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Vuestro futuro hogarMARINO LUQUELos presentes consejos van dirigidos a esas parejasde novios que tienen pensamiento de casarse y porlo tanto se han planteado la adquisición de los que enun futuro será su hogar y el de sus hijos.El momento actual es excelente, para comprarcasa y esto por dos razones fundamentales la primeraporque hay una gran oferta de vivienda nueva y desegunda mano (a la que nos referiremos exclusivamenteen este trabajo) por lo que si deseáis comprarhabrá mucho donde elegir y además porque encontraréiscréditos hipotecarios más baratos y flexibles.El primer paso será definir que es lo que se quierey lo que es más importante de que dinero se dispone,las entidades bancarias suelen ofrecer créditos nosuperiores al 80% del valor de tasación de la vivienda,asimismo al precio hay que sumarle un 10% engastos notariales, registrales e impuestos.Podéis empezar a buscar pateando las calles yanotando los pisos o casas con el cartelito de "sevende", contactando a continuación con los dueñosbien directamente o por teléfono y dejando clarodesde el primer momento las características de lavivienda y su precio aproximado; si ambos parámetrosno se ajustan a vuestras necesidades o recursosfinancieros no merece la pena seguir es mejor evitarrodeos y no perder el tiempo con opciones que esténfuera de vuestras posibilidades.También pueden ser una buena ayuda las agenciasinmobiliarias o los aún abundantes en nuestralocalidad "corredores", no obstante si como suelenpracticar algunas agencias os exigen que firméis undocumento en el cual os comprometéis a no ofertar alvendedor por vuestra cuenta no lo hagáis puesto queel que ha contratado los servicios de la agencia hasido él y no vosotros.Una vez hallado el piso o la casa que queréis esrecomendable comprobar por vuestra parte, y si esauxiliados por algún familiar o conocido entendido enla materia mejor: las escrituras del inmueble, el últimorecibo del Impuesto sobre Bienes Inmuebles (antiguacontribución urbana), que importe se paga porcomunidad,(tratándose de comunidades de propietarios)y si el vendedor se halla al corriente de pago de lamisma, futuros proyectos que puedan afectar a lavivienda o su entorno y la existencia en el mismo delocales o industrias que puedan producir molestias.Es fundamental solicitar en el Registro de la PropiedadNota Registral Simple del piso o casa elegidospara lo cual deberéis conocer el nombre del dueño yel de su esposa si como es habitual está casado enrégimen de gananciales; porun pequeño coste (en laactualidad se haya fijado entorno a las 600 pesetas)conoceréis si sobre la vivienda pesan embargos,hipotecas o cualquier tipo de gravamen, si comprobáisla existencia de alguna carga y el vendedor no oslo advirtió, andad con pies de plomo no es de fiar.En caso de que todo lo enumerado anteriormentesea conforme se ofrecen varias posibilidades detransmitir la propiedad, evidentemente dependerádel dinero disponible.1. Si poseéis el importe íntegro sois afortunadosapresuraos a confeccionar un documento en el queconsten vuestras identidades y las de los espososvendedores, la descripción de la finca urbana y por elcual ofrecéis una cantidad en concepto de fianzadebiendo firmar todos; en el caso de que el vendedordecidiera deshacer la venta tendría que abonaros elduplo de la cantidad indicada, en el caso de quefuérais vosotros los que os echárais atrás perderíaislo entregado. Personaos en la Notaría y elevad aescritura pública la venta inscribiéndola asimismo y ala mayor brevedad posible en el Registro. Mereceuna reseña el decreto de coordinación entre la Notaríay el Registro, si así lo eligen los compradores sepractica el llamado aseguramiento registral; consisteéste en una vez que se ha participado la intención deescriturar al Notario se solicita por parte del mismoinformación sobre la situación de la finca en el Registro,si la misma es conforme otorgará las correspondientesescrituras en el plazo de diez días en loscuales cualquier novedad que pudiere afectar alinmueble le sería de inmediato comunicada pudiendopor lo tanto avisar el Notario al comprador. Asimismouna vez firmadas el Notario practicaría un asentamientoprovisional, incluso por telefax que va agarantizar vuestra prioridad registral, no obstantehay que realizar el asiento definitivo en el plazo dediez días para abonar