Download pdf - TKK
Download pdf - TKK
Download pdf - TKK
Create successful ePaper yourself
Turn your PDF publications into a flip-book with our unique Google optimized e-Paper software.
Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion raportteja 235<br />
Helsinki University of Technology Construction Economics and Management Reports 235<br />
Espoo 2007<br />
<strong>TKK</strong>-RTA-R235<br />
KIINTEISTÖPALVELUIDEN KUMPPANUUSSOPIMUKSET<br />
Antti Tieva<br />
Juha-Matti Junnonen
Teknillisen korkeakoulun rakentamistalouden laboratorion raportteja 235<br />
Helsinki University of Technology Construction Economics and Management Reports 235<br />
Espoo 2007<br />
<strong>TKK</strong>-RTA-R235<br />
KIINTEISTÖPALVELUIDEN KUMPPANUUSSOPIMUKSET<br />
Antti Tieva<br />
Juha-Matti Junnonen<br />
Helsinki University of Technology<br />
Department of Civil and Environmental Engineering<br />
Laboratory of Construction Economics and Management<br />
Teknillinen korkeakoulu<br />
Rakennus- ja ympäristötekniikan osasto<br />
Rakentamistalouden laboratorio
Jakelu:<br />
Teknillinen korkeakoulu<br />
Rakentamistalous<br />
PL 2100<br />
02015 <strong>TKK</strong><br />
Puh. (09) 451 3743<br />
Fax (09) 451 3758<br />
E-mail: leena.honkavaara@tkk.fi<br />
© <strong>TKK</strong> Rakentamistalous<br />
ISBN 978-951-22-8736-9<br />
ISBN 978-951-22-8737-6<br />
ISSN 1456-9329<br />
Picaset Oy<br />
Helsinki 2007<br />
1. painos
TEKNILLINEN KORKEAKOULU<br />
http://www.tkk.fi/<br />
TIIVISTELMÄSIVU<br />
Osasto/laboratorio ja URL/verkko-osoite<br />
Rakennus- ja ympäristötekniikan osasto/ Rakentamistalous<br />
http://www.cem.tkk.fi/fsr/<br />
Tekijät<br />
Tieva, A., Junnonen, J-M<br />
Julkaisun nimi<br />
KIINTEISTÖPALVELUIDEN KUMPPANUUSSOPIMUKSET<br />
Tiivistelmä<br />
Julkaisija<br />
Teknillinen korkeakoulu<br />
Rakentamistalouden laboratorio<br />
Raportin tarkoituksena on kehittää kiinteistöpalvelujen tilaajien ja palveluntuottajien välisiä toimintatapoja palvelun<br />
hankinnassa, tarjonnassa ja sopimusaikaisessa yhteistyössä. Kiinteistöpalveluiden ja yleisimminkin palveluiden<br />
hankinnan ja sopimisen kehittymisen esteenä ja ongelmana on sopimuskäytännön ja sopimusoikeuden osalta<br />
nähty muun muassa tavarakaupan ja rakentamisen lähtökohdista kehitetyn sopimuskäytännön soveltumattomuus<br />
pitkäkestoisiin yhteistyö- ja sopimussuhteisiin.<br />
Sopimuskäytäntöjen ja sopimusoikeuden näkökulmista tutkimukseen liittyy useita tavoitteita ja haasteita. Eräs<br />
lähtökohtainen ongelma ja samalla haaste liittyy nykyiseen vallitsevaan kiinteistöalan palveluliiketoiminnan sopimuskäytäntöön,<br />
joka ei tue pitkäkestoisia yhteistyösuhteita. Perinteinen sopimuskäytäntö tältä osin keskittyy<br />
pääasiassa vaihdannan ehtojen määrittelyyn. Yhteistyöhön ja kumppanuuksiin perustuvissa liikesuhteissa on oleellista<br />
ja tärkeää sopia osapuolten välisistä yhteistyömenettelyistä ja vastuista yhteistyön ylläpitämiseksi ja yhteistyön<br />
kehittämiseksi. Tällöin merkittävään rooliin nousevat muun muassa sopimusten tarkoitukset ja tavoitteet,<br />
useat eri oikeusperiaatteet sekä sopimussuhteen joustavuuteen pyrkivät sopimusehdot ja -mekanismit.<br />
Sopimusoikeuden teoreettisen viitekehyksen luomisen kannalta puolestaan on tärkeä hahmottaa eri hankintasuhteet,<br />
joita kuuluu osatutkimuksen kohteeseen. Kun on tunnistettu osatutkimuksen kohteena olevat hankintasuhteet,<br />
voidaan tällöin tunnistaa myös näihin liittyvät sopimussuhteet, sopimukset sekä näiden luonteet. Tällöin<br />
voidaan myös hahmottaa mainittujen sopimussuhteiden sopimusoikeudellisia puolia.<br />
Kiinteistöpalveluliiketoiminnan sopimukset ja näin ollen tämän osatutkimuksen kohteena olevat sopimussuhteet<br />
ovat pääsääntöisesti pitkäkestoisia sopimuksia. Siksi teoreettisen viitekehyksen luominen perustuu osaltaan sopimusoikeudellisesti<br />
pitkäkestoisten sopimusten erilaisiin teemoihin. Tämän lisäksi kiinteistöalan kiinteistöpalveluiden<br />
osalta kyseessä olevaan toimialaan ja palveluihin liittyvät erityispiirteet asettavat myös oman lähtökohtansa<br />
tälle osatutkimukselle tarkasteltaessa sopimuksia ja sopimussuhteita.<br />
Asiasanat (avainsanat) ja luokat<br />
Kiinteistöpalvelut, kumppanuus, sopimusoikeus, sopimusmallit<br />
Paikka<br />
Espoo<br />
ISBN (painettu)<br />
978-951-22-8736-9<br />
ISBN (elektroninen)<br />
978-951-22-8737-6 (PDF)<br />
Vuosi<br />
2007<br />
URL (verkko-osoite)<br />
http://www.cem.tkk.fi/fsr/publications.htm<br />
Sivumäärä<br />
98<br />
Julkaisun kieli<br />
suomi<br />
ISSN ja osan numero tai raporttitunnus (painettu)<br />
1456-9329 <strong>TKK</strong>-RTA-R235<br />
ISSN ja osan numero tai raporttitunnus (elektroninen)<br />
Tiivistelmän kieli<br />
suomi<br />
5
ESIPUHE<br />
Tämä raportti on osa Teknillisen korkeakoulun Rakentamistalouden laboratorion Toimitilapalvelut<br />
– tutkimusryhmän tutkimusprojektia nimeltään ”Tavoitteelliset liikesuhteet<br />
– Toimitilapalvelujen uusi liiketoimintalogiikka (Liike!)”.<br />
Raportissa tarkastellaan kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimusten edellytyksiä ja<br />
sopimusoikeudellisia ulottuvuuksia. Lisäksi raportissa esitetään kaksi sopimusmallia<br />
kiinteistöpalveluiden kumppanuuksiin. Ensimmäinen sopimusmalli on tarkoitettu ns.<br />
puitekumppanuuteen ja toinen varsinaiseen kumppanuuteen.<br />
Liike!-tutkimushankkeen päärahoittajana toimi Tekes. Lisäksi tutkimusta rahoittivat<br />
useat yritykset. Esitämme suuret kiitokset tutkimuksen rahoittajille sekä tutkimusta ohjanneille<br />
johtoryhmän jäsenille:<br />
Satu Haaparanta<br />
Matti Heinonen<br />
Thomas Hollfast<br />
Jyrki Kalavainen<br />
Kari Kangasmaa<br />
Sirpa Kokki<br />
Seppo Korhonen<br />
Pekka Metsi<br />
Jani Nieminen<br />
Pekka Hapuoja<br />
Maarit Leppänen<br />
Raija Valtiala<br />
Heimo Valtonen<br />
Tekes<br />
SKV<br />
Wärtsilä<br />
VTT<br />
Pohjola Oyj<br />
YLE<br />
SOK<br />
Pöyry Building Services Oy<br />
Sato<br />
Helsingin kaupunki<br />
ISS Palvelut<br />
<strong>TKK</strong><br />
Senaatti-kiinteistöt<br />
Raportin ovat kirjoittaneet tutkija OTK Antti Tieva ja tutkimuspäällikkö TkL, KTM<br />
Juha-Matti Junnonen. Lisäksi Jukka Puhto on antanut huomattavan panoksensa sopimusmallien<br />
kehittämisessä.<br />
Helsingissä 27.3.2007<br />
Antti Tieva<br />
Juha-Matti Junnonen<br />
6
SISÄLLYSLUETTELO<br />
TIIVISTELMÄ<br />
ESIPUHE<br />
1 JOHDANTO.......................................................................................................................................8<br />
2 SOPIMUSKÄSITYS JA PITKÄKESTOISET SOPIMUKSET .......................................................12<br />
2.1 SOPIMUKSEN PROSESSIKÄSITYS ...............................................................................................12<br />
2.2 RELATIONAL CONTRACTING.....................................................................................................15<br />
2.3 SOPIMUKSEN DYNAAMISUUS....................................................................................................21<br />
3 SOPIMUKSELLISET ULOTTUVUUDET .....................................................................................24<br />
3.1 ENNAKOIVA OIKEUSAJATTELU.................................................................................................24<br />
3.1.1 Riskit ja riskienhallinta.......................................................................................................26<br />
3.2 SOPIMUSTEN FUNKTIOT JA SOPIMUSJOHTAMINEN ....................................................................31<br />
4 KIINTEISTÖPALVELUT, SOPIMUSOIKEUS JA SOPIMUKSELLISUUS.................................35<br />
4.1 RAPORTIN NÄKÖKULMA...........................................................................................................35<br />
4.2 OSTOPALVELUUN PERUSTUVA LIIKESUHDE..............................................................................36<br />
4.2.1 Taustaa ...............................................................................................................................36<br />
4.2.2 Sopimuskäsityksen näkökulmat...........................................................................................36<br />
4.2.3 Sopimukselliset ulottuvuudet ..............................................................................................39<br />
4.3 YHTEISTYÖHÖN PERUSTUVAT LIIKESUHTEET...........................................................................42<br />
4.3.1 Taustaa ...............................................................................................................................42<br />
4.3.2 Sopimuskäsityksen näkökulmat...........................................................................................46<br />
Sopimuksellisuuden näkökulmat.........................................................................................50<br />
5 KIINTEISTÖPALVELUJEN KUMPPANUUSSOPIMUSMALLIT...............................................54<br />
5.1 TAUSTAKSI SOPIMUSMALLEISTA KIINTEISTÖPALVELUIDEN<br />
KUMPPANUUKSISSA..........................................................................................................54<br />
5.2 PUITEKUMPPANUUSSOPIMUSMALLI JA SIIHEN LIITTYVÄ KOHDEKOHTAINEN<br />
PALVELUSOPIMUSMALLI.................................................................................................57<br />
5.3 PUITESOPIMUKSEEN LIITTYVÄ KOHDEKOHTAINEN PALVELUSOPIMUSMALLI<br />
………………………………………………………………………………………………..68<br />
5.4 KAHDENVÄLINEN KUMPPANUUSMALLI......................................................................73<br />
6 YHTEENVETO................................................................................................................................90<br />
7
1 JOHDANTO<br />
Tämä raportti on osa Tavoitteelliset liikesuhteet –tutkimuskokonaisuutta, jonka tarkoituksena<br />
on kehittää kiinteistöalan palveluliiketoiminnan liiketoimintalogiikkaa. Tutkimuksen<br />
tavoitteena on tuottaa tietoa erilaisista liikesuhteista sekä niihin soveltuvista<br />
toimintatavoista, ansaintalogiikoista ja sopimuskäytännöistä. Tutkimuskokonaisuus<br />
muodostuu seuraavista kolmesta osatutkimuksesta:<br />
1. Liikesuhteiden segmentointi ja johtamismallit.<br />
2. Toimitilapalvelujen kannustavat ansaintamallit.<br />
3. Kiinteistöpalvelujen sopimuskäytännön kehittäminen.<br />
Tämä raportti liittyy kolmanteen osatutkimukseen. Osatutkimuksen tarkoituksena on<br />
kehittää kiinteistöpalvelujen tilaajien ja palveluntuottajien välisiä toimintatapoja palvelun<br />
hankinnassa, tarjonnassa ja sopimusaikaisessa yhteistyössä. Kiinteistöpalveluiden ja<br />
yleisimminkin palveluiden hankinnan ja sopimisen kehittymisen esteenä ja ongelmana<br />
on sopimuskäytännön ja sopimusoikeuden osalta nähty muun muassa tavarakaupan ja<br />
rakentamisen lähtökohdista kehitetyn sopimuskäytännön soveltumattomuus pitkäkestoisiin<br />
yhteistyö- ja sopimussuhteisiin.<br />
Tavarakaupasta poiketen, yleisesti palveluhankinnoissa hankinnan tarkka määrittely on<br />
usein ongelmallista, koska palvelut ovat aineettomia ja enemmän toimintaprosesseja<br />
kuin fyysisiä tuotteita. Osa palveluista sisältää myös selkeästi tavoitteellisia asioita, joista<br />
ei voida sopia vaihdantaperusteisesti. Tällöin osapuolten, etenkin palveluntuottajan,<br />
velvoitteiden täyttymisen arviointi on monimuotoisempaa ja vaikeampaa kuin tavarakaupassa.<br />
Palveluhankintojen sopimuskäytännöissä korostuvat yhteistoiminnalliset seikat<br />
ja menettelytapojen kuvaukset eikä yksinomaan täsmälliset kuvaukset lopputuotteesta<br />
ja -tilanteesta. Tällaisia yhteistoiminnallisia seikkoja ovat muun muassa luottamus,<br />
lojaliteetti sekä osapuolten yhteistyökäytännöt, jotka tähtäävät yhteisen lopputuloksen<br />
onnistumiseen. Kehitystyön kannalta oleellista onkin, että tarkan palvelusisällön sijasta<br />
palvelusopimuksissa pyritään sopimaan enemmän esimerkiksi toimeksiannon laajuudesta<br />
ja yhteistyön tavoitteista sekä erilaista mittareista, joilla näiden tavoitteiden toteutumista<br />
valvotaan.<br />
Sopimuskäytäntöjen ja sopimusoikeuden näkökulmista tutkimukseen liittyy useita tavoitteita<br />
ja haasteita. Eräs lähtökohtainen ongelma ja samalla haaste liittyy nykyiseen<br />
vallitsevaan kiinteistöalan palveluliiketoiminnan sopimuskäytäntöön, joka ei tue pitkä-<br />
8
kestoisia yhteistyösuhteita. Perinteinen sopimuskäytäntö tältä osin keskittyy pääasiassa<br />
vaihdannan ehtojen määrittelyyn. Yhteistyöhön ja kumppanuuksiin perustuvissa liikesuhteissa<br />
on oleellista ja tärkeää sopia osapuolten välisistä yhteistyömenettelyistä ja<br />
vastuista yhteistyön ylläpitämiseksi ja yhteistyön kehittämiseksi. Tällöin merkittävään<br />
rooliin nousevat muun muassa sopimusten tarkoitukset ja tavoitteet, useat eri oikeusperiaatteet<br />
sekä sopimussuhteen joustavuuteen pyrkivät sopimusehdot ja -mekanismit.<br />
Sopimusoikeuden teoreettisen viitekehyksen luomisen kannalta puolestaan on tärkeä<br />
aluksi hahmottaa eri hankintasuhteet, joita kuuluu osatutkimuksen kohteeseen. Kun on<br />
tunnistettu osatutkimuksen kohteena olevat hankintasuhteet, voidaan tällöin tunnistaa<br />
myös näihin liittyvät sopimussuhteet, sopimukset sekä näiden luonteet. Tällöin voidaan<br />
myös hahmottaa mainittujen sopimussuhteiden sopimusoikeudellisia puolia.<br />
Kiinteistöpalveluliiketoiminnan sopimukset ja näin ollen tämän osatutkimuksen kohteena<br />
olevat sopimussuhteet ovat pääsääntöisesti pitkäkestoisia sopimuksia. Siksi teoreettisen<br />
viitekehyksen luominen perustuu osaltaan sopimusoikeudellisesti pitkäkestoisten<br />
sopimusten erilaisiin teemoihin. Tämän lisäksi kiinteistöalan kiinteistöpalveluiden osalta<br />
kyseessä olevaan toimialaan ja palveluihin liittyvät erityispiirteet asettavat myös<br />
oman lähtökohtansa tälle osatutkimukselle tarkasteltaessa sopimuksia ja sopimussuhteita.<br />
Tavoitteelliset liikesuhteet –tutkimuksessa on analysoitu 11 kiinteistöpalveluja ostavan<br />
yrityksen valitsemia liikesuhteita. Aineiston analyysin perusteella on tutkimuksessa<br />
erotettu neljä erityyppistä kiinteistöalan kiinteistöpalveluiden liikesuhdetyyppiä liikesuhteen<br />
läheisyyden ja liikesuhteen strategisen merkittävyyden mukaan luokiteltuna.<br />
Hankinnan strategista merkittävyyttä tarkastellaan tässä tutkimuksessa hankintayksikön<br />
näkökulmasta eli hankinta, joka ei hankkivalle yritykselle ole strategiselta merkittävyydeltään<br />
suuri, voi hankintayksikölle kuten kiinteistöyksikölle olla strategisesti merkittävä.<br />
Kiinteistöpalvelujen liikesuhteet jaetaan tässä tutkimuksessa perinteiseen ostopalvelumalliin,<br />
operatiiviseen kumppanuuteen, taktiseen kumppanuuteen (puitekumppanuuteen)<br />
sekä strategiseen kumppanuuteen. Perinteinen kiinteistöpalveluiden ostopalveluhankinta<br />
on hankinta, jossa palvelujen ostovolyymi on yleensä pieni ja osapuolten välillä<br />
ei ole tarvetta tiiviiseen vuorovaikutukseen tai läheiseen yhteistyöhön. Tyypillinen<br />
esimerkki on kiinteistöpalvelukokonaisuus, joka hankitaan etäällä sijaitsevaan yksittäiseen<br />
pieneen tavalliseen kiinteistökohteeseen kuten pieneen toimitila- tai asuinkiinteistöön.<br />
Operatiivisella kumppanuudella tarkoitetaan hankintaa, jossa osapuolten välille muo-<br />
9
dostuu operatiivisella tasolla tiivis ja luottamuksellinen yhteistyösuhde. Yhteistyösuhteella<br />
ei ole suurta strategista merkittävyyttä osapuolten välillä, mutta operatiivisen tason<br />
toiminta täyttää yleensä kumppanuuden määritelmien mukaiset avoimuus-, yhteistyö-<br />
ja luottamusvaatimukset. Eräs keskeinen tekijä, joka mahdollistaa operatiivisen<br />
kumppanuuden, on hankintakokonaisuuden kasvaminen siinä määrin suureksi, että se<br />
mahdollistaa sekä tilaajapuolella että palveluntuottajapuolella riittävien henkilöresurssien<br />
sitomisen toimeksiantoon ja osapuolten väliseen yhteistyöhön. Tällainen kohde voi<br />
olla esimerkiksi yksi merkittävä ja vaativa kiinteistökohde, johon sitoutetaan esimerkiksi<br />
yksi kokopäivätoiminen huoltomies tai muutaman kiinteistön muodostama keskitetty<br />
kokonaisuus, johon nimetään molemmin puolin vastuulliset henkilöt hoitamaan yhteistyötä.<br />
Tyypillisesti henkilöt jotka yhteistyösuhdetta hoitavat ovat esimerkiksi tilaajan<br />
puolelta isännöitsijä ja palveluntuottajan puolelta huoltomies sekä lähin työnjohto. Yritysten<br />
tasolla operatiivista kumppanuutta ei yleensä mielletä kumppanuussuhteeksi,<br />
vaikka se osan kumppanuuden edellytyksistä täyttääkin.<br />
Taktisessa kumppanuudessa yhteistyösuhteen strateginen merkittävyys kasvaa ja suhteen<br />
osapuolet ovat myös yritystasolla kiinnostuneita suhteen kehittymisestä. Taktisessa<br />
kumppanuudessa hankintakokonaisuudet kasvavat ja yhteistyösuhteen hoitamiseen osallistuu<br />
useampia henkilöitä yrityksen eri tasoilta. Taktisessa kumppanuudessa toiminta<br />
operatiivisella tasolla täyttää samat ominaispiirteet kuin operatiivisessakin kumppanuudessa.<br />
Tosin on tapauksia, joissa taktinen kumppanuus ei ole taannut toimivaa kumppanuutta<br />
operatiivisella tasolla. Tyypillinen esimerkki taktisesta kumppanuudesta on<br />
esimerkiksi niin sanottu puitekumppanuusmalli, jossa tilaajalla on yleensä 2-5 palveluntuottajaa<br />
tuottamassa palveluja. Hankinnoista pyritään muodostamaan laajempi alueellisia<br />
kokonaisuuksia, jotka kilpailutetaan näiden puitekumppaneiden kesken.<br />
Strategisessa kumppanuudessa tilaajalla on ainoastaan yksi palveluntuottaja, joka tuottaa<br />
kaikki tilaajan tarvitsemat kiinteistöpalvelut tai hankkii alihankintana ne palvelut,<br />
joita ei kykene itse tuottamaan. Strateginen kumppanuussuhde on tärkeä liikesuhde molemmille<br />
osapuolille ja suhteen hoitamiseen osallistuu yleensä tilaajapuolelta kiinteistöyksikön<br />
tai –yrityksen ylin johto ja palveluntuottajan puolelta palveluyrityksen ylin<br />
johto. Näin ollen strategisessa kumppanuudessa osapuolten välillä on yhteistoimintaa<br />
yritysten kaikilla tasoilla operatiivisesta toiminnasta niihin johtamisfunktioihin saakka,<br />
joissa yritystasolla käsitellään kiinteistöpalveluihin liittyviä asioita.<br />
Näiden neljän hankintasuhteen ympärille luodaan tämä sopimuskäytäntöjen osatutkimus,<br />
painottuen kuitenkin taktisen ja strategisen kumppanuusjärjestelyiden sopimuskäytäntöihin.<br />
Alan yleiset sopimusmallit ja sopimusehdot soveltuvat hyvin sekä perin-<br />
10
perinteiseen ostopalvelumalliin että operatiiviseen kumppanuuteen, minkä vuoksi tässä<br />
raportissa on keskitytty syvällisempiin kumppanuusmalleihin. Raportissa aluksi tarkastellaan<br />
tiettyjä sopimusoikeudessa esitettyjä ja kehitettyjä varsinkin pitkäkestoisiin sopimuksiin<br />
ja sopimussuhteisiin liittyviä teorioita ja näkökulmia. Tältä osin keskitytään<br />
muun muassa miten sopimusoikeuden sopimuskäsitys on kehittynyt ja miten erilaiset<br />
sopimukselliset ulottuvuudet vaikuttavat pitkäkestoisten sopimusten osalta. Nämä teoriat<br />
ja näkökulmat käydään läpi lyhyesti, jolloin esiin tuodaan juuri tämän osatutkimuksen<br />
kannalta oleellisia piirteitä (muun muassa merkitykset ja yhteydet kumppanuussuhteisiin).<br />
Samassa yhteydessä pyritään kuitenkin kriittiseen, mutta toisaalta väistämättömän<br />
suppeaan analysointiin.<br />
Näiden tarkastelujen pohjalta voidaan lähestyä myöhemmin osatutkimuksessa mainittujen<br />
kiinteistöpalveluiden hankintasuhteiden sopimusoikeudellisia ja myös sopimuksellisia<br />
ulottuvuuksia. Edelleen tästä edettäessä osatutkimuksessa pyritään kehittämään kiinteistöpalvelujen<br />
sopimuskäytäntöjä. Tähän liittyen luodaan sopimusmalleja sekä ohjeistuksia<br />
yhteistyömenettelyihin erityisesti kumppanuusjärjestelyjä silmällä pitäen.<br />
11
2 SOPIMUSKÄSITYS JA PITKÄKESTOISET SOPIMUKSET<br />
2.1 Sopimuksen prosessikäsitys<br />
Sopimuksella on merkitystä osapuolten käyttäytymisodotusten vakauttajana. Sopimuksen<br />
avulla osapuolet rajaavat mahdollisuuksiaan tehdä valintoja suhteessa vastapuoleensa,<br />
jotta kummatkin osapuolet voivat rakentaa osan tulevaisuuttaan sopimusehdoista<br />
ilmenevän sisällön varaan. Osapuolet varmistavat sopimuksen avulla toisiltaan omia<br />
tarpeitaan vastaavaa käyttäytymistä. 1 Samalla osapuolet sopimusten ja sopimusehtojen<br />
avulla luovat edellytykset yhteistyölle, vakiinnuttavat tulevaa asemaansa sekä poistavat<br />
tulevaisuuteen liittyviä mahdollisia riskejä ja epävarmuustekijöitä. 2 Tulevaisuutta koskeva<br />
epävarmuus ohjaa osapuolet määrittämään sopimusehtojen avulla sen osan suhdettaan,<br />
joka koskee osapuolten keskinäistä yhteistoimintaa. Epävarmuuksia poistetaan<br />
sopimusehdoin sen mukaan, miten epävarmaksi osapuolet tulevan yhteistyön kokevat. 3<br />
Kumpikin voi tämän vuoksi ennakoida vastapuolen käyttäytymistä ehtojen osoittamaan<br />
mittaan asti. 4 Samalla sopimus merkitsee osapuolille myös rajoitetta. Osapuolten on<br />
järjestettävä omat asiansa siten, että sopimusvelvoitteet kyetään täyttämään. Sopimusten<br />
avulla siten ohjataan ja koordinoidaan osapuolten toimintaa.<br />
Sopimusten velvoittamana osapuolten on käyttäydyttävä sopimuksen sisällön mukaisesti.<br />
Sopimukset solmitaan asioiden normaalia, ennakoitavissa olevaa kehittymistä koskevien<br />
odotusten valossa. Sopimuksen sisällön osapuolet määrittävät sen perusteella, mitä<br />
pitävät oikeussuhteessaan epävarmuuden vuoksi välttämättömänä. 5 Aina ei kuitenkaan<br />
ole mahdollista ennakoida tulevia niin tarkasti, etteikö sopimuksentekohetken tilannearvion<br />
perusta saattaisi olosuhteiden muuttuessa pettää. Täten sopimus on ymmärrettävissä<br />
myös keinoksi jakaa riskejä osapuolten välillä. Oikeuskeinot vaikuttava myös sopi-<br />
1 ks. Häyhä (2000):, s. 258; ks. myös Häyhä (1996), s. 146, jossa hän kirjoittaa: ” Ongelmia on yleensä<br />
aiheuttanut juuri sen vuoksi, että sopimuksen sisältämät käyttäytymisnormit ovat olleet ristiriidassa näiden<br />
normaaliodotusten kanssa. Sosiaalisesti vakiintunut käyttäytyminen on siten ohjannut odotuksia ja<br />
sopimuksen sisältö on tullut näiden odotusten kannalta yllätyksenä”.<br />
2 ks. Kivimäki & Ylöstalo (1973), s. 291: ”Ehdon varsinainen tarkoitus on saattaa oikeustoimi soveltumaan<br />
tulevaisuuden mahdollisuuksiin ja olosuhteiden vielä epävarmaan kehitykseen.”. Ks. myös Häyhä<br />
DL 1996, s. 313-314; Rudanko Liiketaloudellinen aikakausikirja. 3/1999, s. 334<br />
3 ks. Häyhä (2000), s. 63<br />
4 ks. Häyhä (1996), s. 43; ks myös Häyhä (1997), s. 105<br />
5 ks. Häyhä (1996), s. 227<br />
12
muspuolten väliseen riskien jakamiseen. Sopimuskumppanin kyky ennakoida tulevaa<br />
tuo hänelle sopimuksesta hyötyä, kyvyttömyys tappioita. 6<br />
Pitkäkestoiset sopimukset vaativat toimiakseen joustavuutta monessakin mielessä. Pitkäkestoinen<br />
sopimus on nähtävissä sopimusoikeudellisesti prosessina, joka elää ja<br />
muuttuu jatkuvasti. 7 Tässä suhteessa se poikkeaa oleellisesti kertaluonteisesta vaihdantaperusteisesta<br />
kaupasta, jossa osapuolet tekevät suorituksensa yhdellä kerralla ja tämän<br />
jälkeen sopimussuhde lakkaa olemasta voimassa.<br />
Karhu (ent. Pöyhönen) on kehittänyt sopimuksen prosessikäsitystä sopimusoikeuden<br />
järjestelmässä. 8 Tämä ajattelu soveltuu juuri muun muassa pitkäkestoisten sopimusten<br />
tarkasteluun. Prosessikäsityksen muodostamista edeltäen, Karhu määrittelee aluksi sopimuksen<br />
pistekäsityksen. Pistekäsitys sopimusvastuusta lähtee siitä, että täysi sopimusvastuu<br />
syntyy aina tiettynä ajankohtana, säilyy sellaisena tietyn ajan ja lakkaa tiettynä<br />
myöhempänä hetkenä. 9<br />
Pistekäsityksen luonnehdintaan liittyvät tarkemmin: 10<br />
1. jakamattomuus, jonka mukaan muun muassa toisen osapuolen oikeutta vastaa toisen<br />
velvollisuus, molemmat symmetrisinä<br />
2. selvästi rajautunut pätevyysalue, mikä tarkoittaa muun muassa, että sopimuksen<br />
sitovuusvaikutus on täsmällisesti rajautunut sekä ajallisesti että asiallisesti<br />
3. sopimuskumppanin suhteen oikeusjärjestys antaa suojaa vain sitovan sopimuksen<br />
nojalla, eli sopimus on muun muassa tehtävä oikeustoimikelpoisuuden ja sopimusvapauden<br />
rajoitusten rajoissa, jotta sopimuskumppania vastaan voi menestyksellä<br />
ajaa kannetta<br />
4. kerran syntyneen sopimuksen muuttumattomuus, jonka mukaan sopimuskumppanit<br />
voivat muuttaa sopimuksen sisältöä vain uudella sopimuksella, minkä suhteen sovelletaan<br />
kriteereitä 1-3 itsenäisesti<br />
5. pätemättömyyden ehdottomuus, eli jos sopimus ei ole pätevä, ei siihen voi koskaan<br />
liittyä mitään sopimukseen perustuvaa suojavaikutusta<br />
6 ks. esim. Häyhä (1996), s. 217<br />
7 Nysten-Haarala (1998) s. 8<br />
8 kts. Pöyhönen (1988) s. 199-248 Väitöskirjassaan hän tarkastelee osaltaan prosessikäsitystä kolmen<br />
sopimusmallin pohjalta suhteutettuna sopimusoikeuden järjestelmään. Ne ovat: tahtomalli, luottamusmalli<br />
ja yhteisöllisen käytännön malli.<br />
9 Ibid. s. 211-212<br />
10 Ibid. s. 212-213<br />
13
Sopimuksen prosessikäsitys puolestaan lähtee ajatuksesta, että sopimukselle on ominaista<br />
asteittainen muotoutuvuus ja muuttuvuus. Tässä katsannossa eri tekijät saavat<br />
vaikutusta sopimusvastuun vaiheittaisessa synnyssä ja vastaavasti saattavat vähitellen<br />
vastuun lakkaamaan lopullisesti. Prosessikäsityksen ideana on, että huomio kiinnitetään<br />
sopimuskumppanien väliseen jatkuvaan sopimuksellista merkitystä saavaan vuorovaikutukseen,<br />
myös sellaiseen, jota ei voida pitää itsenäisenä oikeustoimena. 11 Sopimuksen<br />
prosessikäsitys jakaantuu kolmeen eri ulottuvuuteen: asialliseen, ajalliseen ja henkilölliseen.<br />
12<br />
Asiallinen ulottuvuus määrittää sopimuksen vastuuelementit, jotka tehostavat osapuolten<br />
velvoitteita ja oikeuksia. Sopimusvastuu jakautuu moniin vastuuelementteihin, joiden<br />
tunnusmerkistö rakentuu eri tavoin kulloinkin osapuolten suhteista riippuen. Edelleen<br />
vastuuelementit muodostavat prosessikäsityksen mukaan jatkuvasti muuntuvan,<br />
ilman absoluuttisia rajoja olevan sarjan. Asialliseen ulottuvuuteen liittyen sopimusperusteisen<br />
korvausvastuun tyyppien ja luontoissuoritusvastuun osalta Karhu on koonnut<br />
seuraavan luettelon: a) tiettyjen kulujen korvausvastuu (perinteisesti usein negatiivisen<br />
sopimusedun korvaamiseksi kutsuttu) b) saadun hyödyn korvaaminen (ns. restituutiokorvaus<br />
13 ) c) vastuu vastapuolen legitiimien odotusten mukaisen toiminnan kuluista<br />
(luottamusintressin korvausvastuu) d) sopimushyödyn korvausvastuu (perinteisesti positiivisen<br />
sopimusedun korvaamiseksi kutsuttu) e) luontoissuoritusvastuu.<br />
Ajallinen ulottuvuus prosessikäsityksessä lähtee osaltaan siitä, että se rajaa sopimuksen<br />
pätevyysaikaa suhteessa eri vastuuelementteihin. Prosessi-idean mukaan sopimuksen<br />
synty- ja lakkaamishetket eivät tarkasti eriydy osapuolten välisistä suhteista. Sopimusvastuun<br />
syntyhetkellä voivat vastuuelementit (asiallinen ulottuvuus) ilmaantua osittain<br />
rinnakkaisina ja osittain toisensa poissulkien. Vastaavasti sopimusvastuun lakatessa<br />
elementit lakkaavat tapahtumista riippuen yksitellen tai ryhmissä eräiden harvojen, ennen<br />
kaikkea sopimusoikeuden periaatteiden (mm. lojaliteetti) painokkaasti edellyttämien<br />
elementtien jäädessä varsinaisen suorituksen jälkeen ehkä vielä pitkäksikin aikaa<br />
voimaan.<br />
11 Ibid. s. 215<br />
12 Ibid. s. 217-225, kts. myös Rudanko (1998) s. 48 Rudanko on kommentoinut prosessikäsitystä tutkiessaan<br />
arvopaperikauppaa. Hänen mukaan, sopimuksen prosessikäsitys on vain muodollinen malli, joka<br />
soveltuu oikeusvaikutusten kuvailuun, mutta ei varsinaisesti niitä koskevaan perustelevaan argumentointiin.<br />
Silti sitä voidaan kuitenkin kehittää edelleen muodollisesta mallista kohti materiaalisempaa suuntaa,<br />
jolloin reaaliargumentit rakennetaan sisään itse malliin.<br />
13 Restituutiolla on tarkoitettu muun muassa oikaisemista sekä myös perusteettoman edun palauttamista<br />
14
Prosessikäsityksen henkilöllinen ulottuvuus koskee puolestaan Karhun mukaan ensinnäkin<br />
arviointeja sopimuksen varsinaisten osapuolten vastuiden muodostumisesta. Toiseksi<br />
nostetaan esiin kysymystä siitä, voiko ja millä tavoin sopimusvastuu kohdistua<br />
muihinkin henkilöihin kuin varsinaiseen sopimuskumppaniin. Kokoavasti voi todeta,<br />
että henkilöllinen ulottuvuus on prosessikäsityksessä moniulotteinen ja -säikeinen tarkastelun<br />
kohde. Muun muassa lojaliteettivelvollisuuden merkitys saa painoarvoa.<br />
Yleisesti voi todeta, että sopimuksen prosessikäsityksellä voidaan hahmottaa teoreettisesti<br />
kokonaisuuksia, joiden puitteissa pitkäkestoiset sopimukset ja erityisesti yhteistyöhön<br />
(esimerkiksi kumppanuuteen) perustuvat sopimukset muodostuvat, kehittyvät ja<br />
ilmenevät. Myös esitellyillä prosessikäsityksen eri ulottuvuuksilla on selvät yhteytensä<br />
näihin sopimuksiin. On silti myös todettava, että näiden sopimusoikeudellisten ulottuvuuksien<br />
vaikutusten merkitykset, ilmentymiset ja ”realisoituminen” vaihtelevat aina<br />
tapauskohtaisesti riippuen muun muassa millaisesta toimintaympäristöstä, sopimuksesta,<br />
sopimussuhteesta sekä myös sopimusosapuolista on kyse. Joka tapauksessa prosessikäsityksellä<br />
on oma oleellinen osansa suomalaisen sopimusoikeuden kehityskulussa,<br />
jonka pohjalta on kehitetty ja voidaan edelleen kehittää modernia sopimusoikeutta sekä<br />
konkreettisesti peilata sopimuksellisesti erilaisia, etenkin pitkäkestoisia sopimussuhteita.<br />
2.2 Relational contracting<br />
Liike-elämän sopimustoimintaan ja sopimussuhteisiin kohdistuvaa ja keskittyvää oikeus-sosiologisesti<br />
painottuvaa tutkimussuuntausta kutsutaan ilmaisulla relational contracting.<br />
Suomessa käytetty samassa yhteydessä muun muassa ilmaisua suhdesopimukset 14 .<br />
Relational contracting –suuntauksessa nimenomaisesti pyritään kaventamaan sopimustoiminnan<br />
ja sopimusoikeuden välistä ristiriitaa, jossa sopimus nähdään sitoutumisena<br />
käytännön yhteistoimintaan. 15 Termi ”contracting” ei käänny helposti suomeksi, kun<br />
sananmukaiset käännökset (”sopiminen”, ”sopimuksenteko”) eivät sisällä alkuperäisen<br />
termin olennaisia merkitysvivahteita. Termillä tarkoitetaan lähinnä käytännön sopimustoimintaa,<br />
nimenomaan normatiivisen sopimusoikeuden vastakkaiskäsitteenä. 16 Tämän<br />
tutkimussuuntauksen pääasiallisena kehittäjänä pidetään Ian R. Macneilia. Macneilin<br />
14 Rudanko (2002) s. 197<br />
15 ks. Nystén-Haarala (2002), s. 150<br />
16 Timonen (1997), s. 55 kääntää contracting –ilmiön tutkineen ja Nystén-Haaralan siteeraaman Williamsonin<br />
(The Economic Institutions of Capitalism 1987, s. 71) termin ”relational contracting” ilmaisulla<br />
sopimussidonnaisuudet., toisaalta xxx kääntää termin suhdesopimukseksi.<br />
15
johtoajatus tähän liittyen on, että erityyppisiin sopimuksiin tulee soveltaa erilaisia periaatteita,<br />
jotka ilmenevät kolmesta sopimusoikeuden kehitysvaiheesta. 17<br />
Näistä kolmesta mainitusta ensinnäkin on olemassa klassinen sopimusoikeus (classical<br />
contract law), jossa sopimussuoritus on irrallaan sosiaalisesta kontekstista ja kaikista<br />
sopimukseen liittyvistä relevanteista seikoista sekä asioista on sovittu sopimuksen solmimisen<br />
ajankohtana. Tästä on aikanaan siirrytty neoklassiseen sopimusoikeuteen (neoclassical<br />
contract law), joka pohjautuu samoille perusoletuksille, mutta ottaa huomioon<br />
tietyt pitkäkestoisiin sopimuksiin liittyvät erityiskysymykset (esimerkiksi sopimusehtojen<br />
