INFORME INDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

ANÁLISIS DEL MERCADO
HIPOTECARIO ESPAÑOL
De enero a mayo de 2022
Índice
www.iahorro.com
Laura Martínez
Directora de Comunicación
laura.martinez@iahorro.com
T +34 686 688 757
C/ General Ramírez de Madrid, 8, Planta 1
28020, Madrid

Índice
1. ¿Qué es el índice iAhorro de hipotecas? pág.03
2. ¿Cómo se obtiene? pág.04
3. ¿Cómo te ayuda a elegir el índice iAhorro la mejor hipoteca? pág.05
4. Hipotecas a tipo fijo pág.07
4.1. Evolución de los tipos fijos
4.2. ¿Acabará el verano con la hegemonía de las hipotecas a tipo fijo?
4.3. Tipo fijo medio por comunidad autónoma
4.4. Diferencias entre pedir una hipoteca para primera o segunda
residencia: vuelve la inversión extranjera
5. Hipotecas a tipo variable pág.15
5.1. Evolución de los tipos variables
6. Los bancos vuelven a apostar por las hipotecas mixtas pág.20
7. Conseguir una hipoteca al 100%, cada vez más difícil pág.22
8. Cuánto te puedes ahorrar al comparar? pág.24
8.1. Hasta 85.000 euros de ahorro en las hipotecas fijas
8.2. Hasta 50.000 euros de ahorro en las hipotecas variables
8.3. ¿Sigue siendo un buen momento para comprar una vivienda?
¿Y para cambiar la hipoteca de banco?
9. Conclusiones pág.30
10. ¿Por qué iAhorro? pág.32
2
ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

¿Qué es el índice
iAhorro de hipotecas?
En iAhorro tenemos el firme compromiso
de ofrecer a nuestros clientes la hipoteca
que mejor se adapte a sus necesidades,
de forma sencilla, rápida y segura. Somos
el asesor hipotecario líder del mercado
español. Negociamos con las principales
“
clientes de una manera totalmente objetiva,
entidades bancarias para conseguir las
mejores ofertas y mostrárselas a nuestros
gratuita y sin compromiso.
Queremos democratizar las hipotecas en
España. Nuestra principal obsesión es que
cada usuario consiga la mejor hipoteca
según su situación económica, por lo que
negociaremos con las entidades en nombre
de nuestro usuario para conseguirle las
mejores ofertas. Además de guiarle hasta
el final del proceso, es decir, le damos un
servicio ‘end-to-end’. También, le ayudamos
a entender sus entresijos y a comprender
este producto para que pueda comparar
y sepa elegir el mejor del mercado. Y,
precisamente, de esta necesidad nace el
Índice iAhorro.
El objetivo principal del Índice iAhorro
es que cualquier persona que vaya a
contratar un préstamo hipotecario o quiera
mejorar las condiciones de uno en vigor
sepa diferenciar entre los tipos de interés
reales a los que se firman las hipotecas en
iAhorro (fijos o variables) y los que ofrecen
los bancos a sus clientes “de toda la vida”,
es decir, a aquellos que acuden a ellos
como primera y única opción. Gracias a la
comparación se pueden conseguir mejores
condiciones tanto en tipo de interés como
en vinculaciones (seguro de vida u hogar…).
“El objetivo del Índice iAhorro es
democratizar las estadísticas de la
formalización de hipotecas en España.
Hoy, la única fuente oficial que ofrece datos
sobre el mercado hipotecario es el Instituto
Nacional de Estadística (INE). Y desde
iAhorro pensamos que podemos añadir
algo más. Tenemos acceso a un universo
diferente, el de las personas que comparan
las opciones del mercado, por lo que las
condiciones de las hipotecas de nuestros
usuarios son más atractivas que las de la
media que recoge el INE”, apunta Marcel
Beyer, CEO de iAhorro.
Con este informe queremos sentar unas
bases que muestren que los tipos de
interés que reflejan la realidad del mercado
hipotecario son los que registra iAhorro y, de
esta manera, ayudar al usuario a identificar
si puede optar a algo mejor que lo que le
ofrece su banco. Porque “tener un punto de
referencia ayuda a encontrar lo que deseas y
en iAhorro queremos ser esa referencia.
Las opciones están ahí fuera, solo hay que
salir a buscarlas”, sentencia Beyer.
Marcel Beyer CEO de iAhorro
Las condiciones de las hipotecas de
nuestros usuarios son más atractivas
que las de la media que recoge el INE”
ANÁLISIS DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL
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¿Cómo se
obtiene?
Te conseguimos las mejores
ofertas para que elijas las
que más encajan contigo
Déjanos tus datos y un
experto se pondrá en
contacto contigo
3
Firma tu hipoteca y...
!Empieza a disfrutar de
tu nuevo hogar!
1
5
2
4
Estudiamos tu perfil y tus
necesidades para buscar la
hipoteca perfecta para ti
Te explicamos la letra
pequeña para ayudarte a
tomar la decisión
El Índice iAhorro se basa en los datos que
nuestros más de 70 expertos hipotecarios
manejan en su día a día. Ellos son los que,
además de asesorar al usuario, comparan
y negocian las hipotecas que les ofrecen
los bancos. Gracias a ellos, conocemos
en profundidad las cifras reales que se
manejan en el sector.
“Nosotros, cuando recibimos el perfil de
un ciudadano, buscamos las hipotecas
que mejor se adapten a sus necesidades.
Pero luego es el usuario el que elige cuál
prefiere: la que exige menos vinculaciones,
menos intereses, sin comisiones…”, matiza
el CEO de iAhorro.
Para calcular el Índice iAhorro, previamente
extraemos el porcentaje de hipotecas
fijas, variables y mixtas que han sido
firmadas en un mes con nuestros expertos.
Posteriormente, sacamos la media del
Tipo de Interés Nominal (TIN) al que se
han firmado. De esta forma, añade Marcel
Beyer, “hemos podido constatar que existe
una clara diferencia entre lo que de verdad
se puede conseguir en el mercado y lo que
refleja la estadística oficial del INE”.
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ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

¿Cómo te ayuda el
Índice iAhorro a elegir
la mejor hipoteca?
ANÁLISIS DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL
Los datos son una herramienta esencial para entender el
funcionamiento del mercado hipotecario. Gracias al cálculo
de la media mensual del TIN de las hipotecas fijas y variables
que se firman en iAhorro podemos conocer la tendencia en
los tipos de interés de las hipotecas y el verdadero coste al
que es posible firmarlas en cada momento.
Marcel Beyer, CEO del comparador hipotecario, destaca
que “cada banco tiene su estrategia y hay productos
específicos para cada tipo de perfil, sin embargo, esto
el futuro hipotecado no lo sabe. Nosotros tenemos
usuarios que vienen con la oferta de una entidad, que
normalmente suele ser la de toda la vida, y en el 70% de
los casos se la podemos mejorar”.
“En iAhorro ayudamos
a todo tipo de clientes,
desde funcionarios
con altas nóminas
hasta jóvenes que
acaban de conseguir
su primer trabajo”
El
70 %
Siendo el líder en intermediación hipotecaria, en iAhorro
manejamos datos reales sobre lo que sucede en el
mercado de las hipotecas. Nuestro objetivo es compartir
estos datos a través del Índice iAhorro para ayudar y
orientar a los usuarios. Así pueden tomar la mejor decisión
a la hora de elegir su hipoteca. “Las ofertas de los bancos
es lo único a lo que un cliente puede aspirar si no conoce
esta información. En iAhorro ayudamos a todo tipo de
clientes, desde funcionarios con altas nóminas hasta
jóvenes que acaban de conseguir su primer trabajo”,
especifica Marcel Beyer.
de los usuarios
que llegan a
iAhorro logran
encontrar una
hipoteca mejor
que la que le
ofrece su banco
de toda la vida
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La mayoría de las personas que firman con
iAhorro una hipoteca, concretamente un
69,32%, tienen entre 31 y 45 años, edad a
la que la estabilidad laboral y personal es
suficiente como para poder hacer frente
a las cuotas mensuales del préstamo
hipotecario. Sorprendentemente, tras este
grupo están las personas de entre 18 y 30
años, que suponen un 15,60% de las firmas
y que “podrían tener más problemas para
hacer frente sobre todo a la entrada y
a los gastos de la hipoteca, por lo que
seguramente acuden a iAhorro en busca
de alguien que les ayude a obtener una
financiación mayor del 80% del precio de
compraventa o del valor de tasación de la
vivienda”, explica el CEO del comparador
hipotecario. Asimismo, aquellos tienen 46
años o más (el 15,08%) son minoría y “lo que
podrían estar buscando es una hipoteca
para segunda residencia”.
| Edad de los usuarios que firman su hipoteca
con iAhorro
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ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

