Revista SECOVI RIO 134

JURÍDICO • ASSESSORIAS 

pág. 16 » 17 

CAPA 

pág. 24 » 30 

NOSSOS LUGARES 

pág. 32 » 38 

MATÉRIA ESPECIAL 

pág. 40 » 44 

nº 

www.secovirio.com.br 

JANEIRO/FEVEREIRO/MARÇO 2024 • venda proibida 

Nº134 

ALTA NO MERCADO 

IMOBILIÁRIO DA 

REGIÃO SERRANA 

Bruno Gagliasso aposta no potencial de Teresópolis 

e lança condomínio sustentável na cidade 

Confira a entrevista do ator e 

empresário ao Secovi Rio na página 22 

/ 2024 / nº 134 / 

1

2024 / nº 134 / 2

SUMÁRIO 

PALAVRA DO PRESIDENTE 

4 

JURÍDICO • ASSESSORIAS INSTITUCIONAL CAPA 

ENTREVISTA BRUNO 

GAGLIASSO 


CURTINHAS 

16 20 


DIA INTERNACIONAL 

DA MULHER 

6 

JURÍDICO • ARTIGO 

10 

ALTA NO MERCADO IMOBILIÁRIO 

DA REGIÃO SERRANA 

JANEIRO/FEVEREIRO/MARÇO 2024 / nº 134 

32 

40 


ORÇAMENTO 

CONDOMINIAL 

SERVIÇOS E PRODUTOS 

48 55 

24 

A primeira revista de 2024 do Secovi Rio traz um balanço das 

principais atividades da entidade nos últimos meses para você se manter 

atualizado sobre nosso trabalho. Além disso, elaboramos matérias com 

assuntos que permeiam a rotina de síndicos e gestores condominiais, 

como dúvidas jurídicas e previsão orçamentária. 

Nesta edição, convidamos o ator e empresário Bruno Gagliasso para 

uma entrevista exclusiva sobre seu novo empreendimento em Teresópolis, 

que conta com um conceito totalmente sustentável para aquecer ainda 

mais o mercado imobiliário da Região Serrana. 

E, em homenagem ao Dia da Mulher, celebrado em março, fizemos 

uma matéria especial sobre a relevância do público feminino para o nosso 

segmento. 

Boa leitura! 

EQUIPE SECOVI RIO 


1

DIRETORIA SECOVI RIO 

Efetivos 

Presidente: Pedro José Maria Fernandes Wähmann 

Vice-Presidente: Leonardo Conde Villar Schneider 

Vice-Presidente Administrativo e Financeiro: Ronaldo Coelho Netto 

Vice-Presidente Jurídico e de Assuntos Legislativos: Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa 

Vice-Presidente de Relações do Trabalho e Gestão Imobiliária: Dennys Abdalla Muniz Teles 

Suplentes 

Aldo Fernando Villar Hecht da Fonte; Antônio Carlos Ferreira; Antônio Henrique Lopes da Cunha; Rafael Thomé; Luís Carlos Bulhões Carvalho da 

Fonseca Filho; Pedro Carlos Carsalade 

DELEGADOS REPRESENTANTES JUNTO À FEDERAÇÃO DO COMÉRCIO DO ESTADO DO RIO DE JANEIRO 

Efetivos 

Pedro José Maria Fernandes Wähmann; Manoel da Silveira Maia 

Suplentes 

Ronaldo Coelho Netto 

CONSELHO FISCAL 

Efetivos 

Marco Antônio Moreira Barbosa; Antônio José Fernandes Costa Neto; Jorge Ronaldo Ferreira Santos 

Suplentes 

Marco Antônio Vieira de Mello; Frederico Honorato Rodrigues Moreira; Francisco Miguel Lowndes de Abreu Teixeira Castel-Branco 

CONSELHO DE RELAÇÕES DE TRABALHO 

Dennys Abdalla Muniz Teles – Presidente; Alexandre Hermes Rodrigues Corrêa; Fernando Schneider; Maria Teresa Mendonça Dias 

REGIONAIS SECOVI RIO 

Regional Baixada Fluminense 

Regional Lagos 

Regional Litorânea 

Regional Noroeste Fluminense 

Regional Norte Fluminense 

Regional Costa Verde 

Regional Serra Imperial 

Regional Serra Norte 

Regional Serra Verde 

Regional Sul Fluminense 

Contato: secovi@secovirio.com.br 

SEDE 

Av. Almirante Barroso, 52/9º andar, Centro, Rio de Janeiro - RJ 

CEP: 20031-918 

Telefone: (21) 2272-8000 - Fax: (21) 2272-8001 

E-mail: secovi@secovirio.com.br 

A Revista Secovi Rio é uma publicação institucional, trimestral, do 

Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de 

Imóveis e dos Condomínios Residenciais e Comerciais em todo o Estado 

do Rio de Janeiro. 

EXPEDIENTE 

Conselho Editorial: Pedro Wähmann e Ronaldo Coelho Netto 

Coordenador de Marketing e Comunicação: Giovanna de Moura Souza 

REDAÇÃO 

imprensa@secovirio.com.br 

Jornalista responsável: Camilla Rua 

Jornalista estagiária: Gabrielle Lobato 

Jornalista: Gustavo Monteiro 

Projeto gráfico e diagramação: Arteiras Comunicação/Rafael Davila 

Revisão: Arteiras Comunicação/Fernando de Moraes 

PUBLICIDADE 

Patricia Teixeira 

(21) 2272-8009 - (21) 99507-4574 

patricia@secovirio.com.br 

A revista reserva-se o direito de não aceitar publicidade sem fundamentar 

motivação de recusa. 

Os anúncios veiculados são de responsabilidade dos anunciantes. 

Distribuição gratuita. 

Distribuição nacional: 

Gaia Distribuição e Manuseio LTDA 


2

75 anos 

de tradição 

e inovação. 

Experiência ou modernidade? 

Aqui você escolhe ambas. 

Já é consenso: contar com uma 

administradora para manter a rotina 

condominial em ordem é fundamental. 

Quando essa administradora está há 75 

anos participando do dia a dia de milhares 

de habitantes da nossa Cidade 

Maravilhosa, é certeza de que além da 

experiência acumulada, a atualização de 

seus processos e sistemas é constante. 

A Zirtaeb alia tradição à inovação, 

trazendo toda a bagagem de décadas de 

atividade e o que há de mais moderno em 

atendimento, funcionalidade e 

transparência para o seu condomínio. 

Documentos e recibos do condomínio 

disponíveis no aplicativo, transparência na 

prestação de contas em virtude da digitalização, 

redução de custos promovida pela nossa equipe 

e resolução de qualquer questão online. 

Também oferecemos atendimento humanizado 

por WhatsApp, para que você possa sempre 

contar conosco. Afinal, inovação é bem-vinda, 

mas falar com pessoas é muito melhor do que 

falar com robôs. 

Aqui tem muita tradição, tecnologia e gente de 

verdade trabalhando para o seu condomínio ser 

sempre o melhor lugar do mundo para você 

e sua família. 

WhatsApp: 21 32333500 

Secovi 11 • Abadi 2 • CRECI J 101 kamba.com.br 

Zirtaeb Matriz 

Rua da Alfândega, 108 - Centro / RJ 

Tel: 3233-3500 - zirtaeb@zirtaeb.com 

Zirtaeb Barra 

Av. das Américas, 2901 GR. 411/412 

Tel: 2439-8170 - barra@zirtaeb.com 

Zirtaeb Recreio 

Rua Amaury Monteiro, 35 GR. 201/217 

Tel: 2437-9445 - recreio@zirtaeb.com 

www.zirtaeb.com 

fb.com/zirtaeb.com.br 

instagram @zirtaeb_adm 

75 

Condomínios e Bens Imóveis

É 

com grande honra e entusiasmo que iniciamos mais um 

ano com o nosso compromisso inabalável de buscar a excelência para 

impulsionar o mercado da habitação. 

Ao longo de 2023, o Secovi Rio se destacou em diversos 

aspectos. E isso foi possível não apenas pelo que oferecemos ao mercado, 

mas também porque cultivamos valores fundamentais em nosso dia a dia, que são pautados 

por muita seriedade, responsabilidade e dedicação. 

No decorrer de 2024, vamos continuar cada vez mais comprometidos em contribuir 

para um mercado imobiliário mais sólido, ético, inovador e alinhado com as demandas da 

sociedade e do desenvolvimento sustentável. 

Neste mundo em constante mudança e com novos desafios em diferentes áreas, 

permanecemos firmes em nossa determinação de enfrentar cada obstáculo como uma 

oportunidade para crescer, aprender e nos adaptar. Afinal, o Secovi Rio acredita no poder da 

inovação e na transparência em tudo o que faz. 

Nosso compromisso com nossos associados, colaboradores e parceiros 

permanecerá inabalável neste ano que se inicia. Queremos sempre superar as expectativas, 

oferecer soluções de qualidade e estabelecer relacionamentos baseados na confiança, na 

integridade e no respeito. 

Estou profundamente orgulhoso de estar à frente dessa missão. Acredito 

firmemente que nosso futuro será ainda mais promissor à medida que continuarmos a nos 

apoiar mutuamente e a trabalhar em prol de nossos objetivos comuns. 


4


DIRETORIA DO SECOVI RIO É 

REELEITA PARA BIÊNIO 2024-2026 

principalmente nas operações envolvendo 

bens imóveis. 

