SISTEMA DE MANTENIMIENTO

SISTEMA DE MANTENIMIENTO
Dr. Luis Atilio Córdova Quintanilla

OBJETIVO
Explicar la
organización y
funcionamiento del
departamento de
mantenimiento en los
hoteles.
Dr. Luis Atilio Córdova

DEFINICIÓN
Mantenimiento es el sistema de control que se utilizapara detectar y corregir los defectos
que surjan en eledificio o en el equipo del hotel. por patologíasedilicias, defectos de
diseño, defectos constructivos opor el simple uso de la infraestructura yequipamiento.
Dr. Luis Atilio Córdova

Funcion del
Departamento
Conservar las Instalaciones en buen
estado para los huéspedes, usuarios y
trabajadores.
Dr. Luis Atilio Córdova

Tareas
Mantener los paisajismos en óptimas
condiciones.
Atender necesidades de mantenimiento
correctivo.
Disminuir la gravedad de las fallas que
no se lleguen a evitar.
Evitar detenciones inútiles o paros de
máquinas.
Evitar accidentes mediante acciones
preventivas.
Evitar incidentes y aumentar la
seguridad para las personas.
Conservar los bienes productivos en
condiciones seguras y preestablecidas
de operación
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Organización del Departamento
de Mantenimiento
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ORGANIGRAMA BÁSICO
Jefe de
Mantenimiento
Fontanero Electricista Tecnico A/C Jardinero Técnico Piscina Carpintero Albañil
Técnico
Calderas
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ORGANIGRAMA GRANDE
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SISTEMA
DE
CONTROL
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MANTENIMIENTO
CORRECTIVO
Consiste en el conjunto
de actividades
destinadas a corregir
desperfectos o fallas en
el momento en que se
presentan.
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MODALIDADES
Eliminar una avería, el mantenimiento consiste en la reparación
de emergencia, realizando los cambios necesarios del equipo
averiado. Casi siempre se realiza bajo mucha presión para evitar
caídas o retrasos en la producción.
Eliminación de causas, de esta manera no sólo sustituye los
elementos averiados sino que también elimina la causa que la
originó.
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VENTAJAS Y DESVENTAJAS
Positivo
•Aprovecha al máximo su tiempo de vida
•No se requiere de una elevada capacidad de análisis ni
infraestructura técnica o administrativa.
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Negativo
•interrupciones impredecibles de la producción en cadena de
proporciones desconocidas.
•baja seguridad en la producción.
•riesgo de fallo de elementos difíciles de conseguir con un largo
tiempo de espera.
•baja calidad del mantenimiento como consecuencia del poco
tiempo disponible para realizar sus reparaciones.

Criterio de Aplicación
El mantenimiento
correctivo sólo debe
aplicarse a aquellos
casos en los que el costo
total de las paradas
causadas por las
actividades correctivas
sea menor que el costo
total causado por
acciones preventivas.
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ORDEN DE TRABAJO
Las solicitudes de mantenimiento (Orden De trabajo) son un modelo de
formatos que permite dar órdenes claras acerca del trabajo que se tiene
que realizar, y las personas que pueden solicitarlo son supervisores,
gerentes y jefes de la división de alimentos y bebidas.
Este formato contiene, varios ítems que hay que considerar a la hora de
solicitar el trabajo, identificado con la instalación y el mantenimiento que
se requiere. El supervisor debe llenar las primeras cuatro filas de la primera
columna, y emitir el formato acompañado de un sello al departamento
de Mantenimiento.
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FORMATO ORDEN DE TRABAJO
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Para esta orden de trabajo se utilizan varios ítems que el departamento de mantenimiento
debe considerar:
El trabajo realizado.
Y en las filas inferiores los materiales utilizados para el mantenimiento aplicado,
(unidades, costos, respaldo con solitud de compra.
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Mantenimiento
Preventivo
Es el sistema administrativo que
se utiliza para detectar y
corregir los defectos surgirán, los
cuales los cuales reducen los
índices de operatividad,
seguridad y eficiencia de los
servicios. Este tipo de
mantenimiento se anticipa a la
falla y evita reparaciones
urgentes que ocasionan
perdidas al hotel y molestias al
huésped.
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ACCIONES
Inspección
Generalmente se programan
cuatro tipos de acciones:
inspección, servicio, corrección y
reparación.
Corrección
y
Reparación
Servicio
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INSPECCIÓN
a) Ocular: se detectan las fallas que se
encuentran a la vista para luego repararlas
como es: la corrosión, el desgaste, etc.
b) Sensible al olfato: en este caso, pueden
percibirse fugas de gas, elementos a punto
de quemarse con el sentido del olfato.
c) Sensibles al tacto: las cuales se pueden
sentir y se advierten vibraciones, humedades,
temperaturas, etc.
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Servicio
Es el conjunto de acciones periódicas
programadas para que el sistema
funcione correctamente. Los servicios
más comunes que requieren tareas de
mantenimiento son ascensores, limpieza
de tanques, equipos informáticos y
tecnológicos, etc.
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Corrección y reparación
Es el conjunto de acciones
implementadas ante desperfectos,
desgastes por paso del tiempo y
emergencias para que el sistema
funcione correctamente
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La corrección es la modificación
de conductas que pueden
producir falla de los sistemas y
equipos.
La reparación es la substitución
de partes, limpieza o reemplazo
de un equipo, que en este caso
todavía no ha fallado.
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El mantenimiento preventivo se puede
denominar como mantenimiento
planeado, debido a que constituye un
procedimiento organizado cuya finalidad
es evitar desperfectos de índole
mecánico y estructural, así como el
deterioro en los acabados.