joustavuus). Macneilin mukaan sopimusoikeus on neoklassisessa vaiheessa, muttei<br />
kykene vastaamaan modernin sopimustoiminnan tarpeisiin. Tästä johtuen hän pyrkii<br />
kehittämään monimutkaisia kestosopimuksia varten uuden sopimuskäyttäytymiseen<br />
pohjautuvan doktriinin (relational contract law). 18<br />
Relational contracting sai merkittäviä vaikutuksia Stewart Macaylayn empiirisistä oikeussosiologisista<br />
tutkimuksista, joissa hän pyrki selvittämään sopimusosapuolten käyttäytymistä<br />
ja tämän syitä varsinaisen sopimusoikeudellisen suhteen ulkopuolella (noncontractual<br />
relations). Hänen mukaan käytännössä sopimussuhteissa ei noudateta tarkkaan<br />
sopimuksen kirjallista muotoa tai sopimusoikeuden normeja, vaan sopimussuhde<br />
toimii liike-elämän sosiaalisten normien varassa. 19 Näin ollen tässä mielessä sopimussuhteisiin<br />
kohdistuva tarkastelukulma laajenee merkittävästi. Voidaan esittää, että kyseinen<br />
ajattelu tuo mukanaan esimerkiksi ihmisten keskinäisiin sosiaalisiin suhteisiin<br />
sekä organisaatioiden välisiin epävirallisiin suhteisiin liittyvät kysymykset ja seikat uudella<br />
tavalla esiin suhteessa sopimusoikeuteen.<br />
Macneil sijoittaa erityyppiset sopimukset janalle, jonka ääripäissä ovat yhtäältä pistemäinen<br />
kerta-sopimus (discrete transaction) ja toisaalta sopimussidonnaisuus (contractual<br />
relation). Sopimussidonnaisuus rakentuu monimutkaisesti sosiaalisista suhteista,<br />
joista osa on lupauksenantohetkellä menneisyyttä, osa nykyisyydessä vaikuttavia ja osa<br />
puolestaan vastaa osapuolten tulevaisuudelle asettamia odotuksia. Kaiken kaikkiaan<br />
Macneil pitää tärkeimpänä havaintonaan, että pitkäkestoisten sopimussidonnaisuuksien<br />
17 Kiiha (2002), s. 33<br />
18 Ibid.s 33-34 , jossa viitataan edelleen Macneil (1978) s. 855<br />
19 Ibid.s. 34 , jossa viitataan edelleen Macaulay (1963) s. 61 Näihin sosiaalisiin normeihin voidaan liittää<br />
myös se, että konfliktit pyritään ratkaisemaan neuvottelemalla eikä turvauduta tuomioistuimiin. Tätä<br />
koskien on olemassa sosiaalisten normien rikkomista varten tehokkaat sanktiot (non-legal sanctions),<br />
jotka voivat ilmetä esimerkiksi kilpailullisen aseman heikkenemisenä sekä suhteessa nykyisiin sopimuskumppaneihin<br />
että myös tulevien sopimussuhteiden solmimisen kannalta.<br />
16
sisältö muuttuu ja kehittyy jatkuvasti. Tämä merkitsee taas sitä, että etu-käteen sovituilla<br />
sopimusehdoilla on vain rajallinen merkitys. 20 Pitkäkestoisessa, epätäydellisessä sopimuksessa<br />
oleellista on sopia tarkoin yhteistyösuhteen yleisistä puitteista (sopimuksen<br />
hallintarakenteista), kun taas sopiminen täsmällisistä suorituksista on usein mahdollista<br />
vain lyhyellä aikavälillä. 21<br />
Relational contracting –suuntauksessa sopimukset nähdään sitoutumisena käytännön<br />
yhteistoimin-taan, joka kohdistuu usein pitkäkestoisiin ja monimutkaisiin sopimuksiin,<br />
joihin sitoutuminen vaikuttaa osapuolten toimintaan hyvin kokonaisvaltaisesti. 22 Niin<br />
ikään korostetaan usein osapuolten käytännön yhteistyötä ja vapaaehtoisia riskinhallinnan<br />
välineitä ja pidetään oikeudellisten keinojen ja virallisen oikeussuojakoneiston merkitystä<br />
vähäisenä. Eri sopimusoikeusjärjestelmissä vaikuttava lojaliteettiargumentointi<br />
ja pyrkimys vastakkainasettelun sijasta korostamaan yhteistoimintaa ilmentänee osaltaan<br />
relational contracting –opin vaikutusta. 23 Relational contracting –näkökulmassa on<br />
oikeustieteessä otettu erityisesti huomioon pitkäaikaisten suhteiden sopimusten puite -<br />
luonne. 24<br />
Relational contracting -suuntauksessa on erimielisyyksien ja riitojen ratkaisun osalta<br />
esitetty, että ensinnäkin riidan ulottuvuuden tulisi muodostua pohjautumalla koko sopimussuhteeseen<br />
(nykyhetki ja mahdollinen tulevaisuus) eikä pelkkiin sopimusehtoihin.<br />
Toiseksi sopimuksen vaikutukset eivät saisi rajoittua jyrkästi kaksiasianosaissuhteeseen.<br />
Edelleen tosiasioita tulisi selvittää menneisyyden tapahtumien ja niiden oikeudellisen<br />
tulkitsemisen osalta, mutta yhtälailla tulisi ottaa huomioon myös ratkaisun vaikutukset<br />
tulevaisuuteen. 25<br />
Vaatimuksena olisi edelleen, että määrättävän oikeusseuraamuksen tulisi olla ennen<br />
kaikkea tulevaisuuteen suuntautuva, joustavaan tapauskohtaiseen harkintaan pohjautuva<br />
hyvittävä seuraus, eikä seuraamusta tulisi niinkään johtaa suoraan sopimusrikkomuksen<br />
aiheuttaman vahingon perusteella. Edelleen oikeusseuraamusta ei määrättäisi, vaan se<br />
20 Ibid. s. 35-36 , jossa edelleen viitataan Macneil (1974) s. 721-726 ja Macneil (1978) s. 885<br />
21 Ibid. s. 41 , jossa edelleen viitataan Roxenhall (1999), s. 39<br />
22 Rudanko LM 1/1998, s. 87<br />
23 Ks. relational contracting suuntauksesta Timosen (1997) lisäksi muun muassa Häyhä (1996), s. 20 ss.<br />
sekä Atiyah (1979), s. 724. Relational contracting –opin peruslähtökohdista ks.. Macaulay (1963) ja<br />
(1985), s. 465; Macneil (1974), s. 691 sekä (1978), s. 854 ja 1980<br />
24 Nysten-Haarala (1998), s. 56. Macneil (1974) on kehittänyt relational contracting –teoriansa Macaulay’n<br />
työn jatkona, kehityksen suunnaksi. Williamsson on käyttänyt relational contracting –ideaa<br />
osana taloustieteellistä transaktio-kustannusteoriaansa, se on tässä teoriassa yksi sopimuskäyttäytymisen<br />
(contracting) tapa. Ks Nystén-Haarala (1998), s. 21, 230-232<br />
25 Ibid. s. 42 , jossa edelleen viitataan Macneil (1978) s. 891-892<br />
17
muodostuisi neuvottelujen ja sovittelun kautta. Riidanratkaisijan osuus sopimussuhteissa<br />
ei myöskään päättyisi ratkaisuun, vaan se jatkuisi oikeusseuraamuksen toteutumisen<br />
pysyvällä seurannalla. Koko mekanismi edellyttäisi myös riidanratkaisijan toimimista<br />
johtavana tahona koko prosessin ajan. Edelleen riidan kohteen osalta, sen tulisi olla ensisijaisesti<br />
huoli koko sopimussuhdetta säätelevien mekanismien toimivuudesta, eikä<br />
niinkään sopimusosapuolten yksittäiset oikeudet tai velvollisuudet. 26<br />
Käytännön sopimussuhteissa ei noudateta tarkkaan sopimuksen kirjallista muotoa ja<br />
sopimusoikeuden normeja, vaan sopimussuhde toimii pitkälti liike-elämän sosiaalisten<br />
normien varassa, jossa esimerkiksi mahdolliset konfliktitilanteet pyritään ratkaisemaan<br />
ensisijaisesti neuvottelemalla. Samoin osapuolten kohdatessa vaikeuksia heidän edellytetään<br />
tukevan toisiaan. Tuomioistuimiin turvautuminen ei usein ole tarpeellistakaan,<br />
koska sosiaalisten normien rikkomista varten on olemassa tehokkaat oikeusjärjestyksen<br />
ulkopuoliset sanktiot. Rikkova osapuoli kohtaa nämä sanktiot kilpailullisen asemansa<br />
heikkenemisenä sekä suhteessa nykyisiin sopimuskumppaneihinsa että vaikeutena tulevaisuudessa<br />
solmia uusia sopimussuhteita. 27 Yrityskuva ja halu turvata liikesuhteiden<br />
jatkuminen ovat amerikkalaisissa tutkimuksissa olleet keskeisiä syitä vähemmän jyrkkien<br />
keinojen käyttämiseen. Vaikka osapuolet eivät olisi keskenään jatkuvassa liikesuhteessa,<br />
voi tieto toisen osapuolen toiminnasta levitä ja toimia siten pakotteena liiketoiminnan<br />
sisäisen velvoitteen noudattamiselle. Järjestelyn noudattamisen tehosteena on<br />
tällöin halu ylläpitää maine toimintaympäristössä. 28 Näissä tilanteissa voivat moraaliset<br />
säännöt olla juridisia sääntöjä tärkeämpiä.<br />
Sopimussidonnaisuudet perustuvat muun muassa sääntökeskeisen sopimusoikeuden ja<br />
sopimussuhdekeskeisen yritystodellisuuden näkemiseen toisistaan irrallisina ulottuvuuksina.<br />
Esimerkiksi keskinäinen luottamus ja liikesuhteen jatkuvuus nähdään käytännön<br />
liiketoiminnan kannalta paljon tärkeämpinä tavoitteina kuin sopimusten sanatarkka<br />
noudattaminen ja sopimusrikkomusseuraamusten soveltaminen. Tähän liittyen, sopimuksen<br />
joustamattoman tarkka soveltaminen ja oikeudelliseen riidanratkaisuun, erityisesti<br />
yleisissä tuomioistuimissa, turvautuminen ovat liiketoiminnan näkökulmasta usein<br />
26 Ibid.<br />
27 Macaylay (1963), s. 61<br />
28 Ks. Määttä (1998), s. 65; Annola (2003), s. 182<br />
18
jopa katastrofaalinen vaihtoehto aiheuttaessaan keskinäisen luottamuksen ja jatkuvuuden<br />
edellytysten menettämisen. 29<br />
Relational contractingin yhteydessä on myös esitetty, että näiden sopimusten yhteistoiminnallisuus<br />
ja puutteellisuuden strategisuus luovat perustan sopimusten täydentymisen<br />
toteuttamiselle. Sopimus jätetään tietoisesti puutteelliseksi, jotta sitä voidaan täydentää<br />
myöhemmin sopimuksella tavoiteltavan päämäärän mukaiseksi. Tätä koskien täydentymisen<br />
ohjaamisessa relational contracting keskittyy sopimustoimintaan. Tässä suhteessa<br />
merkittävä huomio kiinnitetään ei-juridisiin normei-hin ja sanktioihin. 30<br />
Macneil 31 on kehittänyt myös relational contracting –suuntaukseen arvoihin perustuvat<br />
sopimuksen arviointikriteerit. Hänen mukaansa sopimuksen arvioinnissa on lähdettävä<br />
luottamuksesta sekä otettava huomioon sopimusosapuolten roolit (role integrity) ja sopimuksen<br />
vastavuoroisuus (reciprocity). Rooli-integriteetillä tarkoitetaan sitä, että sopimusosapuolen<br />
oletetaan toimivan roolinsa mukaisesti. Sopimussuhteen toimiminen<br />
edellyttää myös, että toimitaan suunnitelmien mukaisesti ja yhteisymmärryksessä. Osapuolten<br />
keskinäisen lojaliteetin vaatimusta Macneil kutsuu solidariteetiksi (contractual<br />
solidarity), joka sisältää myös pyrkimyksen toimia siten, että sopimussuhde säilyy. Toisen<br />
osapuolen luottamusta ja realistisia odotuksia tulee myös suojata sekä käyttää keinoja,<br />
jotka ovat järkevässä suhteessa saavutettavaan hyötyy ja harmonisessa suhteessa<br />
sosiaaliseen todellisuuteen (harmonizing with the social matrix). Luottamus suhdesopimuksiin<br />
perustuu usein muihin kuin juridisiin sanktioihin. Näitä voivat olla esimerkiksi<br />
yritysten välinen laaja yhteistyö tai yrityksen maineen säilyminen markkinoilla. Sopimussuhteessa<br />
muodostuvat velvoitteet määräytyvät siinä lopulta sopijapuolten keskinaisen<br />
riippuvuuden ja niihin perustuvien vastuujärjestelmien nojalla. Suhdesopimukset<br />
soveltuvat siis luontevasti instrumentiksi silloin, kun osapuolilla on toisiaan kohtaan<br />
monia sidoksia.<br />
Relational contracting on periaatteessa hyvin samoilla linjoilla kuin nykyaikainen yhteistoimintaa<br />
painottava sopimusoikeuskin. Erona on kuitenkin se, että relational cont-<br />
29 Rudanko (2002) s. 198 , samassa yhteydessä Rudanko esittää relational contracting -välineiden valjastamista<br />
ennakoivan oikeusajattelun hengessä teoreettisten mallien luomiseen, joilla pyritään suunnittelemaan<br />
hyviä sopimuksia. Tällöin tavoitteena on, että sopimusta voitaisiin täydentää tarpeen tullen oikeussalien<br />
ulkopuolella. Tässä mielessä tarvitaan sosiaalista ja psykologista tekniikkaa, insinööritaitoa ja talouden<br />
huomioimista, kun perinteisesti on ollut käytössä vain juridinen tekniikka.<br />
30 Annola (2003), s. 101 , Hän samassa yhteydessä tarkastelee tutkimansa dynaamisen sopimuksen ja<br />
suhdesopimuksen yhtäläisyyksiä. Suhdesopimuksella Annola siis tarkoittaa relational contracting -<br />
suuntausta.<br />
31 Macneil (1980)<br />
19
acting -suuntauksessa lähtökohtana pidetään yhteistyösuhdetta, jolloin ei pitäisi tukeutua<br />
vain itse sopimukseen. Sopimus on vain osa yhteistyösuhdetta, joka taas voi olla<br />
käytännössä hyvinkin toisenlainen kuin itse juridinen sopimus antaa ymmärtää. Macneil<br />
pitää tärkeimpänä havaintona sitä, että pitkäkestoisten suhdesopimusten sisältö muuttuu<br />
ja kehittyy jatkuvasti, joten etukäteen sovituilla sopimusehdoilla on vain rajallinen merkitys.<br />
32 Relational contracting -näkökulmassa sopimuksen suunnittelun yhteydessä on<br />
keskeistä luoda ne prosessit ja rakenteet, joita tarvitaan sopimussuhteen jatkuessa ja<br />
kehittyessä.<br />
Kaiken kaikkiaan sopimussidonnaisuudet on merkittävä näkökulma erilaisten modernien<br />
pitkä-kestoisten sopimusten sopimusoikeudellisessa ja varsinkin sopimuksellisessa<br />
tarkastelussa. Kyseinen tutkimussuuntaus tavallaan hylkää perinteisen joustamattoman<br />
sopimusoikeuden lähestymistavan, mutta samalla laajentaa näkemyspiiriä kiistattoman<br />
merkityksellisille sopimuskäyttäytymisen sosiaalisille ulottuvuuksille. Riittävä oikeutus<br />
tälle ajattelulle muodostuu jo käytännön sopimustoiminnasta ja sen kehityksestä. Tästä<br />
huolimatta on ensiarvoisen tärkeää pitää mielessä, että sopimusoikeus ja sopimustoiminta<br />
ovat monella tavalla tiiviissä relaatiossa keskenään eikä niitä tästä johtuen voida kovinkaan<br />
helposti irrottaa toisistaan täysin erilleen. Sopimustoiminnan ja sopimuksellisuuden<br />
kehittyessä on välttämätöntä viedä myös sopimusoikeutta eteenpäin.<br />
Pitkäaikaisissa yhteistoimintasuhteissa on yhteistyöstä sopiminen yksityiskohtaisesti ja<br />
kaikkeen varautuminen hyvin vaikeaa, koska olosuhteet ja osapuolten tarpeet ja toiveet<br />
voivat muuttua koko ajan. Osapuolten välille voi kehittyä ristiriitoja suhteen aikana ja<br />
he voivat rikkoa sopimuksia tai entisiä käytäntöjä. Jos osapuolet haluavat jatkaa yhteistyötä,<br />
he ovat valmiita joustamaan eivätkä välttämättä pidä kiinni oikeuksistaan. Suhteesta<br />
saatava etu on yhteistä, jolloin yhteistyöllä ja suhteella on itseisarvoa molemmille.<br />
Tällaisissa tilanteissa puitesopimukset ovat toimivampia kuin yksityiskohtaiset sopimusehdot.<br />
33 Joistakin asioista, kuten taloudellisten riskien kannosta, on sen sijaan<br />
kaikenlaisissa suhteissa yleensä syytä sopia hyvinkin yksityiskohtaisesti ja erilaisiin<br />
tilanteisiin varautuen. Kun odotettavissa on suuria taloudellisia tappioita tai voittoja<br />
osapuolilla on liian paljon menetettävää, jotta he voisivat asettaa yhteistyön jatkumisen<br />
tärkeämmäksi kuin menetyksensä, silloinkaan kun yhteistyötä muuten olisi haluttu jatkaa.<br />
32 Macneil (1978), s. 885<br />
33 Pohjonen LM 6/2000, s. 896<br />
20
2.3 Sopimuksen dynaamisuus<br />
Pitkäkestoisten sopimusten kohdalla puhutaan usein muun muassa joustavuudesta ja<br />
olosuhteiden muutoksista ja näiden suhteen esitetään myös erilaisia odotuksia ja vaatimuksiakin.<br />
Tällöin sopimussuhteeseen ei voida yhdistää ajatusta niin sanotusta täydellisestä<br />
sopimuksesta, vaan tietyt sopimuskohdat jätetään tietoisesti avoimiksi tai sopimusehtoihin<br />
liitetään sopimussuhteen aikana muutoksia mahdollistavia mekanismeja.<br />
Tällöin sopimussuhteessa on tärkeää osapuolten välinen kommunikaatio ja sekä osapuolten<br />
keskinäinen luottamus. Sopimuskäsityksen kehitys esimerkiksi Suomen sopimusoikeudessa<br />
on ajan kuluessa tuonut enemmän ja enemmän esiin ajatuksia ja keskustelua<br />
sopimuksiin liittyvistä dynaamisista piirteistä. 34 Perinteisesti dynaamisuuden käsite<br />
35 ei ole ollut kovin tunnettu eikä käytetty sopimusoikeudessa tai sopimuksellisissa<br />
yhteyksissä.<br />
Annola on tutkinut ja kehittänyt sopimuksen dynaamisuus -käsitettä Suomen sopimusoikeudessa.<br />
Hän lähtee ensinnäkin siitä, että sopimuksen dynaamisuus merkitsee sopimuksen<br />
täydentymistä. Näiden sopimusten ja sopimusjärjestelyjen velvoitteiden lopulliset<br />
sisällöt määräytyvät vasta sopimusten solmimisen jälkeen. 36 Täydentyvän sopimuksen<br />
piiriin kuuluvat staattinen sopimus silloin, kun tällainen sopimus täydentyy normiperusteisesti<br />
(esimerkiksi perustuen lainsäädäntöön) 37 sekä dynaaminen sopimus, koska<br />
tällainen sopimus täydentyy sopimusperusteisesti (perustuen sopimusehtoihin). 38<br />
Edelleen Annola jakaa dynaamisuuden ulottuvuudet kolmeen osaan. Ensinnäkin sopimus<br />
voi täydentyä, koska jo laaditun sopimuksen ehdot muuttuvat. Tällöin sopimusvalmistelussa<br />
on varauduttu tiettyyn tilanteeseen nimenomaisella sopimusehdolla, mutta<br />
ehto voi muuttua sopimuksessa määrätyin tavoin tai normiperusteisesti, esimerkiksi<br />
luoton koron muuttumisesta sopiminen. Toiseksi on olemassa ulottuvuus, jossa sopi-<br />
34 kts. Kiiha (2002), s. 26 Hän pitää vaikeasti ratkaistavana kysymyksenä sitä, milloin sopimustoiminnassa<br />
tapahtuvat muutokset, esimerkiksi siirtyminen taloudellisen toiminnan harjoittamiseen yhä yleisemmin<br />
pitkäaikaisten, joustavuutta vaativien sopimussuhteiden avulla, voivat ilmentyä myös vastaavasti sopimusoikeuden<br />
muutoksena.<br />
35 Dynaamisuudella on yleisesti tarkoitettu muun muassa jatkuvaa muutosta ja kykyä reagoida tähän muutokseen.<br />
36 kts. Kiiha (2002),s. 26 Hän tarkastelee sopimusoikeuden dynaamisuutta osittain muun muassa liittyen<br />
uudelleenneuvottelulausekkeisiin. Hän päätyy siihen, ettei voimassa olevan oikeuden pohjalta voida sopimusosapuolille<br />
asettaa uudelleenneuvotteluvelvollisuutta sopimustoiminnassa muotoutuneiden käytäntöjen<br />
nojalla silloin, kun tästä ei ole olemassa sopimusehtoa.<br />
37 Silloin kun staattinen sopimus ei täydenny, tällainen sopimus ei kuulu sopimuksen dynaamisuuden<br />
piiriin.<br />
38 Annola (2003), s. 32<br />
21
muksen sisältämä aukko tulee täytettäväksi sopimuksen solmimisen jälkeen. Tällaiset<br />
tilanteet voivat vaihdella paljon. Aukko voi esimerkiksi koskea jotain yksittäistä olosuhdetta<br />
tai myös tilannetta, jossa olosuhdetta on sopimuksessa säännelty avoimella<br />
termillä tai yleislausekkeella. 39<br />
Kolmantena sopimuksen dynaamisuuden jaottelussa ovat tapaukset, joissa sopimuksen<br />
sitovuus muuttuu järjestelyn solmimisen jälkeen. Tähän liittyen ajan kuluessa ja olosuhteiden<br />
muuttuessa voidaan osapuolten tahdonilmaisujen juridista merkitystä arvioida eri<br />
tavoin. Sopimuksen sitovuus voi esimerkiksi toimintaympäristön muutoksen vuoksi<br />
päättyä. Edelleen sopimus voidaan tehdä myös niin, että sen sitovuus ja osapuolten velvollisuudet<br />
aktualisoituvat vasta tietyn ajan kulumisen jälkeen. Kaiken kaikkiaan dynaamisen<br />
sopimuksen idea voidaan liittää erityisesti sopimuksiin, joissa osapuolten sopimuksella<br />
tavoittelema päämäärä on keskeinen. Tässä suhteessa sopimuksen dynaamisuus<br />
on vahvimmillaan yhteistoimintasopimuksen tyyppisissä sopimuksissa. 40<br />
Pitkäkestoisissa sopimuksissa osapuolet yleensä tiedostavat, ettei sopimuksen solmimisvaiheessa<br />
voida tunnistaa kaikkia mahdollisia tai todennäköisiä sopimussuhteen ongelmia.<br />
Tässä mielessä voi olla järkevää sisällyttää sopimukseen staattisten sopimusehtojen<br />
lisäksi dynaamisia sopimusehtoja, jotka mahdollistavat säännellyn sopimussuhteen<br />
ulottumisen myös ennalta tunnistamattomiin ongelmiin. Perusteet dynaamisen sopimuksen<br />
solmimiselle voivat liittyä yhtäältä sopimusta koskevaan neuvotteluprosessiin<br />
ja toisaalta ajan mukanaan tuomiin muutoksiin sopimussuhteen toimintaympäristössä.<br />
Molemmissa näissä keskeiseksi seikaksi nousee tulevaisuudessa tapahtuvien muutosten<br />
ennakointi ja niiden mukaisten ehtojen kirjoittaminen osaksi sopimusta eli toisin sanoen<br />
sopimuksen suunnittelu. 41<br />
Sopimusoikeudellisesti sopimussuunnittelu merkitsee sopimuksen hahmottamista välineenä<br />
sopimustoiminnan näkökulmasta perustellun järjestelyn toteuttamiseen. Tässä<br />
mielessä ennakollisesti osatutkimuksen teon osalta etsitään vastauksia eriyisesti kysymyksiin:<br />
mitä sopimusoikeudellisia vaihtoehtoja on olemassa tietyn asetetun tavoitteen<br />
saavuttamiseksi ja mikä näiden vaihtoehtojen sisältö on? Sopimussuunnittelulla on monia<br />
liittymäkohtia vero- ja tilinpäätös-suunnitteluun. Yhdistäviä tekijöitä on muun mu-<br />
39 Ibid. s. 33<br />
40 Ibid. s. 33-36<br />
41 Ibid. s. 53<br />
22
assa se, että näissä kaikissa suunnittelun rakenteellisena tavoitteena on toimintamallien<br />
ja niiden vaihtoehtojen hahmottaminen asetettujen päämäärien saavuttamiseksi. 42<br />
Dynaamisen sopimussuunnittelun kriteeriksi voidaan esittää se, että valitun täydentymisen<br />
tavoitteen puitteissa, täydentymisen on tuotettava ennakoitavuuden ja hyväksyttävyyden<br />
kriteerit toteuttavia lopputuloksia. Sopimusoikeuden näkökulmasta sopimusvapaus<br />
johtaa siihen, että suunnittelussa tulee enemmän korostua itse asetettujen päämäärien<br />
saavuttaminen itse määritettävällä tavalla ja itse määritettävällä sisällöllä. Pakottavan<br />
ja muunkin lainsäädännön puuttuessa puitteet määräytyvät yleisten sopimusoikeudellisten<br />
periaatteiden nojalla. Esimerkiksi sopimusvapautta voivat rajoittaa kohtuusperiaate<br />
ja lojaliteettivelvollisuus. 43<br />
Sopimuskäsityksen kehittyminen sopimuksen dynaamisuuden suuntaan on tuonut oman<br />
uuden lisänsä keskustelussa Suomen sopimusoikeudessa pitkäkestoisten sopimusten<br />
hahmottamisen osalta. Esimerkiksi kumppanuussuhteiden lisääntyessä ja samalla sopimuksellisuuden<br />
merkityksen kasvaessa on erinomaisen tärkeää pyrkiä tuomaan esiin<br />
myös eri sopimuskäsitykseen liittyviä teemoja, joiden pohjalta kokonaiskuva esimerkiksi<br />
pitkäkestoisista kumppanuussopimuksista kirkastuu.<br />
Sopimuksen dynaamisuus ei sisällä juurikaan ennakkorajoituksia, vaan sopimusvapauden<br />
vallitessa sopimusosapuolet voivat sopimussuunnittelun nimessä luoda sopimukselliset<br />
puitteensa itse. Tämä yhtäältä tuo uusia mahdollisuuksia kehittää sopimustoimintaa<br />
ja sopimuksia, mutta toisaalta samalla vaatii sopimusten tekijöiltä ja sopimusten kanssa<br />
muuten työskenteleviltä osaamista. Sopimusvapaus ja luominen asettavat mahdollisuuksia,<br />
mutta sopimussuunnittelu ja sopimustoiminta vaativat osaamista ja pitkäjänteistä<br />
panostusta. Tästä johtuen sopimuksen dynaamisuuden mukanaan tuomien mahdollisuuksien<br />
hyödyntäminen edellyttää yrityksen johdon päätöstä sitoutua kehittämään tätä<br />
osa-aluetta toimintapolitiikassaan.<br />
42 Ibid. s. 53-54<br />
43 Ibid. s. 54-56<br />
23
3 SOPIMUKSELLISET ULOTTUVUUDET<br />
3.1 Ennakoiva oikeusajattelu<br />
Oikeudellisia kiistoja ja ongelmia sekä niiden ratkaisemistapoja koskevissa käsityksissä<br />
korostetaan perinteisesti tuomioistuinten ja muiden jälkikäteisesti näitä kiistoja ja ongelmia<br />
arvioivien instituutioiden asemaa ja valtaa. Tämän edellä mainitun niin sanotun<br />
jälkikäteisajattelun korostuminen on yleistä muun muassa oikeudellisten tulkintakysymysten<br />
kohdalla edelleen. Onhan esimerkiksi Suomen Korkeimman oikeuden ennakkopäätöksillä<br />
kiistaton ja vahva oikeusajattelua ohjaava merkitys kautta linjan eri yhteiskunnan<br />
osa-alueilla. Viime vuosien aikana on kuitenkin Suomessakin kehittynyt ja merkitystään<br />
lisännyt ennakoiva oikeusajattelu. 44<br />
Muun muassa liikejuridiikan ja erityisesti sopimusoikeuden alalla tämän ajattelun yleistyminen<br />
on ollut merkittävää viime aikoina. Ennakoivan oikeusajattelun ideaan liittyy<br />
enemmän oikeussuhteiden suunnittelua tulevien tilanteiden ennakoimista ja ongelmien<br />
ennaltaehkäisyä ajatellen, kuin pelkästään konfliktinratkaisua varten. Konfliktinratkaisuun<br />
sääntöjen soveltamisen kautta tähtäävä perinteinen malli on nähty hyvin staattisena,<br />
jolloin on syntynyt tarve kehittää keinoja, joilla voitaisiin keskittyä joustavampiin<br />
välineisiin. 45<br />
Sopimusehtojen ja todellisuuden välinen työnjako näyttää selkeältä. Sopimusehdot tuottavat<br />
välineitä, jotta tavoitteellinen toiminta todellisuudessa on mahdollista ja ehdot<br />
antavat oikeudellisesti suojatun perustan todellisuutta koskeville odotuksille. 46 Sopimuksen<br />
luoma ennakoitavuus, joka korvaa osapuolten puuttuvaa mutta yhteistoiminnassa<br />
välttämätöntä luottamusta, näyttäisi olevan jonkinlainen silta olemisen ja pitämisen<br />
välillä; ennakoitavuus on yhteisöllinen hyvä. 47<br />
Ennakoiva oikeusajattelu tai toiselta nimeltään preventiivinen juridiikka on kehitetty<br />
1940-luvulla Yhdysvalloissa ja sen kehittäjänä pidetään Louis M. Brownia. 48 Käytännön<br />
juridiseen toimintaan liittyen on esitetty kuuluvan kaksi merkittävää eroa verrattaessa<br />
ennakoivan oikeusajattelun ja perinteisen jälkikäteisen tavan menetelmiä. Ensimmäinen<br />
44 Pohjonen (2000) s. ix johdanto-osassa; ennakoiva oikeusajattelu -käsitteen perusteleminen.<br />
45 Holming (2002), s. 4<br />
46 ks. Häyhä (2000), s. 258<br />
47 Pöyhönen LM 1996, s. 695 lausunto Häyhän väitöksestä<br />
48 Brown , Hän julkaisi vuonna 1950 teoksen ”Preventive Law”, jossa hän esitteli tätä uutta oikeudellista<br />
ajattelua.<br />
24
ero on, että ennakoiva oikeusajattelu toimii tulevaisuuteen katsoen, perustuen erilaisiin<br />
malleihin tosiseikoista, jotka mahdollisesti voivat nousta esiin myöhemmin (hot facts).<br />
Niin sanottu perinteinen tyyli toimii taas jälkikäteisesti, ajallisesti taaksepäin katsoen,<br />
tunnettujen tosiseikkojen kanssa, jotka koskevat jo toteutuneita tapahtumia (cold facts).<br />
Toinen ero on, että perinteisessä oikeudellisessa käytännön työssä viime kädessä päätöksentekijänä<br />
on usein kolmas osapuoli kuten tuomari tai välimies, kun taas ennakoivan<br />
oikeus-ajattelun mukaan vastaava päättäjä on asiakas tai päämies, joka toimii lakimiehen<br />
neuvojen pohjalta. 49<br />
Edelleen käytännön toimintaan liittyen, esimerkiksi sopimustodellisuus ei usein vastaa<br />
sopimusoikeuden normeja tai juristien oletussääntöjä. Käytännön kaupankävijöiden,<br />
muiden toimijoiden tiedot, taidot ja tottumukset ohjaavat organisaatioiden valintoja ja<br />
käyttäytymistä. Teoreettisen ja tiedostetun tiedon ohella ihmisillä on paljon kokemusperäistä<br />
ja tiedostamatonta tietoa siitä, miten tietyissä tilanteissa kannattaa toimia ja miten<br />
asiat kannattaa ratkaista. Tätä hiljaista tai piilevää tietoa kutsutaan englanniksi tacit<br />
knowledge. 50<br />
Toisaalta organisaation toimintaan voi liittyä myös tiedostamatonta tietämättömyyttä.<br />
Vallitsevat uskomukset ja käsitykset tai ratkaisujen pohjana olevat tiedot voivat olla<br />
vääriä. Tätä tietämättömyyttä tai piilevää epätietoa kutsutaan puolestaan englanniksi<br />
tacit ignorance. Tässä suhteessa piilevä tieto ja piilevä epätieto yhdessä vaikuttavat siihen,<br />
miten hyvin yritys tunnistaa ja torjuu sitä uhkaavat ongelmat. Esimerkiksi tilanteissa,<br />
joissa asiakirja-aukkoja ja niiden syitä ei tunnisteta, riskinä on, että yritys voi ajautua<br />
samoihin ongelmiin kerta kerralta uudelleen. 51 Tämä kertoo ennakoivan oikeusajattelun<br />
osalta muun muassa siitä, että siihen kytkeytyy usein eri tieteenaloja (esimerkiksi psykologia)<br />
sekä näkemyksiä ja että tässä mielessä siihen kohdistettavat eri tilanteita koskevat<br />
tarkastelut voivat olla hyvinkin laaja-alaisia.<br />
Liike-elämää ajatellen, ennakoiva oikeusajattelu kutsuu ja kokoaa myös eri ammattikuntia<br />
uudella tavalla yhteistyöhön. Muun muassa rakennus- ja kiinteistöalan liikesopimuksia<br />
(esimerkiksi kiinteistöpalveluissa) koskevat monimutkaiset tekniset, kaupalliset ja<br />
juridiset kysymykset merkitsevät ennakoivan oikeusajattelun mukaan, että kaikkien<br />
näiden eri alojen edustajien tulee toimia yrityksissään sopimusten valmistelujen osalta<br />
ennakkoluulottomasti mahdollisimman tiiviissä yhteistyössä, jotta tulevaisuuden poten-<br />
49 Gruner, kohdassa ”General features”.<br />
50 Haapio (2002) s. 35<br />
51 Ibid. s. 35-36<br />
25
tiaaliset sopimukselliset ongelmat vältetään ja tavoitteet saavutetaan. 52 Tämän ajatuksen<br />
toteuttamiseksi on tärkeää, että yrityskohtaisesti kehitetään toimintatapoja ja luodaan<br />
mekanismeja sopimuksiin erilaisten riskien ennakoimiseksi ja hallitsemiseksi.<br />
Sopimusvapauden periaate mahdollistaa sopimusehtojen avulla varautua myös ennakoimattomiin<br />
tilanteisiin. Siltä osin kuin tulevaisuus näyttäytyy sopimuksentekohetkellä<br />
niin ennakoimattomalta, ettei epävarmuutta kyetä muotoilemaan sopimusehdoksi, osapuolet<br />
saattavat sopia menettelystä, jonka mukaisesti sopimuksen sisältö suhteutetaan<br />
muuttuneisiin olosuhteisiin. 53 Samankaltaisissa tilanteissa solmittujen sopimusten toistuminen<br />
lisää osapuolten ennakoitavuuden odotusta. Samaa toimintaa sääntelevän sopimuskäytännön<br />
merkitys on korostuneempaa kuin muun sopimuskäytännön. Mitä lähemmin<br />
on kysymys samansisältöistä toimintaa koskevasta sopimuskäytännöstä, sitä<br />
suoremman välineen se tuottaa sopimuksen täydentymiselle. 54<br />
3.1.1 Riskit ja riskienhallinta<br />
Kun riskin käsitettä määritetään, voidaan todeta, että sillä tarkoitetaan eri asiayhteyksissä<br />
eri asioita tai ainakin voidaan painottaa erilaisia näkökulmia. Tässä yhteydessä keskitytään<br />
riskin määrittelyyn pääasiassa oikeudellisen ja erityisesti sopimusoikeudellisen<br />
viitekehyksen pohjalta. Riski -käsitettä määritettäessä katsotaan yleensä tulevaisuuteen<br />
ja mietitään esimerkiksi miten tai mihin suuntaan jokin seikka tai tapahtuma voi mahdollisesti<br />
kehittyä tai päätyä. Kyse on monilta osin erilaisista epävarmuustekijöistä.<br />
Yleisellä tasolla riskit on jaettu haitallisiin ja hyödyllisiin riskeihin. Haitalliset riskit<br />
ovat sellaisia, joiden vaikutusten osalta esimerkiksi rakennusalan työntekijä ei toivo<br />
hänelle käyvän niin, esimerkiksi joutuvan työtapaturman kohteeksi. Hyödyllinen riski<br />
taas viittaa tapahtumainkulkuun, josta sinänsä seuraisi esimerkiksi työsuhteen osalta<br />
työntekijälle jotain positiivista, mutta johon kuitenkin sisältyy tietty satunnainen momentti,<br />
kuten esimerkiksi provisiopalkka-perusteisessa työssä kertyvä mahdollinen lisätulo.<br />
55<br />
52 kts. Rudanko (2002) s. 193 ja 194 tähän osittain liittyen Rudanko toteaa , että ennakoivaan oikeusajatteluun<br />
(ts. preventive law) kuuluu olennaisesti aktiivisen kuuntelun taito. Tämä liittyy taas siihen, että ihmiset<br />
ovat erilaisia ja kommunikoivat eri tavoin (verbaalisti ja ei-verbaalisti). Aktiivisessa kuuntelussa emme<br />
oleta ymmärtävämme toista. Luulemisen ja omien tulkintojen tekemisen sijaan, pyrimmekin tekemään<br />
selventäviä ja tarkentavia kysymyksiä.<br />
53 ks. Häyhä (1996), s. 235; ks. Grönfors (1995), s. 69-91<br />
54 Annola (2003), s. 113<br />
55 Määttä (1999), s. 56<br />
26
Keskitalo on kehittänyt riskikäsitteen määrittelyä sopimusoikeudellisessa yhteydessä. 56<br />
Hän korostaa kokonaisvaltaisesti ennakoivaa näkökulmaa ja tätä koskevaa päätöksentekoa.<br />
Ensin tulee tehdä ero vaaran ja riskin välille. Päätelmänä tältä osin on, että vältettävät<br />
vaarat ovat riskejä, kun taas vaarat, joita ei voida välttää, säilyvät aitoina vaaroina.<br />
Tämän erottelun yhteydessä on kuitenkin otettava huomioon vaaran välttämisen laajuuden<br />
merkitys. Tässä suhteessa kaikki vaarat ovat riskejä aina siihen mittaan saakka,<br />
kunhan niiden seuraukset voidaan minimoida, vaikkakaan niitä ei täysin voida välttää.<br />
Sopimusoikeuden näkökulmasta, jos esimerkiksi sopimuksista jätetään pois sopimusehtoja,<br />
jotka kohdentaisivat muuttuvia olosuhteita koskevan riskin, osapuolet ottavat tällöin<br />
samalla riskit kantaakseen kaikista tulevista epäsuotuisista kehityksistä. 57<br />
Tämän lisäksi riski on erotettava vastuusta käsitteiden osalta. Koska perinteisesti riskit<br />
on määritelty ja kohdennettu vasta jälkikäteisesti sopimuksen teon ja riskien toteutumisen<br />
jälkeen, riski käsitteenä on usein samaistettu vastuuseen. Kun on hylätty riskien<br />
ennakollinen luonne, on kiistetty tosiasia siitä, että riskien sisäistäminen ja tarkoituksenmukaistaminen<br />
päätöksentekoon on työkalu sopimusten suunnittelulle. Tässä suhteessa<br />
riskiä onkin arvioitava ennakollisessa ja vastuuta jälkikäteisessä mielessä. Vastuun<br />
käsite linkittyy tasapuolisesti riskiin ja vaaraan, koska vastuu terminä kuvaa molempien<br />
