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UNIVERSIDAD AUTÓNOMA DE SINALOA
FACULTAD DE ARQUITECTURA
“LOS IMPACTOS URBANOS DE LOS FRACCIONAMIENTOS CERRADOS
EN LA EXPANSIÓN URBANA DE LA CIUDAD DE CULIACÁN”
TESIS QUE COMO REQUISITO PARA OBTENER EL GRADO DE MAESTRÍA EN
ARQUITECTURA, URBANISMO Y DESARROLLO REGIONAL SUSTENTABLE
PRESENTA:
SYLVIA CRISTINA RODRÍGUEZ GONZÁLEZ
DIRECTOR DE LA TESIS:
DR. ELOY MÉNDEZ SÁINZ
CULIACÁN ROSALES, SINALOA NOVIEMBRE DE 2006

ASESORES:
Dr. Horacio Roldán López
MC. Ernesto Ildefonso Tello Torres
MC. Noemí del Carmen Ramos Escobar
REVISIÓN DE ESTILO:
MC. Nidia Mónica Castro López

Índice
Introducción 1
Capítulo I. Marco conceptual y metodológico 8
1. Expansión urbana 8
1.1. El proceso de urbanización de las ciudades 8
1.2. Implicaciones de la expansión urbana en las ciudades 13
2. Metodología 25
Capítulo II. Los fraccionamientos cerrados en la expansión urbana en 33
América Latina y México
2.1. Los fraccionamientos cerrados en América Latina 37
2.2. Los fraccionamientos cerrados en México 45
Capítulo III. Los fraccionamientos cerrados en la expansión urbana de la 52
ciudad de Culiacán
1. Antecedente 52
2. Proceso histórico de los fraccionamientos cerrados en la expansión urbana 56
3. Los fraccionamientos cerrados en la ciudad de Culiacán 70
3.1. Manifestaciones de los fraccionamientos cerrados 70
3.2. Criterios de tipificación de fraccionamientos cerrados 77
3.3. Tipificación arquitectónica de los fraccionamientos cerrados 90
4. Impacto de los fraccionamientos cerrados 94
Capítulo IV. La Primavera en la expansión urbana de la ciudad de Culiacán 103
1. Antecedente 103
2. La Primavera 108
2.1 Proceso de expansión urbana 108
2.2 Los barrios cerrados en La Primavera 113
2.2.1. Modelos arquitectónicos en vivienda 117
2.2.2. Elementos urbanos al interior de La Primavera 120
3. Sector Sur, entorno de La Primavera 122
3.1. Proceso de expansión urbana 124
3.2. Operaciones urbanas 129
4. Manifestaciones urbanas 131

5. Impacto de La Primavera en el crecimiento de la ciudad 133
Conclusiones 141
1. Características de la expansión urbana en Culiacán 141
2. Impacto de los fraccionamientos cerrados y La Primavera en la ciudad de 143
Culiacán
Bibliografía
Anexos

Índice de imágenes
No. Figura
Pág.
Figura 1. Proceso de la metodología de la investigación 26
Figura 2. Distribución espacial de urbanizaciones privadas en el área
metropolitana de Buenos Aires
38
Figura 3. Crecimiento de la ciudad de Culiacán del siglo XVI al XIX 53
Figura 4. Área urbana y rural de la ciudad de Culiacán Rosales al 2005 54
Figura 5. Área urbana ocupada y concentración de población en área urbana
ocupada en la ciudad de Culiacán en 2005
55
Figura 6. Expansión urbana por unidad de población 57
Figura 7. Cronología de los fraccionamientos cerrados en la ciudad 58
Figura 8. Plano de la ciudad de Culiacán 1975, 1979, 1982, 1998 y 2004 69
Figura 9. Expansión urbana de la ciudad de Culiacán Rosales por
manifestaciones de los fraccionamientos cerrados al 2005
73
Figura 10. Fachada de los accesos a tres diversos fraccionamientos cerrados
tipo privadas
80
Figura 11. Elementos urbanos y arquitectónicos de la primera privada en el
Proyecto Tres Ríos de la ciudad de Culiacán, “Privada La Jolla”
80
Figura 12. Fachada de acceso y planta de zonificación del fraccionamiento
cerrado tipo residencial “Los Álamos”
82
Figura 13. Elementos urbanos y arquitectónicos del fraccionamiento cerrado
residencial consolidado en el Proyecto Tres Ríos de la ciudad de 84
Culiacán, “Quinta Americana”
Figura 14. Fachada de acceso al fraccionamiento cerrado denominado
“Campestre Las Flores”
85
Figura 15. Fachada de acceso, planta de zonificación e imagen de proyecto
en venta actualmente en la ciudad cerrada La Primavera
87
Figura 16. Accesos a los fraccionamientos cerrados tipo privadas en la ciudad
de Culiacán
90
Figura 17. Accesos a los fraccionamientos cerrados residenciales en la ciudad
de Culiacán
91

Figura 18. Fachadas de viviendas en algunos de los fraccionamientos
cerrados tipo privadas en la ciudad de Culiacán
92
Figura 19. Fachadas de viviendas en algunos de los fraccionamientos
cerrados en la ciudad de Culiacán
92
Figura 20. Expansión urbana de la ciudad de Culiacán Rosales por
manifestaciones de los fraccionamientos cerrados
94
Figura 21. Elementos de segregación por fraccionamientos cerrados en la
ciudad abierta
100
Figura 22. Plano del sector La Primavera al sur de la ciudad de Culiacán 104
Figura 23. Área urbana y rural del sector sur de la ciudad de Culiacán Rosales
al 2005
108
Figura 24. Etapas del crecimiento habitacional y comercial del Desarrollo
Urbano La Primavera.
110
Figura 25. Conjunto y etapas de La Primavera 114
Figura 26. Vista panorámica de La Primavera 117
Figura 27. Fachada, planta arquitectónica baja y alta del modelo Primavera de
420m 2 de construcción en La Primavera
119
Figura 28. Fachada, planta arquitectónica baja y alta, modelo Boston, de
186m 2 de construcción en La Primavera
119
Figura 29. Usos desarrollados en torno a La Primavera 123
Figura 30. Sector La Primavera al sur de la ciudad de Culiacán 124
Figura 31. Expansión urbana por unidad de población del sector sur de la
ciudad de Culiacán
125
Figura 32. Porcentaje de la expansión urbana en el sector sur por desarrollos
habitacionales con respecto al área urbana de la ciudad de 128
Culiacán
Figura 33. Área urbana y rural del sector sur en torno al desarrollo urbano La
Primavera y del área urbana de la ciudad de Culiacán Rosales al 130
2005
Figura 34. Manifestaciones urbanas en torno a La Primavera 132
Figura 35. Área urbana ocupada y concentración de población en el sector sur 134
Figura 36. Fachada de La Primavera 137

Figura 37. Vista aérea de los barrios de La Primavera 137

Índice de tablas
No. Tabla
Pág.
Tabla 1. Densidad de población en la ciudad de Culiacán (1970-2005) 56
Tabla 2. Características de tipificación de los fraccionamientos cerrados tipo
privada (39 de los 93 registrados, 2006)
79
Tabla 3. Características de tipificación de los fraccionamientos cerrados
residenciales (51 de los 93 de Culiacán, 2006)
83
Tabla 4. Características de tipificación de los fraccionamientos cerrados
campestres (2 de los 93 de Culiacán, 2006)
86
Tabla 5. Características de tipificación de La Primavera (2006) 88
Tabla 6. Cuantificación de las características de tipificación de los
fraccionamientos cerrados
93
Tabla 7. Incremento de equipamientos de impacto en la ciudad de Culiacán,
tanto al interior como exterior del fraccionamiento cerrado
97
Tabla 8. Mezclas de usos del suelo 106
Tabla 9. Mezclas de usos del suelo en el Barrio San Luis de La Primavera 115
Tabla 10. Mezclas de usos del suelo en el Barrio San Agustín de La
Primavera
116
Tabla 11. Modelos arquitectónicos de mayor demanda en el desarrollo
urbano La Primavera
118
Tabla 12. Delitos en la ciudad de Culiacán 133
Tabla 13. Comparativo de porcentajes de expansión urbana por desarrollos
habitacionales en la ciudad de Culiacán y el sector sur
137

La expansión urbana de las ciudades ha estado influenciada durante los últimos treinta
años por asentamientos de viviendas conocidos como fraccionamientos cerrados, los
cuales privilegian áreas comunes en su interior, manifiestan seguridad -por encontrarse
entre murallas- y conforman una comunidad que precisa un nuevo estilo de vida.
Los procesos de crecimiento urbano en el mundo han originado ciudades dispersas,
difusas, duales, fragmentadas y privatizadas. Así se han conceptualizado tendencias
como la de expansión-densificación, que surge a partir del fenómeno de expansión
urbana.
La revisión y el análisis de cómo se han llevado a cabo tales procesos permiten conocer
el fenómeno de expansión urbana en las ciudades a través del estudio de sus fases
descriptivas, tal como se realiza en la presente investigación.
Este trabajo se plantea como objetivo general la evaluación de los impactos urbanos de
los fraccionamientos cerrados en la expansión de la ciudad de Culiacán, entendiendo
por fraccionamiento cerrado a una nueva urbanización que se distingue por barreras
físicas o naturales, representadas a partir de elementos como murallas, muros, bardas,
rejas, cámaras, plumas, casetas, vigilantes y cableados, entre otros, los cuales
impactan en la privatización del espacio público y originan segregación socio-espacial
en la ciudad.
Los fraccionamientos cerrados han presentado una alta inversión para el desarrollo de
la vivienda en la década más reciente, sobre todo en la de tipo medio alto, que es el
mercado de suelo más demandado en los últimos cinco años. Este sector pertenece
principalmente al tipo de fraccionamiento cerrado, donde la expansión urbana -por las
diversas tipologías que desarrolla- ha ocasionado importantes impactos y problemas
urbanos a la ciudad.
Este tipo de fraccionamientos es una respuesta a demandas sociales en seguridad y
mejoramiento de calidad de vida, hasta llegar a manifestar el interés de exclusividad.
Generalmente las urbanizaciones se encuentran respaldadas por la ley de condominios;
sin embargo en México -como en muchas ciudades del mundo- existen los
1

fraccionamientos de tipo ilegal, aquéllos que arbitrariamente privatizan el espacio y
fragmentan la ciudad. Estos fraccionamientos cerrados son considerados como nuevas
urbanizaciones a partir de la reforma del artículo 27 constitucional, ya que ello da inicio a
la comercialización del suelo ejidal y comunal, que a su vez da paso a la privatización
del mismo.
El planteamiento general de esta investigación permite medir la participación de los
fraccionamientos cerrados como detonadores de desarrollos habitacionales en la
periferia de la ciudad, ya que han transformado la unidad de población por vivienda
predominante en Culiacán y han provocado el desplazamiento de algunas colonias o
fraccionamientos abiertos por la misma conformación de los fraccionamientos cerrados.
El primer objetivo específico es ubicar cronológicamente los fraccionamientos cerrados
de la ciudad de 1970 a 2005; ello incluirá la identificación temporal del inicio de los
fraccionamientos cerrados en la ciudad, la dinámica de incremento que han presentado
hasta la actualidad, así como las transformaciones de las unidades de población, de
colonia a fraccionamientos abiertos, y de estos últimos a fraccionamientos cerrados.
El segundo objetivo será evaluar el fenómeno de expansión urbana de la ciudad a partir
del crecimiento por fraccionamientos cerrados, para lo cual se deberán analizar
equipamientos, infraestructura y procesos urbanos en la ciudad de 1970 a 2005.
El tercer objetivo permitirá tipificar los fraccionamientos cerrados existentes en la
ciudad, identificar sus características y elementos para su estudio y evaluación, y con
ello determinar impactos urbanos como la segregación urbana en torno a ellos.
El cuarto objetivo permitirá determinar impactos urbanos como la segregación, a partir
de la creación de La Primavera en el sector sur de la ciudad de Culiacán, ya que en la
actualidad refleja implicaciones derivadas de su construcción a manera de fragmento
2

separado de la ciudad, como propiedad privada con lineamientos establecidos en el
Plan Parcial del Desarrollo Urbano de 1998 1 .
La hipótesis que guiará esta investigación es que los fraccionamientos cerrados
intensifican el fenómeno de expansión urbana de la ciudad de Culiacán a partir de la
década de los noventas, impactando en el incremento de segregación urbana en torno
a estos fraccionamientos cerrados, en especial en el sector sur de la ciudad. La
segregación urbana se acrecentó por la creación de fraccionamientos cerrados en la
ciudad de Culiacán en los últimos veinte años, con un mayor impacto en torno a La
Primavera.
Las fases descriptivas pretenden analizar el proceso de urbanización de las ciudades,
así como el fenómeno de expansión urbana y los fraccionamientos cerrados en la
ciudad de Culiacán. Para determinar la tipificación arquitectónica de los
fraccionamientos cerrados se plantean indicadores como articulación territorial,
accesibilidad y movilidad, medio ambiente y sostenibilidad.
Durante el proceso de análisis se observa el crecimiento de la ciudad bajo el fenómeno
de expansión urbana por las nuevas urbanizaciones conocidas como fraccionamientos
cerrados, así como los elementos que identifican el sector de mayor fragmentación y
privatización del espacio público: accesos, vías internas y áreas comunes, y aquellos
que permitan sostener indicadores a medir como superficies, densidades de ocupación,
crecimiento, legislación y tipologías urbanas.
Las herramientas utilizadas durante la investigación son cartografías, fotografías
aéreas, planos de la ciudad, información del Sistema para la Consulta de Información
Censal (Scince), información en archivos históricos del H. Ayuntamiento de Culiacán y
Gobierno del Estado. Además, entrevistas y encuestas a los principales actores
involucrados en el caso de estudio.
1 “El desarrollo La Primavera se ubica al sur, en el kilómetro cuatro del Libramiento sur Benito Juárez de la ciudad
de Culiacán. En su entorno se ubican los cerros del Tule y el Chicha, los cuales se determinan área de conservación,
así como al noroeste y suroeste áreas agrícolas para su conservación”. H. Congreso del estado libre y soberano de
Sinaloa. “Plan Parcial de Desarrollo Urbano La Primavera”. En el Periódico Oficial “El Estado de Sinaloa” Nº150,
México: Gobierno del Estado de Sinaloa (c1998), p.2.
3

Los fraccionamientos cerrados en la expansión urbana de la ciudad de Culiacán, como
en la mayoría de las ciudades, son causales de impactos y problemas urbanos, pues
surgen bajo el paradigma del nuevo urbanismo y, durante los años más recientes, con
un énfasis creciente en el proceso de globalización.
En Culiacán, los fraccionamientos cerrados surgen a partir de lo setentas como
condominios en los que sus habitantes cuentan con derechos y tienen una serie de
obligaciones al interior, donde se desarrollan en comunidad, con una oportunidad de
privacidad y seguridad ante la ciudad abierta. Durante la década de los noventas del
siglo XX se fortalece el concepto de fraccionamiento cerrado en la ciudad a través del
primer proyecto urbano, denominado “Desarrollo urbano La Primavera”, el cual cuenta
con una totalidad de redes de infraestructura y equipamiento al interior, en áreas de
distinta índole: recreativa, industrial, comercial y de educación.
Las características generales de los fraccionamientos cerrados en la ciudad son que
cuentan con un área común destinada para actividades recreativas o de ocio, y el
fenómeno de amurallamiento, generalmente con un material pesado y rígido -indicador
de seguridad y privacidad- sin embargo, esto no ha sido suficiente pues durante los
últimos años ya que se han incorporado a las murallas sistemas eléctricos con cables
de baja tensión e indicativos de alta descarga. Los habitantes de estos desarrollos
indican que ellos prefieren habitar en los fraccionamientos cerrados porque les origina
una sensación de privacidad y seguridad para su familia.
Asimismo, son notables en la ciudad factores que originan otras dinámicas como las
nuevas centralidades, mismas que impactan principalmente en el sector sur de la
ciudad, ejemplo de ello es el desarrollo urbano La Primavera, que es actualmente el
más grande de los últimos diez años en Culiacán, creado en 1993 bajo el concepto de
un nuevo gran núcleo amurallado.
Desde sus inicios, este megaproyecto ha generado una tendencia de expansión y
densificación del tejido urbano consistente en la difusión de fraccionamientos
habitacionales; cuenta con una amplia lista de manifestaciones, entre las que destacan
4

la seguridad, tranquilidad, privacidad y -en opinión de sus habitantes- grandes áreas
verdes y se cuenta con todo al interior. Sin embargo, se le considera ciudad cerrada, ya
que interactúa con la ciudad y sus problemas, sin dejar el núcleo de manifestaciones
urbanas al interior, a través de su doble encerramiento constituido por sus barrios. Se
puede apreciar que existen problemas urbanos tanto en el interior como exterior del
desarrollo.
La Primavera es una importante manifestación que impacta directamente en la
expansión urbana de la ciudad, constancia de ello es la creación de fraccionamientos
abiertos en su entorno, así como la expansión de colonias populares y marginales y de
los poblados cercanos; asimismo, dos fraccionamientos cerrados sobre las dos
avenidas principales que desembocan en el acceso de este desarrollo amurallado.
El modelo La Primavera, a pesar de contar con equipamiento de gran impacto para sus
habitantes, aún requiere de otros usos en el exterior, ya que sus habitantes deben
realizar fuera las principales actividades para su desarrollo: laborales, educativas (en el
nivel superior), administrativas, comerciales, entre otras. Este concepto de desarrollo
urbano también se propone en otras ciudades de Latinoamérica con ejemplos como
Nordelta, en Buenos Aires; Alphaville, en São Paulo; Comunidad El Aromo, Ecológica
de Peñalolén Alto y Club de Golf Lomas de la Dehesa, en Santiago de Chile; Islas de
San Pedro, en Lima; y Arrayanes, en Quito, las cuales cuentan con infraestructura y
equipamiento al interior y desarrollan por completo sus actividades al exterior.
Actualmente, La Primavera cuenta con infraestructura y equipamiento suficiente para su
consolidación, como son los barrios habitacionales, comerciales, religiosos, industriales
y educativos, una gran área de aguas nacionales concesionadas y una planta de
tratamiento de agua en construcción. En el exterior cuenta con equipamientos que no
son cubiertos al interior como supermercados, oficinas gubernamentales, empresas,
entre otras no contempladas al interior. Por ello, no podemos contemplar a La
Primavera como un fraccionamiento consolidado y sustentable.
La exposición de resultados en la presente investigación se presenta en cuatro
capítulos: el primer capítulo está conformado por el marco conceptual y metodológico,
5

centrado en el tema de la expansión urbana y los fraccionamientos cerrados, donde se
analizan conceptos esenciales. Aquí se expresa que el crecimiento urbano de las
ciudades conlleva al desarrollo de las nuevas centralidades, conocidas como
fraccionamientos cerrados, los cuales son un aporte como nuevas urbanizaciones que
fomentan el proceso de crecimiento de las ciudades en el mundo, impactadas por el
fenómeno de expansión urbana como primer proceso de la tendencia de expansióndensificación.
El fenómeno de expansión en las ciudades se ha dirigido al crecimiento de la
urbanización sin una planeación íntegra, ya que las dinámicas urbanas y
arquitectónicas de las ciudades medias tienden a fomentar procesos caóticos con una
dinámica que produce cambios exageradamente rápidos y propicia la expansión
urbana, con lo que originan múltiples manifestaciones y problemas urbanos.
En el segundo capítulo se analiza la expansión urbana por fraccionamientos cerrados
en Latinoamérica y México. Aquí se observan las ciudades latinoamericanas bajo el
proceso global, pues se han originado una serie de fraccionamientos cerrados que han
aumentado el número de barrios marginados y populares en las ciudades. En México, el
proceso se desarrolla en expansión horizontal y rara vez en crecimiento vertical; los
fraccionamientos cerrados o comunidades bloqueadas se diseñan con altas bardas,
murallas y circuitos eléctricos, con un acceso principal vigilado o controlado,
conformando bloques de viviendas con amplios espacios recreativos y jardines.
En el tercer capítulo se describe principalmente el proceso de expansión urbana por
fraccionamientos cerrados en la ciudad de Culiacán a partir de los años setenta, ya que
el impacto de éstos ha sido la expansión por asentamientos habitacionales de tipo
cerrado.
Se analizan aquí las manifestaciones de los fraccionamientos cerrados desarrollados en
la ciudad y también su clasificación legal, en condominio y arbitrarios. Son destacables
los criterios de tipificación de los fraccionamientos cerrados que determinan impactos
de expansión y densificación sobre el área urbana de la ciudad de Culiacán.
6

En el cuarto capítulo se observa el impacto del desarrollo urbano cerrado de mayor
expansión en la ciudad de Culiacán, La Primavera, ya que presenta consecuencias al
interior y al exterior, principalmente por su contribución al proceso de expansión urbana,
desde la transformación del suelo hasta manifestaciones y problemas urbanos en el
sector sur de la ciudad de Culiacán. También se analiza el impacto de la tercera parte
de la población y área urbana proyectada para su desarrollo.
7

CAPÍTULO I. MARCO CONCEPTUAL Y METODOLÓGICO
1. Expansión urbana
1.1. El proceso de urbanización de las ciudades
En la actualidad, el proceso de crecimiento urbano ante la globalización va ligado al
fenómeno de expansión urbana, como primer proceso de la tendencia expansióndensificación,
la cual se distingue por sus manifestaciones en la problemática urbana.
Tales manifestaciones definen el perfil de las ciudades donde – por lo general – la
imagen urbana es similar, basada en la simulación urbano-arquitectónica.
Las ciudades presentan una marcada tendencia a la expansión-densificación, pues
cambia la lógica de los años setenta, cuando se concebía que el crecimiento de la
ciudad consistía en su expansión física; como describe Amendola: “La ciudad ha
tomado el camino del crecimiento a través de la transformación de lo existente”. 2
Por lo anterior, entenderemos por expansión urbana al fenómeno de expansión física
del área urbana de la ciudad, en cualquiera de sus puntos cardinales, con un impacto
sobre el crecimiento urbano, siendo concebido así por expertos en el tema entre los que
destacan Amendola, Monclús y Janoschka.
Esta tendencia estimula el cambio morfológico de las ciudades, especialmente por
nuevos desarrollos habitacionales de tipo cerrado, donde la delimitación del conjunto es
la muralla. El fenómeno de expansión urbana, a su vez, se distingue por elementos
estructurales de la ciudad como vías rápidas (autopistas, carreteras, vialidades
primarias, entre otras), y por el énfasis en las dinámicas de articulación del territorio por
nuevas urbanizaciones. Como señala Monclús, las dinámicas de descentralización
serían identificables con los procesos de `sprawl´, a lo que él denomina
“desparramiento urbano”, 3 lo que implica una mezcla de la ciudad central con los
nuevos núcleos ocupados a su alrededor o contenidos en ella. Este proceso
2 Amendola, Giandomenico “La Ciudad Postmoderna: Magia y miedo de la metrópolis contemporánea” Madrid:
Celeste ediciones, 1era. Edición (c2000), p.31. ISBN: 84-8211-239-2.
3 Monclús Fraga, Francisco Javier “Ciudad dispersa y ciudad compacta: Perspectivas urbanísticas sobre las ciudades
mediterráneas”, Universidad de Girona, Ciclo de conferencias: Ecología Urbana, pp. 95-110. Consultado el 10 de
marzo de 2006. En: http://www-etsav.upc.es/personals/monclus/cursos2002/monclus.htm
8

probablemente dé inicio a la ciudad difusa, donde la conurbación juega el papel más
importante en la conformación de metrópolis y megalópolis.
A pesar de ello, la mayoría de las ciudades en el mundo son ciudades medias, donde
los procesos urbanos siguen tendencias globales (ciudad global, dual o dispersa), al
encontrarse sustentadas por elementos locales que las mantienen en una dinámica de
desequilibrio urbano tendiente a construir y fomentar procesos caóticos de cambios
rápidos 4 . Esta dinámica es el fundamento de los nuevos estilos de vida en la zona
periurbana de la ciudad, los cuales conforman nuevos desarrollos de tipo cerrado que
actúan como subsistemas dentro de la ciudad, entre los que podemos mencionar
comunidades cerradas, parques temáticos, centros comerciales, entre otros
equipamientos que se integran en la urbanización por nuevas centralidades.
Reflexionando al respecto, Jordi Borja señala que “es la urbanización que genera
‘espacios lacónicos’ punteados por shopping malls y gasolineras, de las ‘áreas de
excelencia’ (parques empresariales o tecnológicos, barrios cerrados exclusivos), red de
autopistas y estratificación social, en función de la distancia-tiempo a los lugares de
centralidad”. 5 Todo ello intensificado en la actualidad por el proceso de globalización,
que conduce al crecimiento urbano de las ciudades por desarrollos denominados
nuevas centralidades ó núcleos de concentración, las cuales tienen su origen a partir de
los años setenta en antiguas zonas industriales, con un alto índice de dinámica socioespacial
en las ciudades norteamericanas y europeas.
Estos nuevos desarrollos cuentan con el común de crear infraestructura en torno a ellos
y conectarse con la ciudad abierta a través de vías rápidas, integrar otros
equipamientos como nuevos núcleos que se extienden en los diversos sectores de la
ciudad y propiciar la expansión urbana; de igual forma, fomentan la creación de
equipamientos en su interior y generan procesos mercadotécnicos y problemas urbanos
4 “El enfoque sobre las ciudades nos permite especificar una geografía de lugares estratégicos en la escala global,
lugares ligados entre ellos por las dinámicas de la globalización económica”. Sassen, Saskia “Los espectros de la
globalización.” Argentina: Fondo de Cultura Económica ediciones. 1era. Edición (c2003), p.16. ISBN: 950-557-
586-6.
5 Borja, Jordi. “Revolución y Contrarrevolución en la ciudad global” en Biblio 3W: Revista bibliográfica de
geografía y ciencias sociales. Universidad de Barcelona. Vol. X Nº578, 20 de abril de 2005. P.6. ISBN: 1138-9796.
Consultado el 9 de marzo de 2005. En: http://www.ub.es/geocrit/b3w-578.htm
9

como la privatopia 6 , la especulación, la fragmentación, la segregación y la polarización.
Generalmente, estas nuevas centralidades se encuentran ligadas a un proceso dual de
periurbanización-rururbanización a través del incremento de la población residencial en
la periferia de las ciudades, lo cual disminuye el suelo rural y aumenta el urbano. De
igual forma, provocan la transformación de la imagen urbana de las ciudades bajo un
perfil complejo, ya que en algunos casos ocasionan la mezcla entre ciudades y no se
visualiza el límite urbano entre ellas, provocando la conurbación. Este es un proceso
que induce la polarización social a partir de nuevos desarrollos habitacionales o
comerciales que utilizan elementos arquitectónicos como muros, áreas comunes,
centros recreativos, elementos de control -sobre todo en el acceso –, enmarcamientos,
entre otros, que identifican los usos destinados al interior del fraccionamiento cerrado y
lo aíslan del exterior.
Para el año 2010 se espera que el mundo esté conformado en su mayoría por suelo
urbano, disminuyendo en gran proporción el suelo rural. Es reconocible que de este alto
porcentaje de suelo urbano la mayor parte estará constituida por nuevas urbanizaciones
de tipo habitacional, las cuales se encontrarán separadas de la ciudad abierta a través
de murallas. La mayoría de las ciudades tipo metrópolis tienden a convertirse en
megalópolis debido a esta expansión del suelo urbano periférico, que conduce a la
conurbación entre las ciudades, especialmente entre ciudades medias.
Es real la expansión urbana por creación de nuevas urbanizaciones, ejemplo de ello
son ciudades como Tokio, que ganan terreno al mar para su desarrollo; en
6 “ (...) en la ciudad nueva todo es presente y contemporáneo, puesto que ya no existen el pasado y la distancia. El
resultado es un bien integrado sistema de fragmentos donde ya no hay presente y pasado, sino una serie de presentes
de edades diferentes, todos autónomos pero interrelacionados en tanto están dirigidos a una misma audiencia
fragmentada y cambiante”. Amendola, Giandomenico “La Ciudad Postmoderna: Magia y miedo de la metrópolis
contemporánea”. Madrid: Celeste ediciones, 1era. Edición (c2000), P.78. ISBN: 84-8211-239-2.
10

Norteamérica, donde se manifiesta con el uso de los freeways 7 ; y en París, a través de
sus líneas de TGV o tren rápido (por sus siglas en francés, Train Grand Vite: Gran Tren
Rápido); todas ellas sustentadas por una gran infraestructura y equipamiento que
permiten movilizar a miles o millones de personas diariamente de un sector a otro, para
trasladarlos de la periferia de estas ciudades hacia nuevas centralidades. Estos nuevos
núcleos de concentración de servicios cuentan con el equipamiento y la infraestructura
para el desarrollo de un amplio sector de la sociedad que se encuentra ligado a nuevos
conceptos estructurales.
La expansión urbana se presenta a través de estos nuevos conceptos estructurales
como las vialidades primarias construidas como unión entre el acceso al nuevo
desarrollo de viviendas o equipamientos de tipo cerrado al centro histórico, o quizás la
nueva centralidad es una clara manifestación urbana de la superficie nueva generada
del centro a la periferia, ya que el desarrollo tecnológico envuelve a la ciudad a partir de
pequeñas islas que no logran incorporarse a la ciudad abierta, a pesar de encontrarse
dentro de un gran crecimiento urbano ocupado por expansión y –en muchos casos –
como un producto de la densificación.
La integración de nuevos tipos de vialidades y de equipamientos fundamentados en la
generación de producción económica y búsqueda de funcionalidad diversifica los
mecanismos económicos e incorpora nuevas tecnologías y nuevas formas en la
arquitectura y en el urbanismo de las ciudades. La morfología urbana se ve afectada
por representaciones simbólicas de manifestaciones y problemas urbanos de la ciudad
contemporánea, donde se fundamentan los derechos a través de barreras y las
obligaciones con imposiciones.
La tendencia expansión-densificación incorpora manifestaciones y problemas urbanos
7 En español, freeways se interpreta como supercarreteras, autopistas o autovías. “Actualmente, un aspecto decisivo
de la rentabilidad del espacio urbano es la cercanía a una entrada a una autopista. Como elemento estructurante y de
unión entre las apariciones insulares de la metrópolis latinoamericana, a comienzos del siglo XXI, se pueden
mencionar ciertas vías de transporte, en especial la red urbana de autopistas y autovías, dado que refuerza los
procesos mencionados. A través de la separación en dueños de medios de transporte motorizados y aquellos que no
los poseen, aparece una grieta social que es decisiva para las posibilidades de uso y apropiación de las diversas
islas”. Janoschka, Michael. “El nuevo modelo de la ciudad latinoamericana: fragmentación y privatización.”, en Eure
(Santiago). Vol.28 Nº85, Diciembre 2002, P.19. ISBN 0250-7161.Consultado el 6 de marzo de 2006. En:
http://www.scielo.cl/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0250-71612002008500002&lng=es&nrm=iso
11

que actúan al mismo tiempo en el desarrollo de las ciudades, como la privatización del
espacio público, especulación del suelo, segregación y fragmentación urbana, la
simulación y dispersión espacial.
Es claro que el fenómeno de expansión urbana originado en los últimos treinta años,
con especial énfasis en la última década, se presenta en diversas ciudades del mundo
con expresiones comunes como la incorporación de suelo rural al suelo urbano y la
especulación sobre el mismo.
En las ciudades de Europa la expansión urbana ha sido originada principalmente por
complejos residenciales en búsqueda de la seguridad y por la conformación de guetos 8 ,
bajo el concepto de fraccionamientos cerrados desarrollados de forma vertical, que son
ubicados en las periferias de la ciudad. Caso de ello es el proceso suburbano como el
de París, que ocasiona las conocidas guerras entre gueto y el problema de la ciudad
central. 9
En Norteamérica se presentan los casos más claros, donde los gated communities
según Blakely y Zinder, conforman ciudades completas, al definirlos como “un
microcosmos del extenso patrón estadounidense de segmentación y separación de
acuerdo a ingreso, raza y oportunidad económica” 10 . Esta manifestación por
fraccionamientos cerrados no es atípica, está centrada en la adopción de infraestructura
y equipamiento donde se presenta como una necesidad urgente, no como un sitio
donde estaba planeado el servicio. Las manifestaciones de la expansión urbana en las
ciudades de Norteamérica, tales como las autopistas, van a la búsqueda de elevar la
calidad de vida a través del aislamiento.
8 “El termino gueto viene del nombre Ghetto, del barrio judío de Venecia establecido en 1516. Durante la Segunda
Guerra Mundial, los ghettos eran distritos urbanos (a menudo cerrados) en los cuales los alemanes forzaron a la
población judía a vivir en condiciones miserables”. United States Holocaust Memorial Museum, Washington, D.C.
Consultado el 1 de marzo de 2006. En: http://www.ushmm.org/wlc/article.php?lang=sp&ModuleId=10005752
9 “Dans certaines métropoles des pays européens de transition, on peut même parler d’un véritable boom des
complexes résidentiels sécurisés depuis la chute du Mur de Berlin. A Moscou par exemple, il y’a un essor des
complexes résidentiels sécurisés qui sont orientée soit vers une clientèle étrangère – les cadres expatriés – soit vers la
nouvelle élite économique russe“. George Glasze, Mayence “Ségrégations urbaines et logiques foncières: Quand la
ségrégation devient fragmentation: espaces résidentiels sécurisés et gouvernance urbaine privée” Paris: Association
d’Etudes Foncière (2003), P.13. Consultado el 10 de marzo de 2006. En: http://www.staff.unimainz.de/glasze/Publikationen/Glasze%20segregation%20fragmentation%20ADEF.pdf
10 Edward Blakely y Maria Gail Zinder “Fortress America: Gated Communities in the United States”, Brookings
Institution Press: Washington, D.C. y Lincoln Institute of Land Policy: Cambridge, Massachusetts (c1997), P.3.
12

La tendencia hacia la expansión en esas áreas periféricas, sobrevaluadas pero al
mismo tiempo carentes de servicios, contrasta con la reducción de la actividad
residencial en áreas centrales provistas de equipamientos y servicios básicos.
Conforme estas zonas urbanas de suelo subutilizado y vacante se vuelven menos
habitadas y más devaluadas, el ciclo del deterioro aumenta. La enigmática relación que
hay entre el control de la expansión territorial y el apoyo de la densificación urbana está
en el corazón de la discusión sobre la regulación del uso del suelo entre los académicos
y formuladores de políticas, y conduce a tres cuestiones fundamentalmente
relacionadas con la política del suelo: el deterioro del medio ambiente, la conservación
de centros urbanos y la competitividad de las ciudades.
La manifestación coincidente en las ciudades de Europa, Asia, África y Norteamérica es
la creación de nuevos espacios de este tipo en la periferia, que incorporan el nuevo
valor de las tecnologías al área urbana, la infraestructura y el equipamiento inmediato
en vialidades que por lo general ofrecen la seguridad del traslado en un vehículo en
tiempos reducidos. Asimismo, la incorporación del transporte rápido y de alta calidad,
un servicio que se ofrece en las estaciones de traslado generalmente ubicadas en el
exterior de las nuevas centralidades o fraccionamientos cerrados, con lo cual se agrega
un valor extra al suelo de uso privado.
En torno a estas nuevas centralidades o fraccionamientos cerrados se crean
asentamientos irregulares que generalmente carecen de servicios y que precisamente
se generan con el objetivo de verse beneficiados con la infraestructura recientemente
incorporada a la ciudad y los equipamientos creados por el fenómeno de expansión de
alguno de los desarrollos. Este tipo de servicios generalmente son financiados por los
inversionistas que propiciaron la incorporación de nuevos equipamientos en áreas
periféricas para su desarrollo.
1.2. Implicaciones de la expansión urbana en las ciudades
En las diversas ciudades del mundo los fraccionamientos cerrados han tenido gran
impacto en la expansión urbana, sin embargo, este fenómeno se manifiesta en
13

Latinoamérica con un impacto especial, al adoptar nuevas centralidades representadas
en las ciudades cerradas y los fraccionamientos cerrados, conocidos como
comunidades bloqueadas, gated communities, vecindarios defensivos 11 , comunidades
amuralladas, entre otros, mismos que generan sensación de seguridad y privacidad.
Manifestaciones al exterior como las murallas de cada comunidad otorgan mayor
énfasis entre más grande sea el fraccionamiento cerrado. Sin embargo, dentro del caos
de las ciudades podemos identificar que estas entidades crean además problemas
urbanos como la fragmentación, segregación, polarización y la privatización del espacio
público.
La expansión urbana en las diversas ciudades del mundo presenta un comportamiento
semejante; tanto la suburbanización de las ciudades como la periurbanización
ocasionan en ellas un cambio radical, la mayoría de las veces en un corto tiempo y con
una dinámica de transformación urbana que incide directamente en la generación de
problemáticas sociales y económicas.
En las ciudades latinoamericanas los problemas urbanos que surgen en torno a los
fraccionamientos cerrados enfatizan la pobreza y la inseguridad, al encontrarse entre
muros, sin embargo también son impulsores de desarrollo urbano y originan expansión
urbana a través de otros fraccionamientos cerrados, que a su vez permiten
principalmente la creación de infraestructura y la construcción de equipamientos.
Durante la fundación de las ciudades coloniales en nuestro país se dio inicio a las
colonias procedentes de la cuadrícula española, como se ha manifestado a través de su
morfología reticular, misma que era establecida contemplando asentamientos para
vivienda donde los otros tipos de usos no eran planeados y sólo se aproximaban a
cubrir necesidades primarias de sus pobladores. Más tarde, durante los años sesenta
del siglo veinte, surgen los fraccionamientos abiertos, generalmente de interés social,
ya que eran destinados a los trabajadores con salarios mínimos a partir de
11 “Los vecindarios defensivos son una experiencia amparada en la demanda social de la seguridad, justificada
mediante un discurso emergente que le atribuye las cualidades de lo apropiado y le inviste de las ventajas de lo
prohibido“. Méndez Sainz, Eloy “Vecindarios defensivos latinoamericanos, los espacios prohibitorios de la
globalización”, en Perspectivas Urbanas / Urban Perspectives, Barcelona: Boletín electrónico de Urbanismo y
Procesos Urbanos, Nº4, P.1. ISSN: 1695-534X. Consultado el 17 de diciembre de 2004. En:
www.etsav.upc.es/urbpersp/num04/index.htm
14

financiamiento de créditos para la vivienda. Éstos aparecen, crean nuevas áreas
urbanizadas y dotan de servicios básicos a un sector de la ciudad, lo cual les permite
elevar la calidad de vida de sus habitantes.
Como hemos visto, manifestaciones y problemas urbanos múltiples han sido aportados
por el fenómeno de expansión urbana en las ciudades, desde la transformación del
suelo rural a urbano, la creación de nuevas tecnologías que fomentan la forma
disfuncional o distorsionada del espacio, hasta la creación de equipamientos urbanos
grandes, fomentando la desigualdad a través de los no lugares (como han concebido
los investigadores a los centros comerciales o nuevas plazas de tipo cerrado) y la
incorporación de equipamientos de tipo habitacional amurallados en busca del clima de
seguridad y privacidad, donde los símbolos prevalecen.
También se han originado problemas urbanos que han sido incorporados a la ciudad en
conjunto con sus manifestaciones. La privatización del espacio público es una de las
características de la ciudad contemporánea, lo que comúnmente da origen a la
simulación de espacios; el fomento de la especulación del suelo; la segregación urbana
a partir de la desigualdad en el acceso a la ciudad, donde los derechos urbanos de los
ciudadanos se encuentran conquistados por las élites; y la fragmentación urbana,
donde prevalecen los guetos como una nueva forma de vida.
Existen ciudades donde todos estos desarrollos cerrados fomentan la dispersión
espacial, ya que no se distingue dónde inicia y dónde termina la urbe, debido al
crecimiento urbano por expansión de forma irregular; la ciudad se vuelve totalmente
conurbada y se originan las metrópolis o las insustentables megalópolis, como eje nodal
a nivel mundial de este fenómeno. Monclús afirma que hay una gran ambigüedad en la
descripción de las nuevas realidades urbanas y metropolitanas: “Se habla de
conurbación, áreas metropolitanas, ciudad-territorio, ciudad difusa, ciudad diseminada,
ciudad dispersa, etc., así como de los procesos de descentralización, periurbanización,
rurbanización, etc. que a veces se confunden con el de suburbanización. Una serie de
términos que suelen utilizarse como si fueran casi sinónimos, cuando, en realidad, las
15

acepciones pueden variar notablemente según las disciplinas implicadas”. 12
Las ciudades norteamericanas en especial se han expandido en su urbanización, ya
que al contar con gran infraestructura y notables centralidades impactan en el
crecimiento de forma distorsionada, ocasionando conurbación y constituyendo ciudades
metropolitanas que difícilmente pueden estructurarse con armonía, ya que la
segregación socioespacial y la fragmentación urbana son manifestaciones preliminares
de procesos de privatización del espacio público que originan simulación y especulación
sobre el suelo.
Así como las ciudades del norte de América cuentan con gran impacto por expansión
urbana, las ciudades europeas, asiáticas y africanas presentan estas manifestaciones
pero bajo elementos distintivos de sus ciudades. El impacto más notable en las
ciudades europeas es que actualmente han sido capaces de revertir esta expansión
creando nuevos núcleos de concentración de servicios, desde infraestructura hasta
equipamientos de impulso a la globalización; en las ciudades asiáticas se constituyen
los denominados guetos como eje de expansión urbana, donde la élite demarca
territorio y jala el desarrollo urbano de la ciudad a su entorno; y en las ciudades
africanas el proceso es carente en inversión de recursos de servicios y equipamientos;
se concibe la expansión en guetos como la diversificación de la sociedad y dando
origen a nuevos guetos en torno de la ciudad conformando nuevos cinturones de
pobreza bajo el proceso de expansión urbana.
En América, Europa, Asia ó África, cualquier ciudad ha transcurrido o se encuentra bajo
el fenómeno de expansión urbana, donde los fraccionamientos cerrados, con sus
diversas tipologías, han actuado sobre el uso del suelo, convirtiendo el suelo rural en
urbano y transformando los procesos urbano-arquitectónicos en nuevos conceptos
morfológicos de manifestación social, con impactos en la urbanización y la arquitectura
de las ciudades, a través de murallas y la inaccesibilidad a los espacios urbanos, tanto
al interior como al exterior del desarrollo.
12 Monclús Fraga, Francisco Javier “Ciudad dispersa y ciudad compacta: Perspectivas urbanísticas sobre las
ciudades mediterráneas”, Universidad de Girona. Ciclo de conferencias: Ecología Urbana, 20 de marzo de 1997,
P.2. Consultado el 10 de marzo de 2006. En: http://www-etsav.upc.es/personals/monclus/cursos2002/monclus.htm
16

Los componentes de la ciudad contemporánea se encuentran bajo el efecto dominante
de la globalización, donde lo más importante es convertirse en una ciudad competitiva,
pero es conocido que el porcentaje de crecimiento no es indicador de sustentabilidad y
estabilidad para las ciudades. En diversas ciudades del mundo el impacto ha sido tal
que ya no es reversible. El comportamiento acelera a tal grado las dinámicas urbanas
por la competencia mundial de diversos elementos de desarrollo para las ciudades, que
éstas se encuentran bajo el efecto de la dispersión por expansión y sustentan la
seguridad en el uso de los espacios privados para la conformación de los
fraccionamientos cerrados.
Estos fraccionamientos representan una fragmentación de las ciudades por la
privatización del espacio público, por el desdén o rechazo hacia todo lo que representa
la ciudad abierta y por la construcción de barreras que refuerzan la segregación socialurbana.
No obstante, también facilitan el desplazamiento, la instalación de
infraestructura y servicios básicos en su entorno, ya que se ubican cerca de vías
rápidas de circulación, lo cual frecuentemente produce un aumento en el valor del suelo
de la zona. Asimismo, impulsan la creación de empleos en la industria de la
construcción y brindan mayor seguridad y privacidad a sus habitantes.
El crecimiento de las ciudades se ha impulsado por la expansión urbana originada por
elementos como son los fraccionamientos cerrados, ya que al contribuir con estas
nuevas comunidades amuralladas en torno a la ciudad abierta, fomentan la expansión
para este tipo de comunidades.
Un fraccionamiento cerrado, ya sea por barrera natural o artificial, implica en el
crecimiento una concentración de servicios y de población de un grupo social que se
identifica a partir de la conformación de una nueva comunidad, pero a la vez conforma
en su entorno grandes cinturones de pobreza y contribuye directamente con la
decadencia del resto de la ciudad. Estos desarrollos cerrados, producto de las nuevas
tecnologías y la globalización, fundamentan su crecimiento en la seguridad y privacidad,
principalmente. Sin embargo, para la ciudad un desarrollo cerrado implica una gran
inversión en la expansión de servicios básicos y origina fuertes problemas urbanos.
17

La segregación socio-espacial en la ciudad de cualquier parte del mundo implica un
problema urbano y social muy importante, ya que es una de las características que
desestabilizan a las naciones, pues fomenta – en grado extremo – guerras y
desequilibrios económicos globales. La conformación de guetos, precisamente, tiene su
origen en la segregación socio-espacial en las diversas ciudades. Por ello, el análisis
socio-espacial de una ciudad implica la observación de elementos como la morfología
urbana y arquitectónica, tanto al interior como al exterior de los fraccionamientos
cerrados.
La fragmentación y la segregación urbana se relacionan directamente, ya que la
conformación de nuevas comunidades bajo un desequilibrio social da origen a la
fragmentación. Elementos como las vialidades, que generan un eje central de movilidad
en las ciudades, constituyen una estructura distintiva que fomenta la separación entre
los diversos grupos sociales, en conjunto con aquellos elementos urbanos que se
detonan por la privatización al interior de estos desarrollos amurallados; ambos
elementos, vialidades y privatización, ubican a los fraccionamientos cerrados en una
posición excluyente.
La ciudad contemporánea se constituye por un auge de estos fraccionamientos
cerrados, que al interior cuentan con diversas manifestaciones y problemas de impacto
urbano, entre los que se destacan la segregación socio-espacial y la privatización del
espacio público:
Segregación socio-espacial
La proliferación de los fraccionamientos cerrados en las diversas ciudades origina el
aumento de la segregación social, y conlleva a la auto-segregación y a la exclusión, ya
que la localización de este tipo de fraccionamientos en la periferia, o limitados mediante
barreras físicas al interior de una ciudad, es un símbolo de exclusión enlazado
socialmente con la segregación. Privatizar y excluir a sus habitantes de actividades
dentro del espacio correspondiente al subsistema del fraccionamiento cerrado y negar
un contacto social con su entorno, ocasiona la auto-segregación de un sector
importante de la población.
18