Requisitos
Para realizar un Mantenimiento preventivo es
necesario contar con:
a) Especificar detalladamente a qué área del
edificio e instalaciones se proporcionará servicio
de mantenimiento, para lo cual es necesario
detallar e identificar los equipos involucrados y
analizar las herramientas que se tendrán que
ocupar.
b) Contar con datos acerca de la operación de
mantenimiento requerida, partes componentes
y exigencias de cada equipo.
c) Disponer de manuales de revisión que
incluyan: métodos, rutas, herramientas e
instrumentos necesarios.
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Criterio de Aplicación
Es posible determinar los puntos específicos en
los cuales resulta indispensable el
mantenimiento preventivo:
En el equipo que proporciona un servicio
vital, por cuanto una falla representa un
daño serio o la interrupción de un servicio
mayor.
En aquellos equipos en que una avería
perjudique la secuencia de la producción.
En los equipos que proporcionen seguridad
al establecimiento y a sus ocupantes.
En el equipo cuyas fallas entorpecen el
funcionamiento de los archivos del hotel.
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Método para
mantenimiento
Los métodos dentro del programa de
mantenimiento se debe establecer
métodos de trabajo basados en la revisión
y el control
Se denomina ruta al recorrido de áreas de
trabajo con el fin de detectar desperfectos
en alguna de éstas y en el caso de
hallarlos, aplicar los trabajos de reparación
correspondientes.
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RUTAS
A partir de experiencias anteriores, de las recomendaciones del
fabricante y de las características propias de la empresa, es
recomendable determinar la inspección mediante una ruta.
Establecer las rutas es de suma importancia pues se busca las
más eficientes y se desechan las que implican cualquier
pérdida de tiempo y de energía en recorridos inútiles,
también es indispensable elaborar un programa con
indicación de las fechas en que debe llevarse a efecto cada
inspección o los trabajos de reparación.
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RUTAS
Para proponer rutas de mantenimiento
se deben asignar códigos de
ubicación para cada uno de los
espacios en los que las rutas van a
estar destinadas,
Estos códigos permitirán establecer
una identidad única para cada
espacio, y podrán usarse como
palabras claves para referirse a un
sector en específico.
Se procede a diseñar un formato a
cada ruta de mantenimiento debido a
que las mismas poseen diferentes
necesidades de acciones preventivas,
por lo tanto existe un formato para
cada tipo.
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FORMATO DE MANTENIMIENTO
PREVENTIVO
Dr. Luis Atilio Córdova
Se procede a diseñar un formato que contenga
información de las necesidades de mantenimiento
con respecto a la ruta, las tareas que se deben
realizar, la frecuencia de las actividades, los
insumos utilizados y las personas responsables
Además de ello en el diseño de este formato, se
propone trabajar con códigos de mantenimiento,
que permiten relacionar las tareas definidas
periódicamente, con un plan a un nivel de
tiempo, en donde se tomen en cuenta una
cantidad de rutas mayor.
En este caso se habla de que son los códigos
(números enteros a partir de uno (1)) la
información que permitirá observar que tareas se
van a realizar y el tiempo en el que se realizaran.
En este caso se llamaran a los códigos, “numero
asignados”.

