Dia 1 - ItÃ¤-Suomen yliopisto

Yksityishenkilön tulovero-ongelmista 

erityisesti pääomatulojen osalta 

Dosentti, KTT, OTL, VTM Timo Räbinä 

Itä-Suomen yliopisto 

25.-30.11.2010 

lainsäädäntö ja oikeuskäytäntö seurattu 15.10.2010 saakka 

1 

Käsiteltävät aiheet 

1. Eriytetyn tuloverojärjestelmän perusrakenne 

2. Luovutusvoittojen verotus 

3. Osinkotulojen verotus 

4. Osakaslainan verotus 

5. Vuokratulojen verotus 

6. Korkomenojen vähennyskelpoisuus 

7. Pitkäaikaissäästämisen verotus 

2 

1. ERIYTETYN TULOVEROJÄRJESTELMÄN PERUSRAKENNE 

• tulolähteen ja tulolajin käsitteet 

• keskeinen jako: kaksi tulolajia 

• luonnollinen henkilö ja kuolinpesä, ei yhteisöllä 

• ansiotulo (at) ja pääomatulo (pot) 

• kaikki tulot jompaakumpaa 

• pääomatulot luetellaan (TVL 32 §) 

• muut ansiotuloja 

• lasketaan erikseen verotettava at ja pot 

• at:n ja pot:n erillisyydestä on poikkeuksena se, että pot:n alijäämähyvitys ja 

erityinen alijäämähyvitys vähennetään at:n verosta 

• at: progressiivisen valtionverotus + (suhteellinen) kunnallis- ym. verotus 

• pot: suhteellinen verokanta, 28 % 

• pot:n suhteellinen verokanta olennaisesti progressiivisen at:n verotuksen ylimpien 

marginaalivero-%:n alapuolella (ylin rajaveroaste noin 55 %) 

• korkomenojen arvo vähennyksenä määräytyy pot:n verokannan mukaan 

• myös korkotulojen lähdeverokanta 28 % 

• yhteisöverokanta 26 % vs. pot:n verokanta 28 % 

• vuodesta 2005 alkaen yhteys purettu: yhteisöverokanta 26 %, pääomatulojen 

verokanta 28 % 

3 

1

• verot ja maksut (TVL 124 ja 130 §, sairausvakuutuslaki 18 luku sekä 

verontilityslaki 12 §): 

• luonnollinen henkilö ja kuolinpesä 

• ansiotulo: progressiivinen valtionvero + kunnallisverotuksen verotettavan tulon 

perusteella määrättävät (suhteellinen vrt. kuit. ansiotulovähennys ja perusvähennys) 

kunnallisvero + kirkollisvero + sairausvakuutuksen sairaanhoitomaksu (1,47 % / 

2010) 

• pääomatulo: 28 % valtiolle 

• lisäksi: tuloverotuksessa vähennyskelpoiset palkka- (työtulo-)perusteiset 

vakuutusmaksut 

• työntekijän työeläkevakuutusmaksuosuus (4,5 % / 2010) 

• työntekijän työttömyysvakuutusmaksuosuus (0,40 / 2010) 

• sairausvakuutuksen päivärahamaksu (0,93 % / 2010) 

• yhteisö ja yhteisetuus 

• verokanta 26 % 

• jako veronsaajille tapahtuu verontilityksen yhteydessä; VM vahvistaa jako-osuudet 

kunnittain (2009-2011: valtiolle 65,42 %, kunnalle 32,03 %, srk:lle 2,55 %) 

• yleishyödyllinen yhteisö 

• kiinteistötulosta 8,9908 % / 2009-2011 

• elinkeinotulosta kuten muutakin yhteisöä (26 %) 

4 

Palkansaajan tuloverolaskuri 2010 (www.veronmaksajat.fi) 

Vuositulot (euroa) Tuloveroaste (%) Rajaveroaste (%) 

14000 

16000 

34000 

500000 

14,2 

16,0 

28,3 

52,4 

25,2 

31,6 

45,0 

54,6 

Palkansaajan tuloverolaskurin tuloveroprosenteissa on huomioitu: 

• valtion tulovero, 

• keskimääräinen kunnallisvero 18,98 prosenttia, 

• keskimääräinen kirkollisvero 1,33 prosenttia, 

• palkansaajan TyEL-maksu 4,5 % (alle 53-vuotias työntekijä), 

• työttömyysvakuutusmaksu 0,4 prosenttia, 

• sairausvakuutuksen sairaanhoitomaksu 1,47 ja päivärahamaksu 0,93 prosenttia, 

• viran puolesta tehtävät vähennykset. 

5 

Tuloverojärjestelmän perusrakenne 

• Kaikkien verovelvollisten tulot jaetaan tulolähteisiin 

• elinkeinotoiminnan tulolähde 

• maatalouden tulolähde 

• muun toiminnan eli henkilökohtaisen tulon tulolähde 

• Luonnollisella henkilöllä kaikkien tulolähteiden tulot jaetaan kahteen 

tulolajiin 

• ansiotuloksi 

• pääomatuloksi 

• näin myös henkilöyhtiö (yhtiömiehenä luonnollinen henkilö) ja 

kotimainen kuolinpesä 

6 

2

Tulolähteet 

• Tulolähdejaon tarkoitus: erilaisten taloudellisten toimintojen tulosten 

laskennan erottelu toisistaan 

• myös tappiontasaus tulolähteittäin 

• elinkeinotoiminnan tulolähde: 

• liike- ja ammattitoiminta 

• maatalouden tulolähde: 

• maatalous ja erikoismaatalous sekä maa- tai metsätalouteen 

liittyvä toiminta, jota ei ole pidettävä erillisenä liikkeenä 

• ei siis metsätalous henkilökohtainen tulolähde 

• henkilökohtainen tulolähde: 

• kaikki, mikä ei ole elinkeinotoimintaa tai maataloutta 

• ”kaatopaikkatulolähde” 

7 

Tulolähdejako 

• Verovelvollisella voi olla 1–3 tulolähdettä 

• riippuu verovelvollisen harjoittamastaan toiminnasta 

• koskee kaikkia luonnollisia ja juridisia henkilöitä 

Tulot lasketaan 

tulolähteittäin 

eri verolakien 

mukaan 

Elinkeinotoiminnan 

tulolähde 

EVL 

Maatalouden 

tulolähde 

MVL 

Henkilökohtainen 

tulolähde 

TVL 

Tulolähteiden tulot verotetaan 

TVL:n säännösten mukaan 

TVL 

8 

Tulolähde- käsite ja sen merkitys 

• Kolme tulolähdettä: tulolähdejako vastaa verolakien soveltamisaloja 

• TVL – henkilökohtainen tulolähde (muun toiminnan tl, esim. TVL 

16.2 §) 

• MVL – maatalouden tulolähde 

• EVL – elinkeinotoiminnan tulolähde 

• Tulolähdejaon merkitys 

• verolakien mukaiset taloudelliset toiminnat pidetään erillään 

• tulolähteen tappiota ei saa vähentää toisen tulolähteen tulosta 

• poikk. TVL 59 §: luonnollisella henkilöllä pääomatuloista 

vähennettävä toisen tulolähteen tappio 

• vaatimuksesta, osittain tai kokonaan 

9 

3

Tulolajit 

• Jako ansio- ja 

pääomatuloon 

tapahtuu TVL:n 

säännösten 

mukaan 

• Elinkeinotoiminnan 

ja maatalouden 

tulo jaetaan 

tulolähteen 

nettovarallisuuden 

perusteella 

• Henkilökohtaisen 

tulolähteen tappiot 

vahvistetaan 

tulolajeittain 

Elinkeinotulo 

EVL 

nettovarallisuus 

Maataloustulo 

MVL 

nettovarallisuus 

POT AT POT AT 

Pääomatulo 


TVL 

POT 

Ansiotulo 

AT 

10 

TULOVEROJÄRJESTELMÄN PERUSRAKENNE 

tulolähteestä tulolajiin 

Tappiontasaus 10 vuotta; tulolähdesidonnainen; poikkeus TVL 59 § 


tulolähde 

Maatalouden 

tulolähde 

jaettava yritystulo 


tulolähde 


AT POT AT POT AT POT 

Pääomatulojen tulolaji 

* huom. TVL 59 § 

verotettava pääomatulo 

(valtio) 

Ansiotulojen tulolaji 

verotettava ansiotulo 

(valtio ja kunta ym.) 

Alijäämähyvitys veromääräisenä (28 %) 

Erityinen alijäämähyvitys veromääräisenä (28 %) 

11 

PÄÄOMATULOT (POT) 

• korot 

• osinkotulot listayhtiötä 

• sijoitusrahaston voitto-osuus 

• vuokratulot 

• säästöhenkivakuutustuotot 

• pitkäaikaissäästämisen tulot 

• osakaslaina 

• luovutusvoitto (./: luovutustappio) 

• puun myyntitulo 

• osinkojen POT listaamattomasta 

yhtiöstä 

• maatalouden POT 

• elinkeinotoiminnan POT 

./. tulonhankkimiskulut 

puhdas pääomatulo 

./. vaatimuksesta maatalouden tai 

elinkeinotoiminnan tappio 

./. asunto-, opinto-, tulonhankkimis- ja 

takausvelan korot 

./. ensiasunnon velan korot 

./. vapaaehtoiset eläkevak.maksut 

:/. PS-tilin maksu 

Verovuoden pääomatulo 

./. edellisten verovuosien POT-tappio 

verotettava POT, josta vero 28 % 

./. kotitalousvähennys ja 

opintolainavähennys 

maksuunpantava vero 

ANSIOTULOT (AT) 


tai maatalouden 

• palkat 

1) tulos ./. aik.v. tappio = 

• luontoisedut 


• eläkkeet 

tai 

• sosiaalietuudet 

2) verovuoden tappio 

• hankintatyön arvo 

• peitelty osinko 

• osinkojen AT listaamattomasta yhtiöstä 

• maatalouden AT 

• elinkeinotoiminnan AT 

./. tulonhankkimiskulut 

tai ansiotulolajin tappio 

puhdas ansiotulo 

./. ansiotulosta 

1) valtion- ja kunnallisverotuksessa tehtävät 

vähennykset 

2) valtionverotuksessa tehtävät vähennykset 

3) kunnallisverotuksessa tehtävät 

vähennykset (mm. kv-ansiotulovähennys) 

tai alijäämä (28 %) 

4) vähennettävät vanhat AT-tappiot 

VV verotettava AT KV verotettava AT 

tai erit. alijäämä (28 %) 

josta vero 

josta vero 

./. verosta tehtävät verosta tehtävät 

vähennykset* vähennykset 

./. alijäämähyvitys ./. alijäämähyvitys 

vahvistettu tappio 

./. erit. alijäämähyvitys ./. erit.alijäämähyvitys 

./. opintolainaväh. ./. opintolainaväh. 

opintolainavähennyksen 

maksuunpantava maksuunpantava 

veroalijäämä (max. 10 v) 

vero 

vero 

12 

*kotitalousvähennys, valtionverotuksen työtulovähennys 

4

Tuloista vähennettävät luonnolliset vähennykset 

• luonnollisen vähennyksen käsite 

• tuloverotus on nettotulon verotusta 

• verotettavaa tuloa laskettaessa veronalaisista tuloista 

vähennetään tulonhankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneet 

menot = luonnolliset vähennykset 

• TVL 29 § ja erityisesti pääomatuloja koskien TVL 54.1 §: 

• verovapaan tulon hankintaan kohdistuvat menot eivät ole 

vähennyskelpoisia 

• TVL 31.4 §: osinkotulon hankinnasta johtuneet menot ovat 

kuitenkin täysimääräisesti vähennyskelpoisia, vaikka osa 

osinkotulosta on verovapaata tuloa 

13 

• vähennyskelpoinen tulonhankkimismeno vs. vähennyskelvoton 

elantokustannus 

• luonnolliset vähennykset syntyvät ajallisesti tarkastellen tuloa hankittaessa 

• elantomenot syntyvät tulonhankkimistoiminnasta riippumatta = ovat tulon 

käyttämistä 

• menon tarkoituksena tulee olla tulon hankkiminen tai säilyttäminen ja menon 

täytyy siten johtua tulon hankkimisesta tai säilyttämisestä 

• tätä arvioidaan verovelvollisen oman tarkoituksen mukaisesti: 

verovelvollinen on suorittanut menon siinä tarkoituksessa, että se tuottaisi 

tuloa; sillä seikalla, että tuloa ei ole syntynyt, ei sinänsä ole merkitystä 

• yksittäisessä tapauksessa verovelvollisen esittämällä selvityksellä ja sen 

uskottavuudella on ratkaiseva merkitys 

• lukuisa määrä rajanvetotilanteita – tietty epävarmuusalue – runsas 

oikeuskäytäntö 

14 

Esimerkki POT-tulolajin laskennasta 

+ pörssiyhtiöistä saatu osinkotulo 1 000 € x 70 % 700 € 

+ luovutusvoitto 2 000 € 

./. edellisen vuoden 3 000 €:n luovutustappiosta 

voidaan vähentää tämän vuoden voittoa vastaava määrä 

(seuraavalle vuodelle luovutustappiota siirtyy siten 1 000 €) ./. 2 000 € 

./. ammattikirjallisuusmenot ./. 50 € 

./. tietoliikennemenot tulonhankkimistoimintaan 

kohdistuva osa arvioituna ./. 50 € 

Puhdas pääomatulo 600 € 

./. asuntovelan korot ./. 750 € 

./. tulonhankkimisvelan korot (pörssiosakkeet) ./. 200 € 

Alijäämä ./. 350 € 

alijäämähyvitys ansiotuloista menevästä verosta 28 % x 350 = 98 € 

jos verovelvollisella ei ole ansiotuloja lainkaan, alijäämähyvitys voidaan siirtää 

verovelvollisen niin vaatiessa vähennettäväksi puolison ansiotuloista menevästä verosta; 

jos ei voida vähentää sielläkään tai vaatimusta ei tehdä verovelvolliselle muodostuu 

pääomatulolajin tappio 350 € seuraavina vuosina vähennettäväksi (max 10 v) 

15 

5

Esimerkki POT-tulolajin laskennasta 

+ pörssiyhtiöistä saatu osinkotulo 1 000 € x 70 % 700 € 

+ vuokratulot (netto) 3 800 € 

+ luovutusvoitto 2 000 € 

./. ammattikirjallisuusmenot ./. 50 € 

./. tietoliikennemenot tulonhankkimistoimintaan 

kohdistuva osa arvioituna ./. 50 € 

Puhdas pääomatulo 6 400 € 

./. asuntovelan korot ./. 750 € 

./. tulonhankkimisvelan korot (vuokralla oleva asunto) ./. 1 000 € 

4 650 € 

./. pitkäaikaissäästämisen maksut ./. 5 000 € 

Erityinen alijäämä ./. 350 € 

erityinen alijäämähyvitys ansiotuloista menevästä verosta 28 % x 350 = 98 € 

jos verovelvollisella ei ole ansiotuloja lainkaan, erityinen alijäämähyvitys 

vähennetään automaattisesti puolison ansiotuloista menevästä verosta; jos ei voida 

vähentää sielläkään vähennys menee tältä osin ”hukkaan” (ei vahvisteta POTtappiota) 

16 

Maatalouden tai elinkeinotoiminnan jaettava yritystulo 

• TVL 38-41 § 

• ensin pääomatulo-osuus, loppu ansiotuloa 

• perusteena nettovarallisuus edellisen verovuoden päättyessä 

• aloittamistapauksissa verovuoden päättymisajankohta 

• nettovarallisuus: maatalouden tai yritystoiminnan varat - velat 

• pääomatulo-osuuden perusteena on 20 %:n tai verovelvollisen vaatimuksesta 

10 %:n tuotto nettovarallisuudelle taikka kokonaankin ansiotuloa (vv.2010 alk.) 

• elinkeinotoiminnan tai maatalouden tulos 

• ./. aikaisempien vuosien tappiot 

• jaettava yritystulo 

• ./. 20 tai 10 % nettovarallisuudesta pääomatuloa 

• loppu ansiotuloa 

• Esimerkki / Taksiautoilija – ammatinharjoittaja 

• verotettava elinkeinotulo 20.000 €(jaettava yritystulo) 

• varallisuus: kulkuneuvot mj. 30.000 €; velat 20.000 € nettovarallisuus 10.000 

€ 

• pot- osuus: 20 % x 10.000 € = 2.000 €/ 28 %:n verokanta 

• at- osuus: 20.000 € ./. 2.000 €= 18.000 € / progressiivinen verotus 

17 

2. Luovutusvoittojen verotus 

Yleistä 

• TVL 45 - 50 § 

• lähes kaikki luovutukset samojen säännösten piirissä 

• lähtökohtaisesti ei ole merkitystä saantotavalla tai omistusajalla 

• hankintameno-olettama 40 %, jos omaisuus omistettu yli 10 vuotta ja muulloin 

20 % 

• vastikkeettomissa saannoissa hankintamenona perintö- tai lahjaverotuksessa 

vahvistettu arvo, ositussaannoissa jatkuvuusperiaate 

• ei merkitystä myöskään omaisuuden lajilla 

• verovapaat tai osittain verovapaat luovutukset, joissa omaisuuden lajilla on 

ratkaiseva merkitys 

• luovutusvoitto on ennakonkannon alaista tuloa (EPL 23.1 §) 

• ennakkoperintä tapahtuu joko ennakonkantona tai oma-aloitteisena ennakon 

täydennysmaksuna 

• vrt. jäännösveron korko (VML 43 §): 

• Suomen Pankin ilmoittama korkolain 12 §:n viitekorko - 2 %-yksikköä 

• yli 10.000 euron osalta, viitekorko + 2 %-yksikköä 

18 

6

Luovutusvoiton jaksottaminen 

• TVL 110.2 §: oikea verovuosi se, jona kauppa tai muu luovutus on 

tapahtunut = kauppakirjan allekirjoituspäivä tai esimerkiksi pörssissä 

toteutunut kauppatapahtuma 

• merkitystä ei ole sillä, milloin omistus- tai hallintaoikeus siirtynyt tai 

kauppahinta saatu 

• tulkinnassa lähdettävä siitä, että myyjän verovuosi = ostajan 

hankintavuosi; kaupasta kauppaan 

• esikauppakirjat 

• ”aito” esisopimus ei ”laukaise” verotusta 

• jos hallinta siirtyy tai kauppahintaa maksetaan esikauppakirjan perusteella 

realisoi luovutusvoittoverotuksen 

• kauppahinnan muuttuminen tulevaisuuden tapahtumien vuoksi 

• yritysosakkeiden kaupassa myöhempien vuosien yritystoiminnan voiton 

perusteella laskettava lisäkauppahinta ”lisävoitto” verotetaan sinä 

verovuonna, jolloin lisäkauppahinnan määrä selviää, mutta määrän laskentaan 

(ei verokantaan) sovelletaan alkuperäisen kaupantekovuoden 

luovutusvoittoverosäännöksiä 

• jos määrä selviää ennen säännönmukaisen verotuksen päättymistä: otetaan 

huomioon kaupantekovuoden verotuksessa 

19 

• KHO 1994 B 534: A on myynyt omistamansa X Oy:n osakkeet Y Oy:lle 

26.3.1990. Hänelle on kauppakirjan ehtojen mukaan maksettu 

lisäkauppahintaa 137492,70 markkaa 17.4.1991 ja 102 928 markkaa 

16.4.1992. Koska 17.4.1991 maksetun lisäkauppahinnan määrä on ollut 

tiedossa ennen kaupantekovuodelta 1990 toimitetun verotuksen päättymistä, 

tämä lisäkauppahinta on tullut tulo- ja varallisuusverolain (1240/88) 114 §:n 2 

momentin nojalla lukea satunnaisena myyntivoittona A:n tuloksi 

kaupantekovuonna. Sen sijaan ostajayhtiön velvollisuudesta kauppakirjan 

ehtojen mukaisesti 16.4.1992 maksettuun kauppahinnanosasuoritukseen ei 

ole ollut vielä kaupantekovuoden verotusta toimitettaessa tietoa eikä sen 

verottamiseen vuoden 1990 tulona siten ole perusteita. Tämän vuoksi korkein 

hallinto-oikeus, valituksen enemmälti hyläten, muuttaa lääninoikeuden 

päätöstä ja toimitettua kunnallisverotusta sekä korottaa A:n vuoden 1990 

tuloksi luettavan satunnaisen myyntivoiton määrää 68 746 markalla. 

• jos kauppahinta alenee oikaisuvaatimus alkuperäiseen verotukseen 

• oikaisisin, vaikka vaatimus tulisi (alennus realisoituisi) 5 vuoden määräajan 

jälkeen (toinen vaihtoehto olisi vahvistaa takaisinmaksuvuodelle 

luovutustappio kauppahinnan takaisinmaksun perusteella) 

20 

Esimerkki 

• A myy osakeyhtiön koko osakekannan 

• kauppakirja allekirjoitetaan v. 2009 

• kauppahinta on 1.000.000 € 

• vuosien 2009 ja 2010 tulosten perusteella ostaja sitoutuu maksamaan 

lisäkauppahinnan, jonka suuruus on 20 % molempien vuosien 

kirjanpidollisesta voitosta 

• lisäkauppahinta maksetaan aina seuraavan vuoden huhtikuun lopussa, kun 

tilinpäätös on laadittu 

• vuoden 2009 tuloksen perusteella maksettava lisäkauppahinta selviää 

huhtikuussa 2010 lisäkauppahinta otetaan huomioon vuoden 2009 

verotuksessa, koska lisäkauppahinta on tiedossa alkuperäistä kauppahintaa 

verotettaessa 

• vuoden 2010 tuloksen perusteella maksettava lisäkauppahinta selviää 

huhtikuussa 2011 verotetaan vuoden 2011 verotuksessa 

21 

7

Vastikkeellinen luovutus – erityistilanteita 

• tavallisimmat: kauppa ja vaihto 

• vastike voi olla mikä tahansa rahanarvoinen etuus 

• yhteisomistuksen purkaminen jakamalla omaisuus ei pidä sisällään 

luovutuksia 

• jos siinä yhteydessä vaihdetaan omaisuutta syntyy luovutus; esim. kaksi 

sisarusta omistaa yhteisesti kaksi kiinteistöä ja he jakavat omaisuuden niin, 

että toinen saa toisen ja toinen toisen kiinteistön puolikkaiden osalta kyse 

on luovutuksesta 

• KHO 2001:48: A, B ja C olivat omistaneet yhteisesti vanhemmiltaan lahjaksi 

saamansa, useiden asuinhuoneistojen hallintaan oikeuttaneet osakkeet 

määräosin. Yhteisomistussuhteen purkamiseksi he jakoivat huoneistot 

keskenään, jolloin kukin sai yhteisomistuksen sijaan yksin omistusoikeuden 

tiettyihin osakehuoneistoihin. Kukin heistä siten luovutti osuuksia osakkeisiin ja 

sai vastikkeeksi toisilta yhteisomistajilta näiden osuudet täyteen 

omistukseensa tulleista osakehuoneistoista. Kysymyksessä katsottiin olevan 

yhteisomistajien vaihdonluonteiset luovutukset ja saadut luovutusvoitot olivat 

siten veronalaista pääomatuloa. 

22 

• pantin realisointi on veronalainen luovutus 

• sillä seikalla, saako omistaja ”mitään”, ei ole merkitystä 

• KHO 1996 B 520: A oli 27.8.1984 ostanut Kiinteistö Oy X:n osakkeet, jotka 

oikeuttivat myymälähuoneiston hallintaan yhtiön omistamassa talossa, 468.000 

markan kauppahinnasta. Osakkeet olivat olleet pankissa vakuutena sittemmin 

konkurssiin menneen, pääasiassa A:n aviopuolison omistuksessa olleen Z Oy:n 

veloista. Osakkeet oli pankin toimesta myyty siten, että pankki oli 13.10.1992 A:n 

valtuuttamana myynyt osakkeet 900.000 markan kauppahinnasta, joka oli käytetty Z 

Oy:n velkojen maksuun. Kun A:lle oli osakkeiden luovutuksesta syntynyt voittoa, oli 

häntä verotettava omaisuuden luovutusvoitosta, vaikka pankki oli käyttänyt 

osakkeista saadun kauppahinnan Z Oy:n velkojen maksuun. 

• VML 88.1,1 §: veronhuojennus mahdollinen, jos omaisuutta on realisoitu 

velkajärjestelyn yhteydessä 

• kaupan purkaminen 

• vapaaehtoinen sopimukseen perustuva kaupan purku: kyse uudesta 

luovutuksesta 

• lakiin perustuva purkautuminen (oikeustoimivirhe tmv): luovutusvoittoverotus 

poistetaan vaatimuksesta 

• sama menettely varainsiirtoverotuksessa 

23 

• apportti 

• käsitellään vaihtona, jossa vastikkeena on yhtiön osakkeet 

• luovutushintana on omaisuuden käypä arvo apporttihetkellä 

• merkittyjen osakkeiden hankintamenona on apportin arvo 

• KHO 2009:66: Henkilöt A, B ja C omistivat X Oy:n osakekannan. A, B 

ja C perustivat kukin osakeyhtiön jonka kaikki osakkeet perustaja 

merkitsi. Kun A, B ja C myivät omistamansa X Oy:n osakkeet 

perustamalleen uudelle yhtiölle käyvän arvon alittavaan hintaan, 

luovutusten katsottiin olevan apporttiin verrattavia sijoituksia. 

Osakeyhtiöön näin sijoitetun omaisuuden luovutushinnaksi 

henkilöiden verotuksessa katsottiin X Oy:n osakkeiden käypä arvo 

luovutushetkellä. Ennakkoratkaisu vuosille 2008 ja 2009. 

24 

8

• purkautuva osakeyhtiö: osakkaan saama jako-osa (saadun omaisuuden 

käypä arvo) yhtiöstä on osakkeiden luovutushinta 

• ”vaihto”, joka realisoi luovutusvoiton verotuksen 

• menettely ilmeisesti sama, jos kysymys henkilöyhtiön purkautumisesta 

• KHO 2000:71: Kalusteiden ja huonekalujen valmistusta kauppaa ja asennusta 

harjoittavan kommandiittiyhtiön toiminta oli ollut vuosien ajan tappiollista, ja 

vastuunalaiset yhtiömiehet olivat jatkuvasti lisänneet pääomapanostaan yhtiössä. 

Yhtiömiehet eivät olleet viimeisen kymmenen vuoden aikana tehneet yksityisnostoja 

yhtiöstä. Kun liiketoiminnan tervehdyttäminen ei ollut onnistunut, yhtiön liiketoiminta oli 

myyty 27.3.1998. Vastuunalaisten yhtiömiesten tarkoitus oli purkaa yhtiö. Katsottiin, 

että purkaminen oli vaihtoon rinnastettava toimenpide, jossa osuus yhtymässä 

vaihdettiin purussa saatavaan jako-osuuteen. Vastuunalainen yhtiömies sai vähentää 

yhtiötä purettaessa syntyvän tappion luovutustappiona tuloverolain 50 §:n mukaisesti 

(ään. 4-1). 

