La frontera y sus fronteras - Topofilia

La frontera y sus fronteras.
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas
del fraccionamiento cerrado en Tijuana.
Tesis que para obtener el grado de Maestro en Ciencias Sociales
presenta
Jesús Lorenzo Mungarro Robles
Director de tesis: Dr. Eloy Méndez Sainz
Hermosillo, Sonora. Septiembre de 2005.

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
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La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Índice
Agradecimientos 5
Resumen 6
Introducción 7
Capítulo 1. Enfoques teóricos sobre tipología 11
1.1. El concepto de tipo 12
1.2. Tipologías formales 18
1.3. Tipologías funcionales 22
1.4. Tipologías estructurales 24
1.5. Estilo de vida y gusto: el aspecto social de la tipología 27
1.6. Propuesta Metodológica 30
Capítulo 2. Antecedentes del FC 32
2.1. El FC en el mundo de la era global 32
2.2. El FC en EEUU 37
2.2.1. El FC en San Diego 44
2.3. El FC en México 49
2.3.1. Las nuevas políticas de vivienda en México 51
2.3.2. El FC en Tijuana: antecedentes 54
2.3.2.1. Ocupación informal del suelo 56
2.3.2.2. El Crecimiento de Tijuana 62
2.3.2.3. El fraccionamiento cerrado 65
Capítulo 3. Tipologías del fraccionamiento cerrado en Tijuana 68
3.1. Tipos urbanísticos 68
3.1.1. El Fraccionamiento 68
3.1.1.1. Tipos formales de lo urbano 71
3.1.1.2. Tipos funcionales 81
3.1.1.3. Tipos de relación obra/entorno 91
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3.1.2. El condominio 97
3.1.2.1. Tipos formales de la unidad condominal 99
3.1.2.2. Tipos funcionales 105
3.1.2.3. Tipos de relación obra/entorno 110
3.2. Tipos arquitectónicos de la vivienda 113
3.2.1. Tipos formales 113
3.2.2. Tipos funcionales 130
3.2.3. Tipos estructurales 137
Conclusiones 143
Bibliografía 148
Anexos 153
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Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
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La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Resumen
En este trabajo se estudian los fraccionamientos cerrados en la ciudad de Tijuana,
específicamente los tipos urbanos y arquitectónicos que en un afán defensivo el fenómeno
desarrolla en esta ciudad fronteriza.
El principal apoyo para una construcción teórica de base para el desarrollo del
estudio de tipos, son los textos de Marina Waisman, Giulio Carlo Argan y Carlos Martí
Arís.
Los enclaves urbanos que utilizan bardas perimetrales, casetas de vigilancia y
puertas, plumas o portones para el control del acceso, conforman una opción de oferta y
demanda crecientes en el desarrollo de complejos habitacionales en la época actual,
generando así tipos urbanos y arquitectónicos de forma y funciones específicos y resultados
diversos en la trama urbana y la convivencia social.
Este trabajo constituye un acercamiento de análisis a los fraccionamientos cerrados
en Tijuana, con el fin de generar conocimiento acerca de las formas físicas que los
desarrolladores de éstos lugares generan, las funciones de uso que estos lugares poseen así
como la relación que guardan con la ciudad en la que se ubican.
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Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Introducción
“La frontera y sus fronteras”, título que da nombre a este trabajo de investigación,
hace referencia a las fronteras urbanas internas que se erigen en la ciudad fronteriza de
Tijuana, Baja California. Estas fronteras se actualizan en las bardas, casetas de vigilancia y
calles privatizadas, que dividen a una serie de viviendas pertenecientes a enclaves urbanos
residenciales de carácter privado de aquellos barrios y calles que les rodean, conformando
así una de las formas de segregación social más evidente que se da en las ciudades en la
actualidad, y que se hace física mediante la construcción de barreras intraurbanas que
diferencian a las clases y grupos sociales según el sitio que familias e individuos eligen
para comprar su vivienda.
Este trabajo de investigación estudia las áreas urbanas protegidas, representadas por
el fraccionamiento cerrado en la ciudad fronteriza de Tijuana, Baja California, México. En
especial, el enfoque se acentúa sobre el estudio de las tipologías tanto urbanísticas como
arquitectónicas de estos enclaves, con el fin de definirlas en base a los tipos que el
fenómeno requiere, proyecta y realiza.
El estudio de los fraccionamientos cerrados, tiene la relevancia de que con base en
esta forma de segregación socio-espacial, las áreas habitacionales de las ciudades están
siendo después de zonificadas, ahora enclasadas y segmentadas por barrios privados según
lo indica el orden social y comercial de diferenciación de clases y estatus socioeconómico
en referencia a los costes del suelo, de las infraestructuras y sobre todo de los
equipamientos propios y ajenos con los que cuente el fraccionamiento, respecto a su diseño
y localización.
Este fenómeno responde inicialmente a una desconfianza hacia los desconocidos,
hacia la gente con la que se convive o no se convive, pero que comparte la unidad básica de
la ciudad que es el barrio. En el fraccionamiento cerrado, los habitantes creen tener la
seguridad de que conviven entre iguales ya que, en vista de la capacidad económica se
clasifican los grupos y se encierran, se organizan y se distribuyen en los diferentes guetos
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que han llegado a conformar estos enclaves, con la finalidad de tener exclusividad,
privacidad y primordialmente seguridad.
El fraccionamiento cerrado es la forma de crecimiento habitacional de algunas
ciudades en la época actual. En el caso de la ciudad de Tijuana, esta tipología urbanística de
desarrollo de las zonas habitacionales es casi la norma desde hace al menos una década. Por
lo tanto, el estudio de las formas y tipos que el fraccionamiento cerrado desarrolla, es parte
importante e inicial en el análisis de las tendencias y de las posibles problemáticas, ventajas
y desventajas que éste fenómeno urbano de crecimiento de la ciudad produce.
El objetivo central de este trabajo es el estudio de las tipologías urbanísticas y
arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana, con el fin de conocer las formas
que el fenómeno retoma, sus raíces y las vertientes que ha tomado hasta la fecha.
Los medios que llevarán al logro de dicho objetivo, son el conocer y analizar las
formas de interacción comunitaria que se dan en los conjuntos bardeados de diversos
niveles, con el fin de reconocer la identidad social que se configura a partir de compartir el
espacio urbano cerrado donde se desenvuelven los individuos. También, por medio de la
elaboración de una relación de fraccionamientos cerrados de interés social, de nivel medio
y nivel residencial o alto en la ciudad de Tijuana, se podrá tener un mayor acercamiento al
objeto de estudio, y a partir de esto, estudiar los distintos desarrollos con el fin de conocer
las formas urbanísticas y arquitectónicas que cada uno de ellos y en conjunto desarrollan,
de ahí se obtendrán tipos con base en las coincidencias y diferencias entre los diversos
casos. Otro elemento útil es explorar la forma como se percibe el espacio cerrado por parte
de usuarios con el fin de conocer los estilos de vida que buscan al habitar en este tipo de
enclaves, así como conocer la percepción que sobre el tema poseen especialistas en
arquitectura y urbanismo radicados en esa ciudad fronteriza, que dará luz sobre lo que el
gremio de profesionistas y desarrolladores piensa sobre el trabajo que ellos mismos realizan
y sobre la forma como evoluciona la ciudad de Tijuana.
Las interrogantes que guiaron el estudio son las siguientes: ¿cuáles son las formas
de estructuración formal tanto urbana como arquitectónica de los fraccionamientos cerrados
en la ciudad de Tijuana?, ¿cuáles son las funciones del fraccionamiento cerrado para sus
usuarios en la ciudad de Tijuana?, ¿cómo son las formas de organización de los habitantes
8

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Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
en los fraccionamientos cerrados de la ciudad de Tijuana respecto a su entorno doméstico?,
¿cuáles son los lenguajes arquitectónicos que retoma la vivienda del fraccionamiento
cerrado en la ciudad de Tijuana?, ¿son dichos lenguajes arquitectónicos, innovadores en
tanto que dan respuesta a un estilo de vida y una morfología urbana diferente?, ¿es la
vivienda del fraccionamiento cerrado en Tijuana una interpretación imitativa de la vivienda
californiana?, ¿qué métodos constructivos son los más comunes en la construcción de
viviendas de interés social, nivel medio y nivel alto que pertenecen a fraccionamientos
cerrados?.
La hipótesis de la que se ha partido para dar un rumbo al estudio es que el
fraccionamiento cerrado en la ciudad de Tijuana, consiste de sólo una tipología urbanística
con variaciones en cuanto a tipo funcional debido a la forma de organización social, y que,
en lo arquitectónico, las tipologías redundan en una imitación al estilo californiano, como
una interpretación regional de los tipos arquitectónicos de la ciudad norteamericana con la
que hacen frontera.
Las fuentes bibliográficas utilizadas en la configuración de los antecedentes teóricos
y pragmáticos tanto de tipología arquitectónica como de casos específicos de estudio sobre
enclaves urbanos cerrados, consistieron en la revisión de documentos de la historia y teoría
de la arquitectura, así como de la producción intelectual que el fenómeno ha dado a generar
tanto a nivel nacional como internacional, en donde se estudia el caso de las comunidades
cerradas y sus implicaciones en las relaciones sociales desde dentro y hacia el exterior.
El presente documento se estructura a partir de tres capítulos que se dirigen
principalmente a establecer las bases teóricas con las cuáles se intentará dar forma al
trabajo empírico, así como una sección que estudia los casos y las formas como que se han
dado los fraccionamientos de este tipo alrededor del mundo, y otra, la última, a cómo se
dan en la ciudad de Tijuana.
El primer capítulo se refiere a las bases teóricas sobre tipo y tipología que la historia
y la teoría de la arquitectura y el urbanismo han brindado para la explicación de la forma y
el desarrollo de esta ciencia y arte de planear las ciudades y los espacios para el hábitat
humano. Dentro de éste capítulo, se asientan las bases sobre las cuales se hará el estudio del
caso del fraccionamiento cerrado en la ciudad de Tijuana, y se explican las diferentes
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vertientes que tiene el concepto de tipo, que se resumen en tres básicamente y que son:
tipologías formales, tipologías funcionales y tipologías estructurales. Además, se agrega un
apartado que trata sobre las cuestiones de gusto y estilo de vida, conceptos que son básicos
en la explicación de la diferenciación social y las posibles causas de la tipificación
arquitectónica y urbanística del fraccionamiento cerrado.
El segundo capítulo hace un recuento de las experiencias que sobre el
fraccionamiento cerrado se tienen a nivel internacional de manera general como
consecuencia de influencias globalizadoras del estilo de vida y de la organización social.
Posteriormente se presenta un recuento histórico de la experiencia estadounidense, que es el
país donde algunos autores hacen referencia de la génesis del entorno urbano cerrado.
También aquí se analizan algunos casos sobre el estado norteamericano de California, con
el que Tijuana hace frontera. Luego de una breve reseña sobre el tema y su desarrollo en
México, a nivel país, se analizan las tendencias políticas que sobre la vivienda se han
desarrollado y aplicado en los últimos años en éste país. Finalmente, para cerrar este
capítulo, se hace una breve reseña sobre el crecimiento histórico de la ciudad de Tijuana, la
relevancia y problemática que representa y ha representado en su configuración la
ocupación informal del suelo urbano y por último los antecedentes históricos y sociales del
fraccionamiento cerrado en la ciudad.
El tercer y último capítulo presenta el caso de estudio, en éste las tipologías han sido
divididas para mayor facilidad en su análisis en tipos urbanísticos y tipos arquitectónicos.
Los primeros son representados por el fraccionamiento y el condominio. Los segundos por
la vivienda unifamiliar en los niveles de interés social, medio y alto.
Al final del documento se presenta un apartado a manera de conclusiones sobre el
estudio realizado, en donde se muestran los resultados obtenidos, se reflexiona acerca de
los alcances y limitantes que se tuvieron durante este trabajo, así como una serie de
especulaciones a partir de la observación y las experiencias positivas y negativas
encontradas en el caso de estudio.
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Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Capítulo 1. Enfoques teóricos sobre tipologías
En el presente capítulo se realiza una exploración teórica acerca de los conceptos de
tipo y tipología en la disciplina de la arquitectura. Se abordan los diferentes enfoques que la
tipología puede suponer, a fin de aclarar su uso en este campo de trabajo; mismos que serán
utilizados posteriormente en el proceso de análisis tipológico de los fraccionamientos
cerrados en Tijuana, tanto en el análisis de lo urbano como de lo arquitectónico.
La finalidad de la arquitectura, y en específico de su teoría, es la de la formación y la
descripción del espacio. Como objeto de estudio, éste no es en sí una realidad objetiva, sino
más bien un concepto. Como concepto, el espacio se recrea a lo largo de la historia, se
constata y se vive en cada edificio, y se comprueba en el conjunto de la arquitectura en su
totalidad, en sus relaciones recíprocas y en las de sí como conjunto, que es el urbanismo. 1
A diferencia de la clasificación, que busca el establecimiento de diferencias entre
entidades para agruparlas, la tipología se preocupa por encontrar las similitudes o
relaciones estructurales entre las entidades, y trata de construir y reconstruir las bases
etimológicas compartidas por objetos distintos. 2
Con base en esta indagación disciplinaria de la concepción del espacio y de su
ordenamiento, se llega a la tipología, que es el estudio de los tipos. Entremos entonces en la
exploración de este concepto que dará forma a nuestro análisis tipológico empírico en el
capítulo tercero de este documento.
1 Giulio Carlo Argan, El concepto del espacio arquitectónico, del barroco hasta nuestros días. (Ciudad de La
Habana: editorial Arte y Literatura, 1987), 13.
2 Carlos Martí Arís. Las variaciones de la identidad. Ensayo sobre el tipo en arquitectura. (Barcelona:
Ediciones del Serbal, 1993), 50.
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1.1. El concepto de tipo
Citado en diversas ocasiones a lo largo del recorrido bibliográfico realizado 3 ,
Quatremère de Quincy nos aporta la definición básica de a lo que por tipo debemos
referirnos: “un tipo es una idea general de la forma del edificio, y permite cualquier
posibilidad de variación, naturalmente dentro del ámbito del esquema general del tipo.” 4
Alrededor de esta breve definición podemos encontrar múltiples variantes del concepto,
pero, en ella y sobre todo en la partícula inicial que reza que “el tipo es una idea general de
la forma del edificio”, se puede encontrar la fuente central de la búsqueda conceptual en la
que se intenta profundizar.
Así, Giulio Carlo Argan 5 encuentra esta definición como la más interesante proveniente
de la cultura tardo-iluminista de finales del siglo XVIII y principios del XIX, que conserva
hasta la fecha una actualidad irrefutable, como concepto que atraviesa el tiempo y se
conserva inamovible, inquebrantable, al igual que el mismo concepto de que trata (el tipo
arquitectónico), como se verá más adelante. Entremos entonces en las variantes del
concepto, para convencernos del hecho de la puntualidad del enunciado anteriormente
citado.
Para Nikolaus Pevsner, John Fleming y Hugo Honour 6 el tipo es un “esquema que no
nace como hipótesis de respuesta a una determinada exigencia práctica o de función, sino
como reducción de una serie de variantes formales a una estructura común subyacente.”
Dichos autores están basando la elaboración del concepto de tipo en la estructura formal y
no en la función que en el espacio se desempeña, es decir, rechazan la concepción de
3 Se encontró referencia al concepto de tipo de Quatremère de Quincy en: Giulio Carlo Argan, El concepto del
espacio arquitectónico, (Ciudad de La Habana: editorial Arte y Literatura, 1987); Nikolaus Pevsner, John
Fleming y Hugo Honour, Diccionario de arquitectura, (Madrid: Alianza editorial, 1980); Carlos Martí Arís.
Las variaciones de la identidad, (Barcelona: Ediciones del Serbal, 1993); Aldo Rossi, La arquitectura de la
ciudad, (Barcelona: Gustavo Gili, 10ª. Edición, 1999) y; Josep María Montaner, La modernidad superada.
Arquitectura, arte y pensamiento del siglo XX. (Barcelona: Gustavo Gili, 3ª. Edición, 1999).
4 Giulio Carlo Argan, El concepto del espacio arquitectónico. (Ciudad de La Habana: editorial Arte y
Literatura, 1987), 23.
5 Ibidem.
6 Nikolaus Pevsner, John Fleming y Hugo Honour. Diccionario de arquitectura. (Madrid: Alianza editorial,
1980), 594.
12

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tipologías funcionales como propagadoras del concepto de tipo o como base para la
clasificación de los tipos.
Joaquín Arnau 7 explica citando a Muthesius, que el tipo da un sentido universal a la
arquitectura, y, por otro lado, que éste toma forma a partir de la preeminencia estructural,
de donde supondríamos una “estructura” abstracta de la conformación del espacio, pero no,
dicha estructura según este autor, se revela en la manipulación de la materia por parte de la
técnica. Sin embargo, a pesar de la inclinación que parece tomar por la estructura física, se
puede rescatar que dicho autor menciona que los tipos surgen con base en la generalización
de patrones que la experiencia concierta como óptimos. Podemos observar en su definición
la diferenciación de las partes y del todo, lo que conduce a la tipificación de elementos
particulares como a la tipificación de la estructura en su conjunto.
Ya Argan 8 hace mención a esta distinción de escalas en el concepto de tipo, ya sea en su
conjunto, ya sea en los elementos que conforman el todo, y menciona que estos tipos
(elementales) son más diferenciados que los generales, en tanto que se puede encontrar
dentro de muchos tipos generales a los tipos elementales de las partes, en donde se puede
llegar a tipificar “hasta los mínimos detalles del edificio”.
Es decir, el autor encuentra en el detalle mayor diferenciación entre los tipos, mientras
en tipos de columnas puede haber ejemplos numerosísimos, siendo esta misma un tipo de
soporte, en los tipos de organización del espacio hay menos, por ejemplo el tipo de edificio
de patio central, que puede configurar tanto a una casa como a un edificio público y
conservar aún su tipo.
La concepción errónea que por tipo arquitectónico nos provee Mario Camacho
Cardona, 9 pretende que el tipo sea una serie de “normas” definitorias del espacio construido
7 Joaquín Arnau. 72 Voces para un Diccionario de Arquitectura Teórica. (Madrid: Celeste ediciones, 2000),
255-257.
8 Giulio Carlo Argan, El concepto del espacio arquitectónico. (Ciudad de La Habana: editorial Arte y
Literatura, 1987), 25.
9 Mario Camacho Cardona, Diccionario de arquitectura y urbanismo. (México: Trillas, 1ª reimpresión 2001),
La definición completa brindada por este autor es la siguiente:
Tipología espacial. (Del gr. typos, golpe, imagen, del lat. typus, i , imagen, figura, estatua, y del gr.
logos, tratado.) f. Tratado de un tipo o modelo arquitectónico. En los tipos arquitectónicos se definen
los espacios adecuados para determinadas actividades por realizar, como espacios adecuados a
determinadas dimensiones, condiciones físico-químicas ambientales en cada espacio para la
realización de las actividades, mobiliarios adecuados a determinadas actividades, formas de
acomodo de los mobiliarios llegando hasta la definición espacial interna de los locales; también se
13

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y del espacio a construir. Además, define desde un inicio tipología como “tratado de un tipo
o modelo arquitectónico”, equiparando de esta forma tipo a modelo.
Al respecto, es necesario remarcar la diferencia que existe entre los conceptos de tipo y
de modelo. Para ello, nos apoyaremos nuevamente en Quatremère de Quincy, quien realiza
una clara distinción entre la acepción que se debe dar a cada uno de estos términos:
[…] La palabra tipo no representa tanto la imagen de una cosa que copiar o que imitar
perfectamente cuanto la idea de un elemento que debe servir de regla al modelo […]. El
modelo entendido según la ejecución práctica del arte es un objeto que tiene que
repetirse tal cual es; el tipo es, por el contrario, un objeto según el cual nadie puede
concebir obras que no se asemejen en absoluto entre ellas. Todo es preciso y dado en el
modelo; todo es más o menos vago en el tipo. Así, vemos que la imitación de los tipos
nada tiene que el sentimiento o el espíritu no puedan reconocer. 10
Dicha diferenciación, se tendrá presente a lo largo de este análisis para no caer en la
confusión entre ambos términos que debido a la misma complejidad del concepto de tipo se
puede llegar a cometer. Así, la diferencia conceptual en nuestro análisis, designará al tipo
como el elemento individual proveniente de una tipología arquitectónica y urbanística, es
decir, el objeto similar referencialmente hablando, mientras que el modelo será el objeto
arquitectónico designado para ser utilizado como prototipo repetible en su construcción,
por ejemplo las viviendas en serie o la clonación de proyectos urbanos.
Carlos Martí 11 señala que el tipo es atemporal, en tanto que lo entiende como
“analogía estructural” de diferentes obras de arquitectura, donde la forma se encuentra en
su nivel de generalización máxima, “en un nivel de abstracción que sería impensable al
margen de las conquistas del pensamiento moderno”. El tipo esta fuera del alcance de la
forma, alude a algo universal y durable, sin por ello negar la expresión personal que cada
arquitecto le confiera a la forma. Por lo mismo, Martí toma al tipo como un concepto
teórico necesario, en tanto que permitiría a la disciplina el aprovechamiento de la
experiencia histórica sin tomarla como modelo, y realizar códigos del conocimiento que
puedan crecer con base en el tiempo en que sean estudiados.
pueden abordar los aspectos semánticos en el protocolo de realización de las actividades, y
estimaciones de sentidos de cumplimiento espacial con relación a los sentidos de cumplimiento
significativo.
10 Aldo Rossi, La arquitectura de la ciudad, (Barcelona: Gustavo Gili, 10ª edición, 1999), 79-80.
11 Carlos Martí Arís. Las variaciones de la identidad. (Barcelona: Ediciones del Serbal, 1993), 11-12.
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Este autor aboga, al igual que en el concepto de Quatremère de Quincy, hacia una
idea general explicada en la configuración, estructuración u organización espacial de las
habitaciones de un edificio, a la manera en que estas se agrupan y producen el objeto
arquitectónico en su conjunto, que como tipo está fuera de referencias históricas, porque
dichas referencias estarían dadas por una “forma” más superficial, según explica que la
forma será individualizable en la creación de cada arquitecto.
En pocas palabras, el tipo del objeto arquitectónico es lo que representa una
estructura formal del mismo. Es la esencia del edificio, herramienta a su vez en el proceso
de proyección. 12
Martí 13 hace hincapié en la dificultad de “establecer un cuadro tipológico que
obedezca a un orden inerte y en el que todo esté definitivamente colocado en su sitio”, es
decir en la inamovilidad del tipo, con lo que refuerza su carácter de tipo, lo que al contrario
ocurre con el modelo que es inflexible. Sin embargo, al parecer no se percata de que al
hacer esta observación, no puntualiza que al realizar un tipo rígido, “inerte”, se estaría
hablando de un modelo y no de un tipo.
El tipo arquitectónico, como bien menciona, proviene de la presencia de una
invariante formal, actualizada o realizada en muchos objetos arquitectónicos, colocándose
en paralelo a la visión del tipo como una estructura profunda de la forma. El tipo es
abstracto, se formula en la mente y se comparte de forma grupal a través de la analogía de
las estructuras de los objetos arquitectónicos.
Deduce además que, como “concepto que describe una estructura formal”, el tipo:
• no es objeto, sino un ente propio de un ámbito conceptual que agrupa a objetos de
esencia similar pero no es exacto a ninguno de ellos, sino parecido a todos.
• como descripción de un grupo de objetos que le dan forma: “es un enunciado lógico
que se identifica con la forma general de dichos objetos”;
• describe a la estructura formal, no al estilo arquitectónico, por tanto, objetos muy
disímiles aparentemente, podrían caber dentro de una misma secuencia tipológica. 14
12 Ibíd., 13-16.
13 Ibíd., 12.
14 Ibíd., 16.
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Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Desde un punto de vista similar y en el sentido histórico complementario a la
concepción de Martí, Marina Waisman menciona que
[...] se puede considerar al tipo como un “modo de organización del espacio y de
prefiguración de la forma [...] referido a un concepto histórico del espacio y de la
forma”. El tipo constituye entonces una unidad significante. 15
Para ella, el tipo no es un ente fijo de antemano, no es un estereotipo brindado por la
historia de la arquitectura, no es un modelo base de producción de objetos arquitectónicos,
sino que es un objeto o concepto espacial evolutivo a través de la historia, lo que produce
objetos que a pesar de provenir del mismo tipo, sus productos no son similares. Además,
para ella, el tipo no responde solamente a necesidades formales o espaciales, sino también a
requerimientos prácticos, ideológicos y hasta religiosos. 16
La negación de Waisman de que el tipo sea un “hecho puramente formal”, 17 parece
contradecir a los principios utilizados en la primera parte de nuestra definición. Sin
embargo, en el análisis del texto sobre tipo y tipología que esta autora ofrece, es evidente la
exigencia al tipo desde posturas ideológicas, religiosas y prácticas. Sin embargo, Martí y el
mismo Argan, refutan a estas exigencias en tanto que a pesar de que la arquitectura debe a
su función su razón de ser, dicha función no determina necesariamente su forma, sino que
la forma supera a la función, tomando respecto a dicha función una “autonomía propia”, 18
aunque, por otra parte, se considere además a la función, como en un segundo nivel,
posterior y como “especificación” o etiqueta a los tipos formales. 19
Esto quiere decir que en el análisis de tipos, las ideologías, las funciones, las
herramientas técnicas y las cuestiones funcionales, quedan en realidad en un segundo plano
en el análisis, son finalmente especificaciones accesorias y explicativas en muchos casos de
su producción, que aunque relativamente importantes, no pueden someter al carácter formal
del tipo.
15 Marina Waisman, La estructura histórica del entorno. (Buenos Aires: Nueva Visión, 3ª. Edición, 1985), 63.
16 Ibidem.
17 Ibidem.
18 Carlos Martí Arís, Las variaciones de la identidad, (Barcelona: Ediciones del Serbal, 1993), 80-81.
19 Giulio Carlo Argan, El concepto del espacio arquitectónico, (Ciudad de La Habana: editorial Arte y
Literatura, 1987), 25.
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La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Para Gianfranco Caniggia y Gian Luigi Maffel 20 hablar de tipo es hablar de “un
esquema abstracto, distributivo o funcional, formal”, en tanto que un edificio es un objeto
de la realidad. Sin embargo, “el tipo no es una plantilla abstracta solamente a la cual
adscribir un edificio” porque en ese caso no podría hacerse mediante el esquema una
representación formal del edificio.
Christopher Alexander 21 propone el estudio de tipologías utilizando un nombre
diferente para éstas, les llama “lenguaje de patrones”. El equivalente en este caso al tipo es
el patrón, que se define como una forma nuclear que responde al planteamiento de una
necesidad arquitectónica. El autor hace referencia al concepto de tipo en su propia
concepción de lenguaje de patrones, sólo que utiliza el nombre de patrón, que es paralelo al
tipo en tanto que es un lenguaje universal que puede ser leído individualmente e
individualmente reinventado o reinscrito.
De este modo, presenta una serie de patrones (tipos arquitectónicos o urbanísticos),
que dan la solución formal o espacial a un problema de carácter práctico de habitabilidad.
La solución a la necesidad es el patrón, y este, al igual que el tipo no es fijo, sino que es
flexible y puede ser variado por el usuario, puede ser juzgado y modificado sin que pierda
su esencia básica como patrón que responde a un problema específico. 22
Posterior a este análisis del concepto básico de tipo, se revisarán ahora las diferentes
vertientes a las que impulsa el estudio del tipo, con base en la misma dificultad y variedad
de sus acepciones, dentro de las cuales se encontrará una ampliación teórica del mismo
concepto y su diversificación.
La clasificación de las diferentes series de tipologías que en este documento han
sido retomadas son las tipologías formales, funcionales y estructurales. Dicha clasificación
se ha obtenido con base en las categorías aportadas por Marina Waisman principalmente,
por Carlos Martí Arís y por Carlo Giulio Argan. Es importante mencionar que el enfoque
ofrecido por Waisman, es el que mayores contribuciones brinda al estudio de caso que se
20 Gianfranco Caniggia y Gian Luigi Maffel. Tipología de la edificación. Estructura del espacio antrópico.
(Madrid: Celeste ediciones, 1995), 69.
21 Christopher Alexander, Un lenguaje de patrones, (Barcelona, Gustavo Gili, 1980), 9-12.
22 Ibíd., 10
17

