M A R I A N T I E 2 - Jyväskylän kaupunki

M A R I A N T I E 2ASEMAKAAVAN SELOSTUS1 PERUS- JA TUNNISTETIEDOT1.1 TunnistetiedotKaavan otsikko: Jyväskylän kaupungin 31. kaupunginosan korttelin 4 sekä katualueenasemakaavan muutos (Mariantie 2)Kaavan nimi: Mariantie 2Kaavan tunnus: 31:014Kaavan päiväys: 29.7.2005Kaavan laatija: Ilona Sassi, puh. 014-625 084, 050-366 5284 osoite: Jyväskylän kaupunki,Kaupunkisuunnitteluosasto, PL 233, 40101 Jyväskylä, email: ilona.sassi@jkl.fiKaavan vireilletulosta ilmoittamisen päivämäärä: 20.4.2005Kaavoituslautakunnan hyväksymispäivämäärä:

21.2 Kaava-alueen sijaintiKaava-alue sijaitsee Säynätsalossa, pääsaaren luoteisosassa, Parviaisentien ja Mariantien välissä.(Muutosalue on rajattu punaisella katkoviivalla alla olevassa kuvassa.)1.3 Kaavan tarkoitusAsunto Oy Mariantie 2 on hakenut asemakaavan muutoksella lisärakennusoikeutta ja käyttötarkoituksenmuutosta omistamalleen kiinteistölle. Nykyisin tilan alueella on 11 asuntoa, toive onrakentaa 25-30 asuntoa, pinta-alaltaan 2500-3000 m2. Muutoksen yhteydessä toivotaan oikaistavanMariantien rajaa kiinteistön kohdalla ja rajan siirtyvän kulkemaan liikennöitävää aluettamukaillen.Perusteluna kaavamuutoksen hakija ilmoitti, että nykyisten rakennusten alapohjissa ja seinärakenteissaon todettu niin vaikeita terveyshaittoja aiheuttavia ongelmia, että niiden poistaminenkorjaustoimin on yhtiölle taloudellisesti ylivoimaista. Vain uudisrakentamisen kautta yhtiö voisitarjota osakkailleen uuden, terveellisen asunnon ja minimoida sen taloudellisen menetyksen,joka osakkaita jo on kohdannut.Hakija toivoo, että kaavakäsittelyssä otettaisiin huomioon lisäksi myös Terveydensuojelulaki 1§, 26 § ja 27 §. Lisäksi halutaan huomioitavan rakennuksissa olevat terveyshaitat asukkaille,mm. 60 % asukkaista tällä hetkellä sairastaa astmaa, kun keskimäärin väestöstämme sairastaaastmaa 6 %. Lisäksi on ilmennyt muita sairauksia jotka on katsottu johtuvan huonosta sisäilmanlaadusta. Tämän takia on yksi perhe asunut muualla jo yli kolme vuotta. Asukkaista 85 % oneläkeläisiä ja vammaisia. Taloudelliset realiteetit ovat myös sellaisia, että vain lisärakennusoi-

3keuden 2500 k-m2 kautta voisimme toteuttaa rakentamisen ja rakentaa terveelliset asunnotasukkaille.Insinööritoimisto Honkanen & Huumonen Oy on tehnyt kuntotutkimuksen keväällä 2004 ja 2005sekä korjauskustannusarvion Mariantie 2 kiinteistöstä. Viimeisin kustannusarvio on päivitetty22.12.2006.Tutkimuksen lopputulos on, että Asunto Oy Mariantien 2 asuintilat eivät täytä sosiaali- ja terveysministeriönasuintiloille antamia terveellisyysvaatimuksia. Kaikki asunnot on korjattava, jottaniiden käyttö ilman terveyshaittaa asuintiloina olisi mahdollista. Välttämättömien korjaustöidenkustannusarvio on 920 000 euroa eikä voida olla varmoja, poistuvatko terveyshaitat sittenkään.Jos korjaukseen lisätään perusparantamisen kustannukset, on kokonaisarvio 1 121 000 euroa.2. TIIVISTELMÄ2.1 Kaavaprosessin vaiheet- Kaavan osallistumis- ja arviointisuunnitelma laadittiin ja kaavoituksen vireille tulosta ilmoitettiinJyväskylän tiedotuslehdessä 20.4.2005.