Pedro Wähmann, presidente do Secovi Rio, fez 

a abertura do encontro e destacou a relevância 

deste assunto para o segmento da habitação. 

Ele também pontuou a atuação do Sindicato em 

acompanhar questões sensíveis e que possam 

impactar o desenvolvimento do setor. 

Pedro Wähmann foi reeleito para mais um mandato. 

Pedro Wähmann foi reeleito para mais um 

período à frente do Secovi Rio. A votação com 

as empresas associadas aconteceu na sede do 

Sindicato, no dia 11 de dezembro. O mandato 

será válido para o biênio 2024-2026. 

Atualmente, o Secovi Rio representa 

mais de 32 mil condomínios e mais de 5 mil 

administradoras e imobiliárias. A reeleição 

de Wähmann, que também é coordenador 

da Câmara Brasileira de Comércio e Serviços 

Imobiliários, reforça o trabalho incansável da 

entidade na defesa dos interesses do setor. 

“Gostaria de agradecer a confiança de todos 

e deixar claro que nossa atuação ao longo dos 

últimos anos foi baseada em muita seriedade e 

dedicação. Nossa diretoria está empenhada em 

seguir neste propósito por mais um período de 

muito comprometimento com o setor”, disse. 

SECOVI RIO ANALISA OS IMPACTOS 

DA REFORMA TRIBUTÁRIA NO 

SEGMENTO IMOBILIÁRIO 

No fim de novembro, o Secovi Rio promoveu 

um evento para associados sobre os impactos 

da reforma tributária, especialmente no 

segmento imobiliário. O palestrante convidado 

para abordar o assunto foi Gilberto Alvarenga, 

que é especialista em direito tributário, mestre 

em ciências contábeis e consultor para assuntos 

tributários do Sistema Fecomércio RJ. 

O público teve a oportunidade de tirar 

dúvidas e entender, de forma bastante didática, 

a relevância desse tema para empresas, 

condomínios e para a economia do país, 

Gilberto Alvarenga durante a palestra. 

SECOVI RIO PROMOVE 

TREINAMENTO IN COMPANY PARA AS 

EMPRESAS ASSOCIADAS 

A qualificação profissional dos funcionários é 

primordial para que a empresa alcance 

os melhores resultados. Proporcionar um 

treinamento exclusivo que irá auxiliar no 

crescimento e desenvolvimento dos seus 

colaboradores, sem precisar deslocá-los e 

prejudicar a rotina dos setores, é a forma mais 

eficiente de atender essa necessidade. 

O desenvolvimento da Nova Inteligência 

Imobiliária do Secovi Rio teve como objetivo 

Treinamentos in company realizados pelo Secovi Rio. 


6

oferecer levantamentos valiosos e exclusivos 

para auxiliar nas negociações imobiliárias e na 

tomada de decisões estratégicas, com um amplo 

leque de dados abrangendo informações 

sobre valores de m² por todo o Estado do Rio 

de Janeiro. 

Pensando em atender necessidades específicas 

de cada empresa, o Secovi Rio oferece 

para suas associadas um treinamento 

in company que proporciona suporte personalizado 

para os profissionais que utilizam 

a plataforma. 

Todas as empresas associadas ao Secovi Rio 

podem solicitar o treinamento GRATUITAMENTE 

e agendar com nosso coordenador estatístico 

do Cepai, Maurício Eiras. 

As administradoras Ad’Rio, Apsa, BCF, Bervel, 

Centrimóveis, Cinocred, Cipa, Conac, Juá, 

Lowndes e Pacíficia solicitaram e realizaram o 

treinamento em suas sedes. 

Para agendar o treinamento e ter acesso a 

todos os indicadores desenvolvidos pelo Secovi 

Rio que auxiliam no planejamento de todas as 

áreas da sua empresa, entre em contato por 

meio do e-mail: cepai@secovirio.com.br 

Foram abertas duas turmas em dezembro e 

uma turma em janeiro. As aulas aconteceram 

no posto da Central do Trabalhador da 

Ilha do Governador, com todo o conteúdo 

disponibilizado pela UniSecovi Rio. 

O objetivo da parceria foi estimular a 

capacitação profissional para o mercado 

imobiliário, além de qualificar cariocas para 

novas oportunidades de trabalho. 

CENÁRIO ZORTE NORTE ABORDA 

O DESEMPENHO DA REGIÃO NO 

MERCADO IMOBILIÁRIO 

EM PARCERIA COM A PREFEITURA 

DO RIO, UNISECOVI RIO OFERECE 

CURSO GRATUITO PARA PORTEIROS 

DESEMPREGADOS 

Curso para porteiros realizado pela UniSecovi Rio e pela Prefeitura. 

O Secovi Rio e a Secretaria Municipal de Trabalho 

e Renda firmaram parceria para oferecer 

um curso gratuito de “Qualidade nos Serviços 

de Portaria” para pessoas desempregadas. 

Maurício Eiras, coordenador estatístico do Secovi Rio. 

Para fechar com chave de ouro a agenda 

de eventos presenciais do Secovi Rio para 

o grande público, foi realizado no fim de 

novembro o Cenário do Mercado Imobiliário 

Zona Norte, no Sesc Tijuca. O encontro contou 

com palestras e atualização sobre o mercado 

imobiliário da região. 

Maurício Eiras, coordenador estatístico 

do Secovi Rio, Tiago Medina, gerente de 

operações da Cury Construtora e João Eduardo 

Correa, vice-presidente do Creci-RJ, foram os 

palestrantes do evento. 

O Cenário do Mercado Imobiliário teve o 

patrocínio das empresas Condoblue e Grupo 

Haganá. Além disso, contou com o apoio 

institucional da Fecomércio RJ e da ABADI. A 

Cury Construtora e o CRECI RJ foram parceiros 

do evento. 


7

SECOVI RIO PARTICIPA DA 21ª 

EDIÇÃO DO CONAMI 

Nos dias 5 e 6 de dezembro, o Secovi Rio 

esteve na 21ª edição do Congresso Nacional 

do Mercado Imobiliário (CONAMI). O evento, 

que aconteceu no Palácio das Artes, em Belo 

Horizonte, é um dos mais importantes encontros 

para profissionais e empresas do setor no país. 

A participação do Secovi Rio foi marcada por 

momentos marcantes junto com a delegação 

do Rio de Janeiro, que reuniu 56 participantes. 

Pedro Wähmann, presidente do Secovi Rio, 

e Laura Suarez, coordenadora da área de 

Assuntos Institucionais e Acompanhamento 

Legislativo do Sindicato, participaram do painel 

sobre a “Atuação Legislativa em Defesa do 

Setor Imobiliário”. Leonardo Schneider, vicepresidente 

do Secovi Rio, também foi um dos 

destaques do CONAMI, no painel sobre ESG no 

mercado imobiliário. 

O 21ª CONAMI englobou uma ampla gama 

de temas relevantes para o desenvolvimento 

do setor, incluindo tecnologia, marketing e 

inovação. Foi uma oportunidade única para troca 

de conhecimentos, networking e atualização. 

Equipe do Secovi Rio durante o 21º CONAMI. 

ANOTE NA AGENDA: PANORAMA DO 

MERCADO IMOBILIÁRIO SERÁ 

EM MARÇO! 

O Secovi Rio já está com a agenda de 

eventos para 2024 a todo vapor. E para iniciar 

a programação, será realizada no dia 13 março 

mais uma edição do Panorama do Mercado 

Imobiliário, com os principais dados de 

condomínios, aluguel, compra, venda, ações 

condominiais e locatícias, lançamentos e 

financiamentos em todas as regiões da cidade. 

Como de costume, o encontro será realizado 

no auditório da Fecomércio RJ (Rua Marquês de 

Abrantes, 99 - Flamengo). 

O Panorama também terá palestras com 

especialistas renomados sobre a importância 

do mercado imobiliário para a economia, 

além de novidades e tendências para locação, 

venda, lançamentos e espaços corporativos. 

Para mais informações, basta acessar 



8


RESPONSABILIDADE CIVIL DO SÍNDICO 

NA MANUTENÇÃO DO CONDOMÍNIO 

Corina Costa 

A 

concentração de grande número 

de pessoas nos centros urbanos 

fez crescer, exponencialmente, o número 

de condomínios para acomodar famílias, 

escritórios, empresas e empreendimentos, 

por vezes com uma gama gigante de serviços, 

o que demanda um bom gerenciamento para 

garantir que tudo funcione perfeitamente. 

Há muito tempo a gestão de condomínios 

deixou de ser simples, onde o síndico tinha 

como tarefa básica receber as cotas e pagar as 

contas. Hoje, embora o condomínio não seja 

tecnicamente uma pessoa jurídica, assume 

obrigações semelhantes às de uma empresa 

e, nessa toada, o síndico deixa de ser um 

pagador de contas para ser um gestor, com as 

responsabilidades que o cargo impõe. 

A gestão condominial engloba diversas 

tarefas como a de lidar com pessoas, 

sejam condôminos, visitantes, empregados 

ou prestadores de serviços, assim como 

administrar a vida financeira e as partes 

comuns, como acessos, áreas de lazer, 

estruturas, contratos de prestação de serviços, 

seguros, entre outras. Todas essas atividades 

demandam conhecimento e acarretam 

muita responsabilidade ao síndico. É neste 

sentido que destacamos a importância de 

uma boa gestão para que o síndico não seja 

responsabilizado por ação ou omissão. 


