145 octobre 2012 01 journal-des-notaires-notaires

Octobre 2012 n
Notaires o 145
Votre magazine d’informations et d’annonces immobilières notariales
de l’AiN

Conception :
trouvons-lui
une maison sur mesure !
+ de 75 000
annonces immobilières

édito
le 11 octobre
2012, 9 200 notaires,
partout
en France, se mettront
à la disposition de tous,
lors d’une soirée consacrée
à “l’esprit de famille”,
afin d’expliquer les différentes
aides dans le couple ou entre générations,
trouver les mesures pour accompagner
l’allongement de la vie ou encore, aider les familles
qui souhaitent entreprendre.
Dans l’Ain, les notaires ouvriront leurs portes
de 17 h à 20 h afin de vous donner des consultations
gratuites sur toutes les questions
que vous vous posez, et pour ceux qui ne
peuvent pas se déplacer, un numéro indigo est
à leur disposition pour des consultations téléphoniques
au 0 820 228 528.
Une multitude de sujets peuvent vous
interpeler :
- Après mon décès, qui s’occupera de mon
enfant handicapé ?
- Famille recomposée : comment protéger mon
conjoint tout en préservant mes enfants ?
- Je veux acheter mon logement : comment ma
famille peut-elle m’aider ?
- Nous sommes pacsés : quelle protection en
cas de décès ?
- Mes beaux-parents peuvent-ils me demander
une aide ?
- Puis-je vendre ma maison en viager en
présence d’enfants ?
- Puis-je transmettre mon entreprise à un seul
de mes enfants ?
- Puis-je désigner la personne qui gèrera mes
biens ?
- Dans quelles conditions puis-je mettre un
bien à la disposition de mes enfants ?
- J’aide mes parents, mes frères et sœurs
doivent-ils participer ?
- Puis-je déshériter un enfant ?
- Quel est l’avantage de la donation-partage ?
Le département compte 43 offices et 21 bureaux
annexes, 100 notaires et près de 500 salariés.
En 2011, ils ont reçu 42 000 actes.
Le 11 octobre, n’hésitez pas à les rencontrer
sur tout sujet de leur domaine d’activité, à
l’occasion de cette grande soirée annuelle du
droit.
Me Laurent-Noël Dominjon
Président de la chambre des notaires de l’Ain
sortie du prochain numéro :
29 octobre 2012
le NotAire et vous
Société éditrice : NOTARIAT SERVICES - Tél. 0 555 738 000 - Fax 0 555 733 064 ∙ info@notariat-services.com
Siège social : 13 rue Bois Vert - 19230 POMPADOUR ∙ SA au capital de 143 448 €.
Directeur de la publication : François-Xavier DUNY ∙ Rédacteur en chef : Christophe raffaillac ∙ Rédaction : Christophe Raffaillac
Valérie Ayala ∙ Nathalie Duny ∙ Pascale Janvier ∙ M-C Ménoire ∙ Graphisme : Sophie Adenis ∙ Sylvaine Coudert ∙ Sophie Peuch
Maquette : Angélique Bouchaud ∙ Carine Brauge ∙ Publicité : Véronique Olla - Tél. 0 555 738 019 ∙ Petites annonces : Nathalie Foretnègre - Tél. 0 555 738 038
Iconographie : Fotolia - Phovoir (sauf mention autre) ∙ Impression : IPS - 01600 REYRIEUX ∙ Distribution : EXAPAQ - GLOBE DIFFUSION - LA VOIX DE L’AIN
En aucun cas, les prix indiqués dans les annonces et les surfaces ne valent pollicitation. Ils ne sont donnés qu’à titre indicatif.
ÉcoFolio : Notariat Services encourage le recyclage des papiers. En triant vos déchets, vous participez à la préservation
de l’environnement - www.ecofolio.fr. Ne pas jeter sur la voie publique.
Ce journal et le site immonot.com sont certifiés qualité ISO 9001 par l’AFAQ pour vous donner satisfaction.
sommaire
ACtuAlitÉs 4
Dossier 6
Immobilier : spécial premier achat
3 QuestioNs À MoN NotAire 9
MoN NotAire M’A Dit 10
Pensez à la donation
au dernier vivant !
où trouver votre NotAire
DANs l’AiN 11
pAtriMoiNe 28
3 clés pour investir
dans l’immobilier locatif
CoNseils D’expert 30
Plus-value, copropriété, voisinage
vos droits en pratique
les ANNoNCes iMMobilières
Bugey Nord - Pays de Gex 12
Bugey Sud 14
Grandes Dombes - Plaine Côtière 16
Haute Bresse 20
toute l'offre des notaires sur
Scannez ce code
pour consulter
les annonces
sur votre Smartphone

Chiffres clé
en bref !
12,5 %
Dans le cadre du
budget rectifi catif pour
2012, le gouvernement
a revu à la hausse
la taxe sur
les logements vacants.
Elle passe à :
- 12,5 % la première
année d’imposition ;
- 15 % la deuxième
année ;
- 20 % à partir
de la troisième année.
776,59 €
Montant mensuel
de l’Allocation
aux adultes handicapés
(AAH), depuis
le 1 er septembre 2012.
Décret 2012-486 du 13 avril 2012
3 mois
Durée moyenne des
procédures de divorce
par consentement
mutuel.