sekä riskien että vaarojen jälkikäteisiä oikeudellisia seuraamuksia. Ennakollisesta<br />
näkökulmasta arvioituna, riskit ja vaarat ovat potentiaalisia, myöhemmin toteutuvia<br />
vastuita. 58<br />
Sopimuksia, ja erityisesti pitkäkestoisia sopimuksia tehtäessä on tärkeä tiedostaa ja selvittää,<br />
mitä kulloinkin tarkoitetaan, kun puhutaan riskistä, vaarasta tai vastuusta. Tämä<br />
pätee aina siitä huolimatta, mistä ajallisesta vaiheesta sopimuksen kohdalla kulloinkin<br />
on kyse. Puhuttaessa velvoitteista, sopimuksista ja myös riskeistä, nousee suureen merkitykseen<br />
kysymys suorituksesta, johon on sitouduttu. Tähän liittyen on esitetty eräs<br />
määritelmä oikeasta suorituksesta, joka kuvaisi mahdollisimman tyhjentävästi sitä velvoitteen<br />
sisältöä, johon esimerkiksi kiinteistöpalvelusopimuksessa palveluntuottaja on<br />
sitoutunut. Oikeaan suoritukseen on katsottu kuuluvan suorituksen laatu ja määrä, mutta<br />
laajasti katsoen myös suorituksen tekijä, suoritusaika ja -paikka sekä suorituksen vas-<br />
56 Keskitalo (2000) s. 64 - 75<br />
57 Ibid. s. 66<br />
58 Ibid. s. 68<br />
27
taanottaja. Oikean suorituksen on vastattava sopimuksessa olevan velvoitteen sisältöä<br />
kaikkien näiden mainittujen seikkojen osalta. 59<br />
Sopimukset luovat oikeudellisia puitteita tavoitteillaan, määräyksillään ja ehdoillaan<br />
myös yritystoiminnalle. Toisaalta esimerkiksi yritysjohdon tekemät strategiset liiketoimintaa<br />
koskevat päätökset määrittävät sopimusten sisältöjä. Kuten aiemmin on todettu,<br />
yritystoiminta rakentuu monilta osin riskeille niiden eri muodoissa. Näin ollen tässä<br />
suhteessa myös sopimukset ovat läheisessä yhteydessä riskeihin. Yritystoiminnassa sopimusriskeillä<br />
on erilaisia merkityksiä riippuen siitä, kuinka pitkäkestoisesta sopimuksesta<br />
on kysymys, mikä toimiala on kyseessä, samoin kuin siitä, mitä mahdollisia erityispiirteitä<br />
sopimukseen liittyy esimerkiksi osapuolten ja heidän rooliensa vuoksi. 60<br />
Sopimusriskien merkitys korostuu silloin, kun on kyse pitkäkestoisista sopimuksista.<br />
Tässä mielessä taas olosuhteiden muutoksilla on paljon merkitystä. Konkreettisesti sopimusriskejä<br />
on katsottu olevan muun muassa tilanteissa, joissa sopimusta ei täytetä<br />
lainkaan, sopimusta ei täytetä oikeaan aikaan (viivästys), sopimus täytetään puutteellisesti<br />
tai virheellisesti (virhe), sopimuksen kohde aiheuttaa vahinkoa tilaajalle tai kolmannelle<br />
osapuolelle tai kun sopimuksen täyttäminen tulee odotettua kalliimmaksi. 61<br />
Sopimusriskit muodostavat oman ryhmänsä riskien osalta. Ne epäilemättä ovat osa esimerkiksi<br />
yrityksen strategiaa ja toimintaa koskevia riskejä, mutta omaksi ryhmäkseen<br />
ne muotoutuvat ennen kaikkea oman erityisen sopimuksellisen ja sopimusoikeudellisen<br />
viitekehyksensä vuoksi. Kuinka sitten voidaan ”taistella” sopimusriskejä vastaan? Yleisesti<br />
voi vastata, että pyrkien tekemään hyviä sopimuksia huonojen sijaan.<br />
Riskien määrittelystä on luontevaa siirtyä tarkastelemaan riskienhallintaa. Yleisesti esimerkiksi<br />
yrityksille riskienhallinta merkitsee eri toimintatapojen kehittämistä sekä mekanismien<br />
luomista, joilla voidaan hallita arvioituja, yritystä mahdollisesti tulevaisuudessa<br />
koskevia erilaisia riskejä. Tämä toimintatapojen kehittäminen ja mekanismien<br />
luominen vaatii luonnollisesti myös panostusta monilla eri osa-alueilla. Tältä osin eri<br />
käytännöt vaihtelevat muun muassa suomalaisten yritysten välillä. Kuten aiemmin todettiin,<br />
riski on yritystoiminnan osalta tulevaisuuteen liittyvää epävarmuutta. Riskienhallinta<br />
taas parhaimmillaan on esimerkiksi liiketoiminnasta aiheutuvien ja siihen olen-<br />
59 Aurejärvi – Hemmo (1998), s. 3<br />
60 Tähän liittyy myös sopimusneuvotteluihin osallistuvien osapuolten riski suhteessa kulloinkin lopullisiin<br />
sopimuksen-tekokustannuksiin. Näiden kustannusten määrän arvioiminen on erittäin vaikeaa ja tästä<br />
syystä epävarmuus niiden lopullisista suuruuksista muodostaa osapuolille merkittävän riskin, varsinkin<br />
sopimusten osalta, jotka vaativat pitkiä ja monimutkaisia sopimusneuvotteluja.<br />
61 Nygren (2002), s. 218<br />
28
naisesti liittyvien riskien tunnistamista, arviointia, rajoittamista ja valvontaa. Perinteisesti<br />
riskienhallinta on mielletty yksittäisiin tapahtumiin perustuvaksi toiminnaksi. Sitä<br />
on kuvattu esimerkiksi mallilla, jossa toisen osan muodostaa vahingontorjunta eli riskien<br />
välttäminen ja pienentäminen ja toisen osan riskin siirtäminen tai rahoittaminen.<br />
Muun muassa vakuutusten merkitystä on tässä suhteessa korostettu. 62<br />
Tästä perinteisestä ajattelusta on kuitenkin siirrytty ja ollaan edelleen siirtymässä riskienhallinnan<br />
osalta ajatteluun ja sitä vastaavaan toimintaan, jota kuvaa ilmaisu kokonaisvaltaisuus.<br />
Tähän liittyen oleellista riskienhallinnan järjestämisessä onkin muun<br />
muassa kokonaisvastuun määrittäminen, riskienhallinnan organisointi ja työkalujen<br />
käyttöönotto, riskitason ja -rajojen määrittäminen, sisäisen tarkastuksen ja tilintarkastuksen<br />
valvonta ja koordinointi sekä corporate governance eli yhtiöiden hallinnon ja<br />
johdon läpinäkyvyyden järjestäminen osakkeenomistajille. Parhaimmillaan kokonaisvaltaisesti<br />
hoidettu riskienhallinta voi auttaa tavoitteiden saavuttamisessa, parantaa<br />
suunnitelmallisuutta, luoda tyytyväisyyttä intressiryhmiin, luoda suojaa vakuutuskelvottomille<br />
riskeille sekä tasoittaa tuloksia useille vuosille. 63<br />
Ennakoivaan oikeusajatteluun kytkeytyen, on viime vuosien aikana kehittynyt sopimusoikeudellisessa<br />
keskustelussa ja tutkimuksessa ajatuksia ja esityksiä riskienhallinnan,<br />
sopimusten ja sopimustoiminnan uudenlaisesta yhdistämisestä. Englannissa on tätä teemaa<br />
lähestytty käsitteellä sopimusjohtaminen (contractual governance). Tällä mallilla<br />
on pyritty kuitenkin tarkastelemaan teemaa enemmän siitä näkökulmasta, kuinka myönteisiin<br />
lopputuloksiin pääseminen sopimusjohtamisen keinoin on riippuvainen esimerkiksi<br />
kulloisenkin valtion hallituksen politiikasta ja lainsäädännöstä. Yksityis- ja julkisoikeus<br />
on monelta osin läheisesti yhdistetty toisiinsa tässä katsannossa. 64 Karhun esittämän<br />
uuden varallisuusoikeuden ja projektimallin mukaan taloudellinen riski sisäistetään<br />
juridiikkaan ja riski jää eläväksi osaksi varallisuuden ulottuvuutta. Tätä koskien<br />
juridisilla normeilla hallitaan (govern) riskiä, mutta ei siten, että nämä instituutiot itse<br />
olisivat riskeistä vapaita vaan siten, että niihin sisältyy sellaisia elementtejä, jotka juridisesti<br />
työstävät ja päivittävät riskejä koko projektin ajan. 65<br />
Jo aiemmin mainittu Keskitalon tutkimus on keskittynyt sopimukselliseen riskienhallintaan.<br />
Hän on kehittänyt teorian ja kaksi toimintamallia koskien tätä sopimuksellista ris-<br />
62 Fiilin (2000), s. 79<br />
63 Ibid.<br />
64 Vincent-Jones (2000), s. 349<br />
65 Pöyhönen (2003) s. 179<br />
29
kienhallintaa. 66 Lähtökohtaisista tausta-ajatuksista liittyen sopimukselliseen riskienhallintaan<br />
voidaan todeta, että omaksuttaessa ennakoiva näkökulma yrityksen sopimustoimintaan<br />
tällä voidaan merkittävästi parantaa yrityksen liiketoiminnan laatua ja kilpailukykyä.<br />
Tämän toteuttaminen käytännössä kuitenkin edellyttää toimintamallien luomista<br />
ennakoivalle sopimustoiminnalle. Nämä kehitettävät toimintamallit myös edesauttavat<br />
ennakoivan sopimustoiminnan tarjoamien mahdollisuuksien oivaltamista yrityksen liiketoiminnan<br />
johtamisen ja hallinnan näkökulmista.<br />
Edelleen Keskitalon mukaan sopimuksellinen riskienhallinta muodostaa vain yhden<br />
osan yritysten juridista riskienhallintaa ja on siten osa yritysten kokonaisvaltaista yleistä<br />
riskienhallintaa. Sopimuksellisen riskienhallinnan tavoitteet eivät rajoitu sopimustoiminnan<br />
juridisten riskien hallintaan, vaan myös muiden liiketoiminnan riskien hallintaan<br />
sopimussuunnittelun ja -hallinnoinnin keinoin. Tämä edellyttää muun muassa laajaalaista,<br />
suunniteltua ja jatkuvaa kommunikaatiota yritysten sisällä sopimustoiminnasta<br />
vastaavien, liikejohdon ja yleisestä riskienhallinnasta vastaavien välillä. Sopimuksellisen<br />
riskienhallinnan omaksuminen täysimääräisesti yrityksen toimintaan edellyttää liikejohdon<br />
päätöstä ja samalla muun muassa taloudellista panostusta. Toiselta kuvaukseltaan<br />
sopimuksellinen riskienhallinta on järjestelmällinen menetelmä ennakoivan sopimustoiminnan<br />
eli sopimussuunnittelun ja -hallinnoinnin käyttämiseksi yrityksen toimintaan<br />
kohdistuvien riskien kokonaisvaltaisessa hallitsemisessa.<br />
Eräänä edellytyksenä sopimuksellisen riskienhallinnan teorian käytäntöön soveltamiselle<br />
on nähtävissä se, että yrityksen toimintaan tulee liittyä laajamittaista ja laaja-alaista<br />
sopimustoimintaa sisältäen pitkäkestoisia sopimuksia. Nämä esitetyt toimintamallit eivät<br />
voi silti olla kaikissa oloissa ainoita. Ajateltaessa esimerkiksi suomalaista yrityskenttää,<br />
on nähtävissä, etteivät nämä toiminta-mallit välttämättä sovi sellaisinaan kaikille<br />
yrityksille. Kaikessa laajuudessaan ne voivat hyvin sopia ja olla toivottavia esimer-<br />
66 Keskitalo (2002)s. 241-273,Keskitalon teoria sopimukselliselle riskienhallinnalle muodostuu seuraavista<br />
osista: 1. Sopimuksellisen riskienhallinnan tavoitteiden tunnistaminen, 2. Riskien tunnistaminen a)<br />
Liiketoimintaan ja transaktioon liittyvien riskien tunnistaminen, b) Transaktiota sääntelevien juridisten<br />
normien tunnistaminen, c) Juridisten normien luomien riskien tunnistaminen ja riskienjaon arviointi, 3.<br />
Riskien arviointi, 4. Riskien sopimuksellinen käsittely a) Sopimuksellisten riskienhallintavälineiden tunnistaminen<br />
ja arvioiminen, b) Sopimuksellisten riskienhallintavälineiden toimintakyvyn ennustaminen ja<br />
kehittäminen, c) Sopimuksellinen riskienallokointi eli kohdentaminen, 5. Sopimuksellisen riskienhallinnan<br />
seuranta ja kehittäminen a) Juridisten normien ja niiden luomien riskienjaon muuttumisen seuranta,<br />
b) Sopimustoiminnan toimivuuden seuranta ja kehittäminen, 6. Liiketoiminnan ja riskienhallinnan strategioiden<br />
kehittäminen<br />
30
kiksi isoille yrityksille. Sen sijaan pienten ja keskisuurten yritysten kohdalla Keskitalon<br />
esittämät toimintamallit voivat olla hyvinä pohjina sellaisille toimintamalleille, jotka<br />
kukin yritys muokkaa ja luo omia tarpeitaan ja tavoitteitaan silmällä pitäen.<br />
3.2 Sopimusten funktiot ja sopimusjohtaminen<br />
Pitkäkestoisissa liikesuhteissa sopimus toimii yhteistyön perustana; yritysten tavoitteena<br />
ei ole pel-kästään sopimuksenteko, vaan sopimuksen avulla saavutettava onnistunut<br />
yhteistyö ja sen tulokset. Sopimus toimii siten paitsi taloudellisen vaihdannan välineenä<br />
myös apuvälineenä yritysten toiminnanohjauksessa, arvontuotossa, riskienhallinnassa ja<br />
viestinnässä.<br />
Sopimusten toiminnanohjaustarkoituksessa sopimus toimii liiketoiminnan suunnittelun<br />
ja johtamisen apuvälineenä. Sopimuksella on tärkeä tehtävä yritysten välisen yhteistyön<br />
suunnittelussa ja toteuttamisessa. Kyse on ensisijaisesti palveluprosessien johtamisesta<br />
sekä toiminnan, yhteistyön ja tilaaja-palveluntuottaja-suhteiden hallinnasta, jolloin sopimusten<br />
tehtävänä on saada asiat tapahtumaan ja ohjata käytännön töitä. Etenkin pitkäkestoisissa<br />
sopimussuhteissa korostuvat sopimussisällön muuttamiseen ja yhteistyön<br />
päättymiseen liittyvä mekanismit.<br />
Sopimusten arvontuottotarkoituksessa sopimus luo ja turvaa asiakas- ja liikesuhteissa.<br />
Sopimus osaltaan turvaa yrityksen tulevaisuuden tuottoja ja toimintaedellytyksiä. Kun<br />
sopimukset ovat kunnossa ja hallinnassa, yrityksen tuloksenteolle on osaltaan luotu<br />
edellytykset. Lopullinen tuloksenteko jääkin yrityksen tuotantoprosessien varaan.<br />
Sopimus toimii myös liiketoiminnan riskien ja häiriötilanteiden minimoinnin ja niihin<br />
varautumisen välineenä. Sopimuksen määrittelevät kuka kantaa vastuun suorituksen<br />
epäonnistumisesta tai häiriöstä ja miten laajana tämä vastuu toteutuu. Sopimusten rooli<br />
on riskienhallinnassa kaksijakoinen; reaktiivinen sekä proaktiivinen. Reaktiivisessa riskienhallinnassa<br />
turvaudutaan epäonnistumisen tai riskin laukeamisen johdosta sopimuksiin,<br />
joiden perusteella epäsuotuisat taloudelliset seuraukset jaetaan sopijapuolten kesken.<br />
Proaktiivisessa riskienhallinnassa sopimukset merkitsevät ennalta varautumista,<br />
mikä pienentää riskien todennäköisyyttä, vähentää niiden vaikutuksia ja myös nopeuttaa<br />
vahingoista toipumista. Sopimuksen suunnittelu onkin parhaimmillaan proaktiivista<br />
riskienhallintaa, jossa hyödynnetään paitsi oikeudellista myös teknistä ja taloudellista<br />
osaamista.<br />
Sopimuksilla on myös viestintätarkoitus, jossa se toimii muistilistana, kollektiivisena<br />
31
muistivälineenä ja sisäisen ja ulkoisen viestinnän apuvälineenä. Kun asiat kirjataan sopimukseen,<br />
ne voidaan palauttaa mieleen ja tiedot välittää sinne missä niitä tarvitaan.<br />
Jos saavutettua yhteisymmärrystä ei kirjata, muisti voi pettää ja mielikuvat sovitusta<br />
voivat ajan myötä muuttua. Kun sovitut asiat dokumentoidaan, ne on helpompi palauttaa<br />
mieleen, myös henkilöiden ja heidän tehtäviensä vaihtuessa. Sopimuksissa voidaan<br />
määritellä puitteet, menettelyt ja määräajat osapuolten kokouksille ja muille yhteydenpidolle<br />
samoin kuin hyväksymis-, vahvistus- ja reklamaatioilmoituksille.<br />
Sopimuksille on myös erimielisyyksien ehkäisy- ja ratkaisufunktiot. Huolellinen sopimussuunnittelu,<br />
tavoitteiden ja odotusten läpikäynti ennakkoon sopimusten suunnitteluvaiheessa<br />
sekä selkeä sopimus torjuvat osaltaan erimielisyyksiä. Sovitut menettelytavat<br />
auttavat hoitamaan häiriöt ja ongelmat ennen kuin ne muuttuvat oikeudellisiksi ja ratkaisemaan<br />
erimielisyydet mahdollisimman pienin menetyksin.<br />
Tässä osatutkimuksessa käytetään käsitettä sopimusjohtaminen 67 , millä tarkoitetaan<br />
yrityskohtaista toimintamallia liittyen yrityksen sopimustoiminnan kokonaisvaltaiseen<br />
järjestämiseen. Tämä sopimustoiminnan järjestäminen liittyy pääasiallisesti yrityksen<br />
sisäiseen toimintapolitiikkaan ja voi soveltua hyvin esimerkiksi pitkäkestoisiin kumppanuussopimuksiin.<br />
68 Sopimusjohtamisen toimintamallin käyttöönotto yrityksessä edellyttää<br />
aina yrityksen johdon päätöstä ja taloudellista panostusta.<br />
Sopimusten saaminen ja niiden mukainen toiminta ovat yrityksille elintärkeitä. Tästä<br />
johtuen yrityk-sillä ei ole varaa suhtautua kevyesti sopimussuunnitteluprosessiin, panostusten<br />
laatuun, tehtävän edellyttämään ajatustyöhön, liiketoiminnan tulosvaikutusten<br />
arviointiin eikä siihen, miten sopimukset vaikuttavat yrityksen tulokseen. Koska corporate<br />
governancen merkitys on nykyisin suuri, yritysjohdon on investoitava hyviin sopimusprosesseihin,<br />
jotta liiketoiminta pysyy sen hallinnassa. 69<br />
67 kts. Oikarinen-Kauppinen (2002), s. 11-12. He ovat tarkastelleet sopimusjohtamista siitä lähtökohdasta,<br />
että sopimusjohtamisen käsite liittyy työhön ja työyhteisön teemoihin. Tässä mielessä tulee aluksi ymmärtää<br />
muutos, ihmisten erilaisuus ja sopimukset. Tästä edeten tulee hyväksyä muutos, ihmisten erilaisuus ja<br />
sopimukset. Tältä pohjalta edelleen edeten voi kehittyä ja kehittää. Sopimusjohtamisen malli näyttäytyy<br />
prosessina, jolla on alku, keskikohta ja loppu. Sopimus nähdään tässä yhteydessä sekä toimintaa ohjaavana<br />
arvona että työkaluna nykyaikaisessa työyhteisössä.<br />
68 kts. Haapio (2005) s.23-24 Hän toteaa, että kun kehitetään ja lanseerataan uusia tuotteita ja palveluja,<br />
tarvitaan tuotteistusta myös sopimusten osalta. Kun yhteistyö ja siinä tuotettavat palvelut tai ratkaisut ovat<br />
yksilöllisiä, niitä kuvaava aineisto on yleensä tehtävä pitkälti räätälöiden. Esimerkiksi suurten konsernien<br />
moniin maihin vaikutuksensa ulottavia kumppanuussopimuksia tehtäessä niiden hallinta ja sisällöstä<br />
tiedottaminen on erityisen haasteellista.<br />
69 Cummins (2005), s. 20<br />
32
Sopimusjohtaminen on suuressa määrin operatiivista, käytännön läheistä pragmaattista<br />
toimintaa, mutta katsottaessa yritystä, joka ottaa sopimusjohtamisen toimintamallin<br />
käyttöön, voidaan kyseinen toimintapoliittinen ratkaisu todeta olevan luonteeltaan strateginen.<br />
Sopimukset esittävät yleisesti suurta osaa yritysten toiminnassa ja tässä suhteessa<br />
niiden hallintaan ja johtamiseen liittyvä toiminta voidaan nähdä strategisena osana<br />
yrityksen liiketoimintaa. Sopimusjohtamisella pyritään hyödyntämään, kokoamaan ja<br />
johtamaan sopimusosaamista 70 yrityksessä. Tämä voi liittyä esimerkiksi sopimusvalmisteluihin,<br />
sopimusriskien hallintaan ja yleisesti sopimusten hallintaan.<br />
Sopimusjohtamisen malli voidaan hahmottaa seuraavalla tavalla. Ylätasolla on Sopimusjohtamisen<br />
käsite, joka jakautuu kahteen alaosioon, jotka ovat: 1. Sopimusvalmistelu<br />
ja 2. Sopimusten hallinta. Sopimusvalmistelu sisältää edelleen alaosiot tarjouspyynnöstä<br />
ja tarjouksesta, sopimusneuvotteluista, sopimuksellisesta riskienhallinnasta 71 ja<br />
sopimuksen laadinnasta. Sopimusten hallinta puolestaan sisältää alaosiot sopimusmateriaalin<br />
ja informaation hallinnasta, sopimuksellisesta riskienhallinnasta, yhteistyö- ja<br />
kehitysmenettelyistä, sopimuksen täydentymisestä 72 , uudelleenneuvotteluista sekä joustavista<br />
erimielisyyksien ja riitojen ratkaisemiskeinoista.<br />
Sopimusjohtamisen toimintamalli jakautuu siis kahteen pääosioon: ennakoivan oikeusajattelun<br />
mukaan tarkasteltavaan sopimusvalmistelu -osioon sekä jälkikäteiseen juridiseen<br />
näkökulmaan poh-jautuvaan sopimusten hallinta -osioon. On tärkeä ottaa huomioon,<br />
että molemmat osiot vaativat yhtälailla panostusta yritykseltä. 73 Sopimusneuvotteluihin<br />
ja sopimusehtojen laadintaan hyvin panostava yritys voi säästää sopimusaikaisessa<br />
vaiheissa erimielisyyksistä aiheutuvissa kuluissa verrattuna huonommin neuvotteluihin<br />
ja sopimuksen laadintaan panostavaan yritykseen. Toisaalta sopimusaikaiset erimielisyydet<br />
ja riidatkin ovat realismia. Näin ollen on yrityskohtaisesti järkevää panostaa<br />
70 kts. Haapio-Haavisto (2005), s. 9-10. He toteavat, että yrityksen sopimusosaamisessa on kyse siitä,<br />
miten kyetään orkestroimaan yhteen yrityksen eri toimijoilla, tiimeillä ja osastoilla oleva osaaminen.<br />
Esimerkiksi sopimussuunnittelussa ja sopimusten hallinnassa monien eri henkilöiden tiedot ja taidot on<br />
osattava yhdistää palvelemaan hankkeiden suunnittelua ja hallittua toteutusta.<br />
71 Tällä tarkoitetaan lähtökohtaisesti sivuilla 18-19 tarkasteltua Keskitalon sopimuksellisen riskienhallinnan<br />
mallia tai sen pohjalta kehitettävää mallia.<br />
72 Lähtökohtana kumppanuussuhteissa molemmilla sopimusosapuolilla on todennäköisyys siitä, että sopimusta<br />
voidaan muuttaa tavalla tai toisella sopimuskauden aikana.<br />
73 kts. myös Pohjonen (2000), s. 255 Hän toteaa, että yrityskohtaisesti tulee löytyä kulloinkin joku, joka<br />
ottaa vastuun sopimusten hallinnasta ja tästä kehitystehtävästä. Tätä työtä ei voi tehdä ilman, että selvitetään<br />
kaikkien toimijoiden rooli kokonaisuudessa, kuten mitä he tekevät, mitä heidän halutaan tekevän,<br />
minkälaista tietoa, osaamista ja ohjeistusta tarvitaan. Edellytyksenä sille, että uudistukset alkavat käytännössä<br />
toteutua, on, että henkilöt, joiden työhön ne vaikuttavat, ymmärtävät, miksi muutokset ovat tarpeen<br />
ja haluavat uudistaa toimintaansa.<br />
33
sopimusten hallintaan esimerkiksi joustavien riidanratkaisumekanismien luomisen osalta.<br />
Etenkin pitkäkestoisissa hankkeissa korostuvat matkan varrella tapahtuviin muutoksiin<br />
liittyvät mekanismit sekä toteutuksen aikana syntyvät häiriötilanteet ja reklamaatiot.<br />
Niiden hallitsemiseksi on suunniteltava ja sovittava selkeät ja käytännössä toimivat pelisäännöt.<br />
Liiketoimintatasolla sopimussuunnittelu liittyy toimintatapoihin ja sopimusprosesseihin:<br />
tavoitteena on edistää sopimusten tuottamista suunnitelmallisesti, tehokkaasti<br />
ja kokonaistaloudellisesti mahdollisimman edullisesti. 74<br />
Suunnittelunäkökulmaan kytkeytyen, on esitetty ajattelumalli, jolla pyritään ja keskitytään<br />
hankkeiden toteutukseen tähtäävään toimintatapaan, eikä niinkään sopimuksen<br />
tekemiseen tähtäävään toimintatapaan. Tämän ajattelutavan mukaan tulee aloittaa ensin<br />
lopputuloksesta. Aluksi hanke on nähtävä mielessä vuoden kuluttua: Mikä meni vikaan?<br />
Mistä tiedätte onnistuuko se? Ketkä olisi pitänyt ottaa mukaan jo aiemmin? Toiseksi<br />
tulee auttaa myös toista osapuolta valmistautumaan. Tässä suhteessa neuvottelukumppanin<br />
yllättäminen ei ole rationalistista. Jos annetaan lupauksia, joita ei kyetä täyttämään,<br />
kumpikin häviää. Kolmanneksi tulee intressien yhteensovitus nähdä yhteisenä<br />
vastuuna. Toisin sanoen, elleivät neuvottelukumppanin intressit ole yhdensuuntaisia, voi<br />
ongelmia ilmetä. Neljänneksi tulee viestittää samalla tavalla. Jotta kaikilla olisi samat<br />
tiedot, hanke tulee käydä läpi kummankin osapuolen toteuttajatiimien kanssa yhdessä.<br />
Viidentenä ja viimeisenä ohjenuorana tulee neuvottelua johtaa liiketoimintaprosessien<br />
tapaan. Katselmukset tulee neuvottelujen jälkeen yhdistää kurinanalaiseen valmistautumisprosessiin.<br />
75<br />
Esiteltyä sopimusjohtamisen toimintamallia voidaan soveltaa yrityskohtaisesti pitkäkestoisten<br />
kumppanuussopimusten osalta. Sopimusjohtamisella hallitaan ja ylläpidetään<br />
sopimussuhdetta elinvoimaisena. Malli sisältää joustavat erimielisyyksien ja riitojen<br />
ratkaisemiskeinot, millä korostetaan sitä, että vaikka riitoja ilmenee ja niitä joudutaan<br />
selvittämään ja ratkomaan, kulloisenkin kumppanuuden päämäärät ja tavoitteet kulkevat<br />
kuitenkin ylimpinä sopimus- ja yhteistyösuhdetta eteenpäin kantavina voimina.<br />
74 Haapio (2005) s. 25-26<br />
75 Ertel (2005), s. 40<br />
34
4 KIINTEISTÖPALVELUT, SOPIMUSOIKEUS JA SOPIMUKSELLISUUS<br />
4.1 Raportin näkökulma<br />
Osatutkimuksen kohteena olevien kiinteistöpalveluiden liikesuhteiden sopimusoikeudellisessa<br />
ja sopimuksellisessa tarkastelussa pyritään arvioimaan kyseisten palveluiden ja<br />
niiden sopimussuhteiden erityispiirteitä. Kiinteistöpalvelut edustavat jatkuvasti tarvittavia<br />
palveluja, joihin liittyvät asiakassuhteet perustuvat pitkäkestoisiin sopimuksiin.<br />
Vaikka suhteet ovat pitkäkestoisia, voivat palvelutoimitukset olla toistuvia tai vain ajoittain<br />
tapahtuvia. 76 Tähän liittyen tuodaan esiin kysymyksiä, joilla on erityistä merkitystä<br />
pitkäkestoisten sopimusten ja kiinteistöpalveluiden kannalta. Näihin kysymyksiin etsitään<br />
analysointien kautta vastauksia. Tällöin keskitytään ja syvennytään jo edellä käytyihin<br />
sopimuskäsityksen kehittymiseen ja myös erilaisiin sopimuksellisiin ulottuvuuksiin<br />
yhdistämällä ne osatutkimuksen kohteena oleviin kiinteistöpalveluiden liikesuhteisiin<br />
ja tätä kautta niitä koskeviin sopimuksiin.<br />
Liikesuhteiden tarkastelussa tuodaan esiin tiettyjä valikoituja sopimusoikeudellisia ja<br />
sopimuk-sellisia teemoja. Käsiteltävät teemat liittyvät muun muassa sopimusosapuoliin,<br />
sopimuksen joustavuuteen, sopimuksen tavoitteisiin, sopimuksen kestoon, yhteistyömenettelyihin<br />
ja yhteiseen kehittämiseen, sopimuksen muuttamiseen ja täydentymiseen<br />
sekä erimielisyyksien ja riitojen ratkaisukeinohin.<br />
Näitä eri kysymyksiä tarkastellaan ja peilataan suhteessa eri kiinteistöpalveluiden liikesuhdetyyppeihin.<br />
Nämä tarkastelut ja arvioinnit ovat suhteellisen pintapuolisia, mutta<br />
päätavoitteena onkin hahmottaa kyseisiä palveluita ja niitä koskevia sopimussuhteita.<br />
Aluksi tarkastellaan ostopalveluihin perustuvia kiinteistöpalveluiden liikesuhteita sopimusoikeudellisesti<br />
sekä sopimuksellisesti. Ostopalveluissa palveluntuottajien kilpailuttaminen<br />
ja tilaajien toimintaa ohjaava kustannusedullisuuden vaatimus saattaa johtaa<br />
siihen, että tarvetta ja tilaa osapuolten väliseen yhteistyöhön on vähän. Tämän osalta<br />
arvioidaan nykytila ja tuodaan esiin asioita ja seikkoja, joita on jatkossa otettava huomioon.<br />
Tästä edelleen siirrytään tarkastelemaan yhteistyöhön perustuvia liikesuhteita kiinteistöpalveluissa.<br />
Yhteistyöhön perustuvassa liikesuhteessa osapuolet tähtäävät yhteisten<br />
76 Ventovuori et al. (2004), s. 37<br />
35
tavoitteiden saavuttamisen kautta saatavaan hyötyyn. 77 Aluksi käydään yleisesti läpi,<br />
mitä kirjallisuudessa on tarkoitettu yhteistyösuhteella ja kumppanuudella liike-elämässä.<br />
Tämän jälkeen arvioidaan, mitä kumppanuudet merkitsevät kiinteistöpalveluissa. Edelleen<br />
analysoidaan kumppanuuksia kiinteistöpalveluiden liikesuhteissa sopimusoikeuden<br />
ja sopimuksellisuuden näkökulmista. Tässäkin tavoitteena on hahmottaa eri teemojen ja<br />
kysymysten kautta kumppanuuksien merkitystä kiinteistöpalveluissa.<br />
4.2 Ostopalveluun perustuva liikesuhde<br />
4.2.1 Taustaa<br />
Perinteissä ostopalvelumallissa kiinteistöpalvelut hankitaan yleensä kiinteistökohtaisesti.<br />
Ominaista ostopalvelumallin käyttämiselle on hankinnan pieni koko, jonka vuoksi<br />
tilaaja ei halua uhrata juurikaan aikaa ja resursseja suhteen hallinnointiin ja kehittämiseen.<br />
Kiinteistökohtaisessa kiinteistöpalveluiden hankinnassa tilaajan intressissä on ja<br />
hankinnan alhaiset kokonaiskustannukset. Palvelun sisältö on standardin omainen ja<br />
palvelukuvaukset selkeitä. Tilaajalla ja palveluntuottajalla ei ole juurikaan sopimusaikaista<br />
yhteistyötä. Palvelut hankitaan yleensä rajoitetulla tarjouskilpailumenettelyllä tai<br />
pienissä hankinnoissa suoralla neuvottelumenettelyllä.<br />
Perinteisen ostopalvelumallin mukaisilla kiinteistöpalvelusopimuksilla tarkoitetaan tässä<br />
osatutkimuksessa palvelusopimuksia 78 . Tähän liittyen voidaan tuoda esiin ja tarkastella<br />
eri sopimus-oikeudellisia ja sopimuksellisia kysymyksiä. Ensinnäkin voidaan arvioida<br />
palvelusopimuksen osapuoliin liittyviä kysymyksiä. Toiseksi voidaan keskittyä<br />
tarkastelemaan palvelusopimuksen kohteena olevia palveluita.<br />
4.2.2 Sopimuskäsityksen näkökulmat<br />
Kiinteistöpalveluiden ostopalvelumallisissa liikesuhteissa on kyse sopimusoikeudellisesti<br />
pitkäkestoisista sopimuksista. Usein kyseessä on toistaiseksi voimassa oleva sopimus,<br />
johon on liitetty irtisanomisoikeus tietyllä irtisanomisajalla. 79 Yhtälailla sopimus<br />
voidaan laatia määräaikaiseksi. Sopimukset ovat palvelusopimuksia, joissa sopimusosa-<br />
77 Donaldson, B. & O’Toole T. (2002), s. 7.<br />
78 KH&I-YSE 2000 Kyseisissä yleisissä sopimusehdoissa puhutaan sopimuksesta. Yleisen kehityksen ja<br />
tulevaisuuden kannalta on jatkossa tarkoituksenmukaista käyttää termiä palvelusopimus.<br />
79 kts. KH&I-YSE 2000 11§:ssä todetaan, että toistaiseksi voimassa oleva sopimus voidaan päättää kolmen<br />
kuukauden irtisanomisajalla.<br />
36
puolina ovat tilaaja ja palveluntuottaja 80 . Tässä yhteydessä sekä tilaajana että palveluntuottajana<br />
toimivat yritykset, näin ollen kysymys on liike-elämän palvelusopimuksista<br />
ja kyseisiin sopimuksiin sovelletaan tällöin liikejuridiikan sääntöjä.<br />
Perinteisissä kiinteistöpalveluiden liikesuhteissa ei pyritä rakentamaan sopimusosapuolten<br />
välille kumppanuuteen perustuvaa sopimussuhdetta, vaan tarkoituksena ja tavoitteena<br />
on saavuttaa hyvä ja toimiva kiinteistökohtainen tai alueellinen kiinteistöpalveluja<br />
tuottava sopimussuhde 81 , jossa molemmilla sopimusosapuolella on sopimuksessa tai<br />
esimerkiksi liiteasiakirjoissa määritetyt oikeutensa ja velvollisuutensa.<br />
Nämä sopimukset perustuvat vahvasti lähtökohtaisesti sopimusoikeuden kantaville periaatteille,<br />
eli sopimusvapaudelle ja sopimusten sitovuudelle. Sopimusvapauden vallitessa<br />
sopimusosapuolilla on laajat mahdollisuudet määritellä esimerkiksi palvelusopimuksen<br />
sopimusehtoja. Sopimusosapuolten vapaus määrittää sopimusehdot kulloinkin mieleiseksi,<br />
merkitsee sopimusten sitovuuden kannalta sitä, että ne asiat ja seikat, joista sovitaan<br />
on myös jatkossa pidettävä.<br />
Sopimusvapauden puitteissa kiinteistöpalvelujen liikesuhteiden sopimusosapuolet tekevät<br />
erilaisia valintoja ja näin rajaavat keskinäisiä suhteitaan. Tämän pohjalta sopimusosapuolet<br />
rakentavat tulevaisuuttaan sopimuksen sisällön mukaan. Sopimusten ja<br />
sopimusehtojen kautta osapuolet luovat edellytykset yhteistyölle ja käsittelevät sekä<br />
kohdentavat myös riskejä. Pitkäkestoinen sopimus poikkeaa oleellisesti kertaluonteisesta<br />
vaihdantaperusteisesta kaupasta, jossa osapuolet tekevät suorituksensa kerralla ja tämän<br />
jälkeen sopimussuhde lakkaa olemasta voimassa.<br />
Sopimuksen pistekäsityksen pohjalta voidaan yhdellä tapaa hahmottaa kiinteistöpalveluiden<br />
perinteisiä liikesuhteita. Sen mukaan täysi sopimusvastuu syntyy aina tiettynä<br />
ajankohtana, säilyy sellaisena tietyn ajan ja lakkaa sitten tiettynä myöhempänä hetkenä.<br />
Tähän liittyen sopimuksen pätevyysalue on selvästi rajautunut. Tämä tarkoittaa, että<br />
sopimuksen sitovuusvaikutus on täsmällisesti rajautunut sekä ajallisesti että asiallisesti.<br />
Pistekäsitykseen liittyy myös kerran syntyneen sopimuksen muuttumattomuus, jonka<br />
80 Ibid. Kyseisissä yleisissä sopimusehdoissa puhutaan tilaajasta ja toimeksisaajasta. Yleisen kehityksen<br />
vuoksi on tulevaisuuden kannalta syytä alkaa puhumaan ja käyttämään termejä tilaaja ja palveluntuottaja.<br />
81 Ibid. 2§ Siinä todetaan mm., että sopimusosapuolet pyrkivät pitkäjänteiseen, elinkaariedulliseen ja<br />
ympäristön huomioonottavaan yhteistyöhön sopimuksen tavoitteiden saavuttamiseksi. Tämä edellyttää<br />
sopimusosapuolilta avoimuutta, luottamusta sekä säännöllistä vuorovaikutusta sopimuksen toimivuuden<br />
kehittämiseksi.<br />
37
mukaan sopimuskumppanit voivat muuttaa sopimuksen sisältöä vain uudella sopimuksella.<br />
82<br />
Kiinteistöpalveluiden perinteiset liikesuhteet toimivat pitkälti tämän tavanomaisen sopimusoikeuden<br />
sopimuskäsityksen mukaan. Osapuolet suhtautuvat sopimussuhteeseensa<br />
lähtökohtaisesti niin, että esimerkiksi sopimukseen neuvotellaan ja laaditaan sopimusehdot,<br />
jotka sopimuksena ja muina siihen liittyvinä asiakirjoina tulevat tiettynä<br />
ajankohtana voimaan, esimerkiksi allekirjoitushetkellä. Myös sopimussuhteen velvoitteet<br />
ja oikeudet laaditaan sopimukseen ajatuksella, että ne eivät muutu sopimuksen voimassaoloaikana.<br />
Sopimusta ei yleensä siis voi muuttaa kuin osapuolten tekemällä uudella<br />
sopimuksella. 83<br />
Relational contracting –opin kaksi osaa voidaan myös kytkeä kyseisten perinteisten liikesuhteiden<br />
hahmottamiseen. Ensinnäkin klassisen sopimusoikeuden mukaan sopimussuoritus<br />
on irrallaan sosiaalisesta kontekstista ja kaikista sopimukseen liittyvistä relevanteista<br />
seikoista ja asioista on sovittu sopimuksen solmimisen ajankohtana. Edelleen<br />
neoklassisen sopimusoikeus pohjautuu samoille perusoletuksille, mutta ottaa huomioon<br />
tietyt pitkäkestoisiin sopimuksiin liittyvät erityiskysymykset, kuten esimerkiksi sopimusehtojen<br />
joustavuus. Pohdinnan kohteeksi edellä todetusta voidaan nostaa myös kysymys<br />