10

Quando falamos de responsabilidade por 

omissão, estamos nos referindo a deixar 

de agir quando deveria, o que pode trazer 

consequências jurídicas muito graves, 

como no caso de falta de manutenção e 

conservação dos elevadores, ou o cuidado 

com reformas que, se não forem bem 

gerenciadas, podem ocasionar acidentes e 

até mesmo o desabamento da edificação, 

como já ocorreu no passado, causando danos 

materiais, morais e perdas de vidas humanas. 

A responsabilidade civil ocorre como 

consequência do descumprimento de uma 

obrigação anterior, positiva ou negativa, 

que gerou dano, na forma dos art. 186 e 

927 do CC/02. Mesmo um síndico diligente, 

muitas vezes, até por questões financeiras, 

deixa de fazer intervenções preventivas e 

acaba trabalhando “apagando incêndios”, 

resolvendo os problemas emergenciais 

que vão surgindo ao longo da gestão. Mas 

esta não é a melhor alternativa pois, com 

ações preventivas, é possível verificar os 

problemas com antecedência e analisar sem 

açodamento a forma mais adequada e menos 

custosa para solucioná-los, o que pode ser 

mais vantajoso financeiramente, além de 

permitir que os custos sejam diluídos de 

forma mais suave, assim como garantir que 

todos os equipamentos funcionem bem e 

gerem maior conforto aos condôminos. 

Destacamos que o auxílio 

de uma administradora 

de imóveis, que conta com 

profissionais especializados em diversas 

áreas, pode descomplicar o dia a dia do síndico, 

auxiliando-o na solução dos problemas, fornecendo 

condições para que síndico e condôminos 

possam tomar decisões de forma mais 

assertiva. 

Sérgio Cavalieri Filho, em seu livro 

Programa de Responsabilidade Civil, 10ª 

edição. Ed. Atlas. 2012, págs. 26 e 27, destaca 

a relevância jurídica da omissão da seguinte 

forma: 

“A omissão, todavia, como pura atitude 

negativa, a rigor não pode gerar, física ou 

materialmente, o dano sofrido pelo lesado 

porquanto do nada nada provém. Mas 

tem-se entendido que a omissão adquire 

relevância jurídica e torna o omitente 

responsável quando este tem dever jurídico 

de agir, de praticar um ato para impedir o 

resultado, dever esse que pode advir da 

lei, do negócio jurídico ou de uma conduta 

anterior do próprio omitente, criando o risco 

da ocorrência do resultado devendo, por 

isso, agir para impedi-lo. 

Em casos tais, não impedir o resultado 

significa permitir que a causa opere. O 

omitente coopera na realização do evento 

com uma condição negativa, ou deixando 


11

de movimentar-se, ou não impedindo que o 

resultado se concretize (Paulo José da Costa 

Jr. Curso de Direito Penal, V.I/66, Saraiva, 1991). 

Em suma, só pode ser responsabilizado por 

omissão quem tiver o dever jurídico de agir, 

vale dizer, estiver numa situação jurídica que 

o obrigue a impedir a ocorrência do resultado. 

Se assim não fosse toda e qualquer omissão 

seria relevante e, consequentemente, todos 

teriam contas a prestar à Justiça”. 

De tudo isso destacamos a importância 

de ações preventivas pois, quando fatos 

acontecem e não geram danos, são resolvidos 

e vida que segue; entretanto, quando da falta 

de ação do síndico ocorrem eventos que 

geram danos, sem dúvida haverá a busca pelo 

responsável, valendo ressaltar que o art. 1.348, 

V do CC/02, estabelece como atribuições do 

síndico: “Diligenciar a conservação e a guarda 

das partes comuns e zelar pela prestação dos 

serviços que interessem aos possuidores”. 

Portanto, a lei imputa de forma expressa 

responsabilidade ao síndico. 

Ressaltamos também que, de acordo com 

o art. 1.342 do CC/02, o síndico ou qualquer 

condômino, na omissão do síndico, pode 

mandar realizar as obras ou reparações 

necessárias (manutenção e conservação) 

sem autorização da assembleia e, no caso 

das necessárias e urgentes de elevado valor, 

após realizadas devem ser dado ciência à 

assembleia. Portanto, as obras ou reparações 

que tenham essa natureza, podem ser 

realizadas sem passar por uma assembleia, 

mas ações preventivas, tomadas de decisões 

conjuntas, antecipadas e programadas, podem 

minimizar as cobranças, evitando assim o 

aumento de gastos, sempre questionados 

pelos condôminos. 

Neste sentido, é importante que o 

síndico fique atento aos compromissos 

administrativos e ao bom funcionamento dos 

equipamentos comuns, fazendo as revisões no 

prazo já estabelecido ou sempre que detectar 

alguma inconformidade, devendo levar para 

deliberação assemblear tudo aquilo para o 


12

qual não tenha autorização por lei ou por 

convenção para resolver de forma autônoma. 

Ressaltamos que, como gestor, o síndico está 

na posição de agir para tentar ou solucionar os 

problemas, deixar de agir pode atrair para si 

responsabilidade pessoal. 

Na gestão de obras, além da aprovação 

em assembleia, quando necessário deve 

ficar atento às regras da convenção para 

contratação de prestação de serviços e 

à necessidade de coleta de orçamentos 

variados. Também é preciso verificar se a 

empresa está devidamente registrada, se no 

contrato social há autorização para efetuar os 

serviços para o qual se candidata, se a empresa 

tem seguros para seus empregados e, em caso 

de contratação, condicionar a apresentação 

de comprovação de pagamento de salários e 

encargos ao pagamento da parcela seguinte, 

para evitar que o condomínio responda por 

estes custos Pesquisar com clientes anteriores 

sobre a empresa a ser contratada pode ajudar 

na escolha do contratado. 

O síndico, em conjunto com os condôminos, 

deve ficar atento ao cumprimento das normas 

e bom funcionamento das manutenções e 

equipamentos do condomínio, principalmente 

seguros, assim como deve estar em dia com 

a autovistoria predial, do gás, para-raios, 

elevadores, equipamentos de segurança da 

piscina e atento a situações de grande risco, 

que podem trazer, além de grande prejuízo 

financeiro, perdas de vidas, o que é irreparável. 

Por todo o exposto, prevenir é melhor que 

remediar, como diz o ditado popular. Por este 

motivo recomendamos que o síndico fique 

atento às manutenções de forma preventiva 

como meio de minimizar os danos ao 

condomínio e evitar ser responsabilizado civil 

e criminalmente. 


13

2024 / nº 134 / 

14

• ADMINISTRAÇÃO DE CONDOMÍNIOS – EaD 

• ASSEMBLEIAS CONDOMINIAIS – EaD 

• CHEFE DE PORTARIA - Presencial 

• EXCELÊNCIA EM VENDAS E GESTÃO DE CARTEIRA - EaD 

• GESTÃO FINANCEIRA PARA CONDOMÍNIOS - EaD 

• IMPLANTAÇÃO DE CONDOMÍNIOS -EaD 

• QUALIDADE EM SERVIÇOS DE PORTARIA - Presencial 

• ROTINAS DE DEPARTAMENTO PESSOAL – EaD 

• SEGURANÇA CONDOMINIAL - Presencial 

• SÍNDICO EXTERNO: COMO GERENCIAR SUA 

CARREIRA E FIDELIZAR CLIENTES - Presencial 


15

JURÍDICO - ASSESSORIAS 

CONDOMÍNIO 

1) Pode um condômino estacionar em sua 

vaga o carro e a moto? Saliento que as 

vagas não são demarcadas no condomínio. 

Estabelecendo a convenção um veículo por 

vaga de garagem, assim deve ser observado 

pelo condômino, não sendo razoável o 

argumento de que a convenção não proíbe a 

ocupação por dois veículos, bem como pelo 

fato de a vaga ser grande, comportando os 

dois veículos sem atrapalhar o uso do espaço 

comum pelos demais condôminos. 

Em não havendo vaga demarcada, o 

condômino retira o seu veículo, deixando 

o espaço vago, o que não ocorre, no caso 

presente, permanecendo o condômino com 

sua vaga, contrariando-se, deste modo, a 

finalidade da norma, que é a utilização do 

espaço comum em condições iguais por 

todos os condôminos. 

Assim, no nosso sentir, resta caracterizada 

infração à norma condominial, cabendo 

à administração do condomínio coibir tal 

prática por parte do condômino. 

2) No condomínio houve infestação de 

cupim e o teto do hall terá que ser refeito, 

mas não há dinheiro em caixa para essa 

reforma no momento, então a saída 

encontrada foi reformar esse espaço, 

alterando o seu aspecto original. Posso 

executar tal obra, já que se trata de uma 

obra necessária? 

A obra de manutenção e conservação, 

como a recuperação do espaço devastado 

por cupins, mantendo o seu padrão original, 

é considerada uma obra necessária. Mas, 

como não há dinheiro em caixa, o síndico 

deverá aprovar em assembleia cota extra 

para o pagamento dessa obra. 

Por outro lado, se na recomposição do 

espaço houver alteração do seu aspecto 

original, é necessária a aprovação assemblear, 

por quórum qualificado que, no caso, será o 

quórum de 2/3 previsto na convenção. 

3) Com a edição da lei 14.309/2022, posso 

convocar assembleias condominiais híbridas 

(presencial e virtual)? 

A partir da inclusão do artigo 1354-A, no 

Código Civil, pela Lei 14.309/22, passou a ser 

possível a realização de assembleias virtuais 

ou híbridas em condomínios, desde que não 

seja vedada pela convenção. 

