PDF (3.3 MB) - Expertise
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VASTGOED MAGAZINE IMMOBILIER<br />
BACK TO<br />
THE FUTURE<br />
DE JONGE GENERATIE RUKT OP<br />
LA MONTÉE DE LA GÉNÉRATION X<br />
INTERVIEW MET/AVEC<br />
Jean Franken & Xavier Denis (Cofinimmo)<br />
CARRIÈRE<br />
Intervieuw met Eric Van Dyck,<br />
CEO Redevco Belgium<br />
<br />
ANALYSE<br />
Le neuf en Wallonie:<br />
le marché résidentiel chiffré<br />
<br />
WALK & TALK<br />
Bouwen aan morgen:<br />
spectakelarchitectuur als motor<br />
van de stedelijke ontwikkeling<br />
APRIL/ AVRIL ’11<br />
1<br />
WWW.PROPERTYTALK.BE
VASTGOED MAGAZINE IMMOBILIER<br />
PROPERTYTALK EST UNE PUBLICATION<br />
PROPERTYTALK IS EEN UITGAVE<br />
<strong>Expertise</strong> Media<br />
Ramberg 7 / 3000 Leuven<br />
HOOFDREDACTEUR / RÉDACTEUR EN CHEF<br />
Kurt Reviers<br />
T 016 31 49 71<br />
M 0475 27 62 01<br />
VERANTWOORDELIJKE UITGEVER<br />
ÉDITEUR RESPONSABLE<br />
Raymonde Musch<br />
ADVERTENTIES / RÉGIE PUBLICITAIRE<br />
<strong>Expertise</strong> / 016 31 49 70<br />
WERKTEN MEE AAN DIT NUMMER<br />
ONT COLLABORÉ À CETTE ÉDITION<br />
Aplanos _graphic design<br />
Steff Gilissen _images / foto’s<br />
Imprimerie Lozet _impression / druk<br />
Muriel Lieffring _traductions / vertalingen<br />
Wouter Neven _rubriek/rubrique Legal<br />
Kurt Reviers _rédaction /redactie<br />
Martijn Reviers _rédaction /redactie<br />
Marleen Van Istendael<br />
_épreuves / eindredactie<br />
Distribution par circulation controlée auprès<br />
des organisations du secteur immobilier<br />
en imprimé et par voie digitale.<br />
Demandes d’abonnement<br />
via abo@propertytalk.be.<br />
Distributie via ’controled circulation’<br />
bij bedrijven uit de vastgoedsector in print<br />
en digitaal. U kan een abonnement<br />
aanvragen via abo@propertytalk.be<br />
WWW.PROPERTYTALK.BE<br />
Zoeklicht op Vastgoed | L’Argus de l’immobilier<br />
INFO & ABONNEMENTEN | INFOS & ABONNEMENTS<br />
www.expertisenews.com<br />
Nieuws en weetjes uit<br />
de Belgische vastgoedsector<br />
L’actualité et les infos<br />
du secteur immobilier belge<br />
4 10 20<br />
VOOR DE VASTGOEDPROFESSIONAL<br />
BACK TO THE FUTURE<br />
Entretien avec<br />
Jean Franken et Xavier Denis<br />
Winkels met een smoel<br />
Quatre immeubles où le souci<br />
du patrimoine et l’intérêt<br />
commercial du commerçant<br />
se marient parfaitement<br />
Uitgever <strong>Expertise</strong> bericht over de betekenisvolle transacties en projecten in de vastgoedsector in<br />
België en Luxemburg, koppelt ze aan de toonaangevende marktspelers en bundelt het geheel tot<br />
begrijpbare trends en bruikbare informatie. Om de twee weken lees je het resultaat in drie gespe-<br />
cialiseerde nieuwsbrieven: <strong>Expertise</strong> News over kantoor- en bedrijfsvastgoed, Retail Focus over<br />
retailexpansie en winkelvastgoed en Square Info over residentiële nieuwbouw.
APRIL/ AVRIL.’11<br />
26<br />
DE ANDERE KIJK<br />
VAN ERIC VAN DYCK<br />
Interview met de nieuwe<br />
CEO van Redevco Belgium<br />
POUR LES PROFESSIONNELS DE L’IMMOBILIER<br />
LEGAL TALK 25<br />
Advocaat Wouter Neven<br />
(Lydian) over Grean Leases<br />
La TVA sur le terrain, analyse<br />
par Wouter Neven (Lydian)<br />
Le neuf en Wallonie:<br />
30<br />
le marché résidentiel chiffré<br />
L’éditeur <strong>Expertise</strong> vous offre, en un seul coup, l’inventaire de toutes les transactions et<br />
développements significatifs du marché immobilier en Belgique et à Luxembourg, les associe<br />
aux opérateurs de référence et dégage de l’ensemble les tendances compréhensibles et des<br />
informations utilisables pour votre pratique d’affaires quotidiennes. Trois lettres d’information<br />
bimensuels spécialisées regroupent ces informations : <strong>Expertise</strong> News traite l’immobilier<br />
d’entreprise, Retail Focus l’immobilier de commerce et Square Info l’immobilier résidentiel neuf.<br />
READ MORE<br />
ABOUT US .29<br />
Bouwen aan morgen: spectakelarchitectuur<br />
als motor van de stedelijke ontwikkeling<br />
TALKING HEADS 32<br />
Experts aan het woord: Peter Baeyens, Carl Van Den Eynde,<br />
Paroles d’experts: Marc Brisack, Jaques Gobert, Vincent Querton<br />
(READ) MORE AB<br />
34
4<br />
BIG FIVE DOMINEREN VASTGOEDMARKT<br />
Ondanks een mager investeringsjaar ging de <strong>Expertise</strong> Top 100 editie 2011 er toch op<br />
vooruit. Het volume van de honderd grootste vastgoedportefeuilles in ons land steeg tot<br />
35,5 miljard euro (+3%). Iets meer dan een derde zit in handen van de Big Five die elk<br />
minstens één miljard euro vastgoed in België bezitten: AXA Belgium, AG Real Estate<br />
(Ageas), Cofinimmo, Redevco Belgium en Befimmo. Twee verzekeraars, twee bevaks<br />
(beide aanwezig in de Bel-20) en één privéholding. Vier uit België ook en één uit Nederland.<br />
BIGE FIVE INVESTORS EXPERTISE TOP 100<br />
COMPANY ORIGIN TYPE VALUE<br />
Axa Belgium Insurance company € 3.056.423.000<br />
Cofinimmo REIT € 2.610.750.920<br />
AG Real Estate Insurance company € 2.477.000.000<br />
Redevco Belgium Private holding € 2.000.000.000<br />
WINKELCENTRUM MACHELEN OP VOLLE KRACHT VOORUIT<br />
Het megaproject met winkels, kantoren en leisure van promotor Uplace waarvoor tegen<br />
eind 2011 de nodige vergunningen worden verwacht, is stilaan rijp om in forward funding<br />
te worden geplaatst bij één of een club van eindinvesteerders. Het dossier is meer dan<br />
600 miljoen euro waard. Zakenbank Morgan Stanley werd aangesteld en stuurde intussen<br />
een teaser rond waarin Uplace Machelen wordt omschreven als een ’flagship retail-based<br />
mixed-use development project in Brussels’. Met 85.000 m 2 wordt het het grootste<br />
winkelcentrum van het land en een rechtstreekse uitdager van Woluwe Shopping.<br />
LES AGENTS DE L’ANNÉE 2011<br />
Pour la première fois en 20 ans d’existence<br />
d’<strong>Expertise</strong>, la rédaction a attribué un titre<br />
symbolique aux meilleurs courtiers qui ont<br />
atteint la première place dans chacune de leurs<br />
disciplines, basé sur les chiffres du take-up<br />
de 2010. Ainsi, cinq <strong>Expertise</strong> Awards ont été<br />
décernés à quatre courtiers: Jones Lang LaSalle<br />
(bureaux national), Cushman & Wakefield (retail<br />
national et bureaux à Bruxelles), King Sturge<br />
(immeubles industriels) et Hugo Ceusters<br />
(bureaux à Anvers).<br />
BELGEN TREKKEN NAAR POLEN<br />
Los van elkaar hebben de Belgische<br />
promotors Immobel en Matexi aangekondigd<br />
dat ze van Polen hun tweede thuismarkt willen<br />
maken. Immobel start met de ontwikkeling<br />
van twee kantoorgebouwen, Matexi zal er zich<br />
toeleggen op de bouw van appartementen in<br />
de hoofdstad Warschau. In ons land realiseerde<br />
Matexi vorig jaar, met de verkoop van<br />
691 gronden en de bouw van 377 woningen,<br />
een omzet van 139 miljoen euro.<br />
LIVING STONE IN ZEE<br />
MET WOONSTYLISTE<br />
Het makelaarsbedrijf Living Stone uit<br />
Leuven heeft met de firma Helder Huis uit<br />
Haacht een partnership afgesloten om<br />
het residentieel vastgoed dat de makelaar in<br />
portefeuille neemt, te restylen alvorens het<br />
te koop wordt aangeboden. Het idee van<br />
’homestaging’ is zelfs in ons land niet nieuw<br />
meer, maar nieuw aan het initiatief in Leuven is<br />
dat het gaat om een exclusieve samenwerking<br />
en dat alle klanten van Living Stone er voortaan<br />
gratis van gebruik zullen kunnen maken.
APRIL/ AVRIL.’11 PROPERTY TALK<br />
NIEUWE HEADS<br />
OF INVESTMENT<br />
De makelaars Cushman & Wakefield en Jones Lang LaSalle kregen<br />
allebei een nieuwe directeur aan het hoofd van hun afdeling Capital<br />
Markets (investeringen).<br />
MAXIME XANTIPPE (ex-CBRE en ex-Catella)<br />
ging aan de slag bij Cushman & Wakefield.<br />
Xantippe studeerde bestuurswetenschappen<br />
aan het ICHEC en werkte in de banksector<br />
vooraleer hij zijn vastgoedcarrière begon.<br />
OLIVIER BASTIN kreeg bovenop<br />
zijn job als directeur van Jones Lang LaSalle in<br />
Luxemburg onlangs ook de verantwoordelijkheid<br />
over de Capital Markets voor de hele Belux<br />
(België en Luxemburg).<br />
MAXIME KUMPEN keerde terug naar CB<br />
Richard Ellis als partner en hoofd van<br />
het departement Capital Markets. Kumpen was<br />
tussen 2005 en 2008 al actief bij de makelaar.<br />
Nadien was hij achttien maanden aan de slag<br />
als managing partner van Catella.<br />
20 years of <strong>Expertise</strong>,<br />
that’s something to Talk about.<br />
We congratulate <strong>Expertise</strong><br />
with its 20 th anniversary.<br />
The Leasinvest Real Estate Team<br />
LA BIBLE DE<br />
L’IMMOBILIER<br />
A l’occasion de Batibouw,<br />
Statbel (Direction Statistique) a<br />
publié à nouveau les chiffres-clés<br />
de l’immobilier résidentiel. Le document donne un aperçu<br />
de l’évolution de tous les prix de l’immobilier et des permis<br />
d’urbanisme pour la Belgique et les Régions depuis 1975.<br />
Depuis lors, les prix pour une maison d’habitation moyenne<br />
ont presque été multipliés par dix et les maisons ont<br />
augmenté de valeur près de trois fois plus vite que les prix<br />
des autres biens.<br />
http://statbel.fgov.be<br />
ATENOR ET CFE LANCENT LE VICTOR<br />
Les développeurs Atenor et CFE Immo viennent d’intro-<br />
duire la demande des permis d’urbanisme pour leur projet<br />
Victor, près de la gare du Midi à Anderlecht et St-Gilles.<br />
Le projet mixte intègre principalement des bureaux, mais<br />
aussi des commerces en pied d’immeuble et un bloc d’ap-<br />
partements. Le concept, très stylé, aux façades noir et blanc<br />
sobres et contrastées, cerclé d’un cordon rouge, est signé<br />
Christian de Portzamparc, en collaboration avec le bureau<br />
belge de Jaspers & Eyers. La réception est annoncée<br />
pour 2015.<br />
5
TALKIES<br />
6<br />
SHOPPING MOSAN SUR DEUX NIVEAUX<br />
A Huy, le nouveau parc commercial Shopping Mosan à ouvert ses portes. Le complexe<br />
est un des premiers parcs d’activités commerciales comptant deux niveaux à part entière.<br />
Le parc est un développement du Group GL vendu l’an dernier au holding néerlandais<br />
Baron Investments BV. Il comprend 10.500 m 2 de retail et un parking de 328 emplacements.<br />
JLL STAPT IN<br />
ZORGSECTOR<br />
De internationale vastgoedadviseur<br />
Jones Lang LaSalle heeft een afzonderlijk<br />
departement opgericht voor het vastgoed in<br />
de zorgsector (Healthcare). De afdeling zal<br />
zich bezighouden met het waarderen van<br />
rusthuizen en ziekenhuizen en staat onder<br />
leiding van Rod Scrivener, Director Valua-<br />
tion & Consulting in Belux, en zijn Franse<br />
collega Fabrice Léger. Bij onze zuiderburen<br />
waardeert JLL al een honderdtal ziekenhui-<br />
zen en rusthuizen per jaar.<br />
LA RUE NEUVE<br />
RIVALISE AVEC LE MEIR<br />
D’après le dernier décompte des<br />
passants de Fastigon, la rue Neuve<br />
à Bruxelles est à nouveau l’artère<br />
commerçante la plus visitée du pays. Lors<br />
du comptage de 2008, tant la rue Neuve<br />
que le Meir à Anvers et le Vinave d’Ile à<br />
Liège atteignaient 200.000 visiteurs par<br />
semaine. Aujourd’hui, la rue Neuve attire<br />
220.000 chalands tandis que le Meir à<br />
cédé dix pour cent, à 180.000 visiteurs.<br />
PASSANTENTELLINGEN FASTIGON 2010<br />
KERN 2006 2008 2010<br />
Bruxelles, Rue Neuve 260000 200000 220000<br />
Liège, Vinave d’Ile 170000 200000 200000<br />
Antwerpen, Meir 220000 200000 180000<br />
Hasselt, Hoogstraat 150000 160000 150000<br />
Gent, Veldstraat 150000 160000 150000<br />
Namur, Rue de Fer 150000 140000 130000<br />
Brugge, Steenstraat 100000 140000 130000<br />
Leuven, Diestsestraat 100000 100000 120000<br />
Aalst, Nieuwstraat 100000 100000 110000<br />
Oostende, Kapellestraat 100000 100000 100000<br />
BRON: Fatigon, december 2010<br />
LA RÉGIE MISE<br />
SUR LA DURABILITÉ<br />
A partir du 1 er juillet, tous les<br />
immeubles administratifs de la région<br />
bruxelloise devront disposer d’un certificat<br />
de performance énergétique. La mesure<br />
vise non seulement les bureaux occupés<br />
par la Régie des Bâtiments, les régions et<br />
l’Union Européenne, mais aussi les maisons<br />
communales, les centres sportifs et les<br />
piscines. L’obligation de pouvoir soumettre<br />
un CPE incombe en principe au locataire.
