Revista 28 - Aproin

A P R O I NAÑO V - Nº 28 - ENERO 2004María JoséPorteiro GarcíaENTREVISTASerafínOcaña EiroaPrograma Masteren Dirección yGestión deempresasinmobiliariasEl preciode la viviendaGestiones parala comprade una vivienda

A P R O I NS U M A R I OENERO - FEBRERO 2004A P R O I NASOCIACIÓN DE PROMOTORESINMOBILIARIOSDE LA PROVINCIA DE PONTEVEDRAC./ URUGUAY 8, 5º - OF. 436201 - VIGOTELF.: 986 443 440 - FAX: 986 439 058www.aproin.come-mail: aproin@aproin.comDIRECTORMIGUEL FONT ROSELLCONSEJO DE REDACCIÓNÁNGEL GALLEGO ESTEBANJAVIER GARRIDO VALENZUELAVÍCTOR VILA DÁVILACARLOS VIDAL ANDIÓNCARLOS FERNÁNDEZ MOREIRAJ. MANUEL FERNÁNDEZ DOMÍNGUEZFEDERICO FERNÁNDEZ CERVERAJAVIER GÓMEZ HERVADAEDITA PARA APROINRUNA PUBLICACIONES, S.L..TELÉFONO Y FAX: 986 433 873VIGOrunapublicaciones@mundo-r.comDEPÓSITO LEGALVG: 494-99Esta publicación no se identifica necesariamentecon las opiniones expresadas por suscolaboradores y, por tanto, no se hace responsablede las mismas.Se permite la reproducción total o parcialde los TEXTOS siempre y cuando se cite sufuente de procedencia.EL AYUNTAMIENTO DE VIGO y el Urbanismo6 Nombrado ya nuevo concejal de Urbanismo en la figura del popularChema Figueroa, a la alcaldesa no le ha faltado tiempo para encargar alequipo redactor del PGOM, un calendario para la aprobación del Plan1311VI FERIA DE LA CONSTRUCCIÓN DEL ATLÁNTICOMTC 2004El Instituto Ferial de Vigo acogerá, una vez más, la Feria de la Construcción del Atlánticopromovida por Aproin y que se ha consolidado como la primera y más importanteFeria de la Construcción de Galicia.MARÍA JOSÉ PORTEIRO: “Si resulto elegida diputada enlas Cortes Españolas, mantendré mi dedicación a la concejalíaen el grupo municipal socialista”La portavoz del grupo municipal socialista en el Ayuntamiento de Vigo analiza lasituación política en la ciudad olívica, la de su grupo y la del urbanismo y la vivienda.243418GESTIONES PARA LA COMPRA de una viviendaLa buena informaciónes fundamental para decidirse a la hora de adquirir unavivienda. Este artículo analiza los diferentes canales por los que, el futuro comprador,puede obtener dicha información.BASE DE DATOS DE LA construcción de Galicia25X PREMIO APROIN ‘Edificio Gallego 10’El pasado 10 de diciembre, el Club Financiero de vigo acogía, un año más, lagala de entrega del Premio Aproin, ‘Edificio Gallego 10’, galardón con el que APROINpremia la excelencia en la construcción.EL PRECIO de la vivienda’¿Qué está pasando en un país que, económicamente va mejor que nunca,donde el dinero es más barato que nunca y en el que, desde el advenimiento de lademocracia, existe más empleo que nunca y, sin embargo, el acceso a la vivienda sehace cada día más distante?424749PRIMER SIMPOSIO INTERNACIONAL DE LA Construcción en VigoSERAFÍN OCAÑA: “Es indispensable que el Plan General43 salga adelante con la mayor celeridad”El presidente de GOC, vicepresidente del Club Financiero y ex presidente del Juradode los Premios Aproin, hace balance de los últimos años de premios ‘Edificio Gallego10’ y avanza lo que significará el Simposio Internacional de la Construcción que coordinay organiza GOC..PROGRAMA MASTER EN DIRECCIÓN y Gestión de Empresas dePromoción InmobiliariaLA FINANCIACIÓN DE Proyectos Inmobiliarios.María Teresa Garrido, doctora en Economía Financiera, aborda en su artículo el análisis económico-económicofinanciero a llevar a cabo por una entidad financiera a la hora de estudiar las posibilidadescrediticias de una empresa de Promoción Inmobiliaria al objeto de afrontar una promoción.52555657GRIETAS Y FISURAS en vivienda nuevas. Paramentos.VELA: Las sinergias de la Copa América. GOLF: Golf ResortEMPRESAS DE PROMOCIÓN ASOCIADAS y Empresas EolaboradorasNUESTROS asesores3

A P R O I NN6El ayuntamiento de Vigoy el UrbanismoNombrado ya nuevo concejal de urbanismoen la figura del popular ChemaFigueroa, a la alcaldesa no le hafaltado tiempo para encargar al equiporedactor del PGOM, un calendariopara la aprobación del Plan, al tiempoque promete un plan de choque pararesolver el atasco en la concesión de licenciasa los efectos de poder darlas entres meses.PLAN GENERAL DE ORDENACIÓNMUNICIPALConviene recordar aquí, que el 6 demayo de 2003, pronto hará 9 meses, elequipo redactor del PGOM hizo entregaen el Registro de la Gerencia Municipalde Urbanismo del Ayuntamientode Vigo, del documento para la aprobacióninicial de la revisión del PGOMde Vigo. Desde entonces, poco o nadase ha hecho a nivel político con el documentoen cuestión, en manos dequienes más se preocupaban por asegurarsus puestos de trabajo a base deinfructuosas coaliciones, que en las necesidadesde la ciudad, sumergidos enpermanentes disputas, por otra parte,archiconocidas por los vigueses. Pasadoeste periodo de ‘progreso”, el equiporedactor del Plan, no solo ha entregadoya a la alcaldesa el calendariodemandado para la aceleración de lostrámites, sino que incluso se han producidoya las primeras reuniones.El calendario es el siguiente:*8 de enero.Ordenaciones detalladas. Eliminaciónde gran parte del previsto planeamientosecundario.*13 de enero.Infraestructuras básicas de comunicación.*14 de enero.El sistema general de espacios libresy zonas verdes.*20 de enero.El sistema general de dotacionesequipamentales.Servicios administrativos, sanitarios,educativos, deportivos, de ocio, etc.*27 de enero.Suelos de soporte de actividadesproductivas.Industriales, comerciales, de servicios,etc.*28 de enero.Criterios para la clasificación delsuelo.Rústico, urbanizable, de núcleo rural,urbano.*3 de febrero.El suelo urbanoOperaciones en suelos vacíos en suinterior. Operaciones de Renovación.Conformación de Distritos. El sistemade ordenanzas.*10 de febrero.La gestión urbanística.Criterios de equidistribución en ám-

A P R O I Nner este acuerdo unánime, ante el graveproblema que significaría para Vigoel volver a encontrarnos con un Planaprobado, pero pendiente de desarrolloen su mayor parte.Desgraciadamente, quienes hastaahora se han opuesto a esta decisión,unos por intereses claramente definidos,públicos o privados, otros sencillamentepor ignorancia, y algunos simplementepor no dar su brazo a torcer,se irán ‘de rositas” en cuanto a la enormeresponsabilidad que debería derivarsede ello, al haber hecho de estaciudad la de mayor desequilibrio entreoferta y demanda de suelo de Galicia,con las terribles consecuencias que elloha traído para Vigo y para los viguesesen general.Pasadas ya sin problemas las reunionesprevistas para los días 13, 14 y 20de enero, el resultado de las siguientespudiera parecer prometedor si la buenavoluntad de todos fuese evidenteante un ofrecimiento que entendemosserio, al ir tratando en distintas reunionessobre distintos extremos del Plan,algo que requiere estudio y dedicación,lo que no parece que se produzca enalgunos, quienes ya han avanzado quese posicionarán cuando lo considerenbitos de suelo urbano no consolidado yen sectores de suelo urbanizable. Criteriosde entre ámbitos y usos. Fichas degestión de ámbitos y sectores.*11 de febrero.Estrategia de actuación y estudioeconómico.Análisis de recursos públicos y privados.Plazos de ejecución.*17 de febrero.Formulación y aprobación de conclusiones.Simultáneamente al debate de losdistintos temas, se debatirán igualmentelas propuestas de convenios urbanísticospropuestos por el equipo redactorpara su inclusión en el PGOM(tanto los ya firmados por el Ayuntamientoy otras administraciones o particularescomo los directamente propuestospor el equipo, con ocasión deacuerdos previos suscritos con propietariosde suelo).Es de destacar que la primera de estasreuniones habida el pasado día 8 deenero, referente a la asunción por partedel equipo redactor de la confecciónde la mayor parte del planeamiento dedesarrollo que se contenía en los primerosdocumentos del Plan, con unacompensación económica al respecto,fue aprobado por unanimidad, loque no solo debe congratularnos porel propio resultado del acuerdo, sinoque para APROIN constituye un enormetriunfo, al ver reconocida una insistenciaya histórica por parte de nuestraAsociación, quien comenzó hace añosluchando en solitario por ello, con unaincomprensión generalizada que afortunadamentea lo largo de los años, afuerza de tener razón, se nos ha idoreconociendo, para finalmente obte-LA ASUNCIÓN POR PARTE DEL EQUIPO RE-DACTOR DE LA CONFECCIÓN DE LA MA-YOR PARTE DEL PLANEAMIENTO DE DE-SARROLLO QUE SE CONTENÍA EN LOSPRIMEROS DOCUMENTOS DEL PLAN, CONUNA COMPENSACIÓN ECONÓMICA AL RES-PECTO, FUE APROBADO POR UNANIMIDAD,LO QUE PARA APROÍN CONSTITUYE UNENORME TRIUNFO, AL VER RECONOCIDAUNA INSISTENCIA YA HISTÓRICA POR PAR-TE DE NUESTRA ASOCIACIÓN7

A P R O I Npor el bien de la ciudad, pero hacerlosin modificar el Plan es de una ilegalidadmeridiana que puede suponer, nosolo un claro delito de prevaricación,al tratarse de un acto injusto, a sabiendas,sino también el incurrir en unasindemnizaciones posteriores a cargode la ciudad, difícilmente soportables.Si en lugar de tanto marear la perdiz alo largo de estos años, se hubiese optadoen su momento por una modificaciónpuntual del Plan General, perfectamenterazonada, en estos momentosel centro probablemente estaría construidocon todas las de la ley, y esto nosería un problema, ya que entre otrascosas, no se adquieren licencias por silencioadministrativo, contrarias a ley,como se pretende. El silencio administrativoes otra cosa.Actualmente, la única salida es laque se nos ofrece a todos los demáspromotores, la de esperar al nuevoPlan General y santificarlo en sus determinaciones.Otra cosa es incidir enlas heridas conocidas de esta ciudad debuscar una nueva sentencia en contra,pero esta vez con el agravante de seralgo cantado, ya que recurrentes novan a faltar, y argumentos… todos.PLAN ESPECIAL DE PROTECCIÓNY REFORMA INTERIOR ‘PEPRI”DEL CASCO VELLOEl Consello de la Gerencia del Ayuntamientode Vigo, en su reunión de 22de enero ha debatido la aprobacióninicial del Pepri del Casco Vello a finde decidir el lunes 27 su aprobación deforma oficial.Finalmente parece que la tan esperadaaprobación se producirá antes determinar el mes de enero, de maneraque una vez aprobado inicialmente ypublicada su aprobación, abrir un periodode 30 días a los efectos de quetengan lugar las alegaciones correspondientespara posteriormente serresueltas por el equipo redactor, juntocon los informes de Cultura y PolíticaTerritorial de la Xunta, lo que pudierallevarnos a pensar en una aprobacióndefinitiva, allá por el mes de julio, justoantes de las vacaciones de verano.Evidentemente esto traería consigo,no solo la luz verde para proyectos decalado como pueden ser la panificadoray el asilo, sino también la posibilidadde recuperar amplias zonas, al menosde la parte baja del casco, ya que laparte alta, la situada entre el Ayuntamientoy Elduayen, se encuentra en unestado de deterioro tan avanzado quedifícilmente se recuperará por muchademagogia que se haga sobre el particular.PARALIZACIÓN DE LICENCIASFinalmente se ha decidido ya laparalización de licencias para todosaquellos suelos que contengan en lasprevisiones del Plan General, determinacionesdistintas a las que contiene elPlan en vigor, generalmente zonas ruralesafectadas por sistemas generales.La paralización tendrá vigencia al menosun año, siempre y cuando en eseperiodo de tiempo no se aprobara definitivamenteel Plan. En caso de aprobaciónanterior, la paralización se levantaríacon aplicación para esos suelosde las determinaciones del nuevo Plan,mientras que si pasado el año no tienelugar la aprobación definitiva del Plan,la paralización se prolongaría con untope de un año más como máximo, demanera que en caso de que transcurridoese nuevo año no se hubiese aprobadodefinitivamente el Plan, aplicar a losterrenos la norma antigua, algo que esperamosque no ocurra, por el bien dela ciudad y de todo nuestro sector.9LO IDEAL SERÍA RECUPERAR AMPLIAS ZO-NAS, AL MENOS DE LA PARTE BAJA DEL CAS-CO, YA QUE LA PARTE ALTA, LA SITUADAENTRE EL AYUNTAMIENTO Y ELDUAYEN,SE ENCUENTRA EN UN ESTADO DE DETE-RIORO TAN AVANZADO QUE DIFÍCILMEN-TE SE RECUPERARÁ POR MUCHA DEMAGO-GIA QUE SE HAGA SOBRE EL PARTICULAR.

A P R O I NEFeria de la Construccióndel Atlántico. MTC 2004Entre los días 18 al 21 de marzo de2004, tendrá lugar en el Instituto Ferialde Vigo, situado en Cotogrande, la VIedición de MTC (materiales y técnicasde la construcción), la Feria de laConstrucción del Atlántico, la primeray más importante feria de la construcciónde Galicia, situada en la zona demayor pujanza industrial y de mayoractividad del sector, el Área Metropolitanade Vigo.El lugar de celebración, al igual queen ediciones anteriores, el Pabellónferial de Cotogrande, dispone de unasuperficie cubierta de 23.000 m 2 a losque añadir otros 10.000 m 2 exteriorespara exposición de maquinaria, todoello en un recinto de 75.000 m 2 , conamplios aparcamientos, al lado del aeropuertoy muy cerca de la autopistadel Atlántico, a menos de 10 minutosdel centro de Vigo, y a 20 minutos de lafrontera con Portugal y de Pontevedra,en dirección a Santiago y La Coruña.El Instituto Ferial dispone de todoslos servicios necesarios para estetipo de eventos, con salas de conferencias,salas de audición, de traducciónsimultánea, de reuniones, club delexpositor, restaurante, autoservicio,cafeterías, servicios de seguridad permanente,parking vigilado, azafatas,oficinas bancarias, etc.La Feria, dependiente de la Asociaciónde Promotores Inmobiliarios de laprovincia de Pontevedra, APROIN, estáorganizada por la empresa PlannerProceltha y al igual que en edicionesanteriores cuenta con la colaboraciónde la principales entidades relacionadascon el sector de la construcción,tanto por parte de organizaciones empresariales,colegios profesionales, organismosoficiales, etc.El ámbito de contenidos abarca latotalidad de lo relacionado con el sectorde la construcción, de manera queel visitante, profesional o consumidorfinal pueda tener conocimiento de lasúltimas tendencias en todo tipo de ma-11

A P R O I N12teriales y técnicas constructivas relacionadascon el mundo de la construcción,así como asistir a las conferenciasque se llevarán a cabo a lo largo de losdías que dura la exposición, todas ellasrelacionadas con asuntos de interéspara los profesionales asistentes.Ni que decir tiene que el ámbitode influencia de la feria, en cuanto aasistentes, tanto profesionales comode consumidores, pertenece a la zonamás dinámica y con mayor proyeccióneconómica y de consumo de Galicia yde todo el noroeste peninsular. Solola ciudad de Vigo, donde se concentrael grueso de la economía de la región,presenta unas expectativas decrecimiento y de inversión en la construcción,que actualmente se cifra enmás de 5.000 viviendas en un corto plazo,con una Asociación Provincial dePromotores Inmobiliarios, APROIN,que aglutina a más de 70 empresasde promoción, ávidas de invertir enla ciudad y en su área de influencia,donde concretamente en Pontevedra,Baiona, Sanxenxo, Ponteareas, etc.,el crecimiento de la promoción en losúltimos años ha sido espectacular, habiendodemanda suficiente para seguircreciendo al ritmo al menos de unacreciente ubicación de nuevas industriasque demandan la construcción denuevas viviendas e infraestructuras acodescon el protagonismo reservado a lazona en los próximos años.MTC, que a partir de ahora volveráa tener una periodicidad anual, y unaclara vocación de crecimiento aglutinandoen su seno todas las manifestacionesferiales relacionadas con elsector de la construcción a celebrar enCotogrande, pretende acercar al potencialconsumo descrito, las últimastendencias, los últimos materiales, y endefinitiva, la vanguardia de un sectorque supone entre el 10 y 12% de nuestraeconomía.La organización, por otra parte,en combinación con la empresa quehabrá de financiar las conferenciasque tengan lugar en las jornadas técnicas,tiene previsto organizar unavisita a la feria para todos aquellosprofesionales que lo deseen y que noresidan en Vigo, previendo salidas deautobuses desde Lugo–Ourense–Vigoy El Ferrol–La Coruña–Santiago–Pontevedra–Vigo, dando cobertura alas 7 grandes ciudades gallegas, cuyosprofesionales podrán así participar dela Feria de forma gratuita. La organizaciónde estos desplazamientos serácomunicada oportunamente a los Colegiosy Asociaciones profesionales delas distintas provincias.

