SUPLEMENTO INMUEBLE II.pdf - CONSTRUCCION Y VIVIENDA

SUPLEMENTOS ESPECIALES DE CCONSTRUCCION & VIVIENDA COMUNICADORESAÑO II / SERIE 2 / EDICIÓN 10 FEBRERO 29 DEL 2008INMUEBLEPARA LOS PROFESIONALES DE LA CONSTRUCCIÓNEL SECTOR INMOBILIARIOEN CONTRASTANTE ASCENSOCICLO INMOBILIARIO: SIMILITUDES Y DIFERENCIAS ENTRELOS PERIODOS 1997-2000 Y 2007-2010 [P-3]«LAS METAS DE PROYECTOS MIHOGAR ES DE 6,000OPERACIONES ESTE AÑO A NIVEL NACIONAL» [P-5]«SE ESTÁ CONSTRUYENDO CON UNA CODICIAABSOLUTAMENTE CIEGA» [P-7]

INMUEBLE 4POR EJEMPLO, la empresa peruanaMegaplaza, ligada a la cadena chilenaParque Arauco, tiene interés en construirdos centros comerciales en el cono sur yeste de Lima durante los próximos dosaños, que demandarían una inversión deUS$ 80 millones, informó Percy Vigil, gerentegeneral de esta empresa y presidentedel Directorio de la Asociación deCentros Comerciales y de Entretenimientodel Perú (Accep).Sin embargo, advirtió que debido a queel modelo de Megaplaza no se puederepetir en ninguna realidad que no seala del cono norte de Lima, las nuevas ofertasse elaborarían de acuerdo con las característicasde la población de las zonaselegidas, refirió. «San Juan deLurigancho, en el cono este, y San Juande Miraflores y Villa El Salvador, en elcono sur, se erigen como los distritos másatractivos para invertir, pues son mercadoscon alta demanda «, manifestó.CENTROS COMERCIALES EN PLANDE EXPANSIÓNEl crecimiento sostenido de la economía peruana, el incremento del poder adquisitivo, la capacidad deconsumo y el acceso al crédito han generado que el mercado de centros comerciales se despunte respondiendoa una demanda insatisfecha no solo en Lima sino también en provincias. Al parecer el «boom» eneste sector no para, por lo menos el lo que a Perú corresponde.Precisó que las obras requerirían áreasentre 80,000 m 2 y 100,000 m 2 , donde lainversión promedio por cada centro comercialestaría en aproximadamente US$40 millones de dólares (terreno y obra).«En un espacio de esta magnitud se podríaconstruir un centro comercial con proyecciónde expansión.»Refirió que en los mencionados proyectosse ingresaría con un hipermercado,una tienda por departamento, una tiendade mejoramiento para el hogar y 55locales menores. «Aparte, se proyectaríanuna zona de entretenimiento de1,500 m 2 , zona para cines (entre 2,500m 2 y 3,000 m 2 ), patio de comida dondeexistirían al menos ocho operadores y unárea de estacionamiento», detalló y agregóque su representada planeaincursionar con formatos tipo stripcenters (ubicaciones con menores operacionesy un solo supermercado) en elmercado limeño.Vigil dijo que a la fecha la empresa seencuentra evaluando zonas de oportunidad,lo cual es difícil pues existen nuevegrupos de inversionistas interesados enencontrar terrenos para ejecutar proyectossimilares. Algunos son el grupo deMall Plaza, Grupo Brescia, Grupo Romero,Jockey Plaza, Plaza San Miguel, ParqueArauco, Wong como inversionistapropio, Cencosud, Urbi Propiedades,entre otros, añadió.Comentó que aún está pendiente el iniciode la construcción del Mega PlazaArequipa, el primer proyecto del centrocomercial fuera de Lima. Ya se estaríangestionando los permisos y terminandoel diseño arquitectónico, pues la opciónno sería edificar en dos etapas, comoinicialmente se tenía previsto, sino realizarsu construcción en un solo tramo so-bre el área total de 40,000 m 2 , por lo quela inversión sería de US$ 60 millones.El dinamismo del sector construcción enlas regiones resulta también del crecienteinterés por desarrollar modernos centroscomerciales que congreguen ademásde tiendas anclas minoristas -o deretail- una amplia oferta de servicios dealimentación (patio de comidas) y esparcimiento(salas de cine), además deotros comercios.Es así que en su