Les Échos du Logement

Doctrine
Les Échos du Logement
Numéro 5
5 numéros par an / 2006
Avi Friedman présente
la maison abordable p. 37
INTERVIEW p. 40
LE SECTEUR DU LOGEMENT
À L’ÉPREUVE DES RÉGLEMENTATIONS
ANTI-DISCRIMINATION
par Nicolas BERNARD, Professeur aux Facultés universitaires Saint-Louis
INTRODUCTION
epuis 1981 et l’entrée en vigueur de la
loi dite « Moureaux », la Belgique connaît
D un régime pénal qui sanctionne les
discriminations reposant sur un critère racial. Ce
système a enregistré il y a peu une extension
très notable de son champ d’application par
l’effet de la loi du 25 février 2003. Fondatrice,
cette dernière législation en fait intègre en droit
interne deux directives européennes adoptées en
2000 et imposant aux États membres de prendre
LA LOI BREYNE A 35 ANS p. 45
les mesures requises pour combattre plus efficacement
encore toute forme de comportement
discriminatoire. Si l’État fédéral a ainsi accompli
sa part du devoir concernant le logement
privé, qui est de son ressort vu la prédominance
des aspects liés au contrat de bail, les Régions,
elles, restent en défaut de transposition, ce qui
fait que le secteur du logement social (qui relève
de la compétence régionale exclusive) échappe
encore, pour l’heure, à un certain nombre de
normes anti-discrimination.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 1

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Doctrine / discrimination
INTRODUCTION
I. LE CONTEXTE RÉGLEMENTAIRE
1. L’arrière-plan européen
2. La législation belge
a) les insuffisances de la loi du 30 juillet 1981
b) la loi du 25 février 2003
c) comparaison succincte avec le prescrit européen
d) absence de réglementation spécifique à la matière du logement
e) la réglementation belge à l’aube d’un grand changement
II. QUESTIONS SPÉCIFIQUES AU LOGEMENT PRIVÉ
1. Réalité empirique et statistique du phénomène
2. Le cas particulier de la vente d’un bien
3. Les principes de droit relatifs à la liberté contractuelle
4. Les discriminations sous le régime de la loi du 30 juillet 1981
5. Comment prouver une discrimination dans le cadre de la loi du 25 février
2003 ?
a) la répartition de la charge de la preuve
b) légitimité des tests de situation
6. Vertus et impuissances de l’action en cessation mise en place par la loi
du 25 février 2003
a) ce qu’est — et ce que n’est pas — l’action en cessation
b) suffisamment dissuasive, l’action en cessation ?
c) quelle action en cessation pour un acte discriminatoire déjà entièrement
consommé (et souvent irréversible) ?
7. L’intervention éventuelle d’un agent immobilier
III. QUESTIONS SPÉCIFIQUES AU LOGEMENT SOCIAL
1. Le secteur du logement social est-il tenu par les réglementations antidiscrimination
?
2. Des pratiques discriminatoires plus ardues à rapporter dans le
secteur public du logement que dans le parc privé
3. Une tendance actuelle à la déségrégation ?
4. Légalité d’une pratique «déségrégatoire» au regard des réglementations
anti-discrimination
a) éléments juridiques tendant à valider la tendance à la
déségrégation
b) éléments juridiques tendant à condamner la tendance à la
déségrégation
CONCLUSION
(1) Voy. notamment O. DE SCHUTTER et N.
BOCCADORO, « Le droit au logement dans
l’Union européenne », Le logement dans sa
multidimensionnalité : une grande cause
régionale, sous la direction de N. Bernard et
Ch. Mertens, Namur, Ministère de la Région
wallonne, collection Études et documents,
2005, p. 270 et s.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
(2) Cf. entre autres C. SÄGESSER, « La loi
anti-discrimination », C.H. CRISP, n°1887-
1888, 2005, S. VAN DROOGHENBROECK,
« La non-discrimination dans les rapports
entre particuliers : de nouvelles données »,
L’égalité : nouvelle(s) clé(s) du droit, sous la
direction de M. Pâques et J.-C. Scholsem,
Bruxelles, Larcier, 2004, p. 75 et s., O. DE
SCHUTTER, « La loi belge tendant à lutter
contre la discrimination », J.T., 2003, p. 845
et s. ainsi que S. VAN DROOGHENBROECK,
« La loi du 25 février 2003 tendant à lutter
contre la discrimination : les défis d’une
“horizontalisation” des droits de l’homme »,
A.P.T., 2003, p. 208 et s.
La question, quoi qu’il en soit, est
d’une actualité brûlante à l’heure
notamment où les affaires ayant
secoué le secteur du logement
social récemment ont révélé des
pratiques préférentielles qui pourraient
bien être considérées comme
des discriminations, et à l’heure
où le Wooncode flamand impose
l’apprentissage de la langue néerlandaise
(taalbereidheid) comme condition
d’accès au parc public. Ceci,
sans compter que la réglementation
belge en matière de discrimination
s’apprête à subir une refonte substantielle,
ce dont la présente étude se fera
l’écho.
Visé donc aussi bien par les directives
européennes que par la loi belge, le
secteur de l’habitat, qu’il soit privé
ou public, doit assurément s’adapter
à cette nouvelle donne réglementaire.
D’autant plus que le domaine du
logement cristallise de manière emblématique
les discriminations qu’ont à
endurer les parties faibles. Dès lors
qu’on a affaire, ici, à une prérogative
fondamentale expressément consacrée
par la Constitution (article 23),
le droit au logement s’accommode
particulièrement mal de ces inégalités
de traitement qui ont pour effet de
laisser sans toit les plus fragiles, poussés
alors dans les bras sordides des
marchands de sommeil.
Mais comment se traduisent, concrètement,
ces pratiques discriminatoires
dans le domaine du logement ?
Tombent-elles explicitement sous le
coup des différentes réglementations
en la matière ? Et quelles solutions
peut-on dégager en vue d’y mettre
fin ? Autant de questions que se propose
d’instruire cette étude, laquelle
s’attachera à faire le départ, quand le
besoin se présentera, entre les situations
applicables dans le secteur privé
du logement et dans le parc public.
Au préalable, un exposé du droit en
vigueur s’impose. Le rappel cependant
sera succinct, les divers instruments
législatifs (tant européens 1 que
nationaux 2 ) ayant déjà été commentés.
Il a dès lors semblé plus fécond de
les analyser sous le prisme privilégié
du logement.

I. LE CONTEXTE
RÉGLEMENTAIRE
1. L’arrière-plan européen
Entré en vigueur le 1 er mai 1999, le
Traité d’Amsterdam du 2 février 1997
a inséré dans le traité de Rome instituant
la Communauté européenne
une nouvelle disposition qui investit
le Conseil de l’Union européenne
de la compétence d’adopter des
mesures « nécessaires en vue de
combattre toute discrimination fondée
sur le sexe, la race ou l’origine
ethnique, la religion ou les convictions,
un handicap, l’âge ou l’orientation
sexuelle » 3 . Dans la foulée se
tiennent les élections législatives
en Autriche, qui portent au pouvoir
l’extrême-droite. Cet événement
sociopolitique agit comme un électrochoc
à l’égard des autorités européennes
qui, en un temps record,
adoptent en 2000 deux directives
anti-discrimination invitant les États
membres de l’Union européenne à
prendre des mesures d’interdiction
en la matière.
L’une d’entre elles (la directive
2000/78/CE du 27 novembre 2000)
prohibe un large éventail de pratiques
discriminatoires (fondées sur des
motifs aussi variés que la religion, le
handicap, l’âge ou encore l’orientation
sexuelle), mais se cantonne au
secteur de l’emploi 4 . Tout à l’inverse,
la seconde directive (2000/43/CE du
29 juin 2000) 5 ne sanctionne qu’un
seul type de discrimination (celle qui
prend appui sur la race ou sur l’origine
ethnique) mais s’applique, elle, à
un ensemble relativement étendu de
secteurs d’activités (emploi, protection
sociale, éducation, ...), en ce et y
compris le logement 6 . Toujours en
matière de logement, un deuxième
motif de discrimination a fait, entretemps,
l’objet d’une interdiction (par
l’entremise de la directive 2004/113
du 13 décembre 2004 7 ) : le sexe.
Divergeant dans leur champ d’application,
ces directives se rejoignent
cependant sur plusieurs points. Elles
ont tout d’abord en commun de réprimer
aussi bien les discriminations
directes (comme l’annonce locative
stipulant « Étrangers s’abstenir » par
exemple) que les discriminations indirectes.
Ces dernières se produisent
« lorsqu’une disposition, un critère
ou une pratique apparemment neutre
est susceptible d’entraîner un
désavantage particulier » à l’encontre
d’une catégorie donnée de personnes
8 . Qu’on songe, à cet égard, au
propriétaire qui requiert de ses locataires
un parfait bilinguisme françaisnéerlandais,
ou encore qui refuse les
familles nombreuses. Neutre en apparence,
cette exigence en réalité peut
avoir pour visée d’écarter, de facto,
les candidats locataires étrangers
(habituellement moins habiles que
les nationaux en moyenne dans le
maniement de la langue de Vondel
et dont le taux de fertilité est statistiquement
plus élevé).
Par ailleurs, ces instruments législatifs
européens s’adressent aussi bien
aux particuliers qu’à la puissance
publique. Appliquée au domaine du
logement, cette assertion signifie que
tant la société de logement social que
le bailleur privé sont tenus de se
conformer aux réglementations antidiscrimination,
pourvu naturellement
que les différentes entités compétentes
en la matière (le pouvoir fédéral
pour les logements soumis au bail
de résidence principale, les Régions
pour le logement social) aient bien
intégré dans leur ordre juridique
interne la directive, ce qui n’est malheureusement
pas le cas des instances
régionales comme on le verra.
Enfin, les différentes directives instaurent,
pour attester de la discrimination,
le principe du renversement de
la charge de la preuve puisque c’est
au bailleur mis en cause qu’il appartiendra
de prouver que l’égalité de
traitement n’a pas été malmenée.
Moins que d’un renversement au sens
strict, il s’agit plutôt d’un glissement
de la charge de la preuve, d’une répartition
ou encore d’un « rééquilibrage
» 9 dès lors que, pour faire reposer
le fardeau probatoire sur le bailleur,
la victime doit, en amont, parvenir à
établir des « faits qui permettent de
présumer l’existence d’une discrimination
» 10 . La preuve d’un fait négatif
(l’absence de discrimination) étant
logiquement difficile à administrer,
il convenait en effet de ne pas imposer
cette charge à la légère à l’auteur
supposé d’une pratique discriminatoire.
En tout état de cause, cette règle
du renversement (relatif) de la charge
de la preuve ne s’applique nullement
aux procédures pénales gouvernées,
elles, par le postulat axiologique de
la présomption d’innocence 11 .
(3) Art. 13 du Traité instituant la Communauté
européenne, dans sa version consolidée
après le Traité de Nice.
(4) Directive 2000/78/CE du Conseil du 27
novembre 2000 portant création d’un cadre
général en faveur de l’égalité de traitement
en matière d’emploi et de travail, J.O.C.E.
L 303 du 2 décembre 2000, p. 16.
(5) Directive 2000/43/CE du Conseil du 29 juin
2000 relative à la mise en œuvre du principe
de l’égalité de traitement entre les personnes
sans distinction de race ou d’origine
ethnique, J.O.C.E. L 180 du 19 juillet 2000,
p. 22.
(6) Ainsi l’interdiction de la discrimination
s’applique-t-elle explicitement à « l’accès
aux biens et services et la fourniture de biens
et services, à la disposition du public, y
compris en matière de logement » (art. 3,
§ 1 er , h, de la directive 2000/43/CE).
(7) Directive 2004/113/CE du Conseil du
13 décembre 2004 mettant en œuvre le
principe de l’égalité de traitement entre les
femmes et les hommes dans l’accès à des
biens et services et la fourniture de biens et
services, J.O.C.E. L 373 du 21 décembre
2004, p. 37.
(8) Article 2, §2, b, de la directive 2000/43/CE.
(9) Suivant le terme de P.-A. PERROUTY,
« La loi comme outil de lutte contre les
discriminations : nécessaire mais pas
suffisant », Le livre noir de la discrimination
au logement, sous la direction de Fr. Noël,
A. Réa et al., Bruxelles, Les Dossiers du
MRAX, 2004, p. 63.
(10) Article 8, §1 er , de la directive 2000/43/CE.
(11) Voy. de manière générale P.-A. PERROUTY,
« Des outils contre la discrimination », La
chronique de la Ligue des droits de l’homme
(Dossier « Discriminations : ça arrive près de
chez vous »), n°111, 2005, p. 4 et s.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 3

4
Doctrine / discrimination
2. La législation belge
a) les insuffisances de la loi du
30 juillet 1981
Depuis l’entrée en vigueur de la loi
du 30 juillet 1981 (dite Moureaux 12 ),
le droit pénal belge réprime entre autres
le refus de louer ou de vendre un
bien pour des motifs exclusivement
liés à la race, à l’origine ethnique
(12) Loi du 30 juillet 1981 tendant à réprimer
certains actes inspirés par le racisme ou la
xénophobie, M.B., 8 août 1981.
(13) Et, par-delà la loi du 30 juillet 1981 (qui,
elle au moins, a tenté de faire quelque
chose), il s’agit des insuffisances de la
législation belge en général de l’époque
et ce, jusqu’en 2003.
(14) Et ce, même si une action civile n’est pas
nécessairement plus rapide en règle
générale.
(15) La loi du 20 février 1991 relative aux baux
de résidence principale n’impose nullement
par exemple au bailleur de communiquer
au candidat locataire non retenu les motifs
pour lesquels celui-ci n’a pas été
sélectionné. Voy. Cass., 13 septembre 1991,
R.W., 1991-1992, p. 882.
(16) Ce qui montre au passage qu’ils ont
souvent une conscience plus aiguë du
caractère illégal de l’acte qu’ils ne veulent
bien l’admettre (« Ah, on ne peut pas faire
ça ?! Désolé, je ne savais pas »...).
(17) Loi du 25 février 2003 tendant à lutter
contre la discrimination et modifiant la loi
du 15 février 1993 créant un Centre pour
l’égalité des chances et la lutte contre le
racisme, M.B., 17 mars 2003.
(18) Proposer à la location ou vendre un
logement peut, en effet, être
raisonnablement assimilé à la « fourniture
ou mise à disposition du public de biens et
services » prévue à l’article 2, §4, de la loi
du 25 février 2003.
(19) Loi du 20 janvier 2003 relative au
renforcement de la législation contre le
racisme, M.B., 12 février 2003.
(20) Art. 2, §1 er , de la loi du 25 février 2003.
Par son large spectre, cet article emprunte
moins aux directives européennes précitées
qu’à la Convention européenne des droits
de l’homme (qui, dans son article 14,
prohibe toute distinction dans la jouissance
des droits fondamentaux par elle édictés,
comme on le verra).
(21) Saisie en l’espèce par les responsables du
Vlaams Belang (alors appelé encore Vlaams
Blok). Voy. C.A., 6 octobre 2004,
n°157/2004.
(22) Cf. art. 3 du projet de loi tendant à lutter
contre certaines formes de discrimination.
Des notions telles que l’origine sociale et
la caractéristique génétique devraient,
elles aussi, rejoindre cette liste fermée.
(23) Art. 22 de la loi du 25 février 2003. Ce qui
n’empêche pas la loi anti-discrimination de
prévoir également des sanctions pénales
spécifiques.
(24) Selon la nature de l’acte, il peut s’agir aussi
du président du tribunal du commerce ou
du travail.
(25) Art. 19, §1 er , de la loi du 25 février 2003.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
ou à la nationalité de l’interlocuteur.
Toutefois, ce dispositif pâtit de trois
défauts majeurs qui altèrent d’autant
son effectivité 13 .
• Tout d’abord, sur le plan de son
champ d’application, la loi est confinée
aux discriminations reposant sur
une base de type ethnique, alors que
la fortune du candidat locataire ou
acheteur, son âge ou encore son orientation
sexuelle sont autant d’éléments
qui, dans la pratique, provoquent également
le rejet de la part de certains
bailleurs ou vendeurs.
• Par ailleurs, la lourdeur et la longueur
inhérentes à la procédure pénale
qu’elle instaure dissuadent souvent
les victimes de recourir à la loi 14 , de
sorte que la vertu de cette législation
est essentiellement d’ordre symbolique.
Seules, dès lors, de (trop) rares
décisions de justice ont été rendues
sur pied de cette législation dans le
domaine du logement.
• Enfin, la preuve de la discrimination
s’avère extrêmement malaisée à
rapporter, le bailleur n’ayant pas à
justifier vis-à-vis du candidat évincé
son refus de contracter avec lui, et
par écrit encore moins 15 . Combien
de bailleurs ne se réfugient-ils pas
derrière la formule commode « désolé,
c’est déjà loué » ? Il n’y a donc que
dans certains cas grossiers (affiche
placardée sur la fenêtre, annonce
publiée dans la presse, etc.) que
l’intention discriminatoire apparaît
de manière incontestable. Les auteurs
d’une discrimination restent généralement
discrets sur leurs agissements 16 .
b) la loi du 25 février 2003
On le voit, une nouvelle législation
s’imposait incontestablement pour
pallier les insuffisances de la loi du
30 juillet 1981. Dans le même temps
émergeait la nécessité de transposer en
droit belge les directives européennes.
C’est la conjonction de ces différents
éléments qui a donné naissance à la
loi anti-discrimination du 25 février
2003 17 . Au triple problème rencontré
par les « utilisateurs » de la loi Moureaux,
la loi anti-discrimination, qui
couvre notamment le domaine du
logement (quoique sous une forme
implicite 18 ), entend apporter une triple
solution. Elle ne « corrige » pas
pour autant la loi du 30 juillet 1981
(amendée en fait par une autre loi 19 ),
mais elle instaure des dispositifs propres
et parallèles qui enrichissent l’arsenal
législatif mis à la disposition des
victimes d’une discrimination.
• Initialement, cette loi prohibait une
série impressionnante de discriminations,
fondées sur le sexe, une prétendue
race, la couleur, l’ascendance, l’origine
nationale ou ethnique, l’orientation
sexuelle, l’état civil, la naissance, la
fortune, l’âge, la conviction religieuse
ou philosophique, l’état de santé
actuel ou futur, un handicap ou une
caractéristique physique 20 . À la suite
de l’annulation partielle prononcée
par la Cour d’arbitrage 21 , cette liste a
été retirée au motif qu’elle écartait
sans raison objective les convictions
politiques ainsi que la langue, de sorte
que toute discrimination est, aujourd’hui,
prohibée, quel que soit le
mobile sur lequel elle s’adosse. Pour
le coup, la liste n’est plus du tout limitative
! Dans l’attente d’une intervention
du législateur (qui rétablira probablement
le catalogue incriminé —
principe de la liste fermée — en prenant
soin de l’enrichir encore par
l’adjonction notamment des convictions
politiques et de la langue 22 ), force
est de constater que le champ d’application
ratione personae de la loi du
25 février 2003 est pour le moins
étendu, singulièrement au regard du
prescrit européen (limité, pour rappel,
aux discriminations raciales et sexuelles,
dans le domaine du logement à tout
le moins).
• Alors que la procédure pénale instaurée
par la loi du 30 juillet 1981 est fastidieuse
et aléatoire, la loi du 25 février
2003 institue une procédure civile
autrement véloce puisqu’elle s’introduit
et se traite suivant les formes et
délais du référé 23 . Portée devant le
président du tribunal de première
instance (pour ce qui concerne les
affaires de bail de résidence principale
24 ), l’action est dite « en cessation »
puisqu’elle a pour vocation de faire
cesser immédiatement la pratique
discriminatoire 25 .

• Pour désamorcer, enfin, les difficultés
traditionnelles à établir une
preuve en matière de discrimination,
la loi du 25 février 2003 consacre au
civil le principe — décrit plus haut —
du glissement de la charge de la
preuve prôné par les directives européennes.
Désormais, « lorsque la victime
de la discrimination [...] invoque
devant la juridiction compétente des
faits, tels que des données statistiques
ou des tests de situation, qui permettent
de présumer l’existence d’une
discrimination directe ou indirecte,
la charge de la preuve de l’absence de
discrimination incombe à la partie
défenderesse » 26 .
c) comparaison succincte avec le
prescrit européen
Si la législation belge jouit d’un champ
d’application plus étendu que les
directives européennes, elle se montre
moins sévère en revanche en ce
qui concerne l’admissibilité des discriminations
puisqu’elle dédouane
celles d’entre elles qui sont capables
de s’appuyer sur une « justification
objective et raisonnable » 27 , ce que
refuse de faire la réglementation européenne
(pas sous cette forme générale
à tout le moins). Ce qui fait dire
au tribunal civil de Bruxelles que, sur
ce plan-là, « la loi anti-discrimination
belge du 25 février 2003 offre une protection
moins absolue que le niveau
prescrit par la directive n°2000/43/CE
du Conseil du 29 juin 2000 » 28 . Et la
juridiction dès lors de s’en tenir strictement
au prescrit européen — censé
prévaloir sur le droit national—, ce
qui l’amène à refuser d’envisager une
quelconque justification à la discrimination
portée devant lui (consistant
en un refus de louer à un couple
de Marocains, comme on le verra) 29 .
d) absence de réglementation spécifique
à la matière du logement
Dans ce même volet dédié à la description
du cadre réglementaire, il
convient de déplorer l’absence de
législation belge prise spécifiquement
pour la matière du logement. Certes,
la loi du 25 février 2003 s’applique
bien à « la fourniture ou la mise à la
disposition du public de biens et de
services » (art. 2, §4), mais ses dispositions
demeurent à un degré plus ou
moins élevé de généralité. La chose
s’explique aisément par le fait que la
loi doit couvrir à la fois les nombreux
secteurs qu’elle a choisi d’embrasser
et la multitude de motifs de discrimination
qu’elle a décidé de prohiber. Ce
qu’elle gagne en extension, elle le
perd en intensité. Certes encore, dans
une matière aussi morcelée entre différents
niveaux de pouvoir que le
logement, l’adoption d’un corpus
normatif unique est hypothétique. Il
n’en reste pas moins que le régime
applicable manque encore à ce stade
de précision, comme on le verra 30 . À
titre de comparaison, signalons que
la France a adopté une loi dite de
modernisation sociale qui, elle,
réserve un chapitre entier et autonome
à la question de la « lutte contre
les discriminations dans la location
des logements » 31 . Par là, cette législation-cadre
tente d’apporter une
réponse juridique à tous les cas de
figure qui peuvent se présenter en la
matière.
e) la réglementation belge à l’aube
d’un grand changement
Conscient de ces différentes imperfections,
le Gouvernement, à l’initiative
de son Ministre pour l’Égalité des
chances, s’apprête à revoir en profondeur
la législation belge en matière
de discrimination en vue de rendre
celle-ci « plus lisible et plus pédagogique
» 32 . C’est que la loi du 25 février
2003 par exemple n’a guère reçu d’applications
judiciaires et, de l’aveu
même du Ministre fédéral en charge
de l’Égalité des chances, souffre d’une
« relative ineffectivité » 33 . Pour y remédier,
deux projets de loi, « modifiant
la loi du 30 juillet 1981 tendant à
réprimer certains actes inspirés par le
racisme ou la xénophobie » et, respectivement,
« tendant à lutter contre
certaines formes de discrimination »,
devraient être adoptés incessamment
par le Parlement, après avoir déjà reçu
l’avis du Conseil d’État en date du
11 juillet 2006 34 . Le premier de ces
projets de loi devrait, comme son nom
l’indique, amender la loi Moureaux,
tandis que le second abrogerait totalement
la loi du 25 février 2003 tout
en lui substituant un régime inédit
sur certains points. Plutôt que d’exposer
ici ces modifications dans le détail,
des incises seront faites dans le corps
du texte à chaque fois que besoin. En
tout état de cause, le conditionnel
reste de mise tant que les textes n’ont
pas fait l’objet d’un vote définitif de
la part des deux chambres législatives
(après moult amendements peut-être),
ce qui explique que la présente étude
continue à se baser sur la réglementation
actuelle, n’opérant un rapprochement
avec l’éventuelle future loi
que pour les cas les plus emblématiques
(rétablissement de la liste fermée,
octroi de dommages et intérêts
forfaitaires, etc.).
(26) Art. 19, §3, de la loi du 25 février 2003.
(27) Art. 2, §§1 er et 2, de la loi du 25 février
2003.
(28) Civ. Bruxelles, 3 juin 2005, T. Vreemd.,
2006, p. 42, note J. KUSTERS.
(29) Sur la portée de ce caractère objectif et
raisonnable, voy. notamment Y. THIERY,
« Hospitalisatieverzekeraar op de
discriminatiebühne terechtgewezen », note
sous Prés. Comm. Bruxelles, 7 mars 2005,
R.D.C., 2005, p. 682 et s.
(30) Ainsi l’agent immobilier peut-il, en plus du
propriétaire, être tenu pour responsable
d’une pratique discriminatoire ? La vente
de biens est-elle soumise elle aussi à la
réglementation ? À quel stade doit se
produire l’acte délictueux pour pouvoir être
réprimé ? Etc. Ces questions recevront un
traitement approprié dans la suite de cette
étude mais notons, d’ores et déjà, que le
Centre pour l’égalité des chances et la lutte
contre le racisme répond par la positive aux
deux premières interrogations, la deuxième
faisant même l’objet de plaintes déposées
auprès de lui.
(31) Voy. art. 158 et s. de la loi n°2002-73 du
17 janvier 2002 de modernisation sociale,
J.O., 18 janvier 2002
(32) Exposé des motifs du projet de loi tendant
à lutter contre certaines formes de
discrimination, p. 10.
(33) Exposé des motifs du projet de loi
modifiant la loi du 30 juillet 1981 tendant
à réprimer certains actes inspirés par le
racisme ou la xénophobie, p. 11.
(34) Avis du Conseil d’État (section de
législation) du 11 juillet 2006, 40.689/AG,
40.690/AG et 40.691/AG.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 5

6
Doctrine / discrimination
II. QUESTIONS SPÉCIFIQUES
AU LOGEMENT PRIVÉ
1. Réalité empirique et
statistique du phénomène
Dans quelle mesure, tout d’abord, les
pratiques discriminatoires touchentelles
le secteur du logement ? Pas
moins de 8 % des plaintes déposées
au Centre pour l’égalité des chances
ont trait à l’habitat 35 . Ce chiffre est en
nette augmentation depuis 1995, et
a quasi doublé sur les cinq dernières
années, signe que la crise du logement
s’est encore aggravée durant cette
décennie pour les plus démunis 36 .
(35) Rapport annuel 2005 du Centre pour
l’égalité des chances et la lutte contre
le racisme, p. 17. C’est le domaine de
l’emploi qui occupe la tête du classement
avec 15 % des plaintes.
(36) Voy. notamment N. BERNARD, Repenser
le droit au logement en fonction des plus
démunis. Un essai d’évaluation législative,
Bruxelles, Bruylant, 2006, p. 208 et s.
(37) Rapport annuel 2004 du Centre pour
l’égalité des chances et la lutte contre
le racisme, p. 17.
(38) Rapport annuel 2005 du Centre pour
l’égalité des chances et la lutte contre
le racisme, p. 17.
(39) Rapport annuel 2002 du Centre pour
l’égalité des chances et la lutte contre
le racisme, p. 6.
(40) 1993-2003. Dix ans de fonctionnement du
Centre pour l’égalité des chances et la lutte
contre le racisme, Bruxelles, 2004, p. 51.
(41) Rapport annuel 2002 du Centre pour
l’égalité des chances et la lutte contre le
racisme, p. 84.
(42) Voy. M. LAMBERT, « Droit au logement :
tous logés à la même enseigne ? », La
chronique de la Ligue des droits de l’homme
(Dossier « Discriminations : ça arrive près de
chez vous »), n°111, 2005, p. 8.
(43) « In Belgium, migrant and minority ethnic
households often tend to be in poor
quality, over-priced rented housing »,
confirme le rapport européen de 2005
sur les discriminations dans le logement,
qui décèle clairement « a persistent gap in
quality compared to mainstream Belgian
households » (M. HARRISON, I. LAW et
D. PHILLIPS, Migrants, minorities and
housing : exclusion, discrimination and
anti-discrimination in 15 member states of
the European Union, European Monitoring
Center on Racism and Xenophobia (EUMC),
décembre 2005, p. 60).
(44) « In Belgium, obstructions and problems in
finding adequate accommodation are felt
to lead tenants into the hands of “rackrenters”
who let uninhabitable houses that
are much too expensive » (M. HARRISON,
I. LAW et D. PHILLIPS, ibidem, p. 70).
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
Ensuite, sur la base de quel élément
constitutif de l’identité individuelle
(nationalité, orientation sexuelle, origine
ethnique, état de fortune, handicap,
etc.) les individus qui en sont
victimes subissent-ils les discriminations
? Dans le parc privé du logement,
celles-ci tiennent essentiellement
à deux éléments : la couleur de
la peau et le statut socio-économique
(les deux facteurs interagissant euxmêmes).
Les discriminations reposant
sur d’autres « critères de répulsion »
restent, il faut l’avouer, relativement
marginales (sauf peut-être en ce qui
concerne l’homophobie), ce qui ne
signifie naturellement pas que tous
les logements sont adaptés aux handicapés,
pour ne prendre que cet
exemple. Simplement, il y a moins
de plaintes sur ces thèmes-là (peutêtre
parce que les organismes associatifs
préfèrent certaines causes à d’autres).
Bref, étrangers — ou du moins
supposés tels — et pauvres focalisent
donc, dans cet ordre, les appréhensions
dans le secteur de l’habitat.
Concrètement, ce sont près de deux
plaintes sur trois (63 %) qui visent
l’ethnie sensu lato (origine, nationalité,
couleur de peau, etc.) 37 . Et, parmi
les différentes minorités étrangères,
ce sont les Africains subsahariens
(suivis par les Maghrébins et les Turcs)
qui ressentent le plus vivement la
discrimination liée à la race, révèle
cette même étude. Et que l’intéressé
possède la nationalité belge et/ou
dispose de confortables rentrées financières
ne change souvent rien quant
à la discrimination qu’il subit quotidiennement
: le critère afférent à la
couleur de la peau écrase tous les autres
dans l’esprit de l’auteur du comportement
discriminatoire, habité par un
mélange de stéréotypes culturels et
d’appréhensions forgées parfois au
départ d’expériences négatives vécues.
Parmi les autres motifs — punissables
— de discrimination, la loi du 25
février 2003 range donc l’état de
« fortune » de l’intéressé. La grande
majorité des plaintes déposées sur
cette base concerne le logement.
Ici, c’est le statut socio-économique
du candidat locataire (titulaire du
revenu d’intégration, chômeur, etc.)
qui agit comme repoussoir. Et ce
motif d’exclusion est invoqué tant
dans les refus de louer que, plus en
amont, dans les petites annonces. On
a vu ainsi fleurir des annonces locatives
(publiées dans des médias grand
public tels que Vlan ou Immoweb)
annonçant froidement « CPAS s’abstenir
» ou encore « personne avec
emploi fixe » seulement 38 .
Quant aux types de comportements
discriminatoires observables dans le
secteur de l’habitat, ce sont essentiellement
des problèmes liés à la location
d’un bien (plutôt qu’à l’acquisition)
qui sont soulevés 39 . Et, parmi ces plaintes,
60 % concernent les propriétaires
privés, le solde se répartissant entre les
agences immobilières et les sociétés de
logement social 40 . Concrètement, ce
sont les refus de louer qui cristallisent
les récriminations (75 % des plaintes),
les autres affaires ayant plutôt
trait à des problèmes de voisinage (lesquelles
peuvent être réglées, elles, par
une instance de médiation un peu
efficace) 41 . Si elles se manifestent principalement
lors des tentatives d’accès
au logement (réticences de la part
du propriétaire à donner à bail le logement),
ces discriminations s’expriment
également au moment de s’installer
dans les lieux loués (réactions
négatives de la part du quartier) 42 . Au
fond, elles sont présentes en permanence.
Quoi qu’il en soit, ces refus de
louer conduisent à reléguer les immigrés
dans les segments les plus dégradés
du bâti 43 , quand ils ne les poussent
pas tout droit dans les bras sordides
de marchands de sommeil 44 . Moins
visible que le refus de louer, la discrimination
se fait ici larvée; elle n’en
présente pas moins un profil profondément
structurel.
Quelle est, enfin, l’intensité de la pratique
discriminatoire (ou, à tout le
moins, son ressenti subjectif) ? Effectuée
à Molenbeek en 2002 sur un
échantillon fort d’une soixantaine
d’offres locatives, une étude révèle
que pas moins de 58 % de bailleurs
annoncent le bien loué lorsque se
présente un candidat locataire de
couleur, alors que le même logement