Want to join the<br />
professionals?<br />
Let’s talk real estate<br />
24, 25 & 26 May 2011 I Tour & Taxis Brussels<br />
Info & Tickets: www.realty-brussels.com
TALKIES<br />
8<br />
PROJET BRUXELLOIS LAURÉAT<br />
DES MIPIM AWARDS<br />
Le projet résidentiel vert bruxellois Savonnerie Heymans<br />
vient d’être retenu pour les Mipim Awards édition 2011.<br />
Le projet est une initiative du CPAS de Bruxelles, selon<br />
un concept de MDW Architecture. Le programme porte<br />
sur 32 appartements neufs, quatre lofts rénovés et six<br />
logements dans un immeuble classé.<br />
AMERIKANEN LANDEN OP DE MEIR<br />
Deze maand opent het populaire Amerikaanse schoenmerk<br />
Steve Madden een eerste Belgische winkel aan de Meir in<br />
Antwerpen. De retailer neemt daarvoor een van de laatste zelfs-<br />
tandige modeketens over. De winkel komt tussen de vestigingen<br />
van New Look en AS Adventure aan de Meir 17. Steven Madden<br />
werd geadviseerd Dirk De Witte van CB Richard Ellis.<br />
ADVOCATEN VALLEN IN DE PRIJZEN<br />
Altius en Lydian, twee onafhankelijke middelgrote associaties<br />
van zakenadvocaten in ons land, kregen beide een prijs.<br />
– Lydian werd in de categorie Real Estate verkozen tot Law Firm<br />
of the Year 2010 door het tijdschrift Corporate INTL. De afdeling<br />
staat onder de leiding van advocaat-vennoot Wouter Neven die<br />
in <strong>Expertise</strong> News de tweewekelijkse rubriek Wetgeving verzorgt<br />
en ook regelmatig bijdraagt aan Property Talk.<br />
– Lieven Peeters, advocaat-vennoot en hoofd van het team vas-<br />
tgoedrecht bij Altius Partners, van zijn kant kreeg de ILO Client<br />
Choice Award gewonnen in de categorie Commercieel vastgoed.<br />
De prijs wordt jaarlijks uitgereikt aan advocaten die zich hebben<br />
onderscheiden in kwaliteit van hun dienstverlening aan klanten.<br />
ZEEMAN GROOTSTE MODEKETEN<br />
Retailers uit België en Nederland staan bovenaan de ranglijst<br />
van de grootste modeketens. Dat bleek uit de rangschikking van<br />
TOP-10 MODEKETENS<br />
de filiaalbedrijven in België gepubliceerd in het vak-<br />
blad Retail Focus in samenwerking met de winkelda-<br />
taspecialist Locatus. De modeketen met de grootste<br />
bezetting in België is de Nederlandse textielsuper<br />
Zeeman (242 winkels) met een aandeel van 7%. De<br />
top drie wordt vervolledigd door C&A (117 winkels)<br />
en JBC (104). Dankzij enkele nieuwe openigen telt<br />
Zeeman inmiddels 263 winkels in België.<br />
FORMULE WINKELS OPPERVLAKTE<br />
Zeeman 242 60.988 m 2<br />
C&A 113 130.461 m 2<br />
JBC 103 81.579 m 2<br />
Esprit 92 36.312 m 2<br />
Veritas 84 15.477 m 2<br />
Wibra 75 34.210 m 2<br />
Hunkemoller 73 8.375 m 2<br />
E5 Mode 71 53.763 m 2<br />
Promo Fashion 65 30.433 m 2<br />
M&S Mode 61 11.874 m 2<br />
BRON: Locatus, oktober 2010
APRIL/ AVRIL.’11 PROPERTY TALK<br />
JOURNÉE PORTES OUVERTES<br />
AU BARA-DE LIJN<br />
La SDR Bruxelles a organisé une journée portes ouvertes<br />
dans son projet Bara-De Lijn à Anderlecht. Le projet représente<br />
une valeur d’investissement de 29 millions d’euros et compte<br />
16.000 m 2 de logements et 9.000 m 2 réservés à des activités<br />
économiques. Quelque 147 flats répartis sur quatre immeubles<br />
à appartements sont prévus. En moyenne, un appartement<br />
coûte 1.200 eur/m 2 , en ce compris 30% de subsides de<br />
la Région bruxelloise. Comme il s’agit d’un développement<br />
subsidié, les acquéreurs potentiels doivent satisfaire aux<br />
conditions générales de la SDRB qui prévoient notamment que<br />
les acquéreurs:<br />
– y installent leur résidence principale pendant 10 ans;<br />
– ne soient pas propriétaires d’un autre bien immobilier d’un<br />
RC de plus de 745 euros;<br />
– disposent d’un revenu de ménage imposable de 55.740<br />
euros maximum, où le deuxième revenu est compté pour la<br />
moitié et où un bonus vient s’ajouter par personne à charge.<br />
Néanmoins, les appartements peuvent être achetés par des<br />
investisseurs privés pour autant qu’ils sont prêts à mettre<br />
leur bien à disposition pendant 10 ans, à un loyer plafonné à<br />
maximum un douzième de 6,5% du montant d’acquisition.<br />
En outre, en matière de revenus et de domicile, les locataires<br />
doivent répondre aux mêmes conditions que les acquéreurs.<br />
CBREI TREEDT TOE<br />
TOT CLUB VAN 1 MILJARD<br />
Het Amerikaanse CBRE Investors, en niet Jones Lang<br />
LaSalle of AXA, neemt van het Nederlandse ING het gros van<br />
zijn activiteiten over in fundmanagement voor de vastgoedsector.<br />
Door de overname wordt CBREI wereldwijd een van de grootste<br />
beheerders van vastgoedfondsen. Voor België komt door de<br />
overname onder meer het beheer over Waasland Shopping en<br />
Wijnegem Shopping in Amerikaanse handen.<br />
RETAILPARKEN STUWEN ONTWIKKELINGSMARKT<br />
Tot eind 2012 worden in het segment van het winkelvastgoed vooral kleine<br />
en middelgrote baanwinkelparken opgeleverd. Voor een nieuw grootschalig<br />
shopping center is het wachten tot 2013. De Projectbarometer Winkelvastgoed<br />
van Retail Focus startte 2011 met een totale planvoorraad van 2,3 miljoen m 2<br />
winkeloppervlakte verspreid over 127 projecten. Daarvan is iets meer dan<br />
één miljoen m 2 in aanbouw, klaar om te starten of in vergunning.<br />
RETAIL DEVELOPMENT BELGIUM 2011-2013 (SELECTION)<br />
CITY PROJECT DEVELOPPER GLA (M2) YEAR<br />
Willebroek European Market City Group Bernaerts 147.000 m2 2012<br />
Olen Shopping Park Olen Cordeel/Aertssen 35.000 m2 2011-2012<br />
Tongeren Retail Park Tongeren Groep Vanhee 35.000 m2 2012<br />
Genk Winkelcentrum Zuiderring Goup GL 35.000 m2 2013<br />
La Louvière Ex-Bloch Wilhelm & Co 34.500 m2 2013<br />
Estaimpuis Retail Park Sobradis/ABLI 34.000 m2 2013<br />
Bruxelles Just under the Sky Equilis 34.000 m2 2013<br />
Verviers Au Fil de l’Eau City Mall 28.000 m2 2013<br />
Arlon (Sterpenich) Retail Park Sterpenich BPI, Multi Development 25.500 m2 2012<br />
Gent The Loop Outlet NV The Loop 25.000 m2 2013<br />
SOURCE: Retail Focus 2011
10<br />
La traduction de<br />
cet entretien est disponible<br />
sur www.propertytalk.be<br />
BACK TO THE FUTURE<br />
CHANGEMENT DE GÉNÉRATION CHEZ COFINIMMO. RENCONTRE AVEC JEAN FRANKEN ET XAVIER DENIS.<br />
INTERVIEW K URT REVIERS<br />
FOTO/ PHOTO S TEFF GILISSEN<br />
Un changement majeur s’annonce très prochai-<br />
nement à la tête de Cofinimmo. Le numéro deux<br />
de la plus grosse société immobilière cotée en Bourse du<br />
pays, le Chief Operating Officer Jean Franken (63), est<br />
sur le point de prendre une retraite bien méritée. C’est<br />
en toute confiance qu’il passe le flambeau à Xavier Denis<br />
(38), un représentant de la nouvelle génération de no non-<br />
sense managers, anciens trentenaires et jeunes quadras,<br />
qui assure peu à peu la relève de la garde partout dans le<br />
secteur immobilier. Car Xavier Denis est sans nul doute un<br />
compagnon de route de quelqu’un comme Koen Nevens<br />
de Cushman & Wakefield en courtage, de Jo De Wolf de<br />
Montea en investissements, ou de Kristof De Witte chez<br />
De Paepe en développement de projets – trois noms pris<br />
au hasard dans trois domaines différents de l’immobilier,<br />
qui marquent un processus de transformation fondamental<br />
pas encore tout à fait accompli.<br />
Mais la succession chez Cofinimmo, c’est encore plus par-<br />
ticulier. Car si pour les deux intéressés, il ne s’agit que<br />
d’une nouvelle étape dans leur vie personnelle, dans le cas<br />
de Jean Franken, nous prenons bel et bien congé d’une<br />
part de la mémoire collective de l’immobilier belge: une<br />
COVER<br />
carrière de quarante ans et les positions privilégiées qu’il a<br />
su occuper forcent le respect. Une carrière qui a aussi don-<br />
né forme à la réputation de Franken qui, comme il le dit<br />
lui-même, avait du pour et du contre, et qui a finalement<br />
fait de lui le bourreau flegmatique des bureaux bruxellois,<br />
tel qu’il restera dans les esprits de chacun. Pas un mot<br />
plus haut que l’autre, dans un plaidoyer aussi maîtrisé<br />
qu’inébranlable, il se montre jusqu’à ce jour le critique<br />
acerbe d’un marché en permanente profusion.<br />
C’est sur ces traces que marchera donc Xavier Denis en<br />
juin. Avec son prédécesseur, il partage plus que le diplôme<br />
d’ingénieur civil. Il semble tout aussi intran-<br />
sigeant car, caractéristique de la nouvelle gé-<br />
nération, il est particulièrement centré sur<br />
sa mission. La seule chose, c’est qu’il com-<br />
bine cela avec ce sourire affable qui fait de<br />
lui dans cette rencontre inaugurale comme<br />
nouveau COO, non seulement un interlocu-<br />
teur apprécié mais, surtout, un bon auditeur.<br />
Bref: avec cette publication, Cofinimmo<br />
s’attire les qualités de la grande diplomatie.
XAVIER DENIS<br />
– 38 ans<br />
– Possède la double nationalité belgo-française<br />
– Ingénieur civil-architecte (UCL) et Master of Business<br />
Administration (INSEAD)<br />
– Après ses études, a travaillé pendant cinq ans<br />
pour des bureaux d’architecture à Londres<br />
– A commencé chez Cofinimmo en 2002 comme<br />
Head of Project Development et Area Manager<br />
– Sera nommé fin juin 2011 Chief Operating Officer<br />
(COO), succédant à Jean Franken; à cette fonction,<br />
il entrera également au conseil d’administration<br />
et au comité de direction de Cofinimmo<br />
11
12<br />
COVER<br />
“ ’CE N’EST PAS VRAI<br />
QUE COFINIMMO<br />
VA TOUT D’UN COUP<br />
LAISSER TO<strong>MB</strong>ER<br />
LES BUREAUX.<br />
ILS CONSTITUENT<br />
UN MARCHÉ LIQUIDE<br />
QUI NOUS PERMET<br />
DE CRÉER DE<br />
LA PLUS-VALUE ET<br />
QUI NOUS ASSURE<br />
UN RENDEMENT<br />
ATTRACTIF.”<br />
Xavier Denis<br />
Monsieur Franken, puis-je vous souhaiter bonne chance ou est-ce avec un pincement au cœur<br />
que vous partez?<br />
— Jean Franken — Certainement pas. J’aurais encore pu continuer pendant cinquante ans<br />
en immobilier mais j’ai atteint un point dans ma vie où il faut faire des choix, et j’ai choisi de<br />
donner la priorité à ma famille durant les prochaines années. J’ai maintenant 63 ans et j’ai six<br />
petits-enfants, et je veux leur donner l’opportunité de renvoyer à leur grand-père ce regard<br />
ouvert qu’un petit homme pose sur le monde. Lorsque j’ai fait part de ce souhait au conseil<br />
d’administration il y a un an, il s’agissait donc d’une considération personnelle et volontaire.<br />
Mais sur le plan purement professionnel, je peux dire que je pars sans aucun regret. Je savais<br />
que la relève était prête et c’est vrai que ça a facilité ma décision.<br />
Vous saviez déjà qui vous succéderait il y a un an?<br />
— Xavier Denis — Non, cette décision n’est tombée que plusieurs mois plus tard. J’ai attendu<br />
comme tout le monde, non sans une certaine nervosité. Cette fonction de Chief Operations<br />
n’est pas non plus quelque chose qu’on vise délibérément. Lorsque j’ai commencé chez Cofi-<br />
nimmo il y a neuf ans, ce n’était pas à cela que je pensais. Un plan de carrière aussi explicite<br />
ne fonctionne pas. Comme collaborateur, on essaie tout simplement de faire de son mieux<br />
pour faire croître la société. Et le reste se décide au fil de l’eau.’<br />
Jean Franken: ’Ce qui est important, dans la nomination de Xavier, c’est que Cofinimmo a<br />
opté pour une succession en interne et que nous ne sommes pas allés chercher quelqu’un<br />
ailleurs. Je suis ravi que le conseil d’administration ait suivi cette proposition du comité de<br />
direction, même s’il a quand même fallu trois séances pour faire aboutir cet exercice de ré-<br />
flexion. Et le candidat devait réussir son assessment, bien entendu.<br />
Les conditions dans lesquelles vous avez commencé chez Cofinimmo étaient différentes. De<br />
votre côté, vous étiez un recrutement externe?<br />
— JF — C’est vrai, mais il s’agissait alors aussi d’un remplacement urgent d’un membre de<br />
la direction qui avait disparu soudainement. Et Cofinimmo n’était alors pas non plus la société<br />
qu’elle est aujourd’hui. Lorsque j’ai commencé il y a quatorze ans, nous étions dix-huit. Au-<br />
jourd’hui, la société compte 108 membres du personnel.<br />
Cela ne suppose-t-il pas qu’aujourd’hui, le COO doive disposer<br />
d’autres aptitudes de management que durant les années<br />
pionnières?<br />
— XD — C’est vrai qu’il faut donner un autre contenu à<br />
la fonction. Ma principale mission consistera à piloter une<br />
équipe et à co-développer la vision stratégique sur la direc-<br />
tion que la société peut prendre. Aujourd’hui, on va donc par<br />
définition plus loin que la pratique quotidienne de la gérance<br />
d’immobilier d’autrefois.’<br />
Jean Franken: ’Mais comme COO, on ne doit pas non plus<br />
piloter l’ensemble du personnel. Environ la moitié de tous<br />
les collaborateurs, soit une cinquantaine, relèvent de notre<br />
responsabilité.’<br />
Combien de couches y a-t-il dans cette structure avant<br />
d’arriver au COO?<br />
— XD — Très peu. Cofinimmo est encore toujours une so-<br />
ciété à la hiérarchie très plate. Nous avons un peu évolué<br />
parce que par le passé, comme investisseur pur en bureaux,<br />
notre organisation n’était répartie que sur la base des sec-<br />
teurs géographiques. Aujourd’hui, nous comptons quatre<br />
lignes de métiers: trois pour les principaux segments dans<br />
lesquels Cofinimmo est active, à savoir les bureaux, les mai-<br />
sons de repos et Pubstone (portefeuille d’immeubles horeca<br />
loués à Inbev – n.d.l.r.), et la quatrième est la gestion et le<br />
développement de projets. Cette répartition est reprise dans<br />
une structure matricielle en combinaison avec les services<br />
d’appui comme la gérance d’immeubles, le quality manage-<br />
ment et l’IT. En essence, c’est encore toujours très facile-<br />
ment maîtrisable.<br />
Vous êtes tous deux ingénieurs civils. Est-ce plus que le<br />
hasard?<br />
— JF — Un ingénieur civil est avant tout un bon gestion-<br />
naire. Ce n’est pas l’homme technique mais bien quelqu’un<br />
qui comprend les aspects techniques et qui peut appuyer<br />
sa politique sur cette compréhension. En immobilier, c’est<br />
quand même relativement essentiel, oui.<br />
A l’époque, quand vous êtes devenu COO, vous étiez<br />
néanmoins un peu plus âgé que votre successeur aujourd’hui?<br />
— JF — C’est vrai? (compte à voix haute). Oui, j’avais 48<br />
ans à l’époque. Et toi?<br />
— XD — J’ai 38 ans.<br />
— JF — Oui, ça fait quand même dix ans de différence.<br />
Mais je ne pense pas que cela joue un rôle. A 38 ans, on<br />
n’est quand même plus un débutant? Chez Cofinimmo, nous<br />
avons plusieurs collaborateurs de cet âge qui ont ce talent.<br />
Je peux vous assurer que cette génération a énormément de<br />
capacités.
