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le marché des fonds de commerce 65
À Orléans (45)
Restauration rapide : les banques
rassurées par une reprise sous enseigne
Pour Century 21 Capital Commerce à Orléans, le marché de la cession de restaurants rapides se porte bien, tout comme
celui des bars-tabac, tandis que la restauration traditionnelle et gastronomique a plus de mal à trouver des repreneurs.
Explications avec son directeur, Stéphane Lemonnier. Propos recueilis par Tiphaine Beausseron
L’Hôtellerie Restauration : Pouvez-vous
nous présenter votre agence ?
Stéphane Lemonnier : Mon épouse et
moi-même avons créé cette agence en
février 2008. Aujourd’hui, l’équipe est
constituée de 10 collaborateurs dont
quatre négociateurs dédiés au fonds de
commerce. Nous avons 400 mandats
de vente dans notre fichier dont 65 %
concernent des CHR. Nous couvrons le
secteur du Loiret et une succursale est en
cours d’installation à Blois.
Quels sont les fonds de commerce
les plus demandés ?
Malgré la hausse des prix du tabac et
l’interdiction de fumer, les bars-tabacs
sont des affaires qui restent rentables dans
notre région et qui sont accessibles à des
primo-accédants en reconversion, notamment
parce que les banques n’exigent pas
une expérience ou une formation spécifique
- hormis les 3 jours de formation
pour obtenir le permis d’exploitation imposé
par la loi. Ce segment est donc assez
recherché. En deux ans, nous avons effectué
15 transactions dans ce secteur. Le prix
est déterminé en fonction des commissions
tabac aux alentours de 3 fois l’EBE.
Qu’en est-il de la restauration rapide ?
Ce segment est en constant développement,
surtout lorsque les points de vente
sont franchisés. Parmi les enseignes appréciées
: Francesca, Subway et autres
franchises à thèmes. Repris en moyenne
pour un prix compris entre 100 et 120 %
du CA HT, et 3 ou 3,5 fois l’EBE, les commerces
de restauration rapide et à emporter
constituent un produit attractif. Des
ouvertures de restaurants rapides se font
également par rachat d’emplacement en
Stéphane et Sophie Lemonnier, à la tête de Century
21 Capital Commerce à Orléans.
droit au bail. Dans ce cas, le fonds n’étant
plus exploité au moment de l’achat, le
prix de cession est fixé au regard de la
valeur locative, laquelle dépend essentiellement
du secteur d’implantation. Dans
les deux cas une reprise sous enseigne
facilite l’accès au crédit, car cela rassure
les banques. De nombreux commerces
du type restauration rapide ou à emporter
ne répondent pas aux normes d’accessibilité
aux personnes handicapées et,
parfois, leur configuration ne permet pas
une mise aux normes complète.
Est-ce que cet élément influe sur la valeur
du fonds ?
Incontestablement ! Une configuration
des lieux non conforme aux normes de
sécurité ou d’accessibilité des personnes
à mobilité réduite diminue la valeur du
fonds, d’autant que les banques prêteuses
sont de plus en plus vigilantes à cet
aspect. Elles estiment que le repreneur
aura besoin d’emprunter à nouveau pour
mettre son établissement aux normes.
L’appréciation des normes d’hygiène
et de sécurité pèse également beaucoup
dans l’évaluation du prix de cession.
Lorsque ces normes ne sont pas entiè-
avec
rement respectées, ce sont autant d’éléments
qui tirent le prix de vente vers le
bas. Cela est valable également pour les
restaurants et hôtels.
Les fonds de commerce de restaurants
et brasseries séduisent-ils encore ?
Les restaurants constituent la moitié de
notre portefeuille de mandats de vente.
Mais force est de constater que, dans notre
région, les secteurs qui séduisent sont les
hyper centre-ville où l’on touche une clientèle
variée (bureaux, touristes et locaux) ou
les zones à forte fréquentation routière ou
touristique (restaurant ouvrier du midi).
Aujourd’hui, les banques restent frileuses
sur les prêts aux professionnels du secteur.
Dans notre secteur géographique, le prix de
vente moyen des restaurants se situe autour
de 180 000 €. En général, un fonds de restauration
traditionnelle se vend 80 % du CA
et 2,5 fois l’EBE, sauf pour le gastronomique
qui est beaucoup plus dur à céder avec une
valeur moyenne de 40 % du CA HT et 2,5
fois l’EBE. Par contre, la brasserie de centreville
avec terrasses reste toujours mieux
valorisée car il y a une garantie de clientèle,
donc un potentiel de rentabilité plus grand.
On estime qu’une brasserie se vend 80 % à
90 % du CA HT et en moyenne 3 fois l’EBE.
Notons que dans ce cas de figure, l’existence
d’un logement de fonction reste un vrai plus.
Et qu’en est-il des hôtels-restaurants et
des hôtels bureaux ?
Ces commerces se vendent assez bien
lorsque la répartition du CA est de
l’ordre de 20 % pour la restauration et
80 % pour les hôtels. Si c’est 50 % pour la
restauration et l’hôtellerie, le produit attire
déjà beaucoup moins, sauf s’il s’agit d’un
établissement de charme dont l’empla-