Hipotecas
a tipo fijo
Existen tres tipos de hipotecas: a tipo fijo,
a tipo variable y mixtas. La hipoteca fija es
aquella con la que el usuario siempre paga
la misma cuota mensual durante todo el
tiempo que dura el préstamo solicitado.
Está recomendada para préstamos de
mayor duración, 30 o 40 años, ya que con
ellos el usuario sabrá desde el primer día
la cuantía total que va a pagar: el dinero
que le solicita al banco más todos los
intereses que lleva asociados el préstamo
en cuestión.
De este modo, la principal característica de
la hipoteca fija es que los intereses a pagar
(y, por tanto, la cuantía total) no aumentan
o disminuyen por mucho que fluctúen
los índices de referencia, en este caso el
euríbor, que marcan los tipos a aplicar por
los bancos europeos y que sí afectan a las
hipotecas variables.
No obstante, los bancos van haciendo
modificaciones en los tipos de interés
para captar nuevos clientes, adaptándose
al mercado, como los que han realizado
en los últimos meses, que ya se sitúan
en junio más cerca del 2%, cuando en
febrero o marzo aún rondaban el 1%. Estos
cambios dependen de la oferta y de la
demanda, pero también de los valores en
los que esté el euríbor, a pesar de ser este
el indicador de las hipotecas variables. La
fluctuación que se produzca en el euríbor,
que actualmente está disparado y cerró en
mayo en el 0,287% (segundo dato positivo
del año), además de afectar a las hipotecas
variables, también tiene un impacto en las
ofertas de los bancos sobre las hipotecas
fijas para nuevos clientes, pero no influye
en las hipotecas fijas que hayan sido
contratadas con anterioridad.
ANÁLISIS DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL
Por estos motivos, la hipoteca fija suele
ser la opción mayoritaria para aquellas
personas que prefieren no asumir riesgos
desde el primero hasta el último día.
EVOLUCIÓN DE
LOS TIPOS FIJOS
Los tipos de interés fijos son precisamente,
eso, fijos durante toda la vida de la hipoteca.
Es decir, si tú contratas una hipoteca
fija a un TIN (Tipo de Interés Nominal)
del 1,50% en 2022 durante 30 años, este
seguirá siendo de un 1,50% en 2052, cuando
termines de devolver el préstamo si no
realizas una novación o una subrogación o
cancelación durante el plazo.
¿Por qué afecta
la bajada del
euríbor a las
hipotecas fijas?
“Si el euríbor está muy bajo, la hipoteca
variable deja de ser un producto
interesante para las entidades bancarias,
ya que su margen de beneficios se reduce.
En este caso, su estrategia suele ser bajar
el tipo fijo para asegurarse un margen de
beneficio superior al que pueda ofrecerle
una hipoteca variable”, explica el CEO de
iAhorro, Marcel Beyer.
7

Esto es justo lo que ocurrió durante los
últimos meses de 2021, no obstante,
durante el primer trimestre de 2022 el
euríbor ha registrado subida tras subida,
hasta situarse en abril en un 0,013%, el
primer valor positivo en un mes desde
hace más de seis años, concretamente,
desde enero de 2016. Asimismo, en mayo
la tendencia al alza ha continuado y este
indicador ha llegado a rozar el 0,4%, por lo
que el mes ha terminado con un 0,287%.
Con esta situación, analiza Beyer, “una
hipoteca a tipo fijo representa un riesgo
mayor para la banca y esto ha provocado
un cambio repentino en la estrategia
llevada a cabo por las entidades en
los últimos años. Para ellas, antes, una
hipoteca variable no era competitiva por lo
bajo que estaba el euríbor, pero ahora, los
bancos pretenden firmar el mayor número
de hipotecas variables posible”.
¿A qué se
debe esto?
“En un entorno de incertidumbre como el
actual, con una guerra de por medio y con
el euríbor en una tendencia ascendente,
apostar por una hipoteca variable lo que
hace es ajustar la estructura de márgenes
y facturación a la de coste”.
Si nos fijamos en el gráfico “Evolución
media de los tipos fijos 2021-2022”, vemos
que, de marzo de 2021 a marzo de 2022, la
media máxima registrada por iAhorro de
los tipos fijos durante todo ese periodo fue
de un 1,19%. Además, el tipo medio más
bajo registrado en un mes fue el 1,08% de
marzo de 2022 y el más alto el de agosto de
2021, cuando se obtuvo una media de 1,28%
en el tipo fijo. En mayo, último mes del que
iAhorro tiene datos, el tipo fijo medio se
situó en un 1,36%.
Por su parte, según los datos del INE, de
marzo de 2021 a marzo de 2022 (último mes
del que publica cifras el organismo oficial),
el tipo fijo medio registrado por el INE fue
de un 2,72%, hasta un 1,53% de diferencia
respecto a los datos medios conseguidos
por el comparador hipotecario. Además,
en diciembre de 2021, el INE registró una
media de tipos fijos de hasta un 2,80%, la
máxima de todo este periodo, y la mínima
la anotó en septiembre de ese mismo año,
con un 2,65%. Asimismo, durante este 2022,
el tipo fijo medio registrado por el INE tanto
en enero como en febrero fue de un 2,69% y
en marzo bajó un poco, hasta el 2,68%.
| Evolución media de los tipos fijos
*El dato de abril de 2022 del INE se conocerá el 24 de junio.
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ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

