LA COMPRAVENTA Y LA OPCIÓN DE COMPRA El ... - AR-Advocats

LA COMPRAVENTA Y LA OPCIÓN DE COMPRA
Resumen: El objetivo de este artículo es realizar una aproximación a la combinación de dos
negocios jurídicos como son la compraventa y el contrato de opción.
El contrato de opción se define como aquel convenio por el que una parte concede a la
otra, por tiempo fijo y en determinadas condiciones, la facultad de decidir la celebración o
no de un contrato.
En el caso del contrato de opción de compra, la facultad consistiría básicamente en decidir
o no la celebración de una compraventa, se concede a una de las partes la “opción” de
decidir la celebración o no de un determinado contrato cuyos elementos quedan
determinados en un momento anterior a dicha celebración.
Sin embargo, no faltan autores que entienden la opción de compra como un ejemplo de la
promesa de venta que regula el Código Civil en su artículo 1451. Aplicado al contrato de
opción de compra, la facultad de exigir el cumplimiento la tendría tan solo una de las
partes, la titular del derecho de opción, y siempre que la ejercite en el plazo establecido.
Nos encontramos con una compraventa perfecta y eficaz cuyo cumplimiento se deja al
arbitrio de una de las partes.
Pero habitualmente nos referimos al contrato de opción de compra como un contrato
distinto de la compraventa, en el que se determinan los elementos de la misma y se deja a
una de las partes la decisión de la celebración o no de dicha compraventa. Se trata pues de
un pre contrato.
Elementos que configuran el contrato de opción de compra.
Al no tener una regulación propia en el Código Civil, es el estudio de la jurisprudencia y la
propia doctrina, el que permite distinguir sus elementos fundamentales que serían los
siguientes:
- La opción que se concede a una de las partes para que decida sobre la
celebración del contrato de compraventa;
- el plazo en el que debe ejercitarse la opción;
- la cosa objeto de compra, y el precio de la misma
Junto a estos elementos esenciales o propios de un contrato de opción de compra típico,
estarían otros como por el ejemplo el pago de una prima por parte del beneficiario de la
opción.
Los elementos esenciales a que antes hemos hecho referencia (opción, plazo y objetoprecio
de compra) configuran el contrato de opción de compra como un contrato
consensual y unilateral.
Sin embargo muchos autores entienden que la existencia de una prima a pagar por el
beneficiario al concedente, al establecer obligaciones para ambas partes, configura la
opción como un contrato bilateral.
Una vez concertado el contrato de opción se producen los siguientes efectos para las
partes:
1. El concedente de la opción, mientras el beneficiario-optante no la ejercita, está obligado
a no disponer de la cosa sobre la que recae la opción. Si se ha convenido el pago de una

prima, tiene derecho a que se le abone, como también puede exigir del beneficiariooptante
el cumplimiento de cualesquiera otras estipulaciones que se hubiesen pactado.
Una vez se ejercita la opción, está obligado a formalizar la compraventa de la cosa, por el
precio y condiciones pactados en la opción. Si se negara, el Juez podría decretar el
cumplimiento forzoso de dicha venta.
2.- Por otro lado, el beneficiario de la opción, tiene en su haber el derecho a decidir la
celebración o no de la compra, y debe abonar en su caso la prima pactada y cumplir las
condiciones establecidas en el contrato de opción. El ejercicio de la opción debe realizarse
dentro del plazo pactado, siendo el plazo de caducidad.
Es importante destacar, que el ejercicio de la opción deberá ponerse en conocimiento del
concedente dentro del plazo fijado en la opción, siendo aplicable el art. 1262.2 del Código
Civil, es decir, el concedente debe tener conocimiento del ejercicio de la opción dentro del
plazo concedido para el ejercicio de la misma. Es aconsejable que se utilice un medio de
comunicación que permita acreditar que la parte concedente tuvo conocimiento del
ejercicio de la opción dentro del plazo señalado.
El acceso del derecho de opción al Registro de la Propiedad
Son muchas las cuestiones que sin duda puede plantearse el lector, pues la opción de
compra, como cualquier negocio jurídico plantea cuestiones o problemáticas más que
interesantes para el jurista. Lamentablemente, no es posible estudiar con detalle todas y
cada una de ellas, pero sí haremos referencia a la eficacia registral del contrato de opción
de compra.
El art. 14 del Reglamento Hipotecario señala:
“Será inscribible el contrato de opción de compra o el pacto o estipulación expresa que lo
determine en algún otro contrato inscribible, siempre que además de las circunstancias
necesarias para la inscripción reúna las siguientes:
1ª) Convenio expreso de las partes para que se inscriba.
2ª) Precio estipulado para la adquisición de la finca y, en su caso, el que se hubiere
convenido para conceder la opción.
3ª) Plazo para el ejercicio de la opción, que no podrá exceder de cuatro años.”
La inscripción de la opción de compra que recae sobre una finca en el Registro de la
Propiedad parece exigir tres requisitos.
Sin embargo, hay autores que entienden que el acuerdo expreso de las partes es un
requisito eludible si se entiende la opción como un derecho de naturaleza real, pues si
consideramos la opción como un derecho de naturaleza personal, es fácilmente confundible
con la promesa de venta, por lo que deviene inaplicable el art. 14 RH que no puede
contradecir el régimen de acceso de derechos reales que prevé la Ley Hipotecaria. En
definitiva, la opción es un derecho que el beneficiario puede inscribir o no, no sería
admisible que quien concede ese mismo derecho, pueda determinar si es inscribible o no.

Frente a esta postura encontraríamos la de quienes defienden la naturaleza personal del
derecho de opción. Para estos autores, entre los que se encuentra TALMA CHARLES, la
inscripción del derecho de opción debe reunir los requisitos establecidos en el art. 14 del
RH.
Discusiones doctrinales a parte, al inversor que tiene prevista la adquisición de una finca,
no dudará en cumplir con los requisitos establecidos en el art. 14 del RH y conseguir la
inscripción de su derecho de opción. De este modo, podrá beneficiarse de los efectos que
frente a terceros produce la publicidad registral.
©Maria Toro Capdevila
Socia de AR ADVOCATS ASSOCIATS SCP