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
efectúa en este documento, en tanto que señala más clara y directamente los puntos a
analizar en cada una de las distintas series tipológicas.
1.2. Tipologías formales
El tipo como concepto en arquitectura es algo que sirve para englobar una serie de
edificios u objetos arquitectónicos con base en su estructura formal, son entonces las
tipologías formales el módulo principal o la parte inicial en el análisis de tipologías
urbanísticas y arquitectónicas que aquí se realiza.
Por forma se entiende a la estructura que conforma el espacio arquitectónico.
También en ocasiones, se asemeja el concepto de forma en el lenguaje arquitectónico con el
concepto de estilo, que remite al “carácter” que el artista, el arquitecto en este caso,
imprime a su obra. Los estilos pueden llegar a ser modelos de interpretación de las piezas
de arquitectura y el arte, es decir, una especie de variante superficial sobre la forma básica
de los edificios, y que dependen, o dependían en la ciudad antigua del marco geográfico e
histórico, sin embargo su utilización inicial conduce a la confusión con la forma base o el
tipo, 23 estilo entonces no es igual a forma, por tanto tipología formal puede ser referida a la
forma base del edificio o a la forma superficial del mismo, es decir a su estilo, o a ambos.
Sin embargo, los estilos se han dado a confundir con la decoración, y en este sentido, según
Arnau, representan “un auténtico canto de cisne”, de corta duración, y de una inminente
muerte. El estilo en este caso es la moda, lo que se estila. 24
En el estudio de las tipologías formales, la forma se refiere más a cuestiones de
organización y configuración del espacio con base en elementos, sí, pero elementos de
estilo, material y estructura indefinidos.
Para esclarecer y reafirmar este concepto, se alude a la definición que para forma
propone Martí:
23 Joaquín Arnau. 72 Voces para un Diccionario de Arquitectura Teórica, 74-77.
24 Ibidem.
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La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
El sentido que queremos dar a la palabra forma se aproxima más al que recibe
en la Metafísica, donde la forma se opone a la materia, siendo la materia aquello con lo
cual se hacen las cosas y la forma aquello que determina la materia para que las cosas
sean lo que son. A este respecto es útil la distinción entre forma y figura, ya que permite
expresar el hecho de que un objeto, además de poseer una figura patente y visible, posee
también una figura latente e invisible, discernible sólo intelectualmente, a la que
llamamos forma. De este modo, la forma deja de pertenecer a la esfera de lo sensible y
lo fugaz para radicarse en el ámbito de lo inteligible, es decir, de lo que es susceptible de
análisis y de conocimiento. No se refiere ya a los caracteres singulares del objeto sino a
su dimensión universal. En este punto, forma y tipo se confunden entre sí ya que
parecen aludir a la misma realidad: a la estructura o configuración interna del objeto. 25
Mediante la conceptualización antes planteada, podríamos entender que las
tipologías formales, en vista de que los edificios no sólo poseen formas esenciales sino
también superficiales, se pueden estudiar por un lado desde la perspectiva de la forma base,
las organizaciones planimétricas y volumétricas que podrían significar el ámbito inteligible,
mientras que por otro lado se pueden estudiar las tipologías formales con base en el estilo,
que podrían significar el ámbito de la forma sensible.
En el sentido de lo antes
mencionado, la forma se entenderá en nuestro análisis desde dos puntos de vista: el primero
será aquel que refiere a la forma básica, que estará dada por el tipo de organización del
espacio ya sea urbano o arquitectónico, en este sentido nuestro objeto de análisis será la
planta arquitectónica o urbanística. El segundo punto de vista estará dado por el estilo o
lenguaje arquitectónico, forma sensible porque se percibe a simple vista, en este sentido,
nuestro objeto de análisis será la fachada y en especial los elementos ornamentales, que
refieren directamente un carácter estilístico.
Mediante el esclarecimiento que nos hace este concepto, el autor propone que el
hombre no es capaz de inventar formas, sino sólo de diseñarlas, de organizarlas. La forma
viene del pasado, y desde el pasado toma sus remodelaciones y sus innovaciones,
basándose también en la naturaleza a fin de cuentas, como producto de un seguimiento del
inicio de la forma que viene de ella misma.
Para Marc Antoine Laugier, existe un tipo base universal que proviene de la
naturaleza, del hombre primitivo: la cabaña rústica. En la construcción de la cabaña rústica
del hombre primitivo, la utilidad primera es la protección del individuo, su forma responde
a un instinto natural de protección, en este artefacto se representa lo esencial de la
25 Carlos Martí Arís, Las variaciones de la identidad, (Barcelona: Ediciones del Serbal, 1993), 83-86.
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arquitectura, pues a partir de esta cabaña, de su forma, se han creado y recreado todas las
obras de la arquitectura a lo largo de la historia. 26
El tipo se constituye como una forma simbólica de ordenamiento que es invariante,
una forma reproducida en diferentes objetos y situaciones. La arquitectura se da en un
lugar específico para resolver un problema específico, para dar solución a una necesidad de
habitabilidad, de uso funcional, entonces, al repetirse la misma necesidad en otro sitio, la
arquitectura retoma las formas de la solución antes utilizada. “Sin repetición difícilmente
puede hablarse de tipos”, sin embargo, el tipo no es mecánicamente reproducible, no es un
modelo. 27
Para Waisman “la forma es el elemento de la arquitectura más obviamente
expresivo de una ideología, por lo que se convierte en el objeto obligado de especulaciones
y manipulaciones ideológicas”. 28 La forma se constituye como un “recorte” del espacio
real, que se realiza por medio de una concepción ideológica de la realidad y se actualiza en
la creación de una obra, pero definida, constituida y vuelta real con base en esas bases
ideológicas. 29 En este sentido podríamos hablar de gusto, de una forma de pensar que
desemboca en la materialización de un edificio u obra de determinado estilo, técnica y
función, así se habla de una tipología con base en la forma sensible, que expresa un
pensamiento y una capacidad social determinados.
El tipo, es en sí un esquema de distribución de elementos, conectados con una
determinada idea de espacio, conformando así un armazón espacial. Pero además, el tipo es
formalmente neutro, lo que obliga al artista la invención de la forma plástica, entonces el
tipo no puede ser inventado, sino que el uso de la tipología, es un “momento negativo” en
el proceso creativo, que involucra en el proceso el “momento positivo” de la invención
plástica. 30 Asimismo, los tipos formales arquitectónicos son una especie de catálogo
26 Marc Antoine Laugier, Ensayo sobre la arquitectura, en: Pere Hereu, Joseph María Montaner y Jordi
Oliveras. Textos de arquitectura de la modernidad, (Madrid: Nerea, 1999), 21-22.
27 Carlos Martí Arís, Las variaciones de la identidad, (Barcelona: Ediciones del Serbal, 1993), 91.
28 Marina Waisman, La estructura histórica del entorno. (Buenos Aires: Nueva Visión, 3ª. Edición, 1985),
80-81.
29 Ibíd., 82
30 Giulio Carlo Argan, El concepto del espacio arquitectónico, (Ciudad de La Habana: editorial Arte y
Literatura, 1987), 26-27.
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histórico basado en la experiencia a través del tiempo de esta disciplina del orden espacial,
el arquitecto finalmente mezcla estilos, formas de articulación, formas a articular, plantea
nuevas formas y soluciones, basado en la experiencia de las formas que han dado respuesta
a la expresión ideológica y utilitaria.
Se puede observar respecto a las tipologías formales que algunas refieren la forma al
estilo, a la concreción física de la obra, mientras que para otros es en sí una estructura
formal de configuración espacial. Las discordancias que encontramos entre Waisman y las
expresiones de Argan y Martí, se deben a la diferente acepción que en cuanto a forma se
tiene. Pero ambos enfoques pueden y serán válidos para nuestro análisis de tipologías
formales.
Ambas propuestas del estudio del tipo formal, pueden ser útiles en el análisis de la
obra arquitectónica. El primero, el estilo, desde un sentido semiótico de la forma,
ideológico en sí mismo, simbólico y de relación social e ideológica con el entorno, en tanto
que la segunda, la de la forma como abstracción, como una base formal generadora del
espacio en sí, una forma menos superficial que el hecho de la imagen que la primera
supone.
El tipo formal se define como la estructura básica de organización de los elementos
que conforman un edificio, cómo se articulan unas partes con otras y cómo se relacionan
entre ellas. Las invariantes de un tipo serían aquellas que lo definen como tal en el sentido
de la configuración espacial de sus elementos, mientras que el aspecto plástico o el lenguaje
arquitectónico, puede ser mucho más efímero y cambiante, sin que ello afecte en la
organización del espacio basada en un tipo previsto o históricamente asimilado.
Más adelante, en la definición de la metodología de análisis tipológico del caso de
estudio, se delimitará la manera en que se utilizarán ambos enfoques, tanto sintáctico como
semiótico para el fraccionamiento cerrado en Tijuana.
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1.3. Tipologías funcionales
Además del aspecto formal del tipo, existe un segundo aspecto tipológico que se
aboca directamente a la funcionalidad de los edificios, en él se parte de la forma y ésta da
referencia directamente de la función que aquellos desempeñan. Aquí se conjunta el
„símbolo‟ con el „uso‟ en una misma categoría, debido a que un edificio por su función
obtiene una determinada caracterización formal. Ambos, forma y función, se funden en un
sólo aspecto de carácter práctico. 31
Martí utiliza, por ser más exacto, el término “actividad” sobre el de “función” para
referirse a la acciones desarrolladas al interior de los edificios. Dichas actividades, son la
razón de ser del edificio, sin ellas el edificio no se lleva a cabo en su génesis. Sin embargo,
también propone que la forma está por encima de la función, y que este hecho se confirma
en numerosos casos de edificios que a pesar de cambiar de tipo de actividad (función)
dentro de sus instalaciones, no cambian en lo más mínimo sus características formales. 32
La forma y el uso, a lo largo de la historia han sido relacionadas, de modo que para
ciertas funciones o actividades, se da una determinada forma que se estila como más
adecuada a dicha función. De este modo se ha creado también un análisis tipológico a tales
relaciones para descubrir el por qué de ese fenómeno. Pero, a pesar de esto “los aspectos
utilitarios, vistos separadamente, jamás pueden constituir el fundamento cognoscitivo de la
arquitectura”. 33
La utilidad es inseparable de la arquitectura, no hay arquitectura inútil, inclusive los
monumentos tienen una utilidad simbólica. Pero a partir de ella no se alcanza una
formulación arquitectónica, porque no existe una continuidad entre utilidad y arquitectura,
es decir, en dicha discontinuidad se inserta la forma, porque a partir de ella se llena el
vacío entre uso y arquitectura como creación, con base en que responde a las necesidades
de espacio a utilizar para efectuar determinada actividad. La forma correcta, proporciona
una especie de instrucciones o forma de uso, infiere en sí su utilidad. 34
31 Ibíd., 24. Las comillas han sido colocadas en este texto.
32 Carlos Martí Arís, Las variaciones de la identidad, (Barcelona: Ediciones del Serbal, 1993), 80-81.
33 Ibíd., 82.
34 Ibíd., 83.
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Por otro lado, el empleo social de la forma se entrelaza con la arquitectura a través
de la función, porque en la función de la arquitectura, en la utilidad del espacio, la
arquitectura presta a la sociedad un servicio para la satisfacción de sus necesidades
individuales y colectivas. 35
Para Waisman el estudio de las tipologías funcionales es importante debido a que la
arquitectura presta un servicio a la sociedad a través del uso. Por tanto, es necesario
conocer la utilidad de la forma con base en el estudio tipológico de la misma, estas
tipologías servirían como “condensaciones” de la función social del objeto arquitectónico,
útiles en la práctica profesional como indicadores de modos de respuesta a las mismas
necesidades evolutivas del estilo de vida del hombre en la sociedad. 36
El estudio de las tipologías funcionales, puede incluir, además de los esquemas de
correspondencias a las actividades sociales, el estudio de tipologías de la coordinación de
funciones, consistente en diseñar las relaciones de los espacios que corresponden al
desempeño de las funciones y su correcta correspondencia. 37
En la concatenación de funciones y formas, se llega a una coordinación entre
ambas, dejando de lado el conflicto de forma sobre función y viceversa. Este sistema,
significa para Waisman “el momento clave de la creatividad”, que aúna expresión
ideológica, espacio y funciones, porque con una misma tijera se “recorta” el espacio y las
necesidades sociales de la realidad en la cual se expresa y se desarrolla la creación. 38
Sin embargo, nuevas necesidades sociales no conducen de forma directa a la
creación de nuevos tipos, “antiguas funciones pueden transformarse en nuevas tipologías;
antiguas tipologías pueden enmascarar nuevas situaciones; antiguas y nuevas tipologías
pueden coexistir en una misma obra”. 39
Sobre las tipologías funcionales, sin darles ese nombre preciso, Caniggia y Maffel
hacen mención a la categoría de edificio especializado mismo que “esta condicionado por
un tipo, pero que pertenece a un proceso tipológico específico”, proveniente del proceso
35 Marina Waisman, La estructura histórica del entorno, (Buenos Aires: Nueva Visión, 3ª. Edición, 1985), 98.
36 Ibíd., 100. Las comillas aparecen en el original.
37 Ibíd., 101-102. Las cursivas aparecen en el original.
38 Ibíd., 106. Las cursivas aparecen en el original.
39 Ibíd., 114.
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tipológico general, de un tronco tipológico. La especialización del edificio se da en torno a
la evolución social y cultural, en donde un “tipo base” se multiplica o se reproduce, en
torno a la generación de nuevos espacios para albergar a las funciones ahora más concretas
en el habitar; se da entonces un proceso tipológico de la intencionalidad referido a la
especialización del producto arquitectónico. 40
Israel Katzman nombra “tecnileidad” a la cualidad esencial de un objeto, en el caso
de un objeto arquitectónico su tecnileidad es su funcionalidad específica. Para una casa, su
tecnileidad es su capacidad de proteger al hombre y sus pertenencias de la intemperie, y
aún el concepto alcanza a la cualidad de la obra arquitectónica al tener espacios con una
adecuada distribución espacial y la comodidad que brinden sus instalaciones. 41
1.4. Tipologías estructurales
En el estudio de esta fase de los tipos, se estudian específicamente las cuestiones
tecnológicas de la obra de arquitectura. Por lo tanto, los análisis a establecer no alteran el
tipo básico. Al contrario, la herramienta estructural de la tecnología, permite ampliar las
posibilidades de utilización de los tipos, aumentando sus dimensiones, mejorando su
funcionamiento, pero conservando en muchos casos su estructura formal básica.
Para distintos autores el concepto de técnica toma diferentes vertientes ideológicas:
para Bernini ésta es un “valor ya dado” a través del cuál no se crea nada nuevo y es “un
hecho socialmente inferior”. Por otro lado, para Borromini, menos radical y más moderno,
es un valor que determina el ejercicio de todo hecho arquitectónico. 42
Mediante la comparación de la arquitectura moderna de Mies, tecnológicamente
más desarrollada, con los tipos básicos formales, Martí demuestra analógicamente, que con
40 Gianfranco Caniggia y Gian Luigi Maffel. Tipología de la edificación. (Madrid: Celeste ediciones, 1995),
62-68.
41 Israel Katzman, Cultura, diseño y arquitectura. Tomo II. (México: CONACULTA, 2000), 27.
42 Giulio Carlo Argan, El concepto del espacio arquitectónico, (Ciudad de La Habana: editorial Arte y
Literatura, 1987), 22.
24

ellos. 43 Al igual que en las tipologías funcionales, con el uso de las tipologías estructurales
La frontera y sus fronteras:
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base en diferentes tecnologías constructivas, establecidas en diferentes momentos
históricos, no sólo “se pueden” seguir los mismos esquemas espaciales, sino que se siguen
inevitablemente, mientras que el estilo es el que ha cambiado, pero tanto los edificios
antiguos como los edificios modernos, provienen de y contienen formalmente una misma
esencia, a pesar de que tecnológicamente exista una gran brecha entre diversos grupos de
o tecnológicas, se tiende a agrupar edificios con base en las técnicas y materiales utilizados
en su construcción. Conformando así un nuevo enfoque tipológico, basado en la
especialización respecto de estas características basadas en el avance científico de la
técnica.
Debido a que el estudio de las tipologías que realiza Marina Waisman es con base
en los desplazamientos históricos, las tipologías estructurales basadas en las tecnologías
constructivas son un punto importante en la configuración por etapas espacio-temporales de
la arquitectura y de los tipos arquitectónicos. Los tipos estructurales son básicamente
modelos a los cuales recurrir en la búsqueda de soluciones tecnológicas a los problemas
estructurales de un edificio y no de un tipo. Sin embargo, puede suceder que un tipo
estructural, es decir, una tecnología específica con capacidades comprobadas, se critique,
mejore o adecue para su utilización en la creación de nuevas tipologías formales, o, por otro
lado, basado en la observación de las tipologías formales, estas se mejoren
tecnológicamente, es decir, se innove sobre la técnica conservando la forma, misma que
posteriormente evolucionará a partir de que se tome confianza en el manejo de la nueva
técnica estructural. 44
En un tipo pueden intervenir cualesquier tipo de materiales y técnicas constructivas,
eso no hará que se pierda su esencia formal. Sin embargo, Waisman menciona que la
técnica tiene una naturaleza que implica nuevos “métodos de acción y de pensamiento” no
necesariamente adecuados a la tradición de la disciplina de la arquitectura, por lo que,
43 Carlos Martí Arís, Las variaciones de la identidad, (Barcelona: Ediciones del Serbal, 1993), 152-174.
44 Marina Waisman, La estructura histórica del entorno, (Buenos Aires: Nueva Visión, 3ª. Edición, 1985), 71.
25

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debido a este carácter innovador de la técnica, en ocasiones ésta abarca proporcionalmente
al proceso de diseño y el carácter de la arquitectura se ve menguado. 45
La producción industrializada de la arquitectura comporta, en efecto, un
trastocamiento total del organismo arquitectónico, y su aparición señala uno de los
cortes más profundos que se hayan producido en la historia de la arquitectura y en la del
entorno. 46
Cuando la tipología estructural toma el mando en el diseño arquitectónico, se afecta
a la forma en tanto que ésta se vuelve un modelo de crecimiento estilo “mecano”,
neutralizando así tipologías formales y funcionales. 47 La necesidad social, el uso, se ve
menguado en la aplicación de las economías que aporta la técnica, así también, la forma se
estructura a partir de los alcances de la técnica, y en mucho la limita con base en las
economías que la técnica requiere en su aplicación, sin embargo, la justa medida entre
aplicación técnica y creatividad daría una respuesta más adecuada al uso.
La adición o el acoplamiento de las partes podría no ser simplemente tal, sino al
contrario, la duplicación de un tipo formal básico con base en un modelo, para el desarrollo
de una entidad urbana que responda a los requerimientos sociales.
Las aportaciones teóricas de Waisman son útiles en el caso del estudio de la
vivienda masiva, en donde se recurre a una invasión de la técnica en el proceso general de
la producción arquitectónica de viviendas, lo que conlleva a significados y repercusiones de
igualdad, de identidad global de los usuarios de dichos espacios repetidos, industria que
tanto en productores como usuarios implica:
1) la aceptación de la sociedad masiva como realidad.
2) aceptar a la técnica como el instrumento idóneo para
solucionar los problemas de un mundo de masas.
3) desechar el individualismo en la producción como lo hacen en
el consumo.
El problema de la situación planteada respecto a la industrialización, es referido a la
aportación de la identidad de masa como una condición implícita al habitante de este tipo
de hábitat.
45 Ibíd., 75.
46 Ibídem. Las cursivas son del original.
47 Ibídem.
26

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Este problema tiene raíces en la modernidad, debido a que en la arquitectura
moderna, la forma se origina a posteriori, porque se plantea primeramente la problemática
de la construcción, siendo la forma un resultado de la solución técnica. 48
El estudio de las tipologías estructurales plantea la explicación de los contrastes
espacio-temporales entre los tipos formales universales, como proceso de diferenciación y
de clasificación con base en la calidad de materiales y técnicas empleadas, en donde los
elementos similares de la forma se enfrenten a diferentes soluciones tecnológicas en
culturas de diferentes ideologías y de diferentes niveles en avances tecnológicos.
1.5. Estilo de vida y gusto: la dimensión social del tipo arquitectónico
Por estilo de vida, a diferencia de forma de vida, que significaría un
posicionamiento en la estructura productiva, se entiende una manera especial de vivir fuera
del posicionamiento productivo: un posicionamiento social a través de lo que se posee.
El concepto de estilo de vida podría analogarse al de cultura. 49 Se obtendría así que
el estilo de vida es una serie de costumbres, actitudes, valores, creencias compartidas, en
donde podría incluirse al gusto (como tendencia estética superficial), en fin, elementos o
rasgos que crean lazos entre los individuos de un grupo limitado de personas, que a su vez
forman parte de una sociedad mayor.
Los estilos de vida se definen como “modelos de acción que diferencian a la
gente” 50 . Dichos modelos de acción, se refieren en todo caso a modelos de apropiación,
preferencias en la elección en una sociedad de consumo, que crean distinciones entre los
distintos grupos, y en este proceso, se identifican unos con otros, se distinguen unos grupos
de otros, esto significa una clasificación de las personas en orden a lo que poseen.
48 Renato de Fusco, La idea de arquitectura, (Barcelona: Gustavo Gili, 1976), 122.
49 […] la cultura se ha definido como “el estilo global de un pueblo, esto es, sus costumbres, actitudes y
valores, y las creencias compartidas que vinculan a las personas en tanto que miembros de una sociedad” (W.
M. Kephart, Extraordinary groups: the sociology of unconventional life-styles, (Nueva York: St Martin‟s
Press, 1982) 2ª. Ed., 93; citado en: David Chaney, Estilos de vida. (Madrid: Talasa ediciones, 1996), 14.
50 David Chaney, Estilos de vida, (Madrid: Talasa ediciones, 1996), 14.
27

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Es equiparable esta definición a la definición sobre el concepto de gusto otorgada
por Bourdieu “el principio de todo lo que se tiene, personas y cosas, y de todo lo que se es
para los otros, de aquello por lo que uno se clasifica y por lo que le clasifican”, puesto que
en referencia a que las predilecciones reveladas según un estilo de vida que se infiere a
través de lo que se posee, se asevera a su vez una diferenciación respecto a las personas
que eligen en otra forma. 51
Sin embargo, los estilos de vida son más modernos que el gusto, surgen con la
modernidad como una nueva forma de clasificación social, así como de la formación de
identidades comunitarias en las grandes ciudades. 52 Debido a la pérdida de los títulos
sociales en la actualidad, los objetos son ahora los que proporcionan la división de clases
en la sociedad moderna, debido a que el objeto posiciona en el orden social con base en el
estilo que éste posea. 53
Los conceptos de estilo de vida y gusto comparten en su definición el concepto de
habitus 54 otorgado por Bourdieu. Ambos comparten la característica de conformarse a
partir de una conciencia de clase, hacen referencia a la diferencia que hace el individuo
respecto a otros a partir de lo que se posee materialmente e intelectualmente, pues esta
diferencia nace a partir de la intelectualización de las predilecciones, no sólo de la
capacidad económica de acceso a los objetos, “la identidad social se define y se afirma en
la diferencia.” 55
A través del objeto, el gusto crea signos de distinción, proporcionando claves para
la inscripción de la diferencia en las apariencias y esencias del objeto, proporcionando
entonces a las cosas un matiz simbólico de diferenciación. 56
51 Pierre Bourdieu, La distinción, criterio y bases sociales del gusto, (Madrid: Taurus Humanidades, 1988),
53.
52 David Chaney, Estilos de vida, 22-23.
53 Jean Baudrillard, El sistema de los objetos, (México: Siglo Veintiuno editores, 1988), 156.
54 “Sistema de disposiciones durables y transferibles –estructuras estructuradas predispuestas a funcionar
como estructuras estructurantes– que integran todas las experiencias pasadas y funciona en cada momento
como matriz estructurante de las percepciones, las apreciaciones y las acciones de los agentes cara a una
coyuntura o acontecimiento y que él contribuye a producir.” Pierre Bourdieu, La distinción, 170.
55 Ibidem.
56 Ibíd., 174.
28

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El habitus produce los estilos de vida, éste mismo viene dado en referencia al gusto,
ambos son producto final de la elección, el habitus se vuelve entonces también un
sinónimo de la fuerza diferenciadora que se opera en la elección.
Para Chaney, “los estilos de vida son importantes porque son prácticas con
significación estética y estructural imbuidas en sus contextos sociales” 57 , mismos que
según el autor no son necesariamente identificables con un espacio físico específico, sino
con un espacio social delimitado con base en controles simbólicos por medio de narrativas
dictadas por las posesiones.
Los estilos de vida sufren procesos de retroalimentación y variación que afectan a
distintos grupos y no solamente a aquellos económicamente privilegiados. 58 Esto se
ejemplifica claramente a través de la distribución en diversos niveles de objetos diferentes.
La importancia de la tipología en relación con el gusto y el estilo de vida, se resume
en que todos los productos se ofrecen en muy diversos tipos, y es en la posibilidad de
acceder a ellos en donde se obtiene el estatus, el producto entonces clasifica a las personas
con base en el poder de compra. Los conceptos de estilo de vida y de gusto se funden en el
simple hecho de la elección, puesto que para acceder a ella es necesaria una posición
económica ligada a una concepción ideológica determinada respecto de los objetos y sus
significados sociales.
1.6. Propuesta metodológica
En la búsqueda de las tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento
cerrado en Tijuana, se utilizará una metodología que combina la utilización de métodos de
observación y participación cualitativos, así como métodos cuantitativos de acercamiento al
problema de estudio.
57 David Chaney, Estilos de vida, 117.
58 Ibíd., 117.
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Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Según Argan 59 , el estudio de las tipologías en la historia se basa en la determinación
del tipo por el método de comparación simultánea de una serie de edificios. Dicho método,
consiste en la separación de todas las características repetidas que pueden considerarse
constantes del tipo en un determinado número de edificios.
En el caso del estudio aquí realizado, se enlistan los fraccionamientos con bardas
perimetrales y controles de acceso, funcionen éstos o no, pues lo que se evaluará en esta
selección es la forma alusiva a un tipo determinado como “fraccionamiento cerrado”. Este
proceso de “progresión de tipos integrantes” nos dará como resultado la obtención de una
“matriz elemental” del proceso analítico del tipo. 60
Esto dará como resultado la asimilación de igualdades y diferencias entre diversos
fraccionamientos cerrados de la ciudad de Tijuana, a pesar de que estos varíen respecto a
los niveles socioeconómicos de sus usuarios, contengan lenguajes arquitectónicos diversos
y se encuentren localizados en distintas partes de la ciudad.
El tipo obtenido representará un esquema general de los subtipos de
fraccionamientos cerrados en Tijuana, contendrá la forma base, de la cual deriven el resto
de fraccionamientos cerrados, sin que se adscriban estricta y literalmente a dicho esquema.
El análisis comparativo a realizar se hará respecto de la totalidad de
fraccionamientos que conforman la base de datos formada a partir de la observación en el
trabajo de campo por el equipo de investigación en la ciudad de Tijuana, conformadas en
fichas de registro con las características de 75 fraccionamientos que presentaron
características tipológicas de fraccionamiento cerrado.
La información obtenida en las diferentes entrevistas realizadas a habitantes,
especialistas en el diseño y desarrollo de fraccionamientos cerrados y a especialistas en la
planeación y el urbanismo de la ciudad de Tijuana, será necesaria y complementaria de la
observación realizada y dará puntos de partida y será testimonio clave para la comprensión
y asimilación de los tipos, tanto urbanísticos como arquitectónicos, en las series tipológicas
formales, funcionales y estructurales.
59 Giulio Carlo Argan. El concepto del espacio arquitectónico, del barroco hasta nuestros días. (Ciudad de La
Habana: editorial Arte y Literatura, 1987), 26.
60 Caniggia y Maffel, 49.
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El análisis de todos los niveles de fraccionamientos será útil, en tanto que todos los
fraccionamientos bardeados y con control de acceso, forman un sólo tipo dentro de la
categoría de fraccionamiento cerrado, sin importar su inserción temporal en la trama urbana
debido a que el tipo, como lo veíamos anteriormente, tiene un carácter atemporal.
Los fraccionamientos se analizarán en el aspecto de análisis de tipologías
urbanísticas dentro de las siguientes vertientes tipológicas:
• Tipos formales (Forma de base urbana).
• Tipos funcionales.
• Tipos de relación obra/entorno
En el análisis de las tipologías funcionales, se hará una especie de clasificación
tipológica con respecto a las formas de uso del fraccionamiento cerrado por diferentes
grupos sociales, es decir se analizará según Waisman la función social del objeto
urbanístico-arquitectónico, como formas diversas de respuesta social a las necesidades
referidas al estilo de vida propio de los habitantes de estos enclaves.
En el proceso de evaluación de las tipologías arquitectónicas de la vivienda, se
tomarán en cuenta las viviendas unifamiliares y multifamiliares producidas en serie y las
viviendas de producción única, con el fin de obtener los tipos formales, funcionales y
estructurales más representativos utilizados en la construcción de la casa-habitación de los
fraccionamientos cerrados en la ciudad de Tijuana.
Es importante mencionar, que el estudio de las tipologías formales, tiene un peso
mayor dentro de este documento, debido a que la forma lleva implícitas una serie
características que serán analizables en el estudio de las tipologías funcionales y
estructurales, y que a su vez las determinan.
31

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Capítulo 2. Antecedentes del fraccionamiento cerrado
“La vida en la ciudad ha significado a lo largo de la historia el lugar de la
reproducción de las libertades personales, pero a la vez ésta ha significado el lugar de los
peligros y la anomia”. 61 Esta característica intrínseca de la ciudad, ha despertado un temor
hacia lo desconocido que ella esconde, temor que ha crecido en las últimas décadas y ha
tendido a expresarse en la segregación socioespacial representada por los fraccionamientos
cerrados a nivel internacional.
En la búsqueda del tipo base del fraccionamiento cerrado, es decir de sus raíces
históricas en tipo formal y funcional, encontramos una línea de referencias que se viene
construyendo desde la ciudad medieval fortificada, que no abordaremos aquí.
El enfoque que se tomará al respecto de una construcción histórica del tipo del
fraccionamiento cerrado, búsqueda que se aborda en este capítulo, se refiere a la historia
moderna, desde el período de posguerra de la segunda guerra mundial con el suburbio,
hasta llegar al nuevo urbanismo, a partir del cuál se reconfigura el diseño urbano hacia la
creación de comunidades cerradas con diferentes niveles y matices de protección.
Posterior a este análisis, se verá la situación general en la actualidad del
fraccionamiento cerrado en México, y de una forma más específica en la ciudad de Tijuana,
donde se hacen una serie de conjeturas históricas sobre la vivienda y el crecimiento de la
ciudad, que han llevado a la proliferación de los enclaves de este tipo en el espacio urbano
de esta ciudad fronteriza.
2.1. El fraccionamiento cerrado en el mundo de la era global
La globalización como fenómeno económico acarrea consigo transformaciones
culturales e influencias que se transmiten a nivel internacional alrededor del planeta.
61 David Harvey, Espacios de esperanza. (Madrid: Ediciones Akal, 2003), 185.
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Como proceso económico, aunque a su vez cultural y social, la globalización afecta
de forma directa la conformación de éstos ámbitos, es una cuestión „interna‟ que se
relaciona de forma intrínseca a los ámbitos cotidianos de nuestra vida íntima, de hecho “lo
que hoy denominamos intimidad y su importancia para las relaciones personales ha sido en
gran medida creada por las influencias globalizadoras”. 62 No es de extrañar por lo tanto, la
proliferación global de espacios que sean „clones‟ de formas de vida internacionales,
evidenciadas por la estructuración del espacio urbano principalmente.
La globalización promueve una nueva forma de organización del mundo, una nueva
forma de ser, dirigidas políticamente. Estas transformaciones, además de presentar efectos
positivos a nivel global, han dado un renacimiento del racismo crudo. 63 “La globalización
y las reestructuraciones económicas han debilitado las relaciones sociales y han contribuido
al deterioro de las formas tradicionales de mantener el orden social”, factor que ha
contribuido a ver a las instituciones de justicia como insuficientes en el mantenimiento del
orden y la seguridad social, lo que ha facilitado percibir en las comunidades cerradas una
opción viable en la búsqueda de seguridad. 64
Según David Harvey, 65 la internacionalización de las relaciones comerciales se
evidencia desde 1492, a partir del descubrimiento de América, pero ya desde antes se
registraban esta forma de flujos comerciales. El capitalismo “construye y reconstruye una
geografía a su propia imagen. […] un espacio producido de transporte y comunicaciones,
de infraestructuras y organizaciones territoriales”, que habrá de utilizar para la acumulación
de capital durante un período, renovándolo posteriormente, y renovando dicho paisaje
geográfico en sus nuevas etapas de crecimiento y acumulación, la globalización es,
entonces, sólo una etapa más de este proceso capitalista de transformación y creación de
espacio.
Uno de los lugares estratégicos para el desarrollo global de las economías de
mercado es la ciudad. Este desarrollo se ha concentrado en algunas ciudades especialmente
62 Ulrich Beck, Anthony Giddens y Scott Lash, Modernización reflexiva, Política, tradición y estética en el
orden social moderno. (Madrid: Alianza Editorial, 1997), 123.
63 David Harvey, Espacios de esperanza. (Madrid: Ediciones Akal, 2003), 71, 115.
64 Setha Low, Behind the gates. Life, security and the pursuit of happiness in fortress America. (New York,
Routledge, 2003), 17.
65 Ibid., 72.
33

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
estructuradas como la “nueva geografía económica de centralidad”. Se conforman así como
ciudades globales en esta geografía central, como los centros de mayor movimiento
financiero y de negocios a nivel internacional, las ciudades de Nueva York, Londres,
Tokio, Paris, Frankfurt, Zurich, Ámsterdam, Los Ángeles, Sydney, Hong Kong, entre otras.
También se incluyen de forma periférica ciudades como Sao Paulo, Buenos Aires,
Bangkok, Taipei, Bombay y Ciudad de México. Las características de estas ciudades, cuyo
desarrollo es mucho mayor y por lo mismo desequilibrado con ciudades pertenecientes al
propio país debido a la acumulación de recursos e inversiones estratégicas, han permitido la
concentración de transacciones en ellas y entre ellas, principalmente en el mercado de
finanzas, servicios e investigación. 66
Sin embargo “la ciudad global no es única, ni tampoco un grupo de ciudades, sino
que son fragmentos interiores en diferentes ciudades especialmente bien comunicados,
tanto real como virtualmente, con las otras áreas globales”. 67
Para Zaida Muxí, 68 la globalización esta promoviendo la forma de producción,
consumo y estilos de vida estadounidenses, mismos que se basan en la pura imagen. La
cultura americana se construye sobre los cimientos del simulacro en tanto que la piel que
cubre los objetos que la representan define su estilo y su historia. La arquitectura en la era
de la globalización, tiene una identidad difusa, debido a que no tiene referentes, no
pertenece a ningún sitio, porque en su estrato „global‟ les pertenece a todos.
En este sentido, Michael Sorkin, por un lado, y Zaida Muxí, por otro, coinciden en
la propuesta de una ciudad global que comparte dos características novedosas, creando
tipologías urbanas construidas en base a la globalización y a la utilización de los medios
masivos, como la televisión y la Internet.
La primera de estas características se refiere a la tecnificación y la formación de
redes a nivel urbano e interurbano. La ciudad global para Sorkin, es ageográfica, se le
encuentra lejos de las “políticas históricas de la proximidad”. 69 De la misma forma, Muxí
66 Saskia Sassen, Globalization and its Discontents. Essays on the new mobility of people and money. (New
York: The New Press, 1998), XIX, XXV.
67 Zaida Muxí, La arquitectura de la ciudad global. (Barcelona: Gustavo Gili, 2004), 26.
68 Ibid., 11.
69 Michael Sorkin,. Variaciones sobre un parque temático. La nueva ciudad americana y el fin del espacio
público. (Barcelona: Gustavo Gili, 2004), 9-11.
34

flujos”. 70 Harvey 71 hace notar que “el capitalismo está sometido al impulso de eliminar todas
La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
comenta que la ciudad global es “una ciudad virtual en tanto que se constituye a partir de
áreas separadas en el espacio físico, pero unidas en el espacio de la comunicación y los
las barreras espaciales „aniquilar el espacio a través del tiempo‟ como dice Marx, pero sólo
lo puede hacer mediante la producción de un espacio adaptado”.
La segunda característica en la que coinciden y que apuntan ambos autores es la de
la seguridad como rasgo vital en la construcción del espacio urbano. Mientras para Muxí,
“el „no riesgo‟, y la necesidad de sentirse contenidos por un espacio previsible y sin
diferencias son características sociales que también definen la arquitectura que se produce y
se propaga” a nivel global. 72 Del mismo modo, Sorkin destaca una “obsesión por la
„seguridad‟, con un creciente grado de manipulación y vigilancia sobre sus ciudadanos, y la
proliferación de nuevas formas de segregación”. 73
El fraccionamiento cerrado se evidencia claramente como una propuesta alternativa
de la nueva arquitectura de la globalización ante la “vieja ciudad preglobal”: espacios
configurados no a partir de la continuidad física en la ciudad, sino conectados
exteriormente a la ciudad de la que “forman parte” y con otras a nivel global, a partir de
vías de todo tipo: carreteras, carreteras virtuales de la Internet, telefonía, televisión, etc.
La seguridad como segunda característica de la ciudad global es, al parecer, la razón
de ser del encerramiento que promueven estos enclaves urbanos. A la vez que separados, se
encuentran „protegidos‟ de todo posible riesgo o peligro, mediante la utilización de
dispositivos humanos y tecnológicos para procurar la tranquilidad, la seguridad y la
homogeneidad racial, social o económica de los que en ellos habitan.
Las urbanizaciones privadas son, para Maristella Svampa, un nuevo patrón
socioespacial que toma parte indudablemente del esparcimiento de “un modelo de
crecimiento mundial basado en la globalización de las actividades económicas”,
globalización en forma resumida, misma que ha promovido el aumento de estos enclaves
70 Zaida Muxí, La arquitectura de la ciudad global, 26.
71 David Harvey, Espacios de esperanza. (Madrid: Ediciones Akal, 2003), 77.
72 Zaida Muxí, La arquitectura de la ciudad global, 14.
73 Michael Sorkin, Variaciones sobre un parque temático, 11.
35

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
urbanos a nivel global, correspondiendo así al nuevo orden económico global y como
respuesta a una especie de homogeneización de las expresiones globales de la ocupación
del espacio urbano. 74
Quizá mucho se pueda explicar en la expresión que Saskia Sassen hace sobre la
globalización y sus consecuencias territoriales:
La globalización es un proceso que genera espacios contradictorios,
caracterizados por la competitividad, la diferenciación interna, cruces fronterizos
continuos. La ciudad global es emblemática de esa condición. Las ciudades globales
concentran una porción desproporcionada del poder corporativo global y son uno de los
sitios clave para su valorización. Pero éstas también concentran una porción
desproporcionada de los desaventajados y son uno de los sitios clave para su
desvalorización. 75
A nivel global, existe un sitio en Internet para el intercambio de información y
puntos de vista sobre el fraccionamiento cerrado: Gated Communities International.
Numerosos investigadores han participado y participan en este sitio virtual, con el objeto de
propagar el estudio del fenómeno de los enclaves privatizados de carácter residencial,
comercial, recreativo o industrial, debido a que éstos, son y serán una forma importante que
influenciará el desarrollo de las ciudades en el presente siglo. 76
En ésta página de internet
se presentan diversos debates respecto a la posición que toman diferentes estudiosos de lo
urbano, existen diversos puntos de vista, desde los que ven el autogobierno urbano como
una forma favorable de desarrollo comunitario, creador de formas de identidad comunitaria
mediante la apropiación del espacio y con economías positivas en varios sentidos, hasta
quienes satanizan su existencia como la génesis de la extinción de la ciudad y de la
democracia. 77
Varias conferencias internacionales se han llevado a cabo para la discusión y la
presentación de estudios al respecto de las comunidades cerradas que toman formas de
74 Maristella Svampa, Los que ganaron. La vida en los countries y barrios privados. (Buenos Aires: Editorial
Biblos, 2001), 51.
75 Saskia Sassen, Globalization and its Discontents. (New York: The New Press, 1998), XXXIV.
76
Chris Webster y Georg Glasze, Gated Communities International, Welcome to GCI,
http://t062.cpla.cf.ac.uk/wbimages/gci/main.html, (consultado el 06 de mayo de 2005).
77
Chris Webster, The public-private realm polemic, (University of Wales Cardiff, 1998-2001),
http://t062.cpla.cf.ac.uk/wbimages/gci/main.html, (consultado el 06 de mayo de 2005).
36

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
organización comunitaria diferentes, pero que en sí mantienen una configuración tipológica
similar, salvo variantes relativas en diversos países del mundo. 78
Finalmente, para abordar el siguiente apartado, es pertinente citar nuevamente a
Setha Low, quien menciona que “el encerramiento es una tendencia global basada en
modelos norteamericanos pero que también desarrolla arquitectura y circunstancias
sociohistóricas locales, y que siempre va insertado dentro de tradiciones culturales
específicas”. 79
2.2. El fraccionamiento cerrado en EEUU
El fraccionamiento cerrado nace en los Estados Unidos de Norteamérica, con la
propagación de los suburbios de posguerra hacia la ciudad, sólo que ahora protegidos
perimetralmente y con dispositivos de seguridad mayores debido a la cercanía que éstos
retoman con el espacio urbano. 80
En Estados Unidos, las gated communities (comunidades cercadas) se han ubicado
alrededor del país desde finales de la década de 1980, cercando pequeños pueblos hasta a
ciudades enteras. En la actualidad, este tipo de comunidades abarcan la mayor parte de los
desarrollos de clase media y clase media alta, mientras que en un principio las bardas y
cercos se daban sólo en villas de retiro y comunidades de clase alta. 81
Las causas del nacimiento y de la expansión de las gated communities así como de la
arquitectura fortificada, no están relacionadas directamente con el incremento del crimen o
de la inseguridad, sino en la percepción exagerada de ésta reflejada en el miedo. La
comunidad cercada es, en Estados Unidos, una expresión de la nueva y creciente
78 http://www.gatedcomsa.co.za/conference/presentations/Session%207/low_s.pdf#search='gated%20commun
ities%20in%20Paris,%20France, http://www.nogoland.com/urban/publications/urbanisme.htm,
http://therussiajournal.com/index.htm?obj=4116, http://www.translucency.com/frede/lagc.html.
79 Setha Low, Behind the gates. (New York, Routledge, 2003), 16.
80 Zaida Muxí, La arquitectura de la ciudad global, (Barcelona: Gustavo Gili, 2004).
81 Edward J. Blakely y Mary Gail Snyder, “Divided we fall. Gated and walled communities in the United
Status”, en Architecture of fear, editado por Nan Ellin, 85-99 (New York: Princeton Architectural Press,
1997), 86.
37