A P R O I N“Si resulto elegida diputada en las CortesEspañolas, mantendré mi dedicacióna la concejalía en el grupo municipal socialista”María José Porteiro García, portavoz del gruposocialista en el Ayuntamiento de VigoF O T O S : M i g u e l R i o p aEEn la actual Corporación viguesa, es usted portavoz del GrupoMunicipal Socialista, y además, acaba de ser nombrada por su partidocomo aspirante a un escaño al Congreso de los Diputados porla Provincia de Pontevedra. Ante la posibilidad de este nuevo cargo,al ciudadano le gustaría saber, incluso quizá para su elección o no,si en caso de ser elegida, simultanearía ambos cargos, o ¿dejaría deser portavoz o incluso concejala?Si resulto elegida diputada en las Cortes Españolas mantendrémi dedicación a la concejalía en el grupo municipalsocialista y si mis compañeros de grupo así lo deciden, seguirésiendo portavoz adjunta.El vigués no puede entender como después de unas elecciones, dospartidos decidan unirse para gobernar, y casi al mismo tiempo se esténtirando los trastos a la cabeza y rompan sus relaciones, sin quesepamos demasiado bien las causas de fondo, ni la falta de generosidadpor parte de ambos a la hora de poder rehacer el pacto. Con laexperiencia de la anterior Corporación de fondo, ¿es imposible un entendimientoPSOE–BNG en Vigo?Es imprescindible y me atrevería a decir que inevitable. Detodas formas tiene que pasar algún tiempo para restablecer unnivel de diálogo adecuado después de las tensiones que hemosvivido.Tras la reciente crisis municipal, las encuestas indicaban quela ciudadanía daba la razón en su mayor parte a Ventura PérezMariño, al igual que se la dio en las urnas, con mejores resultadosque González Príncipe. Resuelta la crisis, parece que Ventura PérezMariño está ausente de la vida municipal, y por otra parte, las basesde su partido vuelven a ensalzar a González Príncipe, mientrasel partido apuesta ahora por Curiel. ¿A que cree que se deben las clarasdiferencias entre lo que opinan los vigueses que votan PSOE, losdirigentes del partido y las decisiones de las bases?13

A P R O I N14“LA APUESTA QUE EL PROYECTO DE PGOM HACE EN INFRAESTRUCTURAS VIARIAS PARE-CE ACERTADA, DESDE EL MOMENTO EN QUE NO SÓLO PRETENDE COMPLETAR Y MEJORAREL EXISTENTE, SINO INCLUSO INNOVAR LA PENDIENTE CONEXIÓN DE TODO EL EXTRA-RRADIO SIN PASAR POR EL CENTRO URBANO. A ESA NECESIDAD RESPONDE LA DENOMI-NADA ‘RONDA DE VIGO”, CUYO TRATAMIENTO URBANO SUPONDRÁ LA COLUMNA VER-TEBRAL DEL FUTURO CRECIMIENTO DE LA CIUDAD”Ventura es el portavoz del grupo ytras un breve paréntesis motivado porlas vacaciones de Navidad todos nos hemosreincorporado a la actividad municipalcon fuerza y con ganas de hacerbien nuestro trabajo, ahora comooposición. En cuanto a las opinionesdiferentes que nuestro partido dejatraslucir hacia la calle los ciudadanosdeben saber que estamos viviendo unaépoca de transición entre la direcciónanterior y la que dirija al partido en unfuturo próximo. Esto genera lógicastensiones y necesidad de adaptación auna nueva etapa del socialismo en Vigopero estoy segura de que lo vamos a resolverde manera adecuada.¿Contribuirán ustedes a hacer una oposiciónconstructiva en el Ayuntamiento,como indicó en su momento Ventura PérezMariño, o bien como propusieron los organismoscentrales de su partido, su soluciónla piensan encauzar vía moción decensura?A los hechos me remito. En la semanapasada hemos expresado nuestraoposición a la alternativa del PXOMde recurrir a la construcción casiindiscriminada de torres de gran alturapor una parte, y, por otra, nuestroapoyo a la iniciativa de traer a Vigo laEscola Galega de Arte Dramático. Estosignifica que actuaremos en coherenciacon nuestros principios y siemprevalorando aquello que consideremosbueno para Vigo y para los vigueses.A su juicio, ¿como ve su grupo los trabajosentregados sobre el PGOM vigués por elequipo redactor?. ¿Qué potenciarían o propondríanincluir y que suprimirían?.Desde el punto de vista político esmuy peligroso resumir la opinión detodo un plan general en una breverespuesta periodística, porque las opinionesdemasiado sintetizadas puedenser erróneamente interpretadaso comprometidas. Pero para no eludirningún tema podemos comentarel plan general desde tres perspectivas:contenido formal del documento;infraestructuras, sistemas generales ydotaciones; así como clasificación y calificacióndel suelo.El contenido formal del documen-

A P R O I Nto parte de una idea de presentaciónacertada pero que, de todos modos,debe ser mejorada, en el sentido deno dispersar en exceso la informaciónpara que la consulta sea rápida y sencilla.Por otra parte, la fase de Avancegeneró la expectativa de que el plan generalcontendría una amplia ordenacióndetallada que evitara la remisión aplaneamiento secundario. Expectativaa la que el documento presentado en“EL PRODUCTO INMOBILIARIO DEPENDE DE LA ORDE-NACIÓN DEL TERRITORIO TANTO COMO DEL PROYECTOTÉCNICO Y LOS MATERIALES DE CONSTRUCCIÓN, PORLO QUE SU PROMOTOR ES EL MÁS INTERESADO EN QUEDE LA PLANIFICACIÓN RESULTEN ESPACIOS URBANOSABIERTOS Y HABITABLES”mayo de 2003 para aprobación inicialno ha respondido.La apuesta que el proyecto dePGOM hace en infraestructuras viariasparece acertada, desde el momento enque no sólo pretende completar y mejorarel existente, sino incluso innovarla pendiente conexión de todo el extrarradiosin pasar por el centro urbano.A esa necesidad responde la denominada‘Ronda de Vigo”, cuyo tratamientourbano supondrá la columna vertebraldel futuro crecimiento de la ciudad. Lamisma crítica favorable merece el sistemageneral de espacios libres y zonasverdes propuesto por el equipo redactor,que configura tres subsistemas ensentido radial que remata con la coronade montes.La clasificación del suelo debe respondera dos criterios coordinados: elcumplimiento de las definiciones legalesy una realista programación decrecimiento urbano. El proyecto dePGOM puede parecer demasiado temerarioen ambos aspectos, cuandoen determinados ámbitos fuerza excesivamentela consideración de suelourbano consolidado y extiende la clasificaciónde suelo urbano y urbanizablehasta los límites de los montes comunales.El uso industrial terciario e industrialse encuentra con las dificultadesde consolidación residencial de bajadensidad disgregada por todo el términomunicipal. Problema que el proyectode PGOM soluciona recurriendo aun planteamiento metropolitano que,para ser una realidad, debe ser legaly solidariamente refrendadopor el Parlamentode Galicia y lascorporaciones de losAyuntamientos afectados.En el uso residencialse focaliza el sistemade autofinanciaciónque el plan general programa,en el sentido degenerar plusvalías quepermitan la sufragaciónde las infraestructuras,sistemas generales y dotacionesadscritos a cada ámbito. Perola edificabilidad y tipología residencialde la ciudad no debe seguir criteriosmeramente economicistas, ni si quieradesde el punto de vista de la recaudaciónpública. El urbanismo debe servirpara adecuar el territorio a las necesidadesde sus habitantes y Vigo, comociudad que sufrió un desarrollismodesordenado en el que primaron intereseseconómicos sobre el crecimientoproporcionado, no puede volver a caeren el pecado crecer como sea a lo largoo a lo alto.En caso de ser elegida en los próximos comicios,¿cuáles son a su juicio las principalesnecesidades por las que luchar en materiade urbanismo y vivienda, y que soluciónproponen para conseguirlo?.En nuestra opinión las dos asignaturaspendientes del urbanismo y la viviendason, respectivamente, la calidadde vida y el precio. El primer criterio,que debería ser el objetivo prioritariode toda ordenación urbana, parece relegadoo superado por los medios paraconseguirlo, como son la planificación,gestión y financiación. Es segundo criterio,es decir el precio de la vivienda,parece imbatible pese a las políticas liberalizadorasde suelo impuestas desdeel año 1996.En este sentido y desde el punto devista legislativo creemos necesario revisarla constante delegación en la iniciativaprivada del desarrollo urbanístico,que exonera a las Administraciones públicasincluso del más mínimo gasto de15

A P R O I N“SIEMPRE ACTUAREMOS EN COHERENCIACON NUESTROS PRINCIPIOS Y SIEMPRE VA-LORANDO AQUELLO QUE CONSIDEREMOSBUENO PARA VIGO Y PARA LOS VIGUESES”16“LAS DOS ASIGNATURAS PENDIENTES DELURBANISMO Y LA VIVIENDA SON, RESPEC-TIVAMENTE, LA CALIDAD DE VIDA Y ELPRECIO. EL PRIMER CRITERIO, QUE DE-BERÍA SER EL OBJETIVO PRIORITARIO DETODA ORDENCIÓN URBANA, PARECE RELE-GADO A LOS MEDIOS PARA CONSEGUIRLO.EL SEGUNDO CRITERIO, PARECE IMBATI-BLE PESE A LAS POLÍTICAS LIBERALIZADO-RAS DE SUELO IMPUESTAS DESDE EL AÑO1996”urbanización en el suelo urbano noconsolidado y urbanizable. Así comoimpulsar una nueva política de viviendade protección oficial que, si no consiguefrenar los precios del mercado, almenos garantice el cumplimiento delartículo 47 de la Constitución, es decirel acceso por los ciudadanos económicamentemás débiles a una viviendadigna y adecuada.Finalmente, ¿cómo ve la actuación de lospromotores inmobiliarios en la ciudad, y asu juicio que hemos de hacer para ser cadavez mejores y ofrecer a la ciudad lo que estanos demanda?Sin perjuicio de las condiciones genéricasque siempre se deben reclamarde la promoción inmobiliaria, comopor ejemplo la constante preparación yprofesionalización, ahora que estamosa las puertas de la aprobación inicialde un nuevo plan general parece convenienteresaltar el papel esencial queen su discusión va a desempeñar comocolectivo organizado. Ajenos a las posicionespolíticas, tienen la oportunidadde vigilar la no repetición de erroresde planificación cometidos en el pasado.Pero como conocedores inmediatosde que la calidad en la construcciónes el mejor tratamiento contra la malacompetencia, también deben ser losmás interesados en que plusvalía inmobiliariay urbanismo sostenible no seancriterios enfrentados. El producto inmobiliariodepende de la ordenacióndel territorio tanto como del proyectotécnico y los materiales de construcción,por lo que su promotor es el másinteresado en que de la planificaciónresulten espacios urbanos abiertos yhabitables. Sin esta perspectiva no sólose deteriora la calidad de vida a largoplazo, sino que incluso los resultadoseconómicos pueden ser un rápido y rotundofracaso.

A P R O I NGestiones para la compra de una vivienda18EEs absolutamente imprescindible ycomo dato previo a la decisión a llevara cabo a la hora de adquirir unavivienda, el conocimiento exhaustivode nuestras verdaderas posibilidadeseconómicas, tanto en cuanto a disponibilidadmonetaria como en capacidadcrediticia, puesto que una vivienda sueleadquirirse pagando del 70–80% pormedio de un crédito hipotecario conun plazo de amortización comprendidoentre los 10 y 30 años y el 20–30%restante entre la entrada, las cantidadesentregadas a lo largo de la obra y laentrega de llaves.La decisión, no debemos tomarlasin antes haber conocido la mayorparte de la oferta inmobiliaria que seencuentre en el mercado. Para ello,tenemos varios caminos alternativos ycomplementarios a la vez.El primero y más directo consisteen la de leerse la sección de anunciosde los distintos periódicos y revistas especializadas,escuchar la radio o ver lasección inmobiliaria de la televisión,AL OBJETO DE FACILITAR A LOS POSIBLESCOMPRADORES LA MÁXIMA INFORMA-CIÓN SOBRE LA OFERTA DEL MERCADO,EVITANDO LA DISPARIDAD DE CAMINOSA SEGUIR, LA ASOCIACIÓN DE PROMO-TORES (APROIN) ESTÁ ESTUDIANDO LACREACIÓN DE UNA CENTRAL DE DATOSINFORMATIZADA, A LA QUE CUALQUIERCOMPRADOR PUEDA DIRIGIRSE Y PODERTENER DE FORMA ABSOLUTAMENTE GRA-TUITA, LA MÁXIMA INFORMACIÓN ESCRITAY GRÁFICA SOBRE LAS DISTINTAS PROMO-CIONES EN EJECUCIÓN Y EN VENTA EN LACIUDAD.llamando seguidamente a los teléfonosde contacto y concertando una cita.Otra solución es la de ‘patearse” laciudad, pudiendo con ello conocer laobra directamente, dirigiéndose al promotorinmobiliario, bien en la propiaobra, en sus oficinas o visitando el pisopiloto si lo tiene.Finalmente cabe la posibilidad de dirigirsea cualquier intermediario de losque operan en el sector inmobiliario.Al objeto de facilitar a los posiblescompradores la máxima informaciónsobre la oferta del mercado, evitando ladisparidad de caminos a seguir, la Asociaciónde Promotores (Aproin) está estudiandola creación de una central dedatos informatizada, a la que cualquiercomprador pueda dirigirse y poder tenerde forma absolutamente gratuita, lamáxima información escrita y gráfica sobrelas distintas promociones en ejecucióny en venta en la ciudad.Entre tanto, vamos a analizar lasdistintas ventajas e inconvenientes decada uno de los caminos propuestos.

A P R O I NPERIÓDICOS, RADIO, TELEVISIÓN YREVISTAS ESPECIALIZADASSe trata del medio más directo paratener un primer conocimiento de laoferta inmobiliaria existente en el mercado,lo que no nos exime de tener quedirigirnos bien al promotor, bien al intermediario,dependiendo de quienhaya puesto el anuncio correspondiente.Los periódicos suelen llegar a máscantidad de gente y por lo tanto ofreceruna mayor difusión, al igual quela radio o la televisión, aunque las revistasespecializadas suelen contenermayor oferta, así como consejos a loscompradores y en general informaciónrelacionada con el interés del comprador,contando además con una redaccióncompuesta por gente más profesionalizadaen la materia. Se trata demedios de conocimiento de la oferta,no de venta.INFORMACIÓN DIRECTA DEL PROMOTORComo principal ventaja está la detratarse del mejor conocedor del productoque nos interesa. Nadie mejorNADIE MEJOR QUE EL PROMOTOR PUE-DE MOSTRARNOS LA OBRA, SUS CARAC-TERÍSTICAS, DEFINIRNOS SUS CALIDADES,LOS DISTINTOS MATERIALES, A LA VEZ QUESUPONER EL TRATO DIRECTO CON QUIENEN DEFINITIVA HEMOS DE ENTENDERNOSFINALMENTEque el promotor puede mostrarnos laobra, sus características, definirnos suscalidades, los distintos materiales, a lavez que suponer el trato directo conquien en definitiva hemos de entendernosfinalmente y con quien puedehacernos alguna reforma, incluirnosalgún ‘extra” o bien proporcionarnosuna rebaja más ajustada en el precio aconvenir, pues no hay que olvidar queel trato directo con el promotor eximea este, en la mayor parte de las veces,de tener que satisfacer la comisión correspondienteal intermediario mediador.Como contrapartida, se trata dealguien absolutamente interesado envendernos su producto, con una visiónparcial, sin posibilidad de comparacióncon otras ofertas, a lo que hay queañadir que aun cuando pueda ser unasesor idóneo en algunos aspectos, nolo será en todos aquellos relacionadoscon los intereses contrapuestos de laspartes. Son muchas las ventajas, perocomo contrapartida entendemos quesería conveniente asesorarse con unabogado o con un profesional capacitado,a la hora de redactar los contratoscorrespondientes.INTERMEDIARIOS DEL MERCADOINMOBILIARIOAquí si que la gama de profesionalesy no profesionales puede ser variadísima.Desde el ‘listillo” que se enterade una oferta de venta y busca a uncomprador con la única intención deembolsarse una comisión por el simplehecho de poner de acuerdo a uno

A P R O I Nria. El resto de los profesionales que sededican a la intermediación, o bien nodisponen de preparación teórica alguna,o se encuentran amparados por distintosdiplomas de capacitación emitidospor organismos no oficiales, lo quetambién hay que decirlo, no suponeuna especial garantía de buen funcionamientoni en uno ni en otro de loscasos, pues la profesionalidad de estosintermediarios puede ser muy elevadao nefasta sobre todo cuando se limitenexclusivamente a contactar ofertay demanda sin ofrecer asesoramiento yatención de ningún tipo.Es importante saber que el compradorno tiene porqué hacerse cargo decomisión alguna con estos profesionales,salvo que haya encargado directamenteel servicio de gestión de comprade una determinada propiedad, puessu intermediación es contratada generalmentepor los promotores, quienessuelen pagarles cantidades comprendidasentre el 2 al 5% del valor de la viviendaa vender, y en algunos casos defuerte competencia turística, hasta el10% incluso.Aquí se produce una importantecontradicción al tener estos profesionalescomo misión principal, la de asesoraral comprador en la compra dela vivienda y cobrar por ello del promotor,que en definitiva será la otraparte en el contrato, encontrándonoscon que estos profesionales deben servira las dos partes, a quien les pagay a quien teóricamente al menos, debenasesorar. Esto no es excesivamentebueno, ni para unos ni para otros.En caso de utilizar e estos profesionales,es conveniente asegurarseen primer lugar de la profesionalidadcontrastada de la empresa a la que acudimos,de que la oferta sea variada yatractiva y de que toda ella ofrezca lasmáximas garantías, para lo cual debemosconocer el solar en el que se emplazael edificio, la titularidad del mismo,las cargas que pesan sobre él, lalicencia de obras y las condiciones enque ha sido otorgada, la identidad dela empresa promotora, su correcta le-20HAY QUE SEÑALAR QUE LOS ÚNICOS PRO-FESIONALES AMPARADOS POR UNA TITU-LACIÓN OFICIAL QUE EMITE EL ESTADOESPAÑOL PREVIA OPOSICIÓN A LA QUEÚNICAMENTE PUEDE CONCURRIR PERSO-NAL CON TITULACIÓN SUPERIOR O TITU-LACIÓN DE GRADO MEDIO RELACIONADOCON PROFESIONES AFINES COMO APARE-JADORES, PERITOS, ETC. ES LA DE AGENTEDE LA PROPIEDAD INMOBILIARIAque vende con uno que compra, hastael Agente de la Propiedad Inmobiliariamás profesional que asesorando alposible comprador cuida de los interesesde este en toda su extensión, consiguiendoel mejor contrato, la mejorfinanciación, la vivienda ajustada a susnecesidades, las mayores facilidades almejor precio, el afianzamiento de lascantidades entregadas a cuenta, la certificaciónregistral de que la viviendaen cuestión se encuentra libre de cargas,la copia de la licencia de obra, losplanos de la vivienda y de todas sus instalaciones,etc.Hay que señalar que los únicos profesionalesamparados por una titulaciónoficial que emite el estado españolprevia oposición a la que únicamentepuede concurrir personal con titulaciónsuperior o titulación de grado mediorelacionado con profesiones afinescomo aparejadores, peritos, etc. es lade Agente de la Propiedad Inmobilia-

A P R O I NCON LOS INTERMEDIARIOS SE PRODUCEUNA IMPORTANTE CONTRADICCIÓN ALTENER ESTOS PROFESIONALES COMO MI-SIÓN PRINCIPAL, LA DE ASESORAR AL COM-PRADOR EN LA COMPRA DE LA VIVIENDA YCOBRAR POR ELLO DEL PROMOTOR, QUEEN DEFINITIVA SERÁ LA OTRA PARTE ENEL CONTRATO, ENCONTRÁNDONOS CONQUE ESTOS PROFESIONALES DEBEN SERVIRA LAS DOS PARTES, A QUIEN LES PAGA Y AQUIEN TEÓRICAMENTE AL MENOS, DEBENASESORAR. ESTO NO ES EXCESIVAMENTEBUENO, NI PARA UNOS NI PARA OTROS.galización, la identidad de su responsable,las obras anteriores acometidas, acuyos propietarios puede visitarse paraindagar sobre la calidad de su edificio yla respuesta a la exigencia de las distintasgarantías necesarias. Indagaremos acerca de las condiciones de venta encuanto a precio, hipoteca, entrada,plazos a lo largo de la obra, plazo final,afianzamiento de las cantidades entregadasa cuenta, compañía de segurosque las afianza, penalizaciones por plazosincumplidos, materiales comprometidos,planos de la vivienda y de laspartes comunes del edificio, con su trazadode instalaciones, manual de instruccionesde la vivienda cubierto, conla lista de proveedores y profesionalesintervinientes en la obra, etc.Una vez conocidos estos extremos,que deberá facilitarnos el agente, debemospedirle que nos acompañe a laobra y visitar el piso piloto, si existe,para poder comprobar de forma directalas calidades ofrecidas, su situaciónreal, el trastero, la plaza de garaje y sumaniobrabilidad, el tipo de energía autilizar, las zonas comunes y en generaltodo aquello que pueda afectarnos enla vivienda que vamos a adquirir.En caso de interesarnos la viviendaen cuestión, hemos de estudiar con elagente las condiciones de venta, financiación,plazos, afianzamientos, sanciones,etc. para lo que el agente deberáaconsejarnos sobre la financiación másidónea para nuestras posibilidades,acompañarnos al banco o a una entidadde financiación si fuese necesario,redactar el contrato privado estudiandolas distintas cláusulas y su idoneidada nuestras características y finalmentepromover una reunión con el promotor,con quien firmaremos en principioun contrato privado en el que laspartes se comprometerán a las condicionespreviamente tratadas.En el contrato, deben identificarseperfectamente las partes, en calidadde que actúan, su capacidad decontratar, la descripción identificativadel bien, su inscripción en el Registroy el certificado de encontrarse libre decargas (en caso de haberse procedidoya a redactar la escritura de divisiónhorizontal y obra nueva), su superficiereal y construida, su legalidad, lasobligaciones a contraer, las sancionespor incumplimiento por ambas partes(indemnización por retrasos en la con-21

