Reglamento Urbanístico del Municipio de Tola, 2008 - MASRENACE

República de Nicaragua
Departamento de Rivas
Alcaldía Municipal de Tola
Consultoría:
Elaboración documento final del Plan de Regulación Turística en el Litoral Marino de
Tola y II Etapa del Plan de Regulación de Construcción
Propuesta de Ordenanza Municipal
Reglamento Urbanístico del Municipio
de Tola
CONSIDERANDO ........................................................................................................4
TÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES............................................................4
TÍTULO II: ZONIFICACION Y REGLAMENTACIÓN DEL USO DE SUELO.........14
TÍTULO III: NORMAS Y REGLAMENTOS DE CONSTRUCCIÒN........................22
TÍTULO IV: SERVICIOS URBANISTICOS ...........................................................28
TÍTULO V: INSPECCIONES, FORMATOS, SANCIONES Y RECURSOS ...........38
TITULO VI: DISPOSICIONES FINALES ..............................................................44
ANEXO A ...................................................................................................................46
ANEXO B ...................................................................................................................49
ANEXO C ...................................................................................................................52
ANEXO D ...................................................................................................................58
Versión final borrador
Tola, 27 junio de 2008
1

Índice Detallado
CONSIDERANDO ........................................................................................................4
TÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES............................................................4
CAPITULO I De los objetivos y ámbito de aplicación......................................4
CAPITULO II De los Instrumentos y procedimientos.......................................6
CAPITULO III De las Definiciones .....................................................................7
TÍTULO II: ZONIFICACION Y REGLAMENTACIÓN DEL USO DE SUELO.........14
CAPITULO I De la descripción y usos del suelo ............................................14
CAPITULO II De las Zonas de Producción Agropecuaria y Forestal ............15
CAPITULO III De las Zonas Extractivas, Industriales y de Servicios............15
CAPITULO IV De las Zonas de Aprovechamiento Turístico..........................17
CAPITULO V De las Zonas de Equipamiento .................................................17
CAPITULO VI De las Zonas Habitacionales....................................................18
CAPITULO VII De las Zonas No Aptas ............................................................19
CAPITULO VIII De las Zonas de Protección ...................................................20
CAPITULO IX de las Otras Zonas Complementarias .....................................21
TÍTULO III: NORMAS Y REGLAMENTOS DE CONSTRUCCIÒN........................22
CAPITULO I: Normas y Reglamentos de Construcción Municipales ...........22
CAPITULO II. Clasificación y Normas de Diseño Habitacional .....................22
CAPITULO III Normas Paisajísticas para Desarrollos Turísticos..................22
CAPITULO IV Normas Estéticas para el Centro Histórico.............................23
CAPITULO V Normas del Sistema Vial y de Estacionamiento ......................24
CAPITULO VI Normas Ambientales ................................................................25
CAPITULO VII Normas para Zonas Perimetrales a los Cuerpos de Agua ....27
CAPITULO VIII Normas para Mitigación de Riesgos......................................27
TÍTULO IV: SERVICIOS URBANISTICOS ...........................................................28
CAPITULO I Definición de los Servicios Urbanísticos ..................................28
CAPITULO II De las Constancias de Usos de suelo ......................................31
CAPITULO III De la Aprobación del Anteproyecto.........................................32
CAPITULO IV De la Aprobación del Proyecto ................................................33
CAPITULO V Del Permiso de Construcción...................................................35
CAPITULO VI De la Autorización de Obras menores.....................................36
TÍTULO V: INSPECCIONES, FORMATOS, SANCIONES Y RECURSOS ...........38
CAPITULO I De las Inspecciones....................................................................38
CAPITULO II De Los Formatos, Boletas y Recibos........................................39
2

CAPITULO III De los Acuerdo de programa ...................................................40
CAPITULO IV De la Comisión Interinstitucional ............................................40
CAPITULO V De las Sanciones por Incumplimiento......................................41
CAPITULO VI De los Recursos de Revisión y Apelación ..............................43
CAPITULO VII Del Comité Técnico Municipal de Revisión............................44
TITULO VI: DISPOSICIONES FINALES ..............................................................44
CAPITULO I De la Incorporación de Tablas, Gráficos, Mapas y Formatos ..44
CAPITULO II Otras Disposiciones Finales .....................................................45
ANEXO A ...................................................................................................................46
Tabla A1 – Matriz de usos permisibles según zona.......................................47
Tabla A2 – Matriz de edificabilidad según zona.............................................48
ANEXO B ...................................................................................................................49
Grafico 1: Ocupación de suelo y retiros.........................................................50
Grafico 2: Factor de ocupación de suelo y factor de ocupación total..........51
ANEXO C ...................................................................................................................52
1-Mapa Municipal de Zonificación, a la escala 1:50,000................................53
2-Mapa Urbano de Zonificación, a la escala 1:12,500....................................54
3a-Mapas de Zonificación del Sector Costero Norte, a la escala 1:25,000...55
3b-Mapas de Zonificación del Sector Costero Central, a la escala 1:25,00056
3c-Mapas de Zonificación del Sector Costero Sur, a la escala 1:25,000......57
ANEXO D ...................................................................................................................58
FORMATO DE SOLICITUD DE SERVICIOS URBANISTICOS .........................59
CONSTANCIA DE USO DE SUELO..................................................................61
APROBACIÓN DE ANTEPROYECTO ..............................................................63
APROBACIÓN DE PROYECTO........................................................................65
PERMISO DE CONSTRUCCIÓN.......................................................................67
AUTORIZACIÓN PARA OBRAS MENORES ....................................................69
NOTIFICACIÒN .................................................................................................71
3

