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Die Steuern beim
Kauf, Besitz und Verkauf
einer Immobilie
Von Dipl. jur., Ass. jur.
Lutz Minkner, CEO von
Minkner & Partner
Allgemeines
Bei dem Kauf, Besitz und Verkauf
einer Immobilie in Spanien fallen
einmalig oder jährlich fällig werdende
Steuern an. Die nachfolgenden
Ausführungen geben einen
kurzen Überblick der Gesetzeslage
ab 1. Januar 2013 zur Erstinformation.
Wegen detaillierter Auskünfte
können Sie sich an das Kompetenzteam
von Minkner & Partner oder
einen Steuerberater Ihres Vertrauens
wenden.
Steuern beim Kauf einer
Spanienimmobilie
1. Die Mehrwertsteuer (IVA)
Die Mehrwertsteuer (IVA) fällt nur
bei einem Kauf von einem Unternehmer
(z.B. Bauträger) an. Sie beträgt
beim Kauf von Bauland und
Geschäftsgrundstücken 21 %. Beim
Kauf einer neu erbauten Eigentumswohnung
und eines Ein- oder Mehrfamilienhauses
beträgt die Mehr-
wertsteuer (IVA) lediglich 10 %. Bei
allen Käufen, die der Mehrwertsteuer
(IVA) unterliegen fällt zusätzlich eine
Stempelsteuer in Höhe von 1,2 % an.
2. Die Grunderwerbsteuer (ITP)
Bei allen Verkäufen, die nicht der
Mehrwertsteuer unterliegen, also
insbesondere bei Käufen von Privaten
und Zweithandverkäufen, fällt
Grunderwerbsteuer (ITP) an. Die
Grunderwerbsteuer ist eine Regionalsteuer,
die in den einzelnen autonomen
Regionen unterschiedlich
hoch ist. Auf den Balearen berechnet
sich ab 1. Januar 2013 die
Grunderwerbsteuer (ITP) wie folgt:
- Die ersten 400.000 € vom Kaufpreis
werden mit 8 % versteuert
- Zwischen 400.000,01 € und 600.000 €
beträgt die Grunderwerbsteuer 9 %
- Der Restbetrag ab 600.000,01 €
wird mit 10 % besteuert.
Laufende Steuern
(jährlich fällig werdend)
1. Grundsteuer (IBI)
Die Grundsteuer (IBI) wird auf den
Wert von Land- und Stadtgrundstücken
auf der Basis des Katasterwertes
von der zuständigen Gemeinde
erhoben und ist jährlich zu entrichten.
Die Höhe der Grundsteuer
STEUERN
(IBI) ist von Gemeinde zu Gemeinde
unterschiedlich und liegt in der
Regel zwischen 0,3 % und 0,4 %
des Katasterwertes.
2. Einkommensteuer (IRPF)
Nichtresidente, die eine Spanienimmobilie
selbst nutzen, müssen diesen
Eigennutzungswert als Einkommen
versteuern. Die Steuer berechnet
sich wie folgt: 1,1 % des Katasterwertes
– auf den so ermittelten
Betrag werden 24,75 % Steuern
fällig.
3. Vermögensteuer
Durch Gesetz vom 23.12.2008
wurde die Vermögensteuer in Spanien
„ausgesetzt“, und zwar rückwirkend
zum 01.01.2008. Für die
Jahre 2011, 2012 und 2013 wurde
die Vermögensteuer wieder „in Vollzug“
gesetzt. Der Steuersatz liegt
zwischen 0,2 % und 2,5 % für alle in
Spanien befindlichen Güter. Es gibt
einen Freibetrag von 700.000 € pro
Steuerschuldner.
Steuern beim Verkauf
einer Spanienimmobilie
1. Gemeindliche
Wertzuwachssteuer (Plusvalia)
Die Plusvalia besteuert den Wertzuwachs
von Grund und Boden seit
dem letzten Übertragungsvorgang:
Der Betrag richtet sich nach dem
Katasterwert, der sich aus der
Gemeindesteuerquittung ergibt.
Während die Plusvalia nach dem
Gesetz der Verkäufer zu entrichten
hat, wird in der Praxis häufig versucht,
sie auf den Käufer abzuwälzen.
2. Gewinnsteuer /
Einkommensteuer
Der Gewinn aus dem Verkauf einer
Immobilie unterliegt der Einkommensteuer.
Der Steuersatz beträgt
für Residente 27 %, für Nichtresidente
21 %. Der Gewinn errechnet
sich aus der Differenz zwischen Anschaffungspreis
(+ Erwerbsnebenkosten,
+ Wertverbesserungen) und
Verkaufspreis. Die Abschreibung
wird mittels eines Koeffizienten berücksichtigt.
Ist der Verkäufer Nichtresident,
muss der Käufer 3 % des
Kaufpreises einbehalten und als A-
Conto-Zahlung auf die Steuern des
Verkäufers an das Finanzamt zahlen.
3. Körperschaftsteuer
Steht die Immobilie im Eigentum
einer Gesellschaft (z.B. S.L.) und wird
sie aus der Gesellschaft heraus verkauft
(asset deal), hat die Gesellschaft
Körperschaftsteuer in Höhe
von 30 % zu zahlen.