A P R O I Ncesión de la licencia de primera ocupacióndel edificio por causas achacablesal promotor, etc.), el precio convenido,la financiación utilizada, la entidadfinanciera y las condiciones aprobadas,las cantidades a entregar con la entradainicial, los plazos, la entrega de lavivienda, la compañía aseguradora delas cantidades entregadas a cuenta, adjuntarla póliza que cubre la entradasi el documento se utiliza como cartade pago, los compromisos de calidades,las garantías correspondientes,Propiedad Inmobiliaria. Lógicamentepara poder utilizar el crédito inmobiliariocorrespondiente deberá contarseya con la mencionada escritura de divisiónhorizontal y obra nueva a los efectosde que la entidad crediticia puedaperfectamente identificar la propiedadsobre la que ha concedido el correspondientecrédito hipotecario.La escritura de división horizontal yobra nueva contiene así mismo los distintosporcentajes de participación decada propietario en el edificio, tantopara conocer el grado de propiedadcompartida en los elementos comunescomo el de participación en los gastosde mantenimiento del edificio, participaciónque una vez escriturada solo podrávariarse por acuerdo de la Comunidadde Propietarios. Hay que tener encuenta que este tipo de escrituras suelecontener también los Estatutos dela Comunidad o sistema de funcionamientointerno, con la descripción delos derechos y deberes de los comunitarios,aunque esto no es obligatorio en22etc. Este contrato privado, supone unprimer paso hacia el contrato público(ante notario) que nos permitirá inscribirloposteriormente a nuestro nombreen el registro de la Propiedad.Hay que pensar que en principio, loúnico que figurará registrado en el registrode la Propiedad es el solar en elque ha de emplazarse el edificio, quees lo único de que dispone el promotoral iniciarse la obra. Una vez concedidala licencia e iniciado el edificio puedeprocederse por parte del promotor aconstituir la escritura de obra nuevaque puede acompañarse de la divisiónhorizontal, necesaria para proceder ala venta de las viviendas y locales deledificio, pues con ella se individualizanlas distintas viviendas y localesconstituyéndose como propiedadesindependientes, lo que posibilitará endefinitiva la venta de cada una de laspropiedades individualizadas, ya antenotario, para su posterior inscripcióna nuestro nombre en el Registro de laEL INTERMEDIARIO DEBE ASESORAR ALPOSIBLE COMPRADOR CUIDANDO DE LOSINTERESES DE ESTE EN TODA SU EXTEN-SIÓN, CONSIGUIENDO EL MEJOR CON-TRATO, LA MEJOR FINANCIACIÓN, LA VI-VIENDA AJUSTADA A SUS NECESIDADES, LASMAYORES FACILIDADES AL MEJOR PRECIO,EL AFIANZAMIENTO DE LAS CANTIDADESENTREGADAS A CUENTA, LA CERTIFICA-CIÓN REGISTRAL DE QUE LA VIVIENDA ENCUESTIÓN SE ENCUENTRA LIBRE DE CAR-GAS, LA COPIA DE LA LICENCIA DE OBRA,LOS PLANOS DE LA VIVIENDA Y DE TODASSUS INSTALACIONES, ETC.la mencionada escritura.Dividida la hipoteca y una vez constituidaslas escrituras de división horizontaly obra nueva, es posible llevara cabo la escritura pública (ante notario)como documento que certificaoficialmente la propiedad de la vivienday que nos permite registrar a nuestronombre la propiedad ya individualizada.El promotor habrá tramitado yaante Hacienda la escritura de divisiónhorizontal y obra nueva, de maneraque al presentar el notario en Haciendanuestra escritura, figuraremos a todoslos efectos como propietarios dela vivienda en cuestión, debiendo notificaral Centro de Gestión Catastraly Cooperación Tributaria (catastro)la nueva titularidad, a los efectos dela titularidad en el Impuesto de BienesInmuebles correspondiente, quedandoasí identificada la vivienda tanto en elRegistro de la Propiedad como en elCatastro.

A P R O I NLa identificación en el Registro de la Propiedad Inmobiliariase lleva a cabo por medio de los siguientes datos: nombrey número de la calle. Número de identificación en laescritura de división horizontal, piso, m2 de superficie útil,distribución de dependencias y linderos.En cuanto a la identificación catastral, el Centro de GestiónCatastral y de Cooperación Tributaria (órganos provincialesdependientes del Ministerio de Economía y Hacienda)tiene identificadas todas las viviendas sobre planos yvaloradas según el valor del suelo y el valor de la construcción.Cada predio se identifica mediante un número asignado,que es la referencia catastral, de manera que con baseen este valor se abonarán en el futuro los impuestos correspondientes.No debemos olvidarnos por otra parte, de la serie de gastosde honorarios profesionales e impuestos que vamos a tenerque asumir como consecuencia de la compra de la vivienda,de entre los que destacamos los gastos de notaría, yel IVA como más significativos.Si todo esto lo llevamos a cabo de la mano de un Agentede la Propiedad Inmobiliaria, entenderemos el porqué delas altas comisiones que su intervención comporta, algo muyajeno a la simple intervención de poner en contacto a unoque le interesa comprar con otro que le interesa vender, laauténtica caricatura de la profesión de la intermediación inmobiliaria.SI LA COMPRA LA LLEVAMOS A CABO DE LA MANO DE UN AGENTEDE LA PROPIEDAD INMOBILIARIA, ENTENDEREMOS EL PORQUÉ DELAS ALTAS COMISIONES QUE SU INTERVENCIÓN COMPORTA, ALGOMUY AJENO A LA SIMPLE INTERVENCIÓN DE PONER EN CONTACTOA UNO QUE LE INTERESA COMPRAR CON OTRO QUE LE INTERESAVENDER, LA AUTENTICA CARICATURA DE LA PROFESIÓN DE LA IN-TERMEDIACIÓN INMOBILIARIA23

A P R O I NBase de datos de la construcción de Galicia. BDCLLa Fundación Instituto Tecnológicode Galicia www.itg.es en colaboracióncon el Instituto Galego de Vivenda e Solo,acaba de editar la 7ª edición de la Basede Datos de la Construcción de Galicia(BDC) www.presupuesta.com, una plataformade trabajo con la que se pretendecontribuir a la mejora del trabajo cotidianoa los profesionales y empresas del sectorde la construcción.La Base de Datos contiene una exhaustivarelación de precios de construcciónpara facilitar la elaboraciónde presupuestos a efectos de garantizarla precisión y fiabilidad de los resultadosfinales.Recomendada por la Administraciónpara la realización de proyectosde promoción pública, la BDC Galiciacontiene los precios básicos (maquinaria,mano de obra, productos y materiales)y una parte importante de lasunidades de obra empleadas en edificación,urbanización, obra civil, restauración,mantenimiento, seguridad ysalud laboral, conteniendo además lospliegos de condiciones asociados a loscapítulos y gráficos asociados a las unidadesde obra.La BDC Galicia se puede consultarde dos formas: ‘on line” y versiónCD–rom.24VERSIÓN ON LINELa BDC Galicia se publica enwww.presupuesta.com que además contienelas siguientes funcionalidades:Consultar Bases de precios de otrascomunidades así como diversos catálogosde fabricantes de construcción.Descargar en formato FIEBDC lasBases de precios ylos catálogos paratrabajar con su programade presupuestos.Elaborar presupuestosy exportar aformato FIEBDC.Guardar los presupuestospara posterioresconsultas.Comparar diferentes presupuestosrealizados en base a un mismo concurso.Todos los servicios son gratuitos exceptoel servicio de descargas de Basesde Precios en formato FIEBDC que tieneuna cuota anual de 116 Euros.VERSIÓN CD–ROMContiene:*Visualizador BDCG7Aplicación que permite consultarla BDC Galicia en castellano y gallego,con posibilidad de imprimir la informacióndeseada y efectuar pequeñospresupuestos con medición.*Descargas. Contiene la BDC Galiciaen formato FIEBDCVersión en castellano y clasificadasegún las Normas Tecnológicas.Versión en gallego y clasificada segúnla Norma Tecnológicas.Versión en castellanoy clasificada según Fasesde Obra.*Información.Manual del uso del visualizador.Relación de normativade obligado cumplimientoIndices de revisión de precios demano de obra y materialesDiccionario de abreviaturas.Indice de contenidos.El cote del visualizador es de 140Euros.APROIN recomienda la utilizaciónde este documento como instrumentounificador de criterios a la hora de definircostes orientativos para el estudiode cualquier obra de promoción a acometeren el ámbito de la ComunidadAutónoma.

Día: 10 de diciembre de 2003.Lugar: Club Financiero de Vigo.Empresa Premiada:Cendón y Domínguez Vigo, S.L.Ubicación:Calle Enrique X. Macías, 9, Vigo.Al tiempo que se celebraba la entregade los premios al Edificio Gallego10, APROIN aprovechaba el eventopara celebrar su 10º aniversario, confeccionadopara tan especial ocasión,un amplio programa de actividadesque se desarrolló con la participaciónde alrededor de 200 invitados.En cuanto al Premio propiamentedicho se refiere, conviene hacer unaserie de precisiones.La celebración al mismo tiempo denuestro 10º aniversario, así como de laconsecución de nuestros premios anuales,algo que acometimos desde unprincipio, nos enorgullece, al tiempoque nos reafirma en nuestra creenciade que hay que primar la buena laborempresarial, algo que no resulta fácilreconocer, pues no es externamenteF O T O S : P a b l o M a r t í n e zX Premio Aproin. 2003‘Edificio Gallego 10’tangible, al menos en cuanto a lo quepudiera ser mostrar una fachada, unmuestrario de buenos materiales, o uncúmulo de elementos externos que pudierandarnos una sensación de calidady de excelencia empresarial ajena alo que buscamos como profesionales.La dificultad de este premio radicaen encontrar la excelencia de una laborempresarial que solo es detectable desdeel conocimiento de expertos en lamateria que valoran profesionalmente

la labor llevada cabo, de manera que elcúmulo de tales valoraciones da comoresultado final lo que llamamos EdificoGallego 10, evidentemente, no entretodos los edificios construidos en elámbito de nuestra provincia, sino entrelos candidatos presentados al premio,lo que de alguna manera añadeun plus al mismo por parte de quienlo presenta, desde el orgullo de la obrabien hecha.Este premio no sería lo que es, y notendría el prestigio de que goza, si nodispusiera de un Jurado absolutamenteindependiente de la Asociación yminuciosamente elegido, en funciónsiempre de los conocimientos que cadamiembro aporta a la labor de conjuntoa valorar, más que por designacionespolíticas o de conveniencia que tantasveces acaban por desvirtuar la labor decualquier jurado. En el jurado, se hatenido en cuenta, en primer lugar, designarun presidente que le represente,desde la credibilidad, la seriedad yel buen hacer como persona sensata yde moderación, un secretario, el úni-

co vinculado a APROIN, que coordinetoda la maquinaria, y ocho expertos decada uno de los apartados en que hemosdividido el edificio a la hora deemitir un juicio sobre la excelenciadel mismo. Así las cosas, el Jurado deeste premio quedó constituido de la siguienteforma:Presidente:Luis Espada RecareyValedor do PoboCoordinador:Miguel Font Rosell (sin voto)Gerente de APROINVocal de Instituciones y Calidad:José Manuel Álvarez IlarriXunta de Galicia – LACACEVocal de Procesos Industriales:Constante Touzón PérezUniversidad de VigoVocal de Arquitectura:Enrique Acuña FernándezXunta de Galicia – ValoracionesVocal de Albañilería y estructuras:Jaime Lorenzo DomínguezConstrucciones JALOHISA

A P R O I NVocal de Cantería:Gumersindo Alonso GestosoGRANINSA – Pte. GraniterosVocal de Carpintería interior:Enrique Cameselle TaboadaCarpintería CARMADVocal de Instalaciones:Gonzalo Pérez ZunzuneguiTECNOVAVocal urbanizaciones y jardinería:Xurxo Xoán González CondeVIVEIROS ADOAInteresa destacar que tras siete añosen el cargo de presidente del Juradopor parte de Serafín Ocaña, quien hallegado a ser una institución en nuestropremio, y así se lo ha agradecidola organización, con la entrega de unaplaca en la ceremonia de entrega depremios, le ha sustituido en el cargoLuis Espada Recarey, catedrático dela Universidad de Vigo y Valedor doPobo, entre otros muchos méritos, loque supone un auténtico lujo para laorganización.El edificio ganador de la 10ª edi-

A P R O I Nción, se sitúa en el ámbito de la Unidadde Ejecución Falda del Castro, y secompone de tres sótanos para garajecon entrada común desde la urbanización,bajo comercial y de acceso al edificioy cinco plantas y ático para un totalde 34 viviendas.Los arquitectos proyectistas y directoresde obra han sido Perfecto CendónDomínguez y José Manuel QuinteiroCrespo, mientras que los directores dela ejecución material de la obra, fueronlos aparejadores Laureano DelgadoGonzález y Santiago Ledo Martínez.En cuanto a la ceremonia de entregade los premios, hay que señalar queel éxito del evento, así como el ambientea lo largo de toda la tarde y noche enque se desarrolló, fueron enormementeesperanzadores de cara a valorar el cadavez mejor consolidado acontecimiento.La ceremonia comenzaba con lapresentación por parte del Presidentede APROIN, Ángel Gallego Estebanquien introducía una intervención yatradicional en estos premios, la del DirectorGeneral Adjunto de Caixanova,

Gregorio Gorriarán Laza, quien hizoun exhaustivo estudio sobre los acontecimientoseconómicos del año y su incidenciaen nuestro sector.Le siguió en el uso de la palabra,Ramón Bárcena Arteagabeitia, sociodirector del despacho J&A GarriguesS.L. quien trató sobre los problemas delas empresas familiares, sus implicacionesfiscales y posibles soluciones.Finalizadas ambas conferencias, sepasó a proyectar un video reportaje deledificio ganador, para al final y ya conla presencia del Conselleiro de Ordenacióndel Territorio, Alberto NúñezFeijoo y del Alcalde de Vigo, VenturaPérez Mariño, pasar a la entrega depremios.En primer lugar se entregó el premioa su trayectoria al servicio del Premio,como presidente del Jurado, a SerafínOcaña Eiroa, Presidente de GOC,quien ejerció su labor a lo largo de 7años, contribuyendo de manera significativaa dignificar el certamen y a conseguirlo que hoy en día significa paratodos nosotros.A P R O I N

A P R O I N32Seguidamente, el Conselleiro entregóel Premio APROIN 2003 EdificioGallego 10 a José DomínguezFernández, como representante deCendón y Domínguez Vigo S.L., la empresapromotora ganadora.Entregados los premios, a los invitadosles fue ofrecido un aperitivo altiempo que actuaba en el hall del ClubFinanciero un cuarteto de cámara, paraseguidamente pasar al comedor, dondelos cerca de 200 invitados compartiríanunas horas para finalmente escucharde nuevo a Gregorio Gorriarán yal Presidente de APROIN, quien cerraríael acto deseando buen año a todos yun mejor premio APROIN 2004.

34El precio de la viviendaMiguel Font RosellLICENCIADO EN DERECHO. ARQUITECTO TÉCNICO. APIAPAREJADOR MUNICIPAL, EN EXCEDENCIA, DEL AYUNTAMIENTO DE VIGOGERENTE DE APROINEEl mundo de la creación del Derechose nutre de las ideas y de articularformulas o caminos que nos permitanconseguir los objetivos propuestos.Esta afirmación únicamente tienecomo misión, en este caso, el dejar claroque lo que a continuación me propongoes el de adelantar una serie deideas que nos permitan llegar a conseguiruna serie de objetivos, dejandopara los profesionales o estudiososdel Derecho el hacer el trabajo convenientepara que estas receptas puedanmaterializarse en algo jurídicamenteconcreto, creando nuevas leyes o modificandoalgunos extremos de las vigentes,ya que el problema a abordar no sepuede combatir con éxito aplicando laactual legislación.El dinero, es algo de una importanciacapital, absoluta, fundamentalhasta un límite determinado, límiteque abarca lo mínimo indispensablepara poder comer, vestirse, desplazarse,tener un techo, poder tomarse unasvacaciones y permitirse algún pequeñocapricho. Donde pone cada uno,cada familia ese límite, tratándose dealgo tangible y evidente, es algo quese acerca a lo objetivo, que no dependedemasiado de nuestra voluntad y side la situación de mercado en que nosencontremos. A partir de ahí, el dineropasa a tener un valor absolutamenterespetable, pero subjetivo, arbitrario ysecundario, aunque para algunos, másimportante incluso que cualquier otrovalor, siendo así que por ese dinero,por el que sobrepasa el límite de lo estrictamentenecesario a día de hoy enuna sociedad avanzada, es por el queel ser humano ha hecho y sigue haciendolas más absolutas barbaridades. Enel ambiente familiar, ahí está por unlado la segunda residencia, los cochesde gran cilindrada, los yates, los lujos,por otro lado las trampas que nos conducenal engaño, las deudas, las traiciones,la ambición, en definitiva, elpoder y la vida misma.Si nos centramos de nuevo en la partebaja de la línea, en aquella que másnos afecta y por la que deben velar lospoderes públicos por encima de muchasotras consideraciones, nos encontramoscon que lo más complicado desatisfacer es la obtención o el disfrutede una vivienda, un bien que nuestraConstitución consagra como un derechoal que todos debemos tener accesopero que cada día se nos antoja máslejano para amplios sectores de la población.¿Qué está pasando, en un país queeconómicamente, en su conjunto vamejor que nunca, donde el dineroes más barato que nunca y en el quedesde el advenimiento de la democraciaexiste más empleo que nunca y sinembargo el acceso a la vivienda paralos sectores medios de la población sehace cada día más distante? Algo nofunciona.Escribo esto desde Vigo, pasado yaun año desde que la marea negra del‘Prestige” llegaba a nuestra ría y quelos periódicos se hacían eco de la indignaciónde toda la población, contodo tipo de manifestaciones, con decisionespolíticas absolutamente absurdasa efectos de dar solución alproblema, afrontado desde un desconocimientodel mar, de la navegación yde sus consecuencias que alarma cada

A P R O I Nvez que se recuerda, anteponiendo temorespolíticos a cualquier otra cosa,y solo solucionado en cuanto a las indemnizaciones,pero nunca sobre lapropia catástrofe a la hora de impedirla desgracia que nos trajo y que pudotraernos consecuencias enormementenegativas por muchos años, lo quevuelve a llevarnos a la conclusión deque cuando surge un problema realmenteimportante, que afecte de verdada la población, lo fundamental estener a los políticos y a sus ‘teóricos”asesores, lo suficientemente alejadospara que no puedan empeorar las cosas,lo que sucede cada día que saleuna nueva medida para ‘combatir” elproblema de la vivienda, agravándolomas, si cabe.CUANDO SURGE UN PROBLEMA REALMEN-TE IMPORTANTE, QUE AFECTE DE VERDADA LA POBLACIÓN, LO FUNDAMENTAL ES TE-NER A LOS POLÍTICOS Y A SUS ‘TEÓRICOS”ASESORES, LO SUFICIENTEMENTE ALEJADOSPARA QUE NO PUEDAN EMPEORAR LAS CO-SAS, LO QUE SUCEDE CADA DÍA QUE SALEUNA NUEVA MEDIDA PARA ‘COMBATIR” ELPROBLEMA DE LA VIVIENDA, AGRAVÁNDO-LO MAS, SI CABE35Han tenido que pasar muchos añosde clamar en el desierto para que empiecenahora a darse cuenta de queesto del precio de la vivienda puedeestirar hasta un punto, pero no muchomás allá, y que el verdadero causantedel problema es el precio del suelo, laespeculación, la escalada de ‘previsionesde futuro” que comporta y la desregulacióndel asunto desde siempre.Considerando que desde la Administraciónllevan ya una serie de años proponiendosoluciones absurdas que ennada han paliado el problema, es detemer que pasen todavía algunos añosmás hasta tomar conciencia de dondereside el verdadero problema y arbitrarsoluciones efectivas al respecto, cuandoel camino a seguir lo ha marcadoya en 1978 nuestra olvidada (en estecampo) Constitución, que indica claramentelas soluciones, cuando adjudicalas plusvalías del suelo a la sociedad yque clama por la lucha contra la especulación,lo que requiere únicamentede ciertos conocimientos que da el sentidocomún, para poder hacer efectivodicho mandato constitucional.Desde la experiencia de más de 30años ejerciendo en distintas disciplinasdel mundo inmobiliario y comoestudioso del urbanismo, voy a tratarde dar unas claves que para nada pretendenser originales pues cualquierpersona con mi experiencia las asumecomo un conocimiento mas, adquiridoa lo largo de años de ejercicio.El precio de la vivienda es el resultadode la suma de un sinfín de componentesde todo tipo que a estos efectosvamos a sintetizar agrupándolos en cincoapartados y que en las actuales condicionesmedias de mercado, en capitales,también medias españolas, puedenarrojar los porcentajes que se señalansobre el precio final de la vivienda:1.– Solar: 30%Suelo, proyectos, urbanización, comisiones,etc.2.– Construcción: 30%Materiales, mano de obra, etc.3.– Tramitación: 15%Tasas, licencias, honorarios, documentación,seguros, impuestos, etc.