La exclusión, según la concepción de Ronn, “pone el acento en la falta de lazos
sociales con la familia, los amigos, la comunidad local, los servicios del estado y sus
instituciones y las organizaciones de carácter voluntario”. 13
La falta de elementos de convivencia en la ciudad origina el rechazo de los habitantes
de los fraccionamientos cerrados a la ciudad, mediante barreras físicas para refugiarse
de la inseguridad, aunque muchas veces no logra su cometido dado que no se obtiene
una calidad de vida integral en los aspectos económico, social y político. La exclusión
presenta tres aspectos concretos que ejemplifican este fracaso: el económico, ya que la
relación del fraccionamiento cerrado con el sistema dominante de la organización
económica continúa, no se independiza; el social, por la falta de acceso a servicios
sociales como los que brindan los espacios públicos; y el político, por la falta de
derechos políticos específicos, como reglamentaciones adecuadas, que proporcionen
seguridad a los ciudadanos según su estatus.
Los habitantes se encierran y poco se liberan hacia un espacio recreativo o de ocio de
uso común en la ciudad; cuentan con espacios al aire libre muy reducidos, y continúan
siendo amurallados, enrejados, vigilados, controlados.
La auto-segregación y la exclusión son términos ligados en sí mismos. La tendencia
actual apunta hacia la formación de ciudades externas, formadas por una serie de
fraccionamientos pero sin contacto entre sí, que están amurallados y a los que se
accede a través de accesos controlados, diseñados para aumentar todavía más la
jerarquía social. Esta tendencia a transformar una comunidad en un fraccionamiento
cerrado es muy común. Las murallas, las rejas, la vigilancia, la supervisión por medios
mecánicos y tecnológicos se han vuelto parte del urbanismo y arquitectura del mundo.
Los fraccionamientos cerrados han propiciado seccionar la estructura de las ciudades, lo
cual ocasiona la desarticulación de las periferias y origina una ruptura de la continuidad
espacial que las “cerradas” producen en ámbitos superficiales importantes. El espacio
que originaba la ciudad abierta, sin interrupciones, se ha transformado en una serie de
13 Martínez Veiga, Ubaldo “Pobreza, segregación y exclusión espacial: La vivienda de los inmigrantes extranjeros en
España” Barcelona: editorial Icaria. p.24
19

fragmentos aislados en la periferia, con barreras naturales o artificiales.
El concepto de muro discontinuum resulta de la fragmentación 14 , y genera una
arquitectura de ensamblaje que se distingue por su material, forma y función. Este tipo
de muro conceptualiza el espacio arquitectónico como aquel que está en contacto con
la naturaleza viva del entorno. Esta interrupción del muro conlleva a la idea pura de
arroparse, cubrirse, asentarse, cerrarse. La idea de discontinuidad origina una
manifestación dinámica del muro al desplantarse en el territorio.
La concepción de los elementos físicos nos permite entender la fragmentación a partir
de barreras arquitectónicas visibles en los fraccionamientos cerrados. Surge la idea del
muro continuum, el cual recrea el espacio como un sistema de integración donde recaen
todas las piezas que se integrarán en su espesor. Este concepto sobre el muro es
contrario al de discontinuum, es la parte pasiva, inmóvil, estática, es decir indica la
división o parcialidad de sus componentes.
Los conjuntos cerrados han desarrollado diversas manifestaciones en diferentes
ciudades con respecto a los estudios de fragmentación del espacio. Dichas
manifestaciones tienen algo en común por analizar: los procesos que ocasiona la
división de la unidad –como la ciudad – en subsistemas, esto es, la influencia de los
fraccionamientos cerrados en el territorio.
La globalización ha permitido la transformación física, social y territorial de las ciudades,
misma que ha contribuido al crecimiento de las mismas de manera discontinua o
difusa 15 . Aunque existen manifestaciones extremas que marcan determinantemente
dicho concepto, como en el caso del Reino Unido y Sudáfrica.
14 “Entre las barreras físicas establecidas en los diversos fraccionamientos cerrados alrededor de ciudades del mundo,
es el muro “el elemento arquitectónico que sobresale como barrera en el territorio fragmentado”. Aparicio Guisado,
Jesús María “El Muro”, Argentina, Buenos Aires: Juan O´Gorman (c2003), pp.193 y 194.
15 “La política de desarrollo externa panamericanismo militar al neocolonialismo estadounidense, desarrollo
económico, dependentismo y neoliberalismo: transformación económica y globalización. Su desarrollo socio-político
redemocratización después de gobiernos militares y orientación capitalista aún bajo gobiernos de la izquierda”.
Diego Campos y Maristella Svampa “Los que ganaron. La vida en los countries y barrios privados”, Argentina,
Buenos Aires: Biblos (c2003), pp.181-184.
20

En las ciudades del mundo árabe, el aislamiento espacial de grupos sociales no es un
nuevo fenómeno. La investigación urbana sobre ciudades premodernas representó la
fragmentación socio-espacial y material del modelo urbano en pequeños espacios como
característica excepcional de las ciudades típicas árabes. Los gated communities,
habitados por extranjeros occidentales en Arabia Saudita, siguen el principio de
aislamiento espacial de grupos sociales diferentes, con fondos culturales y religiosos,
principio fundamental de la organización socio-espacial de muchas ciudades antiguas
del mundo árabe. Las urbanizaciones gated, en Líbano, tienen sus orígenes
sociopolíticos en el siglo XX, y una de las manifestaciones de estos complejos es que
son cautelosos residenciales.
La fragmentación de la ciudad es un fenómeno cada vez más materializado en las
ciudades. El establecimiento de relaciones asimétricas ante la proximidad de ricos y
pobres produce problemas como la exclusión y la auto-segregación. Barreras físicas,
sociales y políticas han contribuido ampliamente con el rompimiento del territorio en la
ciudad. Podemos considerar que la sociedad actual tiene un alto crecimiento de
sectores autosegregados. Los habitantes se encierran y pocas veces se liberan a un
espacio recreativo o de ocio; y cuentan con espacios al aire libre muy reducidos,
comparados con los grandes conjuntos abiertos.
El comportamiento de una fracción de la sociedad que se refugia mediante barreras
físicas para evitar la inseguridad y la violencia urbanas, no logra su cometido de
conseguir seguridad, pues se autoexcluye y eso la conduce a una forma de
desintegración de los aspectos económicos, sociales y políticos de la sociedad a la que
pertenece. “La exclusión representa la falta de relaciones sociales en la ciudad” 16 ,
asienta Ronn, ya que la exclusión presenta tres aspectos concretos: La económica, que
implica la relación con el sistema dominante de la organización económica, en este caso
los habitantes de los fraccionamientos cerrados; la social, por la falta de acceso a
servicios sociales como los espacios públicos; y la política, dada la falta de derechos
16 La concepción de Ronn sobre exclusión pone el acento en “la falta de lazos sociales con la familia, los amigos, la
comunidad local, los servicios del estado y sus instituciones y las organizaciones de carácter voluntario”. Martínez
Veiga, Ubaldo “Pobreza, segregación y exclusión espacial: La vivienda de los inmigrantes extranjeros en España”,
pp.24-25.
21

políticos exclusivos, como reglamentaciones adecuadas que proporcionen una
seguridad a los ciudadanos de diferentes estatus.
La seguridad y la privacidad son dos manifestaciones urbanas potenciales que
sustentan el origen de los fraccionamientos cerrados. Los habitantes de las ciudades
prefieren este tipo de comunidades por la necesidad de identificarse.
La seguridad es una manifestación urbana que cualquier habitante busca en su ciudad,
por ello, con la finalidad de defenderse de la violencia y delincuencia se conforman
comunidades cerradas separadas de la ciudad abierta por elementos urbano
arquitectónicos entre los que destacan la aplicación de las nuevas tecnologías, como
son los circuitos eléctricos, y en el caso de las ciudades en guerra, el bloqueo de muros
por sistemas detonantes a partir de químicos como bombas terrestres o aéreas, este
último en el caso de guetos. Los fraccionamientos cerrados más comunes son los que
se protegen con murallas de elementos sencillos, susceptibles de derrumbar, por lo
general, pero con un simbolismo tal que la comunidad se siente segura del exterior.
Asimismo, la privacidad es el elemento inicial para buscar elementos distintivos de la
comunidad que logren la intimidad de los integrantes del fraccionamiento cerrado, donde
destacan la incorporación de espacios comunes de recreación, de ocio, educación,
cultura, religión, entre otras actividades comunes de los habitantes del fraccionamiento
cerrado.
La privatización del espacio público. En los fraccionamientos cerrados la privacidad
es primordial, en especial la privatización del espacio público como el factor más
convincente para que el ciudadano acepte habitar en un fraccionamiento cerrado. “El
espacio público es aquel que se vive continuamente, el que sea público no significa que
sea un espacio abierto a la sociedad”, como lo señala Jordi Borja.
El concepto urbano-arquitectónico del fraccionamiento cerrado depende muchas veces
de los destinos generados en el espacio público, desde áreas verdes, usos
administrativos, negocios, institucionales y hasta de inversión. Asimismo, los usos
recreativos y de ocio destacan en las diferentes ciudades del mundo, al privilegiarlos en
22

los proyectos como atractivo del fraccionamiento de tipo cerrado.
La privatización de los espacios públicos generalmente está ligada con el estatus
económico y social de los ciudadanos que los viven. La utilidad de estos espacios
públicos depende de la identidad cultural de los ciudadanos que lo conforman.
Los estudios realizados sobre privatización han identificado manifestaciones físicas que
resguardan a la nueva sociedad cerrada en su espacio interior, negándose al espacio
abierto, pero sin negar el acceso a los espacios públicos, como el uso de vialidades,
banquetas y áreas verdes. “No se permite la entrada a lo público hasta no ser reciclado
por el ámbito privado”. 17
Un espacio vivido es un espacio usado con identidad, el cual implica generar vida
urbana y concebir el espacio como una oportunidad para el encuentro y la libre
asociación de un grupo de personas detrás de intereses diversificados.
El espacio público, sin ser privatizado, supone dominio público, uso social colectivo y
multifuncionalidad. Se caracteriza físicamente por su accesibilidad. La calidad del
espacio público se mide por la intensidad y calidad de las relaciones sociales que facilita
y por su capacidad para generar mixturas de grupos y comportamientos, y para
estimular la identificación simbólica, la expresión y la integración cultural.
La privatización del espacio público conlleva a la negación que asume la sociedad de la
ciudad abierta, lo que origina la fragmentación y segregación socio-espacial, tanto de los
fraccionamientos cerrados como de la ciudad abierta.
Este nuevo modelo de crecimiento ha logrado que los fraccionamientos cerrados
diseñen su propio reglamento interior, que generalmente es muy pobre en las
referencias urbanas, ya que no existe una planeación estratégica que sea incluyente
respecto a la ciudad que lo alberga. La adquisición de este concepto mercantil,
17 Bauman Zygmunt “La Sociedad Sitiada”, Buenos Aires, Argentina: Fondo de Cultura Económica (c2004), P.208.
23

denominado por Jordi Borja como “agorafobia urbana” 18 , es resultado de la imposición
urbana de un nuevo modelo, que al ser la única opción que tienen los habitantes para
elevar su bienestar social y construir una identidad con la integración de una
comunidad, se ha apropiado de las ciudades, privatizando el espacio público.
Es así como este tipo de crecimiento por expansión urbana origina problemas en las
ciudades, aunque también hay manifestaciones urbanas que justifican el origen de este
tipo de comunidades amuralladas, sustentadas por la globalización.
Todas estas manifestaciones de los fraccionamientos cerrados constituyen la expresión
de los problemas de la ciudad, ya que durante mucho tiempo las urbes han crecido
arbitrariamente y no han llevado a cabo una planeación integral en la cual la
sustentabilidad constituya el desarrollo urbano y arquitectónico.
Actualmente, la morfología urbana evidencia los posicionamientos de sus habitantes,
tanto de la ciudad abierta como de los fraccionamientos cerrados. Es decir, habitar en
un fraccionamiento cerrado representa una necesidad de seguridad pero también de
continuar en conexión con el resto de la ciudad; implica estimular a una comunidad a
continuar dentro de un grupo social con semejantes condiciones de vida, ya sea social ó
económico, y esto deriva en la separación respecto al suelo aledaño. Con ello se da
origen a la especulación, que inhibe a las clases marginadas de alguna oportunidad de
suelo, y a la privatización del espacio público como respuesta de negación de la ciudad
abierta. La especulación en la ciudad es uno de los problemas urbanos que tiene origen
en el creciente desarrollo de fraccionamientos cerrados en la periferia. Las empresas
inmobiliarias, principalmente, convierten a los terrenos de conexión entre el
fraccionamiento cerrado y la ciudad en una inversión excluyente, ya que la ciudad deja
de disponer de suelo útil para destino de la clase desprotegida.
También hay implicaciones positivas para los habitantes de estos fraccionamientos
cerrados, como la sensación de seguridad; a pesar de que se ha comprobado que tal
18 “Si la agorafobia urbana es una enfermedad producida por la degradación de los lugares públicos integradores y
protectores abiertos a todos, la terapéutica y la alternativa parecen ser la instalación en los flujos y en los nuevos
guetos”. Borja, Jordi “La ciudad conquistada” Barcelona (c2003), p..55.
24

seguridad es mera simulación, los habitantes de estos desarrollos están convencidos de
que habitar uno de ellos es garantía de tranquilidad y resguardo. Esta sensación les
permite actuar en consecuencia, es decir, hacer afirmativo el supuesto de los habitantes
de que es más seguro vivir en un fraccionamiento cerrado, ya que al hacerlo cuentan
con un lineamiento común que les permite cumplir con la disposición de mantener
seguridad en su interior, antes que negarse a ello. 19
Para profundizar en las implicaciones del fenómeno de expansión urbana por
fraccionamientos cerrados en la ciudad de Culiacán, se explica a continuación la
metodología que se aplicará en el estudio para la formulación de indicadores
cualificativos y cuantitativos.
2. Metodología
La primera fase del estudio fue la observación del desarrollo urbano en América Latina
de 1970 a la fecha, siguiendo dos principios estructurales: la tendencia sectorial-lineal,
cuya principal manifestación es el proceso de expansión-densificación a partir de la
polarización de fraccionamientos cerrados periféricos o peri-urbanos desarrollados a lo
largo de carreteras intra-urbanas; y el crecimiento celular, que es la formación de
pequeños subsistemas dentro de la ciudad fragmentada.
El proceso metodológico permitió evaluar la participación de los fraccionamientos
cerrados en la expansión urbana de la ciudad de Culiacán. Dicho proceso se dividió
para su estudio en objetivos particulares, que permitieron identificar cronológicamente
19 “A pesar de que el fenómeno de ‘barrio privado’ tiene varias décadas de existencia, las ciencias sociales
empezaron a darle importancia desde hace relativamente pocos años. Pioneros fueron investigadores
norteamericanos que analizaban la temática ya en la primera mitad de los años noventa a través del mercado
inmobiliario estadounidense (Davis, 1990; McKenzie, 1994; Foldvary, 1994). La expansión masiva de gated
communities en Estados Unidos es considerada en relación a la inseguridad en las metrópolis (Blakely & Snyder,
1997; Wehrheim, 1999; Amendola, 2000). Sin embargo, este contexto es puesto en tela de juicio por varios autores
(Massey, 1999; Glasze, 2001; Low, 2001), dado que la merma de la criminalidad a lo largo del boom económico en
Estados Unidos durante los noventa no trajo un decrecimiento de las gated communities”. Janoschka, Michael “El
nuevo modelo de la ciudad latinoamericana: fragmentación y privatización” en Eure (Santiago), Vol.28 Nº85,
diciembre de 2002, P.4. Consultado el 6 de marzo de 2006. En:
http://www.scielo.cl/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0250-71612002008500002&lng=es&nrm=iso. ISBN 0250-
7161
25

los fraccionamientos cerrados de la ciudad de 1970 a 2005; evaluar la expansión
urbana de la ciudad a partir del crecimiento por fraccionamiento cerrado; tipificar los
fraccionamientos cerrados de la ciudad de Culiacán, y determinar los impactos por
participación de La Primavera en el sector sur de la ciudad de Culiacán.
Figura 1. Proceso de la metodología de la investigación
Proceso de la Metodología de la investigación
1
Método de análisis
histórico
Análisis documental
Análisis
cartográfico
Estudio de sitio
2
Método de
medición espacial
de la Expansión
Urbana
Proceso de
urbanización
Fenómeno de
expansión urbana
Fraccionamientos
Cerrados
3
Método de análisis
de los
Fraccionamientos
Cerrados
Cuantitativo
Colonias
Fraccionamientos
Abiertos
Cualitativo
Cédula de criterios
de tipificación
Entrevistas método
DELPHI
Personas y la
calidad de vida
Accesibilidad y
movilidad
Fraccionamientos
Cerrados
Encuestas
cualitativas y de
opinión de la
población
Medio ambiente y
sustentabilidad
4
Método de
evaluación de de
la
Ciudad La Primavera
Cerrada
Antecedente
histórico
Expansión urbana
Barrios Cerrados
Fuente: Elaboración de la Autora. Aportaciones conceptuales De Forn Foxá, Manuel “Estrategia y territorios: Los
nuevos paradigmas” Diputació de Barcelona (Marzo 2005), P.95.
Para comprobar la hipótesis de que los fraccionamientos cerrados impactan en la
expansión de la ciudad de Culiacán, generando segregación urbana, se planteó la
aplicación de los siguientes cuatro métodos para su desarrollo: el primero corresponde
al método histórico, el segundo al de expansión, el tercero de los fraccionamientos
cerrados y el cuarto de La Primavera.
El primer método, denominado histórico, se basó en el estudio de datos que auxilian al
análisis documental y cartográfico de la ciudad, principalmente de los setenta al 2005,
26

mismo que siguió la metodología de sistematización, el proceso de análisis de la
información documental y estudio de sitio, mediante un proceso cronológico, como lo
señala Axel Borsdorf en su análisis sobre los procesos en las ciudades
latinoamericanas, lo cual permitió el análisis del proceso a través de fuentes de
información en gobierno municipal, estatal, federal, entidades privadas y entes sociales.
Dentro del gobierno municipal se recopiló información del Instituto Municipal de
Planeación Urbana, Crónica de Culiacán, Secretaría del Ayuntamiento de Culiacán,
Departamento de regidores, Archivo histórico municipal, Departamento de bienes
municipales, Departamento de obras públicas, Unidad de Catastro municipal y Junta de
Agua Potable, principalmente, donde se consultaron archivos históricos, documentales
y sistemas de información geográfica; se recolectó información cartográfica,
documental, fotografías aéreas, planos de la ciudad, archivos catastrales y legislación.
En el gobierno estatal, así como en el Instituto Nacional de Estadística Geografía e
Informática (INEGI) se localizó información de archivos históricos como diarios oficiales,
legislación, planes de desarrollo, archivo histórico. En algunas instancias del gobierno
federal se realizaron consultas de programas de desarrollo, legislación y documentación
de buenas prácticas, tales como la Secretaria de desarrollo social, Secretaría de
comunicaciones y transportes, Secretaría del registro agrario, Comisión nacional del
agua, Comisión nacional de áreas naturales protegidas, entre otras. Ante las instancias
privadas, se consultó información del Sistema para la Consulta de Información Censal
(Scince), archivos históricos entregados por empresas para trámites de aprobación de
desarrollos habitacionales, principalmente, se consultó a la Cámara Nacional de
Promoción Industrial de Vivienda, Desarrolladora HOMEX, Desarrolladora Urbi,
Constructora Megapark, Empresa KYARA, S.A. de C.V., entre otras destacadas en la
ciudad, mismas que fueron una fuente de información abierta para recopilar datos
específicos de proyecto, la mayoría de ellos ubicados en archivos históricos.
Para el análisis de la información documental recopilada se planteó un proceso de
sistematización a través de la identificación de datos claves para la conformación de los
indicadores de aplicación en la investigación, entre los que destacan datos
cronológicos, superficies de área urbana, población, sistemas de seguridad en muros,
vialidades, programas arquitectónicos, dimensiones de las viviendas y tipos de
27

viviendas. Todos ellos con la finalidad de emplear un sistema de indicadores como
densidad poblacional, área urbana ocupada, tipología de fraccionamientos cerrados,
articulación territorial, accesibilidad y movilidad, medio ambiente y sustentabilidad. Es
importante destacar que estos indicadores fueron formulados con la ayuda de los datos
localizados en la información documental, pero evaluados a través del estudio de sitio;
para ello se elaboró una cédula de criterios de tipificación que se analizaron en el tercer
método de los fraccionamientos cerrados.
Estos indicadores tuvieron la finalidad de continuar con el proceso metodológico para
aplicarse en un segundo método denominado de expansión, que permitió identificar
fases para analizar el proceso de urbanización de las ciudades, el fenómeno de
expansión urbana y los fraccionamientos cerrados, en particular en la ciudad de
Culiacán 20 . La primera fue una fase donde se especificaron los impactos de cada una
de las áreas, para justificar la delimitación del área urbana de la ciudad de Culiacán,
donde se analizó el proceso de urbanización. La segunda fue una fase de evaluación
del crecimiento a partir de los fraccionamientos cerrados. Durante esta fase se
evaluaron los indicadores propuestos en la primera fase y se analizó el fenómeno de
expansión urbana, después de ubicar las unidades de población y con ello evaluar los
indicadores internos en las unidades de población, como la segregación, fragmentación
y la privatización; para ello se utilizaron herramientas de medición para la aplicación de
los diversos métodos. Durante la última etapa se llevó a cabo la aplicación de los
indicadores, que permitieron analizar los impactos urbanos por fraccionamientos
cerrados en la expansión urbana de Culiacán.
Dicho proceso tuvo la finalidad de identificar, a través de la cartografía, los datos
localizados en la información documental y representarlos con la ayuda de software
como Office, Autocad y ArcView; estas herramientas fueron de gran utilidad para
dimensionar y cuantificar el crecimiento urbano e identificar las áreas de expansión
urbana de la ciudad de Culiacán, mismas con las que se pretendía comprobar que son
generadoras de segregación. El estudio cartográfico permitió dimensionar el área
20 “El diagnóstico estratégico es inductivo y no deductivo: los temas se intuyen porque los expertos estratégicos están
habituados a los problemas urbanos y los conocen y lo que se trata es de comprobar si las intuiciones tienen base y
están corroboradas“. De Forn Foxá, Manuel “Estrategia y territorios: Los nuevos paradigmas” Diputació de
Barcelona (Marzo 2005), P.95.
28

urbana ocupada por fraccionamientos cerrados en la ciudad, cuantificar y cualificar la
expansión urbana de la ciudad; es decir se pudo obtener la expansión del área urbana,
densidad de población, morfología y áreas de segregación de la ciudad.
El procesamiento de información cartográfica se desarrolló desde la ubicación de todos
los fraccionamientos cerrados en el plano urbano de la ciudad, actualizado al 2004, y
después de identificados exportarlos al sistema de información geográfica (ArcView),
donde se identificaron cronológicamente las colonias, fraccionamientos abiertos y
fraccionamientos cerrados. Dicho procedimiento fue de suma importancia para
continuar con el tercer método, denominado el tercer método de los fraccionamientos
cerrados, ya que el estudio de sitio se realizó a partir de la cuantificación de los
desarrollos habitacionales en la ciudad y la aplicación de una cédula de criterios de
tipificación de fraccionamientos cerrados.
La cuantificación de los desarrollos habitacionales en la ciudad permitió identificar la
zona de mayor número de fraccionamientos cerrados, superficies ocupadas, número de
vialidades truncadas y zonas de segregación, y ello fue una línea para continuar con el
estudio de la privatización del espacio público. En la cédula de criterios de tipificación
de fraccionamientos cerrados se tomaron como base indicadores sobre las personas y
su calidad de vida, donde se analizaron los datos mencionados de población además
de que se agregaron datos como sistema educativo, salud, tiempo libre/ocio y
seguridad; el siguiente indicador fue de accesibilidad y movilidad, y el último estuvo
basado en el medio ambiente y sustentabilidad, y se partió del estudio de los sistemas
de calidad aplicado por Manuel de Forn Foxá en “Estrategias y Territorios”.
Después de realizar dicha cédula en todos los fraccionamientos cerrados en la ciudad
de Culiacán, se ubicaron sectores de segregación, se cruzaron los datos y a partir de la
cartografía se identificaron cronológicamente los fraccionamientos cerrados de la ciudad
de 1970 a 2005; se evaluó la expansión urbana de la ciudad a partir del crecimiento por
fraccionamiento cerrado, se tipificaron los fraccionamientos cerrados y se determinaron
los impactos por participación de La Primavera en el sector sur de la ciudad de
Culiacán. En este lapso se analizaron manifestaciones como la privatización del espacio
público y la segregación socio-espacial. El cruce entre este tercer método y el segundo
29

método permitió identificar radios de segregación y vialidades truncadas por
privatización de acceso en los fraccionamientos cerrados.
Asimismo, este tercer método estuvo ligado a un proceso de aplicación de entrevistas y
encuestas, lo cual nos permitió realizar un análisis, sobre todo cualitativo. Dichas
encuestas fueron aplicadas a los habitantes de los fraccionamientos cerrados del
desarrollo urbano La Primavera y a los habitantes del entorno. Asimismo, se aplicaron
cédulas de entrevistas a los habitantes de La Primavera. Otros actores claves para
participar en las entrevistas fueron representantes de instancias gubernamentales,
municipales, estatales, federales e instancias privadas. La aplicación de las entrevistas
de opinión para los habitantes, tanto de La Primavera como de la ciudad abierta, sirvió
de apoyo para comprobar datos cualitativos y, finalmente, para revisar la concepción de
vivir en un espacio cerrado o abierto, lo cual permitió conocer los aspectos que
determinaron la zona con segregación socio-espacial.
Todo lo anterior fue el preámbulo para aplicar el cuarto método denominado La
Primavera, el cual consiste en el cruce de información más el estudio de los impactos,
tanto al interior como al exterior de La Primavera. Aquí se pretendía obtener un análisis
de los impactos de la expansión urbana en la ciudad de Culiacán por participación de
los fraccionamientos cerrados, lo cual nos llevaría a generar algunas líneas conductivas
en la ciudad, como crecimiento urbano, expansión urbana, cuantificación de los
fraccionamientos cerrados, sectores de segregación, impacto de La Primavera con
respecto a todas las anteriores, como fraccionamiento cerrado y en la ciudad abierta.
Todo ello basado en la aplicación metodológica de Michael Janoschka en el estudio de
la ciudad cerrada de Nordelta, en Argentina.
En este primer capítulo se desarrolló el tema de expansión urbana, donde el proceso de
urbanización de las ciudades, las implicaciones de esta expansión y los
fraccionamientos cerrados en la ciudad contemporánea, permiten identificar, ante la
globalización, el fenómeno de expansión en el crecimiento urbano de las ciudades en el
mundo; asimismo, conocer las nuevas urbanizaciones que surgen en la ciudad
contemporánea y los procesos que originan nuevas manifestaciones y problemas
urbanos que afectan el auge de fraccionamientos cerrados. Como lo señala Monclús, la
30

privatización del espacio público a través de las arquitecturas defensivas presenta una
serie de nuevas manifestaciones que constituyen el nacimiento de una nueva ciudad, a
la que denomina como la ciudad contemporánea. Asimismo, Blakely y Zinder
mencionan tres categorías de fraccionamientos cerrados en Norteamérica, entre las que
destacan gated communities, con un estilo de vida, prestigio y seguridad de la zona; los
cuales son base para fraccionamientos cerrados, sobre todo en Latinoamérica, aunque
es reconocido que en la actualidad los gated communities no tienen mucho que ver con
los fraccionamientos cerrados en cuanto a su concepto urbano arquitectónico.
De esta manera se pretende entender un fraccionamiento cerrado en las ciudades
latinoamericanas, en especial la ciudad de México y Culiacán, lo cual permitirá
reconocer manifestaciones y problemas que impactan en las dinámicas urbanas y
arquitectónicas de las ciudades medias.
Para ello, revisaremos en el siguiente capítulo aquellos modelos de fraccionamientos
cerrados en el mundo (el chino, los estadounidenses, el británico y el latinoamericano)
que han ejercido influencia sobre el fenómeno de expansión urbana en México.
Resumen del primer capítulo
En este primer capítulo se analiza el marco conceptual y metodológico, centrado en el
tema de expansión urbana, los fraccionamientos cerrados y la segregación socioespacial,
donde se analizan los conceptos desde el punto de vista de expertos en cada
uno de los temas, entre los que podemos mencionar Amendola, Monclús y Janoschka.
Estas reflexiones nos permiten conceptualizar a la expansión urbana como el fenómeno
de expansión físico del área urbana de la ciudad, en cualquiera de sus puntos
cardinales, con un impacto en el crecimiento urbano. A los fraccionamientos cerrados
como desarrollos habitacionales, principalmente, rodeados por murallas naturales o
artificiales y a la segregación socio-espacial como la separación y demarcación de
clases sociales por medio de elementos arquitectónicos, urbanos o espaciales.
En la actualidad, como lo mencionan los expertos, la mayoría de las ciudades en el
31

mundo son ciudades medias, donde los procesos urbanos siguen tendencias globales.
Las nuevas dinámicas de la ciudad contemporánea se encuentran bajo el efecto
dominante de la globalización, siendo lo más importante el convertir a la ciudad en
competitiva.
El crecimiento urbano de las ciudades se ha visto impactado por diversas tendencias y
fenómenos, entre los que se reconoce al fenómeno de expansión urbana uno de los
que se origina por elementos como son los fraccionamientos cerrados, ya que al
contribuir con estas nuevas comunidades amuralladas en torno a la ciudad abierta,
fomentan la expansión para este tipo de comunidades. Asimismo, fomentan problemas
urbanos como la segregación socio-espacial, al privatizar el espacio público,
principalmente.
Sin embargo, este tipo de fraccionamientos de tipo amurallado permite el
desplazamiento por vías rápidas, la instalación de infraestructura y servicios básicos en
su entorno, brindando a sus habitantes al interior la sensación de seguridad y
privacidad.
32

CAPÍTULO II. LOS FRACCIONAMIENTOS CERRADOS EN LA EXPANSIÓN
URBANA EN AMÉRICA LATINA Y MÉXICO
La participación de los fraccionamientos cerrados en la expansión urbana de las
ciudades de Latinoamérica, especialmente en las ciudades mexicanas, permite conocer
las implicaciones del fenómeno, entre las que destacan problemas urbanos comunes en
nuestras ciudades como segregación, inseguridad, especulación y privatización.
Los gatted comunities en China corresponden al pensamiento económico,
fundamentado en proponer microterritorios en la periferia de sus ciudades y
constituyendo clubs. En la ciudad de Beijing se crearon los club system, unas de las
manifestaciones donde se agrupan comunidades con intereses comunes, denominados
en China como “guetos de oro”, que a pesar de la inclusión, estas residencias
constituyen viviendas de primer orden con un poder de estructuración significativo sobre
el entorno en el que se desarrollan, produciendo los microterritorios. Asimismo, generan
otros usos que son compatibles con las necesidades de la comunidad del club, como
instalaciones educativas y de recreación, así como clubs de actividades elitistas con
usos que fomentan la integración del club system a su interior. 21
El Club System es diseñado para consolidar un grupo muy reducido que tiene en común
la conformación de una comunidad, ya sea dentro de una estructura económica o
política con eslabones financieros que marcan muchas veces la estancia dentro del
club. El club es inserto en un sistema a escala local, donde las manifestaciones
territoriales en el contexto sociocultural de la ciudad son determinadas por los usos que
se generen en el club, ya que depende de los productos que los socios deseen para el
conjunto, de tipo económico ó político.
Estos principios de los Club en China son una de las variantes de los gatted
communities que se reflejan en el primer cambio en el concepto del diseño de La
21 “El Club System plantea actividades elitistas muy marcadas, enfocadas sobre todo a las actividades de negocios”.
Giroir, Guillaume “Gated communities, clubs in a club system. The case of Beijing (China)”. En Conferencia
Internacional: Gated Communities: Building Social Division or Safer Communities?. Worldwide Universities
Network, Universidad de Glasgow, 18-19 septiembre, c2003. Consultado el 17 de diciembre de 2004. En:
http://www.bristol.ac.uk/sps/cnrpapersword/gated/giroir.pdf.
33

Primavera a principios del año 1997, al concretarse la colaboración financiera de tipo
industrial con la República Popular China, con la que se firmó una carta de intención
que más tarde llevaría al establecimiento de una zona industrial donde se construyó una
fábrica de hilo de algodón para exportación de tecnología de punta, cuya creación,
aseguraron, no generaría contaminación. Con ello, la concepción del desarrollo dio un
giro que obligó a la empresa consultora a buscar un modelo donde se contemplara
como sector económico a la industria dentro del desarrollo. 22
La propuesta, cuyo origen estaría fundamentado en la corriente del Nuevo Urbanismo,
ya se había inspirado en uno de los ejemplos más importantes como es la denominada
ciudad verde, Milton Keynes, al norte de Londres, Inglaterra 23 . En ese modelo se
fundamentaría el desarrollo urbano La Primavera: una nueva ciudad de tipo cerrada,
dentro de una ciudad media.
El fortalecimiento en la historia del Nuevo Urbanismo corresponde a teorías como la de
“Nuevas ciudades” dentro del movimiento Ciudad Jardín, de Howard, y la teoría de
“pequeñas ciudades”, construidas para trabajadores, de Luddite, las cuales se
encontraban rodeadas de un cinturón verde dentro de la ciudad. Después de esta etapa
inicia otra donde se segrega a la industria, ya que la visión del contexto urbano
conserva principios modernistas donde se privilegia la privatización del espacio público,
teoría que no ha sido la más exitosa en nuestras ciudades.
Sin embargo, el Nuevo Urbanismo se basa en principios fundamentales que permiten
darnos cuenta de los déficit económicos en las ciudades de tipo medio, ya que están
presentes como ciudades descontroladas, en un caos constante que lleva a convertirlas
en ciudades difusas, con desequilibrio económico entre los sectores sociales, una
degradación ambiental y una pérdida constante del suelo agrícola, con un asalto del
suelo rural para convertirlo en urbano.
22 “En el estudio realizado por el grupo consultor se indica que la primera etapa cubierta fue el barrio zona industrial,
ya que se contaba con un contrato de inversión extranjera con la República de China”.H. Ayuntamiento de Culiacán.
“Expediente del Plan Maestro La Primavera” Acta Nº60. Culiacán, Sinaloa, México: Cabildo del H. Ayuntamiento,
diciembre 3, 1997.
23 “Milton Keynes es una de las trece ciudades en el mundo con buenas prácticas en el tema de medio ambiente, por
ello se le denomina ciudad verde”. Haque, Farhana. Silvicultura: Perfiles de 13 ciudades. Consultado el 20 de
noviembre de 2005 en: http://www.fao.org/documents/show_cdr.asp?url_file=/docrep/s1930s/s1930s03.htm
34

El Nuevo Urbanismo contempla nuevas áreas de crecimiento denominadas ciudades
satélites, donde se considera el tránsito peatonal y se determinan áreas típicas más
grandes que el nuevo crecimiento de las ciudades, como áreas de compras, empleo,
instalaciones, recreación, cívicas, entre otras. Se crea la ciudad satélite con una
concepción de integración a la ciudad media para elevar la calidad de vida de un sector
importante de la población y conformando con ello las comunidades cerradas.
Esta corriente ha dado origen a diversas comunidades cerradas en Norteamérica 24 ,
entre ellas destacan como similares en usos: el desarrollo urbano La Primavera, en
Culiacán, Sinaloa; el desarrollo DMB de EDAW, en Verrado, Buckeye, Arizona, con uso
industrial (especificaciones: densidad alta y edificaciones de usos mixtos; densidad
media del área urbana, principalmente uso residencial, todo tipo permitido; densidad
baja zona suburbana, sólo residencial); el desarrollo City of Hercules de Dover Kohl, en
Central Hercules, California, con uso industrial en el área de la bahía (especificaciones:
densidad alta y edificaciones de usos mixtos; densidad media del área urbana, gama
principalmente residencial, todo tipo permitido; densidad baja zona suburbana, sólo
residencial); el desarrollo Cit desarrolladores privados de Grupo de diseño Roma en
San José, Midtown, California, con mezcla de usos por barrios alrededor de una
estación ferroviaria y la reconstrucción de sitios industriales (especificaciones: densidad
alta y edificaciones de usos mixtos; densidad media del área urbana, gama
principalmente residencial, todo tipo permitido); el desarrollo Forest City, City of
Painesville, de City Architecture en Painesville Southwest, Ohio, con un distrito
comercial de empleo, 700 unidades e industria (especificaciones: densidad alta y
edificaciones de usos mixtos; densidad media del área urbana, gama principalmente
residencial; todo tipo permitido); el desarrollo Charles Chrin Companies, de Gannett-
Fleming, en Chrin Commerce Centre, Tatamy, Palmer Township, Pennsylvania, con
extensión de la ciudad con ligero uso industrial, venta al público, oficinas y
apartamentos (especificaciones: densidad alta y edificaciones de usos mixtos); el
desarrollo Rhode Island, de Sasaki Associates, en Narragansett Landing Provindence,
24 “El común de estos desarrollos urbanos con La Primavera es que en su programa arquitectónico han destacado la
participación de la industria”. New Urban News: Connecting you to the latest developments in new urbanism and
smart growth: Communities List. Consultado el 3 de noviembre de 2004. En: http://www.newurbannews.com
35

con usos industriales en muelles para el empleo en la zona comercial (especificaciones:
densidad alta y edificaciones de usos mixtos; densidad media del área urbana, gama
principalmente residencial, todo tipo permitido); el desarrollo de Benchmark Land Dev y
Bosse Turner en Plum Creek, Kyle en Texas, con un sitio industrial, escuelas, barrios y
espacio destinado para las artes (especificaciones: densidad alta y edificaciones de
usos mixtos; densidad media del área urbana, gama principalmente residencial todo tipo
permtido; densidad baja zona suburbana, solo residencial); el desarrollo de Kennecott
Land y Caltthorpe Glatting Jackson, en Daybreak, South Jordan, Utah, con un
crecimiento por 13 mil 650 unidades de viviendas, usos para oficinas e industria
(especificaciones: densidad alta y edificaciones de usos mixtos; densidad media del
área urbana, gama principalmente residencial, todo tipo de usos permitido; densidad
baja zona suburbana, sólo residencial) y el desarrollo de Quadrant Corp y Catlthorpe,
en Northwest Landing, Dupont, Washington, con venta de lote individual y zonificación
industrial (especificaciones: densidad alta y edificaciones de usos mixtos; densidad
media del área urbana, gama principalmente residencial, todo tipo permitido; densidad
baja zona suburbana, solo residencial). Asimismo, se consideran en Inglaterra y
Nordelta dentro de la concepción del paradigma del Nuevo Urbanismo.
Las variantes británicas totalmente ligadas al Nuevo Urbanismo consideran que el
medio ambiente, a través de su mayor inversión como ciudad verde, es uno de los
elementos centrales para la mejor planeación de tipo integral entre las ciudades,
constituyendo ciudades medias y metropolitanas sustentables para sus habitantes.
Asimismo, se denominan competitivas, cumpliendo con elevar el factor económico de la
ciudad. 25
Milton Keynes, ubicada en el Reino Unido, fue tomada como la ciudad tipo para La
Primavera, como lo señala la consultoría PBR en el proyecto La Primavera, al utilizar
los árboles como un elemento de planificación y de inversión. Esta ciudad cuenta con
una población de 100 mil habitantes y una superficie no mayor a 9 mil hectáreas, y fue
creada para absorber la actividad industrial y rescatarla de las zonas en decadencia
25
Haque, Farhana. Silvicultura: Perfiles de 13 ciudades. Consultado el 20 de noviembre de 2005 en:
http://www.fao.org/documents/show_cdr.asp?url_file=/docrep/s1930s/s1930s03.htm
36

económica. De igual forma, dicho modelo se fundamenta en las teorías de la industria
de Inglaterra durante el siglo XIX, basadas en el concepto de ciudad con espacios
verdes atractivos, entre los que destacan lineales o cinturones verdes a lo largo de la
ciudad, asimismo, bosques y sotos; donde se ejerce un programa adecuado de cuidado
forestal y destacan, junto con los parques, áreas de paseo como cliclopistas y
andadores, y áreas azules como lagos.
Veamos a continuación cuáles son las principales influencias que han incidido en los
desarrollos de ciudades o fraccionamientos cerrados en la expansión urbana en
Latinoamérica y, por ende, en nuestro país.
2.1. Los fraccionamientos cerrados en América Latina
En las ciudades de Latinoamérica, el crecimiento por fraccionamientos cerrados se da
por subsistemas amurallados que fomentan la expansión urbana, a través de una
estructura lineal donde promueven vialidades bajo el concepto de autopistas, mismas
que actúan de forma centrífuga, del fraccionamiento cerrado hacia la periferia;
construyendo un crecimiento celular en las ciudades de América Latina.
Los desarrollos en toda Latinoamérica coinciden en que son periféricos y funcionan
como conexión entre los centros de la ciudad abierta y el fraccionamiento cerrado. Otra
coincidencia es el establecimiento de nuevas centralidades, sobre todo de origen
productivo, como son aquellos destinados al comercio o la industria.
Al disminuir la capacidad de utilización del suelo rural, el área urbana se ve afectada de
forma directa debido al desarrollo económico de las ciudades, dinámica que se presenta
invariablemente cuando la tendencia es mejorar la producción a partir de la aplicación
de nuevas tecnologías. Frente a esta tendencia, surge la necesidad de crear nuevas
centralidades que permitan concentrar servicios básicos para cierto sector del área
urbana de las ciudades, así se cubre un mayor número de población que eleva su
calidad de vida, al contar con recursos a los que no podía acceder antes de la creación
de un fraccionamiento cerrado en la estructura del nuevo centro nodal.
37

Figura 2. Distribución espacial de urbanizaciones
privadas en el área metropolitana de Buenos Aires
Fuente: Janoschka, Michael. “El nuevo modelo de la ciudad latinoamericana: fragmentación y privatización.” Eure
(Santiago) Nº85 Vol.28, diciembre de 2002. p.3. Consultado el 6 marzo de 2006. En:
http://www.scielo.cl/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0250-71612002008500002&lng=es&nrm=iso. ISBN 0250-
7161
En Latinoamérica se han formado estos fraccionamientos cerrados y ha aumentado el
número de barrios marginados y populares en las ciudades, a la par que se han
desarrollado megaproyectos como Nordelta, que se ubica a 30 kilómetros de Buenos
Aires, con vialidades como Bancalari, que la conecta con el kilómetro 23 del acceso
norte de la vialidad Panamericana, por medio de una autopista de 5 kilómetros, donde
se denota que la vialidad proporciona iluminación y seguridad privada.
Nordelta cuenta con múltiples accesos; cuenta con dos estaciones de ferrocarril línea
TBA a cinco kilómetros hacia el poniente, mientras que al oriente cuenta con vialidad
fluvial, a un kilómetro sobre el Río Lujan y a tres kilómetros del conjunto se ubica el
Aeropuerto Internacional de San Fernando. Denominada como Ciudad Pueblo, en
Argentina, es publicitada como un lugar donde se le ofrece al habitante un verdadero
cambio en su calidad de vida, como un espacio ideal para disfrutar del río, el verde y el
aire puro; y con manifestaciones de tranquilidad y seguridad en su interior.
38

Cuenta con una superficie de mil 600 hectáreas, con una inversión de entre 200 y 250
millones de dólares en infraestructura y 600 millones de dólares en construcciones.
Desde sus inicios, a partir del plan director de los años ochenta, hasta finalizar en 2010,
se estima una densidad de población de 80 mil habitantes. 26
La ciudad trata de cubrir necesidades primarias para sus habitantes con un programa
arquitectónico donde se ubican espacios destinados para vivienda, educación
(colegios), salud, centro de oficinas, centro comercial, deportes y recreación.
Actualmente, Nordelta se ha convertido en otra ciudad en términos formales, ya que
tiene entre 10 y 15 mil unidades de viviendas conformadas por nueve barrios: La Isla,
de 1,000 a 5,000 m 2 ; Los Castores, de 1,000 m 2 ; Portezuelo, conformado por
condominios de 50 a 176 m 2 ; Townhouses, de 300 m 2 , casas en lotes de 600 m 2 , otro
de los barrios es Las Caletas, de 1,000m 2 ; Las Glorietas, de 740 m 2 ; Barrancas del
Lago, de 700 m 2 ; y Los Sauces, de 600 m 2 . El desarrollo cuenta con una zona de golf
de 270 hectáreas, con un club de golf: Jack Nicklaus Design, de 1270 m 2 , con 390 lotes;
una zona náutica Río Luja, de 170 hectáreas; y un lago central de agua de mar, de 180
hectáreas. Cuenta con un área recreativa de villas club, área deportiva, Club Nordelta,
Club de Futbol, Puerto Canoas, Campus Michael Ham. Del total del desarrollo, el 70 por
ciento corresponde a espejos de agua y áreas verdes.
Asimismo, cuenta con un centro educativo de 70 hectáreas conformado por el Colegio
Northlands Nordelta, Instituto Educativo Marín, Colegio Michael Ham y el Instituto
Tecnológico de Buenos Aires (ITBA); un área comercial integrada por el Centro
Comercial Nordelta, Estaciones Petrobras, McDonald´s, Clarísimo, Centro
Gastronómico Bahía Grande, Estudios de la Bahía y Centro de informes. Cuenta con
dos áreas importantes para el funcionamiento del desarrollo: el área de la salud y el
área religiosa. Dentro del área de la salud se encuentra el Centro Médico Nordelta, el
Sanatorio Otamendi, el Sanatorio Las Lomas de San Isidro y el Instituto Argentino del
Diagnóstico. El área religiosa con la diócesis de San Isidro.
26 “Nordelta. Impacto y cifras macroeconómicas”. Consultado el 15 de Noviembre de 2004. En: http://www.aamar.com/Cordelta%20-%20Costantini/Nordelta-Costantini_archivos/frame.htm
39

