelle période équivale<br />
nte.<br />
Il est renouvelé pour une période<br />
indéterminée qui peut être remise en<br />
cause à tout moment, en respectant<br />
uniquement les délais de préavis.<br />
Il est fondamental d’avoir régularisé<br />
une telle situation.<br />
<strong>La</strong> tacite reconduction est, pour le<br />
preneur, une situation à éviter à tout<br />
prix.<br />
En effet, cela crée une insécurité<br />
juridique puisque le bailleur peut<br />
remettre en cause le bail à tout<br />
moment, mais aussi une insécurité<br />
économique car le montant du loyer<br />
est susceptible, là aussi, d’être remis<br />
en cause très facilement, sachant<br />
que les deux critères de modification<br />
d’un loyer commercial prévus<br />
par les articles L. 145-33 et L. 145-40<br />
du Code de commerce, c'est-à-dire<br />
essentiellement les facteurs locaux<br />
de commercialité et les prix couramment<br />
pratiqués dans le voisinage,<br />
sont réduits uniquement aux prix du<br />
voisinage lorsque le bail, par tacite<br />
reconduction, a dépassé 12 ans.<br />
Cette insécurité juridique doit absolument<br />
être réglée par la signature<br />
d’un nouveau document ou par les<br />
notifications qui doivent être faites<br />
pour demander le renouvellement<br />
du bail.<br />
A l’inverse, il est d’ailleurs extrêmement<br />
dangereux d’acquérir par<br />
exemple un fonds de commerce ou<br />
une société commerciale lorsque le<br />
bail s’avère être en tacite reconduction.<br />
Il est toujours possible d’anticiper<br />
le renouvellement, dans la perspective<br />
d’une <strong>transmission</strong> proche, pour<br />
pouvoir repartir sur un nouveau bail<br />
de 9 ans qui permettra de valoriser<br />
beaucoup plus l’entreprise.<br />
Lors de la cession, le bailleur peut,<br />
© dalaprod - fotolia.com<br />
outre demander une modification<br />
très importante du montant du loyer<br />
du fait de la durée du bail, aussi<br />
remettre en cause celui-ci, notamment<br />
lorsqu’il s’avère que l’activité<br />
n’est pas conforme au bail.<br />
Le fait qu’il y ait pu avoir une tolérance<br />
du bailleur ne lui interdirait<br />
pas, le jour de la cession, dans le but<br />
d’une augmentation du prix du loyer,<br />
de faire constater que l’activité n’a<br />
absolument aucun lien avec l’activité<br />
d’origine sans pour autant que le bail<br />
ait été changé.<br />
Ce problème n’est pas anecdotique<br />
et existe malheureusement dans le<br />
cadre de baux anciens.<br />
En revanche, un point très positif<br />
qu’il est bon de rappeler : la déspécialisation<br />
en cas de départ à la retraite.<br />
Il est important de rappeler que,<br />
lorsqu’on a un bail qui n’est pas<br />
tout commerce, la déspécialisation<br />
est théoriquement due que lorsqu’il<br />
s’agit d’une évolution de l’activité de<br />
l’entreprise.<br />
En cas de départ à la retraite, elle est<br />
de droit.<br />
Cela offre donc des possibilités de<br />
cession beaucoup plus intéressantes<br />
(article L. 145-51 du Code de commerce).<br />
Il faut, malgré tout, respecter un certain<br />
formalisme à l’égard du bailleur<br />
et des créanciers du fonds de commerce<br />
qui ont un droit éventuellement<br />
de préempter.<br />
b) <strong>La</strong> seconde hypothèse est celle<br />
où le même entrepreneur ou<br />
groupe d’entrepreneurs se trouve<br />
à la fois du côté du preneur et du<br />
côté du bailleur.<br />
Là aussi, il faut mettre de l’ordre dans<br />
ses affaires.<br />
C’est, en revanche, beaucoup plus<br />
simple.<br />
Il faut vérifier si le bail est suffisamment<br />
précis et complet.<br />
Il faut être ici très précis sur les<br />
charges (travaux, charges de copropriété,<br />
taxes, etc…) qui seront assumées<br />
par l’un ou par l’autre.<br />
En effet, les arrangements que l’on<br />
pouvait avoir avec soi-même pour des<br />
raisons de trésorerie ou de comptabilité<br />
ne seront plus possibles.<br />
Il faut aussi être précis sur les conditions<br />
dans lesquelles les locaux pourront<br />
ou non être modifiés, les autorisations,<br />
etc…<br />
Il faut aussi prévoir très clairement<br />
les conditions d’un agrément, s’il<br />
n’existait pas, en cas de cession du<br />
bail.<br />
Enfin et surtout, il faut vérifier si le<br />
loyer que l’on s’était octroyé à soimême<br />