búsqueda por consolidarsecomo el principal centro comercialy de servicios del país, el Jockey Plazaampliará sus instalaciones con una inversiónde US$ 100 millones a ejecutarse enun plazo de tres años. Una fuente oficialdetalló que en los próximos meses seiniciará un agresivo programa de construccionesque incluirá en su primera etapala incorporación del hipermercadoTottus y la tienda de mejoramiento delhogar Sodimac en un área de 20,000 m2sobre lo que era el centro de convenciones.Precisó que según el programa deinversiones, de los US$ 100 millonescomprometidos, el 45% se invertirá esteaño.Se supo que en el 2007 el centro comercialde Surco facturó US$ 420 millones,cifra equivalente a medio punto porcentualdel PBI, además registró 30 millonesde visitas y 300 operadores comerciales.Para el 2008, se estima que la facturacióncrecerá y cerrarán el año en US$ 460millones.PROYECCIONESLa expansión de los centros comercialesavanza y se espera que, en los próximos30 meses, los operadores minoristas inviertanmás de US$ 700 millones en laapertura y ampliación de nuevos recintosa nivel nacional. Percy Vigil, indicóque dicho monto considera el desarrollode más de 19 proyectos confirmados,los que se ubicarían en Lima, Ica,Arequipa, Huancayo, Chimbote y Cusco.Agregó que, de esta manera, la proyecciónes que el número de malls se duplique,al pasar de 17 en el 2007 a másde 34 hacia mediados del 2010. «Pese aeste dinamismo, aún estamos entre lospaíses con menor número de centros comercialesen la región, por debajo deEcuador, de Chile y de Brasil», dijo.Vigil detalló que entre los 19 proyectosque se desarrollarán en el país destacala construcción del centro comercialMonterrico Plaza (del Grupo Brescia), delmall boutique Parque El Golf, en SanIsidro (de Parque Arauco e InversionesCentenario), de Neptuno-Jesús María(de Urbi Propiedades), del proyectoCentro Cívico (Urbi Propiedades) y dela planta Pilsen Modelo en el Callao (deAventura Plaza). Asimismo, el recintoPlaza Lima Norte, en Independencia (delGrupo Wong), y un centro comercial enSanta Anita (de Aventura Plaza).Se sumarán los power centers La Pólvora,en El Agustino (de Parque Arauco yMalls Perú), el proyecto Ate (de AceMaestro), el Open Plaza Canta Callao yel Open Plaza Surquillo, así como laampliación del Open Plaza Atocongo (deMalls Perú).En tanto, en el interior del país se esperala construcción de Plaza del Sol Ica(del Grupo Romero), de Real PlazaHuancayo, de Estación Central Cusco(ambos de Urbi Propiedades) y deMega Plaza Arequipa (de ParqueArauco), además de otro centro comercialen Arequipa (de Aventura Plaza) yde un power center en la misma ciudad(de Ace Maestro).Existen otros proyectos que se sumaríana esta ola comercial y que podríanincrementar aún más las cifras de inversiónproyectadas. Entre ellos figuran elplan de expansión, a nivel nacional, queen el 2008 iniciaría la chilena Cencosud,que recientemente adquirió el GrupoWong (Metro, Eco y Wong) y la cadenade supermercados chiclayana El Centro.En tanto, el Grupo Falabella, Ripley yParque Arauco están en la búsqueda denuevos terrenos en Piura, Trujillo,Chimbote, Arequipa, Huancayo y Tacna.Además, el operador del Centro ComercialLarcomar -en el distrito limeño deMiraflores- estudia la construcción dedos malls, uno en Jesús María y el otroen el norte del país. Se supo que en el 2007 el centro comercial de Surco facturó US$ 420 millones, cifra equivalente a medio punto porcentual del PBI,...En Lima existen, por US$ 22,000, departamentos de 75 m 2 , con 3 dormitorios, 2 baños, pero sin cuarto deademás registró 30 millones de visitas y 300 operadores comerciales. Para el 2008, se estima que la facturación crecerá y cerrarán el añoservicio, lo que tienen es una lavandería integrada...en US$ 460 millones.