Source : ministère de la Justice
et des libertés
iNDiCe CoÛt
De lA CoNstruCtioN
1 e trimestre 2012 :
1 617
+ 4,05 % par rapport
au 1 er trim 2011
...............................................................................................................................................................................................................l’actu
Regroupement
de crédits :
une information renforcée
L’information du client est renforcée en matière
de crédits depuis le 1er octobre 2012.
Désormais, avant toute off re de regroupement
de crédits, le client recevra un document
d’information qui lui permettra de
s’engager en toute connaissance de cause.
Seront mentionnés :
- la liste des crédits rachetés et leurs
caractéristiques (nature, montant des
échéances, estimation des frais pour
remboursement anticipé, éventuel délai
de préavis…) ;
- un avertissement adapté à la situation
de l’emprunteur mettant l’accent sur ses
obligations ;
- le descriptif des démarches à eff ectuer par
l’emprunteur et l’établissement prêteur ;
- un tableau récapitulant le bilan économique
du regroupement envisagé.
Décret 2012-609 du 30 avril 2012
...............................................................................................................................................................................................................................................................................en projet
Les Livrets A sous surveillance
Que les fraudeurs soient
sur leurs gardes ! Un projet
de décret, actuellement
entre les mai ns du Conseil
constitutionnel, prévoit de
renforcer les contrôles lors
de l’ouverture d’un Livret A.
Le texte pourrait entrer en
vigueur le 1 er janvier prochain.
Il imposerait aux
banques de vérifi er, auprès
de l’administration fi scale,
que leur client n’a pas déjà
iNDiCe De rÉFÉreNCe
Des loYers (irl)
1 er trimestre 2012 :
122,37
+ 2,24 % par rapport
au 1 er trim 2011
ouvert un Livret A dans un
autre établissement. Si tel
était le cas, il serait proposé
au client de clôturer son
Livret A ou d’autoriser l’établissement
bancaire à le fermer
et à transférer les fonds.
Des sanctions fi nancières
(sous forme d’une amende)
pourraient être appliquées
aux multidétenteurs. Mais
ce point n’est pas encore totalement
fi nalisé. À suivre.
iNDiCe Des loYers
CoMMerCiAux
1 er trimestre 2012 :
107,16
+ 3,40 % par rapport
au 1 er trim 2011
Majoration de 30 %
des droits à construire :
un petit tour et puis s’en va
La loi du 20 mars 2012 prévoyant une
majoration des droits à construire à hauteur
de 30 % est abrogée. Cela entraîne un
retour au taux de majoration antérieur de
20 %. Les communes ayant déjà adopté la
majoration de 30 %, pourront soit continuer
de l’appliquer (pour les permis de construire
et les déclarations préalables déposés
jusqu’au 31 décembre 2015), soit mettre
fi n à son application par délibération, après
consultation publique.
encadrement
des loyers
Un numéro vert
à votre disposition
Depuis le 1 er août, le décret
concernant l’encadrement
des loyers est entré
en vigueur dans
38 agglomérations.
Pour savoir si vous êtes
concerné par cette mesure,
un numéro vert est mis à
votre disposition :
le 0 805 160 111.
Le site www.territoires.
gouv.fr explique
le fonctionnement
du dispositif.
iNDiCe MeNsuel Des prix
À lA CoNsoMMAtioN
juin 2012 :
126,35
Ensemble des ménages -
hors tabac (source INSEE)

..........................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................évènement
Les notaires de l’Ain
vous donnent rendez-vous
.......................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................on en
Du nouveau
pour les successions franco-suisses
Le paradis fi scal Suisse risque
de perdre un peu de
son charme. Paris et Berne
sont, en eff et, en train de
travailler sur un nouveau
mode de taxation qui
concernerait les héritiers
des résidents suisses et
pourrait s’appliquer dès
janvier 2014 !
Avec ce projet, les personnes
résidant en France et
héritant d’une personne
domiciliée en Suisse, pour-
tarif
raient être imposées par le
fi sc français selon les modalités
appliquées sur notre
territoire.
Aujourd’hui, les héritiers
dépendent de la fi scalité
suisse, ce qui est particulièrement
intéressant, car il
n’existe pas d’impôt fédéral
sur les successions en
Suisse.
Chaque canton applique sa
propre fi scalité et les droits
de succession en ligne di-
parle
Le notaire, votre intermédiaire pour acheter à moindres frais !
Les honoraires de négociation à régler
au notaire, en tant qu’intermédiaire,
s’élèveront à seulement :
- 5 % ht du prix du bien jusqu’à 45 735 €
- et 2,5 % ht au-dessus de ce montant
(TVA 19,6 % en sus)
recte peuvent aller de 0 % à
7 % maximum. Comparativement,
en France, ils peuvent
atteindre jusqu’à 45 % de la
succession (pour les descendants),
voire 60 % dans le cas
d’héritiers sans lien de parenté
avec le défunt.
Pour un bien
de 200 000 € net vendeur
- de 0 à 45 735 € : 2 735 € ttC
- de 45 735 à 200 000 € : 4 612 € ttC
soit 3,67 % et un total de 7 347 € ttC
Sauf indication contraire, les honoraires de négociation, fixés en vertu de l’article 11 du décret n o 78-262 du 8 mars 1978, sont compris dans les prix indiqués
indice immonot
PRIX MÉDIANS
Bourg-en-Bresse
Ain
M
180 000 €
A
1 935 €/m 2
Rhône-Alpes
France
M
178 000 €
A
1 686 €/m 2
M
188 000 €
A
1 904 €/m 2
T
125 €/m 2
M
167 000 €
A
2 037 €/m 2
T
87 €/m 2
l’iNDiCe iMMoNot donne
le prix médian des biens les plus
répandus proposés à la vente
sur le site immonot.com :
- maisons de 5 pièces (110 m 2 env.)