En el proyecto de Nordelta participan empresas globales de giro internacional con un
respaldo de gran capital económico y garantía de años del producto consumido por los
habitantes del desarrollo, destacando entre ellas: Pulte Homes, Telecom, La Brioche
Doree, Municipalidad de Tigre, Aguas Argentinas, Edenor, Cablevisión, T.B.A.
Cuenta con una inversión básica en infraestructura de 250 millones de dólares, y hasta
el momento se han invertido en infraestructura 150 millones. La inversión anual directa
en Nordelta es de 70 millones y la inversión anual indirecta de 80 a 150 millones, los
cuales son utilizados en el mantenimiento del desarrollo. Las ventas son de 170
millones; los últimos doce meses ventas por 120 millones. La inversión total en
construcciones se proyecta de mil a mil 500 millones. Se generaron mil empleos
durante el año 2000; 3 mil empleos durante 2001; 8 mil durante 2002, y se estima que
para 2010 se generen 25 mil empleos.
Esta experiencia argentina, Nordelta, ubicada en la franja periurbana de La Plata,
enlazada al sistema urbano con vialidades primarias regionales de autopista y
ferrocarril, además de una vialidad fluvial en el Río Lujan y el Aeropuerto Internacional
de San Fernando a 3 kilómetros del conjunto, denota que la vialidad proporciona
iluminación y seguridad privada.
Iniciada con el Plan Director de los años ochenta para finalizar en 2010, se estima una
población final de 80 mil habitantes. La ciudad trata de cubrir necesidades primarias
para sus habitantes, con un programa de espacios para vivienda, educación (colegios),
salud, centro de oficinas, centro comercial, deportes y recreación. 27
“El emprendimiento inmobiliario más grande de la historia Argentina se podría
caracterizar como el conjunto de una veintena de barrios privados con una
infraestructura común, que supera todo lo conocido en las urbanizaciones privadas del
espacio suburbano de Buenos Aires: una ciudad privada, comercializada bajo el nombre
27 En el proyecto de Nordelta participan empresas como: Pulte Homes, Telecom, La Brioche Doree, Municipalidad
de Tigre, Aguas Argentinas, Edenor, Cablevisión, T.B.A. Nordelta, “Impacto y cifras macroeconómicas”.
Consultado el 15 de Noviembre de 2004. En: http://www.aam-ar.com/Cordelta%20-%20Costantini/Nordelta-
Costantini_archivos/frame.htm
40

de Ciudad Pueblo” . 28
También está Alphaville, en Sao Paulo, Brasil, que se distingue por encontrarse
amurallado y con una seguridad de alta tecnología, donde predomina la incorporación
de nuevas áreas que permiten cubrir servicios en el interior como los de esparcimiento,
salud, educación, comercial y de protección ambiental, en un amplio porcentaje.
Mientras en Buenos Aires y Brasil se originan grandes desarrollos cerrados tipo ciudadpueblo,
en Chile se sustenta legalmente la transformación de suelo rural por urbano,
como iniciativa para el desarrollo de condominios bloqueados, a su vez se cuenta con
gran especulación sobre el suelo de las ciudades latinoamericanas. 29
Los fraccionamientos cerrados en Latinoamérica se distinguen por ser urbanizaciones
con dos o más departamentos; asimismo, por casas que cuentan con una
infraestructura común, las cuales se distinguen del entorno por barreras físicas como
muros o rejas, separadas del espacio público por medio de supervisión a través de
personal o equipos mecánicos. Estos barrios cuentan con infraestructura que incluye
áreas verdes, equipamientos deportivos como canchas, áreas recreativas para niños,
piscinas, sauna y casas club.
Podemos encontrar fraccionamientos cerrados en ciudades con conflictos sociales,
culturales y económicos, y precisamente la búsqueda de garantías como la seguridad y
exclusividad de un territorio son manifestaciones comunes dentro estos conjuntos.
Como la inseguridad es uno de los problemas urbanos de mayor impacto en las
ciudades latinoamericanas, el desempleo y la pobreza social son factores que impactan
directamente a sus habitantes a través de la violencia expresada en asaltos, asesinatos
28 Janoschka, Michael. “Nordelta:Ciudad Cerrada. El análisis de un nuevo estilo de vida en el gran Buenos Aires.” V
Coloquio Internacional de Geocrítica: Barcelona. 26 a 30 de mayo de 2003, P.2. Consultado 1 marzo 2006.
Disponible en: http://www.faudi.unc.edu.ar/mgdh/mutaciones/janoschka2003.doc
29 “É necesario destacar que a localização desees novos empreendimentos favorece a sua ocupação por grupos de
alta renda tendo em vista que os mesmos estão lozalizados em uma área residencial nobre da cidade e onde estão
sendo construidos os novos predios dos cursos superiores implantados na 1990, que auxiliam na valorização dos
imóveis. Observamos em nossa pesquisa de campo, que a dinámica no processo de construção das moradias é lento,
tendo em vista o valor do terreno e padrão das moradias.” De Lima Ramires y Ribeiro Soares, Beatriz. “Os
condomínios horizontais fechados em cidades médias brasileiras”. Compilación por: Luis F. Cabrales Barajas.
Latinoamérica: países abiertos, ciudades cerradas. (2002). p.394.
41

y secuestros, entre otros. Por ello, los habitantes de estos fraccionamientos cerrados
deciden comprar una casa ubicada en su interior porque, aunque saben que no tienen
garantía, reflejan una imagen de seguridad.
La exclusividad, característica que demandan los grupos elitistas, es otra manifestación
urbana en nuestras ciudades, por ello la conformación de megaproyectos denominados
ciudad-rancho de tipo cerrado, que se ubican en la periferia, y cuentan con el
equipamiento necesario para cubrir los servicios básicos en su interior; ello le otorga la
categoría de exclusivo.
En Argentina, Colombia, Perú, Ecuador y Brasil, entre otros países, las comunidades
bloqueadas -en su mayoría- son desarrollos verticales, cerrados a partir de puertas,
circuitos, cámaras o vigilantes. Asimismo, existen desarrollos horizontales localizados
en la periferia, con límites físicos que les proporcionan exclusividad y privacidad. En
Argentina destacan gated communities como El Ombu (sur de Buenos Aires) y Los
Lagartos (al norte de Buenos Aires).
En otros países de Latinoamérica como Chile, los fraccionamientos cerrados se
denominan condominios; en Ecuador, conjuntos o urbanizaciones cerradas, y en
Argentina, barrios privados. Dichos fraccionamientos no sólo son considerados una
nueva conformación urbana de tipo residencial, sino que ya forman parte del imaginario
en la sociedad de esas urbes. En ellos se considera que las barreras físicas
establecidas son parte de los procesos sociales resultantes de decisiones políticas que
sufren las ciudades, donde los derechos y obligaciones privados están en contra de los
públicos y donde los ciudadanos ya no se preocupan por compartir un espacio
recreativo sino por volverlo exclusivo, lo que origina su privatización.
En los años veinte del siglo pasado, en Maracaibo, Venezuela, aparecieron proyectos
similares debido a la llegada de capitales internacionales relacionados con el petróleo.
Durante los años treinta, en Buenos Aires, los clubes exclusivos eran accesibles para
las élites políticas y económicas del país solamente, como el Club de Polo Las
Tortugas; más tarde se dio el primer gran desarrollo, denominado Countries, con la
fundación del Country Club Los Lagartos en 1968. Mientras, en Brasil dio inicio con los
42

condominios verticales, que eran viviendas con acceso restringido. En México empieza
el auge a finales de los años setenta, como representación de la última fase de
crecimiento del modelo de la ciudad latinoamericana.
Durante este milenio las ciudades latinoamericanas, entre las que destacan ciudades en
El Salvador, Argentina, Chile, Brasil y México, han tendido a la metropolización, a partir
de los fraccionamientos cerrados 30 . Bajo esta tendencia de expansión-densificación se
ocasiona la conurbación entre ciudades pequeñas o medias y la expansión de
fraccionamientos cerrados que – a su vez – han generado de forma difusa suelo
urbanizado en la periferia de las ciudades, así como fragmentación y segregación socioespacial.
El proceso global alcanza a las ciudades latinoamericanas en cuanto a
tendencias, fenómenos y problemas urbanos.
La dispersión de las ciudades es un proceso que sigue presentándose actualmente,
ejemplo de ello son las megalópolis, las ciudades metropolitanas y las ciudades medias,
donde inicia el fenómeno de ciudad difusa, conocido en otras ciudades – como Buenos
Aires y Río de Janeiro – como urbanización extendida, y para la Ciudad de México,
megalópolis con estructura urbana policéntrica. 31
El crecimiento urbano de la ciudad está fomentando la expansión, y sus
manifestaciones son: la creación de suelo urbano por fraccionamientos cerrados, la
generación de nuevas centralidades y la incorporación de megaproyectos tipo ciudad
cerrada o de privadas, de concentración de población mínima, donde en ocasiones se
30 “El segundo lustro de los años noventa marca una etapa en la que se publican los primeros artículos sobre la
ciudad blindada en América Latina. No es posible establecer una correlación directa entre la apertura económica
emprendida por las principales economías latinoamericanas y la consolidación de ínsulas urbanas privatizadas, sin
embargo, ambos procesos encuentran ciertas sincronías en cuanto a las tendencias de otorgar un papel protagónico a
la privatización de servicios urbanos, a la desregulación estatal, a la agudización de problemas sociales como la
violencia urbana y la inseguridad, y, en general, a los esquemas socioculturales estimulados por la globalización”.
Luis F. Cabrales Barajas “Latinoamérica: países abiertos, ciudades cerradas”, Jalisco: Universidad de Guadalajara y
UNESCO (2002), p.13. ISBN:970-27-0194-5.
31 “Los fenómenos de crecimiento en extensión experimentados por las ciudades latinoamericanas han recibido
diversos calificativos, como ‘concentración expandida’, ‘metropolización expandida’ o ‘metrópoli-región’, para
ciudades como Buenos Aires y Santiago (Cicollella, 1999; De Mattos, 1999); ‘desarrollo policéntrico’, ‘campo de
aglomeración’ o ‘urbanización extendida’, para Sao Paulo y Río de Janeiro (Campolina, 2003); y
‘megaurbanizaciones con estructura policéntrica’ para la Ciudad de México (Aguilar, 2002)” . Fuentes, Luis y Carlos
Sierralta “Santiago de Chile, ¿Ejemplo de una reestructuración capitalista global?” en EURE, Santiago, diciembre de
2004, Vol.30 Nº.91, pp.7-28. ISSN 0250-7161. Consultado el 12 de enero de 2006. En:
http://www.scielo.cl/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0250-71612004009100002&lng=es&nrm=iso
43

concentran no más de diez familias.
Es el proceso del laberinto espiral. Todo regresa al mismo punto donde se originó pero
requerirá esta vez de una acción más grande y una inversión mayor para su parcial
solución. Es un proceso en constante transformación. Las nuevas dinámicas en el suelo
y en la calidad de vida de los habitantes son una constante.
Las modificaciones de los elementos lineales y celulares aquí descritos pueden ser
interpretadas como formas especiales que caracterizan la dinámica urbana actual y que
transforman la estructura de las ciudades latinoamericanas de una forma muy
significativa. Se puede denominar a este principio ‘fragmentación’, una nueva forma de
separación de funciones y elementos socio-espaciales, ya no – como antes – en una
dimensión grande (ciudad rica-ciudad pobre, zona habitacional-zona industrial), sino en
una dimensión pequeña. Como lo señala Amendola, “las características constantes de
la experiencia urbana postmoderna son: indeterminación (ambigüedad, indeterminación
y fracturas); fragmentación (la ruptura de los metarrelatos, la valoración de las
diferencias, la fragmentación, el patchwork y el bricolage proyectual)”. 32
Elementos socioeconómicos y barrios habitacionales se dispersan y mezclan en
espacios pequeños: urbanizaciones de lujo se localizan en barrios muy pobres; centros
de comercio se emplazan en todas partes de la ciudad; barrios marginales entran en los
sectores de la clase alta. Este desarrollo se hace posible solamente a través de muros y
cercos, barreras con que se separan y aseguran contra la pobreza las islas de riqueza y
exclusividad. Pero hay que mencionar también que el fenómeno de los muros no es
privativo de los barrios de la clase alta: los barrios de clase media y baja también se
amurallan, y se observa este fenómeno de igual manera en los barrios marginales. “Las
estructuras urbanas en América Latina se transformaron sustancialmente desde los
primeros esbozos de generalización en un modelo hace 25 años. En este sentido, los
procesos de globalización han reducido la polarización entre la ciudad rica y la ciudad
32 Amendola, Giandomenico, Opus cit p.71.
44

pobre, mientras la segregación aumentó a una escala muy reducida”. 33
Las manifestaciones de los fraccionamientos cerrados en las ciudades latinoamericanas
se distinguen por la miseria que los rodea en forma de cinturones de pobreza; la
simulación y la especulación constante del progreso, que incorpora suelo urbanizado y
cubre servicios básicos en los sectores medios de la ciudad. 34 La simulación es
importante en las ciudades latinoamericanas, ya que es el eje de la seguridad de los
habitantes al interior del fraccionamiento y de la privacidad o exclusividad a partir de las
murallas y sistemas de seguridad con las que se pretende combatir los problemas
sociales de inseguridad; la búsqueda de seguridad se manifiesta a través de elementos
arquitectónicos y urbanos que provocan en el socio del fraccionamiento cerrado una
simulación de seguridad al encontrarse entre barreras.
2.2. Los fraccionamientos cerrados en México
En el caso de México, los fraccionamientos cerrados no solamente son una nueva forma
de urbanización residencial, sino que forman parte de una transformación sociocultural
más profunda. Los muros o rejas que se construyen son una metáfora de los procesos
sociales que actúan en el paisaje social y político de las ciudades. Se trata de un debate
que abarca temas complejos como los derechos y obligaciones privados versus los
públicos; la colectividad ciudadana; la defensa de la calidad de la vida urbana; la
fragmentación de la sociedad y la disolución del espacio público, como lo indica Ickx
Wonne, en su tesis “Los fraccionamientos cerrados en la zona metropolitana de
Guadalajara”.
En México, las características tipológicas de los fraccionamientos cerrados son
similares: se desarrollan generalmente en expansión horizontal y rara vez en
33 Janoschka, Michael. “El nuevo modelo de la ciudad latinoamericana: fragmentación y privatización.” Eure
(Santiago). vol.28. no.85. diciembre 2002. P.1. Consultado 6 marzo 2006. Disponible en:
http://www.scielo.cl/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0250-71612002008500002&lng=es&nrm=iso. ISBN 0250-
7161
34 “Los estudios de caso empíricos en diversas ciudades y países muestran resultados similares: el aumento masivo
de barrios residenciales de acceso restringido abarca a las capas de altos ingresos, en creciente medida a la clase
media e incluso a la clase media baja”. Janoschka, Michael. “El nuevo modelo de la ciudad latinoamericana:
fragmentación y privatización.” Eure (Santiago). vol.28. no.85. diciembre 2002. P.4. Consultado 6 marzo 2006.
Disponible en: http://www.scielo.cl/scielo.php?script=sci_arttext&pid=S0250-
71612002008500002&lng=es&nrm=iso. ISBN 0250-7161
45

crecimiento vertical; se diseñan con altas bardas, murallas y circuitos eléctricos, con un
acceso principal vigilado o controlado; se conforman bloques de viviendas con amplios
espacios ajardinados y un espacio recreativo común.
Los fraccionamientos residenciales cerrados (FRC), como son conocidos en el centro de
México, contienen espacios privados lejanos del mundo exterior e incluyen
equipamientos de tipo recreativo como centros deportivos, campos de golf, lagos
artificiales, etc. Destacan también espacios cerrados como las colonias enrejadas, que
con fines de identidad barrial establecen fortalezas de defensa en contra de la violencia
y el crimen a través de barreras físicas, y así establecen sistemas de seguridad como
fundamento para recuperar el control de la colonia.
Entre las garantías que ofrecen los fraccionamientos cerrados en las ciudades están la
exclusividad y la seguridad. La exclusividad es otra de las garantías por habitar en un
fraccionamiento cerrado, bajo el concepto de adquisición de un nuevo estilo de vida.
Para los habitantes de estas comunidades ambos conceptos van ligados, sin seguridad
no existe tal exclusividad. Las garantías en los fraccionamientos cerrados son conceptos
incluidos en la compra de la vivienda: no se compra sólo una casa, se adquiere un
nuevo estilo de vida. 35
En la actualidad, los fraccionamientos cerrados son de mayor producción y adquisición
que los fraccionamientos de tipo abierto; sin embargo, los primeros ocasionan
problemas urbanos como la segregación socio-espacial, fragmentación de la ciudad y
privatización del espacio público.
En los fraccionamientos cerrados en zonas metropolitanas como la ciudad de México,
Monterrey y Guadalajara, se destaca que el mayor crecimiento de la zona metropolitana
se genera a través de los asentamientos irregulares, cuyo impacto se da a través de
problemas urbanos como la inseguridad, debido a la segregación socio-espacial y
fragmentación en todas dimensiones.
35 “El concepto de los fraccionamientos cerrados reemplaza a la ciudadanía por la lógica del mercado y transforma el
ciudadano en consumidor”. Ickx, Wonne. “Los fraccionamientos cerrados en la zona metropolitana de Guadalajara”.
En Latinoamérica: Países abiertos, ciudades cerradas. Compilación por Luis Felipe Cabrales. Guadalajara, Jalisco:
Universidad de Guadalajara y UNESCO (c2002). pp.117-144.
46

Los fraccionamientos cerrados en las ciudades de Toluca y Puebla impactan en la
expansión urbana entre las ciudades, ya que han trascendido las fronteras geopolíticas,
ocasionando la conurbación a través de la proliferación de fraccionamientos
residenciales, sobre todo de nivel socioeconómico alto en la periferia de estas
ciudades. 36 Allí los límites de la ciudad ocasionan la segregación, ya que cada conjunto
de tipo cerrado multiplica la conexión a través de redes viales principales, como las
carreteras.
En Guadalajara, los fraccionamientos cerrados 37 son conocidos como fraccionamientos
residenciales cerrados, la seguridad es la garantía primordial, sin embargo surgen otras
manifestaciones como la exclusividad, privacidad, respeto por el medio ambiente,
ubicación privilegiada con respecto al acceso y un manejo del mercado de suelo con la
finalidad de elevar la plusvalía del fraccionamiento cerrado.
En el Noroeste de México los fraccionamientos cerrados también están fundamentados
en la demanda de seguridad de los ciudadanos, misma que es utilizada como lema
mercantil de la privatización. De esta manera, los residentes de estas comunidades
gozan de exclusividad en cuanto a infraestructura, servicios y espacios semipúblicos; la
seguridad pasa a un segundo término, existen barreras que la fundamentan
implícitamente. Sin embargo, los fraccionamientos cerrados en las ciudades fronterizas
como Tijuana, Baja California, Nogales y Sonora, son resultado de la búsqueda de
36 “…En México es de gran relevancia su presencia pues muestra la elección residencial de las élites urbanas en los
ámbitos espaciales más valiosos respecto a accesos y condiciones paisajísticas y ambientales en el contexto de
explosivas y precarias expansiones del área urbanizada de las ciudades. Su mayor desarrollo en los últimos años
acontece y se explica dentro de las degradadas condiciones socio-medioambientales de gran parte de las periferias de
los núcleos centrales como de los ámbitos metropolitanos. Ambos procesos han afectado a la zona metropolitana de
la ciudad de Toluca y de la ciudad de Puebla, creando sectores de gran calidad residencial y paisajística en un medio
urbano infradotado y deficiente infraestructural y ambientalmente”. Rodríguez Chumillas, Isabel y Ruiz-Gómez,
Manuel Mollá. “La vivienda en las urbanizaciones cerradas de Puebla y Toluca.” Revista electrónica de Geografía y
Ciencias Sociales: Scripta Nova. Universidad de Barcelona. Vol. VII Nº 146. 1 de agosto de 2003, p.2. SIN: 1138-
9788.
37 “En el caso de la ciudad de Guadalajara, se puede afirmar que, en efecto, la ciudad ya no contiene esta división
clara entre las zonas residenciales y las zonas populares que tenía hace treinta años. La zona residencial se ha ido
fragmentado en varios núcleos de concentración residencial, entre los cuales se encuentran zonas de menor prestigio
social. Cabe destacar que el mayor crecimiento de la zona metropolitana de Guadalajara se genera a través de los
asentamientos irregulares. Por lo mismo, el patrón de segregación socio-espacial en Guadalajara se ha convertido en
un mosaico complejo de zonas con mayor y menor prestigio social”. Ickx, Wonne. “Los fraccionamientos cerrados
en la zona metropolitana de Guadalajara”, en Latinoamérica: Países abiertos, ciudades cerradas. Compilación por
Luis Felipe Cabrales. Guadalajara, Jalisco: Universidad de Guadalajara y UNESCO (c2002), p.37.
47

seguridad, 38 el consumo y la simulación, debido al entorno en el que se desarrolla la
comunidad, entre robos, homicidios y tráfico de drogas. Son problemas urbanos que
fomentan la construcción de fraccionamientos cerrados identificados por elementos
urbano-arquitectónicos como bardas perimetrales, casetas, plumas, rejas, letreros, que
anuncian protección con alarmas, mallas, cercas, alambres de púas, alambradas ala de
ángel, cámaras y guardias de seguridad.
“El referente es creado por los promotores según las imágenes difundidas con la
propaganda revisada por los especialistas y que he corroborado en ciudades
mexicanas. Pero está sobre todo anclado en el manejo simbólico del lenguaje del diseño
urbano y arquitectónico, generando tipologías funcionales y formales de concepción
historicista, cuya sola asociación con la experiencia estadounidense le da un plus
comercial”. 39
El predominio en todos estos desarrollos es la segregación espacial que origina
cinturones de pobreza, al encontrarse rodeado de colonias populares y contribuir con la
privatización del espacio social y la fragmentación urbana.
En Tijuana se desarrollan fraccionamientos cerrados de todos los niveles, que igual que
en otras ciudades en México, se encuentran bajo un proceso dinámico de expansión
urbana 40 . Sobresalen los de tipo medio y alto, pero es destacable la limitación de
expansión urbana al norte debido a la línea fronteriza. En otros puntos encontramos
fraccionamientos cerrados, como Las Californias, que es el más antiguo, y otros de
mayor impacto como Santa Fe, Paseos del Florido, Cañadas del Florido, Villa del Real,
Villa Fontana, Villa del Sol, Colinas de Chapultepec, Lomas de Agua Caliente, Hacienda
38 “Las diversas versiones de fraccionamientos y conjuntos residenciales cerrados sirven para combatir el miedo a la
muerte, al robo, a la humillación, cumplen la función de trinchera, de cobijo contra el ejército de ocupación, contra
los rebeldes de paso. “Rodríguez Chumilla, Isabel. “Arquitectura de la exclusión. Ciudad, frontera e incertidumbre:
el origen del miedo del caos.” “La reconquista de la ciudad inmanejable”. Revista de Investigación Social
Imaginales: Hermosillo, Nº 2, junio-diciembre de 2005. p.92.
39 Méndez Sáinz, Eloy. “Vecindarios defensivos latinoamericanos. Los espacios prohibitorios de la Globalización.”
Revista Perspectivas Urbanas / Urban perspectives. Nº 4. p.15.Consultado el 1 de enero de 2005. Disponible en:
https://e-revistes.upc.edu/bitstream/2099/584/2/art04-2.pdf
40 “Tijuana sufre un proceso acelerado de expansión de la mancha urbana, al igual que un intenso proceso de
redensificación que ambientalmente presenta ventajas, ya que se explota al máximo la infraestructura preexistente”,
Carrasco Gallegos, Brisa Violeta, Tesis de maestría: “Comunidades cercadas y sustentabilidad urbana. Evaluación
ambiental en Tijuana, México”, Colegio de Sonora. 19 de octubre de 2005, p.129.
48

de Agua Caliente y en playas, un desarrollo de tipo cerrado como La Perla, La Isla y
Real del Mar en la ciudad de Tijuana, en México.
En Nogales, a principios de los noventa, se concretaron los proyectos de Residencial
Kennedy, Real del Arco, Residencial Villa Guadalupe, Privada de la Rivera, Los Tres
Tesoros, Santa Lucía, California, El Paseo, Casablanca, Jardines del Sol, Privada San
Alberto y los Girasoles. Se clasifican como los más pequeños: Los Tres Tesoros, Las
Californias o Jardines del Sol; intermedias, como La Riviera, El Paseo, Privada San
Alberto y Los Girasoles; y uno de los más grandes, como Casablanca. 41
En Hermosillo, los fraccionamientos cerrados también se fundamentan a través de
manifestaciones como seguridad y exclusividad, aunque es notorio – como en otras
ciudades – que el fenómeno de expansión urbana los justifica dado que el proceso de
especulación en la ciudad es muy grande. Hermosillo se ha desarrollado a lo largo,
propiciando grandes desarrollos con pequeños clusters en su interior, sin embargo
existen manifestaciones de mayor impacto tipo ciudad pueblo como Los Lagos, donde
la exclusividad es una de las manifestaciones primordiales que origina un nuevo estilo
de vida en la ciudad. Existen problemas urbanos por expansión como la segregación,
ejemplo de ello es el fraccionamiento – también de tipo cerrado – Vista al Lago, el cual
utiliza de eslogan una exclusividad que denota una segunda reflexión sobre el concepto
del proyecto Los Lagos.
Casos como éstos son manifestaciones de fraccionamientos cerrados en diversas
ciudades de México, donde Sinaloa no es la excepción, pues tiene desde pequeñas
comunidades amuralladas hasta una ciudad turística en Mazatlán denominada El Cid, 42
y la ciudad rancho La Primavera. Ambas bajo la concepción de exclusividad y
seguridad, sin embargo con problemas urbanos diversos ya que la concepción
41 “Desde hace casi tres lustros empezaron a construirse fraccionamientos cerrados y la tendencia va en aumento. El
encierro provoca la desarticulación, fragmentación y segregación de la ciudad”. López Levi, Liliana. Arquitectura de
la exclusión Ciudad, frontera e incertidumbre: el origen del miedo del caos. “Nogales, ciudad y frontera: el sentido
del encierro.”. Revista de Investigación Social Imaginales: Hermosillo, Nº2, junio-diciembre 2005, p.55.
42 “Enclavado en el área de más prestigio de la ciudad – la ‘zona dorada’– está ligado al centro urbano y el
movimiento turístico más intenso de la ciudad por la avenida costera y por otro lado a la red urbana regional y
nacional”, Méndez Sáinz, Eloy y Alvarado, Leticia. “La ciudad y el miedo: ¿Haciendo comunidad? Tipología
arquitectónica y reglamentación compartidas en vecindarios defensivos del noroeste mexicano.” Compilado por
Obdulia Gutiérrez. VII Coloquio de Geografía Urbana: Colección Diversitas. no. 52. P.225. ISBN:84-8458-241-0.
49

topográfica las distingue. El Cid, ubicado en la zona dorada de Mazatlán, es el
desarrollo más explotado de la ciudad, cuyo concepto inicial es acoger al turismo. Es un
emplazamiento de extranjeros con marcada segregación social, tanto en la expansión
urbana en tierra como en mar; cuenta con concesiones de renta y venta para el
recorrido de los turistas del embarcadero a la ciudad; con explotación de los recursos
naturales; bajo el concepto de tranquilidad, diversión e inversión; y cuya expansión se
dio a lo largo de la playa de la zona dorada de Mazatlán, hasta lo que en la actualidad
es la Marina del Cid.
Al sur de la ciudad de Culiacán se enclava La Primavera, con fundamento en el nuevo
urbanismo, 43 relacionada con la sustentabilidad, ya que utiliza como lema publicitario el
concepto de ciudad verde y autosustentable. Presenta un comportamiento urbano ante
la ciudad de expansión urbanizada a su interior, y con indicios de dicha expansión en
torno al desarrollo. El crecimiento natural de la ciudad se da hacia la zona norte o
poniente de la ciudad, debido en su mayoría a la industria y a los corredores de
conexión con la frontera o centros turísticos.
Resumen del segundo capítulo
En este segundo capítulo se analiza el fenómeno de expansión urbana por
fraccionamientos cerrados en las ciudades latinoamericanas, por ello se presentan
algunos modelos de desarrollos urbanos cerrados en diversas ciudades de
Latinoamérica y México, donde se analizan impactos y problemas urbanos
generalmente comunes en nuestras ciudades.
Se conceptualiza a los fraccionamientos cerrados en Latinoamérica como
urbanizaciones que se distinguen del entorno por barreras físicas como muros o rejas,
separadas del espacio público. Estos barrios cuentan con infraestructura que incluye
áreas verdes, equipamientos deportivos como canchas, áreas recreativas para niños,
piscinas, sauna y casas club. En México, los fraccionamientos cerrados son similares:
43 “La condición cerrada que presenta este desarrollo es una manifestación a la inseguridad actual, que no sólo se da
en la ciudad de Culiacán, sino en una gran parte del país, así como en muchas ciudades latinoamericanas,
respondiendo al comportamiento que describe Axel Borsdorf…” Tello Torres, Ernesto Ildefonso. “El desarrollo
urbano La Primavera en la urbanización de la ciudad de Culiacán, Sinaloa.” Tesis de maestría en Arquitectura:
Universidad Autónoma de Sinaloa, febrero de 2005. P.80.
50

se desarrollan generalmente en expansión horizontal y rara vez en crecimiento vertical;
se diseñan con altas bardas, murallas y circuitos eléctricos, con un acceso principal
controlado; se conforman bloques de viviendas con amplios espacios recreativos ó
espacios ajardinados y un espacio recreativo común.
La ciudad contemporánea contempla una serie de impactos que ocasionan fenómenos
como la expansión urbana en la ciudad, entre los que destacan la segregación socioespacial,
privatización del espacio público, inseguridad, especulación y simulación, y
otros problemas que impactan en la ciudad, a partir de la conformación de un
crecimiento urbano celular y de subsistemas dentro del gran sistema de ciudad, donde
se generan ciudades dentro de la gran ciudad, denominadas ciudades cerradas, las
cuales impactan como nuevas centralidades.
Estas nuevas centralidades constituyen subsistemas amurallados que fomentan la
expansión urbana, a través de la estructura lineal donde promueven vialidades bajo el
concepto de autopistas, constituyendo un crecimiento urbano por subsistemas aislados.
Coinciden los desarrollos cerrados en toda Latinoamérica por ser periféricos, generando
destinos comerciales e industriales en el caso de las nuevas centralidades. Variados
ejemplos de proyectos con tendencia constituir nuevas centralidades se encuentran en
Latinoamérica: Nordelta en Argentina, Alphaville en Sao Paulo y Ciudad Pueblo en
Buenos Aires.
51

CAPÍTULO III. LOS FRACCIONAMIENTOS CERRADOS EN LA EXPANSIÓN
URBANA DE LA CIUDAD DE CULIACÁN
1. Antecedente
La ciudad de Culiacán Rosales, sufre diferentes cambios evolutivos en su estructura
urbana espacial a través de los siglos. La traza de la ciudad es la establecida como
modelo ideal europeo, ya que este tipo de ciudad fue establecido a partir de las
ordenanzas de los diferentes reyes que en su momento gobernaron las monarquías en
Europa, al inmigrar a América y conquistar diversos territorios, establecieron las
ordenanzas mencionadas.
En el modelo clásico de la ciudad hispanoamericana coinciden las siguientes
características: Trazado geométrico; calles rectas; en una de las manzanas centrales,
en torno a la plaza mayor, 44 se sitúan los edificios del poder y de la religión; cuando la
ciudad se asienta a la orilla del mar o en la ribera de un río, la plaza – y con ella el
centro de la ciudad – suele desplazarse contigua a aquéllos edificios.
El modelo típico de ciudad de parcelación consiste en dividir las manzanas en partes
iguales, donde la prolongación de la cuadrícula soporta la extensión de la ciudad en
todas las direcciones. Este conjunto de características explica el tipo de ciudad que ha
dado en llamarse modelo clásico de la ciudad hispanoamericana.
El desarrollo urbano, político, social y económico de la ciudad, se construye en fases de
crecimiento a partir de los siglos. Durante el siglo XV la ciudad crece cercana a los
grupos o tribus indígenas establecidas entre los ríos Humaya y Tamazula, y el
desarrollo territorial de la ciudad por asentamientos españoles, siendo éstos el eje de
conformación de la ciudad.
44 “La plaza mayor es un elemento estructural básico y generador de la ciudad que se organiza en torno a aquélla. Es
el centro de la ciudad: geométrico, vital y simbólico.” Desantes Fernández, Blanca “Modelo de la ciudad
hispanoamericana” España: Archivo General de Indias (c2004).
52

Figura 3. Crecimiento de la ciudad de Culiacán del siglo XVI al XIX
Fuente: Ayuntamiento de Culiacán.
En el siglo XVI, estos grupos indígenas son evangelizados y los grupos conquistadores
españoles retoman la tipología constructiva de las viviendas debido a la necesidad de
establecerse y utilizar los materiales de la región; inician la conquista del territorio y
desarrollan una estructura urbana concéntrica a partir de la plaza en el territorio donde
se asentaban; aquí se originan dos asentamientos de similar magnitud: indígena y
español.
Más tarde, en el siglo XVII, el territorio a partir de los diferentes asentamientos
estructura su urbanización jerárquicamente: los asentamientos de las clases altas
alrededor de la plaza, los asentamientos de las clases bajas en las orillas del río; los
asentamientos indígenas disminuyen y se siguen localizando en el mismo sitio donde
iniciaron; y otras castas fuera del territorio, con trabajos forzosos.
En el siglo XVIII, la estructura urbana espacial crece en forma lineal hacia el oriente y el
poniente, aprovechando la ribera del río; los asentamientos de clase baja crecen, los
asentamientos de la clase alta pasan de las primeras manzanas a las segundas, dando
acceso al comercio y la diversión; se distingue esta etapa en la ciudad por el camino
real que utilizaban en la comercialización, principalmente.
53

La modernidad llega a Culiacán a mediados del siglo XIX, con representaciones
tempranas; el territorio se polariza y más tarde se fragmenta; los asentamientos de
clases bajas continúan su desarrollo, principalmente en las orillas del río, mientras que
los asentamientos de las clases altas – a mediados de siglo – dejan el centro que los
había distinguido por siglos y se establecen algunos de ellos hacia el sur, cruzando el
camino real ahora convertido en boulevard.
La ciudad, durante cada época, muestra diversas variables de tipo urbana, política,
social y económica, como una síntesis de los conceptos utilizados durante la
interpretación de la ciudad a partir de la concepción de un modelo de desarrollo. Estas
variables se reflejan en el crecimiento de Culiacán, como se muestra en la Figura 4,
representada a partir de un diagrama comparativo durante las épocas más
representativas en el desarrollo de la ciudad; se observan cuatro planos, desde 1970,
cuando aún se consideraba como una villa, hasta 2005, como una ciudad capital.
Figura 4. Área urbana de la ciudad de Culiacán Rosales (1970 - 2005)
Área (ha) / Fecha 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005
C
FA
FC
Urbana
Aguas nacionales
2,290.61 2,290.61 2,806.76 6,515.57 15,221.21 30,599.19 48,430.22 79,466.83
555.24 555.24 746.03 3,098.41 12,306.38 25,958.58 58,193.98 109,392.52
208.29 208.29 213.18 635.47 1,620.64 3,475.95 14,815.66 53,544.89
3,054.14 3,054.14 3,765.96 10,249.44 29,148.23 60,033.72 121,439.86 242,394.24
(C) Colonias, (FA) Fraccionamientos Abiertos, (FC) Fraccionamientos Cerrados
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán. “Aprobación de fraccionamientos”. Actas de cabildo municipal de 1970 al
2005; Plan Sectorial de Zonificación de usos de suelo actualización 2004.
El área urbana de la ciudad de Culiacán se ha incrementado principalmente por
fraccionamientos abiertos de 1970 al 2005, pero con una representación significativa de
un promedio de cuatro veces en su incremento, como se indica en la Figura 4, el
cambio del tipo de desarrollo habitacional que incrementa el área urbana de la ciudad
54

de Culiacán del año 2000 al 2005 es de 14,815.66 a 53,544.89 hectáreas por
fraccionamientos cerrados, mientras el incremento por fraccionamiento abierto es de
58,193.98 a 109,392.52 hectáreas.
Este incremento por fraccionamientos cerrados denota el interés de los ciudadanos
culiacanenses por habitar en estos desarrollos de tipo amurallado. En la actualidad
cualquier fraccionamiento puede convertirse en un claustro. Los habitantes de dichos
complejos optan por tomar la dirigencia de sus barrios, convirtiéndolos en espacios
privatizados, ocasionando problemas viales y de inseguridad para el resto de la ciudad.
Figura 5. Área urbana ocupada y concentración de población
en área urbana ocupada en la ciudad de Culiacán (2005)
Concentraci ón de Poblaci ón en
área urbana ocupada ( hab )
C 6,843
FA 2,686
FC 2,748
Total 12,277
Área Urbana Ocupada (ha)
C 4,894.64
FA 2,398.95
FC 533.75
Total 7,827.34
< Poblaci ón en área urbana ocupada Aguas nacionales
< Área urbana ocupada
Colonias (C), Fraccionamientos Abiertos (FA) y Fraccionamientos Cerrados (FC)
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán, op.cit., p.55.
Los ciudadanos culiacanenses que habitan estos fraccionamientos cerrados conforman
núcleos de concentración de la población, detonando en área urbana ocupada, que en
los últimos 10 años ha tenido un incremento de concentración de población, como se
indica en la Figura 5.
Esta expansión se manifiesta en la transformación del suelo rural por suelo urbano de
213,246.01 hectáreas en 1970 hasta 239,340.10 hectáreas para 2005, concentrando
12,277 habitantes en el área urbana ocupada y por fraccionamiento cerrado 2,748
55

habitantes. Esta expansión urbana se caracteriza por la influencia de fraccionamientos
cerrados, los cuales cumplen con un impacto muy especial según las condiciones
donde se desarrollan. En 2005 se reconoce una densidad de población por área
urbanizada por fraccionamientos cerrados de 0.17 hab/ha, mientras en 1970 era de
2.93 hab/ha, como muestran las cifras en la Tabla 1.
Tabla 1. Densidades de población en la ciudad de Culiacán (1970-2005)
Fecha / densidad (hab/ha) 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005
C 107.55 107.55 198.01 1.35 2.59 2.44 0.09 0.03
FA 290.12 290.12 16.73 9.38 4.53 1.38 0.28 0.08
FC 2.93 2.93 2.87 0.63 0.29 0.20 0.57 0.17
Total 86.11 86.11 18.24 3.73 3.28 1.85 0.24 0.08
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán, op.cit., p.55.
Estos fraccionamientos cerrados son cada vez más comunes en muchas ciudades del
mundo, en todas partes los ciudadanos exigen garantías por habitar un espacio, y las
manifestaciones físicas de cada desarrollo pueden coincidir, aunque su configuración
urbana y arquitectónica generalmente es diferente. Cada ciudad busca su identidad,
como cultura, sociedad o comunidad. 45
En la última década, este tipo de desarrollos planeados generan mayor demanda que
los fraccionamientos abiertos y las colonias, sin embargo, es importante mencionar que
aún es mayor la cantidad de fraccionamientos abiertos que de fraccionamientos
cerrados, a pesar de que la demanda por los fraccionamientos cerrados se encuentra en
un crecimiento constante en los últimos años debido a la búsqueda por mejorar la
calidad de vida a partir de medios que proporcionen mayor seguridad.
2. Proceso histórico de los fraccionamientos cerrados en la expansión urbana
Durante los últimos años, en la ciudad de Culiacán se han creado 421 desarrollos más,
45 “Los barrios como unidad socio-espacial urbana, como ámbito de apropiación colectiva y como sostén de la vida
cotidiana, espacio referencial para la identificación de personas y grupos residentes”. Barbagallo, José “Ciudad y
Arquitectura: Apuntes para la cultura urbana y el quehacer disciplinario” Argentina: Juan O´Gorman (c2003),
pp.100-103.
56

entre colonias, fraccionamientos abiertos y fraccionamientos cerrados, de los cuales 93
corresponden a la categoría de cerrados.
Los usos del suelo urbanos en la ciudad de Culiacán son de tipo habitacional: de
colonias, fraccionamientos abiertos y fraccionamientos cerrados, comercio,
equipamiento para industria, educación, cultura y recreación, incluyendo vialidades.
Culiacán cuenta con destino de suelo de tipo federal para mantos freáticos como la
conformación de tres ríos, canales, arroyos y presas.
Figura 6. Expansión urbana por unidad de población.
(FC)
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán, op.cit., p.55.
Como se indica en la Figura 6, el área urbana de la ciudad de Culiacán se ha expandido
por fraccionamientos cerrados desde los años setenta, época durante la cual se
aprobaron 6 fraccionamientos cerrados 16 fraccionamientos abiertos y 66 colonias, lo
que indica que el predominio era por colonias. Ello significaba un indicador de menor
población con demanda de servicios y con una menor calidad de vida, ya que la
urbanización de las colonias dependía directamente del presupuesto del gobierno
municipal.
Para 1997 el predominio era de fraccionamientos abiertos, ya que los créditos
otorgados por las diversas instituciones de vivienda en México participaban activamente
en el financiamiento de viviendas con una urbanización, ya que ello significaba mejorar
la calidad de vida de los habitantes en la ciudad. Por ello se aprueban 16
57

fraccionamientos abiertos y algunas colonias no fueron aprobadas; los fraccionamientos
cerrados iniciaban su auge, con la aprobación de 10 de ellos.
Figura 7. Cronología de los fraccionamientos cerrados (FC) en Culiacán (1970-2000)
66
57
61
43
92
5
60
49
74
65
78
84
53
47
15
46
72
42
17
44
19
24 25 73
26
82
75
68
33
29
28
27
79
71
80
7
23
87
32
70
36
91
8
22
30
54
12
81
41
67
85
40
38
62
20
83
39
89
88
90
37
69
2
1
4
9999
3
1110
10
63
1970
21
6
1980
13
86
50
35
55
56
31
76
77
59
52
58
64
18
45
16
34
93
1990
48
51
Período
1970
1980
1990
2000
No. FC
1 - 6
7 - 21
22 - 76
77 - 93
14
2000
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán, op.cit., p.55. (Véase del anexo 2 al 5)
Para 2004, el predominio de aprobaciones tuvo un giro y los fraccionamientos cerrados
aprobados en condominio fueron 26 en contraparte con una colonia y 8
fraccionamientos abiertos.
58

Primera década: los setenta
Durante esta primera década, como se indica en la figura 7, se puede identificar como
la principal unidad de población en su área urbana a las colonias, así mismo se
identifican los primeros fraccionamientos, los cuales se convirtieron en conjuntos
habitacionales desarrollados de forma horizontal, lo que significó el primer impacto de
expansión de suelo en la ciudad, ya que se modificaron muchos de los límites del área
urbana, pues los primeros fraccionamientos cerrados se ubicaron en la periferia. Al
norte, Chapultepec Privada, al sur en la parte alta de la ciudad fraccionamientos
amurallados tipo privada como Guadalupe, Lomita y Rincón de Guadalupe, y en el
sector sur poniente entre ríos el Paseo Alameda.
El registro de áreas habitacionales autorizado por el municipio de Culiacán a partir de
1970 es de 65: 16 fraccionamientos y cinco fraccionamientos privados. Con los
fraccionamientos cerrados la ciudad sufre los primeros cambios en su estructura
ocasionando las primeras manifestaciones de expansión urbana. Se construyen y
amplían las primeras vialidades primarias, como la avenida Álvaro Obregón en ambos
sentidos, de sur a norte; el Boulevard Emiliano Zapata, de oriente a poniente, en ambos
sentidos, los cuales integran a la ciudad en sus cuatro puntos cardinales.
La ciudad de Culiacán en 1970 contaba con el decreto de Ley de desarrollo de centros
poblados 46 , que fue el fundamento legal del desarrollo urbano de la ciudad hasta 2003.
Con este sustento legal se da inicio a la proyección sobre el desarrollo urbano de la
ciudad, por ello para principios de los setenta se inicia la elaboración de planes y
proyectos destinados para el planteamiento de soluciones a problemas urbanos de gran
impacto, bajo una proyección al siglo XXI.
Desde principios de 1975, los gobiernos municipal y estatal inician el proyecto del Plan
46 Congreso del Estado de Sinaloa “Ley de desarrollo de centros poblados del estado de Sinaloa”, decreto Nº180,
P.O. No. 118 (1 de octubre de 1970). Fe de Erratas P.O. Nº122 (10 de octubre de 1970).
59