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
mentalidad de fortaleza de su sociedad, que, mediante el uso de dispositivos de protección
en los asentamientos que habitan, centros comerciales y lugares públicos,
intentan
controlar, restringir y limitar el acceso a un selecto grupo de individuos, inspeccionado en
su acceso y en su salida de dichos sitios. 82
En el caso de las áreas habitacionales que se configuran como enclaves urbanos
fortificados, Edward Blakely y Mary Gail Snyder las definen como gated communities:
[…] áreas residenciales con acceso restringido en los cuales los espacios normalmente
públicos son privatizados. Son desarrollos seguros con perímetros diseñados, usualmente
muros o vallas, y accesos controlados con la intención de prevenir el acceso de los no
residentes. Éstos incluyen nuevos desarrollos y áreas antiguas reacondicionadas con
verjas y vallas, y se encuentran desde las ciudades internas hasta los exurbs (áreas
externas de las ciudades, suburbios) y desde los vecindarios más ricos hasta los más
pobres. Sus verjas o puertas van desde elaboradas casetas de vigilancia de dos niveles
con empleados de seguridad las veinticuatro horas del día hasta puertas corredizas
construidas en acero o simples plumas de funcionamiento electrónico. Las casetas de
vigilancia son comúnmente construidas con un carril para invitados y visitantes y un
segundo carril para residentes, quienes pueden abrir las puertas con una tarjeta
electrónica, un código, o un dispositivo de control remoto. Algunas comunidades con
seguridad completa requieren que todos los carros pasen por el control del guardia,
expidiendo calcomanías de identificación para los carros de los residentes. Otros usan
videocámaras para grabar los números de la placa del auto y algunas veces las caras de
todo el que entra. Los accesos sin guardias tienen sistemas de interfón, algunos con
monitor de video, que los residentes pueden utilizar para observar a los visitantes. 83
Una definición más simple pero igual de válida para gated communities las describe
como “una subdivisión o vecindario, normalmente rodeado por una barrera, en la cual el
acceso es restringido a residentes y sus invitados”. 84
Otra definición similar, pero que agrega nuevos elementos sobre la concepción de
gated comunnity es aportada por Setha Low, quien la define como:
[…] un desarrollo residencial rodeado por muros, cercas, o bancos de tierra cubiertos con
arbustos y matorrales, con seguridad en su acceso. En algunos casos, la protección es
proporcionada por un terreno inaccesible tal como una reserva natural y, en pocos casos,
por un puente vigilado. Las casas, calles, banquetas, y otras instalaciones están
físicamente encerradas por estas barreras, y los portones de acceso son operados por un
guardia o se abren con llave o una tarjeta de identidad electrónica. Al interior del
82 BLAKELY, Edward y Mary Gail Snyder. Fortress America, Gated Communities in the United States.
(Washington, D. C.: The Brookings Institution, 1997), 1-2.
83 Ibid., 2.
84
The American Heritage® Dictionary of the English Language, (Fourth Edition, 2000):
http://www.nogoland.com/urban/links/links.htm, (consultado el 10 de abril de 2005). La definición para gated
communitie citada es translación directa y personal de la citada: A subdivision or neighborhood, often
surrounded by a barrier, to which entry is restricted to residents and their guests.
38

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
desarrollo hay con frecuencia una organización de vecinos vigilando o personal de
seguridad profesional que patrulla a pie o en automóvil. 85
Low señala, además, que no sólo las viviendas son de acceso restringido, sino también
todas las instalaciones al interior de estos desarrollos. Para ella, las gated communities son
diferentes de otros desarrollos exclusivos en tanto que las bardas y cercas son barreras
visibles que tienen efectos sociales, psicológicos y físicos. Por otro lado, apunta que en
algunos casos, las áreas de uso común como parques, calles y jardines, son donaciones que
el desarrollador dona al municipio pero que se restringen al uso de los habitantes de la
gated community. 86
Las gated communities fueron planeadas desde los años 70, mientras que en los
suburbios se desarrollaron y establecieron formalmente complejos de vivienda como
segunda opción. Los desarrolladores han visto su papel, además de como empresarios,
como proveedores de seguridad para las familias de Norteamérica. 87
Por otro lado, a principios de 1987, “más de tres mil propietarios de las estribaciones
de las colinas del oeste de Canoga Park reclamaban a Picus [concejala de LA] la nueva
denominación de West Hills” 88 .
Davis señala, con cierto dejo de ironía, a partir del hecho antes mencionado, una serie
de hechos acerca de la vida en las colonias residenciales unifamiliares de Los Ángeles:
“Hecho 1: Los propietarios de viviendas de Los Ángeles […] aman a sus hijos,
pero aún quieren más al valor de sus bienes inmuebles.
Hecho 2. “Comunidad” en Los Ángeles, significa „homogeneidad de raza, clase
y, especialmente, de valor de inmuebles‟. Las denominaciones de una comunidad […] no
tienen ningún valor legal. […]
Hecho 3. El „movimiento‟ social más poderoso en el sur de California
contemporáneo es el de los vecinos de clase acomodada que se organizan en nombre de
comunidades o de barrios y que se implican en la defensa del valor de sus inmuebles y de
la exclusividad del vecindario.” 89
Este listado de hechos reconstruidos a partir de la experiencia real, evidencia la
segregación socioespacial que surge en los Estados Unidos, específicamente en Los
85 Setha Low, Behind the gates. (New York, Routledge, 2003), 12.
86 Ibidem.
87 Edward J. Blakely y Mary G. Snyder, “Divided we fall”, en Architecture of fear, editado por Nan Ellin, 85-
99, (New York: Princeton Architectural Press, 1997), 88.
88 Mike Davis, Ciudad de cuarzo, (España: Ediciones Lengua de Trapo),127.
89 Ibid., 126-127.
39

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Ángeles, no sólo a partir de los problemas de seguridad sino de, y además de ellos, de una
seguridad de estatus y del valor de las propiedades inmuebles.
Hacia 1985, las comunidades cerradas se encontraban en pocos lugares, pero a
finales de los años 90, podían ser encontradas en todas las áreas metropolitanas de mayor
extensión. 90 Según datos obtenidos en el Household Survey 2001 91 , “alrededor de 16
millones de personas, o el 6% de todos los hogares, dijeron que preferían vivir en
comunidades cercadas”. 92
●High concentration ○Medium concentration ◦ Low concentration
Concentración de comunidades cerradas en el territorio de Estados Unidos.
Fuente: Martha Conway, Institute of Urban and Regional Development, University of California at Berkeley.
Tomado de Edward Blakely y Mary Gail Snayder, Fortres America, página 6.
La historia de los fraccionamientos cerrados y su evolución, atraviesa en forma
creciente el umbral del tiempo y del espacio, cambiando a través de estos en forma
cuantitativa como cualitativa. Así, los inicios en la Unión Americana incluyen las calles
privadas, hacia 1870. Posteriormente se registran los suburbios cerrados, entre 1885 y
1910. Después aparecen los primeros country clubs, entre los años 40 y mediados de los
años 50. Aproximadamente una década más adelante, entre finales de los años 60 y los años
70, con la creación de los planes maestros de las comunidades de retiro esparcidas por todo
el país, las comunidades cercadas habían permanecido como „rarezas‟ urbanas,
90 Edward Blakely y Mary Gail Snyder, Fortress America, 3.
91 Estadística correspondiente en EE.UU. al Censo de Vivienda en México.
92 New York Academy of Sciences, Academy Meeting Examines the Growth of Gated Communities and Its
Impact on Social Segregation, Academy News, (3/23/2004): http://www.nyas.org/about/
newsDetails.asp?newsID=138&year=2004, (consultado el 10 de abril de 2005).
40

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
expandiéndose después aún más hacia el despliegue de los countries y, finalmente, hacia
las subdivisiones suburbanas de clase media. Simultáneo a la proliferación del
fraccionamiento cerrado, formalmente hablando, surgen los cierres de calle (1987), como
una forma “democrática” de las sociedades de apropiarse del espacio al que pertenecen y
que les pertenece. 93
Las comunidades cerradas están aumentando rápidamente. Según un líder en
desarrollos de bienes raíces a nivel nacional, en Estados Unidos, de cada diez desarrollos
inmobiliarios urbanos, ocho tienen el formato de cerrados. Asimismo que los desarrollos
suburbanos fortificados aumentan. Hacia 1997, se estima que existen aproximadamente
20,000 comunidades cerradas, con más de tres millones de viviendas unifamiliares. 94
Varios autores mencionan la utopía urbana como parte de la creación de un modelo
ideal de ciudad:
Harvey 95 hace un recuento histórico de estas, en donde las vincula, pues dice que todas
las utopías no pueden ser realizables, pues en ese momento dejan de serlo para convertirse
en algo lejano a los ideales. Su repaso comienza con la Utopía de Tomás Moro, para luego
mencionar la Nueva Atlántida de Bacon. Estas utopías “literarias” las clasifica como
“utopías de forma espacial” en tanto que “la estabilidad social se garantiza mediante una
forma espacial fija” y una concepción temporal (social) estática. En sí, las utopías sociales
están basadas en la capacidad de imaginación de formas de organización socioespacial.
Pero además, el utopismo, lleva consigo el autoritarismo y el totalitarismo implicado en la
forma de imaginación del orden y la perfección. Ante dicha paradoja, es necesaria la
aplicación de una fuente de imaginación superior que pueda entablar una discusión entre
ambas para la solución del dilema imaginación-autoritarismo. 96 Cabría aquí la analogía con
las comunidades cercadas y sus propuestas de estabilidad social y estética, en muchos
casos, mediante la homogeneidad de sus componentes sociales y arquitectónicos.
93 Elaboración cronológica a partir de la figura 1-2: “The Increase in Gated Communities, 1870-2000”, con
fuente en Christine Amado, Institute of Urban and Regional Development, University of California at
Berkeley, en Edward Blakely y Mary Gail Snyder. Fortress America, 7.
94 Edward Blakely y Mary Gail Snyder, Fortress America, 7.
95 David Harvey, Espacios de esperanza, 186-201.
96 Ibid., 187-191.
41

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Cuando se han tratado de materializar estas utopías en la historia del urbanismo
mediante propuestas radicales de ciudad imaginadas por unos (Ebenezer Howard, Le
Corbusier, Frank Lloyd Wright), otros intentaron darle forma concreta en la realidad,
mientras estas formas imaginadas se contrastaban constantemente con las imaginadas por
otros.
La utopía que se encuentra directamente ligada al actual fraccionamiento o
comunidad cerrada, es la de Jane Jacobs, quien en 1961 propuso, a partir de la crítica del
urbanismo moderno, la “concepción nostálgica del barrio íntimo y étnicamente diverso
donde predominasen las formas artesanas de actividad empresarial y empleo y las formas
interactivas de relación social cara a cara.” Con su propuesta, se intenta la reducción del
espacio al mínimo controlable socialmente, lo que fue criticado como un “autoritarismo
oculto”, además, de que la diversidad étnica y social, era finalmente una diversidad
controlada. 97
El nuevo paradigma utópico que está desarrollando la forma de hacer ciudad en la
actualidad es el Nuevo Urbanismo, propuesto e impulsado por un grupo de arquitectos
norteamericanos, basándose en la crítica al Urbanismo Moderno (al igual que Jacobs),
proponen
“reintegrar los componentes de la vida moderna como son el alojamiento, lugares de
trabajo, centros de comercio y recreación, en forma compacta, favorable al peatón,
barrios de usos mixtos unidos por tránsito y puestos en un armazón del espacio abierto
regional más grande, es decir, células o distritos que funcionen independientes en sí
mismos pero que tengan una correlación con los barrios circundantes”. 98
Estas propuestas son a su vez refutadas por la crítica a la “inespacialidad” y poca
“autenticidad” de las ciudades en los Estados Unidos, asimismo, por el gradiente utópico
que el Nuevo Urbanismo contiene. 99
Baste observar para efecto de lo anterior, las principales propuestas del Nuevo
Urbanismo, extraídas de la Carta Constitutiva del Nuevo Urbanismo (1991):
• Todo desarrollo debe ser en forma compacta, barrios y/o distritos peatonales.
Tales lugares deben tener definidos centros y bordes claramente. El centro debe
incluir un espacio público –como un área verde o una intersección de calles
97 Ibid., 191-194.
98 Peter Katz, The New Urbanism: toward an architecture of community, (Mc Graw Hill: New York, 1994)
99 David Harvey, Espacios de esperanza, 186-201.
42

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
importante– edificios públicos –como la biblioteca, la iglesia o el centro de la
comunidad, una parada para el autobús y negocios al menudeo–.
• Los barrios y distritos deben ser compactos, con no más de un cuarto de milla del
centro al borde (400 metros aproximadamente), y detallados para animar la
actividad pedestre sin excluir a los automóviles en su totalidad. Las calles deben
ponerse como una red interconectada (normalmente en una red o una patrón de
red modificada), formando bloques coherentes donde se construyan entradas
frente a la calle en lugar de los cajones para estacionamiento. El tránsito público
debe conectar a los barrios entre sí e interconectarlos a la región circundante.
• Una mezcla diversa de actividades (residencias, centros comerciales, escuelas,
lugares de trabajo y parques, etc.) deben situarse en proximidad. También, un
espectro amplio de opciones de vivienda debe permitirles a las personas de un
amplio rango de ingresos, edades y tipos de familias que vivan dentro de un sólo
vecindario o distrito. Deben evitarse desarrollos Grandes ofreciendo un solo uso o
sirviendo un sólo segmento del mercado.
• Los edificios cívicos, como oficinas gubernamentales, iglesias y bibliotecas,
deben ser localizados en situaciones prominentes. Los espacios abiertos, como
parques, jardines de juego, plazas y áreas verdes deben proporcionarse en
situaciones convenientes a lo largo de un barrio.
• Los lugares urbanos deben ser ideados por la arquitectura y el diseño del paisaje
que celebren la historia local, clima, ecología y prácticas constructivas. 100
En estas propuestas se evidencia una visión utópica, porque tiende a la
rememoración de tiempos y arquitecturas pasadas, y esta nostalgia del pasado, se ve
reflejada además en la diversidad de usos, las distancias peatonales y lo compacto de los
asentamientos. Además, las propuestas, dejan ver una tendencia hacia la separación física
con la ciudad circundante “Tales lugares deben tener definidos centros y bordes
claramente”. Sólo que el fraccionamiento cerrado, comunidades que en cierto sentido
logran empatía con el Nuevo Urbanismo, han tergiversado las propuestas, retomando las
más convenientes a los propósitos mercantiles de promotores y patrimoniales de los
compradores.
Volviendo a nuestro asunto central, Blakely y Snyder 101 proponen la elaboración de
una diversidad tipológica del fraccionamiento cerrado (gated communities) o comunidades
cercadas basada en la utilidad e importancia que los habitantes le dan a estas. En base a
valores como sentido de comunidad, exclusión, privatización y estabilidad, se da una
división tipológica que resulta en la siguiente clasificación:
Comunidades de estilo de vida
100 Peter Katz, The New Urbanism, (Mc Graw Hill: New York, 1994).
101 Edward BLAKELY, y Mary Gail Snyder. 1997. Fortress America, Gated Communities in the United
States. (Washington, D. C.: The Brookings Institution)
43

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Las comunidades del prestigio
Comunidades como zona segura
De estas categorías tipológicas principales, se desprenden nueve categorías menores
o subtipos.
Mike Davis, señala que en ciudades norteamericanas como Los Ángeles, urbanismo,
arquitectura y protección policial se unen en la estrategia totalizadora de seguridad y
protección, basada en el nivel de aislamiento al que se puede acceder siendo habitante de un
fraccionamiento privado o la solvencia necesaria para proveerse de “servicios de
protección”. 102 Para él, la arquitectura de la seguridad es más que eso, es una forma de
diferenciación entre los que son ricos y los que tienen dinero, además de una estrategia
socioespacial deliberada por parte de promotores y habitantes.
2.2.1. El Fraccionamiento Cerrado en San Diego
San Diego se instituyó como condado en 1850, es uno de los 58 condados del estado
de California. Su longitud es de 105 kilómetros de norte a sur y 139 kilómetros de este a
oeste, cubriendo un área de 1‟103,559 hectáreas. El rango de elevaciones va desde el nivel
del mar hasta 1981 metros. Colinda al norte con los condados de Orange y Riverside, al
este con las comunidades agrícolas de Imperial County, al oeste con el Océano Pacífico y al
sur con el estado de Baja California, México. 103
El condado de San Diego comprende 18 ciudades incorporadas y 17 comunidades
no incorporadas. El total de la población del condado en el año 2000 fue de 2‟813,833, con
una edad media de 33 años, lo que lo coloca como el tercer condado más poblado en el
estado. 104
102 Mike Davis, Ciudad de cuarzo, 195.
103 Traducción libre de San Diego Book of Facts, County Overview, (The Union-Tribune Publishing Co.,
2002), http://www.signonsandiego.com/bookoffacts/county_overview/county_overviewindex.html,
(consultado el 08 de abril de 2005).
104 Ibidem.
44

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Centrándonos en nuestro principal interés, la ciudad de San Diego, con una
población de 1‟277,200 habitantes, ocupa el séptimo nivel entre las ciudades más pobladas
de todo Estados Unidos, es la ciudad más grande y poblada del condado, aproximadamente
la mitad de la población del condado reside en ésta ciudad, y, ocupa el segundo sitio de las
ciudades más grandes del California. Se estima que su Producto Regional Bruto alcanzó
$110.2 billones de dólares al final del 2000 y un ingreso per cápita de $32,515 USD. Con
esto, se coloca como el centro económico de la región, con más de la mitad de los plazas de
trabajo regionales y cerca del 75 por ciento de los grandes empleadores de la región. 105
Con la expansión económica durante los años del boom de los 80, la construcción de
vivienda y los permisos de construcción incrementaron cada año, registrándose un
incremento de cerca e 23,000 viviendas por año. A partir de 1987, el patrón se invirtió. El
aumento del precio de la tierra, el crecimiento de los trámites administrativos, la reducción
de créditos, los escándalos de ahorros y préstamos y la recesión económica, son hechos que
han contribuido a la continua disminución de la inversión en construcción en la región,
registrándose la construcción de sólo 9,400 unidades de vivienda anualmente, tendencia
que siguió hacia 1993, En 1992, los permisos de construcción, como indicador de futura
actividad del ramo, cayeron al más bajo nivel los últimos 25 años. El censo del año 2000
registró un incremento promedio de cerca de 14,300 unidades por año. 106
Cerca del 61 por ciento de las viviendas de la región consiste en viviendas
unifamiliares, ya sean aisladas o unidas (por ejemplo, las casas urbanas). Otro 35 por ciento
son viviendas multifamiliares, y el restante cuatro por ciento son casas móviles. 107
En la década de los 90, había muy pocas unidades multifamiliares construidas en la
región, a causa de que los constructores y las financieras desconfiaban de los pleitos por
defecto de construcción y de la resistencia de los residentes locales a tales estructuras. Sin
105 Ibidem. Los datos provienen del censo del año 2000.
106
Traducción libre de San Diego Demographics (University of California, San Diego),
http://gort.ucsd.edu/mw/sdlocl.html, (consultado el 08 de abril de 2005), y de Karen Lamphere, Population
growth outpaces housing construction, (SANDAG, San Diego Association of Governments,
http://www.sandag.cog.ca.us/index.asp?newsid=300&fuseaction=news. detail, (consultado el 09 de abril de
2005).
107 Traducción libre del texto de Karen Lamphere, Population growth outpaces housing construction,
(SANDAG, San Diego Association of Governments), en http://www.sandag.cog.ca.us/index.asp?
newsid=300& fuseaction=news.detail, (consultado el 09 de abril de 2005).
45

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
embargo, desde el año 2000, la construcción de vivienda en multifamiliares ha abarcado
casi el 36 por ciento de las 53,000 viviendas construidas. 108
Los funcionarios de la ciudad y del condado, bajo el auspicio de SANDAG (San
Diego Association of Governments), han diseñado un Plan Regional Compresivo (RCP,
Regional Comprehensive Plan) con el objetivo de balancear los cambios en la vivienda y
los cambios en la población, con los cambios en el uso del suelo, el empleo, y el transporte.
El monitoreo y el análisis de las tendencias en el uso del suelo y de la propiedad de terreno
de la región ayudan a diseñadores de políticas, residentes y constructores en la comprensión
de las necesidades en infraestructura y a desarrollar maneras innovadoras de proporcionar
más vivienda y en la diversidad de los tipos de vivienda. 109
Sin embargo, el crecimiento de la población sobrepasa la oferta de vivienda. El
balance entre la demanda contra la oferta no cuadra, ha aumentado el crecimiento de la
espiral del costo de la vivienda, provocando que la población opte por vivir en mayor
hacinamiento, e incluso ha provocado la conmutación de Riverside y los condados de
Imperial así como a Baja California, aunque la población siga teniendo como centro de
actividades laborales el condado de San Diego. 110
Para Tracy Gordon, los „Desarrollos de Intereses Comunes‟ (CIDs, common
interests developments) han tenido un aumento notable en las últimas tres décadas en el
estado de California. 111 Los „desarrollos de intereses comunes‟ son otro nombre que esta
autora da a las gated communities americanas o comunidades cerradas. Esto se hace notar
en la definición que utiliza para describirlos:
Más que un patrón de desarrollo residencial, los CIDs (Desarrollos de Intereses
Comunes) son una forma emergente de privatización. Las asociaciones de propietarios en
los CIDs proveen muchos bienes y servicios tradicionalmente proporcionados por el
gobierno local, incluyendo la recolección de basura, limpieza de calles, alumbrado
público y patrulla de seguridad. Éstos incluso hacen evaluaciones, median disputas y
regulan el uso del suelo, así como otros aspectos de la vida al interior de sus límites. 112
108 Ibidem.
109 Ibidem.
110 Ibidem.
111 Tracy M. Gordon, Planned Developments in California: Private Communities and Public Life, (California:
Public Policy Institute of California, 2004), http://www.ppic.org/content/pubs/ R_304TGR.pdf, (consultado el
09 de abril de 2005).
112 Ibid., V.
46

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
En el estado de California, alrededor de tres millones de viviendas, la cuarta parte
de la producción de vivienda en el estado, están localizados al interior de desarrollos de
intereses comunes (CIDs), 113 ya sea en cualquiera de las tres tipologías principales, a saber,
los desarrollos planeados, condominios, y las cooperativas; cada una de las cuales posee
una concesión legal diferente de sus derechos de propiedad. 114
En los desarrollos planeados, los propietarios son dueños de su parcela y su
vivienda, y, la asociación de propietarios o “gobiernos privados”, comúnmente constituida
como una corporación comunitaria no lucrativa, es poseedora y da mantenimiento a las
áreas de propiedad común. Los condominios funcionan de manera similar, sólo que la
asociación de propietarios no es dueña de la propiedad común, sino sólo la administra; aquí
cada unidad condominal sostiene un interés indivisible en éstas áreas como „propietarios en
común‟. En el caso de las cooperativas, una corporación es dueña y administradora de todas
las propiedades. Los individuos no son dueños de sus viviendas sino que poseen un acuerdo
de arrendamiento propietario o la documentación que los respalda como miembros que les
conceden uso exclusivo de una vivienda en particular por un específico período de
tiempo. 115
A pesar de que la búsqueda de una seguridad personal y familiar es la razón
principal para elegir una comunidad cerrada, otras razones pesan también en esta elección,
entre ellas la protección de la plusvalía de las propiedades y la búsqueda de un estilo de
vida específico, en tanto que muchas de estas comunidades cerradas contienen servicios
particulares de estilos de vida específicos, como campos de golf, instalaciones deportivas,
albercas o instalaciones ecuestres. Además, se localizan en las tierras más demandadas de
la región, que combinados con un cuidadoso plan de organización vecinal crean un entorno
donde la plusvalía de la vivienda crece constantemente. 116
Durante los años 90 la proporción de viviendas en California situadas en un CID fue
en aumento, alcanzando el 60 por ciento de los desarrollos habitacionales que comenzaron
113 Ibid., V, 3.
114 Ibid., 11.
115 Ibid., 11, 1.
116 Amy Hall, Gated communities, en http://www.amyhall.com/GatedCommunities, (consultado el 09 de abril
de 2005).
47

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
a construirse en esta década. Simplemente, la tipología de CID‟s que se cataloga como
desarrollos planeados, representó por sí solo más del 40 por ciento de las viviendas
unifamiliares nuevas en venta durante el periodo mencionado. 117
Los estudios llevados a cabo por Tracy Gordon acerca de las comunidades cerradas,
no solamente incluyen cuestiones cuantitativas acerca de este tipo de enclaves en el estado
de California, sino que explora además en los aspectos cualitativos de éstos. Así, sus
resultados mencionan que la población es mayoritariamente blanca, con respecto a las
comunidades tradicionales, incluyendo tanto a clases sociales de altos ingresos como las de
niveles medios. Asimismo, en base a sus estudios se comienza a poner en duda la asumida
idea acerca sobre los habitantes de las gated communities, respecto a que éstos evadían no
sólo de los vecindarios convencionales, sino también del resto de la sociedad y de la vida
cívica. Lo anterior, en base a que mediante la observación de las estadísticas (a partir del
año 2000) se demuestra que la participación cívica de los habitantes, basándose en las
votaciones de gobierno, es mayor que la de los ciudadanos de la ciudad abierta. 118
2.3. El Fraccionamiento Cerrado en México
En México, al igual que en el resto del globo, el Fraccionamiento Cerrado responde a
diferentes necesidades sociales. A pesar de ser un país en vías de desarrollo, los puntos
clave para una oferta urbana de las ciudades globales, están en la adaptación de las formas
y facilidades que aquellas brindan, por tanto requiere de una estructura similar para aspirar
a formar parte de la globalización.
El fenómeno sigue pasos semejantes a su proceso de desarrollo en Estados Unidos,
aquí también la demanda del fraccionamiento cerrado prolifera inicialmente entre las clases
117 Tracy M. Gordon, Planned Developments in California: Private Communities and Public Life, 2004,
http://www.ppic.org/content/pubs/ R_304TGR.pdf, (consultado el 09 de abril de 2005), V.
118 Daniel Weintraub, Who lives in gated communities?, (The San Diego Union Tribune: abril 6 de 2004), en
http://www.signonsandiego.com/uniontrib/20040406/news_1e6wein.html, (consultado el 08 de abril de
2005).
48

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
más pudientes, como símbolo de su superioridad social en el espacio urbano y como una
necesidad de protección de los bienes materiales e individuales. Posteriormente, los
promotores de vivienda y las mismas clases medias retoman el modelo, para finalmente
encontrar comunidades cercadas en los estratos sociales donde la vivienda ofrecida es de
interés social.
El caso de la privatización del espacio público –tendencia creciente permitida por las
ideas políticas neoliberales actuales– es una consecuencia de problemas de crecimiento
incontrolado del área urbana y de la inseguridad. Produce consigo una ciudad con esquemas
de segregación social. La fragmentación espacial que resulta al volver privado lo público
consigue disminuir la interdependencia y la interacción entre las partes (zonas y sectores),
tendiendo a transformarse en unidades autónomas (separadas). Esto hace referencia
indiscutible a las ciudades medievales amuralladas con mínima relación con el exterior, 119 o
también, en un contexto menos lejano en tiempo y espacio, a los fortines novo hispánicos
establecidos por los colonizadores para protegerse de los eventuales ataques de los
gentiles; 120 comparación que puede parecer inverosímil en la sociedad actual, y que sin
embargo, se materializa en los fraccionamientos cerrados.
Desde diversos puntos de vista, el fenómeno de privatización que se observa en el
espacio público, es un factor negativo. Según Jordi Borja y Zaida Muxí, 121 la distorsión del
urbanismo funcionalista al concertar zonificación y privatización, es la caricatura perversa
del movimiento moderno; crea la “ciudad emergente”, donde las partes, los “productos”, la
arquitectura de los objetos de consumo (refiriéndose seguramente a los intereses
inmobiliarios y comerciales del urbanismo de fin y principio de siglo), suplantan la ciudad
del intercambio y de la diversidad. Es la negación de la ciudad, pues en la praxis urbana se
rechazan las propiedades de las libertades urbanas, la promesa de justicia y los valores
democráticos.
119 Alfonso Valenzuela Aguilera, “Las nuevas centralidades: fragmentación, espacio público y ciudadanía”, en
Latinoamérica: países abiertos, ciudades cerradas, coordinado por L. F. Cabrales, 31-64 (Guadalajara:
UdeG-UNESCO, 2002), 47.
120 Eloy Méndez Sainz, “Urbanismo y arquitectura del miedo: reflexiones sobre los fraccionamientos
residenciales cerrados en México”, Ciudad y territorio XXXIV, 133-134 (2002): 491-501, 493.
121 Jordi Borja y Zaida Muxí, El espacio público: ciudad y ciudadanía, (Barcelona: Electa, 2003), 43.
49

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Para Alfonso Valenzuela, 122 el asunto de la inseguridad, y las medidas tomadas por
parte de los ciudadanos para protegerse (casetas de vigilancia y rejas, entre otras), encarnan
un redimensionamiento del espacio como una disposición que responde a la capacidad de
control (como gobierno independiente) del mismo. Así, como ejemplo, él plantea que según
los resultados favorables obtenidos en pro de la seguridad de ciertas zonas con
configuración protegida, se observa la posibilidad de promover este sistema como forma de
elevar la auto-seguridad sectorial en la ciudad de México.
Méndez 123 señala que los fraccionamientos cerrados y la arquitectura hermética, son
ambas expresiones de una propensión hacia la inspección disciplinaria de las interacciones
sociales en el espacio físico. El modelo proviene del dispositivo designado panóptico de
finales del siglo XVIII que responde a una manera de pensar la conexión entre el espacio y
el comportamiento de las personas. Él los llama espacios de la simulación en tanto que
simulan seguridad y distinción, armonía, festividad y, en un sentido global, simulan la
homogeneidad de la arquitectura y el urbanismo locales con los del resto del mundo.
2.3.1. Las nuevas políticas de vivienda en México
Las aportaciones que en el rubro de vivienda hacía el estado mexicano en el pasado,
han cambiado bastante en los últimos años, específicamente a partir del gobierno de 1988.
Hasta ese entonces y desde principios de los años setenta, se tuvo en México una
participación habitacional importante por parte del estado, mediante la creación de
institutos gubernamentales en los que la mayor participación económica la llevaba el
estado. Esta es la época del llamado “estado benefactor” pues implicaba subsidios
económicos por parte del capital público para dotar de viviendas a los trabajadores. El
sistema productivo de vivienda del estado no consistía en la producción directa y completa
122 Alfonso Valenzuela Aguilera, “Las nuevas centralidades” en Latinoamérica: países abiertos, ciudades
cerradas, 48-52.
123 Eloy Méndez Sainz, “Espacios de la simulación”, en Latinoamérica: países abiertos, ciudades cerradas,
coordinado por L. F. Cabrales, 65-90. (Guadalajara: UdeG-UNESCO, 2002), 89.
50

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
de la vivienda, sino que las instituciones gubernamentales hicieran las veces de agentes
técnicos, financieros, comerciales o clientes del sector privado de la construcción, con
quien se subcontrataba la construcción o se apoyaba y se financiaba. 124
Durante los años ochenta, en base a una nueva orientación política, la neoliberal, 125
por parte de muchos gobiernos en el mundo, hubo un cambio radical en la manera en que el
estado intervino e interviene en el rubro habitacional. 126 En México en particular este
cambio puede constatarse en El Programa Nacional de Vivienda 1990-1994.
En el programa antes mencionado se evidencia que las políticas públicas de
vivienda en México, son ahora de enfoque “facilitador” 127 , es decir, que el estado es un
intermediario y su papel será ahora de facilitar que la vivienda llegue al trabajador,
mientras que en el pasado eran de “provisión”, y que consistían en una mayor intervención
del estado en la provisión de vivienda. Esto se debe en particular a dos propuestas
internacionales: la Estrategia Global de Vivienda (Centro de las Naciones Unidas para los
Asentamientos Humanos, UNCHS-Hábitat, 1988) y el Programa de Política Urbana y
Desarrollo Económico (Banco Mundial, 1991). 128
Siendo el Banco Mundial la principal institución que otorga créditos para programas
de vivienda en países subdesarrollados, la lógica era seguir su propuesta. En la actualidad,
dicha propuesta se resume en considerar el rubro de la vivienda como un sector económico
importante y productivo, cuyos impactos se pueden observar a nivel internacional, el sector
de la producción de vivienda es ahora un mercado único que obedece a la ley de la oferta y
124 Claudia Puebla, Del intervencionismo estatal a las estrategias facilitadoras, (México: El Colegio de
México, 2002), 22-24.
125 El neoliberalismo según Pierre Bourdieu, consiste en la derogación de las estructuras que impidan el
desarrollo del mercado puro, separando a la economía de las realidades sociales. Pierre Bourdieu,
Contrafuegos, reflexiones para servir a la resistencia contra la invasión neoliberal, (Barcelona: Anagrama,
1999), 139.
126 Ibíd., 23.
127 Por facilitación se entiende “la creación de marcos legislativos, financieros, económicos e institucionales
[…]” donde “los gobiernos tienen la responsabilidad de formular la política, realizar inversiones públicas y
crear y proteger los derechos de la propiedad, es decir, facilitar el desarrollo del sector” de la vivienda.
Claudia Puebla, Del intervencionismo estatal a las estrategias facilitadoras, (México: El Colegio de México,
2002), 30.
128 Ibíd., 28.
51