A P R O I N364.– Financiación, comercializacióne infraestructura empresarial: 10%Créditos, publicidad, sueldos de empresa,comisiones, etc.5.– Beneficio empresarial: 15%Previsiones para reinversión y beneficioneto.Lógicamente si tratamos de loque sucede en el centro de las grandesciudades, e incluso en algunas notan grandes, estos porcentajes varíansustancialmente, ya que se llega actualmentea incidencias del suelo sobre elprecio de la vivienda, del 50% en algunoscasos e incluso superiores.Por otro lado, si analizamos cadauno de estos componentes, comparándoloscon lo que sucedía hace unosaños, nos damos cuenta de que cualitativamentelos cambios experimentadosson de tal magnitud que hacen que losplanteamientos a la hora de afrontarel problema deban ser radicalmentedistintos a los empleados hasta el momento.SOLARComenzando por el apartado 1 referenteal Solar, donde reside el mayorproblema, nos encontramos enque salvo para viviendas de protecciónoficial, una entelequia que hoy en díasolo puede soportarse desde la actuaciónde la Administración, partiendoprácticamente de coste 0 para el sueloy de importantes subvenciones, parala vivienda libre, el coste del suelo lofija el propietario del mismo a su antojo,sin limitaciones de ningún tipo,simplemente aplicando, aunque seainconscientemente, el llamado por lasempresas de tasación, método residual,una absoluta barbaridad que partiendodel precio en el mercado de la vivienda,deduciendo los demás costes llegaal precio del suelo, cuando el precio demercado de la vivienda lo es en la cuantíaactual por causa de la intolerable especulacióndel suelo, todo ello en unaespecie de rueda de pescadillas que semuerden la cola en base a santificarpara ello el precio especulativo del suelo,algo admitido también por la Administraciónquien calcula de esa formaHAN TENIDO QUE PASAR MUCHOS AÑOSDE CLAMAR EN EL DESIERTO PARA QUE EM-PIECEN AHORA A DARSE CUENTA DE QUEESTO DEL PRECIO DE LA VIVIENDA PUE-DE ESTIRAR HASTA UN PUNTO, PERO NOMUCHO MÁS ALLÁ, Y QUE EL VERDADEROCAUSANTE DEL PROBLEMA ES EL PRECIODEL SUELO, LA ESPECULACIÓN, LA ESCA-LADA DE ‘PREVISIONES DE FUTURO” QUECOMPORTA Y LA DESREGULACIÓN DELASUNTO DESDE SIEMPREel precio del suelo a la hora de girar losimpuestos correspondientes.Así las cosas, admitiendo la especulacióncomo base de todo tipo de cálculostanto oficiales como paraoficiales,sumado todo ello a la más absolutalibertad del propietario del suelo parafijar el precio del mismo, de la nochea la mañana, llegamos a subidas en losúltimos años del 100%, lo que suponeaumentos por este concepto en el preciode la vivienda de entre un 30 y un40%, significando con ello un esfuerzoeconómico de las familias que ronda yael 50%, cifra donde los fallidos para losbancos empiezan a ser preocupantes.Si a ello añadimos que por agotamientodel suelo urbano en las ciudades, yde las enormes especulaciones que seproducen por parte de inquilinos enlas rehabilitaciones, de las que trataremosmás adelante, los suelos que salenal mercado no son urbanos, debiendopasar por un largo proceso de urbanizacióncon sus correspondientes e insoportablesdemoras, debidas a la proverbialineficacia funcionarial y a quela urbanización cada día es más costosaal tener que soportar cesiones queencarecen gravemente el precio de lavivienda, al tiempo que hay que cedersuelo para dotaciones, llevar a cabo urbanizacionescon más servicios y porello más costosas, etc. Como consecuencia,el conseguir finalmente un solaredificable se convierte en una odiseaque pone el precio del m2 por lasnubes, con repercusiones en el preciofinal de la vivienda que llega muchasveces al 50%, cuando hace unos añosrondaba el 15%, dándose entonces lacoincidencia de que muchas veces, conello, el promotor igualaba el beneficioempresarial al precio del solar.Si se trata de conseguir llevar a cabouna reforma o edificar en un solar queocupe un edificio antiguo, la especulaciónllega a cotas insospechadas. Generalmenteun inquilino tanto de viviendacomo de local que paga 500 o1.000 pesetas al mes, acaba pidiendopor irse una porrada de millones o ellocal o vivienda en propiedad, en loque constituye un chantaje amparado

A P R O I Npor el Poder Legislativo que no quiereenfrentarse a un colectivo de inquilinosde renta antigua, lo que suponeva a tener un importante coste en votosa la hora de que nuestros políticosse jueven ‘los garbanzos’, algo muchomás importante, por supuesto, que elconseguir que la ciudadanía encuentreviviendas asequibles en el mercado.A lo dicho, por otra parte hay queañadir el coste de las comisiones a pagara toda una serie de intermediarios(a veces ‘oficiales”) por habernos proporcionadola correspondiente parcela,haciéndonos además un gran favorcon ello. Llama la atención al respectola solemne tontería que la miopíadel gobierno de turno ha propiciadoal abrir la intermediación a todo elmundo, con la disculpa de abaratarla,algo que no solo no se ha producidosino que ahora te ofrece un solar, pretendiendolas más altas comisiones, elbarbero de la esquina, pasando el titulode API expedido por el Ministerio(único hasta la fecha que te permitíaejercer) a no servir absolutamente paranada, en lo que pudiera considerarseun fraude en toda regla hacia esos titulados.El resultado final es que no encuentrasun solar en condiciones por muchoque lo busques, por supuesto, nuncaen la zona apetecible, pagando unafortuna cuando lo encuentras (lo quequiere el propietario del suelo), conla intermediación de quien nada te resuelveni garantiza y sin la más mínimaseguridad de que lo que compras obtendráfinalmente una licencia no recurrible.En definitiva un cúmulo deinseguridades absolutamente reñidascon cualquier práctica empresarial quese precie.CONSTRUCCIÓNEn cuanto al apartado 2, relacionadoestrictamente con la construcción,nos encontramos con que los materiales,en general, aun cuando han subidoal utilizar cada día mejores sistemas,mejores tecnologías y en general mayorcalidad, no suponen el coste principalde este apartado, ya que el peso delconjunto carga inexcusablemente sobrela mano de obra, no ya solo porqueaumenten los salarios, sino porque las,por otra parte deseables, medidas deseguridad en la construcción han encarecidoeste apartado para las empresas,unido todo ello a la enorme dificultadde encontrar a verdaderos especialistasy a buenos oficiales, algo que las empresasse roban unas a otras y que cadadía resulta más caro conseguir, lo queunido a que ya hoy en día no existenempresas que construyan por si mismotoda la obra, nos obliga a pasar por lassubcontratas, lo que aporta otra sobrecargade intermediación que encareceel producto final.TRAMITACIÓNPasando al apartado 3, que relacionamosaquí con la tramitación, las subidasmenos justificables son debidasprincipalmente al afán recaudatorio,sin medida de la Administración, quienademás recauda proporcionalmente alprecio de la vivienda, aprovechándoseuna vez más del proceso especulativoque nada hace por detener.Por un lado, los honorarios de llevara cabo toda la gama de proyectos aconsiderar, no se han reducido comose pensaba al liberalizarlos, ya quecada día hay que hacer mayor numerode proyectos, incluyendo a más profesionales,al tener que someterse a nuevasnormativas que exigen este tipo deproyectos y no haber discutido el promotora la baja los honorarios, comoen un principio se pensaba.Actualmente necesitamos un arquitectopara hacer planeamiento, un topógrafopara el levantamiento del terreno,un abogado para el desarrollode la gestión urbanística (estatutos, bases,junta de compensación, etc.), uningeniero de caminos para el proyectode urbanización, un ayudante de obraspúblicas para la dirección ejecutiva dela urbanización, un ingeniero de telecomunicacionespara el proyecto deinfraestructuras de comunicación, unarquitecto técnico para el proyectode seguridad y salud, un geólogo parael estudio geotécnico del terreno, denuevo un arquitecto para el proyectode edificación, un aparejador para laejecución material de la obra, un ingenieropara el calculo de estructuras,un ingeniero industrial para el proyectode electricidad, calefacción, etc., llegandoen muchos casos a utilizar cercade una veintena de técnicos entre unosmisiones y otras hasta llegar al productofinal, lo que supone hoy en día prácticamenteun 15% sobre el valor delpresupuesto de obra o un 5% sobrelas ventas.Presentados los proyectos, los Ayuntamientos,que siguen viendo en la37

A P R O I N38construcción su principal financiación,han subido en general tanto las tasascomo los impuestos por la licencia, loque resulta curioso pues los distintosAyuntamientos, en teoría, solo podríancobrar por la tasa lo que les cuesta darel servicio de informar los proyectos,mientras que en su lugar la cobranen función de aplicar un porcentaje alpresupuesto del proyecto, algo absurdopues el coste para el Ayuntamientode despachar un proyecto no dependedel presupuesto y si del trámite burocráticoa llevar a cabo.Por si ello fuera poco, la avidez delos Ayuntamientos en financiarse a costade la vivienda, ha hecho que en susdisponer de ‘papeles” que justifiquenla licencia.La documentación a considerartambién es cada vez mayor, al tenerque contemplar mayores garantías alcomprador, algo que no encarece deforma destacada pero complica el procesoenormemente.En cuanto a seguros, el hecho detener que contemplar el afianzamientode las cantidades entregadas a cuenta,el seguro de daños, el decenal, etc.también supone unas cantidades queaunque necesarias, no se tenían encuenta anteriormente, máxime cuandotras la aprobación de la LOE, hemoscomprobado que se trata de una ley deEL CAMINO A SEGUIR LO HA MARCADO YA EN 1978 NUESTRA OLVIDADA (ENESTE CAMPO) CONSTITUCIÓN, QUE INDICA CLARAMENTE LAS SOLUCIONES,CUANDO ADJUDICA LAS PLUSVALÍAS DEL SUELO A LA SOCIEDAD Y QUE CLAMAPOR LA LUCHA CONTRA LA ESPECULACIÓN, LO QUE REQUIERE ÚNICAMENTEDE CIERTOS CONOCIMIENTOS QUE DA EL SENTIDO COMÚN, PARA PODER HA-CER EFECTIVO DICHO MANDATO CONSTITUCIONALplanes, la mayor parte del suelo calificadolo sea a través del desarrollo defiguras de planeamiento para obtenercon ello el 10% de cesión de suelo queluego revenden, demorando con elloel proceso de conversión de esos suelosa costa de años de tramitaciones con laconsiguiente especulación que sufrenlos suelos sometidos a ese tratamientoEl coste financiero que supone paracualquier empresa el tener que soportardemoras cercanas al año para obteneruna licencia cuando la actual legislaciónprevé un trámite de tres mesescomo máximo para esos menesteres,tampoco resulta despreciable, sobretodo teniendo en cuenta que la licenciapor silencio administrativo es absolutamenteineficaz para cualquierpromotor que deba solicitar un créditopara llevara cabo un edificio, ya quelos bancos no admiten este tipo de licenciaspara autorizar un crédito, al noprotección del seguro, más que de darla cobertura adecuada al consumidor,pues el seguro anual y trienal que contemplala LOE no lo formaliza ni unasola compañía de seguros a las que solointeresa el decenal, al no suponer este,riesgo alguno, y menos con el inventollevado a cabo por la patronal del seguro,de que se utilicen Organismos deControl Técnico (OCT), que increíblementedeberá pagar el promotor, paraasegurarle todavía más la operación ala compañía de seguros y con ello noentrar ya en riesgo, de una forma absolutamentesegura. Una autentica vergüenza,que deja fuera del seguro losverdaderos riesgos y reclamaciones enla construcción y que está llevando aque los jueces invaliden de hecho todaslas teóricas previsiones de asignacióny reparto de responsabilidadesque contiene la LOE, volviendo a utilizarel Código Civil como más efectivoinstrumento de asegurar garantías alconsumidor, y todo por la dejadez delos distintos gobiernos en este aspecto,ante la ambición desmedida de compañíasaseguradoras y reaseguradoras,las verdaderas culpables en la sombrade que la LOE no sirva ya para nada,cuando tantas expectativas habíamospuesto en ella.La previsión de todo este tipo deproblemas no asegurados, obliga tambiénal promotor, a los efectos de poderatender la postventa, a prever en elprecio de la vivienda, el poder cubrirpor su cuenta, los imprevistos que surjanposteriormente.Ya si pensamos en impuestos, el aumentoha sido enorme pues hay quepensar que a todo tipo de impuestosdirectos e indirectos sobre la vivienda,influye sobremanera que el impuestono se grava por el concepto vivienda,sino por el precio de venta, de maneraque cada vez que sube la viviendasuben proporcionalmente los impuestosde todo tipo, considerando ademásque muchos se duplican a lo largo delproceso (IVA + AJD + plusvalías + notaría+ registro) lo que sumado al impuestode sociedades que debe pagarel promotor por su labor empresarial yque lógicamente habrá de salir del preciode la vivienda, acercan los impuestosa una cantidad cercana al 15% delprecio de venta de la vivienda.FINANCIACIÓNEn cuanto al apartado 4, nos encontramoscasi con el único componenteque ha descendido con relación a añosanteriores y que ha paliado en parte losaumentos de otros capítulos. Nos referimosa la financiación.Un crédito a la promoción, debidoa la bajada del precio del dinero y a losplazos de las hipotecas significa hoy endía el mejor apoyo a la promoción inmobiliaria.En los últimos años se ha pasado, deintereses hipotecarios del 12% a los actualesde aproximadamente el 4%, conduraciones de 15 años a los actuales de25 a 30 años, mientras que hace añosel crédito hipotecario alcanzaba como

A P R O I Nmáximo al 70% del valor de tasación,actualmente se encuentran hipotecaspor importe del 100% del valor de tasación.Las entidades de crédito analizanhoy en día una promoción en funciónde valor de tasación del precio de ventade la misma y ofrecer al promotorun crédito por el 80% de dicho valorde tasación, con disponibilidad a lo largode la promoción, en función de laobra realizada, para que finalmente seael comprador quien se subrogue en elcrédito, de manera que el promotor nodeba hacer frente a las amortizacioneshasta el tercer año, fecha en la que sesupone vendida la promoción, habiendodispuesto hasta entonces el promotorde su propio capital únicamentepara la compra del solar o parte de el,corriendo la entidad bancaria con la financiacióndel resto, sin entrar prácticamenteen riesgo alguno, pues el valorde tasación asignado no solo es másbajo ya de entrada, sino que al cabode un tiempo la escalada de precios lodeja en un porcentaje realmente bajo,lo que supone un buen negocio para elbanco y muy poco riesgo en caso de impagado.Tanto es así que hoy en día unpromotor es para una entidad de créditosu mejor agente, pues se encarga deencontrarle los clientes más fieles, quelo serán además a lo largo de la vida delcrédito, entre 20 y 30 años actualmente.En definitiva, intereses más bajos,mayor plazo en el crédito y formulasde pago acordes con las posibilidadesdel cliente. Un respiro.Por el contrario, los gastos de comercializaciónhan aumentado, aligual que las comisiones por venta devivienda que suelen oscilar entre el 3 yel 10%, en función del tipo de propiedadde que se trate.La infraestructura empresarial cadadía requiere de mayor personal, másespecializado y con métodos más modernos,lo que también contribuye aencarecer el producto.BENEFICIO INDUSTRIALFinalmente, en cuanto al apartado5, nos encontramos con el benefi-EL RESULTADO FINAL ES QUE NO EN-CUENTRAS UN SOLAR EN CONDICIONESPOR MUCHO QUE LO BUSQUES, POR SU-PUESTO, NUNCA EN LA ZONA APETECIBLE,PAGANDO UNA FORTUNA CUANDO LO EN-CUENTRAS (LO QUE QUIERE EL PROPIETA-RIO DEL SUELO), CON LA INTERMEDIA-CIÓN DE QUIEN NADA TE RESUELVE NIGARANTIZA Y SIN LA MÁS MÍNIMA SEGURI-DAD DE QUE LO QUE COMPRAS OBTENDRÁFINALMENTE UNA LICENCIA NO RECURRI-BLE. EN DEFINITIVA UN CÚMULO DE IN-SEGURIDADES ABSOLUTAMENTE REÑIDASCON CUALQUIER PRÁCTICA EMPRESARIALQUE SE PRECIE

A P R O I Ncio del promotor, que para su análisisdebemos partir de considerar algo desuma importancia como es la previsiónde la escalada de precios, debida otravez mas, a la especulación del suelo.Lo que pudiéramos considerar elbeneficio neto, hoy en día se mueveentre el 5 y el 15% de las ventas, cifraque como hace ya mucho tiempo sigueobliga a la hora de fijar los precios delas viviendas a efectos de no quebrar laempresa, a tener esto presente, adquiriendocon ello la especulación del sueloun efecto multiplicador en las ventas,del que como hemos visto antes senutren preferentemente el dueño delsuelo y la Administración con todos susimpuestos.Hecho este pequeño y somero análisisde lo que supone la promoción, agrandes rasgos, podremos establecerun diagnostico sobre los elementos alos que aplicar los correctivos convenientespara conseguir abaratar el preciode la vivienda.Fundiendo ya a estos efectos losdistintos apartados tratados, entiendo40teniendo una tendencia a la baja, compensadaúnicamente por una mayorfacturación. Lo que verdaderamentealarma es la necesidad de prever el costede un nuevo solar, pues la mayoríade las promociones que no lo contemplanse encuentran con que al cerrarla operación, los resultados no llegan asignificar la posibilidad de adquirir unnuevo solar capaz para el mismo númerode viviendas que hemos promovido,pues si el solar nos costó 100 alinicio de la promoción, pasados 2 años(tiempo que tarda una promoción),comprar un solar de las mismas característicaspuede costarnos entre 150 y200 en el mejor de los casos, lo que nosLAS SUBIDAS MENOS JUSTIFICABLES SONDEBIDAS PRINCIPALMENTE AL AFÁN RE-CAUDATORIO, SIN MEDIDA DE LA AD-MINISTRACIÓN, QUIEN ADEMÁS RECAU-DA PROPORCIONALMENTE AL PRECIO DELA VIVIENDA, APROVECHÁNDOSE UNAVEZ MÁS DEL PROCESO ESPECULATIVO QUENADA HACE POR DETENERque debemos intervenir prioritariamente,al menos sobre los siguientessiete apartados:*Planeamiento General*Precio del suelo*Modificaciones en la ley de arrendamientosurbanos.*Agilización de la burocracia municipal.*Formación profesional*Recapitulación en las tasas e impuestos*Replanteamiento del seguro.PROPUESTASPlaneamiento generalPrevisión a corto, medio y largo