edevient subitement vacant s’il est
sollicité par un Belge « de souche » 45 .
Organisée au départ d’un échantillon
plus large (250 propriétaires privés),
une autre étude évoque pareillement,
sans malheureusement les chiffrer,
des résultats qualifiés littéralement
d’« atterrants » 46 . Enfin, une dernière
étude a montré que 58 % des locataires
(sur un échantillon de 584 locataires
composé à 72 % d’étrangers ou de
Belges d’origine étrangère) se sentent
discriminés plus ou moins sérieusement
dans la recherche d’un logement
en raison de leur appartenance
ethnique, et que trois quarts d’entre
eux estiment que les Belges « de
souche » éprouvent, eux, des difficultés
moindres dans une entreprise
similaire 47 .
Un mot, encore, sur le profil-type du
discriminateur. Davantage peut-être
que le multipropriétaire ou la société
foncière, dont l’étendue du portefeuille
immobilier leur permet d’amortir
un coup dur, le « petit propriétaire
» nourrit certaines inquiétudes
à l’égard des candidats locataires jugés
marginaux. Plus sensible que le « gros
détenteur » de biens aux arriérés de
loyer (lesquels loyers servent la plupart
du temps à régler les mensualités
hypothécaires d’un logement qui
souvent est loin d’être remboursé), le
petit propriétaire ne saurait s’autoriser
de trop nombreux problèmes locatifs
au risque de compromettre son propre
équilibre financier.
Il convient, en finale, de mettre en
perspectives les statistiques ici présentées,
lesquelles reflètent imparfaitement
la réalité de terrain. En effet,
passablement peu de plaintes sont
déposées, et encore (beaucoup) moins
de décisions de justice rendues. Entre
2000 et 2003 par exemple, sur les
3.199 plaintes enregistrées pour des
faits de racisme et de discrimination
(tous secteurs confondus : emploi,
services publics, etc.), seules 82 d’entre
elles ont conduit à un jugement
(lequel, faut-il le rappeler, ne se conclut
pas nécessairement à l’avantage
du requérant, comme on le verra) 48 . La
difficulté d’établir la preuve en matière
de discrimination n’est assurément
pas étrangère à cet état de fait 49 . Par
ailleurs, il convient d’épingler le phénomène
psychologique qui veut que
« les victimes tendent souvent à justifier
et à intérioriser la discrimination
dont elles font les frais » 50 . En
tout état de cause, il était permis de
croire que la médiatisation ayant
entouré la décision de justice prononcée
par le président du tribunal civil
de Nivelles contre un propriétaire qui
avait refusé de louer sa villa à un
couple d’homosexuels allait susciter
d’autres actions en justice (voy.
infra) 51 . Étonnamment, il n’en fut
rien. Soulignons, en guise de contrepoint,
que le nombre restreint de
décisions de justice ne signifie nullement
l’impunité totale pour les
auteurs des 3.117 plaintes restantes,
car certains de ces litiges ont bel et
bien reçu une solution, en amont, à
l’initiative d’instances de médiation.
2. Le cas particulier de la vente
d’un bien
On aurait pu craindre que des problèmes
semblables au refus de louer se
fussent également posés à propos de
la vente d’un bien (certains propriétaires
pouvant par exemple refuser de
vendre leur habitation à des gens
de couleur, ou un banquier s’opposer
à ce qu’un étranger contracte un
emprunt hypothécaire dans son
agence). Heureusement, les plaintes
en ce domaine restent rares. Peut
expliquer ce phénomène le fait que le
vendeur n’entretient plus de rapport
avec le bien une fois celui-ci aliéné.
Quant à l’organisme bancaire, il sait
qu’il dispose d’une créance privilégiée
à l’égard du bien hypothéqué à
son profit, ce qui relativise les risques
de non-remboursement des mensualités.
Tel était également l’espoir
nourri par une dame d’origine congolaise,
lassée d’essuyer des refus — de
nature discriminatoire — dans sa
quête d’un bien en location et
contrainte, par la suite, de se rabattre
sur le secteur acquisitif où elle espérait
un certain pragmatisme de la part
du vendeur. C’était sans compter toutefois
sur le comportement de l’agence
immobilière... Car, dans le chef de
certaines d’entre elles, soucieuses de
satisfaire aux attentes — présumées ou
réelles — de leurs clients, des dérives
peuvent être enregistrées également.
« Le passage par des intermédiaires
génère des espaces d’arbitraire ou de
choix discrétionnaire laissé à celui qui
dispose du pouvoir de décision »,
appuie Andrea Rea 52 .
(45) Enquête réalisée par Alarm (Action pour le
logement accessible aux réfugiés à
Molenbeek) en partenariat avec le Centre
pour l’égalité des chances et la lutte contre
le racisme. Voy., pour de plus amples
détails, Rapport annuel 2002 du Centre
pour l’égalité des chances et la lutte contre
le racisme, p. 29.
(46) « The results of the Belgium test were
deemed to be stunning. The sound of a
foreign name or a foreign accent
apparently immediately evoked all kinds of
pretexts in order to avoid or refuse renting
the property » (M. HARRISON, I. LAW et
D. PHILLIPS, op. cit., p. 36).
(47) Voy. l’étude « Désolé, c’est déjà loué »
menée par le MRAX (Mouvement contre le
racisme, l’antisémitisme et la xénophobie)
en 2003.
(48) Question parlementaire posée oralement
par Zoé Genot le 14 juin 2005 à la ministre
de la Justice, Compte rendu intégral, Ch.
repr., session ord. 2004-2005, CRIV 51,
COM 645, p. 24. Parmi ces affaires, précise
la ministre de la Justice, « 2.224 ont été
classées sans suite par le parquet,
principalement soit pour des motifs dits
d’opportunité tels que l’absence
d’antécédents, la jeunesse de l’auteur, etc.,
soit pour des motifs dits techniques tels que
l’absence d’infraction, les charges
insuffisantes ou la prescription ».
(49) « A very limited number of cases are
brought to court », explique en ce sens le
rapport européen de 2005. « This reflects a
reluctance to bring cases, the problems of
the burden of proof, and a lack of
awareness of discrimination rather than an
absence of discrimination » (M. HARRISON,
I. LAW et D. PHILLIPS, op. cit., p. 48).
(50) Fr. NOËL, A. RÉA et al., Le livre noir de la
discrimination au logement, Bruxelles,
Les Dossiers du MRAX, 2004, p. 5.
(51) Cf. Prés. Civ. Nivelles, 19 avril 2005, J.T.,
2005, p. 380 et Juristenkrant, 2005, n°110,
p. 12, note J. KUSTERS.
(52) A. REA, « Les discriminations raciales dans
l’accès au logement à Bruxelles », Le livre
noir de la discrimination au logement, sous
la direction de Fr. Noël, A. Rea et al.,
Bruxelles, Les Dossiers du MRAX, 2004,
p. 39.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 7

8
Doctrine / discrimination
Précisément, le tribunal correctionnel
de Bruxelles a condamné le 31 mars
2004 le gérant de l’agence immobilière
(chargé de vendre une habitation
pour le compte du propriétaire)
pour avoir écarté la candidature de la
dame en question sur la seule base de
la nationalité — congolaise — de l’intéressée
53 . Contacté par la suite par
un complice « belgo-belge » de l’acheteuse
évincée, l’employé de l’agence
lui a alors réservé le meilleur accueil,
signant rétrospectivement par là son
forfait discriminatoire. Et, loin de
jouer en faveur de l’agent immobilier,
l’expérience dont celui-ci se targuait
(« la mentalité africaine amène
des problèmes au niveau des copropriétés
et des syndics ») a, au contraire,
conforté l’opinion du juge quant à
l’existence d’une intention discriminatoire.
Une série d’éléments, toutefois,
ont conduit ce dernier à suspendre
le prononcé du jugement, comme
les excuses de l’agent immobilier et la
reconnaissance d’une « personnalité
généralement altruiste » dans le chef
(53) Corr. Bruxelles, 31 mars 2004 (décision
reproduite in extenso sur le site du Centre
pour l’égalité des chances et la lutte contre
le racisme : www.diversite.be).
(54) Art. 2, §1 er , de la loi du 25 février 2003.
(55) Cf. entre autres C.J.C.E., 5 octobre 2004,
Pfeiffer e. a., C-397/01 à C-403/01 ainsi
que C.J.C.E., 26 septembre 2000, Unilever,
C-443/98. Voy., pour une application en
droit interne, Civ. Bruxelles, 3 juin 2005,
T. Vreemd., 2006, p. 42, note J. KUSTERS.
(56) Sur ce sujet, voy. notamment N. VAN
LEUVEN, « De antidiscriminatiewet en de
huurovereenkomst », Antidiscriminatiewet
en contracten - La loi antidiscrimination
et les contrats, sous la direction de S. Stijns
et P. Wéry, Brugge - Bruxelles, Die Keure -
La Charte, 2006, p. 111 et s., M. DAMBRE,
« De Wet bestrijding discriminatie en het
huurrecht », De Wet bestrijding
discriminatie in de praktijk, sous la direction
de M. De Vos et E. Brems, Antwerpen,
Intersentia, 2004, p. 325 et s. ainsi que
J. KUSTERS, « Verhuurder die weigert te
verhuren aan allochtonen : biedt de
antidiscriminatiewet soelaas ? », note sous
Civ. Bruxelles, 3 juin 2005, T. Vreemd.,
2006, p. 42 et s.
(57) Cf. L. JADOUL, « Verhuurder veroordeeld
wegens racisme. Grenzen aan de
contractuele vrijheid », Juristenkrant, 2005,
n°101, p. 2 et J. KUSTERS, « Discriminatie
ten opzichte van allochtonen op de private
huurmarkt », Vrijheid en gelijkheid :
de horizontale werking van het gelijkheidsbeginsel
en de nieuwe antidiscriminatiewet,
Antwerpen, Maklu, 2003, p. 555 et s.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
d’un contrevenant qui, en fait, a déjà
traité à plusieurs reprises dans le passé
avec des étrangers et ce, avec un bonheur
certain (ce qui contredit, au
passage, ses déclarations pessimistes
sur la « mentalité africaine »). Signalons
encore qu’à titre de réparation
pour le dommage moral qu’elle a subi,
la dame injustement éconduite a reçu
500 euros.
3. Les principes de droit relatifs
à la liberté contractuelle
Le refus de louer ou de vendre un bien,
puisque c’est de cela qu’il s’agit principalement,
tombe-t-il sous le coup
de la loi anti-discrimination ? En fait,
le propriétaire dispose d’une grande
latitude pour choisir son cocontractant;
des critères tels que la solvabilité,
la taille du ménage par rapport à la
configuration des lieux ou encore le
comportement du candidat locataire/
acheteur peuvent valablement entrer
en ligne de compte dans son appréciation.
Tant que les mobiles restent
en lien étroit avec la situation objective
du bien, il n’y a aucune raison
de ne pas les admettre. Le bailleur qui
refuse ainsi à une famille nombreuse
(allochtone ou non) la prise en location
d’un logement ne comportant
qu’une seule chambre ne se verra
nullement sanctionné, par exemple.
Pareillement, la vieille dame en quête
de tranquillité qui ne veut pas donner
à bail l’appartement juste au-dessus
de chez elle à un ménage avec des
jumeaux en bas âge demeure dans
son droit. Tout dépend donc du cas
d’espèce et de la réalité de la nuisance
pour le « discriminateur ». Soulignons
à cet égard que la législation belge
autorise les discriminations qui sont
susceptibles de reposer sur une « justification
objective et raisonnable » 54 .
« Il n’est pas interdit à quiconque
fournit ou offre de fournir un service,
un bien ou la jouissance de celui-ci
d’établir une différenciation fondée
sur des éléments objectifs ou en raison
d’une application rationnelle du principe
de proportionnalité », observe
en ce sens le tribunal correctionnel
de Bruxelles dans sa décision précitée
du 31 mars 2004. Lequel précise,
s’agissant donc d’une vente de bien :
« il est légitime que [le gérant d’une
agence immobilière] ait été soucieux
des garanties financières que proposaient
les candidats acquéreurs de
sorte à assurer une vente dans les
meilleurs délais ». Rappelons cependant
que, suivant la jurisprudence de
la Cour de justice des Communautés
européennes, les juges nationaux sont
tenus de s’opposer à l’application
d’une loi de transposition qui serait
en porte-à-faux par rapport à la directive
européenne de départ 55 . Concrètement,
les inégalités de traitement
— basées sur la race ou le sexe — dans
le domaine du logement ne sont susceptibles
de justification que dans des
circonstances limitées comme on le
verra plus loin (discrimination indirecte
et action positive); ainsi en ont
décidé en effet les directives 2000/43
et 2004/113.
À l’instar donc des autres libertés, la
liberté de décider à qui l’on donne
son bien en location ou en vente n’est
pas absolue, contrairement à une opinion
trop répandue. Aussi essentielle
qu’elle soit dans une économie de
marché comme la nôtre, la liberté
contractuelle ne saurait s’exercer en
dehors des limites fixées par la loi.
Tout refus de louer ou de vendre doit,
en l’espèce, pouvoir s’adosser sur des
considérations objectives, en lien
essentiellement avec la capacité
contributive du locataire ou de l’acheteur
56 . Le bailleur ne peut nullement
faire reposer sa sélection sur des
motifs tenant à la race ou à l’origine
de la personne évincée 57 . C’est ainsi
que, toujours dans la même affaire
emblématique, le tribunal correctionnel
de Bruxelles a reconnu dans le
chef de l’employé de l’agence immobilière
une certaine liberté de traiter
avec le cocontractant de son choix, ce
qui ne l’a pas empêché de prononcer
une condamnation pénale à son
encontre dès lors que les motifs avancés
par le contrevenant pour écarter
la candidate acquéreuse congolaise
sortaient manifestement de l’orbite
des considérations objectives et économiques
pour intégrer de plain-pied
le domaine hautement irrationnel des

préjugés culturels (la « mentalité des
Africains ») 58 .
4. Les discriminations sous le
régime de la loi du 30 juillet 1981
La loi du 25 février 2003 a incontestablement
braqué sur elle les projecteurs
de la lutte anti-discrimination,
non sans raison vu les potentialités
importantes qu’elle ouvre dans ce
domaine. Il convient cependant de
ne pas oublier que depuis 1981, la
justice est à même de punir les faits
de discrimination qui s’appuient sur
des motifs tenant à l’origine ethnique.
Au-delà du cas que l’on vient d’examiner,
signalons ainsi qu’à l’égard
d’une propriétaire ayant inséré dans
le Vlan une annonce locative précisant
« Étrangers s’abstenir », le tribunal
correctionnel de Liège a infligé le
28 décembre 2001 une condamnation
au pénal sur la base de la loi Moureaux
du 30 juillet 1981 (agrémentée
d’un franc symbolique au bénéfice
du Centre pour l’égalité des chances,
à titre de dommage moral) 59 . Le défaut
— avéré — d’intention méchante
dans le chef de la bailleresse a été
déclaré sans incidence sur la culpabilité
de celle-ci 60 . Eu égard cependant
au « caractère limité » de l’infraction
conjugué à l’absence d’antécédents
de l’intéressée ainsi qu’aux remords
par elle exprimés, le tribunal a assorti
sa décision d’une suspension du prononcé.
Du reste, c’est une décision
assez similaire qu’avait rendue le
tribunal correctionnel de Hasselt le
17 avril 1996 vis-à-vis d’un propriétaire
qui avait refusé de donner en
location son bien à des personnes
d’origine étrangère. Ici aussi, un franc
symbolique a été accordé à la partie
civile, et le prononcé de la condamnation
suspendu (afin de ne pas compromettre
« les perspectives d’avenir »
du contrevenant, lequel n’était pas
récidiviste) 61 .
L’entrée en vigueur de la loi du 25 février
2003 n’a pas subitement dépouillé de
son — relatif — attrait la loi Moureaux,
laquelle continue donc de faire l’objet
d’applications jurisprudentielles.
Ainsi la Cour d’appel de Liège a-t-elle
confirmé le 2 novembre 2005 la con-
damnation pour racisme prononcée
en première instance dans le cadre de
la loi du 30 juillet 1981 à l’encontre
d’une propriétaire qui avait résilié
unilatéralement le bail (qui, ici, avait
bien été conclu) et ce, juste avant l’entrée
dans les lieux, sitôt qu’elle s’est
aperçue de la nationalité (soudanaise)
et de la confession (musulmane) de
l’époux de la signataire du bail 62 . Le
contrat état déjà conclu, et la garantie
locative versée, mais cela n’a pas empêché
la contrevenante d’interdire au
ménage mixte de prendre possession
du bien loué. Dans le cadre de cette
même législation, relevons encore que
le tribunal civil d’Anvers a condamné
un propriétaire qui avait expressément
confié à une agence immobilière
le soin « d’éviter de louer à un étranger
» 63 . Un couple belge d’origine congolaise
s’en est trouvé évincé, alors
qu’il disposait de revenus stables et,
même, d’une lettre de recommandation
de la part d’un ancien bailleur.
Le propriétaire n’ayant pu invoquer
de motifs autres qu’ethniques à l’appui
de son refus, c’est logiquement
qu’il a encouru la condamnation.
5. Comment prouver une
discrimination dans le cadre de
la loi du 25 février 2003 ?
a) la répartition de la charge de la
preuve
Le 19 avril 2005, le président du tribunal
civil de Nivelles exigea d’un
bailleur, sur pied de la loi du 25 février
2003, qu’il cesse son comportement
par lequel celui-ci refusait de donner
sa villa en location à un ménage
d’homosexuels, lui préférant in extremis
un « couple plus traditionnel » 64 .
Le processus de signature du contrat
était sur le point d’aboutir puisqu’une
option avait déjà été mise sur le bien,
et un premier mois de loyer versé par
les futurs locataires pour attester de
leur bonne volonté. L’intéressant de
l’affaire tient, notamment, au « renversement
» — c’est-à-dire à la répartition
ou au glissement — de la charge
de la preuve que le juge a appliqué
au cas d’espèce. En fait, c’est sur
un répondeur téléphonique que le
propriétaire, par la voix de l’agence
immobilière, avait transmis au couple
éconduit le message incriminé, lequel
fut ensuite acté par voie d’huissier.
Ce ne fut dès lors pas au ménage
homosexuel à établir la réalité de la
discrimination, le message téléphonique
constituant un élément factuel
suffisamment solide pour ôter des
épaules des requérants la responsabilité
du fardeau probatoire. C’est donc
au bailleur qu’il appartenait alors de
prouver qu’il n’avait jamais demandé
à l’agence immobilière de diffuser
pareille consigne. Devant l’impossibilité
matérielle du mandant de s’exécuter,
le juge n’a eu d’autre choix que
de conclure à la discrimination 65 .
(58) De même, le licenciement d’une personne
ayant atteint l’âge de 45 ans a été jugé
discriminatoire au motif que la condition
physique de l’intéressé n’avait pas,
préalablement, été testée (Trib. trav.
Bruxelles, 2 décembre 2005, Juristenkrant,
2006, n°124, p. 13, note G. GEUDENS).
S’il est légitime pour un employeur d’avoir,
dans le cadre d’une activité professionnelle
précise, des employés en bonne santé,
celui-ci ne saurait déduire
automatiquement de l’atteinte d’une limite
d’âge donnée (45 ans en l’espèce) une
quelconque altération des capacités
physiques. Seul un examen minutieux et
objectif pourrait l’établir. De manière
générale, en matière d’emploi, voy.
notamment J. JACQMAIN, « Des travailleurs
qui en savent trop ? Première décision
rendue à l’égard de la loi antidiscrimination
du 25 février 2003 sur une
question relevant du droit du travail »,
note sous Trib. trav. Bruxelles, 23 décembre
2004, Chron. D.S., 2005, p. 241 et s.
(59) Corr. Liège, 28 décembre 2001, cité par
le rapport 1993-2003. Dix ans de
fonctionnement du Centre pour l’égalité
des chances et la lutte contre le racisme,
Bruxelles, 2004, p. 51.
(60) En effet, l’article 1 er , 3° et 4°, de la loi du
30 juillet 1981 ne requiert aucune exigence
de ce type.
(61) Corr. Hasselt, 17 avril 1996 (décision
reproduite in extenso sur le site du Centre
pour l’égalité des chances et la lutte contre
le racisme : www.diversite.be).
(62) Liège, 2 novembre 2005, cité par le
Rapport sur la situation des droits
fondamentaux en Belgique en 2005,
présenté au Réseau U.E. d’experts
indépendants en matière de droits
fondamentaux par Olivier De Schutter
(CFR-CDFRepBEL2005).
(63) Cité par le Rapport annuel 2004 du Centre
pour l’égalité des chances et la lutte contre
le racisme, p. 18.
(64) Prés. Civ. Nivelles, 19 avril 2005, J.T., 2005,
p. 380 et Juristenkrant, 2005, n°110, p. 12,
note J. KUSTERS.
(65) Par la bande, on voit bien que le prétendu
« renversement » de la charge de la preuve
n’est en rien « l’instrument miracle »
automatique décrit par certains puisque,
à l’instar des modes classiques de preuve,
il suppose l’accomplissement d’étapes
successives à chaque fois soumises à la
contradiction des parties ainsi qu’à
l’appréciation du juge.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 9

10
Doctrine / discrimination
Cette manière de voir a été épousée
explicitement par le tribunal civil de
Bruxelles dans sa décision du 3 juin
2005 66 . Il s’agissait en l’espèce d’un
bailleur qui refusait de louer à un
couple d’origine marocaine. Pourtant,
ces candidats avaient déjà rempli une
série d’exigences disproportionnées,
comme fournir une preuve de revenus
(lesquels devaient être au minimum
trois fois supérieurs au loyer) ou
encore garantir qu’ils ont bien payé
le loyer sans retard durant les douze
derniers mois de leur précédente prise
en location. « Piégé » par une amie
belge — de race blanche — du couple
se faisant passer pour une locataire
potentielle, le bailleur a avoué plate-
(66) Civ. Bruxelles, 3 juin 2005, T. Vreemd.,
2006, p. 42, note J. KUSTERS.
(67) Art. 19, §3, de la loi du 25 février 2003.
(68) La loi du 8 décembre 1992 soumet en effet
à une protection rigoureuse certains types
de données — origine, religion, orientation
sexuelle, etc. — en vue précisément de
prévenir l’apparition de discriminations
dans ces domaines (loi du 8 décembre
1992 relative à la protection de la vie privée
à l’égard des traitements de données à
caractère personnel, M.B., 18 mars 1993).
Voy. sur ce sujet P.-A. PERROUTY, « La loi
comme outil de lutte contre les
discriminations... », op. cit., p. 73 et s.
(69) Rappelons à cet égard la formulation de
l’article 19, §3, de la loi du 25 février 2003 :
« Lorsque la victime de la discrimination
[...] invoque devant la juridiction
compétente des faits, tels que des données
statistiques ou des tests de situation, qui
permettent de présumer l’existence d’une
discrimination directe ou indirecte, la
charge de la preuve de l’absence de
discrimination incombe à la partie
défenderesse » (souligné par nous).
(70) Gand, 30 novembre 2005, cité par le
Rapport annuel 2005 du Centre pour
l’égalité des chances et la lutte contre le
racisme, p. 37 et s.
((71) Civ. Gand, 31 décembre 2003, N.J.W.,
2004, p. 204 et s.
(72) S. van DROOGHENBROECK, « La nondiscrimination
dans les rapports entre
particuliers : de nouvelles données »,
L’égalité : nouvelle(s) clé(s) du droit, sous
la direction de M. Pâques et J.-C. Scholsem,
Bruxelles, Larcier, 2004, p. 184.
(73) Corr. Bruxelles, 31 mars 2004 (décision
reproduite in extenso sur le site du Centre
pour l’égalité des chances et la lutte contre
le racisme (www.diversite.be).
(74) Art. 19, §4, de la loi du 25 février 2003.
(75) Rappelons à cet égard qu’en droit belge,
le mode d’administration des preuves est
laissé à la liberté des parties et la pertinence
du mode retenu est soumise à
l’appréciation souveraine du juge.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
ment sa préférence pour des Belges
bons teints. À nouveau, cet élément
factuel (recueilli à la suite de ce que
l’on appelle un « test de situation »)
a permis de forger une présomption
de discrimination, contraignant alors
le bailleur à démontrer que le refus
opposé au ménage maghrébin n’était
pas basé sur des motifs liés à la race.
Confrontée au silence embarrassé
mais éloquent du bailleur, le tribunal
a jugé la discrimination établie à suffisance.
La cessation du comportement
discriminatoire fut dès lors
ordonnée, assortie d’une astreinte
(de 650 euros) applicable en cas de
nouveau manquement.
b) légitimité des tests de situation
Pour déterminant qu’il soit dans l’établissement
d’une discrimination, le
test de situation (qu’on vient de
décrire) n’est pas la seule voie pour
initier un glissement de la charge de
la preuve. À côté de ce test de situation,
la loi anti-discrimination évoque
des « données statistiques » (on constate,
par exemple, que ce bailleur-là
refuse dans 90 % des cas les candidats
locataires de couleur) 67 . Toutefois, le
contenu de ces données statistiques
reste extrêmement nébuleux et cellesci,
au demeurant, s’avèrent délicates
à manier (car facilement manipulables,
lourdes de stigmatisation et
potentiellement attentatoires à la
protection de la vie privée 68 ). Au-delà
de ces deux modes de preuve, qu’elle
mentionne à titre purement exemplatif,
la loi du 25 février 2003 se
montre non limitative 69 . C’est dans
cette « brèche » que le président du tribunal
civil de Nivelles s’est introduit
(cf. le message téléphonique laissé sur
le répondeur des plaignants et indiquant
la préférence du propriétaire
pour un couple hétérosexuel). Et, à
cet égard, on sait également gré à la
Cour d’appel de Gand d’avoir, dans
son arrêt du 30 novembre 2005 70 ,
réformé (sur ce point uniquement, le
fond restant inchangé comme on le
verra) la décision rendue en premier
instance 71 où le juge, confronté à un
refus similaire de louer à un couple
d’homosexuels, avait maintenu
l’entièreté du fardeau probatoire sur
les épaules des requérants vu l’absence
de tests de situation pour étayer leurs
allégations et ce, alors même que
d’autres indices matériels de discrimination
existaient. « Parfaitement
incorrect » 72 , ce raisonnement a été
critiqué à bon droit. Il est bon à ce
sujet de rappeler que la loi anti-discrimination
n’oblitère aucun des modes
de preuve traditionnels admis en justice,
comme le témoignage (dont le
tribunal civil de Gand n’a cependant
fait aucun cas), témoignage éventuellement
appuyé par un enregistrement,
une confrontation, etc. Il serait surprenant,
en effet, qu’une loi qui est
présumée œuvrer à l’abolition des
inégalités de traitement aboutisse
ainsi à rétrécir l’éventail des éléments
probatoires susceptibles d’attester de
ces pratiques discriminatoires, rendant
plus difficile encore la situation des
victimes.
Signalons, en guise de contrepoint,
que la méthode des tests de situation
ne reçoit pas l’assentiment unanime
de la jurisprudence. Ainsi le tribunal
correctionnel de Bruxelles a-t-il explicitement
remis en cause le procédé à
l’égard duquel « il ne dispose d’aucune
garantie quant à l’objectivité, à
l’exactitude et au caractère complet
des informations » 73 . À titre de comparaison,
« les techniques d’enquête
policières recourant à des procédés
d’une nature similaire [...] doivent
répondre à certaines exigences pour
être admises », elles. Décrétée telle
quelle, c’est-à-dire de manière générale,
cette mise en garde paraît cependant
excessive, ne serait-ce que parce
que les tests de situation sont expressément
prévus par la loi. Laquelle
permet, par ailleurs, qu’ils soient actés
par constat d’huissier, ce qui en
renforce encore la valeur probante 74 .
Dès lors, il appartient plutôt au juge,
au cas par cas, d’apprécier la rigueur
avec laquelle ce mécanisme a été mis
en œuvre in concreto pour, le cas
échéant, écarter les tests menés en
l’absence du sérieux requis en pareilles
circonstances 75 . Et quand bien même
ces tests devraient à, cette occasion,
déchoir de leur statut de preuve

admissible, cela n’empêcherait nullement
le tribunal de constater, sur la
base alors d’autres éléments factuels,
une violation de la loi anti-discrimination.
Ainsi le tribunal correctionnel
de Bruxelles, aussi critique eût-il pu
être à l’égard du test de situation, n’en
a pas moins, dans la même espèce,
infligé une condamnation à l’encontre
du gérant d’une agence immobilière
qui, sans craindre manifestement
la redondance, refusait de « vendre à
des Noirs » à cause de leur « mentalité
africaine ». À elles seules, de pareilles
allégations (revendiquées par leur
auteur en audience) suffisaient à faire
établir la prévention 76 .
Force est en finale de constater que
la situation actuelle, nimbée d’insécurité
juridique, tient pour une large
part à l’absence d’arrêté d’exécution
réglementant le test de situation, alors
même que l’adoption de cet instrument
normatif est explicitement
annoncée dans la législation même 77 .
Trois ans et demi après l’entrée en
vigueur de la loi anti-discrimination,
il devient temps d’organiser la
matière... Il est vrai que cette matière
est extrêmement sensible. Il est vrai
également qu’un projet d’arrêté royal
a bien été soumis au Conseil des
Ministres (à la fin du mois de mars
2006). Ce projet a cependant déclenché
une telle levée de boucliers de la
part des associations de propriétaires
notamment (qui y voyaient indifféremment
une atteinte à la protection
de la vie privée, un déni de la présomption
d’innocence et une remise
en cause de la liberté contractuelle),
qu’il a été prudemment retiré. La
question, depuis lors, est à l’étude au
sein du Gouvernement fédéral. Et
même si le test de situation n’épuise
évidemment pas l’arsenal probatoire
aménagé par la loi du 25 février 2003
(sans même parler du droit commun
qui reste intégralement d’application),
la législation anti-discrimination ne
pourra déployer ses pleins effets qu’au
jour de l’entrée en vigueur de cet
arrêté d’exécution, aussi essentiel pour
la mise en œuvre du prescrit légal que
lesté d’une puissante charge symbolique.
Dans l’attente, les réticences et
hésitations des magistrats peuvent se
comprendre, pour autant naturellement
que ceux-ci ne fassent pas
dépendre le glissement de la charge de
la preuve de la seule existence d’un
test de situation (comme l’a malheureusement
fait le tribunal civil de
Gand 78 ). Le test de situation, rappelons-le
une ultime fois, n’est qu’un
des faits générateurs de l’acte de
répartition du fardeau probatoire.
L’arbre, dit autrement, ne doit pas
cacher la forêt.
* * *
Aussi redoutable qu’elle soit, l’arme
du renversement (relatif) de la charge
de la preuve ne doit cependant pas
faire oublier que le plaignant peut très
bien avoir gain de cause sans avoir
besoin au préalable de faire reposer
le fardeau probatoire sur l’auteur présumé
de la discrimination. Parfois, la
discrimination est à ce point flagrante
qu’elle ne laisse planer aucun doute
sur le caractère illégal de l’acte litigieux.
La preuve du fait incriminé se rapporte
d’elle-même, en quelque sorte.
Une affichette locative qui, par exemple,
annonce benoîtement « Recherche
locataires belges uniquement »
ne nécessite pas une analyse approfondie
pour laisser transparaître l’intention
discriminatoire de son auteur
(lequel ne pourra plus alors se défendre
qu’en invoquant le caractère
éventuellement « objectif et raisonnable
» de la discrimination, conformément
au prescrit légal 79 ). Muni d’un
« argument » de ce type, le requérant
n’éprouvera guère de difficultés à
convaincre le juge, sans qu’il soit
nécessaire de partager le fardeau
probatoire.
6. Vertus et impuissances de
l’action en cessation mise en
place par la loi du 25 février 2003
a) ce qu’est — et ce que n’est pas —
l’action en cessation
On l’a dit, la loi du 25 février 2003 a
institué au profit des victimes d’une
discrimination une action dite en cessation.
Mais quels sont les effets exacts
associés à cette action relativement
peu connue du grand public ? Pour
cerner correctement l’utilité d’une
telle mesure, commençons par examiner
ce qu’elle n’est pas. L’action
en cessation, tout d’abord, n’a nullement
pour vocation d’octroyer des
dommages et intérêts. Ceux-ci sont
alloués, à titre de réparation du préjudice
moral ou matériel, dans le
cadre d’une procédure civile classique
(accessoire ou non d’une instance
pénale). Pas davantage, l’action en
cessation n’a le pouvoir, sur le plan
cette fois de la validité du contrat de
bail, de rompre la convention passée
en violation de la loi anti-discrimination.
Et, au cas où une convention
n’aurait toujours pas été conclue,
l’action en cessation ne saurait, moins
encore, forcer le contrevenant à
contracter avec la personne qu’il a
injustement écartée, en dépit du fait
que celle-ci ait été reconnue officiellement
par le juge comme ayant été
victime d’une pratique discriminatoire
illégale 80 . On toucherait, là, au
noyau dur de l’autonomie de la
volonté en matière contractuelle.
(76) En tout état de cause, il paraît admis que
le test de provocation (qui littéralement
pousse l’individu à commettre une
infraction qui n’aurait pas existé sans cette
intervention, alors que le test de situation
sert juste à constater une infraction qui se
produit de toute manière) doive être, lui,
systématiquement écarté des débats
judiciaires. Voy., pour de plus amples
développements, P.-A. PERROUTY,
« La loi comme outil de lutte contre les
discriminations... », op. cit., p. 69 et s.
(77) Art. 19, §4, in fine, de la loi du 25 février
2003.
(78) Civ. Gand, 31 décembre 2003, N.J.W.,
2004, p. 204 et s.
(79) Art. 2, §1 er , de la loi du 25 février 2003.
(80) Tout autre est la question de savoir si le
bailleur, en interrompant un processus de
négociation parfois sur le point d’aboutir,
n’a pas engagé sa responsabilité
« précontractuelle ». Ceci sans compter
qu’un bail peut très bien être conclu
verbalement dès qu’il y a échange libre et
éclairé des consentements.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 11

