SUPLEMENTO CREDITOS HIPOTECARIOS.pdf - CONSTRUCCION ...

SUPLEMENTOS ESPECIALES DE CONSTRUCCION & VIVIENDA COMUNICADORES S.A.C.AÑO II / SERIE 2 / EDICIÓN 17 JUNIO 15 DEL 2008CRÉDITOSHIPOTECARIOSPARA LOS PROFESIONALES DE LA CONSTRUCCIÓNCRÉDITOS HIPOTECARIOSMOVILIZAN MERCADO«LA MAYOR DEMANDA LA TIENEN LOS CRÉDITOSHIPOTECARIOS TRADICIONALES» [P-3]«CLIENTES QUE DEMANDAN VIVIENDAS POR DEBAJO DE LOS US$ 30MIL SE QUEDAN SIN ENCONTRAR UNA OFERTA ADECUADA» [P-4]MERCADO HIPOTECARIO EN LATINOAMÉRICA [P-7]

Se espera que el saldo de los créditos hipotecarios muestre una expansión de entre 20% y 25% en el 2008. El número denuevos préstamos podría ubicarse en alrededor de 25,000. Tanto la demanda por este tipo de financiamiento por parte de lasfamilias como la oferta de productos crediticios...EN COMPARACIÓN con años anteriores,¿cómo se está desarrollando el mercadode créditos hipotecarios en el país?En los últimos doce meses al cierre deabril 2008, los préstamos hipotecarios dela banca privada registraron una expansiónde 26%, alcanzando US$ 2,973 millonesen dicho mes. El crecimiento anual dedicho producto crediticio fue de 24% en2007, 17% en 2006, 21% en 2005 y 18%en 2004.¿En qué productos existe mayor demanda:tradicionales, Mivivienda, Techo Propio,MiHogar?La mayor demanda la tienen los créditoshipotecarios tradicionales. No obstante,los préstamos hipotecarios auspiciadospor el Estado tienen una importante demanda,dado el déficit habitacional existentede los segmentos socioeconómicosmás bajos, ante lo cual los bancosdiversifican su oferta para poder atendera mayor número de prestatarios.¿Cuál es el rango de solicitud de precioscon mayor demanda?El monto de los créditos de mayor demandaestá en el rango de US$ 25,000 aUS$ 40,000.¿Qué nuevos productos tienden a crearsepara satisfacer la demanda de vivienda?Gerente general de ASBANC, Enrique Arroyo:«LA MAYOR DEMANDA LA TIENENLOS CRÉDITOS HIPOTECARIOSTRADICIONALES»Perspectivas, demanda y oferta son palabras que en el entorno crediticio tiene mucho valor. En estaocasión, CONSTRUCCIÓN & VIVIENDA, conversó con el gerente general de la Asociación de Bancos (ASBANC),Enrique Arroyo, quien nos dio una visión sobre el mercado hipotecario peruano.El crédito hipotecario no ha sido afectadode manera apreciable por los factoresmencionados, ya que la economía en generalmuestra un buen desempeño. Esimportante destacar que las tasas de interéspara este producto se mantienenrelativamente estables en soles, mientrasque en dólares han mostrado una reducciónen los últimos meses. De esta manera,el costo crediticio en el sector hipotecarioes sumamente competitivo y atractivopara los demandantes de crédito.¿Qué porcentaje de colocaciones de todoel sistema bancario nacional representanlos créditos hipotecarios?Actualmente se tienden a crear productosque tengan algún tipo de promocióno regalo, con una tasa de interésbaja y fija durante todo el periodo. Seampliaron los plazos de financiamiento,y desde el 2007, se introdujeronpréstamos a 30 años, con tasas fijasde interés tanto en soles como endólares. Asimismo, en el presente añose lanzaron nuevos productos, como loscréditos hipotecarios con remesas delexterior, que permiten a los peruanosresidentes en el extranjero adquirir viviendasen nuestro país. De otro lado,están mejorando los tiempos de aprobaciónde los créditos hipotecarios, reduciéndoseen algunos casos de dos otres días a un día. También debe señalarseque más bancos se han unido a laoferta de productos dentro de los programasMiHogar y Techo Propio.Actualmente, ¿el desembolso de créditoses en dólares o en soles? ¿Por qué?El desembolso de estos préstamos sehace en ambas monedas, no obstanteque el dólar estadounidense es la monedapredominante. Sin embargo,debe resaltarse que, al igual que lo queocurre en otros tipos de crédito, estospréstamos tienden a desdolarizarse, ycada vez más se otorgan nuevos créditosen soles, proceso que es impulsadopor los programas gubernamentalescomo Mivivienda, cuyos nuevos desembolsosse dan exclusivamente en monedanacional; así como el esfuerzo realizadopor la banca privada, que vieneampliando su oferta de productos hipotecariosen moneda nacional, acordecon la demanda. De esta manera, aabril 2008, la dolarización de los créditoshipotecarios fue de 76.23%, porcentajemenor en 9.70 puntos porcentualesfrente a lo registrado en similarmes del año anterior.