sopimusehtojen joustavuudesta. Onko tällaista joustavuutta olemassa kiinteistöpalveluiden<br />
perinteisten liikesuhteiden osalta?<br />
Yleisesti voi todeta, että kiinteistöpalveluiden perinteisissä liike- ja sopimussuhteissa<br />
lähtökohtana on, että asiat ja seikat laaditaan sopimusvalmistelun ja solmimisen ajankohtina<br />
sopimusehtojen muotoon niin, että niiden sanamuodoilla toimitaan jatkossa.<br />
Tämä luo sopimusosapuolille varmuutta heidän keskinäisen sopimussuhteen jatkosta.<br />
Itse palvelusopimusta täydentävät erilaiset liite-asiakirjat ja mahdolliset muutkin asiakirjat.<br />
Silti on nähtävissä tiettyjä piirteitä, jotka viittaavat pyrkimykseen tuoda sopimussuhteeseen<br />
myös joustavuutta. Tätä koskien esimerkiksi sopimusosapuolten keskinäinen<br />
luottamus ja liikesuhteen jatkuvuus voidaan nähdä käytännön liiketoiminnan kannalta<br />
huomattavasti tärkeämpinä tavoitteina kuin sopimusten sanatarkka noudattaminen ja<br />
sopimusrikkomusseuraamusten soveltaminen.<br />
Esimerkkinä joustavuudesta yleisissä sopimusehdoissa on palveluntuottajan myötävaikutusvelvolli-suuteen<br />
sisällytetty raportointivelvollisuus. Tästä on laadittu lauseke, jon-<br />
82 Ibid.<br />
83 KH&-YSE 2000 9§<br />
38
ka mukaan palveluntuottajan tilaajalle tehtävästä säännöllisestä raportoinnista sovitaan<br />
erikseen. 84 Näin on haluttu päätös raportoinnista jättää sopimusosapuolten myöhemmin<br />
sovittavaksi molemmille sopivana ajankohtana. Tiettyä joustavuutta voi nähdä myös<br />
määrätystä velvollisuudesta uudelleenneuvotteluihin. Tähän liittyen jos sopijapuolet<br />
yhdessä tai toinen heistä toteaa, että sopimuksen sisältöä ja hintaa tulee tarkistaa sopimuksen<br />
tavoitteiden toteuttamiseksi, sopijapuolten on käytävä tähän liittyvät neuvottelut.<br />
Muutostarve voi perustua olosuhteiden tai sopijapuolen tarpeiden muuttumiseen. 85<br />
Näin on haluttu korostaa sopimussuhteen jatkuvuutta tilanteissa, joissa muutoin sopimussuhde<br />
voisi hyvinkin päättyä.<br />
Edelleen voidaan löytää esimerkki sopimuskäsityksen joustavuuteen liittyen. Tämä koskee<br />
erimielisyyksien ratkaisemista. Sen mukaan, sopimuksesta johtuvat erimielisyydet<br />
pyritään ratkaisemaan sopijapuolten välisin neuvotteluin, joissa käytetään tarvittaessa<br />
ulkopuolista sovittelijaa. 86 Tässäkin kohtaa on haluttu joustavuuden nimissä nostaa esiin<br />
mahdollisuus tuomioistuimista poikkeavaan, vaihtoehtoiseen erimielisyyksien ratkaisukeinoon.<br />
4.2.3 Sopimukselliset ulottuvuudet<br />
Kiinteistöpalveluiden perinteisten liikesuhteiden sopimussuhteista voidaan ennakoivan<br />
oikeusajattelun mukaan hahmottaa erilaisia sopimuksellisia ulottuvuuksia. Tässä mielessä<br />
sopimusvalmistelu esimerkiksi sopimusneuvottelujen osalta nousee tärkeää rooliin.<br />
Kaikki sopimuksen teon kannalta relevantit tapahtumat ja tilanteet ennen sopimuksen<br />
solmimista ovat oikeudellisesti oleellisia, sillä kun sopimus on tehty ja allekirjoitettu,<br />
voi olla vaikeaa palata muuttamaan tai korjaamaan sopimusehtoja.<br />
Kiinteistöpalveluja ja niiden liikesopimuksia koskevat monimutkaiset tekniset, kaupalliset<br />
ja juridiset kysymykset merkitsevät preventiivisen juridiikan näkökulmasta, että näiden<br />
sopimusten kanssa työskentelevien eri ammattialojen edustajien tulee toimia sopimusten<br />
valmistelujen osalta ennakkoluulottomasti mahdollisimman tiiviissä yhteistyössä.<br />
Tällöin on mahdollista välttää tulevia potentiaalisia sopimuksellisia ongelmia ja saavuttaa<br />
asetetut tavoitteet. Tähän liittyen voidaan yrityskohtaisesti kehittää toimintatapoja<br />
ja luoda mekanismeja sopimuksiin riskien kohdentamiseksi ja hallitsemiseksi.<br />
84 kts. KH&I-YSE 2000 5§<br />
85 Ibid. 9§<br />
86 Ibid. 14§<br />
39
Kuten aiemmin todettiin, kiinteistöpalveluiden perinteisissä liikesuhteissa ei pyritä<br />
kumppanuusjärjestelyihin, vaan tavoitteena on molempien sopimusosapuolten näkemykset<br />
ja edut huomioon ottava, toimiva sopimussuhde. 87 Näin ollen myös sopimuksellisesti<br />
pyritään välttämään monimutkaista ja massiivista sopimuskokonaisuutta. Tavoitteena<br />
on kattava, tehtävät, riskit, oikeudet ja velvollisuudet selkeästi jakava palvelusopimus<br />
liiteasiakirjoineen. 88<br />
Tämän lisäksi sopimuksellisuuden ulottuvuuksiin kuuluvat erilaiset yhteistyön elementit<br />
sopimusosapuolten välillä. Tähän liittyen esimerkiksi tilaajan ja palveluntuottajan tarkoituksena<br />
voi olla hyvällä yhteistyöllä kehittää kiinteistön käyttöä ja hoitoa. Tätä koskien<br />
toimintatapoja voidaan tarkastella säännöllisesti kiinteistökohtaisten tavoitteiden<br />
perusteella. Edelleen tilaaja ja palveluntuottaja voivat toimia yhdessä kiinteistön käyttäjien<br />
kanssa yhteistyössä kiinteistönhoidon kehittämiseksi kohteessa. Näistä yhteistyön<br />
muodoista ja muista seikoista voidaan sopia tarjouspyyntövaiheessa ja sopimusneuvotteluissa.<br />
Yhteistyötä tilaajan ja palveluntuottaja ilmentävät myös kehityskokoukset, joita<br />
sopimusaikana voidaan pitää sovittavin väliajoin. Sopimusosapuolet voivat myös pitää<br />
yhteisiä katselmuksia sopimuskohteessa. Nämä voivat liittyä esimerkiksi jonkin sopimustehtäviin<br />
liittyvän seikan tai olosuhteen toteamiseksi.<br />
Suureen merkitykseen näissäkin sopimuksissa nousevat erilaiset riskit. Tässä yhteydessä<br />
voidaan hahmottaa sopimusriskejä oikean suorituksen kannalta. Oleellista kiinteistöpalveluissakin<br />
ovat kysymykset siitä, saako tilaaja sovitun mukaisen palvelun ja kykeneekö<br />
palveluntuottaja tuottamaan sovitun mukaista palvelua. 89 Oikeaan suoritukseen on sopimusoikeudessa<br />
katsottu kuuluvan suorituksen laatu ja määrä eli tässä tapauksessa palvelun<br />
laatu ja määrä, mutta laajasti katsoen myös suorituksen tekijä eli palveluntuottaja,<br />
suoritusaika ja –paikka eli palvelun oikea-aikaisuus ja –paikkaisuus sekä suorituksen<br />
vastaanottaja eli ensisijaisesti tilaaja. Oikean suorituksen eli tässä yhteydessä sovitun<br />
87 kts. myös Asikainen-Kaivanto (1997), s. 13 He toteavat kiinteistöhoitosopimusten osalta, että sopimus<br />
on käytännössä paljon enemmän kuin pelkkä muodollinen oikeustoimi. Sopimus on väline kiinteistöhoidon<br />
tavoitteiden saavuttamiseksi. Sopimuksessa tilaaja ilmaisee sen mitä ja minkä tasoisia palveluja hankitaan.<br />
Palveluntuottaja eli kiinteistöpalveluyritys ilmaisee sitoutumisensa palvelujen tuottamiseen sovitulla<br />
tavalla ja sovitulla hinnalla. Sopimus määrittää yksityiskohtaisesti sopimussuhteen sisällön eli hoidettavat<br />
kohteet ja tuotettavat palvelut, veloitukset ja kustannukset. Kiinteistöhoitosopimuksen vaikutus<br />
ulottuu työmenetelmien kuvauksiin ja yksittäisiin työntekijöille annettaviin työ-ohjeisiin saakka.<br />
88 kts. Jashapara-Kisters (2000), s. 450 Eräs merkittävimmistä yksityiskohtia palveluista sisältävistä asiakirjoista<br />
Englannissa on Service Level Agreement (palvelutasosopimus), jonka avulla muun muassa määritetään<br />
osapuolten keskinäiset velvoitteet ja voidaan välttää väärinkäsityksiä. Service Level Agreement –<br />
sopimukset voidaan määrittää joko tuotantopanosten tai palveluntuottamisen tulosten määrittelyjen pohjalta.<br />
89 Ibid. s. 449 He toteavat, että sopimusten päätarkoitus on varmistaa määriteltyjen palvelujen toimittaminen<br />
asianmukaisen laadun, hinnan ja ajan mukaan.<br />
40
kiinteistöpalvelun on vastattava sopimuksessa olevan velvoitteen sisältöä kaikkien näiden<br />
mainittujen seikkojen osalta. 90<br />
Edelleen sopimusriskejä on katsottu olevan tilanteet, joissa sopimusta eli kiinteistöpalvelua<br />
tai maksuvelvoitetta ei täytetä lainkaan, sopimus täytetään puutteellisesti tai virheellisesti,<br />
sopimuksen kohde (kiinteistöpalveluiden tuottaminen) aiheuttaa vahinkoa<br />
tilaajalle tai kolmannelle osapuolelle tai kun sopimuksen täyttäminen tulee odotettua<br />
kalliimmaksi. 91<br />
Riskit ajavat tarkastelun loogisesti myös riskienhallintaan. Riskienhallinnan osalta<br />
oleellisiksi teki-jöiksi muodostuvat ne keinot, joilla pyritään vastaamaan erilaisten riskien<br />
aiheuttamaan haasteeseen. Kyseessä on riskien jako tilaajan ja palveluntuottajan kesken,<br />
jolloin riskit kohdennetaan osapuolien vastuulle. Tämä voidaan tehdä sopimusneuvotteluissa<br />
laadittaessa palvelusopimusta. Riskienhallintaa voidaan toteuttaa esimerkiksi<br />
räätälöiden riskeille kulloisetkin sopimusehdot. Vakuutukset perinteisenä riskienhallintakeinona<br />
ovat merkittävässä roolissa. Voidaan muun muassa edellyttää, että palveluntuottajalla<br />
on oltava yritystoiminnan vastuuvakuutus koko sopimusajalle. Tähän yhteyteen<br />
voidaan määrittää euromääräinen vakuutuksen suuruus. Myös muita vakuutuksia<br />
voidaan palveluntuottajalta tai myös tilaajalta vaatia. Riskienhallintakeinona voidaan<br />
nähdä myös sopimussakkojen ja vahingonkorvausvelvollisuuksien määrittäminen sopimusosapuolten<br />
kesken. Tällöin on tärkeää yksilöidä sopimuksellisesti mahdollisimman<br />
tarkasti sopimussakkojen laukaisevat tilanteet sekä vastaavat vahingonkorvaustilanteet<br />
muun muassa vahinkolajit ja niiden laajuus sekä mahdolliset vastuunrajoitukset.<br />
Perinteisiin kiinteistöpalveluiden liikesuhteisiin eräänä oleellisena seikkana liittyy kiinteistöjen<br />
suuri lukumäärä. Tämän voidaan katsoa koskevan myös sopimuksellisia ulottuvuuksia.<br />
Kun esimerkiksi vaihdannassa on suuri määrä tietyntyyppisiä transaktioita,<br />
pyritään usein saavuttamaan hyötyjä laatimalla sopimukset vakiosopimuksiksi. 92 Tämä<br />
lähestymistapa on mahdollista ottaa huomioon järjesteltäessä myös kiinteistöpalveluiden<br />
perinteisiä liikesuhteita ja niiden sopimussuhteita. Vakiosopimuksia voi olla esimerkiksi<br />
yrityskohtaiset vakiosopimukset. Tällöin vakiosopimuksen on laatinut jokin<br />
90 Aurejärvi E – Hemmo M. s.17<br />
91 Nygren P. s. 218<br />
92 kts. aiheesta Hemmo (2003), s. 144-179<br />
41
yksittäinen yritys yksipuolisesti. Toiseksi vakiosopimuksiksi voidaan katsoa kuuluvan<br />
erilaiset yleiset sopimusehdot (agreed documents) 93 .<br />
Nämä vakiosopimukset ovat usein laadittu niin, että niiden sisältöön ovat päässeet vaikuttamaan<br />
useat keskeiset intressitahot. Vakiosopimukset, esimerkiksi yleiset sopimusehdot<br />
voivat olla yhtenä osana sopimuskokonaisuudessa. Toisaalta kiinteistökohtaista<br />
hankintaa ja näitä koskevia palvelusopimuksia räätälöitäessä, vakiosopimukset<br />
voivat olla myös malleina näille räätälöinneille. Oleellista on, että sopimusneuvottelujen<br />
aikana sopimusosapuolet tekevät toisilleen selväksi missä määrin jotkut vakioidut sopimusehdot<br />
tulevat pätemään. Tällä tavoin voidaan välttää mahdollisia epäselviä tilanteita.<br />
4.3 Yhteistyöhön perustuvat liikesuhteet<br />
4.3.1 Taustaa<br />
Erilaiset yhteistyömuodot ja kumppanuudet ovat yleistyneet viime vuosina myös kiinteistöalalla.<br />
Tässä osassa keskitytään yleisesti tarkastelemaan kumppanuutta kiinteistöpalveluissa<br />
sopimusoikeuden ja sopimuksellisuuden näkökulmista. 94 Esimerkiksi yritykset<br />
toimivat modernissa yhteiskunnassa ja taloudessa mitä erilaisimmissa, uudistuvissa<br />
toimintaympäristöissä ja monimuotoisissa verkostoissa. Rajoitettujen resurssien<br />
reaalimaailmassa yrityksen on hyvä tiedostaa oma tulevaisuutensa osana mahdollisia<br />
nykyhetken kumppanuusvalintoja, jotta se osaa tehdä oikeat päätökset. 95 Muuttuvissa<br />
toimintaympäristöissä ja verkostoissa toimiminen edellyttää monipuolista ja laajaa yhteistyötä.<br />
96 Yhteistyön ilmentymiä on olemassa puolestaan niin monia kuin on yhteistyön<br />
harjoittajia.<br />
Yhteistyön muodoista ja termeistä puhuttaessa, esiintyvät usein käsitteet kumppanuus ja<br />
kumppanuussopimus. Kumppanuussopimuksia solmitaan muun muassa valtioiden ja<br />
kansainvälisten järjestöjen välille, julkisen ja yksityisen sektorin kesken sekä yksityisen<br />
93 Esimerkiksi KH&I-YSE 2000<br />
94 Näin tämä poikkeaa hieman hankintasuhteiden tarkastelun (osatutkimus 1) lähtökohdista, jossa on eroteltu<br />
puite-kumppanuus, kumppanuus ja strateginen kumppanuus.<br />
95 Vakaslahti (2004), s. 47<br />
96 kts. aiheesta myös Ståhle – Laento (2000), s. 40-41 He toteavat, että aito positiivinen kohtalonyhteys<br />
muodostuu niin, että molempien kumppanien intressi on synnyttää arvoa ja hyötyä siitä itsekin. Kumppanit<br />
ymmärtävät, että molempien kilpailuedellytykset tietyillä markkinoilla syntyvät parhaiten vain toisen<br />
kanssa yhdessä. Ilman tätä ymmärrystä ei voi syntyä kumppanuutta.<br />
42
sektorin sisällä. Mitä tarkoitetaan sitten kumppanuudella ja kumppanuussopimuksilla<br />
kiinteistöpalveluissa? Näihin kysymyksiin pyritään löytämään vastauksia.<br />
Kumppanuuskäsite rinnastuu englanninkielisiin ilmaisuihin partnering ja partnership.<br />
Termeillä ei kuitenkaan ole täsmällistä sisältöä ja sen vuoksi eri henkilöt tarkoittavat<br />
niistä puhuessaan usein eri asioita. Tämä aiheuttaa helposti sekaannusta ja tarpeetonta<br />
hämmennystä yritysten ja niiden henkilöstön keskuudessa. Se on määritelty muun muassa<br />
kahdenväliseksi liitoksi, jonka tarkoituksena on osapuolten ominaisuuksien valikoitu<br />
yhdistäminen yhteisen tavoitetilan saavuttamiseksi ja kummankin osapuolen eduksi. 97<br />
Kumppanuus ei synny pelkästään toimintamallin vuoksi, vaan siitä haetaan molemminpuolista<br />
hyötyä ja kumppanuus syntyy aina suhteessa johonkin tavoitteeseen. Tavoitteen<br />
tärkeys ja usko kumppanuuden mahdollisuuksiin sen saavuttamisessa ratkaisee, kannattaako<br />
ryhtyä kumppanuuden rakentamiseen. Esimerkiksi kiinteistöpalveluiden osalta<br />
kumppanuuden tavoitteita voivat olla:<br />
- kustannusten vähentäminen<br />
- kehittämistyön kynnyskustannusten ylittäminen yhdistämällä voimavaroja<br />
- palvelun jatkuvuuden turvaaminen keskittämällä voimavaroja<br />
- asiakkaan parempi palvelu ja kokonaisvaikuttavuuden varmistaminen käyttämällä<br />
toisiaan täydentäviä voimavaroja.<br />
Yhteisen tavoitetilan avulla pyritään ehkäisemään, etteivät nämä motiivit ole keskenään<br />
ristiriidassa. 98 Kumppanuuden luonne, riskit ja mahdollisuudet muuttuvat aina sen mukaan,<br />
mitkä tavoitteet ovat ja samoin niiden mukana muuttuvat kumppanuuden onnistumisen<br />
kriteerit. 99 Kumppanuudella ja kumppanuussopimuksilla tähdätään osapuolten<br />
yhteistyön jatkuvaan kehittymiseen ja vastakkainasettelun korvaamiseen yhteisellä edulla.<br />
Kustannushyödyt syntyvät kumppanuussuhteesta usein epäsuorasti. Kilpailukykyisen<br />
kustannustason saavuttaminen tapahtuu kumppanuudessa molempien osapuolten yhteisin<br />
ponnistuksin ja molempien osapuolten hyödyksi. Haasteina kumppanuussuhteiden<br />
luomisessa ovat muun muassa:<br />
- ostettavien kiinteistöpalvelujen laatu<br />
- kumppanuussopimusten rajat ja hankintalainsäädäntö<br />
- avoimuuden ja luottamuksen rakentaminen organisaatio- ja henkilötasolla<br />
- riippuvuus kumppanuuksista: huono kumppani täytyy voida vaihtaa<br />
104 Kiiskinen et al. (2002) s. 116<br />
98 Ibid. s. 117<br />
99 Ståhle – Laento (2000) s. 76<br />
43
- kilpailuasetelman säilyminen pitkissä sopimuksissa<br />
- riskien hallinta.<br />
Olennainen piirre kumppanuudessa on sen pitkäjänteisyys. Kumppanuus on ymmärrettävä<br />
prosessina, joka mahdollistaa asteittain vahvistuvan sitoutumisen toiminnan myötä<br />
tai vähittäisen luopumisenkin. Kumppanuutta ei kannata kehittää lyhytaikaista, kertaluonteista<br />
tai pienimuotoista yhteistyötä varten, vaan se on kohtuullisen pitkäjänteinen<br />
yhteistyön tapa. Tämä johtuu siitä, että kumppanuudessa on tarkasteltava myös sen kustannustehokkuutta<br />
eli hyötyjä suhteessa aiheutuviin kustannuksiin. Siinä miten kumppanuuden<br />
on nähty muodostuvan ja kehittyvän on esitetty olevan seuraavia edellytyksiä<br />
ja vaiheita. Ensinnäkin kumppanuuden perusedellytyksenä on osapuolten tarkoitusperien<br />
ja ominaisuuksien yhteensopivuus. Kumppanuus on yritysten välistä pitkän aikavälin<br />
keskinäiseen luottamussuhteeseen ja vuorovaikutukseen perustuvaa yhteistoimintaa,<br />
johon sisältyy muitakin yhteistyöelementtejä kuin palveluiden ostamista ja myymistä.<br />
Kumppanuus vaatii onnistuakseen osapuolten sitoutumista pitkäjänteiseen yhteistyöhön<br />
ja yhdessä sovittavaan voimavarojen käyttöön yhteisen tavoitteen saavuttamiseksi luottaen<br />
siihen, että yhteisessä toiminnassa kohdattavat ongelmat voidaan ratkaista hyvässä<br />
yhteisymmärryksessä sovituilla menettelytavoilla. Tärkeää on siis sekä suhteen laatu<br />
että yhdessä sovitut selkeät toimintatavat.<br />
Kirjallisuudessa 100 on kumppanuuden edellytyksiksi mainittu keskinäinen riippuvuus,<br />
vastavuoroisuus, luottamus ja sitoutuminen. Pelkistetysti kumppanuuden haasteet näyttävät<br />
kiteytyvän muutamaan tärkeään kohtaan:<br />
- johtorooleissa toimivien on pystyttävä luomaan luottamuksellinen vuorovaikutussuhde,<br />
jotta kumppanuutta voidaan rakentaa<br />
- kumppanuudesta ja siinä toteutettavasta toiminnasta on saatava aikaan osapuolten<br />
kesken riittävän yhteinen näkemys, joka voidaan kiteyttää kumppanuussopimukseksi<br />
- on kehitettävä ja sovittava menettelytavat ja prosessit ja tarvittaessa myös rakenne ja<br />
roolit, joilla kumppanit yhdessä johtavat ja kehittävät toimintaa<br />
- on sovittava, miten edellä mainitut menettelytavat ja rakenteet linkitetään kumppaneiden<br />
omiin johtamisrakenteisiin, -rooleihin ja päätöksenteon käytäntöihin<br />
- kumppanit tarvittavalta osin mukauttavat omaa toimintaansa niin, että se edesauttaa<br />
kumppanuussuhteen onnistumista<br />
100 Muun muassa Mohr, J. & Spekman, R. Characteristics of Partnership Success: Partnership Attributes,<br />
Communication Behavior, and Conflict Resolution Techniques.; Mentzer, J. T. & Min, S. & Zacharia, Z.<br />
G. The nature of interfirm partnering in supply chain management.; Brinkerhoff. Assessing and improving<br />
partnership relationships and outcomes: a proposed framework.<br />
44
- kumppanuussuhteessa osallisina olevat henkilöillä on riittävät päätöksentekooikeudet,<br />
jotta eteen tulevat asiat voidaan ratkaista yhteisymmärryksessä.<br />
Toimintaympäristön osalta sen kypsyydellä ja avoimuudella on suuri merkitys siihen,<br />
miten nopeasti, helposti ja luotettavasti kumppanuuksia hakevat osapuolet löytävät toisensa.<br />
101 Liiketoimintaverkkojen osalta uusien kumppanien valinnassa keskeisiä kriteerejä<br />
on nähty olevan kandidaatin voimavarat ja kyvykkyydet, joita voidaan arvioida sen<br />
toiminnalla ja tuloksilla. Myös potentiaalisen kumppanin nykyiset sidokset ovat tärkeitä,<br />
onko se kiinnostunut yhteistyöstä, kuinka merkittävän liiketoimintamahdollisuuden<br />
suunniteltava verkko voisi sille tarjota? Onko yrityksellä riittävän yhteensopiva toimintatapa<br />
ja onko se käyttäytynyt opportunistisesti aikaisemmissa liikesuhteissaan? 102<br />
Kun kumppanien ”toistensa löytäminen” on tapahtunut, alkaa keskinäisen luottamuksen<br />
rakentaminen. 103 Kumppanuuteen liittyvän luottamuksen merkitys nousee ymmärrettävään<br />
asemaan, koska luottamus poistaa osapuolten opportunistisen käyttäytymisen mukanaan<br />
tuomat rajoitteet. Kun yritysten kesken vallitsee luottamus, voi liikesuhteessa<br />
kehittyä resurssien erityisyyttä ilman, että se johtaisi vaihdantakustannusten lisääntymiseen.<br />
Organisaatioiden välisessä yhteistyössä luottamuksen kulmakiviä on nähty olevan<br />
muun muassa kulttuuri, arvot, käyttäytymismallit ja henkilökemiat. Luja luottamus sekä<br />
todennetut yhteiset motiivit ja tavoitteet johtavat kumppanuuden virallistamiseen, eli<br />
vahvistamiseen sopimusteitse. Tämän vaiheen jälkeen kumppanuudesta kertyvää hedelmää<br />
voidaan kutsua lisäarvoksi. 104 Eräs kumppanuuden avoimuutta esiin tuova piirre<br />
liittyy avoimiin hinnoitteluperusteisiin (open books –periaate). Tutkimuksen mukaan<br />
sen sanottiin rakentavan luottamusta, syvemmissä yhteistyösuhteissa sen sanottiin olevan<br />
jopa luottamuksen edellytys. On kuitenkin otettava huomioon, että mitä tarkempaa<br />
tietoa kulloinkin halutaan, sitä enemmän sen kerääminen, analysoiminen ja käytäntöön<br />
vieminen kuluttaa sekä palveluntuottajan että tilaajan aikaa ja kustannuksia. 105<br />
101 Ibid. s. 118-119<br />
102 Möller – et al. (2004) s. 62<br />
103 kts. myös Vakaslahti (2004), s. 201 Hän toteaa, että luottamuksen taso vaihtelee tunnetusti yhteistyöverkoston<br />
eri osissa liikesuhteiden eri kehitysvaiheissa. Luottamus voi olla täysin olematonta, se voi perustua<br />
tiukkaan valvontaan ja sopimuksiin tai luonnolliseen vastavuoroiseen toimintaan. Olennaista on<br />
havaita, että hankkeissa vallitsevan luottamuksen tasoon voidaan itse omilla valinnoilla vaikuttaa.<br />
104 Kiiskinen et al.(2002), s. 118 - 119<br />
105 Ventovuori et al.(2004), s. 62<br />
45
Luottamuksen myötä ja osittain siihen liittyvänä, sopimusoikeudellinen lojaliteettivelvollisuus<br />
saa myös todellisen sisällön. Kumppanuussuhde vaatii kaikissa tilanteissa ja<br />
vaiheissa avoimuutta, lojaalisuutta ja ehdotonta luotettavuutta sanoissa ja teoissa eli<br />
toisenkin osapuolen edun huomioon ottamista, vaikka taustalla onkin parhaimmillaan<br />
vain yhteinen etu. 106 On olemassa niin sanottuja alhaisen riskitason kumppanuuksia,<br />
joissa sekä ansainta että riskit voidaan ennustaa. Toisaalta on myös kumppanuuksia,<br />
joiden riskit ja ansainnan mahdollisuudet ovat paljon suuremmat, mutta suhteen onnistumisen<br />
ennakointi ja hallinta on erittäin vaikeaa. 107<br />
Kumppanuuteen pohjautuvilla yhteistyömuodoilla voidaan saavuttaa muuttuvassa yhteiskunnassa<br />
ja taloudessa sellaisia tavoitteita ja päämääriä, joihin ei perinteisin yhteistyömuodoin<br />
enää kyetä. Kumppanuusajattelu voi ilmetä ja konkretisoitua esimerkiksi<br />
kulloinkin käsillä olevan sopimussuhteen mukaan. Varsinkin pitkäaikaiset sopimussuhteet<br />
ovat omine erityispiirteineen usein hyvin yksilöllisiä ja tästä johtuen myös sopimusosapuolten<br />
suhteet muovautuvat erityisiksi. Kumppanuutta voidaan näin ollen kehittää<br />
kulloinkin kyseessä olevien sopimusosapuolten, sopimuksen ja sopimussuhteen lähtökohdista<br />
käsin. Kumppanuuden vaikutukset ja merkitykset eivät tässä suhtees-sa ole<br />
mitenkään vakioituja, vaan ne voivat vaihdella tapauskohtaisesti.<br />
4.3.2 Sopimuskäsityksen näkökulmat<br />
Kumppanuussopimus on pitkän aikavälin tavoitteellinen sopimus, jossa määritetään<br />
osapuolten yhteiset tavoitteet ja menettelyjen täsmennetyt muodot ja käytännön tapahtumat.<br />
Luonteeltaan kyseiset sopimusjärjestelyt voivat olla hyvinkin monisyisiä ja yksilöllisiä,<br />
mutta on mahdollista löytää niille tiettyjä yhteisiäkin elementtejä ja piirteitä.<br />
Tällöin voidaan keskittyä hahmottamaan kumppanuussopimusten eri ulottuvuuksia,<br />
joilla on keskeistä sopimusoikeudellista merkitystä.<br />
Sopimuskäsityksiin liittyvillä kysymyksillä ja tarkasteluilla voidaan pyrkiä luomaan<br />
kumppanuussopimusten ympärille sopimusoikeudellista hahmotusta. Karhun kehittämällä<br />
sopimuksen prosessikäsityksellä voidaan lähestyä kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimusten<br />
lähtökohtaisia sopimus-oikeudellisia elementtejä. Sopimuksen prosessikäsitys<br />
lähtee ajatuksesta, että sopimukselle on ominaista asteittainen muotoutuvuus<br />
ja muuttuvuus. Ideana on, että huomio kiinnitetään sopimusosapuolten väliseen<br />
106 Kurkela (2003), s. 37<br />
107 Ståhle - Laento (2000), s. 77<br />
46
jatkuvaan, sopimuksellista merkitystä saavaan vuorovaikutukseen, myös sellaiseen, jota<br />
ei voida pitää itsenäisenä oikeustoimena. 108<br />
Sopimuksen prosessikäsitys jakaantuu kolmeen ulottuvuuteen: asialliseen, ajalliseen ja<br />
henkilölliseen. Asiallinen ulottuvuus määrittää sopimuksen vastuuelementit, jotka määräytyvät<br />
ja muodostu-vat aina kulloisenkin sopimussuhteen mukaan. Nämä vastuuelementit<br />
muodostavat jatkuvasti muuntuvan, ilman absoluuttisia rajoja olevan sarjan. 109<br />
Tässä suhteessa kumppanuussopimusten yksilöllisyys ja kulloisetkin erityispiirteet vaikuttavat<br />
aina näiden vastuuelementtien määräytymiseen ja muodostumiseen. Asiallisen<br />
ulottuvuuden joustavuus vastuuelementtien osalta soveltuu jossain määrin myös kumppanuussopimuksiin.<br />
On selvää, että pitkäkestoiset kumppanuusjärjestelyt vaativat esimerkiksi<br />
tulevaisuuden ennustamisen vaikeuden vuoksi joustavuutta. Silti lähtökohtana<br />
on pidettävä, että sopimusvalmistelussa ja lopullisessa sopimuksessa pyritään määrittämään<br />
ja kohdentamaan mahdollisimman kattavasti asiapitoiset vastuut ja riskit.<br />
Ajallisen ulottuvuuden mukaan sopimuksen synty- ja lakkaamishetket eivät tarkasti<br />
eriydy osa-puolten välisistä suhteista. Esimerkiksi sopimusvastuun lakatessa vastuuelementit<br />
lakkaavat tapah-tumista riippuen yksitellen tai ryhmissä. Tällöin eräät harvat,<br />
sopimusoikeuden periaatteiden (muun muassa lojaliteetti) painokkaasti edellyttämät<br />
elementit jäävät varsinaisen suorituksen jälkeen vielä ehkä pitkäksikin aikaa voimaan. 110<br />
Kumppanuussopimusten kohdalla sopimuksen prosessikäsityksen ajallinen ulottuvuus<br />
saa painoarvoa. Kumppanuussopimukset vaativat usein perusteellisen ja kauan aikaakin<br />
vievän sopimusvalmistelun. On mahdollista, että esimerkiksi osapuolten sopimaton<br />
toiminta sopimusneuvotteluissa voi joskus aiheuttaa oikeudellisia vastuita, ilman että<br />
varsinaiseen sopimukseen edes päästään. Tällöin voi esimerkiksi harhaanjohtavaa tietoa<br />
antaneelle tai muuten vilpillisesti toimineelle osapuolelle aiheutua vahingonkorvausvastuu.<br />
111<br />
Toisaalta voidaan katsoa kumppanuussopimuksen päättymishetkiä ajallisen ulottuvuuden<br />
osalta. Tällöin voidaan todeta, että pitkäkestoisen, vuosien ajan kestäneen sopimussuhteen<br />
päättyessä, vaaditaan sopimusosapuolilta korrektia toimintaa ja käyttäytymistä.<br />
108 kts. aiemmin s. 5<br />
109 kts. aiemmin s. 6<br />
110 Ibid.<br />
111 kts. mm. KKO 1999:48. Tapauksessa sopimusneuvotteluissa virheellisesti toimineelle osapuolelle<br />
määrättiin makset-tavaksi vahingonkorvauksia ns. positiivisen sopimusedun mukaan. Tämä piti sisällään<br />
mm. vahinkoa kärsineen osapuo-len menetetyn liikevoiton korvaamisen. Tämä on jossain määrin poikkeustapaus,<br />
sillä usein korvattavaksi määrätään ns. negatiivisen sopimusedun mukaan, mikä käytännössä<br />
tarkoittaa sopimusvalmistelusta aiheutuvia kustannuksia (ns. culpa in contrahendo).<br />
47
Tässä mielessä sopimusosapuolten välinen lojaliteettivelvollisuus pätee. Kun sopimus<br />
päättyy, sopimusosapuolten tulee toimia tämän jälkeenkin niin, etteivät aiheuta toisen<br />
osapuolen toiminnalle tai muille sopimussuhteille mitään haittaa. Toisin sanoen pitkäkestoisen<br />
kumppanuussopimuksen päättymisen jälkeen sopimusosapuolten tulee kohtuudella<br />
ottaa huomioon omassa toiminnassaan ja vaikutuspiirissään myös entisen<br />
kumppaninsa etu. 112<br />
Henkilöllisen ulottuvuuden kohdalla arvioidaan ensinnäkin sopimuksen varsinaisten<br />
osapuolten vastuiden muodostumista. Toiseksi pohditaan kysymystä siitä, voiko ja millä<br />
tavoin sopimusvastuu kohdistua muihinkin henkilöihin kuin varsinaiseen sopimusosapuoleen.<br />
Kumppanuussopimusten osalta voi todeta, että henkilölliset kysymykset vastuiden<br />
osalta pyritään lähtökohtaisesti määrittämään itse sopimuksissa. Tällä pyritään<br />
selkeyttämään kaiken kaikkiaan kokonaisjärjestelyä henkilöaspektien osalta. Kuten aiemmin<br />
on todettu, joustavuus kuuluu olennaisena osana pitkäkestoisiin kumppanuussopimuksiin.<br />
Näin ollen on oltava myös liikkumavaraa tulkintojen osalta, kun henkilöllisen<br />
ulottuvuuden alaisia kysymyksiä ilmenee.<br />
Ian Macneilin relational contracting –opista voidaan löytää hyviä avaavia näkökantoja<br />
suhteessa kumppanuussopimuksiin. Hän on pyrkinyt kehittämään monimutkaisia kestosopimuksia<br />
varten uuden sopimuskäyttäytymiseen pohjautuvan doktriinin (relational<br />
contract law). Macneil pitää tärkeimpänä havaintonaan, että pitkäkestoisten sopimussidonnaisuuksien<br />
sisältö muuttuu ja kehittyy jatkuvasti. Tästä johtuen etukäteen sovituilla<br />
sopimusehdoilla on vain rajallinen merkitys. Pitkäkestoisessa sopimuksessa, kuten esimerkiksi<br />
kumppanuussopimuksessa oleellista on sopia tarkoin yhteistyösuhteen yleisistä<br />
puitteista eli sopimuksen hallintarakenteista. Usein korostetaan myös osapuolten käytännön<br />
yhteistyötä ja vapaaehtoisia riskienhallinnan välineitä ja pidetään oikeudellisten<br />
keinojen ja virallisen oikeussuojakoneiston merkitystä vähäisenä.<br />
Relational contractingin yhteydessä on keskusteltu myös sopimusten täydentymisestä.<br />
Sopimusten yhteistoiminnallisuus ja puuttellisuuden strategisuus loisivat perustan tähän.<br />
Sopimus jätetään tietoisesti puutteelliseksi, jotta sitä voidaan täydentää myöhemmin<br />
sopimuksella tavoiteltavan päämäärän mukaiseksi. Lähtökohtana pidetään yhteistyösuhdetta,<br />
jolloin ei pidä tukeutua vain itse sopimukseen. Sopimus on vain osa yhteistyösuhdetta,<br />
joka taas voi käytännössä olla hyvinkin toisenlainen kuin itse juridinen<br />
112 Tätä yleisluonteista sääntöä tukee mm. laajalti yleisessä käytössä olevat sopimusehdot koskien sopimusosapuolten<br />
salassapitovelvollisuuksia sopimuksen päättymisen jälkeiselläkin ajalla.<br />
48
sopimus antaa ymmärtää. Sopimuksen suunnittelun yhteydessä on keskeistä luoda ne<br />
prosessit ja rakenteet, joita tarvitaan sopimussuhteen jatkuessa ja kehittyessä.<br />
Sopimuksen dynaamisuus voidaan myös liittää kumppanuussopimusten sopimusoikeudelliseen<br />
hahmottamiseen. Tässä kohdin nousee erityisesti esiin vaatimus kumppanuussopimusten<br />
joustavuudesta. Annola on kehittänyt kyseistä dynaamisuus –doktriinia.<br />
Tämän mukaan sopimuksen dynaamisuus merkitsee sopimuksen täydentymistä. Näiden<br />
sopimusten ja sopimusjärjestelyjen velvoitteiden lopulliset sisällöt määräytyvät vasta<br />
sopimusten solmimisen jälkeen. Sopimuksen muuttuminen täydentymisen kautta on<br />
sopimusosapuolten puolesta hyväksytty lähtökohdaksi jo sopimuksen valmisteluvaiheessa.<br />
Sopimus laaditaan tavalla, joka mahdollistaa sopimuksen muuttumisen täydentymisen<br />
kautta sopimuskauden aikana. Tämä tuo mukanaan sopimussuhteeseen joustavuutta<br />
ja mahdollistaa kumppanuuspohjaisen syvällisen yhteistyön sopimuksellisesti<br />
uudella tavalla.<br />
Annola jakaa dynaamisuuden ulottuvuudet kolmeen osaan. Ensinnäkin sopimus voi<br />
täydentyä, koska laaditun sopimuksen ehdot muuttuvat. Tällaiseen tilanteeseen on jo<br />
varauduttu nimenomaisella sopimusehdolla. Toiseksi on olemassa tilanteita, joissa sopimuksen<br />
sisältämä aukko tulee täytettäväksi sopimuksen solmimisen jälkeen. Aukko<br />
voi koskea esimerkiksi jotain yksittäistä olosuhdetta tai myös olosuhdetta, jossa tämä on<br />
sopimuksessa säännelty avoimella termillä tai yleislausekkeella. Kolmantena on olemassa<br />
tapaukset, joissa sopimuksen sitovuus muuttuu sopimuksen solmimisen jälkeen.<br />
Sopimuksen sitovuus voi esimerkiksi toimintaympäristön muuttumisen vuoksi päättyä.<br />
Sopimuksen prosessikäsitys ja relational contracting tuovat hyödyllisiä näkökantoja<br />
ajatellen kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimusten sopimusoikeudellista hahmottamista.<br />
Näistä suuntauksista voi löytää yhteisiä piirteitä, mutta kumpikin tuovat samalla<br />
omia erityispiirteitä mukanaan. Voidaan todeta, että kumppanuussopimukset vaativat<br />
toimiakseen joustavutta. Joustavuuden teemaa voidaan lähestyä juuri edellä mainituilla<br />