A P R O I Nplazo de la demanda de todo tipo desuelo.Eliminación al máximo delplaneamiento de desarrollo.Demorar suelos únicamente a expensasde la fase de gestión.Equilibrar cargas y beneficios conlas previsiones de crecimiento.Precio del sueloEl suelo calificado como factor deproducción, no como mercancíaUtilización de las plusvalías para lasociedad en el proceso de calificaciónAplicación de coeficientes de ponderaciónPlazos de construcciónIntervención efectiva de los agentesurbanizador y edificadorModificaciones en la ley de arrendamientosurbanos.Rehabilitación obligatoria de viviendasy localesEliminación efectiva de rentas antiguasen viviendas y localesAgilización de la burocracia municipal.Publicación en Internet de toda lanormativa actualizadaCédulas urbanísticas en todos los terrenospor referencia catastral.AutolicenciasGerencias de urbanismo externalizadasFormación profesional.Necesidad de capacitación técnicaen la infraestructura de las empresasconstructoras y promotoras.Formación efectiva de personalobrero especializadoRecapitulación en las tasas e impuestos.Tasas en función del coste del servicio,no en relación al presupuesto delas obras.Impuestos de Bienes Inmuebles, porcalificación de suelo, no por lo construidoReplanteamiento del seguro.Seguro anual y trienal obligatoriocon obligaciones para las compañíasque deberán incluir en el coste de lapóliza las OCT.El desarrollo de las propuestas expuestashabrá de ser objeto de análisisposteriores.LOS AYUNTAMIENTOS, EN TEORÍA, SOLO PODRÍAN COBRAR POR LA TASA LO QUE LESCUESTA DAR EL SERVICIO DE INFORMAR LOS PROYECTOS, MIENTRAS QUE EN SU LUGARLA COBRAN EN FUNCIÓN DE APLICAR UN PORCENTAJE AL PRESUPUESTO DEL PROYECTO,ALGO ABSURDO PUES EL COSTE PARA EL AYUNTAMIENTO DE DESPACHAR UN PROYECTONO DEPENDE DEL PRESUPUESTO Y SI DEL TRÁMITE BUROCRÁTICO A LLEVAR A CABO41

A P R O I NA42I Simposio Internacionalde la Construcción en VigoAlrededor del mes de mayo de 2005,se celebrará en Vigo, el 1 er simposio dela Construcción, acontecimiento decarácter internacional que organizay coordina GOC con la participaciónde la Consellería de Medioambiente,la Universidad de Vigo, la Fundaciónde Ingeniería Civil, los colegios profesionalesde Arquitectos, IngenierosIndustriales e Ingenieros de Caminos,Canales y Puertos, APEC, APROIN yASEFA.La duración del simposio se pretendeoscile entre las 80 y las 110 horas, teniendolugar a lo largo de una semanalaboral con 6 áreas diferenciadas queconcretamente tratarán sobre los siguientesaspectos:* Proyectos* Dirección facultativa y construcciónen general* Control de calidad y asistencia técnica* Seguridad y Salud.* Medioambiente y sostenibilidad* SegurosLas sedes del simposio se repartiránentre los auditorios de la Confederaciónde Empresarios, el Club FinancieroVigo, las sedes de CaixaGalicia yde Caixanova, en general en un entornodel centro de la ciudad alrededorde las calles Policarpo Sanz y GarcíaBarbón.A lo largo del Simposio que se prevéagrupe a gran número de profesionalesy que pretende ser de un marcadocarácter informativo, participativoy expositivo, con un carácter menosacadémico que lo que pudiera ser uncongreso sobre el particular, pretendetambién acometer un planteamientoalternativo al propio contenido aprovechandoel entorno geográfico deVigo con la programación de actividadeslúdicas que faciliten los encuentrosentre profesionales, fuera de las horaslectivas, celebrándose en el ecuadordel simposio una cena institucional enel parque Quiñones de León.Como aspectos económicos de laorganización, las distintas entidadesque participen habrán de concretarsu aportación, lo que llevará aparejadouna serie de derechos, de maneraque cada ÁREA, tendrá un ‘promotor”,con derecho a una hora lectiva en cadamesa (lo que suponen 4 horas lectivas),además de la coordinación de las mesesredondas. Cada MESA, tendrá un‘patrocinador”, con derecho a 2 horaslectivas en cada mesa. Por lo indicado,la entidad que desee participaren el Simposio como ‘promotor”, dispondráde 4 horas lectivas, una en cadamesa, además de coordinar las mesesredondas, mientras quien desee hacerlocomo ‘patrocinador” dispondrá dedos horas lectivas.Se pretende conseguir u Simposioque suponga una oferta interesante,que haga atractiva la inversión a realizarpor las entidades, y el desembolsoque supone para los asistentes, para locual, además de toda la labor organizativapropiamente dicha se deberá involucraren el mismo a un gran númerode organismos y entidades de renombre,tanto desde el punto de vista institucionalcomo político y económico.Para su materialización, se han establecidogrupos de trabajo de tres entidadespor cada dos áreas cuya estructuraes la siguiente:Áreas de Proyectos y Direcciones facultativasColegio de ArquitectosColegio de Ingenieros IndustrialesColegio de Ingenieros de Caminos,Canales y PuertosÁreas de control de calidad, asistenciatécnica y Seguridad y SaludAPEC – APROIN – GOCÁreas de Medioambiente y sostenibilidad,y seguros.Consellería de MedioambienteUniversidad de VigoASEFALa coordinación general correrá acargo de la Fundación de la IngenieríaCivil, con una oficina de apoyo alComité.En resumidas cuentas, un ambiciosoproyecto para Vigo, con una meta a18 meses y que hoy empieza su cuentaatrás.¡Suerte!

A P R O I NSerafín Ocaña es presidente de GOC, vicepresidente del ClubFinanciero de Vigo y, durante las últimas ocho ediciones,presidente del Jurado del Premio Aproin ‘Edificio Gallego 10’“Es indispensable que el PlanGeneral salga adelante con lamayor celeridad”RRecientemente APROIN ha celebrado la10ª edición de su premio anual de promoción,la primera, desde casi los inicios delcertamen, en la que no es usted presidentedel Jurado. Cuéntenos como ha vivido enestos años un premio tan especial desde superspectiva de presidir el jurado, y que experienciapuede deducir de ello.F O T O S : M i g u e l R i o p aHa sido un privilegio para mí presidirel jurado del premio Aproin en susocho últimas ediciones, la experienciaha sido apasionante, ya que, no solo hevivido en primera persona el desarrolloy evolución necesario de un premio,que nace de cero en su aspecto formal,sino que también nace de cero en suaspecto cualitativo, ya que un premiode estas características, premio de promoción,es una idea que no tiene referentesconocidos. Además con la coincidenciade que estos nueve años depertenencia al jurado, en los cuales eldesarrollo de la promoción y su entornode negocio ha sido espectacular, nopodemos olvidar que se ha pasado deconstruir 250.000 viviendas anualesen España, a la cuota actual que es deunas 600.000 viviendas.Podría contar mil y una impresiones,pero me gustaría hacer hincapiéúnicamente en el fruto de esa experiencia,de la que nacen dos iniciativasimportantes, una, la creación deese Master de Promoción Inmobiliaria,que felizmente se está llevando a cabo,y la segunda iniciativa, la que toma elClub Financiero de Vigo para, iniciarel proyecto de la realización de un SimposiumNacional de la Construcciónen Vigo; las dos son complementarias,ya que, una atiende a la formación integralde los promotores y la otra atiendea la información del mundo de laconstrucción donde están totalmenteinmersos los promotores. Tengo quedecir y agradecer a Aproin que las dosiniciativas propuestas han sido asumidasla primera en modo de ejecución yla segunda en participación por su juntadirectiva.Como presidente de GOC, representa ustedun claro ejemplo de empresario viguésque a base de trabajo e iniciativa ha levantadouna importante empresa nacional, quecuenta, y mucho, a la hora de asumir ciertosprotagonismos en nuestro mundo de la construcción.Explíquenos someramente las actividadesprincipales de GOC, su tamaño y elámbito de actuación de sus actividades.G.O.C. inicia su actividad en el año1987; ese primer año factura 20 millonesde pesetas. Hoy después de 17 añosde intensa actividad y crecimiento hemosfacturado en el pasado ejercicio2.400 millones de pesetas.Nuestra plantilla está compuesta enla actualidad por 275 empleados, delos que 150 son titulados universitariosde muy diversas especialidades. La implantacióngeográfica se extiende por43

A P R O I N44todo el país, aunque también hemos estado,y estamos presentes, en Portugal,Túnez, Egipto y China.La Asistencia Técnica, el Control deCalidad, el Proyect Manager, los Ensayosde materiales, la Seguridad y Salud, asícomo la Patología y la Geotecnia, son lastareas más típicas de nuestra actividad,la cual se desarrolla en el ámbito de laEdificación, siendo líderes en InstalacionesHospitalarias , Aeroportuarias y deVivienda. También en Infraestructuras,además de las actividades antes mencionadasredactamos proyectos de Autopistas,Ferrocarriles, Saneamientos, Abastecimientos,Medio Ambientales y deOrdenación del Territorio.Como vicepresidente del Club FinancieroVigo, ¿qué protagonismo cree que debeasumir la entidad en la vida empresarialde la mancomunidad de Vigo y su área deinfluencia?El Club tiene unos asociados, cuyosintereses, han de ser representados entodos los foros y ante todos los colectivosy administraciones.Dado que los intereses empresarialesno solo son los directos sino tambiénlos que corresponden al factordel entorno en el que se desarrollan,el cumplimiento de la representación yLA PLANTILLA DE C.O.C. ESTÁ COMPUES-TA EN LA ACTUALIDAD POR 275 EMPLEA-DOS, DE LOS QUE 150 SON TITULADOSUNIVERSITARIOS DE MUY DIVERSAS ES-PECIALIDADES. LA IMPLANTACIÓN GEO-GRÁFICA SE EXTIENDE POR TODO EL PAÍS,AUNQUE TAMBIÉN HEMOS ESTADO, Y ES-TAMOS PRESENTES, EN PORTUGAL, TÚ-NEZ, EGIPTO Y CHINAen su caso defensa de los mismos, noshace tener presencia en toda la vidapolítica y social del área metropolitana.Dejando muy claro que nuestrasactuaciones estarán siempre lejos deobedecer a ningún planteamiento queno sea el anteriormente mencionado,con la mayor independencia y desde elrespeto al entorno socio–político en elque nos movemos.Actualmente, Vigo se encuentra redactandosu Plan General de Ordenación Municipal,un documento que habrá de condicionarclaramente el crecimiento y losobjetivos de la ciudad, en unos momentosde gran oportunidad de conseguir de Vigotodo el potencial que quienes queremos a laciudad pensamos que se le debe. A su juicio,¿cuales son las principales necesidades deesta ciudad, que el Plan puede asumir, y enparticular, las que conciernen directamentea infraestructuras de comunicaciones?Sobre el Plan General repetir lo dichoya hasta la saciedad: Es indispensableque salga adelante con la mayorceleridad.Además hasta la fecha este plan hatenido los consensos políticos y empresarialescomo para que su tramitaciónno sufra retrasos.En el ámbito de las infraestructurasde la comunicación, entiendo que lasalida Sur ferroviaria es muy importantepara culminar el proyecto que tanbuen camino ha tomado, ‘ La comunicaciónpor AVE con Madrid”, que depaso se daría comunicación a Citroënpor ferrocarril y además se liberaríanunos terrenos interesantes para la ciudad,amen de conseguir que la comunicacióntransversal de la misma seamucho mayor, al desaparecer todo eltrazado ferroviario de superficie.Aproximadamente en mayo de 2005,piensan desarrollar ustedes, en colaboracióncon APROIN y otras entidades, el 1erSimposio Nacional de la Construcción, unacontecimiento ambicioso que habrá de situara Vigo durante unos días en el máximoprotagonismo en cuanto a nuestro sectorse refiere. Explíquenos desde su perspectiva,en que consistirá el simposio, su alcance ylas consecuencias que su desarrollo puedeaportarnos.

MI VALORACIÓN ES MUY POSITIVA POR LO SIGNIFICATIVO DEUN POSIBLE CAMBIO A TRAVÉS DE LA FORMACIÓN DE NUESTRASESTRUCTURAS EMPRESARIALES DE PROMOCIÓN, COSA ABSOLUTA-MENTE NECESARIA PARA LOS TIEMPOS QUE SE AVECINAN, YA QUELA COMPETITIVIDAD EN ESTE SECTOR SE INCREMENTARÁ DE FOR-MA OSTENSIBLE EN UN FUTURO NO LEJANOEl Simposium de la construcción cuyo proyecto desarrollael Club Financiero de Vigo en colaboración con diversasentidades, entre las que se encuentra Aproin, y organismospúblicos, pretende reunir en Vigo a los intervinientes en elproceso de la construcción, para intercambiar informacióny conocimientos; en principio el proyecto nace con idea decontinuidad, es decir, sería un Simposium que tendría comomínimo, una periodicidad bianual, y, una duración del mismode una semana de trabajo.En su primera edición se dirige fundamentalmente a losservicios profesionalizados de la construcción, se estima quehabrá una asistencia que superará los 200 profesionales del

A P R O I N46EN EL ÁMBITO DE LAS INFRAESTRUCTURAS DE COMUNICACIÓN, ENTIENDO QUE LA SALI-DA SUR FERROVIARIA ES MUY IMPORTANTE PARA CULMINAR EL PROYECTO QUE TAN BUENCAMINO HA TOMADO, ‘LA COMUNICACIÓN POR AVE CON MADRID’, QUE DE PASO SEDARÍA COMUNICACIÓN A CITROËN POR FERROCARRIL Y ADEMÁS SE LIBERARÍAN UNOSTERRENOS INTERESANTES PARA LA CIUDADsector. Se está trabajando en la planificaciónde este primer certameny en breve podremos suministrar datosmás concretos.La Escuela de Negocios Caixanova,por iniciativa de APROIN, y con la colaboracióninestimable de GOC, se encuentradesarrollando el I Master de Direcciónde Empresas de Promoción Inmobiliaria,algo que consideramos de inestimable valorpara el futuro de nuestra profesión,que pretende su continuidad año a año,y que en esta primera edición ha tenidoun éxito de participación por encima delo esperado. ¿Cómo valora esta iniciativay que espera de ella?.Mi valoración es muy positiva porlo significativo de un posible cambioa través de la formación de nuestrasestructuras empresariales de promoción,cosa absolutamente necesariapara los tiempos que se avecinan, yaque la competitividad en este sectorse incrementará de forma ostensibleen un futuro no lejano.Es de resaltar la disposición queha tenido la Escuela de Negocios a lahora de desarrollar este Master; sinsu decidido apoyo sería muy difícilpoder darle vida.Y finalmente, ¿cómo ve el desarrollode la Promoción Inmobiliaria en el futuropróximo?Esta pregunta tiene dos vertientes,una es la derivada del contextoexistente en la ciudad de Vigo,tan necesitada de un Plan Generalque posibilite suelo disponibley seguridad jurídica. La situaciónha sido ya ampliamente comentadapor las dificultades que entrañapara el desarrollo de la promoción,produciéndose como consecuenciaimportantes fugas de inversiones inmobiliarias.La otra vertiente es la situacióndel sector en el nivel nacional .Aquíse están viviendo los años de mayorcrecimiento y bonanza. Todo indicaque, en el futuro próximo, asistiremosa una desaceleración controladaque traerá consigo una mayorcompetitividad sin excesivas tensionesde mercado.

Programa y Master en Direccióny Gestión de Empresas dePromoción InmobiliariaCContinua a plena satisfacción, la celebraciónen la Escuela de NegociosCaixanova, del I Programa (340 horas)y Master (420 horas) en Direccióny Gestión de Empresas de PromociónInmobiliaria (4 y 5 módulos), impulsadopor APROIN con la colaboraciónde G.O.C. y el máximo de participaciónde alumnos esperado.A punto de terminar el tercer móduloreferente a ‘Herramientas financierasy control de gestión”, el próximo13 de febrero habrá de dar comienzo alcuarto y último módulo del ‘Programa”,para posteriormente y ya el 23 de abril,comenzar con el 5º módulo correspondienteal Master propiamente dicho. Encuanto a este cuarto módulo, los contenidos,ya eminentemente técnicos, asícomo los profesores que impartirán lasdistintas materias son los siguientes:13 de febrero.Miguel Font Rosell (APROIN)Agentes intervinientes en la edificación.Cometidos y responsabilidades.Protección a los consumidores.14 de febreroEnrique Porto ReyPlaneamiento Urbanístico (PerspectivaTécnica).20 de febreroCarlos Coladas (Aproin)Adquisición de suelo. Sistemas. Implicacionesfiscales.21 de febreroEnrique Porto ReySistemas de gestión urbanística27 de febreroSerafín Ocaña Eiroa (GOC)Introducción al proyecto inmobiliariodesde una visión técnica.Carlos Santiago Pacheco (GOC)Definición de las etapas y objetivos delproyectoAlejandro Lorenzo Fernández (GOC)Planificación y Gestión del proyecto28 de febreroAlejandro Lorenzo Fernández (GOC)Control de objetivos y de calidad delproyecto. Caso Práctico5 de marzoAlberto Bonet Perpiñá (GOC)Modelos de gestiónProgramación de obras y control decostesVerificación de mediciones y presupuestos6 de marzoCristina Juani Grosso (GOC)Seguimiento de la construcción. Elcontrol de calidad en obra.Elena Campo CampoPrevención de Riesgos Laborales en laconstrucción.12 de marzoModesto Núñez Boimorto (GOC)Los materiales de construcción y susensayos en laboratorio.David Borrego (GOC)Contenido y utilidad del informe geotécnico.Movimientos de tierra y excavaciones13 de marzoEnrique Torrente Verdera (GOC)Técnicas constructivas.Antonio Méndez López (GOC)Instalaciones: materiales, diseño y ejecución.*19 y 20 de marzo. descanso26 de marzo.Javier de la Puente Crespo (GOC) y Francisco.Javier Rodríguez Rodríguez (GOC)Introducción a la acústica y mediciónde ruido.Legislación acústica: normativa existentey criterios de valoración.Ejemplos prácticos de medida y ensayo.27 de marzoSerafín Ocaña Eiroa (GOC)El concepto de seguridad y riesgos.Principales daños en la construcción47

A P R O I NJavier de la Puente Crespo (GOC)Patología de cimentacionesJuan Ignacio Abia Alonso (GOC)Patología de elementos estructurales.2 de abrilEnrique Torrente Verdera (GOC)Daños en cerramientos, paramentos y cubiertas.Gonzalo Pérez Barreiro (GOC)Las humedades en la construcción.Javier de la Puente Crespo (GOC)La reparación, rehabilitación y el refuerzo.3 de abrilJuan Ignacio Abia Alonso (GOC)El mantenimiento como garantía de durabilidad.Luis Freire Pérez de Juan (GOC)El seguro decenal y la intervención de los OCT.Antonio Méndez López (GOC)El mantenimiento de las instalaciones.*9 y 10 de abril.- descanso.16 de abrilJordi Melé (IESE)Ética empresarial17 de abrilAlfonso Carmona Sánchez (Prinex)Programa informático de Gestión Integral de la Promoción.Como ya hemos comentado más de una vez cuandohacemos referencia al curso, los módulos son independientes,lo que implica que para cada módulo la matriculatambién lo es, pudiendo matricularse el alumno acurso completo o por módulos, completando el cursoen distintas anualidades si así se desea, dándose el casode que para este cuarto módulo, se va a tener que hacerde nuevo una excepción por parte de la dirección delprograma, al estar inscritos ya 2 nuevos alumnos, todosellos en la línea del resto de los alumnos matriculados:gente joven, con titulación y cometidos profesionalesacordes con lo que es la antesala de formación para lapromoción inmobiliaria, con lo que el número de alumnospara este tercer módulo resulta ser de 35.La dinámica de funcionamiento de este módulo, siguelas directrices del anterior, con entrega de documentaciónpor parte de quienes imparten los cursos,con contenidos teóricos sobre la materia a tratar, haciendohincapié en los casos prácticos a desarrollar porlos grupos de trabajo, fomentando en la exposición delos mismos, el debate y la participación de los alumnos,permitiendo así asimilar los conceptos teóricos desdeuna perspectiva global.Terminado este módulo a mediados de abril, a finalesdel mismo mes dará comienzo el 5º módulo que cerraráeste I Master de Dirección y Gestión de Empresasde Promoción Inmobiliaria.