¿Cuál es el actual índice de morosidad?Al mes de abril 2008, el índice de morosidaden créditos hipotecarios fue de0.81%; mientras que en abril 2007 dichoindicador se ubicaba en 0.97% y enabril 2006 era de 1.41%. Esta continuadisminución de la morosidad en el sectorse explica por la adecuada gestióncrediticia llevada a cabo por los bancos;las condiciones favorables de laeconomía, que permiten a los prestatarioscumplir adecuadamente con susobligaciones financieras; así como lamayor cultura de pago que vienen mostrandolos beneficiarios del crédito.¿La caída del dólar y el incremento deprecios en los principales materialesde la construcción han afectado estetipo de crédito?A abril 2008, los créditos hipotecarios representaronel 20% de las colocacionesbrutas de la banca comercial. En abril2007, estos préstamos constituían casi el14% del total.Finalmente, ¿cómo prevén el desarrollode este mercado?Se espera que el saldo de los créditoshipotecarios muestre una expansión deentre 20% y 25% en el 2008. El númerode nuevos préstamos podría ubicarseen alrededor de 25,000. Tanto la demandapor este tipo de financiamientopor parte de las familias como la ofertade productos crediticios por partede los bancos van a mantener un fuertedinamismo en el presente año. Ademásde la oferta privada de nuevas viviendasse suman las nuevas inversionesproyectadas en los programashabitacionales del Estado, que permitiránel acceso a mayores segmentospoblacionales a la propiedad inmueble.De esta manera, y pese a las medidasde política monetaria restrictiva aplicadaspor el BCR para atenuar la expansióndel crédito, dicho mercado será unode los más sólidos a desarrollarse en elcorto plazo en nuestro país.CRÉDITOS HIPOTECARIOS 3

CRÉDITOS HIPOTECARIOS 4ALMANDOZ afirma que existe un 90% dedemanda insatisfecha con viviendas pordebajo de ese precio, ya que los productosMiHogar y Techo Propio, aún no lograndespegar. Asimismo, señaló que el BCPya no desembolsa créditos Miviviendadesde el año 2006, a pesar de que el granboom del crédito hipotecario en el país,se dio a partir del año 2002 gracias a esteprograma. «Con el programa Mivivienda,los bancos aprendimos como entrar enlos segmentos de menores ingresos, segmentosa los que no queríamos ingresarporque tenemos miedo, pero una vez queempezamos con el Fondo Mivivienda encobertura aprendimos, y una vez queaprendimos dejamos de desembolsarlo,ya que para estos niveles de ingreso a lapoblación, se necesitan grandes proyectos»,manifestó.Según datos de CAPECO, la oferta y lademanda están muy calzadas para viviendascon valores por encima de losUS$ 50 mil, pero por debajo de eseprecio se comienza a encontrar un descalceentre estas dos variables.Almandoz asegura que realizando grandesproyectos se lograría abaratar costos,y a su vez generar un gran crecimientonuevamente del mercado hipotecario.«Esta semana hemos tenido lavisita de dos inversores chilenos. Elloshan venido a preguntar sobre el mercadoperuano pues están viendo queacá, el mercado se está desarrollandotal cual en Chile. Al ver grandes oportunidades,están analizando la posibilidadde realizar proyectos con unidadesde valores bajos», informó.Gerente de la División de Créditos Hipotecarios del BCP, Luis Almandoz::«CLIENTES QUE DEMANDANVIVIENDAS POR DEBAJO DE LOS US$30 MIL SE QUEDAN SIN ENCONTRARUNA OFERTA ADECUADA»«A pesar de que el mercado de créditos hipotecarios se encuentra en constante crecimiento, el país se necesitarealizar grandes proyectos para satisfacer una gran demanda de clientes que requieren viviendas con preciosmenores a US$ 30 mil. Al apuntar a mercados de segmentos más bajos se logrará crecer en mucho mayormedida», afirmó el gerente de la