Dr. Felipe Martínez, Dra. Teresa Borges, El Arrendamiento de ...

Felipe MartínezTeresa Borges

ANTECEDENTES HISTÓRICOS Guerras Mundiales y por ser siempredependiente nuestro país de lasimportaciones, presentó desde principios delsiglo XX un creciente déficit habitacional,deuda que se ha acrecentado en los últimosaños por diversas causas. Durante los años 50, se realizaron muchasobras de infraestructura que permitieron queel Sector Privado invirtiese en la construcciónde viviendas para el arrendamiento. La llegada al País de los inmigranteseuropeos, produjo un desarrollo muyimportante en la industria de la construcción.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS El 15 de Septiembre de 1958, se apruebala Ley de Propiedad Horizontal y a partir deallí fueron vendidos bajo esta modalidadmuchos edificios construidos por loseuropeos destinados al arrendamiento. Año 1939: Eleazar López Contrerasdeclaró el arrendamiento como Artículode 1era. Necesidad. 12/1945: Fueron rebajados los alquilerespara vivienda.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS08/1960: Se aprueba la Ley de Regulación deAlquileres. (posteriormente modificada, peroprácticamente sin variaciones fundamentales).09/1960: Aprobación del Reglamento.A grandes rasgos que se puede resaltar de estalegislación:Los beneficios o protecciones de los inquilinos son deorden público.Agrupó en un solo texto legal una serie de normas que seencontraban dispersas.Estableció la metodología para la regulación de loscánones de arrendamiento y a partir de los Decretos deCaldera el precio de venta de los apartamentos queformaban parte de los Edificios destinados al arriendo.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS Fueron rebajados los alquileres paravivienda entre un 10 y un 25 %. Estableció el reintegro por cobro de sobrealquileres y el derecho de preferencia alinquilino para continuar ocupando elinmueble al vencimiento del contrato. Todo se tramitaba por procedimientosadministrativos y con el tiempo se hicieroninterminables, máxime al tener que agotarla Jurisdicción Contencioso Administrativay luego la Jurisdicción Civil.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS 12/1999: Se aprueba la Ley deArrendamientos Inmobiliarios, derogadapara el uso de vivienda y en la actualidaden lo relativo al arrendamiento decomercio, oficinas y otros usos, seencuentra en proceso de modificación porla Asamblea Nacional.A resaltar: Excluye de la regulación los inmuebles cuyaCédula de Habitabilidad sea posterior a 01/87. Utiliza la U.T. como base para el cálculo delvalor del inmueble para fijar el porcentaje derentabilidad.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS Las demandas derivadas de la relaciónarrendaticia (desalojo, resolución,cumplimiento, retracto, prorroga legal,reintegro y cualquier otra) son devueltasa la jurisdicción civil ordinaria. Se mejoran muchas de las figurasprevistas en la antigua legislación enbeneficio de las partes como:Consignación arrendaticia, PreferenciaOfertiva, Retracto Arrendaticio.

ANTECEDENTES HISTÓRICOS Se crea la figura de la prórroga legal. Se establece un procedimiento breve yexpedito para dilucidar lascontroversias. Pago por servicios hasta por un 25%. Se unifican los criteriosjurisprudenciales y la normativa sobre lamateria que se había vueltonuevamente dispersa.

ANTECEDENTES HISTÓRICOSNUEVOS CONTROLES: 02/2003: Declaran el alquiler para viviendacomo Servicio de Primera Necesidad. 04/03: Congelan los Cánones deArrendamiento para Vivienda vigentes al11/2002. Retroactividad. (Hoy vigente)Como se observa desde que comenzó alegislarse en forma especial la materia, elEstado ha controlado en la relaciónarrendaticia: el precio del canon, duracióndel contrato de arrendamiento, desalojo yventa.

FINALMENTE LA NUEVALEGISLACIÓN Decreto Ley contra el Desalojo yDesocupación Arbitraria de Viviendas Ley para la Regularización y Control delos Arrendamientos de Vivienda y suReglamento.

PANORAMA ACTUALEl País vive una grave crisis habitacional, eldéficit se acentúa cada día mas.Ni el Estado ni el sector privado han vuelto aconstruir para el arrendamiento.El arrendamiento, en cuanto a la oferta inmobiliaria,se estima por debajo del 10%, decreciendo cada díamás como secuela de la nueva legislación einseguridad jurídica respecto al respeto a lapropiedad privada. (Ultimas revisiones: 245 ofertasde venta de inmuebles y 44 de inmuebles para elarrendamiento, integrada la oferta por:apartamentos, habitaciones y anexos de inmuebles.Monto mínimo: Bs. 2.000,oo).No se considera como una inversión rentable laconstrucción inmobiliaria para el arrendamiento.

PANORAMA ACTUAL Podemos inferir que no existe voluntadpolítica para revertir esta tendencia. Crisis que se ha convertido en unproblema social: Inestabilidad familiar: Quea su vez se traduce en: Promiscuidad,Imposibilidad de desarrollo de la pareja,una sociedad que cada vez se divorcia delas exigencias del futuro. Sectores populares sumamente afectadospor la nueva legislación. Centralización del control por un órganonacional.

CAUSAS DE LA CRISISARRENDATICIA El exceso de intervención del Estado en larelación arrendaticia. Falta de estímulos para la construcción deinmuebles para el arrendamiento. Falta de Seguridad Jurídica. La situación económica que no permite conseguridad establecer los márgenes derentabilidad de la inversión. Problema Político: Primera Ley del PoderPopular. Será conveniente reformarla?Recurrir su nulidad? Parcialidad del TribunalSupremo de Justicia?