- Luonnosvaiheen kuuleminen oli 6.9.-23.9.2005.2.2 AsemakaavaAsemakaavan muutoksella muutetaan Mariantie 2 kiinteistön käyttötarkoitusta yksikerroksistenrivitalojen alueesta kaksikerroksisten rivitalojen ja/tai kerrostalojen alueeksi. Samalla rakennusoikeuttanostetaan 1560 k-m2:sta 2500 k-m2:een.2.3 Asemakaavan toteuttaminenKunnallistekniikka alueella on valmis.Tonttimaan omistaa yksityinen ja toteuttaminen on asunto-osakeyhtiön harkinnan varassa.Terveydelliset ongelmat rakenteissa aiheuttavat todennäköisesti kohtalaisen nopean uudisrakentamisentoteuttamisaikataulun.3 LÄHTÖKOHDAT3.1 Selvitys suunnittelualueen oloista3.1.1 Alueen yleiskuvausAlueen ympäristössä on yksi- ja kaksikerroksisia rivitaloja ja metsikköä sekä Parviaisentien toisellapuolella kaksikerroksinen asuinkerrostalo, nk. Virkala, joka on kaavalla suojeltu. Ympäristössäon paljon virkistysalueita.

43.1.2 MaanomistusTonttimaan ja tontin eteläpuolisen kevytväylän omistaa Asunto Oy Säynätsalon Mariantie 2.Mariantien katualueen omistaa kaupunki.3.2 Suunnittelutilanne3.2.1 Kaava-aluetta koskevat suunnitelmat ja päätöksetYmpäristöministeriön 2.8.1999 vahvistamassa seutukaavassa alue on taajamatoimintojen aluettaja pohjavesialuetta.Lääninhallituksen 26.9.1975 hyväksymässä rakennuskaavassa (muuttunut lain muutoksellaasemakaavaksi) alue on yksi- ja kaksikerroksisten rivitalojen ja muiden kytkettyjen rakennustenaluetta.Säynätsalon saari on osa Säynätsalon teollisuusyhdyskunnan aluetta, joka kuuluu valtakunnallisestimerkittävien rakennettujen kulttuuriympäristöjen luetteloon. Luettelon on koonnut museovirasto.Virallista luetteloa ei ole vielä hyväksytty, joten lausunnon antavana viranomaisena toimiiKeski-Suomen museo.3.2.2 Kaava-aluetta koskevat selvityksetHakija on teettänyt rakennuksen kuntotutkimuksen ja yhteenvedon rakennusten kunnosta sekäkustannusarvion terveyden kannalta välttämättömien korjausten ja perusparantamisen osalta.4 ASEMAKAAVAN SUUNNITTELUVAIHEET4.1 Suunnittelun käynnistäminen ja sitä koskevat päätöksetHakijoiden kanssa neuvoteltiin asiasta. Lopputuloksena katsottiin parhaaksi muuttaa kaavaa.4.2 Osallistuminen ja yhteistyö4.2.1 OsallisetAlueen ja naapurikiinteistöjen maanomistajat ja asukkaatKatu- ja puisto-osastoRakennusvalvontaosastoYmpäristöosastoTonttiosastoKeski-Suomen museoJyväskylän Energia Oy/ kaukolämpöJyväskylän Energia Oy/ vesiKeski-Suomen PelastuslaitosSäynätsalon aluelautakuntaKeski-Suomen ympäristökeskus (oas tiedoksi)4.2.2 Vireille tulo