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
la demanda, y que esta posteriormente subdividido en distintos submercados, en donde la
participación del estado sea la de proveer “estrategias facilitadoras”. 129
Para el Banco Mundial,
La mejor manera de aprovechar la información acerca del funcionamiento de los
mercados es a través de las estrategias de facilitación, que permiten que una intervención
pública limitada, pero de importancia decisiva, multiplique los efectos de las actividades
del sector privado […] La eliminación o mitigación de los efectos de las ineficiencias del
mercado es un importante aspecto del papel facilitador del gobierno. 130
El Banco Mundial identifica siete instrumentos de los que pueden hacer uso los
gobiernos para practicar políticas de vivienda facilitadoras, los tres primeros corresponden
a la demanda y son: 1) el desarrollo del derecho de propiedad, 2) la promoción del
financiamiento hipotecario, y 3) la racionalización de los subsidios. Los siguientes tres
instrumentos corresponden a la oferta y son: 4) el suministro de infraestructura para la
urbanización residencial, 5) la reglamentación de la urbanización de terrenos y la
construcción de viviendas, y 6) la organización de la industria de la construcción. Por
último, el instrumento que apoya a los seis anteriores será: 7) el perfeccionamiento del
marco institucional necesario para administrar el sector de la vivienda. 131
Para Claudia Puebla, durante el sexenio salinista, que es en el que se inician las
reformas a la estructura institucional de apoyo a la vivienda, y a partir de entonces, México
ha establecido y ha aplicado todos los lineamientos sugeridos por el Banco Mundial que
buscan el desarrollo del “sector de la vivienda en su totalidad”, y no tanto aquellas
propuestas del UNCHS cuyo enfoque es hacia el aspecto social de la vivienda, las
asociaciones entre diversos agentes, la participación de la comunidad y el diseño de
esquemas financieros innovadores que sean accesibles para los pobres. Por lo tanto, esta
autora menciona que los principales beneficiarios de las políticas han sido el sector
financiero; los promotores privados; la industria de la construcción (tendiendo al
129 Ibíd., 29.
130 Banco Mundial, Vivienda, un entorno propicio para el mercado habitacional, (Washington, D.C.: BIRF,
1994), 43-44. Citado en Claudia Puebla, Del intervencionismo estatal a las estrategias facilitadoras, (México:
El Colegio de México, 2002), 31.
131 Claudia Puebla, Del intervencionismo estatal a las estrategias facilitadoras, (México: El Colegio de
México, 2002), 32.
52

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
monopolio y al crecimiento de las empresas más grandes) y la población de ingresos
medios. 132
Así, podemos convenir, en que los fraccionamientos cerrados a nivel nacional, son
en parte resultado de estas políticas facilitadoras del desarrollo de la vivienda, en donde las
autoridades facilitan a los promotores de vivienda la expropiación de las vías públicas para
el beneficio de su negocio inmobiliario, en tanto que ofrecen la seguridad, la distinción y la
exclusividad como algunos de los beneficios que estos enclaves ofrecen como un “plus” a
la venta en comparación con otros que tienen viviendas de similares características pero
con vías de acceso públicas.
De la misma forma, las políticas neoliberales que se asemejan a las facilitadoras en
muchos sentidos, proponen la mayor facilidad para las autoridades municipales de las
ciudades mexicanas, el hecho de que las empresas construyan este tipo de enclaves, muchos
de los cuales son ofrecidos en paquete como conjuntos en régimen condominal, facilita su
ausencia en la prestación de servicios públicos.
Sin embargo, la prestación de servicios públicos por parte del aparato municipal a
las unidades habitacionales en régimen de copropiedad y condominio en México, según el
la ley de 1979 publicada por el INFONAVIT, y que ha sufrido pocas modificaciones o
ninguna, define que las Juntas de Vecinos, son organismos de colaboración ciudadana con
las autoridades del ayuntamiento, que sus atribuciones son entre otras, las de proponer las
medidas que estimen convenientes para mejorar la prestación de los servicios públicos, así
como nuevos servicios público. 133 Define además que, el “Ayuntamiento básicamente tiene
a su cargo la prestación de los servicios administrativos a la comunidad, como son el de
vigilancia, limpia y recolección de basura, conservación de calles, agua, etc.”. 134
Sin embargo, las cosas han cambiado, la conformación de unidades habitacionales
en régimen condominal, sirve ahora para derogar responsabilidades del ayuntamiento hacia
los propios habitantes, a partir de sus propios recursos en la auto-suministración de los
132 Ibíd.., 92-93.
133 Departamento de Difusión del INFONAVIT, El régimen de copropiedad y condominio en la República
Mexicana. (México: Editorial Penélope, 1979), 19-21.
134 Ibíd., 23.
53

01). 137 A partir de un incremento del comercio con Estados Unidos se ha dado un
La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
servicios públicos como son: mantenimiento de jardines de uso común, alumbrado,
reparación y mantenimiento de calles y banquetas, recolección de basura, etc.
Todo esto, esta aunado a la nueva propuesta económica neoliberal. El
funcionamiento de las empresas se asemeja al de la sociedad y las comunidades, y, las
empresas, los empresarios, piden la desvinculación del estado con la sociedad, mediante “la
privatización de los servicios públicos y la reducción de los gastos públicos y sociales” 135 y
el fraccionamiento cerrado, es quizá la primera medida para privatizar el espacio público y
el condominio, es el mejor medio legal para lograr este objetivo.
2.3.2. El Fraccionamiento Cerrado en Tijuana: antecedentes
El municipio de Tijuana se encuentra ubicado en el extremo noroeste del estado de
Baja California, con una superficie de 1‟584,419 Km.² y 1‟210,820 habitantes. La ciudad
cabecera del mismo nombre, constituye la principal concentración poblacional en el estado
y la octava a nivel nacional, con una población total de 1‟148,681 habitantes. 136 Limita al
norte con los Estados Unidos de Norteamérica (con 41 kilómetros de frontera con el
condado de San Diego); al sur con el municipio de Ensenada, al este con el municipio de
Tecate y al oeste con el Océano Pacífico, con 57 kilómetros de litoral costero (Ver Mapa
fortalecimiento de las relaciones de interdependencia de la ciudad de Tijuana con San
Diego, lo que la localiza como un territorio “ganador” a nivel nacional, dentro de los
procesos globales de inserción en la geografía económica mundial. 138
135 Pierre Bourdieu, Contrafuegos, (Barcelona: Anagrama, 1999), 144-145.
136 INEGI, Anuario Estadístico del Estado de Baja California, (Aguascalientes: INEGI, 2000)
137 Alejandro Jouliá-Lagares, Diagnóstico espacial de la mancha urbana en la ciudad de Tijuana, (Tijuana:
UABC, 1989), 8.
138 Edgar Moncayo, Nuevos enfoques teóricos, evolución de las políticas regionales e impacto territorial de la
globalización. (ONU-CEPAL: Serie Gestión Pública No. 27), 59.
54

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Pero lejos de un crecimiento endógeno, Daniel Hiernaux 139 señala la existencia de
una mera relación de dependencia, en donde el ciclo económico es exógeno, pues la
economía depende en mucho de la industria manufacturera, que ante el atractivo de la mano
de obra barata y, en un menor sentido, la localización en la zona fronteriza, genera un valor
agregado al emplazamiento de capitales extranjeros en la ciudad, proceso iniciado desde
1967, que con el tratado de libre comercio de 1995 y desde antes, ha incrementado año con
año, significando una de las fuentes de empleo más importantes, si no es que la central, de
la población tijuanense.
La topografía accidentada de Tijuana, representa una seria problemática para la
urbanización, pues la introducción de los servicios básicos (agua, drenaje, alcantarillado,
pavimento, electricidad y alumbrado público), resulta excesivamente cara, lo que aumenta
el costo del suelo urbanizado. Y ante tal situación, la afluencia de emigrantes foráneos de
muy bajos recursos, opta en muchos casos por la ocupación irregular de la tierra, lo que
causa mayor descontrol y problemáticas urbanas. 140
En lo referente al ámbito territorial, el mercado de la tierra y los asentamientos
irregulares, el municipio de Tijuana presenta una distribución de la propiedad de la tierra en
donde se destaca la casi ausencia de tenencia ejidal (sólo el 1.2%), la propiedad privada
constituye dos terceras partes de la superficie urbana (62.2%), y la tenencia pública (casi el
total de la otra tercera parte 36.6%) es controlada por una empresa creada para tal fin,
PRODUTSA (Productora para el Desarrollo Urbano de Tijuana), misma que mediante la
recuperación de terrenos por el proyecto de encause del Río Tijuana, se ha hecho de
mejores tierras para usos comerciales y de proyectos gubernamentales, favoreciendo la
extensión horizontal de la ciudad hacia zonas no aptas. 141
139 Daniel Hiernaux, Urbanización y autoconstrucción de vivienda en Tijuana, (Centro de Ecodesarrollo:
México, 1986), 45-54.
140 Alejandro Jouliá-Lagares, Diagnóstico espacial de la mancha urbana en la ciudad de Tijuana, 46-54.
141 Daniel Hiernaux, Urbanización y autoconstrucción de vivienda en Tijuana, 63-65, Alejandro Jouliá-
Lagares, Diagnóstico espacial de la mancha urbana en la ciudad de Tijuana, p. 35.
55

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
2.3.2.1. La ocupación informal del suelo
La oferta de vivienda por parte del Estado y del las empresas inmobiliarias privadas,
siempre ha estado rezagada en cuanto a la demanda de la misma en Tijuana. La ocupación
irregular de la tierra supone la autoconstrucción, en donde se utilizan materiales de desecho
o de re-uso, además las pendientes en las que se ubican estos asentamientos pueden llegar a
ser hasta del 60%, con lo que se exponen continuamente la vida de los habitantes al residir
en la mayor parte de estos casos en áreas no aptas. Por otro lado, ante las profundas
diferencias entre los estilos de vida, los problemas sociales se acrecientan, produciéndose
altos índices de criminalidad y una sensación constante de inseguridad en la población. 142
El avance y el ritmo expansivo del suelo urbano obedece a las estrategias locales
sobre el desarrollo urbano y al consumo de suelo que éste supone, así como a la manera en
que éste se ocupa por diversos actores sociales y económicos impulsores de la ciudad,
mediante la creación de espacios para diversas actividades productivas e infraestructuras
soportantes, equipamientos y vivienda. 143
A partir de la interacción de dichas estrategias y formas de impulso del consumo del
suelo, se generan espacios diferenciados por los intereses económicos que se traducen en
dos sectores de producción del espacio urbano: el formal y el informal. La desintegración
de dichos sectores en mercados “formal” e “informal” responde a la deficiencia del
mercado inmobiliario a la demanda de suelo “legal” de costo accesible a la población pobre
en las ciudades, por lo que el acceso de manera “informal”, se ha convertido en la ruta más
común de adherirse al suelo por parte de esta población, misma que representa a las
mayorías en las grandes ciudades del país. 144
En Tijuana, el mercado se encuentra diferenciado de la misma forma como sucede
en la experiencia de otras ciudades del país, como la Ciudad de México. La población
migratoria en Tijuana corresponde al 50.72% del total de la población municipal, lo que
142 Daniel Hiernaux, Urbanización y autoconstrucción de vivienda en Tijuana, 69.
143 María Soledad Cruz Rodríguez, Regulación del desarrollo urbano, formas de producción de la ciudad y la
división social del espacio urbano, (formato PDF, 2004), 4.
144 Ibid., p. 4-5. Las comillas son utilizadas en la fuente original.
56

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
significa 582,663 habitantes migrados al año 2000 145 , con una taza de crecimiento general
de 1995 a 2000 de 4.78 en el municipio. (Ver Tabla 1)
Año Población Tasa de crecimiento general
1950 65,364 (Por década, referido al año anterior)
1960 165,690 9.74
1970 340,583 7.76
1980 461,257 2.97
1990 747,381 5.06
1995 991,592 5.13
2000 1‟210,820 4.78
2005* 1‟516,157 4.33
Tabla 1.- Población y tasa de crecimiento del Municipio de Tijuana 1950-2006.
*Estimación de SAHOPE, CESPT e IMPlan con base en las tasas de crecimiento del periodo 1995-2000.
Fuente: Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de Tijuana, B. C. 2002-2005. H.
Ayuntamiento de Tijuana e IMPlan, con base en el Censo de Población y Vivienda 1950-2000, INEGI.
Con los datos anteriores, podemos ver un arribo de población aproximado a los
200,000 en los años de 1995 a 2000, debido a que la tasa de crecimiento natural, que
comprende el crecimiento debido a los residentes originarios de la región fue de tan sólo
1.70, mientras que la tasa de crecimiento social, que corresponde al flujo migratorio de los
con-nacionales que vienen del interior del país hacia Estados Unidos, corresponde a 2.66.
Súmese a dichos crecimiento natural y migratorio, la población flotante estimada fuera de
lo oficial en otras 200,000 personas, mismas que también requieren de vivienda y
servicios. 146
En total, se tiene una población aproximada a los 400 mil nuevos habitantes
de la ciudad en el período de 1995 a 2000, mientras que otras versiones populares hablan de
una población flotante mayor a los 600 mil al 2004, pero dichas cifras son y serán
insostenibles estadísticamente, debido a la falta de estrategias de conteo sobre este tipo de
población.
La solución dominante entre la población de menores ingresos y/o no derechohabientes
de los fondos solidarios de vivienda, en la gran mayoría de las ciudades del país,
145 Cálculo propio a partir de datos de INEGI, Sistema para la Consulta de Información Censal SCINCE 2000
del XII Censo General de Población y Vivienda, 2000, (Aguascalientes: INEGI, 2000)
146 H. Ayuntamiento de Tijuana e IMPlan, 2003. Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de
Tijuana, B. C. 2002-2005., p. 27, con base en el Censo de Población y Vivienda 1950-2000, INEGI.
57

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
ha continuado siendo la vivienda autofinanciada a través del acceso a suelo de bajo costo,
en condiciones de irregularidad jurídica. 147
A pesar de que este sistema de acceso al suelo significa una solución, desde el punto
de vista de que hace vigente el acceso de las masas a vivienda, supone además múltiples
problemas:
[...] porque tiene impactos indeseables en los planos urbanos, social y político. En el
ámbito del desarrollo urbano, limita fuertemente las posibilidades de regulación pública
del proceso de urbanización; implica en una proporción significativa la ocupación de
áreas inadecuadas para usos urbanos; impide la planeación y la asignación eficiente de
recursos para el desarrollo de la infraestructura urbana; y tiende a elevar los costos del
aprovisionamiento de servicios básicos, al mismo tiempo que los servicios provistos
tienden a resultar de baja calidad. 148
Además, en el plano social supone dificultades enormes en la autoconstrucción,
como la lentitud (hasta de años) en la producción de su propia vivienda y la de instalación
de servicios y equipamientos por parte de las autoridades. En el plano político, se presta a
clientelismos políticos partidistas, dando largas al proceso de la verdadera democracia
social. 149
Estas problemáticas múltiples en los planos urbano, social y político en acceso de
tipo informal a la vivienda, son complicaciones omnipresentes en la ciudad de Tijuana.
En el plano urbano, los asentamientos informales se ubican normalmente en zonas
periurbanas o poco aptas para una urbanización como cañones, lechos de agua, lagunas
secas, etc., zonas en donde es además muy caro el proporcionar por parte del municipio la
infraestructura necesaria y servicios básicos. 150
Las familias ubicadas en las zonas no aptas de forma irregular, tienden a construir
sus viviendas inicialmente utilizando materiales precarios, que son a la larga sustituidos por
otros de mejor calidad y de mayor duración, en ocasiones se utilizan plataformas de madera
como muros y puertas de cocheras importadas desde EEUU. Los servicios llegan también
paulatinamente, primero la electricidad de forma clandestina en un principio, por lo general
147
María Soledad Cruz Rodríguez y Emilio Duhau, Capítulo 5. Suelo para vivienda, documento
proporcionado por la autora en formato electrónico PDF, p. 35., 2004.
148 Ibid., p. 36
149 Ibidem.
150 Alberto Pombo, Tijuana: agua y salud ambiental (sus estrategias), (El Colegio de la Frontera Norte:
Tijuana, 2004), p. 19.
58

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
y legalizada luego, este servicio es fácil y no tan costoso de proporcionar. En cambio, el
agua entubada y el drenaje llegan después de mucho tiempo de ocupación del predio. 151
Por otro lado, las colonias con alto índice de delincuencia, se relaciona con
“componentes urbanos”, o dicho de otra forma, con colonias populares que se originaron
“por invasión”, que se encuentran dentro del mercado informal del suelo. Según el IMPlan,
el 58% de las colonias con acciones delictivas de alto rango, son invasiones, mientras que
el 42% son colonias autorizadas.
En el plano político, sucede lo siguiente:
La formación de las colonias populares obedece al sistema de clientelismo
político. Diversas agrupaciones propician la invasión de tierras periféricas. Sin embargo,
la intervención de los grupos impulsados por líderes cercanos al PRI tiende a
extenderse, y éstos localizan sus propias colonias en torno a las invasiones de grupos
independientes o relacionados con partidos de oposición. Se han formado así un
mosaico de colonias que obedecen a estrategias y tácticas diferentes en su
enfrentamiento con las autoridades para la obtención de los servicios urbanos. Destaca
también que la participación de elementos ligados al PRI evidencia las contradicciones
crecientes en el discurso planificador del Estado en su intervención real en el espacio
urbano (...) 152
En la actualidad los procesos siguen siendo similares, pero, se agregan nuevos
agentes desarrolladores del espacio urbano y nuevos procesos.
Dichos agentes y su
participación en este desarrollo son: terratenientes, compra-venta de terrenos;
fraccionadores, realización de fraccionamientos; consumidores, compra y renta de terrenos
y edificios; intermediarios financieros, adquisición y financiamiento de terrenos o
desarrollos; el sector público, revisión y aportación de proyectos y desarrollos; y,
finalmente, los fraccionadores ilegales (venta irregular) – Líderes, que participan en
asentamientos y ocupación de terreno ilegal. 153
El desarrollo de asentamientos de manera irregular, los lleva a cabo el sector social,
conformado en su mayoría por población de escasos recursos, mayormente conformada por
recién inmigrados. Llama la atención que también existe la informalidad por parte del
sector privado, mediante el incumplimiento de las leyes de fraccionamientos, lo cual
conlleva a mayores problemas de tipo administrativo por parte de las autoridades. 154
151 Ibid. p. 22.
152 Daniel Hiernaux, op. cit, p. 65-66.
153 H. Ayuntamiento de Tijuana e IMPlan, op. cit., p. 38.
154 Ibidem
59

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
El uso de suelo habitacional es predominante en Tijuana con un 52% del área
urbana total. 155 Pero ni INEGI, ni el IMPlan manejan datos sobre el porcentaje de vivienda
irregular. Por lo que ahora intentaremos este ejercicio tomando en cuenta diferentes
variables.
Cuadro de cálculo de porcentajes de viviendas ocupadas de manera "informal"
nombre valor Porcentaje
Total de viviendas habitadas 278269 100
viviendas particulares con techos de materiales ligeros, naturales y precarios 147791 53.11
viviendas particulares con paredes de materiales ligeros, naturales y precarios 94416 33.93
viviendas particulares con drenaje conectado a fosa séptica, barranca o grieta, etc. 22123 7.95
viviendas particulares sin drenaje 32010 11.50
viviendas particulares con agua entubada por acarreo 8357 3.00
viviendas particulares que sólo disponen de agua entubada y EE 225722 18.88
viviendas particulares que no disponen de agua entubada, drenaje ni EE 1563 0.56
viviendas particulares propias 171347 61.58
viviendas particulares propias pagadas 117057 42.07
viviendas particulares rentadas 64256 23.09
Tabla 2. Porcentajes de ocupación informal de la vivienda
Fuente: INEGI, Sistema para la Consulta de Información Censal
SCINCE 2000 del XII Censo General de Población y Vivienda, 2000,
(Aguascalientes: INEGI, 2000).
El número total de viviendas en el 2000 fue de 278,269; de las cuales por lo menos
1563 (0.56%) son de invasión, puesto que no cuentan con ningún servicio básico. Sin
embargo, considerando que la luz eléctrica es fácil de conseguir aún en ocupación irregular,
nos quedan como variables a considerar en las viviendas que no cuentan con los servicios
de agua entubada y drenaje, por lo que el número de viviendas de ocupación informal del
suelo aumentaría a más de 11.50% y hasta 18.88%. Considerando sus características
constructivas (material precario en muros), el porcentaje de ocupación informal ascendería
a 33.93% de las viviendas.
Promedio de habitantes por vivienda ocupada 4.1280
Habitantes sin ningún servicio en su vivienda 6452 156
Cálculo de habitantes en suelo irregular
Mínimo 132,135.735
155 Ibidem
156 Cantidad obtenida a partir del producto del promedio de habitantes por vivienda por el número de
viviendas particulares que no disponen de agua entubada, drenaje ni energía eléctrica.
60

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Máximo 389,744.691
Tabla 3. Cálculos aproximados de habitantes en suelo irregular
Fuente: Elaboración propia a partir de datos del INEGI,
XII Censo General de Población y Vivienda 2000.
La tabla 3 muestra los resultados del cálculo de número de habitantes en ocupación
irregular del suelo, cuyo mínimo correspondería a más del 10% de la población censada,
tomando en cuenta viviendas particulares sin drenaje.
Por otro lado, el máximo de
población en invasión, correspondería al 33% de la población, considerando materiales
precarios en la construcción de las viviendas.
Según las proyecciones sobre el rezago de vivienda, es decir el número de familias
sin vivienda en la entidad, con vivienda deteriorada o en hacinamiento, para el año 2010 el
déficit total será de 81,946 unidades de vivienda, al 2020 se tendrá un déficit de 177,465
unidades y al 2025 éste será de 99 929 unidades, 157 cantidades que hacen suponer un
aumento en la problemática de irregularidad en el uso del suelo urbano durante las dos
décadas siguientes en la entidad.
La ocupación informal del suelo por parte de los grupos sociales de escasos recursos
y provenientes en su mayoría de fuera de la entidad, no es un problema que tenga un fin
previsible en el tiempo y en el espacio urbano de la ciudad de Tijuana. Al contrario de esto,
las proyecciones realizadas sobre el futuro en este sector, indican que el problema
persistirá, en tanto que el déficit total de vivienda ira en aumento, mismo que causaría un
aumento también en la ocupación informal del suelo, sea este apto o no para el
asentamiento de la población.
2.3.1.2. El crecimiento de Tijuana
En la historia del crecimiento urbano de la ciudad de Tijuana, encontramos un
sinnúmero de problemáticas poblacionales y contradicciones en las formas de uso del suelo,
que mucho han tenido que ver con la historia de su nacimiento y con la falta de atención
política hacia la prosperidad de esta zona económicamente importante en el México actual.
157 H. Ayuntamiento de Tijuana e IMPlan, 2003. Programa de Desarrollo Urbano del Centro de Población de
Tijuana, B. C. 2002-2005, p. 79.
61

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
En sus inicios, la mancha urbana fue creciendo de forma concéntrica alrededor de la
ciudad, formando nodos truncados por las barreras físicas naturales y por la valla fronteriza
hacia el norte.
Mapa 01. Crecimiento histórico de la ciudad de Tijuana (1889-2001).
Fuente: Instituto Municipal de Planeación de Tijuana (IMPlan), 2001.
Hacia 1950 la ciudad de Tijuana ya albergaba oficialmente a más de 65,000
habitantes, siendo su crecimiento respecto a la década anterior de casi el triple de la
población, lo que provocó también un crecimiento en la extensión del suelo urbano
ocupado. Hasta esta década, el crecimiento había sido concéntrico a partir de la zona centro
de la ciudad.
En los años venideros, durante las décadas de los años 50 y 60, las grandes
migraciones poblacionales hacia Tijuana desde el resto del país, comienzan a rezagar la
planeación, la ocupación del suelo es común que sea de manera informal. La principal
expansión del crecimiento se da a los costados de la vertiente del río Tijuana y se expande
la ciudad hacia la bahía del pacífico con la creación del fraccionamiento “Costa Azul”, en
la zona actual de Playas de Tijuana.
62

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Para el año de 1970, una gran zona de la ciudad, el 16 % del suelo urbano ocupado
era suelo no apto para la urbanización 158 , la población alcanzaba ya los 340,583 habitantes,
que se distribuían en aproximadamente 6,500 hectáreas de suelo urbano. Es decir, el suelo
no apto de ser ocupado por la ciudad rebasaba las mil hectáreas.
Hacia 1983, la mancha urbana había seguido creciendo, ahora una parte fue
ordenada alrededor del cauce del río, mismo que fue encajonado, en la zona Centro y otras
manchas de crecimiento se observan en las zonas de La Mesa de Otay, La Mesa y Playas de
Tijuana.
A partir de 1965, con la entrada de la industria maquiladora como fuente importante
de empleos en Tijuana, la demanda de suelo fue aún mayor, aumentando notablemente el
uso de suelo para la industria, así como el habitacional para los trabajadores que atrajo esa
industria. El crecimiento fue tal, que de 68 plantas maquiladoras al año de 1973 con 2190
empleados, se encontraban registradas 239 en 1985 con un empleo de 30,095 plazas.
Durante la década que comprende los años de 1984 a 1994, el crecimiento principal
del suelo urbano de Tijuana se concentra sobre todo en la zona de La Presa, y otra parte
importante se asentó en la zona de la Mesa de Otay con expansión hasta La Presa.
Tan sólo en tres años, de 1995 a 1997, la mancha urbana tuvo un crecimiento
importante, registrándose la mayor concentración urbana en los fraccionamientos Las
Villas en al oriente de la ciudad.
El principal problema que enfrenta y ha enfrentado la ciudad de Tijuana a lo largo
de su historia urbana, ha sido el del desarrollo ordenado en una topografía que aumenta los
costes de adecuación para el uso humano. Los altos costos de urbanización, que aumentan
el valor del suelo de por sí elevado, ha orillado a los nuevos emigrantes a ocupar suelo no
apto, suelo apto pero sin servicios y en muchas de los casos dicha ocupación se da de
manera informal.
El crecimiento registrado en los últimos ocho años, se da principalmente zonas
periféricas de la ciudad, y es en donde se registran la mayor concentración de
fraccionamientos cerrados, dicho crecimiento puede relacionarse a la idea de que, con la
158 Juan Jorge Rodríguez Bautista, “Análisis socioespacial del uso del suelo residencial en la ciudad de
Tijuana”, tesis, (El Colegio de la Frontera Norte: Tijuana, 1992),
63

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
falta de suelo urbano al en otras zonas de la ciudad y por la especulación que del mismo se
tiene en algunas zonas, el crecimiento ordenado ahora, se da en las zonas periféricas, el
fraccionamiento cerrado toma así la forma de una garantía de protección o de seguridad en
dos aspectos, la seguridad ontológica en sí, y en segundo lugar la seguridad de un orden que
se respete y se proteja en base a el cerramiento.
Mapa 02. Gráfica de la ciudad de Tijuana, en ella puede observarse la proliferación de los fraccionamientos
cerrados, hasta ahora sólo algunos de ellos, representados por puntos negros, principalmente hacia las
periferias de la mancha urbana, aunque también se tiene un importante número de ellos en la parte central.
2.3.1.3. El Fraccionamiento cerrado
El fraccionamiento cerrado surge en Tijuana a partir de la percepción de inseguridad
por parte de los propietarios de mayores ingresos, quienes se encierran en fraccionamientos
que tienen un límite perimetral conformado por las mismas viviendas o por bardas
64

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
especialmente diseñadas para esto, colocando al ingreso de los conjuntos una caseta de
vigilancia y puertas para el control del acceso. 159
Entre los primeros barrios cerrados se encuentra Residencial Aguacaliente, en cuyo
acceso hay una caseta de vigilancia que en algún momento fue utilizada con el fin de
restringir el acceso. Detrás de la caseta hay una fuente, hito simbólico del conjunto
habitacional. Pero la caseta ahora se encuentra en desuso, porque la ciudad y sus calles han
tenido que seguir su rumbo, y es la calle principal de acceso a esta colonia un lazo
importante con zonas posteriores a esta colonia.
Fraccionamiento Residencial Aguacaliente. Antigua caseta de control y fuente simbólica de acceso al
fraccionamiento residencial Aguacaliente. Actualmente la caseta esta en desuso y el conjunto es abierto.
En la actualidad, la generalidad de los desarrollos habitacionales de todos los
niveles que se construyen, incluyen el formato de cerrada en su totalidad o en porciones
individuales en régimen de condominio. A pesar de la aceptación que ha tenido en el
mercado inmobiliario el fraccionamiento cerrado, no se tiene registro de cuáles desarrollos
funcionan como fraccionamiento cerrado por parte de catastro público municipal, sino que
sólo se clasifican en base al tipo de propiedad, ya sea condominal o propiedad individual.
El nacimiento del fenómeno urbano de mayor proliferación en la actualidad en
cuanto a desarrollos habitacionales, que es el fraccionamiento cerrado, es incierto. Este
formato de desarrollo habitacional, ha venido presentándose en la ciudad en forma
159 Entrevistas con especialistas del urbanismo y desarrolladores habitacionales de Tijuana. Tijuana, Baja
California, Octubre de 2004 y Marzo de 2005.
65

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
creciente a partir de los primeros años de la década de los 90, sin embargo puede
encontrarse la configuración de colonias y calles “privadas” desde mediados de la década
de los 70. 160
La forma actual de abatir la ocupación informal del suelo, es la construcción de
viviendas por la iniciativa privada, mediante la utilización del régimen de propiedad en
condominio de mega-lotes, al interior de fraccionamientos semi-cerrados, cuyas vialidades
principales son de propiedad pública y al interior de los condominios de carácter privado.
Los fraccionamientos más emblemáticos en este proceso son los de vivienda de
interés social. El régimen de condominio permite en ellos la acumulación de un gran
número de viviendas (hasta 120) de dimensiones muy reducidas (existen frentes de lote
hasta de 3.00 metros), en donde las familias pueden gozar de las ventajas de una vivienda
mínima, pero “digna”, pues posee los servicios básicos y equipamientos de urbanización
mínimos. Las inmobiliarias, adosan un gran número de pequeñas casas, con el fin de
recuperar la fuerte inversión que han realizado para dotar de servicios a estas viviendas,
debido a los altos costos que significa la entrada de los servicios en las accidentadas
topografías del suelo de Tijuana, obteniendo de ello jugosas ganancias por la máxima
fragmentación del terreno.
Las autoridades están promoviendo el desarrollo de proyectos de vivienda masiva
de interés social por parte de empresas inmobiliarias privadas, con el fin de minimizar la
invasión en lugares no aptos para la construcción de vivienda. Pero, de acuerdo a la
observación, las condiciones de hacinamiento de estos conjuntos es tal que provoca otros
problemas sociales en consecuencia a la falta de cultura en la vida en comunidad de
propiedad condominal, pues los habitantes requieren de organización para el
mantenimiento de las calles privadas de las que son dueños y el cuidado del entorno
paisajístico escasamente explotado. En pocas palabras, ésta solución no parece ser la más
adecuada.
En vista de la disminución relativa de los ingresos del municipio por parte del
estado y la federación, se tiene la consecuencia de postergar y aletargar la prestación de los
160 Entrevistas con especialistas del urbanismo y desarrolladores habitacionales de Tijuana. Tijuana, Baja
California, Octubre de 2004 y Marzo de 2005.
66

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
servicios públicos sobre todo el las zonas cuyo suelo es más accidentado. El déficit que se
presenta en Tijuana corresponde a 32% en agua entubada, 48% en drenaje y de 56% en
alumbrado público.
Como una conclusión al abatimiento de los problemas urbanos, es necesaria una
mayor aportación a los ingresos municipales para la recuperación y el desarrollo de la
entidad en carácter de prestación de servicios y mejoramiento de los niveles de seguridad.
La construcción de fraccionamientos cerrados que buscan resguardar el bienestar
común de unos pocos, responde en muchas formas a una realidad social de inseguridad,
pero además es propiciada por las mismas autoridades, debido a que al ser células urbanas
autónomas, ellos se desligan de la prestación de ciertos servicios públicos, es decir, el
fraccionamiento cerrado promueve la liberalización del gobierno de los compromisos
mínimos que debe tener ante la sociedad, que serían en este caso la prestación de servicios
y la procuración de seguridad y justicia.
67

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Capítulo 3. Tipologías del fraccionamiento cerrado en Tijuana
En este capítulo se tratará sobre las tipologías del fraccionamiento cerrado en
Tijuana desde el punto de vista de lo urbano y de lo arquitectónico.
En primer lugar se analizan las tipologías que produce el conjunto habitacional
como ente urbano, conformado en muchas ocasiones por una serie de condominios.
Posterior al análisis del fraccionamiento, se estudian las formas que toma el condominio
como ente urbano unicelular.
En la segunda parte del capítulo se analizan las tipologías arquitectónicas de la
vivienda en los dos niveles de análisis más representativos que son la producción en serie,
conformada por las viviendas de interés social y nivel medio en su mayor parte; y la
producción de modelos únicos o de producción individual de la residencia unifamiliar de
los niveles medio y alto.
3.1. Tipos urbanos
3.1.1. El Fraccionamiento
Para el Reglamento de Fraccionamientos del Estado de Baja California, “se entiende
por FRACCIONAMIENTO la división de un terreno en lotes, siempre que para ello se
establezcan una o más calles, callejones de servicio o servidumbre de paso”. 161
Según la anterior definición, el fraccionamiento cerrado en Tijuana es tal en tanto
sea una entidad urbana que cuente con lotes a los cuales pueda accederse a través de una
vía de acceso ya sea pública o privada.
161 Reglamento de Fraccionamientos del Estado de Baja California, Publicado en el periódico oficial No. 10,
de fecha 10 de abril de 1971, Sección I, Tomo LXXVIII.
http://www.congresobc.gob.mx/reglamentacion/estatal/Tomo_9/Reglamento_De_Fraccionamientos/reglamen
to_de_fraccionamientos.html (obtenido el 08 de mayo de 2005).
68

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Refiriéndonos a su clasificación, los diferentes fraccionamientos que prevé dicho
reglamento, y que para nuestro interés y según el trabajo de campo realizado podrían entrar
en una tipología de fraccionamiento cerrado, ya sea debido a su uso y configuración
espacial, pero que en el caso de este reglamento la característica para su clasificación es la
localización dentro de la ciudad y del tipo de vivienda que se produce según su nivel
socioeconómico, serían las siguientes:
I. Residenciales de primer orden
II. Residenciales
III. Residenciales para promoción de vivienda de tipo medio
IV. Residenciales para promoción de construcción de viviendas de interés social.
VIII. Fraccionamientos turísticos con venta de lotes. 162
Además de su localización dentro de la ciudad, las diferencias que se encuentran
entre los diferentes elementos de la clasificación antes listada, se refieren a las áreas de
lotes, frentes de lotes cuando están referenciados a una calle con una anchura específica,
anchos de calles, radios de retornos, alineamientos de viviendas, mismos que pueden ser
comparados en la tabla 4.
En el estudio realizado, pueden encontrarse fraccionamientos que comparten
características tipológicas de cerrados, aún de los diversos niveles o de la clasificación
antes mencionada, no importando su localización dentro de la ciudad, ni las características
socioeconómicas de los habitantes, así como sus características físicas según las superficies
de lotes, frentes de lotes, dimensiones de calles, retornos y alineamientos de construcción.
Con referencia a las exigencias de infraestructura, servicios y requerimientos con
los que deben contar estos fraccionamientos, redundan en una lista similar en las
clasificaciones I, II, III y IV, en donde las exigencias son las siguientes:
I. Obras de urbanización completas.
a. Abastecimiento permanente de agua potable
b. Red de distribución de agua
c. Alcantarillado de aguas negras
d. Colectores de aguas negras
e. Alcantarillado pluvial
f. Sistema contra incendio
g. Guarniciones y banquetas
h. Banquetas
i. Camellones
162 Ibídem.
69