PROPUESTAS ARRENDAMIENTODE VIVIENDADebemos considerar al arrendamiento como partede la solución a la grave crisis de vivienda.Adecuar el andamiaje jurídico para que sea masjusto en la relación arrendaticia y permita unaverdadera seguridad jurídica.Permitir a los inversionistas acceder a créditosblandos.Exoneraciones de Impuestos.Otorgamiento en comodato a los inversionistas deterrenos propiedad del Estado o de las Alcaldías confundamento al PDUL (Plan de Desarrollo UrbanoLocal)

PROPUESTAS ARRENDAMIENTODE VIVIENDA Crear un sistema entre arrendamiento ycondominio. Creación de Juntas de Inquilinos cuyosintegrantes velen por la calidad de vidade todos. El monto del alquiler una parte seadestinado a los gastos del inmuebleadministrado por la Junta de Inquilinos. El Estado debe construir para arrendar yluego conferir la propiedad.

PROPUESTAS ARRENDAMIENTODE VIVIENDA Subsidios para el mantenimiento de losinmuebles (Edificios) destinados alarrendamiento de vivienda, y controlar segúnclasificación de tipo de inmuebles y sector dela población a la cual satisface la necesidadde vivienda (España). Descentralizar las competencias. Establecer la fijación del precio del canon porU. T. Control de los desalojos hasta que se solventeal menos parcialmente la crisis habitacionalmediante la implementación del Plan Nacionalde Viviendas.

PROPUESTAS ARRENDAMIENTODE VIVIENDAExoneración Fiscal y otros beneficios a quienes vendanlos Apartamentos por el sistema de PropiedadHorizontal (Edificios de Vieja Data, debiendo cumplir conlos requisitos para ello)Descongelar paulatinamente los montos de los cánonesde arrendamiento, lo que debe ser en forma progresivadado el impacto social que puede tener el aumento de losmismo en el sector usualmente sometido al régimen deregulación y más vulnerable.Subsidio a los arrendatarios o seguros a favor delarrendador que deba soportar el arrendamiento endetrimento de sus derechos.Atacar el arrendamiento de los “ranchos” como garantíade una vivienda digna para toda la ciudadanía,independientemente que sea propia o arrendada.

PROPUESTAS ARRENDAMIENTODE VIVIENDAPrecio de venta: ¿Controlar o no?Se propone: Controlar, al menos hasta que sesolvente la crisis y el mercado marquepautas sostenibles para la población. Realizar un avalúo considerando losfactores usuales en una solaoportunidad llevado a U.T., salvo que semodifiquen posteriormente los factoresa considerar.

PROPUESTAS ARRENDAMIENTODE VIVIENDA La actualización del precio se haráautomáticamente según actualizacióndel valor de la U.T. Subsidio a los inquilinos, facilidadespago de la inicial. Precio fijo.

PROPUESTAS ARRENDAMIENTODE VIVIENDAEstudiar la posibilidad de ejercer recursos de nulidadpor inconstitucionalidad o a través de recursoscontenciosos de nulidad por ilegalidad solicitando lainconstitucionalidad por control difuso, en virtud quela reciente legislación han roto el hilo constitucional,como secuela que muchas de estas normativas ensu propia exposición de motivos indican quecorresponden a un Estado Socialista, disímil alEstado que dispone la Constitución vigente, améndel proceso centralizador de estas leyes modificandoregímenes de competencia a la prevista por lamisma. (Control del TSJ, factor político, AsambleaNacional a los efectos de una reforma).

ASPECTOS LEGALES DE LANORMATIVA ACTUAL QUE PODEMOSAPROVECHAR La declaratoria de interés social yutilidad pública. El carácter de Orden Público de toda lalegislación. La centralización de competencias en elEjecutivo.LEGISLAR DESDE EL ORGANOCENTRAL HASTA QUE PUEDAADECUARSE LA LEGISLACIÓN YDISMINUIR EL CONTROL

DE LAS INVASIONES, AFECTACIONES YEXPROPIACIONESEn la mayoría de estos casos, las vías de hecho ya seperfeccionaron, inclusive las realizadas por laAdministración, por lo que pareciera más conveniente,analizar en cada caso las siguientes alternativas: Legalizarlas contra el pago de indemnizaciones justas alos propietarios y los beneficiarios sean obligados a pagara largo plazos o inclusive haciendo uso de los subsidiosprevistos para la adquisición de las viviendas, o esperarque los lesionados ejerzan las acciones pertinentes antela jurisdicción para poco a poco ir regularizando lassituaciones individuales. En los casos donde aún pueda restituirse a quieneshayan resultado lesionados, proceder a ello, garantizandola continuidad en la ocupación de quienes cumplan con laadecuación en cuanto a la posesión precaria.

DIRECTRICES A LOS ÓRGANOS DE LAADMINISTRACIÓN QUE DEPENDANDEL PODER EJECUTIVO Siendo que muchas de las nuevasinstituciones creadas con la finalidadpersecutoria y sancionatoria dependen delEjecutivo Nacional, hasta tanto no puedanmodificarse las leyes en cuestión, lasinstrucciones políticas deberán ir dirigidas alimitar la intervención en el área propia deDerecho Privado, y las sanciones enaquellos casos en los cuales realmente loameriten.

CONCLUSIÓNEn qué debemos trabajar, según distintospuntos de vista:- Económico: Recuperación inversión einflación tanto Sector Público comoPrivado.- Seguridad jurídica.- Eliminar trabas burocráticas.- Limitar el exceso de control a loestrictamente necesario (se ha probadoque no beneficia a ninguna de las partes).

FINALMENTE…RESCATAR EL ARRENDAMIENTO DEVIVIENDA