12
Doctrine / discrimination
En toute hypothèse, les éléments de
la cause ne permettent pas toujours
d’affirmer que le candidat évincé
aurait bien été sélectionné en l’absence
de ladite discrimination. Il
s’agit plus pour lui dès lors de la perte
d’une « chance » que de la perte
effective d’une prise en location. En
résumé, « le juge des cessations est
compétent pour constater l’existence
d’un acte constituant une infraction
— en l’espèce à la loi du 25 février
2003 [...] — et en ordonner la cessation
mais ne l’est pas pour dire pour
droit qu’un acte juridique est nul. Il
ne l’est pas non plus pour statuer sur
une demande de remboursement
consécutif à son ordre éventuel de
cessation », indique le Président du
tribunal de commerce de Bruxelles
dans sa décision du 7 mars 2005.
Lequel précise qu’il ne s’agit pas non
plus « d’ordonner la réintégration de
certaines personnes dans la situation
juridique compromise par l’acte dont
la cessation est demandée » 81
(81) Prés. Comm. Bruxelles, Juristenkrant, 2005,
n°110, p. 5, note E. MATTHIJS et J.
AUBERTIN et R.D.C., 2005, p. 675, note
Y. THIERY.
(82) Voy. notamment Chr. DALCQ, « Les actions
comme en référé », Le référé judiciaire, sous
la direction de J. Englebert et H. Boularbah,
Bruxelles, Éditions du Jeune barreau de
Bruxelles, 2003, p. 169.
(83) Rappelons que la loi du 25 février 2003
a érigé en infraction pénale les
comportements discriminatoires qu’elle
entend prohiber. Voy. art. 6 et s. de la loi
du 25 février 2003.
(84) S. VAN DROOGHENBROECK, « La loi du
25 février 2003 tendant à lutter contre la
discrimination : les défis d’une
“horizontalisation” des droits de
l’homme », A.P.T., 2003, p. 208 et s.
(85) Art. 22, al. 6, de la loi du 25 février 2003.
(86) Art. 15 de la directive 2000/43/CE du
Conseil du 29 juin 2000, J.O.C.E. L 180
du 19 juillet 2000, p. 22.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
À quoi peut bien servir alors l’action
en cessation ? Comme son nom l’indique,
elle a pour ambition de faire
cesser une pratique discriminatoire.
C’est peu et beaucoup à la fois car,
en cela, elle présente un indéniable
avantage sur l’action pénale engagée
dans le cadre de la loi du 30 juillet
1981. Dans le régime de la loi Moureaux,
en effet, la victime d’une discrimination
perçoit mal l’intérêt qu’il
y a à entamer une procédure (longue
parfois de plusieurs années) destinée
à faire condamner le propriétaire
alors que, dans l’intervalle, l’infraction
se poursuivra. On agit donc, dans
le cadre de l’action pénale, sur le
strict plan des principes. Certes, dans
aucune des deux procédures, l’éventuelle
décision favorable à la personne
discriminée ne lui permettra de prendre
possession du bien qui est l’objet
de ses convoitises, dut-il être resté (ou
redevenu) disponible. Mais, au moins,
l’action en cessation a pour elle de
parvenir à mettre un terme rapide à
un procédé entaché de discrimination.
Le candidat locataire restera candidat
locataire s’il le désire, et le
bailleur devra alors trouver un autre
motif pour l’évincer. Procédure civile
qui permet d’obtenir prestement une
décision de justice, puisque l’action
s’introduit et se traite dans les formes
et délais du référé 82 , l’action en cessation
offre une incontestable valeur
ajoutée par rapport à la procédure
pénale classique qui, longue et aléatoire,
en décourage plus d’un à porter
plainte. Si son libellé évoque plutôt le
passé (auquel il faudrait revenir, vu
l’illégalité de la situation actuelle),
l’action en cessation agit plutôt pour
l’avenir. Elle constitue une mise en
garde officielle à l’adresse d’un bailleur
qui se sait désormais tenu à l’œil. Sorte
d’avertissement sans frais (fors les
dépens afférents à la procédure judiciaire),
l’action en cessation n’est pas
cependant dénuée d’incidences financières
lorsqu’elle s’accompagne d’une
astreinte, comme on va le voir.
Enfin, et pourvu naturellement qu’elle
aboutisse, l’action en cessation renforce
encore l’éventuelle procédure
répressive pendante par ailleurs 83 .
D’après la doctrine, en effet, l’éventuel
ordre de cessation conditionne étroitement
l’issue réservée au pénal dès
lors que le tribunal correctionnel ne
saurait revenir sur la réalité d’une
infraction qui a été dûment constatée
par le président du tribunal civil 84 ,
au-delà même du principe audacieux
(c’est le civil qui, en l’espèce, tient le
pénal en l’état) instauré par la loi du
25 février 2003 85 . L’on se permettra
toutefois de signaler que ce procédé
« simplifié » pour obtenir une décision
favorable en cessation qu’est la
répartition de la charge de la preuve
n’est nullement d’application en
matière pénale où, là, prévaut le principe
intangible de la présomption
d’innocence. En revanche, sur le plan
— civil — de l’indemnisation, les
choses sont plus claires puisque le
comportement discriminatoire déclaré
officiellement tel par l’action en cessation
est alors constitutif d’une faute
au sens de l’article 1382 du Code civil,
ce qui permettra à la victime d’obtenir
du contrevenant des dommages et
intérêts (pour autant, classiquement,
que le préjudice soit avéré et, en même
temps, imputable à l’acte litigieux).
b) suffisamment dissuasive, l’action
en cessation ?
Malgré ces indéniables vertus, l’action
en cessation suscite encore des interrogations,
dont la suivante. Cette
mesure répond-elle ainsi vraiment à
l’obligation, imposée aux États membres
par la directive européenne, de
mettre en œuvre des « sanctions effectives,
proportionnées et dissuasives »
aux fins de faire respecter les normes
anti-discrimination 86 ? La chose n’est
pas sûre, eu égard notamment à l’impuissance
de l’action en cessation à
faire intégrer le candidat discriminé
dans le bien convoité, quand bien
même ce dernier n’aurait toujours pas
été pris à bail. En clair, la difficulté
concrète du locataire n’est en rien
résolue par la procédure en cessation.
Mais l’individu discriminé désire-t-il
vraiment nouer, à l’arraché, une relation
contractuelle avec une personne
convaincue de comportement raciste
(par exemple) et à qui ainsi l’on

« forcerait la main » ? Supposé reposer
sur une confiance partagée, le rapport
locatif commencerait sous de
bien funestes augures... À l’analyse,
l’action en cessation semble présenter
moins d’attrait pour le particulier que
pour une personne morale chargée
de la défense des droits de l’homme
en général 87 . Encore que, il n’est pas
dit que l’association conservera intacte
sa motivation après avoir porté quelques
« causes significatives » devant
les tribunaux avec succès.
Quoi qu’il en soit, on pourrait songer,
en vue de renforcer l’aspect dissuasif de
la loi du 25 février 2003, à « tarifer » le
préjudice moral, au sein même du
texte. À l’appréciation — aléatoire —
du juge chargé d’évaluer les dommages
civils, on substituerait un barème
« universel » qui associe à chaque type
d’infraction une somme d’agent déterminée.
Et dès lors qu’ils sont purement
forfaitaires (et ne requièrent
donc pas d’appréciation particulière de
la part du magistrat), ces dommages
et intérêts pourraient être alloués
directement par le juge de la cessation,
dans les mêmes délais réduits 88 .
Le pouvoir dissuasif de la loi s’en trouverait
incontestablement amplifié,
contribuant ainsi à conférer une plus
grande effectivité à une législation
dont la menace, pour l’heure, reste
lointaine, voire tout simplement
méconnue. Il semble cependant que
le projet de loi en préparation emprunte
cette voie de la tarification (650 euros
à titre d’indemnisation forfaitaire du
dommage moral), ce dont on se
réjouirait 89 .
c) quelle action en cessation pour
un acte discriminatoire déjà entièrement
consommé (et souvent irréversible)
?
Dans quelles circonstances l’action en
cessation doit-elle être introduite ?
Faut-il, concrètement, que le bien soit
toujours proposé à la location par
exemple ? Est-il ainsi légitime de
demander au juge de faire cesser un
comportement (le refus de louer à des
étrangers par exemple) qui, de toute
façon, n’a plus cours puisque le logement
a, entre-temps, été pris à bail
par un tiers ? Oui, répond unanimement
la jurisprudence, pour laquelle
l’exercice de l’action en cessation est
indépendant de la persistance de l’acte
illégal. En réalité, ce n’est pas la pratique
discriminatoire qui a pris fin;
c’est la disponibilité — théorique —
du bien qui a disparu. Dans chacune
des affaires concernées, en tout cas, les
victimes ont pu agir sur cette base
alors même que le bailleur, fidèle à
sa logique discriminatoire, avait
contracté dans l’intervalle avec un
individu correspondant mieux à ses
standards culturels. Déclarée à chaque
fois recevable par les juridictions,
l’action en cessation a pu sortir ses
effets alors que le bien était, de facto,
retiré du marché locatif. Au fond,
l’action en « cessation » porte bien
mal son nom puisque, souvent, elle
ne fait cesser plus rien du tout puisque
le comportement incriminé a disparu
depuis longtemps.
Mais de quels types d’effets peut-il
donc bien s’agir à partir du moment
où l’action en cessation n’a nullement
le pouvoir d’interrompre la location
en cours ? Comme déjà dit, l’action
en cessation agit essentiellement pour
l’avenir, « dès lors qu’il existe un risque
de récidive » comme l’observe le président
du tribunal civil de Nivelles 90 .
Il s’indique donc d’empêcher le
contrevenant de tomber plus tard
dans le même travers. L’intérêt « né et
actuel » dont doivent se prévaloir les
requérants pour pouvoir agir en justice
(en vertu de l’article 17 du Code
judiciaire) consiste ainsi dans le
« danger de répétition de la violation
invoquée », précise le tribunal civil
de Gand 91 . Il est vrai que, dans le futur,
le bien risque fort d’être proposé à
nouveau à la location.
Par ailleurs, dans l’espoir de tuer dans
l’œuf toute velléité de récidive dans
le chef du contrevenant, signalons
que le juge peut assortir la cessation
de la pratique discriminatoire qu’il
ordonne d’une astreinte automatiquement
due pour toute nouvelle
infraction constatée 92 et ce, conformément
au prescrit légal 93 . Et, toujours
dans le même esprit de décourager
une « rechute » dans le chef du
bailleur, il est permis également au
juge d’imposer l’affichage de la décision
de justice ou sa publication dans
un journal 94 . Ce genre de sanction
n’a cependant d’utilité que si le bien
est susceptible d’être prochainement
remis sur le marché de la location. À
défaut (en cas de bail de longue durée
par exemple), elle risque de s’apparenter
davantage à une mesure vexatoire
qu’à un principe de bonne
justice 95 .
7. L’intervention éventuelle d’un
agent immobilier
Indépendamment de la législation
dont on invoque le respect (loi du
30 juillet 1981 ou loi du 25 février
2003), il reste à savoir contre qui
exactement il convient d’introduire
l’action en justice en matière de discrimination.
Contre le propriétaire
du bien ? Lorsqu’il y en a une, contre
l’agence immobilière qui, elle, est en
contact direct avec les candidats
locataires ? Contre un éventuel autre
intermédiaire ? Contre les trois à la
fois ? La jurisprudence, sur ce point,
est divisée. Certains magistrats
s’accordent sur le fait que l’agence
(87) En vertu de l’article 31 de la loi du 25
février 2003, et sous certaines conditions,
les personnes morales sont autorisées en
effet à agir en justice sur la base de la loi
du 25 février 2003.
(88) Cf. S. VAN DROOGHENBROECK, « La loi
du 25 février 2003 tendant à lutter contre
la discrimination : les défis d’une
“horizontalisation” des droits de l’homme»,
A.P.T., 2003, p. 208 et s.
(89) Art. 18, §2, 1°, du projet de loi tendant
à lutter contre certaines formes de
discrimination.
(90) Prés. Civ. Nivelles, 19 avril 2005, J.T., 2005,
p. 380 et Juristenkrant, 2005, n°110, p. 12,
note J. KUSTERS.
(91) Civ. Gand, 31 décembre 2003, N.J.W.,
2004, p. 204 et s.
(92) 100 euros par exemple dans l’affaire du
refus de louer à des homosexuels (Prés. Civ.
Nivelles, 19 avril 2005, J.T., 2005, p. 380 et
Juristenkrant, 2005, n°110, p. 12, note
J. KUSTERS).
(93) Art. 20 de la loi du 25 février 2003.
(94) Art. 19, §2, al. 2, de la loi du 25 février
2003.
(95) C’est pour cette raison d’ailleurs que le
président du tribunal civil de Nivelles a
refusé d’ordonner cette mesure (Prés. Civ.
Nivelles, 19 avril 2005, J.T., 2005, p. 380 et
Juristenkrant, 2005, n°110, p. 12, note
J. KUSTERS).
Les Échos du Logement / décembre ‘06 13

14
Doctrine / discrimination
(96) Prés. Civ. Nivelles, 19 avril 2005, J.T., 2005,
p. 380 et Juristenkrant, 2005, n°110, p. 12,
note J. KUSTERS.
(97) Civ. Gand, 31 décembre 2003, N.J.W.,
2004, p. 204 et s.
(98) Gand, 30 novembre 2005, cité par le
Rapport annuel 2005 du Centre pour
l’égalité des chances et la lutte contre
le racisme, p. 37 et s.
(99) Corr. Anvers, 21 juin 1996, T. Vreemd.,
1996, p. 165.
(100) Corr. Bruxelles, 31 mars 2004 (décision
reproduite in extenso sur le site du Centre
pour l’égalité des chances et la lutte
contre le racisme (www.diversite.be).
(101) Cf. Civ. Bruges, 29 juin 2005, R.C.D.I.,
2006, n°2, p. 26.
(102) « Tout comportement consistant à
enjoindre à quiconque de pratiquer une
discrimination à l’encontre d’une
personne, d’un groupe, d’une
communauté ou de leurs membres est
considéré comme une discrimination au
sens de la présente loi » (art. 2, §7, de la
loi du 25 février 2003).
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
immobilière ne fait généralement que
répercuter les instructions du propriétaire.
On a ainsi vu plus haut que le
président du tribunal civil de Nivelles
avait condamné le propriétaire en
dépit du fait que c’était une employée
de l’agence immobilière qui avait
signifié au couple d’homosexuels le
refus de celui-ci de contracter avec un
ménage inorthodoxe 96 . L’agence en
l’espèce agissait expressément pour
le compte de son mandant et, au
demeurant, n’avait aucunement le
pouvoir de signer en son nom le
contrat de bail.
Dans une autre affaire, mettant également
en cause un refus de location
à un couple d’homosexuels, le Président
du tribunal civil de Gand 97 (dont
la décision a été confirmée en appel 98 )
a également mis hors-cause l’agence
immobilière, laquelle avait simplement
relayé les réticences du bailleur
à louer « à deux hommes ou à deux
femmes ». Intéressante, cette décision
l’est notamment en ce que les magistrats,
dans la foulée, ont épargné les
propriétaires également (trois frères
et sœurs copropriétaires en l’espèce)
et débouté les parties requérantes de
leur action au motif que celle-ci devait
être introduite non pas contre eux
mais contre leur mère, qui gérait à
leur place la mise en location. N’ayant
eu aucune implication personnelle
dans cette entreprise de mise en
location, les titulaires formels du droit
de propriété ne sauraient dès lors
être redevables d’un quelconque comportement
discriminatoire. Cependant,
cette décision de justice semble
sévère dans la mesure où les plaignants
ne pouvaient raisonnablement
savoir que le vocable « propriétaire »
employé par l’agence immobilière
visait en réalité non pas les titulaires
juridiques du droit de propriété mais
bien leur intermédiaire qui assumait,
visiblement seul, la mise en location
du bien. Il serait pour le moins fâcheux
de pénaliser ainsi la personne discriminée
dont le seul « tort » est de s’en
être remise aux apparences légitimes.
Et, à s’en tenir au seul critère de l’implication
personnelle dans la réalisation
de la discrimination, il n’y a pas
de raison d’exonérer d’office les agences
immobilières de tout soupçon.
Certaines d’entre elles ne sont-elles
pas tentées de faire de « l’excès de
zèle » pour gagner et consolider les
faveurs de leur mandant ? En filtrant
à l’entrée les locataires, elles peuvent
espérer assurer au propriétaire une
location aussi paisible que possible
et, ainsi, les convaincre de leur professionnalisme.
Il convient, à tout
le moins, de s’assurer qu’elles ne
versent pas dans cette ornière-là.
Du reste, c’est bien un agent immobilier,
qui en l’espèce ne retenait
comme candidats locataires que les
« Belges de nature », que le tribunal
correctionnel d’Anvers a condamné
le 21 juin 1996 sur la base de la loi du
30 juillet 1981 99 . C’est donc une
amende pénale — et même un emprisonnement
— que le contrevenant
s’est vu infliger, sans qu’il soit question
ici de suspension du prononcé. Le
caractère répété de l’infraction, combiné
au fait que l’intéressé est un
professionnel, explique sans doute la
relative dureté du jugement. De même,
comme on l’a vu, le tribunal correctionnel
de Bruxelles a prononcé le
31 mars 2004 une condamnation à
l’encontre d’un gérant d’agence immobilière
qui, pour des motifs de type
ethnique, avait fait opposition à tout
examen sérieux des garanties proposées
par une dame d’origine congolaise
désireuse d’acquérir le bien 100 .
On le voit, la responsabilité du manquement
incombe alternativement
au propriétaire et à l’agence immobilière.
À notre sens, l’imputation de
l’infraction à l’agence immobilière
devrait dépendre intimement de l’intensité
du pouvoir de représentation
dont elle a été — ou non — investie
par le propriétaire 101 . Plus exhaustive
est la convention qui les unit, plus
étroite est la marge de manœuvre
dont jouit l’agence et, partant, plus
limitée est sa responsabilité. On rappellera
à cet égard que l’injonction
de discriminer constitue en elle-même
une discrimination 102 . Si, au contraire,
l’agence est laissée libre de prendre
les initiatives qu’elle juge opportunes
pour la bonne conclusion de l’affaire,

on ne voit pas alors ce qui justifierait
de l’affranchir de la prévention de
discrimination 103 . « Een vertegenwoordiger
die in eigen naam handelt,
wordt immers persoonlijk gebonden
geacht », confirme Nathalie Van
Leuven 104 . Il se pourrait même, suivant
un arrêt de la Cour de cassation de
2001, que le mandant (le propriétaire
ici) puisse être tenu responsable pour
la faute commise par son commettant
(l’agence immobilière) dans la
phase précontractuelle (qui précède la
conclusion du bail) 105 . On ne saurait
trop conseiller dès lors au propriétaire
d’expliciter au maximum (en interdisant
par exemple tout recours à un
argument du type discriminatoire)
la mission qu’il confie à l’agence
immobilière dans la convention de
courtage les unissant.
En ce qui concerne, spécifiquement,
la cessation du comportement, il est
admis que le propriétaire et l’agence
immobilière puissent être conjointement
visés, comme l’a spécifié du reste
le tribunal civil de Bruxelles dans sa
décision du 3 juin 2005 106 . Le fait de
condamner l’agence en sus du propriétaire
a pour salutaire effet, à nos
yeux, de rappeler les intermédiaires
à leurs devoirs. Concernés par la loi
comme tout le monde, les gérants et
employés d’agence immobilière ne
peuvent se réfugier derrière les souhaits
— prétendus ou avérés — de
leurs clients et échapper ainsi à toute
responsabilité. À eux aussi de prendre
connaissance du prescrit légal, de
mettre leurs mandants en garde
contre l’illégalité d’un refus discriminatoire
et, le cas échéant, de refuser
de relayer la consigne illégale auprès
des candidats locataires ou acheteurs.
Du reste, c’est exactement ce grief (le
non avertissement du caractère délictueux
de la préférence donnée à un
« couple traditionnel ») qu’a formulé
à son agence immobilière, non sans
arrière-pensée il est vrai, le propriétaire
rappelé à l’ordre par le président
du tribunal civil de Nivelles dans
l’affaire tranchée 19 avril 2005. En
tout état de cause, les clauses discriminatoires
reprises dans une convention
de courtage reliant agence immo-
bilière et propriétaire doivent êtres
déclarées nulles en vertu de l’article
18 de la loi du 25 février 2003. Si, en
résumé, « l’agent immobilier ne
parvient pas à convaincre son client
d’abandonner tout critère discriminatoire
dans le choix de son locataire,
mieux vaut pour lui ne pas entamer
la mission, sans quoi il risque d’être
confronté aux désagréments et frais
d’une procédure judiciaire », avertit
Laurent Collon 107 .
III. QUESTIONS SPÉCIFIQUES
AU LOGEMENT SOCIAL
1. Le secteur du logement social
est-il tenu par les réglementations
anti-discrimination ?
Dans un État fédéral comme le nôtre,
chacune des entités — fédérale et fédérées
— est tenue de transposer les
directives européennes les concernant
dans son ordre juridique interne. La
chose semble d’autant plus importante
que la matière du logement (au
sens large) fait l’objet, en Belgique,
d’une compétence partagée entre
l’État fédéral et les Régions. Ainsi, en
vertu de l’article 39 de la Constitution
et de l’article 6, §1 er , IV, de la loi
spéciale du 8 août 1980 de réformes
institutionnelles, « le logement et la
police des habitations qui constituent
un danger pour la propreté et la salubrité
publiques » forment en effet des
matières régionales 108 . Nonobstant
cette compétence de principe de la
Région pour l’ensemble de la politique
du logement, le législateur fédéral
reste habilité à régler la matière
du bail, par l’entremise notamment de
la loi du 20 février 1991 sur les baux
de résidence principale 109 . À qui alors
revient la charge de donner chair au
prescrit européen ? Aux deux, assurément.
À cet égard, le Conseil d’État
vient encore de rappeler qu’il appartient
à chaque législateur (fédéral,
communautaire ou régional), et à lui
seul, d’adopter les dispositifs requis
par les directives européennes dans
les domaines de compétence qui lui
sont propres 110 .
Puisque les questions de droit civil
afférentes au contrat de bail prédo-
minent indubitablement dans le
secteur privé du logement, c’est au
pouvoir fédéral qu’il incombait de
transposer la directive dans ce
domaine. Précisément, le législateur
fédéral a déjà accompli sa part du
travail en adoptant la loi du 25 février
2003. Encore que, le Ministre fédéral
en charge de l’Égalité des chances
confesse sans ambages que « la transposition
réalisée est, à ce jour, et sur
de nombreux points, soit déficiente,
soit incomplète » 111 . Compétentes
pour leur part en matière de logement
social, notamment, les Régions restent
toujours, elles, totalement en défaut
de transposition 112 et ce, alors que le
délai pour introduire la directive
2000/43/CE du 29 juin 2000 dans leur
ordre juridique interne est expiré
(103) Sur la responsabilité du représentant,
voy. D. DE PRINS, « Stakingsvordering
tegen individuele discriminatie.
Handelingen gesteld door vertegenwoordigers
», N.J.W., 2004, p. 261 et s.
(104) « Un représentant qui agit en son nom
propre est toujours réputé
personnellement lié ». N. VAN LEUVEN,
« De antidiscriminatiewet en de
huurovereenkomst », Antidiscriminatiewet
en contracten - La loi antidiscrimination et
les contrats, sous la direction de S. Stijns
et P. Wéry, Brugge - Bruxelles, Die Keure -
La Charte, 2006,
p. 133.
(105) Cass., 16 février 2001, R.D.C., 2002,
p. 698, note C. GEYS.
(106) Civ. Bruxelles, 3 juin 2005, T. Vreemd.,
2006, p. 42, note J. KUSTERS.
(107) L. COLLON, « La loi anti-discrimination »,
Immobilier, 2005, n°18, p. 7.
(108) Loi spéciale de réformes institutionnelles
du 8 août 1980, M.B., 15 août 1980.
(109) Loi du 20 février 1991 modifiant et
complétant les dispositions du Code civil
relatives aux baux à loyer, M.B., 22 février
1991.
(110) Avis du Conseil d’État (section de
législation) du 11 juillet 2006 sur le projet
de loi modifiant la loi du 30 juillet 1981
tendant à réprimer certains actes inspirés
par le racisme ou la xénophobie
(40.689/AG, 40.690/AG et 40.691/AG).
(111) Exposé des motifs du projet de loi
modifiant la loi du 30 juillet 1981 tendant
à réprimer certains actes inspirés par le
racisme ou la xénophobie, p. 5.
(112) Cet état de fait vaut à la Belgique
d’encourir une procédure en manquement
devant la Cour de justice des
Communautés européennes, alors même
que l’État fédéral a bien, lui, accompli son
devoir.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 15

16
Doctrine / discrimination
depuis plus de trois ans 113 ! Quelles
normes anti-discrimination s’appliquent-elles,
dès lors, au secteur du
logement public ? La loi du 25 février
2003, par exemple, est-elle autorisée
à sortir ses effets en ce domaine ? Il
semble qu’il faille répondre par la
négative. Comment concilier en effet
l’interdiction de toute discrimination
en fonction de la « fortune » de
l’intéressé (art. 2, §1 er , de la loi du
25 février 2003) avec le système
d’attribution des logements sociaux
(113) La date limite pour transposer cette
directive interdisant les discriminations
raciales dans le secteur du logement
notamment a été fixée au 19 juillet 2003.
Le délai pour intégrer dans l’ordre
juridique interne la directive 2004/113
relative aux discriminations fondées sur le
sexe court, lui, jusqu’au 21 décembre
2007.
(114) Voy. supra.
(115) Cf. notamment C.J.C.E., 26 février 1986,
M. H. Marshall/Southampton and South-
West Hampshire Area Health Authority
(Teaching), 152-84 ainsi que C.J.C.E.,
4 décembre 1974, van Duyn, 41-74.
(116) Voy. a contrario C.J.C.E., 14 juillet 1994,
Faccini Dori/Recreb, C-91/92 et C.J.C.E.,
7 mars 1996, El Corte Inglés, C-192/94.
(117) Art. 5 de la directive 2000/43/CE du
29 juin 2000 et art. 7 de la directive
2000/78/CE du 27 novembre 2000.
(118) « Interdiction de discrimination. La
jouissance des droits et libertés reconnus
dans la présente Convention doit être
assurée, sans distinction aucune, fondée
notamment sur le sexe, la race, la couleur,
la langue, la religion, les opinions
politiques ou toute autre opinion,
l’origine nationale ou sociale,
l’appartenance à une minorité nationale,
la fortune, la naissance ou toute autre
situation ».
(119) Art. 2.1 : « Les États parties au présent
Pacte s’engagent à respecter et à garantir
à tous les individus se trouvant sur leur
territoire et relevant de leur compétence
les droits reconnus dans le présent Pacte,
sans distinction aucune, notamment de
race, de couleur, de sexe, de langue, de
religion, d’opinion politique ou de toute
autre opinion, d’origine nationale ou
sociale, de fortune, de naissance ou de
toute autre situation ». Art. 26 : « Toutes
les personnes sont égales devant la loi et
ont droit sans discrimination à une égale
protection de la loi. A cet égard, la loi doit
interdire toute discrimination et garantir à
toutes les personnes une protection égale
et efficace contre toute discrimination,
notamment de race, de couleur, de sexe,
de langue, de religion, d’opinion politique
et de toute autre opinion, d’origine
nationale ou sociale, de fortune, de
naissance ou de toute autre situation ».
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
qui repose justement sur une sélection
opérée sur une base financière
pour l’essentiel ? C’est l’économie
générale du logement public qui se
trouverait ainsi ébranlée par une loi
de ce type, appliquée telle quelle.
Encore que, seules les discriminations
en matière de logement reposant sur
la race ou le sexe sont visées par les
directives européennes restreignant
les possibilités de justification à certaines
hypothèses particulières (discrimination
indirecte, action positive) 114 .
A contrario, les autres inégalités de
traitement, comme celles qui s’appuient
sur la situation financière des
candidats locataires sociaux par
exemple, pourraient être admises,
moyennant une motivation circonstanciée.
Dans l’attente dès lors d’une mesure
spécifique prise par les instances régionales,
est-il permis d’invoquer directement
les directives européennes
concernées ? Il est vrai que la jurisprudence
de la Cour de justice des communautés
européennes autorise les
justiciables à exploiter les ressources
d’une directive qui n’aurait toujours
pas été transposée en droit national
à l’échéance du terme, pourvu que le
texte européen soit suffisamment
explicite et autosuffisant 115 . Certes
encore, cette possibilité est réservée
aux actions introduites par un particulier
à l’encontre de la puissance
publique, ce qui est bien le cas dans
le cadre du logement social 116 . Toutefois,
le recours à cette faculté semble
douteux dans la situation qui nous
occupe tant les directives européennes
précitées renvoient aux législateurs
nationaux pour donner corps à leurs
prescriptions. Par surcroît, il s’agit ici
plus que d’une simple interdiction
(laquelle ne requiert parfois guère de
mesures de concrétisation pour être
opérationnelle) puisque les États
membres doivent, de manière positive,
développer tout l’arsenal de sanctions
(« effectives, proportionnées
et dissuasives ») propres à dissuader
la commission de l’infraction. Et, surtout,
les directives européennes
demandent expressément aux États
membres, aussi important soit le prin-
cipe d’égalité de traitement qu’elles
proclament par ailleurs, de prendre
des « actions positives » (entendez :
discriminations positives) lorsqu’il
importe de « compenser des désavantages
liés à la race ou l’origine ethnique
» 117 . À nouveau, seule une intervention
d’une autorité d’exécution
est à même de donner un début d’application
à ce principe cardinal. Ceci
étant dit, il n’est pas interdit, au cas
par cas, de conférer un effet immédiat
à certaines des dispositions européennes
qui, suffisamment univoques,
n’exigent pas d’appréciation particulière
de la part des autorités étatiques
commises à leur matérialisation.
Alors, le logement social : une zone
de non-droit en matière de discrimination
? Aucunement ! La loi du
30 juillet 1981 qui réprime les discriminations
fondées sur l’origine ethnique
pourrait bien trouver à s’y
appliquer (de manière subsidiaire
cependant, jusqu’à ce qu’une Région
légifère en la matière). Par ailleurs,
plusieurs conventions supranationales
prohibent de manière générale toute
forme de discrimination (y compris
celles qui ont cours dans le parc locatif
public), comme la Convention
européenne des droits de l’homme
(art. 14) 118 , ou le Pacte international
sur les droits civils et politiques (art.
2.1 et 26) 119 . Ces raisons justifient que
l’on examine, pour le logement social
également, la conformité de certaines
pratiques au regard des normes antidiscrimination.
2. Des pratiques discriminatoires
plus ardues à rapporter dans le
secteur public du logement que
dans le parc privé
Applicables aux particuliers, les réglementations
européennes anti-discrimination
visent également les pouvoirs
publics. Aussi bien le bailleur
privé que le bailleur social sont donc
tenus en théorie de se conformer aux
nouvelles exigences en la matière.
Au reste, les discriminations dont se
plaignent les victimes n’émanent pas
que du parc privé, tant s’en faut; elles
trouvent également leur origine au
sein même du parc public. Et le respect