- appartements 3 pièces (65 m 2 env.)
- terrains de 700 m 2
les données proviennent
des annonces confi ées aux notaires
lors des 3 mois précédents.
Source : Indice Immonot - juillet 2012

Dossier
immobilier
spécial premier
Devenir propriétaire est un rêve
parfois diffi cile à réaliser, surtout
quand on démarre dans la vie
et qu’on souhaite accéder
à la propriété pour la première fois.
Mal préparée, l’aventure peut vite tourner
au parcours du combattant surtout
si l’on a un budget serré ! Voici 10 clés
pour réussir son premier achat.
un primo-accédant
est une personne
(ou un ménage)
qui n’a pas été
propriétaire de sa
résidence principale
dans les deux années
qui viennent
de s’écouler.
1. Je me pose
les bonnes questions
- Ma situation est-elle stable ? Un achat immobilier
n’est vraiment intéressant que si
l’on y demeure quelques années (les premières
années de remboursement concernent
surtout les intérêts et non le capital…).
- De quelle surface ai-je besoin à long
terme ? Prévoyez l’évolution de vos besoins
(l’arrivée éventuelle des enfants).
- Où vais-je acheter mon logement ? Vérifi ez
la proximité des commerces, des écoles, du
lieu de travail…
- Suis-je bricoleur ? Si ce n’est pas le cas,
oubliez la maison ancienne avec travaux !
- Est-ce revendable ? Attention aux maisons
atypiques, à la mitoyenneté, à l’absence de
jardin, de garage qui peut engendrer une
revente plus diffi cile…
2. Je calcule mon budget
Listez vos revenus réguliers et déduisez
toutes les dettes. Prévoyez “les frais annexes”
: frais de notaire, de déménagement…
Enfi n, comparez les recettes aux dépenses :
vous pourrez ainsi défi nir avec précision
6 www.immonot.com

achat
votre budget et vos mensualités maximum.
Limitez votre taux d’endettement : l’idéal
est de ne pas dépasser 30 % de vos ressources
mensuelles.
3. Je cherche, je cherche…
je trouve grâce à un notaire !
Les annonces fl eurissent un peu partout ! Mais
il faut savoir les décrypter. Méfi ez-vous des
termes vagues comme “refait à neuf”, “maison
atypique” ou des off res trop alléchantes : ils
travestissent parfois la réalité…
Si vous avez une idée précise du secteur où
vous souhaitez acheter, contactez un notaire,
il orientera votre recherche.
Consultez également les magazines notariaux
(comme celui-ci) et le site immonot.com,
site spécialiste de l’immobilier des notaires. Il
compte plus de 75 000 annonces régulièrement
mises à jour ! C’est un gage de sérieux
absolu !
4. La négociation
immobilière ? Je la confi e
à un notaire
Votre notaire saura vous assister de A à Z.
Véritable expert immobilier, il vous aidera à
faire le point sur l’opportunité d’un achat. Il
connaît parfaitement le marché immobilier.
Si un bien vous intéresse, il sera à même de
réaliser une expertise et de déterminer le juste
prix du bien. Il vous aidera à négocier ! C’est
un “facilitateur” de transactions immobilières.
Il vous conseillera, vous accompagnera en
toute sécurité et toute transparence jusqu’à
la signature. Ses honoraires de négociation
sont non seulement peu élevés (à peine plus
de 3,5 % pour un bien de 200 000 €…), mais
ils sont tout à fait justifi és par rapport à la
qualité de ses prestations. Le notaire vous
off rira un service sur mesure. Si vous êtes
primo-accédant, il étudiera la durée de votre
emprunt, le taux de votre crédit, le montant
des charges à régler, la taxe d’habitation, les
frais annexes, les travaux à réaliser… Zapper
un professionnel tel que le notaire et faire
cavalier seul, c’est ne pas maîtriser tous ces
paramètres pour acheter… ce qui peut s’avérer
très risqué !
5. Je signe l’avant-contrat
Faites appel à un notaire pour superviser
cette étape ultra importante. Dans ce document,
sont consignés le prix et les points
essentiels du transfert de propriété : désignation
du bien, charges existantes, hypothèque,
servitudes… Les diagnostics (amiante, plomb,
performance énergétique, etc.) doivent être
joints en annexe.
6. Je profi te des aides
fi nancières spéciales
primo-accédants
Vous pouvez bénéfi cier d’aides fi nancières
pour acheter. Certaines d’entre elles vous
permettront de compléter votre apport personnel
(PTZ + , le prêt Action-Logement ou
l’épargne-logement), d’autres faciliteront vos
remboursements.
- Le Prêt à taux zéro (PTZ + ) : il est réservé aux
primo-accédants qui n’ont pas été propriétaires
de leur résidence principale au cours des 2 dernières
années. Il ne peut excéder plus de la moitié
du coût d’acquisition du bien immobilier. Ce
prêt vient en complément d’un autre prêt et aide
à fi nancer l’achat d’un logement neuf, l’achat de
certains logements anciens type HLM ou encore
la construction d’un logement. Des conditions
de ressources sont exigées, mais près de deux
tiers des emprunteurs peuvent y avoir droit.