Assim, não havendo vedação na convenção 

sobre a possibilidade de realização de 

assembleia híbrida, entendemos pela 

realização de assembleia nessa modalidade, 

independente de prévia aprovação 

assemblear. 

4) Em uma assembleia em sessão permanente, 

há necessidade de que os condôminos 

que já registraram seus votos na 

primeira assembleia e, ainda assim, compareceram 

à segunda reunião, assinem a lista 

de presença? 

O artigo 1.353, do Código Civil, alterado 

pela lei 14.309/2022, que normatiza a 

sessão permanente apenas dispõe que 

não há necessidade de comparecimento, à 

segunda sessão, dos condôminos presentes 

à primeira sessão, garantido o direito 

de alterar o seu voto. No entanto, se ele 

compareceu à segunda sessão, participou, 

se manifestou, entendemos que deve 

assinar a lista de presença, ainda que não 

altere seu voto. 


16

TRABALHISTA 

1) Um empregado contratado na função 

de faxineiro pode substituir o zelador no 

período de alimentação e repouso? 

Informamos que, de acordo com o parágrafo 

único, da cláusula oitava da convenção 

coletiva de trabalho que normatiza o trabalho 

dos empregados de condomínios do Munícipio 

do Rio de Janeiro, Baixada e Região 

do RJ, a cobertura dos períodos destinados a 

repouso e alimentação ou a folga semanal de 

outro, bem como férias de até 20 dias, não 

se caracteriza como substituição, não sendo 

devido o salário do substituído. 

Desta forma, como o condomínio 

convocará outro empregado para a execução 

de tal tarefa, ele receberá, sem qualquer 

distinção, 20% sobre o piso salarial do 

servente, independentemente dos dias que 

trabalhará nesta condição, manuseando o 

lixo. No entanto, para ser dispensado desse 

pagamento, o condomínio poderá conceder 

o correspondente EPI – Equipamento de 

Proteção Individual. 

2) O pagamento do adicional de manuseio 

de lixo deve ser feito de forma integral ou 

proporcional aos dias trabalhados, quando 

o empregado falta no mês? 

O adicional de manuseio de lixo é concedido 

com base na cláusula 19ª, da convenção 

coletiva, da categoria de empregados de 

condomínio, sendo definidas as condições 

para a concessão e dispensa do pagamento 

desse adicional quando fornecido o EPI – 

Equipamento de Proteção Individual - que 

tem a função de proteger o trabalhador 

contra riscos ocupacionais, geralmente, 

constituído de luvas e botas antiderrapantes. 

A referida cláusula normativa não prevê 

o pagamento intermitente (proporcional 

aos dias trabalhados), já que o objetivo do 

pagamento do adicional é recompensar 

o empregado por um trabalho em tarefa 

desgastante, desconfortável. 

3) Como é feito o cálculo para supressão de 

horas extras para o empregado que esteve 

afastado por doença pelo período de três 

meses? 

Como o contrato de trabalho estava 

suspenso no período da licença médicoprevidenciária, 

entendemos que os meses 

de afastamento não devem ser considerados 

para apuração da média de horas extras. 

Assim, para apuração do valor da indenização, 

orientamos que o condomínio desconsidere 

os meses de afastamento até chegar aos 12 

meses de efetivo trabalho. 


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19

Feira de Condomínios & 

Encontro de Síndicos conquista 

sucesso de público em 2023 

Evento do Secovi Rio e da ABADI teve Bernardinho como 

palestrante e mais de 60 empresas expositoras 

Camilla Rua 


20

Feira de Condomínios & Encontro de 

A Síndicos 2023 - Inovações e Estratégias 

de Sucesso reuniu um público aproximado 

de duas mil pessoas, no Hotel Fairmont 

Copacabana, nos dias 26 e 27 de outubro. O 

evento, que teve o patrocínio das empresas 

Empresta Capital, Naturgy, Naturgy Soluções, 

Sem Parar e Enel, contou com mais de 60 

expositores, que levaram produtos e serviços 

de grande relevância para o segmento. 

Logo no primeiro dia, os participantes 

lotaram o auditório principal da Feira para a 

palestra do ex-técnico da seleção brasileira de 

vôlei, Bernardinho, sobre o tema “Desafios da 

Liderança”. Diante de um público de quase 200 

pessoas, ele abordou a importância do trabalho 

em equipe, da motivação, do papel de um líder, 

da dedicação e da resiliência. 

Foto: Leonardo Leoni. 


21

Fotos: Leonardo Leoni. 

Segundo Bernardinho, dentro dos 

condomínios é fundamental que tanto os 

funcionários como os moradores saibam 

trabalhar em parceria por um objetivo maior: 

a boa convivência entre todos. O palestrante 

também reforçou o valor da disciplina para a 

conquista de bons resultados. 

Além da palestra principal do craque 

Bernardinho, a Feira teve outros momentos 

marcantes, como a simulação de uma 

assembleia condominial e a participação do 

Disque Denúncia em uma roda de debates. 

O Instituto Aromeiazero apresentou aos 

visitantes o projeto Bike Parada Não Rola, que 

promove a separação e destinação de bicicletas 

abandonadas no bicicletário e garagem de 

condomínios para reforma e direcionamento 

para crianças, jovens e adultos em situação de 

vulnerabilidade social. 

A Fecomércio RJ foi a responsável pelo 

apoio institucional do evento. Sesc e Senac 

foram os parceiros institucionais da Feira, 

levando momentos de ginástica laboral para 

os participantes se movimentarem entre as 

palestras e disponibilizando um estande para 

atendimento ao público. 

Gustavo Araújo, professor na graduação de 

Hotelaria da Faculdade Senac RJ, ministrou a 

palestra “Criando experiências memoráveis 

para o sucesso do seu condomínio”. Ele possui 

20 anos de experiência na gestão de hotéis e 

flats em diversas regiões do Brasil. 

Diretoria do Secovi Rio e Bernardinho. 

Avaliação positiva do público 

O Secovi Rio e a ABADI realizaram uma pesquisa 

de satisfação para avaliar o desempenho 

da Feira em 2023, e o resultado comprovou o 

sucesso do evento. 

Mais de 96% das pessoas presentes afirmaram 

que o evento atendeu ou superou as expectativas. 

E mais de 78% das pessoas avaliaram 

os temas das palestras apresentadas com 

notas 9 e 10. 

A síndica Tânia Luna, de Teresópolis, passou 

meses ansiosa pela feira e se organizou para viver 

essa experiência da forma mais proveitosa 

possível. “Eu vim para o evento com meu filho, 

Equipe do Secovi Rio e da ABADI no encerramento da Feira. 

que também é síndico, e só tenho elogios. Foi 

tudo impecável”, declarou. 

Helena Nasse, síndica há mais de 10 anos, 

visitou o evento pela primeira vez nesta edição. 

“Gostei muito de fazer parte da feira. 

Adquiri bastante conhecimento, tive a 

possibilidade de fazer networking com 

outras pessoas que atuam nessa área, 

encontrei amigos e ainda pude ver várias 

novidades para melhorar os condomínios. 

Sem dúvidas, está sendo um evento 

maravilhoso”, disse. 


22

Para Pedro Wähmann, presidente do Secovi 

Rio, o sucesso da Feira de Condomínios & 

Encontro de Síndicos reflete o compromisso da 

entidade com o desenvolvimento do mercado 

da habitação por meio de parcerias estratégicas 

e um trabalho de excelência. 

“O Secovi Rio atua em temas que 

afetam os condomínios e busca, por meio 

de eventos como a feira, potencializar o 

trabalho dos síndicos. Muito mais do que 

isso, queremos que eles estejam cada 

vez mais preparados para os desafios 

do mundo moderno e prontos para uma 

gestão condominial de excelência. Os dois 

dias de evento foram voltados para quem 

busca conhecer inovações, fornecedores 

qualificados, trocar experiências e, 

sobretudo, investir em capacitação. 

Estamos felizes com o resultado 

alcançado e prontos para fazer um evento 

ainda mais grandioso em 2024”, enfatizou. 

Com entrada gratuita e ingresso social de 

um quilo de alimento não perecível, a Feira 

arrecadou doações para o Programa Mesa 

Brasil, do Sesc, que beneficia famílias em 

situação de vulnerabilidade social. 

Bernardinho durante palestra na Feira de Condomínios & Encontro de Síndicos. 

Visitantes na Feira de Condomínios & Encontro de Síndicos. 

Estande do Sesc e Senac na Feira. 

Destaque na mídia 

Conhecida como um dos maiores eventos do 

mercado imobiliário do Rio de Janeiro, a Feira 

de Condomínios & Encontro de Síndicos 2023 

foi citada em matérias de diversos veículos de 

comunicação, incluindo: Jornal O Dia, Diário 

do Porto, Conexão Fluminense, Revista dos 

Condomínios e Síndico Net, entre outros. 

Esse reconhecimento comprova a atuação 

efetiva do Secovi Rio em eventos capazes de 

impulsionar o setor da habitação. A programação 

da Feira de Condomínios & Encontro de Síndicos 

2024 será divulgada em breve. 

Fotos: Carolina Fernandes. 

Palestras estiveram entre as atrações da Feira. Na foto, Gustavo Araújo, 

especialista em hospitalidade do Senac RJ. 