est conforme à la réalité du<br />
marché.<br />
Il faut rappeler (et d’ailleurs ce<br />
problème peut se poser en cas de<br />
contrôle fiscal indépendant d’une<br />
<strong>transmission</strong>) que l’administration<br />
L<br />
LES CONTRATS DE TRAVAIL<br />
orsqu’un acquéreur d’une<br />
entreprise d’une certaine<br />
taille, en tout cas avec un certain<br />
nombre de salariés, va s’y<br />
intéresser, un des premiers points<br />
qu’il va demander à ses Conseils<br />
d’étudier est la situation sociale de<br />
l’entreprise.<br />
Combien de salariés, leur statut,<br />
leur ancienneté avec les risques de<br />
retraite et d’indemnités à la retraite,<br />
etc…<br />
Très souvent, on découvre à cette<br />
occasion, ce qui met le vendeur dans<br />
une position de faiblesse, que beaucoup<br />
de contrats ne sont pas formalisés,<br />
ce qui peut poser des difficultés<br />
quant aux heures supplémentaires<br />
et aux horaires de travail mais aussi<br />
quant au fait qu’il n’y a pas de clause<br />
de non-concurrence, etc…<br />
Il est clair que l’on ne peut pas là,<br />
juste avant la <strong>transmission</strong>, au risque<br />
uid de la valeur des marques,<br />
dessins, modèles, droits d’auteur<br />
et noms de domaines ?<br />
Il convient de vérifier que l’entreprise<br />
a bien les contrats de licences<br />
en règle.<br />
Il convient de vérifier également les<br />
taux de redevances.<br />
Il est important de vérifier que les<br />
droits de propriété intellectuelle<br />
fiscale peut toujours estimer que<br />
le loyer que paie la S.A.R.L. est trop<br />
élevé par rapport à la valeur locative<br />
et qu’elle ne peut donc déduire que le<br />
montant de la valeur locative réelle, le<br />
surplus redevenant du bénéfice avec<br />
la fiscalité afférente.<br />
A l’inverse, le bailleur (à travers sa<br />
S.C.I.) peut se voir redresser sur un<br />
loyer estimé trop faible.<br />
c) <strong>La</strong> dernière hypothèse est celle<br />
où la société commerciale est propriétaire<br />
à la fois du fonds et des<br />
murs.<br />
Si le but n’est pas de céder les deux<br />
ensemble, il faut, préalablement à<br />
la <strong>transmission</strong> de l’entreprise, faire<br />
sortir par un acte notarié les murs de<br />
la société.<br />
Cela va générer une plus-value qu’il<br />
faut chiffrer.<br />
Cela nécessite la mise en place d’un<br />
bail structuré et adapté.<br />
Si l’on doit, dans le mouvement,<br />
transmettre l’entreprise à un tiers, il<br />
convient que ce nouveau bail commercial<br />
soit établi avant le début des<br />
négociations.<br />
A défaut, il intègrera les négociations<br />
et offrira donc beaucoup moins de<br />
souplesse à l’entreprise.<br />
Cela nécessite aussi à cette occasion<br />
qu’un certain nombre d’éléments de<br />
conformité, notamment aux règles<br />
d’urbanisme, soient vérifiés.<br />
d’un conflit social majeur, modifier<br />
tous les contrats de travail.<br />
En revanche, cela peut être aussi<br />
l’occasion, dans le cadre de nouvelles<br />
embauches, d’être beaucoup<br />
plus vigilant, de vérifier si on a ou<br />
non cotisé ou s’il est encore possible<br />
de cotiser pour des assurances<br />
couvrant des indemnités de départ<br />
à la retraite de salariés anciens qui<br />
risquent de partir à la retraite en<br />
même temps que le chef d’entreprise,<br />
etc…<br />
Si l’entreprise devait avoir un règlement<br />
intérieur (qui est une obligation<br />
pour l’entreprise de plus de<br />
20 salariés) et qu’elle n'en a pas, il<br />
faut l’établir mais surtout le faire<br />
en respectant les conditions pour<br />
l’adoption d’un règlement intérieur,<br />
notamment avec présentation aux<br />
délégués du personnel pour avis et<br />
autorisation de l’inspection du travail.<br />
LES DROITS LIES<br />
A LA PROPRIETE INTELLECTUELLE<br />
Q<br />
ont bien été déposés sur le territoire<br />
concerné.<br />
En effet, il ne sert à rien de disposer<br />
de droits très protégés sur la France<br />
si la plus grande partie de l’activité<br />
de l’entreprise, au fil des temps, est<br />
exercée à l’étranger.<br />
Il faut aussi envisager le cas très particulier<br />
des noms de domaines sur<br />
Internet.<br />
l Vendredi <strong>18</strong> mai <strong>2012</strong> l Tribune Bulletin Côte d’Azur l 28 l