Depuis le 1 er juin, le PTZ + peut, sous certaines
conditions, venir compléter votre fi nancement
pour l’acquisition d’un logement ancien faisant
l’objet d’importants travaux de rénovation.
- Le Prêt épargne logement (PEL) : il permet,
après une période d’épargne (au moins 4
ans), de bénéfi cier d’un prêt pour l’achat de
sa résidence principale.
les primo-accédants
représentent aujourd’hui
30 % des propriétaires
64 % des primo-accédants
sont motivés par la
volonté d’investir dans
la pierre pour revendre
avec une plus-value.
www.immonot.com 7

Dossier
les Français
dépensent en moyenne
616 euros par mois
hors charges pour
se loger, soit 23 %
de leurs revenus.
les primo-accédants
dépensent 32 %
de leurs revenus
pour leur logement.
les locataires 35 %
À savoir : vous n’êtes pas obligé de recourir à
un prêt à la fi n de la phase d’épargne.
- Le prêt “Action Logement” : si vous
travaillez dans une entreprise de plus de
10 salariés, vous pouvez peut-être bénéfi cier
du prêt Action Logement. Il peut fi nancer
jusqu’à 30 % du coût total de l’opération
envisagée. Il bénéfi cie d’un taux d’intérêt de
1,75 % hors assurances et son montant varie
suivant la zone géographique où est situé le
bien. Sous conditions de ressources, il n’est
pas attribué automatiquement.
- Le pass-foncier : destiné aux primo-accédants
qui souhaitent acheter du neuf, ce
prêt permet de devenir propriétaire de sa
résidence principale en deux temps (fi nancement
de la maison, puis du terrain). Sous
conditions de ressources.
- Les aides des collectivités et autres organismes
: pour aider les ménages modestes
à fi nancer leur résidence principale, les mairies,
départements et régions octroient des
subventions et des prêts aidés, sous conditions
de ressources. Contactez le service urbanisme
de votre mairie.
Plus d’infos : www.logement.gouv.fr
7. J’évalue mon apport
personnel
Disposer d’un apport personnel vous permettra
d’obtenir de meilleures conditions… Prévoyez
entre 20 et 30 % du montant de votre
acquisition pour bien négocier votre prêt. Pas
d’apport ? La banque analysera plus particulièrement
la pérennité de vos revenus (ancienneté
professionnelle, sécurité de l’emploi…).
Primo-accédants : de bonnes raisons d’acheter !
Acheter pour la 1 re fois un bien
immobilier : un challenge pas facile
à relever, surtout en période de
crise ! En eff et, la période où l’on
intégrait une société pour y réaliser
toute sa carrière est révolue, tout
comme le temps où la famille était
soudée à vie…
À l’heure où l’avenir (personnel et
professionnel) n’a jamais été aussi
incertain, il est parfois diffi cile de
faire des plans sur la comète…
Et pourtant, acheter un bien
immobilier nécessite de se projeter
dans l’avenir !
Et le contexte est incertain avec…
1- Des prix immobiliers stables,
voire en baisse.
2- Des taux de crédit toujours
attractifs. En moyenne, ils sont
inférieurs à 4 % sur les durées
inférieures ou égales à 20 ans.
3- Un pouvoir d’achat qui
n’augmente pas.
Les conditions seront peut-être moins avantageuses,
et le banquier exigera plus de garanties…
mais vous pourrez emprunter !
8. Je peaufi ne mon profi l
emprunteur
Adoptez un comportement fi nancier exemplaire.
Attention aux trois derniers relevés de
compte : ils permettent à la banque d’analyser
précisément la façon dont vous gérez vos fi nances
! Si vous êtes stable professionnellement,
cela ne pourra que jouer en votre faveur.
9. Je trouve la bonne banque
Faites jouer la concurrence ! Et faites réaliser
des simulations. Une fois le prêt accordé, la
banque vous adressera l’off re par écrit, accompagnée
d’un échéancier de remboursement
et du Taux eff ectif global (TEG).
Cette proposition est valable 30 jours. Vous
disposez de 10 jours de réfl exion avant de
vous engager.
10. Je signe l’acte de vente
défi nitif
En principe, c’est le notaire du vendeur qui
rédige l’acte de vente défi nitif (environ 3 mois
après la signature de l’avant-contrat). Mais
rien ne vous empêche de faire intervenir votre
propre notaire. Il doit s’assurer que les parties
sont bien informées des conséquences de leur
engagement, que l’acte signé protège leurs
intérêts respectifs et que personne ne sera
lésé. L’acte original est conservé par le notaire
qui l’a rédigé.
Nathalie Duny ■
4- Une durée d’emprunt qui s’est
généralement allongée. Il y
a 10 ans, le primo-accédant
empruntait généralement sur
15 ans ; aujourd’hui, c’est sur 25,
voire 30 ans !
Pourtant, l’accession à la propriété
est toujours réalisable, quels
que soient l’âge et le montant
de l’apport personnel. Et cela
sans sacrifi er son train de vie,
ni mettre en péril son budget.
8 www.immonot.com

Qu’est-ce qu’un acte
de notoriété
et à quoi sert-il ?
