ESTUDIO DE DETALLE - Ayuntamiento de Tres Cantos

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS” –TRES CANTOS (MADRID)ESTUDIO DE DETALLEORDENACIÓN DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”TRES CANTOS (MADRID)PROPIEDAD:DECOVAMA 21 S.L.FCC CONSTRUCCIÓN S.A.ARQUITECTO:JOSE GABRIEL LASA AYANIJUNIO 2010

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”. TRES CANTOS (MADRID)ÍNDICEI. MEMORIA1. ENCARGO2. AMBITO DE ACTUACION3. ANTECEDENTES4. OBJETO5. RAZONES Y JUSTIFICACION DE LA PROPUESTA6. DESCRIPCION DE LA PROPUESTA7. CONDICIONES DE POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓN8. CONCLUSIONII.PLANOS1. SITUACIÓN2. ÁMBITO DE ACTUACIÓN3. ORDENACIÓN ACTUAL4. ORDENACIÓN PROPUESTA5. PLANO DE CONJUNTOIII.ANEXOS1. PLANO DE ORDENACION DEL PLAN PARCIAL2. NOTA SIMPLE DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD3. FICHA DEL PROYECTO DE REPARCELACION4. FICHA CATASTRALPAGINA 1 DE 11

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”. TRES CANTOS (MADRID)ESTUDIO DE DETALLE PARA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”TRES CANTOS (MADRID)I. MEMORIA1. ENCARGOEl presente Estudio de Detalle se redacta por encargo de las sociedades:• FCC CONSTRUCCIÓN S.A., con C.I.F. A-28854727 y domicilio en Madrid, C/ Orense 11,6ª planta, representada por su apoderado D. Carlos García León.• DECOVAMA 21 S.L., con C.I.F. B-83878561 y domicilio en Madrid, C/ Doctor Fleming 1,representada por su apoderado D. José Gabriel Lasa Ayani.El Estudio de Detalle ha sido redactado por José Gabriel Lasa Ayani, arquitecto colegiado en elC.O.A.M. con el número 6.072, con domicilio en Madrid, C/ Doctor Fleming, 1.2. ÁMBITO DE ACTUACIÓNEl Estudio de Detalle que se redacta se circunscribe a la totalidad de la parcela del Plan Parcial“AR Nuevo Tres Cantos” denominada RC.11.El Plan Parcial del sector AR “NUEVO TRES CANTOS” asigna a la citada parcela RC.11 unaedificabilidad total de 9.743,56 m2 en uso residencial colectivo libre y 974,36 m2 en usocomercial en planta baja, destinando la misma a la construcción de un máximo de 69 viviendas.La titularidad de la parcela corresponde a las sociedades FCC CONSTRUCCIÓN S.A.(57,5356%) y DECOVAMA 21 S.L. (42,4644%), en virtud del Proyecto de Reparcelación delSector “AR NUEVO TRES CANTOS” aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de TresCantos el día 17 de mayo de 2007. La parcela es de nueva creación, en virtud del mencionadoProyecto de Reparcelación y del Proyecto de Urbanización aprobado definitivamente en lamisma fecha, cuyas obras se están ejecutando en la actualidad.PAGINA 2 DE 11