ORDENANZA MUNICIPAL Nº _- 2008
La Alcaldesa del Municipio de Tola hace saber a sus habitantes que el Concejo Municipal, en
uso de sus facultades, que ha aprobado el siguiente:
REGLAMENTO URBANISTICO DEL MUNICIPIO DE TOLA
CONSIDERANDO
I
Que es deber de las Autoridades Municipales, como expresión del Estado en el territorio,
regular el uso de las tierras, preservar el Medio Ambiente y fomentar el desarrollo sostenible
del Municipio con la participación de sus pobladores.
II
Que corresponde al Concejo Municipal, máxima autoridad colegiada del Gobierno Municipal,
dictar las disposiciones que regulen y normen cualquier acción material que afecte el
desarrollo urbano y rural, como los usos del suelo, la organización de los asentamientos
humanos, la construcción, remodelación, demolición de edificaciones, la ocupación temporal
de espacios públicos para diferentes actividades.
III
Que el creciente desarrollo de las actividades y proyectos turísticos en el municipio está
fomentando cambios en los usos de las tierras de relevante magnitud, por lo que se
considera urgente establecer las normas y regulaciones oportunas para prevenir problemas
ambientales, para fomentar la articulación de esas inversiones con la economía local y para
ofrecer un cuadro normativo establecido y transparente a los mismos inversionistas.
POR TANTO
En uso de las facultades que le confiere la Constitución Política de la Republica de
Nicaragua en sus artículos 44 y 177; y los literales a y c del numeral 5 del Arto. 7 y
numerales 4 y 5 del Arto. 28 de la Ley No. 40-261, Ley de Reformas e Incorporaciones a la
Ley No. 40, Ley de Municipios, el Consejo Municipal
El siguiente
APRUEBA
REGLAMENTO URBANISTICO DEL MUNICIPIO DE TOLA
TÍTULO I: DISPOSICIONES GENERALES
CAPITULO I De los objetivos y ámbito de aplicación
Arto.1 Objetivos
El objetivo del presente Reglamento Urbanístico es orientar y regular los usos de las tierras
del municipio de Tola de manera ordenada y sostenible, en armonía con sus potenciales y
limitantes naturales del territorio y con las necesidades y expectativas de desarrollo de sus
habitantes.
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Arto.2 Ámbito Territorial de Aplicación
El presente Reglamento es aplicado por la Alcaldía de Tola en todo el territorio municipal,
urbano, suburbano, rural y costero, a través de una zonificación de usos permisibles de las
tierras.
Arto.3 Congruencia con las características biofísicas del municipio
El presente Reglamento considera como base del desarrollo los usos potenciales y las
limitaciones propios del espacio físico y de la flora y fauna del municipio. Por esto:
a-Orienta los usos humanos propuestos dentro de los límites de la capacidad de
regeneración por lo que se refiere a los recursos naturales renovables;
b-Minimiza el impacto de los usos humanos por lo que se refiere a los recursos no
renovables;
c-Define los limites de densidad de uso habitacional del las tierras y sus modalidades;
d-Considerar por encima de todos criterios la seguridad y el manejo del riesgo de
afectación de las vidas humanas y bienes materiales por parte de las amenazas
naturales.
Arto.4 Congruencia con Planes Estratégicos
El presente Reglamento se fundamenta en la visión y líneas estratégicas del Plan
Estratégico de Desarrollo Municipal de Tola 2006-2025, proponiendo una orientación de uso
de las tierras conforme a los ejes estratégicos identificados en el Plan. Las propuestas de
usos que se consideren congruentes con el Plan Estratégico pero no sean conformes con la
zonificación podrán ser sujetas de revisiones según los procedimientos establecidos en este
Reglamento.
Arto.5 Actividades y usos sujetos al reglamento
El presente reglamento establece los usos principales y complementarios permitidos en las
tierras del municipio, para la realización de las siguientes actividades:
1. Actividades habitacionales permanentes (residencia) y temporáneas (estadía
turística)
2. Actividades de servicios para equipamiento e infraestructura social, recreación,
comercio.
3. Actividades económicas productivas, agropecuarias, industriales y de servicios.
Arto.6 Obras y proyectos sujetos al reglamento
El presente Reglamento integra, con normativas específicas para el territorio del municipio,
las normativas nacionales que se refieren a la construcción de obras civiles arquitectónicas y
de ingeniería, horizontales y verticales, obras ambientales y de mitigación de riesgos,
funcionales a las actividades mencionada en el Arto. 5.
Arto.7 Observancia de las normas.
Las normas establecidas en el Reglamento son de observancia general y obligatoria para
todas las personas naturales y jurídicas, nacionales o extranjeras que deseen realizar una
obra de construcción, remodelación, demolición en el municipio de Tola.
Arto.8 Usos incompatibles
Cualquier uso del suelo o estructura existente que no este conforme con las disposiciones
del presente Reglamento y de la correspondiente Zonificación puede seguir usándose, no
permitiéndose:
a. Ampliación o anexo;
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. Remodelación que exceda más del 30% de la edificación existente;
c. Cambiar a otro uso no conforme;
d. Reanudar el uso después de una suspensión de más de seis meses;
e. Reconstruir después de haber sufrido un daño mayor del 30% de su valor
catastral.
CAPITULO II De los Instrumentos y procedimientos
Arto.9 Componentes del reglamento
El presente Reglamento Urbanístico se compone de diferentes instrumentos e
procedimientos interrelacionados entre si.
Son instrumentos:
1. Mapas de Zonificación de uso permitido a las diferentes escalas;
2. Reglamento de Zonificación asociado a los mapas;
3. Reglamento de Construcción, que aplica a toda obra a realizarse en el municipio.
Son procedimientos:
1. Los Servicios Urbanísticos de otorgamiento de:
a. Constancia de uso de suelo;
b. Aprobación de Anteproyecto;
c. Aprobación de proyecto;
d. Permiso de Construcción para obras mayores;
e. Autorización para obras menores;
2. Inspecciones, Formatos, Acuerdos y otros procedimientos;
3. Sanciones y multas por infracciones urbanísticas;
4. Recursos de revisión y apelación de decisiones urbanísticas.
Arto.10 Mapas de Zonificación del uso permitido
Para los fines de identificar los usos permitidos en las diferentes zonas del municipio se
establecen los mapas de zonificación, que serán:
1. un Mapa Municipal de Zonificación, a la escala de representación de 1:50,000, con
base en la hoja topográfica más reciente disponible, y representando todo el territorio
municipal. Será el mapa general asociado al Reglamento, del cual se desprenden los
mapas siguientes.
2. un Mapa Urbano de Zonificación, a la escala de representación de 1:12,500,
representando un desarrollo de mayor detalle del Mapa Municipal en la zona del
casco urbano de la cabecera municipal.
3. tres Mapas de Zonificación de los Sectores Costeros Norte, Centro y Sur, a la escala
de representación de 1:25,000, representando un desarrollo de mayor detalle del
Mapa Municipal en dichos sectores de la costa del Municipio.
Arto.11 Reglamento de Zonificación
El Reglamento de zonificación establece las condiciones, limitaciones y demás normativas
que aplican a cada zona del municipio identificada en el Mapa Municipal de Zonificación, y
en los mapas urbanos y de sector. En el caso se identificaran en los sectores la necesidad
de modificar las orientaciones generales del reglamento se aprobarán normativas especiales
para cada Sector de Zonificación.
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Arto.12 Reglamento de Construcción
El Reglamento de Construcción municipal integra las normativas nacionales vigentes por lo
que se refiere a la realización de las obras verticales y horizontales, sumando, a los
requerimientos de las normas nacionales, los requerimientos específicos municipales.
Arto.13 Servicios Urbanísticos
Los Servicios Urbanísticos son servicios administrativos que brinda la Alcaldía Municipal, a
través del Dirección de Planificación, para asegurar a la ciudadanía la implementación del
presente Reglamento, en lo que conciernen del control del uso de las tierras, la ejecución de
obras de desarrollo o para el aprovechamiento de los espacios públicos.
Arto.14 Inspecciones y otros procedimientos
El presente Reglamento establece y regula las inspecciones, los formatos de solicitud, lo
acuerdos especiales y los otros procedimientos que se llevan a cabo para asegurar a la
ciudadanía el cumplimento de las normas establecidas en el mismo Reglamento.
Arto.15 Sanciones y Multas
El presente Reglamento establece las sanciones y multas por infracciones, faltas o
incumplimientos de sus normativas según su nivel de gravedad. El procedimiento de
ejecución de multas y sanciones se realizará por parte de la Alcaldía de Tola de conformidad
con el Plan de Arbitrios vigente.
Arto.16 Recursos de Revisión y Apelación
Las personas naturales o jurídicas que se sientan agraviados del resultado de cualquiera de
los de los procedimientos urbanísticos tienen derecho a solicitar un procedimiento de revisión
en la forma y modalidad que se establecen en el presente Reglamento
CAPITULO III De las Definiciones
Arto.17 Definiciones técnicas principales
Para efectos de la aplicación de este reglamento se entiende por:
1. ACERA: Espacio de circulación peatonal comprendido entre la cuneta y la línea de
construcción e integrada según el caso por el andén, franja verde y bordillo;
2. ANÁLISIS AMBIENTAL: Es el requisito indispensable para obtener el permiso de
construcción por parte de todos aquellos proyectos nuevos o con más de 50 % de
remodelación que se clasifican en la categoría ambiental II, de conformidad con el Decreto
Ejecutivo 76-2006.
3. AMPLIACION O EXTENSION: Es la construcción nueva que incluye elementos
estructurales y no estructurales adjunta a una existente dentro de un mismo lote.
4. ANDÉN: Elemento de la acera destinado para la circulación segura y cómoda de los
transeúntes.
5. ANEXO: Es la construcción nueva que incluye elementos estructurales y no estructurales,
que no esta adjunta a una existente dentro de un mismo lote.
6. ANTE-PROYECTO: Es el trazado preliminar de un proyecto a fin de verificar de previo el
cumplimiento de la presente Reglamento, y demás normas aplicables.
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7. APROBACION TECNICA: Es la que otorga la Dirección de Planificación y Urbanismo una
vez que un anteproyecto o proyecto cumple con las normas que le sean aplicables. NO
constituye permiso de construcción.
8. AREA COMUNAL: Es la porción de tierra de una urbanización destinada al equipamiento
social (ejidal).
9. AREA URBANA TOTAL: Es la suma del área urbana actual y de las zonas de expansión
urbana definidas en los Mapas de Zonificación, pude considerarse come el límite urbano
futuro.
10. AREA URBANA ACTUAL: Es el territorio comprendido entre el perímetro urbano actual
definido según los criterios establecidos en el Reglamento de Zonificación.
11. AREA DE EXPANSION URBANA: Es la zona destinada al crecimiento urbano de
acuerdo a las previsiones de crecimiento de los centros poblados y de las potencialidades y
restricciones del territorio.
12. AREA DE OCUPACION DEL SUELO: Es la superficie en metros cuadrado de la
proyección horizontal de los edificios existentes y/o a construirse en un lote. Se le conoce
también como FOS, factor de ocupación de suelo. Para efectos de cálculo se mide desde las
caras externas de las paredes y se incluyen las áreas exteriores techadas de más de 1.50
metros de ancho, balcones de más de 1.50 metros de ancho y otros detalles arquitectónicos
mayores de 1.00 metro.
13. AREA DE VIALIDAD: Es la parte de la infraestructura destinada a la circulación peatonal
y vehicular e incluye otras infraestructuras.
14. AREA LIBRE: Es la diferencia entre el área total del terreno y el área construida. Esta
área es regulada por el FOS.
15. AREA TOTAL DE CONSTRUCCION: Es la superficie total en metros cuadrados
existentes y/o a construirse de uno o varios edificios dentro de un lote. En caso de edificios
de varios niveles, es la suma de la superficie de ocupación de todos los niveles, incluyendo
el sótano y la azotea de acuerdo a las condiciones especificadas en el FOT, factor de
ocupación total
16. ÁREA VERDE: Espacio cubierto de vegetación que provee sombra y capacidad de
infiltración, ubicados en áreas comunales, derechos de vía y zonas de protección.
17. ASISTENCIA TECNICA: Es la colaboración especial que otorga el Dirección de
Planificación a los usuarios que demandan servicios urbanísticos, sujetos a la presente
ordenanza.
18. BORDILLO: Elemento físico que indica el cambio de nivel entre la calzada y cualquiera
de los elementos siguientes: mediana, separador lateral y franja verde.
19. BULEVAR: Calle o avenida ancha, generalmente con árboles a ambos lados o en la
parte central.
20. CAJA DE ÁRBOLES: Espacio que se prevé para la plantación de árboles o plantas
ornamentales.
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21. CALZADA: Elemento de la vía destinado a la circulación de automotores o cualquier
medio de circulación vial.
22. CALLE MARGINAL: Vía auxiliar de una vía principal y cuyo trazo es paralelo a ésta,
sirve de acceso a las propiedades adyacentes y funciona con restricción de acceso a la vía
principal.
23. CATEGORÍA AMBIENTAL I.: Es la clasificación de proyectos o actividades que deberán
remitirse a MARENA para que cumplan con el procedimiento respectivo para adquirir el
Permiso Ambiental como lo establece el Decreto 45-94 “Reglamento de Permiso y
Evaluación de Impacto Ambiental, y de conformidad con el Decreto Ejecutivo 76-2006.
24. CATEGORÍA AMBIENTAL II.: Es la clasificación de proyectos o actividades que
pudieran tener alguna incidencia ambiental negativa y que deberá ser evaluado por el
Dirección de Medio Ambiente, de conformidad con el Decreto Ejecutivo 76-2006.
25. CATEGORÍA AMBIENTAL III: Corresponde a planes, estrategias, políticas y demás
proyectos con una dimensión macro, y deberán someterse a una revisión de Evaluación de
Impacto Estratégico realizada por el Dirección de Medio Ambiente, de conformidad con el
Decreto Ejecutivo 76-2006.
26. CATEGORÍA AMBIENTAL IV. Es la clasificación de proyectos que no se encuentran
sometidos a ningún tipo de consideración ambiental, de conformidad con el Decreto
Ejecutivo 76-2006.
27. CONSTANCIA DE DESMEMBRACION: Es la autorización extendida por la Dirección de
Planificación, para la segregación de lotes dentro de un área desarrollada o terreno.
28. CONTANCIA DE USO DEL SUELO: es el documento emitido por el Dirección de
Planificación y Urbanismo en el cual se hacen constar las especificas condiciones y
restricciones establecidas por la Zonificación y el Reglamento Urbanístico vigentes a las
cuales un lote determinado está sujeto.
29. CONSTRUCCIÓN: Es una obra, vertical u horizontal, que se efectúa en un área
determinada.
30. CARRIL: Franja de la calzada para la circulación de un solo vehículo u otros medios, en
una misma dirección.
31. CUNETAS: Elemento destinado a drenar las aguas pluviales de la superficie de la vía, y
que contribuye a la conformación de la calzada.
32. DERECHO DE VÍA. Es aquella zona comprendida entre las líneas definidas de
propiedad, dedicadas para uso publico ya sea este, pistas, avenidas, calles, caminos o
cualquier otro servicio publico de paso de servidumbre.
33. DEMANDA DE ESPACIOS DE ESTACIONAMIENTO: Es el espacio requerido para el
estacionamiento de vehículos en un desarrollo urbano según su uso de suelo.
34. DEMOLICION: Es la destrucción parcial o total de un edificio o estructura.
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35. DESARROLLO URBANO: Es el conjunto de obras de infraestructura y edificación que
tienen por objeto cambiar y mejorar el medio urbano.
36. DESARROLLO URBANO DE VIVIENDA DE INTERES SOCIAL: Son los proyectos
desarrollados en lotes y viviendas de dimensiones mínimas y con redes de infraestructura
básicas: trazado vial, agua potable, energía eléctrica y red de alcantarillado sanitario donde
éste sea considerado.
37. EDIFICACION: Es una obra techada, destinada a diferentes usos.
38. EJE DE LA VÍA: Es la línea imaginaria que define el centro del derecho de vía, a veces
esta pintada con franjas blancas o amarillas.
39. EQUIPAMIENTO: es el conjunto de obras y edificios para satisfacer necesidades de la
comunidad a nivel de unidades residenciales y vecinales.
Según la tipología, se sub.-divide en:
A.- Equipamiento Social, como Centros de Educación, Salud, Bienestar Social,
Recreación, Culto, Deportes, Áreas Comunales.
B.- Equipamientos Especializado: como instalaciones de Policía, Bomberos, Cruz
Roja, Comunicación, Servicios personales, profesionales y otros, Centros Comerciales
y Plazas de Compras, Mercados, Rastros, Cementerios
40. ESPACIAMIENTO: Es la distancia mínima que debe separar una vía de otra del mismo
sistema.
41 ESPACIO DE ESTACIONAMIENTO: Es el área necesaria para estacionar un automotor,
denominado cajas de estacionamiento.
42. ESPACIOS PÚBLICOS: Son los espacios abiertos de propiedad y uso público, tales
como la red vial, las plazas, parques, las áreas verdes públicas, los puentes, los derechos de
vías de las redes técnicas y cualquier otro que la Municipalidad clasifique como tal, con fines
de servicio público.
43. ESTACIONAMIENTO: Es el área en todo desarrollo urbano destinada a aparcar los
vehículos, incluye las cajas de estacionamiento, el área de maniobra y circulación.
44. ESTRUCTURA: Es el sistema de elementos de una obra de construcción, cuya función
es la de resistir las distintas cargas, pesos, o esfuerzos a que esta sometida la obra.
45. EVALUACIÓN DE EMPLAZAMIENTO: Es un análisis de carácter preventivo que permite
evaluar las características ambientales del sitio donde se propone ubicar un proyecto. Este
procedimiento se aplica a proyectos que se clasifican en la categoría ambiental II.
46. FACTOR DE OCUPACION DEL SUELO (F.O.S.): Es la relación entre el área de
ocupación del suelo y el área total real del lote.
47. FACTOR DE OCUPACION TOTAL (F. O. T.): Es la relación entre el área total de
construcción y el área real del lote.
48. FRACCIONAMIENTO URBANO: Es una urbanización que tiene diez (10) lotes como
máximo, con acceso a una vía de dominio público.
El fraccionamiento urbano se sub-divide en:
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A.- Fraccionamiento Simple: cuando no requiere la apertura de nueva vía de acceso.
B.- Fraccionamiento Compuesto: cuando requiere la construcción de nueva vía de
acceso a los lotes resultantes.
49. INFRACTOR: Es la persona que contraviene la presente ordenanza y demás normas
aplicables.
50. INFRAESTRUCTURA: Son todas aquellas obras que garantizan la generación,
distribución y disposición de los servicios públicos, tales como redes de drenaje,
abastecimiento de agua potable, energía eléctrica, telecomunicaciones; así como el sistema
vial y obras de protección.
51. INTERSECCIÓN VIAL: Es el área común a dos o más vías que se entrecruzan.
52. ISLA: Elemento con superficie realzada o pintada, destinada a canalizar el tráfico y
generalmente es utilizada como área verde o sitio de señales de tráfico
53. LÍNEA DE CONSTRUCCIÓN: Es la línea imaginaria trazada desde donde inicia la
construcción y define los retiros con respecto a los linderos del lote.
54. LÍNEA DE PROPIEDAD: Es el límite entre el derecho de vía y la propiedad privada o
pública. Conforma los linderos del polígono de la propiedad misma.
55. LINDERO FRONTAL DEL LOTE: Es la línea divisoria entre un lote y un derecho de vía
existente o propuesto, pueden existir varios linderos frontales como derechos de vía colinden
con éste.
56. LINDERO LATERAL: Es la línea divisoria de un lote con otro u otros lotes, que no sea
frontal ni de fondo.
57. LINDERO POSTERIOR O DE FONDO DEL LOTE: Es la línea divisoria de lote, opuesto
al lindero frontal y que separa los lotes colindantes.
58. LOTE: Es la superficie fraccionada y dimensionada de un terreno ubicado en sus rumbos
topográficos, destinado a usos varios.
59. MEDIANA: Elemento central de la vía destinado a separar los flujos de vehículos que
van en sentido contrario.
60. OBRAS DE INFRAESTRUCTURA: Son las obras que se realizan para habilitar un
terreno, tales como, y sin limitarse a ellas: movimiento de tierra, terracería, compactación,
pavimentación, encunetado, acera y otras facilidades e instalaciones, tales como: sistema de
distribución de agua potable, alcantarillado sanitario y pluvial; tanque séptico y pozo
absorbente, distribución de energía eléctrica y canalización telefónica.
61. OBRAS MAYORES: Son obras de infraestructura de mayor complejidad, tales como:
a. Infraestructura de redes
b. Urbanizaciones
c. Desarrollo vial
d. Edificación
e. Proyectos especiales
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62. OBRA MENOR: Es toda edificación no repetitiva de una sola planta, de sistema
constructivo simple, reparación, remodelación ó reforzamiento, no mayor de sesenta metros
cuadrados (60.00 m²). Se clasifican en
a. Muro de cerramiento
b. Anexos menores hasta 25 m²
c. Remodelaciones hasta 60 m²
d. Construcción y/o reparación de aceras.
e. Caseta
f. Construcción de rampa de acceso a garaje
g. Accesos vehiculares
h. Apertura de vanos en paredes externas
63. PEQUEÑA INDUSTRIA: Es la unidad económica de producción o transformación,
acreditada como tal por constancia o certificación del Ministerio de Fomento, Industrias y
Comercio (MIFIC).
64. PERIMETRO URBANO: Es la línea imaginaria que delimita el área de la ciudad o área
urbana y establece un límite con el área rural.
65. PERMISO DE CONSTRUCCIÓN: Es la autorización que otorga el Dirección de Obras
Públicas, para dar inicio a la realización de las obras de construcción, previo pago de las
tasas correspondientes y aprobación del Proyecto.
66. PRODUCCIÓN ARTESANAL: Es la actividad de transformación o producción clasificada
y certificada como tal por el Ministerio de Fomento, Industria y Comercio (MIFIC).
67. PROYECTO DE CONJUNTO: Es aquel constituido por varios edificios separados, con
uno o más usos, dentro de un mismo lote.
68. PROYECTO ESPECIAL: Son aquellas obras tales como cementerios, piscinas, tanques,
antenas de radio, televisión, telefonía y de energía eléctrica; plazas, monumentos,
pedestales, gasolineras, puentes vehiculares y estacionamientos aislados, entre otros.
69. REFORZAMIENTO: Es el incremento de la resistencia estructural de una obra.
70. REMODELACIÓN: Es el cambio de configuración de los espacios existentes en una
obra.
71. REPARACIÓN: Es la rehabilitación total ó parcial de una obra de construcción,
excluyéndose lo relacionado a tabiques, elementos decorativos, cambios de revestimientos y
acabados en paredes, techo y piso de la obra.
72. RESPONSABLE DE LA OBRA: Es el arquitecto, ingeniero, supervisor, residente,
maestro de obra, constructor, ó cualquier persona dedicada a la construcción que cuente con
Licencia de Operación del MTI y aparezca en los planos y documentos de una solicitud de
permiso de construcción. En ausencia de planos y documentos el responsable de la obra es
el propietario de la obra.
73. RETIRO DE FONDO: Es la distancia expresada en metros que debe existir entre el
lindero de fondo de un lote y la línea de construcción.
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74. RETIRO FRONTAL: Es la distancia expresada en metros que debe existir entre le lindero
frontal de un lote y la línea de construcción.
75. RETIRO LATERAL: Es la distancia expresada en metros que debe existir entre el lindero
lateral de un lote y la línea de construcción.
76. SERVICIOS PÚBLICOS: Es el conjunto de obras que incluye todas las infraestructuras y
los equipamientos que son brindadas o normadas por el Estado.
77. SUSPENSIÓN DE OBRAS: Es el documento emitido por el Dirección de Planificación y
urbanismo con el propósito de suspender la realización de los trabajos de construcción de
una obra, por incumplimiento a lo dispuesto en la presente Ordenanza.
78. SECCIÓN TRANSVERSAL: Corte de la vía perpendicular a su eje, que indica las
dimensiones y características de los elementos que la componen.
79. SEPARADOR LATERAL: Elemento lateral de la vía destinado a separar flujos de
tránsito.
80. SISTEMA VIAL: Es el conjunto de vías que están relacionadas entre si y que contribuyen
a comunicar la ciudad, sus sectores urbanos y otros centros de población.
81. TRAZADO URBANO: Es el ordenamiento de las partes que componen una ciudad;
como calles, edificios, plazas y demás.
82. URBANIZACION: Es el conjunto de obras de infraestructura y edificación que tienen por
objeto cambiar y mejorar el medio ambiente. Es la lotificación de un terreno y la construcción
de infraestructura, equipamiento y otras edificaciones, con fines de traslación de dominio y
desarrollo urbano.
83. URBANIZADOR: Es toda persona natural o jurídica que realiza un desarrollo urbano.
84. USO CONDICIONADO: Es el uso del suelo que por sus características puede causar
perturbaciones al ambiente o generar molestias a la población, y debe desarrollarse de forma
secundaria según se estipula en el Mapa de Zonificación y en el Reglamento Urbanístico.
85. USO DEL SUELO: Son los diferentes modos de utilización que se dan a un terreno en la
parte urbana, suburbana, rural o costera del municipio.
86. USO PERMISIBLE: Es el uso permitido en cada una de las zonas, según se estipula en
el Mapa de Zonificación y en el Reglamento Urbanístico.
87. USO PROHIBIDO: Es el uso que no se permite bajo ninguna condición en cada según se
estipula en el Mapa de Zonificación y en el Reglamento Urbanístico.
88. VÍA, PISTA, CALLE, AVENIDA, CALLEJÓN: Área de uso público destinada a la
circulación automotora y peatonal.
89. VANO: Es la parte de la pared que no tiene solidez como son los huecos de puertas y
ventanas.
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90. VIVIENDA COLECTIVA: Es un conjunto de viviendas unifamiliares que se agrupan en
una estructura común de altura mayor de un piso, desarrollándose en régimen de propiedad
vertical.
91. VIVIENDA INDIVIDUAL: Es la vivienda unifamiliar que ocupa un lote de forma exclusiva.
TÍTULO II: ZONIFICACION Y REGLAMENTACIÓN DEL USO DE SUELO
CAPITULO I De la descripción y usos del suelo
Arto.18 Categorías de Uso del Suelo
Por efecto del presente Reglamento en todo el territorio del Municipio Tola, los usos de la
tierra se clasifican de acuerdo a las siguientes categorías:
Zonas de Producción Agropecuaria y Forestal:
PA-1: Zonas de Producción Agropecuaria de uso amplio;
PA-2: Zonas de Producción Agropecuaria de uso condicionado;
PF-1: Zonas Forestales o Agroforestales.
Zonas de Producción Extractiva, Industrial y Servicios:
PE-1: Zonas de Producción Extractivas;
PI-1: Zonas de Producción Industrial;
PCS: Zonas de Comercio y de Servicios Privados;
PM: Zona de Producción Mixta Industria Artesanal, Comercio, Servicios, Vivienda.
Zonas de Aprovechamiento Turístico:
PT-1: Zonas de Playas Turísticas;
PT-2: Zonas de Servicios Turísticos;
PT-3: Zonas de Turismo Residencial.
Zonas de Equipamiento:
E-1 - Zona de Equipamiento de Educación;
E-2 - Zona de Equipamiento de Salud;
E-3 - Zona de Equipamiento Bienestar Social;
E-4 - Zona de Equipamiento de Recreación y Cultura;
E-5 - Zona de Equipamiento de Seguridad;
E-6 - Zona de Equipamiento institucional, de administración y servicios municipales.
Zonas Habitacionales:
H-1: Zona Habitacional de alta densidad;
H-2: Zona Habitacional de media densidad;
H-3: Zona Habitacional de baja densidad.
Zonas No Aptas:
NA-1: Zonas de inundaciones;
NA-2: Zonas de inestabilidad de laderas;
NA-3: Zona de falla o próximas a fallas geológicas.
Zonas de Protección:
R-1: Zonas de Protección y Reserva Nacionales;
R-2: Zonas de Protección de cuerpos de aguas;
R-3: Zonas de Protección de laderas y recargas de los acuíferos;
R-4: Zonas de Protección de Manglares;
R-5: Zonas de Protección de Patrimonio Histórico.
Arto.19 Zonificación
Para los efectos de clasificación en zonas, un lote se considera perteneciente a la categoría
de su uso principal cuando este se desarrolla en la mayor parte del la superficie del terreno.
14