101009-Adv_ImSpPro_2tal_proptalk.indd 1 9/03/2011 15:29:30
14<br />
VEERTIG JAAR VASTGOED<br />
IN EEN NOTENDOP<br />
Jean Franken (63) studeerde in 1971 af als burgerlijk ingenieur (UCL) en begon zijn<br />
carrière bij het bouwbedrijf Travaux van de familie Blaton. Vijf jaar later stapte hij over<br />
naar Groep I in de residentiële projectontwikkeling. Groep I was een vastgoedfiliaal van de<br />
holding Cobepa die op zijn beurt onder de controle stond van de toenmalige bank Paribas.<br />
Verre uitlopers van Groep I zouden later eindigen in de Belgische tak van de Nederlandse<br />
bouwgroep Heijmans waar ze nu nog altijd zitten, maar toen was Franken er al lang weg.<br />
Cobepa was in de jaren ’70 door toeval eigenaar geworden van witloofvelden nabij de luchtha-<br />
ven in Zaventem en vroeg Groep I of ze daar wat mee kon doen. Uiteindelijk zou het filiaal Igo-<br />
pex er de bekende Keiberg ontwikkelen, het allereerste business park in de rand van Brussel.<br />
De kleine hybride gebouwtjes, half kantoren, half magazijn, werden een instant succes want<br />
ze sloten perfect aan bij de behoefte van KMO’s in de ontluikende IT-sector. Franken, die toen<br />
directeur was van Igopex, is dus een van de architecten van de Keiberg en ligt zo, paradoxaal<br />
genoeg, mee aan de basis van wat later de ontwikkeling van een overvloed aan kantoren in de<br />
periferie zou worden (vandaag staat er 20% van de oppervlakte leeg).<br />
De Keiberg bleef Franken trouwens in zijn latere loopbaan<br />
achtervolgen. Toen hij in 1990 algemeen directeur werd van<br />
de Belgische tak van de Zweedse belegger PriFast was het<br />
Fountain Plaza, intussen de derde generatie kantoren op<br />
de Keiberg, hun belangrijkste asset. Franken slaagde erin<br />
alle kantoren te verhuren en de investering van zijn Zweed-<br />
se werkgever veilig te stellen. In 1996 stapte hij over naar<br />
Cofinimmo toen daar door een ruzie aan de top een<br />
dringende vacature ontstond voor een ’verantwoorde-<br />
lijke vastgoedverrichtingen’. Een functie die later werd<br />
ingevuld als Chief Operating Officer. Bij Cofinimmo trof<br />
Franken opnieuw een pakket paviljoenen van de Kei-<br />
berg aan, dit keer van de allereerste generatie van begin de<br />
jaren ’80, die Cofinimmo in 1994 had verworven. Hij liet de<br />
kleine gebouwen opsmukken tot schattige paviljoentjes om<br />
ze in 2008 te verkopen aan een Amerikaanse investeerder.<br />
HET KEIBERG BUSINESS PARK loopt als een rode draad door de carrière van Jean Franken. In 1981 ontwikkelde<br />
hij de allereerste paviljoenen bij Igopex. Voor de Zweedse belegger PriFast commercialiseerde hij in 1990 het Fountain<br />
Plaza en in 1996 trof hij bij Cofinimmo dezelfde paviljoenen aan die hij 1981 bij Igopex had opgeleverd. Hij maakte van de<br />
anonieme blokken sexy kantoren en verkocht ze in 2008 aan het Amerikaanse AIG.<br />
Twee jaar na zijn aanwerving in 1998 gaf Jean Franken mee<br />
vorm aan de omschakeling van Cofinimmo van een gewone<br />
beursgenoteerde onderneming tot een bevak. Maar hij zou<br />
het bedrijf blijven beschouwen, en blijven leiden, als een<br />
’onderneming’ en niet als een ’fonds’ dat hij een te passief<br />
karakter toedichtte. Geen grote fan meer van beleggingen<br />
in (perifere) kantoren implementeerde hij vanaf 2005 mee<br />
de strategische keuze van de raad van bestuur om de por-<br />
tefeuille van ’s lands grootste vastgoedfonds te diversifië-<br />
ren. Dat voerde hem de voorbije jaren naar de sector van<br />
het zorgvastgoed (rusthuizen) en de horeca (de cafés van<br />
Inbev). Jean Franken neemt afscheid van het vastgoed na<br />
een welgevulde carrière van net geen veertig jaar.
Retail<br />
in<br />
solutions<br />
urban environments<br />
Retail Real Estate Investment & Development<br />
REDEVCO, een onafhankelijke internationale vastgoedonderneming, beheert en ontwikkelt een van de<br />
grootste winkelportefeuilles in Europa, met meer dan 750 objecten op toplocaties in 18 landen en een<br />
huidige waarde van 7,4 miljard euro. REDEVCO is ook actief in Azië, waar een winkelportefeuille wordt<br />
opgebouwd in de grote steden, voornamelijk in China. REDEVCO streeft ernaar Azië tot haar tweede<br />
thuismarkt te maken. REDEVCO is onderdeel van het in Zwitserland gevestigde Cofra Holding AG.<br />
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COVER<br />
16<br />
Certainement, mais ce que je veux dire, c’est que lors de votre désignation, vous aviez déjà<br />
connu un certain nombre de crises en immobilier. Vous aviez des références sur lesquelles vous<br />
appuyer.<br />
— JF — C’est vrai. J’ai commencé ma carrière juste avant la première crise pétrolière chez<br />
un promoteur résidentiel, un concurrent plus modeste de géants comme Amelinckx et Etrim-<br />
mo. A cette époque, on construisait surtout des tours résidentielles, souvent plus de cent<br />
appartements en même temps qui étaient vendus en état futur d’achèvement. Les unités les<br />
plus hautes étaient toujours celles qu’on vendait en premier, de sorte que, comme promo-<br />
teur, il fallait toujours construire toute la tour avant de pouvoir réceptionner. Mais quand la<br />
crise pétrolière a éclaté, la vente s’est complètement paralysée. Résultat nul pendant plusi-<br />
eurs mois. Depuis lors, je sais qu’il faut être très prudent en immobilier. Qu’il faut être bien<br />
conscient des risques que l’on prend.<br />
C’est vrai que vous avez une certaine réputation sur le marché.<br />
— JF — Oui, je sais. On dit que je suis trop prudent. Certains affirment même que je suis<br />
pessimiste. Mais dit-on encore cela aujourd’hui, après tout ce que le secteur a vécu récem-<br />
ment? Je me rappelle encore que lorsque la vague suédoise a éclaté au début des années<br />
’90, les loyers haut de gamme à Bruxelles étaient à 10.000 francs. Est-ce que nous obtenons<br />
250 euros aujourd’hui? Dans le meilleur des cas. Eh bien, cela signifie que le marché a<br />
perdu vingt ans d’inflation. Il règne à Bruxelles une grande dichotomie entre les capitaux su-<br />
rabondants disponibles pour les investissements et les développements en immobilier, et les<br />
besoins réels en hébergement pour les sociétés. Depuis des années, cela donne lieu à une<br />
situation permanente d’excès de l’offre.<br />
Etes-vous d’accord avec cette affirmation?<br />
— XD — Je partage cette vision pour la plus grande partie, oui. Je me retrouve dans cet-<br />
te approche à long terme et je pense aussi que le marché immobilier est beaucoup plus<br />
cyclique que ce que bon nombre affirment. Autrement, nous n’aurions pas tous travaillé<br />
autant pour faire de Cofinimmo un investisseur si bien diversifié. Cela ne me dérange pas<br />
qu’avec l’abondance de capitaux, on offre si facilement des nouveaux projets à des groupes<br />
“ NOTRE GÉNÉRATION POSE UN REGARD<br />
PLUS RÉALISTE SUR LE MONDE.<br />
PEUT-ÊTRE UN PEU PLUS CYNIQUE<br />
AUSSI MAIS CERTAINEMENT PLUS<br />
PRAGMATIQUE ET SANS DOUTE<br />
AVEC UN PEU MOINS D’ÉMOTION.”<br />
Xavier Denis<br />
d’investisseurs internationaux à chaque fois différents car<br />
il n’y a pas eu que la vague suédoise. Avant cela, il y a eu<br />
les Britanniques et après les Suédois, les Allemands et les<br />
Irlandais. Mais il faut bien savoir que le marché ne peut pas<br />
continuer à absorber tous ces volumes et que, comme inves-<br />
tisseur professionnel, on est tenu de prendre des mesures à<br />
temps. Cela a eu pour conséquence que, chez Cofinimmo,<br />
nous n’avons plus investi que la moitié de notre portefeuille<br />
en bureaux. C’est une restructuration que nous avons amor-<br />
cée en 2005 déjà, bien avant que la crise n’éclate. Et dans<br />
notre parc de bureaux, nous avons fait en sorte que des pa-<br />
ramètres essentiels comme la qualité des immeubles et la<br />
durée des baux soient considérablement revus à la hausse.<br />
Mais ce n’est pas vrai pour autant que Cofinimmo va tout<br />
d’un coup laisser tomber les bureaux. Ils constituent un mar-<br />
ché liquide qui nous permet de créer de la plus-value et qui<br />
nous assure un rendement attractif.<br />
Pourriez-vous vous imaginer une Cofinimmo sans bureaux?<br />
— JF — Pourquoi pas? Il y a quand même suffisamment<br />
d’exemples de sicafi à succès qui n’investissent pas dans les<br />
bureaux mais dans des commerces, des halles de stockage<br />
et de l’immobilier résidentiel. Je ne pense pas qu’il existe en-<br />
core des tabous à ce niveau-là. Finalement, nous exerçons<br />
tous le même métier: répondre aux besoins d’hébergement<br />
en échange de cash-flows. Quant à savoir dans quel type<br />
de boîte on emballe ces besoins, des bureaux, des com-<br />
merces ou des appartements, cela n’a guère d’importance.<br />
L’approche est toujours la même.<br />
— XD — Nous détenons aujourd’hui 50% de bureaux et<br />
nous sommes satisfaits de cet équilibre au sein de notre por-<br />
tefeuille. Mais nous ne sommes pas vissés non plus à ce<br />
pourcentage. Comme par le passé, notre portefeuille con-
COVER<br />
18<br />
tinuera à évoluer en fonction de la perception du risque et<br />
des opportunités qui se présentent sur le marché. Jusqu’il<br />
y a quelques années, Cofinimmo n’était pas seulement un<br />
pure player en bureaux mais c’était aussi une histoire belge<br />
à 100%. Et regardez, cela ne nous a pas empêchés d’élargir<br />
nos activités avec succès aux Pays-Bas avec nos cafés, et à<br />
la France avec nos maisons de repos, en peu de temps.’<br />
Le succès de Cofinimmo dans le secteur des soins est connu<br />
mais le partenariat public-privé constitue également une<br />
piste de croissance. Sauf que ce n’est pas encore tout à fait<br />
clair dans votre portefeuille.<br />
— JF — La part des PPP est encore faible, c’est correct.<br />
Moins de cinq pour cent, et ces immeubles et projets sont<br />
répartis çà et là dans le pays, ce qui explique effectivement<br />
pourquoi ils sont moins visibles comme ensemble dans le<br />
portefeuille. Mais avec notre unité de gestion de projets, les<br />
PPP constituent néanmoins une business line distincte .<br />
Il ne faut pas oublier que Cofinimmo fut un candidat séri-<br />
eux pour le programme de construction d’écoles flamandes,<br />
même si j’entends maintenant que cela risque de devenir un<br />
flop.<br />
— XD — Ce qui serait dommage pour le secteur des PPP,<br />
car il y a là des besoins considérables. Les volumes sont<br />
suffisamment importants pour attirer de gros investisseurs<br />
comme Cofinimmo, certainement dans la perspective d’un<br />
rendement sur le long terme comme dans le secteur des<br />
maisons de repos. Mais les procédures sont particulière-<br />
ment complexes dans les PPP. Sans doute que ce secteur<br />
n’est pas encore à pleine maturité.<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
“ NOUS COMPTONS QUATRE LIGNES DE MÉTIERS:<br />
TROIS POUR LES PRINCIPAUX SEGMENTS<br />
DANS LESQUELS COFINIMMO EST ACTIVE<br />
ET UNE QUATRIÈME DÉDIÉE À LA GESTION<br />
ET LE DÉVELOPPEMENT DE PROJETS.”<br />
Xavier Denis
APRIL/ AVRIL.’11 PROPERTY TALK<br />
Monsieur Franken, vous avez vu naître toutes ces nouvelles tendances et niches de très près.<br />
Vous avez vu bon nombre de gens et de sociétés aller et venir. Que retiendrez-vous comme<br />
principaux développements dans le secteur immobilier après toutes ces années?<br />