• vakuutuskorvaukset 

• omaisuuden tuhouduttua vahinkovakuutuksesta saatavaa korvausta ei veroteta 

luovutusvoittona; kyse on verovapaasta esinevahinkokorvauksesta (TVL 36.2 §) 

• toisin: EVL, MVL ja metsätalouden pääomatulo 

25 

• omien osakkeiden lunastaminen tai hankkiminen 

• osakeyhtiö voi lunastaa tai hankkia omia osakkeitaan (OYL 15 luku, 3:7, 16:13 ja 

17:13) 

• osakkaalla normaali luovutusvoiton verotus 

• muiden kuin julkisesti noteerattujen yhtiöiden kohdalla riski peitellyn osingon 

verotuksesta (VML 29.2 §) 

• KVL 101/1998: Julkinen osakeyhtiö A aikoi hankkia voitonjakokelpoisilla 

varoilla arvopaperipörssin välityksellä omia osakkeitaan siten, että osakkeiden 

yhteenlaskettu nimellisarvo tai niiden tuottama äänimäärä oli enintään 5 prosenttia 

osakepääomasta tai kaikkien osakkeiden äänimäärästä. Omien osakkeiden hankkiminen 

tapahtui osakeyhtiölain (14.2.1997/145) 7 luvun säätämällä tavalla. Osakkeista maksettua 

hintaa oli pidettävä osakkeiden käypänä hintana. Osakkeiden hankintaan ei miltään osin 

voitu soveltaa verotusmenettelylain 29 §:n peiteltyä osingonjakoa koskevia säännöksiä. 

(samoin KVL 19/1997 ja 7/2005) 

• osakelajin vaihto 

• saman osakeyhtiön erilajisten osakkeiden muuntaminen toisenlajiseksi, ei realisoi 

voittoa (esim. Nokia Oyj:n A- ja K osakesarjat yhdistettiin vuonna 1999 yhdeksi 

osakesarjaksi); ks. KHO 2009:71 

26 

• sidotun oman pääoman palautus 

• OYL:n mukaan sidottua omaa pääomaa ovat osakepääoma, KPL:n mukainen 

arvonkorotusrahasto, käyvän arvon rahasto ja uudelleenarvostusrahasto (OYL 8:1 

§); vanhan OYL:n mukaan sidottua omaa pääomaa olivat osakepääoma, ylikurssi- 

, vara- ja arvonkorotusrahasto (EOYL 11:6 §) 

• oikeuskäytännössä pääomanpalautus on rinnastettu luovutukseen 

• KHO 2001:28, KHO 2005:24 

• KVL 60/2004 (KHO 11.4.2005/814, ei muutosta): X Oy aikoi alentaa sidottua omaa 

pääomaansa alentamalla osakkeiden nimellisarvoa sekä pienentämällä ylikurssirahastoa. 

Alennettava määrä palautettiin osakkaille osakeomistuksen suhteessa. Yhtiön osakas A 

sai TVL 29 §:n ja 32 §:n säännökset huomioon ottaen osakkeiden luovutushintaan 

verrattavan veronalaisen pääomatulon. Kyseisestä pääomatulosta A:lla oli TVL 29 §:n ja 

46 §:n säännökset huomioon ottaen oikeus vähentää osakkeiden hankintameno 

palautusta vastaavalta määrältä. Osakkeiden hankintamenosta vähennettiin sama 

euromäärä kuin mikä A:lle yhtiön pääomasta palautettiin. Äänestys 7-2. 

• kun osaketta ei kuitenkaan tosiasiallisesti luovuteta, vähenee osakkeen 

hankintameno osakkeelle maksetun pääomanpalautuksen verran 

• palautus lasketaan jokaiselle osakkeelle, jolle palautusta on maksettu 

• hankintameno vähenee jokaisen palautukseen oikeutetun osakkeen osalta yhtä paljon 

• Peitellyn osingon verotus tullee harvoin kyseeseen 

27 

9

Esimerkki 1 Esimerkki 2 

• osakkeen hankintameno on 100 € 

• omistettu yli 10 vuotta 

• pääomanpalautus 60 € 

• pääomanpalautus alentaa 

osakkeen hankintamenoa 60 € 

• hankintamenoa jää 40 €, jota 

käytetään osakkeiden hm:na 

• hankintameno-olettamaa ei tässä 

käytetä, koska se johtaisi 

verotettavaan luovutusvoittoon, 

jota ei tosiasiassa synny 

• osakkeen hankintameno on 100 € 

• omistettu yli 10 vuotta 

• pääomanpalautus 120 € 

• pääomanpalautus > hm realisoi 

luovutusvoiton 

• luovutusvoitto 20 € 

• vaihtoehtona hm-olettama 

120/40 % = 72 €, ei sovelleta 

• hankintamenoa osakkeelle ei jää 

tuleviin pääoman-palautuksiin ja 

luovutukseen sovelletaan hmolettamaa 

28 

• esimerkki 

• Tecnomen Oyj on yhtiökokouksessaan 15.3.2006 päättänyt alentaa 

ylikurssirahastoaan mm. palauttamalla osakkaille sidottua osakepääomaa 0,10 

euroa / osake 

• vaatii Patentti- ja rekisterihallituksen luvan (n. 6 kk.) 

• Pääoman palautuksen verotus osakkailla: 

• pääoman palautus rinnastetaan osakkeiden luovutuksesta saatavaan 

luovutushintaan 

• jos osakkeiden hankintameno vähintään 0,10 €/osake, ei osakkaalle synny 

verotettavaa pääomatuloa 

• osakkeiden hankintamenoa pienennetään maksetun pääomanpalautuksen 

verran 

• jos osakkeen hankintameno pienempi kuin 0,10 €/osake, erotuksesta syntyy 

luovutusvoitto (mahd. hankintameno-olettama lasketaan pääoman 

palautuksen br-määrästä) 

• pääomanpalautus tulee huomioida hankintamenossa, kun osakkeet aikanaan 

luovutetaan 

• periaatteessa pääoman palautuksesta pitäisi tehdä luovutusvoittolaskelma 

(suositus: ei vaadita luovutusvoittolaskelmaa) 

29 

VH:n ohjekirje 8.3.2007 dnro 206/345/2007 (uusi OYL) 

Sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta (SVOP) tapahtuvan varojenjaon verotus 

Uuden osakeyhtiölain 8 luvun 2 §:n mukaan sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon 

merkitään se osa osakkeiden merkintähinnasta, jota perustamissopimuksen tai 

osakeantipäätöksen mukaan ei merkitä osakepääomaan ja jota ei kirjanpitolain mukaan 

merkitä vieraaseen pääomaan, sekä sellainen muu oman pääoman sijoitus, jota ei 

merkitä muuhun rahastoon. Rahastoon voidaan merkitä myös esimerkiksi 

osakkeenomistajan vastikkeeton sijoitus yhtiöön, eli sijoitus, josta ei anneta vastikkeeksi 

osakkeita. Rahastoon merkitään myös se määrä, jolla osakepääomaa alennetaan ja jota 

ei käytetä tappion kattamiseen tai varojen jakamiseen. Sijoitetun vapaan oman pääoman 

rahasto käsittää yhtiöön sijoitettuja varoja, jotka voidaan jakaa samassa järjestyksessä 

kuin yhtiöön kertyneet voittovarat. 

--- 

Osakeyhtiölain 13 luvun 6 §:n 3 momentin mukaan varojen jakamista koskevassa 

päätöksessä on mainittava jaon määrä ja se, mitä varoja jakoon käytetään. 

Varojenjakopäätöksessä on siten aina kerrottava, onko kysymys voiton eli osingon 

jakamisesta vai jaetaanko varoja jostain tietystä vapaan oman pääoman rahastosta. 

Erottelu ei ole täysin yksiselitteinen, koska ainakin vapaaehtoisiin rahastoihin on voitu 

siirtää edellisten tilikausien voittoa. Erottelulla voidaan kuitenkin selkeyttää voitonjaon ja 

pääoman palauttamisen välistä eroa. 

30 

10

Vapaan oman pääoman rahastosta tapahtuvan varojenjaon verotuksesta ei ole 

verosäännöksiä. Kun yhtiö jakaa varoja vapaan oman pääoman rahastosta, yhtiön tulee 

erikseen selvittää, onko kysymyksessä voittovarojen jakaminen vai pääoman 

palauttaminen. Jos sijoitetun vapaan oman pääoman rahaston varojen jakaminen 

rajoittuu varoihin, jotka ovat alun perin syntyneet osakkeenomistajien tai muiden kuin 

osakkeenomistajien tekemien pääomansijoitusten myötä, varojen jakamista on 

Verohallituksen käsityksen mukaan pidettävä pääomapalautuksena. Ellei riittävän 

luotettavasti voida selvittää, että sijoitetun vapaan oman pääoman rahastosta jaetut varat 

ovat luonteeltaan pääomapalautusta, varojen jakoon sovelletaan verotuksessa osinkoa 

koskevia säännöksiä. 

Jos sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon on tehty sekä pääomasijoituksia että 

siirretty voittovaroja, voittovarojen siirtäminen rahastoon ei merkitse automaattisesti 

varojen jaon katsomista kaikilta osin osingonjaoksi. Varojen jako tulkitaan tällöin 

pääomapalautukseksi tai osingoksi pääomasijoitusten ja siirrettyjen voittovarojen 

suhteessa sijoitetun vapaan oman pääoman rahastossa. 

--- 

Osakkeen omistajan verotuksessa sijoitus sijoitetun vapaan oman pääoman rahastoon 

lisää sijoituksen tehneen osakkaan omistaman osakkeen hankintamenoa, kun sijoitus 

liittyy osakkeen hankintaan. Jos sijoitetun oman pääoman rahastosta tapahtuva palautus 

katsotaan verotuksessa pääomapalautukseksi, palautus katsotaan osakkeiden 

luovutukseen rinnastettavaksi tuloksi, joka vähentää osakkeen hankintamenoa. 

31 

• luovutuksena ei pidetä, TVL 45.2 § 

1. osakkeen merkintäoikeuden käyttöä 

• merkintäoikeuden luovutus on veronalainen 

2. vaihtovelkakirjan vaihtoa osakkeisiin 

3. optiolainaan liittyvän osakkeiden merkintäoikeuden käyttöä 

• sovelletaan myös sellaiseen optio-oikeuteen, joka ei ole sidoksissa lainaan 

• vaihdetun tai merkityn osakkeen omistusaika lasketaan vaihtovelkakirjan tai 

optiolainan (osakkeen merkintäoikeuden) saannosta 

• em:t voivat olla palkkaa - ks. TVL 66 § työsuhdeoptio 

4. osakevaihtoa, TVL 45.2 § EVL 52 f § 

kohdeyhtiö A Oy 

ostaja B Oy 

100 % 

myyjä A 

• B Oy ostaa A:lta A Oy:n osakkeet 

• vastikkeena käytetään B Oy:n liikkeeseen laskemia uusia omia 

osakkeita tai hallussaan olevia omia osakkeita 

• jos vastikkeena rahaa siltä osin veronalainen luovutusvoitto 

(jos rahaa yli 10 % vastikkeena annettujen osakkeiden 

nimellisarvosta ei 52.f § sovellu lainkaan) 

• A:n verotuksessa A Oy:n osakkeiden luovutus verovapaa 

• A:n saamien B Oy:n osakkeiden hankintamenona ja hankintaaikana 

pidetään A Oy:n osakkeiden alkuperäistä hankintamenoa 

ja –aikaa (jatkuvuusperiaate) 

• exit tax, 3 v, EVL 52f.3 § 

32 

Sovellettava verolaki - TVL vai EVL? 

• kiinteän tai irtaimen omaisuuden myynti suunnitelmallisesti, jatkuvasti, 

toistuvasti elinkeinotoiminnan muodossa tapahtuvat myynnit EVL 

• TVL vs. EVL: 

• TVL:ssa voitot kokonaan pääomatuloa; EVL:ssa osittain ansiotuloa (jaettava 

yritystulo; ks. kuit. kom-osakkeet ja arvopaperit POT-tuloa, TVL 38.2 §) 

• TVL:ssä tappion rajoitettu vähennysoikeus (TVL 50 §); EVL:ssa ei rajoituksia (voi 

syntyä tulolähteen tappio luonnollisella henkilöllä POT-tulolajissa 

vähennyskelpoinen; TVL 59 §; ks. kuit. EVL 6.1,1 ja 6 b §) 

• TVL:n mukaan laskettavassa luovutusvoitossa sovelletaan hankintamenoolettamaa 

koskevia säännöksiä (ei kuit. yhtiöillä TVL46.1 §), ei EVL:n mukaan 

laskettavassa voitossa 

1. kiinteistöjen tai asunto-osakkeiden jalostustoiminta vs. passiivinen hallinta ja 

omaisuuden realisointi 

• KHO 4.9.1987/3523: Maatalousoppilaitoksen opettaja oli v. 47 perinyt maatilan. 

Tilaan kuuluvalle saaressa sijaitsevalle alueelle (48,5 ha) oli hänen aloitteestaan 

vahvistettu rantakaava. Kaavan mukaan alueella oli 26 omarantaista 

rakennuspaikkaa pinta-alaltaan yhteensä 9,58 ha. Tonttien luovuttamista ei ollut 

pidettävä elinkeinotoimintana. Sillä seikalla, kuinka monella kaupalla luovutus 

tapahtuu, ei ole merkitystä asiassa. 

33 

11

KHO 2008:54: A oli yhdessä puolisonsa kanssa ostanut sukupolvenvaihdoksen 

yhteydessä vuonna 1973 maatilan vanhemmiltaan. A:n ja eräiden muiden ranta-alueen 

maanomistajien toimesta oli alueelle vahvistettu rantakaava, jossa A:n omistamalle 

alueelle oli kaavoitettu neljä rantatonttia. A oli rakentanut yhdelle tontille vapaa-ajan 

asunnon vuosina 1992-1998. Tämän hän oli vuonna 2000 myynyt. Eläkkeelle 

siirtymisensä jälkeen A oli alkanut rakentaa vuonna 2000 toista vapaa-ajan asuntoa 

tehden rakennustyön pääasiallisesti itse ja käyttäen rakentamisessa omasta metsästä 

otettua puutavaraa. Tämän toisen vapaa-ajan asunnon A oli myynyt vuonna 2001. A:n 

omistamille tonteille oli rakennettu tie ja näiden rannat oli kunnostettu. Saadun 

selvityksen mukaan A ei ollut tämän jälkeen myynyt itse rakentamaansa vapaa-ajan 

asuntoa. A ei itse pitänyt toimintaansa elinkeinotoimintana, eikä siitä ollut pidetty 

kirjanpitoa. Korkein hallinto-oikeus katsoi, ottaen huomioon, että A:n saama tulo oli joka 

tapauksessa veronalaista, että kysymys ei ollut A:n elinkeinotoiminnasta vaan toiseen 

vapaa-ajan asunnon myyntiin tuli soveltaa tuloverolain luovutusvoiton verotusta 

koskevia säännöksiä. Äänestys 4-1. Verovuosi 2001. Tuloverolaki 45 ja 46 § 

• samoin 24 asuntoa käsittävän asuintalon asunto-osakkeiden hankinta, pieni 

remontointi ja myynti, KHO 2009:50 

34 

2. ns. saastuneet osakkeet, kiinteistöt 

• rakennusliikettä harjoittavien tai harjoittaneiden suorittama liikkeen ulkopuolelle jätettyjen 

asunto-osakkeiden tai kiinteistöjen myyntitoiminta 

• KHO 31.8.1999/2207: A oli toiminut työelämässä viettämänsä vuodet rakennusurakoitsijana 

joko kokonaan tai osaksi omistamissaan osakeyhtiöissä. Tähän työhön oli liittynyt asuntoosakeyhtiöiden 

perustamista, toimintaa niiden hallituksissa sekä rakennusliikkeen vaihtoomaisuusosakkeiden 

kauppoja. A oli siirtynyt eläkkeelle vuonna 1983. A:n myytyä vuonna 

1983 omistamansa rakennusyhtiön osakkeet hän oli ostanut toisen rakennusliikkeen 

hallitsemalta kiinteistöyhtiöltä 23 hehtaarin suuruisen määräalan, josta oli muodostettu kaksi 

tilaa. Näiden tilojen kunnostukseen A oli 15 vuoden aikana käyttänyt noin 2,5 miljoonaa 

markkaa. Kunta oli v. 1997 hyväksynyt toiselle muodostetuista tiloista rakennuskaavan. 

Kaavassa alueella oli rakennusoikeutta noin 20 omakotitalolle. A aikoi myydä muodostetut 

tilat rakennusliikkeelle. Myyntihinta oli elinkeinotulona A:n veronalaista tuloa. 

• lahjoitus tai perintö pääsääntöisesti katkaisee saastumisvaikutuksen 

3. ns. kirvesmiestapaukset 

• vakituisen asunnon verovapaussääntelyn hyväksikäyttö 

• lähtökohta: kolmas myynti EVL:n mukaan verollinen 

• lieventävät vastasyyt 

35 

4. laajamittainen arvopaperikauppa 

• luonnollisen henkilön laajamittainen arvopaperikauppa 

• yleishyödyllisten yhteisöjen arvopaperisalkut 

• kriteerit / VH:n yhtenäistämisohjeet 

• luonnollinen henkilön harjoittama sivutoiminen sijoitusluonteinen arvopaperikauppa voi vain 

poikkeuksellisesti olla elinkeinotoimintaa 

• päätoiminen arvopaperikappa voi saavuttaa sellaisen laajuuden ja mittakaavan, että sitä 

pidetään elinkeinotoimintana 

• yhtiömuodossa harjoitettua arvopaperikauppaa voidaan pitää elinkeinotoimintana, jos se on 

jatkuvaa, suunnitelmallista, aktiivista, taloudellisen riskin ottavaa ja voittoa tavoittelevaa; 

vähäinen muun elinkeinotoiminnan yhteydessä harjoitettu arvopaperikauppa muodostaa 

TVL:n mukaan verotettavan henkilökohtaisen tulolähteen (KHO 11.04.2003 t. 941). 

• yleishyödyllisen yhteisön harjoittama arvopaperikauppa voi vain poikkeuksellisesti olla 

elinkeinotoimintaa 

• luottamuksensuoja tärkeää aikaisemmin omaksuttua näkemystä toiminnan luonteesta ei 

tulisi muuttaa, elleivät olosuhteet ole muuttuneet 

• verovelvollisen ”oma näkemys” 

• verolakia ei voi ”vaihtaa” 

• kaikissa edellä mainituissa ongelmia at/pot- osuuksien laskennassa 

• jos katsotaan elinkeinotoiminnaksi "vaihto-omaisuus"; jaettava yritystulo (nettovarallisuus?) 

36 

12

• KHO 2000:67: Henkilö, joka työskenteli päätoimisesti palkkatyössä, harjoitti 

arvopaperisijoitustoimintaa sivutoimisesti pääasiassa pankin välityksin ilman erityisiä toimitiloja, 

palkattua työvoimaa tai toiminimeä. Sijoitustoimintaa varten hänellä ei ollut sanottavaa 

käyttöomaisuutta, eikä hän pitänyt toiminnasta kirjanpitoa, vaan antoi veroilmoitukset osto- ja 

myyntitapahtumat osoittavien tositteiden perusteella. Sijoitustoimintaa oli harjoitettu usean 

vuoden aikana pääasiassa ansiotuloista säästetyillä ja sijoitustoiminnasta kertyneillä varoilla 

ilman velkarahoitusta. Vuonna 1999 oli otettu toimintaa varten laina, joka oli määrältään 

vähäinen suhteessa omaan rahoitukseen ja sijoitussalkun arvoon. Sijoitussalkun sisältöä oli 

tarkoitus muuttaa vähitellen markkinatilanteen mukaan ostojen ja myyntien kautta. Korkein 

hallinto-oikeus katsoi, ettei henkilön sijoitustoiminta ollut näissä olosuhteissa elinkeinotoimintaa 

ja että hänen sijoitustoimintansa verotukseen sovelletaan tuloverolain luovutusvoiton verotusta 

koskevia säännöksiä. Laki elinkeinotulon verottamisesta 1 § 

• (KVL:n ratkaisusta ilmenee volyymi: Henkilö A oli hankkinut vuosina 1993 - 1999 osakkeita ja 

arvo-osuuksia lähinnä ansiotuloistaan säästämillään varoilla. Hän oli myynyt niitä sittemmin 

vuosina 1993 - 1998 yleensä muutaman kerran vuodessa. Luovutuksista oli syntynyt tappiota 

vuosina 1993 - 1997 ja vuonna 1998 voittoa noin 90 000 markkaa. Hakija oli antanut vuonna 

1999 17 ostotoimeksiantoa yhteisarvoltaan 1 135 000 markkaa ja 5 myyntitoimeksiantoa 

yhteisarvoltaan noin 600 000 markkaa. Toimeksiannot toteutettiin käytännössä huomattavasti 

useammalla kaupalla. A oli ottanut vuonna 1999 500 000 markkaa velkaa arvopaperikauppaa 

varten. A:n arvopaperisalkun arvo oli keväällä 2000 noin 8 miljoonaa markkaa. Salkussa oli 

tuolloin 24 yhtiön osakkeita ja arvo-osuuksia. A oli saanut alkuvuodesta 2000 kolmella 

myynnillä luovutusvoittoa noin 550 000 markkaa. Hän aikoi suorittaa osakekauppoja vastedes 

vuonna 2000 enimmillään 20 kertaa kuukaudessa. Oli myös mahdollista, että A myisi kaikki 

osakkeensa ja arvo-osuutensa vuonna 2000 ja saisi luovutusvoittoja yhteensä 6 - 7 miljoonaa 

markkaa, jotka hän sijoittaisi edelleen tuottavasti.) 

37 

Sovellettava verolaki - TVL vai MVL? 

• MVL 21 § maatilan tai sen osan luovutuksesta saadut voitot verotetaan 

TVL:ssa säädetyllä tavalla 

• säännös koskee vain maatilakiinteistön myyntiä 

• säännös ei siis koske esim. maatalouden käyttöomaisuuteen kuuluvia 

osakkeita (esim. tuottajasopimuksiin liittyvät osakkeet; ks. TVL 38.2 § POTtuloa), 

joiden verotukseen liittyy ratkaisu 

• KHO 2003:76: A oli verovuonna myynyt osakkeita, jotka olivat olleet A:n 

harjoittaman maatalouden käyttöomaisuutta. Kun maatilatalouden 

tuloverolaissa ei ole luovutusvoiton veronalaisuutta ja voiton määrän 

laskemista koskevia nimenomaisia säännöksiä, kyseisten osakkeiden 

luovutukseen sovellettiin tuloverolain luovutusvoiton verottamista koskevia 

säännöksiä. Näin ollen A:n maatalouden puhtaaseen tuloon luettiin 

maatilatalouden tuloverolain 4.1 §:n perusteella luovutusvoitto, jonka määrää 

laskettaessa käytettiin tuloverolain 46.1 §:n mukaisesti 50 %:n hankintamenoolettamaa. 

• maatilakiinteistön luovutusvoitto siis TVL:n mukaista pääomatuloa koko 

määrästään 

38 

Luovutusvoiton määrän laskenta 

• keskeiset käsitteet: 

• luovutushinta 

• todellinen hankintameno (hankintamenon poistamatta oleva osa) 

• hankintameno-olettama 

• voiton hankkimisesta olleet menot, kuten myyntikulut 

• myyntivoiton laskenta omistajakohtaisesti 

• puolisot ja muut yhteisomistajat 

• hankinta-aika myös yhteisomistustilanteissa omistajakohtaisesti (vaikuttaa 

vain hankintameno-olettaman osalta) 

• myyntivoiton laskenta saantokohtaisesti 

• myyjä on voinut hankkia omaisuutta vaiheittain eri aikoina esim. lahjana, 

perintönä ja kaupalla, jolloin luovutusvoitto lasketaan "erikseen" kunkin 

saannon osalta 

• lahjanluonteinen (alihintainen) saanto ei sisällä kahta saantoa 

39 

13

esimerkki / omaisuus saatu kahdella saannolla: 

• A on saanut perintönä ½ vapaa-ajan asunnosta 20 vuotta sitten; 

perintöverotuksessa vahvistettu arvo 50.000 euroa 

• A on ostanut ½ vapaa-ajan asunnosta vuonna 2005; kauppahinta 

150.000 euroa 

• A myy kiinteistön vuonna 2010 400.000 euron kauppahinnalla 

• luovutusvoitto lasketaan erikseen perintönä saadun ja kaupalla ostetun 

puolikkaan osalta 

• perintönä saatu osuus: 200.000 - 40 % = 120.000 

• kaupalla saatu osuus: 200.000 - 150.000 = 50.000 

• veronalaista luovutusvoittoa yht. 170.000 euroa 

• KHO 2004:78: Aja B perustivat vuonna 1984 avoimen yhtiön, jossa 

kummankin yhtiömiehen osuus oli puolet. B luopui yhtiömiesosuudestaan 

vuonna 1993, minkä jälkeen avoin yhtiö muutettiin kommandiittiyhtiöksi, jonka 

ainoaksi vastuunalaiseksi yhtiömieheksi tuli A. Kun A myi vuonna 1997 

yhtiömiesosuutensa luovutuksesta saadun voiton määrä tuli laskea erikseen 

siten, että vuonna 1984 A:n hankkiman alkuperäisen yhtiöosuuden osalta 

sovellettiin 50 %:n hankintameno-olettamaa ja vuonna 1993 A:n omistukseen 

tulleen osuuden puoliosuuden osalta todellista hankintamenoa (ään. 5-3) 

(oikeuskysymyksenä tässä oli yhtiöosuuden ”jakamattomuus”) 

40 

Luovutushinta 

+ myyntihinta (rahakauppahinta ja siirtyvät velat) 

+ myyjän saamat syytinkitulot 

+ myyntihintaan lisätään 

1. puun myyntitulot (viimeinen verovuosi 2010) . 