2,68 %
Fue la media de
los tipos fijos en
marzo de 2022,
según el INE
1,08 %
Fue la media de
los tipos fijos de
marzo de 2022,
según iAhorro
ANÁLISIS DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL
1,53 %
Fue la diferencia
media anual entre
los datos del INE (2,72%))
y de iAhorro (1,19%)
0,70 %
Fue el tipo
fijo más bajo
de iAhorro en
mayo de 2022
Pese a que mínimos y máximos se
registran en meses diferentes, según el
informe al que se recurra, sí es cierto que
tanto el INE como iAhorro reflejaron una
tendencia a la baja en los tipos de interés
fijos durante los primeros meses de 2022:
el dato de marzo de 2021 en ambos casos
es superior al dato de marzo de este año.
No obstante, en iAhorro ya se está notando
la subida de los tipos fijos por parte de
las entidades bancarias y la media de los
que firmaron los usuarios que acudieron
a este asesor hipotecario en mayo subió
hasta el 1,36%, dos décimas por encima
de la media de abril (1,17%) y la más alta
registrada por el comparador hipotecario
en un mes desde noviembre de 2020. Pero,
para conocer el dato del INE de ese mes
habrá que esperar hasta finales de julio.
Como podemos ver, existe una diferencia de
más de un punto porcentual entre los datos
del INE y los de iAhorro. ¿A qué se debe?
“Esta diferencia tan grande entre los datos
de iAhorro y los de la estadística oficial se
debe a que las personas que acuden a
iAhorro comparan y negocian ofertas entre
más de 20 bancos, mientras que la media
española acude solo a su banco de toda la
vida”, señala Marcel Beyer.
El portavoz del comparador hipotecario
añade que “los tipos fijos que hemos visto
en los últimos años, sobre todo en 2021,
han sido los más bajos que se recuerdan
de las series históricas, pero ahora la
subida del euríbor está haciendo que, poco
a poco, vayan registrándose ascensos
generalizados de los mismos. Entre mayo
y junio hemos empezado a notar cambios
significativos en las ofertas de los bancos
con subidas en la TAE de hasta un 1,5%”.
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Por ejemplo, en noviembre y diciembre de 2021, iAhorro
firmó varias hipotecas fijas a un TIN del 0,55%, pero en
mayo el tipo fijo más bajo conseguido ese mes se sitúa
a en torno al 0,70% o 0,75%. Esto nos muestra que la
tendencia está cambiando, pero, aun así, la opción de
comparar y negociar es más beneficiosa para los clientes.
Si bien es cierto que ofertas tan buenas solo se encuentran
en el mercado actual “cuando el perfil del cliente es bueno
y el banco lo quiere sí o sí”.
Al estar las mejores hipotecas tan bajas, esto hace que
las peores tampoco hayan sido tan malas. Es decir, la
diferencia que existe entre la media de las 20 mejores
hipotecas fijas conseguidas en mayo de 2022 por iAhorro
(0,78%) y las 20 peores (1,70%) sigue estando bastante
ajustada: 0,92 puntos. Y esto refleja que “pese a la subida
que se han registrado de los tipos de interés ofertados por
los bancos respecto a los de finales de 2021, sigue siendo
un buen momento para que perfiles más modestos
puedan hipotecarse, algo que no durará mucho más
si el Banco Central Europeo (BCE) decide revisar al alza
los tipos de interés”, explica Beyer, algo que sucederá
previsiblemente a lo largo del próximo mes de julio, como
ya ha anunciado la presidenta del organismo europeo,
Christine Lagarde.
“Los tipos fijos que hemos
visto en los últimos años,
sobre todo en 2021, han
sido los más bajos que
se recuerdan de las
series históricas”
¿ACABARÁ EL VERANO
CON LA HEGEMONÍA
DE LAS HIPOTECAS
A TIPO FIJO?
El Instituto Nacional de Estadística asegura que cada
mes se firman en España más de 30.000 hipotecas.
Concretamente, en marzo de 2022 se alcanzaron las
43.378, el dato más alto registrado por este organismo
desde febrero de 2011, cuando el mercado inmobiliario
volvió a despegar tras salir de la crisis económica de 2008.
Del total de esas hipotecas firmadas en marzo de 2022
(último mes del que aporta cifras), el INE contabiliza que un
72,7% tenían un tipo de interés fijo, un porcentaje algo más
bajo que el de febrero (73,8%), cuando se anotó el más alto
registrado desde que este organismo recopila este tipo de
estadística. Si echamos la vista atrás podemos ver cómo la
firma de hipotecas a tipo fijo ha ido ascendiendo mes a mes
y, en tan solo un año, desde el 55% que alcanzó en febrero de
2021, el ascenso ha sido de hasta 18,8 puntos porcentuales.
El
90,85 %
de las hipotecas
firmadas por
iAhorro en mayo
de 2022 eran de
tipo fijo
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ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

| Hipotecas firmadas por
iAhorro en marzo 2022
| Hipotecas firmadas en
marzo 2022, según el INE
ANÁLISIS DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL
Hipotecas a tipo fijo Hipotecas a tipo variable Hipotecas Mixtas
Las hipotecas variables han seguido el
camino contrario: su descenso se ha
consolidado desde que, en enero de 2021,
dejaron de ser mayoría. Concretamente, en
un año, las hipotecas variables han caído
los mismos 18,8 puntos porcentuales que
han ascendido las fijas, hasta situarse en
marzo en el 27,3%, según el INE.
En este sentido, los datos de iAhorro son
todavía más contundentes y muestran
cómo las firmas de hipotecas a tipo fijo han
ido aumentando su demanda. Además, en
caso de no poder acceder a ellas por falta
de ofertas, las hipotecas mixtas han ido
ganando terreno a las variables.
En marzo, un 89,13% de los usuarios que
firmaron su hipoteca con iAhorro eligió el
tipo fijo, un 3,57% el variable y hasta el 6,55%
una hipoteca mixta. En abril, el porcentaje
de hipotecas fijas firmadas se mantuvo en
un 89,13%, por el 5,43% de las variables y
las mixtas. Y, ya en mayo, hasta el 90,85%
fueron a tipo fijo, el 2,82% a tipo variable y
el 6,34% mixtas.
| Hipotecas firmadas por
iAhorro en mayo 2022
Hipotecas a tipo fijo
Hipotecas a tipo variable
Hipotecas Mixtas
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TIPO FIJO MEDIO
POR COMUNIDAD
AUTÓNOMA
Si analizamos por comunidades el tipo fijo
medio (TIN) que han concedido los bancos
durante los primeros cincos meses de
2022 (de enero a mayo) a los ciudadanos
a la hora de pedir una hipoteca tras acudir
a iAhorro, vemos que en el País Vasco este
se sitúa por debajo del 1%, concretamente
en el 0,98%. Si continuamos analizando
las mejores ofertas realizadas, en segundo
lugar, estarían las conseguidas de media
por los asturianos (1,03%) y completarían
el podio los extremeños (1,11%). Eso sí,
cabe destacar que en ninguna región la
media de estos tipos fijos firmados por
los hipotecados supera el 1,5%. Y son los
cántabros los que peores ofertas de media
han logrado este año, con un 1,46% de TIN
fijo de media.
| Promedio tipo fijo (TIN) y % de financiación por la comunidad autónoma
En lo que se refiere a porcentaje de
financiación, el gráfico “Promedio tipo
fijo (TIN) y porcentaje de financiación por
comunidad autónoma” también muestra
que la mayoría de los hipotecados en
España han conseguido entre un 76% y
un 58% de financiación del valor total de
la vivienda. Por CCAA, el porcentaje medio
conseguido más elevado se encuentra en
las islas Baleares, con un 75,96%, seguido
de Castilla y León (74,73%). Es llamativo ver
cómo en la Comunidad de Madrid, una
de las regiones donde los precios de la
vivienda son más elevados, el porcentaje de
financiación concedido a los ciudadanos
por parte de las entidades bancarias no
alcanza el 70% y se queda, para ser exactos,
en el 65,87% de media.
Por debajo del 60% de media de
financiación se encuentran el País Vasco
(57,46%), las islas Canarias (58,67%) y
Cantabria (59,46%).
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ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