CAPITULO II De las Zonas de Producción Agropecuaria y Forestal
Arto.20 Definición y categorías
Las zonas de Producción Agropecuaria y Forestal se clasifican de acuerdo a la actividad
económica y compatibilidad con otros usos, en las siguientes categorías:
1. PA-1: Zonas de Producción Agropecuaria de uso amplio son aquellas en donde
se realizan actividades agropecuarias con presencia minoritaria de viviendas rurales,
con un densidad entre 1 y 0.5 viviendas por hectáreas (100 y 50 por kilómetro
cuadrado), sin limitaciones de uso por tipo de suelo o pendientes;
2. PA-2: Zonas de Producción Agropecuaria de uso condicionado son aquellas en
donde se realizan actividades agropecuarias, con presencia minoritaria de viviendas
rurales, con un densidad entre 0.5 y 0.2 viviendas por hectáreas (50 y 20 por
kilómetro cuadrado), con limitaciones de uso por tipo de suelo o pendientes;
3. PF-1: Zonas Forestales o Agroforestales, de uso restringido a las solas
actividades forestales de conservación o aprovechamiento, agroforestales, con
presencia mínima de viviendas rurales, con un densidad menor de 0.2 viviendas por
hectárea (20 por kilómetro cuadrado).
Arto.21 Régimen de uso
En estas zonas se aplican los siguientes criterios de Régimen de Uso de suelo:
Zona
PA-1
Usos
Predominantes
Agropecuario
Sin limitaciones
de manejo
Usos Secundarios
Viviendas rurales con un
densidad entre 1 y 0.5
viviendas por hectáreas
(100 y 50 por kilómetro
cuadrado
Usos
Condicionados
Actividades
económicas que
causen
perturbación al
medio ambiente.
Usos Prohibidos
Industriales o
establecimientos
contaminantes.
PA-2
PF-1
Agropecuario con
limitaciones de
manejo, silvopastoril
Forestal y
agroforestal con
limitaciones de
manejo
Viviendas rurales con un
densidad entre 0.5 y 0.2
viviendas por hectáreas
(50 y 20 por kilómetro
cuadrado
Viviendas rurales con un
densidad menor de 0.2
viviendas por hectáreas
(20 por kilómetro cuadrado
Actividades
económicas que
causen
perturbación al
medio ambiente.
Todas otras
actividades
Industriales o
establecimientos
contaminantes.
Todas otras
actividades
Arto.22 Régimen de edificabilidad
En estas zonas se aplican las siguientes restricciones edificatorias:
Zona Lote Mínimo
Retiro Retiro
frente/fondo lateral
FOS FOT Pisos
Metros cuadrados Metros Metros % del lote % del lote
PA-1 10,000 20 20 2% 2% 1
PA-2 20,000 20 20 1% 1% 1
PF-1 50,000 20 20 0.5% 0.5% 1
CAPITULO III De las Zonas Extractivas, Industriales y de Servicios
15

Arto.23 Definición y categorías
Las zonas de Producción Extractiva, Industrial y de Servicios se clasifican de acuerdo a la
actividad económica y compatibilidad con otros usos, en las siguientes categorías:
1. PE-1: Zonas de Producción Extractivas: son aquellas en donde se extraen
recursos mineros metálicos o no metálicos, y admiten la localización exclusiva de
estas actividades, de servicios asociados y de almacenaje;
2. PI-1: Zonas de Producción Industrial: son aquellas en donde se realizan
actividades industriales y agroindustriales, admiten la localización exclusiva de las
actividades industriales, de servicios asociados y de almacenaje;
3. PCS: Zonas de Comercio y de Servicios Privados: son aquellas en donde
desarrollan actividades comerciales privadas, los centros de comercios o servicios,
ubicados en manzanazas de uso exclusivo;
4. PM: Zonas de Producción Mixta de Industria Artesanal, Comercio, Servicios y
Vivienda: es aquella en donde las actividades de pequeña industria artesanal se
mezclan con los usos comerciales y de vivienda, con una densidad territorial máxima
de 20 a 30 viviendas por hectáreas.
Arto.24 Régimen de uso
En estas zonas se aplican los siguientes criterios de Régimen de Uso de suelo:
Zona
PE-1
PI-1
PCS
PM
Usos
Predominantes
Extractivo de
recursos mineros
metálicos o no
metálicos
Industrial liviano y
pesado
Actividades de
servicios
profesionales,
Comercio al por
menor y por
mayor
Actividades de
Servicios,
Comercio,
industria
artesanal,
Habitacional
Usos Secundarios
Servicios relacionados,
almacenajes, oficinas,
ventas
Servicios relacionados,
almacenajes, oficinas,
ventas
Servicios personales y
del hogar
Servicios relacionados
con el uso principal
Servicios personales y
del hogar
Servicios relacionados
con el uso principal
Usos
Condicionados
Agropecuario o
Forestal
Agropecuario o
Forestal
Habitacional
Equipamiento
Equipamiento
Usos Prohibidos
Habitacional
Equipamiento
Habitacional
Equipamiento
Industrial -Extractivo
Industrial-Extractivo
Arto.25 Régimen de edificabilidad
En estas zonas se aplican las siguientes restricciones edificatorias:
Zona Lote Mínimo
Retiro Retiro
frente/fondo lateral
FOS FOT Pisos
Metros cuadrados Metros Metros % del lote % del lote
PE-1 10,000 20 20 2% 2% 1
PI-1 5,000 10 10 30% 30% 1
PCS 600 6 3 60% 120% 2
PM 200 3 3 70% 150% 2
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CAPITULO IV De las Zonas de Aprovechamiento Turístico
Arto.26 Definición y categorías
Las zonas de Aprovechamiento Turístico se clasifican de acuerdo a la actividad económica y
compatibilidad con otros usos, en las siguientes categorías:
1. PT-1: Zonas de Playa Turísticas. Son aquellas a 50 metros de la línea de pleamar,
de uso público recreativo y turístico, en donde no se permiten otros usos ni obras que
no sean de pública utilidad;
2. PT-2: Zonas de Servicios Turísticos: son aquellas, a 300 metros de la línea de
pleamar, en donde se desarrollan las actividades de recreación y servicios turísticos y
turísticas, habitacionales y residenciales turísticas con densidad entre 1 y 5 viviendas
por hectárea;
3. PT-3: Zonas de Turismo Residencial: son aquellas, a 2,000 metros de la línea de
pleamar, y/o a 500 metros del camino litoral, principal, en donde se desarrollan las
actividades residenciales turísticas, y los servicios a ellas relacionados con densidad
entre 1 y 5 viviendas por hectárea.
Arto.27 Régimen de uso
En estas zonas se aplican los siguientes criterios de Régimen de Uso de suelo:
Zona Usos Predominantes Usos
Secundarios
PT-1 Playa Turística y
Publica utilidad
recreación
PT-2
PT-3
Servicios turísticos y de
recreación (restaurantes,
bares, club, playas,
canchas, etc.)
Residencial turístico,
Habitacional
Residencial
turístico,
Habitacional
Servicios
turísticos y de
recreación
Usos
Condicionados
Todas otras
actividades
Comercial,
Servicios,
Comercial,
Servicios,
Usos Prohibidos
Todas otras
actividades
Industrial,
Extractivos
Industrial,
Extractivos
Arto.28 Régimen de edificabilidad
En estas zonas se aplican las siguientes restricciones edificatorias:
Zona Lote Mínimo
Retiro Retiro
frente/fondo lateral
FOS FOT Pisos
Metros cuadrados Metros Metros % del lote % del lote
PT-1 1200 5 5 50% 100% 2
PT-2 1800 10 5 30% 60% 2
CAPITULO V De las Zonas de Equipamiento
Arto.29 Definición y categorías
Las Zonas de Equipamiento se clasifica de acuerdo al rango de servicio otorgado, en las
siguientes categorías:
1. E-1 - Zona de Equipamiento de Educación, incluyendo Escuelas primarias,
secundarias, técnicas y Institutos universitarios;
2. E-2 - Zona de Equipamiento de Salud, Incluyendo Puestos de salud, Centros de
salud y Hospitales;
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3. E-3 - Zona de Equipamiento Bienestar Social, incluyendo servicios de guardería,
hogar infantil y de ancianos;
4. E-4 - Zona de Equipamiento de Recreación y Cultura, incluyendo servicios de
guardería, hogar infantil y de ancianos;
5. E-5 - Zona de Equipamiento de Seguridad, incluyendo cruz roja, bomberos,
estación de policía, tribunal o juzgados, reclusorios y zonas militares;
6. E-6 - Zona de Equipamiento institucional, de administración y servicios
municipales, incluyendo delegaciones de instituciones gubernamentales, Centro
Cívico, casa comunal, Mercado, Terminal de Transporte, Cementerio, Relleno
Sanitario, Rastro, Pila de Oxidación.
Arto.30 Régimen de uso
En estas zonas se aplican los siguientes criterios de Régimen de Uso de suelo:
Zona Usos Predominantes Usos
Secundarios
E-1 Educación
Habitacional para
E-2 Salud
custodios y
E-3 Bienestar Social
vigilantes
E-4 Recreación y Cultura
E-5 Seguridad
E-6 Institucional ‘
Administración y Servicios
Municipales
Usos
Condicionados
Comerciales y
servicios
relacionados al uso
principal
Usos Prohibidos
Industrial, extractivo,
agropecuario y
forestal
Arto.31 Régimen de edificabilidad
En estas zonas se aplican las restricciones edificatorias propias de cada uso determinada
por la normativa vigente en la materia, más los siguientes requisitos mínimos:
Zona
E-1
E-2
E-3
E-4
E-5
E-6
Retiro Retiro
Lote Mínimo
FOS FOT Pisos
frente/fondo lateral
Metros cuadrados Metros Metros % del lote % del lote
200 3 1 80% 160% 2
CAPITULO VI De las Zonas Habitacionales
Arto.32 Definición y categorías
Las Zonas Habitacionales son aquellas en que su uso principal es el habitacional. Las
viviendas serán de tipo individual o colectivo de acuerdo a las densidades de población
previstas para cada zona; su clasificación y regulaciones, así como su régimen de uso de
suelo, son las siguientes:
1. H-1: Zona Habitacional de alta densidad: son aquellas, con uso habitacional o
residencial turístico predominante y con densidad superior a 30 viviendas por
hectárea. Se dividen en
a. H1.a: Zonas de Consolidación de los núcleos urbanos actuales, son
aquellas que se encuentran dentro de los núcleos urbanos y pueden
desarrollarse sin afectación por parte de las amenazas naturales.
18

. H1.b: Zonas de Expansión fuera de los núcleos urbanos actuales, son
aquellas que se encuentran fuera de los núcleos urbanos y pueden
desarrollarse sin afectación por parte de las amenazas naturales.
2. H-2: Zona Habitacional de media densidad: son aquellas, con uso habitacional o
residencial turístico predominante, con densidad entre 10 y 30 viviendas por hectárea.
a. H-2.a: Zonas de Recuperación del núcleo urbano actual, son aquellas que
se encuentran dentro de los núcleos urbanos y que son afectadas por parte de
las amenazas naturales, así que necesitarán la realización d e obras de
mitigación
b. H-2.b: Zonas de Expansión afectadas por amenazas, son áreas de
expansión fuera de los núcleos urbanos actuales que necesitan la realización
previa de obras de mitigación para ser desarrolladas.
3. H-3: Zona Habitacional de baja densidad: son aquellas, con uso habitacional o
residencial turístico predominante, con densidad entre 1 y 10 viviendas a viviendas
por hectárea.
Arto.33 Régimen de uso
En estas zonas se aplican los siguientes criterios de Régimen de Uso de suelo:
Zona Usos Predominantes Usos
Secundarios
H-1.a Residencial turístico, Servicios
H-1.b Habitacional
turísticos y de
H-2.a
recreación,
H-2.b
comercio al por
H-3
menor por
máximo el 30%
del lote
Usos
Condicionados
Comercial,
Servicios,
Equipamientos
Usos Prohibidos
Industrial,
Extractivos,
Comercial al por
mayor, comercial
exclusivo
Arto.34 Régimen de edificabilidad
En estas zonas se aplican las siguientes restricciones edificatorias:
Zona Lote Mínimo
Retiro Retiro
frente/fondo lateral
FOS FOT Pisos
Metros cuadrados Metros Metros % del lote % del lote
H-1 100 3 1 60% 120% 2
H-2 320 3 3 40% 80% 2
H-3 1200 5 5 30% 60% 2
Arto.35 Evaluación de proyectos de viviendas colectivas
Los proyectos de viviendas colectivas se someterán a procedimiento especial de valoración y
aprobación, según sus características técnicas y de densidad.
CAPITULO VII De las Zonas No Aptas
Arto.36 Definición y categorías
Conforme a la normativa vigente se identifican como zonas no aptas para asentamientos
humanos de cada orden y grado las siguientes:
1. NA-1: Zonas de inundaciones, incluyendo las zonas sujetas a inundaciones,
desbordes de los cuerpos de aguas, tsunami ubicadas a 50 metros de la máxima
crecidas o cota de inundación establecida;
19

2. NA-2: Zonas de inestabilidad de laderas, incluyendo todas laderas que presenten
fenómenos activos o alta susceptibilidad a fenómenos de deslizamientos rotacionales
y superficiales, derrumbes, deslaves, reptación, flujos de lahares y lodos, con
pendientes superiores al 75%, laderas de volcanes activos, bordes y áreas de
calderas tectónicamente activas, zonas de hundimientos y de rellenos mal
compactados;
3. NA-3: Zona de falla o próximas a fallas geológicas: incluyendo las fallas
geológicas activas, comprobadas o supuestas, y una zona lateral de 15 metros a
cada lado.
Arto.37 Régimen de uso
En estas zonas se aplican los criterios de Régimen de Uso de suelo que corresponden a las
categorías PA-1, PA-2, PF-1, o PT-1, PT-2 o PT-3, con admisión solo de los usos principales
agropecuarios y forestales y la total exclusión del uso residencial complementario.
Arto.38 Régimen de edificabilidad
En estas zonas la restricción edificatoria es total, con excepción de proyectos de utilidad
nacional definidos como tales a través de una declaración de utilidad pública, como postes
de líneas eléctricas, antenas repetidoras, infraestructuras técnicas en general y no habitadas,
zonas militares.
CAPITULO VIII De las Zonas de Protección
Arto.39 Definición y categorías
Conforme a la normativa vigente se identifican como zonas de protección y reserva natural
las siguientes:
1. R-1: Zonas de Protección y Reserva Nacionales legalmente protegidas, conforme
a las normativas vigentes y a los artículos 18 a 24 de la Ley General del Medio
Ambiente Ley No. 217;
2. R-2: Zonas de Protección de cuerpos de aguas, conforme al Arto. 27 de la Ley de
Aprovechamiento Forestal Ley No. 462, incluyendo todas las zonas limítrofes a, .por
200 metros alrededor de los cuerpos de aguas, y 50 metros alrededor de los ríos,
cauces y quebradas navegables o flotables;
3. R-3: Zonas de Protección de laderas y recargas de los acuíferos, incluyendo las
partes altas de las cuencas mayores, campos de infiltración, zonas de protección
para pozos;
4. R-4: Zonas de Protección de Manglares, incluyendo zonas perimetrales de 50
metros alrededor de manglares identificados;
5. R-5: Zonas de Protección de Patrimonio Histórico, incluyendo las 8 manzanas
contiguas al parque municipal del casco urbano de Tola.
Arto.40 Régimen de uso
En la zonas R1 se aplican las orientaciones de uso del suelo establecidas por el Plan de
Manejo del Área Protegida de Chacocente. En las zonas R2 y R-3, se aplican los criterios de
Régimen de Uso de suelo que corresponden a las categorías PA-1, PA-2, PF-1, PT-2, PT-3,
con admisión solo de los usos agropecuarios y forestales y la total exclusión del uso
residencial complementario. En las Zonas R-5 se aplican los criterios de régimen de uso de
suelo correspondiente a las áreas urbanas H1a, o Equipamiento, Comerciales o de
Producción mixta, que se realicen sin prejuicio del valor histórico de los inmuebles
protegidos.
20

Arto.41 Régimen de edificabilidad
En estas zonas la restricción edificatoria es total, con excepción de proyectos de utilidad
nacional definidos como tales a través de una declaración de utilidad pública, como postes
de líneas eléctricas, antenas repetidoras, infraestructuras técnicas en general y no habitadas,
zonas militares, o de estructuras previstas para el aprovechamiento turístico y recreativos de
las áreas de protección, que sean incorporadas en el Plan de Manejo de las mismas. En el
caso del patrimonio histórico, solo está permitidas las obras de manutención conforme al
Titulo III de la presente Reglamento.
CAPITULO IX de las Otras Zonas Complementarias
Arto.42 Definición y categorías
Para los fines del presente Reglamento son Complementarias las zonas que no definen de
por sí un régimen de uso o de edificabilidad, sino que sirven de soporte para la definición de
otras categorías de zonas habitacionales o identifican sitios especiales que necesitan
acciones especificas de planificación. Estas son:
1. Limites de los Núcleo Urbanos Actuales;
2. Sitios de Conurbación de Asentamientos Humanos;
3. Sitios de Provisión para Asentamientos Humanos;
4. Zonas de servidumbres declaradas.
Arto.43 Limites de los Núcleos Urbanos Actuales
Se definen los límites urbanos actuales identificados en los mapas de ordenamiento como la
expresión de los asentamientos humanos compactos de rango igual o superior a Centro
Integrador o Caserío según la clasificación del Arto. 19 del De 78-2002.
Arto.44 Sitios de Conurbación de Asentamientos Humanos
Se definen como sitios de conurbación los conjuntos de asentamientos humanos que están
desarrollándose de forma conjunta bajo el perfil funcional y en inmediata cercanía, inferior a
1 kilómetro, por lo que se necesita programar el crecimiento en forma conjunta a través de un
plan de detalle de desarrollo de la conurbación.
Arto.45 Sitios de provisión para Asentamientos Humanos
Se definen como sitios de provisión para de asentamientos humanos sitios que presentan las
características naturales favorables para la futura fundación de nuevos asentamientos
humanos. Su régimen de uso de suelo será conforma a las categorías PA-1, PA-2, PF-1, PT
-2, PT-3 según corresponda, pero proyectos de categoría A o B deberán ser analizados por
el Dirección de Planificación con especial atención para no perjudicar las características de
estos sitios.
Arto.46 Zona de Servidumbres Declaradas
El régimen de uso y edificatorio que establecen las diferentes categorías de Zonificación será
supeditado a todas servidumbres declaradas y establecidas por la normativa nacional
vigente, incluyendo los derechos de vías establecidos a nivel nacional, los derechos de vías
eléctricas y otras infraestructuras, así como prevalecerán las otras servidumbres
establecidas por el presente reglamento a nivel municipal, como el derechote cauce y de vías
rurales municipales.
21