dû aux normes anti-discrimination
semble d’autant plus impérieux pour
les gestionnaires de sociétés de logement
social qu’il appartient traditionnellement
à la puissance publique de
« montrer l’exemple », afin que les
bonnes pratiques initiées d’en haut
infusent lentement dans la sphère privée.
L’État ne figure-t-il pas d’ailleurs,
si l’on en croit le libellé de l’article 23
de la Constitution 120 , au premier rang
des débiteurs du droit au logement 121 ?
Toujours est-il cependant, et ce n’est
pas le moindre des paradoxes, que les
discriminations sont moins ardues à
rapporter dans le secteur privé du
logement, intimement régi par des
relations interpersonnelles, que dans
le logement social, plus impersonnel
et bureaucratique. Étroitement régi
par des réglementations diverses, le
secteur du logement est susceptible
de camoufler, vis-à-vis d’un public
pas toujours au fait de ses droits,
l’éventuelle discrimination derrière
un épais voile normatif (« je n’y peux
rien, c’est la loi qui veut ça »). Et
l’éclatement de la chaîne de décision
exacerbe encore cette dilution des
responsabilités. Pour le reste, des
résidus d’opacité subsistent dans les
procédures d’attribution des appartements
sociaux. En sorte que des
pratiques discriminatoires, ou à tout
le moins ressenties comme telles,
persistent dans le secteur du logement
public, tant en France (comme le
confirme le très riche rapport français
de 2001 122 ) qu’en Belgique (ainsi
que l’indique une vaste étude européenne
de décembre 2005 : « there is
case-level evidence of discrimination
over lettings both in the private and
social sectors » 123 ).
3. Une tendance actuelle à la
déségrégation ?
En quoi peuvent bien consister
aujourd’hui ces pratiques discriminatoires
dans un secteur où les règles
relatives à l’attribution des logements
sociaux ont bénéficié d’une « objectivation
» favorable à la transparence
des transactions ? Commençons par
rappeler qu’il existe d’autres formes de
discrimination que le refus de louer,
comme la stigmatisation due à l’appartenance
à un habitat jugé déclassé,
laquelle entraîne souvent un certain
rejet de la part du monde « normal ».
Ce genre de comportement discriminatoire
est fréquemment ressenti par
les habitants d’un ensemble social 124 .
Concédons, ensuite, que les règles
d’octroi des logements sociaux ne
sont pas encore totalement lisibles
pour les candidats locataires en dépit
de la très appréciable démarche d’objectivation,
ne serait-ce que parce que
les sociétés disposent d’une importante
marge de manœuvre pour
déroger à la liste d’attente lorsque se
présentent devant elles des circonstances
exceptionnelles et urgentes 125 .
La chose n’a rien d’anormal, mais un
effort d’explication devrait être fourni
par les autorités concernant l’utilisation
de cette faculté, toujours dans
le but de dissiper le sentiment de
discrimination.
Mais il est un risque qu’il semble plus
intéressant à analyser ici. Certes, cette
discrimination dans le parc social est
aujourd’hui plus virtuelle que réelle,
mais cette tendance pourrait prendre
corps dans les années qui viennent si
l’on n’y prend pas garde. En un mot,
il est permis de craindre que le secteur
du logement public, où prédomine
une sur-représentation de personnes
d’origine étrangère, soit tenté de
prendre en considération dans une
certaine mesure l’appartenance
ethnique des postulants pour l’octroi
d’un appartement social et ce, dans un
objectif avoué de mixité sociale. Pour
prendre la mesure de ce risque, un
très bref rappel historique s’impose.
Déserté dans les années septante par
un grand nombre de nationaux
(lesquels, dans une phase sociale
ascendante, ont préféré migrer vers
des quartiers plus résidentiels), le parc
public leur a progressivement substitué
des personnes d’origine étrangère.
En suite de quoi l’on compte aujourd’hui,
au regard de leurs poids démographiques
respectifs, plus d’allochtones
que de nationaux dans le
logement social (deux fois plus en
France, par exemple, cette proportion
grimpant à trois fois plus en Île-de-
France). Et, en Belgique, la situation
est sen-siblement la même. « Migrant
and minority ethnic households constitute
a significant proportion of the
potential tenants for social renting
(but this does not necessarily mean
satisfactory or fair outcomes) », expose
en ce sens le rapport européen de
décembre 2005 126 . Certes, les personnes
d’origine étrangère jouissent souvent
d’une situation socio-économique
moins favorable que celle des nationaux,
mais cela n’explique pas tout.
(120) « Chacun a le droit de mener une vie
conforme à la dignité humaine. À cette
fin, la loi, le décret ou [l’ordonnance]
garantissent, en tenant compte des
obligations correspondantes, les droits
économiques, sociaux et culturels, et
déterminent les conditions de leur
exercice. Ces droits comprennent
notamment […] le droit à un logement
décent » (art. 23 de la Constitution,
souligné par nous).
(121) Cf. notamment N. BERNARD,
« Le droit constitutionnel au logement
comme arrière-plan indissociable du droit
du bail », Le bail de résidence principale.
15 ans d’application de la loi du 20 février
1991, Bruxelles, La Charte, 2006.
(122) Voy. P. SIMON (dir.), Les discriminations
raciales et ethniques dans l’accès au
logement social, Paris, Groupe d’études et
de lutte contre les discriminations (GELD),
2001.
(123) M. HARRISON, I. LAW et D. PHILLIPS,
Migrants, minorities and housing :
exclusion, discrimination and antidiscrimination
in 15 member states of the
European Union, European Monitoring
Center on Racism and Xenophobia
(EUMC), décembre 2005, p. 18, souligné
par nous.
(124) On voit parfois ainsi des employeurs
refuser d’embaucher de tel ou tel au motif
justement qu’il vient d’une cité sociale
qu’il estime disqualifiante.
(125) Ainsi, dans les sociétés immobilières de
service public bruxelloises par exemple, le
conseil d’administration peut, « pour des
cas individuels et dans des circonstances
exceptionnelles et urgentes », contrevenir
aux règles normales d’octroi et ce, dans
une proportion allant jusqu’à 40 % du
total des attributions effectuées pendant
l’année précédente (art. 11 de l’arrêté du
gouvernement de la Région de Bruxelles-
Capitale du 26 septembre 1996
organisant la location des habitations
gérées par la Société du Logement de la
Région bruxelloise ou par les sociétés
immobilières de service public, M.B.,
14 novembre 1996).
(126) M. HARRISON, I. LAW et D. PHILLIPS,
op. cit., p. 18, souligné par nous.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 17

18
Doctrine / discrimination
Depuis cette période de large
ouverture du patrimoine public aux
populations allochtones, les temps
semblent avoir changé. C’est que
l’appartenance à une cité lestée de
symboles négatifs constitue précisément,
à l’heure actuelle, un des
déterminants de la discrimination,
laquelle a pour effet en retour de reléguer
plus encore les étrangers dans
les marges du parc immobilier. C’est
donc pour briser ce cercle vicieux que
le secteur du logement social résonne
aujourd’hui d’une même injonction
incantatoire, déclinée à l’envi : la
mixité sociale. Il convient ainsi, selon
le Comité européen de coordination
de l’habitat social (CECODHAS),
« d’éviter la polarisation spatiale en
luttant contre la ségrégation spatiale
par la mixité sociale » 127 . Le risque est
donc de voir ce leitmotiv de mixité
sociale signifier, pour les allochtones
(moins favorisés statistiquement que
(127) D. CZISCHKE, « Le rôle du logement social
en matière de cohésion sociale »,
Publication du Groupe de travail Affaires
sociales du CECODHAS, Bruxelles,
le 16 février 2006, p. 29.
(128) Rapport annuel 2004 du Centre pour
l’égalité des chances et la lutte contre le
racisme, p. 26.
(129) 1993-2003. Dix ans de fonctionnement du
Centre pour l’égalité des chances et la lutte
contre le racisme, Bruxelles, 2004, p. 48.
(130) « These frequently occurring unofficial
quota policies towards foreigners in the
social houses were motivated by the fear
that increased concentrations of foreigners
could lead to conflicts with Belgian
habitants and by the fear of ghetto
formation. Although now abandoned, the
effects of such practices are still inscribed
in migrant and minority ethnic settlement
patterns and ethnic group relations today »
(M. HARRISON, I. LAW et D. PHILLIPS,
op. cit., p. 93).
(131) P. SIMON (dir.), Les discriminations
raciales et ethniques dans l’accès au
logement social, Paris, Groupe d’études et
de lutte contre les discriminations (GELD),
2001.
(132) Art. 2, §§1 er et 2, de la loi du 25 février
2003.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
les autochtones), un accès plus difficile
au logement social. Et pourtant,
vouloir métisser des communautés
par trop homogènes à l’intérieur du
parc public suppose, par définition,
qu’on opère à l’égard des demandeurs
une sélection à l’entrée en fonction de
leur appartenance raciale, ce qui indubitablement
tombe sous le coup des
réglementations anti-discrimination.
Comment, en d’autres termes, introduire
de la mixité sociale sans tomber
dans un travers (la discrimination)
que cherche justement à éradiquer
cette vaste entreprise de déségrégation
? Telle est la quadrature du
cercle qu’auraient à affronter les gestionnaires
de sociétés de logement
social tentées un jour par cette voie.
Cette crainte, quoi qu’il en soit, est
loin d’être fantasmatique. Ainsi, sans
la citer, le Centre pour l’égalité des
chances et la lutte contre le racisme
rapporte le cas d’une société wallonne
de logement social wallonne qui, en
2004, a tenté d’introduire des quotas
ethniques dans l’attribution des
logements sociaux, en vue d’aboutir
à une « mixité ethnique contrôlée » 128 .
Et il semblerait même que cette pratique
de quota ait régné dans un passé
plus ou moins récent. « Le recours à
la notion polémique (sans valeur
scientifique) de seuil de tolérance a
longtemps justifié la politique officieuse
de quotas à l’encontre des personnes
issues de l’immigration dans
les logements sociaux (comme dans
les habitations privées) », révèle en
ce sens le Centre pour l’égalité des
chances 129 . « Unofficial quotas operated
in the allocation of social housing in
Belgium from 1981-1993, when there
was a certain amount of vagueness
about the allocation criteria with
respect to social housing », confirme
le rapport européen de 2005 sur les
discriminations raciales dans le logement
130 . Et en France, loin de s’apparenter
à des délires paranoïaques, ces
comportements ont été soigneusement
relevés et consignés dans le
rapport du Groupe d’études et de lutte
contre les discriminations 131 . Même
si l’adoption de règles d’objectivation
dans l’octroi des logements sociaux a
considérablement clarifié la donne,
on ne peut pas complètement exclure
que de pareilles pratiques discriminatoires
puissent resurgir dans un
futur plus ou moins proche, au nom
toujours de la mixité sociale.
4. Légalité d’une pratique
« déségrégatoire » au regard des
réglementations antidiscrimination
a) éléments juridiques tendant à
valider la tendance à la déségrégation
Si un jour devaient prendre de l’ampleur
en Belgique ces refus de candidatures
— encore marginaux aujourd’hui
— opérés au nom de la mixité
sociale, se poserait naturellement
alors la question de leur conformité
par rapport aux réglementations antidiscrimination.
Cette question ne
semble toutefois pas aussi facile à
trancher qu’il y paraît. Car, sous un
certain angle, cette forme de discrimination
pourrait trouver une
justification dans les textes légaux
existants. Les directives communautaires
n’autorisent-elles pas la
discrimination — indirecte — lorsqu’un
objectif jugé « légitime » est
servi par des moyens considérés
comme « appropriés » ? Et rappelons
encore que, qu’elle soit indirecte ou
même directe, la discrimination
échappe aux sanctions prévues par la
loi du 25 février 2003 pourvu qu’elle
puisse exciper d’une « justification
objective et raisonnable » 132 .
Par ailleurs, « l’action positive » (plus
connue dans le grand public sous le
terme « discrimination positive »),
conçue pour compenser les désavantages
liés à la race, pourrait être renversée
et invoquée justement pour
démanteler des cités sociales repliées
sur elles-mêmes. C’est le « ghetto »
lui-même qui, par la forte charge de
stigmatisation qui s’attache à ses
habitants, constituerait ainsi ce
« désavantage lié à la race ». Cette
hyper concentration (de personnes
d’origine d’étrangère en un même
quartier parfois déclassé) représenterait,
pour certains, la forme la plus
achevée de racisme. C’est finalement

pour le bien des allochtones qu’on
leur refuserait l’entrée dans le parc
public car tout espoir d’ascension
sociale y étouffe vite.
On rappellera, enfin, que la loi antidiscrimination
belge du 25 février
2003 permet de mobiliser des « données
statistiques » à l’appui de l’allégation
d’une discrimination 133 . Ce
type d’arme, toutefois, peut se retourner
contre ceux qu’elle est censée
protéger. Il est probable ainsi qu’une
comparaison faite entre la proportion
d’étrangers logeant dans une cité
sociale et ceux, dans la même tranche
de revenus, qui habitent dans le quartier
environnant laisse apparaître, sur
cette base, une discrimination — de
type quantitatif — en défaveur non
pas des étrangers mais bien des
nationaux, lesquels pourraient alors
devenir prioritaires pour intégrer ce
parc public qui les sous-représente. Il
s’agirait ici de rétablir un équilibre
mis à mal par une pratique discriminatoire
non pas dans son intention (ce
sont les nationaux qui, à l’époque,
ont délaissé quelque peu le logement
social) mais bien dans son résultat.
b) éléments juridiques tendant
à condamner la tendance à la
déségrégation
Toutefois, le fait d’évincer des candidats
en raison de leur race ou de leur
origine sociale se heurte à trois obstacles
de droit. L’action positive tout
d’abord, pour se voir validée, doit
impérativement revêtir un caractère
de proportionnalité. Par analogie, la
loi belge du 25 février 2003 autorise
les discriminations pourvu que cellesci
puissent exciper d’une justification
« objective et raisonnable » 134 , laquelle
« suppose la vérification de la légitimité,
de l’objectivité, de la pertinence,
de la nécessité et de la proportionnalité,
de la mesure constitutive de la
différence de traitement », précise le
président du tribunal de commerce
de Bruxelles, pour qui cela « implique
également la vérification de l’absence
de mesure moins attentatoire aux
principes d’égalité et de non-discrimination
» 135 . Or donc, à l’aune de
cette essentielle exigence de propor-
tionnalité, force est de constater qu’un
pareil refus de candidats représenterait
une voie bien trop radicale. Pour
atteindre ce même but, jugé légitime
au demeurant (éviter la ségrégation),
d’autres moyens, moins « durs », sont
possibles, et avec une efficacité pas
forcément moindre. On pourrait ainsi
construire des plus petites unités de
logement social qu’on disséminerait
dans tout le tissu urbain. On pourrait
également renforcer les avantages
fiscaux pour inciter la classe moyenne
à s’installer dans des quartiers dits difficiles
(en essayant d’éviter le phénomène
dit de gentryfication). Ou alors,
sans que ces solutions soient incompatibles
entre elles bien évidemment,
on s’attacherait à socialiser plus encore
le marché privé du logement par le
truchement des agences immobilières
sociales, dont on étofferait substantiellement
les moyens d’action. Il
convient, en un mot, de « refonder
la mixité sociale de l’habitat sur des
bases plurielles » 136 . Au demeurant, la
Cour de justice des communautés
européennes a expressément interdit
qu’une action positive puisse prendre
la forme de quotas rigides 137 .
Sur un autre plan, signalons que la
moindre prise en considération des
candidatures émanant de personnes
d’origine étrangère pourrait bien
porter atteinte au droit fondamental
au libre choix de la résidence, consacré
à la fois par la Convention européenne
des droits de l’homme (art. 2
du Protocole n°4) et par le Pacte
international sur les droits civils et
politiques (art. 12) 138 .
Enfin, l’exigence de mixité sociale
risque d’entrer en conflit avec le droit
constitutionnel au logement. Où se
réfugieront en effet les laissés-pourcompte
du système si le logement
social en vient, lui aussi, à les refuser ?
Qu’adviendra-t-il de ces damnés
parmi les damnés si le dernier filet
résiduaire n’est plus susceptible
d’amortir leur chute 139 ? « C’est aux
usagers les plus vulnérables qu’il faut
garantir prioritairement l’accès au
logement [social] adéquat, dans d’égales
conditions de dignité humaine »,
résume le juge de paix de Grâce-
Hollogne, soucieux de rappeler les
sociétés de logement social à leur finalité
de service public 140 .
On le voit, la tendance consistant à
s’appuyer sur les réglementations
anti-discrimination afin de procéder
à une déségrégation ethnique dans le
logement social rencontrerait une
série de difficultés (d’ordre juridique
notamment), lesquelles doivent s’analyser
d’autant plus sévèrement qu’est
ici en jeu une prérogative d’essence
constitutionnelle : le droit fondamental
au logement. Eu égard à ces différentes
incompatibilités de droit,
« cette possibilité est plus théorique que
réelle », résume Olivier De Schutter,
qui juge le procédé pour le moins
« contestable » 141 .
(133) Art. 19, §3, de la loi du 25 février 2003.
Le procédé n’a cependant pas pour
vocation de constituer lui-même la preuve
de la pratique discriminatoire; il se borne
à enclencher le glissement du fardeau
probatoire.
(134) Art. 2, §1 er , de la loi du 25 février 2003.
(135) Prés. Comm. Bruxelles, 7 mars 2005,
Juristenkrant, 2005, n°110, p. 5, note
E. MATTHIJS et J. AUBERTIN et R.D.C.,
2005, p. 675, note Y. THIERY.
(136) Abolir la pauvreté. Une contribution au
débat et à l’action politiques, Rapport
2005 du Service de lutte contre la
pauvreté, la précarité et l’exclusion
sociale, p. 78
(137) Voy. notamment, en matière d’emploi,
C.J.C.E., C-407/98, 6 juillet 2000,
Abrahamson, Anderson c. Fogelqvist.
(138) Ce droit, précisent cependant les deux
instruments internationaux, peut souffrir
des restrictions, mais dans des conditions
limitatives. Voy. les articles 2.3 et 2.4 du
Protocole n°4 ainsi que l’article 12.3 du
Pacte.
(139) Voy. notamment N. BERNARD,
« L’effectivité du droit constitutionnel
au logement », Rev. b. dr. const., 2001/2,
p. 175 et s.
(140) J.P. Grâce-Hollogne, 16 mai 2000, Échos
log., 2000, p. 157, note L. THOLOMÉ.
(141) O. DE SCHUTTER et N. BOCCADORO,
« Le droit au logement dans l’Union
européenne », Le logement dans sa
multidimensionnalité : une grande cause
régionale, sous la direction de N. Bernard
et Ch. Mertens, Namur, Ministère de la
Région wallonne, collection Études et
documents, 2005, p. 288.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 19

20
Doctrine / discrimination
CONCLUSION
À bien y regarder, le problème de la
discrimination s’enracine avant tout
dans la méfiance, laquelle reflète une
structure mentale nourrie à la fois par
des stéréotypes socioculturels et des
expériences négatives vécues dans le
passé. Et pourtant, cette méfiance,
irrationnelle et rationnelle à la fois,
n’est pas inscrite dans les étoiles. Cette
peur sourde à l’égard de la figure commune
de « l’étrange étranger » n’est
pas une fatalité. Les différentes appréhensions
nourries par le propriétaire
(non-paiement du loyer, dévaluation
du bien loué due à la sur-occupation
ou à un défaut d’entretien, etc.) peuvent
être levées sans trop de peine.
Précisément, des instruments légaux
ont été aménagés pour rasséréner les
bailleurs. Qu’on songe aux agences
immobilières sociales par exemple,
qui font office d’interface entre le
propriétaire et le locataire et dont la
mission consiste notamment à couvrir
financièrement les vides locatifs
et autres arriérés de loyer, tout en
assurant une remise en état du bien
à l’expiration du bail. Doit également
être saluée, dans cette même optique,
la mise sur pied à titre expérimental,
dans trois villes du pays (Bruxelles-
Ville, Gand et Charleroi), de commissions
paritaires locatives composées à
parts égales de propriétaires et de locataires,
chargés notamment de régler
par la médiation leurs problèmes
locatifs. Toutefois, du chemin reste
encore à parcourir pour désamorcer
totalement ces craintes et restaurer la
confiance 142 .
(142) On sait à cet égard tout le crédit
qu’accordent les bailleurs aux assurances
fournies par le C.P.A.S. dans le cadre de
constitution de la garantie locative...
(143) Hormis quelques exceptions comme la
liberté interne de penser par exemple.
(144) Une simple explication toutefois ne suffit
pas; encore celle-ci doit-elle être jugée
convaincante.
(145) P.-A. PERROUTY, « La loi comme outil
de lutte contre les discriminations... »,
op. cit., p. 79.
(146) 1993-2003. Dix ans de fonctionnement
du Centre pour l'égalité des chances et
la lutte contre le racisme, Bruxelles, 2004,
p. 45.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
Sur le plan du droit, les réglementations
anti-discrimination ne sauraient
nullement être assimilées par leurs
détracteurs à des ingérences inadmissibles
dans l’exercice du droit souverain
à choisir son cocontractant en
toute discrétion. En effet, aucune
liberté n’est infinie 143 , à plus forte
raison lorsqu’il existe, comme c’est
le cas actuellement, un problème
indéniable d’égalité de traitement
dans l’accès au logement. Certes, les
normes anti-discrimination rognent
quelque peu les ailes de la liberté
contractuelle, mais ces restrictions
n’altèrent en rien la substance même
de celle-ci, son noyau dur, son essence.
Car les lois anti-discrimination n’obligent
pas à contracter avec un interlocuteur
jugé indésirable. Elles ne
font rien d’autre, en définitive, que
demander aux intéressés d’expliquer
leurs choix, de les exposer au débat
public 144 . Ni plus, ni moins. Et il est à
parier que grand nombre des comportements
jugés douteux de l’extérieur
puissent, après analyse, exciper
de motifs parfaitement admissibles.
Qui pourrait ainsi faire grief au
bailleur, avant de confier son bien à
un « inconnu », de rechercher par
priorité un locataire solvable financièrement
et dont la taille de la famille
est compatible avec la configuration
des lieux ? Tant que ces considérations
restent dans l’orbite de l’objectif
et du raisonnable, elles recevront
tout le crédit voulu. « Il ne s’agit donc
pas de limiter a priori le choix des
bailleurs, mais bien d’exercer un
contrôle a posteriori sur les motifs de
leur choix afin de s’assurer qu’ils ne
pratiquent pas de discrimination » 145 .
Autant que l’injustice effective et
avérée, le sentiment d’injustice révolte
ceux qui se croient, à bon droit ou
non, victimes d’une discrimination.
Et ce ressenti se repaît des zones d’ombre,
croît dans la rumeur et fortifie
dans le non-dit. Sans tomber dans le
travers malsain — et illusoire — de
la transparence absolue, il est temps
de rendre plus lisibles les motivations
de ceux qui adjugent un bien sur
le marché de la location ou de l’acquisition.
Et si une pratique discriminatoire
devait, à la faveur de cet
examen, apparaître, elle doit alors
cesser.
Une dernière mise en perspective s’impose
pour conclure. Aussi scandaleux
qu’ils soient, les refus de louer à des
allochtones ne doivent pas occulter les
autres formes, plus larvées, d’inégalité
de traitement. À cet égard, le manque
— criant — de grands logements
écarte les familles immigrées du marché
locatif aussi sûrement que les affichettes
locatives libellées « recherche
locataires belges uniquement ». Plus
globalement, il semble que l’inégalité
de traitement d’ordre racial ne
constitue que la face la plus visible
du phénomène de la discrimination
sur le marché du logement. Et si la
hauteur du loyer — insupportable
pour les démunis, qu’ils soient d’origine
étrangère ou non — représentait
la première cause d’exclusion ? « La
tension sur le marché des logements
tant privé que public résulte de l’insuffisance
(en raison notamment du
désinvestissement du secteur) de logements
habitables à prix abordable »,
observe ainsi le Centre pour l’égalité
des chances et la lutte contre le
racisme. « Cette contraction du marché
contribue à intensifier le phénomène
d’inégalité sociale dans l’accès
au logement » 146 . La meilleure manière
de refouler la tentation discriminatoire,
c’est de rendre moins périlleux
financièrement le fait de contracter
avec un individu « défavorisé », dont
il s’agit alors de renforcer la capacité
contributive. Parallèlement aux efforts
déployés par les particuliers pour réviser
leurs schémas mentaux, il incombe
véritablement aux pouvoirs publics
de créer les conditions matérielles susceptibles
de tendre vers une égalisation
progressive des conditions de vie.

Etranger
Luxueux Maroc, photo H. Lagarde © Acanthe
PROBLÉMATIQUE DE LA
DISCRIMINATION À L’ACCÈS
AU LOGEMENT AU MAROC*
Effina Driss, chercheur en habitat
e logement constitue un
droit fondamental, c’est l’un
L des socles les plus importants
de la solidarité sociale. L’égalité des
chances pour l’accès au logement se
pose avec acuité dans tous les pays
du monde et, en particulier, dans les
pays en voie de développement, dont
le Maroc. Le Maroc produit près de
120.000 logements par année, le croît
démographique nécessite près de
110.000 logements. Près de 18,3 %
de ménages sont des locataires, et
65,1 % sont des propriétaires, 11,9 %
des ménages urbains sont logés en
cohabitation et 4,7 % pour le milieu
rural. 7,2 % des ménages habitent
un logement précaire. Les ménages
marocains consacrent près de 22,1 %
de leur budget à l’habitation.
Le déficit cumulé en logement est
estimé à près de 1,25 million de logements.
Pour l’état des équipements
et des infrastructures de base dans le
logement, les statistiques montrent
que 42,5 % des logements ne sont pas
raccordés à une source d’eau potable,
28,4 % ne sont pas branchés au réseau
d’électricité et 21 % sont privés de
tout système d’assainissement. Dans
l’état actuel des choses, le marché
immobilier est régulé par les seuls
mécanismes de l’offre et de la
demande. Ce marché était déficitaire
pour plusieurs années à cause de la
faible production par rapport à la
demande en logements.
Le surplus de la demande non satisfaite
dans le cadre de la production
réglementaire est canalisé en général
par le marché immobilier non réglementaire
ou dans le cadre de la cohabitation.
L’Etat intervient intensément
dans la production de logements
au Maroc, en particulier pour faciliter
l’accès à l’habitat pour les ménages
à faible revenu. De nos jours, le marché
du logement constitue un marché
fertile à la spéculation et au gain facile.
Le Maroc ne dispose pas, aujourd’hui,
d’un arsenal juridique permettant de
contrôler les comportements discriminatoires
en matière d’accès au logement.
Même au niveau de la société
civile, la question de lutte pour l’égalité
des chances à l’accès au logement
n’est pas encore à l’ordre du jour des
ONG.
La France, à titre d’exemple, dispose
de deux lois qui permettent de lutter
contre toutes les formes discriminatoires
en matière d’accès au logement,
la société civile est très active sur ce
volet, l’association « Droit à l’accès
au logement » est l’une des ONG les
plus actives en matière de lutte pour
renforcer le droit et l’égalité des
chances des citoyens pour l’accès au
logement. La discrimination en matière
d’accès au logement au Maroc est
imputable à plusieurs facteurs, les plus
importants sont des facteurs d’ordre
économique, spatial, réglementaire
et juridique.
Facteurs économiques
L’offre actuelle en logements n’est pas
adéquate par rapport au pouvoir
d’achat des ménages, chose qui constitue
un handicap majeur à l’accès au
logement. Une frange importante des
ménages se voit obligée de passer à
l’habitat non réglementaire en particulier
vers les bidonvilles. Les ménages
concernés par ce handicap sont
estimés à près de 400.000 selon les
* Intervention faite dans le cadre du séminaire
organisé par l'Institut universitaire de la recherche
scientifique à Rabat sur « Les inégalités sociales au
Maroc : les implications de la politique de mise à
niveau »
Par Effina Driss , Chercheur en habitat, LE MATIN,
29 mai 2006.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 21

22
Étranger / discrimination
données officielles (Recensement
général de la population et de l’habitat
de 2004).
Ce phénomène peut prendre une
autre forme, celle liée à la cohabitation.
Ce phénomène en général concerne
les jeunes ménages dont une bonne
partie refuse d’aller habiter dans des
logements précaires. Les ménages
concernés par ce phénomène sont
estimés à 500.000 selon les données
officielles (enquête relative aux dépenses
des ménages 2002).
Le système bancaire actuel représente
un handicap discriminatoire pour
l’accès au logement. Plusieurs ménages,
dont les revenus ne sont pas
réguliers, se voient de fait exclus de
tout financement bancaire, en particulier
ceux qui relèvent du secteur
informel. Ces ménages doivent
compter en général sur leur propre
épargne pour accéder au logement
décent ou sur des aides familiales.
En général, ces ménages font partie
des catégories de ceux qui sont en
situation de cohabitation ou dans un
habitat précaire.
Les statistiques montrent le nombre
grandissant des familles qui se voient
obligées de quitter ou d’être chassées
de leurs logements suite à des affaires
de spéculation, à la flambée des loyers,
à la rénovation urbaine ou à des
démolitions pour nouvelles constructions.
La réglementation en général
relative à la location ne protège pas les
intérêts des ménages. Les ménages
pauvres au Maroc représentent près de
14,2 %, soit 800.000 ménages. Ces
ménages qui habitent, en général, les
bidonvilles sont en situation d’attente
pour accéder à des logements décents
correspondant à leur pouvoir d’achat.
Le rythme actuel de production de
logements sociaux prive une bonne
partie de ces ménages pauvres de
l’accès à un logement social décent.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
Facteur spatial
Le milieu rural compte une population
de 13,6 millions d’habitants, l’habitat
non décent y représente 22 %, alors
que 4,7 % des ménages se trouvent
en situation de cohabitation. Ces
chiffres renseignent sur les difficultés
rencontrées par les habitants en milieu
rural pour accéder à un logement
décent. La forme discriminatoire la
plus présente en milieu rural est celle
liée à l’inexistence d’un habitat décent
répondant aux normes reconnues en
la matière, en particulier les équipements
et les infrastructures de base.
En milieu rural, l’intervention de
l’État en matière d’habitat est très rare,
et son soutien aux ménages pauvres
est pratiquement inexistant. En général,
les ménages qui veulent accéder
au logement décent doivent compter
sur leurs propres ressources financières,
particulièrement les ménages
pauvres. C’est ainsi, et par manque
de revenus stables, que plusieurs
ménages se voient obligés de quitter
leur territoire d’origine à la recherche
d’un habitat décent en ville. En habitant
des bidonvilles, ils s’inscrivent
sur la liste d’attente de ceux qui vont
avoir la chance d’accéder à l’aide de
l’Etat en matière de logement.
Facteurs réglementaires
Les documents exigés pour accéder
au logement, en particulier pour la
location (photographie d’identité,
relevé du compte bancaire, attestation
de salaire, état d’engagement),
constituent des handicaps à l’accès
au logement. Plusieurs personnes se
voient exclues en matière d’accès au
logement suite à leur appartenance
à une catégorie socioprofessionnelle,
leur genre. Un autre facteur, aussi
important que les autres, est celui
lié à la modernisation de l’arsenal
juridique relatif à l’urbanisme. Les
nouvelles normes introduites contribuent
à l’exclusion d’un nombre
important de ménages à l’accès au
logement suite aux coûts supplémentaires
engendrés par les nouvelles
normes d’habitat et d’urbanisme.
Facteurs socioculturels
Les personnes qui n’admettent pas
le principe de taux d’intérêt exigé par
le système bancaire, pour des raisons
religieuses et culturelles, sont exclues
de fait de l’accès au logement. Aussi
et pour des raisons culturelles, la
femme en général n’a pas l’accès facile
au logement au Maroc, notamment
les veuves, les divorcées et les célibataires.
En conclusion, la discrimination
en matière d’accès au logement
au Maroc subsiste de manière criarde,
pour des raisons économiques, réglementaires
et socioculturelles. Il est
impératif de procéder à des actions et
mesures urgentes pour le court et le
moyen termes. Pour le court terme, il
faut mettre à niveau et harmoniser
l’arsenal juridique et procédural afin
d’éliminer tous les dysfonctionnements
constatés actuellement à ce
niveau.
Pour le moyen terme, il y a lieu d’asseoir
une politique économique réelle
permettant l’augmentation du niveau
de vie des citoyens afin de leur faciliter
l’accès au logement, et de mener
une campagne de sensibilisation et
d’information contre tous les tabous
socioculturels et religieux qui empêchent
le recours aux opportunités
offertes par le marché financier
« emprunts, taux d’intérêt » et tous
les handicaps d’ordre social, culturel
et religieux. Une vision globale doit
être mise en place pour relever et
mettre en œuvre toutes les mesures
visant l’éradication de toute forme de
discrimination devant l’accès au
logement, que ce soit dans les villes
ou les campagnes, ou entre différentes
couches sociales ou groupes socioprofessionnels.
Ces mesures devront
toucher les deux volets d'accès au
logement, à savoir l'accès à la propriété
et l'accès à la location.
Article paru dans Le Matin, 29 mai 2006