— JF — Il y en a deux que je trouve déterminants pour l’évolution de tout le secteur. Ce sont<br />
la consolidation et l’accumulation de connaissances. Par consolidation, j’entends l’évolution<br />
de petites sociétés familiales vers des structures professionnelles plus importantes qui, grâce<br />
à leur grandeur d’échelle, peuvent être gérées de manière plus efficiente. C’est un phéno-<br />
mène qu’on ne rencontre pas uniquement en Belgique mais partout où les REIT sont actives<br />
aujourd’hui. Je pense aussi que cela souligne la différence avec la génération à laquelle Xa-<br />
vier appartient. Ma génération a contribué à la consolidation au niveau belge. La sienne devra<br />
confirmer la consolidation à l’échelle internationale. J’observe surtout l’évolution en matière<br />
d’accumulation de connaissances dans le niveau et les possibilités en matière de formations.<br />
Le niveau est quand même plus élevé aujourd’hui. L’évolution vers des plus grands groupes<br />
a davantage stimulé cette formation. Il ne suffit plus de s’y connaître dans les aspects techni-<br />
ques d’un immeuble. Il faut en plus être à la hauteur sur les plans juridique et financier. Avec,<br />
à la clé, des opportunités pour les consultants professionnels de tous bords pour se profiler<br />
dans le secteur, ce qui a également rehaussé le niveau.<br />
Vous sentez-vous mieux outillé pour votre job?<br />
— XD — Sans doute, oui. Notre génération peut en tout cas s’appuyer sur le travail de ceux<br />
qui nous ont précédés. Mais je ne sais pas si c’est uniquement dû à de meilleurs outils. Je<br />
pense aussi que chaque génération a ses sensibilités propres et qu’elle vise à imprimer ses<br />
propres accents.<br />
Et qui sont?<br />
— XD — Je ne sais pas si je suis le mieux placé à le dire mais je pense que notre génération<br />
pose quand même un regard plus réaliste sur le monde. Peut-être un peu plus cynique<br />
aussi mais certainement plus pragmatique et sans doute avec un peu moins d’émotion. La<br />
génération précédente a pour ainsi dire découvert le marché immobilier, ce fut leur travail.<br />
Nous visons davantage la satisfaction personnelle du job,<br />
pas forcément parce qu’il s’agit d’immobilier mais parce que<br />
c’est un travail plein de défis. C’est aussi pour cela que, ces<br />
derniers temps, on a vu tant de gens aller et venir. Il se pré-<br />
sentait une opportunité dans le secteur parce qu’il y avait de<br />
l’argent disponible pour investir en immobilier. Et ces gens<br />
ont saisi ces opportunités. Et lorsque l’affluence de capitaux<br />
a cessé, ils ont disparu.<br />
Nous avons vu jusqu’à quels excès cette approche a mené.<br />
— JF — C’est ce qui nous ramène au début de notre en-<br />
tretien. Il ne faut jamais perdre de vue les fondamentaux.<br />
En immobilier, il n’existe qu’un besoin limité à un certain<br />
volume d’immeubles, quelle que soit la quantité de capitaux<br />
disponibles.<br />
Son plaidoyer pour le réalisme ne vous manquera-t-il pas? Ou<br />
garderez-vous une ligne directe ouverte?<br />
— XD — Sur les huit ans que nous avons travaillé ensem-<br />
ble, il a su mettre son grain de sel, vous savez. Je pense<br />
que cette approche plus sobre fait véritablement partie de la<br />
philosophie de la société.<br />
Voyez-vous un rôle que vous pourriez encore jouer?<br />
— JF — Non, mon rôle est terminé. C’est le choix que j’ai<br />
fait. La seule chose, c’est que mon téléphone restera tou-<br />
jours branché.<br />
Local advice from<br />
the local expert<br />
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<br />
19
20<br />
TALK ABOUT<br />
WINKELS MET EEN SMOEL<br />
Les nouveaux centres commerciaux jouent le rôle d’œuvre<br />
architecturale pour ce qui concerne les concepts iconiques<br />
et qui frappent les esprits. Avec la Médiacité à Liège et la<br />
Galerie Anspach à Bruxelles, notre pays s’est ainsi récem-<br />
ment offert deux centres-phares supplémentaires. Dans les<br />
cœurs de villes, le commerce est concentré dans les artères<br />
commerçantes traditionnelles où l’immobilier neuf constitue<br />
plutôt l’exception. Mais il faut dire qu’un bâtiment séculaire<br />
a aussi ses charmes et qu’il s’y cache parfois de véritables<br />
perles. Property Talk a sélectionné quatre immeubles où le<br />
souci du patrimoine et l’intérêt commercial du commerçant<br />
se marient parfaitement. Pour les retailers, un emplace-<br />
ment dans un monument est une manière de se distinguer<br />
mais cela peut aussi devenir un carcan. Car un immeuble<br />
classé laisse beaucoup moins d’espaces en ce qui concerne<br />
l’aménagement et les adaptations au niveau de la devanture.<br />
NEGATIEVE IMPACT OP DE WAARDE<br />
’Een beschermd monument met een winkelfunctie is in het<br />
algemeen minder makkelijk verhuurbaar dan een standaard-<br />
pand’, zegt Kris Peetermans, hoofd van de vastgoedwaarde-<br />
ringen bij Cushman & Wakefield. ’Niet elke retailer wil of kan<br />
zich in zo’n gebouw installeren. Het is vaak minder efficiënt<br />
en dus minder rendabel, waardoor de eigenaar toegevingen<br />
op de huurprijs zal moeten doen, wil hij de retailers overtui-<br />
gen. Daarom wordt de vastgoedwaarde van dit soort panden<br />
lager ingeschat dan een standaardpand. Het is uiteraard niet<br />
allemaal zo zwart/wit. De impact zal zwaarder doorwegen bij<br />
een secundaire locatie dan bij een toplocatie. Ook de mate<br />
waarin het pand beschermd is, speelt een rol. Is het enkel<br />
de gevel of ook het interieur? Omdat een retailer ook hogere<br />
inrichtingskosten heeft, zal hij minder snel geneigd zijn een<br />
andere locatie op te zoeken. Dat geeft een eigenaar wel meer<br />
zekerheid dat zijn pand op de lange termijn verhuurd blijft.<br />
VIER PARELTJES AAN<br />
DE BELGISCHE WINKELSTRATEN<br />
DOOR DE GLOBALISERING EN DE VEROVERINGSTOCHT VAN DE RETAILKETENS LIJKEN DE WINKELSTRATEN<br />
IN BINNEN- EN BUITENLAND STEEDS MEER OP ELKAAR. EEN FRAAI PAND MET EEN HISTORISCHE UITSTRALING DOORBREEKT DIE MONOTONIE.<br />
T EKST M ARTIJN REVIERS<br />
FOTO/ PHOTO S TEFF GILISSEN<br />
“ DE VASTGOEDWAARDE<br />
VAN EEN<br />
HISTORISCH PAND<br />
WORDT MEESTAL<br />
LAGER INGESCHAT<br />
DAN VAN EEN<br />
STANDAARDPAND.”<br />
Kris Peetermans<br />
Er zijn partijen in de markt met veel gevoel voor stijl en archi-<br />
tectuur, die bereid zijn inspanningen te leveren omdat die<br />
uitstraling bij hun merk en marketing past. Eens afgewerkt<br />
en operationeel zijn deze panden meestal toppertjes, maar<br />
er zal toch altijd een zekere beperking zijn.’<br />
LA PRÉFÉRENCE D’INDITEX<br />
Ce n’est pas un hasard si Zara et Massimo Dutti, deux en-<br />
seignes du groupe de prêt-à-porter espagnol Inditex, louent<br />
deux des immeubles sélectionnés. La société affiche un sé-<br />
rieux penchant pour les immeubles classés, pas seulement<br />
en Belgique, mais partout dans le monde. Tout récemment<br />
encore, elle a ouvert à Rome un commerce dans un ’Palaz-<br />
zio’, une maison de maître italienne typique. ’Si on découvre<br />
un immeuble classé et monumental disponible, c’est celui-là<br />
que nous privilégierons’, explique Johan Vandendriessche<br />
de M&D Benelux, le maître franchiseur pour Massimo Dutti<br />
dans notre pays. ’Cela nous demande certes des efforts sup-<br />
plémentaires, car nous devons tenir compte des prescripti-<br />
ons urbanistiques liées à l’occupation d’un immeuble classé.<br />
Mais nous considérons que conserver le patrimoine archi-<br />
tectural est une véritable mission sociale.’ A côté d’Anvers et<br />
de Bruges, Inditex possède aussi un magasin de Massimo<br />
Dutti dans le magnifique immeuble de l’ancienne banque<br />
Nagelmakers à Liège. A Namur, Zara est hébergée dans un<br />
immeuble à la rue de Fer, immeuble doté d’une impression-<br />
nante et belle devanture carrelée. Johan Vandendriessche:<br />
’Si à la fois le locataire et le propriétaire y mettent du leur, ces<br />
immeubles peuvent être parfaitement conservés et, dans le<br />
même temps, remplir une fonction commerciale.’<br />
“ WIJ BESCHOUWEN HET ALS EEN MAATSCHAPPELIJKE OPDRACHT<br />
OM HET ARCHITECTURAAL PATRIMONIUM IN STAND TE HOUDEN.”<br />
Johan Vandendriessche:
Naamloos-1 1 7/03/11 21:45
TALK ABOUT<br />
22<br />
SHOW-ROOM DE BMW<br />
ADRESSE Boulevard de Waterloo 23-24, Bruxelles<br />
LOCATAIRE BMW (depuis 2007)<br />
PROPRIÉTAIRE L’investisseur privé anversois Jules Hayen et une branche de la famille bruxelloise De Pauw ont uni leurs efforts<br />
SURFACE 3.000 m 2<br />
ARCHITECTURE<br />
pour rénover et réunir un certain nombre de maisons de maître au boulevard de Waterloo.<br />
Les plans de réhabilitation des quatre maisons de maître ont été conçus par le célèbre Français Edouard François,<br />
originaire de Paris. Son mandat pour le boulevard de Waterloo portait à la fois sur le concept des surfaces commerciales et<br />
sur les logements haut de gamme aux étages et le jardin situé à l’arrière. La devanture du show-room de BMW comporte une<br />
impressionnante baie vitrée qui donne sur les deux étages à l’intérieur. En collaboration avec un partenaire, BMW exploite<br />
aussi dans l’immeuble son propre bar-restaurant Enjoy.
APRIL/ AVRIL.’11 PROPERTY TALK<br />
HUIS TILQUIN<br />
ADRES Meir 99, Antwerpen<br />
HUURDER Massimo Dutti (sinds 2003)<br />
EIGENAAR Sinds 1996 is het pand eigendom van<br />
OPPERVLAKTE 384 m2<br />
ARCHITECTUUR<br />
de bevak Intervest Retail, die het in zijn<br />
oorspronkelijke grandeur herstelde.<br />
Het art-decogebouw werd opgetrokken in 1933 naar<br />
een ontwerp van architect J. Sels, in de stijl van de Nieuwe<br />
Zakelijkheid. De binneninrichting werd ontworpen door<br />
dezelfde architect en deed oorspronkelijk dienst voor de<br />
verkoop van messen. Het pand en het interieur zijn sinds<br />
1983 beschermd als monument.<br />
Sica with a diversi ed real estate portfolio<br />
of approx 475 million € invested in senior housing (52%),<br />
apartment buildings (36%) and hotels (12%).<br />
> Very high average remaining lease duration (17 years)<br />
www.aedi ca.be<br />
Aedi ca is listed on Euronext Brussels<br />
Louizalaan 331 Avenue Louise – 1050 Brussels - tel +32 2 626 07 70 - fax +32 2 626 07 71<br />
<br />
23
TALK ABOUT<br />
24<br />
HUIS DOMMERSHAUSEN<br />
ADRES Tongeren, Maastrichterstraat 26-28<br />
HUURDER Hema (sinds 2003)<br />
EIGENAAR De Limburgse privébelegger Groep-Thans<br />
OPPERVLAKTE 450 m 2<br />
ARCHITECTUUR<br />
Het Huis Dommershausen is het enige laatgotisch vakwerkgebouw in Limburg.<br />
De parel aan de Maastrichterstraat dateert uit de 15 de eeuw en werd in 1946 geklasseerd.<br />
Samen met het Spaans Huis is dit het enige nog overblijvende gebouw met een houten<br />
structuur dat gespaard bleef bij de Grote Brand van Tongeren in 1677, aangestoken<br />
door het leger van de Franse Zonnekoning Lodewijk XIV.<br />
DE GROTE VOS<br />
ADRES Steenstraat 25, Brugge<br />
HUURDER Zara<br />
EIGENAAR Het pand is al enkele jaren eigendom van<br />
OPPERVLAKTE 444 m 2<br />
een Brugse privébelegger.<br />
ARCHITECTUUR<br />
De oorspronkelijke krulgevel dateert uit<br />
1621 en werd ontworpen in opdracht<br />
van het metselaarsambacht, waarvan het<br />
wapenschild centraal op de gevel prijkt.<br />
Het laatrenaissancistische pand werd in<br />
1884 gerenoveerd met de introductie<br />
van een nieuw kleurenpalet en vergulding.
