L'usufruit et le nu-propriétaire d'un fonds agricole - Le Journal des ...

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Le démembrement du droit de propriété peut présenter
de nombreux avantages, notamment en matière de transmission
successorale. En pratique, un occupant peut se
réserver le droit de jouissance de son bien, et céder à une
autre personne simplement la nue-propriété (qui comprend
le droit de céder le bien), dont la valeur est alors
considérablement minorée. Dans ce cadre, la commune
dispose d’un droit de préemption sur la cession à titre onéreux
de l’usufruit ou de la nue-propriété. Un moyen pour
elle de constituer une réserve foncière à moindre coût…
Le démembrement de propriété confère plusieurs
droits réels sur un même bien au nu-propriétaire et à
l’usufruitier. Juridiquement, le nu-propriétaire est
celui qui a le droit de disposer du bien, mais qui ne peut ni
en user ni en jouir. Ces deux dernières prérogatives sont celles
de l’usufruitier. L’article 578 du Code civil définit précisément
l’usufruit comme « le droit de jouir des choses dont
un autre à la propriété, comme le propriétaire lui-même,
mais à charge d’en conserver la substance ». Cette jouissance
peut être limitée dans le temps ou revêtir le caractère
viager, de sorte que le décès mette fin au démembrement de
propriété par réunion, entre les mains d’une même personne,
de l’ensemble des attributs de la propriété. L’intérêt est
qu’aucun droit de mutation n’est dû lorsque la réunion
résulte de l’extinction naturelle de l’usufruit (art. 1133 du
Code général des impôts) par expiration du temps prévu
pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier.
Mais plusieurs autres questions se posent. Le bien peut-il
être mis en location par le seul usufruitier ? Faut-il distinguer
selon qu’il s’agit d’un bail d’habitation ou d’un bail
professionnel ou selon qu’il y a bail rural ou bail commercial,
en raison des droits à renouvellement du locataire à la
fin de la période contractuelle ? A qui incombent les charges
grevant le bien ? Le droit d’usufruit ou de nue-propriété
est-il cessible à titre onéreux ? La commune et le
fermier disposent-ils alors du droit de préemption ?
1. Les pouvoirs de l’usufruitier et le bail rural
AFFAIRES RURALES
L’usufruit et le nu-propriétaire d’un fonds agricole
L’usufruitier peut accomplir seul les actes d’administration
qui relèvent d’une exploitation normale du bien. Il s’agit
donc d’une gestion conservant au patrimoine sa valeur et
le faisant fructifier. Par opposition, l’acte de disposition
revient au nu-propriétaire (vente totale ou partielle, prise
d’une servitude…).
> Droit de jouissance
Le droit de jouissance dont dispose l’usufruitier lui permet
de récolter les fruits :
✗ naturels : l’article 583 du Code Civil les définit comme
« ceux qui sont le produit spontané de la terre. Le produit
et le croît des animaux sont aussi des fruits naturels » ;
✗ industriels : il s’agit, précise le 2° alinéa de ce même article,
des fruits « qu’on obtient par culture », c’est-à-dire, par
fiches techniques
exemple, les récoltes de céréales, les fruits du verger ou de
la vigne ;
✗ civils : ce sont « les loyers des maisons, les intérêts des
sommes exigibles, les arrérages des rentes. Les prix des
baux à ferme sont aussi rangés dans la classe des fruits
civils » (art. 584 du Code civil).
> Entretien du bien
L’usufruitier n’est tenu qu’aux réparations d’entretien. Les
grosses réparations demeurent à la charge du propriétaire,
à moins qu’elles n’aient été occasionnées par le défaut de
réparation d’entretien, depuis l’ouverture de l’usufruit
(art. 605 du Code civil). L’article 606 du même Code civil
précise que les grosses réparations sont celles des gros
murs, des poutres, charpentes et couvertures.
> Conclusion d’un bail
L’article 595 du Code civil prévoit, en son dernier alinéa,
que « l’usufruitier ne peut, sans le concours du nu-propriétaire,
donner à bail un fonds rural ou un immeuble à usage
commercial, industriel ou artisanal. A défaut d’accord
du nu-propriétaire, l’usufruitier peut être autorisé par justice
à passer seul cet acte ».
