PROJET URBAIN DURABLE - LEMA

PROJET URBAIN DURABLE 

MASTER COMPLEMENTAIRE EN URBANISME ET AMENAGEMENT DU TERRITOIRE 

TAELMAN THOMAS PRESENTATION DU 13 MAI 2009

1) DIAGNOSTIC -SITUATION DE DROIT/SITUATION DE FAIT 

-ATOUTS, FAIBLESSES, OPPORTUNITES ET MENACES 

2) OBJECTIFS -DEFINITION DES OBJECTIFS 

-SCHEMA D’INTENTIONS 

3) PROJET -MASTER PLAN GENERAL 

-COUPES DE PRINCIPE 

-MASTER PLAN PARTIE 2 

-PERSPECTIVE ET 3D PARTIE 2 

-ROLES ET FONCTIONS DES BATIMENTS 

-COUTS ET PHASAGE 

4) MONTAGE -MONTAGE FINANCIER 

-MONTAGE JURIDIQUE 

PLAN DE L’EXPOSE 


SITUATION DE DROIT 

LIMITES DE LA COMMUNE DE LIEGE 

PLAN DE SECTEUR 

DIAGNOTIC 



LIMITES DE LA ZACC - R.U.E, PROPOSITION D’AMENAGEMENT 

DIAGNOTIC 



PERIMETRE ET PATRIMOINE CLASSE 

DIAGNOTIC 



PROPRIETAIRES 

DIAGNOTIC 


SITUATION DE FAIT 

PROXIMITE DU CENTRE 

LES QUARTIERS VOISINS 

LES FONCTIONS PROCHES 

TRANSPORTS EN COMMUN 

CENTRE 

OUTRE-MEUSE 

VALDOR 

HOME ST JOSEPH 

LONGDOZ 

ECOLE DE PEVILLE 

BRESSOUX HAUT 

THIER 

FETINNE 

BRESSOUX 

PEVILLE 

GRIVEGNEE 

BELLE FLAMME 

DIAGNOTIC 



MOBILITE ET ACCES 

DIAGNOTIC 



VISION RAPIDE DU BATI EXISTANT 

LE BÂTI EST EN GENERAL DANS UN ETAT 

AVANCE A TRES AVANCE DE 

DELABREMENT VOIR DE RUINE. 

CEPENDANT QUELQUES BÂTIMENTS DE 

CARACTERE RECUPERABLES. 

DIAGNOTIC 


SYNTHESE ATOUTS ,FAIBLESSES, OPPORTUNITES, MENACES 

ATOUTS : 

DIAGNOTIC 

1.Patrimoine 

-Site historique dans la mémoire des liégeois 

-bâtiments typiques de l ‘époque hollandaise-bastions-1930 

2.Accessibilité 

-Proximité du centre-ville / facilité d’accès 

-Nombreux cheminements verts piéton pour rejoindre la ville et les divers quartiers 

3.Economique 

-Quelques bâtiments réutilisables/ importante réserve foncière potentiellement exploitable 

4.Social 

-Avec le nouveau quartier, il est possible de faire un terrain d’expérimentation de la mixité 

sociale 

5.Le quartier 

-Potentiel de développement / Accroissement de la visibilité 

-Eléments de liaison et de continuités existants 

-Pôle scolaire primaire dans un quartier d’habitation calme à densité correcte avec jardins. 

6.Le bâti 

-Certains bâtiments (blocs B et C de 1930) sont facilement reconvertibles en logements. 



FAIBLESSES : 

DIAGNOTIC 

1.Patrimoine 

-La présence de ces éléments peut être considéré comme une contrainte importante pour le 

futur projet (il est toujours plus simple de faire du neuf) 

-Ceci est à contrebalancer avec le fait que cela va permettre de conserver l’image du lieu 


-Site enclavé de par sa fonction initiale de caserne ; il est introvertit et n’a que deux vrais 

accès en voiture 

3.Economique 

-La configuration en plateaux va engendrer des coûts plus importants (accès, passages…) 

4.Social 

-Actuellement un bien collectif non utilisé et non mis en valeur 

-Tombe dans l’oubli sauf lors d’incidents qui procurent au site et aux quartiers voisins une 

image négative. 

5.Le quartier 

-Le site est fermé du quartier du Thier au Nord et coupé au Sud du quartier de Péville. 

6.Le bâti 

-Parc bâti vétuste et fortement dégradé 

-Plus rien est aux normes (thermique-acoustique-pompiers-salubrité) 

-Certain bâtiments sont très sombres et difficiles à assainir. 

-Certaines profondeurs entres murs de façades ne sont pas appropriées au logement . 

-Certains bâtiments sont mal positionnés pour un usage civil et empêchent toute relation 

urbanistique (voir bloc A d’anciennes cuisine venant de la rue Lebeau) 



OPPORTUNITES : 

DIAGNOTIC 

1.Patrimoine 

-Reconversion et réutilisation des bâtiments qui pourraient avoir une deuxième vie. 


-Rendre au site un statut de charnière entre les quartiers 

-Relier le site au tissu urbain existant et l’intégrer à la ville 

3.Economique 

-Potentiel important de création d’emplois et d’activités économiques, le site étant en zone 

franche urbaine. ( 

http://planmarshall.wallonie.be/spip/spip.php?article14 ) 

-Le développement important de logements permettrait de freiner l’exode rural 

4.Social 

-Créer une offre diversifiée en l ogements neufs à proximité du centre ville dans un cadre 

historique verdoyant. 

5.Le quartier 

- D éveloppement des espaces verts, des parcs aménagés, offres en services 

complémentaire, développement de fonctions communautaires. 