2. vahingonkorvaus luovutusvuodelta ja edeltäneeltä 5 vuodelta, jos korvausta ei ole 

käytetty luovutetun omaisuuden kunnostamiseen tai lisätty metsätalouden 

pääomatuloon 

• palovakuutuskorvaus tyypillisin 

• esimerkki 

• kesämökin hm = 50.000 e 

• rakennus palaa vakuutuskorvaus 40.000 e 

• myy tontin tontin myyntihinta 20.000 e 

• luovutusvoitto 

20.000 € 

+ 40.000 € 

- 50.000 € 

voitto 10.000 € 

41 

Luovutushinnasta vähennettävä hankintameno 

• luovutusvoiton määrää laskettaessa edellä kerrotuin tavoin lasketusta 

luovutushinnasta vähennetään 

1. joko todellinen hankintameno + voiton hankkimisesta olleet menot 

2. tai hankintameno-olettama 

1. todellinen hankintameno 

• hankintamenon poistamaton osa, jos kiinteistö on esim. ollut vuokrattuna 

ja juoksevassa tuloverotuksessa on tehty poistoja 

• maksettu rahakauppahinta 

• siirtyvät velat 

• perusparannusmenot 

• ei vuosikorjausmenot / kuluminen 

• osakkaan tekemät asunto-osakkeen perusparannusmenot vähennetään 

tasapoistoin vuokratulosta (KHO 2001:2, parvekelasit, ks. vuokratulot) 

• perusparannuksen kustannuksista myönnetty kotitalousvähennys ei 

pienennä hankintamenoa 

• heti asunto-osakkeen hankinnan jälkeen tehdyt vuosikorjausluonteiset 

menot katsottiin perusparannusmenoiksi (KHO15.8.2000 t. 2157, ks. 

vuokratulot) 

42 

14

• syytinkimenot 

• ostajan aktiivinen velvoite (valon, lämmityksen, ruoan toimittamisvelvollisuus) 

luetaan hankintamenoon 

• ostajan passiivinen velvoite (sietämisvelvoite; myyjälle jäänyt metsänhakkuuoikeus) 

rajaa jotain pois kaupan kohteesta 

• hankintaan liittyvät sivukustannukset 

• maanmittauskulut 

• varainsiirto(tai leima)vero 

• lainhuutokulut 

• asianajokulut 

• välittäjän palkkio 

• arviointipalkkio 

• kuljetus, puhdistus, asennus jne 

• hankintamenona vähennetään vastikkeetta saadun omaisuuden osalta 

perintö- tai lahjaverotuksessa vahvistettu arvo tai ositussaannoissa 

edellisen omistajan hankintameno 

43 

• voiton hankkimisesta olleet menot, kuten 

• provisio välittäjälle 

• asiantuntijapalkkiot 

• menot esittelystä, ilmoittelusta 

• alkuperäiseen hankintaan liittyvän luoton sivukustannukset 

• KHO 27.11.1985/5495: Verovelvollinen oli myynyt alle 5 vuotta omistamansa 

osakkeet. Myyntivoiton määrästä voitiin vähentää voiton hankkimisesta johtuneina 

menoina toimitusmaksu, luottovarausprovisio ja leimavero, jotka pankki oli perinyt 

osakkeiden ostamista varten otettua lainaa nostettaessa. (vrt. KHO 1991 B 536, 

jossa mainitut menot olivat vähennyskelpoisia tulonhankkimisesta johtuneina 

menoina juoksevassa tuloverotuksessa - vähennystä ei tietenkään saa tehdä 

kahteen kertaan) 

• menot omaisuuden myyntikuntoon saattamisesta 

44 

• sijoitustoiminnan yleiskulut – ovatko vähennyskelpoisia ja missä vähennetään? 

• esimerkiksi ammattikirjallisuus, lehdet, kurssikulut, kotitietokoneen hankintakulut, 

laajakaistayhteyden kuukausimaksut jne. yleiset sijoitustoimintaan liittyvät menot 

• jos sijoitustoiminta vähäistä ja passiivista omistamista joudutaan vetämään rajaa 

sijoitustoimintaan kohdistuvan kulun ja elantokustannuksen välillä 

• jos sijoitustoiminta vähäistä laajempaa ja aktiivista sijoitustoimintaan kohdistuva 

kuluosuus menoista vähennetään pääomatulon hankkimisesta johtuneena menona eikä 

kuluja siis kohdisteta (tarvitse kohdistaa) esimerkiksi yksittäiseen myyntivoittoon 

• sillä seikalla, että osinkotuloista 30 % on verovapaata tuloa, ei ole merkitystä menojen 

vähennyskelpoisuuden näkökulmasta 

• mahdotonta osoittaa täsmällistä rajaa elantokustannusten ja pääomatulojen 

hankkimismenojen välille 

• TVL 54.2 § / pääomatuloista tehtävä vähennykset: 

• ”Verovelvollinen voi vähentää myös arvopapereiden, arvo-osuuksien ja muun näihin 

rinnastettavan omaisuuden hoidosta ja säilyttämisestä aiheutuneet menot siltä osin, kuin 

ne verovuonna ylittävät 50 euron suuruisen omavastuuosuuden. Omavastuuosuuden 

katsotaan kattavan omaisuuden hoidosta ja säilyttämisestä aiheutuneet menot myös siltä 

osin, kuin omaisuus tai sen tuottama tulo ei ole veronalaista.” 

• pankkien perimät hoitopalkkiokulut, tallelokeroiden vuokrat jne: aina vähennyskelpoisia 

riippumatta toiminnan laajuudesta. 

• pankit ym. antavat Verohallinnolle tiedon sähköisesti esitäytetylle veroilmoitukselle 50 

euron ylittävältä osalta 

45 

15

• KHO 12.1.2010 T 19: A oli ollut ennen kuolemaansa pysyvässä laitoshoidossa. 

Hänelle oli määrätty edunvalvoja henkilökohtaisten asioiden ja omaisuuden 

hoitamista varten. A:n omaisuuteen oli kuulunut pörssiosakkeita, kaksi asuntoosakehuoneistoa, 

joista toinen oli ollut vuokrattuna, kaksi kiinteistöä, johon kuului 

metsää, osuus kuolinpesään, määräaikaistalletuksia, valtion obligaatioita sekä 

useita pankkitilejä. Omaisuuden hoitoon oli kuulunut muun ohella vuokrien, 

vastikkeiden ja osinkojen maksun valvontaa, asunto-osakeyhtiöiden 

yhtiökokouksissa esille tulevien asioiden seurantaa, kiinteistöjen hoitoon liittyviä 

kysymyksiä, obligaatioiden ja määräaikaistalletustilien hoitamista sekä 

veroasioiden selvittelyä. Edunvalvontaan kuluneesta ajasta noin 35-50 prosenttia 

oli kohdistunut edunvalvojan arvion mukaan A:n tuottavan omaisuuden hoitoon. 

Edunvalvontapalkkiot olivat olleet 12 500 markkaa / 2 100 euroa vuodessa. Koska 

edunvalvojan määräys oli perustunut A:n kykenemättömyyteen hoitaa asioitaan ja 

kun omaisuuden hoito oli käsittänyt pääasiallisesti passiivista omaisuuden arvon 

säilyttämistä, edunvalvojan vuosipalkkioiden ei katsottu osaksikaan kohdistuvan 

A:n saamien pääomatulojen hankkimiseen tai säilyttämiseen. TVL 54.1 § 

46 

2. hankintameno-olettama 

• 20 % luovutushinnasta 

• 40 % luovutushinnasta, jos omaisuus on omistettu yli 10 vuotta 

• omistusaika = kaupasta kauppaan -periaate 

• olettamaa ei sovelleta osake- ja henkilöyhtiöön 

• olettama ei ole sillä tavalla ehdoton, että jos näyttöä on siitä, että todelliset 

kulut ylittävät olettaman, mutta tarkka menojen määrä jää selvittämättä, niin 

hankintameno tulee arvioida (esim. kesämökin rakennuskustannukset) 

• KHO 1989 B 532: Vaikka verovelvollinen ei ollut esittänyt tositteisiin perustuvaa 

selvitystä kiinteistön hankintamenosta, voitiin satunnaista myyntivoittoa laskettaessa 

kiinteistön hankintamenoksi arvioida määrä, joka oli suurempi kuin 50 prosenttia 

kiinteistön luovutushinnasta. 

• hankintameno-olettamaa ei sovelleta EVL:n soveltamisalaan kuuluvissa 

myynneissä, mutta kylläkin MVL:n soveltamisalaan kuuluvissa myynneissä, 

kun erityisiä määräyksiä hankintamenon vähentämisestä ei MVL:ssa ollut 

(KHO 2003:76, edellä TVL/MVL- rajanvetoa käsiteltäessä) 

47 

Vastikkeeton saanto ja luovutusvoiton verotus 

• vastikkeettomalla saannolla saadun omaisuuden hankintamenon 

määräytymisen pääsäännöt 

• perintö- ja lahjasaanto pela-arvo (epäjatkuvuusperiaate) 

• ositussaanto edeltäneen saannon arvo (jatkuvuusperiaate) 

• arpajaisvoitot omaisuuden käypä arvo voiton saantihetkellä (KHO 2010:46: 

bingolottoauto: hankintamenoksi katsottiin omaisuuden käypä arvo arpajaishetkellä ei 

myyntivoitto) 

perinnönjättäjän kuolinhetki perinnön- tai 

tai lahjanantajan tai lahjansaajan 

hankinta-aika lahjoitus luovutushetki 

realisoitumisperiaate 

jatkuvuusperiaate 

epäjatkuvuusperiaate 

48 

16

Perintö- tai lahjasaanto – TVL 47.1 § 

• hankintamenoksi perintö- tai lahjaverotuksessa vahvistettu arvo 

• ns. epäjatkuvuusperiaate 

• huom: keventynyt perintöverotus – verosuunnittelun näkökulma arvostamisessa 

• muutosverotuksessa vahvistettu arvo 

• voi johtaa myös luovutustappioon 

• lisäksi vähennetään voiton hankkimisesta olleet kulut 

• perintö- ja lahjavero ei vähennyskelpoinen 

• vrt. varainsiirtovero, joka luetaan hankintamenoon lisäykseksi 

• perintö- ja lahjaverotus: verotuksen tulee olla toimitettu 

• ei fiktiivisiä arvoja – hallinnollinen joustavuus 

• KHO 2000:59: Verovelvollinen oli saanut lahjaksi pörssiosakkeita. Lahjoituksista ei lahjojen 

arvon jäädessä alle verotettavan määrän ollut aikanaan annettu lahjaveroilmoituksia. Kun 

hän myi lahjaksi saamansa osakkeet, ei osakkeiden luovutusvoiton verotuksessa voinut 

tulla sovellettavaksi tuloverolain 47 §:n 1 momentin vastikkeetta saadun omaisuuden 

hankintamenoa koskeva säännös lahjoitusajankohdan arvon käyttämisestä, vaan lain 46 

§:n 1 momentin hankintameno-olettamaa koskeva säännös. 

• ulkomailla toimitettu pela-verotus: siellä toimitetussa verotuksessa vahvistettu pelaarvo 

tai joka tapauksessa hankintameno-olettama 

49 

• ei vaikuta hankintamenoon 

• PerVL 31.4 §: pyöristyssääntö 

• PerVL 16 ja 20 §:t: kumulointisäännökset 

• PerVL 55 §: huojennussäännös 

• omistusaika lasketaan kuolinhetkestä/lahjoituksesta 

• poikkeus epäjatkuvuusperiaatteesta lahjoitustilanteissa (TVL 47.1 ja 

PerVL 21 a§) 

• ns. välilahjoitustilanteissa sovelletaan osittaista jatkuvuusperiaatetta 

• hankintameno lasketaan lahjoittajan hankintamenosta, jos lahjansaaja 

luovuttaa omaisuuden ennen kuin lahjoituksesta on kulunut yksi vuosi 

• lahjanantajan omistusajat eivät kuitenkaan siirry 

• sovellettavaksi aina 20 %:n olettama 

• lahjanantajan omistusajalla ei ole merkitystä oman asunnon luovutusvoiton 

verovapaussäännöksiä sovellettaessa 

• verosuunnittelu: edelleen myynti yhden vuoden sisään; voitto+tappio 

• säännös ei syrjäytä TVL 66.3 §:n työsuhdeoptioiden lahjoitussäännöstä 

• optiotuloa pidetään edelleen työsuhdeoption alkuperäisen saajan tulona 47.1 §:n 

sääntelystä riippumatta 

50 

• lahjaverotuksen oikaisu – PerVL 21 a§ 

• lahjan arvosta vähennetään tuloverotuksessa luovutusvoitosta maksuunpantu vero 

enintään kuitenkin se veron määrä, joka luovutusvoitosta olisi määrätty, jos 

luovutushintana olisi ollut lahjaverotuksessa käytetty verotusarvo 

• jos luovutusvoittoa ei synny, mitään oikaisua lahjaverotukseen ei tietenkään tehdä 

(hm 1 = 2, lave-arvo 3, myyntihinta = 1,5) 

• vähennettävä vero = lahjanantajan omistusaikana syntyneestä arvonnoususta 

johtuvan veron määrä 

• vähennys tehdään verovelvollisen vaatimuksesta tai viranomaisaloitteisesti 

• esimerkki 

• tytär saa 1.2.2009 äidiltään lahjaksi 1.000 kpl osakkeita, joiden lahjaverotusarvo 

(käypä arvo lahjoitushetkellä) on 100.000 € tytär maksaa lahjaveroa 10.810 € 

• tytär myy osakkeet 1.12.2009 hintaan 120.000 €, myyntikulut 1.000 € 

• äidin hankintameno lahjoitetuille osakkeille on ollut 60.000 € 

• tyttären luovutusvoitto = 120.000 ./. 60.000 ./. 1.000 = 59.000 €, josta vero 28 % = 

16.520 € 

• arvonnousu äidin omistusaikana 40.000 €, josta johtuvan veron määrä olisi ollut 

11.200 € 

• lahjaverotusta oikaistaan vähentämällä lahjan arvosta 11.200 € lahjan arvo 

88.800 €, josta lahjavero 9.354 € lahjaveron määrä alenee 1.456 € 

51 

17

Ositussaanto – TVL 46.2 § 

• jatkuvuusperiaate = edellisen omistajan asema siirtyy 

• omistusaika ja hankintameno lasketaan ositussaantoa edeltäneestä saannosta 

• hankintameno siirtyy sellaisena kuin se oli luovuttaneen puolison kädessä 

ositushetkellä 

• voi johtaa myös luovutustappioon 

• edellisen omistajan perusparannusmenot, poistot ym. 

• omaisuuden luonne (koti-irtaimisto, oma asunto) ei siirry 

• ositussaantoa edeltänyt saanto 

• ositusperusteen syntyhetkeä lähinnä edeltänyt saanto 

• avioero-osituksessa: ositusperusteena avioeroasian vireille tulohetki 

• jäämistöosituksessa: ositusperusteena kuolinhetki 

• jos edellinen saanto oli 

• perintö- tai lahjasaanto: ao. verotuksessa vahvistettu arvo 

• ositussaanto: vielä tätäkin aikaisempi saanto 

• ”saatu osituksessa” 

• AL:n säännösten mukaan suoritettu ositus on toimitettu ja omaisuus on siinä 

siirtynyt 

• avioerohakemus vireille – ositus – avioeron annetaan raueta puolisoilla voi olla 

osituksessa saatua omaisuutta, vaikka avioliitto on voimassa 

52 

• muun kuin Suomen AL:n perusteella toimitettu ositus 

• sovellettaneen TVL 46.2 §:n säännöstä (ks. myös KHO 1989 B 563) 

• joka tapauksessa hankintameno-olettama 

• vain AO-omaisuutta voidaan ”saada osituksessa” 

• omaisuuden AO-luonne määräytyy ositusperusteen syntyhetken mukaan 

• surrogaattiomaisuus 

• omaisuuden siirron tulee tapahtua osituksen sisäisin varoin 

• suhde vastikkeellisiin luovutuksiin/saantoihin – vsv 

• VO-omaisuuden siirtyminen osituksen yhteydessä 

• normaaleja luovutuksia – kauppa tai lahja 

• esimerkki avioero-osituksesta: 

• puolisot A ja B 

• kesämökki yksin A:n nimissä, A hankkinut vuonna 1987 50.000 eurolla 

• avioero v. 1999 ja osituksessa mökki siirtyy B:lle, ei osituksen ulkopuolisia varoja 

• B myy mökin v. 2010 300.000 eurolla 

• B:n omistusaika ja hankintameno lasketaan A:n saannosta (v. 1987 ja 50.000 

euroa) 

• B:n luovutusvoitto siis 300.000 - 40 % = 180.000 euroa 

53 

Arvopapereiden luovutuksiin liittyviä erityiskysymyksiä 

• maksuton anti / splittaus 

• osakkeen nimellisarvo jaetaan murto-osiin = yksi osake jaetaan useampaan 

nimellisarvoltaan pienempään osakkeeseen 

• kyse ei ole uudesta saannosta, joten hankinta-aika lasketaan alkuperäisen 

osakkeen hankinta-ajan perusteella 

• hankintameno jakautuu vastaaviin murto-osiin 

• esimerkki: yhden osakkeen alkuperäinen hankintameno 50 euroa; osake 

splitataan 1:5, jolloin osakkeita on 5 ja kunkin hankintameno on 10 euroa 

• uusi OYL / nimellisarvoton järjestelmä splittauksen asemesta maksuton anti 

osakkeenomistajille 

• yhdistely (osakemäärän alentaminen) 

• osakkeet yhdistetään (nimellisarvoltaan suuremmiksi osakkeiksi) 

• splittauksen vastakohta 

• hankintameno on yhdisteltyjen osakkeiden yhteenlaskettu hankintameno 

• ei vaikuta osakkeiden hankinta-ajankohtaan (voi johtaa monimutkaisiin 

laskelmiin) 

• Endero Oyj 7.4.2003: 50:1 

54 

18

Osakkeen hankintameno ja osakeannit 

• tilanne ennen vuotta 2005: 

• hankintameno osakeannissa, jossa osakkeen merkintä tapahtuu aikaisemman 

osakeomistuksen perusteella (TVL 47.3 §) aikaisemmin omistettujen 

osakkeiden hankintamenoa ei oteta huomioon näiden perusteella merkityn 

osakkeen (tmv) hankintamenoa laskettaessa 

• merkityn osakkeen hankinta-ajankohta määräytyy merkinnän perusteena 

olleen osakkeen hankinta-ajankohdan perusteella 

• sääntely koskee tilannetta, jossa osakkeiden merkintä tapahtuu 

osakkeenomistajien merkintäetuoikeuden perusteella (osakkeenomistajat 

säilyttävät aikaisemman suhteellisen omistusosuutensa) 

• rahastoannissa (ilmaisanti, esim. 4:1 a 0 €) saadulla osakkeella ei ole 

hankintamenoa vähennetään hankintameno-olettama, jonka suuruus määräytyy 

merkinnän perusteena olevien osakkeiden hankinta-ajan mukaan; ei alenna 

aikaisemmin omistetun osakkeen hankintamenoa syntyy ”ilmaista” 

hankintamenoa 

• uusmerkinnässä (sekaemissio, esim. 4:1 a 10 €) merkityn osakkeen hankintameno 

on osakkeen merkintähinta ja hankinta-ajaksi katsotaan merkinnän perusteena 

olevien osakkeiden hankinta-aika 

• jos osakkeenomistaja merkitsee osakkeita yli merkintäoikeutensa, kyse on 

tältä osin normaalista uusmerkinnästä 

55 

• sääntely vuodesta 2005 alkaen (TVL 47.3 §): 

• verovelvollisen aikaisemmin omistamien osakkeiden tai osuuksien 

hankintamenoa ei oteta huomioon näiden perusteella merkityn optiolainan, 

optio-oikeuden, vaihtovelkakirjan tai merkintäoikeuden hankintamenoa 

laskettaessa 

• verovelvollisen aikaisemmin omistaman osakkeen tai osuuden 

hankintameno sekä sen perusteella merkityn osakkeen tai osuuden 

hankintameno jaetaan sekä aikaisemmin omistetun että sen perusteella 

merkityn osakkeen tai osuuden hankintamenoksi hankintamenon 

määrittely samaan tapaan kuin splitissä 

• hankinta-aika (hankintameno-olettaman suuruus) määräytyy edelleen 

alkuperäisen osakkeen hankinta-ajan mukaisesti 

• koskee edelleenkin vain anteja, joissa osakkeiden merkintä tapahtuu 

merkintäetuoikeuden perusteella (osakkeenomistajien suhteellisuus osuus 

säilyy entisellään) 

• jos osakkeen omistaja merkitsee osakkeita yli merkintäoikeutensa, kyse on 

tältä osin normaalista uusmerkinnästä 

56 

• siirtymäkauden sääntely 

• uutta sääntelyä sovelletaan niihin osakeanteihin, jotka merkitään 

kaupparekisteriin 1.1.2005 tai sen jälkeen 

• ennen vuotta 2005 toimeenpannuissa anneissa saatujen osakkeiden luovutuksiin 

sovelletaan edelleen vanhaa sääntelyä 

• osakeanti ennen 1.1.2005 

• osake hankittu 1.1.2004, 100 € 

• rahastoanti 2.2.2004, 1:1 

• luovutus 2.1.2005 hintaan 60 €/kpl 

• luovutusvoiton laskenta: 

• vanha osake: 60 – 100 = tappio 40 € 

• uusi osake: 60 € - 20 % = voitto 48 € 

• luovutusvoitto 8 € 

• osakeanti 1.1.2005 jälkeen 

• osake hankittu 1.1.2004, 100 € 

• rahastoanti 1.1.2005; 1:1 

• luovutus 2.1.2005 hintaan 60 €/kpl 

• luovutusvoiton laskenta: 

• vanhan osakkeen hm + uuden 

osakkeen hm = 100 € / 2 kpl = 50 €/kpl 

• voitto: 60 € - 50 € = 10 €/kpl eli 

• luovutusvoitto yhteensä 20 € 

57 

19

KHO 2009:71: Henkilökohtaisen tulon verotus - Luovutusvoitto - Hankintamenoolettama 

- Osakesarjojen yhdistäminen 

X Oyj Abp:ssä oli luovuttu yhtiöjärjestyksen muutoksella vuonna 2002 kahdesta 

osakesarjasta. Muutokseen liittyen kompensaationa äänivaltaisen K- 

osakesarjan osakkeenomistajille oli suunnattu osakeanti, jossa he olivat 

saaneet merkitä kahdella K-sarjan osakkeella yhden A-sarjan osakkeen. Näiden 

osakkeiden luovutuksesta saatua voittoa laskettaessa verovelvollisen, joka oli 

hankkinut K-osakkeet yli kymmenen vuotta sitten oli verotuksessa katsottava 

omistaneen vuonna 2002 annissa merkityt osakkeet yli kymmenen vuoden ajan 

ja hankintameno-olettamana oli käytettävä 50 prosenttia. Verovuosi 2004. 

• tapauksessa oli kyse siitä, tapahtuuko merkitä tällaisessa tilanteessa 

merkintäetuoikeudesta poiketen katsottiin, että kyse oli merkintäetuoikeuden 

perusteella tapahtuvasta (suhteellisen osuuden säilyttävästä) merkinnästä 

58 

• merkintäoikeuden myynti 

• tässä ei oteta huomioon aikaisemman osakkeen hankintamenoa 

hankintameno-olettama 

• hankinta-aika: merkintäoikeuden perusteena olevan osakkeen hankinta-aika 

• bonusosake 

• järjestely, jossa yhtiön suuromistaja on myynyt omistamiaan yhtiön osakkeita 

ja osakkeisiin on liittynyt mahdollisuus saada jälkikäteen myyjältä 

bonusosakkeita veloituksetta, jos ostaja on omistanut osakkeet tietyn ajan 

(Sonera, Fortum, Rautaruukki, Valmet) 

• kysymys ei ole aikaisemman osakeomistuksen perusteella merkityistä 

osakkeista, vaan oikeus bonusosakkeisiin syntyi jo osakkeiden 

ostosopimuksella TVL 47.3 § ei tule sovellettavaksi 

• bonusosake katsotaan saaduksi vastikkeellisella saannolla osakkeita 

ostettaessa 

• hankintameno lasketaan alkuperäisen ostohinnan ja ostettaessa saatujen ja 

bonusosakkeiden yhteismäärän perusteella 

• tavallaan kyse on hinnanalennuksesta, jos piti osakkeet tietyn määräajan 

59 

Arvo-osuusjärjestelmässä olevat osakkeet: luovutusjärjestys; fifo-periaate 

• TVL 47.4 §: ”Arvo-osuusjärjestelmään kuuluvat osuudet tiettyyn 

omaisuuteen, sijoitusrahasto-osuudet ja yhteissijoitusyrityksen osuudet 

katsotaan luovutetuiksi, jollei verovelvollinen muuta näytä, siinä 

järjestyksessä kuin ne on saatu. Omaisuuden luovutusjärjestystä 

ratkaistaessa omaisuus katsotaan saaduksi samana ajankohtana, josta 

sen omistusaika luovutusvoiton verotuksessa lasketaan” 

• first in, first out –periaate; kaksi oikeudellista kysymystä: 

• milloin arvo-osuudet katsotaan saaduiksi = saamisjärjestys 

• minkälaista näyttöä verovelvollisen tulee esittää poiketakseen fifo-periaatteesta = 

näyttövaatimus 

60 

20

Näyttövaatimus 

• arvo-osuustilikohtainen tarkastelu 

• ei verovelvolliskohtainen samalla verovelvollisella voi olla useita arvoosuustilejä 

• arvo-osuustilikohtaisuutta voi hyödyntää verosuunnittelussa 

• fifo-periaate määräytyy arvo-osuustileittäin: 

• käytännössä voi osoittaa luovutusjärjestyksen vain hankkimalla arvoosuudet 

eri arvo-osuustilille ja pitämällä ne luovutukseen saakka eri arvoosuustilillä 

(KHO 26.9.2006 T 2469) 

• jos arvo-osuudet kerran ovat ”sekoittuneet” samalla arvo-osuustilillä 

noudatetaan tiukasti fifo-periaatetta (jälkikäteinen ”tilikikkailu” ei auta) 

61 

• palkanmaksu osakkeina 

• veronalaiseksi tuloksi luettu palkan määrä (=osakkeen käypä arvo 

palkanmaksun ajankohtana) katsotaan osakkeen hankintamenoksi 

• osingonmaksu osakkeina 

• osakkeen hankintameno on veronalaiseksi tuloksi luettu osingon määrä (= 

osinkona saatujen osakkeiden käypä arvo hetkellä, jolloin osinko on 

nostettavissa) 

• samoin jos myyty omaisuus on saatu peiteltynä osinkona 

• yhtiöveron hyvitystä ei lueta hankintamenoon 

• KHO 28.10.2005 T 2765: X Oyj jakoi Y Oy:n osakkeita osinkona 

osakkailleen. Kun osingonsaaja A luovuttaa osinkona saamiaan Y Oy:n 

osakkeita, osakkeiden hankintamenona luovutusvoittoa laskettaessa 

pidetään Y Oy:n osakkeiden käypää arvoa sillä hetkellä, jolloin osinko oli 

nostettavissa. Hankintamenon määrään ei ollut vaikutusta sillä, että 

saadusta osingosta vain osa luetaan tuloverolain 33 a §:n (716/2004) ja 

mainitun lain voimaantulosäännöksen nojalla A:n veronalaiseksi tuloksi. 