Un acte de notoriété est un acte établi
par un offi cier public (notaire) à la
demande d’un ou de plusieurs ayants droit
du défunt (ses héritiers ou ses légataires).
L’acte de notoriété est établi à l’aide du livret
de famille et des actes d’état civil. Il indique
l’identité des héritiers du défunt et la proportion
dans laquelle chacun va hériter. L’acte de
notoriété sert donc à déterminer, à la fois, le
nombre et l’identité des héritiers ainsi que le
montant de l’héritage qui leur est alloué. Cet
acte de notoriété est mentionné en marge de
l’acte de décès.
C’est fortement recommandé, car le
bornage permet de délimiter, de manière
précise et défi nitive, les limites d’un
terrain. Vous éviterez ainsi les confl its si vous
envisagez d’édifi er une construction ou, simplement,
de planter une haie sur votre terrain.
Le bornage peut s’eff ectuer à l’amiable. Les
intéressés doivent simplement réunir les documents
permettant de dresser la limite séparative
de leurs propriétés (acte de vente, plan
cadastral…), puis matérialiser l’accord par un
3 questions
à mon notaire
puis-je obliger mon voisin
à tailler une haie trop envahissante ?
La plantation d’une haie doit respecter certaines
conditions de distance. En eff et, une
haie ne doit pas générer de troubles pour le
propriétaire voisin. Si ce n’est pas le cas, le voisin
“victime” du désagrément peut demander
réparation et, parfois, le versement de dommages
et intérêts. De même, selon l’article
673 du Code civil, il peut contraindre le propriétaire
de la haie à la couper jusqu’au niveau
de la limite séparatrice, y compris si cela doit
entraîner la mort de l’arbre. En revanche, le
voisin qui subit le préjudice n’a pas le droit de
couper lui-même les branches de la haie qui
dépassent sur son terrain.
Ai-je intérêt à borner la parcelle que j’achète ?
acte notarié auquel sera annexé un plan détaillé
des lieux. Vous pouvez également avoir
recours à un géomètre-expert. Si votre voisin
s’oppose au bornage ou si vous ne parvenez
pas à vous mettre d’accord sur la limite séparative
des terrains, il est possible de saisir le
juge d’une action en bornage. Une telle procédure
n’est envisageable que si aucun bornage
(amiable ou judiciaire) n’a été eff ectué par le
passé.
Famille, succession,
gestion de patrimoine,
immobilier…
les domaines
de compétence
du notaire sont
multiples. N’hésitez pas
à le consulter pour
obtenir un conseil avisé
qui préservera
vos intérêts.
retrouvez également
des “fi ches pratiques”
sur le rôle du notaire,
consultables sur le site
www.immonot.com,
rubrique
“infos et conseils”,
“vous et votre notaire”.
www.immonot.com 9

MoN NotAire M’A Dit
pensez à la donation
au dernier vivant !
Aujourd’hui, les époux héritent automatiquement l’un de l’autre, sans droits de succession.
Mais si rien n’a été prévu (donation, testament), la part qui revient au survivant n’est pas
toujours suffi sante pour faire face à ses besoins. La donation au dernier vivant permet de
donner plus que la loi ne prévoit.
Les avantages de la donation
au dernier vivant
La donation entre époux présente de nombreux
intérêts et plus particulièrement en
présence d’enfants, notamment s’ils sont nés
d’une autre union ou lorsque le défunt ne laisse
ni ascendants ni descendants.
Autre avantage : sa souplesse. Le conjoint
survivant, bénéfi ciaire d’une donation entre
époux, peut choisir de ne recueillir qu’une
partie de ce qui lui revient. Par exemple, il
peut décider de ne garder que l’usufruit de
son logement et ne pas profi ter de ses droits
sur les autres biens. La part recueillie, grâce à
la donation entre époux, varie en fonction de
la composition de la famille (cf tableau).
La seule et stricte application de la loi ne lui
permettrait pas cela.
Établie avec la signature
d’un acte notarié
La donation entre époux peut intervenir à
n’importe quel moment après le mariage.
Généralement, les couples y pensent lors de
l’achat de leur première résidence principale
ou à la naissance de leur premier enfant. Mais
le plus tôt est le mieux. Concrètement, il suffi t
de prendre contact avec un notaire. Lui seul
est habilité à recevoir cet acte.
La donation entre époux n’est pas faite une
fois pour toutes. Si votre patrimoine ou vos
besoins évoluent, il est possible d’en modifi er
son contenu (toujours devant notaire). Elle
ne prendra eff et que lors du décès d’un des
conjoints et ne portera que sur les biens que
l’époux donateur laissera à son décès.
M-C Ménoire ■
Situation familiale
Le couple a des
enfants communs
Le défunt a des enfants
d’une précédente union
Le défunt
a ses 2 parents
1 seul des parents
du défunt est en vie
Les deux parents
du défunt sont décédés
Les droits du conjoint
survivant sans
donation entre époux
- soit 1/4 en pleine-propriété
- soit la totalité en usufruit
- 1/4 en pleine-propriété
En l’absence d’enfants
Les droits du conjoint
survivant avec
donation entre époux
- soit 1/4 en pleine-propriété
et 3/4 en usufruit
- soit la totalité en usufruit
- soit 1/2 en pleine-propriété
(1 enfant), 1/3 en pleinepropriété
(2 enfants), 1/4 en
pleine-propriété (3 enfants et +)
1/2 en pleine-propriété * la totalité en pleine-propriété *
3/4 en pleine-propriété * la totalité en pleine-propriété*
la totalité en pleine-propriété * la totalité en pleine-propriété *
* S’ils ont donné des biens à leur enfant, les père et mère du défunt bénéfi cient d’un droit de
retour sur ces biens. Ce droit ne joue cependant que dans la limite des droits accordés par
la loi aux parents, dans le cadre d’une succession (1/4 par parent). Lorsque
le défunt ne laisse ni descendants (enfants) ni ascendants (parents), ses frères et sœurs
peuvent également avoir droit à la moitié des biens de famille.