5Vireilletulosta on ilmoitettu Jyväskylän tiedotuslehdessä 20.4.2005 ja suunnittelun etenemisestäon tiedotettu kaavoituskatsauksien yhteydessä.4.2.3 Osallistuminen ja vuorovaikutusmenettelytLuonnosvaiheen kuulemisesta tiedotettiin kirjeitse.Kaavaluonnos pidettiin nähtävänä 6.9.-23.9.2005.4.2.4 ViranomaisyhteistyöKaavan laadintaan ei liity sellaisia valtakunnallisia, seudullisia tai muita keskeisiä tavoitteita,joiden selvittämiseksi viranomaisneuvottelu kaupungin ja Keski-Suomen ympäristökeskuksenkesken olisi pitänyt järjestää.4.3 Asemakaavan tavoitteetAsemakaavan muutoksen tavoitteena on mahdollistaa lisärakennusoikeuden ja uudisrakentamisenavulla terveelliset asunnot ja minimoida sen taloudellisen menetyksen, joka osakkaita joon kohdannut.5. ASEMAKAAVAN KUVAUS5.1 Kaavan keskeinen sisältöKaavamuutosluonnos on valmisteltu hakemuksen pohjalta.Rakennusoikeudeksi on merkitty 2500, mikä on tehokkuuslukuna 0,47, kun tontin pinta-ala on5314 m2. Rakennusoikeus nousee 940 k-m2 ja tonttimaan pinta-ala lisääntyy 115 m2. Kerroslukuon kaksi.Tontin käyttötarkoitusmerkintä AKR mahdollistaa kaksikerroksisten rivitalojen sekä kaksikerroksistenpienkerrostalojen rakentamisen.5.2 Mielipiteet ja niiden huomioiminenKaavaluonnos pidettiin nähtävänä 6.9.-23.9.2005.Palautetta antoivat Säynätsalon aluelautakunta sekä naapureista Asunto Oy Marianharju jaAsunto Oy Säynätrivi. Muilla ei ollut huomautettavaa.Säynätsalon aluelautakunta käsitteli asiaa 27.10.2005.Aluelautakunta totesi, ettei kaavamuutoksen toteuttamiselle ole estettä. Lisäksi lautakunta päättikehottaa kaavavalmistelijoita tutkimaan, olisiko mahdollista toteuttaa rakennusoikeuden lisäystontilla siten, että lähempänä Parviaisentietä oleva rakennuspaikka olisi I-kerroksinen eikä sitenhaittaisi tien vastakkaisella puolella olevan I-kerroksisen rivitalon näkyväisyyttä.Asunto Oy Säynätrivi, Parviaisentie 41, esittää huomautuksessaan, että muutosalueelle sallitaanrakentaa vain yksikerroksisia rakennuksia. Kaksikerroksinen rakennus harjakattoineennousee liian korkeaksi (arvioitu kokonaiskorkeus n. 7-7,4 m) ja peittää osin ilta-auringon paistamisenheidän tontilleen. Lisäksi toisen kerroksen ikkunoista avautuisi suora näköyhteys hei-

6dän pihaansa ja asuntoihinsa. Näin suuresta muutoksesta aiheutuisi heille erittäin merkittäväähaittaa jokapäiväiseen elämään ja asuntojen jälleenmyyntiarvoon.Asunto Oy Marianharju, Mariantie 6, pitää suunniteltua asuntojen määrän kasvua suurena. Heeivät pidä toivottavana alueen muuttamista rivitaloalueesta kerrostaloalueeksi. Lisäksi heidänmielestään yksi- tai puolitoistakerroksinen taloratkaisu soveltuu paikalle kaksikerroksista paremmin.He toivovat, että huomiota kiinnitetään siihen, että pysäköintiin varataan riittävät alueetja liikenteen sujuminen kadulla varmistetaan, kun kadun alkupään liikennetiheys kasvaa kaavamuutoksenjohdosta huomattavasti.Vastine palautteeseen:Vaihtoehtoisia ratkaisuja on tutkittu ja todettu, että rakennusoikeus 2500 k-m2 ei mahdu alueellekuin kaksikerroksiseen ratkaisuun, ellei Parviaisentien puoleista rinnemetsikköä täysin poisteta.Alueella on 1 ja 2 