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”. TRES CANTOS (MADRID)3. ANTECEDENTESLa finca RC.11, objeto del presente Estudio de Detalle, está afectada por:o La Ley 9/2001 del Suelo de la Comunidad de Madrid de 17 de julio de 2001 (en adelanteLSM)o La Ley 3/2007, de 26 de julio, de Medidas Urgentes de Modernización del Gobierno y laAdministración de la Comunidad de Madrid.oLa Ley 8/2007 , de 28 de mayo, de sueloo El Plan General de Tres Cantos, aprobado por acuerdo de la Comisión de Urbanismo deMadrid de fecha 7 de mayo de 2003.o El Plan Parcial del sector y área de reparto de suelo urbanizable sectorizado denominado“AR NUEVO TRES CANTOS” (“TRES CANTOS NORTE” AREA DE REPARTO Nº 1 DELSUELO URBANIZABLE), aprobado definitivamente por acuerdo de Pleno Municipal delAyuntamiento de Tres Cantos celebrado, en sesión extraordinaria, el día 16 de febrero de2006.o El Proyecto de Reparcelación del sector y área de reparto de suelo urbanizable sectorizadodenominado “AR NUEVO TRES CANTOS” (“TRES CANTOS NORTE” AREA DE REPARTONº 1 DEL SUELO URBANIZABLE), aprobado definitivamente por acuerdo de Junta deGobierno Local del Ayuntamiento de Tres Cantos celebrado, en sesión ordinaria, el día 17 demayo de 2007.o El Proyecto de Urbanización del sector AR “NUEVO TRES CANTOS”, aprobado por elAyuntamiento de Tres Cantos con fecha 17 de mayo de 2007, contando con resoluciónfavorable previa al informe de Evaluación Ambiental de Actividades, de fecha 15 de marzode 2007.4. OBJETOEl presente Estudio de Detalle se redacta con el objeto de establecer la concreta definición delos volúmenes edificables en la totalidad de la parcela RC.11, así como el señalamiento de lasalineaciones y rasantes, todo ello de acuerdo con las especificaciones del planeamiento.Para ello, el Estudio de Detalle modifica las áreas de movimiento de la edificación sobre rasanteen el interior de la parcela, con objeto de permitir el cumplimiento de los retranqueos a lasalineaciones exteriores establecidos por la ordenanza RC del Plan Parcial, así como degarantizar las separaciones mínimas establecidas en dicha Ordenanza entre las edificacionesque no guarden continuidad física dentro de la parcela.Se asigna asimismo un número máximo de plantas a cada una de las áreas de movimiento de laedificación, sin superar en ningún caso la altura máxima fijada en el Plan Parcial.PAGINA 3 DE 11

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”. TRES CANTOS (MADRID)5.2. COHERENCIA CON LOS CRITERIOS DE ORDENACIÓN Y DISEÑO DEL PLANPARCIAL Y NUEVA PROPUESTA DE RELACIÓN CON LA CIUDADEl Estudio de Detalle que se presenta es coherente con los criterios de ordenación ydiseño establecidos en el apartado 3.5.2 de la Memoria General del Plan Parcial delámbito, especialmente en sus puntos a) Integración del modelo urbano con áreascontiguas de desarrollo, generando un modelo radial y orgánico, d) Configuración debarrios multifuncionales con mezcla de usos y tipos residenciales y j) Fomento de laimplantación de áreas libres y zonas verdes como articulación local de las edificaciones.La manzana objeto de Estudio de Detalle ocupa una posición relevante en el interior delámbito, contigua a las grandes manzanas de uso dotacional y comercial destinadas aconvertirse en el principal elemento de centralidad de la zona noreste del sector “ARNuevo Tres Cantos”. Además la manzana configura dos de las fachadas residencialesmás relevantes en el lateral de la avenida principal, que conduce a la gran parceladotacional, y en la avenida que la rodea hasta la Ronda Norte del ámbito. Por este motivo,parece oportuno dar a la parcela un tratamiento singular que facilite la integración de lamisma en el tejido residencial en el que se inserta, permitiendo el posible diseñodiferenciado de sus tres principales esquinas:PAGINA 5 DE 11

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”. TRES CANTOS (MADRID)Si analizamos las áreas de movimiento establecidas para la parcela por la ordenaciónurbanística del Plan Parcial vigente, parece evidente que se han potenciado los bloqueslongitudinales con orientación noreste-suroeste, paralelos al bulevar de la Ronda de losMontes, arteria principal del nuevo Sector. Para ello todas las áreas de movimiento en loslaterales de las parcelas son paralelas, con un fondo único de 13,5 m. Hacia el interior dela manzana se crea un área de movimiento más amplia.Cabe pensar que en todos los proyectos de edificación el fondo edificable de 13,5 m. seocupará en su totalidad, necesariamente con viviendas pasantes, por lo que todos losedificios serán bloques longitudinales iguales con dos fachadas muy marcadas deorientaciones noroeste y sureste. Habida cuenta de que, según las ordenanzas vigentes,la separación entre fachadas enfrentadas de edificios independientes debe ser igual osuperior a la semisuma de sus alturas, en casi todos los casos el área central inicialmentemás amplia deberá ocuparse con otro bloque longitudinal sensiblemente paralelo a losanteriores. El conjunto edificatorio resultante podría pues devenir en una sucesiónmonótona de edificios iguales y paralelos, por lo que resulta conveniente flexibilizar dichasáreas y aumentar el posible fondo de la edificación hasta los 18 metros, permitiendo mayorvariedad en las tipologías de viviendas a construir en las mismas.Por otra parte, sin existir aparente justificación, el área de movimiento con frente principala la Ronda de los Montes está fragmentada en dos partes, cuando en la manzanacolindante hacia el sur es única, según se aprecia en el esquema siguiente:PAGINA 6 DE 11