23

MATÉRIA DE CAPA • ENTREVISTA 

ALTA NO MERCADO 

IMOBILIÁRIO DA 

REGIÃO SERRANA 

Bruno Gagliasso aposta no potencial de Teresópolis 

e lança condomínio sustentável na cidade 

Camilla Rua 


24

potencial do mercado imobiliário da 

O Região Serrana despertou o interesse do 

ator e empresário Bruno Gagliasso, de 41 anos, 

em investir em mais um projeto inovador. O 

ator é um dos sócios do Quinta das Amoras, em 

parceria com a SAAU Incorporadora, no Vale 

Alpino, em Teresópolis. O empreendimento, 

assinado pelo arquiteto Duda Porto, foi 

desenvolvido com um viés extremamente 

sustentável, seguindo os valores que o artista 

cultiva ao longo de sua carreira de sucesso na 

TV e no cinema. 

O empreendimento está em sua segunda 

fase com a comercialização de 14 casas de 

alto padrão, também assinadas por Duda 

Porto, e 89 terrenos. Integra ainda uma 

área de lazer que tem nove mil metros 

quadrados de ambientes diferenciados para 

os moradores, além de um pomar para uma 

experiência sensorial. O Quinta das Amoras 

conta com sauna, academia, piscinas, lounge, 

brinquedoteca, espaço gourmet, quadras 

poliesportiva, de tênis e de beach tennis, 

espaço teen, playground e pet place. 

Bruno Gagliasso concedeu uma entrevista à 

Revista Secovi Rio para contar detalhes sobre 

a iniciativa de construir um condomínio na 

Região Serrana do Rio e sobre sua ligação com 

Teresópolis. 

Em uma das ações do projeto, Gagliasso 

quis conhecer de perto as expectativas dos 

moradores da região e fez uma pesquisa, com 

a ajuda de um antropólogo, com cerca de 

200 pessoas para entender as necessidades 

da vizinhança. Na visão dele, esse tipo de 

levantamento traz insights importantes e 

pode servir de inspiração para o trabalho de 

novos e futuros síndicos. 

Vale destacar que Bruno tem ampla experiência 

em projetos imobiliários que valorizam 

a relação entre o ser humano e o meio ambiente. 

Além do novo empreendimento em 

Teresópolis, Gagliasso também é dono de um 

rancho na região de Paraíba do Sul e de uma 

pousada em Fernando de Noronha. 

Quinta das Amoras, em Teresópolis, tem vista privilegiada para as montanhas e conceito sustentável. 


25

Confira a entrevista do Secovi Rio com o artista: 

Secovi Rio 

Por que a cidade de Teresópolis foi escolhida para a construção do condomínio e como você 

avalia o potencial da Região Serrana para o desenvolvimento do mercado da habitação do Rio? 

Bruno Gagliasso 

Eu tenho uma conexão muito forte com Terê, cidade onde passei muitos momentos da minha 

infância e que inspira profundamente meu estilo de vida. Os sócios da SAAU também têm 

uma história de vida com a cidade e decidiram juntos criar um novo destino na Região Serrana 

em um verdadeiro paraíso que fica no coração do Vale Alpino. O Quinta das Amoras é especial 

em muitos sentidos: tem vistas de tirar o fôlego, sustentabilidade, lazer com uma área de 9 mil 

metros quadrados, que já está pronta, segurança e casas que serão desenvolvidas pelo talentoso 

time liderado pelo Duda Porto, arquiteto que também assina o projeto. Cada uma será 

uma obra de arte arquitetônica que vai se integrar com harmonia ao cenário espetacular que a 

envolve. Para mim, o compromisso com a sustentabilidade não é só uma escolha e, sim, uma 

missão. O Quinta das Amoras é uma homenagem à harmonia entre as pessoas e a terra. Tudo foi 

cuidadosamente pensado para minimizar o impacto ambiental, sinalizando nosso compromisso 

de deixar um legado de amor e respeito para as gerações futuras. 

Secovi Rio 

Antes do lançamento do empreendimento em Teresópolis, você realizou uma pesquisa 

com 200 moradores do entorno para conhecer as necessidades e as expectativas das pessoas 

para a região. Quais foram os principais insights? 

Bruno 

Abraçar o entorno e as pessoas que moram próximas ao Quinta das Amoras é ponto fundamental 

do projeto. Realizamos um censo em mais de 50 casas, totalizando cerca de 200 pessoas, 

com a ajuda de um antropólogo. Essas serão as casas beneficiadas nesta primeira fase por 

meio de uma parceria público-privada. Entre as necessidades apontadas estão melhorias nas 

casas e intervenções locais como pavimentação e recuperação do rio que corta a Estrada do 

Alegria, reforma da ponte, limpeza e a construção de um posto de saúde. Também percebemos 

a necessidade de qualificar os moradores por meio de cursos profissionalizantes como jardinagem, 

fotografia, portaria, concierge e guia turístico, entre outros. Estamos tentando parcerias 

para que essa mão de obra possa ser também absorvida no Quinta das Amoras, resgatando a 

autoestima e gerando emprego e renda. Além disso, vamos incentivar a agricultura familiar para 

evitar o êxodo rural. 


26

Secovi Rio 

Na sua visão, qual a importância de um síndico fazer esse tipo de pesquisa para iniciar o 

trabalho em um novo condomínio de forma estratégica? 

Bruno 

Esse levantamento foi feito por mim, pela SAAU e contou com a ajuda de um antropólogo 

para identificar quem são estes moradores e quais as principais necessidades deles e da região 

onde está sendo construído o Quinta das Amoras. Esse trabalho é fundamental até porque 

não basta apenas chegar e construir. É preciso entender o local, quem está nele e, a partir daí, 

encontrar a sintonia perfeita para desenvolver o empreendimento. Fiquei muito feliz com o resultado 

da pesquisa porque ela deu uma direção para nossos próximos passos. 

Secovi Rio 

Vocês fizeram uma parceria com o Senac RJ para captar e qualificar mão de obra da cidade 

para o condomínio? Quais são os ganhos que um condomínio tem ao valorizar e buscar trabalhadores 

no seu entorno? 

Bruno 

Estamos em negociações para fechar esta parceria. A gente acredita que o ganho é total. 

Incentivar e capacitar estas pessoas traz vários benefícios para a cidade, gera emprego e renda, 

evita o êxodo rural e privilegia a agricultura familiar. É o que chamamos de economia circular e 

é um dos pilares do ESG (Environmental, Social and Governance). 

Secovi Rio 

Falando sobre sustentabilidade, quais recursos vocês pretendem implantar no empreendimento 

e que podem servir de inspiração para síndicos e outros gestores condominiais? 

Bruno 

O Quinta das Amoras está numa região desenhada pela natureza e de frente para o Parque 

Estadual dos Três Picos. O morador vai poder respirar o ar puro da montanha, caminhar entre 

as trilhas e descobrir lugares fascinantes como cachoeiras, rios e mirantes. E, claro, a sustentabilidade 

é um dos pilares. Eu sou fascinado por tudo isso e estou muito entusiasmado com 

esse projeto. Com o pomar, por exemplo, queremos estimular os sentidos: o olfato com os 

aromas de alecrim e lavanda; o tato e o paladar com as frutas; e a visão com o cenário deslumbrante. 

Seguindo este paraíso, já fizemos o plantio de milhares de árvores monitoradas com 

QR code que, até o momento, já sequestraram cerca de 389 toneladas de CO2 (gás carbônico). 

Todas são catalogadas, informando a espécie e a sua localização exata, além de serem monitoradas 

remotamente. Tudo isso com uma paisagem exuberante e com a tranquilidade de estar 

em um condomínio monitorado 24 horas na cidade mais segura do estado e a 8ª do Brasil. 


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PERSPECTIVAS POSITIVAS NA SERRA 

O boom na Região Serrana ganhou força nos 

últimos anos, especialmente após a pandemia. 

Em 2020, com a obrigatoriedade do isolamento 

social e a adoção do home office, dezenas de 

família cariocas e fluminenses passaram a 

buscar imóveis maiores fora da capital. Tudo 

isso motivado pela procura por mais qualidade 

de vida e espaço. 

Essa movimentação intensificou a oferta 

em cidades mais afastadas e valorizou o preço 

médio dos imóveis, levando grandes empresas 

a investirem em novos empreendimentos. 

Dados do Centro de Pesquisa e Análise da In- 

formação do Secovi Rio, que faz um acompanhamento 

detalhado sobre o desempenho do 

setor ao longo dos anos, mostram que o preço 

médio de venda de casas em Teresópolis subiu 

31% nos últimos cinco anos. De novembro de 

2018 a novembro 2023, o valor do metro quadrado 

ofertado para venda de casas passou de 

R$ 3.735 para R$ 4.891. No caso dos apartamentos 

na cidade, a alta foi de 13,9%. 

Já em Petrópolis, o aumento foi de 28,3% 

no metro quadrado ofertado para venda de 

casas, entre 2018 a 2023. Ou seja, os números 

apurados pelo Secovi Rio reforçam o panorama 

cada vez mais promissor da Região Serrana. 

Petrópolis teve valorização no mercado imobiliário. 

NOVIDADES EM PETRÓPOLIS, ITAIPAVA E 

AREAL 

E não foi apenas Teresópolis que ganhou 

empreendimentos grandiosos e com conceito 

sustentável nos últimos meses. O mercado 

imobiliário também está aquecido em outras 

cidades, com opções de moradias que englobam 

lazer, segurança, tecnologia e muito contato 

com a natureza. 