kerroksisia rivitaloja.Mariantien toisella puolella oleva Asunto Oy Säynätrivin tontti on noin kolme metriä korkeammallakuin Mariantie 2 kiinteistö ja rakennusten etäisyys on yli 30 metriä. uudisrakennuksentoinen kerros tulee noin vastapäisen korkealla sijaitsevan yksikerroksisen rakennuksen tasolle.Kattomuotona sallitaan loiva harjakatto. Tilanne ei aiheuta merkittävää haittaa.Asunto Oy Marianharjun kerrosluku on kaksi, joten viereen sopii kaksikerroksinen rakennusjopa yksikerroksista paremmin. Kaava edellyttää vähintään yhden autopaikan asuntoa kohti,joten rakennuslupavaiheessa pysäköintiin on vähintään sen verran alueita osoitettava.Kaavamuutosta ei tarkistettu palautteen johdosta.5.3 Kaavan vaikutuksetKaavan vaikutukset eivät ole merkittäviä. Erillisiä vaikutusselvityksiä ei ole tehty.Kaavan toteutuminen vaikuttaa hieman liikennettä lisäävästi, mutta ei merkittävästi.Maisemaan kaavamuutos vaikuttaa hieman, kun yksikerroksisen rakennuksen tilalle on mahdollistatoteuttaa kaksikerroksinen ja tontin puustoa joudutaan hieman poistamaan rakentamisentieltä.Positiivisena terveydellisenä vaikutuksena voidaan pitää muutosalueen asukkaiden kaavamuutoksenja uudisrakentamisen myötä saama terveellinen ja turvallinen asuinympäristö.Negatiivisena sosiaalisena ja maisemallisena vaikutuksena naapurit pitävät kaksikerroksistarakentamista ja näkymien muuttumista.LUETTELO SELOSTUKSEN LIITTEISTÄ- Osallistumis- ja arviointisuunnitelma- Ote ajantasa-asemakaavasta- Pienennös asemakaavakartasta- Asemakaavan seurantalomakkeetLUETTELO MUISTA KAAVAA KOSKEVISTA ASIAKIRJOISTA, TAUSTASELVITYKSISTÄJA LÄHDEMATERIAALEISTA- Asunto Oy Mariantie 2 kuntotutkimus

7SELOSTUKSEN LISÄLEHTI (lisälehdellä selitetään julkisen nähtävillä olon aikana saatu palauteja tehdyt toimenpiteet palautteen johdosta)Asemakaavan muutosehdotus oli julkisesti nähtävänä 13.3.-27.3.2007. Siitä jättivät muistutuksenMariantien toisella puolella olevat Asunto Oy Säynätrivi ja Asunto Oy Säynätsalon Kalliorinne.Keski-Suomen pelastuslaitos ilmoittaa, että kaavamuutokselle ei ole esteitä henkilö- ja paloturvallisuudenkannalta. Rakennus- ja ympäristölautakunnalla ei ollut huomautettavaa aasiaan.Muistutusten pääsisältöAsunto Oy Säynätrivin mielestä kaksikerroksinen rakentaminen ei sovi ainakaan Mariantienalkupäähän, koska siinä viereiset rakennukset ovat yksikerroksisia. Alueen yksikerroksistentonttien tehokkuusluvut ovat 0,3 ja kaksikerroksisten 0,4. Asunto Oy Säynätrivi katsoo, että 0,4on täysin riittävä rakennusoikeus nykyisen 0,3:n tilalle ja kaksikerroksista rakentamista tulisisallia vain alemmaksi rinteeseen sijoittuville rakennuksille. Mariantien alkupää pitäisi rakentaayksikerroksisena, jotta se ei täysin peitä järvinäköaloja, joita nykyisin asunnoista avautuu.Asunto Oy Säynätsalon Kalliorinne katsoo, että kaksikerroksinen rakennus aiheuttaa näköalahaittaaja siitä johtuen asuntojen arvonalennusta. 