Etranger
a discrimination dont sont
victimes les étrangers pour
accéder au logement social
est un phénomène ancien et qui a
d’ailleurs longtemps revêtu un caractère
beaucoup plus systématique
qu’aujourd’hui1 . Jusqu’au milieu des
années 1970, la majorité des étrangers
étaient logés dans des foyers,
des bidonvilles et autres habitats
précaires. Et les grands ensembles,
symboles de modernité et de promotion
sociale dans les deux décennies
de l’après-guerre, leur étaient, sauf
de rares exceptions, pas accessibles2 L
.
Les étrangers n’ont accès à ce type
d’habitat qu’à partir du milieu des
années 1970, c’est-à-dire quand l’État
s’engage dans une politique volontariste
de résorption des bidonvilles
et doit, par conséquent, prendre en
charge le relogement de leurs habitants.
C’est d’ailleurs à cette époque
que les grands ensembles sont
délaissés par les classes moyennes et
commencent à se dégrader.
LOGEMENT SOCIAL EN FRANCE :
UNE DISCRIMINATION EN DOUCE
Sylvie Tissot, Maîtresse de conférences en sciences
politiques à l’Université Marc Bloch-Strasbourg II
Les discriminations à l’œuvre dans l’accès au logement social
sont loin de se réduire à des refus caractérisés et délibérés des
candidats en fonction de l’origine ; elles résultent d’abord d’un
système qui fonctionne sur la base d’une sélection et d’une
répartition informelles et opaques des populations « désirables »
et des populations « indésirables », le caractère « étranger »
étant bien évidemment un des critères de désirabilité.
Selon l’enquête Logement réalisée par
l’INSEE, la part des ménages immigrés
logés en HLM n’a ainsi cessé
d’augmenter, pour représenter 17,3 %
des locataires en 2002 contre 13,2 %
en 1992. Pour autant, ces ménages
continuent à subir un traitement
défavorable dans les chances d’entrée
dans le logement et au regard du type
de logements obtenus. Pour preuve,
l’ancienneté de la demande est plus
importante pour les ménages immigrés
que pour les autres : 28 % des
ménages immigrés ont déposé leur
demande depuis au moins trois ans,
soit près de deux fois plus que pour
l’ensemble de la population en attente.
Comme le montrent les données de
l’INSEE, ce décalage ne s’explique pas
par le nombre d’enfants des familles
immigrées et par l’insuffisance de
grands logements, puisque les ménages
immigrés d’une à quatre personnes
sont proportionnellement aussi
nombreux à attendre depuis au moins
trois ans 3 . En outre, les ménages immigrés
sont concentrés dans le parc
ancien : les trois quarts vivent dans des
immeubles construits avant 1975.
Une des raisons avancées pour
expliquer ces inégalités renvoie aux
politiques du logement menées depuis
la fin des années 1970. Depuis cette
date, le retrait de l’État a freiné le
rythme de construction de logements
sociaux, alors que, parallèlement, la
crise économique a accru le nombre
de demandeurs, et que, par ailleurs,
(1) Notons d’emblée que les étrangers doivent,
pour se voir attribuer un logement social,
être en situation régulière. Les sans-papiers
peuvent toutefois être amenés à entrer dans
le logement social, en cas de relogement pour
cause de saturnisme. Par ailleurs, mon propos
ne se limitera pas à la seule population des
non-nationaux dans la mesure où la
discrimination touche les personnes
étrangères, mais aussi supposées telles ou
considérées comme telles. Je n’utiliserai le
terme « immigré » que quand les enquêtes
citées utilisent cette catégorie.
(2) Ainsi, en 1968, 5 % des actifs étrangers
sont logés en HLM, contre 15,5 % pour
les Français. Ces pourcentages passent
respectivement à 12,7 et 17,7 en 1975.
Michel Pinçon, Les immigrés et les HLM.
Le rôle du secteur HLM dans le logement de
la population immigréeen Ile-de-France. 1975,
Paris, Centre de sociologie urbaine, 1981.
(3) Julien Boëldieu et Suzanne Thave,
« Le logement des immigrés en 1996 »,
INSEE-Première, n° 730, août 2000.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 23

24
Etranger / discrimination
le boom immobilier a fait, depuis
quelques années, exploser le prix des
loyers dans les grandes agglomérations.
Mais si cette situation économique
contribue aussi à dégrader
les conditions de logement des
étrangers, elle n’explique pas pour
autant le traitement différencié qu’ils
subissent.
UN SYSTÈME D’ATTRIBUTION
TRÈS COMPLEXE
L’existence d’une différence de traitement
s’explique d’abord par le fonctionnement
du système d’attribution.
Y interviennent de nombreux acteurs,
dont le rôle et les critères d’intervention
sont extrêmement peu régulés
et rationalisés. Un certain nombre de
textes (notamment le code de la construction
et de l’habitation) encadrent
l’attribution des logements sociaux,
qui a connu une réforme importante
en 2001. Depuis cette date, en effet,
aucun dossier ne peut être examiné s’il
n’a pas été enregistré préalablement,
et un numéro unique d’enregistrement
est attribué à chaque demandeur.
Tout organisme HLM doit avoir
une commission d’attribution, qui
examine les candidatures. Celles-ci
émanent des réservataires, c’est-à-dire
des préfectures, des mairies et d’organismes
privés qui, en raison de leur
participation financière à la construction,
peuvent soumettre leurs candidats
sur une fraction des logements du
parc social.
(4) Les discriminations raciales et ethniques dans
l’accès au logement social, Note du Groupe
d’études et de lutte contre les discriminations
(GELD), n° 3, Paris, GIP GELD-114, 2001.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
Ce système fonctionne en réalité de
façon beaucoup plus complexe. Si
l’enregistrement des demandes est
théoriquement centralisé, le type
d’interlocuteur que le demandeur de
logement rencontre au départ n’est
pas sans conséquence. Qu’il s’agisse
d’un élu, d’un adjoint, d’une assistante
sociale, ou encore d’un employé
municipal chargé de gérer les demandes
de logement, tous ces individus
interviennent chacun à leur manière,
suivant des critères, des moyens, des
intérêts qui peuvent varier considérablement.
Et ce qui va varier en conséquence,
c’est à la fois l’aide individuelle
apportée au demandeur, mais
aussi le soutien apporté par la suite à
la demande, au niveau de la gestion
des dossiers puis de la commission
d’attribution. De fait, entre le dépôt
de la demande et son traitement en
commission d’attribution, de multiples
étapes peuvent s’ajouter, et des
acteurs variés s’immiscer. Très souvent,
comme le note la Mission interministérielle
d’inspection du logement
social (MILOS) dans son rapport 2004,
les candidatures sont examinées et présélectionnées
par des commissions
informelles, dont la composition (et
les critères qu’elles utilisent dans leur
travail de sélection) ne font l’objet
d’aucune règle officielle.
Un tel système n’implique pas en soi
l’arbitraire (ou le clientélisme), mais
le rend de fait plus probable. Le secret
dans lequel sont maintenues les procédures
favorise en effet l’impunité
dont bénéficient certaines pratiques
illégales, qui peuvent être, intentionnellement
ou par voie de conséquence,
discriminatoires. L’existence
de refus en raison de l’origine ou de
la nationalité du candidat, ou l’usage
de fichiers ethniques par les organismes
HLM sont connus 4 . La Milos a
mentionné, quant à elle, le cas de
bailleurs qui réclament aux candidats,
de façon illégale, un certain nombre
de pièces comme des photos d’identité
ou des documents relatifs à leur
vie professionnelle. Elle note aussi
l’existence de refus non motivés.
Cette absence de transparence a
toutes les raisons de perdurer, étant
donné les ressources que procure cette
petite marge d’intervention, non seulement
aux bailleurs désireux de gérer
le « peuplement » de leur parc à leur
guise, mais aussi aux élus qui considèrent
l’intervention personnelle en
faveur d’un électeur à la recherche
d’un logement comme une prérogative
légitime. Toutefois, même quand
elle ne conduit pas à loger les enfants
de ministres ou de maires, la faiblesse
des règles et des contrôles a des conséquences
énormes dans la mesure où
elle ouvre la voie à une appréciation
subjective des candidatures.
UNE DANGEREUSE ABSENCE
DE RÈGLES
Et c’est au niveau de cette appréciation
que les préjugés en direction des
étrangers ou des individus considérés
comme tels sont susceptibles
d’intervenir. Ainsi, un nom à consonance
étrangère (ou plus exactement
traduisant des origines maghrébines
ou d’Afrique noire) jouera, de manière
plus ou moins consciente et rationalisée,
comme un indice d’une candidature
« difficile » ou « à risque », car
associée à une famille nombreuse, au
bruit, aux problèmes financiers et/ou
aux conflits de voisinage. Le traitement
individuel des dossiers ne
conduit pas forcément à la discrimination.
Ce traitement individuel peut
même être nécessaire et utile aux
candidats, souvent peu informés de
leurs droits.
Mais l’absence de règles n’en a pas
moins un effet considérable car elle
conduit à laisser fonctionner d’autres
grilles d’analyse, notamment les grilles
d’analyse racistes, extrêmement prégnantes
dans la société française. C’est
de cette manière-là, en effet, qu’il faut
comprendre le lien entre racisme et
discrimination. Les pratiques discriminatoires
ne sont pas nécessairement
des comportements motivés par
des convictions racistes conscientes.
Pour autant, la discrimination n’est pas
non plus la simple conséquence d’un

« système », c’est-à-dire de contraintes
structurelles qui conduiraient des
acteurs dénués de tout préjugé raciste
à mettre en œuvre ou à relayer à leur
insu des pratiques discriminatoires.
En réalité, ces pratiques se développent
quand, dans certains contextes,
des catégorisations ethniques produites
socialement sont intériorisées et
mobilisées par des individus, avec
intention ou non de discriminer, et
qu’elles fonctionnent au détriment
des étrangers ou présumés tels.
L’émergence du principe de mixité
sociale a, de ce point de vue, joué un
rôle considérable.
La notion de mixité sociale connaît,
depuis une vingtaine d’années, un
engouement croissant et quasi consensuel.
La notion n’est pas nouvelle,
mais le débat des années 1990 marque
un tournant. C’est alors que la loi
Besson pose la mixité sociale comme
un objectif légitime des politiques du
logement : les protocoles d’occupation
du patrimoine social, institués
par cette loi, visent notamment à
assurer une meilleure répartition des
populations au sein du parc social.
Comme le rapport du Groupe d’étude
et de lutte contre les discriminations
(GELD) l’a montré, ce mot d’ordre
tend à fonctionner comme une légitimation
de pratiques discriminatoires.
L’idée qu’il faudrait répartir plus
« équitablement » les populations
défavorisées dans l’espace et éviter
ainsi la formation de « ghettos », renforce
l’usage du critère du revenu dans
la sélection des candidatures. Et alors
que les deux seuls critères mentionnés
par le code de la construction et de
l’habitation sont la situation régulière
pour les étrangers et le non dépassement
d’un plafond de ressources,
la volonté de faire venir des ménages
plus aisés pour favoriser la « mixité
sociale » conduit à sélectionner les
candidats en fonction de « planchers »
de revenus de plus en plus élevés.
Mais surtout, de manière euphémisée,
la mixité sociale (comme le mot
« ghetto ») légitime la recherche d’une
répartition en fonction de critères
ethniques. Le regroupement spatial
de populations étrangères ou supposées
telles est alors posé comme un
« problème » ou une source de problèmes
à éviter. Des refus ont ainsi pu
être adressés à des candidats étrangers,
au nom de la « mixité sociale »,
au motif que « trop » d’étrangers
habitaient déjà dans l’immeuble ou le
quartier en question. On a pu également
voir se développer des politiques
de « quotas », souvent dans le secret
et de manière informelle (les quotas
de populations désirables et indésirables
pouvant varier selon les fractions
du parc social), qui peuvent se
traduire par des recommandations en
termes de pourcentages de populations
étrangères ou supposées telles
à ne pas accepter dans certains
immeubles.
Le souci de répartition des populations
ne participe pas nécessairement
d’une volonté consciente de relégation
ou de contrôle social, et l’alourdissement
des budgets sociaux qu’entraîne
la concentration de populations
démunies dans une commune est
une préoccupation légitime. On ne
peut toutefois qu’insister sur les
conséquences de l’institutionnalisation
de la notion de mixité sociale
dans la loi, et sa réappropriation par
les différents acteurs du logement
social : le consensus que recueille ce
mot d’ordre entérine, au nom d’un
certain « réalisme », l’idée que la
répartition des populations dans
l’espace est un objectif prioritaire et
plus légitime que le principe d’égalité
de traitement, pourtant inscrit
dans la Constitution 5 .
(5) Sur la remise en cause des droits fondamentaux
au nom de la gestion publique des « réalités »
économiques et sociales, voir l’édito du n° 64
de la revue Plein droit, avril 2005 : « Des droits
fondamentaux bien encombrants ». Pour une
critique de la notion de mixité sociale, Sylvie
Tissot et Pierre Tevanian, « La “mixité” contre
le choix », Prochoix, n° 25, été 2003.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 25

26
Etranger / discrimination
Le ralliement des différents acteurs
du système d’attribution à ce mot
d’ordre s’explique par les relations,
les enjeux et les contraintes dans
lesquels ils sont engagés, et qui prennent
leur source dans l’orientation
nouvelle donnée à la politique du
logement en France au début des
années 1990. Depuis la fin des années
1960, le désengagement de l’État
dans les politiques du logement
s’accompagne d’un recentrage sur le
droit au logement des plus démunis
visant à contrer les effets de la crise
économique. Pour mettre en œuvre
cette nouvelle mission « sociale », officialisée
par la loi Besson de 1990, les
préfectures s’efforcent de retrouver
des moyens d’action : leurs prérogatives
dans les attributions de logement
social, et notamment la possibilité
de proposer des candidatures
sur leurs contingents, deviennent
alors des enjeux décisifs.
(6) Sur les impératifs de chacun des acteurs,
et leurs appréciations des « populations
à risques », voir Patrick Simon,
« Le logement social en France et la gestion
des “populations à risques” », Hommes et
migrations, 1246, novembre-décembre
2003, p 76-91.
(7) Sur la genèse de ce système de marchandage
dans une commune de la région parisienne,
Sylvie Tissot, « Une discrimination
“informelle” » ? L’usage du concept de mixité
sociale dans la gestion des attributions de
logements HLM », Actes de la recherche en
sciences sociales, n° 159, septembre 2005,
p. 55-69.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
Or, depuis plusieurs années, les organismes
HLM ont progressivement
« confisqué » ce contingent, de même
que celui des communes, afin d’y
loger les candidats de leur choix.
Quant aux communes, la maîtrise des
attributions devient pour elles
un levier d’action décisif, dans un
contexte financier difficile pour beaucoup
d’entre elles 6 . Au sein de ce jeu
de concurrences, dans lequel nul n’est
en mesure d’imposer son autorité, un
système de négociation et d’arrangements
« au coup par coup » se met en
place 7 . Ainsi, de nombreuses préfectures
ont intégré, en amont, les critères
de sélection des organismes HLM, et
évitent d’envoyer « trop », ou « trop
fréquemment », des candidatures
étrangères ou originaires de certains
pays. Ou encore certaines proposent
aux organismes plusieurs candidats
sur le logement qui leur est réservé :
le bailleur peut choisir parmi ces candidatures,
mais à condition d’accepter,
de temps en temps, une candidature
considérée comme « difficile ».
Chacun cherche alors à faire prévaloir
ses intérêts : loger un certain nombre
de ménages en grande difficulté pour
les préfectures (soumises aux pressions
des associations et cherchant,
notamment en Seine-Saint-Denis, à
éviter le développement des squats),
limiter l’arrivée de populations considérées
comme « à risques » pour les
bailleurs (en quête de rentabilité) et
pour les municipalités (attentives à
privilégier les ménages susceptibles
de voter pour elles). Et pour faire prévaloir
ses intérêts, chacun va user de
l’argument de la mixité sociale, notion
dont le flou autorise toutes les définitions.
On mesure ainsi le double effet
de ce système fondé sur le marchandage
et la négociation informelle. En
premier lieu, il génère directement de
la discrimination en direction des
populations les moins « désirables »,
c’est-à-dire très souvent étrangères,
supposées telles ou considérées comme
telles. Il vient en outre redoubler la
légitimité de l’impératif de mixité
sociale, dont on a vu comment il fonctionne
en concurrence directe avec
le principe d’égalité des droits.
DES CATÉGORIES SELON
L’ORIGINE
La discrimination dans le logement
social résulte assurément d’infractions
caractérisées à la loi. Mais on ne peut
comprendre le phénomène de la discrimination,
et surtout en prendre la
mesure, si l’on s’en tient là. Au-delà
de cas avérés relevant d’une intention
raciste claire, les discriminations trouvent
leur origine dans un système et
des pratiques informels, fonctionnant
sur la base de représentations subjectives,
et notamment de représentations
racistes. Par conséquent, les
appels à la répression des cas patents
de discrimination seraient sans doute
insuffisants sans une réflexion sur des
réformes susceptibles de réaffirmer,
face aux pratiques au cas par cas, et
donc aux traitements inégalitaires, la
prévalence des règles de droit. L’enjeu
est important. D’abord parce que le
logement social, qui accueille 17,2 %
des ménages en France, constitue un
levier décisif dans la mise en œuvre du
droit au logement. Mais aussi parce
que le secteur du logement social,
étroitement lié à l’État, contribue
aujourd’hui, en distinguant populations
« désirables » et non « désirables
» au regard de l’objectif de mixité
sociale, à créer et à institutionnaliser
des catégories selon l’origine. Bien
loin de l’indifférence aux différences
dont se prévaut le « modèle français
d’intégration ».
Article paru dans Plein Droit n° 68,
avril 2006 : « (Dé)loger les étrangers »

Etranger
France
LA DISCRIMINATION DANS L’ACCÈS
AU LOGEMENT LOCATIF PRIVÉ
Présidée par Louis Schweitzer, la Haute autorité de lutte contre
les discriminations et pour l’égalité (HALDE) a dévoilé le 5 juillet
2006 les résultats des premiers testings (tests de discrimination)
menés dans le domaine de l’accès au logement. Une étude qui
pointe du doigt l’ampleur des discriminations dans le secteur.
L
es discriminations se poursuivent
dans le domaine de
l’accès au logement ! Les
résultats de testings dans le secteur,
publiés mercredi par la HALDE *, sont
éloquents. L’étude révèle en effet qu’à
ressources et conditions d’emploi égales,
les candidats au logement locatif
privé ont 35 % de chances d’obtenir,
par téléphone, une visite d’appartement
s’ils sont blancs (candidats dits
«de référence»). Un pourcentage qui
tombe à 20 % s’ils sont d’origine
maghrébine et à 14 % s’ils sont originaires
d’Afrique noire. Les candidats
d’origine maghrébine ont donc 1,75
moins de chances d’obtenir une visite
que le candidat de référence, tandis
que les candidats d’origine noire africaine
ont 2,5 fois moins de chances.
À cette étape, remarque l’étude, un
candidat monoparental obtient un
taux équivalent de visite au candidat
dit «de référence». Une fois le principe
de la visite obtenu, les candidats
de référence obtiennent le logement
dans 75 % des cas. Un résultat qui
chute à 26 % pour le candidat monoparental,
à 22 % pour le candidat originaire
d’Afrique noire et à 17 % pour
le candidat maghrébin.
L’étude révèle par ailleurs des différences
de traitement selon les régions.
Dans 44 % des annonces testées en
Ile-de-France, au moins un des candidats
a été traité de manière différente
par rapport à un autre candidat,
contre 32 % pour le testing effectué
à Nice et 15 % dans le cas de Lille.
«Toutes les affaires constatées seraient
suivies sur le plan juridique», a prévenu
Louis Schweitzer, président de
la HALDE.
Terme emprunté de l’anglais, le testing
consiste à présenter des jeunes d’origine
européenne, puis des jeunes
d’origine maghrébine ou africaine,
pour prouver la sélection opérée sur
ces critères raciaux à l’entrée de discothèques,
restaurants, campings,
pour l’embauche dans une entreprise
ou la location d’un logement.
* Etude menée dans trois régions (Ile-de-France,
Nord-Pas de Calais et Paca) sur 126 annonces
testées auprès de 120 agences.
Source : Batiactu.com
Les Échos du Logement / décembre ‘06 27

28
Informations
photo : F. Dor - DGATLP © MRW
LES TÉMOIGNAGES
ÉTRANGERS
La matinée, placée sous la présidence
de Bernard Hubeau, médiateur à
la Communauté flamande, a permis
de prendre connaissance de diverses
expériences étrangères en matière
de contrôle de salubrité des logements.
Nicolas Bernard, après avoir dressé le
bilan de la situation en Wallonie, en
général et en matière de permis de
location, a évoqué l’émergence de
l’idée d’un contrôle technique immobilier
au niveau belge, compte tenu
des limites du système actuel de contrôle.
L’idée a reçu déjà deux applications
réglementaires en Belgique,
l’une en matière de sécurité électrique,
l’autre en matière de performance
énergétique des bâtiments. Le professeur
a dressé un bref aperçu des systèmes
européens proches du contrôle
technique immobilier, puis des
dispositifs originaux de contrôle de
qualité des biens.
Deux invités français sont ensuite
intervenus. Serge Contat, en sa qualité
de directeur général de l’Agence
nationale de l’habitat (ANAH), a
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
LE CONTRÔLE DE LA QUALITÉ DES
LOGEMENTS : À LA RECHERCHE DE
SOLUTIONS NOUVELLES
Un colloque international a été consacré le 24
novembre 2006 au problème particulièrement
crucial que représente la qualité des logements
pour la Wallonie. Cette journée organisée à
l’initiative de Charles Mertens, Inspecteur général
de la Division du Logement, et de Nicolas Bernard,
professeur aux Facultés universitaires Saint-Louis,
s’est tenue aux Moulins de Beez. Les actes de ce
colloque feront prochainement l’objet d’une
publication de l’éditeur Bruylant.
témoigné des pratiques en vigueur
chez nos voisins français et insisté sur
l’importance de l’équilibre d’un système
global plutôt que d’un contrôle
en soi.
Dans l’Hexagone, où l’augmentation
du niveau qualitatif du parc est liée
aux mécanismes de subventions diverses,
les rôles en matière de salubrité
publique sont partagés entre l’Etat et
les maires et relèvent d’une grande
complexité administrative. Un champ
d’action normatif basé sur des grilles
de salubrité permet d’imposer au propriétaire
une obligation de réparer
assortie d’un délai, au-delà duquel
un régime de sanctions prévoit des
amendes, puis la substitution en cas
de carence, voire l’expropriation.
Un second champ d’application concerne
les normes de qualités techniques
(électricité…), qui s’imposent
via les assurances. Pour ce qui touche
à la mise en location, un mécanisme
progressif caractérisé par une philosophie
de résultat s’est instauré qui, partant
de l’obligation d’établir un état
des lieux, s’est affiné en 2000 avec un
décret relatif au logement décent
(loi SRU). Une logique de diagnostic
existe aussi au niveau de la vente.
Puis Yan Maury, professeur à l’école
nationale des travaux publics d’Etat de
Lyon, a surpris son auditoire par une
comparaison France-Italie. Les deux
pays sont confrontés à une réduction
de l’offre des logements accessibles
couplée à une augmentation de la
précarité sociale, et réagissent très différemment.
Si la France a développé
un appareillage de normes, une
logique d’action de haut en bas, les
habitants de Rome ont développé un
mécanisme d’auto-réaction au désengagement
de l’Etat italien depuis
le milieu des années 90 : « l’auto recupero
possible ». A Rome s’est ainsi
développé un contrôle technique
inventé par les habitants, une forme
d’auto-réhabilitation des coopératives
romaines de logement populaire.
Autrement dit, un contrôle de qualité
vu du côté de l’usager.
La répartition des responsabilités en
matière de logement au Québec a été
présentée par Pierre Cliche, directeur
général de la Société d’Habitation du
Québec, de même que l’impact des
aides à la rénovation résidentielle et
de la méthode de fixation des loyers
sur la qualité du parc de logements.
Soulignant que qualité et quantité
vont de pair, l’intervenant a fait valoir

photo : F. Dor - DGATLP © MRW
l’urgence pour les autorités publiques
de réfléchir à de nouvelles pistes
destinées à accroître un parc adapté
au nombre croissant de petits ménages,
et… à la capacité de payer des
locataires.
Karine Denizou, de l’Institut de
recherche Sintef Byggforsk, a décrit
la situation de l’habitat en Norvège,
où le logement locatif social est quasi
inexistant. Les maisons individuelles
construites par les habitants y constituent
la majorité. Un parc de bonne
qualité n’a pas empêché la Norvège
de développer des outils de contrôle,
et de réformer en 97 son Code de l’urbanisme
pour remédier aux carences
des municipalités dépourvues des
moyens nécessaires en cette matière.
On retiendra deux axes importants
de ce Code qui renforce la concertation
entre tous les acteurs dès le début
du projet : la responsabilisation des
entrepreneurs et architectes en
matière de contrôle et d’information,
et l’accent mis sur les objectifs plutôt
que sur des critères, afin de favoriser
le développement de nouvelles solutions.
Des problèmes d’interprétation
en découlent néanmoins, au point
que la loi sera revue en 2007 afin
d’améliorer entre autres les procédures
de contrôle dans ce système basé sur
la responsabilité des parties.
Le dernier témoignage de la matinée
était suisse. Félix Walder, de l’Office
fédéral du logement, a présenté la
situation du marché du logement de
ce petit pays où 2/3 des habitants sont
locataires, puis les conditions-cadres
de contrôle de la qualité portant
notamment sur les installations de
chauffage et les installations électriques,
et enfin le système d’évaluation
de logements SEL. Cet instrument
est destiné à concevoir, évaluer
et comparer des logements et permet
de définir une valeur d’utilisation,
une échelle de qualité. Le SEL 1 est
périodiquement adapté à l’évolution
des besoins. Ainsi en 2000, il a été
simplifié et a pris en compte les besoins
des personnes handicapées et les nouvelles
formes de vie en commun.
Les intervenants ont ensuite répondu
aux questions du public.
DES SOLUTIONS NOUVELLES
Charles Mertens a inauguré l’aprèsmidi
par des propositions à débattre
en vue d’élaborer un canevas de
diagnostic de la qualité de l’habitat.
En Wallonie, face à l’urgence de prendre
des mesures spécifiques en matière
de petits logements et de logements
collectifs, force est d’émettre des
réserves quant à l’impact du permis
de location. L’Inspecteur général a
donc esquissé le mécanisme d’un diagnostic
technique immobilier – qui
viserait essentiellement les biens proposés
à la location – auquel seraient
soumis les logements construits avant
une certaine date.
Au terme de ce contrôle, soit le propriétaire
se verrait délivrer une attestation
permettant la location à un
tarif libre, soit le bien serait interdit
à la location et soumis à la réglementation
sur le droit de gestion sociale.
Les logements occupés par leur propriétaire
ne seraient concernés qu’à la
faveur d’une mutation.
L’assujettissement au diagnostic technique
immobilier serait graduellement
étendu, sans que l’âge du bâtiment
puisse être inférieur à 25 ans.
Les exigences de qualité portées par le
diagnostic technique immobilier
seraient les mêmes que celles du
permis de location ; pourraient s’y
ajouter des critères en terme d’environnement
du logement et en terme
d’occupation. Par contre, le diagnostic
technique immobilier pourrait être
fondu dans un certificat unique qui
regrouperait, en plus des exigences
propres au diagnostic technique,
celles qui sont relatives à la sécurité
des installations électriques, à la performance
énergétique des bâtiments
et à la qualité des ascenseurs, par
exemple.
Les logements non soumis au diagnostic
technique immobilier resteraient
entièrement sous l’emprise de
la réglementation relative au permis
de location. Des mesures spécifiques
pour le propriétaire d’un logement
non concerné qui soumettrait volontairement
son bien à l’inspection ont
été évoquées.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 29

30
Informations
Charles Mertens a fait valoir les avantages
d’un système objectif dont l’extension
graduelle du champ d’application
entraînerait une réduction de
celui du permis de location. Système
auquel les locataires gagneraient
autant que le propriétaire conforté
par l’attestation de conformité.
La question de la détermination d’un
loyer encadré, celle du relogement et
celle des niveaux de pouvoir concernés
ont été abordées dans un souci
de cohérence du système et de réduction
des démarches et des coûts…
LES PANELS
Les invités du panel scientifique ont
ensuite pris la parole et insisté sur la
nécessité d’une collaboration optimale
entre niveaux de pouvoir face
aux problèmes engendrés par la complexité
de la législation. Les exigences
à fixer quant au niveau de qualité du
logement (superficie, confort sanitaire,
performance énergétique…), les
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
photo : F. Dor - DGATLP © MRW
normes adaptées aux nouvelles typologies
d’habitat ont alimenté leur
débat. Les intervenants s’accordaient
sur la nécessité d’éviter le risque de
réduction du stock de logements
existants.
Quant au prix, si la difficulté d’établir
une adéquation entre le loyer et
l’état du logement est indéniable, ce
contrôle technique pourrait offrir
l’opportunité d’établir le tarif de location.
Le système présente l’avantage
d’une démarche intégrée ; sa concrétisation
nécessiterait toutefois un
accord de coopération entre l’État
fédéral et la Région wallonne.
Un panel politique a succédé au
panel scientifique. Les intervenants
de ce second débat s’accordaient également
sur le fait que la répartition
des compétences entre différents
niveaux de pouvoir complique la
tâche. Et quid des obstacles pratiques :
dérogations, possibilités de recours… ?
Qui assurera les frais du contrôle… ?
Le caractère universel de la mesure
remis en cause, plusieurs orateurs ont
rappelé le manque de moyens des
pouvoirs publics en matière de logement
et a fortiori de relogement…
Une diminution du parc locatif privé
est à éviter à tout prix. Néanmoins,
l’idée d’une simplification administrative
rassemblant l’ensemble des attestations
portant sur le logement fut
accueillie favorablement.
Un second tour de table a porté sur les
moyens d’amélioration des dispositifs
actuels. On en retiendra que le
changement doit passer par la sensibilisation
au concept de bien habiter,
par l’augmentation des moyens donnés
aux communes aussi bien qu’aux
propriétaires, par le développement
des partenariats publics-privés destinés
à accroître l’offre de logements
publics et des mesures orientées vers
les nouveaux modes de création de
logements à prix abordable.
La journée s’est terminée tardivement
sur les conclusions de Bernard Hubeau,
qui a rappelé les 4 éléments-clés d’un
système idéal : la responsabilité des
acteurs respectifs ; la relation indissociable
entre qualité et quantité ; le
caractère programmable de la politique
du logement, à penser à long
terme ; la réflexion à poursuivre en
matière de normes, pour éviter des
grilles d’évaluation strictement techniques.
Le débat soulevé par Charles
Mertens doit s’inscrire dans la question
de l’équilibre global de la politique
du logement, et les nouvelles
procédures en matière d’énergie
offrent une occasion de simplifier
les mesures…et d’envisager plus de
flexibilité des normes, au bénéfice de
l’habitant.
(1) Renseignements et informations sur
www.bwo.admin.ch.

