Revista Derecho en Sociedad, n.° 2 - Febrero 2012 - Ulacit

DERECHO EN SOCIEDAD, N. º 2. Febrero de 2012
Revista Electrónica de la Facultad de Derecho, ULACIT – Costa Rica
b. Facultad de ceder sus derechos a un tercero; la de enajenar el enfitéutico
entre vivos y disponer de él por causa de muerte; la de dar la cosa en
prenda e imponer sobre ella servidumbre, aún sin consentimiento del
dueño.
c. Por la muerte del enfiteuta, pasa por regla general el enfiteusis a sus
herederos, testamentarios o abintestato.
d. Para hacer valer sus derechos, le concede la ley una acción real útil (utilis in
rem actio), incluso contra el mismo dueño.
El enfiteuta tiene el goce de la cosa sobre la cual recae su derecho y tiene también
el uso. Recoge los frutos como el usufructuario, ejerce los derechos de caza y de pesca;
explota como el usufructuario, las minas de toda clase, etc., precedentemente explotadas
por el propietario; ejerce las servidumbres activas y tiene que soportar las servidumbres
pasivas con que el fundo esté gravado,; puede también adquirir en provecho del fundo
nuevas servidumbres como puede gravarlo, por título, con servidumbres pasivas, por un
tiempo que no exceda la duración del arrendamiento y debiendo advertir al propietario
y su derecho de goce se extiende a los acrecimientos adquiridos por accesión.
Tiene derecho de disposición. El enfiteuta tiene la libre disposición no del inmueble
mismo, sino del derecho de que es titular; su prerrogativa es tan esencial que ha de
considerar como exclusiva de la enfiteusis la inserción de una cláusula que prohíbe al
arrendatario subarrendar sin la autorización del propietario, de suerte que el
arrendamiento revestirá la naturaleza de un arrendamiento ordinario, no confiriendo al
ocupante un derecho real sobre la cosa y incluso cuando la operación hubiere sido
realizada para una larga duración, aunque le fuera por 99 años.
5. Toma de posición
El arrendamiento enfitéutico es un derecho real de goce de cosa ajena, que
solamente puede celebrarse sobre bienes inmuebles y mediante el pago de una renta
anual denominada ‘canon’.
6. Antecedente histórico
Para Galan y Garibotto (1967) sus antecedentes los encontramos en el Derecho
Romano (p. 62). Después de la invasión de los bárbaros, el Estado arrendó a largo
plazo por una reducida renta las tierras fronterizas desocupadas que habían sido
invadidas por los germanos. Parte de las tierras adquiridas por los romanos en su
conquista ingresaban en el ager publicus, es decir, que se convertían en tierras del Estado
romano siendo concedido su uso y goce a los patricios, prácticamente en forma
perpetua, a cambio de una cierta renta (vectigal). Pero los patricios no pagaron el vectiga”
usufructuando en cambio, los extensos territorios del Estado. Por lo que la reforma
agraria encabezada por Tiberio y Cayo Graco, tendiente a una nueva distribución de la
tierra, fracasó y la propiedad quedó casi totalmente en manos del Emperador y la
aristocracia. El pequeño propietario, acosado por los elevados impuestos que debía
pagar, huye hacia tierras de los bárbaros contratándose como colono o, en la mejor de
las posibilidades, pasa a ser enfiteuta.
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