O Quinta Portuguesa, empreendimento 

do Grupo Santinon, em Areal que será 

lançado no primeiro trimestre de 2024, terá 

pegada na cultura da “terrinha”, oferecendo 

aproximadamente 165 terrenos de 500 a 2 mil 

metros quadrados, e clube exclusivo para os 

moradores com espaço para eventos, quadras 

de beach tennis, campo de futebol, área 

gourmet, e elementos intimistas como Wine Bar, 

deck com lago, fogo de chão, espaços pet e de 

jogos. O empreendimento terá ainda um pomar 

e a cereja do bolo: um restaurante português 

para os moradores, que também será aberto 

ao público, além de adega, sorveteria, doceria e 

panificadora. 

Itaipava, distrito de Petrópolis. 


29

A CIA Multiplataforma Imobiliária pisou 

ainda mais no acelerador nesta reta final de 2023 

e tem vários projetos a serem lançados no país. 

A expectativa da empresa é alcançar um volume 

de vendas expressivo, com uma previsão de alta 

de mais de 150% em relação ao último trimestre 

de 2022, consequência da expansão de novos 

negócios. De acordo com Renato Teixeira, 

sócio-fundador e CEO da empresa para os 

estados do Rio de Janeiro, Minas Gerais e Bahia, 

os empreendimentos serão construídos na 

capital e nas regiões Serrana e dos Lagos. Entre 

os lançamentos, estão projetos com vinícolas, 

além de condomínios horizontais, verticais e 

de casas de alto padrão. Para atender a esta 

demanda na Região Serrana, a empresa abriu 

uma loja conceito em Itaipava. 

Renato Teixeira, 

da CIA Multiplataforma. 

Kabana Nogueira. 

Kabana Nogueira, empreendimento lançado em Petrópolis. 

A Rio8 Exclusive, em parceria com a 

KS9, lançou em 2023 o Kabana Nogueira, 

empreendimento de alto padrão em Petrópolis. 

Será um condomínio fechado com apenas 14 

casas, de 185 a 211 metros quadrados, com dois 

pavimentos, três suítes e um quarto, duas vagas 

para cada unidade e uma vaga para visitante. O 

empreendimento terá também segurança 24 

horas e lazer com piscina infantil, sauna úmida, 

spa, espaço gourmet/adega integrada e lareira, 

além de placas solares nas áreas comuns. Para 

2024, a previsão é lançar mais um residencial 

na cidade. A ideia é trazer mais uma opção 

aos clientes com residenciais inovadores e 

sustentáveis. 


30


31


Caindo na folia! 

Como curtir o carnaval com segurança e conforto, 

dentro ou fora do condomínio? 

Gustavo Monteiro 

Já é possível sentir o cheirinho do carnaval. 

Além dos cortejos, blocos informais e 

ensaios de rua, festas pagas começaram a 

dar o tom de como será a maior celebração 

carioca do ano, que oficialmente acontece 

de 10 a 13 de fevereiro. E para os moradores 

de alguns condomínios há ainda mais uma 

opção: curtir os dias de folia no conforto do 

lar, com banheiros à disposição, espaço para 

as crianças curtirem e, o mais importante, 

com segurança. Nesta reportagem, vamos dar 

dicas para curtir o carnaval dentro ou fora de 

casa. 

Para o síndico David Jorge dos Santos, que 

administra um condomínio com dois blocos 

e 66 unidades, em Botafogo, a época é de 

festejar, mas também de arregaçar as mangas. 

Ele pretende repetir a fórmula bem-sucedida 

do ano passado, quando elegeu um comitê 

composto por condôminos que levaram ideias 

para a formatação do evento. 

“Eles sugerem cronogramas, se vai ter 

um bloquinho, ou uma festa, ou comidas 

diferentes, enfim, ideias para que as pessoas 

possam curtir o carnaval dentro do próprio 

condomínio. Mas quem quiser aproveitar o 

bloco na rua, tudo bem. A gente tenta dar 

essa opção para que a pessoa possa desfrutar 

também dentro do próprio condomínio sem 

ter que se preocupar com nada”, completa o 

gestor. 

Ele reforça que é importante envolver 

os moradores na organização. “Esse 

modelo participativo permite a inclusão 

de diferentes atividades, como bailinhos, 

almoço de confraternização, concursos de 

fantasia ou baile de encerramento”, destaca, 

esclarecendo que a administração assume 

a responsabilidade direta de ornamentar e 

reservar os espaços, que ficam abertos das 

10h às 20h durante os quatro dias de folia. 


32

Fazendo a coisa certa 

Para garantir a segurança dos moradores 

durante as celebrações, David destaca a 

política restritiva em relação à presença de 

pessoas de fora. Ele enfatiza que os eventos 

são exclusivos para os moradores do prédio, 

proibindo a participação de parentes ou 

visitantes externos. Essa medida visa assegurar 

um ambiente controlado e familiar durante as 

festividades, reforçando o compromisso com 

a tranquilidade e o bem-estar. 

Com relação ao barulho, salienta o 

comprometimento com o cumprimento 

do regulamento interno. Mesmo em meio 

à animação carnavalesca, o condomínio 

mantém a rigidez quanto aos horários 

estabelecidos para atividades como piscina 

e festas. Essa abordagem visa conciliar a 

diversão dos moradores com o respeito às 

diferentes preferências, promovendo um 

ambiente harmonioso e equilibrado durante a 

temporada festiva. 

‘Joga água que é de cheiro, confete e 

serpentina!’ 

Se você é daqueles que não pode nem 

pensar em ficar dentro do condomínio, uma 

boa notícia: os blocos pré-carnavalescos 

já estão a todo vapor e vão alegrar todas as 

regiões da cidade. Os tradicionais Tambores de 

Olokum, Desliga da Justiça, Carmelitas, Spanta 

Neném, Céu na Terra, Fogo e Paixão e dezenas 

de outros prometem sacudir as ruas da cidade 

antes mesmo do período momesco. 

De acordo com a prefeitura, a 

tendência é que o número de blocos não 

tenha um aumento em relação ao carnaval 

do ano passado, quando 415 blocos 

realizaram 456 desfiles oficiais no Rio. E a 

administração municipal prevê a presença de 

15 mil vendedores ambulantes cadastrados 

trabalhando. 

Por outro lado, o número de blocos 

informais deverá aumentar bastante. 

Segundo Rita Fernandes, da Associação 

Independente dos Blocos de Carnaval de Rua 

da Zona Sul, de Santa Teresa e do Centro, 

a Sebastiana, já se observa que o carnaval 

mais livre, independente, sem carro de som 

e sem trio está ganhando espaço. “Sem essas 

estruturas, os foliões conseguem circular pela 

cidade de forma mais leve e o roteiro não 

tem que ser “dali até aqui”. Isso traz maior 

fluidez, liberdade de construção de caminhos 

e marcação de horários, que é o que esses 

novos organizadores querem”, avalia. 


33

Dicas para um carnaval inesquecível no condomínio 

Celebrar o carnaval no condomínio pode ser uma experiência única, proporcionando aos 

moradores um ambiente repleto de diversão. Mas para não atravessar o samba, elencamos 

dicas valiosas. Confira: 

• Incentive a participação ativa dos moradores na organização dos eventos carnavalescos. 

Crie comissões ou grupos para trazer ideias e sugestões, promovendo um ambiente 

participativo; 

• Planeje a ornamentação das áreas comuns de forma alegre e temática; 

• Reserve os espaços do condomínio sem custos adicionais para a realização de eventos, 

garantindo a diversão dos moradores; 

• Estabeleça políticas claras quanto à presença de pessoas de fora nos eventos. Mantenha 

a restrição, permitindo apenas a participação dos moradores para promover um ambiente 

seguro e controlado; 

• Reforce o cumprimento do regulamento interno, mesmo em períodos festivos, e 

estabeleça horários para atividades como piscina e festas, visando manter a ordem e 

respeitar as preferências dos moradores; 

• Promova variedade nas atividades, como bailinhos de Carnaval, concursos de fantasias, 

almoços temáticos e brincadeiras para crianças; 

• Assegure que as celebrações sejam seguras para todos. Estabeleça medidas preventivas, 

como a proibição de objetos perigosos e a presença de equipe de segurança, se necessário; 

• Utilize murais, grupos de mensagens ou boletins para uma comunicação eficaz; 

• Promova ações sustentáveis, como a redução de descartáveis e o incentivo à reciclagem 

durante os eventos; 

• Pós-evento, realize uma pesquisa de satisfação ou reunião para receber feedback dos 

moradores. Utilize as informações para aprimorar as próximas celebrações e atender cada 

vez melhor às expectativas da comunidade condominial. 


34

O Rio além da folia 

Enquanto o agito do carnaval toma conta das ruas do Rio de Janeiro, alguns preferem um 

refúgio tranquilo para relaxar e recarregar as energias. Se você busca escapar da agitação 

carnavalesca e desfrutar de lugares mais calmos na Cidade Maravilhosa, confira dicas para uma 

experiência revigorante. 

• Jardim Botânico: Descubra a serenidade 

entre as flores e árvores exuberantes do 

Jardim Botânico. Este paraíso verde oferece 

um ambiente perfeito para caminhadas 

tranquilas e contemplação da natureza. 

Além disso, o espaço abriga eventos culturais, 

exposições e apresentações artísticas. 

• Parque Lage: Localizado aos pés do 

Corcovado, o Parque Lage combina a 

beleza natural com instalações artísticas. 