TÍTULO III: NORMAS Y REGLAMENTOS DE CONSTRUCCIÒN
CAPITULO I: Normas y Reglamentos de Construcción Municipales
Arto.47 Normas generales de construcción
Todos los edificios y construcciones de obras horizontales en general a ejecutarse en el
municipio se realizarán conforme la normativa nacional vigente por cada tipo de obra. Estas
se asumirán como las normas generales para toda obra de construcción.
Arto.48 Normas especificas de construcción
Se definen como normas específicas municipales las presentes normas que integran y
complementan las normas nacionales vigentes en los temas de interés para el municipio de
Tola, como:
1. Normas mínima de diseño habitacional
2. Normas paisajísticas para desarrollos turísticos
3. Normas estéticas para el Centro Histórico
4. Normas del sistema vial y de estacionamiento
5. Normas ambientales
6. Normas para la zonas perimetrales a los cuerpos de aguas
7. Normas para mitigación de riesgos
CAPITULO II. Clasificación y Normas de Diseño Habitacional
Arto.49 Normas de referencia
Todo proyecto habitacional y/o residencial turístico deberá cumplir con la NTON 11 013-04
“Normas Mínimas de Dimensionamiento de Desarrollos Habitacionales” que establece las
dimensiones mínimas para cuartos, viviendas, patios y los requerimientos mínimo de acceso
a cumplir en el diseño de conjunto habitacionales.
Arto.50 Normas de densidad de uso y de edificabilidad del suelo
El Reglamento de Zonificación proveed todas las indicaciones necesarias para la
identificación de las normativas que aplican a las diferentes zonas del municipio de Tola, en
términos de densidad de uso y edificabilidad de los suelos.
Arto.51 Normas para proyectos de interés social
Los proyectos habitacionales de interés social podrán someter propuestas de aumento de los
índices de densidad de ocupación y de uso del suelo, para los cuales se garantizará un
proceso de revisión especial por parte de la Dirección de Planificación y Urbanismo.
CAPITULO III Normas Paisajísticas para Desarrollos Turísticos
Arto.52 Definición y categorías
Se definen normas paisajísticas todas aquellas restricciones y requerimientos estéticos, de
forma, color, materiales, alturas y apariencia de los edificios en general que se puedan
aplicar a las construcciones y desarrollo habitacionales, turísticos, recreativos, comerciales,
con el fin de mantener la calidad del paisaje marino costero del municipio de Tola.
Arto.53 Ámbito de Aplicación de las normas Paisajísticas
El ámbito de aplicación prioritario de las normas paisajísticas son las Zonas de
Aprovechamiento Turístico PT-1, PT-2 y PT-3, y las normas aplican para los proyectos de
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Categoría A y B definidos por el Arto. 90 del presente Reglamento. La Dirección de
Planificación y Urbanismo puede requerir el cumplimento de estas normas para proyectos da
categoría A o B en cualquier otro sector del municipio en caso estos afecten las
características y la calidad el pasaje.
Arto.54 Requerimiento especiales estéticos
Para la aprobación de los proyectos en estas zonas se deberán presentar junto con la
documentación corresponderte a cada Categoría, imágenes del conjunto y dibujos en
perspectiva para evaluar el impacto visual de las obras en el paisaje municipal.
Arto.55 Normas de calidad de diseño generales
En estas zonas se utilizaran materiales y especificaciones de diseño de la mejor calidad y
aplicarán los requerimientos establecidos por el Arto. 14. del Reglamento Nacional de
Construcción, categoría de calidad Excelente.
Arto.56 Normas de restricción de alturas
Ninguna construcción a realizarse en esta zonas sobrepasarán la altura útil de 7.50 metros
desde el suelo. Se utilizarán sistemas de cortinas naturales con árboles, arbustos u otras
barreras verdes para disminuir el impacto visual de los edificios, tanques de aguas u otras
estructuras. Se permitirán casas sobreelevadas del terreno cuando se mantengan dentro de
los límites de altura de los árboles existentes.
Arto.57 Normas de uso de materiales y colores
En estas zonas para paredes externas se utilizarán acabados de excelente calidad, repellos,
finos o materiales naturales como piedras, ladrillos, madera. Se evitarán paredes en bloques
sin repellos o acabados, aceptándose el ladrillo sisado para la mampostería confinada. Para
techos se admite uso de tejas, laminas con acabado similar las tejas, mientras se descarta la
realización de techos en zinc o prefabricados sin acabados.
Arto.58 Normas de uso de colores para acabados
Los acabados para paredes y obras exteriores de todo tipo serán de colores de bajo impacto
visual y en tono con los colores naturales presentes, debiéndose preparar pruebas finales
para su aprobación por parte de la Dirección de Planificación y Urbanismo. Se utilizarán
exclusivamente los colores rojo o verde para acabados de techos.
CAPITULO IV Normas Estéticas para el Centro Histórico
Arto.59 Definición de Centro Histórico o de pueblo histórico
Se definen normas de protección del centro histórico del casco urbano de Tola todas
aquellas restricciones y requerimientos estéticos, de forma, color, materiales, alturas y
apariencia en general que se puedan aplicar a las construcciones a realizarse en el casco
urbano, con el fin de mantener la calidad del paisaje del Centro Histórico.
Arto.60 Ámbito de Aplicación de las normas de conservación
Los Ámbitos de Aplicación de las normas de protección del centro Histórico son las Zonas de
Protección del Patrimonio R-5, y las normas aplican para los proyectos de Categoría A, B y C
definidos por el Arto. 90 del presente Reglamento.
Arto.61 Normas de conservación de edificios
En esta zona se mantendrán el aspecto de los edificios tradicionales, los materiales de
techos y paredes de las fachadas de los edificios, y el aspecto colonial de las aceras,
jardines fachadas.
23

Arto.62 Normas de uso de materiales en remodelaciones
Las remodelaciones y los cambios de uso permitidos en el marco de la zonificación en esta
parte del casco urbano de Tola respectaran el aspecto original de las fachadas, sus
materiales o colores.
Arto.63 Rótulos e inscripciones comerciales
No se permitirán rótulos, sígnales, inscripciones comerciales o publicitarías, colgantes de las
paredes o techos de los edificios y que pueden alterar el aspecto historio del las fachadas.
Solo se admitirán inscripciones de detalles comerciales relativos a las tiendas o ejercicios
presentes con placas fijadas en paredes o portones de los edificios. Se excluirían de esta
normativa las casas de campañas partidarias con el compromiso de volver a restaurar las
fachadas después de las contiendas electorales.
Arto.64 Normas para substitución de edificios
Se aceparán substitución completas de edificios en esta zona solamente en el caso que su
permanencia cause riesgo en la población o en los habitantes. Toda obra a substituirse
deberá someterse al procedimiento establecido por este reglamento en lo que se refiere a
demolición.
Arto.65 Incentivos para conservación del centro histórico
La municipalidad buscará financiamiento para otorgar incentivos fiscales o de donativos para
que se fomente la conservación y remodelación de las fachadas antiguas en esta zona.
También se fomentará la incorporación de elementos estéticos tradicionales o de calidad
arquitectónica en las fachadas, en los edificios modernos en esta zona.
CAPITULO V Normas del Sistema Vial y de Estacionamiento
Arto.66 Normas generales para realización de sistema vial
Todo proyecto vial en el municipio deberá cumplir con la NTON 12 001-00 “Especificaciones
Generales para la Construcción de Caminos, Calles y Puentes -NIC-2000", que establece las
dimensiones y los requerimientos mínimos a cumplir en el diseño de obras horizontales, y la
NTON 12 002-00 “Normas Ambientales Básicas para la Construcción Vial”, que orientan
hacia el cumplimento de las normas ambiéntales en estos mismos proyectos.
Arto.67 Clasificación de vías
Atendiendo la función que prestan dentro del sistema vial municipal, y sin prejuicio de la
normativa nacional vigente, las vías en el municipio se clasifican en:
1. Sistema Distribuidor Primario: Es un sistema de vías de distribución que une el
casco urbano a las comunidades principales y al exterior del municipio, con un rango
de derecho de vía de dieciocho a cuarenta metros, de propiedad pública y de acceso
directo a las propiedades adyacentes a la vía;
2. Sistema de Caminos Rurales. Es un sistema de vías que garantiza el acceso a
todas las comunidades rurales, a las playas, y a los demás lugares del municipio, con
un rango de derecho de vía entre dieciocho y doce metros, de propiedad pública y
acceso directo a las propiedades adyacentes a la vía;
3. Sistema de calles urbanas: Es un sistema de vías urbanas con un rango de derecho
de vía entre ocho y doce metros, de propiedad pública y de acceso directo a las
propiedades adyacentes a la vía.
24

Arto.68 Normas generales para realización de sistema vial
La ejecución de obras horizontales superiores a los 100 metros de cualquier naturaleza se
asocia a las obras de Categoría A, cuyo procedimiento de aprobación se definen en el Título
III de la presente Reglamento. Si las obras viales se realizar en el marco de un proyecto
residencial o turístico, estas serán examinadas en conjunto con el resto del proyecto y no
requerirían de procedimiento adicional de aprobación.
Arto.69 Servidumbres viales
Los derechos de vía que no sean establecidos por la normativa nacional vigente se regirán
según la clasificación de vías municipales. Desde la aprobación del presente Reglamento no
se concederán permisos en áreas afectadas por estos derechos de vías. Las construcciones
que actualmente se encuentran en los derechos de vías establecidos esta clasificación y que
han sido construido anteriormente a la entrada en vigencia del reglamento deberán ser
sometidos a declaración de utilidad pública en el caso que se quisiera utilizar la servidumbre
del ancho de vía, conforme a la normativa vigente.
Arto.70 Normas generales para realización de estacionamientos
Toda nueva edificación deberá prever la realización de un número de estacionamientos
internos a la propiedad proporcionado a su uso. La dimensiones mínimas deben ser de 5.00
metros por 2.5 metros. En el diseño de los estacionamientos para servicios públicos o
comerciales se debe destinar al menos un espacio para personas con capacidades
diferentes. En el caso sea imposible o indeseable realizar estacionamientos internos los lotes
se podrán solicitar a la Dirección de Planificación y Urbanismo permisos temporales de
estacionamiento externo a la propiedad siempre y cuando no obstaculicen el trafico vehicular
y la pública pasada.
Arto.71 Cantidad de estacionamientos relacionados a densidad de usos
Sin prejuicio de la normativa nacional vigente en materia, se asumirá como obligatoria la
cantidad de almeno un estacionamiento a realizar por cada vivienda nueva construida, o de
un estacionamiento cada veinte cinco metros cuadrados útiles por los uso comerciales,
recreativos, industriales o de servicio.
CAPITULO VI Normas Ambientales
Arto.72 Normas para el uso del agua
Todo proyecto en el municipio deberá cumplir con las normas ambientales nacionales
vigentes en tema de agua, suelos, recursos forestales, tratamiento de desechos,
contaminación y demás instrumentos ambientales y Normas Técnicas Obligatorias
nicaragüenses. Los proyectos de categoría A se asociarán a la Categoría Ambiental III
establecida por el Decreto 76-2006, Sistema de Evaluación Ambiental.
Arto.73 Normas para el uso del agua
Sin prejuicio de la normativa nacional vigente, en el municipio se cumplirán las siguientes
normas para el uso de las aguas:
1. No se permitirán una extracción superior al 50% del potencial de recarga anual
establecido para de los siguientes acuíferos en:
a. Río Brito, 151 millones de metros cúbico anuales;
b. Río Nagualapa, 72 millones de metros cúbico anuales;
c. Río Escalante,129 millones de metros cúbico anuales.
2. No se permitirán derrame de sustancia químicas, desechos sólidos o líquidos, plantas
de tratamiento, letrinas y demás actividades que puedan generan contaminación en
25

un radio de 25 metros alrededor de los pozos público y privado destinados al
abastecimiento y consumo humano;
3. No se permitirá la realización de piscinas superiores a 50 mil litros de capacidad sin
obtener permisos especiales de ENACAL y de la Dirección de Planificación y
Urbanismo. Las piscinas inferiores a esta capacidad se considerarán obras menores
y se someterán a lo establecido en el Título III del presente reglamento.
Arto.74 Normas para el manejo de suelo
Sin prejuicio de la normativa nacional vigente, en el municipio se cumplirán las siguientes
normas para la protección de suelo:
1. No se permitirán cambios de uso de suelo agrícola en zonas forestales, a no ser
realizados con la metodología agroforestales o silvopastoriles;
2. No se permitirán uso de suelos agrícolas en los manglares, o disminución alguna de
la extensión de los mismos;
3. No se permitirán usos agropecuarios dentro de los 50 metros de la línea de pleamar
en la costa marítima.
Arto.75 Normas para el uso de recursos forestales
Sin prejuicio de la normativa nacional vigente, en el municipio se cumplirán las siguientes
normas para la protección del recurso forestal:
1. Cada proyecto de categoría A deberá promover la reforestación del municipio
plantando en su propiedad la cantidad igual a 5 veces las habitaciones o viviendas
realizadas, más la cantidad igual o superior a 3 veces de las plantas cortadas con la
debida autorización de INAFOR;
2. La reforestación implementada por los proyectos de categoría A se realizará
prioritariamente en las mismas cuencas interesadas por dichos proyectos;
3. Los proyectos de reforestación deberán introducir especies de comprobada existencia
en el municipio en la actualidad o en el pasado y extintas, pero típicas de los
ecosistema locales.
Arto.76 Normas para desechos sólidos
Sin prejuicio de la normativa nacional vigente, en el municipio se cumplirán las siguientes
normas en relación al tratamiento de los desechos sólidos:
1. No se permitirán vertederos, rellenos sanitarios u otros acopios de desechos en forma
espontánea o planificada dentro de las zonas de aprovechamiento turístico PT-1, PT-
2 y PT-3, en las zonas de protección y reserva.
Arto.77 Normas para desechos líquidos
Sin prejuicio de la normativa nacional vigente, en el municipio se cumplirán las siguientes
normas de manejo de desechos líquidos, en los proyectos de categoría A:
1. No se permitirían plantas de tratamiento de aguas negras a cielo abierto en la zona
de aprovechamiento turístico PT-1 y PT-2, debiéndose realizarse tanques sépticos
cerrados a servicios de las actividades turísticas;
2. Se permitirán plantas de tratamiento para las aguas grises En ningún caso los
conjuntos habitacionales podrán verter aguas servidas sin tratamiento en la red de
drenaje del municipio.
Arto.78 Normas para evitar contaminación
En el municipio se cumplirán, además de la normativa nacional vigente las siguientes normas
para la prevención de fenómenos de contaminación:
26