• soveltuu myös 90 000 €:n verovapaaseen POT-osinkoon 

• KVL 72/1997: osinkoa jakavan yhtiön verotuksessa osakkeiden antaminen 

osinkona realisoi EVL 4 §:n mukaisen tulon osakkeiden käyvän arvon mukaan 

62 

• Osingonmaksu osakkeina - case Tikkurila 

• Kemira Oyj maksoi osinkoa Tikkurila Oy:n osakkeina 

• osinkotulon määrä = osinkona saatujen osakkeiden käypä arvo 

hetkellä, jolloin osinko on nostettavissa 

• Tikkurila Oyj:n osakkeen käypä arvo on ensimmäisen 

kaupankäyntipäivän painotettu keskikurssi eli 15,80 € 

• ensimmäinen kaupankäyntipäivä 26.3.2010 

• osinkona saadun osakkeen hankintameno luovutusvoittoverotusta 

varten on veronalaiseksi tuloksi luettu osingon määrä 

• Tikkurila Oyj:n osakkeen hankintameno on 15,80 € 

• hankintamenon kannalta merkitystä ei ole sillä, että osinkotulosta 30 % 

on verovapaata (KHO 28.10.2005 T 2765) 

• Tikkurila Oyj:n osakkeen hankinta-ajankohta 26.3.2010 

• ennakonpidätyksestä ks. www.kemira.com 

• Kemira maksaa Tikkurilan osakkeiden luovutuksesta johtuvan 

varainsiirtoveron 

63 

21

Peiteltyä osinkoa koskeva ratkaisu 

• KHO 1988 B 544: Osakeyhtiön osakas A oli 29.1.1986 ostanut yhtiöltä 

määräalan 428.000 markalla. Verolautakunta oli toimittaessaan A:n 

verotusta vuodelta 1986 katsonut, että määräalan käypä arvo oli 

2.000.000 markkaa, ja lisännyt A:n veronalaisiin tuloihin verotuslain 57 

§:n mukaan peiteltynä osingonjakona 1.572.000 markkaa. A aikoi myydä 

määräalan edelleen vuonna 1988. Hänen katsottiin hankkineen 

määräalan vastikkeellisesti ja satunnaisen myyntivoiton suuruutta 

laskettaessa tulo- ja varallisuusverolain 21 §:n 2 momentissa tarkoitettuna 

määräalan hankintamenona pidettiin A:n yhtiölle maksaman vastikkeen 

lisäksi sitä määrää, mikä hänen oli verotuksessa katsottu saaneen 

peiteltynä osingonjakona. Äänestys 4-2-1. 

64 

• työsuhdeoption perusteella merkitty osake 

• merkityn osakkeen hankintamenoksi katsotaan ansiotulona (TVL 66.3 §) 

verotettu palkkatulon määrä ja mahdollisesti maksettu merkintähinta 

• esimerkki: 

• N Oyj on antanut johtohenkilöidensä merkitä optio-oikeuksia toukokuussa 

1995, jotka oikeuttavat 1.2. - 28.2.2002 merkitsemään N Oyj:n osakkeita 30 

euron kappalehintaan kunkin 1.000 kpl (tässä vaiheessa voi optio-ohjelmaan 

sisältyä myös optio-oikeuden merkintämaksu) 

• henkilö A merkitsee optioiden perusteella 1.000 osaketta a 30 euroa/kpl 

15.2.2002, jona päivänä osakkeen kurssi oli 50 euroa veronalaista 

ansiotuloa 50-30 = 20 euroa x 1.000 = 20.000 euroa; N Oyj on velvollinen 

ottamaan edun huomioon rahapalkan ennakonpidätyksessä; verovirasto ei voi 

määrätä viranomaisaloitteisesti ennakonkantoa 

• A:n merkitsemän osakkeen hankintamenoksi muodostuu 50 euroa/kpl (30 

euroa itse maksanut ja 20 euroa verotettu ansiotulona) 

65 

• vaihtovelkakirjalainan perusteella merkityn osakkeen hankintameno 

• merkityn osakkeen hankinta-ajaksi katsotaan vaihtovelkakirjalainan hankintaaika 

• osakkeen hankintahinta = vaihdetun lainapääoman hankintahinta 

• toimintamuodon muutos (TVL 24 §) 

• yritys muuttaa muotoaan tasejatkuvuutta noudattaen 

• ”uuden” yrityksen osuudet tai osakkeet katsotaan omistusaikaa laskettaessa 

hankituiksi silloin, kun verovelvollinen oli hankkinut ”vanhan” yrityksen osuudet 

• sovelletaan vain seuraavissa tilanteissa: 

• kuolinpesän maa-, metsä- tai elinkeinotoimintaa varten perustetaan ay, ky, johon tulee 

yhtiömieheksi vähintään yksi kuolinpesän osakas tai oy:ksi, jonka kaikki osakkeet 

merkitsee yksi tai useampi kuolinpesän osakas 

• ay muutetaan ky:ksi tai oy:ksi, tai 

• ky muutetaan ay:ksi tai oy:ksi 

• osuuskunta muutetaan oy:ksi 

• taloudellinen yhdistys osuuskunnaksi 

• HUOM: ei siis sovelleta, kun yksityisliike muuttuu yhtiömuotoiseksi 

• pitää olla sama suhteellinen osuus ”vanhassa” ja ”uudessa” 

• jos ”uuteen” yhtiöön mukaan tuleva saa ”vanhan” yhtiön osuutta suuremman osan 

”uudesta” yhtiöstä, muodostuu tältä osin uusi saanto 

66 

22

• jatkuu: toimintamuodon muutos (TVL 24 §) 

• säännöksessä ei mainita mitään hankintamenon määräytymisestä, mutta 

myös tältä osin voidaan lähteä siitä, että ”vanha” hankintameno siirtyy ”uuden” 

osakkeen tai osuuden hankintamenoksi 

• ongelmallisia tilanteita henkilöyhtiön muuttuessa oy:ksi 

• säännös ei siis koske esim. tilannetta, jossa yksityisliike (liikkeen- tai 

ammatinharjoittaja) muutetaan ay:ksi, ky:ksi tai oy:ksi. 

• muodonmuutoksessa tapahtuu uusi saanto ja osakkeen tai osuuden hankintameno 

määräytyy yhtiöön sijoitetun omaisuuden arvon perusteella 

• osakeyhtiön sulautuminen (fuusio) ja jakautuminen (diffuusio) 

• TVL 28 § EVL 52 ym. §:t 

• sovelletaan kotimaisten osakeyhtiöiden sulautumiseen ja jakautumiseen 

• sovelletaan myös tapauksissa, joissa järjestely koskee kahdessa tai 

useammassa EU:n jäsenvaltiossa asuvia yhteisöjä (EVL 52.2 §) 

• ”jatkuvuusperiaate” (EVL 52 b.4 § ja 52 c.4 §) 

67 

Osakkeen hankintameno osakeyhtiöiden sulautuessa (EVL 52 b.4 §) 

• sulautumisessa ”lakkaavan” osakeyhtiön osakkaat saavat vastikkeeksi 

uuden osakeyhtiön tai vastaanottavan osakeyhtiön osakkeita entisten 

tilalle 

• kaksi oy:tä sulautuu yhdeksi uudeksi oy:ksi (kombinaatiofuusio) 

• toinen oy sulautuu toiseen oy:öön (tytäryhtiöfuusio) 

• näitä osakkeiden ”vaihtoja” ei pidetä luovutuksena 

• jatkuvuusperiaate: saatujen osakkeiden hankintamenoksi ja hankinta-ajaksi 

katsotaan alkuperäisten osakkeiden hankintameno ja -aika 

• jos vastikkeena käytetään osittain rahaa, kyse on tältä osin luovutuksesta 

(kuitenkin jos rahana annetaan yli 10 % vastikkeena annettavien 

osakkeiden yhteenlasketusta nimellisarvosta sovellettavaksi eivät tule 

lainkaan EVL 52a ja b §:ien sulautumista koskevat säännökset 

käsitellään kokonaan osakkeiden luovutuksena) 

68 

Osakkeen hankintameno osakeyhtiön jakautuessa (EVL 52 c.4 §) 

• jakautumisessa osakeyhtiö purkautuu siten, että sen varat ja velat 

siirtyvät kahdelle tai useammalle osakeyhtiölle 

• EVL 52 c §:ssä säädetyin edellytyksin osakkeenomistajan 

verotuksessa noudatetaan jatkuvuusperiaatetta 

• ”uusien” yhtiöiden osakkeiden hankintameno määräytyy siinä 

suhteessa jakautuvan yhtiön osakkeen hankintamenosta, kuin 

nettovarat jakautuvat uusille yhtiöille, 

• tai, jos on ilmeistä, että vastaanottaville yhtiöille siirtyvien 

nettovarallisuuksien suhde olennaisesti poikkeaa näiden yhtiöiden 

osakkeiden käypien arvojen suhteesta, hankintamenon jakoperusteena 

käytetään uusien yhtiöiden osakkeiden käypien arvojen suhdetta 

• käypä arvo voidaan selvittää noteerattujen osakkeiden osalta 

jakautumisen jälkeisistä pörssikursseista 

69 

23

Kone Oyj:n jakautuminen KONE Oyj ja Cargotec Oyj 

• Kone Oyj jakautui 1.6.2005 kahdeksi yhtiöksi 

• KONE Oyj - Cargotec Oyj 

• Kone Oyj:n A-sarjan osaketta vastaan saa yhden KONEen A-sarjan ja yhden 

Cargotecin A-sarjan osakkeen 

• Kone Oyj:n B-sarjan osaketta vastaan saa yhden KONEen B-sarjan ja yhden 

Cargotecin B-sarjan osakkeen 

• Jakautumisesta ei luovutusvoittoveroseuraamuksia 

• Jakautumiseen sovelletaan EVL 52 c §:n jakautumista koskevia säännöksiä 

• Ratkaistava mikä osa alkuperäisen osakkeen hankintamenosta kuuluu 

KONEen ja mikä Cargotecin osakkeelle 

70 

• Kone Oyj:lle annetun KVL:n päätöksen mukaan osakkeen 

hankintameno jaetaan vastaanottavien yhtiöiden osakkeille 

• vastaanottaville yhtiöille siirtyvien nettovarojen suhteessa tai 

• osakkeiden ensimmäisen noteerauspäivän keskikurssin mukaan, jos 

poikkeaa olennaisesti edellisestä tai 

• osakkeiden viiden ensimmäisen noteerauspäivän keskikurssin perusteella, 

jos kuvaa paremmin käypää arvoa 

• Päätös jätti epäselväksi sen, mitä arvoja käytetään 

• Hankintamenot laskettuna uudelle KONEelle ja Cargotecille 

• Siirtyvien nettovarallisuuksien suhteessa 

• KONE Oyj 45,1 prosenttia, Cargotec Oyj 54,9 prosenttia 

• Ensimmäisen noteerauspäivän painotetun keskikurssin perusteella 


• Viiden ensimmäisen noteerauspäivän keskikurssin perusteella 


• VH:n ohje Dnro 185/39/2006, 26.1.2006: 

• Käytetään 1 noteerauspäivän mukaista suhdetta eli 


71 

• muita esimerkkejä merkittävistä suomalaisten pörssiyhtiöiden 

jakautumisista: 

• ASPO Oyj jakautui 1.10.1999 kahdeksi yhtiöksi siten, että yhden Aspo Oyj:n 

osakkeen sijaan osakas sai yhden (uuden) Aspo Oyj:n osakkeen ja kaksi 

Aspocomp oyj:n osaketta 

• KVL 48/1999: vanhan Aspo Oyj:n osakkeen hankintameno jaetaan uusille yhtiöille 

seuraavasti: 

• Aspo Oyj: 15,2 % 

• kummallekin Aspocomp Oyj:n osakkeelle 42,4 % 

• esim: jos jakautuneen Aspo Oyj:n osakkeen hankintameno on ollut 200 mk, uuden 

Aspo Oyj:n osakkeen hankintameno on 15,2 % x 200 mk = 30,40 mk ja kahden 

Aspocomp Oyj:n osakkeen hankintameno yhteensä 84,8 % x 200 mk = 169,90 mk eli 

yhden osakkeen hankintameno 84,80 mk 

• Kyro Oyj jakautui 1.4.2001 kahdeksi yhtiöksi siten, että yhden Kyro Oyj:n 

osakkeen sijaan osakas sai 

• yhden (uuden) Kyro Oyj:n osakkeen 60,8 % 

• yhden Tecnomen Holding Oyj:n (myöh. nimenmuutos Tecnomen Oyj:ksi) osakkeen 

39,2 % 

• Lassila & Tikanoja Oyj jakautui 1.10.2001 kahdeksi yhtiöksi siten, että yhden L 

& T Oyj:n osakkeen sijaan osakas sai 

• yhden uuden L & T Oyj:n osakkeen 71,6 % 

• yhden J.W.Suominen Oyj:n osakkeen 28,4 % 

72 

24

Sijoitusrahasto-osuudet ja luovutusvoiton verotus 

• osake-, korko-, yhdistelmä- tai indeksirahastoja 

• sijoitusrahasto-osuuden luovutuksessa, lunastuksessa 

taikka vaihdossa toiseen rahasto-osuuteen realisoituu 

normaalilla tavalla luovutusvoitto tai luovutustappio 

• luovutusvoiton tai –tappion realisoivat tapahtumat: 

1. osuuksien omistaja vaatii sijoitusrahastoa lunastamaan 

rahasto-osuudet 

2. sijoitusrahasto-osuudet voidaan myydä toiselle sijoittajalle 

(harvinaista) 

3. sijoitusrahasto lakkauttaa toimintansa ja palauttaa varat 

osuuden omistajille 

4. sijoitusrahastojen tietyt vaihtotilanteet 

73 

Onko vaihto luovutus? 

1. sijoitusrahasto-osuuden vaihtamista kasvuosuudesta tuotto-osuuteen 

tai päinvastoin ei pidetä luovutuksena (KVL 102/1988) 

• esim. Nordea Eurooppa kasvu Nordea Eurooppa tuotto 

2. sijoitusrahasto-osuuden vaihtaminen saman rahastoyhtiön toiseen 

sijoitusrahasto-osuuteen on luovutus (KHO 10.5.2000 t. 862) 

• esim. Nordea Eurooppa kasvu Nordea Amerikka kasvu 

3. sicav-rahaston (sateenvarjorahaston) sisällä tapahtuvat rahastoosuuksien 

vaihdot realisoivat luovutusvoiton verotuksen 

• tilanne, jossa rahasto-osuuden omistaja voi itse päättää alarahastoista 

• sicav = osakeyhtiön muotoon rakennettu sijoitusrahasto 

• sijoittaja merkitsee sicav-rahaston osakkeita (osuuksia) ja valitsee 

samalla, minkä alarahaston osakkeita hän haluaa 

• osakkeita (alarahastoja) voi vaihtaa 

• näin KHO 27.4.2009 t. 1010 

74 

Luovutusvoiton laskenta 

• sijoitusrahasto-osuuden hankintameno 

• TVL 47.4 §:n tarkoittamaa fifo-periaatetta sovelletaan verovuodesta 

2004 alkaen myös sijoitusrahasto-osuuksiin 

• periaatteessa rahasto-osuudet ovat eroteltavissa rahastoyhtiön hallussa 

olevilla numeroilla 

• voi valita, mitkä (milloin hankitut) osuudet luovuttaa 

• voiton ja tappion realisointi optimaalisessa järjestyksessä 

• myös vähäisten luovutusten verovapaussääntelyn hyödyntäminen 

• kuukausisijoituksissa saattaa syntyy vaikeita laskutoimituksia: 

• kun myydään vain osa rahastosijoituksesta 

• omistusaika - hankintameno-olettama pitkäaikaisissa kuukausittaisissa 

sijoituksissa 

• hankintamenoon lisättävät kulut tai voiton hankkimisesta olleet 

kulut 

• kaikki merkintään ja lunastukseen liittyvät kulut ovat 

vähennyskelpoisia joko hankintamenoon lisättävinä tai voiton 

hankkimisesta olleina menoina 

75 

25

Osittain verovapaat luovutusvoitot 

• TVL 49 §: 

• pakkolunastusluovutukset 

• vapaaehtoinen luovutus, jos saajalla on oikeus pakkolunastukseen 

• vapaaehtoinen luovutus vesistön patoamisen tai sääntelyn vuoksi 

• kiinteän omaisuuden luovutus valtiolle tai maakunnalle, kunnalle tai 

kuntayhtymälle (määräaikaisia täydellisiä veronhuojennuksia) 

• huojennus on toteutettu siten, että luovutushinnasta vähennetään aina 

vähintään 80 % 

• huojennusta ei sovelleta, jos kiinteä omaisuus luovutetaan valtion 

liikelaitokselle muuhun kuin 

• luonnonsuojelutarkoitukseen, 

• puolustusvoimien käyttöön, 

• tutkimustarkoituksiin, tai 

• muuhun vastaavaan yhteiskunnalliseen tarkoitukseen 

76 

Verovapaat luovutusvoitot 

Oman asunnon luovutusvoitto, TVL 48.1 § 

• omistusaikanansa asunut- periaate 

• yhteisomistus 

• edellytykset ratkaistaan omistajakohtaisesti 

• aviopuolisot "perheen" vakituinen asunto 

• sääntelyä sovelletaan myös asumisoikeusasuntoihin 

• omistusaikaan luetaan myös asumisoikeussopimuksen voimassaoloaika 

• vähintään 2 vuoden omistusaika 

• omistusajan jatkuminen ositussaannoissa (TVL 48.3 §) 

• omistusaika lasketaan ositussaantoa edeltävästä saannosta 

• esimerkiksi jos vaimo saa avioeron yhteydessä tehdyssä osituksessa miehen 

omistaman vakituisen asunnon itselleen, hankinta-ajankohdaksi katsotaan se 

ajankohta, jolloin mies oli hankkinut asunnon 

• jos osituksessa käytetään ositettavan omaisuuden ulkopuolisia varoja eli vaimo 

”lunastaa” mieheltä, niin tällöin kyse ei ole ositussaannosta, vaan tältä osin kaupasta 

ja luovutusta käsitellään miehen verotuksessa tältä osin normaalina veronalaisena 

myyntinä (ellei 48.1,1 §:n säännös sovellu) 

• jos ulkopuolisia varoja käytetään oman omaisuuden pysyttämiseksi itsellä ei 

synny luovutusvoittoa 

• myös hankintameno määräytyy ositussaantoa edeltävästä saannosta (TVL 46.2 §) 

77 

• vähintään 2 vuoden asuminen 

• omana tai perheen 

• "tai" = koko perheen ei tarvitse asua 

• opiskelevan lapsen asunto on vakituinen asunto, jos lapsi on alaikäinen 

• KHO 2001:41: Vanhemmat olivat ostaneet A:n kaupungista yksiön, jota olivat 

käyttäneet asuntonaan muun muassa perheen kaksi lasta opiskellessaan lukiossa 

A:n kaupungissa, koska vanhempien asuinpaikkakunnalla lukio-opiskelu ei ollut ollut 

mahdollista. Vanhempi 13.12.1972 syntynyt lapsi oli asunut huoneistossa 1.8.1988– 

30.7.1991 ja nuorempi 5.6.1975 syntynyt lapsi 1.8.1991–30.3.1994. Koska lapset 

näissä oloissa olivat vähintään kahden vuoden ajan asuneet huoneistossa ennen 

täysi-ikäiseksi tuloaan, katsottiin, että huoneistoa oli käytetty tuloverolain 48 §:n 1 

momentin 1 kohdan tarkoittamalla tavalla perheen vakituisena asuntona, jonka 

luovutuksesta saatu voitto oli verovapaata tuloa. Verovuosi 1998. Äänestys 4-1. 

• avioero (tmv) tilanne riittää, jos toinen on asunut täyden määrän; toisen 

puolison hyväksi luettavan asumisajan päätepisteenä on avioeropäätöksen 

antamispäivä 

78 

26

• asumisaika ositussaannoissa 

• asumisaika lasketaan siitä, kun verovelvollinen itse on alkanut 

käyttää asuntoa vakituisena asuntona (siis vaikka ei olisikaan 

itse omistanut asuntoa naimisissaolo aikana) 

• vakituisena asuntona 

• ei vapaa-ajan asunto (ellei käytä vakituisena asuntona) 

• perheellä yleensä vain yksi vakituinen asunto 

• toinen puoliso työskentelee toisella paikkakunnalla ja omistaa 

siellä asunnon kaksi vakituista asuntoa 

• asuminen yhtäjaksoisesti 

• ulkomailla oleskelu? 

• jos täällä II asuntona säilynee vakituisen asunnon luonne 

• jos annettu vuokralle välillä katkaisee 2 vuoden ajan 

79 

• KHO 1988 B 547: Hovioikeudenneuvos oli hankkinut 10.5.1983 

virkapaikkakunnaltaan 26 neliömetrin suuruisen osakehuoneiston, jossa hän oli 

asunut hovioikeuden istuntojen ajan, säännöllisesti viikoittain tiistaista torstaihin ja 

joskus maanantaista lähtien. Muun ajan viikosta hän oli asunut toisella 

paikkakunnalla omistamassaan omakotitalossa vaimonsa ja tyttärensä kanssa. 

Katsottiin, että hovioikeudenneuvos oli käyttänyt osakehuoneistoa vakituisena 

asuntonaan tulo- ja varallisuusverolain 21 a §:n 1 momentissa tarkoitetulla tavalla. 

Jos hän myi osakehuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ennen 10.5.1988, 

osakkeiden luovutuksesta mahdollisesti saatava voitto ei ollut hänen veronalaista 

tuloaan. 

• KHO 16.2.2007 t. 335: Puolisot, jotka olivat Euroopan yhteisön virkamiehiä ja 

asuneet Luxemburgissa vuodesta 1995 lähtien, olivat 3.9.1997 ostaneet 

Suomesta 44 neliömetrin suuruisen huoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. 

Asuntoa oli käytetty puolisoiden ja heidän perheensä lomien ja heidän muiden 

satunnaisten Suomen vierailujensa aikana. Muutoin asunto oli ollut tyhjillään. 

Asunnon 4.9.2001 tapahtuneeseen myyntiin ei voitu soveltaa tuloverolain 48 §:n 1 

momentin 1 kohdan oman asunnon luovutusvoittoa koskevaa 

verovapaussäännöstä, vaan luovutusvoitto oli veronalaista pääomatuloa. Asiassa 

ei ollut kysymys Euroopan yhteisön oikeuden tulkinnasta. Verovuosi 2001. 

80 

• omistamisen ja asumisen oltava ”päällekkäin” 

9.10.1987 25.10. 28.10. 15.7.1988 15.11. 30.12. 

siviilioikeudellinen omistusaika > 1 v 

verotuksessa: kaupasta kauppaan sääntö < 1 v 

asumisaika > 1 v 

omistusaikanansa asunut 

omistusaikanansa asunut lienee tulkittu tässä 28.10.1997 - 15.11.1988 > 1 v 

KHO 1991 B 532: Verovelvollinen oli ostanut asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet 

9.10.1987 tehdyllä kaupalla ja osakkeiden omistusoikeus oli siirtynyt hänelle 28.10.1987. Hän oli 

myynyt osakkeet 15.7.1988 päivätyllä kauppakirjalla, jonka ehtojen mukaan kauppahinnan viimeinen 

erä maksettiin 15.11.1988 ja omistusoikeus siirtyi ostajalle vasta, kun kauppahinta oli kokonaan 

maksettu. Kauppahinnan viimeinen erä oli maksettu 15.11.1988. Verovelvollinen oli asunut 

huoneistossa 25.10.1987 - 30.12.1988 välisen ajan. Kun verovelvollinen oli tosiasiallisesti hallinnut 

huoneistoa omistusoikeuden siirtymisajankohtaan 15.11.1988 saakka ja vielä sen jälkeenkin, hänen 

katsottiin omistusaikanaan yhtäjaksoisesti yli vuoden ajan ennen luovutusta käyttäneen huoneistoa 

vakituisena asuntonaan. Myyntivoiton verovapauden edellytykset täyttyivät sen estämättä, että 

myyntisopimus oli allekirjoitettu jo 15.7.1988. 

81 

27

Vakituisen asunnon myynnin verovapaus kuolinpesätilanteissa 

• vainajan asumis- ja omistusaika ei siirry kuolinpesän hyväksi 

• miltä osin asunto kuuluu kuolinpesään = on jäämistöön kuuluvaa 

varallisuutta? 

• ratkaisevaa on lesken ja vainajan siviilioikeudellinen omistussuhde 

• kuolinpesän myydessä jäämistöön kuuluvan asunnon (tai sen osan) 

lasketaan asuminen ja omistus ”perilliskohtaisesti” ja ”luetaan 

kuolinpesän hyväksi” verovapaussäännöstä sovellettaessa (ks. jälj. 

tonttitilanteiden yhteydessä KHO 30.12.1999 t. 4286) 

• kuolinpesissä lähdetään kuvitteellisesta perinnönjaosta; jos perinnönjakoa ei 

ole tehty ennen myyntiä, oletetaan kunkin perillisen osuudeksi PK:n mukaan 

määräytyvä perintöosuus 

• jos ositusta ei ole tehty, lesken avio-oikeuteen perustuvaa osuutta ei oteta 

huomioon 

• KHO 2005:25: Koska ensiksi kuolleen puolison ja lesken kesken ei ollut toimitettu 

ositusta ennen kuolleen puolison nimissä olleen vakituisen asunnon myyntiä, oman 

asunnon luovutusvoiton verovapaussäännöstä ei voitu soveltaa lesken osalta, vaikka 

hän oli asunut puolisonsa omistamassa asunnossa yli kaksi vuotta tämän kuoleman 

jälkeen. 

• osituksen toimittaminen on siis tehokas verosuunnittelukeino 

82 

Antti 

kuoli 

1.2.2003 

omisti 

asunnon 

1/1 

asunto 

myytiin 

1.10.2006 

Bertta 

asuu 

myyntiin 

saakka 

Mikko Pekka Kaisa 

asuu ei asu ei asu 

myyntiin 

saakka 

• Bertta ja Mikko ovat asuneet Antin 

jäämistöön kuuluneessa asunnossa 

kuoleman jälkeen yli 2 vuotta 

• jos ositusta ei ole tehty ennen 

myyntiä, katsotaan verovapaaksi 

osuudeksi vain Mikon suhteellista 

perintöosaa vastaava osa eli 1/3 

• jos ositus tehtäisiin ja siinä ½ siirtyy 

Bertalle, hänen saantoonsa 

sovellettaisiin ositusta koskevia 

säännöksiä (TVL 46.2. ja 48.3 §) 

mahdollistaa lesken myynnin 

verovapauden 

83 

Maapohja ja osakäyttö 

• jos rakennus on hankittu ennen maapohjaa (rakennus vuokratontilla ja 

sitten ostaa tontin), määräaika lasketaan maapohjan osalta erikseen 

• KHO 1984 II 584: Verovelvollinen oli 15.6.1962 ostanut omakseen 

vuokratontilla olleen rakennuksen ja käyttänyt sitä jatkuvasti omana ja 

perheensä vakituisena asuntona. Tontin hän oli ostanut omakseen 8.6.1983. 

Jos verovelvollinen myi kiinteistön ennen 8.6.1984, myyntivoitto oli veronalaista 

tuloa siltä osin kuin se kohdistui tonttiin mutta verovapaata rakennuksen osalta. 

Jos myynti tapahtui 8.6.1984 tai sen jälkeen, myyntivoitto oli kokonaan 

verovapaata. 

• rakennuksen lisäksi max 10.000 m2 tontti tai veroluokituksen mukainen 

rakennuspaikka 

• tuhoutunut asuinrakennus (esim. tulipalossa) tontin myynti 

verovapaata, jos asumis- ja omistusaika on täyttynyt 

• onko sama tilanne, jos asunto on purettu? 