NOVE<strong>MB</strong>ER.’10<br />
LEGAL TALK<br />
Cette rubrique est assurée en collaboration<br />
avec le département Real Estate<br />
du cabinet d’avocats Lydian,<br />
dirigé par Wouter Neven, Avocat-Associé.<br />
Deze rubriek wordt verzorgd in samenwerking<br />
met de afdeling Real Estate van<br />
het advocatenkantoor Lydian, onder de leiding<br />
van Wouter Neven, Advocaat-Vennoot.<br />
GREEN LEASES:<br />
DE HUURDERSMARKT HERTEKEND?<br />
De duurzaamheid van gebouwen is van almaar toenemend<br />
belang in de vastgoedwereld. Aangezien de bouw- en vastgoedsector<br />
verantwoordelijk is voor 40% van de CO 2 -uitstoot, is het logisch dat<br />
ecologische overwegingen (zeker als ze gekoppeld kunnen worden<br />
aan economische verbeteringen) sterk voet aan de grond vinden.<br />
Zo wordt na duurzaam bouwen, ook het duurzaam beheer en<br />
gebruik van vastgoed een hot issue. Deze evolutie was in de EU<br />
vooral het gevolg van een Europese Richtlijn van 2002 betreffende<br />
de energieprestatie van gebouwen. De green lease is het juridisch<br />
instrument bij uitstek dat tegemoetkomt aan dit opkomende<br />
fenomeen.<br />
Een dergelijke green lease is de vrucht van de samenwerking tussen<br />
enerzijds juristen, vanuit hun kennis van het gemene huurrecht<br />
en vastgoedrecht, en anderzijds technische experten, vanuit hun<br />
kennis van de techniek en asset management. Een green lease<br />
zal steevast geënt zijn op een service level agreement waarin<br />
bepaalde maatstaven voor het goed beheer en goed functioneren<br />
van een gebouw worden vastgelegd, al dan niet gekoppeld aan<br />
huurprijsaanpassingsmechanismes.<br />
De green lease is een huurovereenkomst met al dan niet bindende<br />
bepalingen die partijen ertoe aanzetten en soms zelfs verplichten om<br />
de milieuprestatie van de gehuurde ruimtes te verbeteren teneinde<br />
het milieu minder te belasten.<br />
De partijen beschikken uiteraard over volledige contractvrijheid en<br />
kunnen kiezen tussen de zogenaamde lichtgroene en donkergroene<br />
lease, afhankelijk van het engagement van de partijen. Een<br />
donkergroene lease betreft een huurovereenkomst met zwaardere<br />
duurzame verplichtingen voor beide partijen die vanzelfsprekend<br />
ook een grotere impact zal hebben op de relatie tussen huurder en<br />
verhuurder. Een lichtgroene lease kan daarentegen gemakkelijker<br />
worden geïntegreerd in de huurovereenkomsten die de voorbije jaren<br />
als marktconform werden ervaren.<br />
Als besluit kan men stellen dat de green lease een<br />
ontwikkelingsproject van begin tot einde zal beheersen. Gebouwen<br />
en huurovereenkomsten zullen meer en meer maatwerk worden,<br />
geschoeid op de leest van de corporate responsability van de<br />
ondernemingen.<br />
WOUTER NEVEN, AVOCAT CHEZ LYDIAN<br />
analyse des cas récents de<br />
la pratique juridique en immobilier<br />
ADVOCAAT WOUTER NEVEN (LYDIAN)<br />
over de recente rechtspraktijk<br />
in de vastgoedsector<br />
PROPERTY TALK<br />
LA TVA SUR<br />
LE TERRAIN ATTENANT<br />
A L’ACHAT D’UN<br />
BATIMENT NEUF?<br />
Le régime applicable avant le 1 er janvier<br />
2011 prévoyait que les ventes de biens<br />
immobiliers n’étaient pas soumises à la<br />
TVA, à l’exception toutefois des ventes de<br />
biens immeubles réalisées par les vendeurs<br />
professionnels et des cas où un vendeur non<br />
soumis à la TVA choisissait de soumettre la<br />
vente à la TVA.<br />
Depuis le 1 er janvier 2011, la vente du terrain<br />
attenant au bâtiment neuf est également<br />
soumise à la TVA au taux de 21%. Le<br />
vendeur non soumis à la TVA conserve le<br />
choix entre l’exemption ou la soumission<br />
à la TVA. La nouvelle règlementation est<br />
cependant obligatoire pour le vendeur<br />
professionnel.<br />
Si la nouvelle règlementation représente<br />
un avantage pour certaines catégories de<br />
personnes, elle implique toutefois également<br />
une forte augmentation des prix pour<br />
d’autres catégories de personnes.<br />
Un assujetti à la TVA bénéficiant d’un droit<br />
de déduction complète peut, depuis le<br />
1 er janvier 2011, déduire la TVA portant sur<br />
le bâtiment ainsi que sur le terrain attenant<br />
(ex. la TVA sur des travaux d’assainissement<br />
du sol). Par contre, pour l’acheteur non-<br />
assujetti à la TVA, la nouvelle règlementation<br />
se traduit par un coût fiscal supplémentaire<br />
important, non seulement en raison des<br />
21% de TVA, mais également en raison de<br />
l’exemption de droits d’enregistrement de<br />
certains systèmes présentant des avantages<br />
fiscaux (par exemple, entre autres,<br />
la réduction des droits d’enregistrement).<br />
La nouvelle législation se prête néanmoins<br />
à une interprétation permettant d’adoucir<br />
certaines conséquences.<br />
25
26<br />
DE ANDERE KIJK<br />
VAN ERIC VAN DYCK<br />
INTERVIEW MET DE NIEUWE CEO VAN REDEVCO BELGIUM.<br />
Dat hij zijn Blackberry waarmee bij Cushman & Wa-<br />
kefield de partners elkaar tot ’s avonds laat op de<br />
hoogte houden van het grote en kleine nieuws, inruilde voor<br />
een - company policy - blitse iPhone en binnenkort een iPad<br />
2, is uiterlijk het enige verschil waaraan je kan zien dat Eric<br />
Van Dyck sinds kort de nieuwe ceo van Redevco Belgium is.<br />
Want een aardverschuiving was zijn overstap voor hemzelf<br />
geenszins. ’Ik volgde dit bedrijf al heel lang, in deze kanto-<br />
ren kwam ik vaak en ik kende de mensen en de portefeuille.<br />
Ik kon de draad dus vrij snel oppikken.’<br />
De aankondiging in de lente van 2010 van zijn transfer als<br />
topman van Cushman & Wakefield, de grootste makelaar<br />
van het land, naar die van ceo van een van de top 5-vast-<br />
goedinvesteerders was een van dé evenementen van 2010.<br />
Opstappen bij je enige werkgever waar je 27 jaar lang hebt<br />
gewerkt en een vlekkeloos parcours kon rijden dat je tot de<br />
topfunctie bracht van Managing Partner van het lucratie-<br />
ve Belgische filiaal en een zitje opleverde in de Europese<br />
board? Dat doe je alleen als een nog mooiere uitdaging<br />
lonkt. Voor van Dyck was dat de opvolging van captain of<br />
industry Marc Van Heddeghem aan het hoofd van wat voor<br />
Redevco het belangrijkste filiaal ter wereld is: het Belgische<br />
winkelpatrimonium, in 2001 uitgebreid met de GIB Immo-<br />
portefeuille, vertegenwoordigt een kwart van alle vastgoed<br />
van de familie Brenninkmeijer.<br />
Ik kan me niet inbeelden dat dit in de 27 jaar bij Cushman &<br />
Wakefield het enige aanzoek is geweest?<br />
CARRIERE<br />
— Eric Van Dyck — Natuurlijk niet. Ik heb in mijn loopbaan<br />
drie aanbiedingen gekregen die ernstig genoeg waren om<br />
mij aan het denken te zetten. En in twee van de drie geval-<br />
len heb ik zelfs ’ja’ gezegd aan de tegenpartij, al zijn die<br />
transfers door omstandigheden nooit doorgegaan. De eer-<br />
ste keer was helemaal in het begin toen een investeerder<br />
mij voorstelde exclusief voor hem te komen werken. Ik heb<br />
daar weken zitten over piekeren en ging uiteindelijk akkoord<br />
omdat ik als jonge man dubbel zoveel zou verdienen. Mijn<br />
baas John Travers had welgeteld een uur nodig om mij van
APRIL/ AVRIL.’11<br />
‘‘ALS ER NOG IETS<br />
MOET GEBEUREN<br />
DAN IS HET NU<br />
WEL HET MOMENT ’’<br />
gedachten te doen veranderen. De tweede keer was in 1991<br />
toen ik met een collega een eigen makelaarskantoor zou op-<br />
starten. Maar op het einde werd mijn toekomstige partner<br />
plots geconfronteerd met privéproblemen en hebben wij de<br />
plannen opgeborgen. Ik heb er echter geen spijt van want ik<br />
heb bij Cushman & Wakefield een mooie loopbaan kunnen<br />
ontwikkelen.<br />
Je was je hele leven makelaar. Speelde ook de drang om eens<br />
wat anders te doen, mee?<br />
— EVD — Het was zeker geen obsessie om aan de andere<br />
kant van de markt te gaan plaatsnemen. Er hebben vooral<br />
vele kleine elementen meegespeeld in mijn beslissing. Eén<br />
ervan is mijn leeftijd. Eind volgend jaar wordt ik vijftig en dan<br />
denk je wel eens bij jezelf, als er nog iets moet gebeuren dan<br />
is het nu wel het moment.<br />
De timing van Redevco was dus perfect?<br />
— EVD — Het eerste ernstige contact dateert van Realty<br />
2009 toen Jaap Blokhuis discreet polste naar de mogelijke<br />
interesse om Marc Van Heddeghem op te volgen. Redevco<br />
was natuurlijk een aantrekkelijke partij. Het is een privé-on-<br />
derneming maar wel eentje die beschikt over een financieel<br />
bijzonder stabiele track record en bovendien wordt geleid<br />
door een uitgesproken langetermijnvisie. En hun werkterrein<br />
is natuurlijk retail. De waarden hier lopen ook heel parallel<br />
met die van een private partnership zoals Cushman & Wake-<br />
field en dat heeft de overstap vergemakkelijkt, al had ik in het<br />
begin wel wat schroom om in te breken in een bestaande za-<br />
kenrelatie van mijn vorige werkgever, een element waar men<br />
ook bij Redevco een beetje mee verveeld zat.<br />
Men lacht er wel eens mee dat een makelaar redeneert in<br />
weken, een promotor in maanden en een investeerder in<br />
termen van jaren. Klopt dat?<br />
— EVD — Zoals elke boutade bevat die bewering een grond<br />
van waarheid, maar is zij even goed niet helemaal accuraat.<br />
“ AAN DIE CO2-<br />
UITSTOOT WILLEN<br />
WIJ ECHT IETS<br />
DOEN OMDAT<br />
HET NIET GOED IS<br />
VOOR DE VOLGENDE<br />
GENERATIES.<br />
ALS JE ROOTS<br />
HONDERDVIJFTIG<br />
JAAR TERUGGAAN,<br />
GAAT DAT NET IETS<br />
GEMAKKELIJKER.”<br />
Eric Van Dyck<br />
PROPERTY TALK<br />
Natuurlijk gaat een makelaar erg short. Eén minuut is vol-<br />
doende om een mooie deal aan je neus voorbij te zien gaan.<br />
Dat aspect van de business was ik een beetje moe, ja. Maar<br />
of dat het grote verschil is tussen mijn nieuwe en oude job?<br />
Nee. Het gebeurt hier ook dat men van je heel snel een beslis-<br />
sing verwacht. Bijvoorbeeld als wij horen dat een huurder wil<br />
opstappen en het misschien opportuun is om zelf het huur-<br />
contract in te kopen. Het verschil is vooral dat je als makelaar<br />
bijna eenzijdig gefocust bent op het tot stand brengen van<br />
de deal omdat dat uiteindelijk je broodwinning is. De conse-<br />
quenties van de deal laat je over aan de koper en verkoper.<br />
Een goed makelaar voelt zich wel wat betrokken, maar niet<br />
op dezelfde manier. Je zet niet je eigen geld in. Hier neem ik<br />
beslissingen die belangrijke consequenties kunnen hebben<br />
voor het goede beheer van de beleggingen van onze aandeel-<br />
houders. Dat weegt en daarom doe je er inderdaad meestal<br />
wat langer over om de juiste beslissing te nemen. Er staat veel<br />
op het spel. Al voel ik soms diep in mij nog wel die drive van<br />
de ongeduldige makelaar. Ik heb mijn medewerkers gewaar-<br />
schuwd: als je ziet dat ik te snel tot een verkeerd besluit dreig<br />
te komen, hou me dan tegen.<br />
Heb je intussen ook een andere kijk op de makelaardij?<br />
— EVD — Een beetje wel, toch. Elke partij speelt zijn rol in<br />
de markt, ik ga het beroep dus zeker niet in vraag stellen.<br />
Maar wat mij nu opvalt zijn de enorme kwaliteitsverschillen.<br />
Er bestaan inderdaad goede en minder goede makelaars, zie<br />
ik nu. Als makelaar sta je er niet bij stil hoe de overkant je werk<br />
percipieert, maar waar ik me nu aan erger zijn die vele kleine<br />
slordigheden. Onjuistheden of details die ontbreken. Een op-<br />
pervlakte die niet helemaal correct is of een gevelbreedte die<br />
niet wordt vermeld. Hoe storend die dingen zijn waar een ma-<br />
kelaar zo licht overheen stapt, vallen mij pas nu op. Ik heb<br />
dat ook al teruggekoppeld naar mijn ex-collega’s. Om een an-<br />
dere boutade uit onze sector te parafrasen: ’In vastgoed zijn<br />
er drie dingen die tellen: detail, detail en detail.’ Pas op, dit is<br />
constructief bedoeld. In mijn jonge makelaarsjaren was dat<br />
waarschijnlijk ook één van mijn tekortkomingen.<br />
In september 2008 schreef je een bijzonder pakkende column<br />
in <strong>Expertise</strong> over de impact van de crisis. Je toonde je erg<br />
aangedaan. Speelt zoiets ook mee in de aanloop naar een<br />
andere job?<br />
— EVD — Het had er niet rechtstreeks mee te maken, maar<br />
waar die column over ging was toch een heel bijzondere er-<br />
varing die je raakt als mens. Het was een brutale schok die je<br />
niet koud laat. Ik was toevallig in Canary Wharf op de dag dat<br />
Lehman Brothers omviel. Ik heb mensen totaal ontredderd<br />
met hun kartonnen doos de straat op zien stappen omdat ze<br />
van het ene op het andere moment hun job kwijt waren. Het<br />
was daar net oorlogsgebied. Maar kijk, wij zijn nog geen drie<br />
27
CARRIERE<br />
28<br />
jaar verder en eigenlijk moet je vaststellen dat, hoe brutaal<br />
ook, de toestand zich al weer min of meer heeft genormali-<br />
seerd. Misschien kweekt zo’n ervaring wat meer eelt op je ziel,<br />