ja käsitellyillä tutkimuksellisilla näkökulmilla. Toinen merkittävä kumppanuussopimusten<br />
piirre on yhteistoiminnallisuus ja lojaliteettivelvollisuus. Näidenkin teemojen merkitys<br />
nousee esiin läpikäydyistä suuntauksista.<br />
Sopimusten joustavuuteen liittyy myös sopimusten dynaamisuus. Tätä koskien edellä<br />
tarkasteltu teema tuo oman panoksensa hahmotettaessa myös kumppanuussopimuksia.<br />
On selvää, että pitkäkestoisen sopimussuhteen kestäessä nousee esiin tarpeita sopimuksellisesti<br />
vastata olosuhteiden muuttuessa mukana tuleviin haasteisiin. Jotta tällaisista<br />
muutostilanteista halutaan päästä yli pienin korjausliikkein sopimussuhde säilyttäen,<br />
49
tarvitaan tähän sopimukselliset väylät. Tässä suhteessa sopimuksen dynaamisuuden<br />
ulottuvuudet antavat mahdollisuuden luoda sopimuksellisia mekanismeja ja yhteistyön<br />
toimintamalleja.<br />
4.3.3 Sopimuksellisuuden näkökulmat<br />
Kiinteistöpalveluiden kumppanuussuhteet ovat monimutkaisia ja sopimusvalmistelun<br />
osalta haastavia järjestelyjä. Ne aiheuttavat myös oman lähtöpisteensä ajatellen sopimuksellisia<br />
ulottuvuuksia. Kumppanuussopimukset ovat sopimuksellisesti haastavia<br />
sopimuksia, jotka avaavat mahdollisuuksia myös yritystasolla kehittää sopimustoimintaan<br />
liittyviä käytäntöjä.<br />
Kumppanuuksia suunniteltaessa on hyvä pitää mielessä myös se, että kaikilla liikesuhteilla<br />
on luontaista taipumusta uudistua, fuusioitua tai purkautua. Myös suurin osa<br />
kumppanuuksien haasteista on yrityskulttuurien yhteensovittamisen, liikesuhteen hoidon<br />
ja sopimusrakenteen avulla säädeltävissä ja jaksotettavissa olevia osatekijöitä. On<br />
keskeistä analysoida sekä positiiviset että negatiiviset tekijät tapauskohtaisesti ja myös<br />
kokonaisuutena ennen yksittäisten sopimusten laatimista. Näin osataan arvioida paremmin<br />
toiminnan strategista järkevyyttä sekä kokonaisuuden tarjoamaa kilpailuetua. 113<br />
Ennakoivan oikeusajattelun mukaan sopimusten osalta korostuu aina valmisteluvaihe.<br />
Tarkastelu kohdistuu aikaan ennen sopimusten allekirjoituksia. Tällöin esiin nousee<br />
kysymyksiä muun muassa koskien sopimusneuvottelujen sisältöä, laadittavien sopimusehtojen<br />
muotoja ja yrityskohtaisia toimintamalleja. 114 Täydellistä sopimusta on<br />
mahdotonta saavuttaa, mutta tavoitteena onkin eri näkökannoilta katsoen hyvä sopimusjärjestely<br />
huonon sijaan. Se miten tämä saavutetaan, vaatii monien eri tahojen panostusta<br />
koko sopimusprosessiin.<br />
Kumppanuussuhdetta ja –sopimusta valmisteltaessa yrityskohtainen toiminta nousee<br />
suureen rooliin. Mitä paremmin kulloinkin yritys pystyy valjastamaan ja motivoimaan<br />
sisäisesti eri ammat-tiryhmiään yhteistyöhön, sitä paremmin ja laaja-alaisemmin yritys<br />
kykenee käsittelemään sopimuksen kannalta tärkeitä kysymyksiä. Tällöin on paremmat<br />
113 Vakaslahti (2004), s. 52<br />
114 kts. myös Oravainen-Oravainen (1990), s. 30-31 He toteavat, että yhteistyökumppanin valinnassa on<br />
tärkeää varmistua mm. siitä, että sopimusneuvottelujen yhteydessä pystytään luomaan yhteinen liiketoimintasuunnitelma,<br />
johon molemmat sitotutuvat niin yritys- kuin henkilötasolla. Yhteistyöneuvottelujen<br />
aikana tulee varmistaa myös, että molemmin-puolinen luottamus syntyy ja että yhteistyökumppani on<br />
halukas työskentelemään yhteistyössä myös jatkossa.<br />
50
mahdollisuudet myös välttää merkittäviä sopimusaukkoja verrattuna huonoon tai olemattomaan<br />
eri ammattiryhmien yrityskohtaiseen yhteistyöhön. Tekniset, kaupalliset ja<br />
juridiset kysymykset asettavat useita haasteita edellä mainitulle yhteistyölle. On kyettävä<br />
löytämään keinot, joilla voidaan löytää kielellisesti sama ”aaltopituus” eri ammattiryhmien<br />
kesken. Samoin on luotava systemaattiset yrityskohtaiset toimintamallit kyseisen<br />
yhteistyön toteuttamiselle.<br />
Ennakoivan oikeusajattelun eräs keskeisimmistä kysymyksistä sopimusten osalta liittyy<br />
panostusten määrään. Tämä koskee muun muassa sopimusneuvotteluja ja räätälöityjen<br />
sopimusehtojen 115 laadintaa. Mitä kauemman aikaa sopimusneuvottelut vievät ja mitä<br />
enemmän räätälöityjä sopimusehtoja luodaan, sitä enemmän tämä vaatii myös taloudellisia<br />
panostuksia. Tämän kysymyksen kamppailun rinnalla, yritykset joutuvat myös<br />
päättämään, mitä seikkoja ja kysymyksiä ne jättävät tulevien sopimuksenaikaisten tapahtumien<br />
ja kehityksen varaan ilman niiden sopimuksellista käsittelyä ja kohdentamista.<br />
Kumppanuussopimusten valmistelun osalta on kokonaisuuden kannalta rakentavaa edetä<br />
käyttämällä välitason työdokumentteja. Näitä voi olla useita eri tyyppisiä, yleisesti<br />
käytetään nimikkeitä kuten ”letter of intent”, ”memorandum of understanding”, ”term<br />
sheet”, ”contract memo”. Esimerkiksi term sheet on ei-sitova luonnos sopimuksen<br />
avainkohtien käsittelystä. Se palvelee ja tukee neuvotteluprosessia ja tarjoaa pohjan<br />
varsinaisen sopimuksen laatimiselle. Term sheetin sisältämät ehdot ovat erityyppisiä<br />
riippuen toteutettavasta hankkeesta. Term sheet antaa liiketoiminnan johdolle mahdollisuuden<br />
kontrolloida ylätasolla sopimuksen sisältöä ilman, että he hukkuvat heti juridiseen<br />
sanahelinään. Yhteisessä neuvottelupöydässä menettelyn avulla voidaan sitouttaa<br />
sopimuksen kaikki osapuolet tulevan sopimuksen henkeen. 116<br />
Riskit ja riskienhallinta saavat kumppanuussopimuksissa painoarvoa. Riskiä voidaan<br />
sopimuk-sellisesti tarkastella niin että se erotetaan vastuusta käsitetasolla. Tällöin riskien<br />
ennakollinen rooli pääsee oikeuksiinsa. Suurta roolia esittävät riskien tunnistaminen,<br />
arvioiminen ja kohdentaminen sopimusneuvotteluissa peilaten niitä tulevaan pitkäkestoiseen<br />
kumppanuuteen. Sopimuksiin liittyvät vastuut sen sijaan voidaan nähdä jälkikä-<br />
115 kts. myös Vakaslahti (2004). s. 218 Hän toteaa, että esimerkiksi kumppanuuden ja yhteistyön korostamisen<br />
kannalta monissa yhteistyön toimintamalleissa pyritään suosimaan yhteisen menestyksen mukaisia<br />
kannustimia (carrot) sopimussakkojen (stick) sijaan. Näihin varaudutaan laatimalla soveltuvat sopimusehdot.<br />
116 Ibid. s. 209<br />
51
teisesti. 117 Tätä koskien riskit ja vaarat nähdään potentiaalisina, mahdollisesti myöhemmin<br />
toteutuvina vastuina.<br />
Kumppanuusjärjestelyjä suunniteltaessa riskien ohella merkitystä saa riskienhallinta.<br />
Yleisesti riskienhallinta tarkoittaa yrityksille erilaisten toimintatapojen kehittämistä sekä<br />
mekanismien luomista, joilla voidaan hallita arvioituja, yritystä mahdollisesti tulevaisuudessa<br />
koskevia erilaisia riskejä. Kumppanuussopimusten osalta on yrityksille hyödyllistä<br />
ottaa käyttöön kokonaisvaltaiset riskienhallintakeinot. Näillä tarkoitetaan muun<br />
muassa vakuutuksia, räätälöityjä sopimusehtoja sekä sopimuksellisen riskienhallinnan<br />
toimintamalleja 118<br />
Kaiken kaikkiaan riskienhallintakeinot muovautuvat kulloisenkin sopimusjärjestelyn<br />
mukaan. Näin on myös kumppanuussopimusten kanssa. On myös tosiasia, että mitä<br />
enemmän yritys on aiemmin panostanut riskienhallintaan, sitä parempi valmius sillä on<br />
kulloinkin valmistella ja toteuttaa riskienhallintakeinojaan. Riskien ja riskienhallinnan<br />
merkitys korostuu kun on kyseessä pitkäkestoinen sopimussuhde. Kun on kyse useita<br />
vuosia kestävästä kumppanuussopimuksesta, on sopimuskauden aikana mahdollista<br />
ilmetä ja toteutua lukuisia erilaisia riskejä. Tällöin on mahdollista ja järkevää luoda monipuolinen<br />
ja eri vaihtoehtoja sisältävä keinovalikoima riskienhallinnan suhteen. 119 Näin<br />
ollen on erittäin perusteltua yrityskohtaisesti panostaa näihin kysymyksiin ja myös kehittää<br />
jatkuvasti omia toimintamalleja.<br />
Kumppanuusjärjestelyissä on kyse yritysten välisistä syvistä sopimus- ja yhteistyösuhteista.<br />
Näiden järjestelyjen kohdalla samanaikaisesti itse hankkeen kanssa voivat yritykset<br />
kehittää omaa sopimustoimintaansa. Tätä kehittämistä voidaan lähestyä sopimusjohtamisen<br />
käsitteen kautta. Kyse on yrityskohtaisesta toimintamallista järjestää kokonaisvaltaisesti<br />
sopimustoiminta. Sopimusjohtamisella pyritään hyödyntämään, kokoamaan<br />
117 kts. myös Möller et al. (2004), s. 67 He toteavat, että liiketoimintaverkon organisointiin liittyy kunkin<br />
verkon jäsenen roolien ja niihin liittyvien vastuiden ja oikeuksien määrittely ja sopiminen. Verkon liiketoimintalogiikka<br />
ja ansaintamalli eli se miten verkko toimii ja miten se ansaitsee, vaikuttavat kaikki siihen,<br />
miten se jakaa vastuut, riskit, kustannukset ja tuloksen.<br />
118 kts. aiemmin ss. 18 Keskitalon sopimuksellisen riskienhallinnan toimintamalli on yksi esimerkki joka<br />
voi olla mallina yrityskohtaisille muille vastaaville toimintamalleille.<br />
119 kts myös Vakaslahti (2004), s. 108 Hän toteaa kumppanuuksien osalta, että osana yhteistyöhankkeita<br />
ja liikesuhteiden hoitoa on tärkeää myös hahmottaa, kuinka yhteistyö on ajateltu päättää. Strategiset tavoitteet<br />
voivat pidemmällä tarkastelujak-solla poiketa toisistaan. Yritykset eivät enää tarvitse toisiaan niin<br />
paljon kuin liikesuhteen alkuvaiheissa. Tästä johtuen on erittäin hyvä harkita erilaisia erkaantumisen<br />
vaihtoehtoja jo ennen kuin tuo aika on konkreettisesti käsillä. Tätä on hyvä työstää jo osana liikesuhteen<br />
vaatimusten hallintaa.<br />
52
ja johtamaan yrityksen sopimusosaamista. Tämä voi liittyä esimerkiksi sopimusvalmisteluihin,<br />
sopimusriskien hallintaan ja yleisesti sopimusten hallintaan.<br />
Sopimusjohtamisen toimintamalli jakautuu kahteen pääsosioon: ennakoivan oikeusajattelun<br />
mukaiseen, sopimusvalmisteluun keskittyvään osaan sekä jälkikäteiseen sopimusten<br />
hallintaan ja sopimuskauden aikaisiin tapahtumiin keskittyvään osaan. On tärkeää<br />
ottaa huomioon, että molemmat osiot vaativat yritykseltä yhtälailla kokonaisvaltaista<br />
panostusta. Hyvin sopimusneuvotteluihn ja sopimusten laadintaan panostava yritys voi<br />
säästää sopimusaikaisissa vaiheissa verrattuna huonommin neuvotteluihin ja sopimuksen<br />
laadintaan panostava yritys. Toisaalta erilaiset sopimusaikaiset tapahtumat ja olosuhteiden<br />
muutokset ovat realismia. Tästä syystä on yrityskohtaisesti perusteltua panostaa<br />
myös sopimusten hallintaan erilaisten toimien kautta.<br />
Yritykset voivat esimerkiksi kumppanuussopimusten kohdalla hyödyntää sopimusjohtamisen<br />
toimintamallia. Kumppanuussopimukset ovat pitkäkestoisia ja usein suhteellisen<br />
monimutkaisia järjestelyjä. On perusteltua, että järjestelyssä mukana oleva yritys<br />
organisoi systemaattisesti sopimustoimintaansa. Tällöin voidaan muun muassa informaation<br />
hallinnan ja asiakirjahallinnon järjestämisellä saada selkeyttä sekä yrityksen<br />
sisäiseen että myös ulkoiseen toimintaan. Sopimusjohtamisen kautta voidaan myös kouluttaa<br />
yrityksen sopimustoiminnasta vastaavaa tai muutoin sopimusten kanssa tekemisissä<br />
olevaa henkilöstöä. Esimerkiksi kumppanuussopimusten kohdalla on tärkeää olla<br />
tiedossa, mitkä henkilöt tai henkilöryhmät ovat kulloinkin missäkin roolissa sopimustoiminnan<br />
ja koko sopimussuhteen toimivuuden kannalta.<br />
53
5 KIINTEISTÖPALVELUJEN KUMPPANUUSSOPIMUSMALLIT<br />
5.1 TAUSTAKSI SOPIMUSMALLEISTA KIINTEISTÖPALVELUIDEN<br />
KUMPPANUUKSISSA<br />
Tässä raportissa esitetään sopimusmalleja kiinteistöpalveluiden kumppanuuksiin. Malleja<br />
luotiin kaksi: 1. Puitekumppanuussopimusmalli ja 2. Kumppanuussopimusmalli. Tässä<br />
yhteydessä tarkastellaan ensinnäkin mitä yhteisiä sopimusoikeudellisia ja sopimuksellisia<br />
piirteitä ja elementtejä näistä molemmista malleista löytyy sekä toiseksi analysoidaan<br />
mitä ominaispiirteitä kummastakin mallista erikseen löytyy.<br />
Ensinnäkin voidaan todeta, että molempien sopimusmallien kohdalla on pyritty korostamaan<br />
mallien pääsopimus –luonnetta. Tätä koskien molemmista sopimusmalleista on<br />
muodostunut sopimusehtomääriltään suhteellisen kattavia. Tämä linkittyy puolestaan<br />
aiemmin käsiteltyihin ennakoivan oikeusajattelun sekä riskien ja riskienhallinnan teemoihin.<br />
Molemmissa sopimusmalleissa on myös erinäisin tavoin pyritty sitomaan sopimusosapuolia<br />
kumppanuuteen.<br />
Molemmissa sopimusmalleissa korostuvat sopimusehtojen muodossa sopimusosapuolten<br />
yhteiset ja erilliset tavoitteet, kumppanuuden periaatteet kuten luottamus, keskinäinen<br />
lojaliteetti ja tietämyksen vaihto. Edelleen yhteinen kehittäminen eri muodoissaan,<br />
yhteistyömenettelyt ja yhteinen ongelmanratkaisu ovat oleellisessa osassa molemmissa<br />
sopimusmalleissa. Molempiin sopimusmalleihin liittyvät myös erilaiset liiketoiminnan<br />
mittarit ja niihin kytkeytyvät kannustinjärjestelmä –mallit. Nämä molemmat määritetään<br />
kuitenkin yksityiskohtaisemmin sopimusmalleihin kytkettävillä liiteasiakirjoilla.<br />
Edelleen molemmissa sopimusmalleissa nousevat esiin sopimusehtojen muodossa erilaiset<br />
riskienhallintakeinot kuten vakuutuksia koskevat sopimusehdot. Pitkäkestoisen<br />
sopimussuhteen ollessa kyseessä erilaiset kysymykset koskien olosuhteiden muutoksia<br />
ovat tärkeässä osassa. Molemmissa sopimusmalleissa on pyritty usealla tavalla myös<br />
vastaamaan näihin haasteisiin. Kuten aiemmin on todettu, joustavuus on eräs haastava<br />
elementti pitkäkestoisissa sopimuksissa. Tähän haasteeseen on pyritty vastaamaan luomalla<br />
erinäisiä sopimuksellisia mekanismeja molempien sopimusmallien sopimusehtoihin.<br />
Myös riitojen ratkaisun osalta on molemmissa sopimusmalleissa pyritty luomaan<br />
joustavia ja eri ammatillista osaamista omaavia menettelyjä.<br />
Kiinteistöpalveluiden puitekumppanuussopimusjärjestelyn pääpiirteet muodostuvat niin,<br />
että puitesopimus toimii pääsopimuksena ja siihen sopimusteknisesti kytkeytyvät<br />
54
kohdekohtaiset palvelusopimukset, jotka ovat sopimusehtomäärältään pelkistetympiä<br />
sopimuksia. Tässä järjestelyssä puitesopimuksen pääasiallisena tarkoituksena on antaa<br />
palveluntuottajille oikeus osallistua tilaajan järjestämiin kohdekohtaisiin tai alueellisiin<br />
kiinteistöpalveluiden kilpailutuksiin. Puitesopimuksen toimimisella pääsopimuksena ja<br />
sillä että niin sanottuja perinteisiä kaupallisia sopimusehtoja on otettu mukaan puitesopimukseen,<br />
on haluttu korostaa puitesopimuksen luonnetta kumppanuussopimuksena ja<br />
on myös haluttu sitouttaa sopimusosapuolet juridisesti tiiviiseen yhteistyöhön kiinteistöpalveluiden<br />
tuottamisen osalta.<br />
Puitekumppanuussopimusmalli voi soveltua sekä yksityisille että julkisille tilaajille.<br />
Julkisille tilaajille hankintalainsäädännön säännökset koskien puitejärjestelyjä vaikuttavat<br />
myös taustalla.<br />
Kiinteistöpalveluiden kahdenvälisellä kumppanuussopimusmallilla lähestytään enemmän<br />
kuin puitekumppanuudella niitä luonnehdintoja mitä kirjallisuudessa on tarkoitettu<br />
kumppanuudella liiketoiminnassa. Tämän sopimusjärjestelyn pääpiirteet muodostuvat<br />
niin, että ensinnäkin on laadittu pääsopimus. Siinä sopimusosapuolet sopivat kumppanuusorganisaatiosta,<br />
jonka kautta tuotetaan sovittavia palveluja. Pääsopimuksessa<br />
keskitytään mm. määrittelemään pääkohdat sovittavista konkreettisista tavoitteista<br />
kumppanuudelle, kumppanuusorganisaatiosta, kumppanuuden prosesseista, ansaintamallista<br />
ja muutoksista kumppanuussuhteessa. Tämän lisäksi pääsopimuksessa on määrätty<br />
tietyistä perinteisemmistä juridisista kysymyksistä kuten vahingonkorvauksista ja<br />
sopimuksen päättämisestä.<br />
Pääsopimuksen lisäksi kahdenvälisen kumppanuussuhteen osalta on laadittu asiakirja<br />
”Kuvaus kumppanuudesta”. Siinä on määritelty tarkemmin mm. kumppanuuden periaatteista<br />
ja arvoista, kumppanuusorganisaatiosta, kumppanuuden suunnitteluprosesseista,<br />
kehitystoiminnasta, informaationhallinnasta ja kumppanuuden toteutumisen seurannasta<br />
ja ongelmienratkaisusta. Kaiken kaikkiaan tällä asiakirjalla on merkittävä osa kumppanuusjärjestelyssä<br />
ja se ohjaa kumppanuuden käytännön toimintaa. Sitä voidaan päivittää<br />
ja muuttaa tilanteiden muuttuessa.<br />
Kahdenvälisen kumppanuussopimuksen pääasiallisena tarkoituksena on keskittää tilaajan<br />
tarpeet kiinteistöpalveluiden tuottamisen osalta yhdelle palveluntuottajalle pitkäkestoisella<br />
sopimussuhteella. Tähän liittyen mm. myös kehittämistoiminta keskitetään kahdenvälisessä<br />
kumppanuussuhteessa. Tavoitteena on tällöin saavuttaa mahdollisimman<br />
suuri keskinäinen hyöty. Kahdenvälinen kumppanuussopimusjärjestely voi sopia sekä<br />
yksityisille että julkisille tilaajille. Julkisten tilaajien kohdalla on otettava huomioon,<br />
55
että hankintalainsäädäntö asettaa puitteet toimintatavoille tarjousmenettelyssä.<br />
Kaiken kaikkiaan sekä puitekumppanuusmallissa että kahdenvälisessä kumppanuusmallissa<br />
on pyritty huomioimaan kumppanuussuhteissa tarvittavat kumppanuuden ja yhteistyön<br />
elementit. Tähän liittyen on sopimusteknisesti korostettu mm. kumppanuuden tavoitteita,<br />
periaatteita, yhteistyömenetelmiä, kannustinjärjestelmiä ja vaihtoehtoisia ongelmien<br />
ja riidan ratkaisumekanismeja. Toisaalta on otettu huomioon kyseisiin sopimusjärjestelyihin<br />
oleellisesti liittyvät kaupallisjuridiset elementit. Nämä elementit ovat vielä<br />
tällä hetkellä kiinteistöpalvelusopimuskäytännöissä suhteellisen kehittymättömiä. Tästä<br />
syystä sopimusmallien laatimisessa on keskitytty mm. palveluntuottajan työntekijöiden,<br />
vahingonkorvausten, sopimuksen päättymisen ja olosuhteiden muutosten aiheuttamiin<br />
sopimusoikeudellisiin kysymyksiin.<br />
56
5.2 PUITEKUMPPANUUSSOPIMUSMALLI JA SIIHEN LIITTYVÄ KOH-<br />
DEKOHTAINEN PALVELUSOPIMUSMALLI<br />
1. Kumppanuuden tavoitteet, periaatteet ja yhteistyö<br />
Kohdan tarkoitus<br />
Tässä kohdassa kuvataan osapuolten<br />
välisen kumppanuuden<br />
tavoitteita, periaatteita sekä<br />
yhteistyön piirteitä<br />
Esimerkkisisältö<br />
Puitesopimuksessa kumppanuudella tarkoitetaan kiinteistöpalveluiden<br />
tilaajan ja palveluntuottajan väliseen yhteistyöhön perustuvaa liikesuhdetta,<br />
jossa keskeisenä perusteena on: ammattitaitoinen toiminta, laadun<br />
parantaminen ja varmistus, luottamus ja vastuuntunto, keskinäinen<br />
lojaliteetti, keskinäisen informaation ja tietämyksen vaihto, kustannustehokkaat<br />
toimintatavat, ympäristövastuullisuus sekä yhteiset kehittämistavoitteet.<br />
2. Puitesopimuksen tarkoitus ja tavoitteet<br />
Tällä puitesopimuksella osapuolet sitoutuvat yhteistyössä jatkuvan<br />
kehittämisen periaatteeseen. Tilaajan ja palveluntuottajan yhteisenä<br />
tarkoituksena on varmistaa ja syventää pitkäaikaisella ja molemminpuolisella<br />
yhteistyöllä ja kumppanuudella yritystason ja kohdetason<br />
kiinteistöpalveluja sekä toimitila- ja käyttäjäpalveluja. Palveluntuottaja<br />
pyrkii asiantuntemuksensa perusteella kehittämään toimintojaan ja<br />
omaa osaamistaan niin, että palvelun laatu parantuu sopimuskauden<br />
aikana.<br />
Sopimusosapuolten tavoitteena ovat hyvät, laatutasoltaan oikein mitoitetut<br />
ja kokonaistaloudellisesti edulliset kiinteistöjen ylläpito- ja käyttäjäpalvelut.<br />
Hyvillä palveluilla varmistetaan osaltaan kiinteistöjen arvon<br />
ja käytettävyyden säilyttäminen sekä mahdollisuus tyydyttää toimitilojen<br />
käyttäjien tarpeet ja odotukset.<br />
Kohdassa kuvataan puitesopimuksen<br />
tarkoitukseen ja tavoitteisiin<br />
liittyviä piirteitä.<br />
3. Sopimusosapuolet<br />
Puitesopimuksen tarkoituksena ja osapuolten pyrkimyksenä on edistää<br />
ja syventää molemminpuolista yhteistyötä ja aikaansaada laatua parantavia<br />
toiminnallisia ratkaisuja. Puitesopimuksella tavoitteena on saavuttaa<br />
seuraavia yhteisiä tavoitteita: tilojen käyttäjän tarpeiden ja odotusten<br />
tunteminen ja niiden täyttäminen hyvillä lisäarvoa tuottavilla kiinteistöpalveluilla,<br />
käyttäjiltä saatavaa palautetietoa hyödynnetään yhteistyön<br />
ja yhteisen tarjonnan kehittämisessä, palvelujen laatua ja tyytyväisyyttä<br />
niihin parannetaan jatkuvan parantamisen periaatteita noudattaen, palveluja<br />
tuotetaan yhteisesti kehitetyillä toimintaprosesseilla sekä löydetään<br />
kiinteistöjen ylläpidon kustannusten optimaalinen taso kohdekohtaisesti.<br />
Kohdassa kuvataan puitesopimuksen<br />
sopimusosapuolet.<br />
Puitesopimuksen tilaaja on _____________.<br />
Puitesopimuksen palveluntuottaja on ______<br />
57
4. Sopimuskausi<br />
Kohdassa kuvataan sopimuskauden<br />
pituus ja määräaikaisuus.<br />
5. Puitesopimuksen kumppanuusorganisaatio<br />
Puitesopimus solmitaan määräaikaiseksi. Sopimus on voimassa ___<br />
vuotta. Sopimuskausi alkaa _________ ja päättyy _________.<br />
Kohdassa kuvataan sopimusosapuolten<br />
organisaation<br />
pääpiirteet.<br />
Tilaaja ja palveluntuottaja nimeävät puitesopimuksen ja siihen perustuvien<br />
kohdekohtaisten palvelusopimusten osalta vastuuhenkilöt kohde-,<br />
alue- ja yritystasolle.<br />
6. Palveluntuottajan yritystason toiminta<br />
Tilaaja ja palveluntuottaja sitoutuvat panostamaan yhteistyöhön kouluttamalla<br />
ja motivoimalla oman organisaationsa vastuuhenkilöitä siten,<br />
että osapuolten välinen yhteistyö on toimiva ja tuloksellinen yritystasolta<br />
aina yksittäiselle kohdetasolle asti.<br />
Kohdassa kuvataan palveluntuottajan<br />
yritystason toiminnan<br />
kehittämistä.<br />
Palveluntuottaja kehittää omaa yritystason toimintaansa tilaajan myötävaikutuksella.<br />
Sopimusosapuolet yhdessä arvioivat kerran vuodessa palveluntuottajan<br />
toimintaa mm. laatu- ja ympäristöjärjestelmien toimivuuden osalta.<br />
Samalla sovitaan palveluntuottajan toiminnan kehittämisalueista ja -<br />
painopisteistä.<br />
7. Yhteinen kehitystoiminta<br />
Tilaaja vertailee vuosittain kaikkia kiinteistöpalveluiden kumppaneitaan<br />
ja niiden toimintaa kokonaisuutena.<br />
Kohdassa kuvataan sopimusosa<br />
puolten yhteisen kehitystoiminnan<br />
tarkoitus, tavoitteet<br />
ja menettelytavat.<br />
Kehitystoiminnan avulla sopimusosapuolet kehittävät kiinteistö - ja<br />
käyttäjäpalveluita sekä yhteistyötään. Tarkoituksena on taata toimintaja<br />
toimitusprosessien sekä niitä tukevien tietojärjestelmien jatkuva<br />
kehitys ja yhtenäisyys, joilla uskotaan olevan merkittävä vaikutus sopimusosapuolten<br />
toiminnan tuottavuuteen. Palveluntuottaja sitoutuu<br />
vuosittain sovittavien kehityshankkeiden läpivientiin ja oman organisaationsa<br />
kehittämiseen vastaamaan sovittavaa prosessien ja tiedonhallinnan<br />
kehittämistä. Kehitystoiminnan määrästä ja siihen panostamisesta<br />
sovitaan yhdessä osapuolten kesken ottamalla huomioon yhteistoiminnan<br />
laajuus.<br />
Yritystasolla pidetään vuosittain ____ kehitystoiminnan kokousta, joissa<br />
käydään läpi toteutuneita kehitystehtäviä ja niiden tuloksia sekä<br />
suunnataan yhteisiä kehitystehtäviä. Tilaaja vastaa kokousten koolle<br />
kutsumisesta. Lisäksi alue- ja kohdetasolla pidetään tarpeellinen määrä<br />
kehityskokouksia. Niiden koolle kutsumisesta vastaavat tilaajan edustajat.<br />
Puitesopimuksen piiriin kuuluvista kehittämishankkeista laaditaan<br />
suunnitelma tavoitteineen, resursseineen, aikatauluineen ja kustannusarvioineen.<br />
Samalla sovitaan hankkeen tulosten jakamisesta ja liikesalaisuuksista,<br />
oikeuksista ja kustannusjaoista osapuolten kesken.<br />
58
Sopimusosapuolet allekirjoittavat laaditun suunnitelman ennen hankkeen<br />
aloittamista.<br />
Lähtökohtaisesti puitesopimuksen aikana toteutettujen kehittämishankkeiden<br />
kokemukset ja tulokset levitetään ilman erillistä korvausta käytäntöön<br />
sopimusosapuolille. Lisäksi sopimusosapuolet pyrkivät edistämään<br />
kiinteistöalan yleistä kehitystä tuomalla oman yrityksensä kehitystoiminnan<br />
tuloksia aktiivisesti käytäntöön.<br />
8. Puitesopimuksen toteutumisen seuranta ja ongelmien ratkaisu<br />
Kohdassa kuvataan sopimuskauden<br />
aikaisen toiminnan ja<br />
tapahtumien toteutumisien<br />
seurantaan liittyviä menettelyjä.<br />
Lisäksi kuvataan ongelmien<br />
ratkaisuun liittyviä menettelyjä.<br />
Puitesopimuksen yksityiskohtaisemmat osatavoitteet asetetaan ja niiden<br />
toteutumista ja yhteistyön onnistumista seurataan sopimusosapuolten<br />
yritystason välisissä arviointi- ja kehityskeskusteluissa.<br />
Yritystason arviointi- ja kehityskeskustelut käydään vähintään<br />
___________ vuodessa ja näiden tilaisuuksien järjestämisvastuu on<br />
sopimusosapuolten vastuullisilla henkilöillä.<br />
Tilaajan ja palveluntuottajan alue-edustajat järjestävät aluetasolla vuosittain<br />
_________arviointi- ja kehityskeskustelutilaisuutta.<br />
Lisäksi järjestetään erikseen koulutustilaisuuksia, joiden yhteydessä<br />
käsitellään yhteistyön onnistumista ja kehittämistä tilaajan ja kumppaneiden<br />
kesken. Näiden tilaisuuksien vastuuhenkilöinä ovat tilaajan<br />
edustajat.<br />
Sopimusosapuolet sitoutuvat siihen, että mikäli sopimusosapuolten<br />
välille syntyy jostain syystä ristiriitoja ja epäluottamusta, niin osapuolet<br />
ovat yhdessä velvollisia käsittelemään epäluottamukseen johtaneet syyt<br />
ja poistamaan ne sitä mukaan kun ne esiintyvät.<br />
Ristiriitojen käsittely tulee tapahtua ensisijaisesti yhteisesti neuvottelemalla<br />
sillä tasolla jossa ristiriita esiintyy.<br />
Ne ongelmat ja ristiriidat, jotka esiintyvät kohde- tai aluetasolla pyritään<br />
ratkaisemaan kohde- tai aluetasolla. Ne ongelmat ja ristiriidat,<br />
joista ei päästä sopuun tai joita ei voida ongelman tai ristiriidan luonteen<br />
vuoksi käsitellä kohde- tai aluetasolla, käsitellään yritystasolla.<br />
Jos ongelmaa tai ristiriitaa ei voida ratkaista sopimusosapuolten kesken,<br />
ratkaistaan se tämän sopimuksen kohdan ___ mukaan.<br />
9. Kohdekohtaisten palvelusopimusten ohjausprosessi ja laadunhallinta<br />
9.1 Yleisvelvoite<br />
Kohdassa kuvataan yleiset<br />
osapuolille suunnattavat velvoitteet<br />
kohdekohtaisten palvelusopimusten<br />
ohjausprosessin<br />
ja laadunhallinnan suhteen.<br />
Puitesopimuksen piiriin kuuluvat kohdekohtaiset palvelusopimukset<br />
toteutetaan tässä puitesopimuksessa määritettyjen tavoitteiden ja menettelytapojen<br />
sekä kohdekohtaisten palvelukuvauksien ja sopimusasiakirjojen<br />
mukaisesti.<br />
Ohjausprosessin ja laadunhallinnan toimintaa ja kehittämistä valvotaan<br />
59
9.2 Yhteistoiminta ja laadunhallinta<br />
kohdetasolla sovituilla menettelyillä.<br />
Tässä puitesopimuksessa määriteltyjä laadunhallinnan ja ohjausprosessin<br />
menettelyjä täydennetään kohdekohtaisten palvelusopimusten asiakirjoilla.<br />
Kohdassa kuvataan kohdekohtaisiin<br />
palvelusopimuksiin<br />
liittyviä yhteistoiminnan ja<br />
laadunhallinnan piirteitä.<br />
Yhteistyön kehittymistä seurataan erillisissä tilaajan ja palveluntuottajan<br />
kokouksissa, joissa käsitellään myös laadunhallintaa. Molemmilla<br />
osapuolilla on oikeus kutsua em. kokous koolle välittömästi, jos palvelun<br />
laatu tai vastaava syy kutsujan käsityksen mukaan sitä vaatii.<br />
Palveluntuottaja sitoutuu yhteistoiminnan kehittämiseen ja laadunhallinnan<br />
parantamiseen tilaajan ja kiinteistön käyttäjien kanssa. Palveluntuottajan<br />
oman laadunvalvonnan lisäksi myös tilaaja valvoo työn lopputulosta.<br />
Palveluntuottaja sitoutuu säännölliseen taloautomaatio- ja muiden teknisten<br />
järjestelmien sekä huoltokirjan avulla tehtävään tapahtuma- ja<br />
kuukausiraportointiin siten kuin kohdekohtaisessa palvelusopimuksessa<br />
ja sen liiteasiakirjoissa määritetään.<br />
Toiminnan laatua seurataan ja kehitetään saatujen palautteiden pohjalta,<br />
kuten esimerkiksi käyttäjätutkimusten tuloksia hyödyntämällä. Tilaajan<br />
laadunvalvonta ei vähennä palveluntuottajan vastuuta.<br />
Palveluntuottaja sitoutuu itse arvioimaan toimintaansa yhteisesti sovituin<br />
menettelytavoin. Arvioinnin tulokset on annettava tilaajalle. Toiminnan<br />
laatua arvioidaan myös käyttäjä- ja asiakastyytyväisyyskyselyjen,<br />
sekä muiden palautejärjestelmien avulla. Laadun kehittyminen<br />
pyritään arvioimaan kokonaisvaltaisesti liitteenä olevan kannustinjärjestelmän<br />
mukaisesti.<br />
9.3 Ympäristöasioiden hallinta ja huomioon ottaminen<br />
Kohdassa kuvataan ympäristöasioihin<br />
liittyviä seikkoja ja<br />
toimia, joita palveluntuottajan<br />
on noudatettava toiminnassaan.<br />
9.4 Kannustinjärjestelmä<br />
Tilaaja edellyttää kumppaneiltaan ympäristöasioiden selkeästi kuvattua,<br />
tavoitteellista ja toimivaa hallintajärjestelmää. Hallintajärjestelmän<br />
kuvaus on luovutettava tilaajalle.<br />
Palveluntuottajan on noudatettava kunnallisia ohjeita ja määräyksiä<br />
sekä otettava huomioon valtioneuvoston periaatepäätös ekologisesti<br />
kestävän kehityksen edistämisestä rakennus- ja kiinteistöalalla.<br />
Kohdassa kuvataan sopimuksen<br />
mukaisiin kumppanuussuhteisiin<br />
kytkettävän kannustinjärjestelmän<br />
pääkohdat. Kannustinjärjestelmä<br />
määritetään<br />
yksityiskohtaisemmin erikseen<br />
laadittavassa asiakirjassa, joka<br />
tulee puitesopimuksen liitteeksi<br />
Palveluntuottaja sitoutuu siihen, että palvelusopimuksiin otetaan mukaan<br />
kannustinjärjestelmä käytettäväksi toiminnassa onnistumisen<br />
arviointiin.<br />
Palveluntuottaja ottaa edellä mainitun järjestelmän huomioon omissa<br />
kannustinjärjestelmissään sekä sitoutuu raportoimaan tilaajalle palkkioiden<br />
jakamisesta yrityksen ja henkilöstön kesken.<br />
60
Kannustinjärjestelmä määritetään tämän puitesopimuksen liiteasiakirja<br />
___:ssa.<br />
10. Kohteiden kilpailuttaminen ja sopimusvelvoitteiden suorittaminen<br />
Kohdassa kuvataan kilpailutukseen<br />
liittyviä menettelyllisiä<br />
seikkoja sekä sopimustehtävien<br />
suorittamiseen liittyviä<br />
piirteitä.<br />
Palveluntuottajalla on oikeus osallistua sopimuskaudella tilaajan järjestämiin<br />
kohdekohtaisiin kiinteistö - ja käyttäjäpalveluiden kilpailutuksiin.<br />
Tilaaja kilpailuttaa kiinteistö- sekä käyttäjäpalvelut sopimuskaudella<br />
vain puitesopimuskumppaneiden kesken. Palveluntuottajan tehtävät<br />
määritellään tarkemmin kohdekohtaisissa palvelusopimuksissa.<br />
Kohdekohtaisten palvelusopimusten tekemisen perusteina ovat joko<br />
kokonaistaloudellisesti edullisin tarjous kohteittain määriteltävin perustein<br />
tai halvin hinta. Myös palvelusopimusten voimassaoloaika määritetään<br />
kohteittain. Ennen varsinaisten tarjousten jättämistä puitesopimusosapuolien<br />
kesken järjestettävässä kohdekohtaisessa kilpailussa<br />
tullaan kussakin kohteessa järjestämään sen esittelytilaisuus, johon<br />
kilpailuun osallistuvien palveluntuottajien edellytetään osallistuvan.<br />
Kohdekohtaisen sopimuksen kilpailutuksessa tullaan käyttämään arviointikriteereinä<br />
kussakin tarjouspyynnössä kuvatun kokonaisuuden<br />
vaatimuksista johdettuja tekijöitä, joiden perusteella arvioidaan yritysten<br />
edellytyksiä tuottaa kohteessa haluttuja palveluita.<br />
Tilaaja edellyttää kilpailutuksen yhteydessä palveluntuottajalta selvitystä<br />
siitä, miten se aikoo ottaa huomioon tässä puitesopimuksessa määritetyt<br />
kehitystoimenpiteet.<br />
11. Maksut<br />
Palveluntuottajan tulee asiantuntijana suorittaa tai järjestää tämän puitesopimuksen<br />
tai siihen perustuvien kohdekohtaisten palvelusopimusten<br />
mukaiset palvelut niiden edellyttämällä ammattitaidolla ja hyvää teknistä<br />
tapaa noudattaen sekä ottaen huomioon tilaajan kanssa yhteisesti<br />
asetetut tavoitteet.<br />
Kohdassa kuvataan tilaajan<br />