A P R O I NUna de las profesoras que llevaron el peso del módulo III reciénterminado, ha sido Teresa Mariño Garrido, quien trató sobre losdistintos análisis económicos y financieros de las empresas y queahora nos ofrece el siguiente artículo sobre el análisis económicofinanciero a llevar a cabo por una entidad financiera a la hora deMª Teresa Mariño.DOCTORA EN ECONOMÍA FINANCIERA, UAM.estudiar las posibilidades crediticias de una empresa de promocióninmobiliaria al objeto de afrontar un promoción.La financiación de Proyectos InmobiliariosLLa política monetaria expansivaaplicada por el Banco Central Europeo(BCE) ha situado los tipos de interésde la zona euro en sólo el 2 por ciento,su nivel más bajo desde 1948, favoreciendoque el crédito hipotecario creciesea tasas espectaculares. Sin embargo,la máxima autoridad monetaria dela zona euro, el BCE, daba en el últimotrimestre del año pasado la voz de alarmarespecto a los riesgos que suponenlos actuales niveles de endeudamientode los hogares y las empresas de la zonaeuro. El endeudamiento de las familiasaumentó en el tercer trimestre del añopasado un 14,7% más que en el mismoperiodo de 2002, debido principalmenteal aumento de los préstamos a largoplazo. Este crecimiento supone unaelevada exposición al riesgo por partede los hogares y las empresas, ya quesubidas en los tipos de interés afectarána las cuotas a pagar por éstos, reduciendola renta disponible y los beneficios(o márgenes); a las entidadesfinancieras les afectará con mayoresriesgos de morosidad futura.Los riesgos del mercado inmobiliarioestán claros: el número de viviendasconstruidas anualmente pasó de300.000 de media anual a principios delos noventa, a más de 550.000 de mediaanual en el periodo 1999–2003, reflejandoel fuerte crecimiento del sectorcapaz de duplicar la producción; elriesgo que ahora se plantea el mercadoes la posible desaceleración de la demandadespués de un crecimiento tanfuerte. Otro riesgo es la subida de tiposde interés como ha comentado algúnbanco central y por último, el ratio deendeudamiento de las familias.Por otra parte, el mercado inmobiliarioha sido uno de los motores de laeconomía española y sin su crecimiento,las entidades financieras, en un entornode estrechamiento de tipos de tiposde interés, no hubiesen generadoel volumen de negocio obtenido en losúltimos años. Por estas razones, es necesarioentender los riesgos a los quese enfrentan las entidades financierascuando entran en un negocio inmobiliarioy por otro lado, que las noticiasde ‘aterrizaje brusco” o burbuja inmobiliariase deben analizar rigurosamentepara no dañar un negocio quepuede seguir creciendo, pero no a losritmos de los últimos años, de formaindefinida.Cuando un promotor ve claro lacompra de un suelo y la promoción delmismo, acude a una entidad financierapara conseguir recursos con que financiarel proyecto. Existen varias alternativaspara ello, que recogemos en la tablaque figura en la siguiente página.La alternativa de financiación másutilizada es el préstamo hipotecariorefaccionario, que consiste en un contratomediante el cual una entidad financieraentrega al promotor unacantidad de dinero para financiar laconstrucción de viviendas y los gastosde estructura anexos al proceso constructivo;una vez que el promotor havendido las viviendas, los compradoresse adhieren, si lo desean, a las con-49

A P R O I NPropia o AutofinanciaciónLargo PlazoCapital SocialPréstamos participativos /Deuda SubordinadaReservasSubvenciones de capitalResultados ejercicioRemanente AnterioresPréstamos hipotecariosEmisión de acciones /Ampliación capitalLigados al proyecto y combinadocon financiación ajenaLibre disposiciónPréstamo hipotecariorefraccionarioDeuda Senior: hasta el 80% de lainversiónDeuda Junior (Mezzanine):para fianciación 90% / 100%.Condicionado a los C-F delproyecto. Mayor costeAjenaLeasing InmobiliarioTitulizaciónEmpréstitosFórmula minoritaria: hasta el100% de la financiación.Financiación a través de la cesiónde derechos de créditoEmisión de ObligacionesLíneas de créditoPréstamos puenteLetras financierasCorto PlazoPagarés de empresaOperaciones FactoringContratistasPagos a X meses después de lascertificaciones de obraClientesAnticipos50diciones del préstamo del promotor ycontinúan con las condiciones del mismohasta su vencimiento. El nominaldel préstamo promotor será la suma delos costes de construcción expresadosen euros por metro cuadrado (se obtienedel presupuesto cerrado o de latasación realizada) más los gastos generadospor la construcción.Los proyectos de promoción inmobiliariapresentan algunas características:El prestatario es una unidad jurídicaindependiente o (SPV) constituidapara la construcción y explotación deun proyecto.Son de capital intensivo.Son económicamente rentables.La financiación está garantizada porlos méritos propios del proyecto encuanto a su viabilidad, robustez económicay valor inmobiliario intrínseco.Si se trata de un Proyect Finance Inmobiliario,el proyecto deberá generaringresos estables y predecibles, porEL ENDEUDAMIENTO DE LAS FAMILIAS AU-MENTÓ EN EL TERCER TRIMESTRE DEL AÑOPASADO UN 14,7% MÁS QUE EN EL MISMOPERIODO DE 2002, DEBIDO PRINCIPAL-MENTE AL AUMENTO DE LOS PRÉSTAMOSA LARGO PLAZOejemplo contratos de alquiler de uncentro comercial, edificios de oficinas,naves industriales, etcLos proyectos inmobiliarios son intensivosen capital y plazo, de ahí quesea importante tener en cuenta todaslas variables que afectan a la financiación;algunas a considerar son:Coste: determinado por el margenaplicado por la entidad financiera yque refleja el riesgo que la entidad financieraasume. Los criterios serán diferentesen función de cada operacióny tipo de inmueble, pudiendo oscilarentre 75 y 175 puntos básicos.Porcentaje de financiación: dependeráde la calidad del proyecto, el perfilde riesgos y el sector del mismo.Algunas entidades lo vinculan con alratio LTV o préstamo/valor, variandoel nivel de apalancamiento de 60:40 o80:20. Mediante una estructura financieraque combine deuda senior / juniormás garantías es posible alcanzarporcentajes de financiación que suponganhasta el 90% de la inversión.La queja de muchos promotores es queno consiguen toda la financiación quenecesitan para desarrollar el proyecto.Lo normal cuando se lleva a cabo unproyecto es que el emprendedor delmismo, se implique en el mismo y lomaterialice con la aportación de recursos.A parte de la aportación de estos,la entidad financiera tendrá en cuenta

A P R O I Nsi el promotor es profesional u ocasional,si se trata de un producto inmobiliarionuevo, la adecuación entre cicloeconómico, envergadura del proyectoy la dimensión empresarial del promotorPlazo y amortización: si la financiaciónestá bien estructurada se deberáamoldar al rendimiento del proyecto;por ejemplo, con periodos de carenciadurante la construcción.Estructura de los desembolsos: deberáadaptarse al proyecto, normalmentecontra presentación de certificacionesde avance de obra.Covenants Financieros: el más utilizadoes el Ratio de Cobertura delServicio de la Deuda (RCSD), que establecela relación entre el cash/flowgenerado por el proyecto antes de intereses,amortizaciones e impuestosy la cuota de amortización (métodofrancés).Cobertura de tipos de interés: se utilizaninstrumentos financieros como elCap, Collar y Swap, principalmente.Garantías: la principal es la hipotecadel inmueble a financiar, aunque enfunción del apalancamiento del proyecto,se podrán establecer garantíasadicionales de dos tipos:o Prestadas por la promotora:hipoteca sobre otros activos, pignoraciónde saldos de cuentas del proyecto,cesión de derechos de cobro sobre lasventas que se vayan cerrando, cesiónde la posición de beneficiario en laspólizas de seguro contratadas.o Prestadas por los accionistas:compromiso de aportación de fondospropios, compromiso de permaneceren el accionariado, pignoración de lasacciones a favor del banco, avales personales.El préstamo hipotecario, frentea otras alternativas de financiación,presenta ventajas para los promotorescomo es la consecución de mayoresniveles de endeudamiento que otrafuente de financiación, plazo largo,periodos de carencia en función delas necesidades del proyecto, flexibilidaden la amortización y posibilidadde diversificar riesgos con la sindicación.Los inconvenientes serían la necesidadde predecir los flujos de cajadel proyecto y un mayor control de lasentidades financieras que en el créditocorporativo.Para terminar es importante destacarel doble papel que juegan las entidadesfinancieras en la financiaciónmediante el préstamo promotor, yaque por un lado asesoran al promotorrealizando el estudio de viabilidad económicadel proyecto, diseñando la estructurade financiación óptima, buscandoa nuevos socios, desarrollandola estructura contractual y fiscal de laoperación y en caso de volúmenes importantes,negociando con entidadesfinancieras (sindicación) la participaciónen el proyecto. Y por otro lado, lasentidades financieras obtienen los fondosnecesarios para el proyecto en losmercados financieros, financiando elIVA, concediendo financiación puente.Todos estos aspectos son determinantespara que un proyecto de promocióninmobiliaria sea un éxito en sudiseño, venta y rentabilidad.

A P R O I NGrietas y fisuras en viviendas nuevas.Paramentosmidor final, es decir, el de los usuariosde las viviendas de nueva construcción,que no merecen encontrarse con sorpresasañadidas, como son las grietas,que además de generarles inquietudpueden acarrear denuncias, con lascorrespondientes repercusiones delos costes de reparación y imputaciónde responsabilidades, que finalmenteafecta a todos los intervinientes en elsector de la edificación.Asimismo, debe tenerse en cuentaque el nivel de tolerancia y aceptaciónde las fisuras por parte de los usuariosha bajado hasta límites casi extremos,transformando pequeñas imperfeccionesen el acabado en ‘casus belli” judiciales.Javier de la Puente CrespoINGENIERO INDUSTRIAL52DIRECTOR TÉCNICO DE ESTUDIOS DE G.O.C.IINTRODUCCIÓN A MODO DE REFLEXIÓN.Quizá la diferencia más precisa yrazonada sobre fisuras y grietas fue laexpuesta en una conversación entretécnicos del mundo de la construcción:las fisuras son las aberturas quese producen en mis obras y grietas sonlas aberturas que se producen en tusobras.Las estadísticas de daños en la construcciónmuestran que las lesiones enla edificación de viviendas afectan a,aproximadamente, el 10 % de las obrasconstruidas. De entre todas las lesionesque pueden afectar al edificio, el presenteartículo se centra en los daños enparamentos de fábrica viviendas, es decirtabiques interiores y cerramientosexteriores.Este tipo de lesiones presenta undiagnóstico claro, las fábricas sufrentracciones que no son capaces de soportary su repuesta para compensarese estado de carga es la fisuración oagrietamiento.Para conocer la importancia delproblema, resulta esclarecedor colocarseen el punto de vista del consu-ESTUDIO DE LA LESIÓNLa primera medida que debe adoptarseante la aparición de lesiones enLAS FÁBRICAS SUFREN TRACCIONES QUENO SON CAPACES DE SOPORTAR Y SUREPUESTA PARA COMPENSAR ESE ESTADODE CARGA ES LA FISURACIÓN O AGRIE-TAMIENTO

A P R O I Nviviendas nuevas es su estudio y observación,para ello se establecen una seriede etapas a seguir: identificación dela lesión: unidades constructivas afectadas;tipo de fábrica, disposición constructivay características de los materiales;y, la situación relativa de la lesiónrespecto al elemento, con su forma ydisposición.Esfuerzos higrotérmicos: las variacionesde humedad y temperaturageneran dilataciones y contraccionessobre las fábricas que en numerososcasos no son capaces de tolerar. Enlos paramentos de fachada, se generanempujes o tracciones que en las esquinaso en discontinuidades provocan laaparición de grietas verticales.Deficiencias de proyecto: existenuna serie de errores o indefinicionesque desde la etapa de proyecto contribuyena la aparición de lesionescomo son: las uniones constructivasmal resueltas, la falta de juntas, las limitacionesde deformación escasas ylos diseños de fábricas con poca resistenciay rigidez.LAS PRODUCIDAS POR MOVIMIENTOS DELA ESTRUCTURA SOPORTE SON LA CAUSAMÁS DIRECTA Y ABUNDANTE DE LAS LE-SIONES EN PARAMENTOS. SE PRODUCEDEBIDO A LA EXISTENCIA DE UNA INCOM-PATIBILIDAD DE DEFORMACIONES ENTREEL TABIQUE Y LAS MOVIMIENTOS DE LAESTRUCTURA, YA SEA POR ASIENTOS DELA CIMENTACIÓN, DEFORMACIONES ENVIGAS Y FORJADOS O DEFORMACIONESHORIZONTALES DE LA ESTRUCTURA PORDILATACIÓN O PANDEO.EVOLUCIÓN TEMPORAL.Debe conocerse o intuirse el momentode su aparición y su movilidad,lo que permitirá discernir si la aberturaestá muerta (no se abre y /o prolonga)o viva, para ello se utilizan los conocidostestigos de yesos o también los medidoresde fisuras.53ANÁLISIS DE LAS CAUSAS.Si bien las causas que desencadenanla aparición de lesiones en los paramentosno suelen ser individuales yperfectamente identificables, puederealizarse un pequeño catálogo de lasprincipales causas:Las producidas por movimientos dela estructura soporte: es la causa másdirecta y abundante de las lesionesen paramentos. Se produce debido ala existencia de una incompatibilidadde deformaciones entre el tabique y lasmovimientos de la estructura, ya seapor asientos de la cimentación, deformacionesen vigas y forjados o deformacioneshorizontales de la estructurapor dilatación o pandeo

A P R O I N54MEDIDAS PREVENTIVAS.Finalmente, resta por abordar lasmedidas de prevención que permitenevitar la existencia de las causas de laslesiones descritas, para ello se analizalas medidas en las dos fases básicas delproceso constructivo, proyecto y ejecución:*Medidas de proyectodebe limitarse la deformación delos elementos estructurales, vigas yviguetas, cuando estén en contacto conel paramento.En el caso de los cerramientos defachada, debe respetarse la independenciacon la estructura en aquellosencuentros que no necesiten contactodirecto la fábrica debe disponer de unacapacidad mecánica y un espesor suficientepara soportar los esfuerzos a losque se encuentra sometida.Introducción de juntas para prever losmovimientos dimensionales de los tabiques,en caso de que sean necesarias.*Medidas de ejecuciónLa traba debe ser suficiente, cuidaday uniforme, respetándola de maneraescrupulosa en caso de interrupción deejecución y en esquinas o encuentroscon otro tabiques.Las rozas deber ejecutarse correctamente,lo más altas posibles, evitar el trazadocurvo y separadas de los bordes almenos 25 cm. Su espesor no debe superarnunca al de mitad de la fábrica.DEFICIENCIAS DE PROYECTO: EXISTENUNA SERIE DE ERRORES O INDEFINICIO-NES QUE DESDE LA ETAPA DE PROYECTOCONTRIBUYEN A LA APARICIÓN DE LE-SIONES COMO SON: LAS UNIONES CONS-TRUCTIVAS MAL RESUELTAS, LA FALTA DEJUNTAS, LAS LIMITACIONES DE DEFORMA-CIÓN ESCASAS Y LOS DISEÑOS DE FÁBRICASCON POCA RESISTENCIA Y RIGIDEZ

A P R O I NManuel BlancoLCOMODORO R.C. NÁUTICO DE LA CORUÑALAS SINERGIAS DE LACOPA AMERICALa Copa América que se celebrarael 2007 en Valencia, esperamos que seaun espectáculo de masas, con enormedespliegue informativo en TV y todoslos medios, con programas que se emitiránpor las grandes cadena mundialesy que abarcaran desde los programasespecíficamente náuticos, hasta informarsobre todos los aspectos turísticos,culturales, lúdicos, gastronómicos, enfin toda la información sobre la ciudady sus ciudadanos.Se celebra por primera vez en Europay eso facilita su difusión en todo elmundo. Los países europeos se sentiránprotagonistas o por lo menos concernidos,por ello tendrán mayor interéspor la información. Posiblementeel despliegue informativo será enorme.Para muchas TV será la primera vezque hagan información de un eventonáutico, con la dificultad que tiene elmedio y el desconocimiento casi generalde esta actividad, seguramente necesitaranun buen entrenamiento.La salida de la Vuelta al Mundo el2005 reunirá a un buen numero de equipos,que al menos 4 meses antes tendránque montar aquí sus bases, con unas característicasparecidas a las de Copa América,harán pruebas de navegación, dematerial, entrenamientos, probablementealguna prueba de preparación previa ala salida, en resumen un magnifico bancode pruebas para los medios informativosinteresados en preparar equipos y programaspara la Copa América.Si sabemos vender esta posibilidadde preparación, con una pequeña ayuda,tendremos una difusión de las Ríasy su entorno muy superior al esfuerzomediático que podemos hacer.Será una buena oportunidad paranosotros.Luis Moyano QuirogaJUEZ ÁRBITRO INTERNACIONALGolf ResortLLa denominación de Golf Resort,engloba a todo tipo de instalaciones degolf ligadas a una unidad residencial.Este tipo de instalacion que aparecioen primer lugar en EEUU y quehoy en dia esta extendido por todo elmundo esta constituido por algunasde las siguientes instalaciones:Uno o varios campos de golf de18 hoyos.Uno o varios hoteles de distintascategorías.Piscinas.Pistas de tennis.Puerto deportivo.Hípica.Urbanizacion.El golf resort es la instalacion degolf más interesante desde el puntode vista turistico.Es muy interesante para el entorno,puesto que desde su apertura vaa ser un importante foco de atracciónde visitantes.Es interesante para el turista quesale de su casa para disfrutar sus vacacionescon todas sus reservas y horariosde juego confirmados, sin laslimitaciones y sorpresas que puededeparar el club de socios.En los campos tipo resort, porlas facilidades que ofrecen, es enlos que generalmente se celebranlos torneos de golf más importantestanto profesionales como amateur yde empresa.En España el golf resort no aparecehasta el año1.972 en que se abreal juego el magnífico campo de LaManga en la provincia de Murciaextendiéndose posteriormente elmodelo por la costa andaluza y mediterránea.En Galicia en el año 1968 tiemposen que los hoteles más vanguardistasde la región se plateaban la construcciónde una pista de tennis, amparadopor la visión de D. Pedro Barriede La Maza, se construye en la islade La Toja un campo de golf de 9hoyos.La Toja reunía en sus cerca decien hectáreas todos los atractivospara poder ser el primer Golf Resortde España, pues además de contarcon la mayoría de las instalacionescitadas al comienzo del articulo, solole faltaban otros nueve hoyos de golfimprescindibles para la organizaciónde grandes torneos, añadía un balnearioy las instalaciones de tiro alvuelo en las que se han celebradonumerosos campeonatos de Españay Europa. El proyecto se trunca en elaño 1.984 fecha de privatización delcampo de golf.Hoy en dia, Mondariz puede clasificarseya como un resort de categoríay Guitiriz parece que le seguirálos pasos próximamente.55