84 

28

• tontinjaot, tilojen lohkomistoimitukset tai kahden tontin/tilan 

yhdistäminen ennen myyntiä – säännöt 

• myydään osa kiinteistöstä 

1. kun kiinteistöstä myydään rakentamaton määräala tai tontinosa tilanteessa, 

jossa myyjä itse jää asumaan rakennetulle kiinteistön osalle, rakentamattoman 

alueen myyntiin ei sovelleta oman asunnon verovapaussääntelyä 

(kirvesvarsitontit) 

• myydään koko kiinteistö: 

2. kun kiinteistöllä on alun perin ollu tai siitä on ennen myyntiä erotettu 

kiinteistötoimituksessa itsenäinen rakentamaton tontti tai tila taikka tonttijako on 

jo vahvistettu sitovaksi ja myynnin kohteena on joko yhdellä tai useammalla 

kaupalla koko kiinteistö, rakentamattoman alueen myyntiin ei sovelleta oman 

asunnon verovapaussääntelyä (ks. kuit. KHO 4.6.2009 t. 1407) 

3. kun kiinteistöstä ei ennen myyntiä ole erotettu kiinteistötoimituksessa itsenäisiä 

rekisteriyksiköitä erillisiksi tonteiksi tai tiloiksi eikä tonttijakoehdotusta ole 

sitovasti vahvistettu ja olosuhteista voidaan päätellä, että myyjän tarkoituksena 

on realisoida – vaikkakin usealla kaupalla – omana vakituisena asuntona ollut 

kiinteistö kokonaisuudessaan lyhyen ajan (muutaman kuukauden) kuluessa, 

sovelletaan kaikkiin osaluovutuksiin oman asunnon verovapaussääntelyä. 

85 

• KHO 21.6.1989 t. 2226, KHO 21.9.1994 t. 4291, KHO 30.12.1999 t. 4286 

• KHO 12.11.2003 t. 2789: Puolisot olivat 29.10.1999 myyneet yhteisesti omistamastaan 

1271 m2:n suuruisesta tontista numero 3, 24.9.1999 tehdyn tonttijakoehdotuksen 

mukaisen osan 2, 600 m2:n suuruisen määräalan ja sillä sijaitsevan heidän vakituisena 

asuntonaan käyttämänsä rakennuksen. Loppuosan tontista numero 3, eli 

tonttijakoluonnoksen mukaisen osan 1. 671 m2 puolisot olivat 30.11.1999 myyneet eri 

ostajalle. Kun otettiin huomioon, että molemmat kaupat oli tehty noin kuukauden 

kuluessa ja saman verovuoden aikana ja että määräalat olivat myytäessä muodostaneet 

yhtenä rekisteriyksikkönä olleen kaavatontin, korkein hallinto-oikeus katsoi, että myös 

671 m2:n suuruisen määräalan luovutuksesta saatuun voittoon oli sovellettava 

tuloverolain 48 §:n 1 momentin 1 kohdan oman asunnon luovutusvoiton verovapautta 

koskevaa säännöstä. Verovuosi 1999. 

• KHO 4.6.2009 t. 1407: Leski ja lapset olivat verovuonna yhdessä myyneet samoille 

ostajille kaksi vierekkäistä kiinteistöä, jotka olivat olleet lesken ja hänen puolisonsa 

asumiskäytössä niiden ostamisesta vuodesta 1959 lähtien. Isommalla 2399 neliömetrin 

suuruisella kiinteistöllä oli asuinrakennus ja talousrakennukset. Pienempi 469 neliömetrin 

suuruinen kiinteistö, jolla ei ollut rakennusoikeutta, oli osa pihapiiriä käsittäen puutarhaa 

ja kasvimaata. Vasta myynnin jälkeen kiinteistöistä muodostettiin asemakaavan 

mukainen tontti. Oman asunnon luovutusvoiton verovapaussäännöstä voitiin soveltaa 

myös pienemmän kiinteistön luovutukseen. Verovuosi 2004. 

86 

• kaksi tonttia, joissa toisella sijaitsee asuinrakennus; jos tontit 

yhdistetään ja myydään oman asunnon säännöstä sovelletaan vain 

siihen osuuteen kauppahinnasta, joka vastaa asuinrakennusta ja sen 

tonttia 

• KHO 1989 t. 4822: Hakija oli vuonna 1983 ostanut tontin, josta edellisen 

omistajan vireillepaneman tonttijaon perusteella oli muodostettu tontin n:o 

11 ja 12. Tontilla 12 sijaitsee hakijan asuntona käyttämä omakotitalo ja 

tontilla 11 autotallina käytetty entinen navettarakennus ja talousrakennus. 

Jos hakija nyt yhdistää tontit ja myy ne, oman asunnon luovutusvoittoa 

koskevaa verovapaussäännöstä voidaan soveltaa vain tonttia no 12 

vastaavaan osuuteen voitosta. 

• jos asuu yhdistämisen jälkeen 2 vuotta voitto kokonaan verovapaa 

• jos rakennuksen pinta-alasta vähemmän kuin 1/2 omana vakituisena 

asuntona verovapaa tätä käyttöä vastaava osuus 

• pinta-alasta yli 1/2 vakituisena asuntona kokonaan verovapaa 

87 

29

Vähäisten luovutusten verovapaus ja tappion vähennyskelvottomuus 

• verovuodesta 2005 alkaen – TVL 48.6 ja 50.2 §:t 

• luovutusvoitot eivät ole veronalaisia, jos yhteenlasketut luovutushinnat ovat verovuonna 

enintään 1.000 € 

• luovutustappiot eivät ole vähennyskelpoisia, jos verovuonna luovutetun omaisuuden 

luovutushinnat ovat enintään 1.000 € ja yhteenlasketut hankintamenot enintään 1.000 € 

• luovutustappio kuitenkin vähennetään kun hankintamenot ylittävät 1.000 €, vaikka 

luovutusten yhteismäärä olisikin enintään 1.000 € 

• luovutushintojen ylittäessä verovuonna 1.000 € lasketaan kaikki luovutukset ja niiden 

voitot/tappiot kuten ennenkin riippumatta tappiollisten luovutusten hankintamenoista tai 

voitollisten luovutusten luovutushinnoista 

• ei sisällä ”suojaosuutta”, vaan esim. 1.001 €:n luovutus verotetaan koko määrästään 

• mitään verovapaita luovutuksia ei oteta lukuun 1.000 €:n rajaa laskettaessa (mm. oman 

asunnon myynti) 

88 

vuoden luovutushinnat 

yhteensä yli 1.000 € 

kyllä 

kaikki luovutukset 

verotetaan normaalisti 

ei 

luovutusvoittoa ei 

veroteta 

kaikki tappiot 

vähennetään 

kyllä 

kaikkien luovutusten 

hankintamenot 

yhteensä yli 1.000 € 

ei 

tappiota ei vähennetä 

89 

• Esimerkki 

• A luovuttaa vuonna X eri yhtiöiden osakkeita seuraavasti: 

• A Oyj:n osakkeiden luovutushinta 300 €, hm 200 € 

• B Oyj:n osakkeiden luovutushinta 500 €, hm 300 € 

• C Oyj:n osakkeiden luovutushinta 100 €, hm 900 € 

• luovutushinnat yhteensä alle 1.000 € voitot verovapaita (48.6 §) 

• luovutushinnat yhteensä alle 1.000 €, mutta yhteenlaskettu 

hankintameno ylittää 1.000 € C Oyj:n osakkeiden luovutuksesta 

syntynyt tappio on vähennyskelpoinen 

90 

30

Tavanomainen koti-irtaimisto 

• tavanomaisen koti-irtaimiston luovutusvoitot 

• verovapaata voittoa 5.000 euroa/vuosi 

• on vapaaosatyyppinen säännös 

• jos tällaisia voittoja verovuonna 6 000 € verollista 1.000 € 

• ei koske esim. arvokkaita taide-esineitä, veneitä, autoja ym. 

Luonnonsuojelualue – vaihto 

• luonnonsuojelulaissa tarkoitetun suojelualueen vaihto toiseen kiinteistöön 

on verovapaata 

• vastikkeeksi saadun kiinteistön hankinta-aika lasketaan luovutetun 

kiinteistön hankinnasta (jatkuvuusperiaate) ja hankintamenoksi muodostuu 

vaihdossa luovutetun kiinteistön käypä arvo vaihdon hetkellä 

(epäjatkuvuus) 

91 

Sukupolvenvaihdosluovutukset 

• sovelletaan yritystoiminnan spv- luovutuksiin 

1. omaisuuden laatu 

• kiinteä omaisuus, joka kuuluu luovuttajan harjoittamaan maatalouteen 

tai metsätalouteen (+maatalousmaan luovutuksen yhteydessä 

luovutettua maatalousmaata vastaavaa CAP-tilatukioikeutta) 

• luovuttajan on tullut harjoittaa itse maa- tai metsätaloutta 

• avoimen tai kommandiittiyhtiön osuus tai 

• yhteisön osakkeet tai osuus, jos oikeuttavat vähintään 10 %:n 

omistusosuuteen 

• henkilöyhtiöissä ei sovelleta 10 %:n omistusosuusvaatimusta 

• yhtiöosuuden luovutuksissa ei edellytetä, että kysymys olisi 

elinkeinotoimintaa harjoittavasta yhtiöstä eikä sitä, että luovuttaja 

harjoittaisi yritystoimintaa 

92 

2. myyjän ja ostajan sukulaisuussuhde 

• saajana yksin tai yhdessä puolisonsa kanssa luovuttajan lapsi tai tämän 

rintaperillinen taikka luovuttajan sisar, veli, sisarpuoli tai velipuoli 

3. myyjän omistusaika 

• omaisuus ollut yli 10 vuotta verovelvollisella tai hänellä ja henkilöllä, jolta hän sai 

sen vastikkeetta 

• edelleenluovutus realisoi verovapauden takautuvasti 

• jos luovutuksensaaja luovuttaa omaisuuden edelleen ennen kuin 5 v on kulunut 

hänen saannostaan, luovuttajan (alkuperäinen) saama veroetu palautuu 

luovutuksensaajan verotuksessa 

• hankintamenosta vähennetään edeltävän saama huojennus 

• esimerkiksi yhdenkin tontin luovutus spv- luovutuksella saadusta maatilasta 

eteenpäin realisoi luovutusvoiton tältä osin 

• esimerkki 

• Isä A on ostanut vuonna 1995 15 % X Oy:n osakkeista 500.000 eurolla 

• A myi osakkeet vuonna 2008 pojalleen B:lle 800.000 eurolla 

• A:n luovutusvoitto (800.000 - 500.000 = 300.000 euroa) on verovapaa spv- luovutus 

• B myy osakkeet vieraalle vuonna 2010 850.000 eurolla 

• B:n hankintameno 800.000 - 300.000 = 500.000 

• B:n veronalainen luovutusvoitto siis 350.000 euroa (850.000 - 500.000) 

93 

31

• KHO 2010:24: A oli ollut isänsä kuolemasta 15.9.1972 lähtien isän kuolinpesän 

osakkaana. Kuolinpesään kuuluvalla metsätilalla oli harjoitettu metsätaloutta 

kuolinpesän lukuun 7.9.2006 saakka, jolloin suoritettiin perinnönjako. Samana 

päivänä A myi saamansa metsätilan puoliosuuden veljelleen. Korkein hallintooikeus 

katsoi asettuen eri kannalle kuin korkeimman hallinto-oikeuden 

päätöksessä 20.8.1999 taltio 2081, että kun A oli kuolinpesän osakkaana 

harjoittanut metsätaloutta tuloverolain 48 §:n 1 momentin 3 kohdan 

edellyttämällä tavalla, ei metsätilan osuuden luovutuksesta saatu voitto ollut 

hänen veronalaista tuloaan. 

• KHO 2010:25: A:n puolisot olivat viljelleet yli 10 vuoden ajan omistamaansa 

maatilaa. He olivat lopettaneet oman maatalouden harjoittamisen vuonna 1995, 

minkä jälkeen pellot oli vuokrattu ulkopuoliselle viljelijälle. Pellosta saatu 

vuokratulo oli verotettu maatilatalouden tuloverolain mukaan. Vuonna 2004 

maatilasta oli tehty sukupolvenvaihdosluovutus, jossa ostajina olivat A:n 

puolisoiden tytär ja hänen aviopuolisonsa. Hallinto-oikeus katsoi, että 

tuloverolain 48 §:n 1 momentin 3 kohdan säännöstä luovutusvoiton 

verovapaudesta voitiin pellon osalta soveltaa. Säännös ei edellyttänyt, että 

luovuttajan on harjoitettava aktiivisesti maataloutta juuri ennen luovutusta. 

Korkein hallinto-oikeus ei Veronsaajien oikeudenvalvontayksikön valituksesta 

muuttanut hallinto-oikeuden päätöstä. 

94 

Luovutustappio – TVL 50 § 

• luovutustappio vähennetään omaisuuden luovutuksesta saadusta 

voitosta verovuonna ja kolmena seuraavana vuonna 

• verovuodesta 2010 alkaen syntyneet tappiot: vähennysoikeus 5 vuotta 

• vanhin luovutustappio vähennetään ensimmäisenä 

• luovutustappiota ei oteta huomioon alijäämää laskettaessa 

• KHO 2007:54: A oli myynyt verovuonna 2002 arvopapereita siten, että osasta 

myynneistä oli syntynyt luovutusvoittoa yhteensä 8 673,95 euroa ja osasta 

luovutustappiota yhteensä 27 554,44 euroa. Verovuodelle 2001 A:lle oli 

vahvistettu arvopapereiden myynnistä luovutustappiota 15 055,01 euroa. 

Verovuoden 2002 verotuksessa oli 8 673,95 euron myyntivoitosta ensin 

vähennettävä verovuoden 2001 vahvistetusta myyntitappiosta verovuoden 

2002 myyntivoittoa vastaava määrä eli koko myyntivoiton määrä ja 

verovuoden 2002 myyntitappioksi oli vahvistettava verovuoden 2002 

myyntitappio 27 554,44 euroa. 

95 

• luovutustappioon rinnastetaan 

• vakioidun option tai termiinin tai niihin rinnastettavan johdannaisinstrumentin 

raukeaminen 

• konkurssista yms. johtuva arvopaperin lopullinen arvonmenetys 

(perheyhtiöissä tavallinen) 

• KHO 2000:71: Kalusteiden ja huonekalujen valmistusta, kauppaa ja asennusta 

harjoittavan kommandiittiyhtiön toiminta oli ollut vuosien ajan tappiollista, ja 

vastuunalaiset yhtiömiehet olivat jatkuvasti lisänneet pääomapanostaan yhtiössä. 

Yhtiömiehet eivät olleet viimeisen kymmenen vuoden aikana tehneet yksityisnostoja 

yhtiöstä. Kun liiketoiminnan tervehdyttäminen ei ollut onnistunut, yhtiön liiketoiminta 

oli myyty 27.3.1998. Vastuunalaisten yhtiömiesten tarkoitus oli purkaa yhtiö. 

Katsottiin, että purkaminen oli vaihtoon rinnastettava toimenpide, jossa osuus 

yhtymässä vaihdettiin purussa saatavaan jako-osuuteen. Vastuunalainen yhtiömies 

sai vähentää yhtiötä purettaessa syntyvän tappion luovutustappiona tuloverolain 50 

§:n mukaisesti. Ennakkoratkaisu vuosille 1999 ja 2000. Äänestys 4-1. 

• tästä ratkaisusta voitaneen päätellä, että ”päinvastaisessa” tilanteessa syntyisi 

veronalainen luovutusvoitto 

96 

32

• vähennyskelpoisena luovutustappiona ei pidetä tappiota, joka on 

syntynyt 

• oman vakituisen asunnon luovutuksesta, jos vastaava voitto olisi 

verovapaata (yli 2 vuotta omistettu ja asuttu); sen sijaan sellaisen asunnon 

luovutuksesta syntynyt tappio, johon ei sovelleta vakituisen asunnon 

verovapaussäännöstä, on vähennyskelpoinen 

• tavanomaisen koti-irtaimiston luovutuksesta, 

• muun henkilökohtaiseen käyttöön tarkoitetun omaisuuden luovutuksesta 

(korut tmv.) 

• auton, veneen tmv. arvon alentumisesta johtuva myyntitappio 

• kyse ei aina ole edes varsinaisesta tappiosta, vaan yksityistalouden menosta, 

joka on vähennyskelvoton 

• KHO 17.11.1997 T 2901: Verovelvollisen ja hänen perheensä käyttöön hankittu 

henkilöauto katsottiin tavanomaiseen koti-irtaimistoon rinnastettavaksi 

henkilökohtaiseen käyttöön tarkoitetuksi omaisuudeksi, jonka luovutuksesta 

syntynyt tappio ei ollut vähennyskelpoinen omaisuuden luovutuksesta saadusta 

voitosta. Verovuosi 1994. Äänestys 3-2. 

97 

• luovutustappio - myynti ja osto - VML 28 §: 

• ”salkun siivous” vuoden vaihteessa 

• luovutustappion realisointi ja saman yhtiön samansarjaisten osakkeiden 

samanmääräinen tai lähes samanmääräinen uudelleen hankinta 

• ei ole tarkoituskaan luopua po. osakkeista 

• tyypillinen sarjatoimi vai taloudellisesti perusteltu ja siten hyväksyttävä 

järjestely? 

• KHO 2004:8: A oli verovuonna saanut 2.216 541 markan luovutusvoiton, josta hän 

oli verotuksessa vähentänyt X Oy:n osakkeiden luovutuksesta aiheutuneen 1 994 

502 markan luovutustappion. Luovutustappio oli syntynyt, kun A oli 22.12.1998 1 349 

120 markalla myynyt 3 331 110 markalla hankkimansa 52 700 X Oy:n osaketta Y- 

pankin meklarien välityksellä Y-pankille. Kun A oli kuitenkin tämän jälkeen samana 

päivänä myös ostanut Y-pankin meklarien välityksellä Y-pankilta 52 700 kpl X Oy:n 

osakkeita 1 349 120 markalla, hänen katsottiin ryhtyneen myyntiin ilmeisesti siinä 

tarkoituksessa, että hän saisi tuloverolain 50 §:ssä tarkoitetun vähennyskelpoisen 

luovutustappion ja siten vapautuisi suoritettavasta verosta. A:lla ei ollut oikeutta 

vähentää luovutusvoitostaan vaatimaansa luovutustappiota. VML 28 §. 

• jos sovelletaan VML 28 §:ää, vanha hankintameno siirtyy; tappiota ei siis 

menetetä lopullisesti 

98 

• missä raja hyväksyttävyydelle? 

• KHO 2009:53: Henkilö A oli myynyt 17.3.2003 internetissä toimivan pankkipalvelun kautta 2 

000 kappaletta X Oyj:n ja 500 kappaletta Y Oyj:n osakkeita. Seuraavana päivänä A oli 

ostanut saman määrän X Oyj:n ja Y Oyj:n osakkeita takaisin myyntihintaa korkeammalla 

hinnalla. Osakkeet olivat pörssiosakkeita, joiden vaihto oli merkittävä. A:lle osakkeiden 

myynnistä aiheutunut tappio voitiin verotusmenettelystä annetun lain 28 §:n säännöksen 

estämättä vähentää A:n saamista luovutusvoitoista, jotka olivat pääosin syntyneet A:n 

28.4.2003 saamasta kiinteistön luovutusvoitosta. Verovuosi 2003. Äänestys 4-1. 

• vastikkeeton saanto ja luovutustappio 

• jos perintö- ja lahjaverotusarvo > myyntihinta syntyy myös vähennyskelpoinen 

luovutustappio 

• jos edellisen omistajan arvo ositussaannossa > myyntihinta syntyy 

vähennyskelpoinen luovutustappio 

• mahdollistaa verosuunnittelun 

• verosuunnittelu mahdollista myös yhden vuoden lahjoitustilanteissa, joissa 

sovelletaan osittaista jatkuvuusperiaatetta 

99 

33

Omaisuudenhoitajan tmv. sijoituspalveluntarjoajan maksaman 

vahingonkorvauksen verotus 

• TVL 78 §: ”Vahingonkorvaus tai muu siihen verrattava korvaus ei ole 

veronalaista tuloa, ellei sitä ole saatu veronalaisen tulon sijaan tai ….” 

• jos vahingonkorvaus maksetaan sellaisen tulon sijaan, joka olisi ollut 

veronalaista, vahingonkorvauskin on veronalaista 

• sijoituspalveluntarjoaja maksaa sopimuksen tai tuomioistuimen päätöksen 

perusteella vahingonkorvausta omaisuuden arvon alentumisen johdosta 

tuloverolain mukaan verotettavalle verovelvolliselle 

• jos vahingonkorvaus siis maksetaan veronalaisen luovutushinnan (voiton) 

sijaan, se on veronalaista tuloa 

• verotetaanko vahingonkorvaus 1) erillisenä pääomatulona vai 2) 

pienentääkö esimerkiksi osakkeiden tai joukkovelkakirjan luovutustappiota 

tai säästöhenkivakuutuksen menetystä taikka 3) tuleeko esimerkiksi 

osingon sijaan? 

• pidän oikeana sitä, että vahingonkorvausta käsitellään samalla tavalla kuin 

sitä tuloa, jonka sijaan se maksettiin 

• ratkaisevaa siis se, minkä tulon sijaan korvaus kussakin tapauksessa 

maksetaan 

100 

• KHO 30.11.2006 T 3250 (ei julk.): 

• A oli tammikuussa 1999 tehnyt Pankkiiriliike X:n kanssa sijoitussopimuksen, jonka 

mukaan pankkiiriliikkeellä on oikeus tehdä itsenäisesti sopimuksen ehtojen 

mukaisia sijoituksia asiakkaan lukuun. 

• Sopimuksen voimassa ollessa Pankkiiriliike X kävi aktiivista arvopaperikauppaa 

A:n lukuun. Ajalla 1-7/2000 tehtyjen kauppojen arvo oli noin 1,8 miljardia markkaa 

ja kauppojen lukumäärä oli 2751 kappaletta. Pääosin tämän kaupankäynnin 

seurauksena A:n varallisuuden määrä väheni noin 3 miljoonalla markalla vuoden 

2000 aikana. 

• Pankkiiriliike X maksoi A:lle välityspalkkioiden palautuksena ja arvopaperikaupasta 

aiheutuneiden tappioiden korvauksena 2 miljoonaa markkaa vuonna 2001 tehdyn 

sopimuksen perusteella. 

• A:n vuonna 2001 saaman 2 miljoonan markan korvauksen katsottiin tulleen A:lle 

veronalaisten luovutusvoittojen sijaan, ja korvaus oli näin ollen veronalaista 

luovutusvoittoon verrattavaa tuloa. 

• Kun korvaus liittyi välittömästi vuonna 2000 A:n lukuun käytyyn 

arvopaperikauppaan ja kun sen määrä oli selvillä vuonna 2001, korvaus otettiin 

huomioon vuodelta 2000 arvopaperikaupoista vahvistettavaa luovutusvoittoa 

laskettaessa. 

101 

Alihintaisen luovutuksen luovutusvoiton verotus 

• tilanne verovuodesta 2005 alkaen – TVL 47.5 § 

• jos omaisuus on luovutettu käypää arvoa alempaan hintaan siten, että kysymys 

on PerVL 18.3 §:ssä tarkoitetusta lahjanluonteisesta kaupasta (ns. ¾ sääntö), 

luovutus jaetaan maksetun hinnan ja käyvän arvon suhteen perusteella 

vastikkeelliseen ja vastikkeettomaan osaan sovelletaan jakamisperiaatetta 

• vastikkeellisesti luovutetun osuuden hankintamenoksi katsotaan siihen 

kohdistuva osuus hankintamenosta 

• esimerkki 

• isä myy tyttärelleen 100.000 €:lla kesäasunnon, jonka käypä arvo on 150.000 € 

• kauppahinta alle ¾ käyvästä arvosta alihintainen luovutus, josta lahjan 

osuus on 50.000 € 

• kesäasunnon hankintameno 75.000 € 

• TVL 47.5 § 

• vastikkeeton osuus 1/3 ja vastikkeellinen osuus 2/3 

• hankintamenoksi katsotaan 2/3 todellisesta hankintamenosta 50.000 € 

• luovutusvoitto: 100.000 ./. 50.000 = 50.000 € 

102 

34

3. Osinkotulojen verotus 

Yleistä 

• TVL 33 a – d §:t 

• osinkotulon oikea verovuosi 

• osingonsaajan verovuosi = vuosi, jona osinko on ollut 

nostettavissa = ”saatu vallintaan” eli kassaperiaate (TVL 110 §) 

• tässä suhteessa ei siis ole merkitystä sillä, miltä yhtiön 

tilikaudelta osinko jaetaan 

103 

Osinko julkisesti noteeratusta (listatusta) yhtiöstä – TVL 33a § 

• julkisesti noteeratusta yhtiöstä saadusta osingosta 70 % on veronalaista 

pääomatuloa ja 30 % verovapaata tuloa 

• osinkotuloon kohdistuvat menot ja tulonhankkimisvelan korot ovat kuitenkin 

kokonaisuudessaan vähennyskelpoisia 

• verokanta osinkotulosta laskettuna 19,6 % 

• ennakonpidätys 19 % 

• osingon vuosi-ilmoitus esitäytetty veroilmoitus 

• listatusta yhtiöstä saadulla osingolla tarkoitetaan sellaisesta yhtiöstä 

saatua osinkoa, jonka osakkeet ovat osingonjaosta päätettäessä 

arvopaperimarkkinalain (495/1989) 1:3 §:ssä tarkoitetun julkisen 

kaupankäynnin kohteena tai muulla säännellyllä ja viranomaisen 

valvonnassa olevalla markkinalla kaupankäynnin kohteena Suomessa tai 

ulkomailla 

104 

Muusta kuin julkisesti noteeratusta (listaamaton) yhtiöstä 

saatu osinko – TVL 33 b § 

• muulta kuin julkisesti noteeratulta yhtiöltä saatu osinko jaetaan ansio- ja 

pääomatulo-osingoksi 

• osinko verotetaan pääomatulo-osinkona osakkeen matemaattisesta arvosta 

laskettuun 9 %:n vuotuista tuottoa vastaavaan määrään saakka 

• sen ylittävältä osalta osinkotulo on ansiotulo-osinkoa 

• yhtiön tilikauden pituudella ei ole merkitystä 9 %:n vuotuista tuottoa 

laskettaessa (KHO 2002:1) 

• matemaattista arvoa laskettaessa osakkaan omistamat kaikki osakkeet 

otetaan huomioon 

• KHO 1999:24: Pörssissä noteeraamattoman osakeyhtiön osakas omisti yhtiön 

30 osakkeen osakekannasta 27 osaketta, joista kolme kuului A-sarjaan ja 24 B- 

sarjaan. Osakeyhtiö jakoi osinkoa vain A-sarjan osakkeille. Osingot ja 

yhtiöveron hyvitys katsottiin pääomatuloksi siihen määrään saakka, joka vastasi 

osakkaan omistamien kaikkien osakkeiden varallisuusverolaissa tarkoitetulle 

matemaattiselle arvolle laskettua 15 prosentin vuotuista tuottoa. Täten 

pääomatulo-osuuden laskentapohjaan oli luettava myös B-sarjan osakkeet, 

vaikka niille ei jaettu osinkoa. Verovuosi 1993. 