6.Le bâti 

-Certains bâtiments reconvertibles sans grands frais et octroyant certains subsides et 

remises fiscales, TVA...(ex : 6% de TVA en rénovation) 



MENACES: 

DIAGNOTIC 

1.Patrimoine 

-Patrimoine militaire liégeois laissé à l’abandon au squattage et au pillage 


-Pas d’accès à partir de la rue Eugène Van Denhoff, un accès rue Lebeau et sur le plateau 

inférieur, rue Thier de la Chartreuse (entrée officielle) 

3.Economique 

-Espace anti-économique et repoussant 

-Plus le temps passe, plus les bâtiments se dégradent jusqu'à un point de non retour ; cela 

va engendrer des coûts plus important pour rénover et ou démolir. 

-Image potentiellement porteuse et symbole du renouveau du site non exploitée > message 

négatif 

4.Social 

-Perte de contrôle social sur une zone proche de quartiers d’habitations. (risque de 

propagation du vandalisme, criminalité…) 

5.Le quartier 

-Si le fu tur projet ne crée pas plus d’accès et de cheminements libres avec un contrôle 

social, un effet « ghetto » que ce soit de riches ou de pauvres risque de se concrétiser. Ce 

fait serait un vrai problème car avec un e ffet interne/externe, le nouveau quartier sera de 

nouveau vu comme une coupure et rejeté des autres quartiers. 

-Il existe 1 risque important de segmentation par plateaux non connectés dans le futur projet. 

-Ce risque de segmentation serait encore accentué par un zonage monofonctionnel. 

6.Le bâti 

-Il existe à l’heure actuelle des risques importants et réèls au niveau de la s tabilité et de 

l’insécurité qui en découle sur certains édifices. 


DEFINITION DES OBJECTIFS (PARTIE2) 

Objectif 1 

Désenclaver le site physiquement et 

psychologiquement et le reconstruire de façon à 

l’intégrer aux quartiers voisins. 

Objectif 2 

Maintenir de la population en ville pour contrer la 

rurbanisation ; le tout dans un soucis de 

rentabilité à long terme. 

Objectif 3 

La création d’emplois et d’activités économique 

Objectif 4 

Le souci écologique est présent d’une manière 

transversale ce qui ne l’empêche pas d’être un 

objectif à part entière ; il s’agit dans ce projet de 

démontrer que vivre en ville est une solution 

pour un développement équilibré 

OBJECTIFS 



Objectif 1 

Désenclaver le site physiquement et 

psychologiquement et le reconstruire de façon à 

l’intégrer aux quartiers voisins. 

-LIBERER DES VUES VERS LA VILLE ET LA CITADELLE A PARTIR DE LA PARTIE 1 (RELATION PSYCHOLOGIQUE) 

-CRÉER DES PERCEES ET RACCORDS PIETONS AVEC LA RUE EUGENE VANDENHOFF AU SUD-EST 

-AMELIORER L’ACCES RUE LEBEAU ET RETRAVAILLER LA RENCONTRE AVEC LA RUE DES FORTIFICATIONS 

-DEMOLITION DU BLOC A ( ANCIENNES CUISINES) 

OBJECTIFS 

-CREATION D’UN MAILLAGE DE « PROMENADE VERTE » QUI RELIERA LES QUARTIERS NORD ET SUD ET LA VILLE A L’OUEST 

-REFLECHIR A L’IMPLANTATION D’UN NOUVEL ACCES PRINCIPAL AU SUD POUR RELIER LA RUE DE PEVILLE 

-UTILISATION DES TUNNELS COMME ACCES SECURISES PIETON 



Objectif 2 

Maintenir de la population en ville pour contrer la 

rurbanisation ; le tout dans un soucis de 

rentabilité à long terme. 

-RENFORCER LA DENSITE DU BATI 

OBJECTIFS 

-TRAVAILLER SUR UNE OFFRE DIVERSIFIEE DE LOGEMENTS EN MIXANT LES DIVERS TYPES. (DE L’APPARTEMENT SANS JARDIN POUR 

PERSONNE ISOLEE JUSQU’À LA MAISON UNIFAMILIALE AVEC JARDIN POUR 5-6 PERSONNES) 

-L’AMELIORATION GENERALE DU CADRE DE VIE PAR LA CREATIONS DE PARCS-ESPACES VERTS-LIEUX DE LOISIRS-INFRASTRUCTURES 

COMMUNAUTAIRE ET UNE OFFRE DE SERVICES ACCRUE; LE TOUT EN RELATION AVEC LE MAILLAGE VERT. 

-PAS DE CENTRE DE RENCONTRE DANS LE QUARTIER DU THIER ET DE BELLEFLAMME SI CE N’EST LE PARC AVEC LE COMPLEXE SPORTIF 

>RECREER UN CENTRE RECONNU COMME TEL PAR LES HABITANTS DES DIVERS QUARTIERS 



Objectif 3 

La création d’emplois et d’activités économique 

-L’ INSCRIPTION DANS LE TISSU ECONOMIQUE LIEGEOIS 

OBJECTIFS 

-DEVELOPPEMENT D’UN POLE ECONOMIQUE INTEGRE REGROUPANT DES ACTIVITES COMMERCIALES- DES PME-UN CENTRE 

DE FORMATION CONTINUE-DES UNITES DE RECHERCHE-UNE PEPINIERE D’ENTREPRISE-DE L’HORECA ET DES LOISIRS 

-LA CREATION D’UN CLIMAT PROPICE POUR LES INVESTISSEURS 

-CREATION D’UNE IMAGE DE MARQUE DU LIEU EN RAPPORT AVEC SON HISTOIRE (CREATION D’UNE DYNAMIQUE POSITIVE) 