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”. TRES CANTOS (MADRID)5.3. MARCO DE REFERENCIALa parcela objeto de Estudio de Detalle está afectada por la Ordenanza 1. EDIFICACIONEN BLOQUE ABIERTO-RESIDENCIAL COLECTIVO (RC) del Plan Parcial, que establece,entre otros, los siguientes criterios de aplicación:‣ En su apartado 2.USO Y TIPOLOGÍA-2.1. Tipología edificatoria:“La tipología asociada a esta ordenanza corresponde a edificios destinados aviviendas exentas rodeados de espacios libres privados. Los edificios no disponen,en general, de patios interiores de luces, si bien no se determina su prohibición”‣ En su apartado 4. POSICION DE LA EDIFICACION EN LA PARCELA:“La posición de la edificación dentro de las parcelas viene definida por el Área deMovimiento sobre rasante establecido en los Planos de Ordenacióncorrespondientes.Estas condiciones podrán ser alteradas a través del pertinente Plan Especial o ensu caso Estudio de Detalle conjunto a toda la manzana, mediante el cual podránrevisarse las condiciones de ordenación impuestas con carácter genérico, queincluirá, de modo conjunto, las condiciones de parcelación correspondientesajustadas a las volumetrías propuestas en cada casoEstos Planes especiales o estudios de detalle no podrán alterar sin embargo laedificabilidad máxima asignada para cada una de las manzanas.En todos los casos de las manzanas de uso Residencial Colectivo se ha fijado unretranqueo mínimo del área de movimiento con respecto a la alineación oficial de3,00 metros, con el objeto de garantizar la calidad del espacio urbano.”.‣ En su apartado 4.1 Retranqueo a alineación oficial: “el definido por el área demovimiento sobre rasante, y establecido como mínimo en tres metros. La línea dela edificación deberá separarse de la alineación exterior una distancia no inferior atres (3,00) metros.”‣ En su apartado 4.2 Retranqueo mínimo en el resto de linderos: “el definido por laÁreas de Movimiento representadas en los Planos de Ordenación.”‣ En su apartado 4.3 Ocupación de la edificación: “no se fija la ocupación sobrerasante de la edificación, que vendrá determinada por el Área de Movimientoreflejada en los Planos de Ordenación, si bien la modificación de tales áreasmediante los correspondientes Planes Especiales, determinará en cualquier casoun porcentaje máximo de ocupación del 50% de la superficie de manzana.Aquellos elementos destinados a cierres de parcela y muros de separación entreviviendas en planta baja podrán disponerse fuera de las áreas de movimiento y enlas zonas de retranqueo a la alineación oficial.”PAGINA 8 DE 11