maar vroeg of laat functioneer toch weer in een soort ’busi-<br />
ness as usual’.<br />
Dus toch: ’greed is good’?<br />
— EVD — Hebzucht is zeker een van de drijfveren geweest<br />
voor de fouten die er toen zijn gemaakt. Sommigen zien een<br />
opportuniteit in de miserie van de anderen. Maar ik denk niet<br />
dat die reflex in ieder van ons zit. Precies dat is ook zo tref-<br />
fend aan een onderneming als Redevco: de manier waarop<br />
er hier over de generaties heen wordt geredeneerd en aan<br />
business gedaan. Aan die CO 2 -uitstoot bijvoorbeeld willen wij<br />
echt iets doen omdat het niet goed is voor onze kinderen en<br />
kleinkinderen. Als je roots meer dan honderdvijftig jaar terug-<br />
gaan, gaat dat net iets gemakkelijker. Het wordt een vrijwillig<br />
engagement.<br />
Je kiest nu zelf de makelaars met wie Redevco samenwerkt.<br />
Hoe moeilijk ligt dat tegenover je vroegere collega’s?<br />
— EVD — Je moet je emotie aan de kant schuiven en alle<br />
partijen gebruiken waar zij de beste in zijn. Ik ben ook niet<br />
de enige die hier de beslissingen neem. Dergelijke keuzes<br />
maken wij in teamverband. Maar ik geef toe: als ik lees dat<br />
bij mijn vroegere werkgever een nieuwe ceo werd benoemd,<br />
doe ik dat met wat meer aandacht. En ik kijk nu al uit naar de<br />
jaarlijkse lunch in Londen met alle ex-collega’s die in 1998,<br />
het jaar van de fusie tussen Healey & Baker en Cushman &<br />
Wakefield, partner waren.<br />
Wat was overigens je eerste grote beslissing hier bij Redevco?<br />
— EVD — Dat ik minstens twee dagen per week met de trein<br />
naar Brussel kom. De eerste belangrijke beslissing die er echt<br />
toe doet, moet nog komen. Ik ben hier pas sinds oktober en<br />
“ SOMS VOEL IK DIEP IN MIJ NOG<br />
WEL DE DRIVE VAN DE ONGEDULDIGE<br />
MAKELAAR.”<br />
Eric Van Dyck<br />
pas in januari werd het echt for real, omdat Marc toen pas met<br />
pensioen ging. Die eerste maanden heb ik gebruikt om te kij-<br />
ken en te luisteren en met ieder van de vijftig personeelsleden<br />
die hier werken, een persoonlijk gesprek te hebben. Daar heb<br />
ik veel uit geleerd, ook over mezelf en de uitdagingen die op<br />
mij liggen te wachten. Op technisch en administratief gebied<br />
bijvoorbeeld. Tegen de zomer verwachten wij de eerste grote<br />
knopen te kunnen doorhakken. Kijk, sinds de overname van<br />
GIB Immo heeft Redevco een hele weg afgelegd. Wij komen<br />
nu aan in een derde fase, na de stadia van eerst de integratie<br />
van de acquisitie en nadien de herstructurering waarin mijn<br />
voorganger een ongelooflijke job heeft gedaan. Marc en zijn<br />
team hebben een volledige inventaris opgemaakt van alle<br />
mogelijke problemen en hoe die konden worden opgelost.<br />
Dat werk is min of meer afgerond. Wij zijn nu toe aan de<br />
fase dat wij de portefeuille kunnen laten beginnen draaien.<br />
De arbitrage, dus.<br />
Het is wellicht geen toeval dat men aan het hoofd een man<br />
met een commerciële achtergrond heeft gezet?<br />
— EVD — Dat weet ik niet, maar het transactionele aspect zal<br />
in de toekomst aan belang winnen, zoveel is zeker. Niet dat<br />
we gaan desinvesteren, want ik heb er geen zin in mijzelf uit te<br />
verkopen. Onze portefeuille zal ook in de komende jaren rond<br />
twee miljard euro blijven draaien, maar wij gaan selectief ko-<br />
pen en verkopen. Om onze huurrisico’s beter te spreiden en<br />
om tot een beter evenwicht tussen stad en periferie te komen.<br />
Carrefour is nog altijd onze grootste huurder en buitenstede-<br />
lijke supermarkten zijn wellicht iets oververtegenwoordigd.<br />
Neem je de cijfers van de afgelopen vijf jaar, dan zie je dat wij<br />
gemiddeld voor 140 miljoen euro hebben verkocht en voor<br />
130 miljoen hebben geïnvesteerd. Wij hebben onder meer de<br />
Club en H&M in Bergen en Stadsplein Genk gekocht en nu<br />
Wereldhave de activiteiten van ING heeft overgenomen, kun-<br />
nen wij ook het dossier van Shopping I opnieuw in handen<br />
nemen. Redevco heeft ook mooie participaties in enkele van<br />
de grootste winkelcentra van het land zoals Kuurne-Kortrijk,<br />
Ville2 in Charleroi, Waasland Shopping en Westland. En wij<br />
zijn de buur van Basilix waarover al zoveel partijen hebben zit-<br />
ten nadenken. Het ontbreekt ons dus niet aan materie. Maar<br />
eerst willen wij precies weten wat er uit de portefeuille gaat.<br />
Daarna volgen de investeringen, maar het is natuurlijk geen<br />
geheim dat het moeilijk is om vandaag in de main streets top-<br />
kwaliteit te kopen wegens bijna geen aanbod.
ZOEKLICHT OP VASTGOED<br />
L’ARGUS DE L’IMMOBILIER<br />
Het gebeurde twintig jaar geleden: <strong>Expertise</strong> verscheen<br />
voor het eerst eind maart 1991. Twee decennia later is de<br />
nieuwsbrief nog altijd een relatief uniek informatieplatform<br />
voor de professionals van het Belgisch vastgoed. Trouw aan zijn<br />
originele redactionele concept evolueerde <strong>Expertise</strong> mee met<br />
de veranderingen in de markt. Zo is er vandaag niet één, maar<br />
zijn er drie nieuwsbrieven die zich elk richten op een ander<br />
segment van het vastgoed: in 2003 versterkte Retail Focus<br />
de draagkracht van <strong>Expertise</strong> in het winkelvastgoed; twee jaar<br />
later volgde Square Info op vraag van spelers in de residentiële<br />
markt. Property Talk, het magazine over de mensen achter de<br />
transacties en hun beroepen, verscheen in 2010.<br />
Les ambitions d’<strong>Expertise</strong> vont au-delà de la publication.<br />
Dès le départ, nous avons voulu créer un lieu de rencontre dans<br />
le but de confronter les différentes idées et de faire place<br />
au débat. L’Investors Forum de janvier 2011, auquel plus<br />
de trois cents managers immobiliers originaires de Belgique et<br />
de la scène internationale ont participé, en est actuellement le<br />
point d’orgue. En ligne, nous proposons l'<strong>Expertise</strong> Databank,<br />
qui associe les propriétés des acteurs institutionnels à plus<br />
de 18.000 locations, acquisitions pour occupation propre<br />
et autres transactions d’investissements.<br />
Raymonde Musch, Kurt, Nathan, Martijn en Nina Reviers tijdens het Investors Forum editie 2011<br />
Waar print tekort schoot, kwam het seminar ter hulp. Met diverse studiedagen<br />
trok <strong>Expertise</strong> meer dan één debat op gang zoals met:<br />
Het Property Forum in Antwerpen over betaalbaar wonen (met onder meer<br />
Luc Van Marcke, Christine Conix en Yvan Van de Cloot als gastsprekers).<br />
Het Developers Forum met een proeve tot rangschikking van de grootste<br />
projectontwikkelaars in België (met onder meer Eric Peeters en Laurent<br />
Diot van Nexity International).<br />
Het Investors Forum dat al sinds 2005 aan het begin van elk jaar de stand<br />
van zaken op de investeringsmarkt opmaakt en de bakermat is van de jaar-<br />
lijkse <strong>Expertise</strong> Top 100, de rangschikking van de honderd grootste beleg-<br />
gingsportefeuilles in Belgisch vastgoed.<br />
Lunch naar aanleiding van 10 jaar <strong>Expertise</strong> met een aantal aankomende<br />
talenten zoals Bart Verhaeghe, toen nog bij Verelst), Gaétan Clermont als<br />
jonge ceo van CB Richard Ellis en Benoit De Blieck van Befimmo.<br />
Les petits-déjeuners de l'immobilier – Vastgoed bij het Ontbijt d'<strong>Expertise</strong><br />
furent bien vite un concept à part entière. Sur la photo, une prise datant de<br />
2002, avec Paul Delesenne comme orateur invité, qui venait tout juste de<br />
quitter la profession de courtier pour celle de développeur chez Robelco.<br />
Comme éditeur d'une belle série de titres et de services d'information en<br />
immobilier, <strong>Expertise</strong> est néanmoins restée une micro-entreprise. L'ancrage<br />
familial modeste fut un choix délibéré dès le départ.<br />
Aan alle lezers zijn we oprechte dank verschuldigd voor de aanmoedigingen en<br />
de stimulerende kritiek die we de afgelopen twintig jaar mochten ontvangen.<br />
Deze continue dialoog met de vastgoedmarkt is voor ons de beste stimulans<br />
om in de komende jaren voort te werken aan het succes.<br />
Nous tenons à adresser nos plus sincères remerciements à tous les lecteurs<br />
pour leurs encouragements et leurs critiques stimulantes que nous avons pu<br />
recevoir au cours de ces vingt dernières années. Ce dialogue continu avec le<br />
marché de l'immobilier se révèle pour nous comme le meilleur incitant pour<br />
continuer à contribuer au succès dans les années à venir.<br />
K URT R EVIERS & R AYMOND E M U S C H
30<br />
ANALYS E<br />
LE NEUF RÉSIDENTIEL<br />
EN WALLONIE<br />
S’IL EST VRAI QUE LES NEUF PRINCIPAUX MARCHÉS DE WALLONIE<br />
DRAINENT UN TIERS DE L’IMMOBILIER NEUF DE LA RÉGION,<br />
L’ACTIVITÉ Y EST NETTEMENT INFÉRIEURE À CELLE DES VILLES FLAMANDES.<br />
La traduction est disponible<br />
sur www.propertytalk.be<br />
ANALYSE DES GRANDES VILLES WALLONNES<br />
Les promoteurs actifs à l’échelle nationale se<br />
concentrent surtout sur le Brabant wallon et les dé-<br />
veloppements urbains de grande envergure.<br />
– 95 projets pour 9.062 unités<br />
– Le logement abordable pas synonyme de point chaud<br />
– Thomas & Piron actif dans la plupart des villes<br />
Sur la base du nombre de permis d’urbanisme pour appar-<br />
tements, neuf villes affichent un volume d’au moins cent<br />
nouveaux appartements autorisés chaque année. Il s’agit<br />
d’Arlon, Mons, Charleroi, Braine-l’Alleud, La Louvière, Liège,<br />
Namur, Nivelles et Ottignies/Louvain-la-Neuve<br />
Au total, ces villes représentent un tiers du marché de l’im-<br />
mobilier neuf wallon qui représente 4.500 nouveaux flats<br />
autorisés par an. En Wallonie, les appartements sont prin-<br />
cipalement construits dans les grandes villes tandis qu’en<br />
Flandre, surtout durant la haute conjoncture, on a construit<br />
des appartements même dans des communes et des villa-<br />
ges plus petits.<br />
En outre, il se trouve en Wallonie un certain nombre de vil-<br />
les abritant un grand nombre d’habitants comme Tournai,<br />
Mouscron, Seraing et Verviers, où, malgré tout, très peu de<br />
nouveaux flats sont réalisés. Un certain nombre de villes de<br />
moyenne taille, de 30.000 habitants maximum, comme Ar-<br />
lon, Nivelles et Ottignies/Louvain-la-Neuve disposent pour<br />
leur part d’un grand marché d’immobilier neuf.<br />
LIÈGE ET NAMUR, PRINCIPAUX MARCHÉS<br />
Dans les neuf villes, nous avons recensé 95 projets qui re-<br />
présentent 9.062 appartements et maisons unifamiliales.<br />
De ce volume, un tiers est actuellement en cours de vente,<br />
tandis que le solde se trouve encore dans les cartons, pour<br />
ne démarrer que dans les prochains mois ou les prochaines<br />
années. L’inventaire reprend à la fois des projets privés, des<br />
initiatives des pouvoirs publics locaux et des partenariats<br />
public-privé.<br />
Un projet moyen compte une centaine de logements. Liège<br />
représente le plus grand nombre de logements neufs de l’in-<br />
ventaire. Avec 22 projets pour 2.800 logements, elle draine<br />
une part de près d’un tiers du stock total de projets dans les<br />
neuf villes. Namur constitue quant à elle le principal marché<br />
de Wallonie en ce qui concerne le nombre de permis mais<br />
avec 2.064 logements répartis sur 19 projets, elle doit néan-<br />
moins céder sa pole position à Liège pour ce qui concerne<br />
les projets en développement. La plus grande ville de Wallo-<br />
nie figure en tête grâce à un pipeline impressionnant de dé-<br />
veloppements territoriaux de grande envergure, notamment<br />
autour de la gare et sur le site Bavière.<br />
Le top cinq est complété par Nivelles, Mons et La Louvière.<br />
En outre, le Brabant wallon représente une part importante<br />
dans le stock de projets. Avec Braine-l’Alleud, Nivelles et<br />
Ottignies/Louvain-la-Neuve, il compte trois marchés d’im-<br />
mobilier neuf importants qui représentent plus de 2.300<br />
unités. Avec Mons, Charleroi et La Louvière, le Hainaut est<br />
également bien représenté mais ces trois villes ne drainent<br />
qu’un volume global de 1.775 unités alors qu’elles comptent<br />
quatre fois plus d’habitants que les trois villes du Brabant<br />
wallon. Aussi, n’est-ce pas un hasard si, dans ces villes, le<br />
ratio d’immobilier neuf - le rapport entre le nombre d’appar-<br />
tements autorisés et le nombre d’habitants - est inférieur<br />
à celui de la plupart des autres villes. Charleroi est la plus<br />
grosse ville de Wallonie mais, par mille habitants, on n’y<br />
autorise en moyenne chaque année que 0,7 appartement.<br />
Liège (1,2 flat/1.000 habitants) performe moins bien aussi<br />
que la moyenne pour la région (1,4). A nouveau, dans les<br />
villes du Brabant wallon, l’activité est bien plus élevée que la<br />
moyenne, avec un ratio d’immobilier neuf qui varie de 3,5 à<br />
Braine-l’Alleud à 6,7 à Ottignies/Louvain-la-Neuve.