«El Parque de El Agustino», donde era el cuartel La Pólvora. En este mes empezaremos a desembolsar la primera etapa de 400viviendas, a partir de ahí, nuestras metas van a ir creciendo. Tenemos también otros proyectos de privados, por ejemplo el proyectode Los Olivos, de DH Mont, que son más de 1,000 viviendas de proyectos MiHogar...SEÑOR HURTADO teniendo en cuentaque es un producto nuevo, ¿cómo ve eldesenvolvimiento de MiHogar?MiHogar es un producto que está creciendomuy bien, pues estamos un poco cosechandotoda la siembra. En enero hemosrealizado 176 operaciones cuando nuestrameta era lograr 180 operaciones, sinembargo, en febrero nuestra meta era de240 operaciones, y al viernes 22 ya llevábamos242 operaciones. Esto se debe aque el producto tiene una tendencia bastantecreciente. Desde el mes de octubredel año anterior, que empezamos a hacercampañas del producto, hemos ido creciendoa razón de 40 ó 45 operacionesmensuales.¿Dónde se están desarrollando estosproyectos? Un proyecto bastanteimportantísimo es «El Parque de El Agustino»,donde era el cuartel La Pólvora. Eneste mes empezaremos a desembolsarla primera etapa de 400 viviendas, a partirde ahí, nuestras metas van a ir creciendo.Tenemos también otros proyectos deprivados, por ejemplo, el proyecto de LosOlivos, de DH Mont, que son más de 1,000viviendas de proyectos MiHogar, y el proyectoPalao que es un concurso que nosotroshicimos el año pasado. Ambos proyectosestán en proceso de desembolsopor el Banco Financiero. La perspectiva deeste año es crecer en proyectos MiHogarcomo lo hemos planteado, en 6,000 operacionesanules, y no me cabe duda deque lo vamos a superar en número.Techo PropioEn cuanto a Techo Propio ¿cómo van losproyectos de este programa? El FondoMivivienda está trabajando muy fuerte entodos sus programas y Techo Propio no esla excepción. Techo Propio es una muybuena experiencia para nosotros ya quecuando se inició el proyecto, éste aún noera acogido por la población y desembolsabacero al mes, era un producto realmentemalo. Entonces decidimos lanzarTecho Propio Ahora Sí, con nuevos programasa nivel nacional. Ahora de toda laoferta nacional Techo Propio, el 80% deviviendas está en provincias y el 20% solamenteen Lima. En años anteriores eratotalmente distinto, la gran mayoría deproyectos Techo Propio estaba en Lima yla gran minoría estaba en provincias quees donde está la mayor demanda.¿Qué distritos son los que más demandan?En Lima básicamente son conos, evidentementepor el valor del terreno. Estamoshablando de Ventanilla, Los Olivos,Pro, San Juan de Lurigancho, Chorrillos, enla zona que colinda con San Juan deMiraflores y algunas partes del centro deLima. De hecho, en el último concursopúblico que se realizó hace algunos días,Gerente general del Fondo Mivivienda, Juan Carlos Hurtado:«LAS METAS DE PROYECTOSMIHOGAR ES DE 6,000 OPERACIO-NES ESTE AÑO A NIVEL NACIONAL»Calzar la oferta y la demanda siempre es un reto difícil de asumir, sin embargo, el Fondo Mivivienda, a sus conocidosprogramas habitacionales Mivivienda y Techo Propio, ha sumado una nueva alternativa que viene superando variasexpectativas: MiHogar. Este producto ingresó al mercado en octubre del 2007, con mayores opciones de crédito eintegrando a bancos, financieras, cajas rurales y cajas metropolitanas, con la finalidad de desembolsar muchas másoperaciones que logren desarrollar y hacer crecer el proyecto. El gerente general del Fondo Mivivienda, Juan CarlosHurtado, nos informó al respecto.hemos dado la buena pro a la empresaCecom Perú, que construirá 320 viviendas.De ese total 80 son Techo Propio conun valor referencial de US$ 10 mil por departamentode 75m 2 , con 3 dormitorios; y240 departamentos de proyecto MiHogara razón de US$ 19 mil cada uno.Constructores¿Cómo están incentivando a los constructorespara que apuesten