División de Créditos Hipotecarios del Banco de Crédito (BCP), Luis Almandoz.construcción, y como consecuencia atodo el mundo le va bien».Asimismo, informó que el BCP tieneel 40% de participación del mercadohipotecario. «El mercado hipotecarioes de 95 mil créditos aproximadamente,nosotros tenemos 35 milcréditos desembolsados en total. Sinembargo, el año pasado hemos desembolsadounos 10 mil créditos, yeste año pensamos cerrar, por lo menos,con un stock de créditos hipotecariosde unos US$ 1,400 millones».RELACIÓN CONSTRUCTORES – BCPAlmandoz resaltó que, desde el puntode vista del BCP, el mercado hipotecarioha ido evolucionando aproximadamentedesde US$ 1,200 millones totales en elaño 2002, hasta US$ 2,800 millones en laactualidad. «Este crecimiento de más de150% se da, en efecto, por un gran empujedel programa Mivivienda. Actualmenteel crecimiento es de 10% a 15%, ypara fin de año esperamos obtener cercade US$ 3,200 millones», apuntó.EL PRODUCTO DEL BCPEl ejecutivo señala que actualmente losclientes prefieren el hipotecario tradicional.«En ese sentido, el BCP financia entodos los segmentos desde US$ 10 milhasta US$ 1 millón, diríamos que la demandaestá bien pareja ya que el 50%de los créditos están por debajo de losUS$ 50 mil, y el otro 50% esta por encimade esa cifra, tenemos una presenciabien marcada», afirmó.Del mismo modo, el gerente de la Divisiónde Créditos Hipotecarios del BCPmenciona, como dato curioso, que noexiste una presencia más marcada en créditosde mayor monto al promedio debidoa que hay gente que tiene muchomás dinero en efectivo, y por ende, notodo necesariamente pasa por el sistemafinanciero. «Aproximadamente, loque nosotros estimamos es que el 65%de la compra-venta de viviendas se hacea través de cofinanciamiento de bancos,es decir, hay un 35% que es contado, entoncesla gente viene y quiere su hipotecariotradicional. El tiempo definanciamiento ya depende de su nivelde ingreso y su capacidad de ahorro, y elmonto que necesiten para la vivienda ala que están apuntando», detalló.FinanciamientoAlmandoz señala que sus clientesprefieren un financiamiento de 15años, a pesar de que el banco puedeotorgar hasta 25 años. «Algunos bancosde la competencia están financiandoa 30 años, pero yo creo queeste plazo se logrará dar cuando TechoPropio y MiHogar entren con másfuerza. El plazo depende de lo quequieran los clientes pues se asustanmucho con financiamientos de largoplazo».En relación a la tasa de morosidad,Almandoz afirma que esta es de 1.3%a 30 días, y que ha disminuido increíblemente.«Los clientes, lo últimoque quieren perder, o dejar depagar, es su casa y es por eso que lamorosidad está controlada. Hoy endía, la población está teniendo unmayor nivel de ingresos, y estamosviviendo una bonanza económica deEl objetivo principal del BCP para este añoes alcanzar un liderazgo claro en elfinanciamiento de crédito a la construcción,brindando grandes flexibilidades enliberación de fondos y en el tema de aportede capital. «Nosotros establecemos unarelación directa con los constructores a loscuales queremos financiar sus proyectos.Creemos que con la red que tenemos entodo el país, podemos irnos encima deeste segmento», manifestó.«¿Por qué un constructor debería trabajarcon el BCP? Porque el banco teda el apoyo financiero que necesitas,porque tenemos gente especializadaen el tema de construcción, porque tienesla facilidad de que tus ventas sepuedan hacer sin ningún problema yaque hay una fuerza de vendedores especializadosy por el respaldo de lamarca que puede ayudarte apublicitar». Para finalizar, Almandozseñaló que el BCP creció en participaciónde mercado en crédito hipotecario,desde 38% en diciembre del 2006,hasta el 40.2% en que se encuentranactualmente.Actualmentelos clientes prefieren el hipotecario tradicional. «En ese sentido, el BCP financia en todos los segmentos desde US$ 10mil hasta US$ 1 millón, diríamos que la demanda está bien pareja ya que el 50% de los créditos están por debajo de los US$ 50 mil,y el otro 50% esta por encima de esa cifra...