Desfrute de momentos de tranquilidade 

enquanto explora seus jardins e palmeiras 

imperiais. O espaço frequentemente 

promove atividades culturais, como 

exposições e apresentações teatrais. 

• Theatro Municipal: Visite o Theatro 

Municipal, um ícone da arquitetura e da 

cultura carioca. Além de sua beleza histórica, 

o teatro oferece apresentações artísticas, 

óperas e concertos, proporcionando 

uma experiência cultural única. 


35


36


• Museu do Amanhã: Embarque em uma 

jornada fascinante no Museu do Amanhã, 

localizado na região portuária do Rio. Com 

exposições interativas e experiências 

imersivas, este museu inovador proporciona 

uma visão única sobre o futuro, perfeito 

para quem busca uma experiência cultural 

enriquecedora. 

• Praça Mauá e Mural do Kobra: Visite 

a Praça Mauá, um espaço revitalizado 

no centro do Rio de Janeiro, repleto de 

história e cultura. Não deixe de conferir o 

impressionante mural do artista Eduardo 

Kobra, uma obra de arte a céu aberto que 

retrata a diversidade e a riqueza cultural da 

cidade. 

• Escadaria Selarón: Caminhe pela famosa 

Escadaria Selarón, situada no bairro 

de Santa Teresa. Este colorido e artístico 

local é um tributo ao talento do artista Jorge 

Selarón, proporcionando uma viagem 

única pelas cores e formas. 


37


• Santa Teresa de bonde: Para uma 

experiência autêntica no Rio de Janeiro, 

embarque no bonde de Santa Teresa 

e mergulhe na atmosfera única deste 

charmoso bairro. O bonde, um ícone 

histórico da cidade, oferece uma viagem 

pitoresca por ruas estreitas e ladeiras 

íngremes, proporcionando vistas 

deslumbrantes da cidade. 

• Pão de Açúcar: Conhecido como um 

dos ícones mais emblemáticos do Rio de 

Janeiro, o Pão de Açúcar oferece uma experiência 

única com vistas deslumbrantes 

da cidade, da Baía de Guanabara e das 

praias adjacentes. 

*Lembre-se de verificar as datas de funcionamento desses locais durante o período de Carnaval, 

pois alguns estabelecimentos podem ter horários especiais ou estar fechados temporariamente. 

Planeje sua visita com antecedência para aproveitar ao máximo sua experiência tranquila e 

cultural. 


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A ascensão feminina no 

universo condominial 

Mulheres rompem barreiras, assumem liderança e 

transformam a dinâmica dos condomínios, deixando 

uma marca de sensibilidade e eficiência 



40

Celebrado em 8 de março, o Dia Internacional 

da Mulher sempre nos oferece 

uma oportunidade de reflexão sobre os direitos 

das mulheres na sociedade contemporânea 

e sua participação em todos os espaços, 

especialmente no universo condominial, ainda 

fortemente ocupado por homens, seja na 

gestão direta, nas atividades diárias dos edifícios 

ou na prestação de serviços. Como forma 

de homenagear as figuras femininas que 

aos poucos vêm ocupando um lugar cada vez 

maior nestes ambientes, apresentamos esta 

matéria especial escrita com base apenas em 

depoimentos femininos. 

A primeira delas é a síndica Roberta Pacca, 

de 48 anos, que administra 14 condomínios 

residenciais na Zona Sul. Ela ressalta o 

crescente destaque das mulheres no 

segmento de condomínios, reafirmando 

a competência e a capacidade delas não 

apenas na sindicatura, mas em diversas 

outras profissões relacionadas, inclusive em 

áreas antes consideradas exclusivamente 

masculinas, como a mecânica de elevadores e 

portarias. 

“Há uma mudança acontecendo, ainda gradativa, 

mas que revela que a força e a competência 

femininas estão ganhando cada dia 

mais espaço. As habilidades de acolhimento, 

cuidado com moradores e funcionários são um 

diferencial. A sensibilidade em pequenos gestos, 

a empatia, um lado mais maternal e feminino”, 

elenca a gestora, alertando que as interessadas 

em ingressar neste 

universo precisam saber 

que o conhecimento gera 

segurança e respeito. 

“É de extrema importância 

a qualificação, 

a leitura, a parceria 

com diversas áreas, 

entre elas Engenharia 

e Direito”. 

Síndica Roberta Pacca 

Síndicas no poder 

Felizmente, Roberta é apenas uma das 

muitas que vêm conquistando um lugar 

ao sol. Fernanda Oliveira, gestora de 

condomínios em uma grande administradora, 

reforça que, ao longo dos últimos anos, têm 

crescido o número de mulheres trabalhando 

no dia a dia dos condomínios, seja direta ou 

indiretamente. “Hoje já é possível encontrálas 

atuando em diferentes funções, como 

síndicas, gestoras e assistentes condominiais e 

auxiliares de serviços gerais e de manutenção, 

dentre outros. Inclusive já vemos, ainda que 

timidamente, mulheres atuando em cargos 

que antes eram ocupados exclusivamente 

por homens, como é o caso das posições de 

zeladoria e portaria”. 

Mas nem tudo são flores, pondera a 

psicóloga e conselheira de Administração da 

APSA, Frances Vivian Correa. Ela lembra que 

os desafios na carreira das mulheres surgem 

bem cedo, e no mercado mobiliário não é 

diferente. “Eles aparecem porque a gente 

precisa provar desde cedo que é capaz e 

tem competência para assumir papéis de 

liderança. É necessário se destacar bastante 

para a gente ser reconhecida e ter um espaço 

enquanto líder.” 

Para essa jornada, ela tem uma dica valiosa: 

qualificação. “A gente supera 

as dificuldades com estudo, 

competência, persistência, 

e com um propósito muito 

claro e objetivo. Sempre tive 

a visão de que as pessoas 

são fundamentais no mercado 

mobiliário. A excelência 

acontece quando temos 

gente muito qualificada e 

com propósitos bastante 

genuínos. Foi isso que me 

fortaleceu enquanto profissional”, 

ensina. 

Frances Vivian Correa 


41

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42 

Condomínios 

Verdes


43

Abrindo caminhos 

A empresária Tanit Galdeano é presidente 

da TAO, incorporadora responsável por 

empreendimentos em diversas regiões do Rio 

de Janeiro, como Gávea, Humaitá, Barra, Vila 

Isabel e Penha. Formada em Medicina e com 

tino para os negócios, fundou a empresa há 

21 anos, após herdar terrenos do pai, Antonio 

Galdeano. Hoje, é a única mulher a liderar 

uma empresa do segmento de incorporação e 

construção no Rio de Janeiro. 

“Existe espaço para que outras mulheres 

também estejam à frente de empresas como 

a minha. Aconselho que busquem este lugar e 

se cerquem sempre de pessoas competentes. 

Unindo trabalho, eficiência, sensibilidade e 

comprometimento, características necessárias 

para qualquer negócio, todos nós podemos 

ir adiante. A mulher é mais intuitiva e minha 

sensibilidade, sem dúvida, colabora para o 

negócio”, afirma a executiva. 

Ela admite que teve sorte por nunca ter sido 

discriminada por questões de gênero. 

“Aliás, a TAO tem várias 

mulheres ocupando 

posições estratégicas, 

tanto no escritório 

quanto nas obras. 

No Jardim Pindorama, 

por exemplo, 

condomínio de casas 

que estamos 

desenvolvendo 

na Gávea, tenho 

uma equipe 

basicamente 

feminina.” 

Tanit Galdeano 


44

Oportunidade de ascensão 

O Grupo Haganá, referência em soluções 

para condomínios, entre elas terceirização 

de serviços de portaria, recepção, limpeza e 

bombeiro civil, observa uma transformação 

no cenário condominial com a crescente 

participação de mulheres em funções antes 

dominadas por homens. A gerente financeira 

da empresa, Marcia Dutra, destaca que essa 

mudança é evidente não apenas em cargos 

de gestão, mas também em atividades 

operacionais, em que as mulheres assumem 

papéis essenciais na administração, segurança 

e manutenção condominial. “Essa tendência é 

refletida nas funções relacionadas à segurança, 

como vigilância, controle de acesso e 

monitoramento, onde a sensibilidade e empatia 

femininas são reconhecidas e demandadas”, 

diz. 

Ao longo do tempo, Marcia percebe um 

aumento no interesse dos condomínios 

em ter mais mulheres em suas operações, 

notando uma abordagem mais colaborativa 

e atenção aos detalhes. “A Haganá, ciente 

dessas dinâmicas, tem enfrentado desafios ao 

quebrar estereótipos de gênero, promovendo 

igualdade de oportunidades e incentivando 

a capacitação. Os feedbacks dos clientes 

indicam que a presença feminina contribui 

positivamente para a qualidade dos serviços, 

proporcionando uma abordagem mais sensível 

às diversas necessidades dos moradores.” 

A empresa promove a presença feminina 

por meio de programas de recrutamento que 

visam a diversidade, e iniciativas como a série 

“Liderança Feminina na Haganá” 

destacam gestoras exemplares. 

Além disso, a Haganá 

incentiva o desenvolvimento 

profissional das mulheres, 

oferecendo oportunidades 

de treinamento e promoção 

para garantir sua representatividade 

em todas 

as áreas da empresa. 

Essas ações destacam 

o compromisso 

da Haganá em criar 

um ambiente inclusivo 

e equitativo no 

mercado condominial. 

Marcia Dutra 

Imagem: Adobe Firefly. 