General Urbano para la ciudad de Culiacán 47 , tras la problemática que representaba el
alto índice demográfico en el municipio, y se piensa por primera vez en realizar un
proyecto a veinticinco años con una proyección a futuro hacia el siglo XXI. Ambos
gobiernos establecían que era urgente un plan maestro que permitiera establecer el
desarrollo de comunidades y normar el crecimiento de la ciudad, centro geográfico,
económico y político del estado. Para el inicio del proyecto se contó con un diagnóstico
que arrojaba que Culiacán era la ciudad de mayor superficie del estado, con 7,044 km 2
y con el 46.5 por ciento de la población económicamente activa, lo cual indica que
existía una fuerte concentración de población en la ciudad y una tendencia de
inmigración de las áreas rurales al área urbana.
En 1979 se elabora el primer plano de la ciudad dentro de una administración municipal
en la primera área de regulación del desarrollo urbano de Culiacán, y es publicado en el
diario oficial del estado para su seguimiento y ejecución. Es a partir de entonces cuando
el área urbana de la ciudad se especifica en un documento, así como los poblados que
la rodean, mismo que sirve de eje para la expansión del área desarrollada en la ciudad.
Segunda década: los ochenta
Durante los años ochenta crece el número de desarrollos habitacionales conocidos
como fraccionamientos: de 17 aumenta a 49, autorizándose sólo 18 colonias y – como
se observa en la Figura 7 – continúa la aparición de fraccionamientos cerrados en la
periferia, especialmente en el sector sur poniente de la ciudad.
47 “El Plan contemplaba aspectos que hasta, ahora después de esos veinticinco años, encuentran planeándose
estratégicamente para poder contemplarlos dentro de una estructura de ciudad, desde la conformación urbana a través
del tiempo y su congruencia entre la forma y la localización de la población, niveles de densidad, distribución de los
habitantes del área urbana, adecuación de la construcción con la capacidad natural del suelo, adecuación de la
construcción con las actividades, fluidez y seguridad de las vías, interdependencia y conflicto con las rutas
peatonales, la claridad en la percepción de los espacios urbanos y los centros de atracción y significación para el
habitante. Con ello se destacaba la importancia de la concentración o dispersión de habitantes en un área, de la
facilidad o dificultad de acceso a la población, de la escala urbana para los recorridos cotidianos y el concepto de
cercanía o lejanía, de los lugares con los cuales el poblador se identifica y tiene significados profundos”. Diario
Oficial de Gobierno del Estado “Plan General Urbano para la ciudad de Culiacán” (1975).
60

El surgimiento de nuevos equipamientos y el fortalecimiento de la zona industrial de la
ciudad en este mismo sector justifican la dotación de servicios sobre todo en el ámbito
de la construcción. Con ello surgen las primeras tres privadas del sector, los
fraccionamientos cerrados Joyas del Valle, Las Torres Residencial y Campestre tres
ríos, un poco más alejado hacia el norte.
Los fraccionamientos cerrados de los años setenta a los ochenta fueron detonantes en
la expansión urbana, ya que establecían lineamientos según la legislación para la
conformación de nuevas comunidades. Con ello, se establecieron en diversos puntos
de la ciudad fraccionamientos cerrados que más tarde – durante los noventa – darían
paso a la construcción de su entorno de otros fraccionamientos cerrados, generalmente
con una dimensión menor a los primeros, por ello se denominaron privadas. Sin
embargo durante esta época también surgieron equipamientos que fueron los que
requirieron de servicios como lo es el sector habitacional. La ciudad sufre una
expansión urbana por viviendas por el doble de lo que se tenía registrado para
principios de los años setenta. Las áreas suroriente y nororiente de la ciudad
presentaron el mayor número de hectáreas de suelo por colonias y fraccionamientos,
sobre todo en torno a los fraccionamientos cerrados establecidos durante los setenta en
la periferia. Durante esta década la periferia fue ampliándose cada vez más, ya que los
fraccionamientos cerrados establecidos se vieron parcial o totalmente rodeados por
otros conjuntos habitacionales.
Tercera década: los noventa
Los años noventa fueron detonantes para la expansión urbana de la ciudad. A principios
de esta década se decide realizar la reforma al artículo 27 de la ley agraria, la cual
indica que cada ejidatario es propietario de su tierra y puede realizar cualquier
concesión o trámite que le permita realizar concesiones sobre el suelo ejidal, lo que
permitía convertirlo de suelo rural activo a suelo urbano. Así se expandió el área urbana
de la ciudad.
61

A inicios de esta década el número de colonias era aún de 71, y en el transcurso la
construcción de fraccionamientos crece a 17. El área urbana había crecido, sobretodo
en las periferias, originando 15 fraccionamientos cerrados, como se visualiza en la
Figura 18, entre ellos La Ventana Residencial, Balcones de San Miguel, Lomas del
Bosque, Tabachines, Residencial Alameda, La Primavera, La Isla y el Mar, La Puerta,
Privadas La estancia, Villas del Río, Country Álamos, Paseo Alameda, Portales del
Country, Rincón Alameda y Floresta.
En 1998 se da a conocer el nuevo plano de la ciudad 48 donde se específica la
zonificación de usos del suelo de cada sector, incorporando giros que – aunque estaban
implícitos – nunca habían sido considerados en la planeación de Culiacán. Asimismo,
se establece la tabla de mezcla de usos del suelo, que especificó en qué términos
puede establecerse cualquier equipamiento dentro de la ciudad. Es importante
mencionar que esto fundamentó la creación de megaproyectos cerrados como La
Primavera o el Tres Ríos.
La legislación sobre desarrollo urbano ha originado hasta el momento diversas reformas
y nuevos decretos que sustentan a los fraccionamientos de tipo cerrado. Los más
apegados a la legalidad son los que se autorizan bajo régimen en condominio, que está
contemplado en la ley de centros poblados, pues en 1973 se decretó la ley sobre el
régimen en propiedad en condominio de inmuebles para el estado de Sinaloa, 49 que
otorga derechos sobre la propiedad y suelo urbano creado en la ciudad.
48 “En el Plan sectorial de zonificación y usos del suelo de 1998 se establece que la superficie era de 9,000 hectáreas
contemplando usos de suelo de tipo habitacional medido en densidades de población y giros como mixto con
servicios y mixto con industria. Asimismo, se establece clasificación de vialidades en estructura primaria existente,
primaria en proyecto y vía del ferrocarril. En la actualización del Plan sectorial de zonificación y usos del suelo de
2004 señala que la superficie del área urbana era de 11,218.30 hectáreas con una densidad de 52 hectáreas por
habitante”. Diario Oficial de Gobierno del Estado “Plan Sectorial de Zonificación y Usos del Suelo” (1998).
49 “Cuando los diferentes departamentos, viviendas, casas o locales de un inmueble, construidos en forma vertical,
horizontal o mixta, susceptibles de aprovechamiento independiente por tener salida propia a un lugar común de aquél
o a la vía pública, pertenecieren a distintos propietarios, cada uno de ellos tendrá un derecho individual de propiedad
sobre su departamento, vivienda, casa o local y, además, un derecho de copropiedad sobre los lugares y partes
comunes del inmueble, necesarios para su adecuado uso o disfrute.” Congreso del Estado de Sinaloa “Ley sobre el
régimen de propiedad en condominio de inmuebles para el estado de Sinaloa”, decreto Nº142, P.O. Nº114 (22 de
septiembre de 1973). Fe de erratas P.O. Nº116 (27 de septiembre de 1973). Cap.I.
62

Cuarta década: nuevo milenio
Durante el año 2000 la expansión urbana por fraccionamiento cerrado es notable a
simple vista, por ello es importante hacer mención del cambio radical del Área
Geoestadística Básica (AGEB) de población que se tiene dentro de la ciudad. Como
sucede en muchas ciudades de Latinoamérica y de México, la expansión urbana por
fraccionamientos cerrados determina la creación de suelo urbano en las periferias de la
ciudad, lo que significa en muchos casos la conurbación y continuidad del área urbana
sin una definición clara de los límites de la ciudad.
En el mismo año 2000 se aprueba solamente la creación de 4 colonias que forman
parte de programas para vivienda de servicios progresivos donde el municipio, estado y
federación no puede otorgar mayor inversión para desarrollar un fraccionamiento.
Asimismo, se autoriza un número equivalente de fraccionamientos abiertos al de
fraccionamientos cerrados en la ciudad. Estos últimos fueron generadores de nuevas
vialidades y de la ampliación de diversas vialidades primarias en la ciudad, ya que son
los accesos al interior de los desarrollos privados.
Después de la ley de centros poblados se decreta la Ley de desarrollo urbano,
reformada y reemplazada por la ley de desarrollo urbano en 2004 50 . Los
fraccionamientos cerrados entran en la clasificación de los fraccionamientos para uso
habitacional con destino para edificación de vivienda media, residencial y campestre. 51
La ley de desarrollo urbano actual menciona sólo para los fraccionamientos de este
régimen que se debe cumplir con los porcentajes de las áreas destinadas al uso común.
Estos fraccionamientos, a pesar de cumplir con los principios de legalidad para generar
desarrollo en la ciudad, son los que fomentan la expansión urbana y ocasionan
manifestaciones de ciudad difusa, ya que no pertenecen a ningún proyecto sectorial o
50 Congreso del Estado de Sinaloa “Ley de desarrollo urbano del estado de Sinaloa”, decreto Nº659, P.O. Nº105 (1
de Septiembre de 2004), Cap.4, Sección II.
51 “Los Fraccionamientos de Vivienda Media son los que por su densidad de población, consideran dimensiones de
lotes con frentes mínimos de ocho metros. Los Fraccionamientos de Vivienda Residencial son los que por su
densidad de población, consideran dimensiones de lotes con frentes mínimos de doce metros. Los Fraccionamientos
de Vivienda Campestre son los que se ubican en zonas no urbanas y en predios rústicos, cuyas construcciones no
excedan el cuarenta por ciento de la superficie total del predio.” ibidem.
63

parcial, como los megaproyectos aprobados en la ciudad. Los fraccionamientos
cerrados del área urbana bajo régimen en condominio tienen sus orígenes con el
fraccionamiento Rincón de Guadalupe al sur de la ciudad, dicho conjunto amurallado
cumplía con las primeras manifestaciones que tiene en la actualidad un fraccionamiento
cerrado, como símbolo de comunidad, donde se pretende elevar la calidad de vida de
los habitantes en su interior y proporcionarle privacidad y seguridad.
En la Ley de desarrollo urbano del estado de Sinaloa se establece el concepto de área
urbana y se determina que las áreas susceptibles de desarrollo son las que conforman
zonas que por su estructura y características naturales, físicas y de infraestructura,
pueden habilitarse para la urbanización. Uno de los usos que se puede dedicar sobre
este suelo susceptible de desarrollo es el habitacional, por compatibilidad con otros
usos. Los fraccionamientos cerrados urbanos son los que se ubican dentro del área
urbana de Culiacán, mismos que han fundamentado el fenómeno de expansión urbana,
estos fraccionamientos cerrados pueden corresponder a la subdivisión del régimen en
condominio o arbitrarios.
Los fraccionamientos, como la ley lo establece, se pueden encontrar respaldados por un
régimen en propiedad en condominio, el cual indica que los servicios, así como la
urbanización del área destinada a dicha comunidad o unión de condóminos será
cuidada por ellos mismos y da cierta propiedad para el servicio de ella, sin embargo en
dicha ley no se establece que los fraccionamientos puedan amurallarse, lo cual es muy
común en los proyectos de fraccionamientos conocidos como residenciales, privadas o
campestres. En esta clasificación se encuentran los que podríamos llamar “ilegalmente
autorizados”. En condominio o arbitrario, el fraccionamiento cerrado ha contribuido con
un nuevo concepto mercantil, muy ligado al fenómeno de la privatización, que contribuye
de gran manera a la segregación socio-espacial a partir de la fragmentación de la
ciudad, y contribuyendo con una ciudad cada vez más difusa.
La clasificación establecida en la legislación se basa en la Ley de desarrollo urbano del
Estado de Sinaloa, la cual establece una nueva definición de fraccionamiento: división
de terrenos en dos o más partes, cuando para ello se formen una o más calles,
64

independientemente de la denominación que dichas partes reciban, del régimen de
propiedad a que el terreno original o sus divisiones resultantes se sujeten y del uso del
suelo o de las construcciones que en él o en ellas existan o se vayan a construir 52 . La
ley no especifica el concepto de fraccionamiento cerrado, sin embargo ésos retoman el
concepto, respaldándose en la Ley en propiedad de régimen en condominio, para
integrar comunidades, aunque la aplicación de esta última ley es inadecuada, ya que no
establece que puedan amurallarse. A pesar de ello, existe un porcentaje de
fraccionamientos cerrados que no cumplen con este mínimo de requisitos de ley. Por
ello, se realiza la aplicación de la clasificación legal de los fraccionamientos cerrados
existentes en la ciudad a partir de este nuevo milenio. Dicha ley también establece que
los fraccionamientos se clasifican por uso habitacional, industrial, turístico y mixto,
subdividiéndose en fraccionamientos de vivienda de objetivo social, interés social,
popular, servicios progresivos, media, residencial y campestre.
La clasificación de la vivienda de tipo popular, denominada de interés social
principalmente, genera cambios en el estilo de vida durante este nuevo milenio, ya que
las demandas sociales son congruentes con el fenómeno de crecimiento en la ciudad
de Culiacán 53 .
La primera clasificación que establece la Ley de desarrollo urbano y ecología para los
fraccionamientos es vivienda popular, siempre que el valor de término de su edificación
no exceda la suma que resulte de multiplicar por veintiocho el salario mínimo general
vigente elevado al año. La siguiente clasificación, vivienda media, establece que su
frente será de un mínimo de ocho metros; la vivienda residencial, debe contar con
frentes mínimos de doce metros; y por último, la vivienda de tipo campestre, que se
caracteriza por ubicarse en zonas no urbanas y en predios rústicos, que su coeficiente
de construcción no exceda al 40 por ciento de la superficie total del predio. Dicha
clasificación legal permite entender el concepto de fraccionamiento cerrado en la ciudad
52 Rodríguez y Ruiz-Gómez , op.cit., p.48.
53 “Líneas abiertas para realizar propuestas para la formación de una organización no gubernamental enfocada a dar
soluciones a la vivienda de interés social en Culiacán, Sinaloa, con la finalidad de organizar una sociedad
multidisciplinaria encargada de realizar estudios y defender las propuestas de proyectos de conjuntos habitacionales
que ofrezcan mejorar la calidad de vida”. Ramos Escobar, Noemí del Carmen Tesis de Maestría en Arquitectura:
“Apropiación del espacio arquitectónico en la vivienda de interés social” (2003), P.112.
65

de Culiacán.
El desarrollo de la clasificación tipológica permite reflexionar sobre las necesidades
sociales, puesto que es durante esta categorización que son comercializados,
construidos y habitados como un concepto o estilo de vida. Dentro de este proceso,
queda excluida una de las principales actividades desarrolladas para el funcionamiento
de estos fraccionamientos cerrados, la de su administración, es por ello que en
entrevista con el administrador de algunos de estos fraccionamientos cerrados nos
comenta que una de las deficiencias al comprar en estos fraccionamientos es que no
cuenten con un sistema de administración establecido desde sus inicios, lo cual origina
diversos problemas urbanos al interior de estos fraccionamientos 54 .
La fase de estructuración espacial, identificada como fragmentación en ciudades de
Latinoamérica, permite analizar el crecimiento de la ciudad de Culiacán a partir de
fraccionamientos cerrados: La primera fase, durante los setenta, se denomina fase de
crecimiento ordenado de la ciudad y se dio a partir de la estructura heredada de las
primeras urbanizaciones: las villas españolas.
Durante los años setenta, con la publicación de la ley de centros poblados del estado de
Sinaloa, se da origen a la segunda fase, denominada de crecimiento urbano, donde se
define por primera vez el concepto de fraccionamiento como la división de terrenos en
lotes para la formación de una o más calles, y para su uso y comercialización. Después
los fraccionamientos eran conocidos como barrios cerrados, los cuales actualmente
54 “(…) la inseguridad de vivir, o de la misma inseguridad de que se componga y también buscar una convivencia
más armónica, es una de las razones por que se van a fraccionamientos cerrados y la otra es que para muchas
empresas desarrolladoras el concepto lo venden como un fraccionamiento cerrado que no es, (…) ya en los
fraccionamientos cerrados autorizados (…) ante la falta de una administración en general de la ciudad, una forma de
resolver los problemas que genera una ciudad que no puede proporcionar unos servicios al cien por ciento de calidad,
la gente sustituye y le cuesta irse a vivir a un estilo de vida que representa un fraccionamiento cerrado. La gente que
vive en los fraccionamientos cerrados se va desentendiendo de la vida diaria de la ciudad, de alguna manera ellos
resuelven en su fraccionamiento su situación, (…) se va haciendo una ciudad más fría, se va perdiendo la identidad.”
Luis Ernesto Castro Castro, administrador de fraccionamientos cerrados en la ciudad de Culiacán: Privada
Residencial Puerta de Hierro, Tabachines, Las Flores, Las Moras, Los Patios y La Lomita “Entrevista”, Oficina del
Administrador en Fracc. Tres Ríos, Culiacán, Sinaloa, México: Oficina del Administrador, 26 de abril de 2006
(grabación), 14:15-15:00 hrs. (Véase anexo 8)
66

fungen como subsistemas privados, al localizarse dentro de colonias o
fraccionamientos, ubicados en la periferia de la ciudad. Algunas de estas pequeñas
privadas se localizan en colonias como: Guadalupe, Las Quintas, La Campiña y
Chapultepec. Estas últimas como un antecedente histórico de las nuevas
urbanizaciones, al conformar una comunidad bloqueada.
El concepto de fraccionamiento ha evolucionado, actualmente son conocidos
popularmente como fraccionamientos abiertos, independientemente de la serie de
clasificaciones que especifica la Ley de desarrollo urbano del estado de Sinaloa. La
concepción de los fraccionamientos abiertos da lugar al de fraccionamientos cerrados,
que nacen bajo el concepto de privadas o residenciales.
De esta manera en los ochenta, se inicia la tercera fase de crecimiento, con el
surgimiento de las nuevas urbanizaciones conocidas como fraccionamientos cerrados,
principalmente por la exigencia de mayor seguridad y exclusividad por vivir en
comunidad. Estas nuevas urbanizaciones se encontraban sustentadas en la legislación
vigente de la época, como la reforma de la ley agraria federal de 1992 y la ley sobre el
régimen de propiedad en condominio de inmuebles para el estado de Sinaloa de 1973.
A partir de la aplicación de esta última ley, surge un mayor número de urbanizaciones
de tipo cerradas en la ciudad. Con la reforma al artículo 27, se establece por primera
vez la venta de suelo ejidal y comunal, incorporándolo de forma legal al desarrollo
urbano de las ciudades, dando paso al crecimiento de la ciudad por nuevas
urbanizaciones cerradas en la periferia, convirtiéndola en una ciudad difusa a través de
la consolidación de urbanizaciones periurbanas que intensifican el proceso de
expansión y densificación en la ciudad. A pesar de que estos fraccionamientos cerrados
contribuyen con la ciudad difusa, cuentan con manifestaciones tipológicas cercanas a la
legalidad. Es importante remarcar que no todos cuentan con la mínima disposición
legal, que es el régimen de propiedad en condominio, es decir, organizados bajo un
reglamento interno, y cuando esto no ocurre la privatización del espacio público en la
ciudad es claro.
67

En 1997, bajo el sustento de la Ley de desarrollo urbano del estado de Sinaloa, por
primera vez los fraccionamientos cerrados son reconocidos bajo el régimen de
condominio, aunque no se establece que al encontrarse bajo este régimen significa que
puedan cerrarse, siendo conocidos como arbitrarios.
Los primeros fraccionamientos en condominio que se aprueban en la ciudad de
Culiacán después de la reforma constitucional son: Portales del country (1992);
Tabachines (1995); Alameda, La Primavera y La Puerta (1997); La Estancia (1998);
Country Álamos y Paseo Alameda (1999), entre otros. Asimismo, el primer
fraccionamiento de tipo arbitrario que surge en este nuevo concepto de urbanizaciones
es el fraccionamiento Villas del Río (1998).
En la segunda década del surgimiento de fraccionamientos cerrados, con el fin de
fortalecer y regular este tipo de urbanizaciones, se establece la regulación por
reglamentos interiores que demanda la ley de condominios. También durante 2003
surge el primer fraccionamiento campestre cerrado en la zona periurbana de la ciudad.
Aunque la concepción de los fraccionamientos cerrados no está sustentada en la
legislación.
Los fraccionamientos cerrados se están convirtiendo en la nueva unidad de crecimiento
en la ciudad Culiacán. La demanda social es significativa, en la última década los
fraccionamientos cerrados en la ciudad de Culiacán representan la unidad principal de
desarrollo de vivienda, superando la aprobación y producción de fraccionamientos de
tipo abierto en los últimos dos años.
68

Figura 8. Plano de la ciudad de Culiacán 1975, 1979, 1982, 1998 y 2004
1975 1979
Plano general urbano
Plan de la ciudad
1982 1998 2004
Plan de la ciudad
Plan Sectorial de zonificación y
usos del suelo
Actualización del Plan
Sectorial de zonificación y
usos del suelo
Fuente: Plan de desarrollo urbano para la ciudad 1975, 1979, 1998 y 2004
La Figura 8 muestra el proceso de control y ordenamiento del área urbana que se
concibió a través de cinco planes. La simbología a partir de círculos indica el proceso de
crecimiento urbano según el plan en cada una de las épocas. Con la iniciativa del Plan
general de Culiacán de 1975 se proyectó el Plan de la ciudad de Culiacán de 1979,
1982, el Plan sectorial de zonificación y usos del suelo en 1998 y la actualización en el
2004. Sin embargo, es destacable mencionar que ninguno de ellos cumple con el
planteamiento de estrategias que fundamenten dicho ordenamiento, lo cual ha dado pie
al surgimiento de una serie de fraccionamientos cerrados, en su mayoría no planeados
a partir de la urbanización de la ciudad, por ello en la actualidad se elabora el Plan
Estratégico de Ordenamiento Territorial para el Municipio de Culiacán.
La directora general del Instituto Municipal de Planeación Urbana de Culiacán (Implan),
Jimena Iracheta, asume que no ha existido una planeación integral en la que se
contemplen los fraccionamientos cerrados, por lo que deberán considerarse en el Plan
Estratégico de Ordenamiento Territorial para Culiacán, que actualmente lleva a cabo el
Implan. Este plan, comenta Iracheta en entrevista, permitirá incluir todo tipo de
69

desarrollos habitacionales, asimismo se contemplará que se integren a la ciudad, a
partir de proyectos ya planteados por el Instituto, como es el Plan de Movilidad Urbana,
entre otros planes, proyectos, programas y estudios que se realizan, bajo la
metodología de Planeación Estratégica 55 .
Para 1975, cuando el único instrumento rector de planeación para la ciudad era el Plan
General Urbano para la ciudad de Culiacán, la ciudad contaba con una superficie de
7,044 hectáreas y el 46.5 por ciento de población económicamente activa, lo cual indica
que existía una fuerte concentración de población en la ciudad y una tendencia de
inmigración de las áreas rurales al área urbana. En el Plan sectorial de zonificación y
usos del suelo de 1998 se establece que la superficie era de 9,000 hectáreas,
contemplando usos de suelo de tipo habitacional medido en densidades de población y
giros como mixto con servicios y mixto con industria. En la actualización del Plan
sectorial de zonificación y usos del suelo de 2004 se señala que la superficie del área
urbana era de 11,218.30 hectáreas con una densidad de 52 habitantes por hectárea.
3. Los fraccionamientos cerrados en la ciudad de Culiacán
3.1. Manifestaciones de los fraccionamientos cerrados
En la ciudad de Culiacán, como en la mayoría de las ciudades mexicanas, los
fraccionamientos cerrados son considerados como nuevas urbanizaciones a partir de la
reforma del artículo 27 constitucional, ya que se da inicio a la comercialización del suelo
ejidal y comunal, dando paso a la privatización del mismo. Este tipo de fraccionamientos
55 “La mancha urbana de Culiacán se ha expandido de manera indiscriminada; la ciudad de Culiacán va creciendo
como en islas, pues se van formando nuevos fraccionamientos lejanos al área urbana consolidada o dejando entre el
área urbana consolidada y esto desarrolló espacios baldíos muy importantes, lo que hace que sea muy caro llevar
servicios, acercar el transporte público y las vialidades. Otro grave problema es que esta expansión de la mancha
urbana no se ha dado bajo un esquema de planeación integral, sino que se ha planificado de manera sectorial, y no
había un instrumento integral que pensara en el proceso urbano, que se preguntara qué modelo de ciudad plantea para
el largo plazo. El Plan de Zonificación, si bien es un instrumento normativo importante, como está concebido,
favorece la especulación del suelo y el crecimiento expansivo de la mancha urbana; además, no ha habido una
normatividad lo suficientemente fuerte como para poder realmente llegar a controlar el crecimiento urbano. En
Culiacán la mancha urbana crece como el mercado inmobiliario quiere, como la oferta - demanda del suelo señala, y
no hay un esquema de planeación integral detrás; aunque han habido también esfuerzos en ese sentido, hasta el
momento han sido insuficientes”. Jimena Iracheta Carroll, Directora General del Instituto Municipal de Planeación
Urbana (2006) “Entrevista”, Culiacán, Sinaloa, México: Oficina de la directora general del Implan , 25 de abril de
2006 (grabación), 19:25-19:55 hrs. (Véase anexo 1)
70

son un respaldo de seguridad y privacidad para sus habitantes, es por ello que prefiere
una gran parte de la sociedad culiacanense elegir una vivienda en un fraccionamiento
cerrado que uno de tipo abierto.
El proceso que siguen estas nuevas urbanizaciones corresponde principalmente al del
crecimiento urbano de Culiacán, y puede llegar a tener más de dos clasificaciones
tipológicas, sin embargo su clasificación legal corresponde tan sólo a dos modalidades:
fraccionamientos cerrados en condominio y arbitrarios. Entre los fraccionamientos
cerrados en condominio destacan Rincón de Guadalupe (1970) y Los Álamos (1993)
como los más consolidados, que cuentan con los lineamientos estipulados en la Ley de
Propiedad Condominal del Estado, destacando la estipulación de reglamentos internos.
Entre los fraccionamientos cerrados arbitrarios destacan los clúster dentro de grandes
fraccionamientos abiertos, como Villas del Río (2003) y fraccionamientos cerrados
arbitrarios por falta de accesibilidad como Los Fresnos (1998).
Los fraccionamientos cerrados arbitrarios generalmente corresponden a desarrollos
grandes, autorizados por secciones o etapas, cuyo destino original era de
fraccionamiento abierto y los propietarios de dichas áreas decidieron cerrarlos o
simplemente – debido a la oportunidad mercantil en la actualidad sobre el concepto de
vender privacidad – convertirlo en espacio privado y elevar el costo de la vivienda,
ocasionando un alto índice de segregación socio-espacial ya que venden un concepto y
no una vivienda. Generalmente se tiende aprovechar alrededor de áreas de donación,
ya que, al cerrarse, el destino de dicha área es de uso común y no para todo el
fraccionamiento. Otro caso de estos fraccionamientos cerrados arbitrarios son los
enclavados, es decir difíciles de acceder o movilizarse, debido a barreras naturales o
artificiales. 56
56 Para solucionar el problema de movilidad originado por fraccionamientos cerrados ya existentes, “(...) varias de
las propuestas que se señalan, porque no hay otra opción, es dar continuidad con calles perpendiculares y luego
volver a tomar esa misma calle mas adelante; y la otra es que se tendrán que hacer los estudios correspondientes para
proponer pares viales, porque al tener esa problemática de falta de continuidad de vialidades, se cree que estos van a
ser la posible solución a los problemas de tráfico vehicular”. José Alfredo Vargas Gómez, Coordinador de
Planeación Estratégica del Instituto Municipal de Planeación Urbana (2006) “Entrevista”, Culiacán, Sinaloa, México:
Oficina del Coordinador de Planeación Estratégica del Implan, 16 de junio de 2006 (grabación), 19:10-19:55 hrs.
(Véase anexo 9)
71

Las manifestaciones urbanas de los fraccionamientos cerrados en la ciudad han
aportado una nueva clasificación que no ha sido analizada en la ley, los
fraccionamientos cerrados son demandados por la sociedad y bien remunerados para
los constructores o desarrolladores, aunque elementos como la seguridad y la
exclusividad son un mecanismo mercantil para crecer las ventas de una vivienda,
convirtiéndolo en un concepto. Este punto es muy importante para la ciudad, ya que se
puede contribuir con fraccionamientos cerrados que eleven la calidad de vida o con una
ciudad con bienestar social. Ambas reflexiones son ambiguas, ya que si la sociedad
acepta estas nuevas urbanizaciones, quiere decir que la ciudad no cubre las
necesidades mínimas de calidad de vida. Por ello, la sociedad prefiere habitar una
comunidad cerrada medianamente segura y con áreas recreativas que elevan su
calidad de vida, teniendo el conocimiento que al salir a la ciudad abierta, su calidad de
vida vuelve a disminuir; las confrontaciones urbanas ocasionan problemas de
segregación difíciles de solucionar, si no se planea integralmente bajo estrategias muy
bien fundamentadas.
72

Se han identificado elementos que ilustran el proceso de expansión urbana en la ciudad
de Culiacán por fraccionamientos cerrados, como se observa en la Figura 9.
Figura 9. Expansión urbana de la ciudad de Culiacán Rosales
por manifestaciones de los fraccionamientos cerrados a 2005
Simbología
A
Á rea Urbana
Á rea rural
Aguas nacionales
Ciudad Cerrada
FC* en condominio
FC* arbitrario
FC* Campestre
Centro
Colonia popular
Colonia marginada
Aeropuerto
Z ona Industrial
Z ona Comercial
Vialidades
A
A
Fuente: Plan Sectorial de Zonificación de usos de suelo actualización 2004. (Véase anexo 2 y 5)
En entrevista con una residente de Privada Puerta de Hierro, con la finalidad de conocer
su opinión sobre los impactos en la ciudad por fraccionamientos cerrados, se le
preguntó: “¿Qué espacio disfruta más dentro del fraccionamiento cerrado?”, a lo que
respondió: “Debería de ser el área común, pero aún no está terminada”. Asimismo, se le
preguntó: “¿Cuenta con algún sistema de seguridad y riesgos urbanos dentro del
fraccionamiento cerrado?” a lo que señaló: “Sólo contamos con cerco eléctrico y caseta
de control de acceso”.
73

A la misma residente, se le preguntó sobre manifestaciones y problemas urbanos en la
ciudad. Se le pregunto directamente: “¿Cuál es su opinión de los fraccionamientos
cerrados en la ciudad?” a lo que contestó: “Ante la inseguridad en que se vive, es la
mejor opción”. Otra pregunta fue: “¿Cuáles considera que son los problemas más
importantes en la ciudad? señaló: “Inseguridad, violencia, falta de vialidades”. 57
Opiniones como esta entrevista, conllevan a la reproducción de fraccionamientos
cerrados, ya que mucha gente ha preferido habitar en un fraccionamiento cerrado que
en uno abierto.
Los fraccionamientos cerrados desarrollados en Culiacán se clasifican en urbanos y
campestres; y dentro de los fraccionamientos cerrados urbanos se subdividen en
condominio y arbitrarios. Los primeros fraccionamientos cerrados en la expansión
urbana de la ciudad, fueron: en los setenta, Rincón de Guadalupe; en los ochenta, Los
Álamos; en los noventas, Privadas La Estancia, y en 2000 La Conquista. Estos
fraccionamientos tienen manifestaciones comunes en su desarrollo, son los que dieron
origen al concepto de fraccionamiento cerrado durante cada década, y San Francisco y
San Antonio, son los dos fraccionamientos cerrados de tipo campestre en la ciudad,
ubicados ambos en el sector norponiente.
Los fraccionamientos cerrados arbitrarios son los más discutidos en el proceso de
urbanización de la ciudad, desde la organización social hasta el conocimiento de
empresarios y autoridades que aceptan este tipo de fraccionamientos, como
Guadalupe, Chapultepec Privada, La Campiña, Las Quintas, Colinas de San Miguel,
Los Fresnos, Villas del Río y Santa Clara. Todos estos desarrollos no son
fraccionamientos cerrados ejes de la expansión urbana pero sí contribuyen
directamente con ella, participando como pequeñas privadas dentro de
fraccionamientos de tipo abierto, donde la falta de servicios y la poca accesibilidad a su
interior son dos de los graves problemas ocasionados para la ciudad.
57
Ana Gómez Llanos (Licenciada en Administración de Empresas `LAE´ y ama de casa, 41 años), usuaria de
Privada Puerta de Hierro, en cuestionario “Cédula de entrevista de fraccionamientos cerrados”, realizado en casa
habitación Privada Puerta de Hierro, fecha de realización del cuestionario: 28 de marzo de 2006. (Véase anexo 10)
74

Los fraccionamientos cerrados de tipo campestre son los que en la actualidad cuentan
con una de las manifestaciones de la expansión urbana que contribuye directamente
con el fenómeno de ciudad difusa. A pesar de ser detonadores de la expansión urbana,
en este caso corresponden a fraccionamientos en régimen de condominio. Los servicios
en su interior son cubiertos por sus habitantes, pero los servicios al exterior son
cubiertos por el gobierno municipal, que realizó una gran inversión para dotar a estos
fraccionamientos con los servicios necesarios, sobre todo en urbanización por
infraestructura o equipamiento no ubicado en el sector. Tanto Campestre San Francisco
como Colinas de San Antonio son fraccionamientos de tipo cerrado, en régimen en
condominio, localizados en la salida norte de la ciudad, hacia donde se ha generado un
proceso de expansión en el acceso de conexión entre los fraccionamientos y el área
urbana; en la conurbación se dan las primeras manifestaciones de densificación.
Las manifestaciones de expansión urbana en la ciudad son tendencias a la
conurbación, segregación y privatización, principalmente. La ciudad genera zonas
definidas por reglamentación y zonas indefinidas sin autorización. Con respecto a los
usos del suelo de tipo habitacional, cuenta con el sector denominado ciudad cerrada
constituido por el megaproyecto privado La Primavera, y dentro de la ciudad, en los
límites de los ríos, el megaproyecto Tres Ríos, constituido por un plan parcial
denominado Tres Ríos, descentralizado de la administración pública.
Asimismo, destaca que la expansión por fraccionamiento cerrados autorizados por el
gobierno municipal de la ciudad son los que tienen mayor número de problemas
urbanos que contribuyen con la ciudad dispersa o difusa, debido a los procesos de
conurbación y privatización del espacio público que han generado 58 .
58 “El proceso urbano de las últimas décadas se ha orientado hacia la desarticulación y la segregación. Hay una
tendencia creciente a la construcción de espacios cerrados que se aíslan del resto de la ciudad. La vivienda no es
ninguna excepción. Los planificadores construyen fraccionamientos cerrados con una morfología defensiva que
promueve el confort, la exclusividad, la seguridad y la armonía con la naturaleza. Específicamente hemos construido
la hipótesis que los desarrollos habitacionales responden a dos elementos culturales, de gran importancia, del siglo
XXI: el miedo y el consumo. A partir de lo anterior analizamos diversas ciudades mexicanas, tanto de la región
centro como de la frontera norte, para encontrar una dinámica que se reproduce a lo largo y ancho del país”. López
Levi, Liliana y Isabel Rodríguez Chumillas “Evidencias y discursos del miedo en la ciudad: casos mexicanos” en
Scripta Nova: Revista electrónica de Geografía y Ciencias Sociales, Universidad de Barcelona Vol.IX Nº194 (54), 1
de agosto de 2005. ISSN: 1138-9788.
75

Los fraccionamientos cerrados cuentan con indicadores comunes, sin embargo siempre
existen variantes que los distinguen uno de otro, del sector en que se ubican o el
estatus para el que se dirigen. Las manifestaciones comunes en los fraccionamientos
cerrados de la ciudad de Culiacán son el encerramiento a través de muros de gran
altura o sistemas de cableado electrificado, un acceso controlado, un espacio amplio
dedicado para área común generalmente de tipo recreativo, se distinguen también por
encontrarse por vialidades primarias, integrar en su entorno áreas comerciales e
industriales, ya que generalmente se construyen cercanos a otros fraccionamientos
cerrados de menor superficie, infraestructura y equipamientos concentrados. La primera
manifestación urbana de los fraccionamientos cerrados es el estilo de vida dentro del
desarrollo y al exterior es la transformación de área rural a urbana debido al
establecimiento en la periferia de la ciudad, consecuente la simulación y especulación
sobre el suelo. Las manifestaciones urbanas han variado a través de los años.
Los fraccionamientos cerrados de tipo urbano establecidos en la periferia durante la
década de los setenta cuentan con características sobresalientes con respecto a la
ciudad abierta: murallas de concreto armado con una altura menor a tres metros de
altura y un solo acceso, donde prevalece – hasta la fecha – el dominio del área verde de
tipo recreativo en su interior. Durante los años ochenta las manifestaciones
predominantes son la tipología tipo residencial, ubicada por vialidades primarias con un
equipamiento e infraestructura tanto al interior como exterior, y continúa el predominio
de los muros tipo muralla y el área verde de tipo recreativa a su interior. En los noventas
los fraccionamientos cerrados incorporan las privadas, con ello se dirige este tipo de
fraccionamientos a otro grupo social que no es el nivel alto de la ciudad y en el nuevo
milenio se da apertura a la conurbación, dando inicio a las primeras manifestaciones de
dispersión.
Los fraccionamientos cerrados en la actualidad se ubican por toda la ciudad, sin
embargo el sector surponiente es donde se ubican la mayoría de ellos, consecuencia de
ello el crecimiento natural de la ciudad, a partir de las zonas industrial y comercial. El
desarrollo en esta zona de Culiacán se dio a partir de la gran inversión del primer
megaproyecto estatal y nacional como principio de ciudad cerrada.
76

El crecimiento natural de la ciudad se ve influenciado por el desarrollo en la periferia de
una serie de fraccionamientos cerrados principales y en su entorno otros de menor
superficie y menor número de viviendas, muchos de ellos sin cumplir con la
característica común entre ellos, como es la incorporación de amplias áreas verdes o de
uso recreativo.
El crecimiento inducido ha sido principalmente por inversiones de los más importantes
capitalistas en la ciudad, ejemplo de ello es la creación de suelo urbano en La
Primavera, aunque el desarrollo en la actualidad no cumple con los elementos para
determinarse ciudad cerrada, su proyección indica que es el primer paso para ello, ya
que contempla usos diversos en su interior y con ello busca competir con la ciudad
abierta.
3.2. Criterios de tipificación de fraccionamientos cerrados
El concepto de los criterios de tipificación de fraccionamientos cerrados, fue retomado
de la clasificación tipológica de tipo arquitectónica y urbana que realiza Blakely y Zinder
en “Fortress America: Gated Communities in the United States”, con respecto a los
diferentes tipos de gatted communities en Estados Unidos.
Los fraccionamientos cerrados desarrollados en la ciudad de Culiacán se han
conceptualizado a través de criterios de tipificación derivados de los objetivos, las
personas y la calidad de vida, territorio, accesibilidad, movilidad, medio ambiente y
sostenibilidad.
Se analizaron como objetivos las manifestaciones y problemas urbanos de cada uno de
los fraccionamientos cerrados con respecto a la ciudad abierta, manifestaciones como
elementos de seguridad, privacidad y simulación, así como problemas urbanos como
fragmentación, segregación, privatización del espacio público y especulación,
principalmente.
77

En el criterio tomado de las personas y calidad de vida se analizaron población y
demografía con el estudio del criterio de tipificación del nivel social dentro del
fraccionamiento cerrado, donde la generalidad fue nivel social alto, equipamientos de
tipo educativo y de salud. Dentro de los de tipo educativo se encontró que sólo La
Primavera cuenta en su interior con edificios destinados a la educación; ningún otro
fraccionamiento cerrado cuenta con ninguno de los edificios de tipo educativo como
guardería, preescolar, primaria, secundaria, preparatoria o universidad. Al exterior, en
los alrededores del fraccionamiento cerrado se encontró que la mayoría cuenta con
servicios de primaria, secundaria y universidad. Los equipamientos de salud al interior
de los fraccionamientos cerrados son inexistentes, y cercanos al área, los tipos de
equipamientos de salud son sólo hospitales de primer contacto, las clínicas y
consultorios son inexistentes. Dos elementos destacables son las áreas de recreación y
elementos de seguridad.
El territorio se analizó bajo criterios de articulación territorial a partir de unidades
comerciales. En todos los casos existe un fraccionamiento cerrado en el entorno, los
tipos de fraccionamientos cerrados de mayor auge son las privadas, los tiempos de
desplazamiento son en automóvil de 1 a 10 minutos, sin embargo en transporte público
oscila de 10 a 30 minutos, los apeadores son en su mayoría inexistentes.
La accesibilidad y movilidad se analizó por servicios existentes, infraestructura y
equipamientos cercanos, tipos de vialidades y rutas de transporte. Los servicios en el
interior son abastecidos pero al exterior sucede lo contrario; la existencia de carreteras
y centros comerciales en torno son predominantes; el material de predominio en
vialidades es concreto hidráulico y en la mayoría no existe acceso a rutas de transporte
público. El medio ambiente y sostenibilidad se clasificó a partir de los sistemas y la
calidad de ellos, a través del estudio de zonas de riesgo, áreas industriales y focos de
contaminación cercanos al fraccionamiento cerrado. Las zonas de riesgo cercanas en
los fraccionamientos cerrados fueron ríos, baldíos y estaciones de gas. En el entorno de
los fraccionamientos cerrados algunos cuentan con áreas industriales y sólo La
Primavera cuenta con un barrio destinado para zona industrial en su interior. En su
mayoría, los focos de contaminación cercanos son de agua y aire.
78

Todos estos instrumentos fundamentan los siguientes tipos de fraccionamientos
cerrados y el reconocimiento del concepto de ciudad cerrada como una nueva
clasificación cercana a la ciudad y no a un solo desarrollo habitacional de tipo cerrado.
Se han clasificado por tipificación los fraccionamientos cerrados en privadas,
residenciales y campestres.
Tabla 2. Características de tipificación de los fraccionamientos cerrados tipo privada (39 de
los 93 registrados) en la ciudad de Culiacán (2006)
Características de Tipificación de los Fraccionamientos Cerrados (FC) Privadas
Accesibilidad y Movilidad Medio Ambiente y
Las personas y la calidad de vida
Sostenibilidad
Carreteras 4 Arroyos 1 Alta 4
Central de 16 Canales 0 Media 31
Aeropuerto autobuses 18 Ríos 4 Baja 2
Colonias 20 Ductos de 0 Servicios (Agua, Drenaje,
37
populares
petróleo
Electricidad, Alumbrado, Radio,
Televisión, Teléfono)
Centros 29 Estación de 0 al interior 0
comerciales
gas
Areas 3 Cerros 0
Tipo de Vialidades Acceso a FC Cercano a
rutas de
transporte
al FC
2 guarderias / 5 preescolar / 7
primarias / 6 secundarias / 22
industriales
al exterior preparatorias / 22 universidades
Camiones 28 Barrancas 0 al interior 0
urbanos
Taxi 34 Baldíos 4
10 hospitales / 2 clinicas / 20
al exterior
consultorios
Hidraúlico 27 Otros 0 al interior 24
Sistemas y calidad
Zonas de riesgo
Asfalto 5 Agua 1
3
al exterior
Empedrado 0 Suelo 5 al interior 9
Focos de contaminación
cercanos
Si 8 Aire 0
Población y demografía
al exterior
No 6 Químicos 0 Seguridad privada 26
Áreas
industriales
Acceso a
Escuelas
Acceso a
edificios
de salud
Áreas
recreativas
Unidades
comerciales
al interior
Elementos de
seguridad
Sí 3 Sistemas de alarmas 16
No 6 Cableado eléctrico 6
Seguridad
Nivel social del
FC
Tipos de
muros
Altura
del
muro
Fuente: Levantamiento físico y elaboración de la autora (2006).
FC
entorno
al FC
14
aparente 2
cerrado 9
mixto 25
1.50-2.00 5
2.50-3.0 29
3.00-3.50 3
Si 33
No 3
79

Figura 10. Fachada de accesos a tres de diversos fraccionamientos cerrados tipo privadas
Paseo de los Tabachines Los Patios Residencial San Ángel
Fuente: Propia.
Como se observa en la Tabla 2, la primera clasificación tipológica corresponde a los
fraccionamientos cerrados de menos de treinta viviendas denominados privadas: no
cuentan con áreas recreativas o con dimensiones mínimas equivalentes al lote de la
vivienda (con un destino de área verde: un asador, juegos infantiles o simplemente área
ajardinada) y los elementos de seguridad destacan por corresponder a muros aparentes
o mixtos, algunos cuentan con ligeras bardas y sistemas de cableado electrificado en el
extremo superior del muro, las alturas generalmente son menores a los 2.50 metros de
altura, como se muestra en la Figura 10. Este tipo es el que más se produce en la
ciudad incorporándose en el área urbana y otros equipamientos en su entorno de gran
impacto; entre estos grandes equipamientos destacan fraccionamientos cerrados de
mayor superficie y con elementos de tipos con mayor jerarquía.
Figura 11. Elementos urbanos y arquitectónicos de la primera privada
en el Proyecto Tres Ríos de la ciudad de Culiacán, “Privada La Jolla”
Fuente: Constructora MegaPark, en: www.megapark.com.mx
Como se muestra en Figura 11, la privada La Jolla, ubicada en la zona dorada de la
ciudad, constituida por trece lotes desarrollados a través de una estructura de tipo
80

clúster: forma de U, con una sola área común con dimensiones de un lote de vivienda y
con un tipo arquitectónico predominante de los fraccionamientos cerrados, mismos que
pertenece a los de mayor producción. Este tipo de vivienda se desarrolla dentro de las
primeras privadas de tipo moderno durante el nuevo milenio, en el sector del polígono
denominado Tres ríos, fundamentando una gran expansión comercial y ampliación de
vialidades principales.
En las privadas, el nivel social dentro del fraccionamiento cerrado en su mayoría es de
tipo medio; no cuentan con equipamiento educativo y de salud al interior; sin embargo,
en su exterior generalmente sí, ya que buscan establecerse cerca de equipamientos de
gran impacto ya consolidados, en especial del sector educativo, cercano a guarderías y
primarias, ya que la mayoría son familias jóvenes –generalmente de tres o cuatro
integrantes – y es poco común que se ubiquen cerca de clínicas o consultorios, pero sí
a algún hospital accesible en vehículo.
Los desplazamientos del fraccionamiento cerrado al centro son de 1 a 6 minutos en
vehículo y de 10 a 15 minutos en transporte público, en la mayoría de ellos se ubican
apeaderos. Es importante la accesibilidad y movilidad en las privadas, ya que
generalmente cuentan con el equipamiento de primer contacto en la ciudad abierta,
como central de autobuses, rutas de transporte, aeropuerto, centros o plazas
comerciales, así mismo con infraestructura como vialidades principales al exterior.
Aunque la conexión directa con el acceso es una vialidad secundaria, las vialidades en
el interior de la privada siempre son de concreto, ya que la dimensión del polígono del
desarrollo es pequeña y fácil de cubrir; generalmente la componen de dos a tres
vialidades de máximo dos carriles cada una.
El medio ambiente y sostenibilidad se analizó desde los sistemas y la calidad a través
del estudio de zonas de riesgo. Ninguna privada cuenta en su interior con zona
industrial, sin embargo en su entorno el sector sur poniente de privadas sí cuenta con
una zona industrial. Las zonas de riesgo son importantes en torno a las privadas, ya
que se encuentran aledañas a los ríos y con focos de contaminación de agua,
principalmente.
81