1. No se permitirán la instalación de industrias de cualquier naturaleza en las zonas de
aprovechamiento turístico PT-1 y PT-2, con excepción de las actividades extractivas
de sal marino;
2. No se permitirán el almacenamiento de sustancias contaminantes en las zonas
sujetas a inundaciones y tsunami.
CAPITULO VII Normas para Zonas Perimetrales a los Cuerpos de Agua
Arto.79 Definiciones de zonas perimetrales
Sin prejuicio de la normativa vigente se definen como zonas perimetrales a los cuerpos de
aguas:
1. 50 metros de la línea de pleamar del Océano Pacifico;
2. 50 metros de la costa de cuerpos de agua internos;
3. 50 metros a cada lado de los principales ríos y cauces del municipio.
Arto.80 Criterios de riesgos
Según el criterio de riesgo, expresado en el Arto. 32.6 del Decreto 78-2002, se consideran no
apta para asentamientos humanos las zonas ubicadas a 50 metros de la cota de máxima
crecida de los ríos, cuerpos de agua, mares y océanos. Estas zonas se incorporan a las
zonas NA-1, sin embargo pueden mantener un uso agrícola o forestal sin habitaciones,
según el caso y sin incluir las zonas de costas marítimas.
Arto.81 Criterios forestales
Según el criterio expresado en el Arto 27 de la Ley 462, se consideran de aptitud forestal las
zonas ubicadas a 50 metros de las riberas de los ríos y a 200 metros de los cuerpos de agua
internos. Esta norma aplicará a toda la red de drenaje superficial.
Arto.82 Restricciones de uso derecho de cauce
Para todos los cauces y ríos intermitentes y otros elementos de la red de drenaje superficial
no incluidos en la normas de los anteriores artículos, se aplicarán una zona de restricción de
15 metros a cada lado, que se incorpora a las zonas NA-1.
Arto.83 Normas para el acceso
Se deberá garantizar por parte de los propietarios el libre acceso público a las zonas de
costa marítima y de los cuerpos de agua internos, con exclusión de los envases utilizado
para producción de sal, que serán restringidos según criterio de los propietarios.
CAPITULO VIII Normas para Mitigación de Riesgos
Arto.84 Definiciones de mitigación de riesgos
Son zonas de riesgos las zonas donde la ocurrencia de fenómenos naturales llamados
amenazas puede generar pérdidas o daños a los asentamientos o infraestructuras existentes
o futuras. Se define mitigación la reducción de este riesgo, realizada a través de obras
físicas, medidas de preparación a la emergencia y evacuación, medidas preventivas en la
construcción o ubicación de edificios.
Arto.85 Ámbito de aplicación de mitigación de riesgos
Conforme a la Zonificación establecida en el Titulo II se clasifican las zonas de riesgos en
dos categorías:
1. Zonas de riesgo que presentan asentamientos humanos existentes o previstos, que
son las zonas habitacionales H-2 a que requieren obras para reducir el riesgo en los
27

asentamientos existentes (mitigación y recuperación) y las zonas H-2.b que requieren
obras previas al desarrollo de asentamientos futuros. Ambas son zonas de mitigación,
siendo prioritaria las zonas H-2.a.
2. Zonas de riesgo que no presentan actualmente centros poblados, que se definen
como zona no apta para asentamientos humanos (NA) y donde no se admiten usos
habitacionales. Estas zonas no aplican por obras de mitigación a menos que no
presenten alguna infraestructura o elemento natural a proteger.
Arto.86 Mitigación de riesgos de inundación
La prevención de los riesgos debido a inundaciones se realiza con la correcta ubicación de
los asentamientos fuera de áreas de inundaciones. Cuando esto no pede ocurrir y se
encuentran o proyectan asentamientos en áreas afectadas pro esos fenómenos, se deberá:
1. Establecer con la mayor exactitud posible los caudales y las áreas afectada por
inundaciones;
2. Reducir la vulnerabilidad de los edificios y estructuras existentes en estas áreas;
3. Implementar planes de respuesta y de evacuación frente a la emergencia;
4. Definir obras geotécnicas de retención, desvió de flujos, bermas y reforzamiento de
riberas;
5. Definir áreas de inundación programada e micro presas;
6. Definir cotas de inundaciones y recomendar elevar pisos terminados por encima de
este nivel cuando posible;
7. Promover la reubicación de los centros poblados más comprometidos.
Arto.87 Mitigación de riesgos de tsunami
Para las zonas costeras afectadas por riesgo de tsunami se deberá agregar a las otras
medidas de mitigación de riesgo de inundación, las siguientes:
1. Definir áreas de crecimiento relativamente más seguras y ubicadas en sectores
mas alto;
2. Realizar simulacros y mantener activa la preparación a los eventos;
3. Tener sistemas de alerta temprana conectados con el Sistema Nacional de
Prevención, Mitigación y Atención de Desastres;
4. Utilizar cortinas arbóreas o bermas para la protección de los sectores poblados.
Arto.88 Mitigación de riesgos sísmicos-volcánicos
Para las zonas ubicadas sobre fallas o próximas a las fallas por una franja lateral de 15
metros a cada lado (DE-78-2002 Arto 32.2 y.3) la prevención se obtiene con la correcta
ubicación de los edificios fuera de dicha franja. En el caso de edificios existentes ubicados en
estas zonas se deberá:
1. Verificar la presencia de la falla supuesta;
2. Evaluar periódicamente la seguridad de las estructuras;
3. Promover remodelaciones que tomen en cuenta los aspectos estructurales.
TÍTULO IV: SERVICIOS URBANISTICOS
CAPITULO I Definición de los Servicios Urbanísticos
Arto.89 Definición y categorías
Conforme al Arto 8 del presente Reglamento, se definen como Servicios Urbanísticos los
servicios administrativos que brinda la Alcaldía Municipal, a través de la Dirección de
Planificación y Urbanismo, para asegurar a la ciudadanía la implementación del presente
28

Reglamento, en lo que conciernen del control del uso de las tierras, la ejecución de obras de
desarrollo y para el aprovechamiento de los espacios públicos. Son Servicios Urbanísticos
los procedimientos de revisión necesarios al otorgamiento de:
a. Constancia de uso de suelo;
b. Aprobación de Anteproyecto;
c. Aprobación de Proyecto;
d. Permiso de Construcción para obras mayores;
e. Autorización para obras menores.
Arto.90 Obligatoriedad de los servicios urbanísticos y categorías de obras
Es obligatorio para las personas naturales y jurídicas, y/o instituciones públicas o privadas,
con la única excepción de la Alcaldía Municipal, recurrir a los procedimientos de servicios
urbanísticos en el caso se quiera realizar cualquier actividad de construcción de obras o
cambio de uso de suelo, clasificadas en estas categorías:
A. Construcción de proyectos de asentamientos, conjuntos residenciales, turísticos,
industriales o de servicios, caminos o vías de acceso privadas de largo superior a 100
metros con o sin fraccionamiento de lotes, con área construida mayor de 500 metros
cuadrados, y/o pertenecientes al Grupo 1 de edificios (Arto.11 Reglamento Nacional
de Construcción);
B. Construcción o remodelación de proyectos particulares (sin fraccionamiento de lotes)
entre 500 y 120 metros cuadrados, y/o pertenecientes al Grupo 2 de edificios (Arto.11
Reglamento Nacional de Construcción);
C. Construcción o remodelación de obras particulares (sin fraccionamiento de lotes)
menores de 120 metros cuadrados y/o pertenecientes al Grupo 2 u 3 de edificios
(Arto.11 Reglamento Nacional de Construcción);
D. Construcción de obras menores, como casetas de servicios, rampas, aceras, rótulos,
tapias, establos, obras temporáneas y/o pertenecientes al Grupo 3 de edificios
(Arto.11 Reglamento Nacional de Construcción) y demás obras definidas en el Arto.
118 del presente Reglamento;
E. Cambios de usos de la tierra aunque no impliquen construcción de obras, en el caso
de cambio de uso de zonas forestales, de costas, de manglares, o en general de
zonas naturales en uso agropecuario y de conservación o aprovechamiento forestal.
Arto.91 Oficinas competentes
La prestación de los Servicios Urbanísticos y la aprobación de constancias, anteproyectos,
proyectos, permisos y autorizaciones es competencia de la Dirección de Planificación y
Urbanismo. Para los proyectos de Categoría A será necesaria la aprobación final del Consejo
Municipal, que se realizará a nivel de Anteproyecto.
Arto.92 Procedimientos de resolución de servicios urbanísticos
Lo Servicios Urbanísticos serán solicitados oficialmente y por inscrito por parte de los
interesados, a través de:
a. Una carta dirigida al Director de Planificación y Urbanismo, que explica el tipo de
servicio solicitado;
b. Fotocopia de cedula de identidad o residencia del solicitante
c. La documentación técnica requerida para cada servicios;
d. Recibo del pago del tramite efectuado en adelantado y correspondiente a cada
servicio;
e. Solvencia Municipal.
29

Arto.93 Proceso de revisión
El proceso de revisión y aprobación se desarrollará en los tiempos previstos. Los solicitantes
serán obligados a presentar integración de información en cuanto la documentación
entregada no se considere completa, o a realizar cambios pertinentes y finalizados al
cumplimento de los requerimientos, bajo solicitud del Dirección de Planificación y Urbanismo.
Los Servicios Urbanísticos aplican a las diferentes categorías de Construcciones definidas en
el Arto. 90:
a. Constancia de uso de suelo: aplica a todas las categorías;
b. Aprobación de Anteproyecto: Categorías A;
c. Aprobación de Proyecto: Categorías A y B;
d. Permiso de Construcción para obras mayores Categorías A, B y C;
e. Autorización para obras menores: Categorías C y D.
Arto.94 Documentos aprobados
Todos los documentos presentados para los Servicios Urbanísticos aprobados y sellados por
la Dirección de Planificación y Urbanísimo se convierten en documentos públicos por lo cual
no podrán ser modificados, alterados, dañados o perdidos pena la posible revocación del
permiso correspondiente. Los documentos deberán ser disponibles en el sitio de la obra,
protegido de las intemperies y presentados prontamente a solicitud de los inspectores de la
Dirección de Planificación y Urbanismo.
Arto.95 Modificación de documentos aprobados
En cuanto se presente la necesidad de cambios sustánciales en la obra estas no se
realizarán sin previa autorización del Dirección de Planificación y Urbanismo, una vez
presentado los documentos y memoria técnica fundamentando los cambios. La modificación
debe ser solicitada por escrito, con la documentación necesaria que justifique la modificación
propuesta. Mientras se tramita, la obra debe suspenderse en el área a modificar.
Arto.96 Pagos para trámites de Servicios Urbanísticos
Para la realización de los trámites de los Servicios Urbanísticos se establecen los pagos
detallados a continuación, que deberán ser cancelados de forma previa a presentación de la
solicitud de los mismos servicios. Todas las tasas se pagaran por una sola vez y en un solo
entero a la Dirección de Recaudación de la Alcaldía Municipal. El pago de los trámites para
servicios urbanísticos no exime de ninguna manera los solicitantes del pago de los otros
impuestos municipales correspondientes alas actividades realizadas, según el Plan de
Arbitrios vigente para el municipio.
Categoría
A
Categoría
B
Categoría
C
Categoría
D
Categoría
E
Tramite para
Constancia
de uso de
suelo
Tramite para
Aprobación de
Anteproyecto
Tramite para
Aprobación
de Proyecto
Tramite para
Permiso de
Construcción
para obras
mayores
Tramite para
Autorización
para obras
menores.
2,000C$ 5,000C$ 10,000C$ 5,000C$ No aplica
1,000C$ No aplica 5,000C$ 2,000C$ No aplica
200C$ No aplica No aplica 1,000C$ No aplica
200C$ No aplica No aplica No aplica 200C$
100 C$ No aplica No aplica No aplica 200C$
30

Arto.97 Tiempos de entrega y resolución
Los Servicios Urbanísticos serán resueltos en los tiempos de decisión previstos en el
esquema a continuación. La fecha de inicio del procedimiento será la fecha de recibo de la
carta al Director de Planificación y Urbanismo. En los tiempos indicados en el esquema no se
contabilizarán los días de espera por integración de información o realización de cambios
solicitados.
Categoría
A
Categoría
B
Categoría
C
Categoría
D
Categoría
E
Constancia
de uso de
suelo
15 días
laborales
7 días
laborales
7 días
laborales
7 días
laborales
7 días
laborales
Aprobación de
Anteproyecto
30 días
laborales
No aplica
Aprobación
de Proyecto
60 días
laborales
60 días
laborales
Permiso de
Construcción
para obras
mayores
15 días
laborales
15 días
laborales
Autorización
para obras
menores.
No aplica
No aplica
No aplica No aplica 7 días laborales No aplica
No aplica No aplica No aplica
No aplica No aplica No aplica
7 días
laborales
7 días
laborales
Arto.98 Oficialización de aprobación final
Los Servicios Urbanísticos se darán por concluidos una vez extendida el documento u
acuerdo administrativo correspondiente a cada servicio. Las obras podrán iniciar solo
contando con la aprobación correspondiente. En caso de aprobación de Anteproyecto y
Proyecto, esto no constituye ni sustituyen los Permisos de Construcción, que será
gestionado y obtenido posteriormente al conseguimiento de dichas resoluciones.
CAPITULO II De las Constancias de Usos de suelo
Arto.99 Constancia de uso del Suelo
La Constancia de Uso de Suelo determinará la compatibilidad de usos de la zona donde se
ubica el proyecto, con el Mapa de Zonificación Municipal, y por ende definirá los parámetros
edificatorios permisibles, como densidad de viviendas por hectárea, usos principales y
complementarios, Factor de Ocupación de Suelo y Factor de Ocupación Total, alturas
máximas, retiros y demás regulaciones aplicables al terreno de obligatorio cumplimento,
además de indicar los tipos de estudios especiales necesarios para la aprobación de
proyectos de Categoría A y B.
Arto.100 Obligatoriedad de la Constancia
El interesado en obtener información relativa a la Zonificación, usos y regulaciones aplicables
a un terreno determinado, puede solicitar a la Dirección de Planificación y Urbanismo la
Constancia de Uso de Suelo. La Constancia de Uso de Suelo es obligatoria solo para
proyectos de Categoría A y B, pero no constituye autorización para realizar cualquier tipo de
obras de construcción o autorización para ocupar el inmueble y/o terreno y tampoco
reconocimiento de propiedad sobre el inmueble.
Arto.101 Documentación Técnica para la Constancia
La documentación mínima que debe acompañar la solicitud de constancia es la siguiente:
31

A. Formato de solicitud el cual indica Nombre del dueño, Fotocopia de cédula,
información del terreno; inscripción registral, número catastral, área total,
localización, linderos y uso actual;
B. Para persona natural o jurídica, título de propiedad del terreno y fotocopia
autenticada, constancia y avalúo catastral;
C. Ubicación y localización del lote, en físico y/o digital geo-referenciada reportada en
la hoja topográfica nacional a la escala 1:50,000.
Arto.102 Extensión de Constancia
Una vez revisados los documentos referidos en los artículos anteriores la Dirección de
Planificación y Urbanismo extenderá la Constancia de Uso de Suelo en los tiempos
establecidos por el Arto.97. Esta tendrá vigencia de un año, pudiendo ser renovada con
procedimiento simplificado por parte del mismo Dirección en el caso no se hayan aprobado
diferentes regulaciones en este lapso de tiempo.
CAPITULO III De la Aprobación del Anteproyecto
Arto.103 Definición de anteproyecto
Para efecto de este Reglamento, se define el anteproyecto como un conjunto de
informaciones y dibujos aptos a describir de forma general las características generales de
una obra o conjunto de obras. El propósito del anteproyecto es de orientar, de forma
preliminar, los interesados a realizar proyectos en el municipio a aplicar correctamente en el
diseño las normas establecidas por este Reglamento.
Arto.104 Obligatoriedad del Anteproyecto
La presentación y aprobación de anteproyecto es una condición obligatoria para proyectos
de Categoría A, no constituye autorización para realizar cualquier tipo de obras de
construcción o autorización para ocupar el inmueble y/o terreno y tampoco reconocimiento
de propiedad sobre el inmueble. Una vez emitida la Constancia de Uso de Suelo, el
interesado en realizar obras de estas categoría debe presentar al Dirección de Planificación
y Urbanísimo el ante-proyecto de las mismas.
Arto.105 Congruencia con tipo de uso del suelo
La propuesta del anteproyecto deberá ser congruente con lo establecido en la Constancia de
Uso de Suelo en términos de densidad de uso, factores de ocupación y demás regulaciones
establecidas por la zona en el presente Reglamento. En el caso de proyectos que
desarrollen objetivos estratégicos para el municipio, conforme a lo establecido en el Plan
Estratégico de Desarrollo de Tola 2004-2020, se considerarán propuestas de derogas a
estas regulaciones, bajo los criterios exclusivos del Arto.135.
Arto.106 Documentación Técnica para el Anteproyecto
La documentación mínima que debe acompañar al ante-proyecto, es la siguiente:
A. Formato de solicitud el cual indica:
i. Nombre del dueño, Cédula de cédula, información del terreno; inscripción
registral, número catastral, área total, localización, linderos y uso actual;
ii. Nombre que se le dará a la urbanización, Cédula de lotes, uso y carácter de la
misma;
iii. Servicios públicos de que será dotada y forma de proveerlos;
iv. Inversión prevista y plazo en que se pretende realizar la urbanización.
B. Para persona natural o jurídica, titulo de propiedad del terreno y fotocopia
autenticada, constancia y avalúo catastral;
32