A P R O I NJUNTA RECTORA.Presidente: ÁNGEL GALLEGO ESTEBAN (O Balcón da Xunqueira, S.L.)Vicepresidente: JAVIER GARRIDO VALENZUELA (Lanzamar)Secretario: VÍCTOR VILA DAVILA (Espacio Vital)Tesorero: CARLOS VIDAL ANDIÓN (Vallehermoso)Vocal: CARLOS FERNÁNDEZ MOREIRA (Casas Urbanas Vigo)Vocal: J. MANUEL FERNÁNDEZ DOMÍNGUEZ (P. Domingo Fernández)Vocal: FEDERICO FERNÁNDEZ CERVERA (Urbavigo, S.A.)Vocal: JAVIER GÓMEZ HERVADA (Eurometropolitana)Gerente:MIGUEL FONT ROSELL.561. ATLANTICO DE CONSTRUCCIONES Y PROMOCIONES.2. PROMOCIONES MONTELOURO.3. PROMOCIONES MANUEL VÁZQUEZ.4. DOMUS NERGA.5. ESPACIO VITAL CONSTRUCCIÓN Y PROMOCIONES S.L.6. ENRIQUEZ S.A.7. SABANCUY R.M., S.L.8. TECEDISA9. PRADAVILA.10. EDIFICACIONES POLÍGONO DE BALAIDOS.11. VIGUESA DE EDIFICACIONES.12. PROMOCIONES MARIO PUENTES13. MANUEL LORENZO MURADAS S.A.14. RIO AVE15. PROMOCIONES VIGOLAR.16. RODRIGUEZ Y OTERO17. TABUBESA S.L.18. CASAS URBANAS VIGO S.L.19. VIALMAR S.A.20. PROMOTORA VASERA.21. NAYTER22. INMOBILIARIA MERIDIONAL23. PROMOCIONES MANUEL CASAL, S.A.24. APARTAMENTOS PASEO MARÍTIMO S.L.25. FADESA INMOBILIARIA, S.A.26. PROVIFAS S.L.27. PROMOCIONES IFER.28. PROMOCIONES DOMINGO FERNÁNDEZ S.L.29. DOBLADA S.A.30. INVERGAL S.A.31. O BALCÓN DA XUNQUEIRA, S.L.32. PÉREZ LEIRÓS S.A.33. GRAVINA VILLAS Y PROMOCIONES S.A34. CENDÓN Y DOMÍNGUEZ VIGO S.L.35. CYSUGAL S.A.36. METROVACESA S.A.E M P R E S A S D E P R O M O C I Ó N A S O C I A D A S37. VIGO URBÁN38. VIGO VIEJO PROMOCIONES INMOBILIARIAS, S.L.39. INMOBILIARIA NINO MIRÓN40. LANZAMAR S.A.41. PLANIN42. PROMOCIONES CHAMADOIRA S.L.43. URBAVIGO, S.A.44. PROMOCIONES U.D. 18, S.L.45. VALLEHERMOSO DIVISIÓN PROMOCIONES SAU S.A.46. INMOBILIARIA URBIS47. GESTOSO, S.A.48. EUROMETROPOLITANA S.A.49. FEYJU GALICIA S.L.50. MIRALEX, S.L.U.51. EDIGALCA S.L.52. TAU PROMOCIONES S.A.53. VIUCONSA54. FRAMIÑÁN PROMOCIONES INMOBILIARIAS, S.L.55. INVERSIONES CANAIMA, S.L.56. CABAZO PROMOCIONES INMOBILIARIAS,S.L.57. PROMOCIONES VITAL VIGO, S.L.58. INVERSIONES TANAGUARENA, S.A.59. GRUPO INMOBILIARIO MIRAGAL, S.L.60 EMPROSAL 16, S.A.61 COPRONOVA, S.L.62 PROMOCIONES JOSÉ FAJO, S.L.63 GRUPO DOSEAN, S.L.64 PROMOCIONES EXCONSA VIGO, S.L.65 VIGOCASA PROMOCIONES Y CONSTRUCCIONES, S.L.66 MEFERMA, S.L.67 CITANIA AEDIFICANDI, S.L.68 CASTROSEIROS, S.L.69 CANDARRI, S.L.70 VALERY KARPIN, S.L.71 GRUPO LAR DESARROLLOS RESIDENCIALES, S.L.1. Almacenes Reverter - Materiales de construcción.2. Puertas Visel - Fabricación de puertas3. Coigrasa (Compañía Ibérica de Granitos) - Cantería4. Moreira y Cia. - Materiales de construcción5. Galaicontrol - Control de Calidad6. Duck Fin - Asesoría de financiación7. Celtgas - Gas y calefacción8. Carpintería Carmad (Enrique Cameselle)E M P R E S A S C O L A B O R A D O R A S9. Elías Posada Martínez - Agencia de la Prop. Inm.10. Consulting Inmobiliario, Inmovivienda, S.L.11. Fonca - Materiales de construcción, fontanería y calefac.12. Grupo JCA Hormigones S.A. - Fab. de hormigón13. Foto Vivienda, S.L.14. Revista Galicia Vivienda.15. Gas Galicia SDG, S.A.16. Ceranor, S.A.

A P R O I NEnrique D. Acuña FernándezARQUITECTOSerafín Ocaña EiroaG.O.C.ARQUITECTURA ADMINISTRATIVAEn el último número de esta revista daba cuenta de la publicaciónde una Guía de Arquitectura de Vigo que abarca el período desdeel año 1930 a nuestros días. Entre los edificios señalados en elúltimo período, denominado en el libro: ‘ Arquitectura tras la crisisdel Movimiento Moderno”, se encuentra el construído por la Xuntapara concentrar todas sus dependencias administrativas en esta Ciudady del cual vamos ha comentar algunas de sus caranterísticas,tanto estéticas como funcionales, y añadir que juego con ventaja yaque, como muchos saben, es mi lugar cotidiano de trabajo.El edificio está compuesto por dos bloques, uno en forma de paralepípedo,cuya altura se va retranqueando desde seis hasta cuatroplantas, unido por este extremo con un bloque de diez plantas, elcual se retranquea tambien en las primeras plantas.Su ubicación fué muy polémica, ya que integrado en el Concurso‘Abrir Vigo al Mar”se criticó su ocultación del mar, cuandorealmente a quién si tapó vistas fué al edificio de la Aduana y laAutoridad Portuaria.Fué proyectado y dirigido arquitectónicamente (?) por los Arquitectoscatalanes Esteve Bonell y José María Gil, cuyas característicasprincipales son el rigor, la funcionalidad y la pureza de líneascon que tratan sus obras.La disposición en planta del conjunto viene marcada por la Prazada Estrela, de la que forma su fachada Norte, girando el bloqueen altura unos 45º a fin de cerrar mejor dicho espacio público.El edificio–pastilla se desarrolla en planta en dos crujías unidaspor un amplio patio, consiguiendo así una de las mejores virtudesdel edificio: la iluminación natural.El edificio en altura, tiene en planta, un núcleo de comunicacionescentral que, como su superficie no es muy generosa, produceciertas disfunciones en las circulaciones, sobre todo en las primerasplantas.Otra buena característica del inmueble es el aislamiento acústicoexterior–interior conseguido, imprescindible para un correctoambiente de trabajo. Esto se logra con el diseño de una doble fachada,la interior totalmente acristalada, y la exterior formada poruna celosía de piezas de granito Mondariz. Al mismo tiempo estasegunda piel cumple la función de ‘brisoleil” en las zonas soleadas.Entre ambas se crea un espacio que sirve de corredor de acceso adiversas instalaciones, facilitando enormemente la limpieza de lagrandes superficies acristaladas.Creo que una de las características imprescindibles ( y muchasveces no conseguida ) en un edificio Administrativo es la flexibilidadde las plantas a fin de conseguir la posibilidad de distribucionesmúltiples según los casos. El edificio que nos ocupa, tanto desde elpunto de vista estructural como de instalaciones, cumple con estapremisa. Esto posibilitó un cambio de distribución en planta baja (quizas la menos flexible ) a efectos de desdoblar los accesos generalesa las plantas superiores y el acceso al Registro General, tema queunido al de seguridad complica enormemente estas circulaciones.En resumen, un edificio ‘ sencillamente complejo”, con solucionesactuales y materiales de fácil mantenimiento, con empaque,y que, con su enorme proa en negativo hacia los jardines de lasAvenidas, da la imagen institucional que le corresponde, y, ademásordenauna zona de la Ciudad que estaba bastante destartalada.EL SECTOR DE LA CONSTRUCCIÓN:PROBLEMÁTICA DE LOS RESIDUOSGENERADOSLa reciente aprobación, por parte de la Xunta de Galicia, del Decreto352/2002, y la aparición del Plan Nacional de Residuos de Construccióny Demolición (PNRCD), ponen de manifiesto la especificidad de la problemáticainducida por este tipo de residuos:a) Generación de grandes cantidades y de modo continuado.b) Gran diversidad de materiales presentes.c) Colapso de vertederos y riesgo de presentarse problemas deinestabilidad en taludes.d) Incremento del impacto visual y paisajístico y degradación delentorno.e) Riesgo de contaminación atmosférica y de acuíferos.f) Pérdida de un recurso susceptible de incorporarse de nuevo alciclo de vida económico, debido al, casi total, vertido directo.g) La aparición de vertederos incontrolados puede provocar unaposible contaminación química y orgánica de aguas superficiales osubterráneas.Además, aunque mayoritariamente se pueden considerar inertes,los listados de Residuos Peligrosos vienen introduciendo un mayornúmero de productos o materiales procedentes de la construcción ydemolición: Aditivos, adhesivos, amianto, fibras minerales, madera tratada,pinturas y recubrimientos,…; circunstancia relevante, pues éstosse han de separar selectivamente ‘en obra” con el fin de que se aseguresu correcta gestión, no conviertan en peligrosos otros residuos que enorigen no poseen tal característica y no interfieran en la reciclabilidadde aquellos componentes que tienen tal propiedad.La generación de RCD´s depende de factores condicionantes talescomo la variación poblacional, la tipología de la vivienda existente ylos ciclos económicos. El PNRCD ha estimado que en el año 2006España generará un total de 42.446.252 toneladas de RCD´s (2.934.606en Galicia); datos preocupantes, pues el porcentaje de éstos que sereciclan o reutilizan resulta realmente bajo en comparación con losvalores a nivel europeo (del consumo total de áridos en el año 2001,únicamente eran reciclados un 2% del total).Las medidas tendentes a favorecer la disminución tanto de vertidocomo de extracción de materias primas han de centrarse en el reciclajeaquellos componentes derivados de los RCD,s que permitan conseguiráridos secundarios utilizables. Sin embargo, este proceso viene influenciadopor una serie de condicionantes:–La separación selectiva tras la demolición resulta dificultosa sino se realiza en origen, en ‘obra”, y si no se desarrollan demolicionesselectivas planificadas.–Los precios de los áridos secundarios derivados de los RCD,s dependen,en gran medida, del coste de transporte.–Existe un déficit en el desarrollo de alternativas de reutilizaciónpara los áridos reciclados y de nuevas líneas de negocio.–Los consumidores no se encuentran motivados para el empleo delmaterial reciclado, debido a problemas de imagen.Por todo ello, resulta evidente la necesidad de adoptar medidaseconómicas y legislativas, así como profundizar en estudios de investigaciónencaminados a la identificación de nuevos mercados para laaplicación de los productos derivados de los RCD,s.57

A P R O I NGonzalo LamasCAIXANOVAJosé Antonio Gil del CampoGARRIGUES ABOGADOS Y ASESORES TRIBUTARIOS58LA OBRA SOCIAL DE LAS CAJASY EL EMPRESARIO (1)La Obra Social de las Cajas de Ahorro constituye uno de sus signosde identidad más importantes con relación al resto de las EntidadesFinancieras. Su origen debe remontarse a la fundación de los Montesde Piedad, de inspiración italiana, hace ya más de 300 años. Muchosahorradores y clientes de Cajas de Ahorros desconocen que el origende éstas son los Montes de Piedad, el primero de los cuales se creó en1702, en Madrid, para ‘auxiliar a vivos y difuntos”, según consta en susdocumentos fundacionales.Quizá la primera obra social que cumplieron con la máxima eficaciaen su momento fue la de reducir al mínimo posible el fenómeno de laexclusión financiera que el sistema bancario vigente ocasionaba entrela población de bajos recursos económicos, o entre aquella cuya residenciaestaba alejada de las ciudades donde se ubicaban las sucursalesbancarias. Las posibilidades de solicitar préstamos, realizar depósitos outilizar servicios financieros se convertía en una verdadera utopía paralas clases más desfavorecidas de la fortuna.Esta finalidad social ha sufrido muchos cambios en su orientacióna lo largo de la existencia de las Cajas, desde un destino meramenteasistencial, cubriendo las deficiencias de los diferentes sistemas de protecciónsocial vigentes en cada momento, hasta lo que hoy se consideracomo misión fundamental : apoyo decidido a las actividades que generenvalor añadido, como son la formación y la cultura, el fomento deempleo o la promoción de actividades empresariales que enriquezcan yconsoliden el tejido socio-económico de sus zonas de influencia.La identidad fundacional de las Cajas compagina, pues, una misiónempresarial con una finalidad social. La primera, derivada de su papelcomo entidad financiera, necesita la obtención de beneficios en suactividad, para garantizar a sus clientes unos altos niveles de eficiencia yde la solvencia necesaria que aseguren su estabilidad y su permanenciaen el tiempo. La finalidad social conduce a desempeñar esa tarea deuna determinada forma y con un sentido bien definido, de forma queel beneficio alcanzado, con una correcta aplicación de sus resultados,potencien el desarrollo comercial e industrial, y se conviertan en unmedio al servicio de iniciativas sociales para la comunidad en la quese asientan.Históricamente, las Cajas han estado y están directamente implicadasen el desarrollo local, en el que participan de muy diversas formas,pero siempre con el objetivo fundamental e ineludible de la creaciónde valor, para fomentar el desarrollo socio–económico del territoriodonde actúan, y todo ello, tanto a través de productos y servicios financierosdestinados a empresas y particulares, como mediante la canalizaciónde parte de sus excedentes hacia la misma sociedad, mediante susrespectivas políticas de Obra Social.El hecho de que las Cajas de Ahorro españolas destinen anualmentemás de mil millones de euros a su Obra social debe dar una fiel imagende la importancia y de la trascendencia de esta política, en cumplimientodel mandato fundacional por el que fueron creadas.NOVEDADES FISCALES EN GALICIAPARA EL AÑO 2004Como consecuencia de la aprobación de la Ley de Medidas Tributariasy Administrativas para la Comunidad Gallega, que ha entrado en vigor elpasado 1 de enero de este año, se han introducido interesantes modificacionesen nuestra legislación tributaria.En primer lugar, en el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones, másconcretamente en las adquisiciones ‘mortis causa”, se mejoran las reduccionespara los adquirentes que sean descendientes y/o adoptados menores deveintiún años (es decir, aquellos que pertenecen al Grupo I). La reducciónserá de un millón de euros, más cien mil euros por cada año menos deveintiuno que tenga el causahabiente.Además, los coeficientes multiplicadores aplicables a la cuota íntegra deeste Impuesto y dependientes del patrimonio preexistente del adquirentedel caudal relicto, se reducen considerablemente para los miembros de esteGrupo I, siendo el coeficiente máximo del 0,04% y el mínimo del 0,01%.El resultado práctico de estas dos modificaciones es que la tributaciónen el Impuesto sobre Sucesiones de los menores de veintiún años quesean descendientes y/o adaptados del causante prácticamente es nula,y en general para los ascendientes y/o ascendientes herederos se reduceconsiderablemente respecto de la regulación anterior.En segundo lugar, también se ha modificado el Impuesto sobre TransmisionesPatrimoniales y Actos Jurídicos Documentados.Por un lado, en la modalidad Actos Jurídicos Documentados para lasprimeras copias de escrituras que documenten transmisiones de bienesinmuebles en las que se renuncie a la exención del Impuesto sobre el ValorAñadido, el tipo de gravamen será del 2%. Ello implica un incremento del100%, ya que antes el gravamen era el 1%.Por otro lado, se aprueba una Bonificación del 50% en la cuota, porlos actos y contratos que contengan transmisiones de terrenos para laconstrucción de parques empresariales y las agrupaciones, segregaciones odeclaraciones de obra nueva que se realicen sobre fincas situadas en éstos,siempre que estos parques empresariales sean consecuencia del Plan deDinamización Económica de Galicia previsto para las áreas de la Costa daMorte o de Dinamización prioritaria de Lugo y Ourense.Se establece, también, una Bonificación del 50% en la cuota de la modalidadde Actos Jurídicos Documentados, en cuanto al gravamen gradual,por las primeras copias de escrituras e actas notariales en cuanto contenganlos siguientes actos o contratos relacionados con viviendas de protecciónautonómica que no gocen de exención:u Transmisión de solares y cesión del derecho de superficie para suconstrucción.u Declaraciones de obra nueva y constitución de edificios en régimende propiedad horizontal.u Primera transmisión inter vivos del dominio de viviendas.Para el reconocimiento del beneficio en relación con la transmisiónde los solares y la cesión del derecho de superficie bastará que se consigneen el documento que el contrato se otorga con la finalidad de construirviviendas de protección autonómica y quedará sin efecto si transcurriesen3 años a partir del debatido reconocimiento sin que obtenga la calificaciónprovisional.El beneficio se entenderá concedido con carácter provisional y condicionadoal cumplimiento de los requisitos que en cada caso exijan lasdisposiciones vigentes para esta clase de viviendas.

A P R O I NChristian Delgado von EitzenINGENIERO DE TELECOMUNICACIONESGonzalo Pérez ZunzuneguiDIRECTOR DE ‘TECNOVA INGENIEROS CONSULTORES’COPIA DE MÚSICA LEGAL.SGAE. CANONLa legalidad de la copia de música es un tema de máximaactualidad, y dado el interés y las cuestiones planteadas,conviene comentar brevemente algunos puntos.Supongamos que tengo mi CD de música, legal, compradoy pagado religiosamente. La ley de la propiedad intelectual mepermite, sin necesidad de autorización del autor, realizar unacopia ‘para mi uso privado” y siempre que la ésta no sea objetode utilización colectiva ni lucrativa. Para compensar los discosque debido a esta ‘mi” copia no se van a vender, el autor deberárecibir una remuneración, que la propia ley reconoce pero nodefine expresamente.Para copiar la música y descartando a estas alturas pasar miCD a cinta, se me presentan dos opciones: hacer una copia delCD o bien convertirla a otro formato como el MP3 y escucharlaen el ordenador (copiada o no en un CD) o en algún aparatodestinado a almacenar y reproducir este tipo de ficheros de música–Reproductores MP3– (ya gravados normalmente con uncanon para compensar la copia privada).Si me decido a grabarla en un CD debo saber que desde elpasado 1 de Septiembre, los CDs y DVDs vírgenes de la mayorparte de los fabricantes (no todos, algunos siguen vendiendosin canon) han subido de precio debido a la inclusión de uncanon por copia privada, fruto de un acuerdo entre fabricantesy la SGAE, Sociedad General de Autores y Editores. Con esta(im)popular medida se pretende recaudar dinero para compensarlas pérdidas que sufren los autores. La SGAE es responsablede redistribuir o emplear este dinero para bien de los músicos,si bien es imposible saber exactamente cuánto le correspondea cada uno, ya que son copias privadas individuales e incontroladas.Desde antes de la puesta en marcha de esta ‘tasa”, ya seescuchaban voces de protesta en su contra, ya que esos CDsy DVDs vírgenes pueden ser usados tanto para grabar músicacomo para datos como programas o las fotos digitales de laexcursión que hice con mis amigos a Portugal en verano. Si seva a usar para música parece razonable esta tasa, pero, ¿tambiénpara los datos?, ¿La SGAE percibirá 90.000 al año por los juiciosen España que se almacenan en CD?, ¿Y si los autores no estánen la SGAE? Es lo que se preguntan y por lo que se sorprendenmuchos usuarios.Es importante matizar también que el hecho de copiar músicailegal en un CD o DVD con canon no la legitimiza, ya queéste solo sirve para compensar la copia de la música que ya nospertenece.Como vemos, la SGAE, y en último término sus autores,perciben esta compensación, si bien según las voces más críticas,incluso cuando no les corresponde. En cualquier caso es untema abierto y sólo el tiempo y la justicia dirán en qué terminala disputa, pero esperemos que finalmente se vean beneficiadosprincipalmente tanto el público final como los sufridos artistas,los verdaderos protagonistas.EL APAGÓN QUE VIENEEl suministro de energía eléctrica a nuestros edificios deviviendas, se realiza a través de una empresa de distribución,ante la cual el promotor tiene que hacer una solicitud de suministroy la empresa eléctrica tiene la obligación de presentarlas llamadas condiciones técnico–económicas, en un plazo detiempo establecido por decreto, plazo que casi nunca se cumple,provocando retrasos en la puesta en servicio de los edificios.El presupuesto que recibe el promotor, se presenta conlas partidas que lo forman de manera incompleta, ocultandodatos imprescindibles, tales como la naturaleza y sección de losconductores, tubos, etc, con la clara intención de provocar laindefensión del promotor. Este presupuesto, en la generalidadde los casos, resulta abusivo, al incluir partidas y conceptos cuyocoste no se puede repercutir al solicitante del suministro.El promotor o solicitante puede presentar una reclamaciónante la Delegación Provincial de la Consellería de Innovación,Industria y Comercio. A este nivel las resoluciones suelen demorarsemás de lo previsto reglamentariamente, y en el caso de noestar de acuerdo con el contenido de la resolución, se puederecurrir ante el órgano jerárquicamente superior, es decir el Excmo.Sr. Conselleiro, si bien hay que decir, que de estas últimasreclamaciones, algunas ya han superado el período de un añosin que haya recaído resolución alguna, lo cual está provocandoserios perjuicios a los promotores y usuarios de las viviendas, quese ven obligados a recibir el suministro a través de la línea provisionalde obra, que no está dimensionada para soportar la cargatotal del edificio, y por tanto se producen cortes de suministroque provocan que se queme la línea con el correspondienteapagón, lo cual puede provocar todo tipo de molestias y averíasen electrodomésticos, televisores, videos, ordenadores, etc.Es conveniente tener, en los edificios de nueva construcción,una o varias linternas con pilas de recambio y una vela para queilumine a quien tiene que iluminar.59

