L'usufruit et le nu-propriétaire d'un fonds agricole - Le Journal des ...

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fiches techniques
> suite de la page 61
soient validés conjointement par le nu-propriétaire et par
l’usufruitier.
> Renouvellement du bail
Le renouvellement est assimilé à la conclusion du bail initial
(Cass. civ. 3, 24 mars 1999). Le nu-propriétaire doit, en
conséquence, intervenir pour chaque renouvellement d’un
bail commercial, mais pas d’un bail rural. En effet, le statut
du fermage prévoit que le bail rural se renouvelle par tacite
reconduction. L’article L. 411-46 du Code rural précise à
cet effet que « le preneur a droit au renouvellement du
bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements
contraires, à moins que le bailleur ne justifie de
l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article
L. 411-53 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions
prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et
L. 411-67 ». Hors les cas limitativement énumérés, le fermier
a droit au renouvellement de son bail. Cette disposition
étant d’ordre public, toute disposition contractuelle
contraire est réputée non écrite et devient, dès lors, sans
effet. Dans ces conditions, il n’est pas nécessaire de faire
intervenir le nu-propriétaire au renouvellement (Cass. civ. 3,
10 avril 2002).
> Congé
En sa qualité de bailleur, l’usufruitier peut seul donner
congé au preneur en place, sans que le concours du nu-propriétaire
soit requis (Cass. civ. 3, 15 mars 2000).
> Autorisation de cession du bail rural
L’autorisation de cession du bail rural peut être accordée
par l’usufruitier sans le consentement du nu-propriétaire
(Cass. civ. 3, 7 juin 2000). L’article L. 411-35 du Code rural
précise que « nonobstant les dispositions de l’article 1717
du Code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si
la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au
profit du conjoint du preneur participant à l’exploitation
ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la
majorité… »
> Améliorations apportées au fonds loué
Seul l’usufruitier peut autoriser des améliorations sur le
fonds loué. Ces dernières donnent droit, en fin de bail, à
une indemnisation à la charge du seul usufruitier (Cass. civ. 3,
5 mars 2003). L’usufruitier étant considéré comme le bailleur
du fonds, c’est à lui qu’il incombe d’effectuer les réparations
qui ne sont pas à la charge du fermier.
2. La vente de l’usufruit et le droit de préemption
> Valeur du démembrement du droit de propriété
Lorsque le droit de propriété est viager, la valeur de son
démembrement est fixée par l’administration fiscale, en
fonction d’un barème qui tient compte de l’espérance de
vie statistique (voir tableau ci-contre, en haut).
Lorsque l’usufruit n’est que temporaire, sa valeur est estimée
à 23 % de celle de la pleine propriété pour chaque
période de 10 ans de la durée de l’usufruit, et ce quel que
soit l’âge de l’usufruitier.
L’usufruit et la nue-propriété peuvent être vendus isolément
62 – Journal des Maires – mars 2005 – www.journaldesmaires.com
AFFAIRES RURALES
ou concomitamment. L’article 621 du Code civil dispose à
cet égard que « la vente de la chose sujette à usufruit ne
fait aucun changement dans le droit de l’usufruitier ; il
continue de jouir de son usufruit s’il n’y a pas formellement
renoncé ».
Valeur du démembrement du droit de propriété
Age de Valeur de Valeur de la
l’usufruitier l’usufruit nue-propriété
Jusqu’à 20 ans 90 % 10 %
De 21 à 30 ans 80 % 20 %
De 31 à 40 ans 70 % 30 %
De 41 à 50 ans 60 % 40 %
De 51 à 60 ans 50 % 50 %
De 61 à 70 ans 40 % 60 %
De 71 à 80 ans 30 % 70 %
De 81 à 90 ans 20 % 80 %
Au-delà de 91 ans 10 % 90 %
> Droit de préemption
La cession à titre onéreux d’un démembrement de propriété
est-elle soumise au droit de préemption urbain ?
Bien que la jurisprudence n’ait pas eu à connaître du problème,
il est admis que la commune peut préempter la vente
de la nue-propriété et/ou de l’usufruit. Elle peut ainsi
disposer des droits sur le bien, dans la limite, bien entendu,
des attributs du démembrement de propriété.
Le fondement juridique repose sur l’article L. 313-1 du Code
de l’urbanisme, qui précise que sont soumis au droit de préemption
urbain « tout immeuble ou ensemble de droits
sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou
en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble,
bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés volontairement, à
titre onéreux sous quelque forme que ce soit ».
Le fermier dispose également (mais en second rang) du
droit de préemption. L’article L. 412-2 du Code rural prévoit
que le droit de préemption du preneur en place s’exerce
« en cas de vente portant sur la nue-propriété ou l’usufruit,
à moins que l’acquéreur ne soit, selon le cas, nu-propriétaire
du bien vendu en usufruit ou usufruitier du bien vendu
en nue-propriété ».
Autrement dit, le fermier ne peut pas préempter lorsque
l’opération consiste à regrouper entre les mêmes mains les
démembrements de propriété.
Soulignons, enfin, que l’exception de parenté fait échec au
droit de préemption. L’article L. 412-1 du Code rural indique
que ce droit est inopérant en cas d’aliénation à titre onéreux
consentie à des parents ou alliés jusqu’au troisième degré
inclus, à moins que le fermier n’ait lui-même cette qualité.
Aucune réserve n’est prévue par le texte concernant la cession
des ventes d’usufruit et de nu-propriété. Dès lors, l’existence
d’un lien de parenté peut faire obstacle à l’exercice du
droit de préemption (Cass. civ. 3, 16 juin 1991).
Michel Casassus
chargé d’enseignement en DESS de droit agricole
université Paris I – Panthéon-Sorbonne
setac@journaldesmaires.com