CODIGO-CIVIL

Ministerio de Justicia y derechos Humanos
Sin embargo, estimamos que esta interpretación, asumida por un sector de la
doctrina, especialmente la italiana, no resulta acertada, en la medida de que se
otorga eficacia real al contrato de compraventa, efectuando una interpretación
asistemática y carente de rigor histórico, de las fuentes originarias de la norma, las
mismas que no se encuentran en el Derecho Italiano, sino en el propio Derecho
Francés, precisamente con la elaboración del Código Napoléon, con sus Artículos
1182º, 1582º y 1583º.
La explicación de la norma peruana (el Artículo 949º del Código Civil) la
encontramos en el hecho de que la propiedad inmueble no se transfiere por el
contrato mismo, sino porque el propio Código establece en el Artículo 949º cómo
opera dicha transferencia de propiedad, sin que resulte necesaria la participación
de ninguno de los contratantes.
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En buena cuenta, la propiedad inmueble se transfiere de esta forma, porque así lo
dispone la ley, constituyendo, junto a la promesa de la obligación o del hecho de
un tercero, las únicas obligaciones que el Derecho Nacional da por cumplidas sin
necesidad de la intervención del deudor.
Con ello se ratifica el carácter meramente obligatorio de los contratos.
En el Perú todos los contratos generan, modifican, regulan o extinguen obligaciones,
pero por sí mismos no transfieren derechos.
Por otra parte, resulta necesario referirnos a lo que ocurre en materia de aquellos
contratos en virtud de los cuales una parte se obliga a constituir a favor de otra un
derecho real de prenda, hipoteca o anticresis.
En estos casos debe tenerse en claro la diferencia existente entre el contrato por el
cual alguien se obliga a constituir cualquiera de los mencionados derechos reales
de garantía, de lo que significa la constitución en sí misma de los referidos derechos
reales.
Así, resulta evidente que en virtud de lo dispuesto por el Artículo 1092º del Código
Civil, el contrato de anticresis se otorgará por escritura pública, bajo sanción de
nulidad, expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte.
Sin duda, el artículo mencionado se refiere específicamente al contrato de
anticresis, pero no a la constitución del derecho real de anticresis, el mismo que
no se constituye de la manera establecida por el Artículo 1092º, norma que
dispone que el contrato se otorgará por escritura pública bajo sanción de nulidad,
expresando la renta del inmueble y el interés que se pacte.