-RÔLE DU MARKETING URBAIN-PUBLICITE DANS LES REGIONS LIMITROPHES… 



Objectif 4 

Le souci écologique est présent d’une manière 

transversale ce qui ne l’empêche pas d’être un 

objectif à part entière ; il s’agit dans ce projet de 

démontrer que vivre en ville est une solution 

pour un développement équilibré 

-RENTABILISATION DU SOL ET UTILISATION PARCIMONIEUSE DES RESSOURCES > MODELE DE L’HABITAT GROUPE 

-TRAITEMENT DES SOLS PERMEABLE 

-PRINCIPE DE MIXITE ET D’INTEGRATION DES FONCTIONS 

-CREATION DE NOUVEAUX LOGEMENTS DE QUALITE (POSSIBILITE DE CONCEVOIR UN QUARTIER EXPERIMENTAL AUX 

QUALITES ACCRUES) 

-THERMIQUE (QUARTIER PASSIF) 

- ACOUSTIQUE 

-ENERGIES RENOUVELABLE (ENERGIE SOLAIRE-GEOTHERMIE…) 

-SYSTHEMES DE LAGUNAGES-RECUPERATION DES EAUX DE PLUIES 

TAELMAN THOMAS PRESENTATION DU 13 MAI 2009 

OBJECTIFS 

-EVITER UN TRAFIC DE TRANSIT NON ORGANISE ET NON BENEFIQUE AU CADRE GENERAL 

-DEVELOPPEMENT DU RESEAU DE TRANSPORTS EN COMMUNS EN PLACE (NOUVEL ARRET DU 35) 

-POSSIBILITE DE CRÉER UN PARKING DE DISUASION ET DES NAVETTES VERS L’HYPER-CENTRE POUR DESENGORGER LA N3

SCHEMA D’INTENTIONS 

SCHEMA D’INTENTIONS 

OBJECTIFS 


MASTER PLAN GENERAL 

MASTER PLAN GENERAL 

PROJET 


COUPES DE PRINCIPE 

COUPE C-C’ 

COUPE A-A’ 

COUPE A-A’ 


COUPE B-B’ 


MASTER PLAN PARTIE 2 

MASTER PLAN PARTIE 2 



PERSPECTIVE ET 3D PARTIE 2 



BÂTIMENT 1 

-ROLE DE SIGNAL POUR SE REPERER DANS LA VILLE (REPOSITIONNEMENT DE LA CHARTREUSE AU NIVEAU 

LIEGEOIS) 

-SYMBOLIQUE DU RENOUVEAU DU SITE COMME POLE DE DEVELOPPEMENT LIEGEOIS 

-CREATION D’UNE DYNAMIQUE URBAINE (CENTRALITE-DENSITE) 

-AFFIRMATION DE LA COURT DE LA CASERNE COMME CŒUR DU NOUVEAU QUARTIER 

THIER-CHARTREUSE-PEVILLE 

-R+14 

-1051 M2 NET AU SOL 

-REZ DE CHAUSSEE -650 M2 D’ HORECA EN RELATION AVEC L’ESPLANADE 

-325 M2 DE SALLE COMMUNAUTAIRE POUR LA VILLE 

-2 ETAGES DE PME (1500 M2 NET) 

-2 ETAGES MIXTES PME/LGT ENTREPRENEURS 

-8 ETAGES DE LOGEMENTS 

-120 PLACES DE PARKING (3 NIVEAUX SOUS TOUR) 

-IL PREND A SES FRAIS LA CONSTRUCTION D’ UN ETAGE DE PARKING SOUS L’ESPLANADE 

-LE TERRAIN APPARTIENT ACTUELLEMENT A LA VILLE 



BÂTIMENT 1 B 

-ROLE DE CHARNIERE URBAINE ENTRE LE NOUVEAU PARC ET L’ESPLANADE 

-BÂTIMENT SUR PILOTIS POUR LIBERER L’ESPACE AU SOL ET PERMETTRE LA RELATION PHYSIQUE 

ESPLANADE-PARC A CRÉER- PARC DES OBLATS 

-R+4 (680M2 NET/ETAGE) 

-REZ DE CHAUSSEE - ESPACE PUBLIC OUVERT ET COUVERT 

- UN RESTAURANT DE 150 M2 EN RELATION AVEC LE PARC. 

-LES ETAGES SONT DEDIES AUX SERVICES AUX ENTREPRISES : 

-PEPINIERE D’ENTREPRISE (ETAGE1) 

-CRECHE D’ENTREPRISE (ETAGE 1) 

-UN CENTRE DE FORMATION CONTINUE (ETAGE 2) 

-UN CENTRE DE R.D (ETAGE 3) 

-UNE SALLE DE SEMINAIRE (ETAGE 4) 

-LE TERRAIN APPARTIENT ACTUELLEMENT A LA VILLE 



BÂTIMENT 2 

-1 ROLE D’APPUI A LA TOUR POUR CRÉER UNE CENTRALITE ET UNE CERTAINE DENSITE 

-1 ROLE DE DEFINITION DE L’ARTERE NORD-SUD 

-1 ROLE DE BLOCAGE DU BATIMENT DE CASERNE 

-1 ROLE DE CONTRACTION DE L’ESPACE POUR CRÉER L’ENTREE SUR L’ESPLANADE 

-R+8 (325 M2 NET/ETAGE) 

-1 NIVEAU DE PARKING SOUTERRAIN (14 EMPLACEMENTS) 

-REZ DE CHAUSSEE - UNE BIBLIOTHEQUE DE QUARTIER DE 255 M2 DONNEE GRATUITEMENT A LA VILLE 

-4 ETAGES DE LGT CLASSIQUE SOIT 14 LGT DE 90M2. 

-3 ETAGES DE PME ET DE START-UP 

-1 ETAGE DE SERVICES AUX ENTREPRISES 

-LE TERRAIN APPARTIENT ACTUELLEMENT A UN PROMOTEUR PRIVE 



BÂTIMENT 3 

-1 ROLE D’IMAGE EN PRESERVANT LES FACADES DES 2 PREMIERS NIVEAUX DE L’EPOQUE HOLLANDAISE. 

