Dexia Banque conclut le premier contrat DBFM - Belfius

E.R. : Dirk Smet - Dexia Banque SA - Boulevard Pachéco 44 - 1000 Bruxelles.
DEXIA ET L'IMMOBILIER : UNE COMBINAISON SOLIDE
Les projets immobiliers et la gestion de patrimoine exigent de plus en plus de temps et d'énergie de la
part des propriétaires. Par conséquent, Dexia est toujours à la recherche de solutions pour dégager au
maximum ses clients privilégiés de préoccupations immobilières, tant aujourd’hui que demain. Ces
solutions sont regroupées dans Dexia Immo Line.
Les atouts de Dexia sont connus : une grande expérience du secteur public et du secteur non profit,
associée à une connaissance approfondie du monde de l'immobilier grâce aux spécialistes de Dexia Real
Estate. N'oublions pas que Dexia est un banquier : les clients peuvent toujours compter sur un financement
adapté et optimal !
Les solutions qu'offre Dexia au sein de Dexia Immo Line couvrent les différents besoins sur le plan de
l'immobilier. Les clients peuvent s'adresser à la banque pour des projets de nouvelle construction, de
transformation et de rénovation. Ils peuvent choisir eux-mêmes leur degré d’implication dans tout le
processus. Certains clients souhaitent par exemple seulement un financement. Quiconque a par ailleurs
besoin d'expertise et d'accompagnement dans tout le trajet de la construction trouve une solution par
l'intermédiaire d'Immocrédit.
Les solutions dites DBF et DBFM vont encore plus loin. En cas de DBF, Dexia se charge de la conception
(Design), de la construction (Build) et du financement (Finance) du bâtiment qui devient ensuite la
propriété du maître de l'ouvrage lors de la réception provisoire. À cet effet, elle fait appel à des partenaires
spécialisés. En cas de DBFM, le tout est complété par la maintenance (Maintain) du bâtiment. Dans cette
formule, Dexia reste propriétaire du complexe pendant 27 ans.
Si le maître de l'ouvrage souhaite d'autres solutions sur mesure, Dexia les proposera par l'intermédiaire
de Dexia Immorent. Un partenariat public-privé (PPP) participatif par le biais de la constitution d'une
société commune, d’une opération de « sale and rent back » ou de « sale and lease back » fait alors partie
des possibilités.
Travailler avec le maître de l'ouvrage présente le gros avantage complémentaire d’avoir un seul
interlocuteur. En d'autres termes : le client exprime ses souhaits et Dexia fait le reste.
L'équipe Dexia qui a réalisé le projet : Eric Van Herzele, David Vantorre, steven Benoit, Philippe stevens, Wouter strubbe.
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Dexia Banque conclut le premier contrat DBFM
L'ASBL SVET, « l'association de médecins de l'Hôpital Sainte Elisabeth de
Turnhout », confie la construction d'un nouveau bloc de consultation à Dexia.
Les administrations publiques et organisations non-profit qui souhaitent réaliser un projet immobilier
trouvent en Dexia un partenaire fiable et expérimenté. La banque offre une réponse à tout besoin immobilier,
du simple financement à ce que l'on appelle la solution DBFM, ou « Design – Build – Finance – Maintain ».
En l'occurrence, Dexia se charge à la fois de la conception, de la construction, du financement et de la maintenance
du bâtiment. Le 5 août, les travaux ont commencé à Turnhout pour un premier projet DBFM, à savoir la
construction d'un espace de consultation à la demande de l'asBL sVET, « l'association de médecins de l'Hôpital
sainte Elisabeth de Turnhout ». PubliContact était sur place lorsque l'excavatrice a soulevé la première pelletée.
En proposant des solutions DBFM, Dexia franchit un nouveau
pas important dans le déploiement de ses multiples
services immobiliers. Le concept DBFM convient parfaitement
à la fois pour le secteur non marchand et pour les
administrations publiques qui doivent suivre la législation
sur les adjudications publiques. Le gros avantage de cette
formule ? Le client est libéré de tous les soucis immobiliers.
Tant sur le plan financier que sur le plan technique,
tout est réglé pour lui, sans surprises, de telle sorte qu'il
puisse se consacrer pleinement à ses activités-clés.