en proyectosMiHogar o Techo Propio? Para lograreso, el Fondo Mivivienda desarrollaun rol básico en tres pasos: Trabajar yorganizar la demanda, elaborando proyectoscomo MiHogar y Techo Propio AhoraSí. Luego de organizar la demanda,trabajamos fuertemente la oferta connuestros concursos públicos, buscandoconstructores no solamente peruanos sinotambién a nivel internacional. Nosotrosproponemos terrenos, ellos entran, concursany ganan, entonces con esto generamosoferta. Otra forma de apoyar a losconstructores es, como en el caso de TechoPropio, ya no pedir la «carta-fianza».Solamente en coordinación con un banconosotros damos los recursos de los bonosy ellos pueden financiar a los promotores.Adicionalmente hemos ampliado TechoPropio, acuérdense que antes estaba US$8,000, ahora a crecido a US$ 10,000 y esadiferencia de US$ 2,000 hace que los constructorestengan mayor ganancia, porende mayor negocio y por ende puedanvender más el producto. Ahora si tenemosla demanda y la oferta, necesitamosuna tercera pata del trípode: más recursos,más plata de bonos y de bonos delbuen pagador. Para poder generar mayoresproyectos hemos firmado un conveniocon COFIDE para, en coordinación conellos, armar estructuraciones financierasy entrar justamente en nuestro tercer objetivoque es el del mercado secundario.Empezar a trabajar estructuraciones financieraspara supervisar créditos y papeles,y de esa manera poder obtenermayores recursos, para generar mayoresproyectos.¿Qué requisitos necesita un constructorpara que el Fondo Mivivienda o unaentidad financiera lo respalde? Que seaun constructor serio y que venga de lamano con un banco, eso es todo. Nosotrosle damos los recursos al banco y el bancosabe cómo evaluar y cómo controlar eseconcepto. Nosotros no cometeremos loserrores pasados, en el sentido de que elFondo le daba los recursos al promotor yéste nunca hacia nada, por eso tenemoslos problemas que hay hasta ahora. Cuandonosotros llegamos al Fondo teníamos130 proyectos con problemas de TechoPropio, ahora tenemos solamente dos,que los estamos solucionando pero quenos ha cortado un tiempo valioso que podríamoshaberlo dedicado en trabajar otroesquema o tipo de cosas.En cifras, ¿Cuánto ha colocado el añopasado el Fondo en estos proyectos?Techo Propio el año pasado ha desembolsadomás de 4,000 bonos, y cada bono aUS$ 4,000, estamos hablando de casi US$16 millones. En términos de proyectosMiHogar, se han hecho 270 ó 280 operacionesen el año, a pesar de que aún nohemos comenzado con la campaña. En elcaso de créditos de viviendas, se han colocadocasi 10,000 operaciones de créditosMivivienda con la banca, entonces yocreo que el año pasado ha sido un año detransición porque hemos generado nuevosproductos, nuevos proyectos, hemosgenerado nuevas bases para poder atendera más gente con un Fondo Miviviendamucho más ordenado y organizado.¿Cuáles son los próximos lanzamientosen cuanto a programas habitacionales?Estamos trabajando proyectosgrandes en Lima, tenemos la posibilidadde trabajar en la zona de Cruz deHueso en San Bartolo (sur de Lima), dondese harán casi 60,000 ó 70,000 viviendas,pero aún estamos en proceso deestudio de los terrenos. En términos debuenas noticias, el Fondo está trabajandotambién un convenio con RegistrosPúblicos para que todos los proyectosde Mivivienda, Techo Propio yMiHogar tengan costos más cómodosal momento de inscribirse, dando la facilidada los consultores para que nogasten tanto y no se demoren muchoen inscribir sus proyectos. Otro de losacuerdos es poder trabajar con lasmunicipalidades para no perder demasiadotiempo con las licencias. Estamosempezando a desarrollar otras variablesen nuestros productos, el futurode Mivivienda es trabajar básicamenteel mercado secundario con el apoyode COFIDE, y en segundo lugar empezara trabajar productos alternativos yalternos a nuestros productos MiHogary Techo Propio.INMUEBLE 5