-UN ROLE DE DESENCLAVEMENT DU SITE PAR LA DEMOLITION DE L’ANGLE EST ET SON VITRAGE SUR DEUX 

NIVEAUX. 

-UN ROLE DE DEFINITION ET D’ANIMATION DE L’ESPLANADE. 

-5 NIVEAUX (1452M2 AU SOL) 

-REZ DE CHAUSSEE -1050 M2 DE COMMERCE DE DETAIL (5 CELLULES) 

-UN PASSAGE TRAVERSANT RELIANT L’ESPLANADE PAR UNE PESSERELLE 

-UNE GALLERIE SEMI EXTERNE. 

-DES FACADES SANS CHASSIS ET DES BOITES INTERNES LIBEREE DES CONTRAINTES 

STRUCTURELLES 

-1ER ETAGE: - 1000 M2 DE PME ET DE START-UP EN METZANINES SUR L’ESPACE COMMERCIAL DU REZ 

-AUX ETAGES 1 NIVEAUX DE LGT ECONOMIQUES AVEC TERRASSES SUR 1125 M2 NET SOIT 14 LGT DE 80 M2 

2ETAGES DE DUPLEX AVEC TERRASSES EN GRADINS ORIENTES AU SUD COMPRENANT 

11 LGT CLASSIQUES DE 90M2 

6 LGT DE STANDING DE 120M2 

- UNE CIRCULATION VERTICALE EXTERNE POUR DESERVIR LES LOGEMENTS 

- UNE CIRCULATION VERTICALE INTERNE POUR LES PME ET LES DUPLEX 

- 1000 M2 DE PANNEAUX PHOTOVOLTAÎQUES EN TOITURES ORIENTES PLEIN SUD. 

-LE TERRAIN APPARTIENT ACTUELLEMENT A UN PROMOTEUR PRIVE 



BÂTIMENT 4 

-1 ROLE D’IMAGE EN PRESERVANT LES FACADES DES 2 PREMIERS NIVEAUX DE L’EPOQUE 

HOLLANDAISE. 

-UN ROLE DE DESENCLAVEMENT DU SITE PAR LA DEMOLITION DES ANGLES EST ET OUEST 

-UN ROLE DE DEFINITION ET D’ANIMATION DE L’ESPLANADE 

-UN AXE CENTRAL INTERNE TRAVERSANT RELIANT L’ESPLANADE PAR UNE PASSERELLE 

-DEUX PLACETTES DE RENCONTRES ET DE JEUX D’ENFANTS DE PART ET D’AUTRE 

- 

-5 NIVEAUX (1320M2 AU SOL) 

-REZ DE CHAUSSEE -360 M2 DE COMMERCE DE DETAIL (1 à 3 CELLULES) 

-1 COMMERCE DE « MASSE » DE 630 M2 

-UN PASSAGE TRAVERSANT RELIANT L’ESPLANADE 


-DES BOITES INTERNES LIBEREE DES CONTRAINTES 

STRUCTURELLES 

-1ER ETAGE: - 590 M2 DE PME ET DE START-UP EN METZANINES SUR L’ESPACE 

COMMERCIAL DU REZ ET 360 M2 DE SERVICES AUX ENTREPRISES. 

-AUX ETAGES 1 NIVEAUX DE LGT ECONOMIQUE AVEC TERRASSESS SUR 1080 M2 NET 

SOIT 13 LGT DE 80 M2 

-2ETAGES DE DUPLEX AVEC TERRASSES EN GRADINS ORIENTES AU SUD COMPRENANT 



- 2 CIRCULATION VERTICALE EXTERNE POUR DESERVIR LES LOGEMENTS 

- 2 CIRCULATION VERTICALE INTERNE POUR LES PME ET LES DUPLEX 




BÂTIMENT 5 

-COMME LES BAT 3 ET 4 -ROLE D’IMAGE EN PRESERVANT LES FACADES DES 2 1ER NIVEAUX 

- UN ROLE DE DESENCLAVEMENT DU SITE PAR LA DEMOLITION DE L’ 

AILE EST. 

-UN ROLE DE DEFINITION ET D’ANIMATION DE L’ESPLANADE. 

-UN AXE CENTRAL INTERNE RELIANT L’ESPLANADE ET LE PARKING DE LA PARTIE 3 

-UNE PLACETTES DE RENCONTRES ET DE JEUX D’ENFANTS 

-UN ROLE DE FERMETURE DE L’ESPACE ARRIERE 

- 

-5 NIVEAUX (882 M2 AU SOL) 

-REZ DE CHAUSSEE -600 M2 DE COMMERCE DE DETAIL (2 à 4 CELLULES) 

-UN PASSAGE TRAVERSANT RELIANT L’ESPLANADE 


-DES BOITES INTERNES LIBEREE DES CONTRAINTES 

STRUCTURELLES 

-1ER ETAGE: - 610 M2 DE PME ET DE START-UP EN METZANINES SUR L’ESPACE 

COMMERCIAL DU REZ. 