105 

35

Osakkeen matemaattisen arvon laskennan pohjana oleva oikea tase 

• POT-osuuden perusteena oleva matemaattinen arvo lasketaan osingon 

jakovuotta edeltävän tilikauden päättymishetken taseen mukaan 

• = osingon nostettavissaoloajankohdan perusteella määräytyvä jakovuosi 

• tilikausi 1.1. – 31.12.2009; osinko nostettavissa 1.7.2010 tase 

31.12.2009 

• tilikausi 1.7.2009 – 30.6.2010; osinko nostettavissa 1.11.2010 tase 

30.6.2009 

• tilikausi 1.7.2009 – 30.6.2010; osinko nostettavissa 3.1.2011 tase 

30.6.2010 

106 

Listaamaton yhtiö 

2008 2009 

2010 

Yhtiön tilikausi kalenterivuosi 

osingonjakopäätös 30.5.09, 

osinko nostettavissa 1.7.09 

alkaen 

=> osingonsaajan tuloa 

vuoden 2009 verotuksessa 

osingonsaajan verotusvuosi 

ilmoittaa osinkotulon 

vuoden 2009 veroilmoituksessa 

Osakkaan verotus verovuodelta 2009: 

osinkotulo, joka on ollut nostettavissa 2009 

osakkeen matemaattinen arvo lasketaan taseen 31.12.2008 mukaan, verovirasto laskee 

arvon toimittaessaan yhtiön verotusta vuodelta 2008 (siis vuonna 2009) 

ja tieto lähetetään yhtiölle vuoden 2008 verolipussa, jonka yhtiö saa syksyllä 2009 ja 

näin osakas osaa laskea AT/POT- osuudet antaessaan veroilmoituksen vuodelta 2009 keväällä 2010. 

Ennakkoperinnässä syksyllä 2009 onnistuu jo laskenta AT/POT osuuksiin oikein, kun vuoden 

1999 verotus on päättymässä (arvo on laskettu) 

107 

• Verovuotta edeltäneen vuoden tilipäätöksestä laskettu 

matemaattinen arvo ArVL 2.1 § 

1. Yhtiön viimeisin osingonjakoa edeltänyt 

verovuosi 1.1.2009–31.12.2009 

Osingonjakopäätös 

3.3.2010 

Osinko nostettavissa 

2.5.2010 

Yhtiön verovuosi 

Osinko on verovuoden 2010 tuloa: matemaattisen arvon pohjana on tase 31.12.2009 

2. Yhtiön viimeisin osingonjakoa edeltänyt 

verovuosi 1.10.2008–31.1.2010 


3.3.2010 

Osinko nostettavissa 

2.5.2010 

Yhtiön verovuosi 

Osinko on verovuoden 2010 tuloa: matemaattisen arvon pohjana on tase 30.9.2008 

108 

36

Tilikaudet, joilta osingot 

jaetaan: 

1.1.2009–31.12.2009 

1.1.2010–30.6.2010 


ja osinko 

nostettavissa 

1.4.2010 


ja 

osinko 

nostettavissa 

1.11.2010 

• Molemmat osingot ovat verovuoden 2010 tuloa 

• Matemaattinen arvo määräytyy taseen 31.12.2009 perusteella 

• matemaattinen arvo lasketaan vain kertaalleen vaikka samana 

verovuonna osinkoa olisi jaettu useamman kerran 

109 

Erityistilanteet: 

• Uuden yhtiön matemaattinen arvo ArVL 10 § 

• nimellisarvo tai kirjanpidollinen vasta-arvo 

• osakkaan tai yhtiön vaatimuksesta osakkeen merkintähinta 

• Osakepääoman korotus ArVL 12 § 

• korotus tapahtuu sen jälkeen, kun verovuoden alkua edeltänyt 

viimeisin tilikausi on päättynyt: 

• nimellisarvo tai kirjanpidollinen vasta-arvo 

• osakkaan tai yhtiön vaatimuksesta osakkeen merkintähinta 

110 

• Uusi yhtiö ArVL 10 § 

• jos ennen verovuoden alkua ei ole päättynyt yhtään yhtiön 

verovuotta: 

• nimellisarvo / kirjanpidollinen vasta-arvo 

• osakkaan vaatimuksesta osakkeen merkintähinta 


Nimellisarvo 


ja osinko 

nostettavissa 

1.10.2009 

Matem. arvo 

taseesta 30.6.09 ja osinko 

nostettavissa 

1.3.2010 

Yhtiön ensimmäinen verovuosi 

15.6.2008–30.6.2009 

111 

37

• Osakepääoman korotus tilinpäätöksen jälkeen 

Verovuotta edeltänyt verovuosi 

1.11.2008–31.10.2009 


15.2.2010 

Osinko 

nostettavissa 

2.4.2010 

• Osinko on verovuoden 2010 tuloa 

• Osakkeiden matemaattiset arvot 

Osakepääoman korotus 

• annissa saadut osakkeet: nimellisarvo / kirjanpidollinen vastaarvo 

/ vaatimuksesta merkintähinta 

• muut osakkeet: määräytyy taseen 31.10.2009 perusteella 

112 

MATEMAATTINEN ARVO: osakastason oikaisut 

Matemaattisesta arvosta tehdään osakastason vähennykset: 

1. yrittäjäosakkaan omana tai perheen asuntona käytetyn asunnon 

arvo TVL 33b.3 § 

• asunto on yksityiskäytössä olevaa varallisuutta 

2. osakkaan tai hänen perheenjäsenensä yhtiöstä ottama, yhtiön 

varoihin kuuluva rahalaina (osakaslaina) TVL 33b.4 § 

• rahalainana otetut varat ovat yksityiskäytössä olevaa varallisuutta 

113 

• Yrittäjäosakas (määritelmä TEL 1d §:ssä ja YEL 3 §:ssä) 

• ei pidetä yhtiöön työsuhteessa olevana on YEL-vakuutettu 

• johtavassa asemassa osakeyhtiössä työskentelevä, joka 

• omistaa yksin yli 30 % osakepääomasta tai äänimäärästä (2011 

alkaen, HE 135/2010) taikka 

• omistaa yhdessä perheenjäsentensä kanssa yli 50 % 

osakepääomasta tai äänimäärästä 

• sekä välitön että välillinen omistus 

• johtavalla asemalla tarkoitetaan toimitusjohtajuutta, 

hallituksen jäsenyyttä tai muuta vastaavaa asemaa tai 

vastaavaa tosiasiallista määräämisvaltaa osakeyhtiössä tai 

muussa yhteisössä. 

114 

38

• Asunnon arvon vähentäminen TVL 33b.3 § 

• Yrittäjäosakkaan omana tai perheen asuntona käytetyn 

asunnon 

• vakituinen tai vapaa-ajan asunto osakkeenomistajan 

verovuoden aikana ainakin jonkin aikaa 

• asunto on kuulunut yhtiön varoihin sen verovuoden 

päättyessä, jonka mukaan nettovarallisuus on laskettu 

• ei merkitystä minkä tulolähteen varoja asunto on 

yhtiöllä 

• myös välillisesti omistettu asunto KHO 2003:55 

• vähennettävä määrä: yhtiön nettovarallisuuden 

laskennassa käytetty määrä 

• poistamaton hankintameno tai vertailuarvo 

115 

Asunnon arvon vähentäminen 

Asunnon arvona 

vähennetään 


laskennassa 

käytetty arvo 

Osingonjako-päätös ja 

osinko nostettavissa 

15.3.2010 

Tilikausi 1.1.–31.12.2009 

Yhtiön on pitänyt 

omistaa asunto 


laskentahetkellä 

2010 

Asuntoa on käytettävä omana 

tai perheen asuntona 

osakkeenomistajan verovuoden 

aikana (2010) 

116 

• Osakaslainan arvon vähentäminen TVL 33b.4 § 

• osakas on velkaa yhtiölleen 

• osakas omistaa yksin tai yhdessä perheenjäsentensä kanssa 

vähintään 10 % yhtiön osakkeista 

• puoliso + alaikäiset lapset (TVL:n mukainen perhe) 

• vain välittömästi omistetut osakkeet 

• vähennys tehdään ensisijaisesti lainan ottaneen osakkeiden 

matemaattisesta arvosta 

• jos osakaslaina on lainan ottaneen osakkeiden matemaattista arvoa 

suurempi, ylimenevä osa vähennetään perheenjäsenten osakkeiden 

matemaattisesta arvosta 

• vähennettävä määrä: yhtiön nettovarallisuuden laskennassa 

käytetty määrä 

117 

39

Osakaslainan pääoman vähentäminen 

Osakaslainan arvona 

vähennetään taseen 

mukainen arvo 

Osingonjako-päätös ja 

osinko nostettavissa 

15.3.2010 

Tilikausi 1.1.–31.12.2009 

Lainan on pitänyt 

olla olemassa 


laskentahetkellä 

2010 

Vähennys ensisijaisesti 

lainanottaneen verotuksessa 

toissijaisesti muiden 

perheenjäsenten osakkeiden 

arvosta 

118 

Osinkotulon veronalaisuus 

• pääomatulo-osinko on 70 %:sesti veronalaista pääomatuloa 

kuitenkin niin, että verovelvollisen saamat tällaiset osingot 

ovat 90.000 €:oon asti verovapaata tuloa 

• henkilökohtainen katto: kaikista yhtiöistä saatu POT-osinko 

lasketaan yhteen 90.000 €:n rajaa määriteltäessä 

• puolisoilla 2 x 90.000 = 180.000 € 

• ansiotulo-osinko 70 %:sesti veronalaista ansiotuloa ja 30 % 

verovapaata tuloa 

• ansiotulo-osinko kunnallisverotuksen ansiotulovähennyksen ja 

valtionverotuksen työtulovähennyksen piirissä keventää 

pienten AT-osinkotulojen saajien verotusta 

119 

• Esimerkki 1: 

• jaettu osinko 200.000 € 

• 9 % matemaattisesta arvosta = 80.000 € 

• 80.000 € asti osinko kokonaan saajalleen verovapaata tuloa (alle 90 000) 

• 120.000 €:sta (200-80) 30 % verovapaata (36.000 €) ja 70 % veronalaista AT-tuloa 

(84.000) 


• jaettu osinko 200.000 € 

• 9 % matemaattisesta arvosta = 150.000 € 

• 90.000 € asti osinko kokonaan saajalleen verovapaata tuloa 

• 60.000 €:sta (150-90) 30 % verovapaata (18.000) ja 70 % veronalaista POT-tuloa 

(42.000) 

• 50.000 €:sta (200-150) 30 % verovapaata (15.000) ja 70 % veronalaista AT-tuloa 

(35.000 €) 

• osinko voi siis olla verovapaata tuloa kolmella eri perusteella 

• POT-osingon 90.000 €:oon saakka 

• ylimenevän POT-osingon 30 % verovapaa osa 

• AT-osingon 30 % verovapaa osa 

120 

40


• osakkeiden lukumäärä 20 kpl 

• osakkeen matemaattinen arvo 20.000 e/kpl 

• taseessa oleva asunto 100.000 € 

• saatu osinko 70.000 € 

• oikaistu matemaattinen arvo: 

• matemaattinen arvo, 20 x 20.000 = 400.000 € 

• ./. asunto - 100.000 € 

• oikaistu matemaattinen arvo 300.000 € 

• osinkotulon jako at/pot- osuuteen: 

• pot- osuus 9 % x 300.000= 27.000 €, verovapaata tuloa 

• AT-osuus 43.000 €, josta 70 % va at, 30 % vv 

121 

Osinkotulo listaamattomasta yhtiöstä 

Osakeyhtiön varat 

./. Osakeyhtiön velat 

= Nettovarallisuus 

• L varojen arvostamisesta 

verotuksessa 

Osakkaan omistamien 

osakkeiden matemaattinen 

arvo yhteensä 

./. osakastason vähennykset 

• asunto (TVL 33b.3 §) 

• rahalaina yhtiöltä (TVL 33b.4 §) 

Nettovarat / ulkona olevien 

osakkeiden lukumäärällä = 

Osakkeen matemaattinen arvo 

Pääomatulo-osuuden 

laskentaperuste = osakkaan omistamien 

osakkeiden oikaistu matemaattinen arvo 

Osakkaan saama osinkotulo 

9 % 

122 

Osakkaan saama osinkotulo 9 % 

< 9 %osakkeiden matemaattisesta 

arvosta POT-osinkoa 

> 9 % osakkeiden matemaattisesta 

arvosta AT-osinkoa 

< 90 000 € verovapaa 

> 90 000 € POTosinkoa 

70 % AT-osinkoa 30 % verovapaa 

70 %POT 30 % verovapaa 

kunnallisverotuksen 

ansiotulovähennys, 

perusvähennys ja 

valtionverotuksen 

työtulovähennys 

123 

41

Työperusteinen osinko – TVL 33b.3 § 

• ”Sen estämättä, mitä muualla laissa säädetään osingon veronalaisuudesta, osinko on 

ansiotuloa, jos osingon jakoperusteena yhtiöjärjestyksen määräyksen, 

yhtiökokouksen päätöksen, osakassopimuksen tai muun sopimuksen mukaan on 

osingonsaajan tai tämän intressipiiriin kuuluvan henkilön työpanos. Osinko on sen 

henkilön tuloa, jonka työpanoksesta on kysymys.” 

• sääntelyn taustalla ns. lääkäriyhtiötapaus KHO:2008:6 

• ei varsinainen veronkiertämistä koskeva erityissäännös, vaikka sen piirteitä 

säännöksessä onkin 

• soveltaminen ei siis edellytä järjestelyn keinotekoisuutta tai veronkiertämisen tarkoitusta 

• toisaalta säännös ei estä VML 28 §:n yleistä soveltamista 

• EPL 13a §: ansiotulo-osinkoa pidetään joko työkorvauksena tai palkkana 

• myös muut työnantajavelvoitteet: ennakonpidätys ja taso-maksu 

• EVL 8.1,4b §: maksaja-osakeyhtiö saa vähentää tämän ”osingon” verotuksessaan 

palkan/työkorvauksen tapaan 

• sovelletaan osinkoon, joka nostetaan 1.1.2010 tai sen jälkeen 

124 

• osingonjako voi perustua 

• yhtiöjärjestyksen määräykseen 

• yhtiökokouksen päätökseen 

• osakassopimukseen 

• tai muuhun sopimukseen 

• ei siten edellytä mitään määrämuotoista sopimusta; olennaista on se, että osingonjaon on 

sovittu perustuvan työpanokseen 

• soveltuu vain tilanteisiin, joissa osingon jakoperusteena käytetty työpanosten 

arvoa 

• ei siten sovellu esim. tilanteeseen, jossa osakeyhtiössä on vain yksi osakas ja hän 

nostaa osakeomistuksen perusteella osinkoa, vaikka tulos perustuisikin osakkaan 

työpanokseen 

• soveltuu myös esimies- ja vastuuasemassa olevalle maksettuun osinkoon, jos 

osingon jakoperusteena käytetään esimerkiksi vastuualueen tulokseen perustuvaa 

tekijää (vastaavalla tavalla kuin esimerkiksi bonuspalkkiojärjestelmissä) 

• jos jakoperusteena sekä työpanos että muu peruste säännös soveltuisi vain 

työpanoksen perusteella määräytyvään osuuteen 

• osinko on aina henkilökohtaisen tulolähteen tuloa, vaikka osakkeet 

kuuluvatkin EVL/MVL-tulolähteeseen 

125 

• osingonsaajan tai tämän intressipiiriin kuuluvan henkilön työpanos 

• sääntely koskee vain luonnollista henkilöä (työpanos) 

• osinko on sen henkilön tuloa, jonka työpanoksesta on kysymys 

• työpanoksen tekijän ei siis tarvitse olla osinkoa jakavan yhtiön osakas 

• työpanoksen tekijä (verovelvollinen) voi olla joko osingonsaaja itse tai 

tämän intressipiiriin kuuluva henkilö 

• esimerkiksi osingonsaajana olevan holdingyhtiön osakas lähipiireineen 

• osingonsaajan perheenjäsen, sukulainen tai muu läheinen henkilö 

• holdingyhtiötilanteet 

• osinko verotetaan työpanoksen tekijän tulona vaikka holdingyhtiö omistaa 

osakkeet 

• osinko verotetaan ansiotulona heti osingonjakovuonna, vaikka holdingyhtiö ei 

osinkoa edelleen jakaisikaan 

• kun holdingyhtiö myöhemmin jakaa osingon edelleen tuloa ei veroteta enää 

toiseen kertaan 

126 

42

Osinkotulo ulkomailta – TVL 33 c § 

• Osinkotulo EU:n jäsenvaltiossa olevalta yhtiöltä 

• verotetaan kuten kotimaasta saatu osinko 

• listatusta 70 %:sti veronalaista POT-tuloa (Nordea, TeliaSonera) 

• listaamattoman osalta jako ansio/pääomatuloon osakkeen käyvästä arvosta 

laskettuna 

• lähdevaltion perimä lähdevero hyvitetään (kokonaan vaikka tulo olisikin 

Suomessa vain osittain verollista) 

• hyvitys kuitenkin enintään Suomessa osinkotulosta maksetun veron määrä 

• rajattu ulkopuolelle yhtiöt, joita emo-tytäryhtiö-direktiivi ei koske niistä saatu 

osinko verotetaan kuten muusta valtiosta saatu osinko 

• Osinkotulo muulta kuin EU:n jäsenvaltiossa olevalta yhtiöltä 

• osinkotulo verosopimusvaltiosta verotetaan kuten kotimaasta saatu osinko 

• listauksen selvittäminen ja jako AT/POT käyvän arvon perusteella 

• osinkotulo muusta kuin verosopimusvaltiosta kokonaan veronalaista 

ansiotuloa 

• lähdevaltion perimä vero hyvitetään 

127 

Peitelty osinko – TVL 33d.1 § 

• yksityishenkilölle ansiotulona veronalaista 70 % ja verovapaata 30 % 

Osuuskunnan jakaman osuuspääoman yms. korko – TVL 33 d.2 § 

• verotus samalla tavalla kuin listatun yhtiön jakaman osinkotulon verotus 

• luonnollisen henkilön saamina 70 % veronalaista pääomatuloa 

• ei jakoa AT/POT- korkoon 

• henkilökohtainen 1.500 €:n verovapaa osa 

• kattaa lähes 90 % osuuspääoman koroista 

• suuria osuuspääoman korkoja eräillä tuottajaosuuskunnilla, Metsäliitolla 

ja osuuspankeilla 

128 

Osinkoverotus ja verosuunnittelu 

• vieras pääoma ja vieraaksi pääomaksi luettavat voittosidonnaiset instrumentit 

yleistyvät 

• 28 %:n POT- tulo, vähennyskelpoinen meno yhtiössä 

• ongelmana käyvän korkotason määrittely 

• vuokranmaksun käyttö verosuunnittelutilanteissa 

• 28 %:n POT- tulo, vähennyskelpoinen meno yhtiössä 

• toimitilat siirretään osakkaan omistamaan keskinäiseen kiinteistöyhtiöön 

• ansiotulo-osingot korvataan palkan nostolla 

• palkan vastattava tehtyä työtä 

• ansiotulo-osinkoa pyritään muuntamaan väliyhtiön avulla pääomaosingoksi 

• yhtiöt, joissa pieni nettovarallisuus, mutta suuret tuotot, esim. asianajajat, lääkärit, 

tilintarkastajat 

• uusi sääntely TVL 33b.3 § 

• perhevarallisuuden hajauttaminen 90.000 €:n henkilökohtaisen verovapaaosan 

maksimoimiseksi 

• listattujen yhtiöiden yli 10 %:n omistukset siirretään holding-yhtiöihin 

• EVL 6a.1,3-k § holding-yhtiön saama osinko kokonaan verovapaa (omistus yli 10 %) 

• alle 10 %:n omistuksiin kohdistuva osittainen ketjuverotus hillitsee pienomistajien osalta 

yhtiöittämistä 

• ongelma koskee varsin rajattua omistajaryhmää 

129 

43

4. Osakaslaina veronalaisena tulona 

• TVL 53a § 

• luonnollisen henkilön veronalaista pääomatuloa on osakeyhtiöstä 

verovuonna nostettu ja verovuoden päättyessä takaisin maksamatta 

oleva rahalaina, jos perhekokonaisuuden omistusosuus on vähintään 

10 % 

• ei ennakonpidätyksen alaista tuloa (ennakonkanto voidaan määrätä) 

• jos laina on luettu veronalaiseksi tuloksi, verovelvollinen saa vähentää 

takaisin maksamansa määrän tulonhankkimismenona pääomatulosta, 

jos maksu tapahtuu viimeistään viidentenä vuotena lainan 

nostamisvuoden jälkeen; TVL 54c § 

• takaisinmaksettuun osakaslainaan ei sovelleta alijäämähyvityksen 

enimmäismäärää verovuosina 2005-2009 (TVL 131.6 §) 

• sovelletaan 3.4.1998 tai sen jälkeen otettuihin lainoihin 

• osakaslainasta maksetun velan koron vähennyskelpoisuus määräytyy 

sen perusteella, mihin laina on käytetty 

• säännöksen mukainen osakaslaina ei synnytä vastikkeetonta etua, 

vaikka velka olisi koroton ei peitellyn osingon seuraamuksia 

130 

5. Vuokratulojen verotus 

• henkilöverotuksessa (TVL) aina pääomatuloa 

• KHO 31.12.1997 T 3455: A, joka ei ollut harjoittanut maataloutta, oli 

antanut isältään lahjaksi saamansa noin 2,5 hehtaaria peltoa 

käsittävän määräalan vuokralle. Vuokramies oli viljellyt peltoa 

maksaen siitä vuokraa 900 markkaa vuodessa. KHO katsoi, että 

kysymyksessä oli maatilan vuokraus. Vuokratulo oli siten A:n 

maatalouden tuloa, joka oli jaettava pääoma- ja ansiotulo-osuuksiin. 

• oy – osakas / henkilöyhtiö – yhtiömies: vuokrataso 

• VML 29 § peitelty osinko 

• vähennyskelvoton voitonjako 

• vuokrattuun kiinteistöön tai osakehuoneistoon kohdistuva 

velka on verotuksessa tulonhankkimisvelkaa 

131 

• Hoito- ja pääomavastikkeiden vähennyskelpoisuus 

osakehuoneistojen vuokraustoiminnassa 

• yhtiövastike = hoitovastike + pääoma- eli rahoitusvastike 

• hoitovastike on vähennyskelpoinen vuokratulosta 

• rahoitusvastike eli pääomavastike 

• yhtiö kerää lainanlyhennys- tai perusparannusmenojen kattamiseen 

• KHO 1975 II 541 ja KHO 2275/1991 / symmetria: tulo - meno 

• jos asuntoyhteisö tulouttaa rahoitusvastikkeen on vähennyskelpoinen 

vuokratulosta 

• jos asuntoyhteisö rahastoi rahoitusvastikkeen ei ole 

vähennyskelpoinen vuokratulosta 

• luovutusvoittoverotuksessa hankintamenoon luetaan vain rahoitusvastike, 

joka on rahastoitu 

• myös sellainen tuloutettu vastike, joka on maksettu "kerralla" pois ennen 

myyntiä, on lisätty hankintamenoon, jos osake on heti myyty (KHO 1971 II 

556 ja 2.12.2004 t. 3113) 

132 

44

• verotusmenettelylain 28 §:n (veronkiertosäännös) soveltamisedellytykset 

saattavat tulla kyseeseen epätavallisissa tilanteissa: 

• kun lainaosuus pyritään vähentämään juoksevassa tuloverotuksessa 

joko EVL:n mukaan vastikemenona (yrityksen omassa omistuksessa 

oleva osakehuoneisto) tai TVL:n mukaan vuokratulosta 

vähennyskelpoisena vastikemenona 

• järjestely, jossa pyritään siis vähentämään osa osakkeen 

hankintamenosta juoksevassa tuloverotuksessa 

• asuntoyhteisön ottaman lainan erikoinen kohdistaminen tiettyihin 

huoneistoihin 

• erityisesti, jos perustajaurakointia harjoittava henkilö merkitsee 

osakasasemaansa hyväksi käyttäen perustamansa asuntoyhteisön 

osakkeita huomattavan halvalla hinnalla ja kohdistaa huoneistoon 

asuntoyhteisön lainoja vastaavasti muita enemmän 

• jatkokysymyksiä: 

• missä raja hyväksyttävyydelle? 

• mistä määrästä osakkeiden varainsiirtovero? 

• mikä on osakkeen hankintameno luovutusvoittoverotuksessa? 

• oikeuskäytäntö keskeisessä asemassa 

133 

• Vastikkeiden vähennyskelpoisuus vuokratulosta 

• Perustapaukset: 

• KHO 1975 II 541: Asunto-osakeyhtiön osakkaan hallitsemastaan huoneistosta 

saamasta vuokratulosta vähennettiin osakkaan yhtiölle hoitovastikkeen lisäksi 

suorittama ns. rahoitusvastike, jota ei ollut kannettu erilliseen rahastoon. 

• KHO 2275/1991: Verovelvollinen sai vähentää rahoitusvastikkeet 

kiinteistöosakeyhtiön osakkeiden omistamisen perusteella hallitsemistaan 

huoneistoista saatavista vuokratuloista, kun kiinteistöosakeyhtiössä näitä 

rahoitusvastikkeita ei rahastoitu vaan tuloutettiin. Ottaen myös huomioon, että 

rahoitusvastikkeet ensisijaisesti kannettiin kattamaan kiinteistöosakeyhtiön korkoja 

vastaavia rahoitusmenoja ja että kysymyksessä olevien huoneistojen 

vuokraustoiminta oli tuottavaa, KHO katsoi, että verovelvollisella oli oikeus 

vähentää rahoitusvastikkeet vuokratuloistaan. Ään. 3-1-1. 

• KHO 1971 II 556: Asunto-oy:n osakkaalla oli yhtiöjärjestyksen mukaan oikeus 

kokonaan suorittaa osakkeitaan rasittava osuus yhtiön veloista. Osakkaan yhtiölle 

mainitussa tarkoituksessa suorittama määrä luettiin hänen osakkeiden myynnissä 

saamansa satunnaisen myyntivoiton vähennykseksi, vaikka suoritus oli yhtiön 

kirjanpidossa kirjattu tulostilille. 

134 

• KHO 2.12.2004 t. 3113: A oli 16.6.1999 luovuttanut perheensä asuinkäytössä 

olleen asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet, jotka hän oli hankkinut 

23.6.1998. Asunto-osakeyhtiön omistamassa rakennuksessa oli 22.8.1998 lähtien 

suoritettu putkistojen korjaustöitä. Yhtiö, joka oli ottanut korjaustöistä aiheutuvien 

kustannusten rahoittamiseksi lainan, oli perinyt osakkeenomistajilta korjaustöiden 

ja lainanoton johdosta rahoitusvastiketta. A, joka oli ennen osakkeiden luovutusta 

maksanut 10 kuukaudelta rahoitusvastiketta 2 760 markkaa, oli osakkeiden 

luovutuspäivänä 16.6.1999 suorittanut yhtiölle osakehuoneistoa rasittaneen 

yhtiölainan jäljellä olevan määrän 26 755 markkaa. 

Korkein hallinto-oikeus lausui, että kysymyksessä oli ollut suurehko korjaustyö, 

jonka rahoittamiseksi yhtiö oli joutunut ottamaan velkaa. Osakkeidenomistajilla oli 

puolestaan velvollisuus suorittaa yhtiölle osakkeiden lukumäärän mukaan 

laskettava osuus mainitusta lainasta. Osakkaan yhtiölle suorittama osuus 

yhtiölainasta on osakkaan lisäsijoitus yhtiöön. Lainaosuuden suorittamisella on 

yleensä vaikutusta osakkeiden myyntihintaan. Näin ollen A:n 16.6.1999 suorittama 

osakkeita rasittaneen yhtiölainan loppusuoritus 26 755 markkaa oli tuloverolain 46 

§:n 1 momentissa tarkoitettua osakkeiden hankintamenoa. Merkitystä asiassa ei 

ollut sillä, miten rahoitusvastike oli käsitelty yhtiön kirjanpidossa. Verovuosi 1999. 