«Nosotros aprobamos todas las líneas necesarias para que se pueda financiar el proyecto en un 100%, le damos todo elsoporte de ventas para los inmuebles a desarrollarse y financiamos si algún comprador requiere de un hipotecario. Financiandoa ese hipotecario logramos que el proyecto se realice de la manera más ágil posible».SEGÚN ROSSANA Arnaiz, a la fecha, elScotiabank puede atender a todo tipode clientes en general, ya que sus productosestán basados en las necesidadesde cada uno de ellos. «Estos productospueden ser por tipo de vivienda quese requiere o también por los atributosque tiene cada producto como por ejemploen los planes de financiamiento, lastasas de interés o una buena cuota parael cliente, aunque lo más importante noes la tasa de interés sino cuanto se va apagar mensualmente», indicó.Asimismo, en ese afán de servir mejor aaquellas personas que toman su créditohipotecario, el Scotiabank ha lanzado unseguro de desempleo. Este seguro dedesempleo lo paga el banco por los primeros5 años, sin generarle un costo alcliente. «En caso de que el cliente seadependiente o independiente, el seguro,que es de US$ 600 o su equivalenteen soles, cubre hasta 4 meses de desempleopor año», explicó.Otro atributo que ha desarrollado elScotiabank es la llamada «cuota comodín»,esto permite que una vez al año elcliente pueda decir que cuota no deseapagar. «Estas dos opciones tienen algunascondiciones mínimas, como porejemplo, en el caso del desempleo si uncliente recurrentemente se queda sinempleo probablemente pierde la póliza,y para acceder a la cuota comodín elcliente debe estar al día en sus pagos»,recalcó.Arnaiz sugirió que, al momento de tomarun crédito hipotecario, el clientedebe tomarlo de acuerdo a la monedaen que ellos reciben sus ingresos. «Comoun tema de asesoría al cliente, ellos debenentender que se debe calzar su principalfuente de ingreso con su principaldeuda para evitar riesgos cambiarios.Recordemos que el crédito hipotecarioes a largo plazo», aseveró.LOS NUEVOS PRODUCTOSEl Scotiabank tiene productos para atendera todos los segmentos y es uno delos bancos que aún trabajan con el programaMiHogar y con el FondoMivivienda. «Fuimos el primer banco enapostar por este programa, pero en laactualidad estamos también desarrollandootros productos como el financiamientohipotecario para microempresariosy el producto para peruanos noresidentes», afirmó Arnaiz.Este financiamiento hipotecario paramicroempresarios fue lanzado recientementeal mercado, ya que este segmentorequiere de una calificación distinta aun dependiente regular. Por otro lado, elGerente de Negocios Inmobiliarios del Scotiabank, Rossana Arnaiz:«EL CRÉDITO HIPOTECARIODEBE SER UNA SOLUCIÓN PARALA FAMILIA»Desde fines del 2006, el Scotiabank decidió concentrarse en el mejoramiento de su producto hipotecario parael mercado, logrando modernizar todo su portafolio de productos. Por tal motivo, la gerente de NegociosInmobiliarios del Scotiabank, Rossana Arnaiz, señaló que en el afán de servir mejor han lanzado una variedadde productos que hagan sentir al cliente «que no está metido en un problema, al tomar un hipotecario».producto para financiar a los peruanosno residentes califica directamente a esteperuano no residente solo con la verificaciónde su fuente de ingreso e incluso yano necesita de apoderados ni intermediariosen el país.