Inversiones de Triple Net NNN Lease 2.0 (1)

Introducción a
Inversiones Comerciales
Triple Net / NNN Lease

QUE SON TRIPLE NET / NET NET NET LEASES
O CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO NNN
EN REAL ESTATE COMERCIAL
Los contratos de arrendamiento de NNN Lease (Triple
NNN), son acuerdos de alquiler de una propiedad
comercial, en la que el inquilino, aparte de pagar el
alquiler, tambien asume todos los gastos
relacionados de la propiedad, como son los
impuestos, seguro y mantenimiento, durante todo el
periodo de alquiler del contrato.
En otras palabras, el inquilino asume todos los gastos
que le correspondería normalmente pagar al
propietario del inmueble y a cambio, su beneficio es
un alquiler más bajo.

Los ingresos que se generan a traves de alquileres de NNN lease, se consideran netos y se miden a traves de un Ratio de
Capitalización (Cap Rate) porcentual. Este ratio de capitalización, se utiliza para calcular y determinar el monto de alquiler y
está sujeto tambien a la solvencia crediticia del inquilino.
Cabe recalcar, que en los NNN Leases , los gastos que asume el inquilino de impuestos, seguro y mantenimiento, son
adicionales al alquiler y a los servicios (agua, telef, electricidad). A diferencia de un alquiler tradicional, donde el inquilino
paga un alquiler más alto y el propietario se encarga normalmente de pagar sus impuestos, seguro y mantenimiento.
NNN Lease, el inquilino asume la responsabilidad de pagar el alquiler, los gastos de impuestos del inmueble, seguro
del inmueble, y cubrir el mantenimiento de la propiedad, en adición del pago de servicios que requiera para operar. La
responsabilidad del propietario en mas baja.
NN Leases en propiedades comerciales, el inquilino asume los impuestos y el seguro de la propiedad, aparte de
pagar alquiler y servicios.
N Lease en propiedades comerciales, el inquilino asume los impuestos de la propiedad, aparte del alquiler y servicios.

Tipos de arrendamiento comerciales mas comúnes
Variables

Variantes del NNN Lease

Operan a nivel nacional
Ej.: Cadenas
Corporativas y Marcas
reconocidas en todo el
pais, con sucursales a
nivel nacional
Tipos de Inquilinos
Quien es el inquilino? Hay posibilidad de que incumplimiento de contrato?
Nacional Regional Local
Operan a nivel
Regional
(AL, TN, GA, NY, FL, SC, NC)
Ej.: Cadenas Corp.
Regionales, Marcas y
Sucursales
Operan en una o mas
cuidadades de la
Florida
Ej.: Restaurantes,
empresas, compañia
de seguros, etc
BAJO RIESGO
ALTA CALIDAD
MAYOR RIESGO
MENOR CALIDAD
Que tipo de negocio opera el inquilino?
Que dependencia tiene de la economia?

Consideraciones Especiales y ejemplos de portafolios:
Inversiones en NNN Leases en el area comercial, son vehículos de inversión muy populares, ya que proveen un ingreso
estable con un factor de riesgo relativamente bajo y tienden a ser mas flexibles para los inversores, a fin de establecer
portafolios hechos a la medida y al apetito de riesgo del inversor.
Un portafolio de inversion en propiedades de NNN Lease, podria estar conformado por ejemplo, por 2-3 propiedades
alquiladas a un solo inquilino de alta calidad, con una garantia corporativa generando un ingreso y cash-flow
asegurado.
Los tiempos de alquiler varían de 5, 10, 15 años o más, y por lo general tienen un incremento escalonado de alquiler y
con opciones de renovación.
Un ejemplo diferente, con un apetito de riesgo mas sofisticado, podria ser una inversion en el cual el 60%+ del capital
se concentre en una propiedad, la cual este alquilada a traves de un NNN lease a un cliente Nacional, con un Cap Rate
mas conservador, a la cual aun le queden un buen numero de años de contrato y con 1-2 propiedades alquiladas en
NNN lease, con Cap Rates y riesgo un poco mas elevados, a fin subir el Cap Rate promedio del portafolio.

Ejemplo de Estrategia de Inversion
Anillo #2
Segunda Inversion
(riesgo moderado)
Anillo #1
Inversion primeria
(menos riesgo)
Anillo #3
Tercera Inversion
(mayor riesgo)

Propiedades comerciales con NNN se encuentran
principalmente en estos sectores:
Edificios de oficina
Centros médicos
Retail
Parques industriales y almacenes
Tiendas por departamento, malls y strip-malls
Edificaciones free-standing, como sucursales de bancos,
farmacias, o cadenas de restaurantes.

Beneficios:
Los beneficios de invertir en NNN Leases, son de generar un ingreso estable con posibilidad de apreciación de la
propiedad. Los inversores pueden invertir en propiedades de alta calidad, sin la preocupación de incurrir en grandes
gastos en la gerencia de operaciones del inmueble, ratios de vacancia, mejoras y mantenimientos de la propiedad.
Cuando este tipo de propiedad se vende, los inversores, tambien aprovechar en beneficiarse de utilizar los 1031 taxdeferred
Exchanges, con la finalidad de adquirir otro NNN lease.
Muchos propietarios, prefieren inversiones en NNN leases, a consecuencia que pueden mitigar el riesgo financiero
relacionado a la propiedad comercial, obteniendo un ingreso predecible y garantizado, en comparacion a inversiones
bursatiles representan un riesgo mayor.
Muchas Corporaciones prefieren este tipo de alquiler, por una variedad de razones, entre las más destacadas, esta la
predictibilidad, el control de gastos a largo plazo, manejo de cash-flow, uniformidad de la marca etc.

Inversionistas americanos, tienen que estar acreditados por un valor neto de $1MM, excluyendo el
valor de su residencia o probar ingresos de $200.000 de forma personal o $300.000 si es ingreso
familiar.
Inversionistas mas pequeños pueden optar por participar en NNN Leases, a través de REIT (Real
Estate Investment Trusts), que tengan como foco de inversion, este tipo de inmueble en su portafolio.
Inversionistas extranjeros, no están supeditado a tener un valor neto de $1MM
Aquí la copia de un libro (en ingles) que a mi parecer da una muy buena perspectiva de inversiones NNN
https://nnntriplenetpropertybook.com/docs/NNN-Property-Book.pdf
Aqui una sugerencia de otros libros de inversiones en Real Estate Comercial que puede comprar.
https://www.tylercauble.com/blog/commercial-real-estate-books
Toda la información es fidedigna pero no esta garantizada

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