- Usufruit. Droit d’utiliser et de percevoir les revenus d’un bien appartenant à une autre
personne (le nu-propriétaire).
- Nue-propriété. Droit permettant à son titulaire de disposer des biens qu’il détient, mais
l’empêchant d’en user (l’habiter) ou d’en tirer des revenus.
- Pleine-propriété : Droit complet réunissant tous les attributs de l’usufruit et de la nuepropriété.
10 www.immonot.com

où trouver votre notaire
dans l'Ain
AMBERIEU EN BUGEY (01500)
• Me Eric CHAUVINEAU
191 bis rue Alexandre Berard
Tél. 04 74 38 20 39 - Fax 04 74 38 43 01
etude.chauvineau@notaires.fr
• Mes Christiane DARONNAT, Emmanuelle PORAL
et Laetitia JOSSIER
39 av du Général de Gaulle - BP 408
Tél. 04 74 34 09 79 - Fax 04 74 38 33 32
daronnat.poral@notaires.fr
ARTEMARE (01510)
• Mes Thierry LAFAY, Jean-Claude DOGNETON
et Diolinda POULAIN
27 rue de Savoie - Tél. 04 79 87 32 71 - Fax 04 79 87 45 34
lafay.dogneton@notaires.fr
BELLEGARDE SUR VALSERINE (01200)
• Mes Eric GAUVIN et Véronique BERROD
1 rue Joseph Marion - BP 173
Tél. 04 50 56 02 40 - Fax 04 50 48 03 60
gauvin-berrod@notaires.fr
• Mes Michel VISO, Andrée BERNARD
et Claire BONINO
59 rue de la République - BP 406
Tél. 04 50 48 24 08 - Fax 04 50 48 58 76
office.visobernard.01051@notaires.fr
BELLEY (01300)
• Mes Christian BIGOT, Pascal FAURE
et Karine RENOUX
11 bis rue des Barons - BP 41
Tél. 04 79 81 00 06 - Fax 04 79 81 02 70
didier.vinette.01082@notaires.fr
BOURG EN BRESSE (01000)
• Me Gilles BEAUDOT
4 avenue Alsace Lorraine - BP 21
Tél. 04 74 22 61 02 - Fax 04 74 22 04 00
gilles.beaudot@notaires.fr
• Mes Paul GAUD, Patrick NAZARETH,
Stéphane VIEILLE, Louis-Philippe TANDONNET
et Emilie BAILLY
1 rue du 23ème R.I. - Le Thémis - BP 26
Tél. 04 74 22 54 88 - Fax 04 74 22 30 79
tgvn@notaires.fr
• Me Thierry MANIGAND
4 rue du Général Debeney - BP 23
Tél. 04 74 23 10 13 - Fax 04 74 22 11 42
manigand.thierry@notaires.fr
• Mes Gilbert RIGOLLET, Dominique BIANCHI
et Frank LAMBERET
30 Avenue Alsace Lorraine - BP 50
Tél. 04 74 32 86 86 - Fax 04 74 32 86 90
scp.ribila.100@notaires.fr
CEYZERIAT (01250)
• Me Barbara BREUIL
56 rue Antoine Thermes
Tél. 04 74 30 01 54 - Fax 04 74 25 06 75
barbara.breuil@notaires.fr
CHATILLON SUR CHALARONNE (01400)
• Mes Didier RASSION, Romain PIROLLET
et Quentin BOUVET
60 avenue Foch - BP 92
Tél. 04 74 55 00 49 - Fax 04 74 55 09 37
chatillon-saint-trivier@notaires.fr
DIVONNE LES BAINS (01220)
• Mes Jean-Louis LAURENT,
Marie-Eve ROZE-SYLVESTRE,
Joseph LAURENT et Françoise CHAMOT
557 avenue de Genève - BP 95
Tél. 04 50 20 72 44 - Fax 04 50 20 27 08
etude-divonne@notaires.fr
FEILLENS (01570)
• Mes Agnès RIVON, Véronique MERLE
et Stéphane DUREUX
1274 grande Rue - BP 4
Tél. 03 85 36 83 90 - Fax 03 85 30 11 16
scprivon-merle-dureux@notaires.fr
FERNEY VOLTAIRE (01210)
• Me Jean-Marc PARIZOT
17 Grand'rue - BP 67
Tél. 04 50 28 07 00 - Fax 04 50 28 07 04
jean-marc.parizot@notaires.fr
• Mes Richard PELLIER, Romain ROCHER,
Pierre HOFFMANN, David THILL, Martin DELAMBARIE
et Alexandra GUILLERMET
13 chemin du Levant - BP 29 - Immeuble le Keynes
Tél. 04 50 40 75 44 - Fax 04 50 40 80 35
arminjon-et-associes@notaires.fr
GEX (01170)
• Mes Marielle TISSOT, Maxime GRENIER,
Catherine SOUARES et Caroline GROSJEAN
541 rue de Lyon - Im. les Sorbiers - BP 108
Tél. 04 50 41 54 02 - Fax 04 50 41 61 99
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HAUTEVILLE LOMPNES (01110)
• Mes Sylvie CHOULET et Vanessa BEGUINOT
Rue du Docteur Créprin - BP 22
Tél. 04 74 35 21 55 - Fax 04 74 35 17 62
vanessa.beguinot@notaires.fr
LAGNIEU (01150)
• Mes François DARMET, Hervé COURTEJAIRE
et Cyril AMBROSIANO
56 avenue de l'Etraz - BP 21
Tél. 04 74 40 19 50 - Fax 04 74 34 86 24
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MEXIMIEUX (01800)
• Mes Bernard BOUTIN et Michel NAUDIN
50 rue de Genève - BP 87
Tél. 04 74 61 00 52 - Fax 04 74 61 39 85
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MEZERIAT (01660)
• Mes Philippe GUERIN et Françoise EYMOND