La segunda clasificación corresponde a los fraccionamientos cerrados denominados
residenciales, como se ilustra en la Figura 12, los cuales cuentan con más de treinta
viviendas y menos de cuatro mil en conjunto. Generalmente, un fraccionamiento
cerrado residencial cuenta con un reglamento interior y se encuentra rodeado por el
fenómeno de expansión urbana de otros fraccionamientos cerrados tipo privadas.
Figura 12. Fachada de acceso y planta de zonificación
del fraccionamiento cerrado tipo residencial “Los Álamos”
Fuente: Propia.
Ejemplo de este tipo de fraccionamientos cerrados es Residencial Los Álamos, ubicado
en el sector surponiente de la ciudad, el cual fue el primer fraccionamiento cerrado del
sector, impactando directamente en la expansión al exterior de una amplia zona
comercial (entre las que destacan plazas cerradas, restaurantes, central de autobuses),
privadas y ampliación de vialidades principales.
Como se muestra en la Tabla 13, estas residenciales cerradas cuentan con áreas
recreativas equivalentes a tres veces el terreno de una vivienda en un fraccionamiento
cerrado; generalmente se incorporan entre dos a tres polígonos repartidos equivalentes
al número de viviendas como destino de las áreas es de uso recreativo o de ocio,
albercas, centros deportivos, amplias áreas ajardinadas, centros de convivencia, entre
los más destacables. Entre los elementos de seguridad destacan muros cerrados o
mixtos, los materiales de los muros son de tipo macizo, con amplios grosores y
terminaciones en cableado electrificado muchas de las veces; las bardas son mayores a
2.50 metros de altura y la mayoría de ellos cuenta con caseta de seguridad en el
acceso al fraccionamiento y con vigilancia privada del conjunto.
Este tipo de residenciales se incluyen dentro del modelo de nuevo urbanismo, al contar
82

con amplias áreas destinadas a mejorar la calidad de vida de sus habitantes y del
medio ambiente de la ciudad. Asimismo, incorporan usos que cubren las principales
necesidades en su interior, como plazas, iglesias, pequeños centros comerciales y en
su entorno son fundamento para la creación de nuevos giros con equipamientos que
sirven de abasto al fraccionamiento cerrado.
Tabla 3. Características de tipificación de los fraccionamientos cerrados residenciales (51
de los 93 registrados) en Culiacán (2006)
Características de Tipificación de los Fraccionamientos Cerrados (FC) Residenciales
Accesibilidad y Movilidad Medio Ambiente y
Sostenibilidad
Las personas y la calidad de vida
Tipo de Vialidades Acceso a FC Cercano a
rutas de
transporte al
FC
Carreteras 12 Arroyos 1 Alta 13
Central de 12 Canales 3 Media 27
Aeropuerto autobuses 12 Ríos 9 Baja 10
Colonias
populares
Centros
comerciales
Areas
30 Ductos de
1 Servicios (Agua, Drenaje,
Electricidad, Alumbrado, Radio,
petróleo
Televisión, Teléfono)
23 Estación de 1 al interior 0
gas
6 Cerros 3
Fuente: Levantamiento físico y elaboración de la autora (2006).
49
2 guarderias / 5 preescolar / 7
primarias / 12 secundarias /
14 preparatorias / 11
industriales
al exterior
universidades
Camiones 42 Barrancas 3 al interior 0
urbanos
Taxi 42 Baldíos 8
9 hospitales / 1 clinica / 11
al exterior
consultorios
Hidraúlico 36 Otros 2 al interior 47
Sistemas y calidad
Zonas de riesgo
Asfalto 17 Agua 8
3
al exterior
Empedrado 0 Suelo 20 al interior 2 Plazas / 10 Abarrotes
Focos de contaminación
cercanos
Si 28 Aire 2
10 Supermercados / 22
Plazas / 6 Mercados / 17
Abarrotes
al exterior
No 6 Químicos 0 Seguridad privada 18
Áreas
industriale
s
Población y demografía
Acceso a
Escuelas
Acceso a
edificios
de salud
Áreas
recreativas
Unidades
comerciales al
interior
Elementos de
seguridad
Sí 7 Sistemas de alarmas 9
No 22 Cableado eléctrico 9
Seguridad
Nivel social del
FC
Tipos de
muros
Altura
del
muro
FC
entorno
al FC
aparente 13
cerrado 24
mixto 11
1.50-2.00 4
2.50-3.0 32
3.00-3.50 2
Si 30
No 19
Los fraccionamientos cerrados residenciales destacan por ser de un nivel social alto;
83

tampoco cuentan con equipamiento educativo y de salud al interior, sin embargo, en su
exterior se han establecido los equipamientos necesarios para sus habitantes, en
especial en el sector educativo de nivel superior, ya que se trata de familias
generalmente consolidadas, de cuatro a cinco integrantes, con jóvenes entre quince y
veinte años de edad.
Otro de los fraccionamientos cerrados tipo residencial es Quinta Americana, que se
muestra en la Figura 13. Se ubica en la zona nororiente de la ciudad; se consolidó con
familias de pocos integrantes, principalmente jóvenes de 6 a 15 años; asimismo, cuenta
con una ubicación cercana a equipamientos de impacto en la ciudad; está constituido
por 73 lotes desarrollados a través de una estructura espejo, a partir de un eje central
que ubica el acceso al fraccionamiento cerrado y el área común tiene una extensión
equivalente a una manzana, y con un tipo arquitectónico predominante de simulación en
la ciudad, desde la construcción prefabricada de la vivienda hasta los sistemas de
seguridad, comunes a los otros fraccionamientos cerrados del entorno.
La articulación entre este tipo de residenciales y el territorio es la que cuenta con
infraestructura y equipamiento consolidado, generalmente no son carentes de servicios.
Los desplazamientos del fraccionamiento cerrado al centro son entre 1 a 10 minutos en
vehículo y en transporte de 10 a 20 minutos, la mayoría de ellos cuentan con apeaderos
fuera de la barda del desarrollo cerrado.
Figura 13. Elementos urbanos y arquitectónicos del fraccionamiento cerrado residencial
consolidado en el Proyecto Tres Ríos de la ciudad de Culiacán, “Quinta Americana”
Fuente: Constructora MegaPark, op.cit., p.80.
84

La accesibilidad y movilidad a los fraccionamientos residenciales generalmente está
equipada, con vías rápidas de acceso a central de autobuses, aeropuerto, centros
comerciales, rutas de transporte, entre otros. Su acceso es por vialidades primarias o
carreteras, desarrollando al interior dos tipos de vialidades: una primaria de cuatro
carriles con un camellón en algunos casos y otras secundarias que conducen a las
pequeñas cerradas. El material de las vialidades al interior es de concreto hidráulico,
pero con un cierto descuido en los accesos.
El medio ambiente y sostenibilidad se analizó desde los sistemas y la calidad de vida.
Se identificó que ningún residencial cuenta con una zona industrial en su interior y
generalmente no es cercana a ellos, a pesar de que la mayoría de los fraccionamientos
de este tipo se ubica en la periferia. Las zonas de riesgo son principalmente canales,
ríos y focos de contaminación de agua, aire y suelo, ya que generalmente se
encuentran rodeados de áreas rurales donde se originan basureros clandestinos que
conllevan contaminación.
La tercera clasificación corresponde a los fraccionamientos cerrados denominados
campestres, los cuales cuentan con más de cien viviendas, amplias áreas recreativas o
de ocio, equivalentes a la tercera parte de la superficie total del fraccionamiento
cerrado. Los destinos son, en el caso de San Francisco, huertos, cultivos y casas de
descanso; en el caso de San Antonio, una casa principal con una iglesia y nichos en su
interior.
Sin embargo, el fraccionamiento cerrado de tipo campestre denominado Las Flores, que
se muestra en la Figura 14 y que fuera creado en la década de los noventa, en sus
inicios se consideró un fraccionamiento periférico pero en la actualidad corresponde a la
categoría de fraccionamiento residencial.
Figura 14. Fachada de acceso al fraccionamiento cerrado campestre Las Flores
85

Tabla 4. Características de tipificación de los fraccionamientos
cerrados campestres (2 de los 93 de Culiacán) (2006)
Características de Tipificación de los Fraccionamientos Cerrados (FC) Campestres
Accesibilidad y Movilidad Medio Ambiente y
Sostenibilidad
Las personas y la calidad de vida
Tipo de Vialidades Acceso a FC Cercano a
rutas de
transporte
al FC
Carreteras 0 Arroyos 0 Alta 2
Central de 0 Canales 0 Media 0
Aeropuerto autobuses 0 Ríos 0 Baja 0
Colonias
0 Ductos de
0 Servicios (Agua, Drenaje,
Electricidad, Alumbrado, Radio,
populares
petróleo
Televisión, Teléfono, Cable, Sky)
Centros 0 Estación de 0 al interior 0
comerciales
gas
Areas 0 Cerros 0
0
industriales
al exterior
Camiones 0 Barrancas 0 al interior 0
urbanos
Taxi 0 Baldíos 0
0
al exterior
Hidraúlico 0 Otros 0 al interior 0
Sistemas y calidad
Zonas de riesgo
Asfalto 1 Agua 0
0
al exterior
Empedrado 1 Suelo 0 al interior 0
Focos de contaminación
cercanos
Si 0 Aire 0
al exterior
No 0 Químicos 0 Seguridad privada 0
Áreas
industriales
Población y demografía
Sí 0 Sistemas de alarmas 0
No 0 Cableado eléctrico 0
Seguridad
Nivel social del
FC
Acceso a
Escuelas
Acceso a
edificios
de salud
Áreas
recreativas
Unidades
comerciales
al interior
Elementos de
seguridad
Tipos de
muros
Altura
del
muro
FC
entorno
al FC
aparente 0
cerrado 0
0
0
mixto 0
1.50-2.00 0
2.50-3.0 0
3.00-3.50 0
Si 0
No 0
Fuente: Levantamiento físico y elaboración de la autora (2006).
Los elementos de seguridad que destacan en los fraccionamientos cerrados
campestres después del nuevo milenio son: cercas en límite con suelo rural y muros
tipo fortalezas, con materiales de la región tales como piedras tipo macizo, de amplio
grosor, alturas mayores a tres metros alrededor. No cuentan con vigilancia privada
hasta el momento, como se indica en la Tabla 4.
El fraccionamiento cerrado campestre destaca por corresponder a un nivel social alto,
generalmente son utilizados como casas de descanso, no cuentan con equipamiento
86

educativo ni de salud al interior; el desplazamiento del fraccionamiento cerrado hasta
algún equipamiento de salud es – en vehículo privado – de 25 minutos
aproximadamente. Son viviendas actualmente en construcción, que generalmente son
visitadas los fines de semana.
Entre el campestre y la ciudad la infraestructura y el equipamiento son escasos, ya que
se desarrollan en la periferia norponiente de la ciudad, rodeado de área rural. Los
desplazamientos del fraccionamiento cerrado al centro son entre 20 y 40 minutos en
vehículo privado, en transporte público regional 15 minutos más el desplazamiento al
interior, y no cuentan con apeaderos. Los campestres no cuentan con acceso a la
central de autobuses, aeropuerto, centros comerciales y rutas de transporte urbano
cercanos. Su acceso es a través de la carretera norte a Los Mochis y transporte
regional cercano, con vías de terracería. En el campestre San Francisco se contempla
la incorporación de ciclopista para recreación y deporte.
El medio ambiente y sostenibilidad se analizó desde los sistemas y la calidad a través
del estudio de zonas de riesgo. Ambos fraccionamientos campestres cuentan con zonas
de riesgo por químicos, por canales y arroyos, al encontrarse rodeados de zonas
agrícolas activas y focos de contaminación de agua, aire y suelo, ya que no cuenta con
la conexión de servicio básicos para su funcionamiento en la actualidad.
Figura 15. Fachada de acceso, planta de zonificación e imagen
de proyecto en venta actualmente en La Primavera
Fuente: Ayuntamiento de Culiacán “Planta de zonificación de La Primavera”, archivo histórico (1990); Constructora
MegaPark “Imagen de proyecto en La Primavera”, op.cit., p.80.
87

Tabla 5. Características de tipificación de La Primavera (2006)
Accesibilidad y Movilidad
Tipo de Vialidades Acceso a FC Cercano a
rutas de
transporte al
FC
Carreteras 1 Arroyos 1 Alta 1
Central de 0 Canales 1 Media 0
Aeropuerto autobuses 0 Ríos 0 Baja 0
Colonias 0 Ductos de 0 Servicios (Agua, Drenaje,
1
Electricidad, Alumbrado, Radio,
populares
petróleo
Televisión, Teléfono, cable y sky)
Centros 1 Estación de 0 al interior Una Primaria
comerciales
gas
Areas 1 Cerros 0
Una Primaria
industriales
al exterior
Camiones 1 Barrancas 1 al interior 0
urbanos
Taxi 1 Baldíos 1
0
al exterior
Hidraúlico 1 Otros 0 al interior 0
Sistemas y calidad
Características de Tipificación de La Primavera
Medio Ambiente y
Las personas y la calidad de vida
Sostenibilidad
Zonas de riesgo
Asfalto 0 Agua 1
0
al exterior
Empedrado 0 Suelo 1 al interior 1 Plaza
Focos de contaminación
cercanos
Si 1 Aire 1
al exterior
No 0 Químicos 0 Seguridad privada 1
Áreas
industriales
Población y demografía
Fuente: Levantamiento físico y elaboración de la autora (2006).
1 Supermercado /
1 Plaza / 1
Abarrote
Sí 1 Sistemas de alarmas 1
No 0 Cableado eléctrico 1
Seguridad
Nivel social del
FC
Acceso a
Escuelas
Acceso a
edificios
de salud
Áreas
recreativas
Unidades
comerciales al
interior
Elementos de
seguridad
Tipos de
muros
Altura
del
muro
FC
entorno
al FC
aparente 0
cerrado 1
mixto 0
1.50-2.00 0
2.50-3.0 1
3.00-3.50 1
Si 1
No 0
Como se muestra en la Figura 15, la cuarta clasificación corresponde a la de ciudad
cerrada, misma que se identifica por el nivel socioeconómico alto, con procedimientos
elitistas, conformado por empresarios y políticos, principalmente. La incorporación de
5,000 viviendas en su interior es una de las variables más importantes, al incorporar
una densidad de población tan alta en su interior en comparación con la ciudad abierta.
Asimismo, cuenta con un reglamento interior para cada uno de sus barrios, con áreas
recreativas equivalentes a la tercera parte del espacio que ocupa cada uno de sus
barrios; los habitantes cubren algunos de sus propios servicios, ya que cuentan con un
sistema de agua potable en su interior; la iniciativa de una planta de tratamiento,
88

sistema de seguridad privado, sistema de telecomunicaciones, barrio de zona industrial
y barrio de zona comercial; es decir, cuenta con los servicios completos, equipamiento e
infraestructura necesaria para las principales actividades de los habitantes en su
interior, sin embargo la desconexión no es total, pues la mayoría de sus habitantes
participan activamente en la dinámica de la ciudad abierta.
Como elementos de seguridad destacan muros cerrados y mixtos; los materiales de los
muros macizos son principalmente de concreto, de alturas mayores a 3.50, con la
incorporación de cableado electrificados en su parte superior, como se indica en la
Tabla 5.
La articulación entre el desarrollo urbano La Primavera y el territorio es contar con giros
de diferentes usos de suelo en su interior. Los desplazamientos del desarrollo urbano al
centro son entre 10 y 15 minutos en vehículo particular y en transporte público de 25 a
35 minutos; no cuentan con apeaderos fuera del desarrollo.
La accesibilidad y movilidad a La Primavera es complicada, ya que se encuentra entre
dos entronques de vialidades principales y carreteras federales; y la movilidad hacia la
central de autobuses, aeropuerto y centros comerciales, aunque también resulta
complicada, tiene medios disponibles. Su acceso principal es una vialidad primaria de la
ciudad y entre carreteras; en su interior se da continuidad a esta vialidad primaria,
originando otras secundarias y éstas, a su vez terciarias, hasta llegar a grandes
andadores cuyo fundamento es destino de ciclopistas. Todas estas vialidades están
entre amplias áreas verdes, desde los camellones hasta las áreas de esparcimiento. El
material de las vialidades es concreto hidráulico para cargas pesadas.
El medio ambiente y sostenibilidad, desde los sistemas y la calidad – a través del
estudio de zonas de riesgo en su interior –, cuenta con un alto grado de riesgos ya que
se encuentra cota abajo del nivel de la ciudad abierta y rodeado de diversos canales y
arroyos provocados por las aguas naturales del dique La Primavera, alimentado del
canal San Lorenzo. Cuenta con un barrio destinado a zona industrial, aunque de
segundo impacto es generadora de desechos que actualmente se derivan a la planta de
89

tratamiento de aguas residuales. Los focos de contaminación en el interior son de aire,
por quema ocasional de áreas verdes en la delimitación del desarrollo. En el entorno
existen focos de contaminación de agua, a través de canales, arroyos y del dique, ya
que en su límite al sur no se encuentra bardeado y limita con un pequeño poblado que
arroja desechos sólidos ocasionales; asimismo, se ocasiona contaminación del suelo y
aire por los basureros clandestinos y quema de desechos.
3.3. Tipificación arquitectónica de los fraccionamientos cerrados
En la ciudad contemporánea los elementos arquitectónicos siguen una congruencia con
los elementos urbanos. El diseño se encuentra en crisis de creatividad, sin embargo
sigue una forma que ejemplifica el proceso de la ciudad contemporánea. Esta ciudad se
representa a través de elementos arquitectónicos donde se rompe la armonía y se
continúa con el caos, a través de símbolos y simulación. El manejo de materiales, sobre
todo denominados falsos, es una de las manifestaciones de esta tipificación.
Los fraccionamientos cerrados cuentan con cuatro elementos arquitectónicos centrales
para identificarlos como tales, y para entender que corresponden a formas
contemporáneas, influenciadas por la globalización. Se distinguen por sus muros,
acceso, área común y vivienda.
Figura 16. Accesos a los fraccionamientos cerrados tipo privadas en la ciudad de Culiacán
Fuente: propia.
Existen dos elementos que considero centrales: el acceso y la vivienda. Como se ilustra
en la Figura 16, el acceso corresponde a la fachada del fraccionamiento, enmarcándolo
y señalándolo como un elemento único dentro de la ciudad, y la vivienda como el
90

elemento esencial del desarrollo, es decir sin vivienda no hay fraccionamiento cerrado.
Como he manifestado sobre la tipificación de las privadas, muchas de ellas evaden el
área común y algunos de los fraccionamientos no están delimitados por muros físicos
sino por enclavamientos; sin embargo, sí cuentan con acceso al desarrollo. Por ello los
dos elementos arquitectónicos de estudio son los mencionados.
Figura 17. Accesos a los fraccionamientos cerrados residenciales en la ciudad de Culiacán
Fuente: propia.
Esta crisis de la arquitectura se apropia de conjuntos híbridos conformados por la
mezcla de elementos arquitectónicos falsos, como es el caso indiscutible del uso
constante de la teja; podemos encontrar en reglamentos interiores la integración del
elemento teja en algún espacio de la construcción de la vivienda, como fundamento
para integrar la tipología del fraccionamiento cerrado. Es destacable la incorporación de
la teja a las nuevas construcciones, sobre todo en privadas, pero tipo falso, es decir no
de tipo artesanal; contrario de los fraccionamientos cerrados residenciales, al incorporar
elementos locales, como se muestra en la Figura 17. Cuando para los nuevos
fraccionamientos cerrados tipo privadas se incorpora el símbolo, no el concepto, como
se muestra en la Figura 18, en la mayoría se replantea la teja simulada con un material
de menor calidad, o más práctico, como lo denominan los constructores.
91

Figura 18. Fachadas de viviendas de algunos de los
fraccionamientos cerrados tipo privadas en la ciudad de Culiacán
Fuente: propia.
Se construyen viviendas con una fachada simulada, donde el movimiento de volúmenes
no es destacable, sino la incorporación de teja a cuatro aguas, cornisas de gran grosor,
cochera abierta, ventanas muy sencillas o enmarcadas con gruesos perfiles; todo lo que
indique o destaque que el elemento se encuentra en el lugar, que manifiesta una alta
jerarquía, retoma elementos arquitectónicos de los castillos medievales, como la torre y
los pináculos, induciendo a la verticalidad.
Figura 19. Fachadas de viviendas en algunos de los
fraccionamientos cerrados en la ciudad de Culiacán
Fuente: propia.
En las viviendas de los fraccionamientos nuevos, como se muestra en la Figura 19, se
incorporan nuevas formas, pero esto no manifiesta innovación, sino la incorporación de
formas establecidas en ciudades de mayor desarrollo que una ciudad media, es decir,
formas que han sido experimentadas en viviendas de ciudades metropolitanas o
turísticas: todo aquello que manifieste competitividad y se considere de mayor clase que
lo regional, lo que confirma la simulación, en este caso de tipo socio-espacial.
Esta vez se retoma el volumen, lo abstracto, muros redondeados en esquinas, las
formas circulares, el encerramiento total, la caja de concreto y cristal. Elementos
limpios, colores claros, el uso del blanco tiene un gran predominio.
92

Esta simulación genera en los habitantes una seguridad complementaria a la
incorporación de elementos como alarmas, vigilancia personalizada, altos muros,
circuitos electrificados, entre otras manifestaciones de incorporación en las murallas.
En la actualidad, los fraccionamientos cerrados se tipifican en privadas, residenciales,
campestres y La Primavera. Siendo los mejor constituidos como fraccionamientos
cerrados los residenciales, al cumplir con elementos arquitectónicos y urbanos que
permiten la exclusividad, privacidad y estilo de vida que los habitantes buscan en los
desarrollos amurallados y las privadas son los fraccionamientos cerrados de mayor
demanda, debido a la accesibilidad económica, ya que el valor de compra es menor al
de otro tipo de fraccionamiento cerrado, y a pesar de no constituirse con elementos
arquitectónicos que le otorguen exclusividad, pues no cuentan con áreas recreativas
pero cuentan con marcos en los accesos (fachadas) con elementos de simulación como
rejas, alturas bajas en muros, entre otras.
Tabla 6. Cuantificación de las características de tipificación
de los fraccionamientos cerrados
Tipo de FC
Características de Tipificación de los Fraccionamientos Cerrados (FC)
Número de FC por década
1970 1980 1990 2000 2005
Accesibilidad y
Movilidad
Fuente: Propia (2006) (Véase anexos 17 y 18)
Porcentaje con el que cuenta el FC (%)
Medio Ambiente y
Sostenibilidad
Las personas y la
calidad de vida
Privadas 4 5 8 18 39 39 4 36
Residenciales 0 3 11 22 51 40 12 36
Campestres 0 0 0 2 2 8 0 4.5
La Primavera 0 0 1 1 1 54 53 65
En la Tabla 6 se indica que los fraccionamientos cerrados se tipifican por
manifestaciones como la exclusividad y la seguridad buscada por los habitantes,
asimismo por indicadores como accesibilidad, movilidad, medio ambiente, sostenibilidad
y calidad de vida. Las cuatro tipificaciones: privadas, residenciales, campestres y La
Primavera. Destaca esta última por la mezcla de usos en su interior; el origen del
desarrollo a partir de conceptos como el nuevo urbanismo; la búsqueda constante de
desincorporarlo de la administración municipal; el interés de los socios de lograr su
consolidación como ciudad satélite; la incorporación de los elementos de la ciudad, que
93

sin ser terminada como lo plantea en su proyecto inicial, y sin contar con una
administración gubernamental, cuenta con elementos que la pueden distinguir ante la
ciudad abierta como ciudad cerrada, ya que cuenta sobre todo con infraestructura y
equipamientos. Por lo anterior, se identifica a La Primavera como otra tipificación que se
distingue de la ciudad abierta, ya que impacta como una nueva centralidad, al
encontrarse constituida por barrios cerrados, equipamientos e infraestructura de alto
impacto al interior del desarrollo amurallado.
4. Impacto de los fraccionamientos cerrados
Los impactos de los fraccionamientos cerrados en la ciudad Culiacán, en especial en el
fenómeno de expansión urbana, se ven influidos por la accesibilidad y movilidad, medio
ambiente y sustentabilidad, por las personas y por la calidad de vida. Elementos
estructurales en la ciudad son de las principales manifestaciones que denotan impacto
en el área urbana, como se visualiza en la Figura 20.
Figura 20. Expansión urbana de la ciudad de Culiacán Rosales
por manifestaciones de los fraccionamientos cerrados *
Simbología
Ciudad Cerrada
FC* en condominio
FC* arbitrario
FC* Campestre
Centro
Colonia popular
Colonia marginada
A Aeropuerto
Zona Industrial
Zona Comercial
Vialidades
1970
1980 1990 2000
Fuente: Plan Sectorial de Zonificación de usos de suelo actualización 2004. (Véase anexo 2 al 5)
La ciudad de Culiacán, a partir de este nuevo milenio, tuvo una expansión por
asentamientos habitacionales importante, en especial por fraccionamientos. Y después
del inicio del nuevo milenio se origina un importante cambio por predominio de
fraccionamientos cerrados.
94

Como se indica en la Figura 25, en la expansión urbana de la ciudad de Culiacán han
participado diversos elementos estructurales, principalmente el crecimiento por
vialidades, originado por la necesidad de intercomunicación entre el centro y las
unidades de población, en cada una de las épocas.
Los fraccionamientos se extienden en la ciudad durante los ochenta, en continuidad con
la mancha urbana y estructurando nuevos subsistemas que se integraban a la ciudad a
través de vialidades secundarias o terciarias. La expansión por suelo urbano creado fue
detonante para el crecimiento urbano de Culiacán. Esta expansión urbana obligó al
gobierno municipal en diversas ocasiones a cubrir sectores de la ciudad con servicios
básicos, lo cual se tornó cada vez más difícil y tuvo costos muy elevados, ya que las
distancias del área urbana a la periferia eran muy amplias. Con ello el empresario vio un
eslogan mercantil fácil de comercializar y comenzó una amplia producción de vivienda
en la ciudad.
Por ello era mucho más factible para un empresario invertir a bajo costo en suelo rural y
convertirlo en urbano creando fraccionamientos cerrados tipo privadas. Sin embargo,
este proceso ocasiona hasta la fecha problemas urbanos graves que hacen que la
ciudad presente actualmente principios de ciudad difusa, al concentrar densidades
diversas en pequeños núcleos donde los servicios en contacto con la ciudad se vuelven
más caros y el suelo en torno al fraccionamiento cerrado sufre un cambio de valor
debido a la especulación del suelo entre el fraccionamiento periférico y los límites de
construcción dentro de la ciudad.
En la ciudad de Culiacán las unidades de población han evolucionado conforme a la
normatividad y legislación autorizadas. De los setentas hasta principios de este nuevo
siglo, la legislación del desarrollo urbano de la ciudad estuvo fundamentada
principalmente en la Ley de Centros Poblados para el Municipio de Culiacán, la cual
establecía específicamente en qué términos se podía ejercer el derecho sobre el suelo
para establecer un asentamiento humano. Esta ley dio sustento a la conformación de
las colonias como grandes comunidades establecidas con una morfología que
permitiera la conexión entre la zona central, que era la favorecida con los servicios
95

ásicos.
Asimismo, con la publicación de la Ley de desarrollo urbano de 1998 se permite y obliga
a los inmobiliarios a desarrollar conjuntos de viviendas con los servicios básicos, con
ello se da inicio a los primeros fraccionamientos en la ciudad. Esta ley actuaba en
conjunto con la Ley de centros poblados, que planteaba por primera vez el
fraccionamiento en condominio.
También en el año 1998 se publica el Plan Sectorial de Zonificación y Usos del Suelo
para la ciudad de Culiacán, donde se establecen zonas en las que se pueden
desarrollar viviendas de densidades desde 50 hasta 400 habitantes por hectárea 59 .
En 2004 se reforma la Ley de desarrollo urbano para el municipio de Culiacán y
sustituye a la Ley de centros poblados. Como puntos de influencia de la nueva ley en la
aprobación de nuevas urbanizaciones, se contempla mayor superficie para el desarrollo
de la vivienda y de áreas comunes en el caso de los fraccionamientos en condominio, lo
cual estimula el interés por generar fraccionamientos cerrados. Por primera vez se
plantea el término de “fraccionamiento campestre” y se reitera el de “fraccionamiento en
condominio”, mismo que es aprobado con gran aceptación por el gobierno municipal,
por deslindar de la obligación de los servicios públicos al ayuntamiento, con lo que se
da inicio a las primeras manifestaciones de privatización del espacio público.
Con ello también se plantea una discusión sobre la comercialización del suelo en la
ciudad, debido a la cantidad de fraccionamientos en condominio que fueron
amurallados. La Ley de desarrollo urbano no establece en ningún artículo que los
fraccionamientos en condominio deberán o podrán ser cerrados, dejando un solo
acceso, pero esto a su vez es justificado en su régimen porque si los habitantes en su
interior lo especifican en un reglamento interior bajo normas de seguridad, esto puede
59 “Zonas habitacionales de 50, 100, 200, 300 y 400 hab./ha. Las áreas consolidadas se determinan con base en un
muestreo de la densidad, así como en los requerimientos y factibilidades de servicios públicos, en el caso de áreas
susceptibles de desarrollo urbano. En la presente actualización la densidad se traduce a lotes mínimos”. Diario
Oficial de Gobierno del Estado, op.cit., p.64.
96

ser autorizado. Es con ello, que los inmobiliarios dan paso a uno de los principios de
dominio sobre la ciudad realizando desarrollos de este tipo o abiertos y convirtiéndolos
en pequeñas privadas de hasta quince o veinte viviendas.
Como antecedente de la estructura vial de la ciudad se clasifican las vialidades dentro
del Plan de zonificación y usos del suelo expedido en 1998, donde se establecen
vialidades estructurales, primarias existentes y en proyecto, vía de ferrocarril y el límite
de zona patrimonio histórico.
Los equipamientos han sido el complemento que ha fortalecido a los nuevos desarrollos
cerrados en la ciudad, ya que las nuevas pequeñas centralidades se han
complementado de forma que establecer una privada en la periferia no representa un
desplazamiento mayor que si se ubicara en su interior; como primer fenómeno se puede
mencionar el caso del Megaproyecto La Primavera.
La tercera fase de expansión urbana es la de inclusión de equipamientos detonantes de
fraccionamientos cerrados eje para el establecimiento de otros fraccionamientos
cerrados más pequeños. El incremento de equipamientos de impacto en la ciudad de
Culiacán ha sido detonado, principalmente, por unidades comerciales y escuelas, como
se muestra en la Tabla 7.
Tabla 7. Incremento de equipamientos de impacto en la ciudad de Culiacán,
tanto al interior como exterior del fraccionamiento cerrado
Equipamiento / Fecha
1970
1975
1980
1985
1990
1995
2000
2005
Escuelas
0 / 7
0 / 14
0 / 14
0 / 15
1 / 19
1 / 21
1 / 52
1 / 116
Edificios de salud
0 / 12
0 / 24
0 / 25
0 / 25
0 / 29
0 / 33
0 / 40
0 / 57
Unidades comerciales
0 / 16
0 / 31
0 / 12
0 / 12
1 / 14
1 / 16
10 / 44
18 /110
Áreas recreativas
1 / 0
2 / 0
2 / 0
2 / 0
8 / 0
15 / 0
35 / 1
62 / 7
Áreas industriales
0 / 0
0 / 0
0 / 1
0 / 1
1 / 1
1 / 1
1 / 3
1 / 9
Central del Autobuses
0 / 1
0 / 1
0 / 1
0 / 1
0 / 2
0 / 2
0 / 1
0 / 1
Aeropuerto
0 / 0
0 / 0
0 / 1
0 / 1
0 / 1
0 / 1
0 / 1
0 / 1
Estación de tren
0 / 1
0 / 1
0 / 1
0 / 1
0 / 1
0 / 0
0 / 0
0 / 0
Equipamientos al interior / al exterior del Fraccionamiento Cerrado.
Fuente: Levantamiento de usos de suelo a través de matriz de tipificación de los fraccionamientos cerrados en la
ciudad de Culiacán (2005).
En 1998, a partir del Plan Sectorial de Zonificación de usos del suelo se incluye la
97

clasificación de equipamientos de servicios, administración, salud, educación y
cultura 60 .
La ciudad en general no ha seguido ningún modelo, sin embargo el modelo de la ciudad
latinoamericana tiene mucho en común con el desarrollo urbano que ha tenido
Culiacán. Como otras ciudades, padece la tendencia de expansión densificación
urbana, pues genera áreas de expansión urbana que motivan el crecimiento urbano
casi inmediato. Es claro que la ciudad cuenta con un fenómeno de expansión urbana
por fraccionamientos, en especial por fraccionamientos cerrados, la transformación de
unidad de medida habitacional se encuentra en ese cambio, mismo que fomenta la
conurbación con la población en torno al área urbana y fomenta el proceso hacia una
ciudad difusa. Como comenta el presidente municipal actual, en Culiacán, como en
otras ciudades de México “perdimos el orden” 61 .
La expansión urbana se presenta hacia las periferias en el sector norte y sur, dado que
no existe más que una centralidad, lo que da paso a la conurbación como una de las
manifestaciones de la ciudad. Uno de los fraccionamientos campestres aprobado
durante este nuevo milenio se encuentra conurbado con La presita, poblado a unos
cuantos kilómetros hacia la salida a Los Mochis, al norte de la ciudad. Al igual que en el
sector sur, la ciudad cerrada La Primavera se encuentra cercana al poblado La
Primavera, en la parte sur poniente del desarrollo.
La manifestación de segregación urbana impacta en la ciudad, como se visualiza en la
60 “Equipamiento de servicios, administración, salud, educación y cultura. Administración pública: oficinas de
gobierno, tribunales o juzgados, sucursales de bancos o casas de cambio. Administración privada; oficinas privadas.
Hospitales; Hospital de urgencias, general o centro médico. Hospital de especialidades. Centro de salud; Centro de
salud, clínicas de urgencias, clínicas en general, consultorios dentales, laboratorios de análisis clínicos y radiografías.
Asistencia social; Centro de tratamiento de enfermedades crónicas...”. Diario Oficial de Gobierno del Estado, op.cit.,
p.64.
61 “A veces estamos decidiendo en asuntos que tienen que ver con la expansión del crecimiento de Culiacán y no
tomando las mejores decisiones, por carecer de un plan rector en este sentido. Yo me pregunto, en cuánto tiempo
Culiacán se conurbará con Navolato, qué decisiones habremos de tomar; yo me pregunto: (…) ¿Para dónde
realmente debe crecer Culiacán? ¿Para el interés de los desarrolladores o para el interés integral del desarrollo de
Culiacán? ¿Qué medidas debe tomar el gobierno en orden, para que esto tenga un verdadero desarrollo sustentable?
(…) necesitamos el orden en Culiacán, muchas de las cosas que estamos afectando es porque perdimos el orden”.
Aarón Irízar López, presidente municipal de Culiacán (2005-2007) “Consulta Culiacán hacia el 2003, al encuentro
con nuestro futuro”, Organizado por el Instituto Municipal de Planeación Urbana de Culiacán, Sinaloa, México:
Hotel San Marcos, 15 de marzo de 2006 (grabación), 9:30-10:30 hrs. (Véase anexo 11)
98

Figura 21, según el tamaño en superficie de cada uno de estos fraccionamientos, por
ello La Primavera es detonante de toda la ciudad, pero en especial del sector sur, ya
que en torno a ella se ha fortalecido el crecimiento urbano por otros desarrollos
habitacionales, entre los que destacan pequeños fraccionamientos cerrados,
fraccionamientos abiertos y colonias populares y marginadas.
Como se muestra en la Figura 21, los impactos urbanos son en especial por
segregación urbana, fragmentación y privatización del espacio público, todo ello debido
a elementos detonantes de fraccionamientos cerrados, como son la generación de
grandes vialidades rápidas y eliminación de banquetas o andadores, la generación de
servicios al interior de un fraccionamientos cerrado para generar ese estilo de vida para
un porcentaje de habitantes en la ciudad, pero con un abandono en servicios básicos de
un gran sector de la población, que generalmente no puede adquirirlos ni pagarlos y son
segregados, agrupados en colonias populares y marginadas. La incorporación del
equipamiento al exterior de estos fraccionamientos cerrados generalmente es exclusivo,
es decir, en el sector educativo son escuelas privadas desde guarderías hasta
universidades; en el sector salud corresponde a hospitales o clínicas privadas, y en lo
comercial a grandes plazas comerciales que proporcionan un nuevo estilo recreativo en
la ciudad, donde en ocasiones el acceso al lugar requiere de una cuota, es decir una
serie de manifestaciones que denotan demarcación de estilos de vida y generan nuevos
espacios arquitectónicos dentro de la arquitectura del caos de la ciudad abierta.
99

Figura 21. Elementos de segregación por fraccionamientos cerrados en la ciudad abierta
Elementos de segregación por
fraccionamientos cerrados en la
ciudad abierta.
5
Accesibilidad y Movilidad
1. Accesos / -1. Sin accesos
2. Vialidades / -2. Sin andadores
3. Rutas de transporte
Medio Ambiente y Sostenibilidad
4
4. Zonas de riesgo
5. Focos de contaminación
6. Áreas industriales
Las personas y la calidad de
vida
7. Población y demografía
4
-8
1
4
1
-8
8. Seguridad / -8. Inseguridad
S im b o l o g í a
Á r e a U r b a n a
Á r e a r u r a l
A g u a s n a c i o n a l e s
C iu d a d C e rr a d a
F C * e n c o n d o m i n i o
F C * a r b i tr a r io
F C * C a m p e s t r e
6
A
4
6
-8
-1
-2
4 4
-2
-8
1
C e n t r o
A
C o lo n i a p o p u l a r
C o lo n i a m ar g in a d a
A e r o p u e r to
Z o n a I n d u s t r i a l
6
-1
Z o n a C o m e r c i a l
V i a li d a d e s
5
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán, op.cit., p.55.
Resumen del tercer capítulo
En este tercer capítulo se analizan los fraccionamientos cerrados en la expansión
urbana de la ciudad de Culiacán, iniciando el proceso en los años setenta, con 6
fraccionamientos cerrados; para 1980 contaba con 21, para 1990 con 76 y para 2005
con 93 fraccionamientos de tipo amurallado, de los 421 desarrollos entre colonias,
fraccionamientos abiertos y fraccionamientos cerrados.
En la última década, este tipo de desarrollos amurallados planeados han generado
mayor demanda que los fraccionamientos abiertos y las colonias, aunque el número de
fraccionamientos abiertos en la ciudad de Culiacán sigue siendo mayor al de
100

fraccionamientos cerrados al 2005.
Los tipos de fraccionamientos cerrados y el reconocimiento del concepto de ciudad
cerrada como una nueva clasificación cercana a la ciudad y no a un solo desarrollo
habitacional de tipo cerrado, han forjado una clasificación en privadas, residenciales y
campestres.
Las privadas son fraccionamientos cerrados de menos de treinta viviendas, que no
cuentan con áreas recreativas, y destaca por elementos de seguridad como muros
aparentes o mixtos. Los residenciales son fraccionamientos cerrados con más de treinta
viviendas y menos de 4,000; generalmente cuentan con un reglamento interior, donde
se estipulan derechos y obligaciones, asimismo destacan por encontrarse rodeados por
otros fraccionamientos cerrados tipo privadas. Los campestres son fraccionamientos
cerrados, con más de 100 viviendas, con amplias áreas recreativas o de ocio, donde no
se cuenta con servicios básicos.
La denominada ciudad cerrada es un área en la que se incorporan 5,000 viviendas
dentro del desarrollo amurallado, que cuenta con un reglamento interior que determina
diversos destinos del uso de suelo, entre ellos la incorporación de zonas industrial,
comercial y religiosa, detonando un estilo de vida con amplias áreas verdes e
infraestructura de punta que permite mantener la seguridad y exclusividad del desarrollo
urbano amurallado.
En las diversas tipificaciones de fraccionamientos cerrados existe segregación urbana,
al delimitar sectores de desarrollo con diferente nivel de concentración de usos que
permitan la accesibilidad y movilidad con respecto a la ciudad abierta.
Estos fraccionamientos cerrados se encuentran en un crecimiento constante los últimos
años, debido a la demanda de los habitantes de la ciudad por mejorar la calidad de vida
a partir de elementos arquitectónicos que les proporcionen mayor seguridad. Algunos
de los elementos arquitectónicos que destacan como comunes entre estos tipos de
fraccionamientos cerrados se encuentran los muros, accesos controlados y área de uso
101

común. Este tipo de fraccionamientos son un respaldo de seguridad y privacidad para
sus habitantes, es por ello que una gran parte de la sociedad culiacanense prefiere
elegir una vivienda en un fraccionamiento cerrado que en uno de tipo abierto.
Este proceso detona en impactos urbanos en el crecimiento urbano de expansión,
creando áreas urbanas con tendencias a la conurbación, privatización y a la
segregación socio-espacial.
Este capítulo, a través de las entrevistas aplicadas a los diferentes actores relacionados
con el tema de investigación, permite profundizar en los impactos de los
fraccionamientos cerrados en el proceso de expansión urbana de la ciudad de Culiacán,
sobre todo por usos de tipo habitacional. Los fraccionamientos cerrados, con alta
demanda en este nuevo milenio, inducen a nuevas manifestaciones urbanas como la
demanda de mejores y mayores equipamientos, infraestructura y servicios
concentrados, con la finalidad de elevar la calidad de vida al interior de estos
desarrollos, lo cual fue un preámbulo para el continuo desarrollo de otros
fraccionamientos cerrados y la consolidación del desarrollo urbano La Primavera.
102

CAPÍTULO IV. LA PRIMAVERA EN LA EXPANSIÓN URBANA DE LA CIUDAD DE
CULIACÁN
1. Antecedente
La Primavera constituye el primer desarrollo municipal que da inicio a la conformación
de una ciudad urbanizada de tipo cerrada, conectada con la ciudad abierta, a pesar de
su amurallamiento que impacta con diversos problemas urbanos para los habitantes,
tanto de la ciudad abierta como de La Primavera.
Tradicionalmente, las ciudades se conforman por asentamientos irregulares que a su
vez están formados por comunidades reunidas por una actividad económica que
produce trabajo en un sector de un municipio. Sin embargo, es difícil la aceptación de
crear una ciudad y cerrarla, con la finalidad de otorgarle en su interior todo aquello de
que carece la ciudad abierta, debido a diferentes problemas urbanos y manifestaciones
de violencia. Por ello, se crea suelo urbano para la conformación de una comunidad con
servicios de alto nivel, reglamentos que permiten fomentar en sus habitantes el respeto
por el medio ambiente y con ello conformar una nueva sociedad sostenible, aunque
esto no es suficiente para la conformación de una ciudad, por pequeña que sea su
estructura.
Actualmente, La Primavera está conformada por una sola clase social de nivel alto que
no cubre sus necesidades en el interior del desarrollo, ya que las principales actividades
de empresarios y políticos se llevan a cabo al exterior en la ciudad abierta.
El proyecto La Primavera surge con el eslogan de “ciudad rancho” y “ciudad verde”, que
hacen énfasis en sus grandes extensiones de área verde, así como también remarca
elementos medio ambientales, que incluyen como ventaja un gran cuerpo de agua
conocido como Dique La Primavera. Aunque por su importancia está catalogado como
aguas nacionales por el gobierno federal, este dique ha sido privatizado.
Durante los años noventa se promueve la expansión de Culiacán a través de planes
sectoriales, cuya implementación propicia la creación del suelo urbano en el que se
asienta el megaproyecto periférico, autorizado como una Zona Especial de Desarrollo
Controlado (ZEDEC), ya que contaba con áreas de reserva agrícola.
103

Los antecedentes inmediatos y locales del diseño urbano de La Primavera se ubican en
Culiacán, en el fraccionamiento cerrado Los Álamos. Éste, basado en principios del
nuevo urbanismo, privilegia el medio ambiente y la vida comunitaria, con una
administración que permite conservarlo en las mejores condiciones. Con el mismo
propósito se crea La Primavera, siguiendo seis reglas de principios híbridos 62 : el
primero indica que la seguridad para sus habitantes corresponde al de un desarrollo
amurallado totalmente, con vigilancia propia; el segundo estipula un alto porcentaje de
áreas verdes y amplísimas áreas libres por habitante; el tercero corresponde al
usufructo de un lago de 269 hectáreas, casi único en el urbanismo mexicano; el cuarto
es la imagen urbana controlada por un reglamento interno; el quinto es la vocación
ecológica del proyecto, demostrada de antemano en el tratamiento dado al dique, a los
arroyos, al cuidado de la flora existente y al programa de arborización que lleva un
volumen de plantación cercano a los 30 mil árboles, y el último es la posibilidad de
vincular el trabajo con la vivienda y los servicios, según el modelo de las ciudades
satélites y de las new towns inglesas, al contar con una zona industrial.
Figura 22. Plano del sector La Primavera al sur de la ciudad de Culiacán
(Polígono de color café; la franja azul adyacente es el dique).
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán, op.cit., p.55.
62 Traducido del Charter of the New Urbanism, aprobado por El Congreso para el Nuevo Urbanismo. Carta del
Nuevo Urbanismo. Consultado el 20 de Noviembre de 2005. En: http://www.cnu.org/pdf/Carta_espanol.pdf
104

