145 octobre 2012 01 journal-des-notaires-notaires

pAtriMoiNe
3 clés pour investir
dans l’immobilier locatif
pourquoi investir ?
Avant de vous lancer
dans l’aventure, sachez
pourquoi vous souhaitez
investir et quelles
sont vos motivations :
générer des revenus
réguliers (notamment
pour compléter votre
retraite ou protéger
votre conjoint), valoriser
et diversifi er votre
patrimoine, bénéfi cier
d’avantages fi scaux,
constituer un patrimoine
en vue de le transmettre
à vos enfants…
l’investissement
immobilier permet de
concrétiser tous ces
objectifs à condition de
faire le bon choix.
L’immobilier exerce toujours un réel pouvoir de séduction malgré
la crise et son lot d’incertitudes. Contre vents et marées, la pierre
demeure une valeur sûre, et le neuf se taille la part du lion
au niveau des investissements locatifs !
plusieurs mesures d’incitations fi scales
ont fait décoller le marché de la
construction, qui a parfois atteint des
records. Le dernier dispositif en date,
le Scellier, prendra fi n le 31 décembre. Cette
annonce devrait doper les ventes. Ce n’est pas
pour autant que vous devez acheter sans vérifi
er un certain nombre de critères liés au prix, à
l’emplacement et à la nature du bien.
1
Comment réaliser
un bon investissement ?
Votre première démarche est de bien cibler
votre achat pour être sûr de le louer. Cela peut
sembler évident, mais cela n’est pas toujours si
simple qu’il y paraît.
Pour mettre toutes les chances de votre côté et
réussir votre investissement locatif, plusieurs
critères sont à prendre en compte :
- l’emplacement. S’il n’y avait qu’une notion
à retenir, ce serait peut-être celle-là. Selon
la ville (et le quartier) où se portera votre
choix, vos chances de trouver des locataires
ne seront pas forcément les mêmes.
La rentabilité de votre placement dépendra
pour beaucoup de l’attractivité de la ville.
Si sa démographie est un facteur à ne pas
négliger, l’autre point important sera son
dynamisme économique. Évitez les villes
à fort taux de chômage où les revenus des
habitants ne sont pas très élevés. Vous
risqueriez de rencontrer plus de diffi cultés
pour trouver des locataires.
L’attractivité de la ville et du quartier passe
aussi par son urbanisme et ses infrastructures
(gare, commerces, crèches, établissements
scolaires et/ou universitaires…).
- la qualité de la construction. Lors de votre
prospection, prenez le temps d’examiner
avec soin tous les aspects du bâtiment.
Prenez en compte son orientation, sa
conception, la qualité des prestations et des
équipements (performances énergétiques,
mode de chauff age, garage, ascenseur…) ;
- la taille du logement loué. Les petites surfaces
attirent une plus large clientèle : étudiants,
jeunes actifs célibataires ou couples sans enfant
n’ayant pas encore les moyens d’accéder à un
logement plus grand. Avec le “risque” d’une
rotation plus importante qui pourrait venir
grever le rendement escompté.
Les grandes surfaces seront peut-être moins
faciles à louer, car les locataires potentiels
seront plus exigeants pour un logement dans
lequel ils vont rester plus longtemps. Il s’agira
essentiellement de familles, qui, une fois
installées, auront tendance à bouger moins
fréquemment. Ce qui peut se révéler rentable
à long terme et vous évitera des mois de
vacances et donc des pertes de loyers ;
- le potentiel d’évolution du bien au fi l du
temps et les perspectives de plus-values.
Choisissez un secteur où la demande
locative est forte, de manière à pérenniser
l’investissement en termes d’occupation et à
envisager une plus-value en cas de revente ;
- le montant du loyer. Celui-ci doit vous
permettre de couvrir les mensualités de votre
prêt et vos charges. Entre le “ni trop”, “ni trop
peu”, diffi cile de se positionner pour trouver
le juste équilibre et assurer la rentabilité de
votre investissement. Pour minimiser les
risques, le meilleur moyen est de comparer
et d’étudier la concurrence : pour un même
type de bien, dans la même ville (voire, si
possible, le même quartier), renseignez-vous
sur les loyers pratiqués.
Quelle sera sa rentabilité ?
Comment être sûr que les loyers pratiqués
seront suffi sants pour couvrir votre
investissement et les charges qui en décou-
28 www.immonot.com
2