Cet accord du nu-propriétaire à la conclusion du bail
concerne tous les baux de biens ruraux, qu’ils soient ou non
soumis au statut du fermage (Cass. civ. 3, 27 février 1973),
mais pas les conventions d’occupation précaire (Cass.
civ. 3, 29 novembre 1995). Ces dernières sont prévues par
l’article L. 411-2 du Code rural et visent notamment l’exploitation
temporaire d’un bien dont l’utilisation principale
n’est pas agricole ou dont la destination agricole doit
être changée. Il peut donc s’agir de réserves foncières
acquises par la commune et exploitées par des agriculteurs
dans l’attente par exemple d’un projet d’aménagement.
Le nu-propriétaire peut, s’il n’a pas donné son accord
– pourtant nécessaire en l’espèce –, demander la nullité
du bail sans même devoir attendre la fin de l’usufruit (Cass.
civ. 3., 16 décembre 1987). Cependant, le preneur pourra
échapper à l’annulation de son bail en arguant qu’il y a eu
mandat apparent dans les pouvoirs de l’usufruitier, qu’il ne
lui appartient pas de vérifier lors de la conclusion du bail
(Cass. civ. 3, 5 avril 1995).
A retenir : l’accord du nu-propriétaire est nécessaire pour
la conclusion d’un bail rural.
Ce dispositif ne s’applique qu’aux baux ruraux et aux
immeubles à usage commercial, industriel ou artisanal soumis
au statut de la propriété commerciale (art. L. 145-1 et
suiv. du Code de commerce). Il ne concerne pas les baux
d’habitation ou professionnels, le locataire ne disposant
pas d’un droit au renouvellement ou au maintien dans
les lieux.
En matière forestière, il convient de signaler que l’article
R. 222-31 du Code forestier, modifié par l’article 5 du décret
n° 2003-941 du 30 septembre 2003, nécessite que la
présentation d’un plan simple de gestion, les demandes
d’autorisations de coupes et l’engagement d’exploiter
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fiches techniques
> suite de la page 61
soient validés conjointement par le nu-propriétaire et par
l’usufruitier.
> Renouvellement du bail
Le renouvellement est assimilé à la conclusion du bail initial
(Cass. civ. 3, 24 mars 1999). Le nu-propriétaire doit, en
conséquence, intervenir pour chaque renouvellement d’un
bail commercial, mais pas d’un bail rural. En effet, le statut
du fermage prévoit que le bail rural se renouvelle par tacite
reconduction. L’article L. 411-46 du Code rural précise à
cet effet que « le preneur a droit au renouvellement du
bail, nonobstant toutes clauses, stipulations ou arrangements
contraires, à moins que le bailleur ne justifie de
l’un des motifs graves et légitimes mentionnés à l’article
L. 411-53 ou n’invoque le droit de reprise dans les conditions
prévues aux articles L. 411-57 à L. 411-63, L. 411-66 et
L. 411-67 ». Hors les cas limitativement énumérés, le fermier
a droit au renouvellement de son bail. Cette disposition
étant d’ordre public, toute disposition contractuelle
contraire est réputée non écrite et devient, dès lors, sans
effet. Dans ces conditions, il n’est pas nécessaire de faire
intervenir le nu-propriétaire au renouvellement (Cass. civ. 3,
10 avril 2002).
> Congé
En sa qualité de bailleur, l’usufruitier peut seul donner
congé au preneur en place, sans que le concours du nu-propriétaire
soit requis (Cass. civ. 3, 15 mars 2000).
> Autorisation de cession du bail rural
L’autorisation de cession du bail rural peut être accordée
par l’usufruitier sans le consentement du nu-propriétaire
(Cass. civ. 3, 7 juin 2000). L’article L. 411-35 du Code rural
précise que « nonobstant les dispositions de l’article 1717
du Code civil, toute cession de bail est interdite, sauf si
la cession est consentie, avec l’agrément du bailleur, au
profit du conjoint du preneur participant à l’exploitation
ou aux descendants du preneur ayant atteint l’âge de la
majorité… »
> Améliorations apportées au fonds loué
Seul l’usufruitier peut autoriser des améliorations sur le
fonds loué. Ces dernières donnent droit, en fin de bail, à
une indemnisation à la charge du seul usufruitier (Cass. civ. 3,
5 mars 2003). L’usufruitier étant considéré comme le bailleur
du fonds, c’est à lui qu’il incombe d’effectuer les réparations
qui ne sont pas à la charge du fermier.