Informations
photos : F. Dor - DGATLP © MRW
Collaboration
Région - Québec
E
n octobre 2005, à l’occasion
de la Semaine européenne
du logement social, une
entente de collaboration était signée
entre la Société d’Habitation du
Québec (SHQ), la Société wallonne
du logement (SWL) et la Direction
générale de l’Aménagement du territoire,
du Logement et du Patrimoine
(DGATLP).
Organisme conseiller du gouvernement
du Québec en matière d’élaboration
et de mise en œuvre des
politiques et des programmes d’habitation,
la SHQ gère le plus important
parc immobilier du Québec, soit
65.000 logements. Elle investit chaque
année plus de 600 millions de dollars
dans ses programmes, et œuvre en
collaboration avec 3.000 mandataires
et partenaires, accordant une grande
importance à la recherche. Soucieuse
de répondre aux problèmes sociétaux
et environnementaux qui se posent au
XXI e siècle, elle ne cesse de développer
des pratiques innovantes, notamment
en matière de logement durable, d’habitat
communautaire et d’accompagnement
social.
Une délégation belge d’experts et
de gestionnaires s’était rendue au
Québec au printemps 2006 dans le
but d’approfondir les méthodes de
gestion et en découvrir les applications
sur le terrain : réseau de partenaires,
gestion des programmes, audits,
code d’éthique… Certaines leçons ont
déjà trouvé un champ d’application ;
voilà donc une entente qui devrait
aider au développement des sociétés
de logement de la Région.
Les logeurs wallons ont eu à leur tour
le plaisir d’accueillir une nouvelle
délégation de logeurs québecois la
dernière semaine de novembre. Intéressés
par notre politique d’accession
au logement, trois responsables de la
Société d’Habitation du Québec ont
consacré plusieurs longues journées à
découvrir par le menu les activités
complémentaires de nos organismes
wallons : la Divion du Logement, le
Fonds du logement des familles nombreuses,
Whestia, la Société wallonne
de crédit social et la Société wallonne
du logement. Ils ont été rejoints par
Pierre Cliche, directeur général de la
SHQ, qui participait aux colloques
des 24 et du 27 novembre, respectivement
consacrés à la recherche de solutions
nouvelles en matière de contrôle
de qualité de l’habitat et de développement
durable (voir p. 28 et 35).
L’architecte Avi Friedman a également
fait tout exprès le voyage pour présenter
le 27 son concept d’habitation
abordable, que la SHQ développe en
nombre pour la location comme pour
la vente et qu’elle offre également
sur les marchés d’exportation (voir
p. 37).
Une semaine riche en découvertes et
en nouvelles rencontres pour les deux
parties, bien décidées à poursuivre et
développer les échanges entamés sur
des bases très concrètes.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 31

photo : © VMSW
32
Informations
STRUCTURES PLUS
TRANSPARENTES ET
DÉFIS NOUVEAUX
Lors de l’inauguration en 2000 de
l’opération « BBB – Beter Bestuurlijk
Beleid » (une meilleure politique administrative),
l’administration flamande
était constituée d’un amalgame d’entreprises,
organes, institutions, départements
et autres entités. Chacune
avait ses propres statut, structures,
compétences, degrés d’autonomie…
Le gouvernement flamand a considéré
que cette constellation juridique
et historique n’était plus suffisamment
efficace et transparente pour
répondre de façon adéquate aux
exigences administratives de la société
de demain. Le besoin pratique se
manifestait par ailleurs de travailler
d’une façon plus rapide, plus souple,
adaptée à l’évolution de la société
contemporaine, et cela dans divers
domaines :
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
LA RÉGION FLAMANDE RESTRUCTURE
SON SERVICE PUBLIC
L’opération « BBB – Beter Bestuurlijk Beleid » (une meilleure politique
administrative) vise à réorganiser la fonction et le service publics en
Région flamande. Le présent article expose les orientations prises en la
matière et leurs implications dans le domaine du logement social.
– l’individualisation : le citoyen d’aujourd’hui
est un individu bien formé,
qui souhaite décider lui-même et qui
veut entrer en contact direct avec
l’administration ;
– une société de réseaux : la solution
de problèmes nécessite de plus en plus
d’instances spécialisées, des capacités
très diverses ainsi qu’un partage des
responsabilités, appelant à une révision
des approches de gestion classique
et centraliste ;
– les technologies de communication
: le citoyen exige de la part des
autorités administratives qu’elles se
servent des moyens de communication
modernes pour permettre un
accès et un échange facile, transparent,
direct et interactif.
L’Itinéraire de transition « BBB –
Beter Bestuurlijk Beleid » constitue
la réponse du gouvernement flamand
à ces enjeux, réponse par laquelle il
vise à réorienter les relations que
l’administration entretient avec les
entreprises et les citoyens, et ceci vers
une approche
– adaptée au client ;
– visant des services efficaces ;
– allant de pair avec une légitimité
basée sur la transparence des structures
et une attitude participative et
interactive ;
– dans un rapport correct vis-à-vis du
niveau politique, des autres autorités
et des représentants de la société civile.
Cet itinéraire vise effectivement à
réaffirmer le primat de la politique,
ce qui n’a par ailleurs rien à voir avec
la notion de politisation, mais vise
par contre à mettre au clair la répartition
des tâches, compétences et
responsabilités entre le monde politique,
le domaine administratif et la
société civile. Le principe directeur
régissant cette distribution se fonde

sur la constatation que, par principe,
la politique concrètement menée doit
être déterminée par les responsables
politiques à l’exclusion des autres
acteurs concernés, étant donné que ces
premiers seulement sont élus, c’est-àdire
dotés de la légitimité démocratique
qui fait défaut aux autres.
Le gouvernement flamand détermine
la politique à mener en dialogue avec
le parlement et sous son contrôle. Le
gouvernement décide quels objectifs
de société il va poursuivre, quels
instruments de gestion il va utiliser et
quels intérêts de société il va prendre
en compte. De ce fait, il doit diriger
et contrôler l’exécution de la politique.
L’administration flamande, à son tour,
soutient le gouvernement : en contribuant
à la préparation et à l’évaluation
de la politique, et en assumant la mise
en œuvre de cette politique. Mais elle
ne décide pas : elle n’est ni apte, ni
habilitée à prendre des décisions
politiques.
Les représentants de la société civile,
à leur tour, sont activement impliqués
dans la préparation, la fixation
et l’exécution de la politique, bien
qu’ils soient – eux aussi – dépourvus
de toute compétence décisionnelle.
Le mot final appartient aux responsables
politiques.
En vue de bien cerner le rôle de l’administration
flamande dans ce contexte,
il a été opté pour une restructuration
globale du système administratif existant
: une réorganisation systématique,
sur base de quelques principes
simples, pour arriver à une structure
simple et claire de l’administration
flamande :
– autour de 13 domaines politiques
homogènes. Chaque domaine politique
homogène regroupe les différents
domaines et matières de
compétence qui, aussi bien du point
de vue du citoyen que de celui de
la politique, se prêtent à constituer
un ensemble cohérent et reconnaissable.
Les compétences qui sont logiquement
assimilables sont ainsi effectivement
regroupées au sein d’un seul
et même domaine homogène ;
– tous les domaines sont organisés
sur base d’une structure identique :
• les tâches relatives à l’aide à la
décision politique sont confiées au
département, qui travaille en collaboration
étroite avec le ministre ;
• les tâches relatives à la mise en
œuvre de la politique sont confiées à
des agences autonomisées internes
ou externes lorsque les conditions
cumulatives suivantes sont remplies :
1° volume suffisant de tâches de mise
en œuvre pour l’agence autonomisée;
2° mesurabilité des produits ou services
à fournir par l’agence autonomisée
;
3° possibilité réelle de diriger l’agence
autonomisée sur la base de l’efficacité,
des performances et de la
qualité ;
4° relation informationnelle réellement
concrétisable.
Si les conditions pour confier des
tâches de mise en œuvre de la politique
à une agence autonomisée
ne sont pas remplies, les départements
sont chargés de ces tâches.
Les agences autonomisées se
situent plus loin du ministre bien
qu’elles soient dirigées, suivies et
contrôlées par ce dernier :
◆ il y a des agences autonomisées
internes qui travaillent directement
sous l’autorité du ministre et qui, en
principe, ne disposent pas d’une personnalité
juridique propre, mais bien
d’une autonomie opérationnelle.
Cette autonomie opérationnelle et la
façon dont le Gouvernement flamand
peut exercer son autorité hiérarchique
à l’égard du chef de l’agence sont
fixées de façon uniforme par le Gouvernement
flamand. Une autonomie
opérationnelle est en tout cas garantie
en ce qui concerne :
1° la détermination et modification
de la structure d’organisation de
l’agence ;
2° l’organisation de processus opérationnels
en vue de la réalisation
des objectifs convenus ;
3° l’exécution de la gestion du personnel
;
4° l’utilisation des moyens disponibles
pour :
a) le fonctionnement de l’agence ;
b) la réalisation des objectifs et des
tâches de l’agence ;
c) la conclusion de contrats en vue
de la réalisation des missions de
l’agence;
5° le contrôle interne au sein de l’agence
autonomisée interne.
L’ensemble de ces agences avec le
département constitue ce qu’on
appelle le ministère. Leurs obligations,
tâches et missions font l’objet
d’un contrat de gestion à
conclure avec le Gouvernement
flamand.
◆ sous certaines conditions, certaines
de ces agences peuvent obtenir
une personnalité juridique propre :
agences autonomisées externes. Une
telle agence n’est créée qu’après une
évaluation préalable des avantages et
désavantages de l’octroi de la personnalité
juridique, et lorsqu’il en résulte
qu’une agence autonomisée interne
sans personnalité juridique ne peut
pas offrir les mêmes avantages. Elles
ne font pas partie du ministère et
disposent d’un organe décisionnel
propre (qui est le conseil d’administration).
Entre le Gouvernement flamand
et une agence autonomisée
externe de droit public, un contrat de
gestion est conclu après négociation.
Entre une agence autonomisée
externe de droit privé et le Gouvernement
flamand, un accord de coopération
est conclu.
Il va de soi que l’étude – même introductive
– des différentes sources
d’inspiration, des différents aspects,
juridiques et autres, et des différentes
conséquences d’une opération de
restructuration de l’ampleur indiquée
ne pourrait avoir lieu dans le cadre
du présent article. Nous nous sommes
limités, dans la première partie,
à indiquer de manière très générale
et d’une façon incomplète les principaux
axes d’orientation. Nous suggérons
au lecteur intéressé qui
souhaiterait s’informer sur le sujet de
consulter les pages du site web ciaprès
: http://www2.vlaanderen.be/
ned/sites/bbb/index.htm. Nous concluons
ici avec la présentation de
quelques éléments de l’impact de cette
Les Échos du Logement / décembre ‘06 33

34
Informations
photo : © VMSW
restructuration sur l’organisation de
la politique du logement social en
Région flamande.
Pour le (nouveau) « domaine politique
homogène RWO » - « Ruimtelijke
Ordening, Wonen, Onroerend
erfgoed » (cf. ATLP), la restructuration
« BBB » est entrée en vigueur en
date du 1 er juillet 2006 1 . Ont été créés
et effectivement mis en vigueur, à par-
(1) (Arrêté du Gouvernement flamand du 30 juin
2006 portant opérationnalisation partielle du
domaine politique de l’aménagement du
territoire, de la politique du logement et du
patrimoine immobilier et adaptant la
réglementation en matière de logement
suite à la politique administrative –
M.B. 22/08/2006, 41730)
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
tir de la même date : le (nouveau)
« Departement RWO » ou « Departement
Ruimtelijke Ordening, Wonen,
Onroerend erfgoed » (Département
de l’Aménagement du Territoire, de la
Politique du Logement et du Patrimoine
immobilier), 4 agences autonomisées
internes et une agence autonomisée
externe, dont, si on se limite
à la compétence de la politique du
logement :
– une agence interne : « Wonen
Vlaanderen », dont les missions principales,
tout en étant limitées à la
compétence du logement, consistent
à (1) préparer et soutenir la concertation
locale, pilotée par les villes et les
communes, (2) assister les administrations
locales dans le développement
d’une vision et approche communale
et (3) gérer les primes et
allocations (subsides à la personne) ;
– une agence interne : « Inspectie
RWO », appelée à gérer la maintenance
pour l’intégralité du domaine
de compétence ;
– une agence externe : « VMSW –
Vlaamse Maatschappij voor Sociaal
Wonen » ou « Société flamande de
Logement social ». La VSMW est le
successeur aux droits de la « VHM –
Vlaamse Huisvestingsmaatschappij »
ou « Société flamande du Logement ».
Il en résulte bien évidemment des
transferts importants de compétences,
de moyens et de personnel :
• les compétences de la Division du
Financement de la Politique du Logement
de l’Administration de l’Aménagement
du Territoire, du Logement
et des Monuments et des Sites sont
confiées au (nouveau) Département
RWO, à l’agence « Wonen-Vlaanderen»,
à l’agence Inspectie RWO » ou
à l’agence « VMSW », selon qu’elles
portent sur l’aide à la décision politique,
le traitement des dossiers, les
différents aspects et mécanismes de
contrôle, ou la facilitation de la mise
en œuvre concrète ;
• les compétences de la Division de la
Politique du Logement de la même
administration, mentionnée ci-avant,
sont confiées au Département RWO;
les compétences de la Division provinciale
de la même administration sont
confiées à l’agence « Wonen-Vlaanderen
» et, pour le contrôle, à l’agence
« Inspectie RWO » ;
• les compétences etc. de la Division
de l’Infrastructure subsidiée de l’Administration
des Marchés publics, des
Bâtiments et de l’Infrastructure subsidiée
sont confiées à la « VMSW »
dans la mesure où elles portent sur
les aspects techniques, juridico-administratifs
et financiers, sur les procédures
en matière de marchés publics,
sur l’exécution de travaux d’infrastructure
en qualité de mandataire de
la Région flamande ou sur l’autorisation
conférée aux initiateurs d’agir
comme maître d’ouvrage ;
• les compétences de la même division,
mentionnée ci-avant, sont
confiées au Département RWO dans
la mesure où elles portent sur l’engagement
des crédits, la notification de
la promesse de subvention et la liquidation
des subventions ;
• les compétences etc. de la Société
flamande du Logement (VHM) sont
confiées au « VMSW » dans la mesure
où elles portent sur son rôle d’initiateur
ou sur sa qualité de conseillère en
matière d’aspects techniques, juridico-administratifs
et financiers ; elles
sont confiées au Département RWO,
à l’agence « Wonen-Vlaanderen » ou
à l’agence « Inspectie RWO » selon
qu’elles portent sur l’aide à la décision
politique, le traitement des dossiers
ou le contrôle ;
• la compétence de la Société flamande
du Logement et de la Division
du Financement de la Politique du
Logement en matière de prix de vente
des habitations sociales d’achat est
confiée au Département.
Yves Schreel
Vlaamse overheid

Développement durable
Le mois de novembre fut riche en colloques et séminaires consacrés au logement. Le 27 novembre,
la SWL organisait un colloque sur le logement durable ouvert aux professionnels du logement
public, communes wallonnes, architectes, entrepreneurs en construction… Une journée riche en
pistes concrètes et en témoignages intéressants, inattendus, déroutants parfois. Les documents du
colloque et le curriculum des intervenants sont disponibles sur le site de la SWL.
photo : F. Dor - DGATLP © MRW
Société wallonne
du logement
UNE APPROCHE
DU LOGEMENT DURABLE
e premier orateur de la matinée,
André de Herde, profes-
L seur au Département Architecture
de l’Université catholique de
Louvain, a captivé son auditoire par
un exposé très clair consacré à l’architecture
climatique, ses stratégies
et ses concepts, pour en venir ensuite
aux enjeux du développement durable
et expliquer, exemples à l’appui,
ce qu’est l’architecture durable.
Le parcours personnel et la démarche
particulièrement authentique de deux
jeunes ingénieurs, Emmanuel Evrarts
de Velp et Joël Coupez, ont surpris
l’auditoire et suscité par la suite pas
mal de questions. Un public composé
de nombreux étudiants fut manifestement
sensible à la force de leur détermination.
Le premier, ingénieur civil
des constructions, n’a pas hésité à
quitter le confort d’une grande entreprise
multinationale pour vivre un
investissement citoyen. Fort de ses
expériences, il s’est associé dans une
coopérative, l’entreprise générale de
construction ELICO. La recherche de
l’amélioration des conditions de travail
des ouvriers a conduit l’entreprise
à utiliser des matériaux sains et respectueux
de l’environnement. Cette
volonté de construire durable a mené
au rachat d’un négoce en matériaux
de construction en 2004 ; son ambition
est de faire passer la part des
ventes de matériaux durables de 2 %
à 20 % en 5 ans. Joël Coupez, ingénieur
civil architecte, a constitué le
bureau Coupez, actif dans le marché
du résidentiel, centré sur les aspects
du développement durable. Tous deux
ont défini les critères de choix d’un
projet de construction durable, l’impact
des choix sur le confort intérieur
des habitations, les difficultés
et obstacles et l’impact sur le prix de
l’option durable. Leur exposé illustré
d’exemples concrets a également fait
connaître divers matériaux accessibles
sur le marché belge.
Mais les membres de l’assemblée composée
de plus de trois cents personnes
n’étaient pas au bout de leur surprise,
ce qu’ils ont compris aux premiers
mots d’un invité venu du froid pour
l’occasion. Avi Friedman, dynamique
professeur de l’université de Montréal,
passionnant et passionné par la
recherche et la conception, a exposé
le principe de son habitation. Une
maison évolutive et abordable pour
des communautés viables, construite
à plus de 10.000 exemplaires en Amérique
du Nord, et adoptée maintenant
par le Mexique, la Tchéquie et le
Royaume-Uni. (voir en p. 37)
Les Échos du Logement / décembre ‘06 35

36
Développement durable
Des maisons de bois en rangées, réduites
en largeur et construites en hauteur,
qui permettent de moduler
l’espace intérieur par un système de
cloisons agrafées…Une maison lego ;
un catalogue d’options ; l’occupant
modifie seul en deux temps l’espace
intérieur selon ses besoins. Stupéfaction
dans la salle. Les angles d’approche
ne sont manifestement pas les
mêmes. Et le rôle de l’architecte,
alors ? La réponse est aussi claire que
le sourire de l’orateur : le monde
change ; l’architecte a le pouvoir de
changer le monde. S’adapter, repenser
les besoins, penser d’abord aux
gens les plus démunis, tel est son
credo. Repenser la planification des
maisons isolées pour créer des collectivités,
dans une approche globale de
l’architecture, qui tient compte
de l’environnement et des facteurs
économiques. Penser autrement…
c’est vite dit. Pourtant, un panneau
de qualité ne serait-il pas plus facile
à digérer que la brique pour bien des
Belges pressés d’être au chaud et de
pouvoir encore avaler parfois autre
chose ?
Une approche coordonnée de l'environnement,
du logement durable et
de la santé a fait l'objet du premier
exposé de l'après-midi par Anne
Steenhout et Benoît Thielemans. La
première, docteur en sciences et
professeur à l'ULB, a développé de
manière pionnière une méthodologie
intégrée en Environnement et Santé
incluant les questions des inégalités
sociales et d'habitat, et les « fenêtres
de vulnérabilité » notamment chez
(1) www.lanaturemamaison.be ;
www.mouscron.be
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
photo : F. Dor - DGATLP © MRW
le jeune enfant. Le second est professeur
à l'Institut supérieur d'architecture
Saint-Luc. La rénovation de
logements (choix de matériaux et
produits) a servi d'exemple pour
démontrer les enjeux de l'intégration
de divers aspects du développement
durable dans les projets de construction.
Les aspects pratiques et
les aspects législatifs placés dans le
contexte européen de la problématique
environnement/logement/santé
ont également été abordés.
Deux expériences wallonnes ont ensuite
été relatées. Celle de la création de la
cellule « Habiter malin, charges en
moins » par la SWL et ses résultats,
par Marie-Thérèse Gaspart (ingénieur
civil architecte) et Christophe Barbieux
(coordinateur social). Ce projet porte
sur une meilleure application des
programmes d'efficacité énergétique
dans les logements sociaux et tente
d'y impliquer les locataires. Puis le
projet de la cité Elea de Mouscron a
été présenté par Damien Franzen,
architecte et auteur de projets à très
faible consommation. Le concepteur
a détaillé le choix des performances
énergétiques et des solutions techniques
élaborées pour ce lotissement
d'une soixantaine de logements visant
à minimiser les impacts environnementaux,
favoriser la mixité sociale,
l'accessibilité et l'intégration.
La journée s'est poursuivie par la
présentation du concours de projets
organisé en 2006 par la SWL. Il portait
sur la conception de logements
dits durables à coût maîtrisé, adaptés
à une population socialement défavorisée,
n'exigeant pas de modification
du mode de vie des occupants. Il
s'agissait concrètement de construire
environ 25 logements répartis sur
des sites en Wallonie et accueillant
chacun 5 logements.
Les conclusions d'Avi Friedman ont
clôturé la journée. Il a encouragé
vivement les architectes à réinventer,
à mener au quotidien un travail de
remise en question et d'adaptation
aux besoins de chacun, pour tous les
âges, tous les types de ménages. Il
insisté sur la nécessité d'échanger
les idées, les analyser, les modifier,
pour répondre à l'énorme besoin de
maisons à coût abordable en Belgique
mettant l'accent sur la nécessité des
échanges d'idées et la nécessité de
développer une autre industrie innovante
pour une construction rapide,
efficace et de qualité.

A
Développement durable
vi Friedman, professeur
agrégé à l’École d’Architecture
de l’Université McGill à
Montréal, est l’un des deux concepteurs
de la Maison évolutive. Cette
maison en rangée à façade étroite, qui
a révolutionné, au début des années
1990, le marché de la construction
domiciliaire au Québec, lui a valu en
1998 le Prix mondial de l’habitat
décerné par la Building and Social
Housing Foundation. En 2000, le
magazine Wallpaper l’a désigné comme
une des dix personnes du monde
ayant le plus de chances de changer
la façon de vivre.
Son principe : un habitat qui « pense
sur le futur » et se base sur le cycle de
vie. Comme les Japonais dans le domaine
de la construction automobile,
Avi Friedman utilise une structure
standard à laquelle on peut ajouter
des pièces préfabriquées en usine, de
qualité et d’un coût réduit. Son but
est de réduire les frais de construction
au maximum de façon à ce que les
habitations puissent être louées ou
vendues à un prix modique. Elles
sont destinées à des gens de la classe
moyenne, à des étudiants, à de nouveaux
acheteurs qui ont du mal à
acquérir une première propriété dans
le contexte actuel, au Québec comme
ailleurs…
Le professeur s’étonne du fait que la
recherche soit très présente dans certains
domaines comme l’électronique,
les technologies de l’information mais
que, dans le domaine de la construction,
on continue d’utiliser des concepts
qui datent de plusieurs décennies,
alors qu’un besoin d’adaptation
aux nouvelles réalités sociales et
démographiques se fait sentir.
Pragmatique, Avi Friedman collabore
étroitement avec ses étudiants dans
le but de résoudre les problèmes
nouveaux de notre société. Une
LA MAISON ÉVOLUTIVE
ET ABORDABLE
nouvelle discipline et un nouveau
programme d’études supérieures, la
Maison à coût abordable, ont vu
le jour à l’École d’Architecture de
l’Université McGill. L’objectif est
de créer, pour des ménages dont les
revenus sont de très faibles à
modestes, une forme de logement
abordable dont l’intérieur puisse être
aménagé progressivement en fonction
des besoins d’espace et des
moyens financiers des propriétaires.
Elle demeure la seule du genre en
Amérique du Nord.
photo : © Société d’Habitation du Québec
« Le monde change et nous
impose les mêmes défis;
notre regard sur le présent
et l’avenir doit changer. »
Les Échos du Logement / décembre ‘06 37

38
Développement durable
La Maison évolutive est une habitation
en rangée de trois étages, d’une
superficie 92 m 2 et d’une largeur de
4,25 m. Elle contient au départ un
petit salon, une cuisine/coin-repas,
une salle de bains et une ou deux
chambres de petites dimensions au
premier étage. Lors de l’achat, les
étages supérieurs ne sont pas subdivisés.
Quand les propriétaires ont besoin
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
photo : © SHQ
de plus d’espace ou quand leur
situation financière s’améliore, ils
peuvent aménager le reste de la maison
comme il leur plaît, en y installant
par exemple une autre chambre,
un plus grand salon ou un bureau à
domicile. La Maison évolutive ne
coûte que 40 000 $ (26.344 €) sans
le terrain. À Montréal, ce type de logement
se vend entre 65.000 $ (42.808 €)
et 95.000 $ (62.655 €), soit 15.000 à
45.000 $ (9.879 à 29.636 €) de moins
« Il faut changer la
génétique de notre
façon de construire. »
qu’une maison neuve de taille comparable.
Des ménages qui gagnent
moins que le seuil de faible revenu
ont pu en faire l’achat, et leurs versements
mensuels sont moins élevés
que le loyer qu’ils payaient auparavant.
Il existe plus de 10.000 habitations
de ce type en Amérique du Nord,
dont 6.000 dans la région de Montréal.
La Société d’Habitation du
Québec (SHQ), organisme mandaté
par le gouvernement du Québec pour
toute question relative à l’habitation,
clé de voûte de l’habitation sociale au
Québec, en offre un nombre important
en location à loyer modique.
« Il faut penser
d’abord aux gens
les plus pauvres. »
En densifiant l’aménagement par une
urbanisation en logis étroits et en rangées,
ces habitations permettent de
réduire le coût de l’accès à la propriété
puisque le prix des terrains et des
infrastructures ont un impact important
sur le montant global de l’acquisition.
Ce concept de densification
s’intègre dans une politique de développement
durable, en réduisant la
surface d’occupation au sol et la
consommation d’énergie de chauffage.
Monsieur Friedman diminue
également le coût de ses constructions
en utilisant des éléments préfabriqués
en modulation entière, ce qui
évite des découpes et déchets de matériaux
inutiles. La gestion du riche
patrimoine forestier canadien relève
bien entendu du développement
durable : au Canada, chaque arbre est
certifié, toute coupe d’arbre appelle
la plantation de deux arbres.
Le design de maisons du Docteur
Friedman respecte l’environnement,
permet de réduire les coûts en énergie,
possède une bonne insonorisation
contre les bruits extérieurs et un
système de ventilation qu’on retrouve
dans des résidences de luxe. Chaque
ensemble de logis est localisé de
manière à réduire la dépendance par
rapport à l’automobile.

Le développement durable doit
tenir compte d’une adaptabilité face
aux changements environnementaux,
mais aussi aux besoins des occupants!
Afin de concilier ces deux aspects, de
nouveaux modes de construire doivent
voir le jour. Le concept de Monsieur
Friedman place l’avenir dans la
«personnalisation de masse».
« C’est à nous, architectes,
qu’il appartient de changer
le monde. »
Ce type de logement permet une
adaptation du lieu au rythme des
changements de propriétaires ou des
changements des besoins de l’occupant,
à frais réduits. Tout un chacun
peut personnaliser son logement à sa
guise, changer le cloisonnement et la
disposition des pièces, au fil de l’évolution
de la famille ou du changement
des besoins inhérent à l’âge
grandissant. De petites maisons qui
évoluent au fur et à mesure des changements
de nos vies. Le concept remporte
un vif succès au Canada. Ce
n’est pas un phénomène de mode,
mais bien la preuve que le concept
répond à un besoin réel : un logement
adaptable et à prix abordable.
Il est vrai aussi que le cadre juridique
du Canada facilite l’accès à la propriété.
Les frais d’acquisition y sont
nettement inférieurs à ceux de chez
nous, sans commune mesure avec les
droits d’enregistrement que nous
connaissons ; un obstacle de moins à
la mobilité, donc. Des habitations
flexibles…dans tous les sens du terme.
Peu de gens peuvent encore avoir
aujourd’hui la certitude de travailler
une vie entière au même endroit ou
de trouver du travail à proximité de
leur domicile. Déménager pour aller
chercher le travail là où il se présente
fait partie des impératifs d’un nombre
croissant d’individus, comme le
rappelle constamment l’actualité.
Pourquoi les condamner en outre à
demeurer locataires, faute de moyens,
pour préserver leur disponibilité ? Ou
à conserver un bien qui ne leur
convient plus, pour limiter les frais
en dépit des trajets? Ce type de
maisons apporte une réponse aux
difficultés nouvelles.
La Maison redécouverte, présentée
en 1996, est un autre type de construction
adaptable à coût très
modique qui peut être réalisée en trois
versions (maison unifamiliale, duplex
ou triplex) et en trois modes d’aménagement
(construction isolée, jumelée
ou en rangée). La technique de
construction est similaire à celle d’un
jeu Lego. La maison est une « boîte »
vendue avec une structure extérieure
standardisée comprenant quatre
murs, mais les possibilités de modifications
intérieures sont infinies selon
les besoins. L’assemblage est simple
et ne demande aucune compétence
en construction. Elle convient parfaitement
pour l’habitat intergénéra-
photo : © SHQ
tionnel. Ces maisons permettent une
adaptabilité personnalisée. Un habitant
à mobilité réduite choisira par
exemple deux modules en rez-dechaussée.
Alors qu’un célibataire se
contentera dans un premier temps
d’un seul module au premier étage, et
ainsi de suite.
L’apport d’Avi Friedman au développement
de l’industrie domiciliaire, à
la création d’emplois et à l’augmentation
des investissements (notamment
au Mexique et au Royaume-
Uni), ainsi que sa contribution à
l’évolution des conditions sociales de
nombreux locataires, font de ce scientifique
un pionnier dans le domaine
de l’architecture domiciliaire à coût
abordable. L’intérêt scientifique et la
popularité de son concept novateur
ont amené le chercheur à donner de
nombreuses conférences dans le
monde. Avi Friedman a répondu à
nos questions à l’occasion du colloque
organisé par la SWL.
« On ne peut
pas avoir de
changement
sans changer. »
Les Échos du Logement / décembre ‘06 39

40
Développement durable
Entretien avec Avi Friedman
Monsieur Friedman, le concept que
vous présentez ne risque-t-il pas, dans
le contexte de mondialisation qui est
le nôtre, d’évoluer vers une « multinationale
» du logement qui effacerait
les particularités vernaculaires ?
Non, car il s’agit d’une structure flexible
et adaptable dans tous les sens du
terme. Je dis toujours qu’il n’y a pas
pour moi trois piliers au développement
durable (nldr : environnemental,
social et économique), j’en ajoute un
quatrième : la culture. Votre culture,
c’est aussi votre façon d’habiter. Vos
goûts en matière de maisons ne sont
pas les nôtres, mais l’idée de base
peut très facilement s’adapter aux
particularités locales. Pourquoi ne pas
prendre les avantages du principe
(coût peu élevé, rapidité, qualité) et
laisser ce qui ne vous convient pas,
l’aspect extérieur par exemple, que
vous remaniez à votre idée ? Nos
problèmes sont les mêmes : il faut
répondre à la demande sociologique
et démographique nouvelle, bien
loger des jeunes sans sécurité d’emploi,
des vieillards de plus en plus
nombreux… La façade n’est qu’un
détail culturel face au problème social
que représente actuellement le
logement.
Avez-vous constaté beaucoup de
différences dans la façon d’habiter
entre les Canadiens et les Wallons ?
Oui, bien sûr ; ainsi nous avons toujours
un point d’eau dans l’entrée,
c’est une nécessité liée au climat, le
coin toilette est important pour
pouvoir se rafraîchir. Vous accordez
une grande importance à l’insonorisation
par exemple. Chez nous, les
bruits des voisins font partie du
quotidien, ils ne nous dérangent pas.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
Votre concept de maisons neuves
nécessite des zones dégagées, des
surfaces nouvelles ; ne convient-il pas
mieux de s’intéresser d’abord au sol
que nous occupons déjà ?
Détrompez-vous. Je commence toujours
par observer ce qui existe déjà
pour établir une connexion entre le
neuf et l’ancien, je favorise d’abord
l’intégration dans l’ancien. Voici mes
priorités : premièrement, je travaille
sur l’extension des maisons déjà
existantes quand la chose est possible ;
ensuite j’insère des groupements de
logements dans les communautés
existantes, et ce n’est qu’en dernier
lieu que nous construirons une nouvelle
communauté. Nous devons
construire de façon plus dense dans
l’avenir afin d’éviter le gaspillage
des zones vertes et de cesser la construction
d’autoroutes…
photo : © SHQ
Comment le pouvoir politique au
Canada a-t-il accueilli cette initiative ?
Comme partout, face aux nouveaux
défis comme le vieillissement, l’énergie,
les décisions à prendre ne sont
pas nécessairement populaires, il y
a toujours des mécontents. Mais
l’alternative, c’est… RIEN. Il ne
s’agit pas de changer pour changer,
mais c’est une obligation.
La Wallonie possède un parc de
logements vétustes. Quelles sont les
solutions pour créer des logements
durables en réhabilitation ?
Le problème est que la rénovation
de maisons anciennes coûte beaucoup,
beaucoup plus cher que ce type
de construction neuve… Vous dépensez
des fortunes! On peut quand
même rester sur le même principe
d’adaptation, penser au recyclage de
composants…
photo : F. Dor © MRW

Pour en revenir au principe de maison
évolutive, en pratique, avez-vous pu
vérifier si les gens qui se sont succédé
dans vos habitations utilisaient vraiment
la possibilité de moduler les
espaces ? Ne se contentent-ils pas
d’occuper l’espace tel qu’il se présente
?
Bien entendu, nous avons beaucoup
d’études faites par nos étudiants sur
le sujet. Les gens travaillent, et travaillent
bien, dans leur maison. Les
2 e et 3 e occupants ont modifié les
lieux. Tous les tuyaux sont en plastique
et intégrés dans les plinthes ou
les moulures, en une journée vous
pouvez modifier complètement une
pièce, même une cuisine ou une salle
de bain. Quant aux changements
minoritaires, ils sont très faciles à
effectuer. Finalement, la maison
évolutive, c’est une échelle grâce à
laquelle vous construisez votre vie,
étape par étape.
Votre concept de maisons en rangées
rappelle celui des petites maisons
ouvrières que nous avons connu il y
a un siècle…
A la différence que dans notre concept
l’acheteur a le choix, il dispose d’un
catalogue très varié qui offre de nombreuses
possibilités de changement
(balcon, loggia, lucarne etc.), nos
maisons ne sont pas répétitives.
À partir du principe proposé, quelle
différence proposez-vous entre un
logement destiné à un milieu urbain
ou rural ?
Tout simplement, en jouant sur les
étages : 3 en ville et 2 en milieu rural.
Au Royaume-Uni, ils ont adopté le
principe mais ils le limitent à 2 étages.
Soit en rangée, la majorité, soit des
groupes de 4 maisons. Ils ont adapté
le concept au milieu local. En milieu
rural, je construirais les maisons
détachées.
Comment réagit-on en Europe face
à un projet aussi novateur que le
vôtre ?
Voyons, vous avez ici beaucoup de
voitures japonaises… Vous savez que
vos maisons vous coûtent une véritable
fortune, et nous sommes face à
une très grave crise sociale en Europe,
énormément de gens n’ont aucune
chance de devenir propriétaires dans
ce contexte. Or il est très important que
les gens puissent être propriétaires
pour plusieurs raisons : les retraités
qui doivent encore payer un loyer
avec une petite retraite n’en sortent
pas ; l’usage et l’entretien du logement
seront meilleurs de la part d’un
propriétaire ; le besoin de personnalisation
de son lieu de vie compte
beaucoup pour la personne, et c’est
socialement plus valorisant de posséder
son « chez-soi »… En période
de crise, il faut penser d’abord aux
gens les plus pauvres.
Êtes-vous optimiste face à l’avenir,
voyez-vous les gens sacrifier de leur
confort et modifier leurs habitudes
de consommation par souci de
l’environnement ?
C’est une question d’éducation, mais
je pense que les jeunes générations
se sentent concernées. Elles sont plus
sensibles aux besoins de la planète.
Oui, je suis confiant, je vois que les
mentalités changent…
Propos recueillis par Harold NOIROT et
Geneviève RULENS (DGATLP)
photos : © SHQ
Les Échos du Logement / décembre ‘06 41