«En principio estamos evaluando a aquellosno residentes legales pues ellos através de una declaración jurada puedenconfirmar que tienen un trabajo estable.Y para aquellos peruanos que no estánlegales, existe el programa de ahorro endonde el cliente puede mantenerla y alimentarlapor varios meses, confirmándoleal banco su capacidad de enfrentaruna deuda a largo plazo, cabe resaltarque nosotros fuimos los primeros en hacer,ya hace varios años atrás, este programade ahorro», declaró.Arnaiz recordó que el Scotiabank brindafinanciamiento en soles y en dólares, ycuenta con tasas fijas por determinadosperiodos, que pueden ser de 5 ó de 10años. Después de ese periodo, se aplicauna tasa variable que es predeterminadadesde el momento que se otorga elcrédito. El plazo de financiamiento puedeir hasta 30 años.CIFRAS«A diciembre del 2007, el banco reportoa la SBS un monto de US$ 350 millones, eincluso el banco cuenta con un stock muyimportante en bienes futuros. Eso reflejadoal año pasado, tenemos una percepciónde mercado aproximadamenteen 12.5%, por tal motivo en estos últimos18 meses hemos hecho un gran esfuerzopara aumentar nuestra participaciónen el mercado. Cabe resaltar quenuestra tasa de morosidad es muy baja»,detalló Rossana Arnaiz.Del mismo modo, explicó que el créditopromedio del banco oscila alrededor delos US$ 50 mil, pero que también cuentancon los créditos denominados Jumbo,que pueden ir hasta los US$ 600 mil. «Estoscréditos se dan para financiar departamentosde lujo de 400 m 2 . o departamentosduplex en las zonas de Chorrillos,Barranco o San Isidro», puntualizó.FINANCIAMIENTOA CONSTRUCTORESEl Scotiabank tiene como clientes a lospromotores inmobiliarios, los llaman asíporque una empresa promotora puedeser constructora o no, y si es promotortendrá que contratar a un constructor paraque desarrolle el proyecto. «Nosotrosaprobamos todas las líneas necesariaspara que se pueda financiar el proyectoen un 100%, le damos todo el soporte deventas para los inmuebles a desarrollarsey financiamos si algún comprador requierede un hipotecario. Financiando aese hipotecario logramos que el proyectose realice de la manera más ágil posible»,señaló.Asimismo, manifestó que el banco vienefinanciando proyectos en Lima y en provinciascomo Piura, Chiclayo, Trujillo,Arequipa y Cuzco, donde ya hay un dinamismosemejante al de Lima. «En Trujillo,en Chiclayo o en Piura se están haciendoedificios y departamentos de US$ 50 milmás o menos. Nosotros consideramosque más que un boom, este crecimientodel sector inmobiliario tiene fundamentosrealmente fuertes y sólidos», sentenció.Para finalizar, Arnaiz señaló que el objetivodel Scotiabank es recuperar o ganarmayor participación en el mercado, «claroque en un mercado tan dinámico no esun objetivo muy sencillo, pero estamosponiendo todo el esfuerzo posible porhacerlo».CRÉDITOS HIPOTECARIOS 5

CRÉDITOS HIPOTECARIOS 6TIENE MENOS de dos años en el mercadoy a pesar de ser una empresa joven,ya tiene un espacio ganado. Ella,MiCasita Hipotecaria, salió a operar afinales del 2006, lo que significa quesus referencias en números se basanen el año pasado. «En los 12 meses quetenemos operando hemos atendidoaproximadamente a 2,500 clientes. Elmonto del préstamo es aproximadamentede 175 colocaciones. Y es interesanteporque el que conoce el negociohipotecario sabe que éste toma sutiempo, sin embargo, creo que hemoshecho un trabajo con las bases bienestablecidas y tenemos claro adóndeestamos apuntando», asegura el ejecutivo.Una de sus ventajas frente a las otrasentidades, dice, es ser una instituciónque no financia otro tipo de construcciónni otro tipo de inmuebles. «Todoes vivienda, ya sea construcción o adquisición.Por lo tanto todos nuestrosclientes son de dos tipos: el constructor,los promotores, arquitectos, ingenieros,el dueño de la edificación y elcomprador final que es la familia».Si no es una entidad bancaria, la preguntasería ¿cómo es que evalúan lacapacidad de ahorro del posible beneficiariode su préstamo? El señor Babanos cuenta que MiCasita no es un bancolo que significa que cualquier clientepuede ahorrar en la entidad que prefierapara luego proceder a verificarsus datos. Además asegura que no discriminana ningún posible cliente.