PLAN ANUAL
El uso de las fichas de las rutas permite que se logren planificar las tareas de
mantenimiento para largo plazo,
Este plan de mantenimiento, está dividido en cincuenta y dos (52) semanas,
insertadas en cada uno de los doce (12) meses del año, en este caso se plantea
que las semanas estarán expresadas como: Semana uno (1) = S1, en orden sucesivo
hasta la última semana (S52), de esta forma se pueden insertar cada una de las
tareas dentro de cada uno de los recuadros en donde se encuentra el lapso de
tiempo en el que se debe plantear la acción preventiva.
En cada una de las celdas se encontrará un número que corresponde a la clave de
mantenimiento, la misma que describe la tarea que se va a realizar, de esta forma
se ahorraría mucho espacio y escribir palabras que puedan resultar repetitivas.
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A continuación se detalla como debe hacerse el mantenimiento preventivo
•Se debe listar todo el equipo que requiera inspección: motores, cocinas, refrigeradoras, bombas, extractores,
calderas transformadores, tanques, piscinas, etc.
•Se debe hacer una tarjeta para cada objeto, especificando:
•Nombre y número de pieza
•Localización
•Partes a revisar
•Fechas de las revisions
•Fechas de vencimiento de las garantías.
Debe revisarse que es lo que se tiene que revisar:
•Vibración, calentamiento, lubricación , válvulas, bandas, manqueras, limpieza, medición.
•Algunos objetos se revisan cada mes, otros cada 15 días.
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Beneficios del Mantenimiento Preventivo
Reduce el tiempo de
espera y molestias de
los huéspedes
generando buena
imagen.
Se reduce el pago
por horas extras y las
faltas en las
reparaciones
apresuradas.
Se requieren menos
reparaciones a largo
plazo
Son menos costos de
reparación y
refacciones.
Se conserva más
tiempo el edificio y el
equipo.
Se reduce el número
de artículos
desperdiciados.
Hay mayor seguridad
para los trabajadores
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MANTENIMIENTO CONTRATADO
Se aplica cuando el hotel no cuenta con
equipo ni personal para realizar tareas
específicas y se debe contratar una
persona o empresa externa.
Debe ser supervisado por el jefe de
mantenimiento.
Areas de Contratación
•Elevadores
•Fumigación
•Aire acondicionado
•Internet y Cable
•Sub-estación eléctrica y transformadores
•Conmuntador Telefónico
•Computadora
•Vehículos
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Control del Mantenimiento Contratado
Calidad Mano
de Obra
Garantías
Calidad de
Materiales
Supervisión
Uniforme del
Personal
Tiempos
Adecuados
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Especificaciones
contratadas

BIBLIOGRAFÍA
Hotelería. Sixto Baez Casillas. Compañía Editorial Continental. México. 2005.
Plan de Mantenimiento Preventivo Hotel VENETUR.
Dr. Luis Atilio Córdova

PLANIFICACIÓN
DEL
MANTENIMIENTO
La planeación es un aspecto indispensable dentro de
la organización de un hotel.
Para elaborar correctamente un plan de
mantenimiento, se deben considerar:
las fechas de mayor y menor ocupación del hotel
durante el año, o sea, las temporadas baja y alta,
se rige de acuerdo con el número de ventas
proyectado durante el año, aunado a la
experiencia de años anteriores.
se deberán coordinar y programar las secuencias del
mantenimiento:
turnos del personal,
necesidad de contratar más trabajadores, etc.
los materiales que se requieran para cualquier
reparación o remodelación,
Las remodelaciones se deberán hacer de preferencia
en temporada baja, a fin de evitar molestias a los
usuarios.
Dr. Luis Atilio Córdova

Requerimientos
Para llevar a cabo un plan de mantenimiento se requiere de lo
siguiente:
Contar con una organización de medios físicos y humanos
que se encarguen de realizar las tareas de mantenimiento.
Contar con la disponibilidad de dichos medios.
Establecer normas y responsabilidades de mantenimiento.
Dr. Luis Atilio Córdova

CONSIDERANDOS
Sin embargo en su ejecución es necesario tener en cuenta,
además, ciertos aspectos, como los siguientes:
- Flexibilidad del plan
- Previsión
- Evitar la acumulación de pendientes
- Especificar la responsabilidad de cada componente del
equipo de mantenimiento.
Dr. Luis Atilio Córdova

CONTENIDO DEL PLAN
Escribir detalladamente a que edificios e
instalaciones se proporcionara servicio de
mantenimiento, para lo cual es necesario
enumerara el equipo: motores, refrigeradores,
bombas, transformadores, calderas, cisternas,
piscinas, etc. De este modo se obtendrá un
inventario en el cual se asigne un número a
cada objeto, al que también se adjudicará
un formato que permita establecer las
especificaciones.
Contar con especificaciones, características y
datos acerca de la operación, el
funcionamiento y las exigencias de
mantenimiento; listas de partes componentes
en instrucciones relativas a cada equipo(ya
sea proporcionados por los fabricantes o
vendedores o elaborado por el propio
interesado).
Disponer de manuales o instructivos de
revisión para el mantenimiento preventivo
que incluyan: a) métodos, b) rutas y c)
Herramientas e instrumentos necesarios.
Dentro del programa de mantenimiento se
establecen métodos de trabajo y los valores
de tiempo y calidad requeridos para cada
labor.
Dr. Luis Atilio Córdova