PubliContact : Quelles exigences spécifiques les
médecins ont-ils imposées au nouvel espace de
consultation ?
Docteur Vic Van den Bergh (VVDB) : Il fallait un espace
de consultation moderne, actif et abordable qui puisse
être réalisé rapidement. Nous avons également imposé
des exigences strictes en matière de consommation
rationnelle d'énergie. Tout cela devait par ailleurs s'inscrire
dans le cadre de la rénovation actuelle de l'hôpital.
Pourquoi le choix de la formule DBFM, et de Dexia ?
VVDB : La grande force de DBFM est qu'il s'agit d'une
formule « all-in ». Nous payons une indemnité annuelle
de disponibilité et n'avons pas de soucis pour le reste.
Nous pouvons dès lors consacrer toute notre attention
aux patients. Dexia est notre seul interlocuteur et nous
ne sommes jamais confrontés à des surprises, même sur
le plan financier. Étant donné que nous faisons partie
de l'équipe de construction, nous avons été étroitement
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impliqués dans l'avènement du projet. au début, nous
avions opté pour un entrepreneur traditionnel mais cela
ne fonctionnait pas. Il n'avait pas l'expérience de telles
formules et nous lui avons rapidement retiré notre
confiance. Pour un projet tel que celui-ci, vous avez
besoin d'un partenaire durable et fiable. C'est la raison
pour laquelle nous avons frappé à la porte de Dexia, et
avec succès.
« Le concept DBFM
permet aux médecins
de ne pas avoir à se
préoccuper du projet
immobilier et d’être
totalement au service
des patients. »
Septembre
2008
Lettre d’information
destinée au
secteur public
Dr Vic Van den Bergh (asBL sVET)

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Eric Van Herzele (EVH), Dexia Banque : En septembre
de l'année dernière, nous nous sommes mis autour de
la table pour la première fois et, depuis lors, tout est allé
très vite. Dexia a composé l'équipe de construction et,
dès novembre, un premier projet de bâtiment a pu être
proposé à l'asBL sVET. Le 5 août 2008, les travaux ont
commencé et, dans un an, tout sera prêt. Je n'exagère pas
si je dis que c'est un exemple de travail efficace.
VVDB : La solution que Dexia nous a proposée était par
ailleurs une réponse à nos demandes. Ils nous ont écoutés.
Et la structure de concertation assez formelle, dans
laquelle tout a été défini clairement par voie contractuelle,
n'a pas été restrictive du tout. au contraire, cela
a permis d'accélérer le mouvement car tout le monde
savait très bien à quoi s'en tenir.
Pour les membres de l'équipe de projet, il s'agit
naturellement d'une toute autre manière de travailler
que d'habitude ?
Eefje Nys (EN) : En tant qu'entrepreneur de construction,
nous devons, en règle générale, uniquement exécuter
des plans. Ici, nous sommes membres d'une équipe
et nous avons pu participer à la réflexion à propos du
projet. Nous avons par exemple proposé de récupérer
l'eau de pluie, ce qui implique une économie importante
compte tenu de la consommation d'eau.
Michiel Verhaegen (MV) : En tant qu'architecte, vous
devez naturellement pouvoir tolérer que, dans une telle
équipe, tout le monde se mêle de votre travail. Mais seule
une équipe de spécialistes sur le terrain peut faire d'un tel
bâtiment un seul grand concept qui est le meilleur marché
possible et est réalisé le plus vite possible. La concer-
Eefje Nys (algemene Bouwwerken Nys-Driesen)
« L'approche DBFM nous donne
la chance de réfléchir en tant
qu'entrepreneur à la conception du
projet, et ce au bénéfice du client. »
tation est le mot d'ordre en l'occurrence. En tant que
promoteur et coordinateur, Dexia a joué un rôle important.
En fin de compte, quelqu'un doit tenir les rênes et
veiller à ce que l'on parvienne à un consensus.
Rudy Plehier (RP) : axima services est responsable des
installations techniques. Nous décidons des techniques
qui sont utilisées et veillons également à la maintenance
et aux réparations éventuelles. Le gros avantage d'un
partenaire comme axima dans l'équipe de construction
réside dans une démarche proactive. Par des analyses et
des audits, nous essayons d'anticiper autant que possible
les problèmes éventuels.