165, route de Fay - BP 3
Tél. 04 74 30 26 30 - Fax 04 74 25 25 54
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MIRIBEL (01700)
• Mes Henri DEPONT, Philippe EYMARD,
Aymeric DEPONT et Carine CHARMETTON
647 Grande Rue - BP 269
Tél. 04 72 88 01 30 - Fax 04 72 88 01 32
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• Me Romain DUMAS
12 rue Joseph Carré - BP 249
Tél. 04 78 55 10 13 - Fax 04 78 55 37 64
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MONTLUEL (01120)
• Mes Joëlle GARNIER-HAYETTE, Nicolas LAGRANGE
et François DEVAUX
149 faubourg de Lyon - BP 29
Tél. 04 78 06 10 44 - Fax 04 78 06 57 09
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• Mes Jean-Pierre MOURACHKO et Hervé FORAY
62 place de la Gare - BP 87
Tél. 04 78 06 08 12 - Fax 04 78 06 56 30
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MONTMERLE SUR SAONE (01090)
• Mes Dominique RICHARD et Denis MESTRALLET
Rue du Port - BP 2
Tél. 04 74 69 37 51 - Fax 04 74 69 47 94
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MONTREVEL EN BRESSE (01340)
• Mes Annabel MONTAGNON-DESPRAT,
Eric PLANCHON, Emmanuel DAUBORD
et Anne DUBOIS
90 rue Luyers - BP 56
Tél. 04 74 30 82 28 - Fax 04 74 30 88 58
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NANTUA (01130)
• Mes Michel LAGER et Laurent-Noël DOMINJON
Rue des Monts d'Ain - BP 17
Tél. 04 74 75 00 74 - Fax 04 74 75 03 59
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• Mes Christine MOREL-VULLIEZ et Pierre PINSON
Résidence Le Molière - 85 Cours de Verdun - BP131
Tél. 04 74 77 05 08 - Fax 04 74 77 84 26
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• Mes Jean-Pierre PEROZ, Didier COIFFARD,
Evelyne BEAUREGARD et David BOSC
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PONT D'AIN (01160)
• Me Christine BOURGEON-BOUCHET
38 rue du 1er Septembre 1944
Tél. 04 74 39 11 22 - Fax 04 74 39 09 04
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PONT DE VAUX (01190)
• Mes Philippe COILLARD et Pierre-Emmanuel FURZAC
Route de Montrevel - BP 70
Tél. 03 85 51 45 15 - Fax 03 85 30 65 17
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PONT DE VEYLE (01290)
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PRIAY (01160)
• Me Pierre BOUVARD
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votre achat pour être sûr de le louer. Cela peut
sembler évident, mais cela n’est pas toujours si
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Pour mettre toutes les chances de votre côté et
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critères sont à prendre en compte :
- l’emplacement. S’il n’y avait qu’une notion
à retenir, ce serait peut-être celle-là. Selon
la ville (et le quartier) où se portera votre
choix, vos chances de trouver des locataires
ne seront pas forcément les mêmes.
La rentabilité de votre placement dépendra
pour beaucoup de l’attractivité de la ville.
Si sa démographie est un facteur à ne pas
négliger, l’autre point important sera son
dynamisme économique. Évitez les villes
à fort taux de chômage où les revenus des
habitants ne sont pas très élevés. Vous
risqueriez de rencontrer plus de diffi cultés
pour trouver des locataires.
L’attractivité de la ville et du quartier passe
aussi par son urbanisme et ses infrastructures
(gare, commerces, crèches, établissements
scolaires et/ou universitaires…).
- la qualité de la construction. Lors de votre
prospection, prenez le temps d’examiner
avec soin tous les aspects du bâtiment.
Prenez en compte son orientation, sa
conception, la qualité des prestations et des
équipements (performances énergétiques,
mode de chauff age, garage, ascenseur…) ;
- la taille du logement loué. Les petites surfaces
attirent une plus large clientèle : étudiants,
jeunes actifs célibataires ou couples sans enfant
n’ayant pas encore les moyens d’accéder à un
logement plus grand. Avec le “risque” d’une
rotation plus importante qui pourrait venir
grever le rendement escompté.
