Nº 16, Julio-Septiembre 2005 - Centro de Estudios Garrigues

EL CENTRO POR DENTROde propiedad de la finca “X”, que aún teníaen su poder (su escritura de compra, fechadaen 1961, y la correspondiente certificaciónregistral firmada por el registrador de lapropiedad donde consta su titularidaddominical sobre la finca en el Registro y queesta se encuentra libre de cargas) a unanotaría de la capital de España. Ahí la sociedad“Y, S.L.”, filial del grupo empresarial quepretendía la construcción del centro comercial,compró en escritura pública la finca “X”por la cantidad de 40 millones de euros(cantidad fijada después de arduas negociacionescon el hijo de D. José), en fecha20 de noviembre del 2003.Ese mismo día, otro de los hijos deD. José, empleado en una importante entidadbancaria, se encargaba de “colocar”la cantidad recibida vía transferencia envarios productos financieros de alta rentabilidad.Al día siguiente, D. José y toda su familiapartieron rumbo a un país sudamericanodonde pensaban dedicarse a la vidacontemplativa, disfrutando de las jugosasrentas que el capital recibido les proporcionaría.Diez días después, un grupo de ingenieros,geólogos, arquitectos y aparejadoresse personan en la finca “X” para acometersobre el propio terreno los estudios topográficosya realizados sobre los planos,encontrándose, ante su sorpresa, que lafinca se hallaba perfectamente cercada yvallada, que existían varias edificacionespara el ganado y útiles de labranza y que losplanos del catastro de fincas rústicas enabsoluto se corresponden con la realidad,conversaron con dos de los hijos deD. Manuel, quienes les indicaron que esafinca era de su padre (que ahora vive en unaresidencia para la tercera edad) puesto quela compró hace casi veinte años. Además,también pudieron comprobar el paso decamiones y otros vehículos industriales provenientesde la fábrica sita en la finca colindante.Contrariados ante lo sucedido perotranquilos por lo que ellos consideraban unnegocio de compra perfectamente legítimo,ya que su cliente había comprado enescritura pública e inscrito su adquisición enel Registro de la Propiedad, los prestigiososabogados del grupo empresarial compradorde la finca “X”, a través de su filial “Y,S.L.”, interpusieron rápidamente unademanda y ejercitaron acción reivindicatoriafrente a D. Manuel, basándola en lainexistencia de título válido de este paraposeer la finca y la cualidad de tercero hipotecarioirreivindicable en la persona de surepresentado, la sociedad “Y, S.L.”Ante tal situación, la familia deD. Manuel acudió al despacho en el quetrabaja Armando. Tras el estudio del asunto,se plantean las siguientes cuestiones:1.¿Está la demanda interpuesta correctamente,o adolece de algún defecto susceptiblede esgrimirse como excepciónprocesal? ¿Qué otra cosa podrían haberhecho los abogados de “Y, S.L.”?.(Razonar ambas respuestas).2.En cuanto a los argumentos de fondode la demanda, ¿debería prosperar laargumentación de los abogados de “Y,S.L.” sobre la ausencia de título válidoen la adquisición de D. Manuel y la protecciónderivada de la figura de tercerohipotecario?3.Sobre la resolución de la primera compraventade la finca “X” ¿fue ajustada aDerecho?, ¿podría resultar aplicable elartículo 1124 del Código Civil en semejantecaso?, ¿por qué?. ¿Qué podíahaber hecho el primer comprador,D. Luis, ante la situación que se encontró?4.A los clientes del despacho donde trabajaArmando les resulta extraño el hechode que la sociedad matriz del grupoempresarial que ahora es demandante através de la acción ejercitada por su filial“Y, S.L.” se encuentre domiciliada nadamenos que en La Haya, Holanda ¿Quésentido puede tener?Por otro lado, convencidos de la resoluciónfavorable del pleito, la familia deD. Manuel se planteó aceptar una ofertade otro grupo empresarial, esta vezextranjero, para transmitirle la finca “X”,sobre la cual planean la construcción deun hotel-balneario de lujo, con campo degolf de 9 hoyos incluido. Para ello, leshabían comunicado que la mejor formasería que ellos aportaran la finca comocontravalor a una ampliación de capitalde la sociedad “Z, S.L.” filial del grupo enEspaña, recibiendo participaciones acambio y convirtiéndose con ello ensocios partícipes de en un 10 %. Ciertoes que la cuantía del aumento era notablementeinferior al valor de mercado dela finca, pero se les aseguró que la sociedadrepartiría en el futuro sustanciososdividendos.5.¿Era aconsejable aceptar tal proposición?En caso afirmativo, ¿qué pasoshubieran debido dar hasta la efectivaconclusión del aumento de capital previsto?(realizar un calendario de la operación).6.¿Qué podía estar buscando el grupoextranjero a través de la su filial “Z, S.L.”?¿Hubiera cambiado en algo si se tratarade una S.A.? ¿Cómo podría habersesolucionado? (alternativas al negociopropuesto por “Z, S.L.” y comentario delas consecuencias fiscales para ambaspartes).No obstante, algo extrañaba aD.Manuel y a su familia: averiguaronque la Sociedad “Z, S.L.” estaba administradapor un Consejo de Administraciónde tres miembros, dos de los cualeseran dos sociedades no residentesen España (que además eran los dosúnicos socios de la entidad), siendo eltercero una persona física, apoderadoen España de los dos únicos socios ymiembros del Consejo de Administración,que además ostentaba el cargode consejero delegado y que era quiense había puesto en contacto con ellos,tras una investigación “in situ”, interrogandoa los vecinos de la zona sobrelos auténticos propietarios de la finca“X”. Desgraciadamente, esta personafísica falleció repentinamente.7.¿Qué consecuencias produjo este fallecimientoen el órgano de administraciónde “Z, S.L.”? ¿Quién debía en esemomento representar y gestionar laSociedad? ¿Cómo pudo solucionarse?Armando lee y vuelve a leer el supuestode hecho, se encuentra ilusionado porqueal fin comienza a trabajar como “abogadode verdad”. Casi todo lo planteado leresulta familiar pues recuerda que lo estudióen el Máster, por lo que acude a sus carpetasverdes y se pone manos a la obra.Este caso es real y se encuentra (en su aspecto procesal) pendiente de casación en el Tribunal Supremo.Se han alterado los nombres, fechas y detalles más significativos en orden a preservar la privacidad.33