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”. TRES CANTOS (MADRID)‣ En su apartado 4.5 Fondo y longitudes máximas de la edificación: “No se fijanfondo ni longitudes máximas de la edificación, salvo las determinadas por la propiaÁrea de Movimiento.”‣ En su apartado 4.6 Separación entre edificaciones:”Cuando en una misma parcelase proyecten varios edificios que no guarden continuidad física, deberán respetaruna separación entre sus planos de fachada igual o superior a la semisuma de lasalturas de cornisa de los edificios, con un mínimo de 6 metros, y al margen de lasestablecidas en las oportunas áreas de movimiento.”‣ En su apartado 5.1 Altura de la edificación: “El número máximo de plantas sobrerasante que podrá alcanzar la edificación en cada manzana, incluyendo la plantabaja, queda señalado en los planos de ordenación correspondientes, o en la Fichade la Zona de Ordenación correspondiente a cada caso.Como criterio general, se ha previsto que el número máximo de plantas en funcióndel tipo de Residencial Colectivo sea:-R.C. LIBRE: oscilan entre VIII o XII plantas según cota terreno naturalTal y como establece el propio Plan General, esta altura en número de plantasexcluye la planta de sótano y la de áticos o bajocubierta, por lo que por encima deeste número máximo de plantas se permite la construcción de cuerpos de áticosdestinados a los usos previstos para dichas manzanas, y sometidos a lascondiciones generales que para los mismos establece el Plan General.En todos los grados, la altura máxima, medida en metros, vendrá determinada enfunción del número máximo de plantas, a razón de 4,80 metros de altura para laplanta baja y 3,20 metros de altura de piso para las restantes plantas.En cualquier caso, se habilita la posibilidad del Estudio de Detalle como figura deplaneamiento capaz de modificar dichos parámetros, sin alterar la edificabilidadmáxima asignada para cada una de las manzanas en cada caso sometidos a lasdeterminaciones del apartado 3.1.26. Altura de la edificación del punto E delCAPÍTULO 3.1 DEFINICIONES del TITULO 3 de las Normas UrbanísticasGenerales del Plan General.La altura libre de las plantas de piso será como mínimo de doscientos cincuenta(250) centímetros, según determinaciones del Plan General.”5.4. LEGITIMACIÓN DE DECOVAMA 21 S.L. Y FCC CONSTRUCCIÓN S.A. PARA LATRAMITACIÓN DEL PRESENTE ESTUDIO DE DETALLEDECOVAMA 21 S.L. Y FCC CONSTRUCCIÓN S.A., en su calidad de propietarias de laparcela, disponen de la legitimación jurídica necesaria para tramitar el presente Estudio deDetalle, según el art. 56.1 LSM , que indica que “El planeamiento urbanístico podrá serformulado por las Administraciones públicas y por los particulares”.PAGINA 9 DE 11

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”. TRES CANTOS (MADRID)6. DESCRIPCION DE LA PROPUESTAEl presente Estudio de Detalle propone la modificación de las áreas de movimiento de laedificación sobre rasante en la manzana RC.11, fijando el número máximo de plantas de laedificación en dichas áreas. Todo ello sin variar en ningún caso los parámetros asignados por elPlan Parcial del ámbito para la totalidad de la manzana en cuanto a superficie de suelo yedificabilidad total, número de viviendas, usos y ordenanzas de aplicación.Con respecto a la adaptación realizada en las áreas de movimiento de la edificación sobrerasante, respecto de las contempladas en el Plan Parcial del ámbito, caben las siguientesconsideraciones:• En general, se mantienen todas las alineaciones exteriores de las áreas de movimiento aviario público previstas en el Plan Parcial, con el fin de garantizar una continuidad en lafachada residencial urbana, mejorando la continuidad del su zócalo de carácter comercial.• Se ha mantenido con carácter general el retranqueo de 3 m. previsto en el planeamientopara las áreas de movimiento respecto de la alineación exterior a la vía pública. En estesentido, cabe reseñar que la parcela destinada a la construcción de un centro detransformación soterrado, con frente a la alineación exterior, no modifica dicha alineación ala vía pública. Pese a ello, se ha considerado oportuno establecer el mismo retranqueo de 3m. también a los linderos entre la citada parcela destinada a centro de transformación y laparcela residencial objeto de este Estudio de Detalle.• Se han definido las nuevas áreas de movimiento de forma que se garantice una separaciónmínima entre fachadas de edificios que no guarden continuidad física igual a la semisumade sus alturas máximas permitidas. El cálculo de la separación entre áreas de movimientose ha definido para el escenario más desfavorable, considerando las alturas máximaspermitidas en el Plan Parcial para las plantas baja y de pisos, 4,80 m. y 3,20 m.respectivamente.7. CONDICIONES DE POSICIÓN DE LA EDIFICACIÓNUna vez aprobado definitivamente por el Ayuntamiento de Tres Cantos el presente Estudio deDetalle, la posición de las edificaciones sobre rasante en la parcela RC.11, así como el númeromáximo de plantas que las mismas podrán alcanzar, vendrá determinada por las nuevas áreasde movimiento sobre rasante definidas en este documento que, en todo caso, respetarán loestablecido en las Normas Urbanísticas del Plan General y las ordenanzas particulares del PlanParcial del sector “AR NUEVO TRES CANTOS”.En concreto, se cumplirán las disposiciones de la Ordenanza 1 “Edificación en bloque abierto.Residencial colectivo” del Plan Parcial:‣ Tal y como se indica en el apartado 4.3 Ocupación de la edificación, la superficieocupada por la edificación sobre rasante definida en los proyectos de edificación nosuperará, en ningún caso, el 50% de la superficie de la parcela, con objeto de garantizarque los espacios libres de la parcela ocupen al menos el 50% de su superficie. Elcumplimiento de este porcentaje deberá justificarse fehacientemente en el proyecto deedificación que se redacte para la totalidad de la parcela, teniendo en cuenta en lalicencia que se solicite los antecedentes vinculados a la misma.En caso de que se solicite licencia de parcelación o segregación en la parcela objeto deEstudio de Detalle, ésta deberá condicionarse al cumplimiento de la condición anteriorPAGINA 10 DE 11