INMUEBLE 6EN EL PAÍS del norte, la crisis se generóporque algunos bancos ofrecieron créditoshipotecarios a sectores de mayor riesgo,lo que aumentó la demanda de propiedadespara la venta y con ello los preciosde los inmuebles, destacando queen principio, la nueva línea de créditoshipotecarios fue muy exitosa gracias a lacreciente demanda de viviendas. Las propiedades,que quedaban como garantíapara el cobro de la deuda (hipotecadas),aumentaban rápidamente de precio, porlo que las deudas estaban cada vez mejorgarantizadas.Pasó el tiempo y, como los mercados tiendena equilibrarse, pronto la oferta igualóa la demanda dejando de ser un buennegocio el comprar viviendas pararevenderlas. Los constructores empezarona bajar sus pretensiones para podermantenerse en el negocio, pero aún asíse produjo una baja notoria en los precios.Por este motivo, muchas personasse abstuvieron de comprar pues, en muchoscasos, la deuda porque la comprade la vivienda era mayor que el precio dela vivienda, resultando un pésimo negociopagar el crédito. Muchos dejaron depagar y sus viviendas fueron rematadas,lo que solo aumentó la oferta bajandoaún más los precios.PRECIOS SIGUEN CAYENDOPor tal motivo, el presidente de la ReservaFederal de Estados Unidos, BenBernanke, dijo que la carga sobre laeconomía estadounidense -que implicala desaceleración del sector inmobiliario-deberá disminuir este año,aunque los precios de las casas seguiríancayendo. De este modo, realizandoajustes en los precios, las viviendasnuevas han pasado de US$ 240,400 aUS$ 217,100, es decir, bajaron casi en9.8%, como sucedió en el mercado inmobiliariodel 2004.Bernanke señaló también que la crisisinmobiliaria traerá como consecuenciala quiebra de bancos pequeñospues la mayoría de éstos han invertidomucho en bienes raíces en zonasdonde los precios han caído. Cabe recordarque los precios de la viviendacayeron en el 2007 en Estados Unidospor primera vez desde la Gran Depresiónde 1929 y la contracción se agudizóen enero del 2008, el último mes delque se tienen datos.Asimismo, la agencia de evaluación deriesgo Standard & Poor»s difundió suíndice «Case-Shiller», que tambiénmuestra que el precio de la viviendabajó, en el cuarto trimestre, un 9.8%en las 10 principales áreas metropolitanasde EEUU y un 9.1% en las 20principales áreas metropolitanas delpaís con respecto al mismo periodoCRISIS HIPOTECARIA EN ESTADOSUNIDOS NO SE REVIERTE«Cuando la economía de los Estados Unidos estornuda, a la nuestra le da pulmonía». Esta conocida frase nosolo alude al hecho de nuestra inserción en el sistema económico mundial, sino a los niveles de dependenciay vulnerabilidad que históricamente hemos tenido en relación a ese país, pero esta vez, Perú que se encuentraen la etapa del «boom» de la construcción, no se ha visto afectada por la crisis inmobiliaria queafectan a países como Estados Unidos.del 2006. De este modo, Miami, LasVegas (Nevada) y Phoenix (Arizona)fueron las ciudades donde más se hasentido la crisis.De ese modo se pronostica que, comoconsecuencia del continuo deteriorodel mercado de la vivienda en EEUU,se registrarán pérdidas relacionadascon el crédito por importe de US$2,200 millones en el 2008 y de US$2,900 millones en el 2009.Por otro lado, la Oficina Federal de Supervisiónde las Empresas de Viviendade Estados Unidos (OFHEO por sussiglas en inglés) decidió suprimir desdeel próximo 1 de marzo las limitacionesal incremento de las carterashipotecarias de las dos principalesagencias de crédito y garantía hipotecariadel país, Fannie Mae y FreddieMac, con el objetivo de dotarlas demayor flexibilidad a la hora de proporcionarfinanciación al mercado inmobiliario.La actual limitación de lacartera inmobiliaria de ambas compañíasrespaldadas por el gobierno