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Alquiler de viviendas de uso turístico: ¿competencia
regulada pero desequilibrada?
SOBRE LOS ALQUILERES DE CORTO PLAZO ENTRE PARTICULARES
Alquileres de largo plazo
Desde siempre han existido los alquileres de viviendas de particulares a particulares, regulados por la
Ley de Arrendamientos Urbanos. La oferta y la demanda se cruzan directamente entre particulares,
y a veces a través de agentes, mediante anuncios en periódicos o en las fachadas de las propias
viviendas. El alquiler de largo plazo, normalmente por varios años, compite en el sector de la
vivienda, en una pequeña medida, con la vivienda en propiedad, siendo España un país donde ésta
tiene fama de ser, comparativamente con otros países, más popular, a pesar de los elevados costes
transaccionales asociados a la compra y venta posterior de una vivienda, frente a los costes de un
alquiler por un plazo largo.
Alquileres de medio plazo
Adicionalmente, y sobre todo en zonas costeras, se han dado los alquileres de apartamentos o
viviendas de particulares a particulares por temporadas, que normalmente eran de un mes (verano),
una quincena, o una semana. También en las zonas costeras, y en estaciones de esquí, por ejemplo,
son frecuentes los alquileres durante semanas, puentes o fines de semana. Oferta y demanda se
encuentran a través de anuncios, agencias inmobiliarias, o incluso agencias de viajes. A diferencia
del alquiler residencial, este segmento se puede considerar como de turismo vacacional.
Este segmento, desde mayo de 2013, quedó fuera de la LAU con la Ley de Medidas de Flexibilización
y fomento del mercado del alquiler de viviendas que dejó en manos de las comunidades autónomas
la regulación relativa a los alojamientos y viviendas turísticas de particulares. En este segmento del
sector turístico, el alquiler compite, en mayor medida, con los alojamientos hoteleros, si bien el
arrendatario de viviendas particulares busca una experiencia de carácter más familiar que el hotel no
le da, prefiriendo ser él mismo quien cocina y hace la limpieza, a cambio de un precio menor. Otra de
las ventajas habituales de los apartamentos frente a los hoteles es que es más probable que puedas
hacer un “late check out” sin tener que cambiarte en un cuarto de baño y dejar tu maleta en una
consigna. Cada tipo de alojamiento tiene sus ventajas, y sus inconvenientes, y es el usuario quien
decide, sin que se le impusieran condiciones al propietario en cuanto al número de días.
Alquileres de corto plazo
Por último, y solapado con el segmento anterior, están los alquileres entre particulares de muy corto
plazo. Este segmento de la oferta no estaba desarrollado hasta hace poco, al ser difícil poner de
acuerdo a propietario y usuario para gestionar una estancia de pocos días. Sin embargo, la aparición
de los teléfonos móviles, de internet, y, sobre todo, de los portales de gestión de oferta y demanda,
han facilitado la “liquidez” en este segmento. Antes de la aparición de estos medios de gestión de
oferta y demanda, los viajeros de corto plazo tenían menos opciones: ir a un hotel u hostal, buscar un
apartamento por medio de una agencia, o no ir de viaje.
Por lo tanto, y en cierta medida, la negociación de alojamientos entre particulares resta parte de la
demanda que los hoteles pueden esperar, compitiendo directamente con ellos. Pero también es
verdad que no son servicios perfectamente sustitutivos, sino que, para cierto tipo de usuarios, son
complementarios, ampliando la demanda. Por ejemplo, familias con niños que no pueden pasar tres
días en una estrecha habitación de hotel, o gente que prefiere cocinar su propia comida, o grupos de
amigos que quieren compartir su estancia en un salón de una vivienda, y no en los salones de un