-AUX ETAGES 1 NIVEAUX DE LGT ECONOMIQUE AVEC TERRASSESS SUR 680 M2 

NET SOIT 8 LGT DE 80 M2 

-2ETAGES DE DUPLEX AVEC TERRASSES EN GRADINS ORIENTES AU SUD COMPRENANT 



- 1 CIRCULATION VERTICALE EXTERNE POUR DESERVIR LES LOGEMENTS 

- 2 CIRCULATION VERTICALE INTERNE POUR LES PME ET LES DUPLEX 




COUTS ET PHASAGE 

3 PHASES. 


PHASE PRELEMINAIRE (0) 1) REALISATION D’ UN PCA POUR FIXER LES CHOSES SUR L’ENSEMBLE DU SITE (PARTIE 1-2-3) 

2) INTRODUCTION D’UN DOSSIER S.A.R SUR PARTIE 2 

3) REALISATION DE DEUX DOSSIERS DE REVITALISATION URBAINE POUR PHASE 1 ET 2 (PARTIE2) 

4) ETUDES D’ARCHITECTURE 

5) DEPOLLUTION ET REMISE EN ETAT 

PHASE 1 CONSTRUCTION DU CADRE GENERAL (PRIVE) BATIMENTS 1 ET 1B 

1) CONSTRUCTION DES VOIRIES D’ACCES ET ZONE DE DEPOT DES MATERIAUX 

2) CONSTRUCTION DU PARKING SOUS ESPLANADE ET TERRASSEMENT SOUS TOUR 

3) CONSTRUCTION DE LA TOUR ET REALISATION DE LA DALLE DE L’ESPLANADE POUR DEPOT MATERIAUX PHASE 2 

4) LIVRAISON DE LA TOUR ET HORECA REZ DE CHAUSSEE 

PHASE 2 CONSTRUCTION DU NOUVEAU FORT (PRIVE) BATIMENTS 2-3-4-5 

POSSIBILITE DE SOUS-PHASER LES 3 AILES SEPAREMENT ETANT AUTONOMES AU NIVEAU FINANCIER 



PHASE 1 


Dénomination U Surf. brute Surf. Nette prix unitaire Prix réalisation U prix unitaire prix de vente marge 

de réalisation estimé de vente estimé brute 

Phase 1 : Investissement Privé 

Espaces non batis extérieurs 

Investissement terrain 

- Périmètre de revitalisation urbaine m2 6 790,00 6 790,00 100,00 EUR 679 000,00 0,00 -679 000,00 

Assainissement préalable du site 

- mise à niveau m2 10 539,50 10 539,50 2,50 EUR 26 348,75 EUR 0,00 -26 348,75 

- démolition de batiments annexes m3 4 000,00 4 000,00 20,00 EUR 80 000,00 EUR 0,00 -80 000,00 

Voiries 

- publique + abords 

* voirie principale (N/S) m2 1 515,00 1 515,00 350,00 EUR 530 250,00 EUR 0,00 -530 250,00 

* voirie secondaire (E/O) m2 589,50 589,50 250,00 EUR 147 375,00 EUR 0,00 -147 375,00 

Place et espaces publics 

- esplanade commune 

* type 1 (zones pavées sur dalle) m2 690,00 690,00 400,00 EUR 276 000,00 EUR 0,00 -276 000,00 

* type 2 (zone béton sur dalle) m2 2 700,00 2 700,00 500,00 EUR 1 350 000,00 EUR 250,00 675 000,00 -675 000,00 -> terrasses horeca 

* type 3 (zones pavées sur dalle) m2 2 600,00 2 600,00 550,00 EUR 1 430 000,00 EUR 275,00 715 000,00 -715 000,00 

- parking de surface pce 15,00 15,00 2 500,00 EUR 37 500,00 EUR 0,00 -37 500,00 

- parking "public" sous dalle pce 212,00 212,00 14 000,00 EUR 2 968 000,00 EUR 0,00 -2 968 000,00 

- espaces verts m2 1 985,00 1 985,00 100,00 EUR 198 500,00 EUR 0,00 -198 500,00 

- plans d'eau m2 160,00 160,00 350,00 EUR 56 000,00 EUR 0,00 -56 000,00 

- autres abords m2 

* placettes internes + jeux enfants m2 300,00 300,00 500,00 EUR 150 000,00 EUR 0,00 -150 000,00 

Subsidiations diverses 

- revitalisation urbaine (.2) 2 500 000,00 

- Subsides S.A.R 1 250 000,00 

- plan Ampere 60 000,00 

TOTAL m2 10 539,50 10 539,50 7 928 973,75 EUR 5 200 000,00 -2 728 973,75 



PHASE 1 




Batiment 1a (R+14) 

Infrastructures et frais communs 

- terrain m2 1 260,00 1 260,00 100,00 EUR 126 000,00 EUR 175,00 220 500,00 94 500,00 

- demolition/depollution/evacuation m3 192,00 192,00 20,00 EUR 3 840,00 EUR 0,00 0,00 3 840,00 

- parking + accès pce 332,00 332,00 14 000,00 EUR 4 648 000,00 EUR 16 500,00 5 478 000,00 830 000,00 

- circulation verticale + dgt m2 16,00 16,00 1 000,00 EUR 16 000,00 EUR 1 400,00 22 400,00 6 400,00 

- locaux techniques m2 60,00 60,00 800,00 EUR 48 000,00 EUR 1 200,00 72 000,00 24 000,00 

- toitures 

* plates accessibles m2 768,00 768,00 100,00 EUR 76 800,00 EUR 100,00 76 800,00 0,00 

* inclinées et/ou non accessibles m2 192,00 192,00 80,00 EUR 15 360,00 EUR 80,00 15 360,00 0,00 

* Panneaux photovoltaïques m2 700,00 700,00 1 000,00 EUR 700 000,00 EUR 1 100,00 770 000,00 70 000,00 

Logement 

- économique (30.80m2) m2 2 775,00 2 495,00 1 100,00 EUR 3 052 500,00 EUR 1 600,00 3 992 000,00 939 500,00 

- classique (14.90m2) m2 2 220,00 1 728,00 1 200,00 EUR 2 664 000,00 EUR 1 700,00 2 937 600,00 273 600,00 

- de standing (4.120m2) m2 555,00 500,00 1 300,00 EUR 721 500,00 EUR 1 800,00 900 000,00 178 500,00 

Commerce (rez) 

- commerce de détail/HORECA m2 768,00 650,00 800,00 EUR 614 400,00 EUR 2 285,00 1 485 250,00 870 850,00 

Service (Niv. +3 à +5) 

