145 octobre 2012 01 journal-des-notaires-notaires
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pAtriMoiNe 3 clés pour investir dans l’immobilier locatif pourquoi investir ? Avant de vous lancer dans l’aventure, sachez pourquoi vous souhaitez investir et quelles sont vos motivations : générer des revenus réguliers (notamment pour compléter votre retraite ou protéger votre conjoint), valoriser et diversifi er votre patrimoine, bénéfi cier d’avantages fi scaux, constituer un patrimoine en vue de le transmettre à vos enfants… l’investissement immobilier permet de concrétiser tous ces objectifs à condition de faire le bon choix. L’immobilier exerce toujours un réel pouvoir de séduction malgré la crise et son lot d’incertitudes. Contre vents et marées, la pierre demeure une valeur sûre, et le neuf se taille la part du lion au niveau des investissements locatifs ! plusieurs mesures d’incitations fi scales ont fait décoller le marché de la construction, qui a parfois atteint des records. Le dernier dispositif en date, le Scellier, prendra fi n le 31 décembre. Cette annonce devrait doper les ventes. Ce n’est pas pour autant que vous devez acheter sans vérifi er un certain nombre de critères liés au prix, à l’emplacement et à la nature du bien. 1 Comment réaliser un bon investissement ? Votre première démarche est de bien cibler votre achat pour être sûr de le louer. Cela peut sembler évident, mais cela n’est pas toujours si simple qu’il y paraît. Pour mettre toutes les chances de votre côté et réussir votre investissement locatif, plusieurs critères sont à prendre en compte : - l’emplacement. S’il n’y avait qu’une notion à retenir, ce serait peut-être celle-là. Selon la ville (et le quartier) où se portera votre choix, vos chances de trouver des locataires ne seront pas forcément les mêmes. La rentabilité de votre placement dépendra pour beaucoup de l’attractivité de la ville. Si sa démographie est un facteur à ne pas négliger, l’autre point important sera son dynamisme économique. Évitez les villes à fort taux de chômage où les revenus des habitants ne sont pas très élevés. Vous risqueriez de rencontrer plus de diffi cultés pour trouver des locataires. L’attractivité de la ville et du quartier passe aussi par son urbanisme et ses infrastructures (gare, commerces, crèches, établissements scolaires et/ou universitaires…). - la qualité de la construction. Lors de votre prospection, prenez le temps d’examiner avec soin tous les aspects du bâtiment. Prenez en compte son orientation, sa conception, la qualité des prestations et des équipements (performances énergétiques, mode de chauff age, garage, ascenseur…) ; - la taille du logement loué. Les petites surfaces attirent une plus large clientèle : étudiants, jeunes actifs célibataires ou couples sans enfant n’ayant pas encore les moyens d’accéder à un logement plus grand. Avec le “risque” d’une rotation plus importante qui pourrait venir grever le rendement escompté. Les grandes surfaces seront peut-être moins faciles à louer, car les locataires potentiels seront plus exigeants pour un logement dans lequel ils vont rester plus longtemps. Il s’agira essentiellement de familles, qui, une fois installées, auront tendance à bouger moins fréquemment. Ce qui peut se révéler rentable à long terme et vous évitera des mois de vacances et donc des pertes de loyers ; - le potentiel d’évolution du bien au fi l du temps et les perspectives de plus-values. Choisissez un secteur où la demande locative est forte, de manière à pérenniser l’investissement en termes d’occupation et à envisager une plus-value en cas de revente ; - le montant du loyer. Celui-ci doit vous permettre de couvrir les mensualités de votre prêt et vos charges. Entre le “ni trop”, “ni trop peu”, diffi cile de se positionner pour trouver le juste équilibre et assurer la rentabilité de votre investissement. Pour minimiser les risques, le meilleur moyen est de comparer et d’étudier la concurrence : pour un même type de bien, dans la même ville (voire, si possible, le même quartier), renseignez-vous sur les loyers pratiqués. Quelle sera sa rentabilité ? Comment être sûr que les loyers pratiqués seront suffi sants pour couvrir votre investissement et les charges qui en décou- 28 www.immonot.com 2
lent ? Pour calculer sa rentabilité, commencez par rassembler toutes les informations chiff rées disponibles (prix d’achat, montant du loyer, des charges non récupérables et des impôts…). Vous devrez également connaître votre taux marginal d’imposition. Ensuite, il ne vous restera plus qu’à appliquer une des méthodes de calcul suivantes : - la rentabilité brute se calcule par rapport au prix d’acquisition du bien et ne prend en compte que le loyer brut annuel perçu. - la rentabilité nette de frais et charges se veut plus proche de la réalité. Toujours calculée par rapport au prix d’acquisition, elle tient compte des frais liés à l’entretien et la gestion du bien immobilier. 3 Comment trouver le bon locataire ? Reste à choisir votre locataire. Pour cela : - rédigez une annonce claire et précise. Si, comme dans la majorité des cas, vous gé- Obtenez un prêt à taux 0 % pour l’achat d’un appartement neuf BBC Négociation immobilière Notaires de l'Ain GAUD, NAZARETH, VIEILLE & TANDONNET Notaires associés “Le Thémis”- 1 rue du 23 e RI - 01000 BOURG-EN-BRESSE Tél. 04 74 22 47 07 • nr.immo@notaires.fr rez vous-même votre location, soignez la rédaction de votre annonce. Elle devra être descriptive, précise, suffi samment attirante sans tomber dans l’exagération. Allez à l’essentiel (situation dans le quartier, montant du loyer, surface, nombre de pièces, équipements éventuels, orientation…). Pensez à préciser si le logement dispose d’un garage, d’un balcon, d’un jardin… et joignez à votre annonce une ou plusieurs photos ; - défi nissez le profi l du locataire que vous préféreriez (étudiant, salarié, retraité…) ; - pensez à prendre des garanties contre les loyers impayés. N’omettez pas de vous entourer de garanties… au cas où ! (caution d’un tiers, assurance loyers impayés, garantie des risques locatifs, bail notarié) ; - vérifi ez que votre locataire est bien couvert par une assurance multirisque habitation. M-C Ménoire ■ retrouvez plus d’infos sur PRIX EN BAISSE T2 (env. 53m 2 ) à partir de 149 000 € garage et cuisine équipée inclus www.immonot.com 29 À SAISIR Visite sur site Appartement témoin
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lent ? Pour calculer sa rentabilité, commencez<br />
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du loyer, <strong>des</strong> charges non récupérables et <strong>des</strong><br />
impôts…). Vous devrez également connaître<br />
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Ensuite, il ne vous restera plus qu’à appliquer<br />
une <strong>des</strong> métho<strong>des</strong> de calcul suivantes :<br />
- la rentabilité brute se calcule par rapport<br />
au prix d’acquisition du bien et ne prend en<br />
compte que le loyer brut annuel perçu.<br />
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se veut plus proche de la réalité. Toujours<br />
calculée par rapport au prix d’acquisition,<br />
elle tient compte <strong>des</strong> frais liés à l’entretien et<br />
la gestion du bien immobilier.<br />
3<br />
Comment trouver<br />
le bon locataire ?<br />
Reste à choisir votre locataire. Pour cela :<br />
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Tél. 04 74 22 47 07 • nr.immo@<strong>notaires</strong>.fr<br />
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(situation dans le quartier, montant<br />
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éventuels, orientation…). Pensez à<br />
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d’un balcon, d’un jardin… et joignez à votre<br />
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préféreriez (étudiant, salarié, retraité…) ;<br />
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loyers impayés.<br />
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