C. Constancia extendida por las entidades sectoriales gubernamentales sobre la
factibilidad de conexión inmediata a las redes de infraestructura que
correspondan, y estudios requeridos conforme a lo establecido a la Constancia
de Uso de Suelo:
i. Estudio de suelos, geológico, geotécnico y de riesgo local;
ii. Aprobación de factibilidad aprobada por ENACAL;
iii. Aprobación de factibilidad aprobada por UNION FENOSA;
iv. Análisis del Impacto Ambiental del proyecto aprobada por MARENA.
D. Memoria descriptiva del ante-proyecto, conteniendo lo siguiente:
i. Ubicación y localización del anteproyecto de urbanización con respecto al
municipio, accesibilidad, ubicación digital geo-referenciada reportada en la
hoja topográfica nacional a la escala 1:50,000;
ii. Descripción del conjunto que se pretende realizar detallando exactamente
especificaciones generales (materiales, tecnología constructivas, alturas) de
diseño en las soluciones residenciales, sistema vial, localización del área
comunal y lotificación, y presentando cuadro de detalle de áreas de los
diferentes usos de suelo propuestos y cuadro de áreas construidas por tipo de
usos de suelo.
E. Dos juegos de planos físicos y un juego digital del ante-proyecto con la firma de
un profesional, constructor y/o responsable técnico del proyecto con Licencia
vigente de Operación del MTI, conteniendo cada uno lo siguiente:
i. Plan de ubicación escala 1:10.000, con los cuadros resumen de áreas de
lotes por uso de suelo y áreas construidas por uso de suelo;
ii. Plano de conjunto a la escala 1:2,000 o de acuerdo a dimensiones del
desarrollo, con curvas de nivel a un metro de intervalo, indicando la
subdivisión y uso de de lotes, localización de áreas comunes, servicios,
instalaciones técnicas, red vial, accesos, zonas verdes, arborización de
calles;
iii. Vista plano-volumétrica o en perspectiva del conjunto a realizar para
identificar el impacto en el paisaje del municipio.
Arto.107 Aprobación del Anteproyecto
Una vez revisados los documentos referidos en los artículos anteriores la Dirección de
Planificación y Urbanismo someterá al Consejo Municipal la aprobación del Proyecto en los
tiempos establecidos por el Arto.97. Después de aprobado se sellarán y rubricarán cada
lámina y hoja del anteproyecto por el responsable de la Dirección. Esta tendrá vigencia de un
año, pudiendo ser renovada con procedimiento simplificado por parte del mismo Dirección en
el caso no se hayan aprobado diferentes regulaciones en este lapso de tiempo.
CAPITULO IV De la Aprobación del Proyecto
Arto.108 Definición de documentos de proyecto
Se definen para efecto de este reglamento documentos de proyectos el conjunto de dibujos,
tablas y memoria descriptiva y de cálculo, necesarios para la realización de una obra de
construcción. El propósito de la presentación y aprobación del Proyecto es de garantizar la
ciudadanía que las obras realizadas y destinadas al uso público y privado sean realizadas
conforme a las normativas nacionales y locales y por lo tanto seguras.
Arto.109 Obligatoriedad del proyecto
La presentación y aprobación del proyecto es una condición obligatoria para proyectos de
Categoría A y B, no constituye autorización para realizar cualquier tipo de obras de
construcción o autorización para ocupar el inmueble y/o terreno y tampoco reconocimiento
33

de propiedad sobre el inmueble. Una vez emitida la Constancia de Uso de Suelo, y aprobado
el Anteproyecto el interesado en realizar obras de estas categoría debe presentar a la
Dirección de Planificación y Urbanísimo solicitud de Permiso de Construcción.
Arto.110 Congruencia con Anteproyecto y Constancia
La propuesta del Proyecto deberá ser congruente con todo lo establecido en el Anteproyecto
aprobado, constituyendo solamente un detalle ejecutivo de las obras ya definidas en
términos de densidad de uso, factores de ocupación y demás regulaciones establecidas por
la zona en el presente Reglamento.
Arto.111 Documentación Técnica para la Aprobación del Proyecto:
Para la solicitud de aprobación del proyecto debe ser presentada, anexando la
documentación del ante-proyecto aprobado, y dos juegos de planos conteniendo la siguiente
información:
A. Memoria descriptiva del proyecto, indicando cuadro de áreas y porcentajes de
los diferentes usos, riesgos y otras informaciones que se consideren
necesarios;
B. Memoria de cálculos estructurales, hídro-sanitarios, eléctricos,
especificaciones técnicas generales y especificas para la obra;
C. Dos juegos de planos firmados por los profesionales responsables del mismo
debidamente registrados y con Licencia de Operación del MTI, que incluyan
como mínimo:
i. Ubicación del proyecto a escala 1:10,000 y referencia geográfica a
escala 1:50,000;
ii. Plano a escala 1:1,000 con curvas de nivel geodésicas a un metro de
intervalo firmado por un topógrafo con licencia del INETER
presentando: poligonal exterior con coordenadas, rumbos y distancias,
referidas a un punto estable y conocido, indicando distancias al cerco o
línea de propiedad, vías y cauces existentes o previstos por los
estudios del sistema vial y drenaje pluvial, servidumbres y riesgos
geológicos si los hay con datos técnicos de ancho, largo y profundidad
en su caso;
iii. Plano de conjunto conteniendo: cuadro de áreas y sus porcentajes,
numeración de bloques de manzanas, diseño de distribución de lotes
con numeración y dimensiones de cada uno, diseño de la red vial, del
área comunal, limitantes naturales y el uso que se les dará,
descripción de la poligonal exterior, áreas libres a donarse y sus
cálculos de áreas;
iv. Plan de conjunto de terrazas a realizarse, detalles volumétricos de
cortes y rellenos, detalles de árboles a remover debidamente
autorizados por INAFOR;
v. Diseño geométrico de vías tanto en planta como en perfil y secciones
transversales a escala adecuada, indicando ubicación de las
infraestructuras a instalarse. En su caso, diseño de espesor según tipo
de pavimento de acuerdo a la jerarquía vial, con sus correspondientes
especificaciones técnicas y memoria de cálculo;
vi. Diseño arquitectónico y estructural completo de obras verticales
incluyendo viviendas, residencias turísticas, casetas, estructuras para
servicios o industriales de cualquier tipo y dimensión se encuentren
planificada en el conjunto a realizar, incluyendo ubicación, retiros,
tablas de acabado, plantas arquitectónicas, plantas de techos, planta
34

de fundaciones, prospectos, secciones longitudinal y transversal,
detalles constructivos necesarios;
vii. Diseños completos y memorias de cálculo de las redes de
infraestructura: alumbrado público y sistema de distribución eléctrica,
agua potable, alcantarillado sanitario y pluvial, a escalas adecuadas.
Estos deben ser revisados y aprobados técnicamente por las
entidades sectoriales gubernamentales correspondientes;
viii. Diseño completo de obras de mitigación o ingeniería ambiental
requeridas por estudios correspondientes, plan de salidas de
emergencia, plan de arborización, detallando la ubicación de especies
arbóreas;
ix. Costos estimados de las obras a realizarse;
x. Cualquier otra información conducente que el Dirección de
Planificación y Urbanismo juzgue necesaria para una mejor
interpretación del proyecto.
Arto.112 Extensión de la Aprobación del Proyecto
Una vez revisados los documentos referidos en los artículos anteriores la Dirección de
Planificación y Urbanismo extenderá la Aprobación del Proyecto en los tiempos establecidos
por el Arto.97, sellándose y rubricándose cada lámina u hoja del proyecto por el responsable
del Dirección. Esta tendrá vigencia de un año, pudiendo ser renovada con procedimiento
simplificado por parte de la misma Dirección en el caso no se hayan aprobado diferentes
regulaciones en este lapso de tiempo.
CAPITULO V Del Permiso de Construcción
Arto.113 Definición de Permiso de Construcción
El permiso de construcción es el único documento que autoriza plenamente el inicio de las
obras de categoría A, B y C, y es un procedimiento obligatorio para todas las obras de estas
categorías. Para las Obras de categoría A y B su documentación ha pasado a través de los
procedimientos de análisis del anteproyecto y proyecto, para las obras de categoría C se
establecen en el Arto.116 los documentos a entregar.
Arto.114 Congruencia con Proyecto
El Permiso de Construcción deberá ser congruente con todo lo establecido en el Proyecto
aprobado. La documentación del proyecto estará disponible en la obra de construcción por
su verificación por parte de los inspectores municipales y no podrá ser modificada
sustancialmente sin previa autorización de la Dirección de Planificación y Urbanismo.
Arto.115 Documentación Técnica para obras de categoría A y B
Para la obtención del Permiso de Construcción se debe presentar:
A. Los planos y documentos con la aprobación técnica del Proyecto, otorgada por
el Dirección de Planificación y Urbanismo, incluyendo todas las aprobaciones
a la s obras extendidas por otras instituciones como MARENA, INAFOR;
ENACAL.
B. Las credenciales e informaciones mínimas del constructor con Licencia de
Operación del MTI, que realizara la construcción de las obras, incluyendo un
cronograma de obras y la fecha de inicio de la obra.
C. Recibo de Caja de Impuesto Municipales (1% del valor de la obra o conforme
al Plan de Arbitrios Municipal).
35

Arto.116 Documentación Técnica para obras de categoría C
La documentación mínima que debe acompañar la solicitud de Permiso para obras de
Categoría C es la siguiente:
A. Formato de solicitud el cual indica:
i. Nombre del dueño, Cédula de cédula, información del terreno; inscripción
registral, número catastral, área total, localización, linderos y uso actual.
B. Para persona natural o jurídica, titulo de propiedad del terreno y fotocopia
autenticada, constancia y avalúo catastral;
C. Constancia extendida por las entidades sectoriales gubernamentales sobre la
factibilidad de conexión inmediata a las redes de infraestructura que correspondan,
y estudios requeridos conforme a lo establecido a la Constancia de Uso de Suelo:
i. Aprobación de factibilidad de ENACAL;
ii. Aprobación de factibilidad de UNION FENOSA.
D. Memoria descriptiva del ante-proyecto, conteniendo lo siguiente:
i. Ubicación y localización del proyecto con respecto al municipio reportada en la
hoja topográfica nacional a la escala 1:50,000;
ii. Descripción del trabajo que se pretende realizar detallando especificaciones
generales (materiales, tecnología constructiva, alturas) de diseño en las
soluciones residenciales, y cuadro de áreas construidas;
E. Dos juegos de planos físicos con la firma de responsable técnico del proyecto,
conteniendo lo siguiente:
i. Plano de detalles de obra a realizar a la escala 1:50, debidamente cotado en el
sistema métrico decimal;
ii. Elevaciones de obra a realizar a la escala 1:50, debidamente cotado en el
sistema métrico decimal.
F. Recibo de Caja de impuestos municipales (1% del valor de la obra o conforme al
Plan de Arbitrios Municipal).
Arto.117 Otorgamiento del Permiso de Construcción
Una vez revisados los documentos referidos en los artículos anteriores la Dirección de
Planificación y Urbanismo otorgará el Permiso de Construcción en los tiempos establecidos
por el Arto.97, sellándose y rubricándose cada lámina u hoja del proyecto por el responsable
del Dirección. Esta tendrá vigencia de un año, pudiendo ser renovada con procedimiento
simplificado por parte del mismo El constructor dará comunicación del inicio de la obra por
escrito a la Dirección de Planificación y Urbanismo.
CAPITULO VI De la Autorización de Obras menores
Arto.118 Definición de obras menores
Para efecto de este reglamento se define como obras menores estas tres subcategoría:
a. Toda edificación no repetitiva de una sola planta, de sistema constructivo simple, que
incluye obras de construcción, reparación, remodelación ó reforzamiento que se
desarrolle en espacios privados, o en espacios públicos aledaños a estos, como
muros de cerramiento, rampas, casetas, accesos vehiculares, anexos menores hasta
30 metros cuadrados, remodelaciones hasta 60 metros cuadrados, piscinas menores
de 50 mil litros de capacidad, abertura de puertas en paredes externas, construcción
y/o reparación de aceras, rupturas de calles, andenes y cunetas para colocar obras
de infraestructuras de menos de 20 metros de largo;
b. Todas obras y/o actividades que impliquen ocupación temporal o permanente de
espacios públicos como calles, aceras, andenes, terrenos municipales con fines
36

comerciales, culturales, recreativos, y otros, como instalación de caseta de ventas,
comerciales temporales, de servicios, cabinas telefónicas, Instalación de mesas,
toldos o carpas, circos, juegos mecánicos de diversión Ferias, Exposición – Venta,
juegos infantiles, estacionamiento de vehículos de uso comercial y/o venta de
servicios ocupación con materiales de construcción, escombros y/o maquinaria de
construcción otros, cierre temporal de calles,. Instalación de rótulos, avisos, mantas,
remoción y/o reubicación de mobiliario urbano, señalamiento, etc.;
c. Todas obras finalizada a la demolición de una estructura existente.
Arto.119 Autorización para obras menores
Para la realización de las obras menores definida en el anterior artículo los interesados
deberán obtener una Autorización que será extendida por la Dirección de Planificación y
Urbanismo, en coordinación con las autoridades de la Policía Nacional cuando el caso lo
amerite. Se permite la utilización de espacios públicos para la ejecución de obras menores
temporales, siempre que no se contravenga con los usos y destinos establecidos en este
Reglamento, y con el correspondiente pago de los impuestos establecidos.
Arto.120 Documentación Técnica para obras menores subcategoría a
La documentación mínima que debe acompañar la solicitud de Autorización de obras
menores de la subcategoría a es la siguiente:
A. Formato de solicitud el cual indica:
i. Nombre del dueño, Cédula de cédula, información del terreno; inscripción
registral, número catastral, área total, localización, linderos y uso actual. Si la
obra.
B. Para persona natural o jurídica, titulo de propiedad del terreno y fotocopia
autenticada, constancia y avalúo catastral;
C. Constancia extendida por las entidades sectoriales gubernamentales sobre la
factibilidad de conexión inmediata a las redes de infraestructura que correspondan,
en caso aplique;
D. Recibo de Caja de pago de Impuestos municipales si hubiese;
E. Memoria descriptiva del proyecto, conteniendo lo siguiente:
i. Ubicación y localización del proyecto con respecto al municipio;
ii. Descripción del trabajo que se pretende realizar detallando especificaciones
generales (materiales, tecnología constructiva, alturas) de diseño en las
soluciones residenciales, y cuadro de áreas construidas;
F. Dos juegos de planos físicos con la firma de responsable técnico del proyecto,
conteniendo lo siguiente:
i. Plano de detalles de obra a realizar a la escala 1:100, debidamente cotado en el
sistema métrico decimal.En toda reparación o reforzamiento, remodelación o
cambio de estructura se debe señalar claramente en los planos, la construcción
existente y la parte a remodelar;
ii. Elevaciones de obra a realizar a la escala 1:100, debidamente cotado en el
sistema métrico decimal.
Arto.121 Documentación para obras menores subcategoría b
La documentación mínima que debe acompañar la solicitud de Autorización de obras
menores de la subcategoría b es la siguiente:
A. Formato de solicitud el cual indica:
i. Nombre del dueño, Cédula de cédula, información del terreno y/o del área
publica afectada
37

B. Constancia extendida por las entidades sectoriales gubernamentales sobre la
factibilidad de conexión inmediata a las redes de infraestructura que correspondan,
en caso aplique.
C. Recibo de Caja de pago de Impuestos municipales si hubiese.
D. Memoria descriptiva del proyecto, conteniendo lo siguiente:
i. Ubicación y localización del proyecto con respecto al municipio;
ii. Descripción del trabajo que se pretende realizar detallando especificaciones
generales (materiales, tecnología constructiva, alturas) de diseño en las
soluciones residenciales, cuadro de áreas ocupada, estimación de la duración
de ocupación de área publica
Arto.122 Documentación para obras menores subcategoría c
La documentación mínima que debe acompañar la solicitud de Autorización de obras
menores de subcategoría c es la siguiente:
A. Formato de solicitud el cual indica:
i. Nombre del dueño, Cédula de cédula, información del terreno; inscripción
registral, número catastral, área total, localización, linderos y uso actual de la
obra a demoler
B. Para persona natural o jurídica, titulo de propiedad del terreno y fotocopia
autenticada.
C. Recibo de Caja de pago de Impuestos municipales si hubiese.
D. Memoria descriptiva del proyecto, conteniendo lo siguiente:
i. Ubicación y localización del proyecto con respecto al municipio.
ii. Descripción del trabajo que se pretende realizar detallando especificaciones
generales de la obra existente (materiales, tecnología constructiva, alturas).
iii. Juego de Foto de la obras a demoler.
iv. Plan de seguridad para efectuar la operación
Arto.123 Obras Históricas
Si la obra se encuentra dentro del área histórica o se considera de valor patrimonial la
Alcaldía podrá requerir solicitar de previo una consulta con el Instituto Nicaragüense de
Cultura para autorizar la demolición.
Arto.124 Extensión de Autorización para obras menores
Una vez revisados los documentos referidos en los artículos anteriores la Dirección de
Planificación y Urbanismo otorgará la Autorización para las obras menores en los tiempos
establecidos por el Arto. 97, sellándose y rubricándose cada lámina u hoja del proyecto por
el responsable del Dirección. Esta tendrá vigencia de un mes para loas obras de
subcategoría a, y de 15 días para subcategoría b. En este lapso de tiempo deberá iniciar las
obras cuya permanencia legal estará establecida en la misma Autorización. El constructor
dará comunicación del inicio de la Obra por escrito a la Dirección de Planificación y
Urbanismo.
TÍTULO V: INSPECCIONES, FORMATOS, SANCIONES Y RECURSOS
CAPITULO I De las Inspecciones
Arto.125 Facultad de Inspección de obras
Es atribución de la Dirección de Planificación y Urbanismo, velar y controlar el proceso de los
trabajos que se ejecutan en todas las obras de desarrollo, y usos de las mismas en el
38

municipio, a fin de que se ajusten a los planos aprobados conformes a las normas del
presente Reglamento.
Arto.126 Objetivo de la inspecciones
Las inspecciones se realizarán para verificar el desarrollo de las obras u de los usos
conforme a lo autorizado en los permisos y autorizaciones de construcción, anteproyectos,
proyectos y constancias, y el cumplimento de las normas de construcción establecidas.
Arto.127 Inspecciones en obras de construcción.
Las inspecciones serán efectuadas en horarios de trabajo de 8 de la mañana a 4 de la tarde,
de lunes al viernes, por personal autorizado y calificado de la Dirección de Planificación y
Urbanísimo, quien deberá identificarse para poder ingresar a la obra. La prohibición de
entrada al personal de la Dirección a una obra será considerada una falta grave.
Arto.128 Inspecciones en obras de construcción.
En las obras de construcción siempre se deberá asegurar la presencia de un responsable de
la obra, que sea el propietario, el diseñador responsable, el constructor encargado, o
simplemente el ingeniero, arquitecto o maestro residente. También serán siempre
disponibles en la obra la documentación técnica del Proyecto Aprobado, para las
verificaciones del caso. El responsable de la Obra acompañará el Inspector y facilitará un
sitio para revisión de planos o personal para la ejecución de pruebas sencillas si fuera el
caso.
Arto.129 Coordinación con otras competencias de inspección
Las Inspecciones municipales no sustituyen ni causan prejuicio alguno a las facultades de
inspección de otras instituciones cuales MARENA, MTI, ENACAL, INAFOR u otras
instituciones en las materias de sus propias competencias. En caso de identificar posibles
infracciones recompetencias de estas instituciones, la Dirección de Planificación y Urbanismo
le dará comunicación a las mismas por escrito.
Arto.130 Procedimiento para inspecciones
Recibido el Permiso de Construcción por el Urbanizador, éste debe notificar por escrito a la
Dirección Planificación la fecha en que dará inicio la construcción de las obras de
infraestructura. La Dirección de Planificación y Urbanismo al recibir la notificación del inicio
de construcción de las obras de infraestructura, incorporara dentro de su plan de trabajo las
inspecciones a dicho proyecto. La Dirección de Planificación y Urbanismo no está obligado a
notificar con anticipación las visitas al sitio de construcción.
Arto.131 Acta de inspección
Al terminar la Inspección el Inspector elaborará una Acta de Inspección que será entregado
al Responsable, lo cual deberá copiarlo en la Bitácora del obra en caso existiera, u
entregarlo a los dueños. Que se darán así por notificado de las recomendaciones y
observaciones emitidas en el mismo.
CAPITULO II De Los Formatos, Boletas y Recibos
Arto.132 Formatos para Solicitudes y Aprobaciones
Se aprueban los siguientes formatos que se anexan al presente Reglamento:
a. Formato de solicitud de servicios urbanísticos (1)
b. Formato de aprobación de servicios urbanísticos (5)
c. Formato de notificación de sanciones, recursos, inspecciones (1)
39