El Plan Parcial de Desarrollo Urbano La Primavera inicia su creación con 819.92
hectáreas, con la pretensión de ofertar suelo para nuevos usos: habitacional, de
servicios, industrial, áreas verdes, infraestructura y equipamiento, además de
precisiones particulares en torno a usos educativo, cultural y turístico, como se visualiza
en la figura 22 y el Plano de Zonificación de usos del suelo de 1996, justo antes de la
publicación de la reforma de ley agraria. Las propuestas se justifican con la necesidad
de crear enlaces peatonales, vehiculares y navegables, así como para integrar
armónicamente las actividades a desarrollar y mejorar la calidad del medio ambiente
con la reforestación, rescate y mantenimiento del lago, canales y arroyos. Todo esto, de
acuerdo con el Plan Parcial, con la finalidad de hacer del nuevo desarrollo un punto
turístico atractivo a las inversiones que fortalezcan la economía regional gracias a la
construcción de un modelo de desarrollo urbano que supone fortalecería los valores
humanos 63 .
En busca de un nuevo estilo de vida que alude a los principios del nuevo urbanismo, en
La Primavera se planea la conservación y crecimiento de la fauna y la flora existentes,
a la vez que el mayor control y seguridad mediante una barda perimetral combinada con
el dique para el riego agrícola -ahora lago para el ocio- y el canal San Lorenzo, que le
surte de agua ribereña. Se propone consolidar los espacios verdes preexistentes en el
área, acompañados ahora del “mantenimiento integral” que incrementaría la identidad,
prometiendo aumentar significativamente la calidad de vida local en virtud de la
dotación de nuevos jardines, servicios comunitarios, escuelas funcionales, parques y
espacios recreativos.
La pretensión inicial del proyecto es crear de una comunidad basada en la “armonía”, la
seguridad y el contacto con la naturaleza, integrando áreas para vivienda, comercios,
iglesia, zona hotelera, escuelas, áreas deportivas y recreativas, con la inclusión de un
campo de golf, oficinas, hospitales, universidad y parque industrial. Se intenta, pues,
incorporar todas las actividades propias de una ciudad en la acepción neourbanística
norteamericana. Congruentemente, el programa arquitectónico preliminar constaba de
las siguientes áreas y etapas: 1) plaza de la iglesia; 2) centro comercial; 3) “barrios” San
63 “En La Primavera los valores humanos se desarrollan en plenitud, armonía y paz con la naturaleza”. KYARA, S.A.
DE C.V. “Folleto promocional La PrimaVera”. Culiacán, Sinaloa, México.
105

Agustín, San Luis, Isla del Oeste, Zona Comercial, Isla del Este y San Anselmo; 4)
campo de golf; 5) parque industrial, y 6) dique La Primavera. Se proponía albergar, en
este primer concepto, una población de 55,000 habitantes. De acuerdo con las
características del predio y los ingresos de los vecinos potenciales, se establecen áreas
de densidad variable: a) especial (50 hab/ha) y tamaño promedio del lote de 600 m2; b)
baja (80 hab/ha) y tamaño promedio del lote de 600 m2 c) media (110 hab/ha) y tamaño
del lote en promedio de 450 m2.; d) alta (200 hab./ha.) y tamaño del lote en promedio
de 450 m2, y e) máxima (300 hab./ha.) y tamaño promedio del lote de 450 m2 64 .
En la concepción actual, la que está en proceso de implementación, el conjunto es un
polígono de 819.82 hectáreas, rodea al lago y tiene accesos que la conectan
directamente a vialidades primarias regionales. El desarrollo urbano La Primavera es un
banco de suelo urbano con elementos naturales para promoverse como “ciudad verde”,
“ciudad ambiental”, “ciudad de calidad” o “ciudad para generaciones futuras”.
Tabla 8. Mezclas de usos del suelo
Usos de Suelo Superficie de polígono (Ha) por ciento
Habitacional 397.83 48.53
Industria 128.33 15.65
Área verde 178.56 21.78
Vialidad 115.10 14.04
64 “La Primavera es un ejemplo práctico, concreto, que demuestra el resultado de una planeación adecuada, Culiacán,
debería de copiar lo bueno, demostrado, y además va a hacer más atractivo vivir en Culiacán en La Primavera”.
Desarrollos como La Primavera se consideran por un sector de la sociedad como una alternativa de crecimiento
“porque se vive mucho mejor, más barato, hay más plusvalía, etc.”, bajo el concepto de “ARMONIA, se logra una
planeación correcta, aprovechando las características del lugar, su orografía, vistas, vientos, temperaturas, etc.”
Asimismo es destacable que La Primavera aporta innovaciones a la ciudad como: “Vías rápidas; vialidad peatonal;
arroyos naturales formando parques lineales, verdes, con andador, sombreados; los principales destinos con acceso
directo al agua, la ubicación correcta de cada futuro local de acuerdo al uso, ya programada; el lago, los canales,
islas, el uso y aprovechamiento correctos. Remo, pesca, esquí, vela, waverunners, nado, y una red acuática que
permite visitar los principales destinos por agua; plantar los árboles correctos antes de fraccionar; respeto a las
colinas y curvas de nivel natural; planeación a muy largo plazo, zonas para casas ahora, pero edificios de 20 pisos
dentro de unos años después, bien ubicados; todos los servicios ocultos de alta calidad y muy bajo costo (agua
potable, agua de riego filtrada, drenaje, electricidad en alta y baja tensión, cablevisión, telefonía, avanzada, gas,
iluminación, etc.); una ciudad de calidad muy alta para gente de nivel medio, que en otras ciudades no podría pagar;
área industrial, comercial, deportiva, educativa, diversión, todo dentro de la ciudad; estilos arquitectónicos armónicos
por barrio; casas, clubes deportivos en todos los barrios (mucho enfoque al deporte y la educación); alta seguridad
con poca afectación al usuario y habitante y selección de condóminos (no aceptar a familias dedicadas a actividades
ilícitas, como el tráfico de drogas, etc.)”. Enrique Coppel Luken: Socio de La Primavera (2006) “Entrevista”,
Culiacán, Sinaloa, México: Oficinas Coppel, 19 de junio de 2006 (documental y sin grabación), 17:00-17:30 hrs.
(Véase anexo 12)
106

Total 819.82 100.00
Fuente: H. Congreso del Estado libre y Soberano de Sinaloa, op.cit., p.3.
Por ello, el plan maestro contempla desarrollar 7,957 lotes en total, con 500 m 2 por lote
promedio, densidad de 12 lotes y 24 viviendas por hectárea. Se planea consolidar el
megadesarrollo en un plazo de 25 a 30 años a partir de la fecha de creación, y se prevé
que para el año 2011 se encontrará densificado en su mayoría. La lotificación del
desarrollo se distingue en función de la cercanía con el lago, los privilegiados están
frente al manto acuífero y los menos cotizados son los más alejados del mismo. La
actividad industrial en el nuevo núcleo es uno de los ejes centrales, ya que el proyecto
inicial indica que el 24 por ciento del suelo será ocupado por este uso, como se indica
en la Tabla 7, a lo que denomina la empresa diseñadora como “un megadesarrollo
creado con una visión integral”.
La Primavera puede ser considerada como ciudad cerrada ya que cuenta con un
sustento legal que le permite sentar las bases para continuar con su expansión y
fundamentación como tal, ya que es el único desarrollo en la ciudad y a nivel estatal
que cuenta con usos que la distinguen de cualquier fraccionamiento cerrado. Los giros
de usos del suelo son diversos en el interior del desarrollo, cuenta principalmente con
barrios cuya función es la habitacional, sin embargo, cuenta con grandes extensiones
de áreas verdes destinadas al esparcimiento, un porcentaje semejante en vialidades,
aguas nacionales en su interior, usos desde el comercial y educativo hasta el religioso.
En entrevista con uno de los propietarios de La Primavera, se confirmaron usos
generadores de una ciudad satélite, una nueva centralidad en la ciudad abierta. Él
señalaba que La Primavera tendrá todo lo que una ciudad necesita y más, porque se
motiva a sus habitantes a través de reglamentos interiores a cumplir con el cuidado y
respeto por la naturaleza; asimismo comentó que los muros son necesarios, que no
existiría La Primavera si éstos no estuvieran, o fuera muy diferente porque tendrían
diferentes tipos de delitos, tal vez en las vialidades y andadores, al ser amplios y
armoniosos, tendrían ambulantes y perdería su esencia.
107

2. La Primavera
2.1. Proceso de expansión urbana
Suelo rural por suelo urbano. Las transferencias del suelo son una de las principales
razones de esta gran inversión. El valor del suelo ha cambiado y ha ejercido su nuevo
valor al interior. La transformación legal del suelo a urbano sigue un proceso
aparentemente sencillo de tres términos: una triangulación que parece increíblemente
sencilla pero que llevo casi cien años después de la revolución. La gestión política y
administrativa se ve reflejada en la reforma de la ley agraria en el artículo 27, donde se
permite la autorización de concesiones sobre la tierra, es decir cada uno de los
ejidatarios obtiene una responsabilidad sobre su sección ejidal, y los gobiernos se
triangulan. El proceso inicia de la transformación federal a estatal, es decir un suelo
agrícola o ejidal se convierte a suelo rural, es decir del estado, donde el poder estatal
puede ejercer usos sobre el suelo bajo específicos objetivos, uno de ellos es en el que
se fundamenta un desarrollo como La Primavera: el uso para el bienestar de la ciudad a
partir de un proyecto urbano detonante en el Municipio y en el Estado. Sin embargo,
para convertirlo en suelo urbano y poder ejercer la autorización para construcción sobre
el suelo se requiere que éste sea autorizado por el gobierno municipal como suelo
urbano. Es decir, a partir de este cambio la ciudad de Culiacán se extendió casi mil
hectáreas en proyecto.
Figura 23. Área urbana del sector sur de la ciudad de Culiacán Rosales al 2005
Área (ha) / Fecha 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005
C
FA
FC
BC
666.82 44.45 0 0 666.82 44.45 0 0 666.82 44.45 0 0 877.38 92.32 0 0 927.62 265.05 44.15 0 942.36 365.27 44.58 0 1,341.56 791.13 68.77 147.79 1,421.55
911.95
145.83
182.28
Urbana
711.27 711.27 956.37 969.70 1,236.82 1,252.21 2,339.25 2,661.08
Aguas nacionales
(C) Colonias, (FA) Fraccionamientos Abiertos, (FC) Fraccionamientos Cerrados (BC) Barrios Cerrados
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán, op.cit., p.55.
Actualmente, el área urbana del sector sur se ve influenciada en su mayoría por
108

colonias populares, con incremento de fraccionamientos cerrados y barrios cerrados en
la última década, como se indica en la Figura 23.
El entorno en la zona sur del desarrollo La Primavera se mantiene rodeado de suelo
rural, es decir zonas que aunque no son productoras activas como ejidales o agrícolas
sí están destinadas a uso que no es urbano. Actualmente, en la zona norte, el
desarrollo urbano ha permitido la expansión de la ciudad principalmente por otros
fraccionamientos que son separados por el libramiento Benito Juárez, ya que dicha
carretera se encuentra bajo poder gubernamental federal hasta la fecha.
Las tierras fueron adquiridas por el desarrollo a los ejidos El Quince, Las Flores,
Huizaches, El Vallado, El Ranchito y Los Llanos, a través del programa PROCEDE de
la Secretaría de la Reforma Agraria, que coordinan la Procuraduría Agraria, INEGI y El
Registro Agrario Nacional. Esto permite al ejidatario regularizar y tener un certificado
parcelario. Actualmente se tiene el dominio pleno a través de títulos de propiedad
debidamente legalizados.
Los principales objetivos en La Primavera son: hacer factible la oferta de suelo
destinada a usos habitacionales, educativos, culturales, recreativos, turísticos e
industriales, para que su comercialización posibilite la realización de las obras que se
requieran. Los principios de su cumplimiento se pueden observar en la Figura 24:
enlazar en forma equilibrada todos los puntos del desarrollo mediante vialidades
peatonales, vehiculares y navegables; integrar en forma armónica las actividades de
vivienda, educación, deporte, recreación y trabajo; mejorar la calidad del medio
ambiente con la reforestación y el rescate y mantenimiento del lago, canales y arroyos;
hacer del desarrollo un punto turístico; atraer inversiones que fortalezcan la economía
de Culiacán y del Estado; y construir un modelo de desarrollo urbano 65 .
65 H. Ayuntamiento de Culiacán, op.cit., p.64.
109

Figura 24. Etapas del crecimiento habitacional y comercial
del Desarrollo Urbano La Primavera
Barrio San
Agustín
Barrio
San Luis
La Primavera
Barrio Isla
del Oeste
Barrio Zona Industrial
1997 1999 2000 2002
Proyecciones Zona Industrial Barrio Isla del Oeste Barrio San Agustín Barrio San Luis Aguas nacionales
Etapa Autorización Etapa Autorización
Barrio Zona Industrial 3 de diciembre 1997 Barrio San Luis 30 mayo 2002
Barrio Isla y el mar 3 de diciembre 1997 Barrio San Agustín 8 de diciembre 2000
Barrio Isla del Oeste 21 de mayo 1999 Barrio Zona Comercial 30 de abril 2003
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán. “Expediente del Plan Maestro La Primavera”. Acta No.60. Culiacán,
Sinaloa, México: Cabildo del H. Ayuntamiento, diciembre 3, 1997.
110

Coeficientes de aprovechamiento únicos
El desarrollo urbano La Primavera cuenta con diversos coeficientes de
aprovechamiento, pero hay dos que actualmente lo señalan como el único y el más
grande desarrollo urbano de este tipo en el estado, en el país, y posiblemente a nivel
internacional: es el primer desarrollo urbano cerrado de nivel nacional que cuenta con
un dique en su interior, mismo que forma parte del sistema de los ocho diques del
estado de Sinaloa y cuenta con su concesión por cincuenta años; es el primer
desarrollo urbano cerrado conceptualizado como un modelo de desarrollo urbano
capitalista chino, ya que es el único que se conoce con estas dimensiones, que cuenta
con un área industrial destinada a la fabricación de textiles chinos en su interior.
Se puede entonces clasificar al desarrollo urbano La Primavera como una prima
potencia internacional como desarrollo que ejerce la privatización del espacio público, a
través de dos elementos primordiales para la competitividad de las ciudades de nivel
mundial: el recurso natural privilegiado de tipo no renovable en el agua, por el dique La
Primavera, y una permisión para establecer una zona industrial dentro de un desarrollo
habitacional, que hasta el momento se encuentra legalmente sustentada, por ello se
indica como una permisión, ya que está establecido por la Organización de la Naciones
Unidas que las zonas industriales de primer grado deben encontrarse fuera de zonas
habitacionales, para evitar convertirse en una zona de riesgo.
El planteamiento del desarrollo está basado en el concepto de bienestar en su interior,
con elementos arquitectónicos que permitan elevar la calidad de vida en su interior y
que el área industrial se posiciona dentro del desarrollo bajo el concepto de los club
system en China: establecer un sistema de comunicación entre la actividad económica
principal de los habitantes del desarrollo, es decir una pequeña ciudad inmersa en la
gran ciudad.
Concesiones
La Primavera está basada en permisiones como en concesiones. Las permisiones
representativas del desarrollo son variadas, pero es importante destacar una de las
111

principales que da origen al modelo de desarrollo urbano planteado para La Primavera,
a partir de un convenio de promoción y desarrollo económico firmado a finales de los
años noventa por gobierno del estado de Sinaloa, el Ayuntamiento de Culiacán y la
Empresa Tex Ray Industrial Co. LTD, con filial mexicana Tex-Ray México, S.A. de C.V.
en la ciudad de Culiacán, con el objetivo de instalar en el estado de Sinaloa dos plantas
industriales: una para el teñido de telas y la otra para tejer, las cuales producirían entre
300 mil y 600 mil kilogramos mensuales y generarían de 200 a 250 empleos, con una
inversión de 9 a 11 millones de dólares USD, en un plazo no mayor de 24 meses. El
convenio proponía que en el futuro se podría crear una fábrica de ropa que generaría
aproximadamente 2,000 empleos, proyecto que de hacerse realidad requeriría de la
suscripción de un nuevo convenio, comprometiéndose la empresa a invertir 9 a 11
millones de dólares en la instalación de dos plantas industriales para teñir y tejer telas,
en un plazo no mayor de 24 meses contados a partir de la firma del convenio, las cuales
producirían entre 300 mil y 600 mil kilogramos por mes.
Es importante remarcar que el uso destinado para industria dentro del desarrollo
originaba un consumo de aguas mexicanas y el origen de desechos industriales de
primer grado, como lo indicó en su momento la Comisión Nacional del Agua. Por lo cual
se estableció en el convenio el tratamiento a las aguas residuales de conformidad con
lo dispuesto en las leyes de la materia.
El consumo de agua para industria a partir del comodato establecido a favor de La
Primavera durante 2003 impide que lo establecido en un inicio por la Junta de agua
potable y alcantarillado de Culiacán (JAPAC), con la construcción del nuevo tanque
para cubrir poblaciones aledañas, no se llevara a cabo y se requiriera mayor inversión
para cubrir los fraccionamientos originados en los últimos cinco años, por ejemplo, lo
cual ha tenido que ser cubierto por el gobierno municipal en algunos sectores, no todos
han sido cubiertos. Es el caso del fraccionamiento del Proyecto Alfa, de servicios
progresivos, que actualmente no existen, a pesar de estar fundamentado en programas
federales.
Al no encontrarse planeada integralmente la ciudad, la expansión urbana es diferencial
al dispararse sin equidad, ocasionando segregación urbana ya que pueden existir
112

fraccionamientos con todos los servicios y otros sin ninguno en un mismo entorno.
A mediados de 2004, la Comisión Nacional del Agua 66 otorgó el título de concesión del
dique La primavera a la empresa denominada KYARA, S.A. de C.V., toda vez que
cumplió con las disposiciones y requisitos establecidos por la Ley de Aguas Nacionales
y su Reglamento, concediendo con ello el derecho para explotar, usar o aprovechar
aguas nacionales superficiales por un volumen de 5,957,676 m 3 anuales, por un plazo
de cincuenta años, prorrogables contados a partir de la autorización, teniendo como
fuente de abastecimiento el canal principal San Lorenzo y un uso clasificado como
público urbano, en virtud de destinarse para abastecimiento de agua potable 67 .
Asimismo, durante el mismo año se concesionó a La Primavera el servicio público de
agua potable y alcantarillado, exclusivamente dentro del desarrollo urbano, por un plazo
de cincuenta años prorrogables 68 . La última concesión, publicada en septiembre de
2005, concesiona aguas nacionales para uso público urbano dentro del desarrollo
urbano.
2.2. Los barrios cerrados en La Primavera
Después de 7 años de iniciado el proyecto, el complejo urbano está constituido por el
área habitacional de los “barrios” Isla del Oeste, San Agustín, San Luis, Isla del Este y
San Anselmo, un área industrial, áreas verdes que incluyen campo de golf profesional,
equipamiento integrado por la plaza de la iglesia, el centro comercial y el barrio zona
comercial, vialidades y en un gran porcentaje de “área azul” integrada por el lago
principalmente, como se indica en la figura 25.
66 Comisión Nacional del Agua. “Comunicado de inicio de procedimientos de determinación de faltas e imposición
de sanciones a la empresa KYARA, S.A. de C.V.”. Expediente No. VI-PNI-2002-III-007, Oficio
No.BOO.00.R04.04-0679/3443. Culiacán, Sinaloa, México: Gerencia Regional Pacífico Norte, Subgerencia de
Administración del Agua, Agosto 20,2002.
67 H. Ayuntamiento de Culiacán. “Solicitud para concesión de uso público urbano de aguas nacionales dentro del
desarrollo urbano La Primavera”. En el Oficio S/N. Culiacán, Sinaloa, México: Secretaria del H. Ayuntamiento,
septiembre 23, 2003.
68 Gerente General JAPAC. “Contratos adicionales al de prestación de servicios, comodato por el uso gratuito y
temporal de la Planta Potabilizadora y el otro por prestación de servicios con la empresa filial”
113

Figura 25. Conjunto y etapas La Primavera
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán, op.cit., p.55.
El parque industrial es promovido por los inversionistas del proyecto en el ámbito
internacional, proyectado por la empresa AXYA, S.A. de C.V. 69 Su diseño ofrece
espacios como centros especializados de distribución y logística, textil, plásticos,
manufacturera y metal-mecánica. Se planeaba que contara con telecomunicaciones de
fibra óptica y cobre, redes separadas de descargas de aguas residuales industriales y
domésticas, seguridad interna las 24 horas del día, apoyada con una barda perimetral
de 4 metros de altura de concreto armado, parques públicos con zonas deportivas y
vialidades funcionales. Cuenta con 71 hectáreas adyacentes al lago artificial con un
espejo de 272 hectáreas; se reservaron espacios para oficinas corporativas y de
servicios junto a los lotes industriales, con la mejor infraestructura de Culiacán.
El “barrio” industrial de La Primavera tenía como objetivo instalar dos plantas
industriales, una para el teñido de telas y la otra para tejer, las cuales se proyectaban
como las bases para crear una fábrica de ropa que generaría, aproximadamente, 2,000
69 “La zona industrial se proyecta desde los inicios de proyecto por la empresa AXYA, S.A. de C.V., ya que se
requería de una zonificación destinada para sustentar la inversión del desarrollo”. Crónica del Municipio de
Culiacán. “Expediente Desarrollo Urbano La Primavera”. AXYA, S.A. de C.V. Acta 60, Punto VI: a. Culiacán,
Sinaloa. Octubre 1997.
114

empleos.
Para el barrio Isla del Oeste se propuso una densidad de seis habitantes por lote,
previendo tener una población de 900 habitantes. Ocupa 118,773.55 m 2 , que incluyen
150 lotes. El barrio San Luis se ubica sobre el terreno delimitado por la vialidad Javier
Calvo y un canal acondicionado para verter el agua de arroyos en el lago 70 ; se trata de
otorgar mejores servicios, seguridad y desarrollo social en marco de respeto entre los
habitantes y su entorno natural. Con una densidad de seis habitantes por lote, el barrio
tiene una población de 954 habitantes, y ocupa una superficie de 177,577.35 m 2 , como
se señala en la Tabla 8.
El área de restricción corresponde a un estatus establecido en el reglamento interior del
barrio, donde establece que al frente de todo tipo de lote se tendrá una restricción de
cinco metros y en su parte posterior será de tres metros, la lateral será de dos metros.
Tabla 9. Mezclas de usos del suelo en el Barrio San Luis de La Primavera
Uso Superficie (m 2 ) por ciento
Área de notificación 106,264.43 59.84
Habitacional unifamiliar (baja – 50 hab / ha) 105,839.59 59.60
Área de servicios (Lote comercial) 424.84 0.24
Vialidades (9 calles de 1,097.34 con longitudes entre 56.50 y 198.40, banquetas
y andadores)
30,957.92 17.43
Estacionamiento 3,556.40 2.00
Áreas verdes y recreación (incluye canal) 36,798.60 20.73
Área de restricciones 32,877.43 18.51
Área recreativa (Casa-club, albercas, canchas deportivas, juegos infantiles) 4,620.44 2.60
Área Verde (Área de jardines) 15,576.44 8.78
Área Azul (Área del canal) 16,601.72 9.35
Total 177,577.35 100.00
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán. “Expediente de La Primavera: Barrio San Luis”. Acta No.40. Culiacán,
Sinaloa, México: Cabildo del H. Ayuntamiento, mayo 20, 2002.
El barrio San Agustín se ubica sobre el terreno delimitado por la Vía Calvo, la barda
perimetral y un canal acondicionado para verter el agua de los arroyos en el lago La
70 “Se realizan memorias descriptivas y cuentan con un expediente que sustenta la aprobación del barrio”. KYARA,
S.A. DE C.V. “Memoria descriptiva San Luis, La Primavera”. Expediente San Luis, La Primavera: Archivo
Municipal de Culiacán, Sinaloa, México. PP.1-44.
115

Primavera 71 . Basándose en una densidad de seis habitantes por lote, se conforma por
una superficie de 297,943.658 m 2
distribuida en 442 lotes. El área de restricción
corresponde a un estatus establecido en el reglamento interior del barrio San Agustín,
que al frente de todo tipo de lote se tendrá una restricción de 5.00 m y en su parte
posterior será de 3.00 m; lateral será de 1.50 m, como se indica en la Tabla 9.
Tabla 10. Mezclas de usos del suelo en el Barrio San Agustín de La Primavera
Uso Superficie (m 2 ) por ciento
Área de notificación 132,533.28 44.48
Habitacional unifamiliar (baja– 50 hab / ha) 120,994.21 40.61
Área de servicios (19 Lotes comerciales) 11,539.07 3.87
Vialidades (22 calles de 4.82 km, banquetas y camellones) 63,055.08 21.16
Estacionamiento 5,157.59 1.73
Equipamiento (Educativo) 48,411.53 16.25
Áreas verdes y recreación (incluye canal) 48,786.178 16.38
Área de restricciones 46,729.09 15.68
Área recreativa (Casa-club, albercas, canchas deportivas, juegos infantiles) 37,079.878 12.45
Área Verde (Área de jardines) 15, 576.44 8.78
Área Azul (Área del canal) 11,706.30 3.93
Total 297,943.658 100.00
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán. “Expediente de La Primavera: Barrio San Agustín”. Acta No.53. Culiacán,
Sinaloa, México: Cabildo del H. Ayuntamiento, diciembre 8, 2000.
En el barrio Isla del Oeste se encuentra el área de la isla, que abarca 46 por ciento del
área y los canales el 7 por ciento; asimismo, se reconoce que un poco más del 50 por
ciento se privilegia al área azul dentro de este barrio. El barrio San Luis cuenta con el
área de canal al oriente, con una extensión de 23.70 hasta 30.00 m, de 2.50 hasta 8.00
m de lecho y con una profundidad de 4.40 m. Se propone integrar el canal dentro de
una red acuática navegable interna en el desarrollo, con una extensión de un kilómetro.
El barrio San Agustín cuenta con el área de canal al oriente, con una extensión de
23.70 hasta 30.00 m, de 2.50 hasta 8.00 m de lecho y con una profundidad de 4.40 m.
Se propone que el canal San Luis rodee la parte extrema al sur, los arroyos cuenten
con una extensión de 1,919.28m, con áreas de jardín de 6.00 m en promedio,
conformar parques lineales, con una extensión de un kilómetro. El barrio zona comercial
cuenta con un área de canal al oriente, con una extensión de 23.70 hasta 30.00 m, de
71 “Cada una de las secciones denominadas barrios continúan describiendo el proyecto por medidas específicas ya
que son establecidas igualmente para su cumplimiento en un reglamento interno del barrio”. KYARA, S.A. DE C.V.
“Memoria descriptiva San Agustín, La Primavera”. Expediente San Agustín, La Primavera: Archivo Municipal de
Culiacán, Sinaloa, México. PP.1-18.
116

2.50 hasta 8.00 m. de lecho y con una profundidad de 4.40 m. Se propone que el gran
canal y el canal San Luis, al bordear la parte sur, sean navegables, ya que cuentan con
áreas verdes y andadores que se enlacen entre lotes con una extensión de un km.
Los barrios que cuentan con área verde y de tipo recreativo son las zonas
habitacionales y comercial. El barrio Isla del Oeste, representa el 72 por ciento de área
verde y recreativa, entre el área que incluye la isla y el canal, casa club y áreas de
jardín. El barrio San Agustín representa el 20 por ciento del total, con especies como
palma, olivo negro, orquídea, amapa, guanacaxtle, almendro y saman. El uso que se
propone para el área de andadores es el peatonal y para deportistas, incluyendo la
equitación, con un ancho promedio de 4.00 m. El barrio San Agustín,, representa el
16.38 por ciento del total, con especies como vinolo, vara blanca y malva. El uso que se
propone para el área de andadores es peatonal y para deportistas, incluyendo la
equitación, con un ancho promedio de 2.60 y 6.00 m.
2.2.1. Modelos arquitectónicos en vivienda
Figura 26. Vista panorámica de La Primavera
Fuente: Propia.
Como se visualiza en la Figura 26, la mayoría del equipamiento urbano del proyecto La
Primavera está constituido por viviendas, las cuales basan en cincuenta modelos de
viviendas 72 , desde 95 hasta 600 metros cuadrados de construcción. La empresa
72 “Modelos arquitectónicos construidos en La Primavera: Gardenia (95 m2), Tipo T (100 m2), Yuca (104 m2),
Cameron (114 m2), Laurel (120 m2), Arizona LP (130 M2), Roble (135 m2), Arcadia (136 m2), Bakerville (166
m2), Arcadia 2 y Arcadia (176 m2), Boston T1 y T2 (181 m2), Arcadis (183 m2), Boston Cristi (186 m2), Florida
(200 m2), Girasol (206 m2), California (216 m2), California (222 m2), California (227 m2), California, Nevada 1, 2
y 3 (232 m2), Perla (250 m2), Luz (253 m2), Diamante (254 m2), Cantera (261 m2), Muro (263 m2), Montana (264
m2), Paz (277 m2), Nova, Turquesa (280 m2), de la Colina, Carmin (295 m2), Greca (296 m2), Rubí (300 m2),
Ventana y Alba (312 m2), Esmeralda (320 m2), Zafiro y Torre (329 m2), Faro (342 m2), Ticul (351 m2), Nevada 4
(364 m2), Palmares (370 m2), Granada (373 m2), Topacio (377 m2), Arco (378 m2), Los Lagos (405 m2), Gema
(418 m2), Peach (420 m2), Matisse (431 m2) y Jade (600 m2)”. Megapark, op.cit., p.80.
117

encargada de dichos proyectos arquitectónicos es la constructora MegaPark, S.A. de
C.V., misma que se justifica como una empresa que busca construir a un precio menor
que la construcción tradicional, de forma ordenada, rápida, eficiente, sin errores, sin
desperdicios y con alta calidad; según sus propios fundamentos, diseñan casas que
gusten y se adapten a cada uno de los clientes, mediante un estudio de necesidades a
fondo para lograr gran eficiencia y economía del proyecto. Los modelos de casas
diseñadas para terrenos en barrios de La Primavera son cincuenta, desde 95 m 2 hasta
600 m 2 de construcción.
Modelo de
vivienda
Construcción
(m 2 )
Tabla 11. Modelos arquitectónicos de mayor demanda
en el desarrollo urbano La Primavera
Terreno
(m 2 )
Costo de
Construcción
Programa arquitectónico
(Común: 3 recámaras, sala, comedor y cocina)
Boston 186 m 2 $1,162,500.00 Área de lavandería, baño, vestidor, 2 y ½ baños
Arcadia 200 m 2 273 m 2 $1,250,000.00 Área de lavandería, baño vestidor, 2 y ½ baños, terraza y estudio.
California 232 m 2 $1,450,000.00 Área de lavandería, baño vestidor, 2 y ½ baños y terraza.
La Jolla 254 m 2 299 m 2 $1,587,500.00
Los cisnes 280 m 2 $1,750,000.00
Cuarto de lavado, baño vestidor, recibidor, 3 y ½ baños, estudio y
patio.
Cuarto de lavado, cochera 2 autos, 4 y ½ baños, sala tv, terraza y
un patio central.
Primavera 295 m 2 179.30 m 2 $1,843,750.00 Área de lavandería, baño vestidor, 2 y ½ baños y terraza.
Álamos 342 m 2 290 m 2 $2,331,250.00
Primavera 342 m 2 290 m 2 $2,137,500.00
Área de lavandería, 3 y ½ baños, recibidor, estudio, terraza, bar,
sala de tv y gimnasio.
Área de lavandería, 3 y ½ baños, recibidor, estudio, terraza, bar,
sala de tv y gimnasio.
Primavera 420 m 2 $2,625,000.00
Área de lavandería, 4 y ½ baños, baño con vestidor, vestíbulo,
sala de juegos, cuarto de servicio, patio de servicio, estudio y
oficina.
Fuente: “MegaPark”, op.cit., p.80.
Como se muestra en la tabla 10, los modelos de mayor demanda en La Primavera son
las de 200 a 300 m 2 de construcción, con un precio de $6,550 m 2 de construcción para
acabados estándar; lo cual consiste en aire acondicionado integral (aparato y ductería);
cocina integral; pisos de cerámica; paredes y techos super-aislamiento; ventanas de
aluminio con vidrio doble; muebles, llaves y accesorios de baño; clóset en todas las
recámaras; canceles de aluminio en todos los baños; contratos de luz, agua y gas;
tanque de gas; fumigación contra termitas; respaldo de panel rey en el cálculo
estructural; puertas interiores, exteriores y principal; calentador de agua; lavadero;
diseño de la casa a su medida gusto y necesidad (arquitecto personal). Asimismo, las
casas construidas con este tipo de acabados tienen la opción de adicionar de manera
opcional otros acabados, que se cotizan en presupuesto, como la instalación de
118

abanicos de techo, filtro de agua, tinaco, aljibe, hidroneumático, lavadora, secadora,
estufa, horno, microondas, triturador de desperdicios, lavavajillas, refrigerador, cortinas,
persianas, lámparas, muebles empotrados, nichos, plafones especiales, luces
indirectas, alberca, jacuzzi, cablevisión, sonido, interfón, teléfonos, alarma, Internet, red
inalámbrica, sistema de riego, portón de cochera, domos, etc. A pesar de toda esta
serie de prestaciones que ofrece el programa arquitectónico para la vivienda en La
Primavera, se aclara que el contrato no incluye ningún tipo de obras exteriores como
bardas, jardines, rejas, etc. y que la empresa puede prestar dichos servicios, siendo
éstos los más importantes en el concepto de La Primavera como ciudad verde.
Figura 27. Fachada, planta arquitectónica baja y alta del modelo Primavera
de 420 m 2 de construcción en La Primavera
Fuente: “MegaPark”, op.cit., p.80.
Figura 28. Fachada, Planta Arquitectónica baja y alta del modelo Boston
de 186 m 2 de construcción en La Primavera
Fuente: “MegaPark”, op.cit., p.80.
Para el nuevo modelo de vivienda de 344 m 2 de construcción y la integración de 15 m 2
de pergolado en un terreno de 575.023 m 2 , con acabados de lujo, con un precio de
119

$7,205.80. La empresa menciona entre los modelos de casas de mayor demanda para
su construcción en los barrios de La Primavera, los siguientes:
Entre estos modelos destacan el modelo Boston (Figura 28) con 186 m 2 , como el de
menor construcción; y el de mayor construcción el Primavera (Figura 27) de 420 m 2 .
También hay un modelo de 600 m 2 que no ha tenido demanda, a pesar de ser el más
exclusivo, y un nuevo modelo, de 344 m 2 , que se ha vendido pero representa una
demanda baja, una exclusividad media pero con acabados de lujo que dejan atrás las
grandes dimensiones para transformarlas en otras mas reducidas pero con un mayor
detalle y mejora en la calidad del material de la vivienda en los diversos espacios
arquitectónicos establecidos.
2.2.2. Elementos urbanos al interior de La Primavera
La Primavera, además de incluir diversos usos en su interior ha tenido que intervenir y
ser intervenida por una serie de manifestaciones urbanas de gran impacto al interior,
como exclusividad, seguridad y auto segregación.
Como el desarrollo cerrado más grande de la ciudad de Culiacán, el impacto de La
Primavera es como el de una ciudad pequeña. Sus manifestaciones al exterior son
altas, sobre todo con lo que respecta a las personas que habitan, trabajan y visitan el
desarrollo.
Actualmente, el desarrollo cumple con la manifestación de exclusividad, delimitando sus
barrios con murallas al interior demarcando con ello el estatus socio económico de los
grupos que habitan el desarrollo. Elementos urbanos como amplios andadores y
vialidades, la incorporación de canales de comunicación, amplias áreas verdes, un club
que cuenta desde la tradicional y conservadora piscina hasta el club náutico
desarrollado en el dique La Primavera, como elementos únicos en la ciudad cerrada
para uso común. Ello les permite una exclusividad única hasta el punto de auto
segregarse, al mantener una concentración de usos que prefieren no hacer contacto
con el exterior, ya que opinan que al interior cumplen mejor con la adquisición de
espacios para el ocio y recreación, lo que les permite mantener el contacto directo con
120

otros socios del desarrollo, que generalmente comparten sus mismos intereses, entre
los que destacan de tipo económico.
La Primavera cuenta con sistemas de seguridad desde el control del acceso por caseta
de vigilancia controlada y personal privado en el interior del desarrollo, que se desplaza
en vehículos exclusivos; sistema de alarma y electrificación alrededor de la barda de
concreto armado en bloques de separación de 3.50, divididos en bloques en su altura
de 2.00 de 4.00 metros, más el cableado en la parte superior del muro. Lo destacable
del sistema de seguridad privado con el que cuenta el desarrollo es un sistema de
telecomunicaciones con su propia antena de control de comunicaciones ubicada en la
parte frontal del desarrollo, en el extremo norte, lo más cercano a la ciudad abierta, con
una la altura aproximada de 40 metros.
Como la seguridad es una de las características de La Primavera más demandadas en
toda la ciudad, es uno de los privilegios que presumen al interior los habitantes del
desarrollo, sin embargo es importante destacar que las murallas son un monumento a
esta simulación, ya que bajo una lógica de reforzar la vigilancia al interior, con un
sistema integral de seguridad, La Primavera ofrece mejor seguridad que en el exterior
en cuando a problemas urbanos como robos, asaltos y violaciones. Pero es destacable
manifestar que la inseguridad se manifiesta diferente, ya que las condiciones sociales
se dirigen a otro rango de violencia.
Esta misma seguridad hace sentir a sus habitantes con cierta privacidad en su interior,
a partir de las barreras y las diversas áreas verdes y recreativas, que proporcionan
aislamiento de la realidad de la ciudad abierta. Sin embargo, en torno al desarrollo se
aprecia gran segregación social, los niveles socioeconómicos son marginales en lo que
corresponde en el área rural, frente al desarrollo se fragmenta la ciudad a través de
enclaves de colonias progresivas, donde las barreras son fraccionamientos de interés
social con vista a las vialidades de contacto con el desarrollo, se crean nuevos usos de
suelo sobre todo de tipo comercial, desde supermercados hasta plazas.
La especulación sobre el suelo propicia su transformación y eleva su plusvalía, por ello
se generan equipamientos que cubren servicios y necesidades básicas en el entorno,
121

pero a su vez propician la disminución de oportunidades para los más desprotegidos de
obtener suelo apto para una adquisición de una vivienda.
3. Sector sur en torno de La Primavera
A principios de los noventa, la ciudad de Culiacán contaba con una población de
601,123 habitantes, con tasa de crecimiento de 1.8 por ciento. En ese tiempo se
planeaban para la ciudad tres desarrollos importantes plasmados en el Plan Culiacán
por las instancias municipales y estatales. Estos tres desarrollos urbanos eran: el
Centro Cívico, Tres Ríos y Culiacán del Sur; este último se convirtió en La Primavera.
Según el Plan Culiacán, el esquema sectorial se encontraría integrado con un sistema
vial metropolitano, donde se clasificaban vialidades periféricas, primarias, secundarias
de primer orden, secundarias de segundo orden, con nodos primarios, secundarios y
terciarios que movilizarían a la ciudad. Se planteaba que el desarrollo urbano Culiacán
del sur concentraría el porcentaje más alto de población de 1994 a 2015, sin embargo,
el área de expansión del suelo se propone como una zona media, ya que la zona
poniente, correspondiente al desarrollo urbano Centro cívico era la de mayor
expansión. Este sector es el que muestra un mayor grado de consolidación urbana,
contrastante con otras zonas de la ciudad.
Durante los años noventa las colonias dejan de ser la unidad habitacional principal de
crecimiento de la ciudad y tienen mayor auge los fraccionamientos, al convertirse en un
negocio inmobiliario fraccionando el suelo para generar vivienda mínima promovida a
partir de créditos de financiamiento para población de estatus medio.
El énfasis del desarrollo habitacional recae en los fraccionamientos cerrados, que por lo
general se localizan en las periferias, son amurallados y proponen elevar la calidad de
vida de sus habitantes a través de elementos medio ambientales y de convivencia
social en su interior. Rincón de Guadalupe, ubicado en las periferias y en terrenos de
topografía elevada, fue el primer fraccionamiento cerrado en la ciudad, fundado a
finales de los setenta. Ya durante los noventa, los fraccionamientos cerrados adicionan
como atractivo para los residentes diversos equipamientos en su interior, retomando
122

con ello los planteamientos del nuevo urbanismo en el que se privilegian las cualidades
medioambientales de los lotes y se les dota de los equipamientos e infraestructuras
necesarias para una alta calidad de vida en el interior.
Figura 29. Usos desarrollados en torno a La Primavera
Fuente: Propia.
A mediados de los noventa, el proyecto de La Primavera se presenta como un
desarrollo habitacional dirigido a estratos de altos ingresos, planeado integralmente, en
el cual se incluirían diversos equipamientos, centros de empleo, comercio, servicios y
ocio, lo que fortalecería la economía local y dinamizaría el desarrollo urbano en el sur
de la ciudad. Asimismo, en torno a La Primavera se ubican contrastes, como los
fraccionamientos cerrados de interés social, colonias marginadas de servicios
progresivos y un amplio sector de bodegas sobre las vialidades principales, como se
visualiza en la Figura 29.
La expansión de la ciudad mediante los fraccionamientos cerrados se presenta de
manera difusa, es decir se ubican en el espacio urbano y suburbano de forma aislada al
contexto inmediato. Las intervenciones urbanas a gran escala, como es el caso de La
Primavera, a través de mecanismos para el mejoramiento de zonas específicas, dotan
de infraestructuras y equipamientos que fomentan el crecimiento y densificación urbana.
El desarrollo urbano La Primavera se ciñe a lo establecido en leyes de tipo municipal,
estatal y federal vigentes en la época que recibió autorización. Entre concesiones y
permisiones, el desarrollo ha realizado operaciones urbanas que han propiciado la
expansión de este sector. Es importante destacar que en la planeación del desarrollo se
ha propuesto una morfología basada fundamentalmente en el modelo urbano
123

norteamericano y en el chino, creando un híbrido interesante en cuanto a planeación del
tipo habitacional.
3.1. Proceso de expansión urbana
La expansión del desarrollo urbano al interior de La Primavera ha sido relevante. El plan
maestro se encuentra registrado el 70 por ciento, aproximadamente, es decir
catastralmente cuenta con registros prediales de Isla del Oeste, Barrio San Agustín y
Barrio San Luis 73 , ya que del programa arquitectónico planteado falta desarrollar el
barrio Isla del Este y el barrio San Anselmo. Este plan maestro ya cuenta con el
equipamiento planteado, que incluye la plaza, la iglesia, un centro comercial, campo de
golf profesional, parque industrial y el Dique La Primavera.
Figura 30. Sector La Primavera al sur de la ciudad de Culiacán
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán, op.cit., p.55.; Google earth “Imagen satélite” (2005).
La expansión de La Primavera al interior ha cumplido con sus objetivos, sin embargo al
exterior esta expansión urbana se ve enmarcada en un círculo de segregación que
fomenta el proceso expansivo, registrándose la aparición de fraccionamientos cerrados
al exterior de La Primavera, con expectativas de aumentar el valor del suelo
aprovechando la infraestructura existente, sin embargo un fraccionamiento cerrado
origina vialidades de conexión y servicios sólo a su interior, con inversión
gubernamental muy alta, lo cual origina un alto contraste con el territorio circundante.
73 “Es importante destacar que cuentan con registros catastrales semejantes, conservando un valor catastral
equitativo, lo que indica la aplicación del reglamento interior de cada uno de los barrios”. Unidad de Catastro
Municipal de Culiacán. Consultas predios en plano catastral. Consultado el 20 de Noviembre de 2005. En:
http://www.catastro.culiacan.gob.mx/
124