135 

45

• Veronkiertojärjestelyt: 

KHO 3.9.1999 / 2311: A oli ostanut kiinteistöosakeyhtiön osakkeen, joka oikeutti 58 m2:n 

suuruisen huoneiston hallintaan. Kauppahinta oli 10.000 markkaa ja osaketta vastaava osuus 

yhtiön lainoista 600 000 markkaa. A oli saanut tuosta vuokralle antamastaan huoneistosta 

vuokratuloa 35 894 markkaa. A oli maksanut yhtiölle 5 004 markkaa hoitovastiketta ja 649 

274 markkaa pääomavastiketta. Pääomavastikkeesta yhtiö oli käyttänyt korkokuluihin 49 274 

markkaa ja lainojen lyhennyksiin 600 000 markkaa. Yhtiö oli tilikautensa aikana lyhentänyt 

lainojaan kaikkiaan 796 260 markkaa ja tehnyt käyttöomaisuudestaan 796 716 markan 

poistot. 

A:n katsottiin rahoitusvastikkeen muodossa maksaneen osakkeen hankintahintaa. A:lla oli 

oikeus vuokraustoimintaan liittyvänä tulon hankkimisesta ja säilyttämisestä johtuvana 

menona saamastaan vuokratulosta vähentää, paitsi hoitovastike sekä pääomavastike 

kiinteistöosakeyhtiön korkokuluihin käytetyltä osalta, kiinteistöosakeyhtiön osakeomistuksen 

nojalla hallitsemaansa huoneistoon kohdistuvalta osalta maksamastaan pääomavastikkeesta 

myös se osa, jonka kiinteistöosakeyhtiö oli pääomavastikkeiden kertymisvuodelta käyttänyt 

kiinteistöosakeyhtiön käyttöomaisuudesta tekemiä säännönmukaisia poistoja vastaavien 

lainanlyhennysten suorittamiseen. Kun A omisti 2 prosenttia kiinteistöosakeyhtiön 

osakekannasta ja kun yhtiön lainalyhennykset olivat pienemmät kuin käyttöomaisuuspoistot, 

600 000 markan osasta A:n maksamaa pääomavastiketta, jota oli verotuslain 56 §:n nojalla 

pidettävä osakkeen hankintahinnan suorituksena, vähennettäväksi hyväksyttiin mainittua 

prosenttiosuutta vastaava osuus yhtiön lainanlyhennysten määrästä eli 15 925 markkaa (2 % 

x 796.260). 

136 

Osakehuoneistossa tehtävistä erilaisista remonteista 

vuokraustilanteissa 

• onko kysymys 

• vuosikulusta, joka vähennetään kertamenona? vai 

• pitkävaikutteisesta perusparannusmenosta, joka voidaan 

vähentää juoksevassa tuloverotuksessa tasapoistoin 

vaikutusaikanaan EVL 24 §:n (vrt. TVL 114 §) nojalla? 

• vuosikorjausta: 

• aikaisemmin: perusparannusmenosta, joka luetaan osakkeen 

hankintamenon lisäykseksi ja vähennetään vain 

luovutusvoittoverotuksessa; TVL 47.1 §? 

• näin menetellään edelleenkin tilanteessa, kun asunto 

ei ole vähennyskelpoisessa vuokraus- tai 

elinkeinotoiminnan käytössä 

• huoneiston maalaaminen, tapetointi, kuluneen laitteen 

uusiminen, kylpyhuoneen kaakelointi jne. tavanomaiset 

korjausmenot 

137 

• perusparannusta: 

• omaisuuden arvoa pysyvästi nostavat toimet, kuten huoneiston tai 

rakennuksen varustetason, tilankäytön tai rakennusmateriaalien tason 

parantamisesta aiheutuneet menot (tyypillinen osakehuoneistossa: 

saunan rakentaminen kylpyhuoneeseen) 

• heti omaisuuden ostamisen jälkeen suoritetut korjausmenot katsotaan 

hankintamenoon rinnastettaviksi menoiksi, vaikka ko. menot normaalisti 

vähennettäisiin vuosikorjausmenoina (KHO 1992/1849 ja 2000:51) 

• EVL 24 §: tasapoistomenettely juoksevassa vuokratulon verotuksessa 

(KHO 16.1.2001 t. 51, KHO 11.12.1981 t. 5867, Helsingin HAO 

13.11.2001 t. 03814/00/1000) 

• TVL 114 §:n menon jaksottamista koskeva säännös viittaa soveltuvin 

osin EVL:n säännöksiin 

• remonttikulu voidaan myös jakaa osittain vuosikorjausmenoksi ja osittain 

perusparannusmenoksi / remontin sisältö ja kulurakenne - arviolta in 

casu 

138 

46

• oikeuskäytäntöä: vuokratulosta tehtävä vähennys - perusparannusmenot 

/ vuosikorjausmenot 

• KHO 2000:51: Verovelvollinen oli saanut testamentilla osakehuoneistoon 

oikeuttavat osakkeet. Huoneistoa, jonka pinta-ala oli 57 neliömetriä, ei ollut saatu 

vuokrattua siinä kunnossa missä se oli ollut edellisen omistajan jäljiltä, joten 

verovelvollinen oli teettänyt huoneistossa korjaustöitä, jolloin huoneiston katot, 

keittiön seinät ja kalusteet oli maalattu, olohuoneen ja makuuhuoneen seinät 

tapetoitu ja lattiat päällystetty sekä vaihdettu uusi jääpakastekaappi ja hankittu 

pesukoneen vedenottohana. Korjauskulut olivat olleet yhteensä 12 550 markkaa ja 

verovuonna korjauksen jälkeen 10 kuukaudelta saadut vuokratulot 24 370 

markkaa. Koska kulut olivat aiheutuneet korjaustöistä, jotka oli suoritettu 

omistajanvaihdoksen jälkeen mutta ennen kuin huoneisto oli otettu vuokrakäyttöön, 

niitä pidettiin hankintamenoon rinnastettavina menoina, eikä niitä saanut 

verovuonna vähentää saataviin vuokratuloihin kohdistuvina vuosikuluina. 

Verovuosi 1997. Äänestys 4-3. 

139 

• KHO 2001:2: A, jolla oli vuokratuloja useasta omistamastaan osakehuoneistosta, 

oli hankkinut yhteen vuokraamaansa huoneistoon parvekelasit, joiden 

hankintameno oli ollut 7 900 markkaa. Huoneistosta oli peritty vuokraa ajalta 1.1.- 

30.6.1998 15 660 markkaa eli 2 610 markkaa kuukaudelta ja parvekelasien 

asentamisen jälkeiseltä ajalta 1.8.-31.12.1998 13 550 markkaa eli 2 710 markkaa 

kuukaudelta. Hallinto-oikeus, jossa A oli vaatinut parvekkeen hankintamenoa 

vähennettäväksi vuosikuluna, katsoi, että parvekkeen lasituksella oli huoneisto 

muutettu entistä tasokkaammaksi, jolloin muutoksesta aiheutuneet kulut olivat 

huoneiston perusparannusmenoja. Korkein hallinto-oikeus, jossa veroasiamies 

vaati parvekelasien katsomista vasta mahdollisessa osakkeiden 

luovutusvoittoverotuksessa vähennyskelpoiseksi hankintamenoksi, ei muuttanut 

hallinto-oikeuden päätöstä, jossa katsottiin, että A:lla oli oikeus vähentää 

perusparannusmenot vuokratulostaan yhtä suurina vuotuisina poistoina, eli, kun 

menon todennäköinen vaikutusaika oli 10 vuotta pitempi, 10 verovuotena, ja siten 

verovuonna 1998 790 markkaa. Tuloverolaki 29, 54 ja 114 §; Laki elinkeinotulon 

verottamisesta 24 § 

140 

• Oikeuskäytäntöä: vuokratulosta tehtävät poistot 

• KHO 17.9.1987 t. 3819: Vuodesta 1979 lähtien omassa käytössä ollut omakotitalo annettiin 

vuokralle marraskuussa 1983. KHO katsoi, ettei rakennuksen hankintamenoa voida alentaa 

sillä perusteella, että rakennus on ollut verovelvollisen omassa asumiskäytössä ja siitä on 

vahvistettu asuntotulo. Koska verovelvollinen, joka ei rakennuksen ollessa perheen omassa 

asumiskäytössä, ole tehnyt siitä poistoja, hän sai vuokraustoiminnan alkaessa tehdä 

rakennuksesta poiston sen alkuperäisestä hankintamenosta (ään. 4-3) 

• KHO 1983 II 549: Kiinteistöllä sijainneen teollisuushallirakennuksen tuhouduttua 8.5.1978 

tapahtuneessa tulipalossa verovelvollinen oli rakennuttanut kiinteistölle uuden 

hallirakennuksen. Uusi rakennus valmistui lokakuussa 1978 ja sen hankintameno oli yhteensä 

411.000 mk:aa. Tuhoutuneesta rakennuksesta verovelvollinen sai palovakuutuskorvausta 

yhteensä noin 740.000 mk:aa. Kun tuhoutuneen rakennuksen poistamaton hankintameno 

verovuoden alkaessa oli 54.000 mk:aa ja kun vakuutuskorvauksen se osa, joka ylitti 

poistamattoman hankintamenon oli uuden rakennuksen hankintamenoa suurempi, 

verolautakunta ei hyväksynyt uuden rakennuksen hankintamenosta poistoa vähennettäväksi 

lainkaan. Koska vakuutuskorvausta ei kuitenkaan TVL 22 §:n 1 mom 15- kohdan mukaan ollut 

katsottava verovelvollisen veronalaiseksi tuloksi, verolautakunnalle ei ollut oikeutta edellä 

kerrotulla tavalla tulouttaa vakuutuskorvausta. Verovelvollisella oli tämän vuoksi oikeus 

kiinteistön vuokratulosta vähentää uuden hallirakennuksen hankintamenosta tekemänsä 

poisto 37.000 markkaa. 

141 

47

• KHO 21.1.1997 T 66: Vuonna 1992 kuolleen A:n kuolinpesän varoihin oli kuulunut kaksi 

kiinteistöä, joilla olevat 4 rakennusta olivat A:n eläessä olleet vuokrattuina ja kuolinpesä 

oli jatkanut vuokraustoimintaa. Arvoina, joista rakennusten poistot voitiin kuolinpesän 

verotuksessa tehdä, oli käytettävä A:n verotuksessa käytettyjä poistamattomia 

hankintamenoja. Kuolinpesän vaatimus, että oli käytettävä perintöverotuksessa 

vahvistettuja käypiä arvoja, oli lakiin perustumaton. 

• huom: syntyy eri hankintameno luovutusvoittoverotusta varten ja juoksevassa tuloverotuksessa 

• KHO 30.10.2002 T 2765: Henkilö oli 27.12.1995 lahjoittanut kiinteistön lapselleen ja 

lapsenlapsilleen, mutta pidättänyt itselleen elinikäisen oikeuden kiinteistöstä saatavaan 

vuokratuottoon. Henkilöllä ei katsottu olleen verovuodelta 1997 toimitettavassa 

verotuksessa oikeutta rakennuksen hankintamenosta tehtävään poistoon, vaikka 

kiinteistön vuokratuotto verotettiin hänen tulonaan. 

• KHO 2010:2: A, jota oli verotettu tuloverolain mukaan, oli vuokrannut osan 

omistamastaan asuinkiinteistöstä. Veroilmoituksellaan hän ei ollut vaatinut 

rakennuksesta poistoa eikä myöskään ilmoittanut, että hän ei vaadi poistoa. Koska 

vuokrattavan rakennuksen hankintameno on tulonhankkimismeno ja kun tuloverolaissa 

ei ole säädetty aikaa, jonka kuluessa poistovaatimus on esitettävä ja ottaen myös 

huomioon, että A ei ollut kirjanpitovelvollinen vuokraustoiminnastaan, on poistovaatimus 

voitu esittää verotuksen päättymisen jälkeen. 

142 

Oikeuskäytäntöä: vuokraus perhepiirissä 

• KHO 29.04.2003 t. 1064: A:n puolisot olivat vuokranneet täysi-ikäiselle lapselleen 

asuinkiinteistön. Veroilmoituksissaan he olivat ilmoittaneet vuokratuloiksi 27 550 

markkaa ja kiinteistön juokseviksi kuluiksi 5 600 markkaa sekä rakennuspoistoksi 

28 026 markkaa eli vuokraustoiminnan kuluiksi yhteensä 33 626 markkaa. 

Säännönmukaisessa verotuksessa vuokraustoiminnan tulos vahvistettiin 0 

markaksi eikä kuluja ja poistoa vähennetty vuokratulon ylittävältä osalta 

puolisoiden pääomatuloista. 

Kun A:n puolisot olivat vuokranneet täysi-ikäiselle lapselleen asuinkiinteistön 

vuokrasta, joka tosin ylitti kiinteistön juoksevat kulut, mutta joka oli olennaisesti 

alempi kuin kiinteistön käypä vuokra, vuokraamista ei oltu tehty ensisijaisesti 

tulonhankkimistarkoituksessa vaan perhesyistä. Tämän vuoksi kiinteistön kulut ja 

rakennuksen hankintamenosta tehty poisto eivät olleet kiinteistön vuokratulon 

ylittävältä osalta puolisoiden pääomatuloista vähennyskelpoisia pääomatulon 

hankkimisesta johtuvia menoja. Korkein hallinto-oikeus kumosi veroasiamiehen 

valituksesta verotuksen oikaisulautakunnan päätöksen, jolla vuokraus oli katsottu 

tulonhankkimistoiminnaksi ja vuokraustoiminnan tappio vähennetty puolisoiden 

pääomatuloista sekä hallinto-oikeuden päätöksen, jolla veroasiamiehen valitus 

oikaisulautakunnan päätöksestä oli hylätty, sekä saattoi voimaan A:n puolisoiden 

säännönmukaiset verotukset. 

143 

• vrt. velan koroja koskeva KHO 2003:25: A:n puolisot olivat ostaneet 

asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet ja vuokranneet huoneiston 

välittömästi täysi-ikäiselle lapselleen vuokrasta, joka tosin oli huomattavasti 

suurempi kuin huoneistosta suoritettu yhtiövastike ja vesimaksu, mutta joka oli 

vähemmän kuin puolet huoneiston käyvästä vuokrasta. Osakkeiden hankkimista ja 

huoneiston vuokraamista ei katsottu tehdyn tulonhankkimistarkoituksessa vaan 

perhesyistä. A:n puolisoilla ei ollut oikeutta vähentää osakkeiden hankkimiseksi 

otetun lainan korkoja tulonhankkimisvelan korkoina eikä lainan järjestelykuluja 

pääomatulon hankkimisesta johtuneina menoina. Äänestys 4 - 1. 

144 

48

6. Korkomenon vähennyskelpoisuus 

• korkomeno ei ole luonnollinen vähennys 

• vähennysoikeudesta säädetty erikseen – TVL 58 § 

• täytyy täyttää korkokaavan edellytykset = ajan, korkoprosentin ja 

velkapääoman funktiona määräytyvä erä 

• KHO 31.12.1997 T 3482: Verovelvollinen oli ottanut vakituisen asuntonsa 

hankkimiseksi LEL-työeläkekassalta lainaa. Lainan saamisen ehtona oli, että 

sen vakuutena oli pankkitakaus. Pankin myönnettyä lainalle takauksen 

verovelvollinen oli maksanut pankille neljännesvuosittain etukäteen 

takausprovisiota, jonka suuruus oli kaksi prosenttia jäljellä olevasta 

lainapääomasta. Verovelvollisen ja pankin välillä ei ollut velkasuhdetta, josta 

hän olisi maksanut pankille velan korkoa. Näin verovelvollisen 

pankkitakauksesta pankille suorittamat provisiot eivät olleet tuloverolain 58 

§:ssä tarkoitettuja korkomenoja. Tämän vuoksi ja kun takausprovisiot siihen 

nähden, että ne kohdistuivat asuntolainaan, eivät myöskään olleet 

vähennyskelpoisia luonnollisina vähennyksinä, takausprovisioita ei voitu 

vähentää verovelvollisen tulosta.TVL 54 d § …” 

145 

• KHO 5.12.2007 T 3124: A oli vakituisen asuntonsa rahoittamiseksi 

nostanut pankilta lainaa. Kiinteäkorkoisen lainan laina-ajaksi oli sovittu 20 

vuotta. Lainaehtojen mukaan A:lla oli oikeus maksaa laina takaisin 

pankille ennen laina-ajan päättymistä. Tällöin pankki saattaisi periä A:lta 

lainaehtojen mukaisen korkoerokorvauksen, joka olisi seurausta 

markkinakorkojen laskemisesta lainassa olleen kiinteän korkojakson 

aikana. Korkoerokorvaus lasketaan diskonttaamalla luoton ennenaikaisen 

poismaksuhetken jälkeiset kassavirrat (korko ja lyhennykset) 

nykyhetkeen (ennenaikainen takaisinmaksuhetki) ja vertaamalla näin 

saatua luoton nykyarvoa luoton sen hetkiseen pääomamäärään. 

Mainittujen suureiden välinen korkoerokorvaus oli pankille maksettavaa 

korvausta siitä, että pankille jää kertymättä lainaehtojen mukainen korko 

lainan ennenaikaisen takaisinmaksun johdosta. Korkoerokorvaus ei ollut 

korkomenona eikä muullakaan perusteella A:n verotuksessa 

vähennyskelpoinen. 

146 

• KHO 27.9.2007 T 2423: A pyrki suojautumaan tulonhankkimisvelkojen 

korkojen mahdolliselta nousulta ostamalla pankilta korko-optioita. A:n 

ja pankin välisen korkokattosopimuksen (cap-sopimuksen) mukaan A 

sai pankilta korvauksen, mikäli lainojen viitekorko ylittäisi 5,25 

prosenttia. Tämän sopimuksen perusteella A maksoi pankille 

korvaukseksi tästä korkosuojauksesta 22.11.2001 yhteensä 105 786 

markkaa. A:n korkokattosopimuksen johdosta pankille maksettavaa 

kertasuoritusta ei pidetty vähennyskelpoisena tulonhankkimisvelan 

korkona. Verovuosi 2001. 

• Tuloverolaki 58 § 1 mom. 3 kohta 

• onko kysymys tulonhankkimismenosta (luonnollinen vähennys) vai onko 

kysymys korko-optiosta, jonka verotus tulisi tapahtua 

luovutusvoittoverotuksessa (korkosuojausmaksu olisi siten hankintamenoa) 

147 

49

• Korkomenojen vähennysoikeutta koskevat ja siihen 

liittyvät säännökset: 

• korkomenot (58 §) 

• pääomatulosta vähennettävä tulolähteen tappio (59 §) 

• alijäämä ja pääomatulolajin tappio (60 §) 

• alijäämähyvityksen määrä ja enimmäismäärän korotus 

puoliso-tilanteissa (131 §; sis. myös ensiasunnon velan 

koron sääntelyn) 

• erityinen alijäämähyvitys (131a §) 

• alijäämähyvityksen vähentäminen verovelvollisen 

valtionverosta (132 §) 

• alijäämähyvityksen vähentäminen muista veroista (133 §) 

• alijäämähyvityksen siirto puolisolle (134 §) 

148 

Kenen verotuksessa korot vähennetään? 

• verovelvollisella on oikeus vähentää velkansa koron, jos hän on 

sen maksanut 

• pitää olla velallisena (vähintään yhteisvelallisena) 

• KHO 1995 B 523: Aviopuolisot olivat omistaneet puoliksi viiden 

asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet. Huoneistot olivat 

olleet vuokrattuina, ja vuokratulon he olivat ilmoittaneet puoliksi 

kummankin tulona. Osakkeiden ostamista varten otetuista 

lainoista puolisot olivat olleet vastuussa yhteisvastuullisesti. Kun 

lainoihin kohdistuneet korot oli puolisoiden mukaan maksanut 

mies, hänellä oli oikeus vähentää korot tuloistaan ansiotoimintaan 

liittyvien velkojen korkoina. 

• verotuskäytäntö: pankki ilmoittaa yhteisvelallisten osuudet 

korkoihin velkavastuun suhteiden mukaan jakaen 

149 

• esimerkki 

• a + b 

• a velallinen 

• a maksanut a vähentää 

• a + b 

• molemmat ovat velallisia 

• a maksanut a vähentää 

• a + b 

• a velallinen 

• b maksanut 

• ei vähennä kumpikaan 

150 

50

KHO 27.02.2008 t. 352: Henkilökohtaisen tulon verotus - Asuntovelka - 

Korkovähennys - Kenen velkaa - Yhteisvelallisuus - Muut kuin puolisot 

Täysi-ikäinen A oli ostanut itselleen asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet 

rahoittaen kaupan pankkilainalla, jossa yhteisvelalliseksi hänen kanssaan oli merkitty 

hänen isänsä. Tämän selitettiin tapahtuneen pankin vaatimuksesta, koska pelkästään 

verovelvollisen nimellä lainaa ei olisi myönnetty samoin ehdoin. A:lle myönnettiin 

verotuksessa vähennys vain puolesta osasta lainan korkoja. 

Asiassa ei ollut väitetty, että osakaan nostetuista lainavaroista olisi tullut velalliseksi 

merkityn isän käyttöön, eikä myöskään ollut väitetty, että isä olisi lahjoittanut 

lainavaroja A:lle tai omistaisi osan hankitusta huoneistosta. Lainan korkoja ja 

lyhennyksiä oli suoritettu A:n tililtä. Syytä isän velalliseksi ryhtymiselle voitiin pitää 

uskottavana. Kun myös otettiin huomioon, että yhteisvelallisten suhteellinen osuus 

velasta määräytyy heidän keskinäisen sopimuksensa perusteella, ja kun A joka 

tapauksessa oli pankille itse velan koko määrästä vastuussa, korkein hallinto-oikeus 

katsoi, että asianomaisina verovuosina kysymyksessä oli isän velkavastuuta 

koskevasta sitoumuksesta huolimatta kokonaan sellainen A:n oman velan korko, joka 

hänellä oli oikeus tuloverolain 58 §:n nojalla vähentää verotuksessa asuntovelan 

korkoina. Verovuodet 2001-2003. 

151 

Vähentämisen pääsäännöt 

• korkomenot vähennetään pääomatuloista 

• elinkeinotoiminnan ja maatalouden velkojen sekä 

henkilöyhtiön yhtiöosuuden hankintavelkojen korkoja 

lukuun ottamatta 

• TVL 58 ja 58 a §: seuraavien velkojen korot ovat 


1. asuntovelan korko 

2. valtion takaaman opintovelan korko 

3. korko, joka kohdistuu veronalaisen tulon hankkimiseen 

(tulonhankkimisvelan korko) 

4. takausvelan korko eräin rajoituksin 

152 

• käyttötarkoitus on ratkaiseva = mihin lainana nostetut varat on 

käytetty 

• verovelvollisen on esitettävä tästä selvitys 

• velan syntyperuste ja velan käytön ajallinen ja asiallinen yhteys 

• jos käyttötarkoitus muuttuu, myös koron vähennyskelpoisuus 

muuttuu 

• ESIMERKKI: A:lla on asuntovelkaa 200 000 €. A myy asunnon 

ulkomaille muuton vuoksi ja sijoittaa asunnon myynnistä 

saamansa varat lähdeverolliseen joukkovelkakirjaan. A ei siis 

maksa velkaansa pois. Velan käyttötarkoitus muuttuu 

asuntovelasta lähdeverolliseen korkotuloon kohdistuvaksi velaksi, 

mikä merkitsee sitä, että velan korko ei enää ole 

vähennyskelpoinen tuloverotuksessa (TVL 58.4 §). 

154 

51

• omaisuusarvojen laskiessa jäljelle jäävän velan käyttötarkoitus 

säilyy entisenään 

• ESIMERKKI: A:lla on omistuksessaan pörssiosakkeita, joihin 

kohdistuvan velan määrä on 200 000 €. Osakkeiden käypä arvo on 

romahtanut muuttuneen markkinatilanteen johdosta niin, että niiden 

arvo on 150 000 €. A joutuu maksuvaikeuksien vuoksi myymään 

osakkeet 150 000 €:n kauppahinnasta ja lyhentää tällä määrällä 

tulonhankkimisvelkaansa. Velkaa jää jäljelle 50 000 €. Verotuksessa 

katsotaan, että 50 000 €:n velan käyttötarkoitus säilyy entisellään eli 

kyse on edelleen tulonhankkimisvelasta. 

• jos verovelvollinen ottaa vanhan lainan maksamiseen uuden lainan 

tai vaihtaa luottolaitosta ja siinä yhteydessä hän maksaa uudella 

lainalla vanhan lainan pois, käyttötarkoitus säilyy entisellään 

155 

Erityyppiset korkomenot ja niiden vähentäminen 

• Asuntovelan korko 

• velka, joka kohdistuu verovelvollisen tai hänen perheensä 

vakituisen asunnon hankkimiseen tai peruskorjaukseen 

(asuntovelka) 

• tulkinnassa pitäisi pyrkiä yhdenmukaisuuteen oman asunnon 

luovutusvoiton säännösten kanssa 

• tyhjä tontti, jolle muutaman vuoden sisällä aloitetaan 

rakentamaan asuinrakennusta ja rakennukseen myöhemmin 

muutetaan asuntovelan korkoa alusta saakka 

156 

• KHO 5.12.2000 t. 3176: Aviopuolisot olivat 23.3.1990 ostaneet puoliksi asuntoosakeyhtiön 

osakkeet, joiden perusteella hallittuun huoneistoon vaimo oli 1.5.1990 

muuttanut yhteiselämän lopettamistarkoituksessa. Mies oli jäänyt asumaan 

puolisoiden aikaisempaan yhteiseen asuntoon. Aviopuolisot oli tuomittu avioeroon 

18.8.1993. Aviomiehen vuonna 1990 hankitun huoneiston ostoa varten ottaman 

velan korot eivät olleet hänen tai hänen perheensä vakituiseen asuntoon 

kohdistuvia eivätkä siten tulo- ja varallisuusverolain 89 §:ssä tarkoitettuja 

asuntolainakorkoja. Verovuodet 1991 ja 1992. Äänestys 3-2 (perusteluista). 

• vrt. luovutusvoitto: miten luovutusvoiton verotus toimitettaisiin? 