Arto.133 Formatos para Solicitud de extensión de Constancia
Los formatos para solicitudes y aprobaciones serán numerados en orden progresivo,
deberán ser firmados y sellado por el responsable de la Dirección de Planificación y
Urbanismo para tener validez.
Arto.134 Formatos para boletas y recibos
Se utilizaran los formatos municipales corrientes para boletas de pagos para multas, o recibo
de caja para pagos de tramites para servicios urbanísticos.
CAPITULO III De los Acuerdo de programa
Arto.135 Definición y aplicación de acuerdos
En el caso que se presenten proyectos de Categoría A que coincidan con los intereses del
municipio establecidos en el Plan Estratégico Municipal, para dichos proyectos se podrán
considerar requerimientos urbanísticos especiales, sobre la base convenios de colaboración
propuestos por los solicitantes a la administración municipal, que se llamarán Acuerdos de
Programa, y se elaborarán de conformidad al ordenamiento jurídico vigente.
Arto.136 Régimen legal
Los Acuerdos de Programa son convenios entre urbanizadores y Alcaldía municipal con los
cuales los urbanizadores se comprometen a cumplir una serie adicionales de requisitos u
obras y las municipalidades a realizar los cambios oportunos de la zonificaciones necesarios
para la aprobación de los proyectos presentados, u a otras actividades en el marco de la
colaboración de los proyectos desarrollar. No serán posibles cambios en la Zonificación por
lo que se refiere a las Zonas no Aptas, de Protección o Reservas, o a las servidumbres
establecidas por las leyes nacionales vigentes.
Arto.137 Aprobación de acuerdos
Los acuerdos de programa deberán serán aprobados por el Consejo Municipal y una vez
aprobados deberán ser cumplidos por ambas partes, pena el retiro de permiso para las obras
a realizarse. Dichos Acuerdos no podrán comprometer la municipalidad a actividades o
funciones que no estén de su propia competencia, o obligar o afectar a terceros no incluidos
en el acuerdo.
Arto.138 Validez y vigencia de acuerdos
Los acuerdos tendrán validez máxima de un año entre del cual se deberá proceder al
cumplimiento de las cláusulas establecidas en estos, y eventuales modificaciones a la
Zonificación aportada por los requerimientos urbanísticos especiales entrarán en vigencia en
cuanto el Consejo Municipal los apruebes.
CAPITULO IV De la Comisión Interinstitucional
Arto.139 Convocación de la Comisión Interinstitucional
La Dirección de Planificación y Urbanismo podrá convocar a una Comisión Interinstitucional
para el análisis conjunto de los proyectos de Categoría A que sean de interés y competencia
de diferentes poderes del Estado, la cual tendrá por objetivo agilizar los trámites conjuntos
de manera coordenada. La Comisión tendrá un carácter consultivo y no sustituirá ni afectará
en ninguna manera la autonomía de competencias establecidas por el marco jurídico vigente
para las instituciones que participen en ella.
40

Arto.140 Integrantes
La Comisión estará integrada por los delegados departamentales o sus representantes
invitados: de las siguientes instituciones:
1. Ministerio del Ambiente y los recursos Naturales MARENA
2. Empresa Nicaragüense de Acueductos y Alcantarillados ENACAL
3. Instituto Nacional Forestal INAFOR
4. Instituto Nicaragüense de Turismo INTUR
5. Instituto Nicaragüense de Estudios Territoriales INETER
6. Policía Nacional
7. Ejercito de Nicaragua
8. Ministerio de Salud MINSA
9. Ministerio de Educación MINED
10. Asociación de Municipios de Rivas AMUR
Arto.141 Procedimientos de revisión conjunta
Cualquier proyecto de categoría A será elegible para la convocatoria de la Comisión, y
también proyectos de categoría B si así lo valorara la Dirección de Planificación y
Urbanísimo. La Dirección convocará formalmente los delegados de las otras instituciones
para facilitar un proceso conjunto de revisión de los caso de interés.
Arto.142 Actas de reuniones y oficialización de acuerdos
Se deberán levantar las actas de cada reunión de la Comisión que deberán ser firmada por
todos lo los participantes y contener un resumen de las diferentes observaciones y los
acuerdos finales y los compromisos asumidos por cada institución.
CAPITULO V De las Sanciones por Incumplimiento
Arto.143 Definición y clasificación de infracciones
Para efectos de la valoración de las infracciones o faltas a lo dispuesto en el presente
Reglamento, estas se clasifican, con base al riesgo que conlleven, en infracciones leves,
graves y muy graves. La identificación de infracciones o faltas es competencia de los
inspectores municipales o personal encargado según el Art.127 y debe ser aprobado por el
Responsable de la Dirección de Planificación y Urbanismo.
Arto.144 Sanciones para incumplimiento de permisos de construcciones
Las infracciones a las disposiciones del presente Reglamento, independiente de la
responsabilidad civil y penal en que pudiera incurrir, se sancionan en la vía administrativa
bajo las siguientes formas:
a. Multas a pagar para cualquier tipo de infracción que se calcula de forma diferente
para las diferentes categorías de obras, en términos de porcentaje del 10, 40 o
100% del valor pagado para el Permiso o autorización de obra;
b. Desalojos de materiales y/o obras de los espacios públicos o privados ajenos;
c. Suspensión de obras aprobadas hasta pago de multas y recuperación de
situación conforme a lo aprobado, en la medida que se establecido por los
inspectores;
d. Cancelación del permiso o autorización de construcción aprobada, con cierre de
la obra;
e. Demolición de las obras realizadas.
41

Arto.145 Objetivo de las sanciones
El objetivo de las sanciones es de garantizar el cumplimento del presente Reglamento, y de
corregir las obras que no cumplen con los requerimientos establecidos, a través de la
aplicación progresiva de sanciones hasta la corrección de las infracciones.
Arto.146 Reversibilidad de infracciones
En caso que exista la posibilidad de rectificar la situación generada por la infracción, esta se
hará bajo las condiciones técnicas del Dirección Planificación y Urbanismo, en un período no
mayor de 30 días, a partir de la notificación.
Arto.147 Clasificación de Infracciones
Las infracciones o faltas se clasifican Leves, Graves y Muy Graves, y se establecen las
siguientes multas y otras sanciones aplicables de conformidad con la siguiente tabla:
Infracciones
Faltas Leves
Realizar obras de acabados diferentes de los aprobado
No comunicar cambios menores al proyecto aprobado
No contar con la documentación aprobada en al obra y/o con al
presencia de un residente responsable.
Ocupar con materiales de construcción la vía publica sin autorización
Verter aguas en espacio públicos sin autorización
Faltas Graves
Iniciar obras sin aviso previo al Dirección de Planificación
No permitir la entrada a los inspectores municipales
Realizar obras estructurales diferentes de los aprobado
Verter desechos en espacio públicos sin autorización
No Cumplir con los retiros establecidos por menos 5% de la longitud
total de los mismo
Realizar obras de mayor es de lo aprobado por menos del 5%
Alteración, falsificación, modificación de la documentación aprobada
Suministro de información errónea o falsa a los inspectores
Faltas Muy Graves
Realizar obras de mayor alcances de lo aprobado por más del 5%
No Cumplir con los retiros establecidos por mas 5% de la longitud total
de los mismo
Invadir la propiedad publica o privada con las obras terminadas
Iniciar o concluir obras en completa ausencia de los documentos
técnicos correspondientes, como Permiso, Autorización, Aprobación de
proyectos y anteproyectos.
Multas
10% del valor
del permiso o
autorización
40% del valor
del permiso o
autorización
100% del
valor del
permiso o
autorización,
más valor de
tramite de
anteproyecto
y proyecto
Otras
sanciones
Desalojo de
espacios
públicos,
Suspensión
de la obra
según el
caso
Desalojo de
espacios
públicos,
Suspensión
de la obra,
Cancelación
de permisos
según el
caso
Suspensión
de la obra,
desalojo de
áreas
publicas,
cancelación
de permisos
demolición,
según el
caso
Arto.148 Procedimiento de suspensión de la obras
La suspensión de la obra se notificará por escrito, formulada por el director de Planificación y
Urbanismo y con visto bueno del Alcalde municipal. El notificado está obligado a presentarse
a la misma Dirección para aclarar y legalizar su situación, debiendo hacerlo en un máximo de
3 días hábiles, tiempo durante el cual no podrá hacer actividades en la obra. El inspector de
la Alcaldía pegará en un lugar visible un aviso de suspensión de obra, debiendo mantenerla
el dueño sin alteración alguna, hasta resolver esta situación.
42

Arto.149 Procedimiento Adicional de suspensión de la obras
Si el propietario no se presentara en ese término se le notificará por segunda vez incluida
una multa equivalente al 10 % del valor de la multa correspondiente.
Arto.150 Procedimiento de cancelación de permisos
En el caso que el propietario sometido a suspensión de las obras continuara la obra en
rebeldía de las disposiciones comunicatdas, la Dirección de Planificación y Urbanismo
solicitará el auxilio de la Policía Nacional para suspender tales trabajos, emitiendo un acta de
Cancelación de Permisos o Autorización de los trabajos. El propietario deberá presentarse
en el término de tres días hábiles para resolver la situación de la obra, pagando también la
multa correspondiente a la segunda notificación.
Arto.151 Demolición de obras
La demolición de una obra únicamente es una medida extrema cuyos costos serán asumidos
por el dueño de la obra, y se realizará despides de haber agotados las otras vías y que se
podrá ejecutarse inmediatamente solo en los siguientes casos:
1. Si la construcción fuera ejecutada sin los refuerzos estructurales correspondientes y
representa un peligro real y evidente para el transito de personas, vehículos en la vía
publica.
2. Si ha invadido propiedad publica, ejidal o municipal, obstaculizando el paso de
personas y bienes, o propiedad privada ajena.
3. Se han agotados todos los otros medios de corrección de las infracciones.
Arto.152 Autoridad ejecutora
Las multas y sanciones impuestas por la Alcaldía Municipal y que no sean cumplidas por el
dueño o responsable del proyecto, pasaran para su cumplimiento y ejecución forzosa a la
autoridad judicial correspondiente conforme a lo establecido por la Ley.
CAPITULO VI De los Recursos de Revisión y Apelación
Arto.153 Revisión de decisiones para servicios urbanísticos
Toda persona afectada por una decisión sobre los servicios urbanísticos o una sanción
puede interponer los recursos y procedimientos que establece la Ley de Municipios, dentro
de los primeros 15 días hábiles subsiguientes a la fecha que se le notificó dicho acto.
Arto.154 Revisión por parte del Comité Técnico Municipal
Los recursos de revisión y apelación sobre decisiones urbanísticas se someterán a la
atención del Alcalde y del Comité Técnico Municipal que tendrá por cada tipo de servicio
urbanístico un tiempo máximo igual y no superior al tiempo previsto de aprobación del mismo
servicio, correspondiente al Arto.97 del presente Reglamento.
Arto.155 Apelación por parte del Consejo Municipal
Los solicita que hayan sido analizados por el Comité Técnico podrán interponer un recurso
de apelación, conforme a la Ley de Municipios y sus reformas No. 40 y 261, al Consejo
Municipal, que tendrá dos meses para pronunciarse.
Arto.156 Costo del los recursos
Los recursos de revisión presentados al Comité Técnico Municipal tendrán un costo igual al
servicio urbanístico que se refieren. Los solicitantes deberán pagar estos costos por entero
en el caso que los recursos sean rechazados, confirmándose la decisión anterior. En el caso
que el recurso revierta la anterior decisión, los solicitantes no tendrán ulteriores cobros.
43

CAPITULO VII Del Comité Técnico Municipal de Revisión
Arto.157 Integrantes del Comité Técnico Municipal
Intégrese al Comité Técnico Municipal Urbano que actuará como instancia de revisión de las
decisiones sobre Servicios Urbanísticos las siguientes autoridades y personal técnico:
a. El Alcalde Municipal
b. El vice-alcalde
c. Los jefes de bancada del Consejo
d. El Asesor Legal
e. El Director de Planificación y Urbanismo
f. El Director de Desarrollo Económico Local
g. El Director de Medio Ambiente
Arto.158 Convocación de la Comité
El comité se reunirá de forma periódica cada mes para analizar los recursos de revisión,
conforme alo establecido por la Ley de Municipios y sus Reformas. Se podrá convocar una
sesión extraordinaria quincenal bajo pedido de la Dirección de Planificación o Urbanismo, si
la urgencia o cantidad de recursos lo amerite.
Arto.159 Procedimientos de revisión
Una vez reunido el Comité Técnico el Director de Planificación y Urbanismo expondrá los
casos sometidos a recursos de revisión Las motivaciones y argumentos a favor podrán ser
depositados por escrito por parte de los solicitantes, y serán expuestos por el Asesor Legal.
Arto.160 Oficialización de resultado
El resultado del análisis del caso y la decisión final se oficializará bajo la forma de Resolución
Técnica municipal, por parte del la Asesoría Legal Municipal, y se comunicará al interesado
en el plazo máximo de tres días hábiles.
TITULO VI: DISPOSICIONES FINALES
CAPITULO I De la Incorporación de Tablas, Gráficos, Mapas y Formatos
Arto.161 Incorporación de tablas y gráficos
Para los efectos de la presente Ordenanza, se incorporan los formatos, tablas, gráficos y
mapas siguientes:
A. Tablas:
i. Matriz de usos según zona;
ii. Matriz de edificabilidad según zona.
B. Gráficos:
i. Ocupación de suelo y retiros;
ii. Factor de ocupación de suelo y factor de ocupación total.
C. Mapas:
44

i. Mapa Municipal de Zonificación, a la escala de representación de
1:50,000;
ii. Mapa Urbano de Zonificación, a la escala de representación de
1:12,500;
iii. Mapas de Zonificación de los Sectores Costeros, a la escala de
representación de 1:25,000.
D. Formatos
i. Formato de Solicitud de Servicios Urbanísticos;
ii. Formato de Constancia de Usos de suelos;
iii. Formato de Aprobación de anteproyecto;
iv. Formato de Aprobación de Proyecto;
v. Formato de Extensión de Permiso de Construcción;
vi. Formato de extensión de Autorización;
vii. Formato de Notificación de Sanción, Multa, Suspensión de permisos.
CAPITULO II Otras Disposiciones Finales
Arto.162 Responsabilidad de Cumplimiento
Es responsabilidad de la Dirección de Planificación y Urbanismo, vigilar el cumplimiento del
presente reglamento.
Arto.163 Abrogación de normas
El presente Reglamento Urbanístico deroga todas las Ordenanzas y Resoluciones anteriores
sobre el mismo tema que la contravengan y entrará en vigencia a partir de su publicación por
cualquier medio de comunicación.
Arto.164 Vigencia
La vigencia del Reglamento será de 20 años pudiendo ser renovado o modificado en este
lapso solamente por medio de ordenanza del Consejo Municipal de Tola
45

ANEXO A
A. Tablas:
i. Matriz de usos según zona
ii. Matriz de edificabilidad según zona
46

