Revista Derecho en Sociedad, n.° 2 - Febrero 2012 - Ulacit

DERECHO EN SOCIEDAD, N. º 2. Febrero de 2012
Revista Electrónica de la Facultad de Derecho, ULACIT – Costa Rica
1. El enfiteuta puede transformar o alterar las condiciones o el destino económico
del fundo; no el usufructuario, que debe dejar a salvo su sustancia o esencia.
2. El usufructo se extingue con la persona de su titular; en cambio la enfiteusis es
transmisible a los herederos y puede ser cedida, siempre que se haya ofrecido
una preferente opción al nudo propietario para que pueda quedarse con la
enfiteusis por el mismo precio ofrecido por ella o recibir un dos por ciento de ese
precio (laudemio).
3. El enfiteuta adquiere todos los frutos separados -no sólo los percibidos, como
ocurre con el usufructuario- y, además, los incrementos o mejoras, como si fuera
el propietario y en abierta oposición al clásico principio de superficie solo cedit (la
superficie hace parte del suelo).
4. El enfiteuta debe pagar un canon anual, con la alternativa de perder su derecho si
no paga durante tres años.
Para Ripert y Boulanger, bajo la Revolución fue en primer término objeto de una Ley
del 18 de diciembre de 1790, redujo su mayor duración a 99 años y prohibió establecer
enfiteusis perpetuas (p. 600). Pese a que en el Código Civil Francés no se incluyó, lo
cierto es que la jurisprudencia lo tuvo presente mucho tiempo después. A raíz de la falta
de regulación, muchos autores pensaron que se había retirado a la enfiteusis su carácter
de derecho real y que el arrendatario no tenía, como en el arrendamiento ordinario, más
que un derecho personal de goce bajo la forma de un crédito contra el arrendador, de
tal manera que todas las consecuencias del carácter real de un derecho, particularmente
la hipoteca y la acción posesoria, desaparecerían.
El enfiteuta tiene dos obligaciones fundamentales: mejorar la finca y pagar el canon
anual.
Para Iglesias (1965), dentro del régimen justinianeo, el enfiteuta tiene derecho al
pleno goce del fundo (p. 332). Este hace suyo los frutos naturales que adquiere por
separación, así como los demás rendimientos de la cosa. Puede mejorar la finca, adquirir
y constituir servidumbre a favor y en contra de esta, conceder el derecho en hipoteca,
enajenarlo por el acto Inter. vivos y transmitirlo mortis causa. Pero también tiene obligaciones,
tales como pagar el canon anual, no deteriorar el fundo, soportar las cargas o tributos
que graven sobre este, notificar al propietario su propósito de enajenar el ius emphyteuticum,
para que haga uso, si quiere, del derecho de preferencia (ius praelationis) frente a cualquier
otro adquirente.
Para Jörs (1937), la enfiteusis fue al principio una especie de arrendamiento temporal
que imponía la obligación de cultivar la tierra arrendada y que, una vez que transcurría
el tiempo pactado -casi siempre muy prolongado-, permitía una elevación del canon y el
despido del enfiteuta (p. 217). Pero paulatinamente, a partir de fines del siglo III y al
inicio del IV después de C., ambas instituciones (enfiteusis y superficie) empezaron a
confundirse, hasta llegar al Derecho justinianeo, en el cual solo se conoció una forma de
enfiteusis.
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