Compaginació Alegret.qxp - Acadèmia de Jurisprudència i ...

enys venuts pertanyien al segon sector del PAU iniciat i, per poder edificar-hi sobre,
era necessari, a més de l’aprovació definitiva del PAU (que no va tenir lloc fins al
mes de maig de 1998, publicat en el DOGC de 19 de setembre de 2000, com declara
provat la sentència objecte d’apel·lació) l’íntegre desenvolupament del pla parcial
del primer sector i el disseny i aprovació del pla parcial del segon sector on era la finca
alienada.
No es tracta tant que la mera expectativa no es pugui valorar en cap cas, ni tampoc
que el mètode confrontatiu sigui l’únic atendible (STSJ de 19 de juny de 1997
o 21 de juliol de 1997) sinó que no es pot fonamentar la lesió en una valoració que
atén únicament una expectativa com si en el moment de la venda s’hagués consolidat
o convertit en un dret eventual de major o menor valor segons el grau de compliment
per part del propietari dels deures imposats per les normes urbanístiques.»
En la STSJC 34/2007, de 22 de novembre, es recull la doctrina de la Sala
en relació amb la incidència de les expectatives urbanístiques en la valoració del
preu just a l’efecte de la rescissió per lesió ultra dimidium. Així, en situacions en
què, en el moment de celebrar-se el contracte de compravenda, hi havia dos planejaments
urbanístics superposats (comarcal i municipal) i contradictoris, un d’ells
pendent d’aprovació definitiva, que si es produís causaria una pèrdua de l’edificabilitat
fins aleshores existent i generaria, per tant, una situació d’inseguretat, pel
que fa a aquest aspecte, en el moment de l’atorgament de l’escriptura, encara que
no s’haguessin arribat a suspendre les llicències de construcció, es va considerar
improcedent la rescissió i es va considerar que «las partes contratantes eran conscientes
de la existencia de una situación bastante insegura acerca de las verdaderas
posibilidades de edificabilidad, tanto de presente, como en expectativa de futuro, y de
ahí sus previsiones contractuales (condiciones, en el sentido de estipulaciones), y que
se contemple un aumento de precio en relación con la eventual consecución de un
determinado aprovechamiento urbanístico» (STSJC 6/1994, de 7 de març).
En unes altres dues ocasions, arribem a dir que no eren avaluables, a l’efecte
de fixar el preu just, aquelles expectatives derivades de modificacions de plans
urbanístics la concreció de les quals es fes dependre del compliment de determinades
condicions i obligacions que ni tan sols estiguessin perfilades en el moment
de la venda (STSJC 33/1998, de 7 de desembre, i 33/1999, de 4 de novembre).
En el supòsit de fet que tracta la STSJC de 22 de novembre de 2007 no hi havia
res que impedís valorar les expectatives urbanístiques de l’immoble litigiós a
l’efecte d’establir el preu just —encara que seria més convenient parlar aquí, com
defensa un sector autoritzat de la doctrina, de dret eventual—, tenint en compte
que, de la prova practicada en primera instància, concretament de la pericial, no
es desprenia que arribés a qüestionar-se en cap moment, de la tramitació del Pla
general d’ordenació urbana del municipi del Vendrell, l’edificabilitat que ja tenia
reconeguda amb anterioritat la zona en què el Pla anterior, sotmès a modificació,
ubicava l’immoble.
30