APRIL/ AVRIL.’11 PROPERTY TALK<br />
PROMOTEURS LES PLUS ACTIFS EN WALLONIE<br />
PROMOTEUR UNITÉS PROJETS MARCHÉS<br />
Wilhelm & Co 954 2 2<br />
Matexi 656 6 4<br />
JM Construction 542 4 1<br />
Thomas & Piron 500 9 5<br />
BW Promo 500 1 1<br />
Besix RED 397 7 3<br />
Atenor 300 1 1<br />
Group SGI 300 1 1<br />
Wereldhave Belgium 250 1 1<br />
ABLI 181 1 1<br />
Lamy Construction 120 2 1<br />
Himmos 106 1 1<br />
SOURCE: articels ’Focus’ de Square Info<br />
GRANDS ÉCARTS DES PRIX DE VENTE<br />
D’après le site Internet immobilier Immotrace, la ville wal-<br />
lonne la plus chère en matière d’appartements est Otti-<br />
gnies/Louvain-la-Neuve. Dans les neuf villes wallonnes, le<br />
prix moyen pour un flat est de 1.870 euros tandis que la<br />
médiane s’affiche à un peu plus de 2.000 eur/m 2 . On re-<br />
lève toutefois d’importants écarts entre les différentes villes.<br />
Ainsi, Mons et Charleroi atteignent-elles des prix de vente<br />
qui dépassent à peine les 1.300 eur/m 2 .<br />
Pour le marché des appartements existants, les chiffres du<br />
SPF Economie donnent une tout autre image. Braine-l’Al-<br />
leud est alors le marché le plus cher, suivi par deux autres<br />
marchés en Brabant wallon: Ottignies/Louvain-la-Neuve et<br />
Nivelles. Namur est la ville la plus chère, tandis que La Lou-<br />
vière affiche les prix les plus bas. Du reste, Braine-l’Alleud<br />
est la seule ville où un appartement moyen atteint un prix de<br />
plus de 200.000 euros.<br />
PROMOTEURS NATIONAUX<br />
Dans les villes wallonnes, 12 projets de plus de deux cents<br />
logements ont été recensés. Les grandes initiatives sont<br />
surtout en chantier à Namur, Liège, Nivelles et La Louvière.<br />
Dans ces deux dernières villes, il s’agit de méga-projets qui<br />
drainent la majeure partie de la future offre de logements<br />
neufs et qui ne laissent plus que peu de place à d’autres ini-<br />
tiatives. Du reste, la moitié du stock de projets est composée<br />
d’initiatives plus petites, d’une trentaine de logements. Dans<br />
le classement des promoteurs les plus actifs en Wallonie, on<br />
retrouve avant tout les développeurs qui ont un développe-<br />
ment de grande envergure en cours de préparation.<br />
Les 95 projets que la rédaction a recensés sont développés par une cinquantaine de promo-<br />
teurs différents. De ce volume, seuls 12 comptent plus de cent unités en cours de vente ou de<br />
préparation. En outre, seuls quatre développeurs s’activent dans plus d’un marché d’immobi-<br />
lier neuf wallon.<br />
Cela démontre que le marché wallon est très ancré localement et que seule une poignée d’ac-<br />
teurs actifs à l’échelle nationale y opèrent. Au total, les projets des 12 principaux développeurs<br />
représentent 4.800 unités, soit plus de la moitié du stock total. Pour ces promoteurs, un projet<br />
compte en moyenne 133 unités, soit un tiers de plus que le projet moyen.<br />
Le promoteur possédant le champ d’action le plus large est Thomas & Piron, actif dans cinq<br />
des neuf villes. Le groupe est principalement actif en villes dans les projets de moyenne taille.<br />
Groupe Matexi, qui en Flandre, est le développeur possédant le plus grand champ d’action,<br />
est également actif en Wallonie sur quatre marchés avec 6 projets qui, au total, représentent<br />
plus de 650 logements. A Nivelles, il collabore avec son partenaire local BW Promo à un projet<br />
de grande envergure de 800 à 1.000 nouveaux logements. Par rapport au nombre d’’unités, le<br />
plus gros développeur est le spécialiste en projets urbains mixtes Wilhelm & Co, grâce au stock<br />
à La Louvière et aux nouveaux développements autour du centre commercial L’Esplanade à<br />
Louvain-la-Neuve. Le promoteur bruxellois JM Construction n’est actif qu’à Namur, mais il<br />
dispose néanmoins d’un pipeline de plus de 540 logements.<br />
RÔLE PASSIF DES POUVOIRS PUBLICS<br />
La principale conclusion de cette analyse est que la Wallonie est, moins encore que la Flandre,<br />
un marché hétérogène. On observe une grande différence entre le potentiel des marchés d’im-<br />
mobilier neuf en Brabant wallon et en Hainaut par exemple. C’est surtout à Braine-l’Alleud et<br />
à Nivelles que les promoteurs de Flandre et de Bruxelles voient des opportunités, tandis que<br />
très peu d’acteurs opérant à l’échelle nationale sont présents dans le Hainaut. Dans la plupart<br />
des autres villes, c’est surtout dans les développements territoriaux de grande envergure que<br />
les grands groupes jouent un rôle.<br />
Dans leur politique du logement, la plupart des villes privilégient un renforcement du tissu<br />
urbain et de l’économie locale. Cela doit avant tout augmenter l’emploi car il faut dire que le<br />
taux de chômage est très élevé dans les grandes villes. Dans l’offre de logements, les besoins<br />
portent surtout sur davantage de logements sociaux. Comparé à la Flandre, il n’y a guère de<br />
PPP dans les grandes villes wallonnes pour réaliser plus de logements. Les communes y jouent<br />
un rôle plus passif, une grande différence avec la Flandre où la plupart des Villes assument<br />
expressément une fonction de régie. Le phénomène des logements abordables, qui s’avère<br />
prioritaire en Flandre, joue à peine un rôle en Wallonie. Il n’y a qu’en Brabant wallon que les<br />
prix swinguent peu à peu, devenant, dans la foulée, inabordables pour les jeunes ménages.<br />
31
TALKING HEADS<br />
32<br />
WINKELVASTGOED INVESTISSEMENT<br />
PETER BAEYENS<br />
directeur Locatus<br />
“ PASSANTENSTROMEN ZIJN<br />
EEN GRAADMETER VOOR SUCCES ”<br />
De rekenkundige verhouding tussen de bezoekcijfers<br />
van een winkelgebied en de passantenstroom voor<br />
een specifiek handelspand is een vaste maat<br />
voor de kwaliteit en de waardering van dat onroerend<br />
goed. Want passantenstromen leveren een duidelijk<br />
beeld op van de structuur van een winkelgebied,<br />
van waar de mensen lopen en welke stukken<br />
van de straat het meeste toeloop kennen.<br />
De bezoekerscijfers zijn ook rechtstreeks verbonden<br />
met de leegstand in een wijk. Daalt het aantal<br />
bezoekers, dan neemt de leegstand toe. Dat spreekt<br />
duidelijk uit de gegevens die Locatus elk semester<br />
inventariseert. Voor gemeentebesturen zijn die cijfers<br />
dus een indicatie over hoe hun handelscentrum<br />
presteert in vergelijking met dat van andere steden.<br />
De lokale overheid kan op basis van dergelijke<br />
gegevens haar beleid aanpassen.<br />
Ook voor retailers kunnen de tellingen hun expansie<br />
helpen bepalen. Ze kunnen cijfers over de omzet<br />
van hun individuele verkooppunten koppelen aan<br />
de passanten voor die stad of die locatie en dan<br />
zelf oordelen over de toekomstige rendabiliteit van<br />
een nieuwe winkel die ze elders willen openen. We<br />
trachten ook te voorspellen hoe de bewegingen van<br />
de consumenten zich aan een nieuw vastgoedproject<br />
zullen aanpassen. In België beschikken we intussen<br />
over voldoende data en marktkennis om dergelijke<br />
denkoefeningen te doen. Het doel is dat de promotor<br />
op basis van de passantenvoorspelling zijn project<br />
kan aanpassen of verfijnen.<br />
Peter Baeyens is directeur van de winkeldataspecialist Locatus<br />
in België. Het volledige interview verscheen in Retail Focus 158.<br />
LES SPECIALISTES<br />
SE PRONONCENT<br />
EXPERTS AAN HET WOORD<br />
MARC BRISACK<br />
CEO d’Ascencio<br />
“ POUR NOUS, LA FRANCE<br />
N’EST QU’À DEUX PAS ”<br />
La réussite de notre augmentation de capital l’an<br />
dernier a considérablement assis notre crédibilité<br />
dans le secteur. Jusqu’à présent nous n’avons pas<br />
encore épuisé l’ensemble des 80 millions que nous<br />
avions levés. L’ambition d’Ascencio est de détenir<br />
d’ici fin 2012 un portefeuille de 400 millions d’euros<br />
dont un quart en France et le reste en Belgique.<br />
Notre quartier général est situé près de l’aéroport<br />
de Charleroi, de sorte que la France n’est qu’à<br />
deux pas. Comme nos propriétés en France sont<br />
louées sur le long terme, la masse de travail pour<br />
gérer ces investissements transfrontaliers<br />
n’est pas si énorme que cela. Ce n’est qu’au cas<br />
que nous dépasserions le cap des 60 à 80 millions<br />
d’euros chez nos voisins du Sud, qu’il me semble<br />
logique d’y ouvrir une structure locale.<br />
En outre, il existe encore très certainement des<br />
opportunités de croissance en Belgique aussi, par<br />
exemple en intégrant davantage de supermarchés de<br />
la chaîne Champion dans notre portefeuille. Ce n’était<br />
pas possible lors de l’entrée en Bourse en raison des<br />
règles en matière de répartition de risque mais depuis<br />
lors, nous avons suffisamment évolué et grandi.<br />
Notre champ d’action ne se limite d’ailleurs pas à la<br />
Belgique et à la France. Suite à notre augmentation de<br />
capital, nous avons organisé pour la première fois un<br />
road show qui nous a emmenés aux Pays-Bas et au<br />
Royaume-Uni. Toutes les réactions furent positives.<br />
Marc Brisack est le CEO de la sicafi spécialisée<br />
en immobilier de commerce de périphérie Ascencio.<br />
Lire l’entretien dans <strong>Expertise</strong> News 410.
APRIL/ AVRIL.’11<br />
NIEUWBOUW URBANISME COURTAGE<br />
CARL<br />
VAN DEN EYNDE<br />
CEO van Matexi<br />
De huidige druk op de marges zorgt ervoor<br />
dat wij als bouwpromotor uiterst inventief<br />
moeten zijn tijdens de ontwerpfase en het<br />
latere bouwproces. Trouwens, niet alleen<br />
de crisis en de dure grondstoffen maken<br />
de projectontwikkeling kostelijker. Ook de<br />
toenemende normering inzake isolatie en<br />
energiezuinigheid, de veiligheidscoördinatie<br />
op de bouwplaats, de verplichte controle van<br />
het rioleringsstelsel bijvoorbeeld, of nog, het<br />
archeologische vooronderzoek leiden ertoe dat<br />
bouwen alsmaar duurder is geworden.<br />
De overheid houdt daar te weinig rekening mee.<br />
Enerzijds maakt zij van betaalbaar wonen een<br />
prioriteit, maar anderzijds zorgt ze er via allerlei<br />
wet- en regelgeving voor dat een modale woning<br />
duurder wordt. Dat de tijdelijke maatregel inzake<br />
de btw-vermindering voor nieuwbouw niet<br />
werd verlengd, is dan ook totaal onbegrijpelijk.<br />
Zeker als je weet dat van de totale kostprijs van<br />
een woning 51% terugvloeit naar de staatskas<br />
in de vorm van btw, registratierechten, de<br />
sociale lasten voor de werkgever en de sociale<br />
lasten voor de werknemer en ten slotte de<br />
vennootschapsbelasting.<br />
Om dezelfde redenen zorgt ook het decreet over<br />
het grond- en pandenbeleid voor een pervers<br />
neveneffect. De privépromotors zullen dan<br />
wel sociale woningen gaan bouwen, maar die<br />
extra kosten zullen ze onvermijdelijk moeten<br />
doorrekenen in de woningen die deel uitmaken<br />
van dezelfde ontwikkeling en die bestemd zijn<br />
voor de gewone koopmarkt aan particulieren.<br />
Carl Van den Eynde is CEO van de residentiële<br />
projectontwikkelaar Matexi, een filiaal van Matexi Group.<br />
Het interview verscheen eerder in Square Info 115.<br />
JACQUES GOBERT<br />
bourgmestre de La Louvière<br />
“ LE SITE BOCH MÈNERA À UNE<br />
REVITALISATION URBAINE ”<br />
Pour nous, l’amélioration de la qualité de vie de<br />
nos habitants est prioritaire. La Louvière possède<br />
un grand nombre de sites industriels désaffectés.<br />
Nous comptons bien les commercialiser comme<br />
il se doit dans les prochaines années.<br />
Le site Boch est bien évidemment le principal<br />
projet de revitalisation urbaine mais d’autres<br />
terrains offrent encore du potentiel.<br />
En ce qui concerne le développement de nouveaux<br />
logements, nous voulons à tout prix éviter la<br />
naissance de ghettos. C’est pour cette raison que<br />
nous misons sur une mixité de plusieurs typologies<br />
d’habitats et de logements sociaux, aussi bien à<br />
vendre que pour le marché locatif.<br />
Pour nous, un PPP est plus que le simple fait<br />
de laisser un terrain de la ville à un investisseur<br />
privé. Pour le site Boch, nous avons pris soin de<br />
définir préalablement les conditions subsidiaires<br />
et de bien déterminer le programme de<br />
développement. De ce fait, nous entrions aussi<br />
en ligne de compte pour obtenir un subside des<br />
pouvoirs publics wallons. De par sa situation<br />
unique, le site est relié au centre existant et<br />
il doit donc faire office de complément à part<br />
entière pour la ville. Il y aura non seulement des<br />
commerces et des logements mais aussi<br />
le nouveau centre administratif pour les services<br />
de la ville et un musée.<br />
Jacques Gobert est bourgemestre actuel<br />
de la Ville de La Louvière.<br />
VINCENT QUERTON<br />
CEO de Jones Lang LaSalle<br />
PROPERTY TALK<br />
“ RENOUER AVEC LE C.A.<br />
D’AVANT-CRISE ”<br />
Chaque année, nous visons la place de numéro<br />
un ou deux dans chaqu’un des métiers que<br />