45

Desafios na gestão condominial 

No cenário condominial, Marisa Braga, diretora social da Associação Brasileira das 

Administradoras de Imóveis (ABADI), destaca os desafios ainda enfrentados pelas mulheres 

em posições de destaque: discriminação de gênero, estereótipos e falta de representatividade 

persistem, gerando resistência e desconfiança em relação às competências femininas. Contudo, 

ela aponta oportunidades claras para ampliar a participação das mulheres, enfatizando a 

necessidade de processos seletivos transparentes, incentivo à formação em administração 

condominial e a criação de espaços de diálogo que valorizem a diversidade de experiências. 

Além disso, a dirigente destaca os impactos positivos que a presença feminina tem 

gerado na gestão condominial. Com uma abordagem colaborativa, sensível e empática, 

as mulheres contribuem para ambientes mais harmoniosos, facilitando a resolução 

de conflitos. A diversidade de gênero também enriquece a tomada de decisões, 

evidenciando que organizações mais diversas são mais inovadoras. A presença 

feminina não apenas encoraja a participação ativa de outras mulheres, aumentando 

a representatividade, mas também melhora a governança do condomínio como 

um todo. 

Marisa Braga 

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49

MATÉRIA ESPECIAL • ORÇAMENTO CONDOMINIAL 

ORÇAMENTO 

CONDOMINIAL: 

A ARTE DE GARANTIR 

ESTABILIDADE E 

BEM-ESTAR 

DESVENDANDO OS SEGREDOS DA GESTÃO 

FINANCEIRA: ESTRATÉGIAS PARA UM 

ORÇAMENTO EFICIENTE 


No universo condominial, cada despesa 

e decisão afeta diretamente a vida 

dos moradores. O síndico e administrador 

Marcelo Eller, gestor de 12 condomínios 

na Zona Sul do Rio de Janeiro, sabe bem 

disso. Ele destaca a importância crucial do 

planejamento financeiro para o sucesso da 

gestão. E compartilha sua experiência com os 

leitores da Revista Secovi Rio, revelando sua 

visão sobre a elaboração de orçamentos bem 

estruturados e destacando a necessidade de 

transparência e compreensão por parte dos 

condôminos. 

O gestor destaca que o aspecto financeiro 

deve ser cuidadosamente planejado e 

apresentado, demonstrando e justificando 

a previsão orçamentária de forma clara e 

transparente. Eller ressalta a importância de 

elencar categorias específicas no orçamento 

condominial. 


50

“Estamos cada vez mais exigentes 

em relação aos produtos e serviços 

adquiridos, desejando sempre melhor 

qualidade e um custo x benefício 

justificável. Em um condomínio não 

é diferente, ninguém gosta de ficar 

sendo pego de surpresa por uma 

desagradável cobrança de cota extra 

para cobrir eventual déficit originado 

em função de um orçamento mal 

dimensionado”, alerta. 


51

A composição do orçamento 

De acordo com Eller, um orçamento condominial 

deve ter pelo menos seis subdivisões ou 

grupos de despesas: pessoal, encargos/tributos, 

concessionárias, contratos de conservação/manutenção, 

despesas administrativas e 

reparos/reposições. “Dependendo do porte e 

características do condomínio, pode haver distorções, 

mas em média as principais despesas dos 

condomínios estão próximas a: pessoal/encargos, 

50%; concessionárias, 20%, e contratos de 

manutenção, 15%. Aqui fica claro quais despesas 

precisam ser gerenciadas de perto a fim de 

não causar desvios e futura oneração da cota 

condominial ou que medidas imediatas sejam 

adotadas para não afetar o que foi planejado”, 

ensina. 


52

Um olho no peixe, outro no gato 

De acordo com especialistas, um bom orçamento 

deve se basear nos custos passados para 

que possam ser feitas projeções futuras. Professor 

de Previsão Orçamentária da UniSecovi Rio 

desde 2017, Marllon Furtado ratifica que o principal 

benefício de olhar para trás é aumentar a 

probabilidade de que as projeções se concretizem 

dentro das margens esperadas de acertos 

(com pouca variação). 

Isso porque, ao projetar valores futuros que 

serão fixados para os próximos 12 meses, qualquer 

estimativa que não encontre respaldo na 

realidade poderá inviabilizar a contratação de 

serviços essenciais, tornando-se um problema 

para o executor do orçamento, que tecnicamente 

está sujeito ao seu cumprimento. 

E como lidar com imprevistos e variações nos 

custos ao longo do ano durante a execução do 

orçamento? Marllon esclarece que as variações 

de custos, pelo menos dos ordinários, devem 

estar contempladas na previsão orçamentária, 

que é elaborada e aprovada uma vez por ano. 

“Uma variação muito grande nos custos ordinários 

pode sugerir que o elaborador da previsão 

não a fez com critérios razoáveis e técnicos. 

Mas, para os custos extraordinários, pode ser 

mais comum tal ocorrência”, alerta. O especialista 

lembra que, seja lá qual for sua classificação, 

a variação de custos ou imprevistos precisa 

ser enfrentada com transparência (dar ciência a 

todos), temporalidade (não esperar muito para 

agir), objetividade (propor a solução) e gerenciamento 

(apropriar contabilmente para tratar os 

números). 

“É preciso enxergar a ocorrência como um 

aprendizado, pois o que hoje é um imprevisto ou 

um erro de estimativa precisa ser lembrado para 

as próximas previsões orçamentárias e ser contemplado 

como um evento possível de ocorrer 

e, portanto, estimável para fins de projeção”. 

Mais que uma tarefa, uma obrigação 

Apresentar a proposta orçamentária na assembleia 

geral é uma obrigação do síndico, conforme 

Artigo 1.348 do Código Civil. Para garantir 

sua compreensão e consequente aprovação dos 

condôminos, sugere-se que ela seja divulgada 

com antecedência (junto com o edital de convocação), 

em linguagem de fácil compreensão, 

com auxílio de gráficos, números atualizados, 

médias de períodos anteriores, índices de reajustes, 

histórico de inadimplência e explicações 

para itens mais complexos. 

Desta forma, qualquer morador que receber o 

documento consegue, em poucos minutos, ter 

clareza dos efetivos custos de seu condomínio, 

cuja cota condominial nada mais é do que o resultado 

do rateio de tais valores. Além disso, é 

importante que o síndico tenha uma boa didática, 

capacidade analítica e jogo de cintura para 

as possíveis argumentações contrárias, muitas 

vezes mais baseadas em sentimento particular 

do que em critérios técnicos. 


53

Reduzindo despesas: estratégias do especialista 

Edgar Pochestsky, diretor executivo de uma grande administradora, 

compartilha insights valiosos sobre como reduzir as despesas 

condominiais, promovendo uma gestão financeira mais eficiente: 

• Gestão estratégica de pessoal: para otimizar gastos com férias 

e décimo terceiro, a análise do quadro de horário é essencial. A 

possibilidade de sugerir ajustes na quantidade de empregados ou 

encontrar soluções para suprimir horas extras são medidas que 

visam minimizar gastos excessivos com a folha de pagamento; 

Edgar Pochestsky 

• Revisão dos gastos com concessionárias: uma gestão eficiente requer uma revisão 

cuidadosa dos gastos com as concessionárias. A medição individual para serviços de água 

e esgoto, aliada a vistorias periódicas nas unidades privativas para identificar vazamentos, 

são estratégias simples que contribuem para a redução dos custos; 

• Sustentabilidade e consciência ambiental: a implementação de práticas sustentáveis, 

como captação e tratamento de água de chuva, instalação de lâmpadas LED em áreas 

comuns, utilização de sensores de presença e sistemas de energia solar pode resultar em 

significativas economias a longo prazo. Estimular o uso consciente, como chamar apenas 

um elevador e priorizar manutenções preventivas, também são medidas eficazes; 

• Negociação com fornecedores: a negociação com fornecedores, especialmente em 

relação aos percentuais de reajuste, é uma prática que pode gerar economias substanciais. 

Identificar valores fora do mercado e buscar cotações com diferentes empresas são 

estratégias para adequar os custos. 


54

Dicas para um orçamento eficiente 

Elaborar um orçamento condominial eficiente é essencial para a 

gestão financeira sustentável. Marllon Furtado, professor da UniSecovi 

Rio e gerente geral de condomínios, compartilha valiosas dicas para 

tornar esse processo mais estratégico e adaptado às particularidades 

de cada condomínio. 

• Estudo do comportamento das despesas: antes de definir os valores 

é fundamental estudar o comportamento médio de cada despesa 

nos últimos 12 meses. Esse histórico permite escolher valores que 

Marllon Furtado representem adequadamente os custos atuais, evitando surpresas e 

descompassos financeiros. 

• Análise dos índices reguladores: conhecer os índices que costumam regular a variação 

de cada despesa é crucial para uma previsão orçamentária mais precisa; 

• Projeção da expectativa de inadimplência: incorporar a expectativa média de 

inadimplência ao rateio proposto é uma prática preventiva. Essa projeção permite melhor 

gestão dos recursos, considerando possíveis atrasos nos pagamentos, e contribui para 

evitar impactos negativos no orçamento; 

• Transparência na cota condominial: destacar na cota condominial de cada unidade 

o custo individual das particularidades do condomínio é uma estratégia eficaz. Essa 

transparência pode incentivar discussões construtivas sobre a manutenção ou extinção 

desses elementos distintivos. 


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56


57

Revista SECOVI RIO 134

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