- PME/start-up m2 1 665,00 1 500,00 850,00 EUR 1 415 250,00 EUR 2 142,86 3 214 285,71 1 799 035,71 

Culturel et communautaire 

- salle communautaire m2 400,00 325,00 750,00 EUR 300 000,00 EUR 0,00 0,00 -300 000,00 

TOTAL m2 8 383,00 7 198,00 14 401 650,00 EUR 19 184 195,71 4 782 545,71 



PHASE 1 



Batiment 1b (R+4) 


- terrain m2 800,00 800,00 100,00 EUR 80 000,00 EUR 175,00 140 000,00 60 000,00 

- demolition/depollution/evacuation m3 0,00 0,00 0,00 EUR 0,00 EUR 0,00 0,00 0,00 

- parking + accès pce 0,00 0,00 14 000,00 EUR 0,00 EUR 16 500,00 0,00 0,00 



- toitures 

* plates accessibles m2 0,00 0,00 0,00 EUR 0,00 EUR 0,00 0,00 0,00 


* Panneaux photovoltaïques m2 150,00 150,00 1 000,00 EUR 150 000,00 EUR 1 000,00 150 000,00 0,00 

Commerce (rez) 

- commerce de détail/HORECA m2 300,00 300,00 800,00 EUR 240 000,00 EUR 2 285,00 685 500,00 445 500,00 

Service (Niv. +1 à +4) 

- Services aux entreprises m2 3 200,00 2 720,00 700,00 EUR 2 240 000,00 EUR 2 142,00 5 826 240,00 3 586 240,00 


TOTAL m2 3 556,00 3 020,00 2 798 000,00 EUR 6 912 140,00 4 114 140,00 

TOTAL GENERAL phase 1 m2 11 939,00 10 218,00 EUR 25 128 623,75 EUR 31 296 335,71 6 167 711,96 

Frais et surcoûts divers 

- charge d'urb. (6% Op.1) 0,00 (cfr bibliothèque) 

- Frais d'études (8,5%) 2 512 862,38 

- Frais bancaires(4,35%) 1 093 095,13 

- Assurance et juridique (2%) 502 572,48 

- frais de commercialisation 628 215,59 

- frais int. promoteur (3%) 753 858,71 

-5 490 604,29 

Interventions phases suivantes sur cadre général 

- Opération 2 bat. 2 0,00 

- Opération 2 bat. 3 444 528,00 

- Opération 2 bat. 4 421 086,00 

- Opération 2 bat. 5 270 225,60 

1 135 839,60 

Benefice net avant impôts 1 812 947,27 

-616 220,78 

Benefice net opération n° 1 1 196 726,50 


4,76%


PHASE 2 



Phase 2 : Investissement privé 

Batiment 2 (R+8) 



- demolition/depollution/evacuation m3 72,00 72,00 20,00 EUR 1 440,00 EUR 0,00 0,00 -1 440,00 

- parking + accès pce 14,00 14,00 14 000,00 EUR 196 000,00 EUR 16 500,00 231 000,00 35 000,00 



- toitures 

* plates accessibles m2 0,00 0,00 100,00 EUR 0,00 EUR 100,00 0,00 0,00 


* Panneaux photovoltaïques m2 0,00 0,00 1 000,00 EUR 0,00 EUR 1 100,00 0,00 0,00 

Logement 

- économique m2 0,00 0,00 1 100,00 EUR 0,00 EUR 1 600,00 0,00 0,00 

- classique (14.90m2) m2 1 440,00 1 296,00 1 200,00 EUR 1 728 000,00 EUR 1 700,00 2 203 200,00 475 200,00 

- de standing m2 0,00 0,00 1 300,00 EUR 0,00 EUR 1 800,00 0,00 0,00 

Commerce 

- commerce de détail m2 0,00 0,00 800,00 EUR 0,00 EUR 2 285,00 0,00 0,00 

- commerce de masse m2 0,00 0,00 720,00 EUR 0,00 EUR 1 857,00 0,00 0,00 

Service 

- PME / Start-up m2 1 080,00 972,00 850,00 EUR 918 000,00 EUR 2 142,00 2 082 024,00 1 164 024,00 

- Service aux entreprises m2 360,00 330,00 700,00 EUR 252 000,00 EUR 2 142,00 706 860,00 454 860,00 


- crèche m2 0,00 0,00 1 100,00 EUR 0,00 EUR 0,00 0,00 0,00 

- bibliothèque m2 300,00 255,00 950,00 EUR 285 000,00 EUR 0,00 0,00 -285 000,00 

- salle communautaire m2 0,00 0,00 750,00 EUR 0,00 EUR 0,00 0,00 0,00 


- Intervention sur parties classées 720,00 


TOTAL m2 3 246,00 2 853,00 3 501 240,00 EUR 5 398 004,00 1 896 764,00 


- charge d'urb. (6% Op.1) 0,00 (cfr bibliothèque) 

- Frais d'études (8,5%) 297 605,40 

- Frais bancaires(4,35%) 152 303,94 


- frais de commercialisation 87 531,00 


-712 502,34 


-402 530,54 

Benefice net Phase 2 - bat. 2 781 731,12 

22,33% 



PHASE 2 







- demolition/depollution/evacuation 

m3 10 890,00 10 890,00 20,00 EUR 217 800,00 EUR 0,00 0,00 -217 800,00 



- patio interne semi exterieur m2 300,00 300,00 400,00 EUR 120 000,00 EUR 500,00 150 000,00 30 000,00 

- locaux techniques 

- toitures 

m2 60,00 60,00 800,00 EUR 48 000,00 EUR 1 200,00 72 000,00 24 000,00 


* inclinées et/ou non accessibles m2 1 050,00 1 050,00 80,00 EUR 84 000,00 EUR 80,00 84 000,00 0,00 