2500 k-m2:n rakennusoikeus mahdollistaanoin 30 asunnon rakentamisen ja siitä johtuu liikennehaittaa ja yleisen turvallisuustason alenemistasekä lisääntyvää rauhattomuutta alueelle. Yhden autopaikan varaaminen asuntoa kohti eiole käytännössä riittävä ja johtaa hallitsemattomaan paikoitukseen Mariantiellä. Asunto Oy SäynätsalonKalliorinne ilmoittaa lisäksi, että Jyväskylän kaupungin tapa, että noudatetaan puhtaastikaavamuutoksen hakijan toiveita eikä millään tavalla oteta huomioon naapureiden toiveitakaavan laatimisen suhteen, ei ole yhdenvertaisuuteen pyrkivä ja kestävä toimintatapa.VastineAlueella on jo olemassa 1 ja 2 kerroksisia rivitaloja, joten 2-kerroksinen rakentaminen soveltuuhyvin ympäröivään rakenteeseen ja kaupunkikuvaan. Asunto Oy Marianharjun kerrosluku onkaksi, joten katujulkisivua täydentää parhaiten kaksikerroksinen asuinrakennus. Mariantien alkupäässävastapäinen tontti on lähes kerroksen korkeammalla kuin muutostontti, joten uudisrakennuksenräystäskorkeus tulee suunnilleen samoihin korkeuksiin kuin vastapäinen rakennus.Kaupungin ja seutukunnan kestävä kasvun hallinta edellyttää täydennysrakentamista, jota pyritääntiiviissä yhdyskuntarakenteessa toteuttamaan kestävästi ja tasapuolisesti kaupungin eripuolille.Näkymät eivät täydennysrakentamisessa kaava-alueella aina säily ennallaan, jotenmuistutuksessa esitetyt perustelut (esimerkiksi järvinäköalan osittainen menetys) eivät ole edellytyksenäkaavan muuttamiselle. Muutosalueen asukkaiden terveys ja heidän asuntoosakeyhtiötäänkohdanneet taloudelliset menetykset rakentamisvirheiden johdosta ovat merkittäviäsyitä asemakaavan muutokselle ja kaksikerroksinen rakentaminen mahdollistaa Mariantie2:lle uudisrakentamisen toteutuksen paremmin kuin osittain yksikerroksinen rakentaminen.Alueen liikennemäärät ja yleinen turvattomuus eivät kasva merkittävästi, vaikka tontille toteutettaisiinAsunto Oy Säynätsalon Kalliorinteen arvioimat 30 asuntoa. Kaavan autopaikkamitoitus,joka on nykyistä hiukan tiukempi, on minimivaatimus ja sitä on toistaiseksi käytetty Säynätsalonalueen kaavamuutoksissa rivi- ja kerrostaloalueilla. Tämän muutoksen osalta ei katsota olevanperusteita poikkeavaan, tavanomaista tiukempaan autopaikkavaatimukseen.Kaavaan tehdyt tarkistuksetNähtävillä olon jälkeen on muutostonttiin liitetty viereinen rakentamaton kevytliikennealue, jonkaMariantie 2 omistaa. Tonttimaana se pidetään siistimpänä kuin rakentamattomana katualueena.Hakija on suostunut muutokseen. Alueella on vesi- ja viemärijohtoja ja niille on merkitty maanalaisenjohdon rasite. Kaavaehdotuksen rakennusoikeus on 2500 k-m2 ja tehokkuusluvuksimuutettuna 0,43. Alueen täydennysrakentaminen tuottaa lisää asuntoja nykyiseen nähden eikätehokkuusluku eroa merkittävästi alueen muusta rakentamisesta.Nähtävillä olon jälkeen tehdyt tarkistukset eivät ole merkittäviä eivätkä aiheuta kaavan uudelleennähtäville asettamista.