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
j. Instalaciones para electrificación del fraccionamiento
k. Alumbrado público
l. Parques y jardines
m. Escuelas
n. Zonificación 163
Característica / Fraccionamiento I II III IV VIII
Superficie de lotes 450 m2 300 m2 225 m2 180 m2 450 m2/ 180 m2
Frente de lotes a avenidas principales 17.00 m 15.00 m 15.00 m 10.00 m 17.00 m/ 10.00 m
Frente de lotes a otras vías de menor ancho 15.00 m 12.50 m 12.50 m 8.00 m 15.00 m/ 8.00 m
Anchos mínimos para avenidas y calles:
Avenidas principales 30.00 m 25.00 m 18.00 m 15.00 m 30.00 m/ 15.00 m
Calles principales 20.00 m 18.00 m 18.00 m 15.00 m 20.00 m/ 15.00 m
Calles secundarias 15.00 m 15.00 m 15.00 m 12.00 m 15.00 m/ 12.00 m
Calles con un solo sentido 12.00 m 12.00 m 12.00 m 12.00 m 12.00 m
Calles privadas con retorno 12.00 m 12.00 m 12.00 m 12.00 m 12.00 m
Retornos, radio mínimo 9.00 m 8.00 m 7.50 m 7.50 m 9.00 m/ 7.50 m
Banquetas en avenidas 4.50 m 3.50 m 2.50 m 1.50 m 4.50 m/ 1.50 m
Banquetas en calles principales 3.00 m 2.50 m 2.50 m 1.50 m 3.00 m/ 1.50 m
Banquetas en calles secundarias 2.00 m 1.50 m 1.50 m 1.50 m 2.00 m/ 1.50 m
Alineamientos de construcción de casa 3.00 m 3.00 m 3.00 m
Tabla 4.- Áreas y dimensiones de elementos urbanos según la clasificación
de fraccionamientos en el Estado de Baja California
Fuente: Elaboración con base en los datos obtenidos en el
Reglamento de Fraccionamientos del estado de Baja California.
En cuanto a superficies requeridas para dotación áreas verdes, éstas no deben ser
menores al 3% de la superficie vendible, éstas deberán ser construidas por el fraccionador y
en ellas no se consideran áreas de camellones. La superficie destinada para zona de
escuelas no deberá ser menor al 3% de la superficie vendible y las aulas que se requieran
deberán ser construidas por el fraccionador. Para los espacios comerciales e instalaciones
especiales deberá destinarse un área mínima del 5% de la superficie vendible. Un área de
donación de mínimo el 10% de la superficie vendible también deberá ser otorgada al
Gobierno del Estado, y, por último, deberá destinarse, en coordinación con la Dirección
General de Obras y Servicios Públicos una superficie para áreas de servicios públicos, que
serán cedidas al Gobierno del Estado junto con las vías de carácter público autorizadas. 164
163 Ibídem.
164 Se entiende por superficie vendible la que resulte de deducir de la superficie total del terreno por
fraccionar, las destinadas a vías públicas, a jardines, a áreas para escuelas, y a superficies de donación.
Ibídem.
70

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Sin embargo, las áreas de donación están estipuladas en referencia a los metros
cuadrados de superficie vendible y no hace consideraciones por tipo de desarrollo
habitacional del que se trate, tomando como iguales las áreas a donar, sin prever que en
unos fraccionamientos se tiene una densidad de población más alta que en otros, lo que
podría volver en muchos casos ineficientes e insuficientes las áreas de donación que se
exigen actualmente.
3.1.1.1. Tipos formales de lo urbano
Los indicadores tipológicos básicos del fraccionamiento cerrado se pueden agrupar
en dos categorías de características que son los límites y bardas perimetrales que separan a
estos enclaves de las colonias y la trama vial circundante, así como los controles de acceso
y sistemas de vigilancia. Otros indicadores tipológicos que son en realidad secundarios, son
el tipo de trama vial interna, la homogeneidad en el lenguaje arquitectónico de viviendas y
elementos urbanos y los elementos significativos o simbólicos que identifican a cada
fraccionamiento.
El fraccionamiento cerrado en Tijuana toma vertientes tipológicas de acuerdo a su
consideración legal. Existen dos tipos de fraccionamiento cerrado según su uso sociofuncional,
pero que terminan por tener un reflejo en la configuración espacial de lo urbano
y en lo arquitectónico, dichos tipos se explican a continuación.
Dentro de estos tipos, se tienen aquellos fraccionamientos conformados por varias
unidades condominales. En general, estos fraccionamientos mantienen una forma de
cerramiento mediante la instalación de una caseta de vigilancia, sin que esta sea funcional
necesariamente, es decir, contienen una o más vías de propiedad pública en cuyos accesos
principales se coloca una caseta con funcionamiento simbólico. Aunque no es permisible la
localización de casetas de vigilancia en vía pública, su colocación es tolerada por las
autoridades municipales porque inhiben la delincuencia dentro del entorno al que atienden.
71

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
- […] el fraccionamiento que ahorita estamos comercializando, tiene su caseta en la
entrada, en donde hay un vigilante, tenemos unos topes tipo boya, o sea que te obligan
a disminuir la velocidad y si alguien va con malas intenciones, ese tipo de cosas
desalientan al que vaya ahí con mala intención, lo frena un poco, pero de todos modos
no te podemos prohibir la circulación. La calle, todo el circuito del fraccionamiento es
público […] 165
Otro tipo de fraccionamiento cerrado es aquel que se forma de un sólo condominio,
en éste la totalidad de las calles interiores es de uso exclusivo de los condóminos o
habitantes del fraccionamiento. En general, este tipo de fraccionamientos tienen un solo
punto de acceso y salida.
Entonces, dentro de las tipologías de fraccionamiento cerrado en Tijuana, las
variantes se denotan con base en su conformación socio-espacial y de forma urbana, que
tiene que ver con el número de unidades condominales que conformen el fraccionamiento
en su conjunto.
La definición obtenida en una entrevista con el director de la Cámara Nacional de la
Vivienda de Tijuana (CANADEVI, Tijuana), Licenciado Carlos Bustamante, deja ver la
concepción que se tiene del fraccionamiento cerrado en esta ciudad:
- Primero déjame definírtelo como yo lo entendería aquí en Tijuana, aquí normalmente
le podremos llamar fraccionamientos o desarrollos en áreas públicas de acceso le voy a
llamar, como por “multientradas”, por decirlo así, pero es un fraccionamiento privado,
considerado así como en régimen de condominio horizontal con una cierta zona. Se
podrá tener acceso al fraccionamiento por dos o tres calles, pero normalmente ya para
entrar físicamente a la propiedad puede que exista alguna caseta de seguridad aunque
obviamente se puede tener porque es un régimen de condominio como tal y la vía de
acceso normalmente es pública y se le va a entregar al ayuntamiento, según aquí la Ley
de Fraccionamientos de Baja California eso es un tipo de definirlo, como un
fraccionamiento privado dentro de una zona de la ciudad urbana que tiene muchas
calles que la cruzan y que podría hasta atravesar alguna de ellas por la privada, por el
fraccionamiento privado; y la otra es lo que yo le llamaría una privada residencial, que
tendría una característica de ser también un régimen de condominio pero que todavía
no es entregado al ayuntamiento, al gobierno... las áreas verdes y demás y por lo tanto
todavía se mantienen eso sí cerrado, y normalmente en donde se dan nada más ese tipo
de privada como le podríamos llamar es en los tipos residenciales más altos, nivel
medio hacia arriba […] 166
165 Entrevista con especialista director de proyectos de una empresa desarrolladora de fraccionamientos y
viviendas en Tijuana. Tijuana, Baja California, Octubre de 2004.
166 Entrevista con Carlos Bustamante, director de CANADEVI Tijuana. Tijuana, Baja California, Marzo de
2004.
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La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Esta definición se puede relacionar a los resultados obtenidos de la evaluación de las
fichas de tipologías de los fraccionamientos cerrados en Tijuana, en donde el mayor
número de fraccionamientos o condominios que se componen de una sola unidad privativa
son los de nivel socioeconómico alto y medio, o mixto entre alto y medio. De hecho, en el
nivel de interés social, no existe ningún fraccionamiento que se componga de un solo
condominio. Además, a pesar de que la influencia y la importancia de la privatización de
los fraccionamientos de vivienda de interés social va en aumento, de la muestra analizada,
solamente el 20 por ciento de los fraccionamientos son de interés social, mientras que los
desarrollos de nivel medio ocupan casi el 50 por ciento de la muestra y los de nivel alto un
33 por ciento de la muestra estudiada (Ver anexo 2). Es decir que, es en el mercado de la
vivienda media en donde el cerramiento esta teniendo mayor eficacia.
Vivienda Frente mínimo de lote M2 de construcción M2 de lote Rango de Precio
Interés social 3 metros 33 m2 mínimo 27 m2 mínimo 210,000 a 450,000
Nivel medio 6 metros 60 m2 mínimo 50 m2 mínimo 500,000 a 900,000
Nivel alto 8 metros 100 m2 mínimo 75 m2 mínimo 900,000 en adelante
Tabla 5. Criterios de clasificación de la vivienda en Tijuana
Fuente: Elaboración propia en base a trabajo de campo (octubre de 2004 y marzo de 2005).
Se observan casos en los que el fraccionamiento conformado por un número
variable de condominios, hace uso de la tolerancia municipal hacia los dispositivos
generales de seguridad, que son en este caso las casetas de vigilancia que se encuentran
ubicadas en vialidades públicas de los accesos al fraccionamiento. Entre estos, se dan casos
en que las únicas casetas de vigilancia son las de los accesos generales, mientras que en los
accesos a los condominios individuales utilizan rejas eléctricas o manuales pero no se
construyen casetas de vigilancia individuales, o bien se construyen casetas de vigilancia
tanto en accesos generales del fraccionamiento como en los accesos a cada condominio.
Hay también fraccionamientos que no utilizan la caseta de vigilancia en la entrada
general del conjunto, pero utilizan casetas de vigilancia individuales por condominio,
aunque esto se observa principalmente en los conjuntos cuyas unidades condominales son
de mayor número de lotes o indivisos. En otros casos, se tiene un punto de acceso de
control discriminatorio de tres o cuatro vías con una caseta de vigilancia central, en esta
variante, existe un acceso para habitantes del fraccionamiento y otro para visitantes, en
73

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
donde se debe entregar alguna identificación y decir el motivo de la visita al vigilante; y
una tercera vía para la salida de visitantes y cuarta vía para la salida de visitantes o
habitantes.
Existen fraccionamientos que pueden considerarse cerrados debido a su
configuración urbana, por estar bardeados o aislados, y no tienen casetas de vigilancia, pero
cuentan con otros dispositivos de seguridad como portones automáticos, que sólo pueden
ser abiertos por algún habitante del conjunto.
Fraccionamientos Villa Fontana, Villa del Real y Villa del Sol. Urbi.
En este conjunto se desarrollaron un total de 20,985 viviendas, éste representa hasta ahora, el proyecto más grande en
cuanto a vivienda de interés social y medio que se ha desarrollado en Tijuana. Su esquema de diseño está conformado por
partículas condominales de hasta 120 viviendas, en donde las calles de liga son públicas y al interior las calles son
privadas y controladas por portones y casetas. Debido a la gran diversidad y al gran número de condominios, es posible
encontrar algunos que funcionan de manera organizada, sin embargo a simple vista se observa una gran falta de
organización vecinal en muchas de las privadas. Este fraccionamiento se clasifica dentro del subtipo híbrido en su
organización vial en tanto que contiene una diversidad de trazos como es el sistema orgánico en algunas de sus vialidades
principales, el sistema cuadrícula en algunas zonas y el sistema peine en otras.
74

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Fraccionamiento Jardines de Aguacaliente. Grupo Melo.
Este desarrollo consta de 1,355 viviendas en cinco prototipos. Cuenta con una zona comercial, 4 parques, zona escolar y 2
áreas de donación municipal. El 80 % de la vivienda desarrollada es individual y el 20% restante es de vivienda dúplex. A
pesar de que la vialidad central que une a los distintos condominios es vía pública, en los accesos principales de este
fraccionamiento se ubican casetas de vigilancia. Los condominios cuentan con puertas de control eléctrico. El subtipo
utilizado en la conformación vial de este fraccionamiento es el de peine.
En ocasiones se omiten las reglamentaciones municipales con base en la fuerza del
poder económico, logrando fraccionamientos de una sola entidad sin ser necesariamente
una unidad condominal, por tanto, las vialidades se consideran de propiedad pública, pero
basados en ciertos huecos legales se puede alargar la entrega de las vialidades públicas al
Municipio:
- Entonces, tomando en cuenta que las vialidades públicas, yo creo que, en Baja
California igual que cualquier parte del país, ¡no las puedes cerrar!, a menos de que
seas muy influyente y no hagas caso de lo que la ley dice, y digas, bueno, yo cierro
aquí y hago esta calle pública, la vuelvo privada y pongo una caseta y un vigilante, y
aquí nadie entra… las calles públicas son públicas… o que tomen la acción de algunos
fraccionamientos, como por ejemplo aquí en TJ el que se llama “Puerta de hierro” […]
ese fraccionamiento opera como si fuera privado. Aún cuando tiene vialidad pública,
tiene una caseta, y a ese fraccionamiento, tu no puedes entrar, si tu no este, muestras tu
identificación, dices a qué casa vas, bueno yo voy, a tal dirección, con tal familia,
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La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
checan si esa persona es de allí, ¿qué va a ver?, tal asunto, bueno. ¡Pase!, aquí se
quedan sus documentos, es un fraccionamiento que es un circuito, este, dentro, y tiene
sólo una entrada y una salida, ¿verdad?. Y ¿qué han hecho para que el municipio no
pueda intervenir en que nadie pueda entrar?, el fraccionamiento no lo han entregado al
municipio. Entonces, el que lo fraccionó se sigue haciendo responsable de todos los
gastos: del alumbrado, de la recolección de basura, de, este, el bacheo de calles, el
fraccionamiento no ha sido entregado. Y de esa manera, el municipio no puede
reclamar… que le entregues la vialidad, y puede funcionar como un fraccionamiento
privado, entre comillas. Pero, para quien nos interesa hacer un fraccionamiento y una
vez que lo terminas entregarlo a la autoridad, la autoridad no te lo va a recibir, si una
calle que tu la donas, cuando haces, en tu acuerdo al fraccionamiento la vas a donar
como vialidad pública, que le pongas allí una caseta. 167
Fraccionamiento Otay Vista.
Este fraccionamiento funciona en su totalidad como cerrado, tiene una barda perimetral que lo encierra y una caseta con
vigilancia y portones eléctricos. Se conforma de 450 viviendas de nivel medio alto, organizadas en 21 privadas
condominales. El conjunto tiene un área aproximada a las 16 hectáreas. El subtipo en el trazo vial interno de este
fraccionamiento es híbrido, mediante una calle central clasificable en orgánica y privadas en peine.
El fraccionamiento cerrado conforma un tipo formal urbano que a su vez se
subdivide en subtipos o variantes tipológicas distinguibles por su trazo interno, que se
pueden clasificar de la siguiente manera: 168
-Sistema orgánico, aquellos fraccionamientos con vialidades sinuosas o curvilíneas;
167 Entrevista con especialista en asentamientos urbanos en una empresa desarrolladora de fraccionamientos y
viviendas en Tijuana. Tijuana, Baja California, Octubre de 2004.
168 Clasificación propia, apoyado en los patrones urbanos aportados por Jan Bazant S., Manual de diseño
urbano, (México: Trillas, 1983), 204.
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La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
-Sistema en peine, en donde la trama vial se organiza en base a pequeñas cerradas
que desembocan en una calle principal interna o externa;
-Sistema cuadrícula, donde la conformación de la trama es en manzanas o reticular;
-Sistema híbrido, aquella que presenta diferentes formas de tejidos que se
entrelazan.
Dentro de estos subtipos, se encuentra que el trazo orgánico es más frecuente en los
fraccionamientos de nivel alto, aunque se encuentra también en todos los niveles pero como
subtipo de sistema híbrido, en donde la vialidad central es sinuosa pero las vialidades
interiores siguen una retícula en cuadrícula o en peine. De esto podría formarse una nueva
hipótesis respecto a la predilección del fraccionador por el orgánico y su identificación con
los niveles altos, lo que puede significar la cercanía de estos fraccionamientos con el
modelo de referencia más puro, que es el fraccionamiento cerrado en Estados Unidos.
Costa Coronado Residencial. Urbanizadora Nacional de Obras, S.A. de C. V.
Este fraccionamiento es de promoción de lotes para vivienda tipo residencial alto. Las unidades ofertadas son 760 lotes
unifamiliares y 7 lotes para desarrollo de edificios multifamiliares. Cuenta con áreas para zona escolar, áreas comerciales
y áreas verdes. El subtipo conformado por su trama vial interna entra en el sistema orgánico por la sinuosidad e
irregularidad de su trazo.
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La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
En la forma de lo urbano, la manzana ha tenido un papel predominante en la
configuración de las aglomeraciones urbanas. Sin embargo, la manzana es una composición
basada en la coordinación entre varias “bandas de pertenencia”, es decir la calle frente a la
cual se localizan los lotes. Es ésta última, la calle, la que en realidad configura a la
aglomeración. Por lo tanto, “el módulo de la génesis y del desarrollo de la aglomeración es
el trayecto edificado y no la manzana”. 169
Residencial El Fuerte. Inmobiliaria UDS.
Este fraccionamiento, apenas en promoción, está proyectado para que se construyan en él 256 viviendas de nivel medio en
dúplex. El conjunto contará con dos accesos controlados sobre la vialidad principal sobre la que se ubica. Al interior,
estará distribuido en 13 privadas condominales de viviendas variables. Este fraccionamiento se localiza en el subtipo de
trama vial interna en sistema peine.
La configuración más típica del fraccionamiento cerrado en Tijuana, es con base en
el trayecto edificado conformado por la vialidad pública central del conjunto de
condominios, y posteriormente al interior de cada condominio se configura con base en la
169 Gianfranco Caniggia y Gian Luigi Maffel. Tipología de la edificación. Estructura del espacio antrópico.
(Madrid: Celeste ediciones, 1995), 90.
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La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
calle privada de doble sentido y con retorno en cul de sac. Los fraccionamientos y
condominios que se organizan de esta forma, constituyen el 75 por ciento de la muestra
analizada (Ver anexo 2). Sin embargo, esta configuración puede resultar en diferentes
organizaciones reticulares ya sean orgánicas, en peine o híbridas.
Como se mencionaba en el capítulo uno de este documento, los tipos formales de
todo ente arquitectónico, y en este caso de los entes urbanos, pueden tomar referencias en
cuanto a formas de organización sin ser similares completamente, que sería el caso del
modelo. Los fraccionamientos cerrados en la ciudad de Tijuana, comparten características
generales que los engloban como tales en un tipo urbano. Esto se puede notar debido a los
elementos que comparten como son el aislamiento respecto a su entorno en base a la
separación por medio de bardas o cercas, el control del acceso en diferentes niveles y el
esquema que proveen, legal o no, sobre el uso del territorio que pertenece a un grupo de
propietarios.
Fraccionamiento Urbiquinta
Marsella. Urbi.
Este desarrollo oferta 430
viviendas en dos modelos de
nivel medio alto. Consiste en
un fraccionamiento de acceso
general restringido y 21
privadas condominales Inter.-
nas con cantidad de unidades
de vivienda variable. Cuenta
con avenidas internas en dos
tipos, aquellas de uso general
a todo el fraccionamiento y
las de acceso controlado
mediante rejas a las áreas
condominales. El subtipo
conformado por su trama vial es
híbrido, por la combinación del
sistema orgánico en avenidas
principales internas y el sistema
peine para la organización de los
condominios o privadas.
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La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Fraccionamiento Real de San Francisco. Consorcio ARA. Etapas I y III
Fraccionamiento Real de San Francisco. Consorcio ARA. Etapas II y IV
Este fraccionamiento está siendo construido por etapas, hasta ahora se tienen terminadas las etapas I y III, mientras que las
etapas II y IV están en proyecto y en preparaciones para desarrollarse. En total, este fraccionamiento tendrá 6000
viviendas entre niveles de interés social y medio bajo. En el trazo de las vialidades internas de este fraccionamiento, se
puede observar la utilización de una trama vial de organización híbrida, en donde las calles principales toman una cierta
sinuosidad típica del orgánico, y al interior las calles locales retoman la forma reticular conformando privadas.
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La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Fraccionamiento Jardines del Lago. Grupo Melo.
Este desarrollo consta de 319 viviendas en tres prototipos. Cuenta con una zona comercial, un área verde, zona escolar y
área de donación municipal. La organización general consiste de un fraccionamiento con macrolotes que conforman las
privadas en régimen de condominio. Se pretende comprar las donaciones municipales para desarrollar 54 viviendas
adicionales. El trazo de las vialidades internas de este fraccionamiento, corresponde al subtipo de sistema híbrido, usando
una combinación del sistema orgánico y del sistema en peine.
3.1.1.2. Tipos funcionales de lo urbano
Por tipologías funcionales entenderemos tanto la manera de utilización o uso del
espacio urbano, como la función social a través de los estilos de vida que se conforman en
los fraccionamientos cerrados.
El funcionamiento del fraccionamiento corresponde a los movimientos a través del
espacio por parte de los usuarios. Las viviendas se organizan periféricamente en torno a
una calle de uso privado, o de un supuesto uso privado. Los habitantes de esas viviendas se
81

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
sienten dueños, y en realidad lo son en el caso del condominio, de una vialidad que tiene
acceso restringido.
Las partes de las que consta todo fraccionamiento cerrado, se dividen en áreas de
uso público, como son las calles de uso y tránsito público, áreas de donación como áreas
verdes, áreas escolares, áreas comerciales y áreas de donación municipal, que suponen
instalaciones de atención comunitaria. Las áreas de vivienda, que en general se encuentran
en régimen de condominio, son áreas privadas, sus vialidades y áreas comunes no son de
acceso público.
Característica/Fracc. Real del Mar (1) % Urbiquinta Marsella (2) % Villa Res. Santa Fe (3) %
Nivel Residencial alto Residencial medio Interés social
Densidad No especificada* 252 hab./ha. 480 hab./ha.
Sup total de venta en M2 1282895.46 100.00% 69024.56 100.00% 128,551.99 100.00%
Área comercial 30698.99 2.39% 4035.07 5.85% 7518.234 5.85%
Donación municipal 173696.68 13.54% 7358.15 10.66% 13615.271 10.59%
Área verde 120919.01 9.43% 2237.19 3.24% 4933.469 3.84%
Área escolar 52421.37 4.09% 2398.14 3.47% 4121.641 3.21%
Total de donaciones 377736.05 29.44% 16028.55 23.22% 30188.615 23.48%
Tabla 6. Cuadro de usos de suelo y donaciones en tres fraccionamientos cerrados de distinto nivel
socioeconómico. Fuente: Elaboración propia en base a información obtenida en la publicación de acuerdos de
fraccionamientos en distintos Periódicos Oficiales del estado de Baja California. (1) 20 de octubre de 1989,
(2) 04 de febrero de 2005 y (3) 24 de enero de 2003.
*El cálculo da como resultado una densidad menor a 70 habitantes por hectárea.
Según los condicionamientos de ley, las áreas comerciales no deberán ser menores
al 5% del área vendible, el área de donación municipal superior o igual a un 10% del total
del área vendible, la donación para áreas verdes y área escolar deberán ambas ser mayores
al 3% del área vendible. 170
Sin embargo, dichas estipulaciones de ley, no hacen diferenciación entre los niveles
socioeconómicos a los que estará destinado el conjunto habitacional de que se trate, lo que
da por resultado una diferenciación en los niveles de densidad de uso del suelo. En la tabla
6, puede observarse dicha problemática, en donde las áreas de donación, si bien la gran
mayoría cumplen con las disposiciones de la Ley de Fraccionamientos, éstas áreas son
170 Reglamento de Fraccionamientos del Estado de Baja California, Publicado en el periódico oficial No. 10,
de fecha 10 de abril de 1971, Sección I, Tomo LXXVIII.
http://www.congresobc.gob.mx/reglamentacion/estatal/Tomo_9/Reglamento_De_Fraccionamientos/reglamen
to_de_fraccionamientos.html (obtenido el 08 de mayo de 2005).
82

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
donadas en cantidades proporcionalmente similares sin importar la cantidad de población a
la que darán servicio.
- Estamos viendo un problema un poco grave en ese sentido de vivienda muy pequeña,
generándose conjuntos muy densos, que evidentemente no tienen el equipamiento…
están cumpliendo formalmente con un porcentaje de equipamiento, mas sin embargo,
en la realidad, siendo objetivos, pues ese porcentaje no está cubriendo la necesidad
porque así está la normatividad […] lejos de generar un porcentaje de donación donde
la relación sea en función de la densidad de la población para evitar esos problemas
que se pueden dar y que legalmente se están dando y están pidiendo ellos la legalidad,
o sea, no estoy diciendo que están muy graves, simplemente es, le buscan y le
encuentran cómo aprovechar más la situación. Entonces nosotros lo que dijimos,
bueno, no pongas porcentaje, que se haga un análisis para ver según a la cantidad de
gente que es lo más recomendable para esa cantidad de gente, entonces ahorita está…
ese tema es el dilema ahorita […] 171
Es por lo menos un aliciente el hecho de que el problema se encuentre en la agenda
de las autoridades en planeación urbana de la ciudad, esto hace ver el rezago y la
caducidad o falta de actualidad de la Ley de Fraccionamientos del estado de Baja
California.
Por otro lado, la función del aislamiento del fraccionamiento cerrado, corresponde a
esa búsqueda de privacidad o seguridad respecto a los que no pertenecen al entorno
protegido. Cuando las personas extrañas a este medio intentan acceder a él, existen
barreras físicas que no permiten que el acceso pueda realizarse libremente, dichas barreras
tienen diferentes formas de funcionamiento, ya sea en base a vigilancia efectiva por parte
de un vigilante exclusivamente contratado para ello, que cuestiona a los visitantes acerca
del asunto a tratar en este espacio que no les corresponde, y que para realizarla, deben
comprobar una correspondencia de uso momentáneo, o en otros casos el control de entrada
se da por la automatización de los sistemas de acceso.
Luego de que se traspasa la barrera de control, el visitante entra en este espacio que
es exclusivo de los que en él habitan, cuando esto ocurre, su misma presencia es una
especie de alerta y cualquier anomalía en su comportamiento sería rechazada y por lo tanto
estaría fuera de los usos que la gente que habita el espacio hace de éste cotidianamente.
171 Entrevista con especialista en asentamientos urbanos de la ciudad de Tijuana. Tijuana, Baja California,
octubre de 2004.
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La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Fraccionamiento Urbiquinta Marsella. Urbi.
Planta y alzado del acceso al conjunto residencial, en este ejemplo pueden observarse dos carriles de acceso y
dos de salida con una caseta de control al centro, así como dos torres de uso simbólico con el sello de marca
de la empresa y el logotipo de identificación del fraccionamiento.
Fraccionamiento Jardines del Lago. Grupo Melo.
Volante publicitario que exalta en base a su eslogan “El privilegio de una vida mejor”, las ventajas que provee la
seguridad, privacidad y la vigilancia del fraccionamiento. Además de que este estilo de vida se promueve como al alcance
de las posibilidades del cliente potencial, mediante un enganche fácil y cómodas mensualidades de pago.
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La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Tanto para los extraños como para los que son parte del fraccionamiento, existe una
serie de reglas a seguir, reglas que son sutiles para el visitante, pero que para usuario
cotidiano del fraccionamiento forman parte de su condición como habitante, y para ello se
han conformado una serie de estatutos y reglamentos de uso del espacio.
Estas reglas funcionan, se aplican y se hacen valer, con base en un reglamento
constitutivo del fraccionamiento de que se trate, de aplicación obligatoria para todos los
propietarios y sus familias. En dicho reglamento se especifican derechos y obligaciones,
así como las sanciones que en caso de romper dichas reglas se hace acreedor el infractor.
El objetivo central encontrado en diversos reglamentos internos de los
fraccionamientos, y para los cuales se constituyen en condominios en muchos casos, es el
de preservar y regular la integridad armónica, propiedad, uso, aprovechamiento, posesión y
mejoras que se realicen en el fraccionamiento, además de “salvaguardar sus características,
sus áreas verdes y su unidad arquitectónica con el fin de generar una mayor plusvalía en
beneficio de los adquirientes”. 172
Residencial Olachea.
Tríptico publicitario que exalta en su eslogan “La tranquilidad de vivir
seguro” mediante la exclusividad que brinda el bardeado perimetral y una
caseta de vigilancia. Fuente: Revista “Tu casa”, edición 12, Tijuana, Baja
California.
172 Fraccionamiento Otay Vista, Reglamento interno. Tijuana, Baja California, agosto de 2003.
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La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
El principal uso o función de estos enclaves urbanos es el de ser la vivienda, la
habitación de las familias que utilizan este espacio. Sin embargo, cualquier casa de una
ciudad, tiene por principio la función de habitabilidad. Lo que diferencia entonces a este
tipo de organización formal de las viviendas en torno a un espacio protegido, es la
búsqueda de una seguridad ontológica del núcleo familiar así como del individuo, la
afirmación de un estatus y la preservación de una plusvalía del bien inmueble.
Aparte de la función inherente que tiene la vivienda en estos enclaves, el hecho de
que se agrupen en un espacio urbano cerrado y exclusivo de los que en él habitan, tiene la
función de otorgar un espacio “seguro” a sus habitantes.
Las implicaciones que la función de seguridad tiene sobre los usos del suelo, es
entonces la de una especie de privatización o apropiación de las áreas de donación como
áreas verdes, áreas escolares y áreas comerciales del conjunto. Sin embargo, también tiene
como resultado la agudización de la especialización de los usos del suelo, es decir, no se
promueve la mezcla de usos, que es tan vital en la conservación de las áreas de las que
consta todo asentamiento humano.
Fraccionamiento Otay Vista.
El eslogan publicitario de este fraccionamiento
“exclusividad que se vive” recurre al factor de derecho de
uso del propietario. En la imagen publicitaria se observa la
caseta de vigilancia y el acceso controlado. Fuente: Revista
“Tu casa”, edición 12, Tijuana, Baja California.
La seguridad es el principal objetivo y la ventaja más mencionada por los habitantes
de los fraccionamientos cerrados y por los especialistas que promueven su
comercialización. Sin embargo, otras ventajas que se pueden traducir en funciones de este
tipo de desarrollos, presentes en los discursos emitidos por los habitantes de estos sitios 173
173 Por ejemplo en los testimonios citados en las investigaciones realizadas por sociólogos en Argentina
(Svampa, 2001; Lacarrieu, 2002), así como en una entrevistas realizadas a habitantes de fraccionamientos
86

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
son, entre otros,
el conocimiento de los vecinos, el regreso a la comunidad, a la
recuperación de valores del pasado, el contacto con la naturaleza, en fin, la tranquilidad que
ofrece la segregación voluntaria respecto de la inclusión obligada, que sería el caso de
habitar en un fraccionamiento o barrio convencional sin muros perimetrales y accesorios de
control.
Al interior del barrio privado, los testimonios hablan de una armonía que se remonta
al pasado, por lo que representa la añoranza de otros tiempos en donde el estilo de vida
comunitario se recupera, donde las cosas están en su orden preciso, y, además, el ambiente
social recuerda al de una pequeña comunidad en la que todos los habitantes se conocen y
tienen solidaridad mutua, factores extraviados en la trama despersonalizada de la ciudad
abierta.
La seguridad, se ha vuelto una especie de necesidad en esta ciudad fronteriza en
donde los índices de criminalidad rebasan a los de otras ciudades de número de habitantes
similares, además de que la sociedad se conforma de gentes provenientes de distintas partes
del país. 174 Esto lo podemos corroborar a partir de los discursos que se manejan tanto por
especialistas urbanos como por habitantes de dichos enclaves:
- Nosotros, como cualquier empresa interesada en darle a su mercado el producto que
se adapta a sus necesidades, a lo que le está en su entorno, es dar una respuesta a esa
necesidad… si tú le preguntas ahorita a cualquier persona de México y le dices
bueno… ¿Cuál es este la necesidad que te gustaría que el gobierno te solucionara?; te
van a decir: ¡seguridad!. Seguridad, porque se roban los carros, se meten a las casas,
hay mucha inseguridad, y (la seguridad) es una demanda constante de la población. 175
En ese sentido la forma del fraccionamiento cerrado, al diferenciar a un grupo de
usuarios del espacio de los que no lo son, funde en ella este aspecto de carácter práctico que
es la protección del propietario y su familia. Esta funcionalidad se cumple o se maximiza en
base a la exclusividad en el uso del espacio de la calle, siendo obvio que el uso exclusivo de
la vivienda será destinado a la familia que en ella habite:
cerrados y especialistas del urbanismo en la ciudad de Tijuana, los discursos en ambos casos son muy
similares a pesar de provenir de fuentes situadas en lugares disímiles.
174 Ver la Evaluación Social sobre Seguridad Pública en el Municipio de Tijuana en la sección de anexos de
este documento. Anexo 1.
175 Entrevista con especialista director de proyectos de una empresa desarrolladora de fraccionamientos y
viviendas en Tijuana. Tijuana, Baja California, Octubre de 2004.
87

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
- Pues yo de entrada sí diría que la función del fraccionamiento de la ciudad de Tijuana
sí es hacia ofrecer una zona, le voy a llamar segura, yo así lo definiría definitivamente.
Seguridad en dos sentidos: en el sentido de la separarte del diario, del tráfico del
movimiento de la ciudad, de los comercios de la contaminación visual, eso es una
forma de decir seguro, me siento seguro en mi espacio interno, todo decorado
acomodado de una misma forma, ese es el primer punto de venta que tiene todas las
empresas, y segundo es la seguridad como tal, pública contra cualquier tipo de crimen
al respecto, la combinación de las dos normalmente ya ha llevado a todos los
fraccionamientos a tener algún tipo de diseño que … desde lo mínimo hasta lo más
obvio para cuidar esos dos aspectos, te separo de las áreas le voy a llamar feas o
urbanamente no planeadas, te separo en tu propio concepto, diseñado para ti, para que
vivas a gusto y a la vez que te separo, también, más bien, te doy más seguridad, te
protejo más que te separo, por medio de bardas, por medio de privadas... yo creo que
eso sí se los podría confirmar como una tendencia digamos muy marcada desde hace
algunos años prácticamente. 176
Otra de las funciones del fraccionamiento cerrado es una adecuación del entorno
interior hacia un estilo de vida, en el cual los objetos son representativos de un estatus que
referencia a las cosas con las personas que las poseen. El fraccionamiento entonces, toma
su función social en el aspecto del conjunto de viviendas diseñadas de una manera
específica y armónica, y en la conservación de esa armonía con base en la prolongación de
una forma del entorno interior adecuada a los imaginarios y a la conceptualización del valor
de la forma por parte de un grupo de personas de una clase social similar.
Fraccionamiento Colinas del Rey. Urbi.
La homogeneidad arquitectónica y social es uno de
las funciones sociales del fraccionamiento cerrado
en Tijuana. Esta se consigue en base a la capacidad
de compra de los usuarios y habitantes, y al diseño
arquitectónico de las viviendas que buscan un
orden y armonía visual hacia el interior.
La relación vivienda conjunto, debe darse entonces dentro de la mayor armonía para
conservar el estatus del objeto en sí, pero sobre todo salvaguardar la plusvalía de los objetos
del entorno. El impacto que tiene una vivienda en el conjunto es el de la unidad, cuando
176 Entrevista con especialista en asentamientos urbanos de la ciudad de Tijuana. Tijuana, Baja California,
marzo de 2005.
88