La expansión urbana por fraccionamientos a partir de La Primavera ha sido muy
marcada en los últimos cinco años, debido al auge mercantil de viviendas en el estado
de Sinaloa y políticas establecidas por el gobierno federal. La Primavera se encuentra
rodeada por fraccionamientos de tipo progresivos, específicamente los más marginados
de la ciudad, desde fraccionamientos de interés social hasta colonias populares ya
asentadas con servicios progresivos. Asimismo, a principios de este nuevo milenio el
gobierno municipal autorizó dos fraccionamientos que desde sus inicios fueron cerrados
arbitrariamente, los cuales no cuentan con los elementos símbolo de un fraccionamiento
cerrado, tampoco cuentan con la autorización de régimen en condominio, puesto que la
expectativa de elevar la calidad de vida de sus pobladores es muy baja y nula en
ocasiones.
Figura 31. Expansión urbana por unidad de población
del sector sur de la ciudad de Culiacán
No. / Fecha 1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005
C
15 15 19 19 21 37 39 39
FA
1 1 1 2 5 16 23 25
FC
0 0 0 0 1 2 2 4
BC
0 0 0 0 0 0 4 5
Aguas nacionales
(C) Colonias, (FA) Fraccionamientos Abiertos, (FC) Fraccionamientos Cerrados (BC) Barrios Cerrados
Total de C, FA, FC y BC 73
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán, op.cit., p.55.
En la Figura 31 se señala la expansión urbana por unidad habitacional del sector sur de
la ciudad de Culiacán, donde destacan al año 2005 los fraccionamientos cerrados Vista
hermosa y Capistrano, como los dos concebidos como privadas que manejan un
concepto comercial recurrente en la ciudad en los últimos años, con baja calidad y altas
promesas publicitarias, lo cual fundamenta la segregación de este sector de la ciudad,
125

originando problemas urbanos como “la inseguridad” 74 , que son difíciles de solucionar
después de densificarse la zona.
En entrevista con habitantes de los fraccionamientos cerrados en torno a La Primavera,
comentaban que no eligieron vivir cerca de La Primavera, sino porque estos
fraccionamientos contaban con infraestructura y equipamientos, y eso les permitía
sentirse seguros al tener vigilancia nocturna en las vialidades de acceso a La
Primavera. Asimismo, los muros de sus fraccionamientos les permitía separarse de las
colonias de alrededor y evitar cualquier tipo de problemas, ya que podían ser afectados
por la delincuencia. Es importante mencionar que los índices de violencia en estos
fraccionamientos es similar al promedio de la ciudad, sin embargo el tipo de delitos que
se encuentran registrados al interior de La Primavera ellos no los han sufrido, como son
los homicidios dolosos.
La delimitación del sector de expansión de La Primavera, Boulevard Emiliano Zapata al
norte, Boulevard Jesús Kumate Rodríguez al poniente, al nororiente por la Av. Manuel
J. Clouthier y Boulevard Ing. Guillermo Batíz Paredes, al oriente por la Calzada Heroico
Colegio Militar y al sur por el Libramiento Sur Benito Juárez.
Primera década: los setenta
Durante esta década surgen una serie de colonias de tipo popular concentradas en el
sector sur de la ciudad, con características centrales como escasos servicios básicos,
infraestructura y equipamiento; entre ellas destacan Ferrocarrilera, Industrial el Palmito,
Libertad, Lomas del Boulevard, Adolfo López Mateos, Amado Nervo, Aquiles Serdán,
Buenos Aires, Independencia, PEMEX, Salvador Alvarado, Díaz Ordaz, Ruiz Cortínez,
22 de Diciembre y Margarita; asimismo, surge a finales de los setenta el primer
fraccionamiento abierto del sector sur, denominado San Rafael, el cual contaba con la
iniciativa de incorporar servicios básicos, infraestructura y de equipamiento, así como
74 María Alejandrina Rodríguez Lares (Trabajadora Social Jubilada, 47 años), usuaria de Villa Bonita, en
cuestionario “Cédula de Entrevista de Fraccionamientos Cerrados”, realizado en Casa Habitación: Villa Bonita,
fecha de realización del cuestionario 13 de mayo 2006; Jesús Humberto Muñoz García (Licenciado en Contaduría
Pública, 40 años), usuario de Villa Bonita, en “Cédula de Entrevista de Fraccionamiento Cerrados”, realizado vía
internet a correo electrónico Jmunoz@mapfre.com.mx, fecha de respuesta 6 de abril de 2006. (Véase anexo 13)
126

un área de donación. Sin embargo, a pesar de que surge el primer fraccionamiento que
da inicio a la urbanización del sector sur de la ciudad, no impulsa el desarrollo en las
anteriores colonias, que hasta ahora no cuentan con la infraestructura y los
equipamientos en gran parte del sector.
Segunda década: los ochenta
Durante esta década continúa la proliferación de colonias, entre las que se pueden
mencionar CNOP, Diez de Mayo, Las Huertas y Lázaro Cárdenas. Asimismo, aumenta
el número de fraccionamientos abiertos y con ello surgen fraccionamientos como
Jardines del Valle e Infonavit Barrancos. Destaca en 1986 el surgimiento del primer
fraccionamiento cerrado, Villa Bonita, el cual surge con unas murallas en su entorno
como defensa a riesgos naturales y en la actualidad continúa con estos muros, que
fueron incorporados como eslogan mercantil de privacidad y de seguridad.
Tercera década: los noventa
En 1998 se da origen a la aprobación a partir de un fideicomiso del proyecto
denominado Alfa, con una superficie total de 378,540 m 2, para fraccionar 1492 lotes de
125m 2 cada uno. Este proyecto representó una oportunidad de adquirir suelo barato
para la administración municipal, con fines de convertirlo en un fraccionamiento de lotes
para integrar a un sector marginado de la sociedad con nulas posibilidades de adquirir
un crédito para vivienda, sobre todo por no contar con un trabajo en el que reciba un
pago salarial mínimo. De la misma manera surgen una serie de colonias populares que
acrecientan el porcentaje de la zona, entre las que destacan Antonio Toledo Corro, La
Costera, Huizaches, Miguel de la Madrid, República Mexicana, Diana Laura Riojas de
Colosio, El Ranchito, Estela Ortiz de Toledo, Domingo Rubí, Felipe Ángeles, Josefa
Ortiz de Domínguez, Plutarco Elías Calles, Francisco Labastida Ochoa, Francisco
Alarcón Fragoso, Francisco I. Madero, Nuevo México, Ocho de Febrero, Renato Vega
Alvarado y Simón Bolívar. Surgen otros fraccionamientos de tipo abierto que mantienen
el equilibrio, para continuar con la incorporación de servicios básicos en el sector, entre
los que destacan Nueva Galicia, Miravalle, San Agustín, Antonio Nakayama, Paseo de
los Arcos, Villa Verde, San Cipriano, Loma Bonita, Del Camino, Casas Lindas,
127

Vinoramas, San Sebastián, 12 de Diciembre, Finisterra, Centenario, Fuentes del Valle,
Balcones del Valle, Providencia, Chulavista, Real del Parque, Prados del Sur y Prados
del Sol. Así como se acrecientan el número de colonias populares y fraccionamientos
abiertos, surge otro fraccionamiento cerrado que sustenta su encerramiento en
privacidad y un respaldo de seguridad, sin embargo cuenta con un canal que impide su
acceso, por ello el amurallamiento proporciona una seguridad simulada. Como principio
de un desarrollo urbano independiente del crecimiento urbano que ha concebido el
sector sur de la ciudad se aprueba el desarrollo urbano La Primavera, dando inicio a la
construcción del desarrollo habitacional barrio La Isla y El mar.
Cuarta década: nuevo milenio
Durante esta década se consolidan la mayoría de las colonias y fraccionamientos de
tipo abierto, con un surgimiento de fraccionamientos cerrados en torno al desarrollo de
La Primavera; aparecen colonias como Los Girasoles, fraccionamientos abiertos como
Lomas de San Isidro, Hacienda del Valle, Rincón del Valle, fraccionamientos cerrados
como Capistrano Residencial y Hacienda Molino de Flores, asimismo se desarrollan
otros barrios como San Luis, Isla del Oeste, San Agustín y el barrio comercial en La
Primavera.
Figura 32. Porcentaje de la expansión urbana en el sector sur por desarrollos habitacionales
con respecto al área urbana de la ciudad de Culiacán
No.
No.
100% 138
190
88 93
5
C
FA
FC
BC
39
25
4
5
17.3%
Colonias ( C), Fraccionamientos Abiertos (FA), Fraccionamientos Cerrados (FC), Barrios Cerrados (BC)
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán, op.cit., p.55.
128

En la actualidad, el fenómeno de expansión urbana en el sector sur representa el 17.3
por ciento de todos los desarrollos habitacionales del resto de la ciudad, como se indica
en la Figura 32.
3.2. Operaciones urbanas
Las operaciones urbanas son mecanismos para el mejoramiento de una zona de gran
dimensión, determinada para su desarrollo bajo el concepto de suelo creado, orientado
a una transformación por intervenciones que dotan de infraestructura y equipamientos
urbanos que permitan una posibilidad para su densificación.
El desarrollo urbano La Primavera cuenta con fundamentos jurídicos, según lo
establecido en las leyes municipal, estatal y federal vigentes en la época de
autorización: la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, con relación al
artículo 27; la Ley General de Asentamientos Humanos; la Ley de Desarrollo Urbano del
Estado de Sinaloa y la Ley de Desarrollo de Centros Poblados del Estado de Sinaloa.
Es importante destacar que el desarrollo urbano La Primavera ha sido corresponsable
de muchos efectos en la ciudad a partir de acciones urbanas, una de ellas es la
intervención por cambios de usos de suelo. Debo destacar una de las principales
fortalezas del sector, el Dique La Primavera, que era una gran debilidad para la ciudad,
ya que era asaltado día a día por la violencia, logró mantenerse bajo control luego de
los vaivenes de la legislación y la voluntad política de las diversas épocas. La reforma
de ley efectuada sobre la tierra fundamentó su concesión para su cuidado y tratamiento.
La Primavera representa un desarrollo urbano detonante de operaciones urbanas en su
interior, ya que al exterior ( Figura 33) representa sólo el 1.09 por ciento. Este desarrollo
es simbólico como fraccionamiento cerrado ya que presenta en la actualidad
características al interior con efectos directos sobre su entorno, tras de sus murallas.
129

Figura 33. Área urbana y rural del sector sur entorno al desarrollo urbano La Primavera y
del área de la ciudad de Culiacán Rosales al 2005
Área
Urbana(ha)
242,394.24
No.
2,661.08
100% 1.09%
60,598.56
666.27
Área Rural
No.
(ha)
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán, op.cit., p.55.
Entre concesiones y permisiones, el desarrollo ha realizado operaciones urbanas que
han fundamentado cambios en la ciudad, sobre todo han originado la expansión de este
sector. Es importante destacar que el desarrollo se puede posicionar en el mundo a
partir de sus operaciones urbanas, ya que el plan maestro que lo fortalece se ha
convertido en un híbrido con un predominio morfológico basado en dos modelos
fundamentales, el modelo americano y el modelo chino. Esto debido a las operaciones
urbanas que se han realizado en las diversas etapas del desarrollo.
Algunas de las operaciones urbanas que se han tenido que realizar en La Primavera
son para satisfacer su demanda de agua potable: la construcción de un tanque de
almacenamiento similar al tanque San Lorenzo, con capacidad de 7,500 m 3 . Este nuevo
tanque, que será construido por la JAPAC, se ubicará en un terreno predispuesto y se
alimentará a través del tanque existente desde la planta potabilizadora San Lorenzo. A
partir del nuevo tanque y desde el acceso principal se iniciará la ramificación de la
tubería que alimentará a toda La Primavera, la cual tendrá un gasto total de 300 lps.
La topografía del terreno hace necesaria la construcción de un tanque de
almacenamiento y un cárcamo de bombeo para cubrir parte de las megamanzanas
situadas al este del desarrollo. En el proyecto ejecutivo de cada etapa se desarrollarán
las redes de agua potable y un sistema de drenaje que se compondrá de dos colectores
principales: el Colector Sur III, (capacidad de 1,250 lps y un diámetro de 107cm).
130

Actualmente se encuentra en operación y cruza el predio por la parte occidental del
lago, éste recogerá todas las descargas de esa zona para continuar su recorrido fuera
del predio. Por el lado oriente, se construirá otro colector de características similares al
Sur III, que servirá a esta zona. Ambos colectores descargarán al dren Chiricahueto y
éste llegará en un futuro próximo a la planta de tratamiento que el municipio construye
actualmente a través de la JAPAC.
4. Manifestaciones urbanas
La ciudad se ha transformado debido al crecimiento urbano propiciado en los últimos
diez años, a partir de la iniciativa de crear suelo urbano aledaño a El Ranchito y La
Primavera. Durante los años noventa, el sector era una reserva y suelo rural poco
trabajado y abandonado; el dique era una manifestación natural aislada de la ciudad
que cubría el riego de la zona ejidal y los poblados cercanos. La ciudad tenía una forma
contínua ligada a una sola carretera en su extremo sur y otra hacia el norte. La
Primavera inicia como una cédula independiente de la ciudad abierta.
Pero a partir de 1998, cuando se plantea la creación del desarrollo urbano La
Primavera, se inicia la continuidad de las primeras conexiones entre la ciudad y el
desarrollo a través de la entonces prolongación de la avenida Álvaro Obregón, la cual
actualmente es la vía principal del centro de la ciudad abierta con el desarrollo. Se da
continuidad a la construcción de la Av. México 68, con la que se crea el primer acceso
al desarrollo, y más tarde se conecta a través un puente de desnivel de conexión entre
el acceso del desarrollo y la ciudad abierta.
En estos ocho años, La Primavera ha propiciado la expansión por colonias progresivas,
fraccionamientos abiertos y dos fraccionamientos cerrados, todos ellos de interés social:
desde el proyecto Alfa, conformado por colonias del alto impacto en la ciudad abierta,
por corresponder al sector más marginado, hasta fraccionamientos abiertos como
Prados del Sur, Rincón del Parque, Prados del Sol, Los Girasoles, Lomas de San Isidro
y Los Portales, y cerrados como Villa Bonita y Capistrano. Todos estos desarrollos son
el vestíbulo al acceso de La Primavera y conexión con la ciudad abierta, asimismo, se
fomentado el aprovechamiento de la infraestructura creada por el desarrollo. Sin
131

embargo, el subsistema inicial se encuentra en proceso de expansión en su entorno, ya
que el desarrollo cuenta con mayores posibilidades de expandirse que la creación de
fraccionamientos aledaños. Los servicios son difíciles de cubrir y los riesgos urbanos
son mayores en el sector La Primavera que en el sector de la ciudad abierta, ya que la
cota topográfica ha originado un dinamismo en sus alturas del límite de la carretera
hacia el dique.
La morfología y diversas manifestaciones urbanas han detonado el sector sur en torno a
La Primavera, misma que se muestran en la Figura 34, destacando su ubicación entre
colonias populares, de servicios progresivos y fraccionamientos de interés social, es
decir la mezcla entre estatus económicos es nula, ya que la dinámica al interior es para
el desarrollo de la clase alta y en su entorno se denomina marginal y estatus bajo. Esta
segregación se manifiesta en los fraccionamientos abiertos y cerrados con un alto grado
de violencia por robos domiciliarios. De igual forma, destacan otros eventos delictivos
como homicidios, violencia intrafamiliar, entre otros, que fomentan las altas murallas y
sistemas de seguridad de La Primavera.
Figura 34. Manifestaciones urbanas en torno a La Primavera
Fuente: Propia.
El sector está demarcado por segregación y la falta de servicios y oportunidades
económicas; es decir, en torno a La Primavera no se privilegia la exclusividad, la
privacidad o la seguridad, el sector destaca por contener indicios de segregación,
simulación e inseguridad.
132

Tipo de desarrollo
habitacional
Tabla 12. Delitos en la ciudad de Culiacán
Robos domiciliarios en la ciudad de Culiacán por año
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Colonias 160 106 130 295 513 374 506 586 685 459
Fraccionamientos Abiertos 75 34 48 116 188 168 178 319 434 306
Fraccionamientos Cerrados 2 0 0 0 2 3 26 73 111 98
La Primavera 0 0 0 0 0 0 0 1 0 0
Total 237 140 178 411 703 545 710 979 1230 863
Tipo de desarrollo
habitacional
Homicidios dolosos en la ciudad de Culiacán por año
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005
Colonias 99 91 95 82 79 90 54 95 137 125
Fraccionamientos Abiertos 9 3 6 15 9 13 9 17 34 25
Fraccionamientos Cerrados 0 0 0 0 0 1 1 2 2 4
La Primavera 0 0 0 0 0 0 0 1 2 1
Total 108 94 101 97 88 104 64 115 175 155
Fuente: Seguridad Pública “Informe de seguridad pública en el Municipio de Culiacán” Culiacán, Sinaloa, México.
(2005).
Con ello se manifiesta que el impacto por inseguridad es de un grado menor en La
Primavera que en la ciudad abierta, pero esto no los excluye de no tener que luchar
diariamente por una seguridad que todos deseamos en nuestras ciudades, aunque son
principios de los diversos delitos, en la Tabla 10 se visualiza el surgimiento e
incremento de los mismos.
5. Impacto de La Primavera en el crecimiento de la ciudad
El desarrollo de La Primavera se presenta como un elemento autónomo a la ciudad de
Culiacán, tanto por su gran extensión como por las pretensiones plasmadas en el
proyecto, en el que se plantea una multifuncionalidad dirigida a satisfacer las
necesidades de estratos altos de la comunidad. Pero sin duda lo ambicioso del proyecto
radica en la inclusión de zonas industriales apoyadas en la explotación de importantes
recursos naturales de la ciudad, que ahora se encuentran privatizados dentro del
conjunto.
133

Figura 35. Área urbana ocupada y concentración de población en el sector sur (2005).
Concentración de Población en
área urbana ocupada (hab)
C 131,322
FA 40,597
FC 5,756
BC 4,554
Área urbana ocupada (ha)
C 1,424.94
FA 112.14
FC 94.89
BC 66.82
< Poblaci ón en área urbana ocupada < Área urbana ocupada
Aguas nacionales
(C) Colonias, (FA) Fraccionamientos Abiertos, (FC) Fraccionamientos Cerrados y (BC) Barrios Cerrados
Fuente: H. Ayuntamiento de Culiacán, op.cit. p.55.
La Primavera tiene un impacto directo sobre todo la ciudad, pero en específico en el
sector sur de Culiacán, como se indica en la Figura 35, en el análisis del área urbana
ocupada y concentración de población.
El esquema urbano y arquitectónico de La Primavera presenta de entrada una
dislocación con el Plan de Desarrollo Urbano de la ciudad, ya que si bien en éste se
establecía la zona como de potencial crecimiento, el espacio ahora construido rompe
con el entorno de manera tajante –exclusión social, aislamiento físico y seguridad
privada. Además, el conjunto aprovecha la riqueza de los recursos disponibles y en
ningún caso retribuye a la zona con la facilitación de infraestructura urbana a las
colonias aledañas, lo que refuerza su concepto de comunidad cerrada y aislada por
completo del contexto, como es el caso de “la estructura vial” 75 entre La Primavera y el
resto de la ciudad, mismo que confirma el experto en proyectos del Instituto Municipal
75 “El Implan tiene proyectos estratégicos como el Plan Estratégico de Ordenamiento Territorial y el Plan de
Movilidad de la ciudad de Culiacán, donde un punto básico es el evitar la segregación, (...) porque algo de lo que
adolece la planeación normativa que ha venido surgiendo es esa falta de integración (...)” como en la estructura vial.
“Al interior de La Primavera se tiene conceptualmente un desarrollo de vialidades interesante, que permite tanto el
uso del vehículo público, como de métodos alternos como ciclopistas o espacios peatonales, mas, en su relación
hacia el exterior, ha tenido que cuidar las arterias que conectan ese gran desarrollo, por no resolver adecuadamente
las necesidades de movilidad de los habitantes de La Primavera, pero desarticuladamente en el corto plazo del resto
de la mancha urbana en la zona sur, (...) sumado a esto La Primavera se desarrolló posterior al borde que representa
La Costerita como vialidad federal de tráfico pesado, un ejemplo claro es que la entrada a La Primavera representa
una inversión muy fuerte, que requiere de los tréboles por medio de gasas para poder generar una accesibilidad a ese
fraccionamiento, (...) está claro que un desarrollo habitacional como La Primavera que tiene características de las
ciudades satélites, necesita infraestructura vial que la conecte con el centro de la mancha urbana y pienso que en ese
sentido no hubo una corresponsabilidad con el resto de la mancha urbana”. Alberto Gerardo Medrano Contreras,
coordinador de Proyectos Estratégicos del Instituto Municipal de Planeación Urbana (2006) “Entrevista”, Culiacán,
Sinaloa, México: Oficina del Implan, 16 de junio de 2006 (grabación), 14:15-15:25 hrs. (Véase anexo 14)
134

de Planeación Urbana, las grandes preocupaciones para los habitantes de La
Primavera son la creación de vialidades de acceso rápido, que los mantengan seguros
al interior, que les permitan un rápido y seguro traslado.
El proyecto, teóricamente, se apoya en corrientes internacionales de planeación urbana
como el nuevo urbanismo, pretendiendo ser una unidad autosuficiente y sustentable.
Sin embargo, sus características lo ubican entre los proyectos de comunidad cercada
más emblemáticos de Latinoamérica.
Es reconocido que el desarrollo urbano impacta al interior, conmocionando con una alta
segregación urbana, y es en el mercado urbano un claro ejemplo de los problemas de
ordenamiento e integración de diversos sectores de la ciudad a un todo. Es discutible
que La Primavera, al no ser sustentable en su interior, cubre necesidades al exterior,
por ello se encuentra ligada principalmente al centro de la ciudad abierta.
Uno de los grandes impactos es el costo del suelo en la ciudad abierta entorno a La
Primavera, cuando el costo por metro cuadrado en el interior es diez veces más costoso
económicamente, socialmente la cuota es incomparable. El concepto que fundamenta
al desarrollo urbano en la actualidad se conceptualiza por sus creadores como una
ciudad satélite, se basa en la legitimidad social y posicionamiento económico. Aunque
el proyecto inicial desarrollado por la consultoría norteamericana PBR es uno de los
mejores proyectos a nivel internacional, en la actualidad La Primavera se encuentra en
menos del cincuenta por ciento del desarrollo, con principios arquitectónicos muy
diferentes al proyecto inicial y de tipo urbano rescatables, como uno de los primeros
desarrollos urbanos tipo ciudad cerrada planeados por primera vez en la historia del
estado de Sinaloa y como uno de los mejores diseños urbanos a nivel nacional.
Sin embargo es importante destacar que el desarrollo no impacta como fue proyectado
ni a un cincuenta por ciento, por ello es importante reforzar el proyecto inicial para
confirmar la visión de ciudad y poder cumplir con líneas lejos de cumplir para la fecha
propuesta, el 2010. Algunas de estas estrategias factibles de convertirse en líneas de
acción para llevar a cabo son tanto al interior como exterior del desarrollo, ya que es
conocido que uno de los grandes impactos es la infraestructura construida para entrar al
135

desarrollo, mismo que ha proporcionado servicios básicos al entorno de las vialidades
de acceso, lo cual no indica un suelo social, público o rentable que eleve la calidad de
vida de los habitantes entorno al desarrollo, sino se han encontrado altos niveles de
segregación socio-espacial entre las dos clases sociales extremas, especulación del
suelo, inseguridad para los habitantes al interior, fraccionamientos cerrados y abiertos
aledaños. Asimismo, el impacto urbano y social se ha confrontado con los habitantes en
pobreza marginal reubicados en el “proyecto Alfa” 76 , mismo que hasta la actualidad no
cuenta con los servicios básicos a pesar de haberse creado una infraestructura de paso
antes de llegar a La Primavera. Es decir, los impactos no han conformado un equilibrio
en la ciudad, conformando poco impulso al desarrollo y poca inversión en el sector sur
de la ciudad, al encontrarse el crecimiento urbano de inversión en el sector norponiente
y sur poniente de la ciudad.
En entrevista con representantes de la administración federal, de la Secretaría de
Desarrollo Social, en Sinaloa, comentaban que el problema de mayor impacto en la
ciudad, por este tipo de desarrollos con muros, es la concentración de pobreza, ya que
sus habitantes buscan mejorar su estatus o calidad de vida, al asentarse en la mayoría
de las ocasiones en torno a desarrollos urbanos cerrados, ya que estos últimos crean
diversos servicios como grandes vialidades y equipamientos en torno a ellos, es el caso
de La Primavera y los desarrollos cerrados alrededor de ella.
76 “El proyecto Alfa correspondía a una reserva que pretendía producir plusvalía a través de la venta de lotes tipo,
para gente con recursos escasos, y con ello poder sostener dicho proyecto. Sin embargo, los lotes fueron vendidos a
personas que no los ocuparon y la inversión en infraestructura no se aprovecha, ya que dichos servicios se instalaron
en lotes baldíos y el terreno es demasiado caro para costear dichos servicios. El impacto del proyecto Alfa es el no
cumplir con el objetivo planteado de dar vivienda para gente pobre, lo cual ha ocasionado problemas sociales de
segregación social, con respecto a los otros fraccionamientos alrededor del proyecto, ya que no cuentan con servicios
de agua, drenaje, pavimentación y equipamientos como escuelas; todo esto originando mayor número de
delincuentes en la ciudad, por la falta de oportunidad.”. Jesús Manuel Rodríguez Lares, Subdelegado de Desarrollo
Urbano, Ordenación del Territorio y Vivienda, Secretaria de Desarrollo Social (2006) “Entrevista”, Culiacán,
Sinaloa, México: Oficina del Subdelegado, 19 de mayo de 2006 (grabación), 20:00-20:45 hrs. (Véase anexo 15 y 16)
136

por
ciento /
Fecha
Tabla 13. Comparativo de porcentajes de expansión urbana por desarrollos
habitacionales en la ciudad de Culiacán y el sector sur
1970 1975 1980 1985 1990 1995 2000 2005
Ciudad Sector Ciudad Sector Ciudad Sector Ciudad Sector Ciudad Sector Ciudad Sector Ciudad Sector
Sur Sur Sur Sur Sur Sur Sur
Ciudad
Sector
Sur
C 75.00 22.72 75.00 22.72 74.53 24.05 63.57 23.17 52.22 22.34 50.97 28.03 39.88 29.10 32.78 28.26
FA 18.18 6.25 18.18 6.25 19.81 4.76 30.23 5.13 42.22 7.89 43.24 14.29 47.92 14.29 45.13 13.16
FC 6.82 0.00 6.82 0.00 5.66 0.00 6.20 0.00 5.56 10.00 5.79 13.33 11.01 5.41 20.90 4.55
BC 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 0.00 1.19 1.19 1.19 1.19
Total 100 18.18 100 18.18 100 18.87 100 16.28 100 15.55 100 21.24 100 20.24 100 17.34
(C ) Colonias, (FA) Fraccionamientos Abiertos, (FC) Fraccionamientos Cerrados y (BC) Barrios Cerrados
Fuente: Propia (2006).
Este proceso de participación de los fraccionamientos cerrados en la expansión urbana
tiene impacto como desarrollos habitaciones de mayor producción en los últimos cinco
años, dejando atrás el auge de fraccionamientos abiertos al superarlos en producción
constructiva los fraccionamientos cerrados, determinando un nuevo estilo de vida para
algunos de los habitantes de la sociedad culiacanense.
Figura 36. Fachada de La Primavera
Fuente: Propia (2006).
Figura 37. Vista aérea de los barrios de La Primavera
Fuente: Propia (2006).
137

Para el 2005 la denominada ciudad cerrada La Primavera se ha consolidado por un
barrio zona industrial, barrio habitacional Isla y el mar, Isla del Oeste, San Luis, San
Agustín, el barrio zona comercial y el Dique La Primavera, como se visualiza en la
Figura 38 y 39.
Así como se da un proceso de expansión al interior de la ciudad cerrada por cinco
barrios cerrados, se expande al exterior por cuatro fraccionamientos cerrados y el
incremento de equipamientos. De 1970 a 2005 se ha dado la concentración de
población en área urbana en torno a la ciudad cerrada de 5,756 habitantes y con un
área urbana ocupada de 94.86 hectáreas.
Resumen del cuarto capítulo
En este capítulo cuarto se destaca que dentro de los 93 fraccionamientos cerrados se
contempló para el análisis inicial al desarrollo urbano La Primavera. Este desarrollo se
denomina por sus inversionistas como ciudad satélite. A partir de esta denominación se
conceptualiza en este estudio a La Primavera como ciudad cerrada, al ser el único
desarrollo en la ciudad donde se genera en gran porcentaje de suelo urbano creado,
delimitado por murallas, al contar con barrios conformados como núcleos de desarrollo
al interior de tipo amurallado, contar con equipamiento de alto impacto como una zona
industrial, comercial, religiosa, educativa, de recreación, entre otras en proyección,
vialidades de desplazamiento rápido de conexión con equipamientos de gran impacto
como aeropuerto y oficinas administrativas. También cuenta con manifestaciones y
problemas urbanos que impactan a La Primavera tanto al interior como en su entorno,
en correspondencia a su superficie. Siendo éstas de menor impacto en cada uno de los
otros fraccionamientos cerrados del resto de la ciudad.
La Primavera, al manifestarse con mayor impacto debido a la dimensión del proyecto,
incluye barrios cerrados, equipamiento e infraestructura para todo el desarrollo. La
Primavera deja de ser un fraccionamiento cerrado común para convertirse en una
nueva centralidad amurallada, conceptualizada como una ciudad cerrada. Por ello, a
pesar de no estar consolidada al cien por ciento, en su alrededor impacta por el proceso
de segregación. Aunque la lógica debería ser que entre mejores servicios cubren el
interior de la ciudad cerrada, el entorno de este desarrollo fuera de menor segregación.
138

El impacto que la ciudad cerrada La Primavera tiene en el sector sur es considerable,
ya que aunque en una mínima extensión continúa con su expansión urbana, este
desarrollo se encuentra fomentando la densificación tanto a su interior como en el
exterior, mostrándose así el impacto más fuerte por tendencia expansión-densificación
al sur de la ciudad. Cerca de La Primavera se han construido cinco fraccionamientos
abiertos, cuatro fraccionamientos cerrados y se han expandido los desarrollos
habitacionales conformados por poblados, colonias populares, colonias progresivas, el
suelo en torno al desarrollo se está expandiendo con una mezcla de clases sociales que
no son cubiertas según sus necesidades, pero es importante destacar que los
habitantes de la ciudad, los más desprotegidos, buscan elevar su calidad de vida a
través de mejorar sus servicios básicos, mismos que son cubiertos parcial o totalmente
por la conexión realizada del área urbana cercana a la periferia donde se encuentra La
Primavera, ya que para su creación fue cubierta la conexión de servicios básicos, así
mismo las vialidades fueron generadas como vialidades rápidas debido al
desplazamiento requerido en su momento, en la actualidad se cuenta con principios de
inaccesibilidad al sector y con problemas de movilidad.
El desarrollo de La Primavera se presenta como un elemento autónomo a la ciudad de
Culiacán, tanto por su gran extensión, como por las pretensiones plasmadas en el
proyecto en el que se plantea una multifuncionalidad dirigida a satisfacer las
necesidades de estratos altos de la comunidad. Pero sin duda lo ambicioso del proyecto
radica en la inclusión de zonas industriales apoyadas en la explotación de importantes
recursos naturales de la ciudad, que ahora se encuentran privatizados dentro del
conjunto.
Los impactos urbanos en La Primavera han sido determinantes en sus objetivos del
Plan Parcial del Desarrollo Urbano de 1998, de la siguiente manera: La oferta de suelo
destinado a usos habitacionales, educativos, culturales, recreativos, turísticos e
industriales, se utiliza para posibilitar la realización de obras que se requieran,
especialmente vialidades. Aunque el desarrollo es habitacional en mayor porcentaje,
pero aún no es una referencia turística.
139

Las actividades de vivienda, educación, deporte, recreación y trabajo, no son del todo
cumplidas ya que sus barrios al interior se encuentran cerrados y eso impide la
accesibilidad y movilidad en el desarrollo de una forma armónica, asimismo la
integración en forma armónica de actividades de trabajo no es para todos, la mayoría al
interior de La Primavera trabaja al exterior, en la ciudad abierta.
El objetivo de mejorar la calidad del medio ambiente con la reforestación y el rescate y
mantenimiento del lago, canales y arroyos, cumple en primer término, sin embargo no
son sustentables para la ciudad en su totalidad, aún se encuentra en proceso. Ejemplo
de ello es el barrio industrial ubicado al interior del desarrollo.
El propósito de atraer inversiones que fortalezcan la economía de Culiacán y del estado
de Sinaloa está en proceso, ya que al contar con un barrio destinado a la industria con
inversiones extranjeras permite la competitividad con otras ciudades, así como la
generación de textiles de exportación.
La Primavera es un desarrollo urbano con dimensiones de una ciudad cerrada a nivel
nacional, sin embargo a nivel Latinoamérica se cuenta con un concepto semejante y
con una consolidación e impactos mayores a La Primavera.
Pero es real que La Primavera, a pesar de no ser un conjunto urbano para todos, es
una ciudad cerrada para unos cuantos que pueden acceder a ella, quienes no contaban
con la oportunidad de compartir espacios recreativos en la ciudad abierta, lo cual es
aceptable por los socios de dicho desarrollo. Por ello, el proceso de investigación arroja
la segregación por déficit de equipamientos, sobre todo de áreas recreativas que
permitan la accesibilidad a los habitantes de colonias populares y fraccionamientos
abiertos, donde existe mayor número de concentración poblacional.
140

CONCLUSIONES
1. Características de la expansión urbana en Culiacán
El proceso de crecimiento urbano de la ciudad de Culiacán, como otras ciudades del
mundo, en especial las latinoamericanas, se encuentra ligado con el fenómeno de
expansión urbana como primer proceso de la tendencia de expansión-densificación,
que continúa con un fuerte proceso de urbanización de forma centrífuga, originado por
elementos de la globalización con gran impacto urbano-arquitectónico sobre lo local.
La expansión urbana de la ciudad de Culiacán se ve impactada por el crecimiento
urbano acelerado por fraccionamientos cerrados en el nuevo milenio como un
fenómeno de la globalización, generando nuevos núcleos de desarrollo amurallados
como un elemento de la arquitectura urbana.
El fenómeno de expansión urbana ha sido fomentado sobre todo en la última década,
con la aparición de los fraccionamientos cerrados en la periferia. Las características de
expansión para este tipo de desarrollos es la ubicación periférica en colindancia con
suelo rural que más tarde será transformado en urbano, ya que la influencia de
introducción de infraestructura y nuevos equipamientos fomenta la expansión del suelo
urbanizado en su entorno. Con ello se ocasiona una expansión urbana de forma
centrífuga, que es uno de los elementos que propician la especulación sobre el suelo
del centro a la periferia de la ciudad.
Este fenómeno de expansión urbana obligó al gobierno municipal, en diversas
ocasiones, a dar cobertura de servicios básicos a un sector de la ciudad que encarecía
con ello el gasto municipal, ya que las distancias del área urbana a la periferia eran muy
amplias. Los empresarios vieron en ello una veta mercantil fácil de comercializar y una
amplia oportunidad de producción en la ciudad.
La ciudad contemporánea contempla una serie de impactos que ocasionan fenómenos
como la expansión urbana en la ciudad, entre los que destacan la segregación socioespacial
y la privatización del espacio público, a partir de la conformación de un
crecimiento urbano celular y de subsistemas dentro del gran sistema de ciudad, donde
141

se generan ciudades dentro de la gran ciudad, denominadas ciudades cerradas, las
cuales impactan como nuevas centralidades, constituyendo subsistemas amurallados
que incorporan equipamientos e infraestructuras y generan destinos comerciales e
industriales, principalmente, como es el caso de Nordelta, en Argentina, considerada
por los expertos como una nueva centralidad o ciudad cerrada.
El crecimiento urbano de las ciudades se ha visto impactado por diversas tendencias y
fenómenos, entre los que se reconoce el de expansión como el crecimiento del área
urbana de la ciudad con un impacto principalmente por fraccionamientos cerrados, ya
que al contribuir con estas nuevas comunidades amuralladas por barreras naturales o
artificiales en torno a la ciudad abierta, fomentan la expansión para este tipo de
comunidades. Asimismo, fomentan problemas urbanos como la segregación socioespacial,
la separación y demarcación por medio de elementos arquitectónicos, urbanos
o espaciales al privatizar el espacio público.
Se demuestra que la ciudad de Culiacán desde 1970 a la fecha no se ha tenido una
planeación integral; se ha dado una planeación de tipo sectorial, por ello el fundamento
de diversos pequeños fraccionamientos cerrados, incorporados a la mancha urbana en
el transcurso de los últimos 30 años, y sobre todo los 10 más recientes, como una
manifestación de la solicitud de los habitantes, que no tiene otro fin más que buscar una
mejor calidad de vida a través de seguridad y exclusividad dentro de la ciudad abierta.
Este proceso mercadotécnico ha permitido la expansión urbana por fraccionamientos
cerrados con la incorporación de un concepto: un nuevo estilo de vida en la ciudad a
través del primer fraccionamiento cerrado de tipo residencial ubicado – principalmente –
en la zona periférica de la ciudad.
Los primeros seis fraccionamientos cerrados que inician el proceso de expansión
urbana de la ciudad de Culiacán surgen en los años setenta, y para 1980 ya eran 21;
para 1990, 76, y para 2005 ya eran 93. En la última década, este tipo de desarrollos
amurallados planeados generan mayor demanda que los fraccionamientos abiertos y
las colonias, aunque el número de fraccionamientos abiertos en la ciudad de Culiacán
sigue siendo mayor al de fraccionamientos cerrados al 2005.
142

La morfología y la imagen de la ciudad de Culiacán se ha transformado en la última
década, sobre todo por el auge de fraccionamientos cerrados en los últimos cinco años,
justificados por la legislación como fraccionamientos en condominio.
Reconociendo en la ciudad que estos 93 fraccionamientos cerrados se clasifican a su
vez en cuatro tipificaciones: entre las que destacan las privadas y los residenciales, con
un menor incremento de los fraccionamientos cerrados campestres y una ciudad
cerrada (La Primavera). En estas diversas tipificaciones de fraccionamientos cerrados
existe segregación socio-espacial, al delimitar sectores de desarrollo con diferente nivel
de concentración de usos que permitan la accesibilidad y movilidad con respecto a la
ciudad abierta.
Estos fraccionamientos cerrados se encuentran en un crecimiento constante en los
últimos años debido a la demanda de los habitantes de la ciudad por mejorar la calidad
de vida a partir de elementos arquitectónicos que les proporcionen mayor seguridad.
Algunos de los elementos arquitectónicos que destacan en estos fraccionamientos
cerrados se encuentran los muros, accesos controlados y áreas recreativas comunes.
Los fraccionamientos cerrados denotan exclusividad a partir de la simulación de
seguridad, por la privatización del espacio público a través de sistemas de seguridad en
accesos y en los mismos muros que delimitan la superficie del desarrollo amurallado.
2. Impacto de los fraccionamientos cerrados y de La Primavera en la ciudad de
Culiacán
Los impactos de los fraccionamientos cerrados en el proceso de expansión urbana de la
ciudad de Culiacán, sobre todo por usos de tipo habitacional, son muchos y han tenido
altos costos para los gobiernos de la ciudad: la demanda de mejores y mayores
equipamientos, infraestructura y servicios concentrados, con la finalidad de elevar la
calidad de vida al interior de estos desarrollos y a las colonias que se crean en torno a
los fraccionamientos cerrados. Ello como preámbulo al continuo desarrollo de otros
fraccionamientos cerrados y la consolidación del desarrollo urbano La Primavera.
De los 93 fraccionamientos cerrados, se contempló para el análisis inicial al desarrollo
143

urbano La Primavera, por ello estuvo bajo el análisis conceptual de las ciudades de
Latinoamérica. La Primavera deja de concebirse como un fraccionamiento cerrado para
convertirse en una nueva centralidad amurallada, denominada por sus inversionistas
como Ciudad Satélite. A partir de esta denominación de sus socios como una nueva
ciudad dentro de la gran ciudad, se conceptualiza en este estudio a La Primavera como
Ciudad Cerrada, al ser el único desarrollo en la ciudad donde se genera un gran
porcentaje de suelo urbano delimitado por murallas, al contar con barrios conformados
como núcleos de desarrollo al interior de tipo amurallado, contar con equipamiento
como una zona industrial, comercial, religiosa, educativa, de recreación, entre otras, en
proyección, vialidades de desplazamiento rápido de conexión con equipamientos de
gran impacto como aeropuerto y oficinas administrativas. También cuenta con
manifestaciones y problemas urbanos que impactan a La Primavera tanto al interior
como en su entorno, en correspondencia a su superficie. Siendo éstas de menor
impacto en cada uno de los otros fraccionamientos cerrados del resto de la ciudad.
El impacto que la ciudad cerrada La Primavera tiene en el sector sur es considerable,
ya que aunque en una mínima extensión continúa con su expansión urbana, este
desarrollo fomentan la densificación, tanto en su interior como en el exterior,
mostrándose así el impacto más fuerte por tendencia expansión-densificación al sur de
la ciudad. Cerca de La Primavera se han construido cinco fraccionamientos abiertos,
cuatro cerrados y se han expandido los desarrollos habitacionales conformados por
poblados, colonias populares y colonias progresivas. Además, el suelo en torno al
desarrollo presenta una mezcla de clases sociales que no tienen cubiertas sus
necesidades y cuyos habitantes más desprotegidos buscan elevar su calidad de vida
por la cercanía con el área urbana de La Primavera, que sí cuenta con servicios básicos
y con vialidades rápidas de acceso, aunque en la actualidad cuenta con principios de
inaccesibilidad al sector y con problemas de movilidad.
Es una realidad que La Primavera, a pesar de no ser un conjunto urbano para todos, es
una ciudad cerrada para unos cuantos que no contaban con la oportunidad de compartir
espacios recreativos en la ciudad abierta, lo cual es aceptable por los socios de dicho
desarrollo. Por ello, el proceso de investigación arroja la segregación por déficit de
equipamientos, sobre todo de áreas recreativas que permitan la accesibilidad a los
144

habitantes de colonias populares y fraccionamientos abiertos, donde existe mayor
número de concentración poblacional en la ciudad abierta.
La hipótesis de que los fraccionamientos cerrados intensifican el fenómeno de
expansión urbana de la ciudad de Culiacán, principalmente a partir de la década de los
noventas, se demuestra por el impacto en el incremento de fraccionamientos a su
alrededor. También se genera segregación urbana y social en torno a estos
fraccionamientos cerrados, debido a que en torno a ellos se fomentan los asentamientos
irregulares, que a su vez puede impactar en problemas urbanos como el de la
inseguridad.
145

Bibliografía
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Organizado por el Instituto Municipal de Planeación Urbana de Culiacán, Sinaloa,
México: Gran Salón, Hotel San Marcos, 15 de marzo de 2006 (grabación), 9:30-10:30
hrs.
Medrano Contreras, Alberto Gerardo: Coordinador de Proyectos Estratégicos del
Instituto Municipal de Planeación Urbana (2006) “Entrevista”, Culiacán, Sinaloa, México:
Oficinas del Implan, 16 de junio de 2006 (grabación), 14:15-15:25 hrs.
Muñoz García, Jesús Humberto: Licenciado en Contaduría Pública, 40 años, usuario de
Villa Bonita, en “Cédula de entrevista de fraccionamientos cerrados”, realizada vía
internet a correo electrónico jmunoz@mapfre.com.mx, fecha de respuesta 6 de abril de
2006.
Rodríguez Lares, María Alejandrina: Trabajadora Social Jubilada, 47 años, usuaria de
Villa Bonita, en cuestionario “Cédula de entrevista de fraccionamientos cerrados”,
realizado en Casa Habitación: Villa Bonita, fecha de realización del cuestionario: 13 de
mayo 2006.
Rodríguez Lares, Jesús Manuel, Subdelegado de Desarrollo Urbano, Ordenación del
Territorio y Vivienda, Secretaría de Desarrollo Social (2006) “Entrevista”, Culiacán,
Sinaloa, México: Oficina del Subdelegado, 19 de mayo de 2006 (grabación), 20:00-
20:45 hrs.
Vargas Gómez, José Alfredo: Coordinador de Planeación Estratégica del Instituto
Municipal de Planeación Urbana (2006) “Entrevista”, Culiacán, Sinaloa, México: Oficina
de la directora general del Implan, 16 de junio de 2006 (grabación), 19:10-19:55 hrs.

Anexo 1. Entrevista de fraccionamientos cerrados a la directora general del
Instituto Municipal de Planeación Urbana de Culiacán
Entrevista de Fraccionamientos Cerrados
Nombre de la entrevistada: M. Jimena del Carmen Iracheta Carroll
Cargo: Directora General del Instituto Municipal de Planeación Urbana de Culiacán
(Implan)
Lugar de la entrevista: Oficina de la directora general del Implan
Fecha de realización: 25 de abril de 2006
Horario:19:25-19:55 hrs.
1. ¿Cuáles considera que son las manifestaciones y problemas urbanos más
importantes en la ciudad?
2. ¿Cuál es su opinión de los fraccionamientos cerrados en la ciudad?
3. ¿Qué opina sobre la privatización del espacio público en la ciudad de Culiacán?
4. ¿Considera que los fraccionamientos cerrados contribuyen con la expansión
urbana de la ciudad? ¿Por qué?
5. ¿Cuál considera que es el impacto por fraccionamientos cerrados en la ciudad?
6. ¿Considera que uno de los impactos en la ciudad es por fraccionamientos
cerrados que contribuyen con la transformación de suelo rural por urbano?
7. ¿Cuál es su opinión de los desarrollos cerrados como La Primavera en la ciudad?
8. ¿Considera que desarrollos como La Primavera son una alternativa de crecimiento
para la ciudad?
9. ¿Cuáles considera que son innovaciones que aporta La Primavera a la ciudad?
10. ¿Cuál considera que es la prioridad en elaboración de planes y proyectos para la
ciudad de Culiacán? ¿Por qué?

“La mancha urbana de Culiacán se ha expandido de manera indiscriminada; la
ciudad de Culiacán va creciendo como en islas, pues se van formando nuevos
fraccionamientos lejanos al área urbana consolidada o dejando entre el área
urbana consolidada y este desarrollo espacios baldíos muy importantes, lo que
hace que sea muy caro llevar servicios, acercar el transporte público y las
vialidades. Otro grave problema es que esta expansión de la mancha urbana no
se ha dado bajo un esquema de planeación integral, sino que se ha planificado de
manera sectorial, y no había un instrumento integral que pensara en el proceso
urbano, que se pregunte qué modelo de ciudad plantea para el largo plazo. El Plan
de Zonificación, si bien es un instrumento normativo importante, como está
concebido, favorece la especulación del suelo y el crecimiento expansivo de la
mancha urbana; además, no ha habido una normatividad lo suficientemente fuerte
como para poder realmente llegar a controlar el crecimiento urbano, en Culiacán la
mancha urbana crece como el mercado inmobiliario quiere, como la oferta -
demanda del suelo señala, y no hay un esquema de planeación integral detrás;
aunque han habido también esfuerzos en ese sentido, hasta el momento han sido
insuficientes”.
Jimena Iracheta Carroll, Directora General del Instituto Municipal de Planeación
Urbana (2006) “Entrevista”, Culiacán, Sinaloa, México: Oficina de la directora
general del Implan , 25 de abril de 2006 (grabación), 19:25-19:55 hrs.