* Panneaux photovoltaïques 

Logement 

m2 1 000,00 1 000,00 1 000,00 EUR 1 000 000,00 EUR 1 100,00 1 100 000,00 100 000,00 


- classique (11.90m2) m2 1 100,00 990,00 1 200,00 EUR 1 320 000,00 EUR 1 700,00 1 683 000,00 363 000,00 

- de standing (6.120m2) 

Commerce 

m2 900,00 810,00 1 300,00 EUR 1 170 000,00 EUR 1 800,00 1 458 000,00 288 000,00 

- commerce de détail m2 1 152,00 1 050,00 800,00 EUR 921 600,00 EUR 2 285,00 2 399 250,00 1 477 650,00 

- commerce de masse 

Service 

m2 0,00 0,00 720,00 EUR 0,00 EUR 1 857,00 0,00 0,00 

- PME / Start-up m2 1 100,00 1 000,00 850,00 EUR 935 000,00 EUR 2 142,00 2 142 000,00 1 207 000,00 

- Service aux entreprises 


m2 0,00 0,00 700,00 EUR 0,00 EUR 2 142,00 0,00 0,00 


- bibliothèque m2 0,00 0,00 950,00 EUR 0,00 EUR 0,00 0,00 0,00 

- salle communautaire 


m2 0,00 0,00 750,00 EUR 0,00 EUR 0,00 0,00 0,00 

- Intervention sur parties classées 65 340,00 


TOTAL m2 5 894,00 4 975,00 7 408 800,00 EUR 11 292 690,00 3 781 750,00 


- charge d'urb. (6% Op.1) 444 528,00 

- Frais d'études (10%) 740 880,00 

- Frais bancaires (4,35%) 322 282,80 


- commercialisation (2,5%) 185 220,00 


-2 063 350,80 


-584 083,89 

Benefice net phase 2- bât 3 1 134 315,31 

15,31% 



PHASE 2 








m3 9 900,00 9 900,00 20,00 EUR 198 000,00 EUR 0,00 0,00 -198 000,00 





- toitures 

m2 80,00 80,00 800,00 EUR 64 000,00 EUR 1 200,00 96 000,00 32 000,00 


* inclinées et/ou non accessibles m2 1 020,00 1 020,00 80,00 EUR 81 600,00 EUR 80,00 81 600,00 0,00 


Logement 

m2 1 000,00 1 000,00 1 000,00 EUR 1 000 000,00 EUR 1 100,00 1 100 000,00 100 000,00 


- classique (10.90m2) m2 1 050,00 945,00 1 200,00 EUR 1 260 000,00 EUR 1 700,00 1 606 500,00 346 500,00 


Commerce 

m2 880,00 800,00 1 300,00 EUR 1 144 000,00 EUR 1 800,00 1 440 000,00 296 000,00 

- commerce de détail m2 400,00 360,00 800,00 EUR 320 000,00 EUR 2 285,00 822 600,00 502 600,00 


Service 

m2 700,00 630,00 720,00 EUR 504 000,00 EUR 1 857,00 1 337 040,00 833 040,00 

- PME / Start-up m2 650,00 590,00 850,00 EUR 552 500,00 EUR 2 142,00 1 263 780,00 711 280,00 



m2 400,00 360,00 700,00 EUR 280 000,00 EUR 2 142,00 771 120,00 491 120,00 





m2 0,00 0,00 750,00 EUR 0,00 EUR 0,00 0,00 0,00 


TOTAL m2 5 594,00 4 765,00 7 018 100,00 EUR 10 741 640,00 3 723 540,00 


- charge d'urb. (6% Op.1) 421 086,00 

- Frais d'études (10%) 701 810,00 






-1 954 540,85 



-601 282,81 

Benefice net phase 2- bât 3 1 167 716,34 

16,64%


PHASE 2 








m3 6 615,00 6 615,00 20,00 EUR 132 300,00 EUR 0,00 0,00 -132 300,00 





- toitures 

m2 60,00 60,00 800,00 EUR 48 000,00 EUR 1 200,00 72 000,00 24 000,00 




Logement 

m2 600,00 600,00 1 000,00 EUR 600 000,00 EUR 1 100,00 660 000,00 60 000,00 

- économique (8.80m2) m2 750,00 680,00 1 100,00 EUR 825 000,00 EUR 1 600,00 1 088 000,00 263 000,00 

- classique (7.90m2) m2 680,00 612,00 1 200,00 EUR 816 000,00 EUR 1 700,00 1 040 400,00 224 400,00 


Commerce 

m2 540,00 486,00 1 300,00 EUR 702 000,00 EUR 1 800,00 874 800,00 172 800,00 

- commerce de détail m2 345,00 300,00 800,00 EUR 276 000,00 EUR 2 285,00 685 500,00 409 500,00 


Service 

m2 345,00 300,00 720,00 EUR 248 400,00 EUR 1 857,00 557 100,00 308 700,00 

- PME / Start-up m2 690,00 610,00 850,00 EUR 586 500,00 EUR 2 142,00 1 306 620,00 720 120,00 



m2 0,00 0,00 700,00 EUR 0,00 EUR 2 142,00 0,00 0,00 





m2 0,00 0,00 750,00 EUR 0,00 EUR 0,00 0,00 0,00 


TOTAL m2 3 350,00 2 988,00 4 503 760,00 EUR 6 693 420,00 2 189 660,00 


- charge d'urb. (6% Op.1) 270 225,60 

- Frais d'études (10%) 450 376,00 






-1 254 297,16 

Benefice net avant impôts 935 362,84 


-317 929,83 

Benefice net phase 2- bât 3 617 433,01 

13,71%


TOTAL PHASE 2 - TOTAL GENERAL PHASE 1 ET 2 


TOTAL GENERAL phase 2 m2 18 084,00 15 581,00 EUR 22 431 900,00 EUR 34 125 754,00 11 693 854,00 