¿Qué influye en que te den más o menos
financiación los bancos? La cantidad de
ahorros que puedas aportar de entrada:
cuantos más ahorros, menos financiación
necesitas; el perfil del cliente: a mejor perfil,
más porcentaje de financiación puede darte
el banco, y el lugar en el que se encuentre la
vivienda también es clave: los bancos saben
que una vivienda ubicada en un pueblo
pequeño tiene menos salida (en caso de que
el propietario quiera venderla con el paso de
los años) que en una gran ciudad.
hipotecarios van destinados a la compra de
primeras residencias. El plazo máximo que
conceden los bancos para las hipotecas de
segunda vivienda suele ser menor que para
las de primera residencia, como mucho de
25 años. El CEO de iAhorro explica así que
“las hipotecas fijas son muy interesantes
para préstamos a largo plazo, ya que es
muy difícil predecir cómo va a evolucionar
el euríbor en periodos de 30 o más años, y
para perfiles más conservadores”.
ANÁLISIS DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL
DIFERENCIAS ENTRE PEDIR
UNA HIPOTECA PARA PRIMERA
O SEGUNDA RESIDENCIA: VUELVE
LA INVERSIÓN EXTRANJERA
Como hemos visto, la gran mayoría de
las hipotecas firmadas en España son
hipotecas a tipo fijo y uno de los principales
motivos es que gran parte de los préstamos
Como se puede ver en el gráfico ‘Firmas
por tipo de vivienda’, el 71,41% de los
usuarios que firmaron entre enero de 2021
y mayo de 2021 una hipoteca a través del
comparador hipotecario iAhorro buscaban
un préstamo para comprarse una primera
vivienda, es decir, eran personas que
no tienen hasta ese momento ningún
inmueble en propiedad, y el 28,59%
restantes uno para segunda residencia.
| Firmas para primera o segunda residencia
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“La llegada del verano impulsa el interés
por comprar una segunda vivienda, pero
son minoría los españoles que pueden
permitírselo económicamente hablando,
por lo que la mayoría continúa apostando
por el alquiler vacacional”, analiza también
Beyer, que añade que “la pandemia del
coronavirus paralizó los viajes, pero ahora
ya son muchos los extranjeros que han
vuelto a invertir en vivienda en España,
sobre todo en las islas Baleares y Canarias,
y en el Levante peninsular”.
La mayor parte de los inversores
extranjeros provienen del Reino Unido,
Alemania y Francia, según la estadística
registral inmobiliaria que ha realizado en el
primer trimestre de 2022 Registradores de
España. No obstante, sí ha habido cambios:
“Antes de que comenzara la invasión
de Ucrania por parte del gobierno ruso,
había muchos compradores de segundas
residencias en España que venían de
Rusia, pero ahora, con el veto que han
puesto toda Europa a este país, les han
adelantado en porcentaje los rumanos o
los polacos, entre otros”, dice Beyer.
Otro de los inconvenientes para comprar
segundas residencias está en las
facilidades que dan los bancos, mucho
menores que si la vivienda fuera primera
residencia. Por un lado, las entidades
suelen conceden una financiación del
80% (o incluso mayor) del precio de la
vivienda si esta es primera residencia,
pero si es segunda residencia el
porcentaje de financiación rondaría
el 60% del valor de compraventa de la
vivienda o del valor de tasación.
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ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

Hipotecas
a tipo variable
ANÁLISIS DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL
La hipoteca a tipo variable es
precisamente eso, variable. Es decir, en
función del índice de referencia (euríbor)
la cuota a pagar mensualmente puede
aumentar (como está pasando ahora con
quienes firmaron la hipoteca en 2021 o en
años previos) o disminuir. De este modo,
cuando contratamos una hipoteca variable
no podremos saber con certeza la cuantía
total que vamos a pagar por nuestra
vivienda hasta que finalice el plazo del
préstamo hipotecario. Solo se puede hacer
una estimación basada en las tendencias
del euríbor.
Pero ¿qué es el euríbor? Es el porcentaje
de interés medio al que un banco estaría
dispuesto a dejarle dinero a otro para que
este segundo se lo peste a un particular o
una empresa. Actualmente, el euríbor está
en pleno ascenso como consecuencia de
la situación política y macroeconómica
que estamos viviendo (como la guerra
de Ucrania, que comenzó el pasado 24
de febrero de 2022), lo que hace que
el dinero que se presta cueste cada vez
más conseguirlo.
| Euribor 2021-2022
15

En diciembre 2021, el euríbor marcó el segundo dato
más bajo de toda su historia al caer hasta el -0,502%
(el mínimo lo marcó en enero de 2021, con un -0,505%),
pero tan solo cuatro meses después, en abril de 2022,
con el conflicto entre Ucrania y Rusia en pleno apogeo
y los precios de las materias primas, de la energía y del
petróleo disparados, este indicador volvió a terrenos
positivos, tras pasar más de seis años por debajo de
cero, situándose en un 0,013% de media mensual. En el
último mes del que hay datos completos, mayo de 2022,
el euríbor alcanzó valores diarios que rondaban el 0,4% y
terminó el mes en un 0,287%, el dato medio más alto en
un periodo de 30 días desde enero de 2015.
Como vemos en el gráfico ‘Euríbor 2021-2022’, la subida
desde enero a mayo de 2022 alcanza los 0,76 puntos
porcentuales y, como dice Marcel Beyer, esto es algo
nunca visto: “Históricamente, en el euríbor nunca ha
habido una diferencia de más de medio punto entre
el dato más alto y el más bajo del conjunto del año; ni
siquiera en 2020, cuando llegó lo peor de la pandemia
del coronavirus. Y si vamos atrás más años, la tendencia
no cambia. Pero este año la diferencia supera los
0,7 puntos y podría seguir aumentando, sobre todo
después de que el Banco Central Europeo haya
anunciado que va a retocar los tipos de interés al alza
durante el mes de julio”, recuerda el CEO de iAhorro.
“La subida del euríbor, que en mayo ya ha registrado
valores diarios que se acercaban al 0,4% en positivo, afecta
directamente a la oferta hipotecaria de las entidades
financieras. Lo más normal es que en los próximos meses
veamos cómo los bancos apuestan más por las hipotecas
variables que por las fijas, algo que llevamos sin ver unos
años. Esta progresión no es radical, la iremos viendo poco
a poco”, explica el portavoz del comparador hipotecario, por
lo que quienes vayan a pedir ahora una hipoteca pueden
encontrarse todavía con buenas ofertas a tipo fijo.
“Los bancos, en este inicio de año, ya han revisado un par
de veces los tipos al alza, aunque todavía los cambios que
han implementado no son drásticos. Por ello, a día de hoy,
para el usuario, una hipoteca a tipo fijo sigue siendo más
rentable que una a tipo variable”, declara Marcel Beyer.
“Históricamente, en el
euríbor nunca ha habido
una diferencia de más
de medio punto entre el
dato más alto y el más
bajo del año; ni siquiera
en 2020. Pero este año
esa diferencia supera los
0,7 puntos porcentuales
y podría seguir
aumentando, sobre
todo después de que el
Banco Central Europeo
haya anunciado que va
a retocar los tipos de
interés al alza durante el
mes de julio”.
16
ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

1,35 %
es el dato que
podría registrar el
euríbor a finales
de 2022, según
una estimación
realizada por
iAhorro
Además, según los cálculos realizados por el comparador
hipotecario iAhorro, teniendo en cuenta la tendencia del
euríbor en los primeros meses del año, si el ascenso de
este indicador siguiera el mismo camino marcado hasta
ahora también para lo que queda de año, el 2022 podría
terminar con el euríbor entorno al 1,35%. No obstante,
el CEO de iAhorro matiza que “estos cálculos son una
estimación matemática, pero, si se cumplen, acabaríamos
el año en datos de 2012, cuando España estaba saliendo de
la crisis económica de 2008”.
Entonces, ¿cuándo dejarán de ser más beneficiosas
para el propietario las hipotecas fijas? Si el euríbor sigue
subiendo, como parece que sucederá, una hipoteca a
tipo fijo bajo representará un mayor riesgo para la banca
que una variable y las entidades financieras podrían dejar
de apostar por las fijas para apostar por las variables.
Eso sí, para el propietario las fijas seguirán siendo
más beneficiosas precisamente por su estabilidad. El
portavoz del comparador hipotecario achaca el revés que
estamos viendo en las ofertas de la banca El portavoz del
comparador hipotecario achaca este revés a que “en un
entorno de incertidumbre como el actual, esto lo que hace
es ajustar la estructura de márgenes y facturación a la de
coste. Si el euríbor sigue al alza, las hipotecas variables se
convertirán en el producto estrella de los bancos”.
ANÁLISIS DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL
Sin embargo, como hemos visto en apartados anteriores,
todavía el porcentaje de españoles que firman un
hipoteca variable es mucho más bajo que el que se
decanta por la hipoteca fija. “Lo más importante
es que no hay dos usuarios iguales y a la hora de
solicitar la hipoteca la situación económica de cada
uno determinará las ofertas que pueda recibir de una
entidad u otra”, matiza el CEO de iAhorro.
EVOLUCIÓN DE LOS TIPOS VARIABLES
Lo más importante para entender la evolución de los tipos
de interés variables es saber cómo se calculan y qué influye
en sus cambios. A la hora de pedir una hipoteca variable
hay que tener en cuenta dos factores: el diferencial y el
índice de referencia (euríbor). El primero se pacta con el
banco a la hora de firmar el préstamo y es igual para toda
la vida. El segundo es volátil y todos los meses se actualiza.
Para calcular el TIN, al euríbor hay que sumarle el diferencial.
17