Jones Lang LaSalle exerce. Nous estimons<br />
que nous n’avons jamais été aussi bien armés<br />
pour mener à bien cette ambition. Chaque<br />
département est désormais piloté par quelqu’un<br />
qui se montre avant tout un manager fort et<br />
un bon meneur d’équipe, et qui a pour but de<br />
renforcer notre entreprise dans sa globalité.’<br />
La stratégie belge s’inscrit dans l’objectif général<br />
de notre société-mère internationale qui vise à<br />
réaliser d’ici 2014, dans la zone européenne, un<br />
chiffre d’affaires qui renoue avec les résultats<br />
records enregistrés durant la haute conjoncture<br />
des années 2005 à 2007. Un milliard de dollars<br />
d’ici trois ans, tel est l’objectif pour l’Europe.<br />
Du coup, nous devrions dépasser notre chiffre<br />
d’affaires record de 2007. Traduction pour nos<br />
activités belges et luxembourgeoises:<br />
un chiffre d’affaires brut de 35 millions d’euros,<br />
soit un bon quart de plus que ce que nous avons<br />
réalisé l’an dernier.<br />
En Belgique, il y a encore de belles opportunités<br />
de progression, notamment en retail, au<br />
niveau du développement de notre société<br />
d’aménagement Tetris et autres services payants<br />
pour nos clients ’corporate’ et, surtout, au niveau<br />
du département investissements.<br />
Vincent Querton est le CEO et Country Manager de Jones Lang<br />
LaSalle dans le Belux. Lire l’entretien dan <strong>Expertise</strong> News 408.<br />
33
WALK & TALK<br />
34<br />
BOUWEN<br />
AAN MORGEN<br />
CHRISTIAN DE PORTZAMPARC, DIENER & DIENER, MACARY & DELAMAIN, RICHARD ROGERS ... DE BELGISCHE BOUWWERELD<br />
ONTDEKT DE WAARDE VAN SPEKTAKELARCHTECTUUR ALS MOTOR VAN STEDELIJKE VERNIEUWING.<br />
Toeval? Bijna gelijktijdig staan overal in Vlaanderen,<br />
Wallonië en het Brusselse gewest boeiende<br />
vastgoedprojecten op stapel die fungeren als motor van<br />
grootschalige stadskernvernieuwing. Vrucht van een<br />
jarenlange inspanning van de overheid om de bouwcultuur<br />
in ons land naar een hoger niveau te tillen, komen deze<br />
projecten nu stilaan boven water. In Antwerpen, Leuven en<br />
Luik kan je de eerste voorbeelden gaan bekijken. In vele<br />
andere steden staan de bouwwerken in de steigers of wordt<br />
er ijverig ontworpen en gepland. Voor dit verjaardagsnummer<br />
maakte Property Talk een eerste overzicht dat onvermijdelijk<br />
onvolledig is door de veelheid aan initiatieven.<br />
Kenmerkend voor de nieuwe generatie stadsprojecten is<br />
hun top-down karakter. Zij werden op gang gebracht door<br />
de overheid, of beter door de verschillende ’overheden’,<br />
zowel federaal, regionaal als lokaal. Pionier was de Vlaamse<br />
overheid die voor zijn regionale administratieve centra (VAC)<br />
radicaal opteerde voor alternatieve werkvormen en de erbij<br />
behorende facilitaire kantoorinrichting en architectuur. En<br />
het is intussen ook al weer meer dan tien jaar geleden dat<br />
Bob Van Reeth als eerste Vlaamse bouwmeester aan de slag<br />
toog om de kwaliteit van de overheidsarchitectuur te bewa-<br />
ken – een functie waarvoor Vlaanderen inspiratie zocht bij<br />
Nederland en die intussen met succes werd geïntroduceerd<br />
in het Brusselse Gewest.<br />
LOKALE OVERHEDEN<br />
Ook de lokale overheid, vooral in Vlaanderen, leverden een<br />
mooie bijdrage. Er ontstonden tientallen privaat-publieke<br />
samenwerkingen die ruimtelijke kwaliteit van de binnen-<br />
steden hielpen verbeteren en waarbij nadrukkelijk werd<br />
gezocht naar een natuurlijke vermenging van functies. In
APRIL/ AVRIL.’11<br />
verschillende Vlaamse steden zijn het trouwens de auto-<br />
nome gemeentelijke ontwikkelingsbedrijven die de regie<br />
voeren, zoals VESPA in Antwerpen en het SOK in Kortrijk.<br />
De beweging bleef niet beperkt tot Vlaanderen. Brussel bes-<br />
chikt intussen niet alleen over zijn eigen bouwmeester maar<br />
ook over een apart agentschap dat zich helemaal toelegt op<br />
de begeleiding van de grote werven (zie verder). In Wallonië<br />
maken de stadsbesturen dan weer werk van de reconver-<br />
sie van hun oude stadskankers. In Luik leidde dit al tot de<br />
knipoogarchitectuur van Ron Arad in zijn ontwerp voor het<br />
in een rood-wit harlekijnen jasje gestoken winkelcentrum<br />
Mediacité van Wilhelm & Co, een promotor die eerder de<br />
ontwikkeling van L’Esplanade in het hart van Louvain-la-<br />
Neuve tot een goed einde had gebracht en binnenkort de<br />
tanden zet in de oude fabriek van Bosch te La Louvière.<br />
Brussels Europe, Atenor. Architect: Jaspers, Eyers & Partners<br />
STATION ALS MULTIMEDIAAL KNOOPPUNT<br />
PROPERTY TALK<br />
Ook verschillende overheidsinstellingen en parastatalen<br />
deden een duit in het zakje. Een bijzondere vermelding ver-<br />
dient het N<strong>MB</strong>S-filiaal Euro Immo Star dat de vernieuwing<br />
van talrijke stations heeft aangegrepen om een ruimer<br />
proces van stadsvernieuwing op gang te brengen waar ook<br />
andere overheidsbedrijven, bijvoorbeeld De Lijn, en de<br />
privésector beter van worden. Het bekendst is natuurlijk de<br />
blijde intrede van de Spaanse urbanist Santiago Calatravo in<br />
Luik-Guillemins, maar Antwerpen-Centraal met de aanpa-<br />
lende ontwikkeling van de Kievitwijk en Leuven met de Kop<br />
van Kessel-Lo en de projecten van privépromotor Kairos<br />
(KBC en VAC) zijn schoolvoorbeelden van buurtontwikkelin-<br />
gen die de directe perimeter van het station ver overstijgen.<br />
In de portefeuille van Euro Immo Star zitten bijvoorbeeld<br />
ook nog Gent St-Pieters en het Kamgebouw in Brugge dat<br />
momenteel in de schijnwerpers staat omdat het blok met<br />
37.000 m 2 kantoren voor meer dan 120 miljoen euro zal<br />
worden verkocht aan een institutioneel investeerder. In Gent<br />
zit de N<strong>MB</strong>S in een partnership met de stad, de Participatie<br />
Maatschappij Vlaanderen en Kairos om rond het station een<br />
randontwikkeling te realiseren van meer dan 100.000 m 2 .<br />
Luik leverde de afgelopen jaren forse inspanningen om zijn<br />
stedelijke infrastructuur te vernieuwen. Voorlopige hoogte-<br />
punten zijn het station van Calatrava en Mediacité. De ko-<br />
mende jaren wordt er echter nog veel meer<br />
geïnvesteerd in grootschalige woonprojecten<br />
Het project Regatta van Vooruitzicht in Antwerpen<br />
35
WALK & TALK<br />
36<br />
1<br />
2<br />
zoals het Quartier de Droixhe, de groene en duurzame wijk<br />
op Sart-Tilman en de site Bavière waar een zeshonderdtal<br />
woningen kunnen komen. De stationsbuurt blijft echter een<br />
strategische zone. De ontwikkeling wordt er aangestuurd door<br />
de Société de Développement de Liège Guillemins (SDLG)<br />
waarin de N<strong>MB</strong>S, de intercommunale SLF en de Waalse<br />
overheid participeren. Er komen 400 tot 500 woningen en<br />
maar liefst 100.000 m 2 kantoren die opnieuw zullen worden<br />
ontwikkeld door het bureau van Santiago Calatrava. De wijk<br />
krijgt binnenkort ook een kantoortoren van 120 meter hoog<br />
die wordt ontwikkeld door het Befimmo- filiaal Fedimmo en<br />
de diensten van de FOD Economie zal huisvesten.<br />
Sinds kort heeft men de stations immers herontdekt als effi-<br />
ciënte kantoorlocaties. In het mobiliteitsdebat krijgen zij een<br />
nieuwe betekenis als het multimodale verkeersknooppunt<br />
dat de pendelaar zijn dagelijkse fileleed met de wagen kan<br />
besparen. Stations worden bovendien ruimtelijke knoop-<br />
punten waar de stad dankzij hoogbouw wordt verdicht om<br />
zo andere delen van de historische stad te bevrijden van de<br />
druk van bedreigende kantoorontwikkeling.<br />
BINNENSTAD VERSUS PERIFERIE<br />
De meeste van de voormelde projecten bevinden zich in de<br />
binnenstad. In Gent verdient echter naast St-Pieters zeker<br />
ook The Loop een vermelding als een voorbeeld van een<br />
strak gestuurde, perifere gebiedsontwikkeling waar het<br />
stadsbestuur en haar gemeentelijke grondbank ook kansen<br />
bieden aan een rist randontwikkelingen zoals de betaalbare<br />
woningbouw van Immpact en de MG Tower van Group De<br />
Paepe waar KBC volgend jaar zijn nieuwe regionale zetel<br />
onderbrengt. Op termijn moet de zone rond Flanders Expo<br />
uitgroeien tot een volledig nieuw stadsdeel waar mensen<br />
kunnen wonen, winkelen en werken.<br />
Een ander perifeer stadsproject bevindt zich aan de oevers<br />
van de Schelde in Antwerpen. De afgelopen jaren kreeg de<br />
metropool al een flinke facelift dankzij de Leiewerken, het<br />
nieuwe Justiepaleis van Richard Rogers, het MAS en de<br />
renovatie van de Stadsfeestzaal door Multi Development.<br />
Sinds de publicatie van de stedelijke Kantoornota en de<br />
oprichting van de denktank Antwerpen Headquarters is de<br />
stad ook volop bezig met de uitbouw van strategische kan-<br />
toorzones en maakte zij werknvan stadsherwaarderingspro-<br />
jecten als het Militair Hospitaal (Vanhaerents, Wilma Project<br />
1. Het Kamgebouw in Brugge van Euro Immo Star<br />
2. MG Tower Gent van Group De Paepe. Architect: Jaspers, Eyers & Partners
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WALK & TALK<br />
38<br />
The Loop in Gent. Artist Impression<br />
Development en VESPA), ’t Eilandje (Immpact en Project2)<br />
en Park Spoor Noord (N<strong>MB</strong>S). Aan privézijde speelt vooral<br />
Vooruitzicht een vooraanstaande rol in de stadsvernieuwing.<br />
De Antwerpse bouw- en vastgoedgroep innoveerde eerder<br />
al met de grondgebonden woningen van De Veldekens aan<br />
de Singel en startte vorige maand met de laatste fase van<br />
de Zuidrvelodroom (Den Bell). Het meest ambitieuze project<br />
van Vooruitzicht bevindt zich echter buiten de stad: op Linke-<br />
roever vordert gestaag de aanleg van de nieuw wijk Regatta<br />
(Prestibel) waar Vooruitzicht over een periode van tien jaar<br />
450 huizen, duizend appartementen, 40.000 m 2 kantoren,<br />
een hotel en winkels zal bouwen en langs de oevers van het<br />
Galgenweel een park en een plezierhaven zal aanleggen.<br />
GROTE WERVEN IN BRUSSEL<br />
In Brussel staan momenteel heel wat boeiende projecten<br />
tegelijk in de steigers. Een lijst met projecten die door het<br />
Gewest worden aangestuurd vind je op de website van<br />
OP TERMIJN MOET DE ZONE ROND<br />
FLANDERS EXPO UITGROEIEN<br />
TOT EEN VOLLEDIG NIEUW STADSDEEL<br />
WAAR MENSEN KUNNEN WONEN,<br />
WINKELEN EN WERKEN.<br />
Agentschap voor Territoriale Ontwikkeling voor het Brussels<br />
Hoofdstedelijk Gewest (www.adt-ato.be). Dit agentschap<br />
werd in het leven geroepen om de verschillende grote<br />
stadsprojecten in goede bandn te leiden. Het ontwerp dat<br />
ongetwijfeld binnendringt tot in de kern van de Brusselse<br />
kantoormarkt is het ’Stadsproject Wetstraat’, beter bekend<br />
onder zijn Franstalige afkorting PUL.<br />
De PUL wil van de Wetstraat, nu niet meer dan een grijze<br />
snelweg in de stad, de levensader van de Europese wijk<br />
worden. Het verkeer en het aandeel kantoren wordt terug-<br />
gedrongen ten vordele van bewoning, winkels op de begane<br />
grond en een veilheid aan parkjes en pleintjes. Nochtans<br />
zal het totale aantal vierkante meter volgens de PUL nog<br />
toenemen om op die manier prioritair tegemoet te komen<br />
aan de huisvestingsbehoeftes van de Europese Unie. Dat<br />
zal gebeuren door de wijk te verdichten en de gebouwen<br />
de hoogte in te sturen. Op verschillende plekken zijn torens<br />
voorzien met als uitschieter een naar Belgische maatstaven<br />
buitengewoonnhoge wolkenkrabber van ... meter hoog. Het<br />
masterplan van de PUL werd uitgetekend door het Atelier<br />
Christian de Portzamparc, de Franse sterarchitect die onder<br />
meer bekend is van ...<br />
Brussel omsluit zijn torens opnieuw met liefde. Nog niet<br />
zo lang geleden was het anders: onder het bewind van<br />
burgemeester Xavier de Donnea eiste het Brusselse stads-<br />
bestuur dat de fameuze Lottotoren aan het centraal station<br />
een kopje kleiner werd gemaakt, wat promotor Immobel ook<br />
effectief deed.<br />
Een projectontwikkelaar die op tijd heeft aangevoeld dat<br />
het tij keerde en volop de kaart van de hoogbouw trok, is<br />
Atenor. Op minstens vier locaties in Brussel werkt Atenor<br />
aan projecten met aanzienlijke hoogbouw: aan het kanaal<br />
met het project Up-Site waar de hoogste woontoren van<br />
het land wordt gebouwd, aan de Wetstraat met het project<br />
Brussel Europa, aan het zuidstation met het project Victor<br />
waar naar een ontwerp van de Portzamparc een blok met<br />
drie kantoortorens en een woonblok op stapel staat en, sinds<br />
kort, in Anderlecht waar Atenor zich aansloot bij de mega-<br />
plannen van de Brusselse architect Philippe de Bloos om<br />
langs het kanaal een volledige nieuw wijk om te wonen, te<br />
winkelen en te werken te ontwikkelen.<br />
Stadsproject Wetstraat in Brussel. Architect: Atelier Christian de Portzamparc
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