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
esta desentona con el conjunto su impacto simbólico es el de la anarquía y la falta de
pertenencia al entorno, por lo que dentro de los reglamentos internos este aspecto tiene una
alta relevancia en la conservación de la imagen urbana interna.
En la muestra analizada de fraccionamientos cerrados en Tijuana, se encontró que la
homogeneidad arquitectónica de los conjuntos de fraccionamientos cerrados correspondió a
un 85 por ciento, mientras que la diversidad arquitectónica correspondió a un 15 por ciento
del total de la muestra (Ver anexo 2), lo que habla de un cuidado en el tratamiento del
paisaje por parte de desarrolladores y habitantes, de una conservación de un estilo de vida
que represente a la comunidad y respete la comunión de la forma, sobre el valor de la
individualidad y el gusto personal de los habitantes, aspecto que redunda finalmente en la
conservación de un valor de plusvalía en el mercado inmobiliario del conjunto de que se
trate.
Fraccionamiento Colinas de San Angel
Residencial.
La publicidad de los fraccionamientos
busca imponer en el usuario un imaginario del lugar
que habitan o habitarán. Al igual que reza en las
banderolas promocionales de este fraccionamiento,
los valores y ventajas que se buscan y ofrecen tienen
que ver con la privacidad, la seguridad y la
distinción, conformados a través del estilo de vida
cerrado.
La función social del fraccionamiento, se va configurando también a partir de la
publicidad que maneja el desarrollador en la comercialización de los inmuebles con el
objetivo de crear y ofrecer un producto que conlleve en sí la idea de un estilo de vida,
englobándolo en los eslogan publicitarios que se utilizan. Para un especialista de la
publicidad de una empresa desarrolladora de este tipo de fraccionamientos en la ciudad de
Tijuana, el objetivo de la publicidad es crear una idea del producto para que la gente lleve a
realidad dicha idealización del producto:
- Por mencionarte un slogan o algo que realmente se posicionó mucho y que la gente lo
tiene todavía muy fresco sería el caso de un desarrollo de Santa Fe, el cual ha tenido
como sello un slogan que es “el lugar ideal para vivir bien” […] es de los mejor
situados, la gente lo ha cuidado, la gente se siente feliz, la gente vive feliz ahí, de
89

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
hecho es tanta la promoción que se creó ahí mismo que hasta en la radio de repente el
locutor decía: “nos mandaron un saludo de Santa Fe que es el fraccionamiento de
moda”, entonces imagínate el decir que es el lugar ideal para vivir bien con todo lo que
se dice y se ve, pues es un claro ejemplo de lo que se hace con los slogan […]” 177
Además,
- El slogan ahora sí que es el apellido y el nombre, es el slogan que va a tener de por
vida el fraccionamiento, […] a fin de cuentas, te hacemos sentir lo que es en realidad
el fraccionamiento […], manejado de otra manera, la gente sí lo dice, sí lo refleja, de
repente tú escuchas a la gente en la calle “no pues vivo en Santa Fe”, o te preguntan,
“¿dónde vives? en Santa Fe, ¿y cómo vives?, ¡ah muy bien, está muy padre, muy a
gusto!, entonces la mayoría de los slogan, están relacionados a una satisfacción de
vida, a cumplir las necesidades que la gente quiere y realmente hacerla sentir bien ahí,
y sí se ha englobado, y sí se ha compenetrado, y sí es una realidad, la gente que vive en
Santa Fe vive muy a gusto y así lo dice.” 178
Fraccionamiento Villa Residencial Santa Fe. Urbi.
Los slogans publicitarios son el artificio empresarial para provocar los imaginarios sociales y la construcción de un estilo
de vida en el usuario. Según la entrevista realizada, el eslogan es el principio estimulante de una mejor realidad social. En
la imagen mostrada los eslogan utilizados “vivir en Santa Fe es lo mejor que me han regalado” y “¡Un lugar lleno de
encanto!, son un ejemplo de las técnicas utilizadas por la publicidad. Fuente publicitaria: Revista “Tu casa”, edición 12,
Tijuana, Baja California.
Fuera de las idealizaciones publicitarias de los fraccionamientos, existe una realidad
que es la de la falta de organización y compromiso social por parte de los habitantes de
177 Entrevista con especialista en publicidad para una empresa desarrolladora de vivienda de la ciudad de
Tijuana. Tijuana, Baja California, marzo de 2005.
178 Ibídem
90

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
muchos de estos fraccionamientos, dentro de los problemas más citados en las entrevistas a
usuarios, se encontró repetidas veces el comentario sobre la apatía de la gente a participar
en la comunidad, a pagar las cuotas para el mantenimiento, de la falta de respeto (sobre
todo en fraccionamientos de interés social) hacia las reglas de conservación de la
homogeneidad arquitectónica del conjunto y por lo tanto el manejo del paisaje como una
entidad armónica según los estatutos de orden que se manejan en estos fraccionamientos.
Fraccionamiento Vistas de Palmillas Residencial.
El eslogan manejado para este conjunto “El placer de vivir con éxito”, propone la construcción de un estilo de vida que
evidencia la tranquilidad y el confort que brinda el poseer un estatus en base a la propiedad de una vivienda en éste
conjunto. A este cuadro acompaña la siguiente descripción: “Desarrollo con una vista privilegiada, amplias calles con
cableado subterráneo. Cuenta con áreas verdes y todo lo que una comunidad exitosa necesita. Nuestra casa modelo
MAPLE está construida con dos plantas, tiene estacionamiento para un auto, puerta principal resistente con aislante
térmico y toda la ventanería es de aluminio.” Fuente: Revista “Tu casa”, edición 12, Tijuana, Baja California.
3.1.1.3. Tipos de relación obra/entorno
En este apartado se analizará la relación que guarda el fraccionamiento con la
ciudad inmediata que lo circunda, con el entorno artificial y con el medio natural que lo
rodea según un análisis de la topografía y su relación con la ciudad fragmentaria.
El Reglamento de Fraccionamientos para el Estado de Baja California, prevé la
adecuación de las vialidades de un nuevo fraccionamiento a las vialidades que lo preceden.
En el Artículo 54 (De los documentos) apartado VIII, se exige que el solicitante de
la autorización de un fraccionamiento presente un plano de conjunto de la zona donde esté
91

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
ubicado el fraccionamiento, en la que aparezcan las calles existentes en dicha zona, sin
embargo, no se hace mención con respecto a la continuidad de las vías que atraviesen dicho
conjunto, sino que remite a respetar el Plan Regulador de la ciudad de la que forme parte el
fraccionamiento.
En la Ley del Plan Regulador de la ciudad de Tijuana, capítulo I, artículo 3, se
menciona que este plan regulador se refiere a la “expresión gráfica de las disposiciones
técnicas sobre planificación urbana […] para que las diferentes zonificaciones estén ligadas
convenientemente a las necesidades de la comunidad a fin de que sus funciones operen con
fluidez”. 179
En otras palabras, los requerimientos exigidos a los fraccionadores es que se
respeten las vialidades existentes en el entorno que circunda al nuevo proyecto de
fraccionamiento planteado, al menos en los casos de las vialidades más importantes que se
encuentran ubicadas en el contexto inmediato. En relación al Plan Regulador, en el capítulo
I, artículo 4 se considera que
[…] cada zona o centro urbano forma parte de la Ciudad y que los factores
geográficos, económicos, humanos y políticos de cada una de ellas determina el
desarrollo integral de la misma y a la vez genera las siguientes funciones que
comprenden:
I.- El estudio y coordinación de la red de vías públicas
II.- La apertura, electrificación, ampliación, prolongación y mejoramiento de las vías
públicas. 180
En busca de la continuidad de las vialidades en referencia a un entorno o al mismo
Plan regulador, se menciona en el capítulo IV, artículo 23 (Sistema vial), que no se
“permitirá se lleve a cabo cualquier tipo de edificación que considere pueda interrumpir
cualquiera de los ejes proyectados y señalados en el plan regulador”. 181
Los reglamentos oficiales, intentan que los fraccionamientos tengan una relación
armónica con el entorno sólo en cuanto al funcionamiento del sistema vial.
179 Ley del Plan Regulador de la Ciudad de Tijuana, Baja California, Publicada en el periódico oficial No. 5,
de fecha 20 de febrero de 1976, Tomo LXXXIII.
http://www.congresobc.gob.mx/reglamentacion/municipal/Tijuana/Legislacion/Ley_Del_Plan_Regulador_De
_La_C/ley_del_plan_regulador_de_la_c.html (obtenido el 13 de mayo de 2005)
180 Ibídem
181 Ibídem
92

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Pero en el sentido simbólico de la adaptación al entorno, a los diseñadores y
promotores del fraccionamiento cerrado no les interesa una adecuación al contexto
construido o social, sino que contrario a esto, se busca un aislamiento, la conformación de
un espacio urbano protegido del entorno social y del paisaje urbano circundante.
Fraccionamiento Jardines de Agua Caliente. Grupo Melo.
En la imagen de la izquierda, puede observarse el contraste entre la homogeneidad interna del condominio
“Privada de las Gladiolas” y el crecimiento irregular sobre los cerros circundantes. En la imagen de la
derecha, se puede ver como el fraccionamiento, gracias a la topografía y las bardas perimetrales se bloquea al
contexto circundante y su adecuación con el entorno es nulificada a partir del aislamiento.
El entorno construido al interior del fraccionamiento cerrado participa de la armonía
visual, y en algunos casos el entorno natural que circunda a las residencias (por ejemplo en
los fraccionamientos campestres privados, o en los situados en la zona de Playas de
Tijuana), juega un papel en la construcción imaginaria y tangible del paraíso armónico y el
contacto directo visual y físico con la naturaleza, la convivencia con la naturaleza en la
periferia urbana, donde muchos de estos enclaves se sitúan, conlleva en algunos casos la
percepción de un bienestar mayor que en la ciudad del centro.
Conjuntados en el fraccionamiento cerrado, el entorno natural, el entorno construido
y el entorno social, representan la ambiente ideal de la comunidad en equilibrio perfecto, no
sin una carga de manipulación y reglamentaciones que los aseguren.
93

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Retomando el concepto de Área Natural Protegida (ANP) otorgado por
Alcérreca 182 , y trasladándolo al contexto de estudio del tema que nos compete, podemos
hacer una interpretación del fraccionamiento cerrado como un Área Urbana Protegida
(AUP), en un sentido concreto de protección, porque la barda es una barrera física que
resguarda y divide virtualmente el espacio interno del fraccionamiento con respecto al
espacio externo de la ciudad. Así, haciendo una analogía del concepto de ANP, una AUP
puede definirse como:
Porciones de las ciudades, en donde el ambiente se protege en contra de las posibles
alteraciones y agresiones por parte del extraño social y que están sujetas a regímenes
especiales de protección. Las AUP, aparecen siempre que un promotor de vivienda (cuyo
interés es meramente comercial) o un grupo de habitantes de dicha porción ha separado ésta
del entorno urbano, con el objeto de suprimir o mitigar la influencia negativa del resto de
los ciudadanos sobre esa área. Los móviles que han llevado a la protección de éstas áreas
urbanas son de orden muy diversos: búsqueda de seguridad, recreativos (en tanto roces
sociales no dudosos), estéticos, económicos (porque se convive entre iguales),
segregacionistas y auto-segregacionistas, culturales y hasta ecológicos; pero siempre han
estado ligados a la relación de los grupos humanos de cierta clase con la ciudad y sus
agresiones. Entendidas así las AUP constituyen una especie de estrategia comercial en un
sentido lógico, y por otro lado una estrategia social ante la ciudad, ante los otros, los
diferentes.
Los fraccionamientos cerrados se localizan en sus entornos como un agregado
artificial al conjunto, la forma de relación obra/entorno, considerando a este en sus sentidos
natural y cultural, es de una contraposición tajante, mediante la erección de un muro
divisorio que distingue claramente lo de dentro de lo de fuera.
182 “porciones de nuestro planeta, terrestres o acuáticas, en donde el ambiente original no ha sido
esencialmente alterado por el hombre y que están sujetas a regímenes especiales de protección. Las ANP, han
aparecido siempre que un grupo social ha separado una determinada porción de su entorno, con el objeto de
suprimir o mitigar la influencia negativa sobre esa área. Históricamente, los móviles que han llevado a la
protección de áreas naturales han sido muy diversos: religiosos, estéticos, recreativos, económicos, culturales
o ecológicos, pero siempre han estado ligados a la relación de los grupos humanos con la naturaleza.
Entendidas así las ANP constituyen una especie de estrategia social ante la naturaleza”. citado en Lina Ojeda
e Ileana Espejel, “El sistema de áreas naturales protegidas en la frontera de México y Estados Unidos”, en
Frontera Norte, Vol. 5, núm. 10, julio-diciembre de 1993, 11-47, (El Colegio de la Frontera Norte, Tijuana)
13.
94

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
En la ciudad de Tijuana, la topografía cuenta mucho en el efecto fragmentario de la
ciudad. Muchos fraccionamientos o barrios, son naturalmente segregados o segregatorios
en base a su localización en el entorno urbano por la topografía del suelo sobre el que se
levantan.
Mapa 03. Plano topográfico de la ciudad de Tijuana, en el puede observarse la condición de extrema
accidentación del suelo urbano y de los alrededores de la mancha urbana.
Para acceder a algunos barrios, es necesario en ocasiones rodear algún cerro o bajar
a una cañada, pero el acceso en muchos de estos casos es libre, sólo que la misma
topografía dificulta o incide en que se evite el acceder a ellos.
El fraccionamiento cerrado, encuentra en muchos casos facilidades mayores para su
cerramiento en base a la topografía sobre la cual se sitúa. Muchos de los fraccionamientos
de la muestra analizada, aproximadamente el 42 por ciento de ésta, tienen como muros
perimetrales a la misma topografía, pero que ahora se ha convertido en talud tratado contra
derrumbes y deslaves, en unos casos de forma más adecuada que en otros (ver anexo 2).
El hecho del cerramiento no se justifica en base a las características topográficas, ni
es el único factor que facilita que esto ocurra, la voluntad de los desarrolladores en base a
las estrategias de mercado y a las exigencias del mismo con base en las problemáticas
sociales son lo que finalmente cierra la ciudad. Según la muestra observada, el 91 por
ciento de los fraccionamientos cerrados utilizan como barrera protectora bardas o muros
que aíslan los fraccionamientos de su entorno, un 53 por ciento utiliza bardas reforzadas o
95

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
combinadas con cercas y un 43 por ciento utiliza cercas como forma de segregación
espacial del enclave exclusivo (Ver anexo 2), lo que evidencia que el cerramiento no
corresponde a las condiciones topográficas sobre los que se sitúan los fraccionamientos
sino a una voluntad de segregación socioespacial.
En algunos casos, la localización de un fraccionamiento sobre un terreno de
topografía de pendientes mayores (al menos en sus accesos), o cuando su localización es en
la cúspide de un cerro, otorga a ciertos fraccionamientos una característica extra para
considerarles más exclusivos y aprovechar las simbologías e imaginarios del nivel
topográfico, en la construcción de un discurso publicitario de bienestar y estatus
privilegiado.
Fraccionamiento La Isla.
La ubicación y el nombre de este conjunto habitacional tienen un
simbolismo que hace de éste un emblema de la privatización en
Tijuana. La topografía juega un papel primordial como elemento
configurador del carácter e identidad de este fraccionamiento como
“cerrado” o “aislado”.
Fraccionamiento La Isla.
Acceso desde la carretera Tijuana-Ensenada, en donde se
observa la caseta de control, la pluma y una serie de
promocionales de este desarrollo de Grupo FRISA. El
eslogan publicitario de este fraccionamiento es “aquí
comienza tu nueva vida”, mismo que en realidad no es tan
revelador de un nivel de privacidad. Sin embargo, las
banderillas promocionales contienen palabras como
“seguridad”, “exclusividad”, “plusvalía”, etcétera.
Es en la relación de la obra con el entorno, en el caso de la ciudad de Tijuana como
cuidad fronteriza, donde toma mayor sentido el referirnos a “la frontera y sus fronteras”.
Ante el ambiente y situación de la ciudad fronteriza, se asimila de forma análoga el
simbolismo social y diferencial de estos enclaves urbanos privatizados, a cuyos interiores
está prohibido el acceso a menos que se forme parte de él. Lo mismo que un ciudadano
puede acceder a un país al formar parte de él y poder comprobarlo, el ciudadano de la
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La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
ciudad de frontera, no tiene acceso a estos enclaves urbanos a menos que forme parte de él
y así pueda comprobarlo. Paralelas a la malla de acero que divide a los países de Estados
Unidos y México, se extienden otras bardas y cercas al interior de la urbe fronteriza,
promovidas por divisiones clasistas en referencia a la propiedad y a la exclusividad del uso
del espacio.
Mapa 04. Franja de la mancha urbana de la ciudad de Tijuana en donde puede observarse la trama urbana en
contraposición a las curvas de nivel generadas por la topografía accidentada del suelo en la ciudad. Asimismo,
puede observarse una conjugación de los tipos de desarrollos habitacionales en cerrados y abiertos a pesar de
situarse en condiciones topográficas similares.
3.1.2. El condominio
Por condominio se entiende a un espacio físico constituido en régimen de propiedad
condominal en donde distintos departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble,
construidos en forma vertical, horizontal o mixta, que sean susceptibles de
aprovechamiento independiente por tener salida propia a un elemento común de aquél
inmueble o a la vía pública y, perteneciendo a distintos propietarios, cada uno de éstos tiene
un derecho singular y exclusivo de propiedad sobre su departamento, vivienda, casa o local
97

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
y, además, un derecho de copropiedad sobre los elementos y partes comunes del inmueble,
necesarios para su adecuado uso o disfrute. 183
En el caso del fraccionamiento cerrado, éste se origina como tal porque el
propietario, en este caso el desarrollador del mismo, enajena las viviendas a distintas
personas, en tanto que existe un elemento común de propiedad privada que es indivisible, y
que en este caso son la calle, andadores, jardines de uso común, casa club, etcétera;
dependiendo de las facilidades con las que cuente el inmueble con base en su estatus
socioeconómico, y constituye en acuerdo con el municipio una sociedad condominal
horizontal o vertical.
En la revisión de archivo de los acuerdos de algunos fraccionamientos cerrados se
especifica que el fraccionador, al hacer la traslación de dominio de los lotes resultantes del
fraccionamiento en cuestión, deberá señalar claramente que los adquirientes de los
inmuebles contraen la obligación de constituirse en comités de vecinos y/o asociación de
condóminos con la finalidad de mantener la imagen y las buenas costumbres del desarrollo,
así como la vida armónica del mismo y sus propietarios.
Las partes de las que consta todo fraccionamiento cerrado que conste de una sola
unidad condominal, se dividen en tres áreas que corresponden a una clasificación y uso del
espacio y de los inmuebles. Así, se tienen 1) áreas privadas, que son las áreas abiertas de
un lote distintas del área común, por lo que no pueden ser utilizadas libremente por
cualquier condómino a excepción del dueño de ésta; 2) áreas privadas restringidas, que son
las áreas cerradas constituidas por las viviendas unifamiliares o departamentos que
conformen el conjunto y finalmente, 3) áreas comunes, que son calles, banquetas, casa
club, aquellas áreas que son para el uso y aprovechamiento de todos los propietarios
individuales y en su conjunto.
Es decir, la conformación de condominios en Tijuana, es una estrategia municipal
en mancuerna con el aparato privado de producción de vivienda, respaldada en la
183 Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado Libre y Soberano de Baja
California, Publicada en el Periódico Oficial No. 16, de fecha 10 de junio de 1973, Tomo LXXX.
http://www.congresobc.gob.mx/legislacion/estatal/TOMO_IV/Propiedad_y_Seguridad_Juridica/Ley_Sobre_e
l_Regimen_de_Prop__/ley_sobre_el_regimen_de_prop__.html, (obtenido el 08 de mayo de 2005).
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La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
inseguridad de la ciudad y en los huecos legales que la ley de condominios tiene con
respecto a la Ley de Fraccionamientos del Estado de Baja California.
3.1.2.1. Tipos formales de la unidad condominal
El condominio, se perfila como la unidad básica del fraccionamiento cerrado en esta
ciudad fronteriza, en realidad, el condominio es la unidad que puede ser privativa de acceso
público, éste representa la única entidad en donde el acceso puede ser legalmente
restringido, porque la vialidad o vialidades internas de éste son de propiedad privada.
El condominio como unidad urbana básica del fraccionamiento cerrado en Tijuana,
tiene la característica de agrupar en torno a una calle o calles privadas y de propiedad
común, a un número de viviendas de propiedad individual.
No existe una sola forma de distribución de las viviendas y de los elementos
comunes 184 en los condominios. Sin embargo, la forma más común de organización del
espacio condominal en Tijuana es la calle con retorno o “cul de sac”, en el cual, las
viviendas se ordenan perimetralmente en torno a una calle central a la cual todas las
viviendas tienen acceso.
184 ARTICULO 12.- Son objeto de propiedad común:
I.- El terreno, sótanos, pórticos, puertas de entrada, vestíbulos, galerías, corredores, escaleras, patios, jardines,
senderos y calles interiores y los espacios que se hayan señalado en las licencias de construcción como
estacionamiento de vehículos; siempre que sean de uso general;
II.- Los locales destinados a la administración, portería y alojamiento del portero y los vigilantes; más los
destinados a las instalaciones generales y servicios comunes.
III.- Las obras, instalaciones, aparatos y demás objetos que sirvan al uso o disfrute común, tales como fosas,
pozos, cisternas, tinacos, ascensores, montacargas, incineradores, estufas, hornos, bomba y motores,
albañales, canales, conductos de distribución de agua, drenaje, calefacción, electricidad y gas; los locales y las
obras de seguridad, deportivas, de recreo, de ornato, de recepción o reunión social y otras semejantes, con
excepción de los que sirvan exclusivamente a cada departamento, vivienda, casa o local.
IV.- Los cimientos, estructuras, muros de carga y los techos de uso general, y
V.- Cualesquiera otras partes del inmueble, locales, obras, aparatos o instalaciones que se resuelva, por la
unanimidad de los condóminos, usar o disfrutar en común o que se establezcan con tal carácter en el
Reglamento del Condominio o en la escritura constitutiva.
Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado Libre y Soberano de Baja
California, Publicada en el Periódico Oficial No. 16, de fecha 10 de junio de 1973, Tomo LXXX.
http://www.congresobc.gob.mx/legislacion/estatal/TOMO_IV/Propiedad_y_Seguridad_Juridica/Ley_Sobre_e
l_Regimen_de_Prop__/ley_sobre_el_regimen_de_prop__.html, (obtenido el 08 de mayo de 2005).
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La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Fraccionamiento Villa Residencial
Santa Fe. Urbi.
Condominio Santa Sofía. Es común que la
organización de los condominios en
grandes fraccionamientos, tome la forma de
una calle con retorno en cul de sac,
alrededor de la cual se organizan las
viviendas unifamiliares. La organización en
estos casos no es por manzanas sino por
calles privadas.
Otra forma de organización urbana es el circuito, en donde una calle rodea a una
manzana conformada por viviendas unifamiliares o por los espacios o bienes de propiedad
común como podrían ser una casa club, un área verde o un parque.
Condominio Santa Cruz,
Casas GEO.
Este condominio está conformado
por 73 viviendas de
nivel medio, sobre un terreno
indiviso de 71.25 metros
cuadrados, el área total de
propiedad del condominio es
aproximadamente 8,000 metros
cuadrados. La organización
del conjunto es un
circuito que en “O” que rodea
a una manzana de viviendas,
cuenta con caseta de vigilancia,
bardas perimetrales y 12
cajones de estacionamiento
para visitas.
En casos menos comunes, otra forma que toma el condominio, es el de la cuadrícula
o red urbana convencional. En estos casos, no siempre los condominios han nacido como
tales, como en el caso del fraccionamiento “Las Californias”, que originalmente naciera
como fraccionamiento abierto, a partir de la realización de una unión de colonos tomó la
forma de condominio privatizado para tener un uso exclusivo y privativo de los propietarios
de viviendas del fraccionamiento, así, pudieron cerrar sus calles y colocar una caseta de
vigilancia en el acceso único de este conjunto.
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La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Condominio Privada de Otay. Desarrollo Privado Otay S.A. de C.V.
Este desarrollo cuenta con un total de 92 viviendas unifamiliares, que comparten el régimen de condominio. En su forma,
se puede observar una especie de retícula que forma manzanas. Todas las calles interiores de este conjunto son de
propiedad privada, por el hecho de ser un condominio no tiene áreas de donación, áreas verdes o escolares que estipula la
ley para un fraccionamiento abierto.
El desarrollo de vivienda en edificios verticales o en niveles, comúnmente conocido
como condominio vertical, es una tipología formal más que toma el fraccionamiento
cerrado en Tijuana. Sin embargo esta tipología de configuración del espacio, ha perdido
popularidad y demanda, actualmente el mercado de la vivienda se enfoca a los condominios
horizontales debido a la demanda local de vivienda que incluya la propiedad de una porción
del suelo:
[…] tenemos un problema, la redensificación aquí en Tijuana se da nada más a través
de la vivienda, conjuntos habitacionales horizontales, la vertical no se vende y el
mercado manda, ahí si no podemos hacer nada, o sea, la gente por más pequeña que
tenga su vivienda no quiere estar en un condominio, o sea prefiere tener una casita de
tres metros de ancho, pero en su pedazo, tocando tierra como dicen […] 185
Condominio Club Campestre Río.
185 Información obtenida en entrevista a especialista en urbanismo y planeación de la ciudad de Tijuana.
Tijuana, Baja California. Octubre de 2004.
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La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Ubicado en el centro de la ciudad, este conjunto cuenta con 9 edificios, cada uno de los cuales tiene 28 departamentos y 2
penthouse. La barda perimetral consiste de una cerca y vegetación que impide la visibilidad al interior, originalmente tiene
dos accesos con casetas de vigilancia pero actualmente, en base a cuestiones de mejor funcionamiento sólo opera una de
ellas.
En la muestra obtenida mediante la observación en el trabajo de campo, el 84 por
ciento de los fraccionamientos o condominios observados, mantienen una tipología en
desarrollo condominal horizontal, mientras que un 16 por ciento retoma la forma del
condominio vertical, siendo sólo uno de ellos de muy reciente creación y que aún se
encuentra a la venta.
Fraccionamiento Residencial
San Marino. Privada
Nápoles. Grupo Lagza.
Este condominio forma parte de
un conjunto habitacional mayor
que se divide en privadas
residenciales, de distintos
tamaños. Esta privada cuenta
con 86 viviendas unifamiliares.
La organización del conjunto se
da a partir de un circuito en “O”
que rodea a una manzana de
viviendas colocadas en la parte
central del conjunto.
Dentro de la Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles en
Baja California, las dimensiones de los lotes dentro un condominio no tienen un máximo o
un mínimo dentro de las áreas privativas o lotes individuales o indivisos, ni de las áreas que
deberán destinarse al uso común, solamente se estipula un máximo de 120 departamentos,
viviendas, casas o locales por condominio. Los promotores de vivienda aprovechan este
hueco en la Ley para vender condominios cuyas unidades de vivienda tengan hasta 54
metros cuadrados de construcción en dos plantas para viviendas de interés social, en un
terreno de hasta 36 metros cuadrados de superficie o menos. Mientras que en el régimen de
fraccionamiento no condominal, el área mínima para un lote de interés social sería de 180
metros cuadrados.
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La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
[…] ¿por qué se hace este esquema? en Tijuana el suelo es muy caro, el apto es poco,
el saldo es poco y caro, muy caro. A nivel nacional INFONAVIT tiene reconocido a
Cancún, Los Cabos y Tijuana como los más caros, entonces eso encarece y se especula
el valor del suelo y encarece obviamente la tierra entonces la poca tierra que hay pues
la venden muy cara, ¿qué implica esto? que los desarrolladores en vez de irse a un
esquema en las necesidades de hacer lotes de un mínimo de 120 metros cuadrados que
así marca el reglamento de fraccionamientos pues ellos se van al esquema de régimen
de condominios donde ahí no hay mínimos, por darte un ejemplo, en una hectárea
donde puedes meter no sé 100 lotes por decir algo, en una hectárea bajo el régimen de
condominio por decir algo meten el doble de vivienda, entonces eso financieramente
pues a ellos les conviene más. 186
Pero el hueco en la Ley existe y es posible que siga existiendo porque la demanda
de vivienda está lejos de ser cubierta, de la misma forma que las autoridades no tienen la
capacidad de recursos necesaria para cubrir la demanda de servicios públicos e
infraestructura para los asentamientos populares ya sean regulares o irregulares que se
crean debido a la tasa de crecimiento poblacional. Entonces, el hueco legal es necesario y
útil tanto para inmobiliarias como para las autoridades municipales, las inmobiliarias
pueden así explotar al máximo el suelo que compran y cuyo precio es muy alto en Tijuana,
Actualmente en Tijuana las desarrolladoras están vendiendo entre 20 y 30 mil
viviendas cada año, las cuales tienen costos promedio que van desde los 250mil (dos
recámaras) hasta 500 mil pesos (tres recámaras), lo que se ha convertido en un jugoso
negocio para las principales desarrolladoras de vivienda, en este caso en Tijuana (Urbi
y Geo), las cuales incluso cotizan bonos en la bolsa de valores.
De acuerdo a un estudio de los costos de las viviendas que actualmente ofertan
diversas compañías en la ciudad, una casa con dos recámaras en un terreno de 27
metros cuadrados tiene un costo real de 8 mil dólares, y las desarrolladoras sin ninguna
contemplación las venden entre 24 mil y 25 mil dólares. 187
Esta situación del mercado de la vivienda en Tijuana, habla de la libertad que tiene
el empresario para explotar los recursos del suelo edificable y aprovechar la necesidad de
vivienda que se tiene en los diferentes niveles socioeconómicos. El mercado es regido por
el empresario, y el gobierno es una herramienta más para el objetivo del capital
inmobiliario, el beneficio social, como veíamos con las nuevas políticas de vivienda en
México, es un parámetro que ha quedado en segundo plano, ahora el beneficio, al igual que
la forma de fraccionamientos y condominios, es de carácter privativo.
186 Información obtenida en entrevista a especialista en urbanismo y planeación de la ciudad de Tijuana.
Tijuana, Baja California. Octubre de 2004.
187 Reportaje: Riesgosa, construcción de miniviviendas en Tijuana. El sol de Tijuana. Lunes 18 de octubre de
2004. Sección: Local, segunda parte de la sección A, página 9/A.
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La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Condominio Privada Medina Mediterranea. Armour.
Este condominio de nivel residencial alto, se compone de 68 propiedades individuales de aproximadamente 170 metros
cuadrados de superficie de terreno. La organización del conjunto se da a partir de un solo punto de acceso y salida que
conduce a una calle principal que comunica a cuatro calles con retorno en cul de sac.
Como tipo urbano, el condominio es la unidad básica del desarrollo habitacional en
Tijuana. En él la forma y la función se funden para brindar un tipo reconocible fácilmente.
A pesar de las variantes que se pudieran encontrar, todo condominio resulta proveniente de
una forma y una función que redundan en una misma esencia, sin por ello representar
modelos repetitivos que se coloquen en cualquier sitio de la ciudad. La condición legal de
condominio, tiene un efecto directo en la forma urbana, es decir, el cerramiento responde
en la mayor parte de los casos al estatuto legal que permite el cerramiento y la privatización
del espacio, como calles y áreas verdes, mismo que en un conglomerado de viviendas que
no se encuentran en régimen condominal no existe.
Fraccionamiento Villa Fontana. Urbi.
En el conjunto de este fraccionamiento se combinan
secciones abiertas y secciones cerradas conectadas
mediante las vialidades principales y secundarias. En
el caso del esquema mostrado, se puede ver una
unidad condominal cuyas calles interiores son
privativas y conforman un circuito que rodea a
manzanas de viviendas en ordenadas en hilera.
104

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
3.1.2.2. Tipos funcionales
El funcionamiento del condominio esta regido por la Ley sobre el Régimen de
Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado Libre y Soberano de Baja
California.
Ésta ley define lo que es el condominio, los motivos por los cuales puede originarse,
el número máximo de indivisos que pueden conformar un condominio, los documentos
legales necesarios para su constitución, define cuáles serán los bienes de propiedad
exclusiva y cuales los de propiedad común, en fin, todos las reglas de organización de los
condóminos, derechos y obligaciones que se adjudican al ser propietarios de una propiedad
perteneciente a una conjunto habitacional en régimen legal de condominio.
Incluso, en el Artículo 20 del capítulo segundo de dicha ley, se establecen algunas
reglas de uso del condominio:
Artículo 20. Cada condómino u ocupante usará de su departamento, vivienda,
casa o local, en forma ordenada y tranquila.
No podrá, en consecuencia, destinarlo a usos contrarios a la moral o buenas
costumbres; ni hacerlo servir a otros objetos que los convenidos expresamente y, en
caso de duda, a aquéllos que deban presumirse de la naturaleza del condominio y su
ubicación; ni realizar acto alguno que afecte la tranquilidad de los demás condóminos
y ocupantes, o que comprometa la estabilidad, seguridad, salubridad o comodidad del
condominio, ni incurrir en omisiones que produzcan los mismos resultados.
En cuanto a los servicios comunes e instalaciones generales, deberán abstenerse
de todo acto, aún en el interior de su propiedad, que impida o haga menos eficaz su
operación, o estorbe o dificulte el uso común, estando obligados a mantener en buen
estado de conservación y funcionamiento sus propios servicios e instalaciones.
El infractor de estas disposiciones será responsable del pago de los gastos que se
efectúen para reparar o restablecer los servicios e instalaciones de que se trata, así
como de los daños y perjuicios que resultaren; aparte de que podrá ser sancionado en
los términos del Artículo 36. 188
188 Ley sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de Inmuebles para el Estado Libre y Soberano de Baja
California, Publicada en el Periódico Oficial No. 16, de fecha 10 de junio de 1973, Tomo LXXX.
105