Por ejemplo, si hubiéramos negociado
un diferencial del 1% y en ese momento
el euríbor registrara un 0,287%, valor en
el que se ha situado en mayo, el tipo de
interés al que pagaríamos la hipoteca
sería del 1,287%. A la hora de firmar el
préstamo se establece si las revisiones
de la hipoteca variable serán anuales o
semestrales, por lo que solamente nos
afectará el cambio del euríbor cuando
nos toque revisar nuestro préstamo: si
firmamos en enero y nuestra revisión es
anual, nuestra cuota se actualizará todos
los eneros.
Como el INE solamente aporta datos
hasta marzo, pese a que iAhorro actualiza
cada mes sus registros y ya cuenta con los
de los primeros cinco meses del año, en
este informe vamos a comparar los datos
oficiales de marzo con los datos que el
comparador publica de ese mismo mes
para que la equiparación sea real.
Entonces, en las negociaciones con los
bancos, iAhorro registró, de marzo de 2021
a marzo de 2022, una media de los tipos
variables que se situó en un 0,94%. El
dato más elevado de ese periodo se anotó
precisamente en marzo de 2022, con un
1,20% y el más bajo fue el de abril de 2021,
con un 0,66%. En lo que respecta a los
datos que ofrece el INE, la media de ese
mismo periodo se situó en un 2,19%, un
total de 1,25 puntos por encima de la que
ha conseguido el comparador.
“La tendencia del euríbor ya ha
cambiado totalmente y, pese a que sigue
en niveles bajos en comparación con
los datos alcanzados hace seis o siete
años, cuando se encontraba en valores
| Evolución media de los tipos variables
*El dato de abril de 2022 del INE se conocerá el 24 de junio.
18
ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

2,15 % 1,20 %
Es la media de los
tipos variables en
marzo de 2022,
según el INE
Fue la media de
los tipos variables
de marzo de 2022,
según iAhorro
ANÁLISIS DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL
1,25 % 0,40 %
Fue el tipo fijo más
Es la diferencia
media anual entre
los datos del INE (2,19%))
y de iAhorro (0,94%)
bajo conseguido
por iAhorro en
mayo de 2022
positivos de hasta el 5%, es muy difícil que
lo volvamos a ver en negativo, al menos
a corto plazo”, destaca Marcel Beyer,
que añade que, “por desgracia, quienes
tengan ya contratada una hipoteca
variable y les toque hacer su revisión
anual en los próximos meses, seguirán
viendo cómo sus cuotas se encarecen”.
¿Qué pasa con los nuevos propietarios?
Si estos quieren contratar una hipoteca
variable ahora corren el riesgo de que el
euríbor siga en ascenso un largo periodo
de tiempo y, por tanto, sus intereses
también se vean afectados al alza, pese
a que es probable que en los próximos
meses las ofertas de los bancos para las
hipotecas variables sean mucho mejores
que para las fijas.
Esto ya se está notando en los últimos
datos recogidos por iAhorro, que muestran
cómo las hipotecas variables conseguidas
a los usuarios que acuden a este asesor y
comprador hipotecario lograron en mayo
un tipo medio variable de hasta el 0,70%,
el más bajo registrado desde abril de 2021.
¿Seguirán bajando?
El CEO de iAhorro asegura que “ya nos
estamos encontrando diferenciales muy
bajos y esto marca el beneficio que se
lleva el banco al firmar una hipoteca,
por tanto, es posible que no puedan
bajarlo mucho más, aunque la apuesta
de los bancos es firme por hacer de las
hipotecas variables su producto estrella”.
19

Los bancos vuelven
a apostar por las
hipotecas mixtas
Desde hace 10 o 15 años, cuando hubo un
‘boom’ en España con la hipoteca mixta,
este producto ha estado prácticamente
desaparecido. Entidades que destacaban
por su producto mixto, como ING y
OpenBank, han apostado incluso más
por ofrecer a sus clientes préstamos
hipotecarios a tipo fijo que hipotecas mixtas.
Sin embargo, ahora otros bancos como,
por ejemplo, EVO o BBVA ofrecen
este producto con unas muy buenas
condiciones a sus clientes.
¿Qué es una hipoteca mixta? Es aquella
que combina la hipoteca fija y la hipoteca
variable. Normalmente, en la primera
mitad de la vida de la hipoteca el tipo de
interés que se usa es el fijo y en la segunda
el variable.
Como podemos observar, el Índice iAhorro
compara en sus gráficos los tipos fijos y los
tipos variables de las hipotecas, pero no
refleja datos de las hipotecas mixtas. ¿Por
qué? Ningún organismo oficial, ni siquiera
el INE, contabiliza las hipotecas mixtas
como tal, sino que las agrupa junto con las
hipotecas fijas. Esto se debe a que el primer
tramo del préstamo se rige por un tipo de
interés fijo, pese a que en la segunda parte
es variable. De este modo, pese a que en
iAhorro sí diferenciamos internamente las
hipotecas mixtas de las variables o fijas,
no existe una fuente oficial con la que
comparar los datos.
Marcel Beyer explica que una de las
desventajas de este tipo de hipotecas es
precisamente eso, que “el primer tramo
en este tipo de hipotecas se rige por un
interés a tipo fijo y la segunda parte por
un tipo variable, por lo que, si contratas
una hipoteca mixta ahora, hasta dentro
de unos 10 años no toca el tramo variable
y es imposible predecir cómo estará el
euríbor a tan largo plazo”.
El CEO de iAhorro añade, además, que
“hasta ahora no se firmaban hipotecas
mixtas, sobre todo porque no había
demanda por parte de los usuarios. Esto
se debía a que, con los tipos fijos tan
bajos, a los futuros hipotecados no les
interesaba asumir el riesgo de pasar al
cabo de 10 años de un tipo fijo a uno
variable sin saber cómo iba a estar
el euríbor en un futuro. La hipoteca
mixta solo es interesante para el usuario
si se espera que, cuando le toque el
cambio del tipo fijo al variable, vaya a
pagar menos entonces que con una fija
contratada hoy en día”.
No obstante, la subida del euríbor y el
cambio de estrategia por parte de las
entidades financieras podía hacer que
las hipotecas mixtas volvieran a resurgir.
Es más, Marcel Beyer cree que “vamos
a ver un renacimiento de las hipotecas
mixtas, porque en un escenario con alta
probabilidad de tipos a la alza durante los
siguientes años, claramente los bancos
20
ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