Tabla A1 – Matriz de usos permisibles según zona
Zona Usos Predominantes Usos Secundarios Usos Condicionados Usos Prohibidos
PA-1 Agropecuario
Sin limitaciones de manejo
Viviendas rurales con un densidad entre 1 y 0.5
viviendas por hectáreas (100 y 50 por kilómetro
Actividades económicas que
causen perturbación al medio
Industriales o
establecimientos
PA-2
PF-1
Agropecuario con limitaciones de
manejo, silvo-pastoril
Forestal y agroforestal con
limitaciones de manejo
cuadrado
Viviendas rurales con un densidad entre 0.5 y 0.2
viviendas por hectáreas (50 y 20 por kilómetro
cuadrado
Viviendas rurales con un densidad menor de 0.2
viviendas por hectáreas (20 por kilómetro
cuadrado
PE-1 Extractivo de recursos mineros
metálicos o no metálicos
Servicios relacionados, almacenajes, oficinas,
ventas
PI-1 Industrial liviano y pesado Servicios relacionados, almacenajes, oficinas,
ventas
PCS Actividades de servicios
Servicios personales y del hogar
profesionales,
Servicios relacionados con el uso principal
Comercio al por menor y por mayor
ambiente.
Actividades económicas que
causen perturbación al medio
ambiente.
Todas otras actividades
Agropecuario o Forestal
Agropecuario o Forestal
Habitacional
Equipamiento
contaminantes.
Industriales o
establecimientos
contaminantes.
Todas otras actividades
Habitacional,
Equipamiento
Habitacional,
Equipamiento
Industrial -Extractivo
PM Actividades de Servicios, Comercio, Servicios personales y del hogar
Equipamiento
Industrial-Extractivo
industria artesanal, Habitacional Servicios relacionados con el uso principal
PT-1 Playa Turística y recreación Publica utilidad Todas otras actividades Todas otras actividades
PT-2 Servicios turísticos y de recreación Residencial turístico, Habitacional Comercial, Servicios, Industrial, Extractivos
PT-3 Residencial turístico, Habitacional Servicios turísticos y de recreación Comercial, Servicios, Industrial, Extractivos
E-1
E-2
E-3
E-4
E-5
E-6
H-1.a
H-1.b
H-2.a
H-2.b
H-3
Educación
Salud
Bienestar Social
Recreación y Cultura
Seguridad
Institucional y Servicios Municipales
Residencial turístico, Habitacional
Habitacional para custodios y vigilantes
Servicios turísticos y de recreación, comercio al
por menor por máximo el 30% del lote
Comerciales y servicios
relacionados al uso principal
Comercial, Servicios,
Equipamientos
Industrial, extractivo,
agropecuario y forestal
Industrial, Extractivos,
Comercial al por mayor,
comercial exclusivo
47

Tabla A2 – Matriz de edificabilidad según zona
Zona Lote Mínimo Retiro frente/fondo Retiro lateral FOS FOT Pisos
Metros cuadrados Metros Metros % del lote % del lote
PA-1 10,000 20 20 2% 2% 1
PA-2 20,000 20 20 1% 1% 1
PF-1 50,000 20 20 0.5% 0.5% 1
PE-1 10,000 20 20 2% 2% 1
PI-1 5,000 10 10 30% 30% 1
PCS 600 6 3 60% 120% 2
PM 200 3 3 70% 150% 2
PT-2 1200 5 5 50% 100% 2
PT-3 1800 10 5 30% 60% 2
E-1
E-2
E-3
E-4
200 3 1 80% 160% 2
E-5
E-6
H-1 100 3 1 60% 120% 2
H-2 320 3 3 40% 80% 2
H-3 1200 5 5 30% 60% 2
48

ANEXO B
B. Gráficos:
i. Ocupación de suelo y retiros
ii. Factor de ocupación de suelo y factor de ocupación total
49

Grafico 1: Ocupación de suelo y retiros
50

Grafico 2: Factor de ocupación de suelo y factor de ocupación total
51

ANEXO C
C. Mapas:
i. Mapa Municipal de Zonificación, a la escala de representación de
1:50,000
ii. Mapa Urbano de Zonificación, a la escala de representación de
1:12,500
iii. Mapas de Zonificación de los Sectores Costeros, a la escala de
representación de 1:25,000
52

1-Mapa Municipal de Zonificación, a la escala 1:50,000
53

2-Mapa Urbano de Zonificación, a la escala 1:12,500
54

3a-Mapas de Zonificación del Sector Costero Norte, a la escala 1:25,000
55

3b-Mapas de Zonificación del Sector Costero Central, a la escala 1:25,000
56

3c-Mapas de Zonificación del Sector Costero Sur, a la escala 1:25,000
57

ANEXO D
D. Formatos
i. Formato de Solicitud de Servicios Urbanísticos
ii. Formato de Constancia de Usos de suelos
iii. Formato de Aprobación de anteproyecto
iv. Formato de Aprobación de Proyecto
v. Formato de Extensión de Permiso de Construcción
vi. Formato de extensión de Autorización
vii. Formato de Notificación de Sanción, Multa, Suspensión de
permisos
58

Alcaldía Municipal de Tola
Dirección de Planificación y Urbanismo
Formato 110
No.
1. DATOS GENERALES
Nombre del solicitante:
Cedula:
Dirección:
Teléfono:
Nombre del propietario:
Cedula:
Dirección
Teléfono:
FORMATO DE SOLICITUD DE SERVICIOS URBANISTICOS
2. TIPO DE SERVICIO SOLICITADO
Constancia de uso de suelo
Aprobación de Anteproyecto
Aprobación de Proyecto
Permiso de Construcción para obras mayores
Autorización para obras menores.
3. CATEGORÍA DE OBRAS A REALIZAR
A. Construcción de proyectos de asentamientos, conjuntos residenciales,
turísticos, industriales o de servicios, con o sin fraccionamiento de lotes, con
área construida mayor de 300 metros cuadrados, y/o pertenecientes al Grupo 1
de edificios (Arto.11 Reglamento Nacional de Construcción)
B. Construcción o remodelación de proyectos particulares (sin fraccionamiento de
lotes) entre 300 y 60 metros cuadrados, y/o pertenecientes al Grupo 2 de
edificios (Arto.11 Reglamento Nacional de Construcción)
C. Construcción o remodelación de obras particulares (sin fraccionamiento de
lotes) menores de 60 metros cuadrados y/o pertenecientes al Grupo 2 o 3 de
edificios (Arto.11 Reglamento Nacional de Construcción)
D. Construcción de obras menores, como casetas de servicios, rampas, aceras,
rótulos, tapias, establos, obras temporáneas y/o pertenecientes al Grupo 3 de
edificios (Arto.11 Reglamento Nacional de Construcción) y demás obras
definidas en el Arto. del presente Reglamento.
E. Cambios de usos de la tierra aunque no impliquen construcción de obras, en el
caso de cambio de uso de zonas forestales, de costas, de manglares, o en
general de zonas naturales en uso agropecuario o de aprovechamiento forestal.
59

5. INFORMACIÓN DE LA OBRA
Tipo de obra
Uso principal
Uso secundario
Área o longitud
Dimensiones principales
Retiro frente
Retiro lateral
Retiro fondo
5. INFORMACIÓN DEL TERRENO
Ubicación
Inscripción registral
Número catastral
Dirección exacta
Linderos
Uso Actual
Área
6. DETALLES DE PAGO
Recibo de caja No.
Concepto
Valor C$ (letras)
Fecha de pago
Dado en Tola a los _________días del mes de _________________ de 200___________
Solicitante: Propietario: Recibido:
Firma y Sello Firma y Sello Firma y Sello
60

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Dirección de Planificación y Urbanismo
Formato 210
No.
CONSTANCIA DE USO DE SUELO
1. DATOS GENERALES
Nombre del solicitante:
Cedula:
Dirección:
Teléfono:
Nombre del propietario:
Cedula:
Dirección
Teléfono:
2. INFORMACIÓN DEL TERRENO
Ubicación
Inscripción registra
Número catastral
Localización
Dirección exacta
Linderos
Uso Actual
Área
2. RÉGIMEN DE USO DE SUELO PERMISIBLE
Uso de suelo predominante
Usos de suelo secundarios
Usos condicionados
Usos Prohibidos
3. RÉGIMEN DE EDIFICABILIDAD
Lote Mínimo
61

Retiro Frente/Fondo
Retiro Lateral
Factor de Ocupación de Suelo
Factor de Ocupación Total
Altura / Pisos
Derecho de vía
4. REFERENCIA PARA REGULACIONES ADICIONALES (ARTOS DE REGLAMENTO
URBANÍSTICO)
5. PROCEDIMIENTOS SUCESIVOS OBLIGATORIOS
Aprobación de de Anteproyecto (Categorías A-B)
Aprobación de Proyecto definitivo (Categorías A-B)
Otorgamiento de Permiso de Construcción (Categorías A-B-C)
Extensión de Autorización para obras menores (Categorías D-E)
Dado en Tola a los _________días del mes de _________________ de 200___________
Director de Planificación y
Urbanismo
Firma y Sello
NOTA:
Esta constancia de uso del suelo:
• NO ES RECONOCIMIENTO DE PROPIEDAD SOBRE EL TERRENO
• NO ES AUTORIZACION PARA OCUPAR EL TERRENO
• NO ES AUTORIZACION PARA REALIZAR CUALQUIER TIPO DE CONSTRUCCION.
Cualquier dato no fidedigno dado en la solicitud de esta constancia es motivo suficiente para ser
considerada nula.
62

Alcaldía Municipal de Tola
Dirección de Planificación y Urbanismo
Formato 220
No.
APROBACIÓN DE ANTEPROYECTO
1. DATOS GENERALES
Nombre del solicitante:
Cedula:
Dirección:
Teléfono:
Nombre del propietario:
Cedula:
Dirección
Teléfono:
2. INFORMACIÓN DEL TERRENO
Ubicación
Inscripción registra
Número catastral
Dirección exacta
3. CONDICIONES DE APROBACIÓN DE ANTEPROYECTO
Cláusula 1
Se aprueba el anteproyecto de acuerdo a la solicitud No. ___________ conforme ala
documentación alegada a dicha solicitud, sin prejuicio de las demás normas del reglamento
urbanístico que deberán ser respetadas en las sucesivas etapas de proyecto.
Cláusula 2
El propietario es el responsable por el cumplimiento de las condiciones establecidas para las
obras autorizadas. Su incumplimiento invalidará automáticamente el permiso. Una vez la
aprobación del servicio urbanístico no se puede dar modificaciones en planos y obras sin
previa autorización de la Alcaldía Municipal de Tola.
Cláusula 3
La aprobación del anteproyecto tiene validez hasta el ____________
Cláusula 4
La Aprobación del anteproyecto no constituye autorización ni permiso para obra alguna.
63

4. BREVE DESCRIPCIÓN DE LAS OBRAS
5. PROCEDIMIENTOS SUCESIVOS OBLIGATORIOS
Aprobación de Proyecto definitivo (Categorías A-B)
Extensión de Permiso de Construcción (Categorías A-B-C)
Extensión de Autorización para obras menores (Categorías D-E)
Dado en Tola a los _________días del mes de _________________ de 200___________
Director de Planificación y
Urbanismo
Firma y Sello
NOTA:
Esta aprobación de anteproyecto:
• NO ES RECONOCIMIENTO DE PROPIEDAD SOBRE EL TERRENO
• NO ES AUTORIZACION PARA OCUPAR EL TERRENO
• NO ES AUTORIZACION PARA REALIZAR CUALQUIER TIPO DE CONSTRUCCION.
Cualquier dato no fidedigno dado en la solicitud de esta constancia es motivo suficiente para ser
considerada nula.
64

Alcaldía Municipal de Tola
Dirección de Planificación y Urbanismo
Formato 230
No.
APROBACIÓN DE PROYECTO
1. DATOS GENERALES
Nombre del solicitante:
Cedula:
Dirección:
Teléfono:
Nombre del propietario:
Cedula:
Dirección
Teléfono:
2. INFORMACIÓN DEL TERRENO
Ubicación
Inscripción registra
Número catastral
Dirección exacta
3. CONDICIONES DE APROBACIÓN DE PROYECTO
Cláusula 1
Se aprueba el proyecto de acuerdo a la solicitud No. ___________ conforme a la
documentación alegada a dicha solicitud, sin prejuicio de las demás normas del reglamento
urbanístico que deberán ser respetadas en las sucesivas etapas de proyecto.
Cláusula 2
El propietario es el responsable por el cumplimiento de las condiciones establecidas para las
obras autorizadas. Su incumplimiento invalidará automáticamente el permiso. Una vez la
aprobación del servicio urbanístico no se puede dar modificaciones en planos y obras sin
previa autorización de la Alcaldía Municipal de Tola.
Cláusula 3
La aprobación del proyecto tiene validez hasta el ____________
Cláusula 4
La Aprobación del proyecto no constituye autorización ni permiso para obra alguna.
65

4. BREVE DESCRIPCIÓN DE LAS OBRAS
5. PROCEDIMIENTOS SUCESIVOS OBLIGATORIOS
Extensión de Permiso de Construcción (Categorías A-B-C)
Extensión de Autorización para obras menores (Categorías D-E)
Dado en Tola a los _________días del mes de _________________ de 200___________
Director de Planificación y
Urbanismo
Firma y Sello
NOTA:
Esta aprobación de proyecto:
• NO ES RECONOCIMIENTO DE PROPIEDAD SOBRE EL TERRENO
• NO ES AUTORIZACION PARA OCUPAR EL TERRENO
• NO ES AUTORIZACION PARA REALIZAR CUALQUIER TIPO DE CONSTRUCCION.
Cualquier dato no fidedigno dado en la solicitud de esta constancia es motivo suficiente para ser
considerada nula.
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Alcaldía Municipal de Tola
Dirección de Planificación y Urbanismo
Formato 240
No.
PERMISO DE CONSTRUCCIÓN
1. DATOS GENERALES
Nombre del solicitante:
Cedula:
Dirección:
Teléfono:
Nombre del propietario:
Cedula:
Dirección
Teléfono:
2. INFORMACIÓN DEL TERRENO
Ubicación
Inscripción registra
Número catastral
Dirección exacta
3. CONDICIONES DE EXTENSIÓN DE PERMISO
Cláusula 1
Se extiende el presente permiso de construcción para las obras de acuerdo a la solicitud
No. ___________ conforme a la documentación alegada a dicha solicitud, sin prejuicio de
las demás normas del reglamento urbanístico que deberán ser respetadas en las sucesivas
etapas de proyecto.
Cláusula 2
El propietario es el responsable por el cumplimiento de las condiciones establecidas para las
obras autorizadas. Su incumplimiento invalidará automáticamente el permiso. Una vez la
aprobación del servicio urbanístico no se puede dar modificaciones en planos y obras sin
previa autorización de la Alcaldía Municipal de Tola.
Cláusula 3
El Permiso de Construcción tiene validez hasta el ____________
67

4. BREVE DESCRIPCIÓN DE LAS OBRAS
Dado en Tola a los _________días del mes de _________________ de 200___________
Director de Planificación y
Urbanismo
Firma y Sello
NOTA:
Este permiso de construcción:
• NO ES RECONOCIMIENTO DE PROPIEDAD SOBRE EL TERRENO
• NO ES AUTORIZACION PARA OCUPAR EL TERRENO
Cualquier dato no fidedigno dado en la solicitud de esta constancia es motivo suficiente para ser
considerada nula.
68

Alcaldía Municipal de Tola
Dirección de Planificación y Urbanismo
Formato 250
No.
1. DATOS GENERALES
Nombre del solicitante:
Cedula:
Dirección:
Teléfono:
Nombre del propietario:
Cedula:
Dirección
Teléfono:
AUTORIZACIÓN PARA OBRAS MENORES
2. INFORMACIÓN DEL TERRENO
Ubicación
Inscripción registra
Número catastral
Dirección exacta
3. CONDICIONES DE EXTENSIÓN DE AUTORIZACIÓN
Cláusula 1
Se extiende la presente autorización para las obras de acuerdo a la solicitud No.
___________ conforme a la documentación alegada a dicha solicitud, sin prejuicio de las
demás normas del reglamento urbanístico que deberán ser respetadas en las sucesivas
etapas de proyecto.
Cláusula 2
El propietario es el responsable por el cumplimiento de las condiciones establecidas para las
obras autorizadas. Su incumplimiento invalidará automáticamente el permiso. Una vez la
aprobación del servicio urbanístico no se puede dar modificaciones en planos y obras sin
previa autorización de la Alcaldía Municipal de Tola.
Cláusula 3
La Autorización tiene validez hasta el ____________
69

4. BREVE DESCRIPCIÓN DE LAS OBRAS
Dado en Tola a los _________días del mes de _________________ de 200___________
Director de Planificación y
Urbanismo
Firma y Sello
70

Alcaldía Municipal de Tola
Dirección de Planificación y Urbanismo
Formato 310
No.
NOTIFICACIÒN
1. DATOS GENERALES
Nombre del notificado:
Cedula:
Dirección:
Teléfono:
Nombre del propietario:
Cedula:
Dirección
Teléfono:
2. INFORMACIÓN DEL TERRENO
Ubicación
Inscripción registra
Número catastral
Dirección exacta
4. NOTIFICACIÓN
Cláusula 1
Se extiende la presente notificación de suspensión / cancelación / multa para las obras de
acuerdo a la solicitud No. ___________
Cláusula 2
El propietario podrá presentar en termino máximo de 10 días recurso de revisión a la
Comisión Técnica Municipal de la Alcaldía de Tola
71

4. BREVE JUSTIFICACIÓN Y/O DESCRIPCIÓN DE LAS NOTIFICACIÓN
Dado en Tola a los _________días del mes de _________________ de 200___________
Director de Planificación y
Urbanismo
Firma y Sello
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