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Las reglas establecen la conformación de un espacio urbano exclusivo y dentro de
un orden social y comunitario adecuado. Muchos condominios funcionan en base a estos
preceptos legales de organización y comportamiento en busca de un bienestar común.
Sin embargo, muchos condominios no funcionan de esta manera, según algunos
especialistas urbanos y condóminos o usuarios, hace falta una cultura para el uso y la
adecuada conformación de el “estilo de vida” en condominio.
- Mira, de hecho el esquema de privadas, y esto es a nivel nacional, es un problema
cultural no sé si porque los mexicanos somos así, yo te lo puedo asegurar porque he
platicado con otras gentes de otras ciudades donde es muy difícil. Al momento de
hacer una organización de cooperar en una misma privada, en el caso de Tijuana
encuentras gente de todos los estados […] el poder cooperar se vuelve un problema,
unos sí quieren, otros no quieren, eso afecta a la convivencia vecinal, socialmente crea
impactos y vas a ver desde conjuntos muy bien mantenidos hasta allí en Villa Fontana,
bueno, ya tienen como dos meses... que están totalmente mal, ... o sea, mal, se ve mal y
eso es un reflejo de que no hay una organización y que la gente no le gusta estar en
convivencia vecinal a ese nivel de compromiso porque ese es otro fenómeno que pasa
en Tijuana, originalmente Tijuana empezó a los verticales y la gente ya no los quiso, el
mercado no da, la gente no quiere vivir en vertical, prefiere estar en los 3 metros de
ancho pero en su pedacito de terreno y que en vertical ese es otro esquema que estamos
identificando mucho, entonces tiene sus impactos, tiene sus impactos a nivel social
también, por un lado si organizas muy bien las privadas al inicio dejas tú muy bien y
todo pero con el tiempo vas viendo […] 189
El régimen de condominio, exige un nivel de compromiso social y comunitario por
parte de los condóminos para el mantenimiento de la calidad del espacio urbano
compartido, con base en el mantenimiento de las unidades de vivienda propiedad de cada
usuario, como de las áreas y elementos que comparten en el conjunto.
http://www.congresobc.gob.mx/legislacion/estatal/TOMO_IV/Propiedad_y_Seguridad_Juridica/Ley_Sobre_e
l_Regimen_de_Prop__/ley_sobre_el_regimen_de_prop__.html, (obtenido el 08 de mayo de 2005).
189 Información obtenida en entrevista a especialista en urbanismo de la ciudad de Tijuana. Tijuana, Baja
California. Octubre de 2004.
106

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Fraccionamientos Villa Fontana, Villa del Real y Villa del Sol. Urbi, Tijuana.
En las imágenes se puede observar el deterioro en la imagen urbana de partes o secciones del conjunto, en donde tanto el
grafitti y la falta de respeto a los estatutos de la ley del régimen de propiedad en condominio son los factores principales
de dicho deterioro. Las razones de esto también redundan en la necesidad de mayor espacio y de individualización de las
viviendas por parte de los usuarios.
Es por este motivo, y por otros, como la carencia de recursos, pero sobre todo de
voluntades, que el habitar en condominio se vuelve en ocasiones un problema más que un
beneficio. En muchos condominios, sin importar el nivel socioeconómico de que se trate, se
pueden encontrar problemáticas de participación, no falta el vecino “moroso” que no pague
las cuotas de mantenimiento y de los servicios que ellos mismos tienen que sustentar, se
hace caso omiso de las llamadas a asamblea, a los llamados de atención sobre el
compromiso adquirido al adquirir una propiedad en un régimen de esta categoría.
[…] Ya vamos a empezar a discutir… lo que pasa es que gozan de todos los
beneficios, gozan de la seguridad, del alumbrado, recogen la basura, su calle esta
limpia, pero no pagan, entonces es muy injusto, que los que si pagamos, que tengamos
107

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
los servicios esta bien, pero los que no pagan, pues que también lo tengan, no es
correcto, porque están gozando de lo que no pagan. 190
En busca de una mejor organización vecinal, de una duración temporal y espacial de
la homogeneidad y las condiciones iniciales del entorno construido en los fraccionamientos
que se producen, la desarrolladora Urbi, ha diseñado un plan o estrategia nombrada “Plan
Maestro Comunitario” cuya finalidad es la de apoyar a las unidades condominales en la
organización de los vecindarios privados. En una etapa inicial posterior a la venta, la
empresa se hace cargo de la privada en apoyo a los condóminos, pero en mancuerna con
ellos, se forma un comité de vecinos para que ellos queden a cargo después de un cierto
tiempo de las necesidades propias del condominio.
[…] el reglamento que está basado en ciertas políticas, por decirlo de alguna manera o
llamarles de alguna manera, se le presentan al prospecto de la venta o cliente ya, se le
empieza a platicar, o sea tú vas a vivir en un fraccionamiento en el cual si tú utilizas las
reglas, y que te van a dar un estilo de vida … un estilo de vida Urbi, que es lo que a fin
de cuentas, ese reglamento qué te ofrece, bueno, parte de la seguridad, parte de esa
privacidad, el cuidado de tus áreas verdes, de mantener los parques limpios, de muchas
veces contratar a guardias o empresas de seguridad en las cuales ya ustedes como
comité, ya como residentes, ustedes se hacen cargo, se encargan de pagar, de cuidar la
luz, de pagarle al de la basura, de que la imagen del fraccionamiento no se pierda y lo
que tú compraste bueno, no sólo lo digo yo sino que siento que hay buena plusvalía,
por el mismo cuidado que tú le das, que se genera por ese plan maestro y que el plan
maestro y las reglas de ese plan maestro han sido, pues también un boom […] 191
El Plan Maestro Comunitario es relativamente nuevo y no pudo ser aplicado en
fraccionamientos como Villa Fontana, Villas del Real y Villas del Rey, en donde la
desorganización de las privadas y su estado es en muchos casos lamentable, las
consecuencias pueden ser vistas mediante una anarquía en diversidad de formas de
crecimiento de las viviendas individuales, en donde no se conserva siquiera el alineamiento
de calle requerido por ley, en el deterioro de las áreas comunes debido a la falta de
mantenimiento por parte de los condóminos, así como en otros problemas y conflictos que
redundan en el deterioro del condominio de que se trate.
Por otro lado, Consorcio ARA, ha hecho lo suyo en la cuestión de la organización
vecinal, promoviendo la formación de asambleas condominales mediante su programa de
190 Entrevista con habitante de privada residencial en régimen de condominio. Tijuana, Baja California. Marzo
de 2005.
191 Entrevista con especialista en publicidad para una empresa desarrolladora de vivienda de la ciudad de
Tijuana. Tijuana, Baja California, marzo de 2005.
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Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Comunitas, que es una asociación a nivel nacional de la empresa para resolver problemas
vecinales, organizar la formación comunitaria de los condominios e integrar a las
privadas. 192
Otras formas de garantizar el pago oportuno de los condóminos para el
mantenimiento y pago de los servicios de vigilancia, recolección de basura y alumbrado
público, es el que han desarrollado Hipotecaria Nacional y Sociedad Hipotecaria Federal
(SIF), por medio del producto “Mi casa gana”, que es un programa de recaudación de
cuotas de mantenimiento sin costo para el acreditado. Las funciones principales de este
programa son: 1) la recaudación de recursos para el pago de servicios de vigilancia,
limpieza y jardinería, entre otros; 2) emisión de reportes trimestrales de las cuotas
recaudadas; 3) asesoría en administración de cuotas; y por último 4) la facilidad en el cobro
a los condóminos.
Por medio de la utilización de este programa, las organizaciones vecinales y
condominales, tendrían la garantía del pago de los cargos por cuotas de mantenimiento ya
que se cobran junto con los cobros del crédito hipotecario. La participación en el programa
es voluntaria y tiene la desventaja de que requiere de igual forma la participación voluntaria
de los acreditados para que se efectúe el cobro automático.
Pero fuera de estas características del funcionamiento organizacional del
condominio, éste tiene otras funciones sociales, entre otras, la búsqueda de una
homogeneidad socioeconómica de los vecinos, el cuidado de la imagen del conjunto, pero
principalmente la seguridad que brinda el entorno vigilado.
- Sí más o menos homogéneo, si no por lo menos, si se notan algunos niños y jóvenes
que están estudiando que universidad, el colegio, pero sí, sí se nota, porque te pidieron
ciertos ingresos, y al tener ciertos ingresos pues vas a estar en un trabajo que te da ese
ingreso, o por lo menos están trabajando en Estados Unidos […] 193
La homogeneidad social en lo económico y cultural, se evalúa y se consigue a través
de los requerimientos de ingresos monetarios mínimos que debe tener un comprador de una
casa en un fraccionamiento en los diversos estratos. Pero, a pesar de ello, esto no garantiza
192 Entrevista con especialista en construcción de viviendas en serie para la Empresa ARA. Tijuana, Baja
California. Mayo de 2005.
193 Entrevista con habitante de privada residencial en régimen de condominio. Tijuana, Baja California. Marzo
de 2005.
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La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
el nivel de compromiso y participación en la conservación del condominio, en su
mantenimiento y el respeto a las reglamentaciones internas de uso y comportamiento.
- En promedio. El tipo de mercado al que nos orientamos, no es el clásico, de que
luego se trae a vivir a su papá, al cuñado, a la abuelita, no. Porque ya por el costo de la
vivienda, ya estás hablando de un nivel, de un nivel social, de un nivel económico, de
un nivel de educación. ¿Verdad?. Si nos fuéramos más abajo a INFONAVIT, o todo,
pues, eso si quien sabe cómo crezca. Nosotros tenemos partes del fraccionamiento que
tienen dos años de entregados, y la gente no ha cambiado, no ha hecho la clásica
tiendita y el clásico pegote, mal hecho que… afea todo el desarrollo. Entonces, no creo
que, que suceda que, que al rato la casa que estaba, se case el hijo y le dan un cuartito,
no creo que suceda ese tipo de… por el nivel de, de comprador […] 194
Cada empresa y cada usuario en los distintos condominios proponen y perciben
diferentes tipos de uso del espacio condominal. Para algunos significará el logro de tener
una vivienda, para otros el de obtener o mantener un estatus en base a la homogeneidad
social garantizada por el tipo de compra. En lo que la mayoría de los usuarios y
especialistas coinciden, es que en cualquier nivel socioeconómico al que responda y
corresponda el condominio, la seguridad, ya sea real o sensorial que proporciona la forma
cerrada, es la función principal del condominio.
3.1.2.3. Tipos de relación obra/entorno
Las formas de relación de la unidad condominal con su entorno se establecen como
la diferenciación de una zona privilegiada o uniforme en referencia a cualquier tipo de
entorno que lo rodee.
La configuración formal del condominio es indiferente al entorno, así en ocasiones
se encuentran condominios de estilos diversos insertados en zonas cuyo paisaje es
arquitectónicamente y socialmente disímil.
También se pueden encontrar condominios con viviendas en organización vertical
en zonas donde la vivienda es de uno o dos niveles.
194 Entrevista con especialista en proyectos para una empresa desarrolladora de fraccionamientos y viviendas
en Tijuana. Tijuana, Baja California, Octubre de 2004.
110

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
La lógica del condominio y su localización no estriba en forma alguna hacia una
consideración del entorno, el condominio es tal desde sus bardas o cercas perimetrales
hacia el interior. El exterior es caso aparte e indiferente. El paisaje circundante es rechazado
o ignorado con base en la creación de un paisaje interno adecuado y que responda a las
necesidades del yo interno como unidad condominal. Por tanto, la relevancia de la relación
del condominio con su entorno es nula, esto se establece y se acentúa a partir de la
separación física por medio del aislamiento por bardas, así como por la discontinuidad vial
que posee el trazo de sus vialidades interiores.
Fraccionamiento Colinas de California.
La homogeneidad arquitectónica y social al interior del condominio es el cuidado principal y la funcionalidad central del
régimen de condominio, la relación obra entorno es en todo caso interna, los fraccionamientos aledaños son punto y aparte
del orden planteado al interior del conjunto, de hecho, es el caos externo el paisaje a evitar.
Lo importante en todo caso, es la homogeneidad arquitectónica al interior del
condominio, para lo cual se estipulan reglamentos de crecimiento y remodelación de las
unidades habitables, aunque, en muchos casos, sobre todo en los niveles de interés social,
dichas reglas de armonía interna son ignorados por los habitantes en busca de una vivienda
con una personalidad acorde a la propia y a las necesidades individuales de habitabilidad.
Fraccionamiento Vistas de Palmillas
El entorno circundante queda al margen de
las bardas perimetrales de los conjuntos
habitacionales y de los condominios que los
forman.
111

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
El condominio define un tipo urbano-arquitectónico precisado legalmente como tal,
además, la organización del espacio queda establecida por la forma cerrada del conjunto y
su escasa relación con el entorno, en este sentido, la conformación del condominio como un
tipo se da en su aislamiento urbano y en su independencia con la ciudad, en tanto que célula
independiente en la trama vial urbana.
112

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
3.2. Tipos arquitectónicos de la vivienda
En el estudio de las tipos arquitectónicas de la vivienda, se puede hacer una
clasificación en dos subtipos, el primero correspondería a la vivienda en serie y el segundo
correspondería a la vivienda unifamiliar.
Por vivienda en serie entendemos aquí al desarrollo que hacen las empresas
constructoras de unidades de habitación unifamiliares o multifamiliares, en cuya
producción se hace una repetición de uno o varios modelos o prototipos arquitectónicos de
viviendas o edificios.
La segunda categoría, la vivienda unifamiliar, corresponde a las casas habitación de
diseño exclusivo para un cliente, aquí no existe un modelo repetitivo, aunque los estilos se
encuentren dentro de unos parámetros de similitud con las viviendas que conforman el
entorno.
En este apartado se exponen los tipos formales, los tipos funcionales y los tipos
estructurales de las viviendas que se desarrollan en los fraccionamientos cerrados de
Tijuana, tanto los de producción en serie como los de producción individual.
3.2.1.1. Tipos formales
En el estudio de las tipos formales, se analizarán la organización y la configuración
del espacio construido, así como las características del lenguaje arquitectónico que poseen
las viviendas.
La organización del espacio, se da en todos los casos en base a la disponibilidad de
área según el predio sobre el cual se ha construido. En el caso de las viviendas en serie
existen muy diversos tamaños de terrenos, estos se dan respecto al nivel socioeconómico
del mercado hacia el cual va dirigido el producto. Se pueden encontrar viviendas en serie en
todos los niveles socioeconómicos (interés social, medio y alto), pero respecto al cuidado
113

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
en la construcción, el diseño y sobre todo a las dimensiones del terreno y la vivienda, el
estilo y la forma pueden ser más explícitos o elocuentes en unos casos que en otros.
En el caso de las viviendas de interés social, la dimensión del terreno puede llegar a
ser hasta de tres metros de frente por doce metros de longitud, dentro del cuál la vivienda
ocupa por entero el frente del terreno y comparte los muros laterales con las viviendas
aledañas. A este tipo de organización se le llama casas en hilera, que en Tijuana se
producen sobre todo para un mercado de vivienda de interés social.
Según algunos especialistas en urbanismo y producción de este tipo de vivienda, la
construcción de estas viviendas de dimensiones mínimas, es necesaria debido a que poseen
los servicios mínimos para vivir dignamente y lo estrecho de sus dimensiones se explica
por los altos costos del suelo y de su urbanización en esta ciudad, asimismo que se
encuentra permitido por estar constituidas en régimen de condominio, en cuya ley las
dimensiones mínimas de los predios indivisos no están estipuladas.
A pesar de las dimensiones limitadas de estas viviendas, se les intenta proporcionar
de una imagen atractiva al comprador. El lenguaje arquitectónico es variado y es otorgado
por medio de la ornamentación con base en elementos como tejas y molduras, así como la
fabricación de un pretil que brinde la apariencia de más altura de la vivienda o viviendas de
que se trate.
La organización espacial de estas viviendas es lineal, la forma en este caso tiene
pocas variaciones, el modelo más común, se puede ejemplificar con las viviendas de los
fraccionamientos de Villa Fontana y Santa Fe, producidas por URBI.
Al frente de la vivienda se encuentra el estacionamiento para un auto que ocupa el
ancho del terreno y el largo del derecho de vía otorgado. Al entrar a la vivienda se
encuentra un espacio que hace las veces de sala-comedor, junto a este espacio o dentro del
mismo se encuentran las escaleras, finalmente esta la cocina abierta también, pero
espacialmente separada del resto, y finalmente en planta baja se encuentra un pequeño patio
de servicio. En la planta alta se llega a un pasillo distribuidor que conduce a un baño
completo y a una o dos recámaras.
114

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Fraccionamiento Villa Residencial Santa Fe.
Urbi.
Prototipo de vivienda de Interés Social. En la
imagen pueden observarse dos viviendas por cada
planta mostrada. La fotografía de la fachada
mostrada en la imagen, corresponde a la fachada de
dos viviendas unifamiliares en hilera. Este modelo
cuenta con sala, comedor y cocina en planta baja. En
planta alta tiene una recámara y un baño completo.
El crecimiento propuesto para estas viviendas es en un tercer nivel, ya sea en una o
dos recámaras, según las necesidades de cada usuario.
Fraccionamiento Villa Residencial Santa Fe.
Urbi.
Propuesta de crecimiento para la vivienda de interés
social del prototipo antes presentado. La perspectiva de
la fachada mostrada en la imagen, corresponde a la
fachada de dos viviendas unifamiliares en hilera con sus
correspondientes crecimientos a dos recámaras y un
baño completo en un tercer nivel.
La fachada de estas viviendas, se realiza mediante la composición unificada de cada
dos viviendas, unidas mediante un volumen central en el segundo nivel que en el interior
tiene la función de closet y en el exterior la de cubo decorativo cubierto de una losa
inclinada y tapizada de tejas. Mediante esta unificación se consigue una fachada más
atractiva, de dimensión más amplia (6.60 metros), que se compone regularmente del
volumen central, dos puertas de acceso principal, cuatro ventanas, dos en la planta baja y
115

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
dos en la planta alta. La unidad de fachada en dúplex es decorada en sus cerramientos por
un pretil que para una casa es lineal y para el resto de la fachada es un detalle decorativo en
base a un pretil al que se le forja una fachaleta ornamental. A pesar de que el área de
fachada es mínima, los productores de esta tipología llegan a designar al modelo como
“californiano”, apoyándose en la ornamentación en base a tejas y molduras, así como por el
color ocre de que cubren las viviendas.
Fraccionamiento Urbivilla del Prado. Urbi.
En este fraccionamiento, el modelo de interés social se ofrece en una vivienda de 31 metros cuadrados de construcción en
un terreno de 54.68 metros cuadrados. Las propuestas de fachada inicial son en dos tipos. La propuesta de crecimiento es
en un segundo nivel, dos recámaras más en planta alta, la ampliación de la cocina y el comdor en planta baja, lo que daría
un área total de construcción en crecimiento de hasta 65 metros cuadrados.
Otro tipo de vivienda de interés social producida en serie, se presenta en viviendas
tipo dúplex en terrenos de 10 metros de frente, teniendo 5 metros de frente cada unidad
privativa. En este caso ejemplificamos con una de las viviendas prototipo producidas por
Consorcio ARA.
Estas se organizan tan sólo en planta baja, se componen de un área social compuesta
por una estancia-comedor, área de servicios consistente en un baño completo, una cocina y
un patio de servicio, cuentan con dos recámaras. Una de las recámaras está al frente y la
otra al extremo posterior del terreno, en el área central se encuentra el área social y los
116

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
servicios de cocina y baño. En el extremo posterior, sirviendo como cubo de iluminación y
ventilación a la recámara posterior y a la cocina se encuentra el patio de servicio de 3.85
metros cuadrados de área, mientras que la estancia cuenta con una pequeña ventana para
iluminación y ventilación. El área total de terreno para cada vivienda es de 85 metros
cuadrados y 47.28 metros cuadrados de construcción.
La componentes estilísticos de estos modelos se reflejan en la fachada, pero no
llegan a conformar un estilo que pueda identificarse con alguna corriente o estilo, de hecho,
casi ninguna vivienda de estas dimensiones puede llegar a ser catalogada o clasificada en
algún estilo arquitectónico. Los únicos ornamentos de estas viviendas son molduras y
pretiles que le dan mayor altura y un perfil que rompe la horizontalidad del dúplex.
Fraccionamiento Real de San
Francisco. Consorcio ARA.
Vivienda Prototipo DX-2R-1N-48.965. Este
modelo consiste en un dúplex de 2
recámaras, en un 1 nivel, con 48.965 metros
cuadrados de construcción y 75 metros
cuadrados de terreno, con posibilidades de
crecimiento en planta alta.
Los modelos en el nivel de producción en serie son muy variados, pero como se
mencionó al inicio de este apartado, están limitados por el escaso terreno con el que se
cuenta para su desarrollo. En la mayor parte de ellos, si no es que en todos, las propuestas
de crecimiento es en un segundo o tercer nivel, para lo cual están preparadas
estructuralmente.
117

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Fraccionamiento “El Fuerte”. Inmobiliaria UDS.
Prototipo de vivienda de nivel medio. En planta baja se tiene cochera para dos autos en el exterior, al interior se tiene un
espacio abierto que comparten la sala, el comedor y la cocina, un medio baño, escaleras y un pequeño patio de servicio.
En planta alta, un pasillo distribuidor comunica a tres recámaras y un baño completo. Las áreas de que consiste son 75
metros cuadrados de construcción y 110 metros cuadrados de terreno.
En la producción de viviendas en serie de nivel medio, las características generales
de los modelos se engloban en que se encuentran construidas sobre un terreno un poco más
amplio, que va desde los seis a los ocho metros de frente del terreno hacia la vialidad,
siendo que en la Ley de Fraccionamientos del Estado de Baja California sería de 12 metros
y un área de terreno de 225 metros cuadrados.
Fraccionamiento Otay Vista.
Prototipos de vivienda de nivel
medio alto, ofertados con cuatro
fachadas diferentes a escoger según
el modelo elegido en planta. Todas
las viviendas cuentan con dos
espacios para cochera al frente. En
planta baja los esquemas
organizativos son muy similares, se
encuentra un espacio abierto para la
sala, el comedor y la cocina, tienen
un medio baño, las escaleras y un
espacio de patio posterior. En planta
alta, cuentan con tres recámaras y un
baño completo.
En el rubro de la vivienda media, es donde se encuentra mayor variedad de
modelos. Los hay de uno, dos o tres niveles, con crecimientos sobre planta baja, en planta
alta o en un tercer piso.
Es en este nivel de oferta de vivienda en donde se encuentra la mayor
competitividad entre las empresas, porque es el mercado más amplio al que se dirigen los
118

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
desarrollos de viviendas en cantidades diversas, ya sea en fraccionamientos monocondominales
o multi-condominales.
Quinta Residencial MonteCarlo. Urbi.
Vivienda de nivel medio alto, con superficie de terreno de 108.75 metros
cuadrados y 98.96 metros cuadrados de construcción. Casas
independientes, con tres modelos de fachada. Al exterior se encuentra un
espacio para cochera para dos autos y un pórtico de acceso y en la parte
posterior un pequeño patio. La planta baja es abierta en donde se
encuentran la sala, el comedor y la cocina, debajo de las escaleras se
encuentra un medio baño. En planta alta un pasillo distribuidor comunica
con las tres recámaras y un baño completo, la recámara principal cuenta
con su baño propio al interior.
En este tipo de viviendas, las estrategias de diseño arquitectónico formal se pueden
ver de diferentes formas, un ejemplo de ello, es el testimonio de un especialista en
producción de vivienda en serie de nivel medio que mencionó lo siguiente:
[…] en todo el fraccionamiento, tenemos, tres modelos de vivienda San Pablo. Es la
misma casa, pero, te la podemos vender ya con las ampliaciones. […] tenemos la
vivienda San Miguel, que también te la podemos vender sencilla, o con sus dos tipos
de ampliaciones. Y cada una de hecho la tenemos como un prototipo en sí misma,
luego la vivienda California y su ampliación, y la San Francisco, y sus tres
ampliaciones. O sea nosotros manejamos, once viviendas diferentes, en cuanto a que,
sí, este tipo de plano, este tipo de plano, o este tipo de plano, ¿no?, que cuestan
diferente, porque cada una tiene, de las once que hablé diferentes metros cuadrados de
119

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
construcción. Once, once tipos de viviendas, y de todas, mínimo, hay, cuatro tipos de
fachadas diferentes, mínimo. 195
Fraccionamiento Playas Diamante
Residencial. Grupo ESISA.
Promocionado como un fraccionamiento
eco-inteligente debido a tener nula
contaminación visual, ahorro de energía,
ahorro en el consumo de agua, sistema
de reutilización de aguas residuales,
programa de reciclaje de basura y un
sistema de casa inteligente
(automatización, control de iluminación,
interphone, alarma y contro vía
internet), en todos los modelos. El
modelo Turquesa, mostrado en las
imágenes, tiene tres niveles, el acceso se
encuentra en el nivel 3 en donde se tiene
la sala, el comedor y la cocina. Se puede
subir al nivel de terraza o bajar al nivel
2, en donde se encuentran dos recámaras
y un baño completo. Luego, en el nivel 1
se encuentra la recámara principal con
su baño completo.
La producción de viviendas de nivel alto o residencial, se puede dar de diversas
formas, ya sea mediante la producción en serie o mediante la producción de modelos
únicos. En este nivel de vivienda se utilizan comúnmente sistemas constructivos
tradicionales, punto que se abordará más adelante en el apartado de tipologías estructurales,
pero que es parte importante de sus características tipológicas.
Un caso que puede ser analizado en la vivienda de nivel alto, es el fraccionamiento
Medina Mediterránea. Los modelos de las viviendas son dos prácticamente, pero se dividen
en cuatro diferentes modelos con base en pequeñas diferenciaciones formales de las
fachadas. El esquema de distribución en planta arquitectónica que comparte los modelos de
fachadas Cataluña y Florencia, consiste de una vivienda de 171 metros cuadrados de
construcción en un terreno de lote tipo de 160 metros cuadrados. Al frente de la vivienda se
encuentra la cochera para dos autos cerrada y cubierta, con un pequeño closet de servicio.
195 Entrevista con especialista en proyectos para una empresa desarrolladora de fraccionamientos y viviendas
en Tijuana. Tijuana, Baja California, Octubre de 2004.
120

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
A la vivienda se entra por un pasillo de acceso lateral, al entrar se encuentra la sala y el
comedor en un espacio abierto pero aislado debido a su ubicación en la planta. En esta
misma área se encuentra un medio baño antecedido por un closet de blancos y que se
localiza en el hueco dejado por la escalera que sube. La cocina se encuentra en la parte
posterior de la distribución, un tanto más aislada pero virtualmente unida al comedor
debido a que no hay muros que la dividan de este, finalmente hay una puerta de salida hacia
el patio posterior. En la planta alta, luego de subir las escaleras, se encuentra un vestíbulo
distribuidor que comunica a las tres recámaras, un baño completo y un cuarto de lavado. La
recámara principal, que es la de mayor área, cuenta con un walking closet y un baño
completo. Los modelos de fachada para esta planta tipo, difieren solamente en la forma de
la ventana de la recámara principal que queda al frente de la casa sobre la cochera.
Medina Mediterránea. Armour.
Modelos de vivienda Cataluña y Florencia
El segundo modelo en planta arquitectónica ofrecido por esta inmobiliaria para este
fraccionamiento, es muy similar, la diferencia principal que se encuentra es que en la planta
baja la sala y el comedor se encuentran contiguos y la cocina es abierta, lo que crea un
espacio mucho más libre y unificado.
121

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Medina Mediterránea. Armour.
Modelos de vivienda Andalucía y Niza
Fraccionamiento Residencial San Marino. Grupo Lagza
Vivienda modelo Toscana, Superficie de terreno= 200 m2, área de construcción= 122 m2. En planta baja un espacio
abierto contiene sala-comedor y cocina, cuarto de lavado y medio baño. En planta alta tiene tres recámaras, 1 baño
completo y la recámara principal un baño completo en su interior.
En el caso de la vivienda de nivel medio alto y alto, se encuentran tipologías
formales muy variadas, es común encontrar fraccionamientos que debido a que la
producción de la vivienda es individual, se llegan a tener tipos muy diversos en un
conjunto. Este aspecto, le proporciona en algunos casos una falta de unidad estilística,
122

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
porque aquí el propietario es libre de decidir sobre la forma de su casa, pues el nivel
socioeconómico lo posiciona en un nivel de decisión sobre cuestiones de gusto y estilo.
Fraccionamiento Costa Coronado Residencial. Urbanizadora Nacional de Obras.
La lógica de este desarrollo cuya tipología es de fraccionamiento cerrado, es la venta de lotes individuales, en ellos cada
propietario puede hacer su casa en el estilo y la forma que le convenga y guste. A pesar de la variedad de lenguajes
arquitectónicos observados, que van desde lo mexicano, lo moderno, ecléctico y californiano, el conjunto guarda una
cierta armonía visual, posiblemente debido también a la escasa construcción que se tiene hasta el momento.
Los tipos formales de la vivienda en los fraccionamientos cerrados en Tijuana, es
variada y relativamente compleja, en tanto que más que un estilo o forma se producen ideas
o alusiones a estilos reconocidos históricamente como californiano, mediterráneo,
mexicano o moderno.
Por lo tanto, los tipos formales de la vivienda del fraccionamiento cerrado en
Tijuana, serían subtipos basados en la adopción de un lenguaje arquitectónico referencial de
signos que hacen alusión a un estilo pero que no lo representan de forma directa. Para el
caso del análisis que se lleva a cabo en este documento, se ha basado en una caracterización
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La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
de elementos con relación a cada uno de estos subtipos con su lenguaje arquitectónico de
referencia, que se presenta en el siguiente cuadro:
Subtipo Elementos ornamentales Uso del color Cubiertas y materiales
Californiano Columnas rematadas con molduras,
aleros con tejas, vanos y puertas
remarcadas como puntos de interés
con uso de molduras y decoraciones.
Mediterráneo Tejas, Molduras, bóvedas o
simulación de éstas.
Mexicano Columnas recubiertas de piedra,
molduras en dife-rentes materiales
(entre ellos el ladrillo y cantera
natural o simulada), utilización de
azulejo como elemento decorativo
en muros y elementos varios.
Moderno Uso de la volumetría como
elemento de diseño, ausencia o
escasez de elementos decorativos.
Híbrido
Predomina la gama de
ocres.
Predominio del color
blanco
Predominio del color
en diferentes tonos,
sobre todo aquellos
colores brillantes
como el amarillo,
azul, rojo y verde.
Monocromático o
bicromático en gamas
austeras.
Techos inclinados
recubiertos de teja, que es
el material elemental de
este subtipo.
Terrazas, horizontalidad y
techos inclinados cubiertos
de teja.
Techos inclinados con teja,
cubiertas horizontales y
cúpulas.
Predomina
la
horizontalidad en las
cubiertas y materia- les
como acero y concreto
aparente.
Se caracteriza por no tener una definición de lenguaje arquitectónico preciso, hace uso de
elementos ornamentales, color, tipo de cubiertas y materiales que pueden ser encontrados
en los otros subtipos mencionados.
Tabla 6. Rasgos característicos de cada subtipo de clasificación según lenguaje arquitectónico referencial.
En cuestiones de tipo basado en la apariencia estilística, según la muestra estudiada,
el lenguaje arquitectónico más frecuentemente utilizado es el californiano, ésta referencia
estilística se encontró en el 59 por ciento de los fraccionamientos visitados (ver anexo 2).
Aunque en muchas ocasiones se recurre al estilo californiano sólo mediante la
utilización de detalles y elementos decorativos que aluden al mismo, estas viviendas o
conjuntos de viviendas no se clasificaron en ese estilo, sino que se les llamó híbridos,
porque aluden a un estilo, pero evidentemente no pueden pertenecer a él debido a la
pobreza de sus referencias estilísticas. El estilo llamado híbrido, es el que se encuentra en
segunda instancia de frecuencia de utilización, ocupando un porcentaje del 17.33 por ciento
de la muestra observada.
124

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Fraccionamientos cerrados en Tijuana.
El californiano, el lenguaje arquitectónico que constituye el tipo formal predominante.
Otro lenguaje arquitectónico que intenta recuperarse en la localidad es el del estilo
mexicano, erróneamente llamado Mexicano Contemporáneo. Según un especialista
entrevistado, el estilo mexicano está siendo poco a poco reintegrado al mercado. En la
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La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
muestra estudiada, según ciertas características formales, se considera que el estilo
mexicano es retomado en 15 por ciento de los fraccionamientos visitados. Este estilo se
evidencia por el uso de detalles y materiales como el azulejo, cúpulas, colores brillantes,
tejas en losas, ventanas tipo ojo de buey y balcones, entre otros.
Viviendas en fraccionamientos cerrados en Tijuana.
Tipo formal con lenguaje arquitectónico dentro del estilo mexicano.
Como subtipos formales menos recurrentes se encuentran los llamados mediterráneo
y moderno, que se presentan en cuatro y cinco por ciento de los fraccionamientos
observados. Las características del primero son la utilización de ciertos acabados como el
repellado, detalles ornamentales como columnas y terrazas o balcones, y la omnipresencia
del color blanco en el conjunto habitacional.
El así nombrado en este estudio subtipo moderno, nos refiere a la poca utilización
de ornamentos en su diseño, y formas menos convencionales de las encontradas en las
viviendas normalmente. Este subtipo se encontró frecuentemente utilizado en los
126

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
condominios que utilizan el desarrollo de vivienda en torres verticales y en aquellos donde
el diseño de la vivienda es decisión individual.
Viviendas en fraccionamientos cerrados en Tijuana.
Tipos formales que representan el lenguaje arquitectónico que refiere al estilo mediterráneo.
Viviendas y condominios verticales en fraccionamientos cerrados en Tijuana.
Tipo formal en lenguaje arquitectónico que retoma el estilo moderno.
Las estrategias de los tipos formales que se observan en la mayoría de las viviendas
en los fraccionamientos cerrados en Tijuana, es el hecho de la utilización de un cierto ritmo
en el acomodo de los modelos para otorgar movimiento y variedad al paisaje arquitectónico
127

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
interior de los condominios, sin que por ello se pierda la unidad estilística o del lenguaje
utilizado
[…] la gente busca algo acogedor, algo que tenga, que sea diferente, no somos abejas,
vivir en panales, todas iguales, organizadas con una reina… no!. O sea cada quien
quiere algo diferente. Entonces, teniendo un mismo prototipo de planta arquitectónica
que puedes construir, de manera, casi, casi en serie… industrializada, tenemos varios
tipos de fachadas, y los vamos poniendo diferentes, los mismos colores los vamos
mezclando, intercalando, para que la gente sienta que su casa es especial, que la
sienta… acogedora. […] 196
En las viviendas de fraccionamientos y condominios que debido al nivel
socioeconómico del mercado al que se dirige los posiciona en los niveles de interés social y
el interés medio, esta característica del estilo por alusión es muy frecuente.
Según un especialista del diseño arquitectónico para viviendas unifamiliares de
nivel alto, el mercado de clientes recurre al estilo californiano por imitación, tomando como
referencia a los estilos que se observan pasando la frontera:
- […] los clientes, la mayoría no tiene buen gusto, no saben vivir, por eso dependen a
veces de un arquitecto, pero el problema de nuestro país es que todo les impresiona,
todo les gusta, hay muy poco la calidad de clientes que realmente son exigentes, que
obviamente saben lo que quieren, que realmente se fijan en cada detalle, esos son los
clientes que se necesitan, los que son así. Pero la mayoría, como te digo, se impresiona
con cualquier estilo y donde estamos nosotros en la frontera, ven el estilo californiano
y todo mundo le quiere hacer eso con la típica moldurita, en la techumbre, con sus
techos a cuatro aguas o dos aguas, con sus tejas o su tejamanil, con sus arquitos, sus
molduras, sus ventanas con aluminio de color. Entonces eso es lo más común que se
acostumbra, no creemos que deba ser una regla de solicitar un estilo, pero nosotros en
nuestra calidad como arquitectos tratamos de innovar y de crear un estilo diferente que
no necesariamente es el de todos los gustos. Más sin embargo también nos adaptamos
y hacemos ese estilo que ellos llaman “californiano”, es por la cuestión del mercado,
no podemos cerrar las puertas tampoco […]. 197
En el nivel alto, la capacidad económica convierte al estilo en un sello del gusto y
del estatus al que se pertenece, mediante el cuidado de los detalles y la mesura en la
utilización de ornamentos, el objeto arquitectónico se vuelve un auténtico portador de un
estilo que define y enclasa al propietario. Aunque, por otro lado, en algunas ocasiones, la
capacidad económica del cliente o constructor produce viviendas cuya arquitectura no entra
196 Entrevista con especialista en proyectos para una empresa desarrolladora de fraccionamientos y viviendas
en Tijuana. Tijuana, Baja California, Marzo de 2004.
197 Entrevista con arquitecto especialista en el diseño de viviendas unifamiliares de niveles medios y altos.
Tijuana, Baja California, Marzo de 2005.
128