quieren posicionarse con la variables. Las
hipotecas mixtas son un producto perfecto
de transición en el mercado, que no hacen
el cambio a los usuarios tan brusco. Mucho
más fácil que el mercado vaya de fija a
mixta que forzar que vaya directamente
de fija a variable”.
Según los datos recopilados por el
comparador hipotecario y representados
en el gráfico “Firmas según tipo de
interés”, del total de hipotecas concedidas
en mayo de 2022, solo el 6,34% eran
mixtas, pero este dato es el más elevado
de los últimos dos meses y sobrepasa al
2,82% de firmas de hipotecas variables”.
ANÁLISIS DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL
| Firmas según tipo de interés
El volumen de las hipotecas mixtas es
mínimo en el conjunto del mercado y
“tendría que producirse un cambio aún
más radical que el que estamos viendo
en los tipos fijos para que fuera posible
que la hipoteca mixta o variable vuelvan a
coger cuota, como pasó hace unos años”,
añade Beyer. Por tanto, “si el euríbor sigue
subiendo es muy posible que la hipoteca
variable vuelva a los niveles que teníamos
hace unos años”, matiza el CEO del
comparador y asesor hipotecario.
“El porcentaje de firmas de hipotecas
mixtas está actualmente entre el 3%
y el 6% del total”
“De momento, según muestran las
estadísticas recogidas por iAhorro, el
porcentaje de firmas de hipotecas mixtas
está entre el 3% y el 6% del total”, comenta
el CEO de iAhorro, que también matiza
que los usuarios podrían decantarse por
ellas “porque en el primer tramo pueden
disfrutar de un tipo fijo que puede que
ya no le ofrezcan en una hipoteca fija y,
además, a medio plazo (normalmente
al cabo de 10 años) cuando lleguen al
tramo variable tendrán la opción de
cambiarse a una hipoteca a tipo fijo”.
“Ahora contratar hipotecas a tipo fijo es
un poco más difícil porque los bancos
están apostando más por las variables”,
agrega Beyer.
21

Conseguir
una hipoteca al 100%,
cada vez más difícil
¿Qué porcentaje del valor de la vivienda
me financia el banco? ¿Durante cuánto
tiempo tengo que pagar el préstamo para
poder hacerle frente? Estas son algunas
de las dudas más habituales cuando te vas
a comprar una casa. Por un lado, hay que
tener en cuenta que, cuanto mayor es el
porcentaje de financiación, menos dinero
ahorrado necesita tener el cliente para la
entrada a la hora de adquirir una vivienda.
Por este motivo, hay veces que puede
compensar la oferta de un banco cuyos
intereses son mayores, pero el porcentaje
de financiación también es más elevado.
Hasta ahora, lo más normal es que las
entidades bancarias financien alrededor
de un 80% del precio del inmueble,
aunque este porcentaje puede ser mayor
o menor en función de varios factores. Eso
sí, las hipotecas con una financiación del
100% podríamos decir que son los nuevos
unicornios, es decir, la posibilidad de
obtenerlas se aleja cada vez más y a medida
que pasan los meses se van convirtiendo en
una utopía.
“En el escenario actual, con una inflación
que en mayo ha vuelto a subir hasta el
8,7%, las familias continúan perdiendo
poder adquisitivo, por lo que el dinero
que pueden dedicar a pagar la hipoteca
se reduce. Esto provoca que los bancos
endurezcan los criterios de la concesión
del préstamo hipotecario concediendo
porcentajes de financiación inferiores
al 80%, pidiendo un aval a los clientes
o incluso denegándoles la hipoteca”,
comenta al respecto Marcel Beyer. ¿El
motivo? Los bancos quieren perfiles
solventes y si la situación económica del
futuro hipotecado es justa, este tendrá más
dificultades para conseguir la financiación
para la compra de la vivienda.
¿Qué influye
para que te
concedan
más o menos
financiación?
Como explica el CEO de iAhorro, “La
solvencia del cliente, los ingresos y
la estabilidad laboral son tres de los
principales factores que los bancos
tienen en cuenta a la hora de conceder
financiaciones más altas”, asegura
Beyer, que añade que “el banco quiere
clientes solventes y si, además, tienen
buenos ingresos y una antigüedad en
sus trabajos superior a los dos años
hacen que este perfil puede acceder a
porcentajes superiores al 80%”.
22
ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

El gráfico “Firmas según porcentaje de
financiación” nos muestra que, en mayo
de 2022, el 68,12% de las personas que
firmaron su préstamo hipotecario tras
acudir a iAhorro lograron entre un 70%
y un 80% de financiación. Este dato es
superior que el 56,94% que lo lograron
en abril y el 71,43% de marzo, el mayor
porcentaje registrado en estos umbrales
desde que este asesor y comparador
hipotecario recopila datos al respecto.
En lo que respecta a financiaciones
mayores, en mayo de 2022 un 8,70% de
los usuarios que llegaron al comparador
hipotecario lograron que el banco les
financiara entre un 80 y un 90% del valor
total de la vivienda. Y casi el 3% consiguió
una financiación de más de un 90%. Eso
sí, estos datos varían cada mes: en abril
los que consiguieron una financiación de
entre el 80 y el 90% alcanzó el 16,67% y, en
los meses de diciembre de 2021 y enero
de 2022, quienes lograron que el banco
les financiara más de un 90% del valor de
la vivienda superó el 6%. Incluso, si nos
remontamos a marzo de 2021, más del 10%
logró una financiación superior al 90%.
ANÁLISIS DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL
| Firmas según porcentaje de financiación
23

¿Cuánto te puedes
ahorrar al comparar?
La subida de los precios también está
afectando a la vivienda. Según el Instituto
Nacional de Estadística, la cantidad media
que los españoles pidieron en marzo de
2022 para su hipoteca era de 145.720 euros,
el dato más alto desde febrero de 2020,
cuando se alcanzaron los 175.114 euros de
media. No obstante, no vale lo mismo una
vivienda en Teruel que una en Madrid, y
tampoco el importe a pagar por comprarse
una casa en León es el mismo que se abona
por una vivienda en Bilbao.
Tanto es así que, según los datos
recopilados por iAhorro, en los cinco
primeros meses de 2022, el 33,54% de las
personas que han acudido al comparador
y asesor hipotecario y han firmado una
hipoteca con iAhorro necesitaban una
financiación superior a los 200.000 euros
y, recordemos, a esto habría que sumarle
la entrada y los gastos de la hipoteca
que tienen que abonar al inicio del
procedimiento y sin financiación alguna,
que suele rondar el 30% del valor total
de la vivienda. Eso sí, la mayoría de los
ciudadanos firman una hipoteca de entre
100.000 y 200.000 euros.
| FIrmas de hipotecas por importe financiado
24
ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

Al ver la diferencia por comunidades
autónomas, observamos que en lo que
llevamos de año, entre enero y mayo de
2022, el precio medio de compra de la
vivienda en Cataluña se ha situado en
470.000 euros y en Madrid está en torno
a los 365.000 euros, siendo estas las dos
regiones de España con el precio más alto.
No obstante, resulta llamativo ver que
los catalanes piden menos financiación
al banco para la hipoteca, en torno a los
201.000 euros (269.000 euros menos de
lo que vale de media la vivienda), por los
218.000 euros que solicitan los madrileños
(147.000 euros menos del coste total).
ANÁLISIS DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL
| Importe medio de las hipotecas firmadas y precio decompra por CCAA
Fuera de estas dos regiones, los precios
más elevados de compra de vivienda se
encuentran en las islas Baleares, con una
media de 240.000 euros y, casi a la par,
en el Principado de Asturias, con 239.000
euros de media. En el gráfico “Importe
medio de las hipotecas firmadas y precio
medio de compra por CCAA” también
deja entrever que son los residentes en
Galicia, Castilla-La Mancha y Castilla y
León los que se compran viviendas más
baratas, pero también los que piden más
financiación a la hora de buscar una
hipoteca para poder pagarlas.
En Galicia el precio medio de la vivienda
se sitúa en 167.000 euros y el importe
medio de las hipotecas está en torno a los
138.000 euros, lo que nos lleva a deducir,
según los datos de iAhorro, que los gallegos
solamente aportan de entrada un total
de 29.000 euros de media. Por su parte,
en Castilla-La Mancha una vivienda cuesta
de media unos 149.000 euros (las más
baratas del país) y las hipotecas ascienden
a 118.000 euros. Por ello, de media, un
castellanomanchego debe tener ahorrados
unos 31.000 euros para abonar la entrada
de la vivienda. Y, finalmente, en Castilla y
León el precio medio está en 158.000 euros
y la media de las hipotecas concedidas
se encuentra en los 127.000 euros, por lo
que los residentes en esta comunidad
autónoma aportan de media unos 34.000
euros de señal.
25