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”. TRES CANTOS (MADRID)para cada una de las parcelas resultantes, de forma que en todo caso quede garantizadoque los espacios libres de cada una de dichas parcelas resultantes sea al menos del 50%de su superficie.‣ El apartado 4.6 de esta ordenanza establece que “cuando en una misma parcela seproyecten varios edificios que no guarden continuidad física, deberán respetar unaseparación entre sus planos de fachada igual o superior a la semisuma de las alturas decornisa de los edificios, con un mínimo de 6 metros”.8. CONCLUSIÓNLa nueva ordenación de volúmenes que se plantea en la parcela respeta el concepto de viviendacolectiva en bloque abierto, con sus frentes, retranqueos y alineaciones exteriores a viariopúblico, así como los demás parámetros y requisitos urbanísticos establecidos por el PlanParcial de Ordenación para el conjunto de la parcela objeto de Estudio de Detalle.Entendemos que la documentación escrita y gráfica recogida en este Estudio de Detalle incluyela definición suficiente para la comprensión, por persona distinta al autor, de la nueva ordenaciónde la parcela RC.11 del sector “AR NUEVO TRES CANTOS”.Procede, por tanto, la tramitación por el Ayuntamiento de Tres Cantos del presente Estudio deDetalle, hasta su aprobación definitiva.Una vez aprobado definitivamente el presente Estudio de Detalle, deberá procederse a laactualización de la siguiente documentación gráfica:• En el Plan Parcial del ámbito:o Planos PO.18, PO.23, PO.28, PO.29 y PO.30• En el Proyecto de Reparcelación del ámbito:o Ficha urbanística de la parcela RC.11Madrid, 13 de octubre de 2010EL ARQUITECTO,LA PROPIEDAD,Fdo: Gabriel Lasa AyaniP.P.Gabriel Lasa AyaniDECOVAMA 21, SLP.P. Carlos García LeónFCC CONSTRUCCION S.A.PAGINA 11 DE 11

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”. TRES CANTOS (MADRID)ESTUDIO DE DETALLE PARA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”TRES CANTOS (MADRID)II. PLANOS1. SITUACIÓN2. ÁMBITO DE ACTUACIÓN3. ORDENACIÓN ACTUAL4. ORDENACIÓN PROPUESTA5. PLANO DE CONJUNTO

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”. TRES CANTOS (MADRID)ESTUDIO DE DETALLE PARA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”TRES CANTOS (MADRID)III. ANEXOS1. PLANO DE ORDENACIÓN DEL PLAN PARCIAL2. NOTA SIMPLE DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD3. FICHA DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN4. FICHA CATASTRAL DE LA PARCELA

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”. TRES CANTOS (MADRID)ANEXO 1.PLANO DE ORDENACIÓN DEL PLAN PARCIAL

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”. TRES CANTOS (MADRID)ANEXO 2.NOTA SIMPLE DEL REGISTRO DE LA PROPIEDAD

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”. TRES CANTOS (MADRID)ANEXO 3 .FICHA DEL PROYECTO DE REPARCELACIÓN

ESTUDIO DE DETALLE PARA LA ORDENACION DE LA PARCELA RC.11PLAN PARCIAL DEL SECTOR “AR NUEVO TRES CANTOS”. TRES CANTOS (MADRID)ANEXO 4.FICHA CATASTRAL DE LA PARCELA