42
Spectacle
Photo © Les Nouveaux Disparus
JAMAL YOUSSFI :
« DU DIALOGUE AU RÊVE »
Pourquoi tourner avec vos
spectacles dans les cités
sociales ?
C’est un peu venu par hasard. Il y a
quelques années, après la création
de « La fiancée de l’eau » qui parlait
de l’exode rural, on s’est demandé
« Pourquoi pas nous aussi “s’exoder” » ?
Pour la reprise on a choisi d’aller tourner
dans les quartiers de Bruxelles. Ce
faisant, on avait l’impression d’y
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
Les Nouveaux Disparus
dans nos cités
En octobre dernier, la Compagnie des Nouveaux Disparus investissait diverses
cités sociales de Wallonie : Flémalle, Ath, Limelette. Au menu, un spectacle
« Antigone, la quête du bonheur », mais aussi de nombreuses animations
menées sous le chapiteau en partenariat avec le milieu associatif local.
Au bilan, cette randonnée a permis à plus de mille personnes issues des
logements sociaux en Wallonie de profiter d’un espace de culture de proximité.
apporter quelque chose d’important,
des clins d’yeux culturels, des couleurs
dans un environnement grisâtre,
de la vie. Et ça, c’est très important
pour les habitants. D’un coup, on voit
un chapiteau qui se monte, que le
quartier change qu’il peut devenir un
lieu accueillant, un lieu culturel. On
a continué avec notre spectacle suivant
« Sur la Plage » et on s’est rendu
compte que les cités étaient parfois
des quartiers à elles toutes seules
comme à Querelle à Bruxelles ou à La
Roue à Anderlecht. On a compris que
c’était vraiment important d’aller au
milieu de ces cités, d’inviter les habitants
des logements à nos spectacles,
voire d’accueillir des activités qu’ils
peuvent proposer. On a proposé une
action plus structurée à la ministre
du Logement à Bruxelles, et puis au
ministre wallon André Antoine. Ils
ont marché tous les deux. C’est super !
Concrètement, qu’espérez-vous y
apporter ?
La culture apporte un plus dans les
cités. Elle apporte le rêve, le dialogue,

Photos © Les Nouveaux Disparus
du vécu. C’est le sucre de la vie. Tout
le monde en a besoin. Notre présence
crée du lien social. L’absence d’horizon
culturel est sans doute le problème le
plus dramatique de la jeunesse des
quartiers.
Les films violents qu’ils aiment ne
peuvent que les conduire à la violence
qu’elle soit verbale ou physique. Ils
n’ont plus de rêves autres que matérialistes.
Alors que, parfois, le rêve
peut commencer tout simplement
par un dialogue après avoir vu un
concert ou une pièce de théâtre…
Comment cela se passe-t-il sur le
terrain ?
En général, nous arrivons le soir ou au
petit matin. Les gens ne comprennent
pas qui on est et ce qu’on fait.
Quand on arrive, on ne peut pas dire
qu’on intègre. En fait, on s’impose.
Et puis, le chapiteau se dresse, les
roulottes s’installent, notre déco
orientale donne l’image de la fête et
attire le regard. Alors, les gens viennent
poser des questions et on discute.
Souvent, ils racontent qu’il ne
se passe pas souvent quelque chose
chez eux. Et puis certains se souviennent
que la dernière fois, tout a été
cassé. C’est bon pour le moral ! Mais
on ne stresse pas pour cela car on a
l’habitude. L’accueil des gens est
vraiment fantastique. À Anderlecht,
on nous a apporté de la soupe, des
crêpes, des spaghettis, un peu de tout.
Et puis, il y a les enfants. Beaucoup
d’enfants veulent voir le spectacle.
Alors, ils doivent convaincre leurs
parents ou leurs grands frères de les
accompagner.
Êtes-vous une compagnie
professionnelle ?
Oui. Tous nos spectacles sont joués
par des professionnels. Mais nous
animons aussi de nombreux ateliers
dans les maisons de quartiers ou les
centres de jeunes. Tous les ans, nous
les réunissons à Bruxelles sous notre
chapiteau pour le festival Mimouna
où ils présentent leurs spectacles au
public. C’est toujours un moment
assez magique.
Vos spectacles sont souvent
gratuits. Comment financezvous
vos activités ?
Le théâtre est un service public. Il
est donc subventionné. Nous avons
réussi à obtenir une convention avec
le Ministère de la Communauté française
pour nous soutenir dans notre
Jamal Youssfi
démarche dans les quartiers. D’autres
ministères nous soutiennent pour des
projets ponctuels. On frappe aussi aux
portes des communes et des centres
culturels.
Comptez-vous poursuivre cette
action dans les logements
sociaux ?
Incontestablement, elle semble pertinente.
Nous montons pour le moment
notre nouveau spectacle qui s’appellera
la Traversée de la Mort, et qui
traite des traversées illégales entre
l’Afrique et l’Europe. C’est une belle
thématique, très actuelle, qui pose
plein de questions importantes sur
l’immigration, les droits humains,
etc. Nous le créons à la place des
Martyrs à Bruxelles, puis partons au
Luxembourg et en Lorraine dans le
cadre de Luxembourg 2007,
Ville européenne de la Culture. Fin
du printemps et en automne, nous
retournerons dans des cités !
Plus d’infos : La Compagnie des Nouveaux
Disparus, rue de Liedekerke, 9 à 1210
Bruxelles. Tél. : 02.219.11.98.
E-mail : lesnouveauxdisparus@hotmail.com
Site Internet : www.lesnouveauxdisparus.be
Les Échos du Logement / décembre ‘06 43

44
Législation
RÉGION WALLONNE
Arrêté ministériel du 16 octobre
2006 modifiant l’arrêté ministériel
du 22 février 1999 déterminant les
conditions techniques relatives aux
logements faisant l’objet d’une
prime à la réhabilitation, l’arrêté
ministériel du 30 mars 1999 déterminant
les conditions techniques
relatives aux logements faisant l’objet
d’une prime à la réhabilitation
en faveur des locataires et l’arrêté
ministériel du 30 mars 1999 déterminant
les conditions techniques
relatives aux logements faisant
l’objet d’une prime à la création de
logements conventionnés. (MB du
20/11/2006)
L’arrêté ministériel introduit notamment
la modification suivante :
Article 1 er . La remarque inscrite à la
rubrique « Isolation » figurant in fine
dans l’article 3 de l’arrêté ministériel
du 22 février 1999 déterminant les
conditions techniques relatives aux
logements faisant l’objet d’une prime
à la réhabilitation dans le cadre de
l’arrêté du Gouvernement wallon du
21 janvier 1999 est remplacée par le
texte suivant :
« Des travaux d’isolation ne sont pris
en compte que s’ils sont liés à un des
ouvrages précités, admissible au bénéfice
de la prime, et s’ils respectent les
normes suivantes :
a) l’isolant placé doit permettre
d’atteindre un coefficient de transmission
thermique U (W/m 2 K) inférieur
ou égal à :
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
Législation
– 0,4 W/m 2 K pour la toiture ou le
plancher du grenier. La résistance
thermique de l’isolant placé doit être
supérieure à 2,5 m 2 K/W ;
– 0,6 W/m 2 K pour les murs extérieurs
et planchers extérieurs. La résistance
thermique de l’isolant placé doit être
supérieure à 1 m 2 K/W;
– 0,9 W/m 2 K pour les planchers sur
locaux non chauffés et parois verticales
contre locaux non chauffés ou
contre le sol. La résistance thermique
de l’isolant placé doit être supérieure
à 0,8 m 2 K/W;
– 1,2 W/m 2 K pour les planchers sur sol.
La résistance thermique de l’isolant
placé doit être supérieure à 0,8 m 2 K/W;
b) en ce qui concerne les châssis avec
double vitrage, visés aux postes 7,10
et/ou 18 : le coefficient de transmission
thermique de l’ensemble châssis
+ vitrage (Uf) doit être égal ou inférieur
à 2 W/m 2 K. »
Le présent arrêté entre en vigueur le
1 er janvier 2007.
Arrêté du Gouvernement wallon du
26 octobre 2006 modifiant l’arrêté
du Gouvernement wallon du 25
février 1999 relatif aux garanties
locatives pour les logements donnés
en location par la Société wallonne
du Logement ou par les sociétés de
logement de service public. (MB du
06/11/2006)
Par cet arrêté, la Société wallonne fixe
semestriellement le taux d’intérêt visé
à l’article 2, §5, et à l’article 3, §1 er . Il
est égal au taux moyen d’épargne
(taux de base augmenté de la prime
de fidélité) appliqué par au moins
vingt organismes financiers opérant
sur le territoire belge. Il est revu si ce
taux diffère d’au moins 10 points de
base par rapport au taux en vigueur
au cours du semestre précédent.
Décret du 23 novembre 2006 portant
modification du Code wallon
du Logement. (MB du 11/12/2006)
Encore une réforme qui traduit la
volonté de mettre en œuvre des principes
de bonne gouvernance dans
le secteur du logement social. Ce
décret précise de nouvelles règles
d’incompatibilité, vise à réorganiser
les comités d’attribution de logements
sociaux et à renforcer la Société wallonne
du logement dans ses missions
d’assistance, d’accompagnement et
de contrôle.
COMMUNAUTÉ FLAMANDE
Arrêté du Gouvernement flamand
du 29 septembre 2006 relatif à
l’agrément et au subventionnement
d’organisations de locataires. (MB
du 30/11/2006)
Ces organismes ont pour mission
essentielle d’informer les locataires
sur toute matière y compris juridique
relevant de la location de logements
et d’en défendre les intérêts. Chaque
province disposera d’un organisme.
Cet outil contribue à la réalisation du
droit au logement : ces organismes
doivent en effet mettre un accent particulier
sur la défense des intérêts des
familles et personnes seules les plus
mal-logées sur le marché locatif privé.

Législation
Plan
Introduction
1. Origine de la loi Breyne
2. Caractéristiques de la loi
3. Champ d’application
4. Statut légal du vendeur
5. Obligation d’informer
6. Prix
7. Garantie de voir « l’achèvement »
8. Réception provisoire et définitive
9. Responsabilité décennale
10. Transfert des risques et de la propriété
Conclusions
La loi Breyne a 35 ans
La loi Breyne a 35 ans. L’ABEX 1 lui a consacré une intéressante
journée d’études le 11 octobre 2006 à Louvain-la Neuve. Le présent
article ne constitue pas un résumé des actes du colloque, mais un
résumé de la réglementation et des difficultés d’application
rencontrées. En effet, cette loi suscite actuellement davantage de
questions qu’elle n’apporte de réponses au vaste marché de la
promotion immobilière et de la construction de maisons individuelles.
(1) Association belge des Experts.
INTRODUCTION
Si le Belge a une brique dans le ventre,
nombreux sont les motifs qui
l’empêchent parfois de la digérer :
retards de chantier, malfaçons, factures
ne correspondant pas aux
travaux réalisés, absence de garantie
relative à l’achèvement de la construction,
descriptifs incomplets du
bien, cahier des charges aléatoire
(exemple : matériau X ou similaire),
clause de garantie d’achèvement ou
de cautionnement supprimée du
contrat type d’entreprise à la signature,
dissolution des responsabilités
entre le promoteur, l’architecte et
l’entrepreneur…
Les conditions Batibouw (tuiles ou
cuisine gratuites...) retiennent davantage
l’attention que les aspects
techniques, urbanistiques et réglementaires
de l’acte de construire.
Dès lors, en l’absence de contrôle du
respect de la loi censée les protéger,
un certain nombre des maîtres d’ouvrage,
ignorant les manœuvres dont
cette loi fait l’objet, s’engagent au
petit bonheur la chance dans l’aventure
du « prêt à habiter ».
1. ORIGINE DE LA LOI BREYNE
La vente d’habitations et d’appartements
sur plan, ou à construire, a
débuté dans les années 50. Le Code
civil n’était pas adapté à cette forme
Les Échos du Logement / décembre ‘06 45
photo : F. Dor - DGATLP © MRW

46
Législation
de transfert de propriété. Ainsi, la
réception telle qu’il la conçoit se
réalise en une seule opération, alors
que la construction la décompose en
deux phases, provisoire et définitive.
Si le législateur avait déjà donné une
mission d’ordre public à l’architecte
via la loi de 1939, peu de dispositifs
étaient de nature à prévenir les aléas
techniques et financiers de la construction.
Rappelons qu’en 39, la mauvaise
stabilité d’immeubles reconstruits
après la première guerre était
devenue une problématique de sécurité
publique. Mais la hantise des
écroulements d’immeubles a fait place
à celle de la faillite du promoteur.
En 1971, l’affaire Etrimmo (mise sous
concordat judiciaire et liquidation de
cette société de promotion immobilière
qui avait englouti les économies
de futurs ménages propriétaires) provoqua
une crise sociale et politique,
ainsi qu’une perte de confiance dans
le secteur de la construction immobilière.
La société fut liquidée alors que
des constructions étaient en cours.
Les acquéreurs qui avaient versé des
acomptes avant qu’aucun titre de
propriété authentique fût transcrit
n’avaient aucun droit de propriété
sur les ouvrages.
Gust Breyne, Ministre du Logement
et de la Famille 2 à l’époque des faits,
déposa au Sénat un projet de loi réglementant
la construction d’habitations
et la vente d’habitations à
(2) Ministre socialiste dans le Gouvernement
Eyskens 4 – 1968-1971.
(3) Bien que la politique du logement soit
régionalisée, la loi « Breyne » relève, en tant
que loi de protection des consommateurs,
des compétences fédérales.
(4) Loi du 03 mai 1993 modifiant la loi du
09 juillet 1971 réglementant la construction
d’habitations et la vente d’habitations à
construire ou en voie de construction,
M.B. du 9 juin 1993.
(5) L’acte de base: description de l’ensemble
de l’immeuble, différenciation des choses
communes et privatives, fixation de la quotepart
dans les parties communes pour chaque
partie privative.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
construire ou en voie de construction
: la loi du 9 juillet 1971, dite
«Loi Breyne», qui visait à assurer une
meilleure sécurité juridique aux
acquéreurs et aux maîtres d’ouvrages
d’une habitation à construire ou en
voie de construction.
Cette loi a été souvent qualifiée de
loi « fourre-tout ». Même si elle vise
la plupart des situations relatives au
transfert de propriété d’un immeuble
d’habitations en construction ou à
construire, elle mêle des réalités
parfois bien différentes. Ainsi elle
traite conjointement de l’entrepreneur
et du promoteur ; de l’acquéreur
et du maître d’ouvrage ; du contrat
d’entreprise et du contrat de vente ;
de l’entrepreneur agréé et non agréé ;
des situations où l’intervention du
notaire est requise ou pas ; des maisons
unifamiliales et des immeubles à
appartements…
Si les protections qu’elle offre pour
l’acquéreur et le maître d’ouvrage sont
réelles, les possibilités de contourner
la loi Breyne sont nombreuses. Ainsi
l’entrepreneur général ou le promoteur
a notamment l’obligation de
garantir l’achèvement des travaux
afin de protéger l’acheteur en cas de
faillite ou d’insolvabilité éventuelle.
Mais le saucissonnage des contrats,
le recours à des missions de coordination
ou d’études permet de se séparer
des obligations, donc de diminuer les
protections du « consommateur 3 ».
C’est pourquoi la loi du 3 mai 1993 4
(entrée en vigueur le 1er octobre 1993)
a renforcé la protection des acquéreurs
et des maîtres d’ouvrages d’habitations
à construire ou en voie de
construction. Les modifications les
plus importantes apportées au texte
du 09 juillet 1971 concernent le champ
d’application de la loi, l’information
à donner à l’acquéreur et/ou au maître
d’ouvrage, les modalités de paiement,
et la garantie de bon achèvement
des travaux. Ainsi le champ d’application
de la loi a été étendu aux
projets de transformation et d’agrandissement.
photo : © G. Rulens
La loi Breyne s’applique également
aux conventions ayant pour objet un
transfert de propriété et portant engagement
de transformer et d’agrandir
une habitation, lorsque le prix total des
travaux de transformation et d’agrandissement
est d’au moins 80 %
du prix de vente avec un minimum
de 18.592 €) (anciennement 750.000
francs. Ex : si l’immeuble est acheté
75.000, les travaux devront atteindre
la somme de 60.000).
En synthèse, la loi prévoit différentes
protections:
– des échelles de paiements ;
– une garantie d’achèvement à fournir
par le vendeur ou l’entrepreneur ;
– une information de l’acquéreur par
la délivrance obligatoire de certains
documents comme les plans, le permis
de bâtir ou l’acte de base 5 ;
– un mécanisme de réception provisoire
et définitive ;
– le transfert « automatique » de propriété
et le transfert des risques. (Art.4
et 5).
Cependant, les interprétations de la
loi restent divergentes, et la pluralité
des situations amène de nouvelles
interrogations sans réponse. On passe
de protections dont les contours semblent
clairs pour l’acquéreur profane
à des problèmes qui relèvent bien de
l’expertise juridique. Ainsi la loi étend
au vendeur la responsabilité décennale,
mais cette responsabilité du dit
vendeur est-elle d’ordre public ?
Il est probable que la protection de
l’acquéreur fasse l’objet d’une directive
européenne, car la manière dont
la protection est assurée varie d’un

pays à l’autre, avec parfois des systèmes
qui paraissent mieux aboutis,
comme la loi Spinetta en France.
Parmi les principes fondamentaux
institués par la loi Spinetta sur l’assurance
construction (janvier 1978),
figure la «présomption de responsabilité
des constructeurs». La simple
constatation d’un dommage répondant
aux critères définis par la loi
induit la responsabilité de l’entrepreneur
concerné, sans que le maître
d’ouvrage soit obligé de rapporter
la preuve d’une faute. Ce principe
connaît toutefois des limites...
Augmenter la protection du consommateur
ne peut se faire sans alourdir
de manière linéaire les charges du
vendeur, ce qui revient à alourdir la
note de l’acheteur. Or construire
devient de plus en plus coûteux. Le
marché de la construction neuve,
jusqu’à présent florissant, a besoin de
règles claires et incontournables pour
continuer à se développer. Alors que
les règles qui s’appliquent dans le
secteur sont parfois détournées de
leur but.
Il n’y pas pas de contrôle du respect
de la loi Breyne, du moins en l’absence
d’intervention du notaire, ce
qui correspond à la majorité des
cas de construction d’unifamiliales.
L’intervention du notaire ne sera pas
requise si la convention concerne la
construction sur un terrain qui appartient
au maître d’ouvrage.
2. CARACTÉRISTIQUES DE LA
LOI BREYNE
La loi est impérative, c’est-à-dire que
les dispositions de la loi sont contraignantes.
Elle assure uniquement la
protection d’intérêts privés. Ces intérêts
sont ceux de la collectivité des
acquéreurs, évidemment limitée, même
si l’acte de construire représente un
marché important dans l’économie.
La Cour de Cassation a décidé que la
loi Breyne n’était pas d’ordre public,
elle entend préserver des intérêts
privés, même si certains articles de la
loi ont un caractère d’ordre public 6 :
– la référence à la responsabilité décennale
dans l’article 6;
– la peine de prison prévue à l’article
14.
L’article 10 relatif aux conditions de
paiement est sanctionné pénalement
selon les dispositions de l’article 14 ;
le non-respect de ces modalités peut
entraîner une mise en cause personnelle
du contrevenant. En outre, il est
formellement interdit d’effectuer un
quelconque paiement avant la conclusion
de la convention entrant dans
le champ d’application de la loi.
Malgré le caractère d’ordre public de
ces articles, la jurisprudence et la
doctrine ont dans leur très grande
majorité reconnu le caractère impératif
de la loi. 7
En conséquence, seule la partie
protégée qui subit le préjudice peut
demander la nullité relative de la
convention ou de la clause contraire.
L’article 13 prévoit la nullité
dans les cas suivants :
– toute clause contraire aux dispositions
des articles 3 à 6 et 8 à 11 est
réputée non écrite;
– l’inobservation d’une des dispositions
de l’article 7 (mentions formelles
obligatoires de la convention), de
l’article 12 (garantie d’achèvement),
ou des arrêtés royaux pris en exécution
de ces articles, entraîne la
nullité de la convention ou de la
promesse de convention ou la nullité
de la clause contraire à la loi.
Lorsqu’il s’agit de la violation des
règles de forme prévues à l’article 7
(information obligatoire), seule la
nullité de la convention non conforme
peut être invoquée 8 . Sinon,
l’acquéreur ou le maître d’ouvrage
peut choisir entre l’annulation de la
convention ou de la clause contraire.
L’une ou l’autre de ces nullités peut
être invoquée, au choix, par l’acquéreur
ou par le maître d’ouvrage : avant
la passation de l’acte authentique s’il
s’agit d’un contrat de vente (appartement
ou maison) ; avant la réception
provisoire s’il s’agit d’un contrat
d’entreprise.
La loi entend donc protéger le maître
d’ouvrage et l’acquéreur. En effet, ils
peuvent invoquer la nullité d’une
clause contraire à la loi (Art. 3 à 6 et
8 à 11). Ils peuvent aussi faire annuler
(mais non annuler eux-mêmes)
des clauses contraires aux articles 7
et 12.
3. CHAMP D’APPLICATION
La présente loi s’applique à toute convention
ayant pour objet le transfert de la
propriété d’une maison ou d’un appartement
à construire ou en voie de construction
ainsi qu’à toute convention
portant l’engagement de construire, de
faire construire ou de procurer un tel
immeuble, lorsque la maison ou l’appartement
est destiné à usage d’habitation
ou à usage professionnel et d’habitation
et que, en vertu de la convention,
l’acheteur ou le maître d’ouvrage est tenu
d’effectuer un ou des versements avant
l’achèvement de la construction.
Commentaire :
☛ Le terme « construire » vise le
contrat d’entreprise générale. Les
plans sont conçus par l’architecte du
maître d’ouvrage qui opte pour un
entrepreneur général. La convention
porte sur l’engagement de construire.
☛ Le terme « faire construire » implique
en général l’intervention d’un
promoteur. Il s’agit du contrat clé sur
porte, selon les plans que le vendeurpromoteur
a établis. Celui-ci, sans
pour autant se livrer personnellement
(6) Une loi est d’ordre public si elle touche aux
intérêts essentiels de l’Etat ou de la collectivité
ou si elle fixe dans le droit privé, les bases
juridiques sur lesquelles repose l’ordre
économique ou moral de la société.
(7) A. RENARD, P. VAN DER SMISSEN – La loi
Breyne. Collection Droit et justice. Edition
Nemesis 1989 – page 65.
(8) Mémento de la construction, Editions Kluwer,
page 55. Edition 2002.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 47

48
Législation
à la mise en œuvre des matériaux,
s’engage à réaliser la construction en
concluant, en son nom, des contrats
avec divers entrepreneurs. Plusieurs
contrats peuvent être signés par le
promoteur. Une seule convention
est passée entre le promoteur et le
maître d’ouvrage.
☛ Le terme « procurer un immeuble
» fait référence à la situation dans
laquelle un « promoteur » s’engage,
non pas à mettre en œuvre lui-même
des matériaux ou à conclure les
contrats portant sur la réalisation
matérielle de la construction, mais
bien à effectuer un ensemble d’opérations
nécessaires pour que la construction
soit menée à bonne fin. Selon
le Conseil d’Etat qui avait rendu
un avis sur le projet de loi, le terme
« procurer » doit être pris dans un
sens très large. Il signifie non seulement
l’acte de faire construire mais
aussi un ensemble d’autres opérations
ayant le même but, à savoir conseiller
ou organiser :
– lors de l’introduction de la demande
de prêt ;
– en vue de l’obtention du permis de
bâtir ;
– dans la coordination des travaux ;
– dans la répartition des fonds entre
les entrepreneurs.
Dans cette hypothèse, la loi devrait
automatiquement s’appliquer si deux
conditions sont réunies :
a) le promoteur doit accomplir différents
actes qui conduisent à la réalisation
de l’immeuble. Son intervention
limitée uniquement à un seul
aspect de la construction n’entraîne
pas l’application de la loi ;
b) le promoteur doit coordonner
le chantier, prendre l’initiative de
l’affaire et conserver le contrôle des
opérations.
Pour que la loi Breyne s’applique à
une convention, 4 conditions cumulatives
doivent être remplies.
(9) L’achat du terrain implique le choix de
l’entrepreneur.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
a) Un seul contrat doit être signé
pour le gros œuvre et le parachèvement.
Le stade de finition de l’habitation
suppose l’exigence d’une habitabilité
selon les normes sociales en vigueur,
un certain degré de confort (chauffage,
installations électrique et sanitaire
...). L’objet de la convention est
un produit fini.
b) La maison à construire doit
être destinée à usage
d’habitation ou d’habitation et
professionnel.
1. Concept d’habitation : le terme habitation
ne vise pas les maisons de
retraite, les hôpitaux, les hôtels, mais
bien une seconde résidence ou une
maison/appartement destiné à la location.
2. Concept habitation et professionnel :
il faut comprendre à usage principal
d’habitation. Si la destination d’habitation
s’avère purement accessoire ou
occasionnelle, la loi Breyne n’est pas
d’application.
c) La maison doit être à
construire ou en cours de
construction lorsque le contrat
est signé.
Le contrat a pour objet des travaux
nécessaires pour construire, transformer
ou achever une habitation. La loi
n’est pas applicable si le vendeur cède
un immeuble en l’état achevé ou non.
d) Un ou plusieurs versements
avant l’achèvement des travaux
sont prévus par la convention.
Un acompte, même minime, suffit
pour que la loi soit d’application.
La loi s’applique aux conventions qui
autorisent le promoteur à exiger au
moins un versement avant l’achèvement
même si dans les faits, il n’est
pas fait usage de cette faculté.(voir
art.1 « en vertu de la convention... »)
La loi contournée
En février 2006, Test-Achat a mené
une enquête (sur base de l’avis de 2000
acquéreurs) portant sur la satisfaction
des acquéreurs de biens immobiliers
qui entrent dans le champ d’application
de la loi Breyne. Selon cette
enquête :
– 20 % des entreprises « clé sur porte »
contournent la loi Breyne ;
– 25 % des maîtres de l’ouvrage sont
confrontés à une vente couplée 9 qu’ils
ressentent comme forcée ;
– 83 % des consommateurs ayant opté
pour le clé sur porte n’ont pu choisir
leur architecte.
Comment le maître d’ouvrage peutil
savoir que la loi est contournée ?
Ce fait est admis lorsque :
– le promoteur saucissonne les
contrats ;
– l’acquéreur signe une option d’achat
pour un bien non construit, il
ne fait aucun versement jusqu’à la
signature de l’acte de vente ;
– l’acquéreur signe un contrat de
coordination par lequel il délègue son
statut de maître d’ouvrage à un tiers
(personne physique ou morale).
4. LE STATUT LÉGAL DU
VENDEUR
La loi ne soumet pas l’activité de promoteur-vendeur
à un accès à la profession.
Toute personne physique ou
morale qui vend un immeuble à
construire ou en voie de construction
peut l’exercer sans autre forme de
contrôle. Chose étonnante puisque
l’agent immobilier, l’architecte, l’entrepreneur
sont tous soumis à un accès
conditionnel à leur profession.
Cette situation peut s’avérer risquée
pour le maître d’ouvrage : le vendeur
peut faire faillite en cours de construction.
D’autre part, le lien contractuel
n’existant qu’entre lui et l’acquéreur,
l’entreprise qui effectue
effectivement les travaux n’a pas plus
de recours que l’acquéreur lésé.
5. L’OBLIGATION
D’INFORMER
L’article 7 vise à informer clairement
l’acquéreur ou le maître d’ouvrage des
conditions de réalisation du marché.