HASTA 85.000 EUROS
DE AHORRO EN
LAS HIPOTECAS FIJAS
Para calcular el ahorro que cualquier
ciudadano puede obtener al acudir a un
comparador como iAhorro para que le
ayuden a encontrar las mejores ofertas
de los bancos y, aun así, negociarlas
pondremos dos ejemplos con los que
se puedan identificar la mayor parte de
los clientes, vivan donde vivan: sobre
una hipoteca de 150.000 euros y otra de
300.000, ambas a pagar en 30 años. Para
que la comparativa sea lo más real posible,
el cálculo se ha hecho con los datos del mes
de marzo de 2022, ya que el INE solamente
ha publicado su estadística hasta esa fecha,
aunque iAhorro haya actualizado sus cifras
hasta mayo de 2022.
Para una hipoteca fija de 150.000 euros
a 30 años y con el TIN medio al que se
firmaron las hipotecas fijas en marzo de
2022 (2,68%), según el INE, pagaríamos
un total de 218.453,18 euros tras sumar
68.453,18 euros correspondientes a los
intereses del préstamo. Sin embargo, si
hubiéramos firmado la misma hipoteca con
un TIN fijo del 1,08%, la media que registra
iAhorro en el mismo mes, por la misma
operación pagaríamos 175.676,81 euros, de
los que 25.676,81 serían intereses.
En definitiva, al comparar las ofertas y
negociarlas con los bancos, podríamos
ahorrarnos hasta 42.776,37 euros en
intereses del préstamo hipotecario.
En el caso de una hipoteca fija de 300.000
euros a 30 años y con el TIN medio al que
se firmaron hipotecas en marzo de 2022
(2,68%), según el INE, pagaríamos un total
de 436.906,35 euros sumando 136.906,35
euros de intereses a lo largo de toda la
vida del préstamo. Si hubiéramos firmado
la misma hipoteca al TIN fijo medio de
iAhorro en el mismo mes de febrero (1,08%),
la misma operación costaría un total de
351.353,63 euros pagando 51.353,63 euros de
intereses. De esta manera ahorraríamos
85.552,72 euros en intereses del préstamo.
42.776,37 €
de ahorro en intereses
se pueden conseguir
al comparar ofertas para
una hipoteca fija de
150.000 €
85.552,72 €
de ahorro en intereses
se pueden conseguir
al comparar ofertas para
una hipotecafija de
300.000 €
26
ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

HASTA 50.000 EUROS
DE AHORRO EN
LAS HIPOTECAS VARIABLES
Si hiciéramos el mismo proceso con una
hipoteca variable de 150.000 euros a 30
años con el dato de euríbor de marzo de
2022 (-0,237%) y la media del INE a la que
se concedieron préstamos hipotecarios
variables ese mes (2,15%), el total de la
operación ascendería a 197.253,40 euros,
sin tener en cuenta la evolución del
euríbor en los siguientes años. De intereses
pagaríamos 47.253,40 euros.
Por el contrario, con el dato de interés
variable de iAhorro relativo al mes de marzo
de 2022 (1,20%) + euríbor (-0,237%), en total
pagaríamos 172.769,10 euros, de los que
22.669,10 serían intereses.
Es decir, con esta opción nos ahorraríamos
hasta 24.484,30 euros en intereses, sin
olvidarnos de que esta simulación no es
real, ya que está realizada con el mismo
dato del euríbor para los 30 años que
duraría el préstamo y este indicador suele
variar casi cada día.
Al hacer el cálculo con una hipoteca
variable de 300.000 euros a 30 años,
según los datos del INE (-0,237% de
euríbor + 2,15% de diferencial), pagaríamos
394.506,79 euros en total, de los que
94.506,79 serían intereses. Sin embargo, al
comparar las ofertas y con el dato medio
logrado por iAhorro (mismo euríbor +
1,20% de diferencial), en total la cuantía de
la hipoteca ascendería a 345.538,21 euros,
lo que equivale a un ahorro de 48.968,58
euros en el pago de intereses.
ANÁLISIS DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL
24.484,30 €
de ahorro en intereses
se pueden conseguir
al comparar ofertas para
una hipoteca fija de
150.000 €
48.968,58 €
de ahorro en intereses
se pueden conseguir
al comparar ofertas para
una hipoteca fija de
300.000 €
Este cálculo no lo podemos hacer con el
dato del euríbor de mayo de 2022 (0,287%),
ya que el INE todavía no ha dado cifras de
los tipos medios firmados en España ese
mes. No obstante, lo más probable es que la
cuantía que el propietario tenga que pagar
de intereses sea mayor que lo calculado
en los ejemplos anteriores al subir este
indicador, que ha llegado incluso a alcanzar
valores positivos.
27

Si miramos los cálculos realizados en el
Índice iAhorro correspondientes al último
trimestre de 2021 y los comparamos
con estos del primer trimestre de 2022
vemos que comparar la hipoteca con
iAhorro sigue siendo rentable para los
futuros propietarios, aunque en el caso
de las hipotecas variables el ahorro se ha
reducido debido al incremento del euríbor
y, por tanto, de interés que se les aplica.
Tanto es así que, en el informe anterior, el
comparador hipotecario afirmaba que sus
usuarios se podrían ahorrar más de 60.000
euros si lo que quería contratar era una
hipoteca variable, cifra que se reduce ahora
a menos de 50.000 euros.
¿SIGUE SIENDO UN BUEN
MOMENTO PARA COMPRAR
VIVIENDA? ¿Y PARA CAMBIAR
LA HIPOTECA DE BANCO?
Pese a la subida de los precios de la
vivienda, el euríbor y los tipos de interés,
aún seguimos en un buen momento para
comprar una vivienda y pedir una hipoteca,
pero también para modificar las condiciones
de un préstamo antiguo. Marcel Beyer
apunta que, pese a que hace uno meses las
condiciones eran “mucho mejores”, todavía
nos encontramos ante “una buena ocasión
para que nos presten dinero”.
“En 2021 vivimos un momento inmejorable
para que cualquier persona con unas
condiciones medias contratara una
hipoteca; también fue un momento ideal
para subrogar otras firmadas en años
anteriores con tipos de interés superiores
al 3%. Ahora, en 2022 esta oportunidad se
mantendrá, pero las condiciones no serán
tan buenas debido a la subida de los tipos”,
agrega el CEO de iAhorro.
Si alguien tiene pensado cambiar su
hipoteca de variable a fija, mejor que
lo haga cuanto antes. “Esta puede ser
su última oportunidad”, dice Beyer, que
agrega que “la mayoría de los bancos
tradicionales han realizado recientemente
subidas bastante agresivas de sus tipos de
interés. Está saliendo el último tren de las
hipotecas fijaS baratas porque todos los
bancos tiene previsto encarecerlas aún más
y apostar definitivamente por la hipoteca a
tipo variable”.
Al pedir una subrogación, las condiciones
que pueden mejorarse son:
• Ahorrar en tu cuota mensual:
reducir el tipo de interés pactado.
• Ganar en seguridad: pasar de una
hipoteca a tipo variable a una a tipo
fijo.
• Conseguir liquidez: hacer una
ampliación de capital.
• Ampliar o reducir el plazo de pago.
• Modificar los productos vinculados
(seguro de vida, hogar…).
Los ciudadanos parecen estar cada vez
más informados en este sentido. El INE ha
aportado también recientemente cifras
sobre el número de subrogaciones que se
han hecho en España en los últimos meses
y según informa este organismo oficial, los
usuarios que buscan mejorar el precio de
su préstamo hipotecario llevándolo a otra
entidad crecieron en marzo de 2022 un 30%
respecto al mes de febrero. Concretamente,
se realizaron 2.451 subrogaciones de
acreedor (cambio de banco) y 606 de
deudor (cambio de titular de la hipoteca).
Incluso, dice Beyer, “estas cifras se
incrementarán en los próximos meses
y seguro que muchos aprovecharán el
último tren de las hipotecas fijas para
cambiar el tipo de interés de su hipoteca
de variable a fijo”.
28
ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