2. La vente de l’usufruit et le droit de préemption
> Valeur du démembrement du droit de propriété
Lorsque le droit de propriété est viager, la valeur de son
démembrement est fixée par l’administration fiscale, en
fonction d’un barème qui tient compte de l’espérance de
vie statistique (voir tableau ci-contre, en haut).
Lorsque l’usufruit n’est que temporaire, sa valeur est estimée
à 23 % de celle de la pleine propriété pour chaque
période de 10 ans de la durée de l’usufruit, et ce quel que
soit l’âge de l’usufruitier.
L’usufruit et la nue-propriété peuvent être vendus isolément
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AFFAIRES RURALES
ou concomitamment. L’article 621 du Code civil dispose à
cet égard que « la vente de la chose sujette à usufruit ne
fait aucun changement dans le droit de l’usufruitier ; il
continue de jouir de son usufruit s’il n’y a pas formellement
renoncé ».
Valeur du démembrement du droit de propriété
Age de Valeur de Valeur de la
l’usufruitier l’usufruit nue-propriété
Jusqu’à 20 ans 90 % 10 %
De 21 à 30 ans 80 % 20 %
De 31 à 40 ans 70 % 30 %
De 41 à 50 ans 60 % 40 %
De 51 à 60 ans 50 % 50 %
De 61 à 70 ans 40 % 60 %
De 71 à 80 ans 30 % 70 %
De 81 à 90 ans 20 % 80 %
Au-delà de 91 ans 10 % 90 %
> Droit de préemption
La cession à titre onéreux d’un démembrement de propriété
est-elle soumise au droit de préemption urbain ?
Bien que la jurisprudence n’ait pas eu à connaître du problème,
il est admis que la commune peut préempter la vente
de la nue-propriété et/ou de l’usufruit. Elle peut ainsi
disposer des droits sur le bien, dans la limite, bien entendu,
des attributs du démembrement de propriété.
Le fondement juridique repose sur l’article L. 313-1 du Code
de l’urbanisme, qui précise que sont soumis au droit de préemption
urbain « tout immeuble ou ensemble de droits
sociaux donnant vocation à l’attribution en propriété ou
en jouissance d’un immeuble ou d’une partie d’immeuble,
bâti ou non bâti, lorsqu’ils sont aliénés volontairement, à
titre onéreux sous quelque forme que ce soit ».
Le fermier dispose également (mais en second rang) du
droit de préemption. L’article L. 412-2 du Code rural prévoit
que le droit de préemption du preneur en place s’exerce
« en cas de vente portant sur la nue-propriété ou l’usufruit,
à moins que l’acquéreur ne soit, selon le cas, nu-propriétaire
du bien vendu en usufruit ou usufruitier du bien vendu
en nue-propriété ».
Autrement dit, le fermier ne peut pas préempter lorsque
l’opération consiste à regrouper entre les mêmes mains les
démembrements de propriété.
Soulignons, enfin, que l’exception de parenté fait échec au
droit de préemption. L’article L. 412-1 du Code rural indique
que ce droit est inopérant en cas d’aliénation à titre onéreux
consentie à des parents ou alliés jusqu’au troisième degré
inclus, à moins que le fermier n’ait lui-même cette qualité.
Aucune réserve n’est prévue par le texte concernant la cession
des ventes d’usufruit et de nu-propriété. Dès lors, l’existence
d’un lien de parenté peut faire obstacle à l’exercice du
droit de préemption (Cass. civ. 3, 16 juin 1991).
Michel Casassus
chargé d’enseignement en DESS de droit agricole
université Paris I – Panthéon-Sorbonne
setac@journaldesmaires.com