«MiCasita evalúa al formal, independiente,dependiente y a través de diferentesmecanismos. Al informal le solicitamosque ahorre la cuota mínima deaporte por ciertos plazos. Si tú ahorraspor seis meses yo te voy a pedir el 20%,pero si tú me ahorras esa cuota por 12meses yo te voy a pedir solo el 10%. Elahorro previo o programado es un mecanismoque nosotros pedimos a aquellaspersonas que no pueden demostrarsus ingresos», sostuvo.SEGMENTACIÓNEn cuanto al rango de financiamiento,el ejecutivo comenta que ellos prestanhasta US$ 50,000. «A nosotros nos gustaprestar hasta US$ 50,000, es decir, aun segmento, B-, C, D+». Agrega queotra ventaja de ser especialistas enfinanciamiento de vivienda es que puedenmanejar tiempos de entrega. «Desdeel momento en que uno presentauna solicitud hasta el desembolso, lodividimos en dos etapas, yo aprueboen menos de 16 horas un crédito y lodesembolso entre 12 y 15 días, esosson mis plazos, debemos aprobar enDirector general de MiCasita Hipotecaria, Robert Baba:«NOS DEDICAMOSEXCLUSIVAMENTE ALFINANCIAMIENTO INMOBILIARIOY DE VIVIENDA»Una de las grandes ventajas en el mercado siempre ha sido la especialización, lo que no desmerece otrastareas o funciones. En ese contexto, encontramos a MiCasita Hipotecaria, una entidad dedicada exclusivamenteal rubro del financiamiento inmobiliario y de vivienda. Conversamos con su director general, RobertBaba, quien nos informó sobre el manejo de esta entidad y los productos que ofrece tanto a los constructorescomo al comprador final. Una interesante alternativa.menos durante el día y queremos desembolsaren menos de 15 días», destaca.CONSTRUCTORESCon relación al trabajo con los constructores,Baba asegura que financia el proyectosin necesidad de preventas.«Cuando un constructor viene y me diceyo tengo este terreno y necesitofinanciamiento para mi edificación, yole voy a pedir básicamente como unrequisito mínimo, que por lo menos seael dueño del terreno y que el terrenome lo hipoteque, el resto de la construcciónyo se lo puedo financiar y ahíesta la clave, yo no tengo una unidadinmobiliaria, todas las otras entidadesla tienen, yo solo tengo una unidad quetrabaja de manera integrada. Me presentanla propuesta y yo voy a evaluarel flujo de caja, la parte de factibilidad,la parte técnica. Voy a evaluar quienesson y te voy a decir perfecto, me gusta,te voy a ayudar a edificarlo, yo no tengoninguna necesidad de lucrar contigo¿Qué significa eso? Que si tú estásconstruyendo bien, estas vendiendobien yo voy a hacer todo lo que este ami alcance para que yo o tú puedasfinanciar tu edificación a costo cero conlas preventas. Si estás vendiendo paralelamenteno hay problema. Mira sitú ya me traes 50% de preventa, yo telo califico en un día y te lo desembolsoen 7 días. Eso es bueno porque si túcon la preventa ya tienes el 60 ó 70%del dinero que necesitas para edificar,entonces porqué te voy a obligar a quetomes mi línea del 100%, nada que ver,acá no, tú me traes tu proyecto, metraes preventa mejor todavía», explica.POTENCIALES CLIENTESDe otro lado, el director general deMiCasita, indica que hay un gran sectorde clientes insatisfechos. «El sector Dsabemos que es grande, es un segmentoimportante y cada vez más importanteporque el número de demandanteses mucho mayor. Lo que faltaba ycreo se está tratando de cambiar coneste