Les grandes surfaces seront peut-être moins
faciles à louer, car les locataires potentiels
seront plus exigeants pour un logement dans
lequel ils vont rester plus longtemps. Il s’agira
essentiellement de familles, qui, une fois
installées, auront tendance à bouger moins
fréquemment. Ce qui peut se révéler rentable
à long terme et vous évitera des mois de
vacances et donc des pertes de loyers ;
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temps et les perspectives de plus-values.
Choisissez un secteur où la demande
locative est forte, de manière à pérenniser
l’investissement en termes d’occupation et à
envisager une plus-value en cas de revente ;
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permettre de couvrir les mensualités de votre
prêt et vos charges. Entre le “ni trop”, “ni trop
peu”, diffi cile de se positionner pour trouver
le juste équilibre et assurer la rentabilité de
votre investissement. Pour minimiser les
risques, le meilleur moyen est de comparer
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type de bien, dans la même ville (voire, si
possible, le même quartier), renseignez-vous
sur les loyers pratiqués.
Quelle sera sa rentabilité ?
Comment être sûr que les loyers pratiqués
seront suffi sants pour couvrir votre
investissement et les charges qui en décou-
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chiff rées disponibles (prix d’achat, montant
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Quelque temps plus tard, il vend une partie du terrain avec la maison et conserve l’autre partie. L’édi cation de la
maison ayant absorbé tous les droits à construire attachés au terrain, et la parcelle conservée ayant de ce fait une
valeur moindre, Monsieur C. prétend majorer le prix d’acquisition du terrain revendu (et par conséquent minorer sa
plus-value). Erreur, a répondu le Conseil d’État : les circonstances postérieures à l’acquisition n’ont pas d’incidence sur
le prix d’acquisition à retenir pour le calcul de la plus-value (Arrêt du Conseil d’État du 12 avril 2012).
AsCeNseurs : MoNtÉe eN puissANCe Des CoNtrÔles
L’entretien et le contrôle technique des ascenseurs prennent
de la hauteur ! Désormais, le contrat d’entretien
doit contenir une clause de résiliation, permettant notamment
de changer de prestataire à l’occasion de travaux
importants. La communication entre les di érents
intervenants est renforcée :
- présence d’un représentant du propriétaire lors des
visites régulières du technicien d’entretien, en vue
d’échanges d’informations utiles ;
- assistance du contrôleur technique par le technicien
de l’entreprise d’entretien pendant la réalisation du
contrôle technique ;
- obligation du fabricant ou de l’installateur d’ascenseurs
de rendre accessibles au prestataire d’entretien toutes
les parties de l’installation et de mettre à la disposition
du propriétaire toute la documentation technique et
les outils spéci ques de maintenance.
Ces dispositions sont entrées en vigueur le 1 er juillet 2012.
Les contrats d’entretien en cours à cette date devront être
mis à jour au plus tard le 1 er janvier 2015. Pour les ascenseurs
installés avant le 27 août 2000, les fabricants et
installateurs d’ascenseurs devront communiquer toute
la documentation technique pour le 1 er juillet 2013.
pAs De pitiÉ…
pour les Arbres !
vous avez dit
“CertiFiCAt
De DoNAtioN” ?
un document intitulé “certifi cat
de donation” peut constituer un
testament. C’est ce que nous
apprend un arrêt de la Cour de
cassation du 6 juin 2012. voici
les faits. Jacques M. écrit, date
et signe de sa main un acte
qu’il intitule “certifi cat de donation”.
il y déclare “faire donation”
de sa maison et de son
véhicule à un couple. il ajoute :
“pour ce qui reste, le pourcentage
aux ayants droit. C’est
tout !”. le document est ensuite
envoyé à son notaire qui lui
demande des précisions sur
ses intentions et l’invite à rédiger
un testament si c’est un
legs, et non une donation, qu’il
entend faire. invitation restée
sans suite. Après le décès de
Jacques M., son fi ls unique
demande la nullité de l’acte. il
prétend qu’il s’agit d’une donation.
or, une donation établie
par acte sous seing privé est
nulle pour violation de l’article
931 du Code civil. le fi ls a été
débouté par la cour d’appel :
celle-ci a exclu la qualifi cation
de donation et a retenu que
l’acte, qui révélait la volonté de
son auteur de disposer de ses
biens après son décès, constituait
un testament olographe
(testament entièrement écrit à
la main, daté et signé par son
auteur) valable. Cette décision
a été approuvée par la Cour de
cassation.
Si vous possédez un arbre, un arbuste ou un arbrisseau dont les branches avancent sur la propriété d’à côté,
votre voisin peut vous imposer de les couper (article 673 du Code civil)… y compris s’il s’agit d’un “specimen” rare.
Sur le fondement de ce texte, un propriétaire a demandé en justice l’élagage d’un chêne monumental (de 15 à 20 mètres
de haut), planté sur le terrain de son voisin. Pour le refuser, les juges d’appel ont retenu une série de motifs :
- le chêne, bicentenaire, est répertorié comme arbre remarquable dans le plan vert de la commune ;
- l’arbre ne présente pas de danger pour le voisin ;
- toute taille mettrait en danger le devenir du chêne, causant ainsi un dommage irréparable à l’écosystème ;
- aucun trouble excédant les inconvénients normaux de voisinage n’est établi par le voisin.
La Cour de cassation ne l’a toutefois pas entendu de cette oreille et l’arbre bicentenaire a dû subir une “petite coupe”
d’été (Arrêt de la Cour de cassation du 31 mai 2012).
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