Además de una subrogación, los
propietarios también tienen la opción de
hacer una novación o una cancelación de
su hipoteca. La novación implica un cambio
de condiciones en dicho préstamo, pero
dentro de la misma entidad bancaria. Por
el contrario, la cancelación es más similar a
la subrogación, con la diferencia de que el
cliente debe cancelar primero la hipoteca en
la entidad para poder pedir otra en un nuevo
banco que le ofrezca mejores condiciones.
Según el informe del Instituto Nacional
de Estadística, el pasado marzo hubo
13.934 novaciones, casi un 10,8% más
que en febrero de 2022. Respecto a las
cancelaciones, este organismo no recoge
datos y el motivo principal es que, al
cancelar la hipoteca y pedirla de nuevo
en otro banco, ese cambio no se
contabiliza como tal, sino que se registra
como nueva hipoteca.
ANÁLISIS DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL
29

Conclusiones
El euríbor podría terminar el año
rondando el 1,35%. Según los cálculos
realizados por iAhorro, teniendo en cuenta
la tendencia del euríbor y si el ascenso de
este indicador siguiera el mismo camino
que hasta ahora, el 2022 podría terminar
con el euríbor entorno al 1,35%, un dato que
no se ve dese 2012, cuando España estaba
saliendo de la crisis de 2008.
La firma de hipotecas variables podría
superar a la de hipotecas fijas a medio
o largo plazo. Hasta 2020, en España la
mayoría de las hipotecas que se firmaban
eran a tipo variable, pero entonces el
cambio se produjo debido a la caída del
euríbor y a la apuesta de los bancos por la
hipoteca fija. Ahora la subida del índice de
referencia puede volver a darle la vuelta a
la tortilla: los bancos se decantan cada vez
más por las hipotecas variables. Eso sí, en
2022 quizá es pronto para ver reflejado este
cambio, que podría empezar a notarse en
2023 o 2024.
Conseguir una hipoteca al 100%, cada vez
más difícil. Las entidades financieras, con la
situación de incertidumbre económica que
estamos viviendo en la actualidad debido a
la subida de la inflación, vigilarán más a sus
clientes y la posibilidad de que les concedan
una hipoteca al 100% es cada vez más
nula: solo tendrán acceso a este producto
funcionarios, informáticos o trabajadores
con tasa de desempleo muy baja.
Los catalanes, los que más dinero
aportan de entrada. Como viene siendo
habitual, el precio de la vivienda es más
alto en las grandes ciudades. Por ello,
Cataluña, la Comunidad de Madrid y las
islas Baleares lideran, por ese orden, el
ranking de precios de compra, según datos
recopilados por iAhorro. No obstante, son
los madrileños los que más financiación
piden para poder adquirir una vivienda y
los catalanes los que más dinero aportan
para la entrada, ya que la diferencia entre
el precio de compra de la vivienda y la
cuantía financiada es mucho mayor.
¿Qué pasará con el tipo fijo? La subida
de los tipos fijos de las hipotecas ha sido
generalizada. La mayoría de los bancos
han retocado al alza sus ofertas en este
producto, aumentando hasta 1,5% los tipos
de interés para hacerla menos atractiva
para los clientes. Este ascenso está previsto
que continúe en los próximos meses.
¿Qué pasará con el tipo variable? Al
contrario de lo que pasa con los tipos fijos
de las hipotecas, los tipos variables han
experimentado una bajada. Esto se debe a
que, para calcular el interés que se paga por
una hipoteca variable al diferencial (lo que
ofrece el banco) hay que sumarle el euríbor
y este último dato está en pleno ascenso,
por lo que para que los clientes vean
atractivas las hipotecas variables los bancos
deben bajar el valor que está en su mano:
el diferencial. Eso sí, como matiza Beyer,
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ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

“el diferencial es lo que gana el banco y, al
estar tan ajustado ya, tienen poco margen
para seguir bajándolo”.
Los bancos empiezan a apostar por las
hipotecas mixtas. Este producto, que no
parecía atractivo para los clientes en los
últimos años, podría repuntar ahora por la
subida del euríbor al ser el primer tramo
de la hipoteca mixta a tipo fijo. Los jóvenes
y aquellas personas que busquen una
hipoteca fija pero no reciban ofertas serían
los perfiles más adecuados para apostar
por la hipoteca mixta.
Ahora es aún más importante comparar.
En un momento de incertidumbre y
volatilidad del mercado como el actual,
acudir a un comparador como iAhorro para
buscar la hipoteca más adecuada según
el tipo de perfil de cada usuario es todavía
más imprescindible: las mejores ofertas
están debajo de las piedras y el esfuerzo
que hay que hacer para encontrarlas será
cada vez mayor.
Si quieres cambiar de hipoteca, mejor
ahora que dentro de unos meses. El
momento perfecto para cambiar una
hipoteca variable por una fija y así evitar
que la subida del euríbor aumente también
la cuota a pagar seguramente ya se haya
pasado, pero sigue siendo buen momento.
Ahora se pueden conseguir buenas ofertas,
pero, cuidado, está saliendo el último tren
de las hipotecas fijas baratas.
Y también es buen momento para
comprar. Aunque los precios de la vivienda
hayan subido y también los tipos de las
hipotecas estén al alza, una hipoteca a un
tipo fijo del 2% sigue siendo muy buena
teniendo en cuenta que este mes de mayo
la inflación se ha incrementado hasta el
8,7%. Por tanto, no es tan buen momento
como lo fue a principios de año.
ANÁLISIS DEL MERCADO HIPOTECARIO ESPAÑOL
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¿Por qué iAhorro?
iAhorro es el asesor hipotecario líder en España.
El objetivo de la empresa es ayudar a los usuarios a
contratar las hipotecas que mejor se adapten a sus
necesidades.
iAhorro está certificada como empresa Intermediaria
de Crédito Inmobiliario nºD185 por el Banco de España.
iAhorro es una empresa independiente de las entidades
financieras. Es propiedad del Grupo BC y está respaldado
por el fondo Silver Lake.
Fundado en 1974 con sede en Madrid, Grupo BC es el
proveedor líder de servicios y software para la gestión
hipotecaria, intermediación hipotecaria online, soluciones
legales (tramitación de reclamaciones y gestión de
préstamos) y soluciones digitales para el sector financiero
en España, Portugal, México, Brasil, Colombia, Chile y Perú.
Grupo BC es líder del mercado en sus principales áreas
de interés, con más de 500.000 expedientes hipotecarios
procesados al año y 5.300 colaboradores.
Silver Lake es una firma global de inversión en
compañías tecnológicas, con más de 88.000 millones de
dólares en activos bajo gestión y capital comprometido
y un equipo de profesionales en Norteamérica, Europa y
Asia. Las empresas en la cartera de Silver Lake generan
colectivamente más de 221.000 millones de dólares de
facturación anual y emplean a más de 526.000 personas en
todo el mundo.
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ÍNDICE IAHORRO - DE ENERO A MAYO DE 2022

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Laura Martínez
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