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
en alguna tipología estilística reconocible, debido a la excesiva utilización de detalles que
forman una composición caótica o muy diversa en sí misma.
Fraccionamiento Las Californias.
Dentro de este conjunto habitacional, que nació como abierto pero fue cerrado por medio de la organización de sus
habitantes, las tipologías arquitectónicas son muy diversas, no se tiene una tipología estipulada, ni una reglamentación en
cuanto al uso del color o estilos. Incluso, dentro de sus límites existen condominios verticales a los cuáles los propios
habitantes se opusieron, ganaron la demanda y detuvieron la construcción de algunos de ellos, pero los que se
construyeron quedaron como parte del conjunto.
129

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
3.2.2. Tipos funcionales
Una vivienda sirve elementalmente para protegerse de la intemperie, del mal tiempo
e inclusive del buen tiempo, para descansar en ella y para realizar actividades básicas del
hombre como dormir, preparar sus alimentos, comerlos, ir al baño, mantener limpio el
propio cuerpo, proteger a la familia y compartir con ella el espacio habitable.
El funcionamiento básico de la mayoría de las viviendas en el fraccionamiento
cerrado en Tijuana, resulta de la separación por áreas de uso de los diferentes espacios que
la componen. Se distinguen dos áreas generales, las áreas sociales y de servicios, que
incluyen sala, comedor y cocina, de aquellas zonas íntimas, que serían las recámaras,
guardarropas y baños. Estas dos categorías de espacios, se separan por niveles, es decir, se
reserva la planta baja para las áreas sociales, mientras que la planta alta se destina a las
áreas íntimas.
Fraccionamiento Urbiquinta Marsella. Urbi.
Plantas arquitectónicas del modelo Borgoña, en la
oferta del nivel de vivienda medio. En el esquema de
distribución espacial puede verse claramente la
separación por áreas sociales y de servicios en planta
baja y áreas íntimas en planta alta. Fuente:
proporcionado por Urbi Tijuana.
Sin embargo, dentro de los diferentes modelos ofertados, pueden encontrarse
diversas formas de organización y relación de distribuciones espaciales de la vivienda que
se adecuan a las diferentes posibilidades de los proyectos y del nivel de vivienda del que se
esté hablando. Ejemplo de esto es la vivienda mínima, en donde las áreas sociales y de
130

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
servicios, así como el área íntima, conviven en un mismo nivel, con relaciones tan cercanas
de espacios que podría hablarse de una superposición de espacios según su uso.
Urbi. Prototipo de vivienda mínima de interés social.
La imagen presentada muestra un prototipo de vivienda que en planta baja se resuelve como vivienda mínima
e incluye el área social y el área íntima. Se propone una etapa de crecimiento a planta alta para el área íntima
y dejar como área social y de servicio la planta baja. La propuesta de crecimiento coincide con otros
prototipos ofertados para vivienda de interés social en dos niveles.
En la mayor parte de los casos, las áreas sociales se distribuyen en un espacio
abierto o relacional que une a los diferentes espacios sociales y de servicio, como son sala,
comedor y cocina, en una distribución en planta libre o semi-libre, en ocasiones solamente
divididos en forma virtual por la colocación interferencial del cubo de las escaleras o por
muros que son divisorios pero abiertos finalmente al espacio contiguo. En cambio en el
área íntima, además de la separación que se hace de ella hacia la planta alta, el espacio es
hermético entre las diferentes recámaras, obteniendo así individualidad y mayor intimidad
respecto a los otros espacios contiguos.
131

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Fraccionamiento San Marino. Grupo Lagza.
Perspectivas isométricas que muestran la distribución interior del modelo Capri para una vivienda de nivel
socioeconómico alto. En planta baja se observa una distribución libre en espacios contiguos y en planta alta
una hermeticidad de los distintos espacios. Fuente: proporcionado por Grupo Lagza.
Fuera de las necesidades básicas, que son finalmente la razón de ser de una
vivienda, existen en la actualidad muchas funciones más para las que el hombre hace uso de
su vivienda. La vivienda es un lugar físico al que se pertenece y del que el usuario a su vez
es dueño, es un objeto que brinda identidad y un domicilio. Por lo mismo, las personas
intentan cuidar de su casa como de su propio cuerpo, brindarle una buena apariencia y un
buen estado para servirse de él y para exponerlo ante los demás.
La importancia que la gente le da a los objetos, a la imagen propia y a lo que se
porta, al automóvil que se posee, en fin, la trascendencia de la imagen en nuestros tiempos
es clave para la explicación de un fenómeno cada vez más creciente sobre la calidad
estética del lugar donde se vive.
Las funciones de los objetos, aparte de su uso básico, están acompañadas de
funciones simbólicas y sociales para lo cual es necesario una cierta estética del objeto. De
esta manera, los objetos brindan un posicionamiento en la escala social, posicionamiento
que puede tener escalas muy diversas entre lo económico, lo intelectual, el estilo de vida y
el gusto.
132

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
La vivienda se convierte aparte de un objeto o herramienta de uso corriente para la
satisfacción física de las necesidades humanas básicas, en un objeto a partir del cual se es
un individuo que tiene cierto gusto, cierto estrato social, cierta educación y ciertas
posibilidades económicas de poseer tal o cual objeto.
Fraccionamiento UrbiQuinta Versalles
Residencial. Urbi.
Anuncio publicitario en donde se exalta la “personalidad”
en base a la pertenencia a un estilo de vida y la posesión
de ciertos bienes materiales, en este caso la casa y el
fraccionamiento cerrado. Fuente: Periódico Todo Ofertas,
edición 64, Marzo de 2005. Tijuana, Baja California.
Es indudable que Tijuana es un mercado importante en la producción de vivienda
para todos los niveles económicos. En un simple recorrido por las calles principales de esta
ciudad fronteriza, se pueden encontrar numerosos anuncios publicitarios que invitan a
conocer algún fraccionamiento, a formar parte de él y en base a señalización indican el
camino a seguir para poder ser testigo de la calidad y realidad del objeto anunciado.
De las características culturales que brindan a la casa una función social, se han
valido las empresas desarrolladoras para, en base a la publicidad, otorgar y explicitar
funciones simbólicas a los productos que ofertan.
En Tijuana, la función simbólica de la vivienda y del fraccionamiento al cuál ésta
pertenece, puede leerse en los espectaculares, revistas y diarios especializados y no
especializados en materia de bienes raíces.
133

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
En cuestiones de uso, las empresas dictan las funciones sociales que el objeto que
venden tiene. El valor de la vivienda, de la vivienda que ellos ofertan, esta basado en la
diferencia, en la estratificación social, en la belleza y exclusividad del sitio y del modelo
ofrecido.
Fraccionamiento Hacienda Casa Grande.
PromoCasa.
Página publicitaria en revista local en donde se
exalta el valor de una casa segura, con vigilancia
e independiente de las demás. Revista Mercado
de Bienes Raíces, mayo de 2005, Tijuana, Baja
California.
Para ello, el eslogan del fraccionamiento, el nombre de los modelos de vivienda, la
descripción y la presentación de la imagen de los modelos, las ventajas del sitio en donde se
ubican, las ventajas de la compra, o más que de la compra de la inversión, son
características clave para el comunicado al cliente potencial.
Las innovaciones tecnológicas y los sistemas de construcción innovadores pueden
ser una ventaja para la adquisición de una casa, pero a la vez y paradójicamente la
utilización de los métodos tradicionales de construcción es también una forma de atraer la
atención sobre el producto ofrecido.
En la lucha inter-empresarial por la venta de viviendas todo es válido. Se ofrecen
objetos de regalo, créditos atractivos, enganches bajos o nulificados según de la vivienda
que se trate.
134

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Fraccionamiento Entorno La Perla.
Página publicitaria en una revista local en cuyo eslogan se acentúa la exclusividad del fraccionamiento.
Fuente: Revista Casa y Estilo, Febrero de 2005, Tijuana, Baja California.
Es tal la relevancia de la vivienda y su utilidad como inversión y objeto de estatus,
que llegan a darse casos como el que se presenta en el siguiente volante informativo
realizado por el Comité de Vecinos de la Sección Vistas del Fraccionamiento Terrazas de la
Presa:
Fraccionamiento Terrazas de la Presa y Terrazas de la Presa
Sección Vistas.
Volante de aviso y protesta en contra de la construcción de viviendas de
interés social en el fraccionamiento que es de nivel medio a medio alto.
Según el aviso, la construcción de esas nuevas viviendas, impactaría
directamente sobre el estilo de vida y el del valor de las viviendas del
fraccionamiento.
135

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
No es el único caso que se encontró de inconformidad por parte de los vecinos
acerca de la diversidad de viviendas para diferentes niveles socioeconómicos, también
durante una entrevista con el representante de vecinos del fraccionamiento Las Californias
nos habló de su propia experiencia en la negativa y unión de los vecinos para detener la
construcción de unidades de vivienda en condominio vertical dentro de los límites del
fraccionamiento.
Sin embargo, la tecnileidad, es decir la funcionalidad de la forma arquitectónica de
las viviendas, en el caso de las viviendas de dimensiones reducidas, no se cumple en el
sentido de ser espacios adecuados y cómodos, estas viviendas no sirven fielmente a la
actividad para la cual fueron realizadas, no se cumple eficientemente en ellas la función en
términos de adecuación y confort. Los espacios tan reducidos resultan insuficientes e
ineficientes en el alojamiento de las familias y en el desarrollo de sus actividades
cotidianas, inclusive de aquellas familias que son pequeñas.
Fraccionamiento Urbiquinta Versalles
Residencial. Urbi.
Este anuncio publicitario promueve un
fraccionamiento “sólo para gente bien” y apoya
el eslogan con imágenes del conjunto en donde
se puede ver el estilo arquitectónico
californiano y el interior de una vivienda
lujosamente decorada.
136

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
3.2.3. Tipologías estructurales 198
La producción industrializada de la vivienda, representada por las viviendas de
interés social y medio en parte, utiliza un tipo estructural que poco tiene que ver con
aquellos sistemas constructivos utilizados en las viviendas medias de mayores alcances y la
vivienda residencial.
En la construcción de viviendas de interés social, es usual y casi la norma
actualmente, la utilización de un sistema constructivo popularmente conocido como
“construcción con moldes”. Este sistema consiste en muros de concreto armado, donde la
estructuración de los muros es en base a concreto armado mediante la utilización de
cimbras metálicas, de aluminio o de fibra de vidrio que se rellenan de concreto y se utiliza
un reforzamiento de acero para dar sustento estructural al muro.
Después de los trabajos preliminares que son la limpieza, terracerías y nivelación,
trazo de calles y manzanas, se define la localización de los lotes de vivienda y en ellos se
trazan los lugares donde se realizarán las excavaciones para la cimentación sobre la cual se
sustentará la vivienda.
Posterior a esto se realizan las excavaciones de las medidas necesarias para los tipos
de cimentación requeridas, que en la mayor parte de los casos es la de una losa de
cimentación de concreto armado, apoyada en zapatas, trabes y contratrabes de cimentación,
según requiera el suelo sobre el que se construye y las cargas que dicha estructura
soportará, con base en un diseño estructura preliminar que varía según las necesidades de
cada proyecto, pero que en realidad son muy semejantes en todos los casos en este tipo de
vivienda.
Anterior a la cimentación se prepara el fondo de las excavaciones con una plantilla
de concreto pobre que regularmente es de cinco centímetros de espesor, cuya función es la
de proteger el terreno natural y dar un piso limpio para el colado de los elementos de que se
compone la cimentación.
198 Las especificaciones y sistemas descritos durante este apartado en la construcción de viviendas de interés
social, se ha basado principalmente en el Manual de Procedimientos de Construcción de Consorcio ARA, con
actualización al mes de agosto de 2002.
137

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Es importante el cuidado que se debe tener en el proceso debido a que la estructura,
muros, entrepisos y losas serán colados con el concreto adecuado y especificado, en forma
monolítica.
Durante el armado con el acero de refuerzo de los elementos de la cimentación, se
acondicionan también las anclas de acero sobre las que se amarrará el armado de los muros.
En el caso de los castillos, estos son colocados, anclados y colados desde las contratrabes
de cimentación para aportar la rigidez que estos elementos sustentantes requieren dar a la
estructura completa.
Anterior al colado de la losa de cimentación, los residentes de obra deben
corroborar la adecuada colocación de las tuberías de instalaciones sanitarias, hidráulicas y
eléctricas que irán ahogadas en el concreto de la plataforma de cimentación, y posterior a
esto comprobar el buen funcionamiento, la rigidez y la correcta colocación de las tuberías
para que no sean removidas durante la aplicación del concreto, así como proteger las bocas
de las tuberías para que no sean obstruidas por material pétreo o basuras durante el colado y
el resto del proceso constructivo.
Después de que la losa de cimentación ha sido colada y ha fraguado, el siguiente
paso en el proceso constructivo es el armado de muros, según las especificaciones
estructurales de cada proyecto. También habrá que prever la colocación de las tuberías que
irán ahogadas en los muros como podrían ser las que servirán como conductoras de agua,
cables eléctricos y desechos sanitarios.
Para dar forma a los muros, se utilizan cimbras o “moldes” atornillables, que se
encuentran en el mercado de la construcción en diversas dimensiones y materiales como
aluminio, fierro fundido, fibra de vidrio. Entre las marcas que se encuentran en el mercado
pueden mencionarse los sistemas Mecano, Symons y Forza, entre otras.
El proceso más común es el colado monolítico por etapas, es decir que se cuelen
muros de la planta baja y la losa de entrepiso en el caso de viviendas de dos niveles, para
posteriormente cimbrar, armar y colar los muros de la planta alta y colarlos
monolíticamente junto con la losa de la cubierta.
Cuando se comienza la planta alta, los cuidados requeridos para habilitar la
estructura son similares a los realizados en el desplante de los muros de la planta baja, se
138

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
deberán dejar anclas ahogadas en los muros de planta baja que servirán como conectores
estructurales en el armado de los muros de la planta alta.
Urbiquinta Versalles. Urbi.
En la imagen se puede observar el proceso
constructivo de las viviendas de muros de
concreto armado y colado monolíticamente.
En este momento en el proceso constructivo,
las casas se encuentran coladas en la planta
baja, en planta alta se están armando los
muros y colocando las cimbras para el colado
posterior en planta alta.
En el cimbrado para el entrepiso y/o la losa, se utilizan charolas metálicas
moduladas y soportadas por pies derechos autoajustables, vigas de extensión, cabezales
sencillos y articulados.
O bien, otro tipo de cimbra que puede ser utilizado para el colado monolítico de
muros y losas, es un sistema de cimbrado llamado muro-losa modulada con aditamentos,
que provee la estructura necesaria para el soporte de cargas vivas y muertas durante el
proceso de colado y fraguado del concreto que recibe.
En el caso de la construcción de viviendas en hilera, estas compartirán sus muros
laterales con las viviendas aledañas, entre las losas de éstas casas se coloca una placa de
poliestireno que trabaja como junta constructiva para dar mayor independencia a las
estructuras, porque ésta finalmente estará en movimiento, debido a los cambios climáticos y
movimientos del suelo.
En el caso de las viviendas de organización tipo hilera pero cuyos muros son
independientes a los de la vivienda aledaña, es decir, donde cada uno de sus muros es
propiedad de cada vivienda en particular por lo que se construyen muros dobles, se utiliza
una placa de poliestireno como junta constructiva entre las losas y los muros de cada casa.
139

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Este sistema es relativamente rápido, mucho más que el tradicional de blocks de
concreto, según entrevista con un especialista en construcción de este tipo de viviendas,
aunque las variantes por empresa son diferentes, se pueden llegar a producir hasta un
número de 50 viviendas terminadas en el lapso de un mes. 199
Cuando la estructura total de la casa se encuentra terminada, se realizan los trabajos
del forjado de la escalera o de las escaleras, según sea el proyecto, y posteriormente se
trabaja sobre la aplicación de los acabados (impermeabilización, aplanados en muros y
plafones, ventanería, puertas, pisos, alfombras, azulejos, carpintería, pintura, etc.) cuya
variedad es muy amplia y se relaciona directamente con el tipo de vivienda que se esta
construyendo según el mercado y el precio final al que será puesta en el mercado. Esta
parte del proceso constructivo tiene más que ver con las tipologías formales estilísticas,
debido a que de ellos depende la apariencia final de la vivienda.
Asimismo, se hacen los alambrados y acabados sobre las instalaciones eléctricas,
hidráulicas, sanitarias, de gas y de telefonía que se requieran y se suministren según el tipo
de vivienda.
Debido a las reducidas dimensiones en algunas viviendas, el desarrollador prepara
la vivienda para el crecimiento a un segundo o tercer nivel, e incluso en la venta ofrece la
posibilidad de crecimiento y ofrece las garantías estructurales para ello.
- […] Un prototipo, su crecimiento es un tercer nivel, y nosotros ya te damos el
segundo piso, con la estructura desde la planta baja y la cimentación, preparada para el
día en que tu decidas le hagas ese tercer nivel de material, o sea, de block o de
concreto. Que no tengas miedo que, ay!, le tengo que meter una estructura ligera,
porque este, no estaba preparada. Ya esta preparada para el crecimiento al tercer
nivel. 200
Otra de las tipologías estructurales más utilizadas en las viviendas de
fraccionamientos cerrados en Tijuana, es aquella donde los muros son construidos según el
sistema tradicional de block de concreto. Las piezas más comunes en el mercado, son las de
dimensiones de 15x20x40 cms. y la de 12x15x40 cms. Este sistema, es comúnmente
199 Entrevista con especialista en construcción de vivienda en serie para una empresa desarrolladora de
fraccionamientos a nivel nacional. Tijuana, Baja California. Mayo de 2005.
200 Entrevista con especialista director de proyectos de una empresa desarrolladora de fraccionamientos y
viviendas en Tijuana. Tijuana, Baja California, Octubre de 2004.
140

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
utilizado en la construcción de viviendas de producción en serie o unifamiliares para
niveles de mercado medio y alto.
- […] nosotros las casas grandes las construimos de block, ¿por qué?, porque ya ese
tipo de cliente quiere el sistema tradicional, o sea, yo quiero mi muro de 15
centímetros, no el murito de concreto de 10 centímetros […] 201
En este sistema, la estructura de cimentación puede ser similar a la del sistema de
colado monolítico de muros y losas, es decir, a base de una plataforma o losa de
cimentación de concreto armado y zapatas, trabes o contratrabes de cimentación. Sin
embargo, las variaciones de sistemas se derivan de las condiciones del terreno sobre el cual
se construirá, llegando en algunos casos hasta a la necesidad de construir pilotes de
concreto para encontrar un basamento sobre el suelo lo suficientemente resistente para
soportar las cargas que tendrá la vivienda.
Fraccionamiento Villas del Mar.
Viviendas en hilera en proceso de construcción
mediante el sistema de muro de block de concreto
reforzado con acero ahogado en los huecos del block.
Finalmente en el proceso de producción de la vivienda de nivel medio y alto, se
trabaja sobre los acabados y las instalaciones, al igual que en las viviendas producidas en
serie. Dichos acabados e instalaciones dependerán de las especificaciones de proyecto,
según los requerimientos del vendedor de acuerdo al producto que ha diseñado para ofertar
finalmente en el mercado o de las necesidades y posibilidades del cliente individual.
Otro material utilizado en la construcción de vivienda, es el ladrillo de barro común,
sin embargo, este es menos utilizado debido a los problemas de salitre o humedad que este
sistema puede llegar a presentar.
Otro sistema que puede ser más que una tipología una excepción, es el forjado de
los muros de bloques de “foam” con base en polietileno mezclado con concreto que tiene
201 Entrevista con especialista en construcción para una empresa desarrolladora de fraccionamientos y
viviendas en Tijuana. Tijuana, Baja California, Marzo de 2005.
141

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
propiedades térmicas. Las dimensiones del bloque son de 3 metros por 35 centímetros de
alto y un grosor de 20 centímetros, pero es un sistema más costoso y que no se encuentra en
el mercado local. 202
En conclusión, las tipologías estructurales pueden ser muy variadas y ajustables a
las necesidades de construcción de cada productor y usuario. El sistema utilizado dependerá
del mercado al que se dirige la vivienda, de los costos y tiempos de construcción así como
de las posibilidades económicas del propietario final del producto.
Fraccionamiento Hacienda Casa Grande.
Serie de viviendas en etapa de acabados, en la imagen se puede
observar que algunos de las partes consideradas accesorias o
decorativas se construyen con base en un sistema de material ligero
como tablarroca para exterior y se recubren con una mezcla de
cemento-arena para dar el acabado similar al del resto de la
vivienda.
El impacto de los procedimientos estructurales sobre el tipo formal es el de la
industrialización o reproducción en serie de la forma, creando la clonación de modelos en
gran escala, en donde el tipo formal se repite una y otra vez de modo maquinal, sin
consideraciones en los gustos individuales de los futuros usuarios. Sin embargo, las
posibilidades de diseño no se ven reducidas por el uso de los distintos sistemas
estructurales utilizados, en tanto que la forma se puede resolver mediante el aditamento de
estructuras ornamentales de función estrictamente estética.
202 Entrevista con arquitecto especialista en el diseño de viviendas unifamiliares de niveles medios y altos.
Tijuana, Baja California, Marzo de 2005.
142

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Conclusiones
Los tipos urbanísticos del fraccionamiento cerrado en Tijuana, como se ha
planteado en la hipótesis de esta investigación, responden a un solo tipo, que redunda en
diferentes variaciones de acuerdo al tipo funcional, tanto por la forma de organización
social, como por el nivel socioeconómico al cuál pertenece el enclave de que se trate.
Asimismo, pueden encontrarse subtipos de forma urbana según el diseño vial interno que
retome cada asentamiento.
Esquema del tipo base del fraccionamiento cerrado en Tijuana.
De esta base tipológica, se desprenden otros subtipos según el esquema de ordenamiento
vial de que se trate, ya sea en sistema orgánico, reticular, peine o híbrido.
Los tipos formales de lo urbano, se asemejan entre sí en todos los niveles
socioeconómicos, es decir, la forma de organización del espacio sigue una serie de patrones
que se repiten, pero el tipo funcional urbano de éstos no opera en todos los casos de la
misma manera. Sin embargo, al poseer esta forma de organización del espacio y
disposición de las partes de una manera similar, aunque no idéntica, se les puede catalogar
como un tipo urbanístico, en este caso como fraccionamientos cerrados.
143

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Según su estatus legal, encontramos fraccionamientos cerrados que se encuentran
dentro de la ley de fraccionamientos regularmente inscritos en el municipio, sin embargo
existen otros que se desarrollan y nunca se entregan al municipio, lo que los convierte en un
desarrollo irregular, porque esta estipulado en la ley que estos deberán ser entregados al
municipio al momento de ser concluidos, sin embargo, no hay consecuencias legales que se
hayan ejecutado en muchos de los casos observados. Con el fin de mantener un uso privado
del espacio público que correspondería entregar al municipio, estos fraccionamientos hacen
caso omiso de la entrega y mantienen ellos mismos la vialidad pública y los servicios
públicos del fraccionamiento en general, no hablamos aquí de un condominio.
Esquema del tipo base del condominio en Tijuana.
De este esquema básico del tipo condominal, se parte a otras variantes del tipo que se distinguen entre sí de
acuerdo a la forma de organización interna de sus vialidades y correlaciones espaciales de sus elementos.
El condominio, se configura en la ciudad fronteriza de Tijuana como la unidad
privativa básica del fraccionamiento cerrado, es en sí el verdadero fraccionamiento cerrado
bajo las normatividades de ley. Sin embargo, lo observado en muchos desarrollos es que la
condición de condominio, es un requisito de ley para los nuevos fraccionamientos que
llevan a cabo las inmobiliarias, en tanto que las desarrolladoras de vivienda tienen la
necesidad de que así lo sean, para poder aprovechar el hueco de la ley de condominios y
realizar viviendas en lotes mínimos, o en lotes que no correspondan al nivel de venta del
144

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
que se trate. Por ejemplo, la vivienda de nivel medio, que es el producto más eficiente en el
mercado de la vivienda en Tijuana, que debería tener por reglamento de fraccionamientos
del estado de Baja California, un lote mínimo de 225 metros cuadrados, al ser catalogada
como tal –viviendas de nivel medio– y agrupadas en régimen de condominio, no hay
limitantes en cuanto a la superficie de terreno que ésta debe tener.
En el caso de los tipos arquitectónicas, la hipótesis inicial fue que éstos redundan en
una imitación al estilo californiano, como una interpretación local sobre los tipos
arquitectónicos de la ciudad de San Diego. En efecto, los resultados de las observaciones y
las fichas tipológicas realizadas en el trabajo de campo, dieron como resultado de la
muestra estudiada, que es mayoritaria la utilización de un lenguaje arquitectónico que toma
sus referencias en el estilo californiano en la vivienda del fraccionamiento cerrado en
Tijuana. La referencia tipológica al estilo californiano, es una imitación que se expresa en
la alusión formal por medio de elementos ornamentales que hacen reseña sobre aquellos
utilizados por el californiano en su expresión más fiel.
El tipo del fraccionamiento cerrado, resuelve en muchos casos una necesidad
referida al estilo de vida que sus habitantes intentan y ostentan poseer, sin embargo el tipo
de organización urbana no es innovador, en tanto que resultado de la imitación del estilo de
vida americano.
La causa de la proliferación del fraccionamiento cerrado en Tijuana, ya sea en
forma de condominio o como fraccionamiento cerrado ilegal, se debe a los índices de
inseguridad que se presentan en la entidad, así como a la percepción de inseguridad por
parte de los ciudadanos. También, en los niveles medio y alto, la tipología funcional del
condominio, es hacia una preservación del patrimonio y del estatus socioeconómico del
grupo de condóminos que comparten la responsabilidad sobre la propiedad individual y
común. Esto recae nuevamente en el concepto de seguridad, ahora en el sentido de una
seguridad física de los individuos ante el desconocido, ante el posible malhechor, así como
la de una seguridad social de las relaciones que lleven a cabo las familias de condiciones
socioeconómicas similares.
Sin embargo, en los fraccionamientos que se subdividen en condominios de
vivienda de interés social, el tipo funcional es diferente al de las clases media y alta, aquí lo
145

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
que interesa es tener un espacio con los servicios mínimos para vivir dignamente, como lo
son el agua, la electricidad y el drenaje. Sin embargo, con el fin de poder ajustar los costes
y poner al alcance de este mercado el producto de vivienda mínimo que se construye, los
desarrolladores, en mancuerna con el estado, proyectan estos barrios con base en unidades
condominales privativas, a las que no les prestan los servicios de mantenimiento de calles,
alumbrado público y demás, con lo que la organización de estos condominios se vuelve un
desorden en tanto que la apatía a cooperar y la incapacidad económica, redunda en
conflictos sociales al interior de las unidades condominales y en el deterioro físico de la
imagen y la infraestructura urbana de los mismos.
Es necesaria una revisión de las leyes de fraccionamientos y de condominios,
porque el mercado del suelo no se ajusta a lo estipulado por la ley de fraccionamientos, y
los extremos a los que se puede llegar mediante la utilización del régimen de condominio,
puede llegar a causar problemas sociales mayores que los que se intenta evadir.
En muchos de los casos observados, sobre todo en los de vivienda de interés social,
sería más sana la construcción de desarrollos abiertos, en donde el ciudadano en base al
pago de los impuestos prediales básicos, pudiera recibir los servicios de alumbrado,
recolección de basura y conservación de las calles e infraestructura. Para la solución de
éstas problemáticas sociales de nivel básico, las leyes deben evolucionar al grado de
beneficiar más a la sociedad, sobre todo a la sociedad que no tiene los recursos para
mantener un condominio según las formas de organización que la ley estipula.
En cambio, en los niveles de vivienda alta y media, sería posible y sustentable que
se siguiera considerando y permitiendo la construcción de fraccionamientos en régimen de
condominio, con el fin de que éste sector social, si así lo decide, proteja su patrimonio y su
estatus socioeconómico en vías de la seguridad ontológica que requiera.
Es evidente la incapacidad del municipio de Tijuana ante las necesidades sociales
que su ciudad demanda, como son vivienda, servicios y seguridad, según los déficit que se
observan. Pero también es evidente que no se están tomando las medidas necesarias para
una modernización del aparato legislativo que supere las contradicciones e injusticias a las
que se puede llegar en el libre mercado de la vivienda que se vive actualmente en el
municipio.
146

La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Lejos de subsidiar a las clases más necesitadas de una vivienda, es necesario que el
aparato legislativo en materia de planeación y uso del territorio, tenga una reforma que
modernice y agilice la construcción de viviendas y el uso del suelo habitacional destinado a
las diferentes clases sociales.
Además, con medidas como la reestructuración de la legislación en referencia a las
áreas de donación según las densidades a las que se destinarán los fraccionamientos
habitacionales, sería posible evitar mayores problemas sociales, como la creación de guetos
de poder y la escasez de espacios públicos en los barrios aislados y privativos, sobre todo
de las zonas sociales marginadas.
Las limitantes que tiene este trabajo de investigación, son la de contar con una
muestra de la que en realidad no puede reconocerse su relevancia de acuerdo a la falta de
información especializada respecto a los tipos de fraccionamientos que se tienen en la
ciudad de Tijuana.
Sería importante y útil, que en los estudios demográficos que realiza el Instituto
Nacional de Estadística y Geografía, dentro de sus clasificaciones estadísticas, tomara en
cuenta en el rubro de la vivienda, el hecho de que esta se encuentre en régimen de
condominio y/o dentro de un fraccionamiento cerrado, como punto importante en la forma
que se esta desarrollando la vivienda a nivel nacional y las tendencias que toma el
crecimiento sociodemográfico en cuanto a formas de habitar en las ciudades y centros de
población.
Asimismo, sería necesario contar con más apoyo por parte de las autoridades
gubernamentales, en este caso las del municipio de Tijuana, hacia este tipo de
investigaciones, que tienen por objeto el estudio de la ciudad, y que pueden abrir
conocimiento sobre la forma que la ciudad esta creciendo, y las posibles ventajas y
desventajas de las políticas locales en cuanto a planeamiento urbano se refiere.
147

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
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La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Anexos
Anexo 1.
Problemática general de la ciudad de Tijuana, encuesta de noviembre de 2003.
Fuente: Evaluación social sobre Seguridad Pública en el Municipio de Tijuana.
Problemática general de la ciudad
Seguridad
pública,
63%
Obras
públicas,
16%
Pobreza,
1%
Servicios
Públicos,
20%
153

La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Anexo 2.
Descarga de datos de las fichas de observación de tipologías urbanísticas y arquitectónicas.
Elemento observado: Número de casos Porcentaje
Terminado 45 60.000
Multifamiliar 13 17.333
Unifamiliar 67 89.333
Casas en hilera (muro común) 21 28.000
Tipo hilera (2 muros, sin pasillos) 6 8.000
Casas independientes (con pasillos) 41 54.667
Vialidad primaria 38 50.667
Vialidad colectora 7 9.333
Vialidad secundaria 36 48.000
Ordenamiento urbano:
Manzana 16 21.333
Calle 66 88.000
Edificio 7 9.333
Nivel socioeconómico:
Alto 27 36.000
Medio 37 49.333
Interés social 16 21.333
Colindancias:
Suelo Intersticial 56 74.667
Otros fraccionamientos 54 72.000
abierto 26 34.667
cerrado 33 44.000
Alto o Residencial 17 22.667
Medio 16 21.333
Popular o Interés Social 22 29.333
Irregular 4 5.333
Industrial 11 14.667
Otro tipo de suelo urbano 33 44.000
Topografía:
Pendientes ligeras 51 68.000
Pendientes pronunciadas 25 33.333
Suelo plano 37 49.333
Paisaje:
vista a paisaje natural 36 48.000
vista a otros fraccionamientos 47 62.667
interiores 53 70.667
Elemento significativo 39 52.000
Estilo arquitectónico de las viviendas:
Californiano 44 58.667
Mediterráneo 3 4.000
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La frontera y sus fronteras:
Tipologías urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Mexicano 11 14.667
Híbrido 13 17.333
Moderno 4 5.333
Homogeneidad de estilos 63 84.000
Diversidad de estilos 12 16.000
Sistema constructivo:
Muros de block 46 61.333
Muros de concreto armado (molde) 21 28.000
Controles de acceso:
Caseta 66 88.000
Guardia 24 horas 51 68.000
Estacionamiento para visitantes 27 36.000
Pluma 27 36.000
Cámara / circuito cerrado 5 6.667
Abierto durante el día 23 30.667
Control electrónico 14 18.667
Reja manual 38 50.667
Reja eléctrica 30 40.000
Acceso peatonal manual 34 45.333
Acceso peatonal eléctrico 16 21.333
Limites y bardas
Barda 67 89.333
Cerca 32 42.667
Barda con cerco 39 52.000
Taludes 31 41.333
Refuerzos interiores de viviendas:
Rejas 58 77.333
Alambradas 28 37.333
Alarmas 34 45.333
Bardas 36 48.000
Mats. Y decorados en en elem. Comunes:
Block pintado o aparente 11 14.667
Ladrillo pintado o aparente 1 1.333
Emplastes en muros 66 88.000
Molduras 57 76.000
Tejas 49 65.333
Color acorde a las viviendas 53 70.667
Son elementos monumentales 49 65.333
Estilo acorde a vivienda 56 74.667
Vegetación y jardinería 60 80.000
Infraestructura y servicios:
Parques y jardines 52 69.333
Comercios 14 18.667
Casa club 11 14.667
Alberca 3 4.000
Canchas deportivas 23 30.667
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La frontera y sus fronteras.
Tipologías Urbanísticas y arquitectónicas del fraccionamiento cerrado en Tijuana
Desagües 23 30.667
Inst. aéreas (luz, teléfono, cable) 35 46.667
Inst. subterráneas (luz, teléfono, cable) 38 50.667
Medidores agua agrupados 15 20.000
Medidores agua por casa 54 72.000
Contenedores de basura 21 28.000
Medidores CFE agrupados 28 37.333
Medidores CFE por casa 41 54.667
Tratamiento de aguas 1 1.333
156