maksuvelvoitteiden määräytyminen.<br />
12. Raportointi ja valvonta<br />
Tilaajan maksuvelvoitteet ja maksumekanismit määritetään kohdekohtaisissa<br />
palvelusopimuksissa.<br />
Kohdassa kuvataan raportointiin<br />
ja valvontaan liittyviä<br />
kysymyksiä.<br />
Palveluntuottajan tulee noudattaa sopimusosapuolten yhteisesti sopimaa<br />
raportointi- ja valvontajärjestelmää.<br />
Tilaajalla on oikeus tehdä tarpeelliset tarkastukset ja mittaukset kohdekohtaisten<br />
palvelusopimusten palvelukuvausten mukaisten määrien ja<br />
laadun selvittämiseksi tai palveluntuottajan suorituksen muun sisällön<br />
toteamiseksi. Tilaajan on ilmoitettava palveluntuottajalle kirjallisesti<br />
___ vuorokautta etukäteen päivästä, jolloin se haluaa suorittaa tarkastuksen<br />
tai mittauksen. Palveluntuottajan on annettava tilaajalle tarkastuksen<br />
tai mittauksen suorittamiseksi tämän tarvitsemaa apua.<br />
Mikäli tarkastus tai mittaus osoittaa, että palveluntuottaja ei ole täyttänyt<br />
kohdekohtaisten palvelusopimusten mukaisia velvollisuuksiaan,<br />
61
13. Käyttäjätyytyväisyystutkimus<br />
tilaajan tulee 1) ilmoittaa palveluntuottajalle korjattavista virheitä, puutteista<br />
ja laiminlyönneistä 2) ilmoittaa kohtuullinen aika, jonka kuluessa<br />
palveluntuottajan on korjattava tilanne 3) saada palveluntuottajalta hyvitys<br />
kohtuullisista tarkastus- ja mittauskuluistaan.<br />
Palveluntuottajan on korjattava kustannuksellaan tarkastuksessa tai<br />
mittauksessa puutteelliseksi havaittu suoritus sovitun ajan kuluessa.<br />
Mikäli palveluntuottaja ei tee korjauksia sovitussa ajassa, tilaajalla on<br />
oikeus korjata itse tai korjauttaa kyseinen puute tai vika palveluntuottajan<br />
kustannuksella.<br />
Kohdassa kuvataan menettely,<br />
jolla tutkitaan käyttäjien<br />
tyytyväisyyttä suhteessa<br />
tuotettaviin palveluihin.<br />
Palveluntuottajan on suoritettava omalla kustannuksellaan käyttäjätyytyväisyystutkimus<br />
ennen kohdekohtaisen palvelusopimuksen ensimmäisen<br />
sopimusvuoden päättymistä ja sen jälkeen vuosittain ___________ aikana<br />
koko kohdekohtaisen palvelusopimuksen voimassaolon ajan. Tutkimuksella<br />
selvitetään käyttäjien mielipiteet kirjallisella kyselylomakkeella<br />
tai muulla tilaajan kanssa sovitulla tavalla.<br />
14. Palveluntuottajan työntekijät<br />
Käyttäjätyytyväisyysosatutkimuksen tuloksista tehdään yhteenveto, joka<br />
yhdessä tutkimuksen liittyvien asiakirjojen kanssa annetaan tilaajalle<br />
vuosittain ____________mennessä.<br />
Mikäli käyttäjätyytyväisyystutkimuksesta ilmenee, että kokonaistyytyväisyystaso<br />
ja palvelujen kokonaislaatu ei ole parantunut edellisen tutkimuksen<br />
jälkeen, palveluntuottajan ja tilaajan tulee kokoontua ja sopia<br />
kuinka käyttäjätyytyväisyyttä parannetaan.<br />
Kohdassa kuvataan palveluntuottajan<br />
henkilöstöön liittyviä<br />
asioita.<br />
Palveluntuottajan tulee huolehtia siitä, että palvelujen suorittamiseen<br />
käytetään pätevää ja ammattitaitoista henkilökuntaa sekä että sopimustehtävien<br />
suorittamista varten on riittävä kalusto ja välineistö. Palveluntuottaja<br />
ei saa vaihtaa henkilökuntaa ilman tilaajan hyväksyntää. Tilaaja<br />
ei saa evätä hyväksyntää ilman pätevää syytä. Palveluntuottaja vastaa<br />
henkilöstön perehdyttämisestä ja kouluttamisesta.<br />
Palveluntuottaja vastaa alaistensa ja käyttämiensä asiantuntijoiden toimenpiteistä<br />
kuten omistaan.<br />
Mikäli palveluntuottajan palveluksessa oleva osoittautuu siinä määrin<br />
epäpäteväksi tai sopimattomaksi, että palvelujen tuottaminen siitä kärsii,<br />
eikä asia tilaajan kirjallisestakaan huomautuksestakaan korjaannu, on<br />
tällainen henkilö korvattava toisella pätevällä henkilöllä.<br />
Palveluntuottajan on ilmoitettava tilaajalle kohteessa käyttämiensä työntekijöiden<br />
henkilötiedot sekä sovittava tilaajan kanssa kulkuluvista,<br />
henkilötunnisteista yms. menettelytavoista. Palveluntuottajan työntekijät<br />
ovat velvollisia pitämään esillä kulkulupaa tai henkilötunnistetta. Kulkulupaa<br />
ei saa luovuttaa toiselle henkilölle. Mikäli kulkulupa katoaa, siitä<br />
on ilmoitettava välittömästi tilaajan edustajalle. Tilaaja on oikeutettu<br />
perimään korvauksen kulkuluvan uusimisesta.<br />
62
15. Vahingonkorvausvastuu ja vakuutukset<br />
Kohdassa kuvataan vahingonkorvaus<br />
velvollisuuden määräytymisperusteet,<br />
kun on kysymys<br />
mm. joko puitesopimuksen tai<br />
siihen perustuvien kohdekohtaisten<br />
palvelusopimusten sopimuksenmukaisten<br />
velvoitteiden<br />
rikkomisesta. Kohdassa kuvataan<br />
myös vakuuttamisvelvollisuudet.<br />
16. Vahingon vaaran tai vahingon havaitseminen<br />
Sopimusosapuolet vastaavat puitesopimuksen sekä siihen perustuvien<br />
kohdekohtaisten palvelusopimusten sopimuksenmukaisten velvoitteidensa<br />
huolellisesta ja asianmukaisesta täyttämisestä.<br />
Sopimusosapuolet vastaavat tuottamuksellisesti aiheuttamistaan välittömistä<br />
vahingoista ja niiden korjaamisesta aiheutuvista kuluista.<br />
Palveluntuottaja sitoutuu korvaamaan tilaajalle tai kolmannelle osapuolelle<br />
palvelukuvauksen mukaisten palvelutehtävien laiminlyönneistä<br />
aiheutuvat vahingot. Tämän turvaamiseksi palveluntuottaja<br />
sitoutuu ottamaan tarvittavat vakuutukset ja esittämään ne tilaajalle<br />
ennen sopimuksen allekirjoittamista. Vakuutusta ei voi sanoa irti<br />
ilman tilaajan suostumusta.<br />
Palveluntuottaja vastaa kohdekohtaisen palvelusopimuksen mukaisia<br />
tehtäviä suorittaessaan aiheuttamastaan henkilö- ja esinevahingosta,<br />
josta palveluntuottaja on voimassa olevan Suomen oikeuden mukaan<br />
korvausvastuussa. Palveluntuottaja ei ole korvausvelvollinen, jos<br />
vahinko on aiheutunut tilaajan antamien tietojen puutteellisuudesta tai<br />
virheellisyydestä. Palveluntuottajan korvausvelvollisuus rajoittuu<br />
kuitenkin kaikissa tapauksissa ___________euroon saakka kussakin<br />
vahinkotapauksessa.<br />
Palveluntuottaja vastaa haltuunsa uskottujen avaimien ja tunnistimien<br />
huolellisesta säilyttämisestä. Palveluntuottaja vastaa haltuunsa annettujen<br />
avainten ja tunnistimien katoamisen johdosta mahdollisen vahingon<br />
torjumiseksi tehdystä välttämättömästä lukkojen uudelleen<br />
sarjoituksesta tai lukkojen vaihdosta sekä vahinkoon liittyvistä muista<br />
välttämättömistä suojelutoimenpiteistä aiheutuvista kustannuksista.<br />
Mikäli se on kulloinkin vallitsevat olosuhteet huomioon ottaen mahdollista,<br />
sopivat palveluntuottaja ja tilaaja edellä mainittujen toimenpiteiden<br />
sisällöstä ennen niiden toteuttamista. Palveluntuottaja vastaa<br />
työkalujensa, laitteidensa ja muun omaisuutensa vakuuttamisesta.<br />
Sopimusosapuolet eivät kuitenkaan vastaa toimintansa seurauksena<br />
toiselle osapuolelle aiheutuneista välillisistä vahingoista tai seurannaisvahingoista,<br />
kuten liiketoiminnan keskeytymisestä, liikevaihdon<br />
vähentymisestä ja saamatta jääneestä voitosta.<br />
Palveluntuottaja vastaa lisäksi tuottamuksellaan kolmansille osapuolille<br />
aiheuttamistaan muista vahingoista Suomen vahingonkorvauslain<br />
mukaan.<br />
Edellä mainittuja vastuun rajoituksia ei kuitenkaan sovelleta, mikäli<br />
sopimusosapuoli on aiheuttanut vahingon tahallisesti tai sopimusosapuolen<br />
menettelyä voidaan muutoin pitää törkeänä.<br />
Kohdassa kuvataan vahingon<br />
vaaraan ja vahingon havaitsemiseen<br />
liittyviä velvoitteita ja<br />
vastuita.<br />
Mikäli sopimusosapuoli havaitsee vahingon tai vahingon vaaran, on<br />
tämän tehtävä välittömästi ilmoitus toiselle sopimusosapuolelle.<br />
Sopimusosapuoli on myös velvollinen ryhtymään välittömästi kaikkiin<br />
tarpeellisiin toimiin välittömän vahingon vaaran poistamiseksi ja va-<br />
63
hinkojen vaikutusten rajoittamiseksi.<br />
17. Ylivoimainen este<br />
Mikäli sopimusosapuoli ei kuitenkaan ole huomannut vahinkoa tai<br />
vahingon vaaraa, joka on ollut niin ilmeinen, että se olisi pitänyt kohtuuden<br />
mukaan havaita ja ryhtyä vahingon poistamis- tai rajoittamistoimiin,<br />
tämä vastaa vahingon aiheuttamista kustannuksista. Vastuu ei<br />
kuitenkaan siirry, jos virhe aiheutuu toisen sopimusosapuolen törkeästä<br />
laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä suorituksesta.<br />
Kohdassa kuvataan mitä oikeudellisia<br />
vaikutuksia ylivoimaisen<br />
esteen mukaisilla<br />
tapahtumilla tms. on puitesopimuksen<br />
tai siihen perustuvien<br />
kohdekohtaisten palvelusopimusten<br />
sopimusosapuolten<br />
sopimusvelvoitteisiin.<br />
Ylivoimaisen esteen ilmaantuessa ovat sopimusosapuolet velvollisia<br />
tiedottamaan siitä toisilleen, yksilöitävä ylivoimainen este ja selvitettävä<br />
sen vaikutuksen kyseisen sopimusosapuolen velvoitteisiin. Se sopimusosapuoli,<br />
jota ylivoimainen este kohtaa, on ilmoitettava toiselle<br />
sopimusosapuolelle asiasta välittömästi ja yksilöitävä este sekä sen<br />
vaikutus kyseisen sopimusosapuolen velvoitteisiin. Sopimusosapuolen<br />
on pyrittävä sopimaan ylivoimaisen esteen vaikutusten minimoimisesta<br />
ja tarvittavista toimenpiteistä tämän puitesopimuksen tai siihen perustuvan<br />
kohdekohtaisen palvelusopimuksen jatkumisen mahdollistamiseksi<br />
ilman olennaisia lisäkustannuksia.<br />
18. Olosuhteiden muutokset ja uudelleenneuvottelut<br />
Sopimusosapuolet vapautuvat suoritusvelvollisuudestaan niin pitkäksi<br />
aikaa kuin ylivoimainen este estää puitesopimuksen tai siihen perustuvien<br />
kohdekohtaisten palvelusopimusten täyttämisen tai sen vaatiminen<br />
olisi kohtuutonta.<br />
Ylivoimaisia esteitä ovat esim. sota, liikekannallepano, kapina, mellakka<br />
tai muu kriisitilanne, kriisiajan tiedottaminen, sabotaasi tai sabotaasin<br />
uhka, viranomaisten toimenpiteet, kaupankäynnin rajoitukset, vaarallinen<br />
epidemia, tulipalo tai muu vastaava onnettomuus, poikkeuksellinen<br />
säätilan muutos tai luonnonmullistus, laillinen lakko, työsaarto,<br />
työsulku tai muu työselkkaus, veden, sähkön tai lämmönjakelun estyminen<br />
tai muu edellä mainittuihin syihin verrattava este.<br />
Ylivoimaiseen esteeseen vetoava sopimusosapuoli ei ole velvollinen<br />
korvaamaan toiselle osapuolelle keskeytyksestä aiheutunutta vahinkoa.<br />
Sopimusosapuolilla on oikeus purkaa puitesopimus ja siihen perustuva/perustuvat<br />
kohdekohtainen/kohdekohtaiset palvelusopimus/palvelusopimukset,<br />
jos ylivoimainen este jatkuu yli ________.<br />
Kohdassa kuvataan olosuhteiden<br />
muutosten sopimusoikeudellisia<br />
perusteita ja edellytyksiä<br />
uudelleenneuvotteluille.<br />
Jos puitesopimuksen tai siihen perustuvien kohdekohtaisten palvelusopimusten<br />
voimassaoloaikana tapahtuu 1) olennainen, 2) ennaltaarvaamaton,<br />
3) vaikutuksiltaan pitkäaikainen ja 4) sopimusosapuolten<br />
vaikutusvallan ulkopuolella oleva muutos, jota tai jonka vaikutuksia<br />
sopimusosapuolet eivät myöskään kohtuullisin ponnisteluin saata estää<br />
tai merkittävästi vähentää ja 5) josta aiheutuvaa riskiä kumpikaan sopimusosapuoli<br />
ei nimenomaisesti ole ottanut vastuulleen tai asianomainen<br />
riski ei ole luonteeltaan asianomaisen sopimusosapuolen kannettavaksi<br />
kuuluva ilman nimenomaista ehtoakin, sopimusosapuolet sitoutuvat<br />
tällöin rakentavassa hengessä neuvottelemaan toisen osapuolen vaatimuksesta<br />
keinoista ja sopimuksen/sopimusten muutoksista, joilla aiemmin<br />
vallinnut ja alkuperäinen sopimustasapaino voidaan palauttaa.<br />
64
19. Viranomaisten toimenpiteet<br />
Kohdassa kuvataan mitä vaikutuksia<br />
viranomaisten toimenpiteillä<br />
esim. lainmuutoksilla on<br />
sopimusosapuolten asemaan.<br />
Mikäli viranomaisten toimenpiteiden johdosta tapahtuu tai tulee tapahtumaan<br />
sellainen muutos, joka sopimusosapuolten käsityksen mukaan<br />
edellyttää merkittävää muutosta palveluihin tai puitesopimuksen tai<br />
kohdekohtaisten palvelusopimuksen ehtoihin, kumpi tahansa sopimusosapuoli<br />
voi ilmoittaa siitä toiselle sopimusosapuolelle kirjallisesti.<br />
Ilmoituksessa on mainittava tarpeelliset muutokset sopimusvelvollisuuksiin<br />
tai kustannuksiin.<br />
Sopimusosapuolten on kohtuullisessa ajassa ilmoituksen antamisen<br />
jälkeen, keskusteltava ja sovittava em. asioista ja tavoista, joilla muutokset<br />
toteutetaan.<br />
Palveluihin vaikuttavat muutokset ovat merkittäviä ja otetaan huomioon<br />
sekä korottavana että vähentävänä tekijänä vain siinä tapauksessa,<br />
että muutosten vaikutusten arvioidaan olevan vuosittaiseen sopimushintaan<br />
vähintään ___%.<br />
Palveluihin suoraan kohdistuvat verolainsäädännön muutokset otetaan<br />
huomioon kuitenkin mainitusta rajoituksesta riippumatta. Lainmuutoksen<br />
johdosta kohdekohtaisissa palvelusopimuksissa määriteltyä tilaajan<br />
maksuvelvollisuuden määrää muutetaan siten, että palveluntuottaja ei<br />
tule lainmuutoksen johdosta parempaan eikä huonompaan asemaan<br />
kuin ennen muutosta.<br />
20. Sopimuksen irtisanominen ja purkaminen<br />
20.1 Yleinen irtisanomisoikeus<br />
Kohdassa kuvataan puitesopimuksen<br />
irtisanomiseen liittyviä<br />
oikeuksia ja menettelyjä.<br />
Jompikumpi sopimusosapuolista voi irtisanoa puitesopimuksen kesken<br />
sopimuskauden perustelluista syistä, jos osapuoli toteaa yhteisissä vuosittaisissa<br />
arviointi- ja kehityskeskusteluissa, ettei toiminta ole täyttänyt<br />
puitesopimuksessa asetettuja tavoitteita.<br />
Sopimuksen irtisanomista harkitsevan osapuolen on ennen irtisanomista<br />
neuvoteltava havaitsemistaan epäkohdista toisen sopimusosapuolen<br />
kanssa. Irtisanomisaika on molemmin puolin ___ kuukautta.<br />
20.2 Irtisanominen tilaajan sopimusrikkomuksen perusteella<br />
Kohdassa kuvataan tilaajan<br />
sopimusrikkomukseen perustuvan<br />
irtisanomisoikeuden perusteita.<br />
Palveluntuottajalla on oikeus irtisanoa tämä puitesopimus tai siihen<br />
perustuva kohdekohtainen palvelusopimus palvelujakson aikana, mikäli<br />
tilaaja ei täytä kohdekohtaisen palvelusopimuksen mukaista maksuvelvollisuuttaan<br />
tai muuta palveluntuottamiseen olennaisesti vaikuttavaa<br />
velvollisuuttaan taikka jos tilaaja toimenpiteillään estää palveluntuottajan<br />
velvoitteiden täyttämistä kohdekohtaisen palvelusopimuksen<br />
mukaisesti.<br />
Tällöin palveluntuottajan täytyy antaa tilaajalle kirjallinen irtisanomisilmoitus<br />
___ vuorokauden kuluessa tilaajan sopimusrikkomuksen<br />
ilmenemisestä uhalla, että muutoin oikeus on menetetty. Irtisano-<br />
65
misilmoituksessa on yksilöitävä tilaajan sopimusrikkomus, johon palveluntuottajan<br />
irtisanomisoikeus perustuu.<br />
Puitesopimuksen tai siihen perustuvan kohdekohtaisen palvelusopimuksen<br />
voimassaolo päättyy sinä päivänä, kun on kulunut ___ kuukautta<br />
siitä, kun tilaaja on saanut irtisanomisilmoituksen, ellei tilaaja<br />
korjaa sopimusrikkomustaan siinä ajassa.<br />
Puitesopimuksen tai siihen perustuvan kohdekohtaisen palvelusopimuksen<br />
päättyessä em. kohdan perusteella, tilaajan on maksettava<br />
sopimussakkona : _______________.<br />
20.3 Irtisanominen ja purkaminen palveluntuottajan sopimusrikkomuksen perusteella<br />
Kohdassa kuvataan palveluntuottajan<br />
sopimusrikkomuksen<br />
aiheuttaman irtisanomis- ja<br />
purkamisoikeuden perusteita.<br />
Tilaajalla on oikeus irtisanoa tämä puitesopimus tai siihen perustuva<br />
kohdekohtainen palvelusopimus ___ kuukauden irtisanomisajalla,<br />
mikäli palvelujakson aikana tapahtuu palveluntuottajan sopimusrikkomus.<br />
Tilaajan tulee antaa kirjallinen irtisanomisilmoitus ___ vuorokauden<br />
kuluessa palveluntuottajan sopimusrikkomuksen ilmenemisestä uhalla,<br />
että oikeus on muutoin menetetty. Irtisanomisilmoituksessa on määriteltävä<br />
ilmennyt palveluntuottajan sopimusrikkomus ja maininta, että<br />
puitesopimus tai siihen perustuva kohdekohtainen palvelusopimus<br />
päättyy ___kuukauden kuluessa siitä, kun palveluntuottaja on saanut<br />
kirjallisen irtisanomisilmoituksen, ellei palveluntuottaja korjaa sopimusrikkomustaan<br />
siinä ajassa.<br />
Mikäli palveluntuottaja aloittaa viipymättä tilaajan kirjallisesti hyväksymän<br />
sopimusrikkomuksen korjausohjelman, niin suoritettu irtisanominen<br />
raukeaa, jos palveluntuottaja korjaa sopimusrikkomuksen ja<br />
korvaa sen seuraukset korjausohjelmassa sovitussa aikataulussa tilaajalle.<br />
Mikäli palveluntuottaja epäonnistuu edellä mainitussa korjausohjelman<br />
suorittamisessa tai ei suorita sovittua korvausta sopimusrikkomuksesta,<br />
niin puitesopimuksen tai siihen perustuvan kohdekohtaisen palvelusopimuksen<br />
voimassaolo päättyy ___ vuorokauden kuluessa siitä, kun<br />
palveluntuottaja on vastaanottanut tilaajan kirjallisen ilmoituksen korjausohjelmaan<br />
liittyvien velvollisuuksien suorittamisen laiminlyömisestä<br />
tai korjauksen epäonnistumisesta.<br />
21. Riitojen ratkaisu<br />
Tilaajalla on oikeus puitesopimuksen tai siihen perustuvan kohdekohtaisen<br />
palvelusopimuksen purkamiseen, mikäli palveluntuottajan sopimusrikkomus<br />
on niin vakava, että tilaaja voi kohtuudella olettaa,<br />
ettei palveluntuottaja enää kykene suoriutumaan sopimusvelvoitteistaan.<br />
Sopimuksen purkamisesta perusteluineen on ilmoitettava välittömästi<br />
kirjallisesti palveluntuottajalle. Sopimus katsotaan purkautuneeksi<br />
kirjallisen purkuilmoituksen tiedoksisaannista.<br />
Kohdassa kuvataan puitesopimuksesta<br />
tai siihen perustuvis-<br />
Puitesopimuksen tai siihen perustuvien kohdekohtaisten palvelusopimusten<br />
perusteella aiheutuvat riidat on pyrittävä ratkaisemaan ensisijai-<br />
66
ta kohdekohtaisista palvelusopimuksista<br />
syntyvien riitojen<br />
ratkaisumekanismit.<br />
sesti neuvottelemalla ja sopimalla.<br />
Sopimusosapuolilla on velvoite neuvotella riitaisuuksista ___ vuorokauden<br />
ajan. Sopimusosapuolet voivat yhteisestä suostumuksesta käyttää<br />
riidan ratkaisemisessa myös ulkopuolista sovittelijaa, joka antaa<br />
asiassa ratkaisusuosituksen.<br />
22. Sopimuksen muuttaminen<br />
Mikäli riitaisuus koskee palveluihin liittyvää teknistä asiaa, se annetaan<br />
ulkopuolisten teknisten asiantuntijoiden ratkaistavaksi, joiden on ___<br />
vuorokauden kuluessa annettava asiasta ratkaisusuositus.<br />
Ulkopuolisen asiantuntijan ja sovittelijan nimeää/nimeävät<br />
______________________.<br />
Mikäli riitaisuutta ei saada ratkaistua em. kohdissa mainitulla tavalla,<br />
ratkaistaan riitaisuus ____________________.<br />
Kohdassa kuvataan puitesopimuksen<br />
muuttamisen perusteet.<br />
23. Sopimuksen siirtäminen<br />
Tätä puitesopimusta voidaan muuttaa vain molempien sopimusosapuolten<br />
kirjallisella sopimuksella, joka on sopimusosapuolen tai sen asianmukaisesti<br />
valtuutetun edustajan allekirjoittama.<br />
Kohdassa kuvataan sopimusosapuolten<br />
oikeuteen siirtää<br />
puitesopimus kolmannelle.<br />
24. Sopimusasiakirjat ja niiden pätevyysjärjestys<br />
Palveluntuottajalla ei ole oikeutta siirtää puitesopimusta tai sen mukaisia<br />
velvoitteitaan kolmannelle.<br />
Tilaajalla ei ole oikeutta siirtää puitesopimusta tai sen mukaisia velvoitteitaan<br />
kolmannelle.<br />
Kohdassa kuvataan sopimusasiakirjat<br />
sekä niiden pätevyysjärjestys.<br />
Sopimusosapuolet noudattavat tätä puitesopimusta ja sen liitteitä, jotka<br />
kukin on tämän puitesopimuksen erottamaton osa. Sopimusasiakirjojen<br />
keskinäinen pätevyysjärjestys on seuraava:<br />
liite nro. pvm.<br />
25. Sopimuskappaleet<br />
1) Puitesopimus<br />
2)__________________<br />
3)__________________<br />
4)__________________<br />
5)__________________<br />
Kohdassa kuvataan montako<br />
kappaletta puitesopimuksia<br />
laaditaan.<br />
Tämä puitesopimus on laadittu kahtena samansanaisena kappaleena,<br />
yksi kappale kullekin sopimusosapuolelle.<br />
67
5.3 PUITESOPIMUKSEEN LIITTYVÄ KOHDEKOHTAINEN<br />
PALVELUSOPIMUSMALLI<br />
1. Sopimuksen tarkoitus ja tavoitteet<br />
Kohdassa kuvataan kohdekohtaisen<br />
palvelusopimuksen tarkoitus<br />
ja sopimusosapuolten<br />
pääasialliset tavoitteet.<br />
Tällä sopimuksella tilaaja ja palveluntuottaja sopivat kiinteistöpalveluiden<br />
sekä mahdollisten käyttäjäpalveluiden tuottamisesta joko yhteen<br />
tai useaan kohteeseen. Tässä sopimuksessa noudatetaan myös sopimusosapuolten<br />
kesken tehtyä puitesopimusta ja sen ehtoja.<br />
Tavoitteena on tuottaa tilaajalle sen liiketoimintaa, arvoja ja tarpeita<br />
vastaavat asianmukaiset tilat ja olosuhteet sekä kestävän kehityksen<br />
periaatteita noudattavat palvelut.<br />
2. Sopimusosapuolet<br />
Sopimusosapuolten tarkoituksena on hyvällä yhteistyöllä kehittää kohteen<br />
/ kohteiden käyttöä ja hoitoa. Tämä edellyttää sopimusosapuolilta<br />
avoimuutta, keskinäistä lojaliteettia, luottamusta sekä säännöllistä<br />
vuorovaikutusta sopimuksen toimivuuden kehittämiseksi.<br />
Kohdassa todetaan sopimusosapuolet<br />
sekä heidän yhteistiedot.<br />
Tämän sopimuksen tilaaja on: _______________________________<br />
Tilaajan vastuuhenkilö/henkilöt on/ovat: _______________________<br />
Tilaajan yhteystiedot:______________________________________<br />
Tämän sopimuksen palveluntuottaja on:_______________________<br />
Palveluntuottajan vastuuhenkilö/henkilöt on/ovat: _______________<br />
3. Sopimuskausi<br />
Kohdassa esitetään vaihtoehtoja<br />
kohdekohtaisen palvelusopimuksen<br />
voimassaololle.<br />
Palveluntuottajan yhteystiedot:_______________________________<br />
A) Tämä sopimus solmitaan määräaikaiseksi. Sopimuskausi alkaa<br />
_________ ja päättyy ___________.<br />
B) Tämä sopimus solmitaan aluksi määräaikaiseksi. Sopimuskausi<br />
alkaa __________ ja päättyy __________. Tämän jälkeen sopimus<br />
jatkuu toistaiseksi voimassaolevana.<br />
C) Tämän sopimuksen sopimuskausi on sama kuin tähän sopimukseen<br />
liittyvän puitesopimuksen sopimuskausi.<br />
D) Tämä sopimus solmitaan toistaiseksi voimassaolevaksi. Sopimuskausi<br />
alkaa ______________.<br />
68
4. Kohde ja palvelun sisältö<br />
Kohdassa kuvataan kiinteistöja/tai<br />
muiden palveluiden tuottamisen<br />
kohde/kohteet sekä<br />
tuotettavien palveluiden pääasiallinen<br />
sisältö.<br />
Tällä sopimuksella tilaaja ja palveluntuottaja sopivat kiinteistö- ja/tai<br />
muiden palveluiden tuottamisesta seuraavaan/seuraaviin kohteeseen/kohteisiin:<br />
________________________________________________________.<br />
Palveluntuottaja tuottaa seuraavat palvelut tämän sopimuksen voimassaoloaikana<br />
em. kohteeseen/kohteisiin:<br />
5. Sopimusosapuolten myötävaikutusvelvollisuus<br />
________________________________________________________.<br />
Tuotettavat palvelut määritetään yksityiskohtaisemmin palvelukuvauksessa,<br />
joka on tämän sopimuksen liitteenä sopimusasiakirja nro.<br />
____.<br />
Kohdassa kuvataan sopimusosapuolten<br />
myötävaikutusvelvollisuuden<br />
piiriin kuuluvia<br />
oikeuksia ja velvoitteita.<br />
Tilaaja on velvollinen järjestämään kustannuksellaan palveluntuottajan<br />
käyttöön tehtävien hoitamiseksi tarpeelliset sopimuskohteen asiakirjat<br />
ja tiedot. Tilaaja on velvollinen järjestämään palveluntuottajalle pääsyn<br />
niihin kohteisiin ja tiloihin, joihin pääseminen on tarpeen sovittujen<br />
palvelujen suorittamiseksi.<br />
Tilaaja on velvollinen huolehtimaan siitä, etteivät hänen sopimuskohteessa<br />
tekemänsä muut työt häiritse tarpeettomasti sopimukseen liittyvien<br />
töiden tekemistä.<br />
Palveluntuottaja on velvollinen viipymättä poistamaan ja ilmoittamaan<br />
tilaajalle sopimuskohteessa havaitsemansa viat ja puutteet, jotka ilmenevät<br />
sopimustehtävien suorittamisen yhteydessä ja jotka saattavat<br />
aiheuttaa haittaa tai vahingonvaaraa sopimuskohteelle tai henkilölle tai<br />
jotka vaikeuttavat palveluntuottajan kohdekohtaisen palvelusopimuksen<br />
mukaisten velvoitteiden täyttämistä.<br />
Palveluntuottaja on velvollinen viipymättä poistamaan ja ilmoittamaan<br />
tilaajalle sopimuskohteessa havaitsemansa viat ja puutteet, jotka saattavat<br />
aiheuttaa vaaraa palveluntuottajan työntekijöiden työturvallisuudelle.<br />
Mikäli sopimuskohteen viat tai puutteet voivat aiheuttaa vakavan<br />
vaaran palveluntuottajan työntekijöiden työturvallisuudelle, palveluntuottaja<br />
vapautuu tehtävien suorittamisesta kunnes vika tai puute on<br />
korjattu, ilman että tilaajalle syntyy tämän sopimuksen ____kohdan<br />
mukainen oikeus irtisanoa tai purkaa tämä sopimus.<br />
Palveluntuottajalla on velvollisuus havaittuaan välitöntä korjausta<br />
vaativan vian tai puutteen, tehdä tai teettää korjaus tilaajan lukuun<br />
heti, mikäli se suuremman vahingon välttämiseksi on tarpeellista eikä<br />
tilaajan vastuuhenkilö ole välittömästi tavoitettavissa.<br />
69
6. Palveluntuottamisen ajankohdat<br />
Kohdassa kuvataan palveluntuottamiseen<br />
liittyviä ajankohtia<br />
yms. seikkoja.<br />
Palveluntuottaminen aloitetaan tutustumalla kohteeseen/kohteisiin ja<br />
tehtäviin vähintään ____ viikkoa ennen tämän sopimuksen mukaisten<br />
tehtävien aloittamista. Palveluntuottamisen aloitusajankohta sovitaan<br />
tarkemmin sopimusneuvotteluissa.<br />
Palveluntuottamiseen kuuluvat palvelukuvauksessa kuvatut tehtävät ja<br />
työt tarjouspyyntöasiakirjojen mukaisesti sekä osallistuminen tarkastuksiin<br />
ja tilaajan koolle kutsumiin kokouksiin. Lisäksi palveluntuottaja<br />
on velvollinen osallistumaan mahdollisiin viranomaisten pitämiin<br />
tarkastuksiin.<br />
Sovitut tehtävät ja työt tehdään_____________________, ellei palvelukuvauksessa<br />
toisin mainita. Vuorokautinen normaali työaika on<br />
____.<br />
Palveluntuottaja järjestää ympärivuorokautisen päivystyksen, johon<br />
kohteesta / kohteista lähtevät kiireelliset hälytykset ohjataan ja vikatapauksia<br />
varten päivystysnumeron, johon voidaan ilmoittaa kiireellisistä<br />
vioista. Hälytystapauksissa palveluntuottaja tekee tarkastuskäynnin<br />
kohteeseen/kohteisiin välittömästi (vasteaika __) ja ryhtyy toimenpiteisiin<br />
mahdollisten vahinkojen estämiseksi. Muihin toimenpiteisiin ei<br />
palveluntuottajalla ole oikeutta ryhtyä ilman tilaajan suostumusta.<br />
7. Palvelumaksu<br />
Kaikista käynneistä ja toimenpiteistä palveluntuottajan on kirjallisesti<br />
raportoitava tapauskohtaisesti tilaajalle.<br />
Kohdassa kuvataan palvelumaksun<br />
ja maksumekanismin<br />
pääpiirteet sekä palvelutasovaatimuksiin<br />
liittyvät pääkohdat.<br />
Tilaaja maksaa palveluntuottajalle kuukausittaista palvelumaksua.<br />
Palvelumaksu muodostuu________________________________.<br />
Palvelumaksu on_______________________________________.<br />
Palvelumaksu ja sitä koskeva maksumekanismi määritetään yksityiskohtaisemmin<br />
__________________, joka on tämän sopimuksen liiteasiakirja<br />
nro._____.<br />
8. Muutokset palveluihin<br />
Palveluntuottaja sitoutuu tuottamaan sovitut palvelut tämän sopimuksen<br />
liiteasiakirja nro.____:ssa yksityiskohtaisemmin määritetyin palvelutasovaatimuksin.<br />
Kohdassa kuvataan sovittujen<br />
palvelujen muuttamiseen liittyviä<br />
menettelyjä.<br />
Sovittujen palvelujen sisällön, laatutason, työaikojen tai niistä maksettavien<br />
korvausten muuttaminen on mahdollista ainoastaan sopimusosapuolten<br />
yhteisellä sopimuksella.<br />
Tilaajalla on oikeus vaatia palveluntuottajalta palvelujen muuttamista,<br />
jolloin palveluntuottajan tulee antaa ___ vuorokauden kuluessa tilaajalle<br />
arvio muuttamisen vaikutuksista sopimuksen hintaan, maksuperusteista<br />
sekä siitä milloin muutostoimenpiteet tulevat voimaan. Mikäli<br />
sopimukseen ei päästä, pyydetään ulkopuolisen asiantuntijan antamaan<br />
70
9. Sopimuksen irtisanominen ja purkaminen<br />
asiasta ratkaisusuosituksen. Asiantuntijan nimeää/nimeävät:<br />
_______________.<br />
Palveluntuottaja voi itse ehdottaa muutosta palveluihin ja antaa tästä<br />
ehdotuksensa tilaajalle.<br />
Palveluntuottajan tulee antaa lisätyöstä yksilöity tarjous tai eritelty<br />
laskelma. Tilaus lisätyöstä tehdään aina etukäteen kirjallisesti, ellei<br />
lisätyön kiireellisyyden tai muun pakottavan syyn vuoksi lisätyöstä ole<br />
mahdollista sopia ennen työhön ryhtymistä.<br />
Kohdassa kuvataan kohdekohtaisen<br />
palvelusopimuksen irtisanomisen<br />
ja purkamisen perusteet.<br />
Tämä sopimus voidaan irtisanoa tai purkaa sopimusosapuolten solmiman<br />
puitesopimuksen mukaisesti.<br />
10. Ongelmien ja riitojen ratkaisu<br />
Kohdassa kuvataan kohdekohtaisen<br />
palvelusopimukseen<br />
liittyvien ongelmien ja riitojen<br />
ratkaisujen perusteet.<br />
11. Sopimuksen muuttaminen<br />
Tähän sopimukseen liittyvät erimielisyydet ratkaistaan sopimusosapuolten<br />
solmiman puitesopimuksen mukaisesti.<br />
Kohdassa kuvataan kohdekohtaisen<br />
palvelusopimuksen<br />
muuttamisen perusteet.<br />
Tätä sopimusta voidaan muuttaa vain molempien sopimusosapuolten<br />
kirjallisella sopimuksella, joka on sopimusosapuolen tai sen asianmukaisesti<br />
valtuutetun edustajan allekirjoittama.<br />
12. Sopimuksen siirtäminen<br />
Alle _________euron suuruisista hankinnoista tai lisätöistä kohteeseen/kohteisiin<br />
tilaaja ja palveluntuottaja tai heidän valtuuttamansa<br />
edustajat voivat sopia myös suullisesti.<br />
Kohdassa kuvataan sopimusosapuolten<br />
oikeuteen siirtää<br />
kohdekohtainen palvelusopimus<br />
kolmannelle.<br />
13. Sopimusasiakirjat ja niiden pätevyysjärjestys<br />
Palveluntuottajalla ei ole oikeutta siirtää tätä sopimusta tai sen mukaisia<br />
velvoitteitaan kolmannelle.<br />
Tilaajalla ei ole oikeutta siirtää tätä sopimusta tai sen mukaisia velvoitteitaan<br />
kolmannelle.<br />
Kohdassa kuvataan sopimusasiakirjat<br />
sekä niiden pätevyysjärjestys.<br />
71
14. Sopimuskappaleet<br />
Kohdassa kuvataan montako<br />
kappaletta sopimuksia laaditaan.<br />
Tämä sopimus on laadittu kahtena samansanaisena kappaleena, yksi<br />
kappale kullekin sopimusosapuolelle.<br />
72
5.4 KAHDENVÄLINEN KUMPPANUUSMALLI<br />
PÄÄSOPIMUS<br />
1. Sopimusosapuolet<br />
Kohdassa kuvataan sopimuksen<br />
sopimusosapuolet.<br />
Tilaaja on _____________.<br />
Tilaajan vastuuhenkilö/henkilöt<br />
on/ovat:_______________________________<br />
Tilaajan yhteystiedot:____________________________________<br />
Palveluntuottaja on _________________<br />
Palveluntuottajan vastuuhenkilö/henkilöt<br />
on/ovat:_________________________<br />
2. Sopimuskausi<br />
Palveluntuottajan yhteystiedot:_____________________________<br />
Kohdassa kuvataan sopimuskauden<br />
vaihtoehtoja.<br />
Sopimus solmitaan määräaikaiseksi. Sopimus on voimassa ___ vuotta.<br />
Sopimuskausi alkaa _________ ja päättyy _________.<br />
Sopimus solmitaan toistaiseksi voimassa olevaksi. Sopimuskausi alkaa________.<br />
3. Sopimuksen tarkoitus<br />
Sopimus solmitaan määräaikaiseksi, alkaen__________ ja päättyen<br />
_____, minkä jälkeen sopimus jatkuu toistaiseksi voimassa olevana,<br />
jollei jompikumpi sopimusosapuoli irtisano sopimusta ___kuukautta<br />
ennen määräaikaisen sopimusajan päättymistä.<br />
Kohdassa kuvataan sopimuksen<br />
tarkoitukseen ja tavoitteisiin<br />
liittyviä piirteitä.<br />
Sopimuksen tarkoituksena on muodostaa tilaajan ja palveluntuottajan<br />
kumppanuusorganisaatio, jonka tehtävänä on tuottaa tässä sopimuksessa<br />
tarkemmin määriteltävät palvelut ________ yrityksen tarpeisiin. Osapuolten<br />
pyrkimyksenä on yhteisen kumppanuusorganisaation avulla<br />
tuottaa laadukkaita ja kustannustehokkaita kiinteistöpalveluja tilaajan<br />
tarpeisiin sekä kehittää kiinteistöpalveluihin liittyviä innovaatioita hyödyntämällä<br />