federalfue elevada el pasado 19 de setiembrehasta los US$ 735,000 millonespara cada compañía.ESPAÑAPor otro lado, en España, diferentes académicosafirmaron que la crisis inmobiliariaen el país ibérico es «grave» y duraráhasta cinco años, siendo más fuerte enel 2009. Ellos defendieron que, el tiempoque el país ha vivido de las «propinas»del sector de la construcción «se haacabado» y que se destruirán empleos.Según el coordinador general de Empleoy Desarrollo Empresarial del Ayuntamientode Madrid, Juan del Álamo, 6,000 personasdejaron de trabajar en el sector dela construcción en el último trimestre de2007 si se compara con los datos del añoanterior.Por otro lado, en una mesa redonda organizadapor EFPA (European FinancialPlanning Association) en Barcelona, elprofesor de Teoría Económica de laUniversitat de Barcelona (UB), GonzaloBernardos, aseguró que la única salidade los promotores ante la crisis es «saliral extranjero» a construir, ya que enEspaña el sector «ha tocado fondo». Elprofesor de la UB manifestó que la soluciónpasa por la intervención de laAdministración para intentar que «cuadren»la oferta y la demanda en elmercado, «en vez de construir viviendasde protección oficial», creandocompetencia «desleal».En tanto, el consejero director general deRiva y García y responsable de la Cátedrade Esade, Pere Viñolas, aseguró que hayun «problema estructural» del sector y destacóel gran peso del subsector residencialen la economía española, añadiendo queen el mercado hay una «sobreoferta» quese traduce en un 15% de viviendas desocupadasque «no se venden».Por su parte, el Banco de España hizo unanueva predicción que apunta a unadesaceleración más pronunciada de laeconomía española en este comienzo deaño. La máxima entidad monetaria españolaasegura en su último boletín económicoque la moderación en el sector de laconstrucción se ha intensificado en los últimosmeses, lo que atribuye, sobre todo,al aumento de las tensiones en los mercadosfinancieros internacionales.El banco sostiene que, ante el deterioroen las perspectivas de crecimiento enEE.UU. y debido al agravamiento de lasituación del mercado de la vivienda enese país, se ha producido un aumentogeneralizado de la aversión al riesgo. Enel caso de la zona euro, la institución financierareitera que la actividad continuará«débil» a comienzos del 2008.En su último boletín, la institución financierahace referencia al empeoramientode indicadores como el consumo privado,la confianza de los consumidores -que seencuentra en su nivel más bajo desde1994-, las matriculaciones de automóviles,el sector de la construcción y la inversiónen bienes de equipo. A la inversa, unestudio difundido por esta institucióndestacó el alto grado de solvencia de lasentidades financieras nacionales (bancay cajas de ahorros) y las reducidas tasasde morosidad de las hipotecas.Bernanke...En Limaseñalóexisten,tambiénpor US$que22,000,la crisisdepartamentosinmobiliariadetraerá75 mcomo 2 , con 3consecuenciadormitorios, 2labaños,quiebraperodesinbancoscuartopequeñosdepues lamayoríaservicio,delo queéstostienenhan invertidoes una lavanderíamuchointegrada...en bienes raíces en zonas donde los precios han caído. Cabe recordar que losprecios de la vivienda cayeron en el 2007 en Estados Unidos por primera vez desde la Gran Depresión de 1929