gobierno es la oferta ideal de vivienda.Haciendo más o menos un cálculorápido, estamos hablando de viviendasde US$ 10 mil o US$ 12 mil.Para darte un ejemplo, en Lima es biencomplicado conseguir vivienda a eseprecio. Con los terrenos no es fácil y losque hay son caros y cuando un constructorhace la suma le cuesta poderproducir este tipo de viviendas. Requiereterreno barato y una construcciónmasiva para ahorrarse en materiales,por lo tanto lo que se debe, lo que yoveo y va a seguir pasando es que losproyectos para segmentos más bajoscomo el D deben ser más grandes. Hayque analizar ciertos factores para podermaterializar la oferta, la demandaexiste, falta la oferta adecuada paracalzar exactamente con la demanda»puntualiza....Conrelación al trabajo con los constructores, Baba asegura que financia el proyecto sin necesidad de preventas. «Cuandoun constructor viene y me dice yo tengo este terreno y necesito financiamiento para mi edificación, yo le voy a pedir básicamentecomo un requisito mínimo, que por lo menos sea el dueño del terreno y que el terreno me lo hipoteque...

No obstante, afirma el especialista, no es tan fácil construir para satisfacer la demanda. El costo del suelo es un datoimportante y que tiene relación con el costo final de la vivienda. Además hay que saber si hay suelo disponible paradesarrollar un proyecto inmobiliario...DESDE EL PUNTO de vista del desarrollode un mercado hipotecario/inmobiliario,afirma el especialista en un estudiosuyo, los países que tienen interéspara ser analizados son aquellosque tienen una estructura económica,financiera potencial, respondan o no aunas líneas de economía libre de mercado.Que por tanto las fuerzas delmercado, como los agentes estatales,estén por la labor del desarrollo demercados en la búsqueda de una mejorredistribución de la renta hacia laspersonas, y en la consecución de unamejora en las condiciones de vida desus compatriotas. Desde este punto devista los países con interés, de todo elconjunto serían ocho: Argentina, Chile,Colombia, Brasil, México, Perú PuertoRico y Venezuela.La característica que determina la composiciónde sus mercados inmobiliarios,y por tanto hipotecarios o de financiacióna la vivienda, es el enorme déficitde viviendas que existe en la regiónlatinoamericana. Este déficit es del ordende 20 millones de viviendas en elconjunto de la región. En este dato secomputan tanto la falta de un stock deviviendas, como la existencia deinfraviviendas, hogares con escasa dotaciónde servicios mínimos dehabitabilidad: deficientes servicios deagua, luz, saneamientos, entre otros.MERCADO HIPOTECARIOEN LATINOAMÉRICASegún el experto español en temas hipotecarios, Dr. Ignacio Temiño Aguirre si los mercados evolucionan deacuerdo a todas las previsiones macroeconómicas y se siguen cumpliendo los escenarios de crecimientoeconómico esperados en los países, podemos estimar que la cifra total de negocio hipotecario a finales de2008 tendrá un perfil aproximado de US$ 137,000 millones, con un reparto porcentual del orden de:México 30%; Chile 23% ; Brasil 20%; Puerto Rico 15% y el resto de países hasta el 100%.El profesional también expresa que losmercados hipotecarios más transparentes,seguros, mejor organizados desdeun punto de vista de seguridad jurídica,la oferta comercial por parte delsistema financiero, la existencia de canalespropios y ajenos de distribuciónhipotecaria, la existencia de una estructurade tipos de interés y plazos adecuados,por orden de mayor a menorimportancia son México, Chile, Argentina,Brasil, Colombia, Perú y Venezuela.El resto de países de la región nomencionados, o no tienen