sekä tilaaja- että palveluntuottajaorganisaatioiden ydinliiketoimintojen<br />
osaamista.<br />
Sopimusosapuolten välinen kumppanuus ja siihen liittyvät tavoitteet,<br />
periaatteet, arvot ja yhteistyömenettelyt määritetään tarkemmin liiteasiakirjassa:<br />
”Kuvaus kumppanuudesta”, joka on osana tätä sopimusta.<br />
73
4. Kumppanuuden tavoitteet<br />
Kohdassa kuvataan kumppanuuden<br />
tavoitteet. Tällaisia<br />
tavoitteita voi olla esimerkiksi<br />
tilaajan liiketoiminnan tuottavuuden<br />
parantaminen, korkeatasoiset<br />
sisäilmaolosuhteet,<br />
ylläpidon kokonaiskustannuksissa<br />
saavutettavat säästöt, kiinteistöjen<br />
teknisen arvon säilyttäminen,<br />
korkea asiakastyytyväisyys,<br />
uudet palveluinnovaatiot.<br />
5. Kumppanuuden rakenne<br />
5.1 Kumppanuusorganisaatio<br />
Kumppanuuden tavoitteena<br />
on:_______________________________________<br />
Tällä sopimuksella tilaaja ja palveluntuottaja sopivat yhteistyöstä kiinteistöpalveluiden<br />
sekä mahdollisten käyttäjäpalveluiden tuottamisessa<br />
sopimuksen liiteasiakirjojen mukaisesti.<br />
Tavoitteena on tuottaa tilaajalle sen liiketoimintaa, arvoja ja tarpeita<br />
vastaavat asianmukaiset tilat ja olosuhteet sekä kestävän kehityksen<br />
periaatteita noudattavat palvelut.<br />
Sopimusosapuolten tarkoituksena on hyvällä yhteistyöllä kehittää<br />
palvelutoimintaa ja mahdollistaa uusien palveluinnovaatioiden syntymisen<br />
yhteistyön aikana. Tämä edellyttää sopimusosapuolilta avoimuutta,<br />
keskinäistä lojaliteettia, luottamusta sekä säännöllistä vuorovaikutusta<br />
sopimuksen toimivuuden kehittämiseksi.<br />
Kohdassa kuvataan osapuolten<br />
vastuut ja velvollisuuden<br />
kumppanuusorganisaation<br />
ylläpitämiseen.<br />
Tällä sopimuksella sopimusosapuolet sitoutuvat perustamaan kumppanuusorganisaation<br />
ja ylläpitämään sitä sopimuskauden ajan. Kumppanuusorganisaation<br />
resurssit, yhteistyöryhmät, yhteistyöhön osallistuvien<br />
henkilöiden roolit ja vastuut sekä yhteistyössä käytettävät tietojärjestelmät<br />
on tarkemmin kuvattu liiteasiakirjoissa.<br />
5.2 Kumppanuusprosessit<br />
Osapuolet sitoutuvat asettamaan liitteessä __ kuvatut henkilö-, kone-,<br />
laite ja muut resurssit kumppanuusorganisaation käyttöön.<br />
Palveluntuottaja vastaa palvelujen operatiivisesta tuottamisesta sekä<br />
osallistumisesta palvelujen suunnitteluun, johtamiseen ja kehittämiseen.<br />
Tilaaja vastaa palvelutarpeiden välittämisestä kumppanuusorganisaatiolle,<br />
palvelujen suunnitteluun osallistumisesta ja strategisesta johtamisesta<br />
sekä osallistumisesta yhteiseen kehitystyöhön.<br />
Kumppanuusorganisaation tehtävät ja siinä mukana olevien henkilöiden<br />
roolit määritetään tarkemmin tämän sopimuksen liiteasiakirjassa:<br />
”Kuvaus kumppanuudesta”.<br />
Kohdassa kuvataan kumppanuusprosessien<br />
pääasialliset<br />
piirteet.<br />
Osapuolet sitoutuvat osallistumaan ja kehittämään kumppanuusorganisaatiolle<br />
määriteltyjä prosesseja ja niiden edellyttämiä toimintoja. Prosessit<br />
tukevat ja edistävät sopimusosapuolten välistä kumppanuutta ja<br />
yhteistyömenettelyjä. Nämä prosessit määritetään tarkemmin tämän<br />
sopimuksen liiteasiakirjassa: ”Kuvaus kumppanuudesta”.<br />
74
Kumppanuuden keskeisiä prosesseja ovat:<br />
6. Kohde ja palvelun sisältö<br />
• palvelutuotannon vuosisuunnittelu<br />
• budjetointi<br />
• laadunvalvonta<br />
• kehittäminen<br />
• ______________<br />
Kohdassa kuvataan kiinteistöja<br />
muiden palveluiden tuottamisen<br />
kohde/kohteet sekä<br />
tuotettavien palveluiden pääasiallinen<br />
sisältö.<br />
Kumppanuusorganisaation pääasiallisena tehtävänä on kiinteistö- ja muiden<br />
palveluiden tuottaminen seuraaviin kohteisiin:<br />
_____________________________<br />
Kumppanuusorganisaatio tuottaa seuraavat palvelut tämän sopimuksen<br />
voimassaoloaikana em. kohteisiin:<br />
___________________________________________<br />
7. Kumppanuusorganisaation ansaintamalli<br />
Kumppanuusorganisaation tuottamat palvelut määritetään yksityiskohtaisemmin<br />
palvelukuvauksessa, joka on tämän sopimuksen liitteenä sopimusasiakirja<br />
nro. ____.<br />
Kohdassa kuvataan ansaintamallin<br />
pääpiirteet.<br />
Osapuolet sitoutuvat avoimet tilikirjat –periaatteeseen, jonka mukaan<br />
kaikki yhteistyöstä syntyvät kustannukset ovat läpinäkyviä molemmille<br />
osapuolille.<br />
8. Sopimusosapuolten myötävaikutusvelvollisuus<br />
Osapuolet sitoutuvat rakentamaan kumppanuusorganisaation henkilöstölle<br />
kumppanuusorganisaation tavoitteisiin perustuvan kannustinjärjestelmän.<br />
Tätä koskevat palkitsemisperiaatteet määritetään tarkemmin<br />
tämän sopimuksen liiteasiakirja nro___:ssa.<br />
Kumppanuusorganisaation ansainta perustuu tilaajaosapuolelle tuotettavista<br />
palveluista palveluntuottajalle maksettavaan korvaukseen. Kumppanuusorganisaation<br />
ansaintamalli määritetään tarkemmin tämän sopimuksen<br />
liiteasiakirja nro.____:ssa<br />
Kohdassa kuvataan sopimusosapuolten<br />
myötävaikutusvelvollisuuden<br />
piiriin kuuluvia<br />
oikeuksia ja velvoitteita.<br />
Sopimusosapuolten myötävaikutusvelvollisuutena on tuoda riittävät<br />
resurssit kumppanuusorganisaation perustamiseen ja sen ylläpitämiseen.<br />
Jos resursseissa tapahtuu muutoksia tai vähennyksiä, sopimusosapuolet<br />
sitoutuvat vaihtamaan ja tuomaan lisää resursseja riittävälle<br />
tasolle.<br />
Jos kumppanuusorganisaatiota tai sopimusosapuolen organisaatiossa<br />
tapahtuu merkittäviä muutoksia, jotka saattavat uhata kumppanuusorganisaation<br />
kykyä saavuttaa kumppanuusorganisaatiolle asetetut tavoitteet,<br />
sopimusosapuolten on informoitava toisiaan, selvitettävä asia ja<br />
neuvoteltava mahdollisista muutoksista kumppanuusorganisaation toimintaan.<br />
Osapuolet nimeävät vastuuhenkilöt, joille sopimusosapuolet tai heidän<br />
75
edustajansa voivat antaa sopimukseen liittyviä ohjeita ja huomautuksia.<br />
Ohjeet ja huomautukset on annettava kirjallisesti paitsi vähämerkityksellisissä<br />
ja kiireellisissä tapauksissa.<br />
9. Kumppanuuteen osallistuvat sopimusosapuolten työntekijät<br />
Kohdassa kuvataan tilaajan ja<br />
palveluntuottajan henkilöstöön<br />
liittyviä asioita.<br />
Sopimusosapuolten tulee huolehtia siitä, että kaikki yhteistyöhön ja<br />
palvelu-tuotantoon osallistuvat henkilöt ovat päteviä ja ammattitaitoisia<br />
ja että sopimustehtävien suorittamista varten on riittävästi henkilöstöä,<br />
kalustoa ja välineistöä.<br />
10. Muutokset kumppanuussuhteessa<br />
Palveluntuottaja vastaa henkilöstön perehdyttämisestä ja kouluttamisesta.<br />
Tilaaja vastaa henkilöstönsä perehdyttämisestä ja kouluttamisesta<br />
kumppanuustoimintaan.<br />
Palveluntuottaja vastaa alaistensa ja käyttämiensä asiantuntijoiden<br />
toimenpiteistä kuten omistaan.<br />
Mikäli palveluntuottajan palveluksessa oleva osoittautuu siinä määrin<br />
epäpäteväksi tai sopimattomaksi, että palvelujen tuottaminen siitä kärsii,<br />
eikä asia tilaajan kirjallisestakaan huomautuksestakaan korjaannu,<br />
on tällainen henkilö korvattava toisella pätevällä henkilöllä.<br />
Palveluntuottajan on ilmoitettava tilaajalle kohteessa käyttämiensä<br />
työntekijöiden henkilötiedot sekä sovittava tilaajan kanssa kulkuluvista,<br />
henkilötunnisteista yms. menettelytavoista. Palveluntuottajan työntekijät<br />
ovat velvollisia pitämään esillä kulkulupaa tai henkilötunnistetta.<br />
Kulkulupaa ei saa luovuttaa toiselle henkilölle. Mikäli kulkulupa katoaa,<br />
siitä on ilmoitettava välittömästi tilaajan edustajalle. Tilaaja on<br />
oikeutettu perimään korvauksen kulkuluvan uusimisesta.<br />
Kohdassa kuvataan kumppanuussuhteen<br />
aikana tapahtuviin<br />
muutoksiin liittyviä piirteitä<br />
ja menettelyjä.<br />
Mikäli kumppanuusorganisaation tuottamien palveluiden laajuudessa<br />
tapahtuu merkittäviä muutoksia, sitoutuvat sopimusosapuolet neuvottelemaan<br />
muutokset tähän sopimukseen.<br />
Jos sopimuksen voimassaoloaikana tapahtuu 1) olennainen, 2) ennalta<br />
arvaamaton, 3) vaikutuksiltaan pitkäaikainen ja 4) sopimusosapuolten<br />
vaikutusvallan ulkopuolella oleva muutos, jota tai jonka vaikutuksia<br />
sopimusosapuolet eivät myöskään kohtuullisin ponnisteluin saata estää<br />
tai merkittävästi vähentää ja 5) josta aiheutuvaa riskiä kumpikaan sopimusosapuoli<br />
ei nimenomaisesti ole ottanut vastuulleen tai asianomainen<br />
riski ei ole luonteeltaan asianomaisen sopimusosapuolen kannettavaksi<br />
kuuluva ilman nimenomaista ehtoakin, sopimusosapuolet sitoutuvat<br />
tällöin rakentavassa hengessä neuvottelemaan toisen osapuolen vaatimuksesta<br />
keinoista ja sopimuksen muutoksista, joilla aiemmin vallinnut<br />
ja alkuperäinen sopimustasapaino voidaan palauttaa.<br />
Muista kumppanuussuhteeseen liittyvistä muutoksista ja niihin liittyvistä<br />
menettelyistä määrätään tarkemmin tämän sopimuksen liiteasiakirjassa:<br />
”Kuvaus kumppanuudesta”.<br />
76
11. Vahingonkorvausvastuu ja vakuutukset<br />
Kohdassa kuvataan vahingonkorvaus<br />
velvollisuuden määräytymisperusteet,<br />
kun on<br />
kysymys sopimuksen mukaisten<br />
velvoitteiden rikkomisesta.<br />
Kohdassa kuvataan myös vakuuttamisvelvollisuudet.<br />
Sopimusosapuolet vastaavat sopimuksenmukaisten velvoitteidensa<br />
huolellisesta ja asianmukaisesta täyttämisestä.<br />
Sopimusosapuolet vastaavat tuottamuksellisesti aiheuttamistaan välittömistä<br />
vahingoista ja niiden korjaamisesta aiheutuvista kuluista.<br />
Palveluntuottaja sitoutuu korvaamaan tilaajalle tai kolmannelle osapuolelle<br />
sopimuksen laiminlyönneistä aiheutuvat vahingot. Tämän turvaamiseksi<br />
palveluntuottaja sitoutuu ottamaan tarvittavat vakuutukset ja<br />
esittämään ne ennen sopimuksen allekirjoittamista. Palveluntuottaja<br />
esittää ehdot vakuutuksen irtisanomiselle, korvaussumman maksimisuuruudelle<br />
ja omavastuuosuuden suuruudelle. Vakuutusta ei voi<br />
sanoa irti ilman tilaajan suostumusta.<br />
Palveluntuottaja vastaa sopimuksen mukaisia tehtäviä suorittaessaan<br />
aiheuttamastaan henkilö- ja esinevahingosta, josta palveluntuottaja on<br />
voimassa olevan Suomen oikeuden mukaan korvausvastuussa. Palveluntuottaja<br />
ei ole korvausvelvollinen, jos vahinko on aiheutunut tilaajan<br />
antamien tietojen puutteellisuudesta tai virheellisyydestä. Palveluntuottajan<br />
korvausvelvollisuus rajoittuu kuitenkin kaikissa tapauksissa<br />
___________euroon saakka kussakin vahinkotapauksessa.<br />
Palveluntuottaja vastaa haltuunsa uskottujen avaimien ja tunnistimien<br />
huolellisesta säilyttämisestä. Palveluntuottaja vastaa haltuunsa annettujen<br />
avainten ja tunnistimien katoamisen johdosta mahdollisen vahingon<br />
torjumiseksi tehdystä välttämättömästä lukkojen uudelleen sarjoituksesta<br />
tai lukkojen vaihdosta sekä vahinkoon liittyvistä muista välttämättömistä<br />
suojelutoimenpiteistä aiheutuvista kustannuksista. Mikäli se<br />
on kulloinkin vallitsevat olosuhteet huomioon ottaen mahdollista, sopivat<br />
palveluntuottaja ja tilaaja edellä mainittujen toimenpiteiden sisällöstä<br />
ennen niiden toteuttamista. Palveluntuottaja vastaa työkalujensa,<br />
laitteidensa ja muun omaisuutensa vakuuttamisesta.<br />
Sopimusosapuolet eivät kuitenkaan vastaa toimintansa seurauksena<br />
toiselle osapuolelle aiheutuneista välillisistä vahingoista tai seurannaisvahingoista,<br />
kuten liiketoiminnan keskeytymisestä, liikevaihdon vähentymisestä<br />
ja saamatta jääneestä voitosta.<br />
Palveluntuottaja vastaa lisäksi tuottamuksellaan kolmansille osapuolille<br />
aiheuttamistaan muista vahingoista Suomen vahingonkorvauslain mukaan.<br />
Edellä mainittuja vastuun rajoituksia ei kuitenkaan sovelleta, mikäli<br />
sopimusosapuoli on aiheuttanut vahingon tahallisesti tai sopimusosapuolen<br />
menettelyä voidaan muutoin pitää törkeänä.<br />
77
12. Vahingon vaaran tai vahingon havaitseminen<br />
Kohdassa kuvataan vahingon<br />
vaaraan ja vahingon havaitsemiseen<br />
liittyviä velvoitteita ja<br />
vastuita.<br />
13. Ylivoimainen este<br />
Mikäli sopimusosapuoli havaitsee vahingon tai vahingon vaaran, on<br />
tämän tehtävä välittömästi ilmoitus toiselle sopimusosapuolelle.<br />
Sopimusosapuoli on myös velvollinen ryhtymään välittömästi kaikkiin<br />
tarpeellisiin toimiin välittömän vahingon vaaran poistamiseksi ja vahinkojen<br />
vaikutusten rajoittamiseksi.<br />
Mikäli sopimusosapuoli ei kuitenkaan ole huomannut vahinkoa tai<br />
vahingon vaaraa, joka on ollut niin ilmeinen, että se olisi pitänyt kohtuuden<br />
mukaan havaita ja ryhtyä vahingon poistamis- tai rajoittamistoimiin,<br />
tämä vastaa vahingon aiheuttamista kustannuksista. Vastuu ei<br />
kuitenkaan siirry, jos virhe aiheutuu toisen sopimusosapuolen törkeästä<br />
laiminlyönnistä tai täyttämättä jääneestä suorituksesta.<br />
Kohdassa kuvataan mitä oikeudellisia<br />
vaikutuksia ylivoimaisen<br />
esteen mukaisilla tapahtumilla<br />
tms. on sopimuksen<br />
sopimusosapuolten sopimusvelvoitteisiin.<br />
Ylivoimaisen esteen ilmaantuessa ovat sopimusosapuolet velvollisia<br />
tiedottamaan siitä toisilleen, yksilöitävä ylivoimainen este ja selvitettävä<br />
sen vaikutuksen kyseisen sopimusosapuolen velvoitteisiin. Se sopimusosapuoli,<br />
jota ylivoimainen este kohtaa, on ilmoitettava toiselle<br />
sopimusosapuolelle asiasta välittömästi ja yksilöitävä este sekä sen<br />
vaikutus kyseisen sopimusosapuolen velvoitteisiin. Sopimusosapuolen<br />
on pyrittävä sopimaan ylivoimaisen esteen vaikutusten minimoimisesta<br />
ja tarvittavista toimenpiteistä tämän sopimuksen jatkumisen mahdollistamiseksi<br />
ilman olennaisia lisäkustannuksia.<br />
Sopimusosapuolet vapautuvat suoritusvelvollisuudestaan niin pitkäksi<br />
aikaa kuin ylivoimainen este estää sopimuksen täyttämisen tai sen vaatiminen<br />
olisi kohtuutonta.<br />
Ylivoimaisia esteitä ovat esim. sota, liikekannallepano, kapina, mellakka<br />
tai muu kriisitilanne, kriisiajan tiedottaminen, sabotaasi tai sabotaasin<br />
uhka, viranomaisten toimenpiteet, kaupankäynnin rajoitukset, vaarallinen<br />
epidemia, tulipalo tai muu vastaava onnettomuus, poikkeuksellinen<br />
säätilan muutos tai luonnonmullistus, laillinen lakko, työsaarto,<br />
työsulku tai muu työselkkaus, veden, sähkön tai lämmönjakelun estyminen<br />
tai muu edellä mainittuihin syihin verrattava este.<br />
Ylivoimaiseen esteeseen vetoava sopimusosapuoli ei ole velvollinen<br />
korvaamaan toiselle osapuolelle keskeytyksestä aiheutunutta vahinkoa.<br />
Sopimusosapuolilla on oikeus purkaa sopimus, jos ylivoimainen este<br />
jatkuu yli ________.<br />
78
14. Viranomaisten toimenpiteet<br />
Kohdassa kuvataan millaisia<br />
vaikutuksia viranomaisten<br />
toimenpiteillä, esim. lainmuutoksilla,<br />
on sopimusosapuolten<br />
asemaan.<br />
Mikäli viranomaisten toimenpiteiden (esim. laki, asetus, valtioneuvoston<br />
päätös, viranomaisen määräys tms.) johdosta tapahtuu tai tulee<br />
tapahtumaan sellainen muutos, joka sopimusosapuolten käsityksen<br />
mukaan edellyttää merkittävää muutosta palveluihin, kumppanuusorganisaation<br />
johtoryhmä käsittelee asian.<br />
Sopimusosapuolten on kohtuullisessa ajassa ilmoituksen antamisen<br />
jälkeen, keskusteltava ja sovittava em. asioista ja tavoista, joilla muutokset<br />
toteutetaan. Palveluihin suoraan kohdistuvat verolainsäädännön<br />
muutokset otetaan huomioon kuitenkin mainitusta rajoituksesta riippumatta.<br />
Lainmuutoksen johdosta sopimuksessa määriteltyä tilaajan<br />
maksuvelvollisuuden määrää muutetaan siten, että palveluntuottaja ei<br />
tule lainmuutoksen johdosta parempaan eikä huonompaan asemaan<br />
kuin ennen muutosta.<br />
15. Sopimuksen irtisanominen ja purkaminen<br />
15.1 Yleinen irtisanomisoikeus<br />
Kohdassa kuvataan sopimuksen<br />
irtisanomiseen liittyviä<br />
oikeuksia ja menettelyjä.<br />
Jompikumpi sopimusosapuolista voi irtisanoa sopimuksen kesken sopimuskauden<br />
perustelluista syistä, jos osapuoli toteaa yhteisissä vuosittaisissa<br />
arviointi- ja kehityskeskusteluissa, ettei toiminta ole täyttänyt<br />
sopimussuhteessa asetettuja tavoitteita.<br />
Sopimuksen irtisanomista harkitsevan osapuolen on ennen irtisanomista<br />
neuvoteltava havaitsemistaan epäkohdista toisen sopimusosapuolen<br />
kanssa. Irtisanomisaika on molemmin puolin ___ kuukautta.<br />
15.2 Irtisanominen tilaajan sopimusrikkomuksen perusteella<br />
Kohdassa kuvataan tilaajan<br />
sopimusrikkomukseen perustuvan<br />
irtisanomisoikeuden<br />
perusteita.<br />
Palveluntuottajalla on oikeus irtisanoa tämä sopimus palvelujakson aikana,<br />
mikäli tilaaja ei täytä sopimuksen mukaista maksuvelvollisuuttaan tai<br />
muuta palveluntuottamiseen olennaisesti vaikuttavaa velvollisuuttaan<br />
taikka jos tilaaja toimenpiteillään estää palveluntuottajan velvoitteiden<br />
täyttämistä sopimuksen mukaisesti.<br />
Tällöin palveluntuottajan täytyy antaa tilaajalle kirjallinen irtisanomisilmoitus<br />
___ vuorokauden kuluessa tilaajan sopimusrikkomuksen ilmenemisestä<br />
uhalla, että muutoin oikeus on menetetty. Irtisanomisilmoituksessa<br />
on yksilöitävä tilaajan sopimusrikkomus, johon palveluntuottajan<br />
irtisanomisoikeus perustuu.<br />
Sopimuksen voimassaolo päättyy sinä päivänä, kun on kulunut ___ kuukautta<br />
siitä, kun tilaaja on saanut irtisanomisilmoituksen, ellei tilaaja<br />
korjaa sopimusrikkomustaan siinä ajassa.<br />
Sopimuksen päättyessä em. kohdan perusteella, tilaajan on maksettava<br />
sopimussakkona: _______________.<br />
79
15.3 Irtisanominen ja purkaminen palveluntuottajan sopimusrikkomuksen perusteella<br />
Kohdassa kuvataan palveluntuottajan<br />
sopimusrikkomuksen<br />
aiheuttaman irtisanomis- ja<br />
purkamisoikeuden perusteita.<br />
Tilaajalla on oikeus irtisanoa tämä sopimus ___ kuukauden irtisanomisajalla,<br />
mikäli palvelujakson aikana tapahtuu palveluntuottajan<br />
sopimusrikkomus.<br />
Tilaajan tulee antaa kirjallinen irtisanomisilmoitus ___ vuorokauden<br />
kuluessa palveluntuottajan sopimusrikkomuksen ilmenemisestä uhalla,<br />
että oikeus on muutoin menetetty. Irtisanomisilmoituksessa on määriteltävä<br />
ilmennyt palveluntuottajan sopimusrikkomus ja maininta, että<br />
sopimus päättyy ___kuukauden kuluessa siitä, kun palveluntuottaja on<br />
saanut kirjallisen irtisanomisilmoituksen, ellei palveluntuottaja korjaa<br />
sopimusrikkomustaan siinä ajassa.<br />
Mikäli palveluntuottaja aloittaa viipymättä tilaajan kirjallisesti hyväksymän<br />
sopimusrikkomuksen korjausohjelman, niin suoritettu irtisanominen<br />
raukeaa, jos palveluntuottaja korjaa sopimusrikkomuksen ja<br />
korvaa sen seuraukset korjausohjelmassa sovitussa aikataulussa tilaajalle.<br />
Mikäli palveluntuottaja epäonnistuu edellä mainitussa korjausohjelman<br />
suorittamisessa tai ei suorita sovittua korvausta sopimusrikkomuksesta,<br />
niin sopimuksen voimassaolo päättyy ___ vuorokauden kuluessa siitä,<br />
kun palveluntuottaja on vastaanottanut tilaajan kirjallisen ilmoituksen<br />
korjausohjelmaan liittyvien velvollisuuksien suorittamisen laiminlyömisestä<br />
tai korjauksen epäonnistumisesta.<br />
16. Immateriaalioikeudet<br />
Tilaajalla on oikeus sopimuksen purkamiseen, mikäli palveluntuottajan<br />
sopimusrikkomus on niin vakava, että tilaaja voi kohtuudella olettaa,<br />
ettei palveluntuottaja enää kykene suoriutumaan sopimusvelvoitteistaan.<br />
Sopimuksen purkamisesta perusteluineen on ilmoitettava välittömästi<br />
kirjallisesti palveluntuottajalle. Sopimus katsotaan purkautuneeksi<br />
kirjallisen purkuilmoituksen tiedoksisaannista.<br />
Kohdassa määritetään<br />
kumppanuussuhteen aikana<br />
kehitettyihin innovaatioihin<br />
liittyvistä immateriaalioikeudellisista<br />
kysymyksistä.<br />
Kumppanuuden aikana kehitettyihin innovaatioihin liittyvät immateriaalioikeudelliset<br />
kysymykset neuvotellaan kulloinkin erikseen sopimusosapuolten<br />
kesken.<br />
17. Kumppanuussuhteen päättämiseen liittyvät toimenpiteet<br />
Kohdassa kuvataan kumppanuussuhteen<br />
päättämiseen<br />
liittyvien toimenpiteiden piirteitä.<br />
Sopimusosapuolet sitoutuvat yhteistyön päättymisen osalta huolelliseen<br />
ja asialliseen menettelyyn.<br />
Kumppanuuden aikana syntyneen uuden tiedon omistusoikeus siirtyy<br />
yhteistyön päättyessä tilaajalle. Samoin kaikki kumppanuuden aikana<br />
syntynyt dokumentaatio sekä avaimet ja kulkukortit luovutetaan yhteistyön<br />
päättyessä tilaajalle.<br />
80
18. Salassapitovelvollisuus<br />
Kohdassa kuvataan sopimuksen<br />
voimassaoloaikana esiin<br />
tulevien luottamuksellisten<br />
tietojen käsittelyyn liittyviä<br />
velvollisuuksia.<br />
19. Riitojen ratkaisu<br />
Sopimusosapuolet sitoutuvat pitämään salassa tämän sopimuksen mukaisten<br />
velvollisuuksien täyttämisen yhteydessä tai muutoin tietoonsa<br />
tulleet, toisen sopimusosapuolen tai toisen sopimusosapuolen tiloissa<br />
olevan kolmannen osapuolen liiketoimintaa tai muuta toimintaa koskevat<br />
luottamukselliset tiedot ja olemaan käyttämättä niitä muutoin, kuin<br />
tämän sopimuksen edellyttämässä tarkoituksessa.<br />
Jokainen kumppanuusorganisaation henkilö tekee erillisen salassapitosopimuksen<br />
liittyen edellä mainittuihin asioihin.<br />
Kohdassa kuvataan sopimuksesta<br />
syntyvien riitojen ratkaisumekanismit.<br />
Sopimuksen perusteella aiheutuvat riidat on pyrittävä ratkaisemaan<br />
ensisijaisesti neuvottelemalla ja sopimalla.<br />
Sopimusosapuolilla on velvoite neuvotella riitaisuuksista ___ vuorokauden<br />
ajan. Sopimusosapuolet voivat yhteisestä suostumuksesta käyttää<br />
riidan ratkaisemisessa myös ulkopuolista sovittelijaa, joka antaa asiassa<br />
ratkaisusuosituksen.<br />
20. Sopimuksen muuttaminen<br />
Mikäli riitaisuus koskee palveluihin liittyvää teknistä asiaa, se annetaan<br />
ulkopuolisten teknisten asiantuntijoiden ratkaistavaksi, joiden on ___<br />
vuorokauden kuluessa annettava asiasta ratkaisusuositus.<br />
Ulkopuolisen asiantuntijan ja sovittelijan nimeää/nimeävät<br />
______________________.<br />
Mikäli riitaisuutta ei saada ratkaistua em. kohdissa mainitulla tavalla,<br />
ratkaistaan riitaisuus ____________________.<br />
Kohdassa kuvataan sopimuksen<br />
muuttamisen perusteet.<br />
21. Sopimuksen siirtäminen<br />
Tätä sopimusta voidaan muuttaa vain molempien sopimusosapuolten<br />
kirjallisella sopimuksella, joka on sopimusosapuolen tai sen asianmukaisesti<br />
valtuutetun edustajan allekirjoittama.<br />
Kohdassa kuvataan sopimusosapuolten<br />
oikeuteen siirtää<br />
sopimus kolmannelle.<br />
Palveluntuottajalla ei ole oikeutta siirtää sopimusta tai sen mukaisia<br />
velvoitteitaan kolmannelle.<br />
Tilaajalla ei ole oikeutta siirtää sopimusta tai sen mukaisia velvoitteitaan<br />
kolmannelle.<br />
81
22. Sopimusasiakirjat ja niiden pätevyysjärjestys<br />
Kohdassa kuvataan sopimusasiakirjat<br />
sekä niiden pätevyysjärjestys.<br />
Sopimusosapuolet noudattavat tätä sopimusta ja sen liitteitä, jotka kukin<br />
on tämän sopimuksen erottamaton osa. Sopimusasiakirjojen keskinäinen<br />
pätevyysjärjestys on seuraava:<br />
liite nro. pvm.<br />
1) Tämä sopimus<br />
2) Kuvaus kumppanuudesta<br />
3) Ansaintamalli<br />
4) Palkitsemisperiaatteet<br />
23. Sopimuskappaleet<br />
Kohdassa kuvataan, montako<br />
kappaletta sopimuksia laaditaan.<br />
Tämä sopimus on laadittu kahtena samansanaisena kappaleena, yksi<br />
kappale kullekin sopimusosapuolelle.<br />
82
KUVAUS KUMPPANUUDESTA<br />
1. Kumppanuuden tavoitteet, periaatteet ja yhteistyö<br />
1.1 Yleiset tavoitteet, periaatteet ja arvot<br />
Tässä kohdassa kuvataan osapuolten<br />
välisen kumppanuuden<br />
yleisiä tavoitteita, periaatteita<br />
sekä yhteistyön arvoja<br />
Kumppanuusorganisaation visiona on toimintamallin kehittäminen,<br />
jossa tilaaja ja palveluntuottaja muodostavat pitkäaikaisen yhteistyöorganisaation,<br />
joka kykenee tarjoamaan maailmanluokan kiinteistöpalvelujen<br />
asiakkaan tarpeisiin kustannustehokkaasti ja liiketaloudellisesti<br />
kannattavasti asiakkaan nopeasti muuttuvassa liiketoimintaympäristössä.<br />
Yhteistyön avulla pyritään tuottamaan uusia innovaatiota hyödyntämällä<br />
sekä tilaajan että palveluntuottajan ydinliiketoimintojen osaamista.<br />
Innovaatioiden avulla molemmat osapuolet voivat saavuttaa parempia<br />
liiketaloudellisia tuloksia.<br />
Yhteistyölle on asetettu seuraavat konkreettiset tavoitteet:<br />
1. _____________________________________________<br />
2. _____________________________________________<br />
3. _____________________________________________<br />
4. _____________________________________________<br />
Kumppanuuden keskeisiä perusteita ovat: ammattitaitoinen toiminta,<br />
laadun parantaminen ja varmistus, luottamus ja vastuuntunto, keskinäinen<br />
lojaliteetti, keskinäisen informaation ja tietämyksen vaihto,<br />
kustannustehokkaat toimintatavat, ympäristövastuullisuus sekä yhteiset<br />
kehittämistavoitteet.<br />
Kumppanuuden tärkeimmät arvot ovat:<br />
Tietotaito; korkein mahdollinen tietotaito yhdistetään hyödyntämään<br />
kaikkia, asiakas on yhteinen<br />
Kehitys; yhteistyö toimii esimerkkinä ympäröiville markkinoille toimialalla<br />
luoden uusia työskentelytapoja<br />
Avoimuus; keskustelut ja prosessoinnit tehdään vilpittömästi ja läpinäkyvästi<br />
Yksilö tiimipelaajana; kumppanuus luo mielekkään työympäristön<br />
jokaiselle mukana olevalle yksilölle<br />
1.2 Yhteisen luottamuksen rakentaminen ja ylläpitäminen<br />
Kohdassa kuvataan sopimusosapuolten<br />
yhteisen luottamuksen<br />
rakentamiseen ja ylläpitämiseen<br />
liittyviä piirteitä.<br />
Yhteistyön perustana on osapuolten keskinäinen luottamus kumppanin<br />
hyväksyttävään toimintaan. Luottamusta tulee aktiivisesti rakentaa ja<br />
ylläpitää. Luottamus saavutetaan aidolla avoimuudella, kommunikoinnilla<br />
ja ongelmien yhteisellä käsittelyllä. Avoimuuden ja vuorovaikutuksen<br />
avulla rakennetaan osapuolien välille yhteistä ymmärrystä yhteistyön<br />
luonteesta ja yhteisistä toimintatavoista.<br />
83
1.3 Vuorovaikutus ja oppiminen<br />
Osapuolien välisen luottamuksen rakentamiseksi tulee osapuolien<br />
kannustaa työntekijöitään luomaan henkilö- ja ryhmätason luottamusta<br />
yli yritysrajojen.<br />
Kohdassa kuvataan kumppanuuteen<br />
kuuluvien vuorovaikutuksen<br />
ja oppimisen<br />
piirteitä.<br />
Yhteistyö perustuu avoimuuteen, osapuolten väliseen vuorovaikutukseen<br />
ja toisilta oppimiseen. Avoimuuden ja vuorovaikutuksen avulla<br />
rakennetaan osapuolien välille yhteistä ymmärrystä yhteistyön luonteesta<br />
ja yhteisistä toimintatavoista.<br />
2. Kumppanuusorganisaatio<br />
Avoimuuden, vuorovaikutuksen ja tiedon jakamisen avulla lisätään<br />
osapuolien mahdollisuuksia oppia toisten osapuolien toimintatavoista.<br />
Näin parannetaan yhteistyötä ja toiminnan tehokkuutta sekä luodaan<br />
mahdollisuuksia uusiin liiketoimintoihin ja innovaatioihin.<br />
Osapuolten tulee varmistaa aktiivisen vuorovaikutuksen avulla, että<br />
palvelutuotanto jatkuvasti vastaa tilaajan tarpeita. Tämä edellyttää tilaajan<br />
henkilöstöltä aktiivista tilaajan kiinteistöpalvelutarpeita koskevan<br />
tiedon välittämistä palveluntuottajalle ja palveluntuottajan tilaajalle<br />
välittämää tietoa palvelutoiminnasta ja sen kehittämismahdollisuuksista.<br />
Aktiivisen vuorovaikutuksen avulla osapuolet pyrkivät varmistamaan,<br />
että palvelutuotanto vastaa jatkuvasti tilaajan tarpeita.<br />
Kohdassa kuvataan sopimusosapuolten<br />
kumppanuusorganisaation<br />
pääpiirteet.<br />
Tilaaja ja palveluntuottaja nimeävät kumppanuuden osalta vastuuhenkilöt<br />
kohde-, alue- ja yritystasolle.<br />
Ohjausryhmä muodostuu tilaajan ja palveluntuottajan valtuuttamista<br />
edustajista. Tilaajan puolelta ohjausryhmässä ovat yhteistyösuhteen<br />
johtaja ja aluejohtajat. Palveluntuottajaa edustavat yhteistyösuhteen<br />
asiakaspäällikkö ja alueelliset palvelupäälliköt. Kaikilla ohjausryhmän<br />
jäsenillä on yhtäläinen päätösvalta ohjausryhmässä.<br />
Ohjausryhmä kokoontuu kaksi kertaa vuodessa tai useammin jos siihen<br />
on tarvetta. Ohjausryhmä käsittelee seuraavia asioita: strateginen suunta,<br />
tilaajan ja palveluntuottajan liiketoimintasuunnitelmat, oletukset ja<br />
ennusteet koskien palveluja, tavoitteiden asettamiset, merkittävät muutokset,<br />
uudet kumppanuusjärjestelyt, liiketoimintaan ja palveluntuottamiseen<br />
liittyvät suunnitelmat ja tarkastelut, investointien hyväksymiset<br />
ja palvelumaksujen muutokset, erimielisyyksien ja ongelmien laajetessa,<br />
niiden ratkaiseminen, jos mahdollista sekä muutosten hyväksyminen<br />
koskien palveluiden laatua ja määrää.<br />
Johtoryhmä muodostuu tilaajan ja palveluntuottajan valtuuttamista<br />
edustajista. Tilaajan edustajina johtoryhmässä ovat yhteistyösuhteen<br />
johtaja, aluejohtajat ja kohdepäälliköt. Palveluntuottajan edustajina<br />
toimivat yhteistyösuhteen asiakaspäällikkö, alueelliset palvelupäälliköt<br />
ja palveluntuottajan työnjohto.<br />
Johtoryhmä kokoontuu käsittelemään: paikallisella tasolla ensimmäisenä<br />
käsittelytasona päivittäisestä näkökulmasta palveluiden tuottamista,<br />
paikallisella tasolla ensimmäisenä käsittelytasona päivittäisestä näkökulmasta<br />
palveluiden laajuutta, palvelumenettelyjä ja määräyksiä, pai-<br />
84
3. Kumppanuuden suunnitteluprosessit<br />
kallisella tasolla ensimmäisenä käsittelytasona päivittäisestä näkökulmasta<br />
palveluiden hinnoittelun seuraamista, erimielisyydet ja ongelmat<br />
paikallisella tasolla/päivittäiset asiat sekä jaksoittaiset raportoinnit sovituista<br />
mittareista.<br />
Tilaaja ja palveluntuottaja sitoutuvat panostamaan yhteistyön kehittämiseen<br />
kouluttamalla ja motivoimalla oman organisaationsa vastuuhenkilöitä<br />
siten, että osapuolten välinen kumppanuussuhde on toimiva ja<br />
tuloksellinen yritystasolta aina yksittäiselle kohdetasolle asti.<br />
Tämän lisäksi kumppanuusorganisaatiossa voi olla esimerkiksi: alueellisia<br />
ryhmiä ja kohdetiimejä sekä tukiryhmiä mm. henkilöstöhallinnon<br />
ja kehittämisen osalta.<br />
Kohdassa kuvataan sopimusosapuolten<br />
kumppanuuden<br />
suunnitteluun liittyviä tehtäviä<br />
ja vastuita.<br />
Strateginen/liiketoiminnan suunnittelu:<br />
Tavoitteiden asettaminen ja kiinteistöpalveluiden sekä kumppanuuden<br />
seuraaminen tehdään kaksi kertaa vuodessa perustuen vuosisuunnitelmaan.<br />
Joka kuudes kuukausi seuraavat mittarit arvioidaan;____________________.<br />
Toimintasuunnitelma seuraavalle kaudelle perustuu raportoidulle ja<br />
analysoidulle informaatiolle sisältäen strategisen perustan, tavoiteasetannan,<br />
mittarit sekä laajat projektien ja toimien korjaukset, joilla<br />
edistetään ja kehitetään kumppanuutta eteenpäin. Johtoryhmä tekee<br />
suunnitelman seuraavalle kaudelle perustuen tähän toimintasuunnitelmaan.<br />
Kiinteistöpalveluiden suunnittelu:<br />
Kiinteistöpalvelut tilaajan kohteissa perustuvat kumppanuusjärjestelyn<br />
valmistelemaan strategiaan. Tämä strategia määrittää tasot tuotettaville<br />
palveluille. Johtoryhmä on valmistellut strategian kumppanuuden alussa<br />
ja se päivitetään puolivuosittain. Pyrkimys strategian osalta on, että<br />
kaikki kiinteistöpalveluresurssit kohdennetaan optimaalisesti. Kaikista<br />
strategian valmisteluiden tai muutosten vaikutuksista palveluiden hinnoitteluihin<br />
tulee sopia sopimusosapuolten kesken.<br />
Tilaajan kohteiden pitkän aikavälin suunnittelu alkaa tämän kumppanuuden<br />
puitteissa perustuen edellä määriteltyyn kiinteistöpalveluiden<br />