Si uno encierra a las personas en habitaciones muy pequeñas en edificios, lo que genera es un poco de violencia, y esa violenciase expresa en infinidad de cosas, como una elevación de la delincuencia. Hay sectores enormes de Filadelfia, en donde seestán demoliendo edificios que quedaron muy densos, para volverlos a construir de una manera más humana.ARQUITECTO Cruchaga ¿cómo ve ustedel crecimiento de Lima? El crecimientode Lima tiene dos caras. La carapositiva consiste en que hemos encontradofinalmente una manera de estructurarel financiamiento de la construcciónde unidades de vivienda que permitenal sector privado intervenir en élcon eficiencia y ofrecer un número de opcionesde viviendas que numéricamenteresponden mejor a las necesidades delmercado peruano. De esa manera contrastacon lo que pasaba hace algunos años enlos cuales la provisión de nuevas unidadesde vivienda era tan insatisfactoria que cadacierto tiempo había necesidad de invasiónporque no había otra manera de resolverel problema habitacional para los nivelesde recursos económicos bajos. Creo quehoy día tenemos una dinámica que estáliderada, por lo menos, por los medios dedesarrollo inmobiliario formal.¿Y la cara negativa? En el otro lado de lamoneda, lo que sucede es que la cuidadtenía una densidad promedio de dos otres pisos, era una ciudad chata muy extendiday en el momento que se establecieroniniciativas de desarrollo inmobiliario-porque esto no lo ha determinado nadie,sino es simplemente la propia iniciativadel mercado la que lo a hecho- lo hanhecho en condiciones de identificación, ami juicio, un poco excesivas. A mí meparece racional que una cuidad que tienetres pisos en promedio pase a ser unacuidad que tiene siete pisos en promedio,con lo cual está duplicando su densidad.Pero la cuidad que tenía tres pisosen promedio, ahora ha pasado a tenerquince pisos, como ha sucedido con laavenida San Felipe. Esa avenida era preciosa,tenía una escala humana, tenía undeleite visual. Ahora se ha convertido enuna especie de pesadilla, una especiede grosera saturación del espacio urbanoque hace que la gente viva como enconejeras y creo que ese extremo -que yale ha hecho mucho daño algunos sectoresde Lima- sería sensato precaver para queno se siga repitiendo en toda la extensiónde la ciudad porque sino la ciudad se va aconvertir en una cosa inhabitable.¿De quién depende que eso no suceda?Yo creo que eso depende del Ministeriode Vivienda y Construcción, ya quees el que da la normatividad de las construccionesy que puede determinar, porejemplo, que cuando se hace un edificiode más de cuatro pisos de altura debedejar los retiros laterales con una proporciónque tiene que ver con la altura.Pero, eso no está especificado en el ReglamentoNacional de Edificaciones… No,no está especificado. La prueba está enque los edificios están uno al lado del otro.Basta ir por la avenida El Golf. Este es elDecano de la Facultad de Arquitectura de la UPC, Arq. Miguel Cruchaga:«SE ESTÁ CONSTRUYENDO CON UNACODICIA ABSOLUTAMENTE CIEGA»Conciliar el crecimiento inmobiliario con una visión urbana de ciudad planificada es un sueño casi inalcanzablepara varias realidades en expansión. Es así que nuestro «boom» inmobiliario está dejando atrás ciertosparámetros para dejar entrever que en muchas soluciones habitacionales solo prima el interés económicoantes que el bienestar de sus ocupantes. Construcción & Vivienda, conversó con el decano de la Facultadde Arquitectura de la Universidad Peruana de Ciencias Aplicadas, arquitecto Miguel Cruchaga, quien nosexpresó su parecer entorno al desarrollo inmobiliario.Además existen experiencias previas y nohay que explorar demasiado en el mundopara saber que esto también se ha dadoen otras ciudades. Yo conozco de la expansiónurbanística en ciudades comoFiladelfia, en donde crearon edificios colosales,departamentos muy grandes y muyvoluminosos uno al lado del otro, pero tambiénse creó una vida sórdida, porque lafalta de un espacio libre genera una presiónpsicológica, que es un factor que comotodo el mundo sabe, incentiva a la violencia.Si uno encierra a las personas en habitacionesmuy pequeñas en edificios, loque genera es un poco de violencia, y esaviolencia se expresa en infinidad de cosas,como una elevación de la delincuencia.Hay sectores enormes de Filadelfia,en donde se están demoliendo