• KHO 2000:72: X ja hänen avopuolisonsa Y olivat vuonna 1992 ostaneet Lohjalta 

puoliksi kummankin omistukseen rivitalohuoneiston hallintaan oikeuttavat 

osakkeet. Heidän väestörekisterijärjestelmään merkitty osoitteensa oli ajalla 

4.9.1992-30.12.1996 ollut tuon rivitalohuoneiston osoite. X oli vuoden 1996 alusta 

aloittanut työskentelyn Kuopiossa, jossa hänellä oli vuokrattuna kerrostaloyksiö, 

missä hän oli työnsä vuoksi oleskellut vuoden 1996 aikana muutamia 

viikonloppuja. Suurimman osan viikonlopuista X oli kuitenkin viettänyt Lohjalla 

olevassa asunnossaan avovaimonsa kanssa. X:n kotikuntalain ja 

verotusmenettelystä annetun lain mukainen kotikunta oli Lohja. X sai vähentää 

rivitalohuoneiston hallintaan oikeuttavien osakkeiden hankintaan ottamansa velan 

korot asuntovelan korkoina omistamaansa osuuteen kohdistuvalta osalta. Sen 

sijaan X:llä ei ollut oikeutta vähentää Lohjan asunnon ja Kuopion työpaikan välillä 

tekemiensä viikonloppumatkojen matkakustannuksia. Verovuosi 1996. 

157 

52

• Ensiasunnon velan korko (TVL 131.3 §) 

• alijäämähyvityksen määrää korotetaan 2 %:lla ensiasunnon velan koron 

osalta: 28 % 30 % 

• pääomatuloista vähennettävää määrää ei siis koroteta mitenkään 

• asunnon käyttöönottovuodelta ja 9 seuraavalta vuodelta 

• edellytykset: 

• velka on otettu sellaisen verovelvollisen asunnon hankkimiseksi, josta 

verovelvollinen on 1.1.1993 tai sen jälkeen hankkinut omistukseensa 

vähintään puolet 

• verovelvollinen ei ole aikaisemmin omistanut vähintään puolta vakituisena 

asuntona käyttämästään asunnosta 

• saa omistaa vuokrattuna olleen asunnon 

• ei siis ikärajoituksia 

• lainaa pidetään ensiasunnon velkana siitä verovuodesta alkaen, jolloin 

verovelvollinen alkaa käyttää asuntoa vakituisena asuntona (siis voi oston 

jälkeen olla esim. vuokralla 2 vuotta) 

158 

• velka muuttuu tavalliseksi asuntovelaksi, kun ensiasunto myydään ja tilalle 

hankitaan uusi asunto: 

KHO 17.09.2003 t. 2181: A oli ostanut ensiasuntonsa, Asunto Oy B:n 

asuinhuoneiston hallintaan oikeuttavat osakkeet 31.7.1998. Hänellä oli ollut tuon 

asunnon hankintaan kohdistuva ASP-laina X-pankista. A oli ostanut toisen asunnon 

3.11.2000 ja muuttanut siihen asumaan samana päivänä. Toisen asunnon hankinnan 

A oli asiakirjojen mukaan rahoittanut kahdella uudella velalla sekä Asunto Oy B:n 

osakkeiden sittemmin 20.12.2000 tapahtuneesta myynnistä saamallaan 

kauppahinnalla, mihin oli sisältynyt A:n X-pankista Y-pankkiin 2.11.2000 siirtämän 

velan jäljellä ollut pääoma. 

Velan siirron katsottiin kuitenkin tosiasiallisesti merkinneen A:lla X-pankissa olleen 

velan maksamista ja uuden velan ottamista Y-pankista. Myös velan käyttötarkoitus oli 

muuttunut. Kun A oli 3.11.2000 ostanut uuden asunnon ja muuttanut siihen 

asumaan, kysymyksessä oleva velka ei enää kohdistunut A:n ensiasuntoon. A:lla oli 

ollut ensiasuntonsa vain 2.11.2000 saakka. A:n velka oli toisen asunnon hankinnan 

jälkeen 3.11.2000 tavallista asuntovelkaa, jonka korot eivät oikeuttaneet korotettuun 

alijäämähyvitykseen. 

159 

• Tulonhankkimisvelan korko 

• tuloverotuksessa veronalainen juokseva ansio- tai pääomatulo 

• vaikka korkomeno kohdistuisi palkkatulon hankintaan, se vähennetään 

pääomatulolajissa 

• veronalainen arvonnousu 

• sijoitustarkoituksessa hankittu juoksevaa veronalaista tuloa tuottavaa 

omaisuutta 

• korko, osinko, vuokra, henkivakuutustuotto, sijoitusrahaston voitto-osuus, 

metsä 

• osinkotulo siitäkin huolimatta, että osa tulosta on verovapaata TVL 33a-d §:ien 

nojalla 

• sijoitustarkoituksessa hankittu täysimääräisesti veronalaista arvonnousua 

tuottavaa omaisuutta 

• maa-alueet, taidesijoitukset 

• ei, jos hankittu henkilökohtaiseen käyttöön (kesämökki) 

• ei tarvitse tuottaa tuloa vielä hankintavuonna 

• säästöhenkivakuutus, metsän myyntitulo 

160 

53

• yritystoiminnan lopettamisen jälkeen henkilökohtaiseksi velaksi 

siirtyneen velan korko 

• KHO 24.01.2000 t. 112: A oli saanut elantonsa B Oy:stä, jonka osakekannan hän 

oli omistanut kokonaisuudessaan. B Oy:n jouduttua vuonna 1995 konkurssiin A:n 

maksettavaksi oli pantti- ja takaussitoumusten perusteella tullut B Oy:n velkoja. 

A:lle oli vahvistettu yksityishenkilön velkajärjestelyn maksuohjelma, jonka 

puitteissa, ja A:n puolisonsa kanssa omistamien asunto-osakkeiden myynnissä 

saaduilla varoilla, hän oli verovuonna lyhentänyt noita vastuitaan. A ei saanut 

vähentää maksamiaan pääomasuorituksia tulostaan tulon hankkimisesta 

johtuneina menoina. Verovuosi 1996. 

• KHO 19.06.2006 t. 1602: A oli harjoittanut vuoteen 1990 saakka yritystoimintaa, 

josta hänen vastattavakseen oli jäänyt velkoja. Näitä velkoja ja niiden korkoja oli 

häneltä peritty ulosottoteitse vuodesta 1990 lähtien. Velkojen korot oli hyväksytty 

vähennettäväksi aikaisemmin elinkeinotoimintaan liittyvien velkojen korkoina ja 

vuodesta 1993 lähtien tulonhankkimisvelan korkoina. Verovuonna 2001 ei A, joka 

oli palkkatyössä, harjoittanut elinkeino- tai vastaavaa tulonhankkimistoimintaa. 

Korkein hallinto- oikeus katsoi, että ulosottomaksuja ei voitu vähentää A:n 

elinkeino- tai pääomatulon hankkimisesta tai säilyttämisestä johtuneena menona. 

162 

KHO 13.8.2008 T 1881: Kiinteistöyhtymä vuokrasi Lapin hiihtokeskuksessa olevaa 

mökkiään vuosittain pääasiassa talvella 19 - 21 viikon ajan. Muun osan vuodesta mökki 

oli tyhjillään, kun yhtymän osakkaiden käytössä mökki oli ilmoituksen mukaan vuosittain 

vain yhden viikon ajan. Yhtymä vaati vuokraukseen kohdistuvien menojen vähentämistä 

20 vuokrausviikon ja yhden viikon yksityiskäytön perusteella suhteessa 20/21. 

Verotuksessa menot hyväksyttiin vähennettäväksi 21 viikon vuokrauskäytön ja muun 

ajan yksityiskäytön perusteella suhteessa 21/52. Hallinto-oikeus hylkäsi 

kiinteistöyhtymän valituksen todeten, että kiinteistö oli vuokrattuna pääasiassa 

talviaikaan vuosittain 21 viikon ajan vakiintuneelle asiakaspiirille. Muuna aikana 

vuodesta kiinteistöä ei tosiasiallisesti käytetty vuokraustoimintaan. Kiinteistöyhtymän 

osakkaiden määräysvallassa oli se, missä määrin he käyttivät kiinteistöä silloin, kun se 

ei ollut vuokrattuna. Kiinteistö ei ollut tuona aikana tulonhankkimistoiminnan piirissä 

siitäkään huolimatta, että yhtymän osakkaat eivät oman ilmoituksen mukaan itse 

käyttäneet kiinteistöä kuin vähäisessä määrin. Korkein hallinto-oikeus hylkäsi 

kiinteistöyhtymän valituksen katsoen, ettei ollut syytä muuttaa hallinto-oikeuden 

päätöksen lopputulosta, kun asiassa ei ollut esitetty riittävää selvitystä siitä, että 

kiinteistöä olisi pyritty vuokraamaan myös talvisesongin ulkopuolella. Äänestys 3 - 2. 

Verovuodet 1999 - 2002. 

164 

• Alijäämähyvitys ja erityinen alijäämähyvitys 

• Alijäämähyvityksen muodostuminen / vähentämisjärjestys: 

1. pääomatuloon kohdistuvat tulonhankkimiskulut 

2. EVL/MVL tappio - TVL 59 § 

3. asunto-, opinto-, tulonhankkimis- sekä takausvelan korot 

4. ensiasunnon velan korot 

• Alijäämä ja alijäämähyvitys 

• syntyy, kun edellä mainitut kohdat 1-4 on yhteenlaskettuna > 

veronalaiset pääomatulot 

• muuttuu alijäämähyvitykseksi 28 %:n verokannalla; ensiasunnon 

velkojen korkojen osalta 30 %:n verokannalla 

168 

54

• alijäämähyvityksen enimmäismäärä 1.400 € (5.000 € 

x 28 % = 1.400) 

• lapsikorotus 400 / 800 € 

• voidaan jakaa lapsikohtaisesti; ei voida pilkkoa 

• alijäämähyvityksen enimmäismäärän korotus 

puolisoilla, jos toisen alijäämähyvitys ”jää vajaaksi” 

(TVL 131.2 §) 

• puolison käyttämättä jäävä alijäämähyvitys voidaan 

vaadittaessa siirtää toiselle puolisolle (TVL 134 §) 

• jos alijäämähyvitystä ei voida vähentää ansiotuloista 

menevästä verosta, muodostuu pääomatulolajin 

tappio 

169 

• Erityinen alijäämähyvitys – 131 a § 

• vapaaehtoisista eläkevakuutusmaksuista ja PS-tilimaksuista johtuva 

veronalaisten pääomatulojen ylittävä alijäämähyvitys on nimeltään 

erityinen alijäämähyvitys 

• vähennetään erikseen yleisen alijäämähyvityksen jälkeen eikä sitä 

oteta huomioon yleisen alijäämähyvityksen enimmäismäärässä 

• vähennys enintään 28 % x vähennyskelpoiset em. 

pitkäaikaissäästämisen maksut (max. 5.000 x 28 % = 1.400) 

• jos erityistä alijäämähyvitystä ei voida vähentää ansiotuloista 

menevästä verosta, tästä ei kuitenkaan muodostu pääomatulolajin 

tappiota, vaan vähennys menee ”hukkaan” 

• erityinen alijäämähyvitys siirtyy puolisolle ilman vaatimusta 

170 

7. Pitkäaikaissäästämisen verotus 

• Vapaaehtoisena eläkevakuutuksena pidetään (TVL 34a.5 §) sellaista 

• vanhuuseläkevakuutusta, 

• perhe-eläkevakuutusta, 

• sekä tällaiseen vakuutukseen liittyvää työkyvyttömyyseläkevakuutusta ja 

• työttömyyseläkevakuutusta, 

• johon perustuva eläke on tarkoitettu maksettavaksi 

• toistuvina erinä 

• puolivuosittain tai lyhyemmin väliajoin 

• vakuutetun jäljellä olevan eliniän 

• tai vähintään kahden vuoden ajan 

• määrittely (väh. 2 v) erottaa verotuksessa eläkevakuutuksen 

säästöhenkivakuutuksesta (ks. myös TVL 34.3 § 1 k.) 

• määrittely soveltuu sekä menon vähennyskelpoisuuteen että tulon 

veronalaisuuteen 

• tosin vähennysoikeus on sidottu myös 10 v:n minimieläkeaikaan (uudet vak.) 

• takaisinosto (TVL 54d.2 §:ssä mainituin edellytyksin) ei muuta 

vakuutuksen eläkevakuutusluonnetta 

171 

55

Pitkäaikaissäästämissopimus ja PS-tili 

• ”rinnakkaisinstrumentti” yksilölliselle vapaaehtoiselle eläkevakuutukselle 

• eläkevakuutus ja PS-tili = verotuetut pitkäaikaissäästämismuodot 

• molemmissa EET-periaate (vähennyskelpoinen, verovapaa, veronalainen) 

• markkinoilla 1.4.2010 alkaen 

• sääntely: 

• laki sidotusta pitkäaikaissäästämisestä (1183/2009) 

• keskeiset verolait: TVL:n säännökset ja PerVL:n säännökset 

• verolakien säännökset rinnakkain vapaaehtoista eläkevakuutusta 

koskevien säännösten kanssa 

• PS-sopimus ja PS-tili 

• sidottu säästämismuoto: varat voi nostaa samoin kuin 

eläkevakuutuksenkin 

• säästäjä omistaa varat (toisin kuin vakuutuksessa) 

• siirtokelpoinen toiselle palveluntarjoajalle (samoin kuin eläkevakuutuskin) 

• varat voidaan sijoittaa talletuksiin, sijoitusrahastoihin, osakkeisiin, 

joukkovelkakirjoihin jne 

• PS-tilin sisällä tulot ja tappiot eivät realisoidu vuosittain 

172 

Esimerkki EET-periaatteesta / PS-tili (samoin eläkevakuutus) 

A avaa PS-sopimuksen vuonna 2010 ja sijoittaa PS-tilille 5 000 €. Tilille suoritettu 

määrä on vähennyskelpoinen pääomatulosta TVL 54d §:n tarkoittamalla tavalla. (E) 

A:n sijoittamat varat sijoitetaan edelleen A:n määrittelemiin pörssissä noteerattujen 

yhtiöiden osakkeisiin. Vuonna 2011 yhtiöt maksavat osinkotuloa PS-tilillä oleville 

osakkeille 300 €. Vuoden 2011 lopussa A realisoi osakkeet 6 000 €:n kauppahinnalla. 

A sijoittaa kauppahintana saamansa määrän ja osinkotulot PS-tilin sisällä 

lähdeverolliseen talletukseen. Hänen PS-tilinsä säästövarojen määrä on vuoden 2011 

lopussa 6 300 € vähennettynä mahdollisilla palveluntarjoajan kuluilla ja olettaen, että 

vuonna 2011 A ei ole sijoittanut PS-tilille uusia varoja. Saatuja osinkotuloja ja 

osakkeiden luovutuksesta syntynyttä myyntivoittoa ei pidetä A:n veronalaisena tulona 

PS-sopimuksen säästöaikana. (E) 

PS-tilillä olevat säästövarat luetaan veronalaiseksi pääomatuloksi koko määrästään 

vasta sitten, kun A nostaa varat esimerkiksi täytettyään 63 vuotta. (T) 

173 

Eläkevakuutusmaksu ja PS-tilille tehty maksu on vähennyskelpoinen, 

jos eläkevakuutus tai PS-sopimus täyttää kaikki 

seuraavat edellytykset: 

1) maksuja voidaan vähentää aikaisintaan siltä verovuodelta, jonka 

aikana vakuutettu tai PS-sopimuksen varoihin oikeutettu täyttää 18 

vuotta 

• sääntelyllä on haluttu rajata alaikäiset pitkäaikaissäästämisen 

ulkopuolelle 

2) maksuja voidaan vähentää viimeisen kerran sinä verovuonna, jonka 

aikana eläkettä tai muuta suoritusta on alettu maksaa 

• sääntelyllä estetään se, että verovelvollinen nostaisi 

samanaikaisesti eläkettä säästämistuotteestaan ja säästäisi 

toiseen säästämistuotteeseen 

174 

56

3) vakuutuksenottajana on verovelvollinen tai hänen puolisonsa ja 

vakuutettuna on verovelvollinen 

• sääntely merkitsee käytännössä sitä, vähennysoikeus on aina sillä 

puolisolla, joka on vakuutettuna 

• vakuutettu myös saa eläketulon ja on siitä verovelvollinen 

• sillä, kumpi puolisoista on vakuutusmaksut todellisuudessa 

maksanut, ei ole merkitystä (periaatteessa lahjaveroriski, jos toinen 

pso maksaa) 

• maksuja ei voi siirtää puolisolle vähennettäväksi, muutoin kuin 

erityisenä alijäämähyvityksenä TVL 131 a §:n mukaisesti 

• jos vakuutuksen on ottanut joku muu kuin verovelvollinen tai hänen 

puolisonsa, kuten työnantaja tai vanhemmat, verovelvollinen ei voi 

vähentää vakuutusmaksuja; näiden vakuutusten perusteella 

maksettavat eläkkeet ovat ansiotuloa 

175 

4) PS-sopimuksen on tehnyt verovelvollinen tai hänen puolisonsa ja 

varoihin oikeutettuna on verovelvollinen 

• sääntely merkitsee samaa kuin kohdassa 3 on esitetty 

eläkevakuutuksen osalta 

5) eläkevakuutuksen tai PS-sopimuksen mukaan vanhuuseläkettä aletaan 

maksaa vakuutetulle tai varoihin oikeutetulle aikaisintaan hänen 

saavutettuaan työntekijän eläkelain (395/2006) mukaisen yleisen 

vanhuuseläkkeeseen oikeuttavan iän 

• nykyisin tämä ikäraja on 63 vuotta ja se nousee automaattisesti, 

jos yleistä vanhuuseläkeikärajaa nostetaan 

• jos eläkettä olisi alettu maksaa esimerkiksi 63 vuoden iässä ja 

yleinen vanhuuseläkeraja nousisi seuraavana vuonna 65 

vuoteen, eläkkeen maksua voidaan kuitenkin jatkaa niin kuin 

ikäraja ei olisikaan noussut (TVL 34b.2 §) 

176 

6) Vakuutusta ei voida takaisinostaa eikä PS-tilin säästömäärää nostaa 

edellä mainittua ikärajaa aiemmin muilla vakuutettuun tai varoihin 

oikeutettuun liittyvillä perusteilla kuin vähintään vuoden kestävän 

työttömyyden tai pysyvän työkyvyttömyyden tai osatyökyvyttömyyden 

taikka puolison kuoleman tai avioeron perusteella 

• sääntely merkitsee sitä, että säästäminen on sidottua ja että 

vain näillä perusteilla varat voidaan nostaa ennen mainittua 

eläkeikärajaa. 

• jos varat kuitenkin nostetaan vastoin tätä sääntelyä, maksettu 

määrä luetaan pääomatuloksi 50 %:lla korotettuna (TVL 34b.1 

§) 

• jos takaisinosto tai varojen nosto perustuu muuhun syyhyn kuin 

vakuutetun tai varoihin oikeutetun olosuhteisiin, kuten jos 

säästämistuotteen tarjoaja muuttaa yksipuolisesti tuotteen 

ehtoja, varojen nostoa eivät rajoita edellä mainitut perusteet 

177 

57

7) Eläke tai muu suoritus maksetaan (muissa kuin edellä 6-kohdassa 

mainituissa poikkeustilanteissa) toistuvina erinä vuosittain tai lyhyemmin 

määräajoin vakuutetun (edunsaajan) tai varoihin oikeutetun jäljellä 

olevan eliniän aikana tai vähintään 10 vuoden aikana siten, että kunakin 

vuonna suoritetaan enintään se osa jäljellä olevasta säästömäärästä, 

joka vastaa jäljellä olevien maksuvuosien lukumäärää 

• nostettava määrä voi kuitenkin olla aina vähintään 2 000 € 

• käytännössä sääntely merkitsee sitä, että eläkkeen nostoajan 

pituus on yleensä 10 vuotta 

• jos eläkettä tai muuta suoritusta aletaan nostaa myöhemmin 

kuin vanhuuseläkeiän saavutettua, 10 vuoden aikaa 

lyhennetään kahdella vuodella jokaista myöhennettyä vuotta 

kohden, kuitenkin enintään neljällä vuodella 

• jos siis yleinen eläkeikä on 63 vuotta ja henkilö alkaa nostaa 

eläkettä vasta täytettyään 64 vuotta, eläke voidaan nostaa 8 

vuoden kuluessa 

178 

8) eläkevakuutukseen tai PS-sopimukseen perustuvaa oikeutta ei saa pantata 

eikä luovuttaa 

• sääntely estää sen, että näillä oikeustoimilla voitaisiin kiertää kohdassa 7 

mainitut eläkkeen maksuaikaa koskevat säännökset 

9) eläkevakuutuksen maksut ovat vähennyskelpoisia vain, jos vakuutus on 

otettu ETA-valtiossa asuvasta tai siellä kiinteästä toimipaikasta toimivasta 

vakuutuslaitoksesta. 

• muusta kuin ETA-maasta otetun eläkevakuutuksen maksut eivät ole lainkaan 


• poikkeuksen muodostaa kuitenkin Suomeen muuttanut henkilö, joka ei 

ole ollut Suomeen yleisesti verovelvollinen muuttoa edeltäneiden viiden 

vuoden aikana 

• tällainen henkilö saa vähentää vakuutusmaksut yleisten säännösten 

mukaan muuttovuonna ja kolmena sitä seuraavana vuonna 

• edellytyksenä on lisäksi, että vakuutus on otettu vähintään vuotta ennen 

Suomeen muuttoa 

• toisin kuin eläkevakuutuksen, PS-sopimuksen maksut ovat vähennyskelpoisia 

vain, jos sopimus on tehty Suomessa asuvan tai täällä kiinteästä toimipaikasta 

toimivan palvelutarjoajan kanssa 

179 

10) Vakuutuslaitos, sijoituspalveluyritys tai muu palveluntarjoaja on 

sitoutunut antamaan Verohallinnolle verotusta varten tarpeelliset 

tiedot 

• sääntelyllä turvataan se, että Verohallinto saa verovalvontaa 

varten tarvittavat tiedot vakuutuksista ja PS-sopimuksesta 

• Jos eläkevakuutukseen liittyy kuolemanvaravakuutus, myös 

kuolemanvaravakuutuksen maksut ovat vähennyskelpoisia 

mainitun 5 000 määrän puitteissa 

• maksu on kuitenkin vähennyskelpoinen vain siltä osin kuin 

kuolemanvarakorvaus ei ylitä eläkevakuutuksen säästöä 

(kuolintapauksessa maksettava korvaus on enintään 100 % 

säästösummasta) 

• sääntely liittyy TVL 36.2 §:n säännökseen, jonka mukaan 

vakuutetun kuolemantapauksen johdosta maksettava 

kuolintapauskorvaus on edunsaajan tai kuolinpesän 

veronalaista pääomatuloa säästömäärään asti 

180 

58

Eläkevakuutus- ja PS-tilimaksut vähennetään 

pääomatuloista 

• jos pääomatuloja ei ole tai ne eivät riitä vähennyksen 

kattamiseen erityinen alijäämähyvitys ansiotulon verosta 

• 28 %:n verokannalla laskettuna max. 1 400 € (vakuutuksen 

työnantaja- tilanteessa max. 700 €) 

• erillään yleisestä alijäämähyvityksestä ja sen jälkeen 

• jos erityistä alijäämähyvitystä ei voida vähentää, siirretään 

automaattisesti puolisolle 

• jos puolisollakaan ei voida vähentää maksu menee 

verotuksessa ”hukkaan” ei vahvisteta POT-tappiota 

181 

Eläkevakuutuksesta nostettu eläketulo tai PS-tililtä nostetut 

suoritukset ovat veronalaista POT-tulona 

• TVL 34a.1 §:n mukaan vapaaehtoiseen yksilölliseen 

eläkevakuutukseen perustuva eläke, muu vakuutussuoritus ja 

takaisinoston perusteella saatu määrä sekä PS-sopimukseen 

perustuva suoritus on veronalaista pääomatuloa 

• tulon korotus 20 tai 50 %:lla erityisissä tilanteissa 

• esim. jos takaisinostetaan muulla kuin ”sallitulla” perusteella tai 

nostetaan lyhyemmässä ajassa kuin 10 vuotta jne 

TVL 34b.5-8 § sisältää myös säännökset, jotka mahdollistavat 

eläkevakuutuksen tai PS-tilin siirron vakuutusyhtiöstä tai PS-tilin 

palveluntarjoajalta toiseen vakuutusyhtiöön tai palveluntarjoajaan 

182 

Vanhojen vakuutusten siirtymäkauden sääntely 

ennen 6.5.2004 otettu vakuutus: 

(1) Verovuonna 2005 ja sitä aikaisemmin suoritetut vakuutusmaksut 

vähennettiin ansiotulosta. Näiden varojen perusteella maksettava eläketulo 

on ansiotulona veronalaista ikärajalla 55, 58 tai 60 vuotta. Eläkkeen 

maksuajan vähimmäismäärä on kaksi vuotta. 

(2) Vuosina 2006-2009 maksetut vakuutusmaksut vähennettiin 

pääomatuloista ja niitä vastaava eläketulo on pääomatulona veronalaista 

ikärajalla 55, 58 tai 60 vuotta. Eläkkeen maksuajan vähimmäismäärä on 

kaksi vuotta. 

(3) Vuosina 2010-2016 maksetut vakuutusmaksut vähennetään 


ikärajalla 62 vuotta. Eläkkeen maksuajan vähimmäismäärä on kaksi vuotta. 

(4) Vuodesta 2017 alkaen maksettavat vakuutusmaksut vähennetään 


TEL-vanhuuseläkeikärajalla, joka nykyisin on 63 vuotta. Eläkkeen 

maksuajan vähimmäismäärä on kaksi vuotta. 

183 

59

Vanhan vakuutuksen siirtymäkauden sääntely 

ennen 6.5.2004 otettu vakuutus 

Verovähennys tehdään: 

1 

2 

3 

4 

ansiotuloista 

pääomatuloista tai 

alijäämähyvityksenä 

ansiotuloverosta 

Vapaaehtoista eläkettä 

verotetaan: 

3 

POT 

4 POT 

2 POT 

1 AT 

1 2 3 

4 

1.1.2006 1.1.2010 1.1.2017 

55 v. 

58 v. 

60 v. 

62 v. 

63 v. 

TEL vanhuuseläke 

184 

Vanhojen vakuutusten siirtymäkauden sääntely 

6.5.2004 -17.9.2009 otettu vakuutus: 

(1) Vuosina 2004-2016 maksetut maksut vähennetään 

pääomatulosta ja niitä vastaava eläketulo on pääomatulona 

veronalaista ikäräjalla 62 vuotta. Eläkkeen maksuajan 

vähimmäismäärä on kaksi vuotta. 

(2) Vuodesta 2017 alkaen maksettavat vakuutusmaksut vähennetään 

pääomatuloista ja niitä vastaava eläketulo on pääomatulona 

veronalaista TEL-vanhuuseläkeikärajalla, joka nykyisin on 63 

vuotta. Eläkkeen maksuajan vähimmäismäärä on kaksi vuotta. 

185 

Vanhan vakuutuksen siirtymäkauden sääntely 

6.5.2004 -17.9.2009 otettu vakuutus 

Verovähennys tehdään: 

Vapaaehtoista eläkettä 

verotetaan: 

1 2 

pääomatuloista tai 

alijäämähyvityksenä 

ansiotuloverosta 

2 

POT 

1 POT 

1 2 

1.1.2017 

62 v. 

63 v. 

TEL vanhuuseläke 

186 

60

Dia 1 - ItÃ¤-Suomen yliopisto

Create successful ePaper yourself

Delete template?

Save as template?