strategiaan. Pitkän aikavälin suunnitelma päivitetään vuosittain perustuen<br />
vuosisuunnitelmaan. Kaikista pitkän aikavälin suunnitelman valmisteluiden<br />
tai muutosten vaikutuksista ansaintamalliin tulee sopia sopimusosapuolten<br />
kesken.<br />
85
4. Palveluntuottajan yritystason kumppanuustoiminta<br />
Kohdassa kuvataan sopimusosapuolten<br />
yritystason<br />
kumppanuustoiminnan kehittämistä.<br />
5. Yhteinen kehitystoiminta<br />
Palveluntuottaja kehittää omaa yritystason kumppanuustoimintaansa<br />
tilaajan myötävaikutuksella.<br />
Sopimusosapuolet yhdessä arvioivat kerran vuodessa kumppanuustoimintaa<br />
mm. laatu- ja ympäristöjärjestelmien toimivuuden osalta. Samalla<br />
sovitaan yhteisistä toiminnan kehittämisalueista ja -<br />
painopisteistä seuraaviksi vuosiksi.<br />
Kohdassa kuvataan sopimusosa<br />
puolten yhteisen kehitystoiminnan<br />
tarkoitus, tavoitteet ja menettelytavat.<br />
Kehitystoiminnan avulla sopimusosapuolet kehittävät kiinteistö- ja<br />
käyttäjäpalveluita sekä yhteistyötään. Tarkoituksena on taata toimintaja<br />
toimitusprosessien sekä niitä tukevien tietojärjestelmien jatkuva<br />
kehitys ja yhtenäisyys, joilla uskotaan olevan merkittävä vaikutus<br />
sopimusosapuolten toiminnan tuottavuuteen. Sopijaosapuolet sitoutuvat<br />
vuosittain yhteisesti sovittavien kehityshankkeiden läpivientiin ja<br />
oman organisaationsa kehittämiseen vastaamaan sovittavaa prosessien<br />
ja tiedonhallinnan kehittämistä. Kehitystoiminnan määrästä ja siihen<br />
panostamisesta sovitaan yhdessä sopimusosapuolten kesken ottamalla<br />
huomioon yhteistoiminnan laajuus.<br />
Yritystasolla pidetään vuosittain ____ kehitystoiminnan kokousta,<br />
joissa suunnataan yhteistä kehitystoimintaa, käydään läpi toteutuneita<br />
kehitystehtäviä ja niiden tuloksia sekä suunnitellaan uusia kehitystehtäviä.<br />
Tilaaja vastaa kokousten koolle kutsumisesta. Lisäksi alue- ja<br />
kohdetasolla pidetään tarpeellinen määrä kehityskokouksia. Niiden<br />
koolle kutsumisesta vastaavat tilaajan edustajat.<br />
Kumppanuuden piiriin kuuluvista kehittämishankkeista laaditaan<br />
suunnitelma tavoitteineen, resursseineen, aikatauluineen ja kustannusarvioineen.<br />
Samalla sovitaan hankkeen tulosten jakamisesta ja liikesalaisuuksista,<br />
oikeuksista ja kustannusjaoista osapuolten kesken.<br />
Sopimusosapuolet allekirjoittavat laaditun suunnitelman ennen hankkeen<br />
aloittamista.<br />
6. Informaationhallinta<br />
Lähtökohtaisesti kumppanuuden aikana toteutettujen kehittämishankkeiden<br />
kokemukset ja tulokset levitetään ilman erillistä korvausta<br />
käytäntöön sopimusosapuolille liiketoiminnan edistämiseksi. Lisäksi<br />
sopimusosapuolet pyrkivät edistämään kiinteistöalan yleistä kehitystä<br />
tuomalla oman yrityksensä kehitystoiminnan tuloksia aktiivisesti käytäntöön.<br />
Kohdassa kuvataan kumppanuuteen<br />
liittyvän informaationhallinnan<br />
järjestämistapaa ja<br />
sitä koskevia työkaluja.<br />
Eräs kumppanuuden päätavoitteista on varmistaa kaiken kiinteistöpalveluja<br />
koskevan informaation tarkoituksenmukainen päivittäminen,<br />
käyttö ja arkistointi. Sopimusosapuolet käyttävät informaationhallinnan<br />
järjestelmiään varmistaen kaikki tarpeelliset päivitykset heidän<br />
määritetyllä vastuualueellaan.<br />
86
7. Yleissäännöt ja ohjeistukset<br />
Huoltokirja:<br />
Palveluntuottaja käyttää tilaajan omistamaa ja käytössä olevaa huoltokirjaa<br />
ja ohjelmointijärjestelmiä, tietokantoja ja ohjelmia pääasiallisena<br />
käyttäjänä huolehtimalla näiden järjestelmien tavanomaisista päivityksistä.<br />
Käytössä olevien työkalujen yhdenmukaistaminen ja uudelleenjärjestelyt<br />
käsitellään erillisesti sovitussa projektissa kumppanuuden<br />
alettua. Tavoitteena on rakentaa internet -pohjainen yhdenmukainen<br />
järjestelmä, joka toimii yhdessä tilaajan tulevaisuudessa hankkimien<br />
raportointityökalujen kanssa.<br />
Energian seuranta:<br />
Energian seurannan raportoinnin tulee vastata olemassa olevia vaatimuksia.<br />
Energiantoimittajan kanssa kehitetyt työkalut tulee olla käytössä<br />
niin paljon kuin on mahdollista. Perusperiaate on, että energiantoimittajat<br />
(sähkö, lämpö ja vesi) ovat jokainen vastuussa energian<br />
mittaamisesta ja sitä koskevan tiedon oikeellisuudesta ja palveluntuottaja<br />
on vastuussa kohteiden energiankulutuksen seurannasta ja optimoinnista.<br />
Sopimusosapuolet kehittävät seurantamenetelmiään ja järjestelmiään<br />
kustannustehokkaampaan suuntaan, mikä mahdollistaa kustannussäästöt<br />
nopeammalla reagoinnilla ja optimoinnilla. Energianseurannan<br />
hyödyntäminen on jatkuva prosessi, mikä raportoidaan ja dokumentoidaan<br />
sovittujen menettelyjen mukaan.<br />
Help Desk:<br />
Palveluntuottaja huolehtii kaikista palvelupyynnöistä ja palautteesta<br />
koskien sovittuja kiinteistöpalveluja. Tilaaja omistaa Help Desk –<br />
järjestelmän.<br />
Raportointityökalut:<br />
Palveluntuottaja toimittaa kaiken sovitun informaation raportointityökaluun,<br />
mikä toimii yleisenä tietovarastona koskien kaikkia tilaajan<br />
vastuualueita.<br />
Kohdassa kuvataan kumppanuuteen<br />
liittyvien yleissääntöjen<br />
ja ohjeistuksien yleispiirteitä<br />
ja yksityiskohtia.<br />
Kumppanuuden käsikirja:<br />
Tilaaja tuottaa käsikirjan, joka kokoaa vaatimukset ja ohjeistukset<br />
tilaajan alkuperästä (yhtiö). Käsikirja palvelee kumppanuutta kaikilla<br />
kiinteistöpalveluiden sektoreilla.<br />
Palveluntuottajan oma opastus:<br />
Palveluntuottaja tuottaa alue- tai kohdekohtaiset palvelukirjat. Nämä<br />
kirjat ovat ensisijassa palveluntuottajan sisäiseen käyttöön. Kirjojen<br />
päätarkoitus on kouluttaa palveluntuottajan henkilöstöä ja opastaa<br />
toimintoja varmistaakseen kiinteistöpalveluiden yhtenäisyys ja laatu,<br />
jotta voidaan saavuttaa tilaajan ja palveluntuottajan sopimat tavoitteet<br />
ja päämäärät. Palvelukirjat sisältävät työskentelytapoja, käytäntöjä,<br />
87
materiaaleja ja näitä koskevia työohjeita.<br />
Turvallisuus:<br />
Yksityiskohtaiset ohjeistukset liittyen kumppanuutta koskeviin turvallisuuskysymyksiin<br />
on koottu edellä todettuun Kumppanuuden käsikirjaan.<br />
Ympäristöasiat:<br />
Tilaaja edellyttää kumppaniltaan ympäristöasioiden selkeästi kuvattua,<br />
tavoitteellista ja toimivaa hallintajärjestelmää. Hallintajärjestelmän<br />
kuvaus on luovutettava tilaajalle.<br />
Palveluntuottajan on noudatettava kunnallisia ohjeita ja määräyksiä<br />
sekä otettava huomioon valtioneuvoston periaatepäätös ekologisesti<br />
kestävän kehityksen edistämisestä rakennus- ja kiinteistöalalla.<br />
Tämän lisäksi, kootaan yksityiskohtaisemmat ohjeistukset ympäristöasioista<br />
kumppanuuden osalta Kumppanuuden käsikirjaan.<br />
Julkisuus ja viestintä:<br />
Viestintä perustuu sopimusosapuolten yhdessä sopimaan viestinnän<br />
menettelytapaan. Viestintäkäytännöt määritetään yksityiskohtaisemmin<br />
Kumppanuuden käsikirjassa. Alkuvaiheessa ja yhdessä suurten<br />
muutosten kanssa, voidaan valmistella erityinen Kumppanuuden viestintäsuunnitelma.<br />
Tarkoituksenmukaiset sähköiset palvelut ja sopimusosapuolten<br />
työkalut tulee olla hyödynnetty optimaalisesti ja tehokkaasti.<br />
8. Kumppanuuden toteutumisen seuranta ja ongelmienratkaisu<br />
Kohdassa kuvataan sopimuskauden<br />
aikaisen toiminnan ja<br />
tapahtumien toteutumisien<br />
seurantaan liittyviä menettelyjä.<br />
Myös lisäksi kuvataan<br />
ongelmien ratkaisuun liittyviä<br />
menettelyjä.<br />
Kumppanuuden yksityiskohtaisemmat osatavoitteet asetetaan ja niiden<br />
toteutumista ja kumppanuusyhteistyön onnistumista seurataan sopimusosapuolten<br />
yritystason välisissä arviointi- ja kehityskeskusteluissa.<br />
Yritystason arviointi- ja kehityskeskustelut käydään vähintään<br />
___________ vuodessa ja näiden tilaisuuksien järjestämisvastuu on<br />
sopimusosapuolten vastuullisilla henkilöillä.<br />
Tilaajan ja palveluntuottajan alue-edustajat järjestävät aluetasolla vuosittain<br />
_________arviointi- ja kehityskeskustelutilaisuutta.<br />
Lisäksi järjestetään erikseen kumppanuusseminaareja ja –<br />
koulutustilaisuuksia, joiden yhteydessä käydään kumppanuushankkeen<br />
onnistumista läpi tilaajan ja kumppaneiden kesken. Näiden tilaisuuksien<br />
vastuuhenkilöinä ovat tilaajan edustajat.<br />
Sopimusosapuolet sitoutuvat siihen, että mikäli sopimusosapuolten<br />
välille syntyy jostain syystä ristiriitoja ja epäluottamusta, niin osapuolet<br />
ovat yhdessä velvollisia käsittelemään epäluottamukseen johtaneet syyt<br />
ja poistamaan ne sitä mukaan kun ne esiintyvät.<br />
88
Ristiriitojen käsittely tulee tapahtua ensisijaisesti yhteisesti neuvottelemalla<br />
sillä tasolla jossa ristiriita esiintyy.<br />
Ne ongelmat ja ristiriidat, jotka esiintyvät kohde- tai aluetasolla pyritään<br />
ratkaisemaan kohde- tai aluetasolla. Ne ongelmat ja ristiriidat, joista ei<br />
päästä sopuun tai joita ei voida ongelman tai ristiriidan luonteen vuoksi<br />
käsitellä kohde- tai aluetasolla, käsitellään yritystasolla.<br />
Jos ongelmaa tai ristiriitaa ei voida ratkaista sopimusosapuolten kesken,<br />
ratkaistaan se pääsopimuksen kohdan ___ mukaan.<br />
89
6 YHTEENVETO<br />
Raportin tarkoituksena oli kehittää kiinteistöpalvelujen tilaajien ja palveluntuottajien<br />
välisiä toimintatapoja palvelujen hankinnassa, tarjonnassa ja sopimusaikaisessa yhteistyössä.<br />
Kiinteistöpalveluliiketoiminnan sopimukset ja näin ollen tämän raportin kohteena<br />
olleet sopimussuhteet ovat pääsääntöisesti pitkäkestoisia sopimuksia. Siksi teoreettisen<br />
viitekehyksen luominen perustui osaltaan sopimusoikeudellisesti pitkäkestoisten<br />
sopimusten erilaisiin teemoihin. Tämän lisäksi kiinteistöalan kiinteistöpalveluiden osalta<br />
kyseessä olevaan toimialaan ja palveluihin liittyvät erityispiirteet asettivat myös oman<br />
lähtökohtansa tälle osatutkimukselle tarkasteltaessa sopimuksia ja sopimussuhteita.<br />
Raportissa keskityttiin muun muassa miten sopimusoikeuden sopimuskäsitys on kehittynyt<br />
ja miten erilaiset sopimukselliset ulottuvuudet vaikuttavat pitkäkestoisten sopimusten<br />
osalta. Nämä teoriat ja näkökulmat käytiin läpi lyhyesti, jolloin esiin tuotiin juuri<br />
tämän osatutkimuksen kannalta oleellisia piirteitä kuten merkitykset ja yhteydet<br />
kumppanuussuhteisiin. Samassa yhteydessä pyrittiin kuitenkin kriittiseen, mutta toisaalta<br />
väistämättömän suppeaan analysointiin.<br />
Näiden tarkastelujen pohjalta lähestyttiin myöhemmin raportissa mainittujen kiinteistöpalveluiden<br />
hankintasuhteiden sopimusoikeudellisia ja myös sopimuksellisia ulottuvuuksia.<br />
Edelleen tästä edettäessä raportissa pyrittiin kehittämään kiinteistöpalvelujen<br />
sopimuskäytäntöjä. Tähän liittyen luotiin sopimusmalleja sekä ohjeistuksia yhteistyömenettelyihin<br />
erityisesti kumppanuusjärjestelyjä silmällä pitäen.<br />
Pitkäkestoiset sopimukset vaativat toimiakseen joustavuutta monessakin mielessä. Pitkäkestoinen<br />
sopimus on nähtävissä sopimusoikeudellisesti prosessina, joka elää ja<br />
muuttuu jatkuvasti. Tässä suhteessa eri arviointien osalta se poikkeaa oleellisesti kertaluonteisesta<br />
vaihdantaperusteisesta kaupasta, jossa osapuolet tekevät suorituksensa yhdellä<br />
kerralla ja tämän jälkeen sopimussuhde lakkaa olemasta voimassa.<br />
Yleisesti voi todeta, että sopimuksen prosessikäsityksellä voidaan hahmottaa teoreettisesti<br />
kokonaisuuksia, joiden puitteissa pitkäkestoiset sopimukset ja erityisesti yhteistyöhön<br />
perustuvat sopimukset muodostuvat, kehittyvät ja ilmenevät. Myös esitellyillä prosessikäsityksen<br />
eri ulottuvuuksilla on selvät yhteytensä näihin sopimuksiin. On silti<br />
myös todettava, että näiden sopimusoikeudellisten ulottuvuuksien vaikutusten merkitykset,<br />
ilmentymiset ja ”realisoituminen” vaihtelevat aina tapauskohtaisesti riippuen<br />
muun muassa millaisesta toimintaympäristöstä, sopimuksesta, sopimussuhteesta sekä<br />
90
myös sopimusosapuolista on kyse.<br />
Relational contracting –suuntauksessa sopimukset nähdään sitoutumisena käytännön<br />
yhteistoimin-taan, joka kohdistuu usein pitkäkestoisiin ja monimutkaisiin sopimuksiin,<br />
joihin sitoutuminen vaikuttaa osapuolten toimintaan hyvin kokonaisvaltaisesti. Niin<br />
ikään korostetaan usein osapuolten käytännön yhteistyötä ja vapaaehtoisia riskinhallinnan<br />
välineitä ja pidetään oikeudellisten keinojen ja virallisen oikeussuojakoneiston merkitystä<br />
vähäisenä. Eri sopimusoikeusjärjestelmissä vaikuttava lojaliteettiargumentointi<br />
ja pyrkimys vastakkainasettelun sijasta korostamaan yhteistoimintaa ilmentänee osaltaan<br />
relational contracting –opin vaikutusta. Relational contracting –näkökulmassa on<br />
oikeustieteessä otettu erityisesti huomioon pitkäaikaisten suhteiden sopimusten puite –<br />
luonne.<br />
Sopimuksen dynaamisuus ei sisällä juurikaan ennakkorajoituksia, vaan sopimusvapauden<br />
vallitessa sopimusosapuolet voivat sopimussuunnittelun nimessä luoda sopimukselliset<br />
puitteensa itse. Tämä yhtäältä tuo uusia mahdollisuuksia kehittää sopimustoimintaa<br />
ja sopimuksia, mutta toisaalta samalla vaatii sopimusten tekijöiltä ja sopimusten kanssa<br />
muuten työskenteleviltä osaamista. Sopimusvapaus ja luominen asettavat mahdollisuuksia,<br />
mutta sopimussuunnittelu ja sopimustoiminta vaativat osaamista ja pitkäjänteistä<br />
panostusta yrityksiltä. Tästä johtuen, jotta sopimuksen dynaamisuuden mukanaan tuomia<br />
mahdollisuuksia voidaan hyödyntää, vaatii tämä yrityskohtaisesti johdon päätöstä<br />
sitoutua kehittämään tätä osa-aluetta toimintapolitiikassaan<br />
Liike-elämää ajatellen ennakoiva oikeusajattelu kutsuu ja kokoaa eri ammattikuntia<br />
uudella tavalla yhteistyöhön. Muun muassa rakennus- ja kiinteistöalan liikesopimuksia<br />
koskevat monimutkaiset tekniset, kaupalliset ja juridiset kysymykset merkitsevät ennakoivan<br />
oikeusajattelun mukaan, että kaikkien näiden eri alojen edustajien tulee toimia<br />
esimerkiksi yrityksissään sopimusten valmistelujen osalta mahdollisimman tiiviissä<br />
yhteistyössä, jotta tulevaisuuden potentiaaliset sopimukselliset ongelmat vältettäisiin ja<br />
tavoitteet saavutettaisiin. Tämän ajatuksen toteuttamiseksi on tärkeää, että yrityskohtaisesti<br />
kehitetään toimintatapoja ja luodaan mekanismeja esimerkiksi sopimuksiin erilaisten<br />
riskien ennakoimiseksi ja hallitsemiseksi.<br />
Pitkäkestoisissa liikesuhteissa sopimus toimii yhteistyön perustana; yritysten tavoitteena<br />
ei ole vain sopimuksenteko, vaan sopimuksen avulla saavutettava onnistunut yhteistyö<br />
ja sen tulokset. Sopimus toimii sekä taloudellisen vaihdannan välineenä, että myös apuvälineenä<br />
toiminnanohjauksessa, arvontuotossa, riskienhallinnassa ja viestinnässä.<br />
91
Tässä raportissa esiteltiin käsite sopimusjohtaminen, millä tarkoitetaan yrityskohtaista<br />
toimintamallia liittyen yrityksen sopimustoiminnan kokonaisvaltaiseen järjestämiseen.<br />
Tämä sopimustoiminnan järjestäminen liittyy pääasiallisesti yrityksen sisäiseen toimintapolitiikkaan<br />
ja voi soveltua hyvin esimerkiksi pitkäkestoisiin kumppanuussopimuksiin.<br />
Sopimusjohtamisen toimintamallin käyttöönotto yrityksessä edellyttää aina yrityksen<br />
johdon, esimerkiksi hallituksen virallista päätöstä ja taloudellista panostusta.<br />
Osatutkimuksen kohteena olevien kiinteistöpalveluiden liikesuhteiden sopimusoikeudellisessa<br />
ja sopimuksellisessa tarkastelussa pyrittiin arvioimaan kyseisten palveluiden ja<br />
niiden sopimus-suhteiden erityispiirteitä. Tähän liittyen tuotiin esiin kysymyksiä, joilla<br />
on erityistä merkitystä pitkäkestoisten sopimusten ja kiinteistöpalveluiden kannalta.<br />
Näihin kysymyksiin etsittiin analysointien kautta vastauksia. Tällöin keskityttiin ja syvennyttiin<br />
jo edellä käytyihin sopimuskäsityksen kehittymiseen ja myös erilaisiin sopimuksellisiin<br />
ulottuvuuksiin yhdistämällä ne osatutkimuksen kohteena oleviin kiinteistöpalveluiden<br />
liikesuhteisiin ja tätä kautta niitä koskeviin sopimuksiin.<br />
Kiinteistöpalveluiden ostopalveluihin perustuvien liikesuhteiden sopimukset pohjautuvat<br />
vahvasti lähtökohtaisesti sopimusoikeuden kantaville periaatteille, eli sopimusvapaudelle<br />
ja sopimusten sitovuudelle. Sopimusvapauden vallitessa sopimusosapuolilla on<br />
laajat mahdollisuudet määritellä palvelusopimuksen sopimusehtoja. Toisaalta yhtä painava<br />
sopimusoikeuden periaate on sopimusten sitovuus.<br />
Yleisesti voi todeta, että kiinteistöpalveluiden ostopalveluihin perustuvissa liike- ja sopimussuhteissa<br />
lähtökohtana on, että asiat ja seikat laaditaan sopimusvalmistelun ja<br />
solmimisen ajankohtina sopimusehtojen muotoon niin, että niiden sanamuodoilla toimitaan<br />
jatkossa. Tämä luo sopimusosapuolille varmuutta heidän keskinäisen sopimussuhteen<br />
jatkosta. Itse palvelusopimusta täydentävät erilaiset liite-asiakirjat ja mahdolliset<br />
muutkin asiakirjat. Silti on nähtävissä tiettyjä piirteitä, jotka viittaavat pyrkimykseen<br />
tuoda sopimussuhteeseen myös joustavuutta. Tätä koskien esimerkiksi sopimusosapuolten<br />
keskinäinen luottamus ja liikesuhteen jatkuvuus voidaan nähdä käytännön liiketoiminnan<br />
kannalta huomattavasti tärkeämpinä tavoitteina kuin sopimusten sanatarkka<br />
noudattaminen ja sopimusrikkomusseuraamusten soveltaminen.<br />
Erilaiset kumppanuudet ovat yleistyneet viime vuosina myös kiinteistöalalla. Tässä osatutkimuksessa<br />
keskityttiin yleisesti tarkastelemaan kumppanuutta kiinteistöpalveluissa<br />
sopimusoikeuden ja sopimuksellisuuden näkökulmista. Kumppanuuteen pohjautuvilla<br />
yhteistyömuodoilla voidaan saavuttaa muuttuvassa yhteiskunnassa ja taloudessa sellaisia<br />
tavoitteita ja päämääriä, joihin ei perinteisin yhteistyömuodoin enää kyetä. Kump-<br />
92
panuusajattelu voi ilmetä ja konkretisoitua esimerkiksi kulloinkin käsillä olevan sopimussuhteen<br />
mukaan. Varsinkin pitkäaikaiset sopimussuhteet ovat omine erityispiirteineen<br />
usein hyvin yksilöllisiä ja tästä johtuen myös sopimusosapuolten suhteet muovautuvat<br />
erityisiksi. Kumppanuutta voidaan näin ollen kehittää kulloinkin kyseessä olevien<br />
sopimusosapuolten, sopimuksen ja sopimussuhteen lähtökohdista käsin. Kumppanuuden<br />
vaikutukset ja merkitykset eivät tässä suhteessa ole mitenkään vakioituja, vaan ne<br />
voivat vaihdella tapauskohtaisesti.<br />
Kumppanuussopimuksissa on kyse pitkäkestoisista, perusteellisesti suunnitelluista ja<br />
valmistelluista sopimuksista. Luonteeltaan kyseiset sopimusjärjestelyt voivat olla hyvinkin<br />
monisyisiä ja yksilöllisiä, mutta on mahdollista löytää niille tiettyjä yhteisiä elementtejä<br />
ja piirteitä. Tällöin voidaan keskittyä hahmottamaan kumppanuussopimusten<br />
eri ulottuvuuksia, joilla on keskeistä sopimusoikeudellista merkitystä.<br />
Kumppanuussuhdetta ja –sopimusta valmisteltaessa yrityskohtainen toiminta nousee<br />
suureen rooliin. Mitä paremmin kulloinkin yritys pystyy valjastamaan ja motivoimaan<br />
sisäisesti eri ammat-tiryhmiään yhteistyöhön, sitä paremmin ja laaja-alaisemmin yritys<br />
kykenee käsittelemään sopimuk-sen kannalta tärkeitä kysymyksiä. Tällöin on paremmat<br />
mahdollisuudet myös välttää merkittäviä sopimusaukkoja verrattuna huonoon tai olemattomaan<br />
eri ammattiryhmien yrityskohtaiseen yhteistyöhön. Tekniset, kaupalliset ja<br />
juridiset kysymykset asettavat useita haasteita edellä mainitulle yhteistyölle. On muun<br />
muassa kyettävä löytämään keinot, joilla voidaan löytää kielellisesti sama ”aaltopituus”<br />
eri ammattiryhmien kesken. Samoin on luotava systemaattiset yrityskohtaiset toimintamallit<br />
kyseisen yhteistyön toteuttamiselle.<br />
Riskit ja riskienhallinta saavat kumppanuussopimuksissa painoarvoa. Riskiä voidaan<br />
sopimuksellisesti tarkastella niin että se erotetaan vastuusta käsitetasolla. Tällöin riskien<br />
ennakollinen rooli pääsee oikeuksiinsa. Suurta roolia esittävät riskien tunnistaminen,<br />
arvioiminen ja kohdentaminen esimerkiksi sopimusneuvotteluissa peilaten niitä tulevaan<br />
pitkäkestoiseen kumppanuuteen. Sopimuksiin liittyvät vastuut sen sijaan voidaan<br />
nähdä jälkikäteisesti. Tätä koskien riskit ja vaarat nähdään potentiaalisina, mahdollisesti<br />
myöhemmin toteutuvina vastuina.<br />
Kumppanuusjärjestelyjä suunniteltaessa riskien ohella merkitystä saa riskienhallinta.<br />
Yleisesti riskienhallinta tarkoittaa esimerkiksi yrityksille erilaisten toimintatapojen kehittämistä<br />
sekä mekanismien luomista, joilla voidaan hallita arvioituja, yritystä mahdollisesti<br />
tulevaisuudessa koskevia erilaisia riskejä. Kumppanuussopimusten osalta on yrityksille<br />
hyödyllistä ottaa käyttöön kokonaisvaltaiset riskienhallintakeinot. Näillä tarkoi-<br />
93
tetaan muun muassa vakuutuksia, räätälöityjä sopimusehtoja sekä sopimuksellisen riskienhallinnan<br />
toimintamalleja.<br />
Kaiken kaikkiaan riskienhallintakeinot muovautuvat kulloisenkin sopimusjärjestelyn<br />
mukaan. Näin on myös kumppanuussopimusten kanssa. On myös tosiasia, että mitä<br />
enemmän yritys on aiemmin panostanut riskienhallintaan, sitä parempi sillä on valmius<br />
kulloinkin valmistella ja toteuttaa riskienhallintakeinojaan. Riskien ja riskienhallinnan<br />
merkitys korostuu kun on kyseessä pitkäkestoinen sopimussuhde. Kun on kyse useita<br />
vuosia kestävästä kumppanuussopimuksesta, on sopimuskauden aikana mahdollista<br />
ilmetä ja toteutua lukuisia erilaisia riskejä. Tällöin on mahdollista ja järkevää luoda monipuolinen<br />
ja eri vaihtoehtoja sisältävä keinovalikoima riskienhallinnan suhteen. Näin<br />
ollen on erittäin perusteltua yrityskohtaisesti panostaa näihin kysymyksiin ja myös kehittää<br />
jatkuvasti omia toimintamalleja.<br />
Tämän raportin yhteydessä on kehitetty myös sopimusmalleja kiinteistöpalveluiden<br />
kumppanuuksiin. Näitä malleja luotiin kaksi: 1. Puitekumppanuussopimusmalli ja 2.<br />
Kumppanuus-sopimusmalli. Ensinnäkin voidaan todeta, että molempien sopimusmallien<br />
kohdalla pyrittiin korostamaan mallien pääsopimus –luonnetta. Tätä koskien molemmista<br />
sopimusmalleista muodostui sopimusehtomääriltään suhteellisen kattavia.<br />
Tämä linkittyy puolestaan osatutkimuksessa aiemmin käsiteltyihin ennakoivan oikeusajattelun<br />
sekä riskien ja riskienhallinnan teemoihin. Molemmissa sopimusmalleissa pyrittiin<br />
myös erinäisin tavoin sitomaan sopimusosapuolia kumppanuuteen.<br />
Kaiken kaikkiaan sekä puitekumppanuusmallissa että kahdenvälisessä kumppanuusmallissa<br />
pyrittiin huomioimaan kumppanuussuhteissa tarvittavat kumppanuuden ja yhteistyön<br />
elementit. Tähän liittyen sopimusteknisesti korostettiin mm. kumppanuuden tavoitteita,<br />
periaatteita, yhteistyömenetelmiä, kannustinjärjestelmiä ja vaihtoehtoisia ongelmien<br />
ja riidan ratkaisumekanismeja. Toisaalta otettiin huomioon kyseisiin sopimusjärjestelyihin<br />
oleellisesti liittyvät kaupallisjuridiset elementit. Nämä elementit ovat vielä tällä<br />
hetkellä kiinteistöpalvelusopimuskäytännöissä suhteellisen kehittymättömiä. Tästä syystä<br />
sopimusmallien laatimisessa keskityttiin mm. palveluntuottajan työntekijöiden, vahingonkorvausten,<br />
sopimuksen päättymisen ja olosuhteiden muutosten aiheuttamiin<br />
sopimusoikeudellisiin kysymyksiin.<br />
94
LÄHDELUETTELO<br />
Annola Vesa, Sopimuksen dynaamisuus. Turku. Turun yliopiston oikeustieteellinen tiedekunta.<br />
2003.<br />
Asikainen Jarmo – Kaivanto Keijo, Kiinteistönhoitosopimusopas. Helsinki. Kiinteistöalan<br />
kustan-nus Oy. 1997.<br />
Atiyah P. S., The Rise and Fall of Freedom of Contract. Oxford. 1979<br />
Aurejärvi Erkki - Hemmo Mika, Velvoiteoikeuden oppikirja. Helsinki. Gummerus Kirjapaino<br />
Oy. 1998 (2.painos).<br />
Brown Louis M., Preventive law. New York. 1950.<br />
Cummins Tim, Sopiminen strategisena osaamisena. Julkaisussa Yritystalous 2/2005. Helsinki.<br />
2005.<br />
Donaldson B & O´Toole T: Strategic Market Relationships from strategy to implementation.<br />
John Wiley & Sons. Ltd. Chichester, England. 2002<br />
Ertel Danny, Sopimus: lähtölaukaus yhteistyölle. Julkaisussa Yritystalous 2/2005. Helsinki.<br />
2005.<br />
Fiilin Petri, Kohti kokonaisvaltaista riskienhallintaa. Julkaisussa Fakta 10/2000. Kouvola.<br />
Faktum Oy. 2000.<br />
Gruner Richard C.,What is preventive law?<br />
Osoitteessa: http://www.cyberinstitute.com/preventivelaw/week1.htm<br />
Haapio Helena, Preventiivinen juridiikka ja ennakoiva sopiminen: Ovatko oikeudelliset<br />
ongelmat ehkäistävissä? Julkaisussa Oikeus 1/2002. Helsinki. Suomen Demokraattiset lakimiehet<br />
& Oikeus- ja yhteiskuntatieteellinen yhdistys. 2002.<br />
Haapio Helena, Sopimusten hallinta – Contract Management. Julkaisussa Yritystalous<br />
2/2005. Helsinki. 2005.<br />
Haapio Helena – Haavisto Vaula, Sopimusosaaminen: tulevaisuuden kilpailutekijä ja strateginen<br />
voimavara. Julkaisussa Yritystalous 2/2005. Helsinki. 2005.<br />
Hemmo Mika, Sopimusoikeus I. Helsinki. Lakimiesliiton kustannus. 2003.<br />
95
Holming Björn, Ennakoiva näkökulma sopimusoikeudessa. Julkaisussa Vientijuridiikkaa<br />
7/2002. Helsinki. 2002.<br />
Häyhä Juha, Sopimus laki ja vakuutustoiminta. Helsinki. Suomalainen lakimiesyhdistys.<br />
1996.<br />
Häyhä Juha, Lojaliteettiperiaate ja sopimusoppi. Defensor Legis 3/1996. Helsinki. Suomen<br />
Asianajajaliitto. 1996.<br />
Häyhä Juha, Sopimusoikeus, vahingonkorvausoikeus ja väärät valinnat. Teoksessa: Ymmärtäminen<br />
ja oikeudellinen vastuu. Helsinki. Edita. 1997.<br />
Häyhä Juha, Jälleenvakuutus sopimuksena. Helsinki. Helsingin yliopisto. 2000.<br />
Jashapara Ashok – Kisters Rob, Facilities services contracts: The search for effective contract<br />
structures for outsourcing agreements in London hospitals. Facilities management and<br />
maintenance. Brisbane 2000 Symbosium. 2000.<br />
Keskitalo Petri, From assumptions to risk management. Helsinki. Lakimiesliiton kustannus.<br />
2000.<br />
Keskitalo Petri, Sopimuksellisen riskienhallinnan teoria ja sen toimintamallit. Teoksessa<br />
Ennakoiva sopiminen, liiketoimien suunnittelu, toteuttaminen ja riskienhallinta. Vantaa.<br />
WSOY Lakitieto. 2002.<br />
Kiiha Jarkko, Yritystoiminnan ulkoistaminen ja sopimusvastuu. Helsinki. Kauppakaari Oyj<br />
Lakimiesliiton kustannus. 2002.<br />
Kiiskinen Satu - Linkoaho Anssi - Santala Riku, Prosessien johtaminen ja ulkoistaminen.<br />
Helsinki. WSOY. 2002.<br />
Kivimäki Toivo – Ylöstalo Matti, Suomen siviilioikeuden oppikirja. Helsinki. WSOY. 1973.<br />
Kurkela Matti S., Kumppanuussopimukset elinkaarimallissa, rakentaminen, rahoittaminen<br />
ja palvelutuotanto. Jyväskylä. Rakennusteollisuuden Kustannus RTK Oy. 2003.<br />
Macalay Stewart, Non-contractual relations in business: a preliminary study. 28 American<br />
Sociological review. 1963<br />
Macneil Ian R., The many futures of contract. 47 Southern California law review. 1974<br />
Macneil Ian R., Contracts: Adjustment of long-term economic relations under classical,<br />
96
neoclassical, and relational contract law. 72 Northwestern University law review. 1978.<br />
Macneil Ian R, New social contract an inquire into modern contractual relations. New Haven<br />
cop. 1980.<br />
Määttä Kalle, Epätäydellinen sopimus. Teoksessa Kannianinen Vesa & Määttä Kalle<br />
(toim.) Näkökulmia oikeustaloustieteeseen 2. Helsinki Kauppakaari Oy. Lakimiesliiton<br />
kustannus Oy. 1998.<br />
Määttä Kalle, Oikeustaloustieteen aakkoset. Helsinki. Helsingin yliopisto. 1999.<br />
Möller Kristian – Rajala Arto – Svahn Senja, Tulevaisuutena liiketoimintaverkot. Tampere.<br />
Teknologiateollisuus ry. 2004.<br />
Nygren Päivi, Sitoutumusten kartoittaminen - välttämätön osa riskienhallintaa. Teoksessa<br />
Ennakoiva sopiminen, liiketoimien suunnittelu, toteuttaminen ja riskienhallinta. Vantaa.<br />
WSOY Lakitieto. 2002.<br />
Nysten-Haarala Soili, The long term contract. Helsinki. Kauppakaari Oyj. 1998<br />
Nysten-Haarala Soili, Kaukoviisas ennakoiva oikeusajattelu ja jälkiviisas tuomioistuinjuridiikka.<br />
Teoksessa Ennakoiva sopiminen, liiketoimien suunnittelu, toteuttaminen ja riskien<br />
hallinta. Vantaa. WSOY Lakitieto. 2002.<br />
Oikarinen Markku – Kauppinen Petri, Sopimusjohtaminen. Helsinki. Edita Publishing Oy<br />
ja Helsingin Kamari Oy. 2002.<br />
Oravainen Niku – Oravainen Tuija, Kansainvälinen yhteistyö. Helsinki. Tekes. 1990<br />
Pohjonen Soile, Pari- ja liikesuhteet. Lakimies 6/2000. Helsinki. Suomalainen lakimiesyhdistys.<br />
2000.<br />
Pöyhönen Juha, Sopimusoikeuden järjestelmä ja sopimusten sovittelu. Vammala. Suomalainen<br />
lakimiesyhdistys. 1988.<br />
Pöyhönen Juha, Uusi varallisuusoikeus. Helsinki. Talentum, Lakimiesliiton kustannus.<br />
2003.<br />
Roxenhall Tommy, Affärskontraktens anvädning. Uppsala. 1999.<br />
Rudanko Matti, Arvopaperimarkkinat ja siviilioikeus. Helsinki. Kauppakaari Oyj. 1998.<br />
Rudanko Matti, Ennakoiva näkökulma kauppaoikeudessa. Teoksessa Ennakoiva sopiminen,<br />
97
liiketoimien suunnittelu, toteuttaminen ja riskien hallinta. Vantaa. WSOY Lakitieto. 2002.<br />
Ståhle Pirjo – Laento Kari, Strateginen kumppanuus. Helsinki. WSOY. 2000.<br />
Suomen kiinteistöliitto, Kiinteistönhoidon ja isännöinnin yleiset sopimusehdot. Helsinki.<br />
2000.<br />
Suomen toimitila- ja rakennuttajaliitto RAKLI ry, Kiinteistöliiketoiminnan sanasto. Helsinki.<br />
2001.<br />
Timonen Pekka, Määräysvalta, hinta ja markkinavoima. Helsinki. Kauppakaari Oy, Lakimiesliiton<br />
Kustannus. 1997<br />
Takala Jukka-Pekka – Nuotio Kimmo (toim.), Ymmärtäminen ja oikeudellinen vastuu. Helsinki.<br />
Edita. 1997.<br />
Vakaslahti Pasi, Jalosta liikesuhde kumppanuudeksi. Helsinki. Talentum. 2004.<br />
Vincent-Jones Peter, Contractual governance: Institutional and Organizational Analysis.<br />
Julkaisussa Oxford Journal of Legal Studies. vol 20 3/2000. Oxford University Press. 2000.<br />
Ventovuori Tomi – Miettinen Ilkka – Hyttinen Laura – Paloheimo Kaija-Stiina, Toimitilapalvelujen<br />
hankinta- ja tuotantotavat. Espoo. Otamedia Oy. Teknillinen korkeakoulu. 2004<br />
98
TEKNILLISEN KORKEAKOULUN RAKENTAMISTALOUDEN LABORATORION RAPORTTEJA:<br />
<strong>TKK</strong>-RTA-R236<br />
Tieva, A., Junnonen, J-M.,<br />
Kiinteistöpalvelut julkisena hankintana, 2007.<br />
<strong>TKK</strong>-RTA-R235<br />
Tieva, A., Junnonen, J-M.,<br />
Kiinteistöpalveluiden kumppanuussopimukset, 2007.<br />
<strong>TKK</strong>-RTA-R234<br />
Aalto, L., Saari, A.,<br />
Tehokas palvelutalo, 2007.<br />
<strong>TKK</strong>-RTA-R233<br />
Lukosiute, I.,<br />
Competitiveness of finnish firms in building markets in the baltic countries, 2006.<br />
<strong>TKK</strong>-RTA-R232<br />
Oyegoke, A.,<br />
Infrastructure life-Cycle Development: Finance and Execution Development Strategies, 2005.<br />
<strong>TKK</strong>-RTA-R231<br />
Tieva, A., Junnonen, J-M.,<br />
Elinkaaritoteutuksen sopimusoikeudelliset ulottuvuudet, 2005<br />
<strong>TKK</strong>-RTA-R230<br />
Kiiras, J., Erälahti, J., Maijala, A., Tuhola, M., Töyrylä, I.,<br />
Infrarakentamisen elinkaaripalvelu. Uusi elinkaarimalli, vaihtoehto elinkaariurakalle, 2005.<br />
<strong>TKK</strong>-RTA-R229<br />
Ventovuori, T., Miettinen, I., Hyttinen, L., Paloheimo, K-S.,<br />
Toimitilapalvelujen hankinta- ja tuotantotavat, 2005.<br />
Lisäksi saatavana rakentamistalouden laboratorion selvityksiä. Tilaukset p. (09) 451 3743 tai fax (09) 451 3758.<br />
ISBN 978-951-22-8736-9<br />
ISBN 978-951-22-8737-6 (<strong>pdf</strong>)<br />
ISSN 1456-9329<br />
Picaset Oy, Helsinki 2007