edificiosque quedaron muy densos, para volverlosa construir de una manera más humana.Creo que toda esa experiencia quenosotros tenemos de los países desarrolladosdeberíamos de usarlo justamentepara no incurrir en las mismos errores, ydefinitivamente no lo estamos tomandoen cuenta. Estamos construyendo con unacodicia absolutamente ciega.ejemplo más antiguo, todos los edificiosestán pegados, está como una pared. Esoincluso, desde el punto de vista sísmico esinconveniente porque los edificios tiene distintasvibraciones, distintos movimientosde inercia y se golpean entre sí como martillos.El problema de fondo es que la ciudadse ve horrible. Por ejemplo, el propiomalecón de Miraflores vemos que se estácerrando. Es decir, sabemos que un señorque ha comprado un terreno al borde delmar tiene derecho a una vista preferencial,pero no tiene derecho a taponearnos alresto de la ciudad y convertirlo en una granmuralla, eso es un abuso, es una cosa queen un país civilizado no sería posible.¿Cómo visualiza Lima de acá a 10 años silas cosas continúan así? Va a ser el horror.¿Cómo diseñar sin que se degenere laciudad? Toda la normatividad de Lima hasido diseñada pensando en que Lima esuna ciudad poco densa, es una ciudad bajita.Yo no digo que la normativa no se hayapuesto en el caso de distritos bajos, supongoque pusieron en el caso, pero pensaronque iban a hacer excepciones. O sea,si yo tengo mi meta, y digo que mi edificioirá uno cada cuadra o dos cada cuadra,entonces pienso de una manera minormatividad, si los edificios los van ahacer uno al lado del otro, pienso en lanormatividad de una manera distinta. Lepido a cada uno que ceda un poquito deespacio para que quede pues una zonalibre, le pido a cada uno que deje unazona de área libre efectiva. Actualmente,lo que se llama área libre es una lozade estacionamiento. Eso no es área libre.Área libre es un sitio donde hay un jardín,donde los chicos pueden bajar a ju-gar. Entonces la vida no consiste solamenteen meterse en la ratonera. Lo que seestán haciendo son ratoneras con una lozade estacionamiento abajo. Actualmente,el único objetivo es un objetivo comercial,un objetivo de ver cuáles son los resultadosfinancieros de cada operación y la vida nose puede organizar en función de estadosfinancieros. Sin embargo, pienso que estamosa tiempo de corregir el error.¿Cuál es la responsabilidad del arquitectoy el ingeniero? El arquitecto recibeinstrucciones, porque al arquitecto ledicen: hazme tantos departamentos entantos metros cuadrados y si el arquitectose niega a hacerlo, llaman a otro, y seacabó el problema. No hay nada quéhacer. El Estado tiene que regular estascosas, para eso está. El único objetivo dela vida no es ganar dinero. El dinero esimportante, por supuesto, pero tambiénlo es la belleza y la continuidad de lavida. El trabajo de un profesional y deuna persona que transforma una ciudadconsiste en ponderar muchas cosas.¿Es una solución las viviendasmultifamiliares para aminorar el déficitde habitacional? Es una solución porqueclaro que abarata. Si usted prorratea elprecio de un terreno entre 40 familias,obviamente eso hace más asequible lavivienda a esas familias, pero como repito,en todas esas cosas de la vida lo másimportante es la moderación y nosotrossomos una sociedad inmoderada, nos vamosa los extremos. Nos vamos de no tenernada en donde la pobre gente tieneque invadir, a tener un sistema libérrimocomo el que tenemos ahora, donde unopuede sacarle la mugre a su terreno yponer ahí cualquier cantidad de ratoneras,todas las que pueda y a ver si nossalimos con la nuestra. Creo que la moderaciónes una buena consejera, pensarcon un poquito más de equilibrio,un poquito más de racionalidad, quécosa es lo que se podría hacer para quela ciudad mantuviera el encanto y lascaracterísticas de habitabilidad.INMUEBLE 7