Revista Derecho en Sociedad, n.° 2 - Febrero 2012 - Ulacit

DERECHO EN SOCIEDAD, N. º 2. Febrero de 2012
Revista Electrónica de la Facultad de Derecho, ULACIT – Costa Rica
7. Naturaleza jurídica
Lo que se discute es si realmente el dominio de la cosa se halla repartido entre
enfiteuta y censualista, y, por tanto, son ambos condueños, o por el contrario uno es el
dueño y el otro tiene un derecho real sobre cosa ajena.
La figura surge como una relación jurídica en la que el dueño de una cosa
(censualista) concedía a otra persona (enfiteuta) un derecho real sobre aquella, derecho
en cuya virtud podía gozar de ella, asumiendo ciertas obligaciones (pagar el canon). La
figura se fue transformando durante la evolución histórica, el poder del censualista se
fue debilitando y fortaleciéndose el del enfiteuta. De manera que, en un cierto
momento se estimó que ambos eran condueños. Lo anterior no depende de la
interpretación, sino de la regulación normativa que se realice, por eso es que no puede
tomarse partido, si no es con fundamento en el ordenamiento jurídico de que se trate.
En opinión de Colin y Capitant (1942), pueden exponerse distintas teorías acerca de
la naturaleza jurídica del censo enfitéutico: 1) la doctrina inspirada en el derecho
romano, que considera a la enfiteusis como un derecho real ejercido por el enfiteuta
sobre cosa de otro. 2) la doctrina medieval del dominio dividido, según la cual existen
dos individuos propietarios de una misma cosa. 3) La doctrina según la cual la enfiteusis
–o censo enfitéutico- es un derecho real que se reserva el censualista al hacer la
transmisión de la propiedad al censatario (p. 829).
Otros autores la equiparan a una compraventa, porque el censualista compra el
derecho de percibir el canon. Si esto es cierto, también lo es que difiere de la
compraventa en que mientras en esta una vez consumado el contrato se extinguen (en
principio y salvo el caso de saneamiento) las obligaciones mutuas, en el censo, en
principio también las obligaciones son perpetuas. Además, no puede decirse que se
compra el derecho a una pensión porque el obligado a pagarla tiene opción para
redimirse en cualquier momento de su pago.
Es así como en España los que se decantan a favor de una tesis de que se trata de un
dominio dividido, lo hacen bajo la argumentación de que la terminología legal habla de
dos dominios, el útil y el directo, de que las facultades que corresponden al censualista
son derechos dominicales, de que en ciertos casos se consolidan ambos dominios, lo
hacen bajo el fundamento e interpretación de los numerales 596, 1604 in fine, 1605, 1630
a 1653, la Ley de Redención de censos en Cataluña, artículos 1, 4, 23, 24, 27, 32, 35 y 42.
Los que están en contra de un dominio dividido pregonan que el enfiteuta es el
único y verdadero dueño y el censualista titular de un derecho real en cosa ajena, que el
enfiteuta puede transmitir la finca, disponer de ella (arts. 1617, 1633 y 1635) en términos
que prueban que esta le pertenece.
Para Josserand (1950) la posición indiscutible es que se trata de un derecho real y
por lo tanto recae sobre un inmueble, pero que consecuentemente: 1) el contrato que
establece la enfiteusis está sujeta a transcripción, 2) el derecho de enfiteusis es
susceptible de ser hipotecado y 3) comporta el embargo inmobiliario (p. 438).
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