Benefice net opération n° 2 3 701 195,78 

TOTAL GENERAL phase 1-2 m2 30 023,00 25 799,00 EUR 47 560 523,75 EUR 65 422 089,71 17 861 565,96 


16,50% 

Benefice net opération 1-2 4 897 922,28 

10,30%


RESUME PAR FONCTION 

REPARTITION BATI/NON BATI partie 2 

SURFACE AU SOL DU SITE m2 16 613,50 100,00 85lgt/ha A comparer ac le RUE 340 LGT/15HA 22lgt/ha 

SURFACE BATIE m2 6 074,00 36,56 

SURFACE NON BATI m2 10 539,50 63,44 


TOTAUX FONCTIONS/EMPLOI/POPULATION M2 % UNITES P. DE V. MOYEN HTVA EMPLOIS EQ-TEMPS PLEIN (OBJECTIF 3) POPULATION SUPPLEMENTAIRE (OBJ2) 

SURFACE NETTE DE PLANCHERS 25 799,00 = 235,00 142 543,00 251,00 253,00 

Logement 13 547,00 52,51% 141,00 161 358,16 0,00 253,00 

- économique (80M2) 5 380,00 20,85% 65,00 132 430,77 0,00 117,00 

- classique (90M2) 5 571,00 21,59% 56,00 169 119,64 0,00 100,00 

- de standing (120M2) 2 596,00 10,06% 20,00 233 640,00 0,00 36,00 

Commerce 3 590,00 13,92% 27,00 449 251,11 62,00 0,00 

- commerce de détail/HORECA(65à 200M2) 2 360,00 9,15% 25,00 243 124,00 50,00 0,00 

- commerce de masse(300-630M2) 1 230,00 4,77% 2,00 947 070,00 12,00 0,00 

Service 8 082,00 31,33% 65,00 277 027,48 186,00 0,00 

- Bureaux (M.F.) pport 0,00 

- PME / Start-up (75à250M2) 4 672,00 18,11% 37,00 270 505,67 111,00 0,00 

- Service aux entreprises 3 410,00 13,22% 28,00 288 405,00 75,00 0,00 

Culturel et communautaire 580,00 2,25% 2,00 0,00 3,00 0,00 

- crèche 0,00 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 

- bibliothèque 255,00 0,99% 1,00 0,00 2,00 0,00 

- salle communautaire 325,00 1,26% 1,00 0,00 1,00 0,00 

Emplacements de parking 15 471,00 573,00 16 000,00 

ENERGIES RENOUVELABLES m2 unites rendement pce rend total rend/lgt 

Panneaux photovoltaïques 3 300,00 3 300,00 1,2kw/j 3 960,00 34,43 

kw/j 


MONTAGE FINANCIER 

HYPOTHESE DE CONSTRUCTION-VENTE (PRIVE) 

MONTAGE 


MONTAGE JURIDIQUE 

MONTAGE 

1) REALISATION D’UN PCA GENERAL POUR LES PARTIES 1-2-3 CWATUPE art. 47>52 

-PERMET DE RENDRE OPPOSABLE LE MASTER-PLAN ET DE LE DETAILLER 

-CONSTITUE UN ENGAGEMENT ENTRE LES POUVOIRS PUBLICS ET LES CITOYENS 

-PERMET DE DEGAGER DU TEMPS POUR L’ANALYSE ET LES ESQUISSES DE PROJET 

-CONTRAIREMENT AU DECOUPAGE EN PLUSIEURS PLANS DE LOTISSEMENTS OU PERMIS LE PCA PERMET DE NE 

REALISER Q’UNE ETUDE D’INCIDENCE. 

- PERMET DE METTRE EN ŒUVRE LA PARTIE 2 SANS SE SOUCIER DES AUTRES PARTIES QUI SERONT EGALEMENT 

FIXEES DANS LE PLAN D’ENSEMBLE. 

2) INTRODUCTION D’UN DOSSIER DE S.A.R SUR PARTIE 2 CWATUPE art. 167>171 

-100% DE SUBSIDES POUR L’ASSAINISSEMENT 

3) REALISATION DE 2 DOSSIERS DE REVITALISATION URBAINE CWATUPE art. 172 

-1 DOSSIER POUR LA PREMIERE SOUS PHASE (TOUR-ESPLANADE PUBLIQUE-PARKING) 

-1 DOSSIER POUR LA 2EME SOUS PHASE DE L’ANCIEN FORT ET SES ABORDS 

-PERMET D’AVOIR 2 FOIS LES SUBSIDES (1.250.000 EUR) ET DE PHASER LES TRAVAUX DES ESPACES PUBLICS. 

(2EUR, DONT 1 DANS LE LOGEMENT DONNE 1 EUR POUR LES ESPACES PUBLICS) 



EMBOITEMENT DES ETAPES 

MONTAGE 



PERIMETRE DE REVITALISATION URBAINE PHASE 1 

COMPREND 

VOIRIE D’ACCES NORD 

ZONES DE DEPOTS MATERIAUX HORS PARTIE 2 

ESPACE PUBLIC CENTRAL ET PARKING 

LA TOUR ET SON BÂTIMENT ANNEXE 

PERIMETRE DE REVITALISATION URBAINE PHASE 2 

COMPREND 

ANCIEN FORT 

VOIRIE D’ACCES 

PLACETTES INTERSTITIELLES 

MONTAGE 



PROPOSITION DE PERIMETRE S.A.R 

COMPREND 

VOIRIE D’ACCES NORD 

ZONES DE DEPOTS MATERIAUX HORS PARTIE 2 

ESPACE PUBLIC CENTRAL ET PARKING 

LA TOUR ET SON BÂTIMENT ANNEXE 

ANCIEN FORT 

VOIRIE D’ACCES AU FORT 

PLACETTES INTERSTITIELLES 

MONTAGE

PROJET URBAIN DURABLE - LEMA

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