L’article 7 rappelle aussi l’obligation
de faire appel à un architecte. Cependant,
celui-ci peut être choisi par le
promoteur. Dans ce cas, l’architecte
défend les intérêts de son client promoteur
et non ceux du candidat propriétaire
(il est néanmoins tenu de
veiller aux intérêts de l’utilisateur
final). Celle situation tend à diminuer
la protection du candidat propriétaire,
qui a intérêt, malgré un coût supérieur,
à prendre un architecte conseil.
Il lui serait utile lors des réunions de
chantier et des réceptions des travaux,
parce que faire appel à une entreprise
générale ne signifie pas laisser faire
l’entrepreneur.
5.1. La convention
En plus des annexes obligatoires (les
plans précis et cahier des charges
détaillé des travaux, signés par un
architecte, les conditions de base
afférentes aux aides publiques régionales…),
la convention doit aussi
contenir :
– l’affirmation que les parties ont,
depuis 15 jours au moins, connaissance
des données et des documents
obligatoires ;
– la mention dans un alinéa distinct,
en caractères différents et gras, que
«l’acquéreur ou le maître d’ouvrage
a le droit d’invoquer la nullité de la
convention ou d’une clause contraire
à la loi en cas de non-respect des
dispositions des articles 7 et 12 ou des
dispositions prises en vertu de ces articles»,
dont le texte doit être repris
intégralement dans le contrat.
Dans le cas de vente d’un appartement,
la convention doit encore
contenir la description des parties privatives
et des parties communes qui
font l’objet de la convention, et en
annexe une copie des statuts de l’immeuble
(acte de base établi par acte
authentique et règlement de la copropriété).
5.2. L’intervention du notaire
Dans le cas où le promoteur vend le
futur logement avec le terrain, l’absence
en annexe des plans précis et
cahier des charges détaillé peut être
couverte par une déclaration du
notaire dans l’acte authentique qui
atteste que ces documents sont en
possession des parties. La déclaration
notariale ne peut couvrir que l’absence
des annexes dans l’acte authentique,
et non leur absence dans la
convention sous seing privé visée par
l’article 1 de la loi.
Aux termes de la loi Breyne, le notaire
a aussi l’obligation de renseigner les
acheteurs sur les aides publiques régionales
et les conditions générales permettant
d’en bénéficier.
Le notaire doit donc s’assurer personnellement
que les parties sont bien
en possession des documents requis.
Cependant l’intervention du notaire
n’est pas requise lorsque la convention
concerne la construction sur un
terrain qui appartient au maître d’ouvrage.
Ce qui est le cas de la majorité
des constructions de maisons individuelles.
6. LE PRIX
Les paiements sont réglementés par la
loi.
6.1. Avant la conclusion du contrat.
La convention doit préciser le prix
total de la maison ou de l’appartement.
Ce prix englobe tous les
travaux nécessaires à l’habitabilité
normale (Art. 7).
photo : © J.R. Hardy
6.2. A la conclusion du contrat. Au
moment de la signature de la convention
(conclusion du contrat), l’acompte
ou les arrhes ne peuvent pas
dépasser 5 % du prix total (Art. 10).
6.3. Au moment de l’acte notarié.
S’il y a vente d’un terrain (habitation)
ou d’une quotité de celui-ci (immeuble
en copropriété), le prix ne pourra
être exigé que lors de la passation de
l’acte authentique, en plus de l’acompte
versé pour les travaux. Ce prix
est égal au prix du terrain ou de la
quotité, majorée du coût des ouvrages
exécutés, avec l’approbation d’un
architecte autorisé à exercer cette profession
en Belgique, moins l’acompte
ou les arrhes déjà versés (Art. 10).
6.4. Durant la réalisation des travaux.
Le solde du prix des travaux est
payable par tranche et ne peut pas
dépasser le coût des ouvrages exécutés
(Art. 10).
6.5. Après la signature de la convention.
La révision du prix est réglementée
par la loi (Art. 8).
6.6. Surévaluation du prix du terrain.
La vente d’un terrain faisant
l’objet d’un droit d’enregistrement
de 12,5 % et la construction neuve
de 21 % de TVA, des vendeurs ont
tendance à surévaluer le prix du
terrain pour diminuer le prix total
de l’immeuble à construire. L’acquéreur
sera tenté de souscrire à cette
Les Échos du Logement / décembre ‘06 49

50
Législation
manipulation du prix. Cependant, la
sous-estimation du prix de la construction
peut avoir de lourdes conséquences
pour l’acquéreur. En cas de
difficultés en cours de construction,
la somme retenue peut s’avérer insuffisante
pour mener à bien le projet. Le
montant prévu dans l’acte pour la
construction peut donc mener à mal
le constructeur, parfois jusqu’à la
faillite. Ceci est particulièrement vrai
dans le cadre d’une vente réalisée
par deux sociétés distinctes : l’une,
financière, propriétaire du terrain et
l’autre, le constructeur 10 .
7. LA GARANTIE DE VOIR
« L’ACHÈVEMENT » (ART.12)
L’article 12 vise deux types d’entrepreneurs
: agréés et non agréés.
Le cautionnement et la garantie
d’achèvement sont deux notions
différentes:
– le cautionnement couvre non
seulement le préjudice résultant de
l’inexécution totale ou partielle du
contrat, mais également celui que
subit le maître d’ouvrage du fait du
retard dans l’exécution ;
– la garantie d’achèvement ne couvre
pas le simple retard dans l’exécution.
L’agréation des entrepreneurs (Arrêté
- loi du 03.02.1947 - loi du 20.03.91
et A.R. d’exécution).
L’agréation est accordée par une
Commission d’agréation qui dépend
du ministère des Travaux publics.
L’agréation est accordée si l’entreprise
répond à des conditions relatives à
ses capacités financières, économiques
et techniques. En matière de travaux
publics ou subsidiés, l’agréation est
requise (c’est-à-dire lorsque le maître
d’ouvrage est l’Etat, une personne de
droit public ou toute autre personne
dont le marché est assujetti par la loi
à la législation en la matière).
(10) F. De GERARDON, Vice-Président de l’ABEX –
in ABEX News, N° 183, 30 septembre 2006,
page 3.
(11) A. RENARD, P. VAN DER SMISSEN – La loi
Breyne – Édition NEMESIS Collection
DROIT ET JUSTICE – 1989 – page 191.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
L’agréation est accordée par catégorie
en fonction de la nature des travaux
et par classe, en fonction du montant
maximum du marché qui peut
être attribué et du montant total des
travaux publics et privés que l’entrepreneur
peut avoir en charge simultanément.
Elle suppose l’exercice de
la profession depuis au moins 5 ans
(une agréation provisoire est possible).
L’entrepreneur agréé a l’obligation de
constituer un cautionnement qui
doit s’élever à 5 %du prix du bâtiment,
le législateur ayant estimé que
l’agréation était déjà une forme de
garantie. Toutefois certains estiment
que le cautionnement de 5 % n’est
pas suffisant pour prémunir l’acquéreur
en cas de défaillance du promoteur.
En outre, l’agréation ne constitue
nullement une certitude de
solvabilité future.
Le cautionnement est une convention
entre l’entrepreneur et la Caisse
de dépôts et consignations (ou une
société agréée). Celle-ci s’engage à
honorer la dette de l’entrepreneur
défaillant envers le maître d’ouvrage.
Il s’agit d’un gage sur une somme
d’argent constitué entre les mains
d’un tiers. Ce droit est propre au
maître d’ouvrage et ne risque pas
d’être absorbé en cas de faillite du
vendeur ou de l’entrepreneur. L’entrepreneur
est tenu de justifier ce
cautionnement auprès du maître
d’ouvrage dans les 30 jours de la
convention. En cas de retard, ou en
cas d’inexécution totale ou partielle
de la convention imputable au vendeur,
ou à l’entrepreneur, le maître
d’ouvrage (ou l’acquéreur) a le droit
de prélever sur le montant du cautionnement
les sommes représentant
le préjudice subi.
Ce cautionnement est libéré par moitié :
la première à la réception provisoire,
la seconde à la réception définitive.
Si l’entrepreneur n’est pas agréé,
une banque ou un organisme de crédit
devra se porter caution solidaire.
L’organisme de crédit doit s’engager,
si l’entrepreneur reste en défaut, à
payer à l’acquéreur soit les sommes
nécessaires à l’achèvement de la
maison ou de l’immeuble dont fait
partie l’appartement, soit le remboursement
des sommes versées en cas
de résolution du contrat à défaut
d’achèvement.
Si l’acquéreur demande l’exécution
du contrat à la suite de la défaillance
du promoteur, il pourra faire valoir la
garantie d’achèvement. S’il demande
la résolution de la convention au tort
du promoteur, il pourra se prévaloir
de la garantie de remboursement. En
principe la garantie d’achèvement
porte sur l’habitabilité normale de
l’immeuble. Pour d’autres, elle porterait
sur l’intégralité de la convention,
c’est-à-dire l’achèvement complet tel
que prévu dans la convention (par
exemple la cassette et la cheminée,
des carrelages muraux dans la salle
de bain...).
La garantie doit être délivrée dans les
trente jours de la conclusion du
contrat d’entreprise. Ce délai de trente
jours est beaucoup trop long. Lorsque
l’acompte est payé et le chantier commencé,
demander l’annulation de la
convention parce que la garantie n’est
pas délivrée paraît hasardeux. Cela
entraînerait des retards, des difficultés
à trouver d’autres entrepreneurs, la
dissolution des responsabilités lorsque
deux entrepreneurs ont participé aux
ouvrages…
Dans les cas où le contrat fait l’objet
d’un acte authentique, le notaire
instrumentant a l’obligation de vérifier
la réalité de la garantie. Ainsi, cette
garantie d’achèvement doit être
annexée à l’acte authentique de
vente. Le notaire doit y veiller. Le
notaire ne pourra pas passer l’acte si
la garantie d’achèvement n’a pas été
respectée. «Dans un arrêt du 18 mars
1986, la Cour d’appel de Bruxelles
retient la faute du notaire qui, se
fondant sur la seule déclaration du
promoteur, avait accepté de passer
l’acte sans réclamer la production du
contrat de garantie, alors que celle-ci
n’avait pas été constituée.» 11 A la suite

de la faillite du promoteur et de l’absence
de garantie, la Cour a condamné
le notaire au paiement des sommes
nécessaires pour terminer l’immeuble.
Elle a estimé que si le notaire avait
refusé de passer l’acte, comme il aurait
dû le faire, le préjudice subi à la suite
de la faillite aurait été évité.
L’engagement sur la garantie d’achèvement
prend fin à la réception provisoire.
Elle n’est pas limitée à 5 %.
Dès que l’acquéreur a fait constater
l’inachèvement, il dispose d’une action
contre le garant, caution solidaire du
promoteur.
Le régime de la garantie pour celui-ci
est plus lourd et plus onéreux que
pour l’entrepreneur agréé. Vu parfois
la difficulté d’obtenir cette garantie,
certains tentent d’éviter la loi, notamment
en persuadant l’acquéreur de
renoncer à la garantie d’achèvement.
En principe, s’il y a intervention d’un
notaire celui-ci devrait refuser de
passer un acte comprenant une clause
de renonciation de garantie. Dans les
autres cas, l’acquéreur disposerait encore
de la faculté de pouvoir demander la
nullité de la clause illégale ou de la
convention. En effet l’article 13 de
la loi dispose que l’inobservation
d’une des dispositions de l’article 7,
de l’article 12, ou des arrêtés royaux
pris en exécution de ces articles,
entraîne la nullité de la convention ou
de la promesse de convention, ou la
nullité de la clause contraire à la loi.
Ni le cautionnement, ni la garantie
d’achèvement ne couvrent la garantie
décennale. Le cautionnement est
limité à 5 %. Le maître d’ouvrage s’il
s’agit d’une personne physique ne
pourra jamais obtenir la libération de
la garantie sur une simple déclaration
de sa part. Sans l’accord de l’entrepreneur,
il devra procéder en justice
pour faire valoir ses droits.
Le maître d’ouvrage peut libérer le
cautionnement en donnant mainlevée
à la Caisse des dépôts et consignations
dans les 15 jours de la
demande qui lui en est faite par le
vendeur ou l’entrepreneur. S’ils estiment
que le maître d’ouvrage la refuse
sans motif valable, il leur appartient
de saisir la justice dans le but qu’elle
ordonne la mainlevée.
Dans le cas d’un entrepreneur non
agréé, le maître d’ouvrage peut libérer
l’entièreté de la caution à la réception
provisoire. La prudence s’impose car
l’achèvement (c’est-à-dire l’achèvement
de l’immeuble tel qu’il avait été
prévu) ne signifie pas l’agréation des
travaux...
Une garantie d’achèvement constituée
par une retenue de 5 % sur
chaque facture est-elle valable ?
Non, puisque chaque facture devra
être acquittée à 100 %, quel que soit
le sort de la réception provisoire. Dans
la plupart des cas, ce type de pseudo
garantie est prévue pour éviter le cautionnement
(l’entreprise n’étant pas
assez fiable pour la société de cautionnement)
ou la garantie bancaire (trop
chère pour l’entreprise). En conséquence,
il est proposé de retenir 5 %
du montant de chaque facture,
émanant souvent de sous-traitants.
Or, chaque sous-traitant pourrait se
retourner directement sur le maître
d’ouvrage si le promoteur devenait
défaillant. Ce qu’il fera assurément
si sa propre prestation ne souffre
d’aucun défaut ou retard.
8. RÉCEPTION PROVISOIRE ET
DÉFINITIVE
En droit commun, la réception constitue
un acte volontaire, c’est-à-dire la
reconnaissance par le créancier de la
bonne exécution par le débiteur de
ses obligations contractuelles. Pour
les travaux de construction, l’usage a
été de scinder la réception en deux
phases 12 . Un arrêté définit les modalités
pratiques de la réception. Seul
un acte écrit et contradictoire des
parties fait la preuve de la réception
des ouvrages.
Dans le cas d’un immeuble à appartements,
la réception définitive des
appartements ne peut avoir lieu
qu’après la réception définitive des
parties communes, y compris les
accès, de telle sorte q’une habitabilité
normale soit assurée (Art.9).
8.1. La réception provisoire
La réception provisoire a pour effet
de :
– constater l’achèvement des travaux ;
– fixer le début du délai d’un an
jusqu’à la réception définitive ;
– libérer la moitié du cautionnement
(entrepreneur agréé) ;
– libérer la totalité de la garantie
d’achèvement (entrepreneur non
agréé) ;
– transférer les «risques» de l’immeuble
au maître d’ouvrage 13 .
Lorsque l’immeuble est sur le point
d’être terminé, une rencontre a lieu
entre l’architecte, le maître d’ouvrage
et le constructeur, à l’initiative de ce
dernier. A la date convenue, chaque
pièce sera visitée et toutes les imperfections
et manquements constatés
devront être consignés dans un procès-verbal
contradictoire. Pour être
valable, la réception doit faire l’objet
d’un P.V. écrit et signé par chaque
partie.
La réception provisoire a lieu à l’achèvement
de la construction qui doit
correspondre à une habitabilité normale
de l’immeuble. Elle n’implique
pas l’agréation des travaux même en
ce qui concerne les vices apparents
(sauf convention contraire). Ces vices
peuvent s’aggraver jusqu’à la réception
définitive.
(12) F. BALON et M. MOSSELMANS – Assesseurs
juridiques de l’ABEW, in Abex-News,
Trimestriel – N° 182 du 30 juin 2006, page 11.
(13) Le transfert des risques n’accompagne pas
le transfert de propriété: il n’a lieu qu’au
moment de la réception provisoire.
Ainsi, le vendeur restera responsable,
même si l’acquéreur est déjà
partiellement propriétaire.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 51

52
Législation
La réception provisoire est l’occasion
(réglementaire et obligatoire) pour le
maître d’ouvrage de faire connaître
les malfaçons, les travaux à terminer,
les indemnités de retard dues, le
décompte des sommes dues.
L’arrêté royal précise que, sauf preuve
contraire, l’occupation de la maison
par le maître d’ouvrage équivaut à
une acceptation tacite de la réception
provisoire.
Ceci signifie qu’à partir du moment
où le maître d’ouvrage se voit dans
l’obligation d’occuper le logement
terminé, en l’absence d’un accord sur
la réception provisoire, il devra faire
preuve de prudence. En l’occurrence,
il devra préalablement faire savoir au
constructeur qu’en l’absence d’accord
sur la réception, il prend possession
de son bien mais que l’occupation
n’équivaut pas à l’acceptation de la
réception.
Il se peut également que le constructeur
refuse de signer le P.V. de réception
provisoire pour faire pression sur
le maître d’ouvrage qui refuserait
de liquider la dernière tranche de
paiement (par exemple : en cas de
malfaçons).
Dans ce cas aussi, le maître d’ouvrage
devra, si nécessaire faire savoir au
constructeur qu’il prend légitimement
possession de son bien (il lui appartient
légalement) mais que l’occupation
n’équivaut pas à une acceptation
tacite de la réception.
8.2. La réception définitive
La réception définitive a pour objet :
l’agréation des travaux par le maître
d’ouvrage. Elle a lieu un an, jamais
moins, après la réception provisoire.
Le but est de permettre d’identifier
(14) Cass. 24 février 1983, Pas. 1983, I, p. 716.
(15) Philippe FLAMME (Avocat) in guide pratique
DES DÉFAUTS DE CONSTRUCTION, KLUWER
ÉDITIONS, défauts lors de la réception
provisoire et définitive, A3251, page 108,
JUIN 1996.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
les éventuels problèmes après l’achèvement
des travaux, comme l’étanchéité
du toit durant la période des
grands vents, celle des murs, le fonctionnement
du chauffage, la stabilité
générale du bâtiment…Ce délai équivaut
à une inspection dans la durée,
à l’épreuve du temps et de l’usage.
– Les modalités de cette réception (ou
le refus de procéder à celle-ci) sont
identiques à la réception provisoire.
– Entre la réception provisoire et la
réception définitive, l’entrepreneur a
une obligation «d’entretien», il devra
effectuer à l’ouvrage les travaux nécessaires
pour le maintenir ou le
remettre en bon état d’entretien et de
fonctionnement. A cette obligation
d’entretien s’ajoute l’obligation d’effectuer
les travaux ou les réparations
constatés lors de la réception provisoire
et mentionnés dans son PV. Les
réparations rendues nécessaires à la
suite d’un cas de force majeure, ou
par la faute du maître d’ouvrage ou
d’un tiers ne sont pas du ressort de
l’entrepreneur.
– Après la réception définitive et l’agréation
des travaux par le maître
d’ouvrage, la responsabilité du constructeur
(ou du vendeur) ne peut plus
être engagée que sur base des articles
1792 et 2270 du Code Civil (garantie
décennale).
photo : © G. Rulens
– S’il néglige de relever dans le procès
verbal de réception des défauts
apparents ou décelables pour un
homme de l’art, l’architecte engage
sa responsabilité à l’égard du
maître d’ouvrage lorsqu’il procède
à une réception.
Lorsque la convention fait débuter
le délai de la garantie décennale
à la réception provisoire, le constructeur
est avantagé, pas le maître
d’ouvrage. Il est légal de faire débuter
la garantie décennale à la réception
des travaux, encore faut-il que
la convention le mentionne et que
la réception provisoire annonce
l’agréation des travaux. A défaut de
précision, la Cour de cassation a,
dans un arrêt du 24 février 1983,
décidé que seule la réception définitive
avait effet d’agréation et constituait
le point de départ de la
responsabilité décennale 14 .
« Par ailleurs, la jurisprudence belge,
inspirée par un souci de protection
accrue du consommateur, considère
que la réception ne pouvant avoir le
moindre effet d’agréation à l’égard
d’un vice caché, les constructeurs
demeurent après la réception (même
définitive) responsables des défauts
cachés mineurs, c’est-à-dire des
défauts ne répondant pas aux conditions
mises par la loi à la mise en jeu
de la responsabilité décennale. » 15

9. LA RESPONSABILITÉ
DÉCENNALE. ARTICLES
1792 ET 2270 DU CODE CIVIL
La responsabilité décennale couvre
les vices ou les désordres qui affectent
un édifice ou gros ouvrage, et
qui comportent un caractère suffisamment
grave en portant atteinte
à la solidité de l’ouvrage ou d’une
de ses parties maîtresses (défaut
d’étanchéité, composition défectueuse
du béton armé, défaut de stabilité
susceptible d’entraîner l’effondrement
des ouvrages...).
– Elle est de 10 ans : la durée d’une
responsabilité contractuelle continue
et le délai de prescription d’une action
visant à établir cette responsabilité.
L’action visant à établir la responsabilité
doit donc être introduite avant
l’expiration du délai.
– C’est l’agréation des travaux (lors
de la réception définitive), non l’achèvement
des travaux (lors de la réception
provisoire) qui constitue le point
de départ de la responsabilité décennale.
Sauf si la convention prévoit le
contraire.
– L’objet de la responsabilité est le
vice grave apparent ou caché d’un
gros ouvrage. Dans la jurisprudence,
le vice grave dont il est question
concerne la solidité/stabilité et la
sécurité de l’édifice. La responsabilité
décennale s’applique aussi bien aux
défauts apparents qu’aux défauts
cachés.
Les vices apparents sont concernés
car leurs conséquences négatives peuvent
survenir après la réception-agréation,
par exemple : le gros œuvre, le
réseau d’évacuation des eaux usées,
la toiture, la charpente, les hourdis
en béton, l’ensemble d’une installation
de chauffage, pour d’aucuns
les faux plafonds, alors que pour
d’autres ce sont des menus ouvrages...
L’absence d’isolation peut être considérée
comme un vice grave si elle
entraîne de l’humidité et des moisis-
sures qui menacent la solidité de
l’immeuble.
La loi Breyne permet à tous les
propriétaires successifs d’un bien
immeuble bâti ou livré dans le cadre
de la loi Breyne d’exercer l’action en
responsabilité décennale contre le
constructeur ou le vendeur (attention
à la convention de vente qui pourrait
néanmoins engendrer aussi la
responsabilité du vendeur ...)
« La tendance de la jurisprudence à
étendre le champ d’application de la
responsabilité décennale a disparu
depuis que la Cour de cassation a, par
un arrêt du 25 octobre 1985, reconnu
au maître d’ouvrage une action pour
les vices cachés véniels. 16 »
Dans le cas d’un vice caché véniel 17
(mineurs), l’action du maître d’ouvrage
doit être intentée dès qu’il a
connaissance du trouble, en « temps
utile », à compter de la découverte du
vice, et non pas tardivement. Il appartient
au tribunal d’apprécier le temps
de réaction.
La responsabilité pour vices cachés
véniels est de nature contractuelle,
elle n’est pas d’ordre public, les parties
peuvent y déroger. Dans le contrat
type de la Confédération de la
Construction, l’article 6 fixe un délai
de garantie pour vices cachés véniels,
qui ne sont pas couverts par les articles
1792 et 2270 du Code Civil. Ils
sont contractuellement couverts
pendant la période d’un an à dater de
la réception provisoire si l’action est
intentée dans les six mois à partir de
la date à laquelle le maître d’ouvrage
a eu connaissance du vice. La volonté
des parties peut donc organiser un
régime spécial pour les vices cachés
véniels. En conséquence, la jurisprudence
ne s’appliquerait qu’à titre
supplétif.
Il est à noter que l’Association des
Entrepreneurs Belges d’Etanchéité 18
propose une garantie décennale
conventionnelle. Cette garantie, outre
la garantie légale décennale, couvre
les défauts d’étanchéité du travail,
résultant de vices des matériaux
fournis par l’exécutant et/ou de fautes
dans l’exécution du travail. L’exécutant
s’oblige à faire le nécessaire pour
remédier aux défauts ou pour compenser
la moins-value du travail.
10. TRANSFERT DES RISQUES
ET DE LA PROPRIÉTÉ
La propriété du terrain et des constructions
existantes est transférée à
l’acheteur dès la signature de la convention,
et la propriété des constructions
à ériger est transférée au fur
et à mesure de l’incorporation des
matériaux. Ce qui est construit appartient
au maître d’ouvrage.
L’article 5 vise le transfert des risques
(c’est-à-dire la responsabilité en cas
de péril) (Art.1788 et 1789 du C.C.)
qui ne peut s’opérer qu’à partir de la
réception provisoire des travaux ou des
parties privatives d’un appartement.
Art. 1788 C.C. Si, dans le cas où
l’ouvrier fournit la matière, la chose
vient à périr, de quelque manière que
ce soit, avant d’être livrée, la perte
en est pour l’ouvrier, à moins que le
maître ne fût en demeure de recevoir
la chose.(Voy. Civ. 1136S., 1146, 1182,
1302S., 1606S., 1789.)
Art.1789 C.C. Dans le cas où l’ouvrier
fournit seulement son travail, ou
son industrie, si la chose vient à périr,
l’ouvrier n’est tenu que de sa faute..
(16) F. BALON et M. MOSSELMANS – Assesseurs
juridiques de l’ABEW, in Abex-News,
Trimestriel – N° 182 du 30 juin 2006, page 12.
(17) Code civil article 2262bis. Responsabilité
contractuelle de droit commun, le maître
d’ouvrage peut la mettre en œuvre dans un
délai de dix ans après la réception-agréation.
(18) Association des Entrepreneurs Belges
d'Etanchéité, Brusselsteenweg, 333 E 1785
BRUSSEGEM-MERCHTEM. Tél. 02/461.09.15.
Les Échos du Logement / décembre ‘06 53

54
Législation
Cela signifie que les dégâts causés par
un sinistre (tempête, incendie ou vol)
seront à charge du constructeur si cet
événement survient avant la réception
provisoire de l’habitation. Toute
clause contraire est réputée non-écrite.
CONCLUSIONS
La loi Breyne est objectivement une
chance pour les entrepreneurs généraux
: ils sont mis grâce à elle sur pied
d’égalité quant aux garanties octroyées
au maître d’ouvrage. Il est possible de
choisir une entreprise qui respecte
la loi Breyne. La Confédération des
Entrepreneurs Généraux a créé la
« Chartre des entrepreneurs généraux
» 19 . Les entreprises signataires de
cette Charte prennent un certain
nombre d’engagements parmi lesquels
le respect de la loi Breyne, le
respect du prix et du délai convenus
et le respect des principes d’éthique
professionnelle. Ces engagements
sont contrôlés par une commission.
Faire appel à un entrepreneur membre
de La Charte des Constructeurs
d’Habitations Individuelles, c’est bénéficier
d’un maximum de garanties 20 .
Les membres de la Charte doivent
en effet répondre à des critères de
sélection :
– être membre de la Fédération des
Entrepreneurs Généraux de la Construction
;
– être enregistré au sens de l’arrêté
royal du 26 décembre 1998 ;
– être agréé en catégorie 2D conformément
à la loi du 20 mars 1991 concernant
l’agréation des entrepreneurs.
L’acquéreur peut aussi choisir le promoteur
en fonction de ses dispositions
à respecter la loi en exigeant
une convention conforme à la loi.
(19) Site des entrepreneurs généraux :
http://www.faba.be/fr/espaceRes/
charteetsignataires.asp.
(20) Idem.
décembre ‘06 / Les Échos du Logement
Il faut savoir toutefois que certains
poussent la forfaiture jusqu’à se servir
du contrat type des entrepreneurs
affiliés à la Charte, pour ensuite ne
pas appliquer effectivement la clause
de garantie d’achèvement, soit en ne
demandant pas cette garantie, soit en
proposant la retenue des 5 % expliquée
plus haut. L’absence de garanties
financières peut entraîner la nullité
de la convention ; cette nullité devra
être invoquée par l’acquéreur ou le
maître d’ouvrage avant la passation de
l’acte authentique ou avant la réception
provisoire, s’il s’agit d’un contrat
d’entreprise. Bien que l’acquéreur ait
la possibilité de renoncer à la poursuite
du contrat, il est néanmoins tenu
par le fait qu’il sera encore plus pénible,
voir illusoire, de trouver une autre
entreprise prête à reprendre dans des
délais raisonnables la suite des travaux
à un prix similaire à la convention.
La loi Breyne ne règle donc pas tout,
et tout n’est pas régi par la loi. Ce
sont davantage les manœuvres pour
échapper au champ d’application de
la loi qui causent un préjudice dans
le chef de l’acquéreur. Dans l’attente
d’une hypothétique directive européenne
en la matière, ne devrait-on
pas imposer une convention type et
le contrôle de celle-ci par une instance
neutre ?
Cette convention type aurait le
mérite de définir des termes essentiels
comme dans le descriptif du bien
(exemple, les critères d’appellation
des immeubles ; standing, haut standing,
standing de luxe, …). Les performances
énergétiques et acoustiques
devraient y figurer de manière claire
et compréhensible.
Les aspects financiers comme les
modes de cautionnement devraient
être respectés au moment du versement
de l’acompte et non pas dans les
trente jours. Cet acompte devrait aussi
être consigné jusqu’au moment où le
promoteur serait en état de fournir la
preuve de la garantie d’achèvement
à l’acquéreur. L’intervention des soustraitants
y serait expliquée. L’interdiction
de soustraire 5 % de la facture
des sous-traitants en vue de constituer
la garantie devrait formellement
être proscrite. Le principe de la facturation
directe par ceux-ci semble
logique car ceux-ci ont le droit de se
retourner directement sur le maître
d’ouvrage.
Une transparence plus grande pourrait
être atteinte dans ce qui touche
au prix en mentionnant ce qui n’est
pas prévu, comme l’évacuation des
terres. Il conviendrait d’informer
l’acquéreur sur les prix des travaux
nécessaires hors convention de
manière à assurer l’habitabilité normale
et le nivellement de terres.
L’entrepreneur et l’architecte seraient
incités à respecter leur devoir d’information
sur ce plan.
La responsabilité des différents
acteurs devrait être clarifiée dans la
convention sous la forme : l’architecte
est responsable de, … l’entrepreneur
est responsable de, … Lorsque
des suppléments sont demandés au
maître d’ouvrage pour des travaux
supplémentaires qui ont été rendus
indispensables, la convention permettrait
au moins d’indiquer la
manière de régler ce problème.
Il reste assurément bien des balises à
poser en vue d’une protection idéale
du maître d’ouvrage.
Paul-Emile HERIN, DGATLP

L
Agenda
es qualités du bois (solidité,
souplesse d’utilisation, rapidité
de mise en œuvre, pouvoir
isolant élevé…) ne sont plus à
démontrer. Les énergies renouvelables
sont davantage à la portée des
ménages, aidés par la politique de
primes menée par la Région, et des
« maisons basse énergie » ou des
« maisons passives » sont de plus en
plus nombreuses à voir le jour en
Wallonie.
LE SALON 2007, 9 e ÉDITION
Bois & habitat est devenu le plus
grand salon européen consacré à la
construction en bois et aux énergies
nouvelles, deux thématiques en phase
avec une construction durable. Les
entreprises les plus pointues de ces
secteurs y offrent une information
complète.
Pôle bois. Tous les secteurs du bois
dans la maison sont représentés, de
la construction à l’aménagement
intérieur et extérieur, sans oublier
le mobilier.
Pôle énergies nouvelles. Le salon
offre une visibilité à tous les systèmes
et techniques qui maîtrisent et économisent
l’énergie, et/ou qui utilisent
des énergies renouvelables : Utilisation
Rationnelle de l’Energie (URE),
panneaux solaires photovoltaïques
et thermiques, pompes à chaleur,
énergie éolienne, électricité verte,
chauffage biomasse, poêles à pellets,
maisons passives, maisons basse énergie,
audit énergétique, tests d’étanchéité
à l’air, architecture bio-climatique…
Pôle information. Partenaire du
salon, la Région wallonne est représentée
à Bois & Habitat par trois minis-
Salon Bois & Habitat 2007
Namur Expo du 23 au 26 mars
Energies nouvelles, construction en bois : un salon qui répond aux choix que font de plus
en plus de bâtisseurs ou rénovateurs en quête d’un habitat sain, économique et durable.
Les conférences destinées aux professionnels aborderont cette année la problématique
des bâtiments en bois de grandes dimensions, et un nouveau concours d’architecture
« Logements publics en bois 2006-2007 » est organisé en vue de favoriser la construction
de logements publics en bois « basse énergie ».
tères et administrations. Les principaux
organismes environnementaux
et organisations de consommateurs,
tous les organismes et fédérations
professionnelles sont sur place.
EVÉNEMENTS 2007
Outre les interventions pratiques
proposées par des spécialistes à l’attention
du grand public lors de conférences,
le salon propose aux professionnels
différentes manifestations.
Colloque international « Regards
croisés-le bois à grande échelle »
Ce colloque -organisé dans le cadre
du projet Proholz-Probois du programme
européen Interreg III B ENOabordera
la problématique des bâtiments
en bois de grandes dimensions
(bâtiments publics et de service, habitat
collectif, multi-étages, logement
groupé). Les architectes et bureaux
d’étude intervenants viendront des
quatre régions concernées par le
projet (Grand-duché de Luxembourg,
Lorraine, Rhénanie-Palatinat et
Wallonie). Le sujet sera abordé sous
l’angle de l’urbanisme, de l’isolation
phonique, de la résistance au feu et
des structures et systèmes.
Conférence internationale
« Architecture bois : un exemple
finlandais »
La tradition de la construction en bois
est resté vivante et s’est imposée
dans l’architecture contemporaine en
Finlande. Le bureau Finlandais SARC
(internationalement connu pour des
réalisations comme le remarquable
pavillon de la Finlande à l’Exposition
universelle d’Hanovre en 2000) présentera
ses projets et principalement, des
bâtiments bois de grandes dimensions.
Journée filière bois
Une journée d’étude centrée sur le
thème de la certification et des garanties
liées à la seconde transformation
du bois réunira l’ensemble des professionnels
de la filière.
Conférence de la Confédération
de la Construction
Un cycle de conférences organisée par
la Confédération de la Construction
abordera la construction en bois sous
plusieurs angles : construire avec
l’énergie, performances acoustiques,
qualité constructive.
Un nouveau concours d’architecture
« Logements publics en bois
2006-2007 » est organisé en vue de
favoriser la construction de logements
publics en bois «basse énergie». Il
porte sur la conception de cinq logements
sociaux témoins « basse énergie
» à structure de bois, respectant la
charte «Construire avec l’énergie».
photos : © Bois & Habitat
Namur Expo
du 23 au 26 mars 2007
Informations :
www.bois-habitat.com
Contact :
info@bois-habitat.com
Les Échos du Logement / décembre ‘06 55

Éditeur responsable
Danielle Sarlet
Rédactrice en chef
Geneviève Rulens
Secrétaire de rédaction
Hildegard Jost
Comité de rédaction
Nicolas Bernard, M. Melih Bolca, Marie-José
Chidiac, Claudine Collard, Françoise Duhaut,
Sébastien Fontaine, Luc Laurent, Charles
Mertens, Bernard Monnier, Yves Schreel,
Luc Tholomé, Guido Van Geem, Pierre Vilain,
Pol Zimmer
Les Échos du Logement peuvent être obtenus
gratuitement sur simple demande au :
Ministère de la Région wallonne
Rue des Brigades d’Irlande 1
5100 Jambes
Hildegard Jost
Tél. 081/33 23 12
Fax 081/33 23 25
Via Internet
Site général de la DGATLP
http://mrw.wallonie.be/dgatlp/dgatlp
Accès direct aux Echos
http://mrw.wallonie.be/dgatlp/echos
Toute information que vous souhaiteriez
faire paraître dans la rubrique Agenda des
« Echos du Logement » est la bienvenue.
Toutefois, le comité de rédaction se réserve
le droit de publier ou non l’information.
La reproduction intégrale ou partielle
des textes et illustrations n’est autorisée
qu’après accords écrits préalables de la
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citation de la source et du nom de l’auteur.
En cas de litige
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5000 Namur
Tél. 081/32 19 11
Fax 081/32 19 00
Photo couverture : F. Dor - DGATLP © MRW
Sommaire
Doctrine / Discrimination
1 Le secteur du logement à l'épreuve des réglementations anti-discrimination,
Nicolas Bernard
Etranger / Discrimination
Maroc
21 Problématique de la discrimination dans l'accès au logement au Maroc, Effina
Driss
France
23 Logement social : une discrimination en douce, Sylvie Tissot
27 La discrimination dans l'accès au logement locatif privé, Étude de la Haute
autorité de lutte contre les discriminations et pour l'égalité (HALDE)
Informations
28 Le contrôle de la qualité des logements : à la recherche de solutions nouvelles
31 Collaboration Région-Québec
32 La Région flamande restructure son service public
Développement durable
35 Société wallonne du logement. Une approche du logement durable
37 La maison évolutive et abordable
Spectacle
42 Les nouveaux disparus dans nos cités
Législation
44 Région wallonne
45 La loi Breyne a 35 ans, Paul-Emile Herin
Agenda
55 Salon Bois & Habitat 2007