mercadoshipotecarios organizados, o no tieneninterés desde un punto de vista de suestructura económica actual.Este elemento diferenciador del déficitde viviendas se reconducirá por lanecesidad de construcción y rehabilitaciónde nuevas viviendas; se ira resolviendo,necesariamente, por el crecimientoeconómico esperado en los paísesy por la mejora de las condicionesde vida de las personas, asegura. Loque sí está claro es que supone unaoportunidad para el desarrollo delmercado inmobiliario, sustentado en unmercado financiero de financiación ala vivienda (mercado hipotecario),como ha venido sucediendo en otrasregiones geográficas.TERRENOSNo obstante, afirma el especialista, noes tan fácil construir para satisfacer lademanda. El costo del suelo es un datoimportante y que tiene relación con elcosto final de la vivienda. Además hayque saber si hay suelo disponible paradesarrollar un proyecto inmobiliario. Amenor suelo disponible, mayor es elcosto, y por tanto mayor es la repercusiónfinal sobre el costo de la vivienda.El costo del suelo residencial en laLatinoamérica, en términos relativosrespecto al costo total de la vivienda,está en un 15-25%, dado que la de-manda en el momento actual no presionaa la oferta. En cualquier caso, lospaíses con mayor costo de suelo, pororden de importancia, son Argentina,México y Brasil. En zonas de costa y depotencial turístico, el costo del suelotodavía es algo inferior, por efecto dela cantidad de suelo disponible paradesarrollos inmobiliarios. En este tema,los poderes públicos están actuandocon visión de futuro, y están planeandosuelo convenientemente.Desde una perspectiva de desarrolloinmobiliario, ¿cómo se ha logrado potenciarciertas áreas de una ciudad másque otras? ¿Qué áreas son las que tienenmás proyección a futuro? El comportamientoha sido desigual en losmercados y países, apreciándose unamayor intervención de la iniciativa privada,en contraposición a la iniciativapública en estos últimos tres años. Sepuede decir que se están desarrollandoproyectos inmobiliarios interesantesde los sectores de oficinas, y comercialen Argentina y Brasil.En cuanto a primera residencia (sectorresidencial) en México y Chile (aunqueeste país tiene una población pequeñaen comparación con otros países, y ademásun crecimiento de la poblaciónvegetativo). En cuanto al sector turísticoy segunda residencia, está habiendoun importante desarrollo en Brasil,en el noroeste del país, con fuertes inversionesde compañías europeas y fondosde inversión estadounidenses.LOS MERCADOSMÁS SEGUROSExisten, sin embargo, varios problemasque dificultan el desarrollo del mercado:niveles de renta de las personas,expectativas económicas del país, marcojurídico estable, confianza de laspersonas en las Entidades Financierasexistentes, bajos niveles debancarizacion, competencia entre Entidadesfinancieras públicas y privadas.Ello provoca que el inmobiliario quedebe financiarse con un mercado hipotecarioabierto y flexible, esté todavíaen desarrollo.Conviene resaltar que el principal problemapara el desarrollo efectivo deun mercado hipotecario en la Región,es la composición de tipos de interés yplazos de amortización de los mismos,debido a la general volatilidad de losmercados y al desarrollomacroeconómico del país. Todo estoestá cambiando rápidamente, y en lospróximos años somos optimistas conrespecto al desarrollo del mercado.Mercados hipotecarios como los quehay en la actualidad en Chile, México,en franca recuperación como el caso deArgentina, y de manera incipiente enBrasil y Colombia, son buena pruebadel camino que están o deben de recorrerotros países de la región.CRÉDITOS HIPOTECARIOS 7