L'aSBL SVET attache beaucoup d'importance à une
consommation rationnelle de l'énergie. Comment
allez-vous répondre à ce souhait ?
MV : Une méthode consiste à utiliser la masse de béton
du bâtiment pour contrôler la température. Nous pouvons
chauffer ou refroidir par des conduites qui parcourent
le béton. De ce fait, nous pouvons utiliser quand
même beaucoup de verre, comme l'ont demandé expressément
les médecins.
RP : Une autre solution qui est soumise actuellement
pour approbation à l'asBL sVET est l'utilisation de ce
que l'on appelle le stockage de froid et de chaleur ou sFC.
En l'occurrence, deux grandes bouteilles thermos sont,
pour ainsi dire, construites dans le sol. Dans l'une d'elles,
l'eau froide est stockée pendant l'hiver pour refroidir
le bâtiment en été. L'autre contient l'eau chauffée en été
pour chauffer le tout en hiver. Un tel système sFC peut
réduire de 50 % les coûts énergétiques.
Michiel Verhaegen (FDa architecten & Ingenieurs)
« Un architecte seul ne peut
jamais faire d'un tel bâtiment
un grand concept qui soit à
la fois bon marché et rapide à
construire. Il faut une équipe de
spécialistes à cet effet .»
L'équipe de construction qui était responsable de la réalisation du projet. De gauche à droite : Eefje Nys (algemene Bouwwerken Nys-Driesen), Dr Vic Van den Bergh (asBL sVET),
Eric van Herzele (Dexia), Rudi Plehier (axima services), Dr Johan schurmans (asBL sVET) et Michiel Verhaegen (FDa architecten & Ingenieurs).
Le docteur Van den Bergh nous a fait part des
avantages de DBFM. Quelle est l'expérience des
autres membres de l'équipe de construction ?
EN : Tous les partenaires restent responsables de leur
travail 27 ans après la réception. L'indemnité de disponibilité
que paie l'asBL sVET durant cette période
est par ailleurs liée à une obligation de résultat de notre
part. Par conséquent, nous avons tous intérêt à travailler
de la manière la plus correcte et efficace possible.
MV : J'ose affirmer que les médecins ne pourraient faire
construire un bâtiment comparable nulle part ailleurs
à Turnhout à pareil prix. Tous les membres de l'équipe
cherchent en effet en permanence le meilleur rapport
qualité/prix. Cela exerce une pression sur les prix et augmente
la durabilité.
RP : Par ailleurs, c'est une formule à laquelle nous pouvons
donner un suivi parfait avec cette même équipe. En
effet, cette approche suscite un intérêt croissant. ainsi
d'autres intéressés peuvent-ils aussi récolter les fruits de
l'expérience que nous avons acquise ensemble.
VVDB : Un avantage supplémentaire est que Dexia peut
exprimer l'indemnité de disponibilité en une somme
par mètre carré. Cela me permet de déterminer facilement
les contributions individuelles des divers médecins.
si quelqu'un veut plus de place à terme, le prix peut
être recalculé immédiatement.
Parlons de l'avenir. Qu'adviendra-t-il si l'aSBL SVET
veut apporter des changements au bâtiment au fil des
années ?
EN : Le bâtiment présente une conception très flexible
dans cette perspective. Les sols sont sur un même pied et
les constructions porteuses telles que les murs peuvent
être déplacées avec un minimum de travaux. Toutes les
modifications que nous pouvons prévoir aujourd'hui
sont possibles.
EVH : si l'asBL sVET a des questions spécifiques, nous
allons les rencontrer, écouter leurs souhaits et convoquer
à nouveau l'équipe de construction. Un nouveau
prix total sera calculé et l'indemnité de disponibilité
sera adaptée. Tout se déroulera en concertation. Les
médecins – une fois encore – ne devront pas se préoccuper
de la réalisation de leurs souhaits.
Rudi Plehier (axima services), ici à gauche de son collègue, Yves Festraets.
« L'expérience ainsi acquise par l‘équipe
pourra encore être mise à profit à l'avenir. »