Anexo 2. Los fraccionamientos cerrados en la expansión urbana de la
ciudad de Culiacán, numerados cronológicamente (1970).
S im b olo gía
A
Á re a U rb a na
Á re a ru ra l
A g u as n ac io na les
C iud a d C e rr a da
F C * en c o nd o m inio
F C * ar bitr ar io
F C * C a m pe s tre
C en tr o
C olo n ia p op ular
C olo n ia m ar g in a da
A e rop u er to
Z o na I nd u str ia l
Z o na C o m e rc ia l
V ialid ad e s
2
1970
1
4
3
A
Período
1970
No. FC
1-4

l
Anexo 3. Los fraccionamientos cerrados en la expansión urbana de la
ciudad de Culiacán numerados cronológicamente (1980).
S im bología
A
Á rea U rb ana
Á rea rura l
A gu as nac ionales
C iud ad C erra da
FC* en c ondo minio
FC* arbitrario
FC* C am pes tre
C entro
C olon ia p opular
C olon ia m arg in ada
A erop uerto
Z ona I nd ustrial
Z ona C om erc ial
V ialidad es
13
2
1970
7
5
A
8
12
1
4
9
3
3333
1110
10
21
6
1980
Período
1970
1980
No. FC
1-4
5-13

Anexo 4. Los fraccionamientos cerrados en la expansión urbana de la
ciudad de Culiacán numerados cronológicamente (1990).
S im b o l o gí a
Á r e a U r b a n a
Á r e a r u r a l
A g u a s n a c i o n a l e s
C iu d a d C e rr a d a
F C * e n c o n d o m in i o
F C * a r b i tr a r io
F C * C a m p e s tr e
C e n tr o
C o lo n ia p o p u l a r
C o lo n ia m ar g in a d a
A
A e r o p u e r to
Z o n a I n d u str i a l
Z o n a C o m e r c i a l
V i a li d a d e s
20
13
2
2222
15
17
19
24 25 26 33
29
28 27
23
7
32
1970
31
8888
22
30
1
4
9
3
1110
10
21
6
1980
5
12
18
16
34
1990
Período No. FC
14
1970
1980
1990
1-4
5-13
14-34

Anexo 5. Los fraccionamientos cerrados en la expansión urbana de la
ciudad de Culiacán numerados cronológicamente (2005).
1970
1980
1990
2000
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
1110
11
12
12
13
13
14
14
15
15
16
16
17
17
18
18
19
19
20
20
21
21
22
22
23
23
24
24 25
25 26
26
27
28 27
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Período

Anexo 6. Cédula de entrevista de opinión, aplicada a colonias marginadas,
colonias populares y fraccionamientos abiertos
Cédula de entrevista de opinión
Entrevistado:
Nombre de la colonia:
Entre qué colonias se ubica:
Una fortaleza de su colonia:
Una debilidad de su colonia:
DATOS DEL ENTREVISTADO
DESCRIPCIÓN
OBJETIVOS
Teléfono:
LAS PERSONAS Y LA CALIDAD DE VIDA
Población y demografía Existe pobreza en su colonia? Alta Media Baja
¿Cuántas escuelas de este tipo existen?
Sistema educativo Guarderías: Preescolar: Primarias:
Secundarias: Preparatorias: Universidades:
Salud
¿Cuántos y qué nivel de edificios de salud existen?
Hospitales: Clínicas: Consultorios:
Desempleo en su colonia: Baja Alta Media
Empleo y desocupación
Edades de desempleo Jóvenes Adultos Viejos
Tiempo libre / ocio
¿Cuántas áreas recreativas? ¿Cuáles?
Número:
Tipo:
Seguridad Seguridad en su colonia: Baja Alta Media
TERRITORIO
¿Qué tipo de unidades comerciales existen en su colonia?
Articulación territorial
Supermercados Plazas Mercados Abarrotes
¿Existen barrios cerrados en su colonia?
¿Tipo? Si No
¿Cuánto tiempo realiza al centro desde su colonia?
Automóvil / Transporte: /
¿Existen apeaderos, casetas y señalamientos viales en su colonia? Si No
ACCESIBILIDAD Y MOVILIDAD
¿Cuenta con los siguientes servicios su colonia?
Drenaje Agua Potable Electricidad Cable
Alumbrado Público Radio Televisión Sky
Accesibilidad / Movilidad
Sistemas y Calidad
Su colonia cuenta con accesos a:
Carreteras Central de autobuses Aeropuerto
Tiene acceso a: Camiones urbanos Taxi
Tipo de vialidades:
Hidráulico Asfalto Empedrado Adoquinado Terraceria
¿Existecontinuidad entre calles? Si No
¿Existe continuidad entre colonias? Si No
MEDIO AMBIENTE Y SOSTENIBILIDAD
¿Cuenta con alguna de estas zonas de riesgo?
Arroyos Canales Ríos Ductos de Petróleo Otros:
Cerros Barrancas Baldíos Estación de gas
¿Existen focos de contaminación?
Agua Suelo Aire Químicos
¿Cuenta con áreas verdes? Si No
GOBERNABILIDAD
¿Existe colaboración entre el gobierno actual y los habitantes de su colonia? Si No

Se aplicaron entrevistas de opinión aisladas en la colonia sin servicio progresivo como el Proyecto
Alfa, la colonia marginada El Progreso, el poblado El Ranchito, el fraccionamiento abierto
Finisterra, los fraccionamientos cerrados Villa Bonita y Capistrano Residencial.

Anexo 7. Cédula de Entrevista de Opinión La Primavera
Nombre del entrevistado(a):
Fecha de la entrevista:
No. de entrevista:
De La Primavera
¿Qué actividades realiza usted en La Primavera?
Habita Visita Trabaja Estudia
Otros:
¿En cuál de los barrios usted..........
Habita?
1. San Luis 4. Isla del Oeste Visita?
2. San Agustín 5. Zona comercial Trabaja?
3. Isla y el mar 6. Zona industrial Estudia?
¿Qué espacio utiliza más dentro de La Primavera?
El dique Su Casa Áreas verdes Escuela
Iglesia Comercio Restaurante Industria
Otros:
¿Qué espacio disfruta más dentro de La Primavera?
El dique Su Casa Áreas verdes Escuela
Iglesia Comercio Restaurante Industria
Otros:
¿Cuenta con los siguientes sistemas de seguridad?
Básico Policial Judicial Seguridad laboral
De medición Criminalidad del sector Delincuencia habitual Del tráfico
dentro ó fuera
Emergencia Bomberos Ambulancias Dispatching
Riesgos
Prevención de catástrofes.
De la ciudad
¿En que lugar de la ciudad trabaja o estudia?
¿Qué lugares prefiere visitar en la ciudad?
Administrativos Ayuntamiento Gobierno UCE Otros:
Salud
Clínicas y Hospitales CEMSI Batíz Ramos UDH Otros:
Educativo
Preescolar
Otros:
Primaria Chapultepec Sinaloa Otros:
Secundaria Chapultepec Sinaloa Otros:
Preparatoria Tec de Monterrey Otros:
Universidad Tec de Monterrey Tec Milenio Tec Culiacán Otros:
Tiempo libre/ocio
Espacios abiertos Botánico Isla de Orabá Nuevo Altata Otros:
Espacios cerrados Plaza Forum Plaza Cinépolis Soriana Otros:
Intermedios Country Club Raquet Club Otros:
Servicios / Compras
Oxxo Súper Flash Ley MZ Otros:
Aurrera Soriana Sam´s Club Wal Mart
Determinación
¿Qué le agrada más de La Primavera?
¿Cambiaría algo de La Primavera?
Si fue afirmativa, indicar qué cambiaría?
Se aplicaron diez cédulas de entrevista de opinión en habitantes de La Primavera, de las cuales
fueron contestadas sólo cinco, donde se obtuvieron coincidencias en que el club es el lugar que
más disfrutan y todos requieren salir a la ciudad abierta para trabajar, principalmente.

Anexo 8. Entrevista al administrador de los fraccionamientos cerrados en la
ciudad de Culiacán: Privada Residencial Puerta de Hierro, Tabachines, Las
Flores, Las Moras, Los Patios y La Lomita
Entrevista de fraccionamientos cerrados
Nombre del entrevistado: Lic. Luis Ernesto Castro Castro
Cargo: Administrador de Fraccionamientos Cerrados
Lugar de la entrevista: Oficina del Administrador de Fraccionamientos Cerrados
Fecha de realización: 26 de abril de 2006
Horario:14:15-15:00 hrs.
1. ¿Cuál es el nombre de la actividad que realiza en los fraccionamientos
cerrados?
2. ¿Cuánto tiempo tiene realizando esta actividad?
3. ¿Cuáles son sus funciones en el fraccionamiento cerrado?
4. ¿En que fraccionamientos cerrados realiza esta actividad?
5. ¿Cuáles son los problemas urbanos con los que se ha enfrentado al interior
y exterior de estos fraccionamientos cerrados?
6. ¿Qué función realiza en el fraccionamiento cerrado que impacte
directamente en la ciudad?
7. ¿Cuáles son las dificultades que se enfrenta en la gestión de servicios con
la autoridad correspondiente?
8. ¿Cuál es su opinión de los fraccionamientos cerrados en la ciudad?
9. ¿Cuál considera que es el impacto por fraccionamientos cerrados en la
ciudad?
10.¿Cuál es su opinión como administrador del proceso de administrativo del
desarrollo urbano de tipo cerrado como La Primavera?

1 “(…) la inseguridad de vivir, o de la misma inseguridad de que se componga y
también buscar una convivencia más armónica, es una de las razones por que se
van a fraccionamientos cerrados y la otra es que para muchas empresas
desarrolladoras el concepto lo venden como un fraccionamiento cerrado que no
es, (…) ya en los fraccionamientos cerrados autorizados (…) ante la falta de una
administración en general de la ciudad, una forma de resolver los problemas que
genera una ciudad que no puede proporcionar unos servicios al cien por ciento de
calidad, la gente sustituye y le cuesta irse a vivir a un estilo de vida que representa
un fraccionamiento cerrado. La gente que vive en los fraccionamientos cerrados
se va desentendiendo de la vida diaria de la ciudad, de alguna manera ellos
resuelven en su fraccionamiento su situación, (…) se va haciendo una ciudad más
fría, se va perdiendo la identidad.”
Luis Ernesto Castro Castro, Administrador de fraccionamientos cerrados en la
ciudad de Culiacán: Privada Residencial Puerta de Hierro, Tabachines, Las Flores,
Las Moras, Los Patios y La Lomita “Entrevista”, Oficina del Administrador en
Fracc. Tres Ríos, Culiacán, Sinaloa, México: Oficina del Administrador, 26 de abril
de 2006 (grabación), 14:15-15:00 hrs.

Anexo 9. Entrevista de Fraccionamientos Cerrados al Coordinador de
Planeación Estratégica del Implan
Entrevista de Fraccionamientos Cerrados
Nombre del entrevistado: Lic. José Alfredo Vargas Gómez
Cargo: Coordinador de Planeación Estratégica, Instituto Municipal de Planeación Urbana
de Culiacán (Implan)
Lugar de la entrevista: Oficina del Coordinador
Fecha de realización: 16 de junio de 2006
Horario:19:10-19:55 hrs.
1. ¿Cuál es su opinión de los fraccionamientos cerrados en la ciudad?
2. ¿Cómo influyen los fraccionamientos cerrados en la expansión de la
estructura urbana vial de la ciudad?
3. ¿Qué opina sobre la privatización del espacio público en la ciudad de
Culiacán, como sucede con los fraccionamientos cerrados?
4. ¿Qué estrategias se fundamentan en el Plan de Movilidad cuando no se da
la continuidad de vialidades al topar con accesos a fraccionamientos
cerrados que no se encuentran en régimen de condominio?
5. ¿Qué planes, proyectos o estudios realiza el Implan para evitar la
segregación en la ciudad de Culiacán?
6. ¿Cuáles considera son los elementos viales detonantes en la accesibilidad
y movilidad de la ciudad de Culiacán?
7. ¿Cuál es la posición de La Primavera en la Planeación Estratégica de la
ciudad de Culiacán?
8. ¿Qué equipamientos e infraestructura se contempla en Planes, Proyectos y
estudios estratégicos entorno a La Primavera?
9. ¿Cuál es la visión del Implan y de la Coordinación de Planeación
Estratégica con respecto al Plan de Movilidad para la ciudad de Culiacán?
10.¿Cuál es su concepto sobre la planeación ideal para la ciudad de Culiacán?

Para solucionar el problema de movilidad originado por fraccionamientos cerrados
ya existentes, “(...) varias de las propuestas que se señalan, porque no hay otra
opción, es dar continuidad con calles perpendiculares y luego volver a tomar esa
misma calle más adelante; y la otra es que se tendrán que hacer los estudios
correspondientes para proponer pares viales, porque al tener esa problemática de
falta de continuidad de vialidades, se cree que éstos van a ser la posible solución
a los problemas de tráfico vehicular”.
José Alfredo Vargas Gómez, Coordinador de Planeación Estratégica del Instituto
Municipal de Planeación Urbana (2006) “Entrevista”, Culiacán, Sinaloa, México:
Oficina del Coordinador de Planeación Estratégica del Implan, 16 de junio de 2006
(grabación), 19:10-19:55 hrs.

Anexo 10. Cédula de entrevista en los fraccionamientos cerrados de la
ciudad de Culiacán
Fecha de la entrevista:
Nombre del Fraccionamiento Cerrado:
Nombre del entrevistado(a):
Profesión / Especialidad:
No. de entrevista:
Edad:
Del fraccionamiento cerrado
1. ¿Qué espacio disfruta más dentro del fraccionamiento cerrado?
2. ¿Cuenta con algún sistema de seguridad y riesgos urbanos dentro del fraccionamiento cerrado?
¿Cuáles?
3. ¿Por qué eligió vivir en este fraccionamiento cerrado?
4. ¿Dónde vivía antes? ¿Vivía en otro fraccionamiento el cual no era cerrado?
5. ¿Cumplió con sus expectativas al vivir en este fraccionamiento cerrado? ¿Por qué?
6. ¿Qué le agrada más del fraccionamiento cerrado?
7. ¿Qué cambiaría del fraccionamiento cerrado?
8. ¿Si tuviera la oportunidad de elegir otro lugar donde vivir dentro de la ciudad, cual sería?
9. ¿En que lugar de la ciudad trabaja o estudia?
10. ¿Qué actividad desempeña?
De la ciudad
11. ¿Qué lugares requiere visitar de la ciudad para desarrollar las siguientes actividades.....
Administrativas:
Salud:
Educativas:
Tiempo libre / ocio:
Servicios / compras:
12. ¿Cuál es su opinión de los fraccionamientos cerrados en la ciudad?
13. ¿Cuáles considera que son los problemas más importantes de la ciudad?
14. ¿Considera que los fraccionamientos cerrados son una alternativa de crecimiento para la
ciudad?
15. ¿Cuáles considera que son innovaciones que aporta el fraccionamiento cerrado a la ciudad?
Se aplicó la cédula de entrevista en los noventa y tres fraccionamientos cerrados de la ciudad de
Culiacán, obteniendo como respuesta treinta cédulas, las cuales fueron remitidas en accesos a
fraccionamientos cerrados y por correo electrónico.

Anexo 11. Entrevista con el presidente municipal de Culiacán con el tema de
expansión urbana por fraccionamientos cerrados
Nombre del entrevistado: Lic. Aarón Irízar López
Cargo: Presidente Municipal
Lugar de la entrevista: Oficina del Presidente Municipal
Fecha de realización: 19 de junio de 2006
Horario: 12:00-12:30 hrs.
1. ¿Cuáles considera que son las manifestaciones y problemas urbanos más
importantes en la ciudad?
2. ¿Considera que los fraccionamientos cerrados contribuyen con la
expansión urbana de la ciudad? ¿Por que?
3. ¿Cuál considera que es el impacto por fraccionamientos cerrados en la
ciudad?
4. ¿Cuál considera que es la prioridad en elaboración de planes y proyectos
para la ciudad de Culiacán? ¿Por qué?
5. ¿Qué representa para usted el sector sur en torno a La Primavera en la
ciudad de Culiacán?
6. ¿Considera que desarrollos como La Primavera son una alternativa de
crecimiento para la ciudad? ¿Por que?
7. ¿Cuáles considera que son las innovaciones que aporta La Primavera a la
ciudad?
8. ¿Qué alternativas plantea su gobierno para mejorar la imagen urbana de la
ciudad de Culiacán?
9. ¿Qué aciertos y desaciertos piensa que ha tenido el gobierno municipal en
cuanto a mecanismos administrativos para evitar la segregación en la
ciudad de Culiacán?
10.¿Cuáles son las metas por cumplir para usted como Presidente Municipal al
terminar este trienio?
11.¿Qué sigue para la ciudad de Culiacán en cuestión de desarrollo urbano
después de su gobierno?
12.¿Cuál sería su ciudad ideal para vivir?

“A veces estamos decidiendo en asuntos que tienen que ver con la expansión del
crecimiento de Culiacán y no tomando las mejores decisiones por carecer de un
plan rector en este sentido. Yo me pregunto, en cuánto tiempo Culiacán se
conurbará con Navolato, que decisiones habremos de tomar; yo me pregunto que
necesidades de agua tendremos para los próximos veinte años, que obras y que
acciones tendremos que tomar como gobierno y como sociedad para enfrentar,
para donde realmente debe crecer Culiacán, ¿para el interés de los
desarrolladores o para el interés integral del desarrollo de Culiacán?, que medidas
debe tomar el gobierno en orden?, para que esto tenga un verdadero desarrollo
sustentable, como debería ser nuestro transporte público en los próximos diez o
quince años. Solamente si tenemos un Plan Rector, sabremos con sensatez tomar
las decisiones correctas, por eso queremos hacer un plan no hecho por, por la
visión del Implan o del gobierno municipal, sino compartido, incluyente, donde la
inteligencia no tenga fronteras, la sensibilidad quepa en todas las decisiones que
tome el gobierno municipal y el Implan, necesitamos el orden en Culiacán, muchas
de las cosas que estamos afectando es porque perdimos el orden. Y vean lo sino
en el uso del suelo, a veces nos ganan (…)”.
Aarón Irízar López, Presidente Municipal de Culiacán (2005-2007) “Evento de
presentación de la Consulta Culiacán hacia el 2003, al encuentro con nuestro
futuro”, Organizado por el Instituto Municipal de Planeación Urbana de Culiacán,
Sinaloa, México: Gran Salón, Hotel San Marcos, 15 de marzo de 2006 (grabación),
9:30-10:30 hrs.

Anexo 12. Entrevista con el empresario y socio de La Primavera
Entrevista de fraccionamientos cerrados
Nombre del entrevistado: Lic. Enrique Coppel Luken
Cargo: Socio de La Primavera
Lugar de la entrevista: Oficinas Coppel
Fecha de realización: 19 de junio de 2006
Horario:17:00-17:30 hrs.
1. ¿Cuáles considera que son las manifestaciones y problemas urbanos más
importantes en la ciudad?
2. ¿Considera que los fraccionamientos cerrados contribuyen con la
expansión urbana de la ciudad? ¿Por qué?
3. ¿Cuál considera que es el impacto por fraccionamientos cerrados en la
ciudad?
4. ¿Cuál considera que es la prioridad en elaboración de planes y proyectos
para la ciudad de Culiacán? ¿Por qué?
5. ¿Qué representa para usted La Primavera en la ciudad de Culiacán?
6. ¿Considera que desarrollos como La Primavera son una alternativa de
crecimiento para la ciudad? ¿Por qué?
7. ¿Cuál considera que es la esencia del concepto de La Primavera?
8. ¿Cuáles considera que son innovaciones que aporta La Primavera a la
ciudad?
9. ¿Qué equipamientos e infraestructura se contemplan para la consolidación
de La Primavera?
10. ¿Qué representa el urbanismo y la arquitectura en La Primavera? ¿En qué
se basa el diseño urbano y arquitectónico de La Primavera?
11. ¿Qué opina del entorno urbano, arquitectónico y social en el que se
desarrolla La Primavera al exterior?
12. ¿Cuál es el concepto con el que se planeó o sigue planeando La Primavera
PBR Planning?
13. ¿El diseño original de La Primavera contemplaba que se encontrara
amurallada y bajo qué concepto se decidió que fuera así? ¿Por seguridad?
¿Por privacidad? ¿Por delimitación urbana?
14. ¿Para cuándo se planea la consolidación de La Primavera y cual sería su
ideal de La Primavera después de consolidada?
15. ¿Cuál sería su ideal de ciudad para vivir?

1.- (...) Los problemas de la ciudad son y seguirán siendo muchos, ahí están, no
tiene caso ni señalarlos, el problema original es ¿quién va a resolverlos? Una
solución parcial es el IMPLAN, pero le faltan los recursos económicos.
2.- Los Fraccionamientos cerrados ayudan MUCHO, dentro el tráfico es menor, la
seguridad es mayor, cuestan menos al municipio. Ahorran al habitante. Dan
menos problemas al entorno, permiten que las calles que los circundan tengan
mayor fluidez en su tráfico. Mantienen la plusvalía. El principal patrimonio de las
familias es su casa. Aquí valen más.
3.- Impacto. Muy positivo.
4.- La Cd. de Culiacán ya creó el IMPLAN, al IMPLAN le corresponde planear, la
prioridad deben ser las vialidades, de aquí se deriva lo demás.
5.- La Primavera es un ejemplo práctico, concreto, que demuestra el resultado de
una planeación adecuada, Culiacán, debería de copiar lo bueno, demostrado, y
además va a ser más atractivo vivir en Culiacán en La PrimaVera.
6.- Si, porque se vive mucho mejor, más barato, hay más plusvalía, etc.
7.- La esencia es ARMONIA, se logra una planeación correcta, aprovechando las
características del lugar, su orografía, vistas, vientos, temperaturas, etc.
8.- INNOVACIONES: 1) Vialidades: Vías rápidas y de muy baja velocidad, las vías
rápidas no tienen frentes de casas. No hay semáforos. Todas las vialidades son
de doble sentido. Menos accidentes. 2) Vialidad peatonal. Poder ir de un barrio a
otro a pie, en bicicleta, automóvil, moto, caballo, etc. Sin cruzar calles, y arbolado,
sombreado, sin pendientes graves. 3) Reconocer y dejar los arroyos naturales
formando parques lineales, verdes, con andador, sombreados. 4) Uso adecuado.
Los principales destinos con acceso directo al agua, la ubicación correcta de cada
futuro local de acuerdo al uso, ya programada. Dónde debe de estar un hotel? y
entonces seleccionar el terreno, no ‘Tengo este terreno (inapropiado) y quiero
hacer un hotel’. 5) El lago, los canales, islas, el uso y aprovechamiento correctos.
Remo, pesca, esquí, vela, waverunners, nado, y una red acuática que permite
visitar los principales destinos por agua. 6) Plantar los árboles correctos, antes de
fraccionar. 7) Respeto a las colinas y curvas de nivel naturales. 8) Planeación a
muy largo plazo. Zonas para casas ahora, pero edificios de 20 pisos dentro de
unos años después, bien ubicados. 9) Todos los servicios ocultos: agua potable,
agua de riego filtrada, drenaje, electricidad en alta y baja tensón, cablevisión,
telefonía avanzada, gas, iluminación, etc. Todo hecho de alta calidad, y muy bajo
costo. 10) Una ciudad de calidad muy alta para gente de nivel medio, que en otras
ciudades no podría pagar. 11) Área Industrial, Comercial, Deportiva, Educativa,
Diversión. Todo dentro de la ciudad. 12) Estilos arquitectónicos armónicos por
barrio. 13) Casas, clubes deportivos en todos los barrios. Mucho enfoque al
deporte y educación. 14) Alta seguridad con poca afectación al usuario y
habitante. 15) Selección de condóminos. No aceptar a familias dedicadas a
actividades ilícitas, como el tráfico de drogas, etc.
9.- Lo que hay ya señalado. Tendrá TODO lo que puede tener una ciudad.
10.- El urbanismo va primero, y se ha logrado aplicar el Neo Tradicionalismo, que
busca mayor importancia al peatón, mayor mezcla de usos de suelo, el ideal de la
ciudad europea que se está perdiendo. Los autos en segundo término, no se
opone, los favorece, pero sin demérito de lo peatonal. La arquitectura se siguió un

esquema de gustos generalizados, nada muy llamativo o que pase de moda
rápido y luego no valga.
11.- Entorno urbano: Desordenado.
12.- Ya se dije. Neo tradicionalismo, NEW URBAN URBANISM. De moda, de
nuevo en el mundo.
13.- La barda es parte esencial de La Primavera, sin ella cambiaría todo. Estaría
llena de vendedores ambulantes en las calles, y a la orilla del lago. Haría a la
arquitectura de las construcciones que perdieran su razón de ser porque cada una
estaría bardeada y nadie podría contemplarla. ¿Qué caso tienen los parques
lineales si te asaltan? ¿Qué caso tiene el lago si te roban la lancha? etc.
14.- Una ciudad nunca se termina. Ojalá y que su diseño permita ir adaptándose
¿Habrá un mundo sin automóviles? ¿Qué pasa si la población aumenta el
promedio de edad? Hay tantos cambios que van a suceder...
15.- La Primavera, quizá junto al mar me hubiera gustado más, pero somos de
Culiacán.
Enrique Coppel Luken: Socio de La Primavera (2006) “Entrevista”, Culiacán,
Sinaloa, México: Oficinas Coppel, 19 de junio de 2006 (documental y sin
grabación), 17:00-17:30 hrs.

Anexo 13. Cédula de entrevista de fraccionamientos cerrados
en torno a la ciudad cerrada La Primavera
Fecha de la entrevista:
Nombre del entrevistado(a):
Nombre del Fraccionamiento cerrado:
Profesión / Especialidad:
No. de entrevista:
Edad:
Del fraccionamiento
1. ¿Qué espacio disfruta más dentro del fraccionamiento?
2. ¿Cuenta con algún sistema de seguridad y riesgos urbanos dentro del fraccionamiento cerrado?
¿Cuáles?
3. ¿Por qué eligió vivir en este fraccionamiento?
4. ¿Dónde vivía antes?
5. ¿Cumplió con sus expectativas al vivir en este fraccionamiento? ¿Por qué?
6. ¿Qué le agrada más del fraccionamiento?
7. ¿Qué cambiaría del fraccionamiento?
8. ¿Si tuviera la oportunidad de elegir otro lugar donde vivir dentro de la ciudad, cual sería?
9. ¿En que lugar de la ciudad trabaja ó estudia?
10. ¿Qué actividad desempeña?
De la ciudad
11. ¿Qué lugares requiere visitar de la ciudad para desarrollar las siguientes actividades.....
Administrativas:
Salud:
Educativas:
Tiempo libre / ocio:
Servicios / compras:
12. ¿Cuál es su opinión de los fraccionamientos cerrados en la ciudad?
13. ¿Cuáles considera que son los problemas más importantes de la ciudad?
14. ¿Considera que los fraccionamientos cerrados son una alternativa de crecimiento para la
ciudad?
15. ¿Cuáles considera que son innovaciones que aporta el fraccionamiento cerrado a la ciudad?
16. ¿Qué impacto tiene en usted la cercanía con el desarrollo urbano La Primavera?
17. ¿ Qué seguridad le proporciona vivir junto a La Primavera?
18. ¿ Qué representa para usted vivir cercano a La Primavera?
19. ¿En alguno momento, pensó en la elección de su casa por ubicarse cercano el desarrollo
urbano La Primavera? ¿Por qué?
20. ¿ Que busca usted del fraccionamiento donde habita?
Se aplicaron cinco cédulas de entrevista de fraccionamientos cerrados en torno a La Primavera.

Anexo 14. Entrevista con el coordinador de Proyectos Estratégicos del
Instituto Municipal de Planeación Urbana de Culiacán
Entrevista de fraccionamientos cerrados
Nombre del entrevistado: Arq. Alberto Gerardo Medrano Contreras
Cargo: Coordinador de Proyectos Estratégicos del Instituto Municipal de Planeación
Urbana de Culiacán (Implan)
Lugar de la entrevista: Oficina del Coordinador
Fecha de realización: 16 de junio de 2006
Horario:14:15-15:25 hrs.
1. ¿Cuál es su opinión de los fraccionamientos cerrados en la ciudad?
2. ¿Cómo influyen los fraccionamientos cerrados en la expansión de la
estructura urbana vial de la ciudad?
3. ¿Qué opina sobre la privatización del espacio público en la ciudad de
Culiacán, como sucede con los fraccionamientos cerrados?
4. ¿Cuál considera que es el impacto vial por fraccionamientos cerrados en la
ciudad?
5. ¿Cuál considera que es la prioridad en elaboración de planes y proyectos
para la ciudad de Culiacán? ¿Por qué?
6. ¿Qué planes, proyectos o estudios realiza el Implan para evitar la
segregación en la ciudad de Culiacán?
7. ¿Cuáles considera son los elementos viales detonantes en la accesibilidad
y movilidad de la ciudad de Culiacán?
8. ¿Qué opina sobre la estructura vial en torno a La Primavera?
9. ¿Qué infraestructura vial se contempla en planes, proyectos y estudios
estratégicos para La Primavera?
10.¿Cuál es la visión del Implan y de la Coordinación de Proyectos
Estratégicos con respecto al Plan de Movilidad para la ciudad de Culiacán?
11.¿Cuál es su concepto sobre la planeación ideal para la ciudad de Culiacán?

Anexo 15. Entrevista con el subdelegado de Desarrollo Urbano, Ordenación del
Territorio y Vivienda, Secretaria de Desarrollo Social
Entrevista de Fraccionamientos Cerrados
Nombre del entrevistado: Ing. Jesús Manuel Rodríguez Lares
Cargo: Subdelegado de Desarrollo Urbano, Ordenación del Territorio y Vivienda,
Secretaria de Desarrollo Social
Lugar de la entrevista: Oficina del Subdelegado
Fecha de realización: 19 de mayo de 2006
Horario:20:00-20:45
hrs.
1. ¿Cuáles considera que son las manifestaciones y problemas urbanos más
importantes en la ciudad?
2. ¿Cuál es su opinión de los fraccionamientos cerrados en la ciudad?
3. ¿Qué opina sobre la privatización del espacio público en la ciudad de
Culiacán?
4. ¿Considera que los fraccionamientos cerrados contribuyen con la expansión
urbana de la ciudad? ¿Por qué?
5. ¿Cuál considera que es el impacto por fraccionamientos cerrados en la
ciudad?
6. ¿Considera que uno de los impactos en la ciudad es por fraccionamientos
cerrados que contribuyen con la transformación de suelo rural por urbano?
7. ¿Cuál es su opinión de los desarrollos cerrados como La Primavera?
8. ¿Considera que desarrollos como La Primavera son una alternativa de
crecimiento para la ciudad?
9. ¿Cuáles considera que son innovaciones que aporta La Primavera a la ciudad?
10.¿Cuál es su opinión sobre la creación del Proyecto Alfa en la ciudad de
Culiacán?
11.¿Qué impacto puede llegar a tener el Proyecto Alfa en la ciudad de Culiacán?
12.¿Cuál considera que es la prioridad en elaboración de planes y proyectos para
la ciudad de Culiacán? ¿Por qué?
13.¿Cuáles considera que han sido los proyectos de beneficio social desarrollados
en la ciudad y en especial en el sector sur de la ciudad?
14.¿Cuáles son los proyectos que se han financiado con recursos federales para
el ordenamiento territorial y generación de vivienda en el sector sur de la
ciudad?
15.¿Cuál es su opinión sobre la proliferación de fraccionamientos cerrados en la
ciudad y en otras ciudades del Estado?

16.¿En otras ciudades del estado existe este auge de fraccionamientos cerrados
después de Culiacán? ¿Este auge es menor, igual o mayor?
17.¿Cuál es su opinión sobre los Observatorios Urbanos?
18.¿Desde su punto de vista se debe apostar a realizar proyectos integrales o
considera que los proyectos parciales tienen una misma función?
19.¿Considera que el porcentaje de financiamiento para proyectos destinados al
ordenamiento de las ciudades es el adecuado para su realización?
20.¿Cuáles han sido sus experiencias sobre el porcentaje que tienen que cubrir
las otras instancias responsables de aprobar dicho proyecto?
“El proyecto Alfa correspondía a una reserva que pretendía producir plusvalía a
través de la venta de lotes tipo para gente con recursos escasos y con ello poder
sostener dicho proyecto. Sin embargo, los lotes fueron vendidos a personas que
no los ocuparon y la inversión en infraestructura no se aprovecha, ya que dichos
servicios se instalaron en lotes baldíos y el terreno es demasiado caro para
costear dichos servicios. El impacto del proyecto Alfa es el no cumplir con el
objetivo planteado de dar vivienda para gente pobre, lo cual ha ocasionado
problemas sociales de segregación social, con respecto a los otros
fraccionamientos alrededor del proyecto, ya que no cuentan con servicios de agua,
drenaje, pavimentación y equipamientos como escuelas; todo esto originando
mayor número de delincuentes en la ciudad, por la falta de oportunidad”.
Jesús Manuel Rodríguez Lares, Subdelegado de Desarrollo Urbano, Ordenación
del Territorio y Vivienda, Secretaria de Desarrollo Social (2006) “Entrevista”,
Culiacán, Sinaloa, México: Oficina del Subdelegado, 19 de mayo de 2006
(grabación), 20:00-20:45 hrs.

Anexo 16. Entrevista de fraccionamientos cerrados con el delegado de
SEDESOL en Sinaloa
Entrevista de fraccionamientos cerrados
Nombre de la entrevistada: Ing. Zénen Aarón Xochihua Enciso
Cargo: Delegado Estatal de la Secretaria de Desarrollo Social Sinaloa
Lugar de la entrevista: Delegación SEDESOL
Fecha de realización: 20 de junio de 2006
Horario:18:30-
19:00 hrs.
1. ¿Cuáles considera que son las manifestaciones y problemas urbanos más
importantes en la ciudad?
2. ¿Cuál es su opinión de los fraccionamientos cerrados en la ciudad?
3. ¿Qué opina sobre la privatización del espacio público en la ciudad de
Culiacán?
4. ¿Considera que los fraccionamientos cerrados contribuyen con la
expansión urbana de la ciudad? ¿Porqué?
5. ¿Cuál considera que es el impacto por fraccionamientos cerrados en la
ciudad?
6. ¿Considera que desarrollos como La Primavera son una alternativa de
crecimiento para la ciudad?
7. ¿Cuáles considera que son innovaciones que aporta La Primavera a la
ciudad?
8. ¿Cuál es su opinión sobre el impacto del Proyecto Alfa en la ciudad de
Culiacán?
9. ¿Cuál considera que es la prioridad en elaboración de planes y proyectos
para la ciudad de Culiacán? ¿Por qué?
10.¿Cuáles considera que han sido los proyectos de beneficio social
desarrollados en la ciudad y en especial en el sector sur de la ciudad?
11.¿Cuáles son los proyectos que se han financiado con recursos federales
que fortalecen el crecimiento urbano?
12.¿Cuál es su opinión sobre la proliferación de fraccionamientos cerrados en
la ciudad de Culiacán y en otras ciudades del Estado?
13.¿Desde su punto de vista se debe apostar a realizar proyectos integrales o
considera que los proyectos parciales tienen una misma función?
14.¿Con que tipo de programas federales participa la SEDESOL para evitar la
segregación social en la ciudad de Culiacán?
15.¿Cuáles han sido sus experiencias sobre apoyo para proyectos que
permitan elevar la calidad de vida de los habitantes en la ciudad de
Culiacán?

Entrevista realizada al Delegado de la Secretaria de Desarrollo Social, el día
martes 20 de junio de 2006, de 18:30 a 19:00 hrs., con lugar en oficina del
Delegado federal de SEDESOL, ubicada en Av. Recursos Hidráulicos, Culiacán,
Sinaloa. (sin grabación).

Anexo 17. Cédula de criterios de tipificación del fraccionamiento cerrado
DESCRIPCIÓN
Nombre del FC:
Fecha de aprobación:
Vialidad de acceso al FC:
Sector:
Ubicación - Norte: Sur: Oriente: Poniente:
Manifestaciones urbanas:
Población y
demografía
OBJETIVOS
Problemas Urbanos:
LAS PERSONAS Y LA CALIDAD DE VIDA
Nivel social del FC: Alta Media Baja
¿Cuántas escuelas de este tipo existen (interior/exterior)?
Sistema educativo Guarderías: Preescolar: Primarias:
Secundarias: Preparatorias: Universidades:
¿Cuántos y qué nivel de edificios de salud existen (interior/exterior)?
Salud
Hospitales: Clínicas: Consultorios:
¿Cuántas áreas recreativas (interior/exterior)? ¿Cuáles?
Tiempo libre / ocio Número: Tipo:
Seguridad
Seguridad en el FC: Baja Alta Media
Elementos de seguridad:
Seguridad Sistemas de Cableado
privada alarmas eléctrico
Tipo de muros: aparente cerrado mixto
Altura del muro: 1.50-2.00 2.50-3.00 3.00-3.50
TERRITORIO
¿Qué tipo de unidades comerciales existen (interior/exterior)?
Articulación
territorial
Supermercados Plazas Mercados Abarrotes
¿Existen otros FC entorno al FC?
¿Tipo? Si No
¿Cuánto tiempo se realiza al centro del FC?
Automóvil / Transporte: /
¿Existen apeaderos cercanos? Si No
ACCESIBILIDAD Y MOVILIDAD
¿Cuenta con los siguientes servicios su colonia?
Drenaje Agua Potable Electricidad Cable
Alumbrado Público Radio Televisión Sky
Accesibilidad /
Movilidad
Sistemas y Calidad
El FC esta cercano a:
Carreteras Central de autobuses Aeropuerto
Colonias populares Centros comerciales Áreas industriales
Tiene acceso a: Camiones urbanos Taxi
Tipo de vialidades:
Hidráulico Asfalto Empedrado Adoquinado Otras:
Existen rutas de transporte al FC: Si No
¿Cuantas y cuales?
MEDIO AMBIENTE Y SOSTENIBILIDAD
¿Cuenta con alguna de estas zonas de riesgo?
Arroyos Canales Ríos Ductos de Petróleo Otros:
Cerros Barrancas Baldíos Estación de gas
¿Cuenta con áreas industriales? Si / No ¿Tipo?
¿Existen focos de contaminación cercanos?
Agua Suelo Aire Químicos
Especificar de que tipo de focos de contaminación:
Se aplicaron cédulas de criterios de tipificación en los 93 fraccionamientos cerrados, a partir de un
levantamiento físico, el cual consistió en visita de campo, levantamiento de usos y giros en torno al
fraccionamiento cerrado, recorrido en la mayoría al interior del fraccionamiento cerrado y entrevista
en alguno de los casos.

Anexo 18. Porcentaje de características de tipificación de los
fraccionamientos cerrados y la ciudad cerrada (2006)
Accesibilidad y Movilidad
Medio Ambiente y Sostenibilidad
Las personas y la calidad de vida
Acceso a FC C erc ano a
Tip o d e
Via lidad es
ru tas d e
tra nsporte al FC
Carreteras 4 12 0 1 Arroyos 1 1 0 1 Alta 4 13 2 1
Central de
16 12 0 0 Canales 0 3 0 1
31 27 0 0
autobuses
Media
Aeropuerto 18 12 0 0 Ríos 4 9 0 0 Baja 2 10 0 0
Colonias
20 30 0 0 Ductos de
0 1 0 0 Servicios (Agua,
37 49 0 1
populares
Centros
29 23 0 1 petróleo
Estación de
0 1 0 0 Drenaje, Electricidad,
Alumbrado, Radio,
Televisión, Teléfono,
cable y sky)
al interior 0 0 0 Una Primaria
comerciales
gas
Areas
3 6 0 1 Cerros 0 3 0 0
2 guarderias / 5
2 guarderias / 5
0 Una Primaria
industriales
Camiones
28 42 0 1 Barrancas 0 3 0 1 al exterior
al interior preescolar / 7
primarias 0 / 6
preescolar / 7
primarias 0 / 12
0 0
urbanos
Taxi 34 42 0 1 Baldíos 4 8 0 1
10 hospitales /
9 hospitales / 1
0 0
2 clinicas / 20
clinica / 11
al exterior
consultorios
consultorios
Hidraúlico 27 36 0 1 Otros 0 2 0 0 al interior 24 47 0 0
Asfalto 5 17 1 0 Agua 1 8 0 1
3 3 0 0
al exterior
Empedrado 0 0 1 0 Suelo 5 20 0 1 al interior 9 2 Plazas / 10
0 1 Plaza
Abarrotes
Si 8 28 0 1 Aire 0 2 0 1
14 10
0 1
Supermercados
Supermercado
/ 22 Plazas / 6
Mercados / 17
/ 1 Plaza / 1
al exterior
Abarrotes
Abarrote
No 6 6 0 0 Químicos 0 0 0 0 Seguridad privada 26 18 0 1
Priv adas
Reside nciales
Ca mp estre s
Ciudad
Cerrada
Sistemas y calidad
Zo nas de riesgo
Focos de co nta minación
cercanos
Áreas
industriale
Sí 3 7 0 1 Sistemas de alarmas 16 9 0 1
s
No 6 22 0 0 Cableado eléctrico 6 9 0 1
aparente 2 13 0 0
39% 40% 8% 54% cerrado 9 24 0 1
Privadas
Residenciales
Campestres
Ciu dad
Cerra da
2005 39 51 2 1 mixto 25 11 0 0
2000 18 22 2 1 1.50-2.00 5 4 0 0
1990 8 11 0 1 2.50-3.0 29 32 0 1
1980 5 3 0 0 4% 12% 0% 53% 3.00-3.50 3 2 0 1
1 Si 33 30 0 1
1970 4 0 0 0 2005 39 51 2
2000 18 22 2 1
No 3 19 0 0
1990 8 11 0 1
1980 5 3 0 0
1970 4 0 0 0
Poblac ión y demografía
Seg uridad
Nive l social del FC
Acce so a
Escu elas
Acc eso a
edificio s de
salud
Áreas
recreativas
Unidades
comerciales al
in terior
Ele mentos de
seg uridad
Tipos de
muros
A ltura
d el muro
FC
entorno
al FC
Privadas
Res idenciales
Campestres
Ciudad Cerrada
36% 36% 4.5% 65%
2005 39 51 2 1
2000 18 22 2 1
1990 8 11 0 1
1980 5 3 0 0
1970 4 0 0 0
Fuente: Propia.

Anexo 19. Cédula de entrevista de opinión La Primavera
Fecha de la entrevista:
Nombre del entrevistado(a):
Profesión / Especialidad:
No. de entrevista:
Edad:
De La Primavera
1. ¿En cual de los barrios habita?
2. ¿Qué espacio disfruta más dentro de La Primavera?
3. ¿Cuenta con algún sistema de seguridad y riesgos urbanos dentro de La Primavera?
¿Cuáles?
4. ¿Porqué eligió vivir en La Primavera y en este barrio?
5. ¿Dónde vivía antes?
6. ¿Cumplió con sus expectativas al vivir en La Primavera? ¿Porqué?
7. ¿Qué le agrada más de La Primavera?
8. ¿Qué cambiaría de La Primavera?
De la ciudad
9. ¿En que lugar de la ciudad trabaja ó estudia?
10. ¿Qué actividad desempeña?
11. ¿Qué lugares requiere visitar de la ciudad para desarrollar las siguientes actividades.....
Administrativas:
Salud:
Educativas:
Tiempo libre / ocio:
Servicios / compras:
12. ¿Cuál es su opinión de los desarrollos cerrados como La Primavera en la ciudad?
13. ¿Cuáles considera que son los problemas más importantes de la ciudad?
14. ¿Considera que desarrollos como La Primavera son una alternativa de crecimiento para la
ciudad?
15. ¿Cuáles considera que son innovaciones que aporta La Primavera a la ciudad?
Se aplicaron diez cédulas de entrevista de opinión de La Primavera, con coincidencias con la
primera entrevista de opinión sobre actividades específicas en la ciudad abierta y al interior de La
Primavera. Se solicitaron treinta entrevistas de las cuales sólo se respondieron diez, y sólo cinco
dieron respuesta a las quince preguntas.

Anexo 20. Entrevista con PBR Planning
Nombre: PBR Planning
Cargo: Consultoría encargada del proyecto inicial de La Primavera
Lugar de la entrevista: Vía electrónica
Fecha de realización: 19 de junio de 2006
Horario:15:00 hrs.
1. ¿Cuál es el concepto con el que se planeó La Primavera por PBR Planning?
2. ¿En cuántas etapas se diseñó La Primavera?
3. ¿Cuánto tiempo llevó realizar el proyecto de La Primavera?
4. ¿Cuál es la propuesta para desarrollar La Primavera por PBR Planning?
5. ¿Continúa PBR Planning planeando La Primavera? ¿Por qué?
6. ¿Qué expectativas tenía o tiene PBR Planning de La Primavera en Culiacán?
7. ¿El diseño original de La Primavera contemplaba que se encontrara amurallada y
bajo que concepto se decidió esto?
8. ¿Se realizó un estudio de proyección al 2010 del entorno de La Primavera? ¿Por
qué?
9. ¿Con qué elementos urbanos y arquitectónicos contaba y cuenta La Primavera
que estaban contemplados en su proyecto?
10. ¿Qué significa el dique La Primavera en este proyecto?
11. ¿Es el proyecto La Primavera la imagen de los proyectos de PBR Planning?
¿Cuáles son esos elementos que la distinguen de otros desarrollos?
12. ¿Fue o pudo ser el mejor proyecto de PBR Planning La Primavera en su inicio o al
2010?
13. ¿Conocen el estado actual de La Primavera?
14. ¿Sueña PBR Planning como el dueño del proyecto La Primavera en convertirla en
una Ciudad Satélite?
15. ¿En qué se debía convertir La Primavera y en cuánto tiempo?

PBR provides urban design, land planning, entitlement, environmental evaluation, and
master planning.
Master Planning
PBR provides land planning services which include master, new community, revitalization and land
use intensification, resort and recreational planning. The firm is well respected for designing
projects that have been built and represent both marketplace and financial success.
Urban Design
PBR's urban design skills establish strong design concepts, reinforce community-level theme and
character, and encourage innovation and creativity. Our experience includes community,
neighborhood and product level design guidelines, streetscape and signage concepts and urban
redevelopment.
Policy / Entitlement
Policy analysis, entitlement to use, intergovernmental coordination and public participation are
PBR's cornerstones in securing project approvals. PBR is distinguished in providing technical
services and critical path guidance so that objectives will be attained in a timely and cost effective
manner.
Project Implementation
PBR recognizes the critical nature of financial considerations in project design and implementation.
The integration of market, financial and fiscal services with the planning process results in a plan
that is not only aesthetic and functional, but market-driven and financially viable. Our strategic
approach emphasizes the important relationship between Development Plan success and the clear
understanding of market based feasibility, project improvement costs, infrastructure priorities,
phasing of development and financial strategies.
PBR has been involved in many other destination resort projects including:
Universal Studios, FL
La Primavera (Mexico)
Monarch Bay, CA
Sa Vinyola (Spain)
Ventana Canyon, AZ
Port Aventura (Spain)
The Resort at Spirit River, NV
Desert Willow Resort, CA
http://www.pbrplanning.com/resort.htm