Linjasaneeraus on korjausrakentamisen kuningaslaji - PubliCo Oy

Jos projektinjohto horjuu syystä tai toisesta, voi edessä olla
tuskien taival ja tiellä useampikin miina. Liian hunajaiset aikataululupaukset
asiakkaalle kostautuvat varmasti. Samaten ei
voi koskaan korostaa liikaa, että linjasaneerauskin on palveluammatti
– remppamiehistön käytös lyö projektiin usein sekä
ensimmäisen että viimeisen leiman.
Putkirempan talousvaikutukset
Varsinkin Helsingissä putkiremonteista on tullut jo hiukan elämääkin
suurempi asia. Urbaanien legendojen mukaan asuntoa
ostaessa kysytään ensimmäisenä, että onko putkiremppa
jo tehty. Totta silti (ainakin) se toinen puoli. Esimerkiksi marraskuussa
2009 Korkein oikeus määräsi sakkoja SKV:lle tapauksesta,
jossa SKV:n kiinteistövälittäjä ei ollut kertonut ostajalle
tulevasta putkiremontista ”riittävän hyvin ja selkeästi”.
Natalia Nikola Aalto-yliopiston kauppakorkeakoulusta on
tutkinut putkiremontin vaikutusta asunnon hintaan pro gradu
-työssään. Nikolan mukaan tuleva putkiremontti alentaa hintoja
selkeästi. ”Asuntojen hintojen havaittiin alkavan laskea noin
kuusi vuotta ennen remonttia”, Nikola kertoo. Hinnat ovat lisäksi
sitä alhaisempia mitä lähempänä remontti on (–3 % kuusi
vuotta ennen ja –9 % vuotta ennen remonttia).
Rempan ollessa kesken taloyhtiön väki voi lohduttautua
vanhalla sanonnalla ”kärsi, kärsi, kirkkaamman kruunun
saat”, mutta kultainen tuo kruunu ei näyttäisi olevan. Nikolan
tutkimuksen mukaan remontin jälkeen asunnosta maksetaan
vain noin kolmen prosentin preemio – hyöty onkin etupäässä
siinä, että omaisuudesta pidetään huolta eikä se pääse rapistumaan
arvottomaksi. ”Tutkimuksessa havaittu hinnanalennus
ei riitä kattamaan remontin kustannuksia”, summaa Nikola.
Osta–myy–pidä
Kun velattomaan myyntihintaan lisätään putkiremontin kustannukset,
ovat remontoitavat asunnot kuusi vuotta ennen remonttia
17 % kalliimpia verrattuna vastaaviin, jo remontoituihin
asuntoihin. Vuotta ennen remonttia erotus on noin 11 %.
Halvemmissa asunnoissa ylihinnoittelu ennen remonttia
on suhteellisesti suurempaa kuin kalliimmissa asunnoissa, jolloin
remontin hinta on suhteellisesti suurempi verrattuna asunnon
hintaan.
Ennenaikainen remontti taas lisää ylihinnoittelua:
”Remonttikustannusten arvo ostohetkellä on sitä suurempi,
mitä lähempänä remontti on.”
Natalia Nikolan tutkimus kyseenalaistaa siis vanhan pelon
siitä, että lähestyvä putkiremontti on kuin tuomiopäivä, joka
romuttaa asunnon hinnan. Tulosten valossa näyttäisi pikemminkin
siltä, että mikäli asunnonvaihto on ajankohtaista lähivuosina,
ainakin pääkaupunkiseudulla kannattaa huoneisto
myydä ennen remonttia. Kokonaan toinen juttu on sitten se,
paljonko tulossa oleva putkiremontti pidentää myyntiaikaa.
Strategista silmää
On sekä asunnon ostajan että myyjän etu, että taloyhtiöön tulossa
olevat korjaukset suunnitellaan pitkäjänteisesti. Jotta
asuntokaupan osapuolet voivat ottaa putkiremontin huomioon,
on yhtiöllä oltava pitkän aikavälin korjaussuunnitelma – ja tuore
asunto-osakeyhtiölaki vaatiikin viisivuotissuunnitelman laatimista.
Mitä isompi remontti, sitä pidemmälle tulevaisuuteen on
syytä katsoa. Esimerkiksi Isännöintiliiton toimitusjohtaja Tero
Heikkilä on puhunut 10-vuotissuunnitelman puolesta.
24 kita 3/ 2011