A P R O I NCarlos Coladas Guzmán–LarrayaABOGADOAntonio Carballo CouñagoARQUITECTO TÉCNICO - COORDINADOR DE MANTENIMIENTO YSEGURIDAD DEL C.O.A.A.T. DE PONTEVEDRAREFORMA DEL MARCO NORMATIVO60RECEPCIÓN DE LAS OBRASDE URBANIZACIÓNLa Junta de Compensación asume dos funciones fundamentales: la aprobación del proyecto de compensación y la delproyecto de urbanización. La jurisprudencia suele entender quela aprobación del proyecto de compensación debe preceder alde urbanización, aunque en otros casos, entiende que ello esposible por estar predeterminado por las Bases del proyecto decompensación (SSTS de 24 de mayo de 1990 y 9 de junio de1992).Aprobado definitivamente por el Ayuntamiento el proyectode urbanización encargado y aprobado previamente por laJunta de Compensación, procede llevarlo a la práctica y enconsecuencia contratar la ejecución de las obras.El pago del proyecto corresponderá a la Junta de Compensación,como gasto de urbanización. Si alguna obra o instalaciónno se ejecutare conforme al proyecto, la Administración podráordenar su demolición si bien la responsabilidad recaerá sobrela Junta de Compensación. En caso de incumplimiento por laempresa de sus obligaciones ello no será causa de resolución delcontrato, salvo que en el mismo se hubieran establecido comotal, sino que la responsabilidad consistirá en la indemnizaciónde daños por incumplimiento (art. 1101 CC), (art. 175 RGU).Toda vez que las obras que se ejecutan son públicas y debenentregarse finalmente a la Administración ésta deberá fiscalizarlase inspeccionarlas para que se ejecuten conforme al proyectoaprobado (art. 175 RGU). Finalizadas las obras serán entregadasy recibidas por la Junta de Compensación que asumirá su conservaciónhasta que transcurridos tres meses sean entregadasy recibidas por la Administración actuante mediante Acta queaccederá al Registro de la Propiedad poniendo fin a la afecciónde las fincas.( Art. 179 RGU).El final de todo proceso de urbanización consiste en la entregay recepción de las obras por la Administración una vez constatadaque su ejecución se ajusta al proyecto de urbanización.No obstante, es la cuestión que más problemas ha ocasionadosiendo frecuente el supuesto en que no han sido recibidas porlos Ayuntamientos. La causa alegada es normalmente la no finalizacióny ejecución conforme al planeamiento ni al proyecto deurbanización.La doctrina jurisprudencial aplica por analogía con los contratospúblicos la recepción tácita. Y esta doctrina se ha recogidoen la vigente Ley del Suelo de Galicia 9/2002, que en su artículo110.5 admite expresamente la recepción si transcurridos tresmeses desde que se inste la recepción la administración no haresuelto expresamente. Así mismo refiere la recepción a la Leyde contratos de las administraciones públicas, lo que a estosefectos supone que el plazo de garantía es de un año desde larecepción.El TS admite la recepción tácita por hechos concluyentes apartir de la Sentencia de 28 de enero de 1992 que tienen continuidaden las de 22 de noviembre de 1993 y 29 de noviembrede 1993.DE LA PREVENCIÓNDE RIESGOS LABORALESEl pasado día 12 de Diciembre de 2003, las Cortes Generalesdel Estado han aprobado la Ley 54/2003 de reforma delmarco normativo de riesgos laborales, la cual entró en vigor aldía siguiente de su publicación en el B.O.E. (14-12-2003).Ciñéndonos al ámbito de la construcción, tal y como ya hemosadelantado en anteriores artículos, se añade una nueva disposicióna la Ley de Prevención de Riesgos Laborales, en virtudde la cual será necesaria la presencia de recursos preventivos porparte de cada contratista, con el objeto de vigilar el cumplimientode las medidas incluidas en el Plan de Seguridad y Salud correspondiente,cuando, durante la obra, se desarrollan trabajoscon riesgos especiales, tal y como se definen en el Anexo II delR.D. 1627/97, que en edificación son la mayoría.Por otra parte, en el campo de las modificaciones que seintroducen en la Ley, sobre infracciones y sanciones en el ordensocial, texto refundido aprobado por R.D.L. 5/2000 de 4 deAgosto; es obligado destacar la reforma del apartado 8 del artículo2, en el que se indica que son sujetos responsables, en casode infracción y por tanto objeto de una posible sanción o demandajudicial “los empresarios titulares del centro de trabajo,los promotores, los propietarios de obra y los trabajadores porcuenta propia que incumplan las obligaciones que se deriven dela Normativa de Prevención de Riesgos Laborales”.Entre estos incumplimientos, por parte del promotor, cabríahacer especial referencia al de “no adoptar las medidas necesariaspara garantizar, en la forma y con el alcance y contenidoprevistos en la normativa de prevención, que los empresariosque desarrollan actividades en la obra reciban la información ylas instrucciones adecuadas sobre, los riegos y medidas de protección,prevención y emergencia”.Es decir, los promotores no podrán inhibirse en esta materia,y menos cuando actúen como si se tratase del contratista principal,con la consiguiente toma de decisiones, que necesariamenteha de contemplar también, todo lo que haga referencia a laseguridad y salud de los trabajadores.

A P R O I NRaúl Costas BahamondeDIRECTOR DE CUENTA DE AÓN GIL Y CARVAJALVicente Galván LópezDIRECTOR GENERAL SAE SERVICIOS AMBIENTALES ESTRATÉGICOSGRUPO TINSATRES AÑOS DE VIGENCIA DE LA LOETranscurridos más de tres años desde que el 6 de mayo de 2000entrara en vigor la Ley de Ordenación de la Edificación (LOE),creemos que es interesante hacer un breve balance para ver en quemedida el mercado esta reaccionando ante la obligatoriedad quela LOE impone.Así, existen ciertos aspectos que catalogamos como un avanceque ha corregido un vacío legal de más de 100 años en materiascomo la individualización de las responsabilidades civiles, la delimitaciónde las tareas de los agentes, la implantación de las garantíasde seguro o también la consideración del usuario y propietariocomo un agente más del proceso que debe vigilar la conservación ymantenimiento de los inmuebles.Con relación al Mercado Asegurador, aunque este parecía enprincipio un escenario atractivo para el sector, la realidad es que hahabido razones que han reducido la oferta aseguradora como sonla mala experiencia con la Ley Spinetta en Francia (interposiciónsistemática en los últimos años de vigencia de la Póliza de demandas/reclamaciones a las Compañías incitadas indiscriminadamentepor determinados sectores de la Abogacía), la incertidumbre de losresultados de un seguro de ‘larga duración” o la dificultad de introducirmedidas correctoras en el caso de desviaciones importantessobre las estimaciones de resultados.Como consecuencia de lo anterior, de los 150 millones deeuros de primas suscritas en el año 2002, más del 70% esta suscritoúnicamente por cinco Compañías y solo hay cuatro reaseguradoresactivos en este mercado que dan soporte al 85–90% de los riesgosde este seguro, lo que por otro lado explica las condiciones de equilibrioexistentes en el mercado.En cuanto al Sector Inmobiliario, los promotores en generalsolo están contratando la garantía básica que les exige el apartado1C del articulo 19 de la LOE siendo ocasional la contratación delresto de garantías complementarias.Si bien es cierto que los promotores tienen interés en la contrataciónde seguros trienales, la oferta aseguradora es muy restrictivay no responde a las responsabilidades de los agentes en el procesopor incumplimiento de los requisitos básicos de la edificación (Habitabilidad, funcionalidad y seguridad) dependiendo su mayoramplitud de la pendiente aprobación del Código Técnico de laEdificación.Asimismo uno de los problemas que ha suscitado mayor controversiaes la declaración de sumas aseguradas que no representan larealidad sobre el coste real y definitivo de las construcciones, deforma que se han advertido situaciones de infraseguro que puedenacarrear en el futuro dificultadas para los usuarios de las viviendas.Ante esta situación el Sector Asegurador, de manera consensuada,tomó la decisión de establecer unos mínimos de coste por m2 segúnla tipología y la ubicación de la construcciónPor último destacaremos que aunque en principio la repercusióneconómica de la implantación de la LOE en cuanto a laobligatoriedad de contratar el seguro se esperaba que alcanzara el3–4% del coste de la construcción, la realidad es que se ha estadocontratando con un coste de seguro, incluido control técnico, entorno al 1% de dichos costes.EUROPA PREMIA A LOS QUE JUEGUENEN CASA CON LA ENERGÍAEl Parlamento Europeo aprobó en diciembre de 2002 la Directiva2002/91CE relativa a la eficiencia energética de los edificios. Estanueva normativa viene a armonizar el rendimiento energético de losedificios, ya sean nuevos o existentes, en toda la Unión Europea.Los expertos consideran que existe un gran potencial de ahorroen el consumo energético de edificios, tanto en vivienda como oficinay estiman que este ahorro pudiera ser realizable en un 22% para elaño 2010. Como dato significativo a tener en cuenta, está el hecho deque más de la mitad de la energía que consume un edificio, 55%, estádestinada al calentamiento del mismo.Lo anterior, sumado a los compromisos europeos adquiridos, en elProtocolo de Kioto, relativos a la reducción de emisiones de CO 2, hahecho posible el establecimiento de un marco de trabajo, por el cual,el Parlamento Europeo insta a los Estados miembros a adoptar, ya sea aescala nacional o regional, una metodología así como el establecimientode unos requisitos mínimos de eficiencia energética de los edificios.Estos requisitos, deberán tener en cuenta las condiciones ambientalesgenerales interiores, las particularidades locales, el uso y la antigüedaddel edificio.La Directiva diferencia entre edificios nuevos y existentes y condicionalos requisitos de eficacia en función de éstos.Para los edificios nuevos, con una superficie útil total de más de1000 m 2 , establece la implantación de sistemas descentralizados deproducción de energía basados en energías renovables, cogeneración,entre otros.Para los edificios existentes, esta Directiva, sostiene que los Estadosmiembros deberán implementar medidas de eficiencia energética,cuando las reformas superan los 1000m 2 o se implanten mejoras enlas instalaciones, con el fin de que se cumplan los requisitos mínimosestablecidos.Por otra parte se establecen los criterios con vistas a disminuir elconsumo de energía y las limitaciones de las emisiones de CO 2, tantoen calderas como en unidades de aire acondicionado.Todos aquellos edificios que hayan adoptado medidas de ahorroenergético, presentarán un certificado de eficiencia energética, el cualincluirá los valores de referencia de la normativa vigente y valoracionescomparativas, con el fin de informar a los consumidores y poder valoraréstos la eficiencia energética del edificio.Por otra parte, se estima que la adopción de requisitos y la implementaciónde medidas de eficiencia energética, van a constituir ciertossobrecostes que se situarán en torno a los 15 e/m 2 construido.Pero este nuevo reto no va a suponer únicamente gastos. LaComisión Europea, pretende que los Estados miembros estimulen laeficiencia energética, por medio de concesión de créditos blandos ydeducciones fiscales, así como campañas de sensibilización.La implantación de estas nuevas medidas van a traer consigo nosolamente un ahorro considerable en los gastos energéticos, sino unnuevo y esperado compromiso ambiental.Aunque el plazo para adoptar la Directiva relativa a la eficienciaenergética de los edificios, termina a principios de 2006, el tiempopasa volando. No es aventurado pensar que aquellas promociones queno dispongan de la certificación de eficiencia energética serán menoscompetitivas a medio plazo, por lo que su potencial de revalorizaciónserá mucho menor.Sin certificado energético y a partir de 2007… ¿será posible vendero alquilar con facilidad?61

A P R O I NMiguel Lorenzo FontINGENIERO DE TELECOMUNICACIONESMiguel Font RosellLICENCIADO EN DERECHO - ARQUITECTO TÉCNICO - APIEL COSTE DEL CAMBIO (II):LA COMPRALA VIVIENDA Y LA REINA DE LA CASA:LA TELEVISIÓN62Como decíamos ‘ayer’: “Si, a pesar de todo, concluimos queel cambio de ordenador es necesario… bueno, ya leeremos elpróximo número de esta revista a ver si nos sirve de algo (¡yo noprometo nada!)”Esto me pasa por anticipar cosas, ahora me ha tocado abordareste tema tan delicado. Pero bueno, ya que he hecho esperardos meses a los lectores para conocer el final y han tenido quecontenerse para dejar pasar las fiestas navideñas sin consumar suansiada compra, voy a tener que ‘mojarme’…Doy por supuesto que el dinero no nos sobra, porque, si no,arreglamos el asunto comprando un ‘avión’ de 2.500 euros contodos los extras que se nos ocurran y ya está; en este caso, se tratade ser eficiente, y conscientes de que el sector informático es delos pocos deflacionistas que quedan hoy en día, de forma quese convierte en decisivo el tema que comentaba en el artículoanterior sobre el coste del cambio: si, por ejemplo, ahora nonecesitamos demasiada memoria ni disco duro, podemos pensaren ahorrar en esta compra para ampliar más adelante, perodependerá de si lo sabremos hacer después o de si tendremosquién nos lo haga por un módico precio.Seguramente, al lector que lo sepa hacer sin problemas leimportará bien poco mi opinión porque tendrá conocimientossuficientes para tener la suya propia (cosas de la democracia),así que pensaremos en un ordenador que dure algún tiempo,un ordenador ‘bueno’. Pero… primero: ¿qué es un ordenadorbueno?. Y segundo (fundamental): ¿para qué lo necesitas y necesitarásmás adelante? Porque… sí: hay que hacer de adivino,como en cualquier inversión en la vida.“Me he comprado un ordenador buenísimo, un Pentium 4a 3 GHz por sólo 1000 euros, ¡qué bueno y qué barato, ¿no?!”.Pues no lo sé, con eso no me dices nada, es como medir la calidadde un coche por su velocidad máxima sin importar ni elconsumo, la seguridad, la comodidad, la garantía, los ‘extras’(todo el mundo sabe que el equipo de música es lo más importanteen un coche, ¿no?). ¿Es mejor un piso por su mayorcantidad de metros cuadrados? Por supuesto, por eso a nadie leinteresa verlo antes de comprar…A lo mejor ese ‘3 GHz’ podría haber sido un ‘2 GHz’ a cambiode una mejor tarjeta gráfica, un disco duro más grande, másmemoria RAM, una grabadora de DVD o una tarjeta de ediciónde vídeo. ¿Y el monitor? Eso es fundamental en el precio. Ahoramismo, con los TFT carísimos por problemas de fabricaciónfrente a la excesiva demanda, puede valer la pena aguantar unpoco más con nuestro viejo monitor o incluso comprarse porahora un CRT de los de toda la vida que se podría sustituir másadelante por el ansiado TFT cuando su precio sea al menos elmismo de hace 6 meses. ¿Quién lo habría dicho? Yo no, lo confieso…Ya no se puede uno fiar de la deflación ni en los sectoresdeflacionistas… ¡ni de un ‘teleco’ haciendo de adivino!A lo largo de los años, incluso de siglos, la vivienda ha idoteniendo sus protagonistas y sus protagonismos, en función casisiempre de lo destacado de ciertos valores sociales a la par que denecesidades familiares, clima y otras cuestiones alrededor de lascuales se proyectaba.Vivienda dormitorio, vivienda lugar de trabajo, vivienda salónsocial, etc. distintos conceptos que encerraban en su esencia distintosprotagonismos.La crisis de la familia en cuanto a un nuevo concepto de lamisma, ha modificado protagonismos que antes ocupaban una relaciónsocial y personal de mayor calado. Aquellas noches alrededorde la chimenea o de la estufa, donde se contaban historias, dondese intercambiaban vivencias, o de la gramola escuchando discos de78 rpm al tiempo que se le daba cuerda cuando se iba agotando yel sonido se hacía más grave, dio paso con el tiempo a un nuevoinquilino que revolucionó de alguna manera la relación entre losmiembros de la familia, la radio, con sus historias, sus programasconcurso, las novelas, los programas de humor. ¿quiénes de losque ya peinamos canas no recordamos a Pepe Iglesias, el zorro?. Larelación de comunicación interna familiar se fue modificando hastaque aparece un fenómeno que habría de revolucionarnos a todos:la televisión. Primero en blanco y negro y con una única cadena.Hoy en un color y sonido perfectos, con pantallas inmensas, efectosdiversos y todo tipo de cadenas. Si a ello sumamos el cambio tremendoexperimentado en la concepción de la familia, el resultadoes espectacular.Como no se trata de estudiar aquí lo bueno o lo malo del nuevomodelo de familia, voy a dar simplemente algunos apuntes de loque ha sido la transformación física con la presencia actual de latelevisión en las viviendas.Hoy el dialogo en el seno de la familia es en general mínimo,en detrimento de las distintas cadenas de televisión. Cierto que enalgunas familias hay un único aparato cuyo mando, que a modo decetro, ostenta el verdadero jefe o jefa de la unidad familiar, comosímbolo de su poderío, pero no es menos cierto que en otras existenvarios aparatos que cada uno ve donde le cuadra al disponer devarias opciones y distintas preferencias en cuanto a las programacionesque las distintas cadenas nos ofrecen.Lo cierto es que a la hora de distribuir una vivienda, hoy en díadebemos pensar en la ubicación del televisor, sea cual sea el espacioa distribuir. En el salón, hay que poder ver la televisión desde elcomedor, desde el sofá, e incluso desde el sillón de lectura, y enalgunos desde la cocina, un jeroglífico de difícil solución en granparte de los casos. En la habitación, por supuesto desde la cama,en la cocina (cada vez más habitual) mientras se cocina y en elcuarto de baño, lugar donde ya se empieza a exigir su ubicaciónalternativa, evidentemente frente al retrete. Lo importante es noperder detalle y que la televisión ocupe a poder ser la mayor partede nuestro tiempo.Antiguamente para colonizar a un pueblo había que ir ala guerra, dejar la vida en el empeño e incluso hacerlo por una causamás o menos justa. Hoy los americanos nos colonizan, sin justacausa, sin jugarse la vida, sin moverse de sus estudios de produccióny todo ello lo hacen cogiéndonos sentados en el retrete, empapándonosde su mediocre mensaje, y para más INRI, anhelando unahamburguesa con coca cola.Arquitectura colonial.