el impuesto sobre transmisionespatrimoniales que más adelante se detallará.2. Si tenéis parte del valor de la venta peroesperáis en un plazo no demasiado extenso (variosmeses o años, ello se tendría que tratar con elvendedor) poder hacer efectivo el resto del precioexigido existirían dos modalidades:2.1 Realizar vosotros mismos, por medio de gestor,agente inmobiliario o abogado un contrato privadode compraventa para lo cual sirve lo antedichopara el documento de fianza y en el que ademásdeberá reflejarse expresamente la inexistencia decargas o gravámenes afectos a la vivienda, se haráconstar la cantidad que se entrega en el acto, laperiodicidad del resto de pagos y la fecha para elevara escritura pública la compraventa; personalmente yaunque se haya muy extendido su uso en la actualidad,no recomiendo esta opción pues existiría laposibilidad de que al figurar en el Registro a nombredel vendedor la titularidad del inmueble este podríaser embargado o hipotecado, si bien habiendo reflejadoen el documento la inexistencia de cargas dichaconducta sería constitutiva de delito no compensaríasin embargo el tiempo y los gastos que conllevaríanlos trámites judiciales.2.2 La segunda modalidad sería otorgar escriturasante Notario a condición resolutoria, por lo cualhacéis entrega de una parte del precio y fijáis en laspropias escrituras el momento en el cual completaréisel pago y a presencia de comprador y vendedorel último cancela la condición resolutoria. Con estaopción se generan ciertos gastos añadidos tantonotariales, cancelación y registrales nueva inscripciónhaciendo desaparecer la condición existente.Para ambos casos es recomendable hacer efectivoslos pagos mediante ingreso o transferencia enuna cuenta predeterminada por el vendedor, de lacual será titular y aún mejor si también lo es suesposa, guardando los correspondientes justificantesde las operaciones bancarias realizadas.Quedan dos aspectos muy importantes en elproceso como son, el pago de impuestos y las deduccionesfiscales por la adquisición de primera viviendacomo sería vuestro caso.En cuanto a impuestos se puede decir que lacompraventa de pisos y casas de segunda mano estágravada con el impuesto sobre transmisiones patrimonialesa un tipo del 6% sobre el valor declarado enescrituras, que normalmente va a ser inferior al realpero ojo que hacienda puede revisarlo al alza. Dichatasa es de cargo del comprador salvo que se pacte encontrario, no obstante como señalaba anteriormentees imprescindible su abono para la inscripción en elRegistro de la Propiedad. Al vendedor le es aplicableel actualmente llamado impuesto sobre el incrementodel valor de los terrenos urbanos, no obstante sepuede acordar su pago de otra manera aunque seríaconveniente que aún a costa de incrementar el preciode venta lo abonase el antiguo propietario pues él sise puede deducir en la declaración de la renta mientrasvosotros no.y ello nos da pie a abordar el último aspecto deeste estudio y es las deducciones fiscales a que estásometida la compra de primera vivienda.En la declaración del IRPF (impuesto sobre larenta de las personas físicas) se puede desgravar el15% de los capitales invertidos con un límite del 30%de la renta anual o 750.000 pesetas, la cantidadinferior resultante, por lo que al existir dicho límite oshalláis que en un solo ejercicio es probable que nopodáis deduciros portodo lo en teoría posible, ante locual surge la necesidad de poder diversificar dichasdeducciones en varios años para lo cual existen dosposibilidades el préstamo hipotecario (que se trataríaen capítulo aparte) y la cuenta ahorro vivienda; osrecomiendo a las jóvenes parejas que optéis a poderser por esta modalidad pues unido al incentivo parael ahorro que supone está el atractivo interés quesuele ofrecer.Finalmente expresar el deseo de que lo expuestoos haya servido para aclaraos los diversos conceptosque intervienen en la adquisición de una vivienda.Que tengáis suerte en vuestra compra.Para la publicación de los artículos deopinión y cartas al director, es imprescindibleque vengan firmados y que en ellosquede constancia del D.N.I. y domicilio oteléfono de contacto de su autor. Noobstante, pueden ser publicados bajoseudónimo si así consta en el escrito.ADARVE se reserva el derecho depublicar tales colaboraciones.No se devolverán los originales de losescritos publicados.ADARVE • N° 480 • PÁGINA 10