Revista Derecho en Sociedad, n.° 2 - Febrero 2012 - Ulacit

DERECHO EN SOCIEDAD, N. º 2. Febrero de 2012
Revista Electrónica de la Facultad de Derecho, ULACIT – Costa Rica
Como en la enfiteusis existe un dueño directo, con derechos a pensión -el fosita o
adorante- y un dueño útil -el forero o foratario-. La doctrina mayoritaria entiende que el
foro es consecuencia de la transformación histórica sufrida por la enfiteusis romana en
tierras gallegas y provincias limítrofes y por el hecho haberse desenvuelto sobre todo en
tierras eclesiásticas, tierras de fuero, lo que determinado su carácter originalmente
temporal.
En el Código Civil cubano (Núñez, 1936) la enfiteusis se regula desde 1936, en los
artículos 1628 a 1659, en donde se establece que puede establecerse sobre bienes
inmuebles y en escritura públicas, pero también debe indicarse el valor de la finca y la
pensión anual.
4. De los derechos y obligaciones
El propietario directo de la cosa dada en enfiteusis posee los siguientes derechos y
obligaciones: a) el canon, b) el laudemio, c) el comiso (derecho de recuperar el
dominio útil; si el enfiteuta faltase al cumplimiento de sus obligaciones), d) el tanteo y
e) el retracto (derecho que podía ejercer luego de que el enfiteuta hubiese vendido el
dominio útil, pidiendo que se deje sin efecto la enajenación para hacerla nuevamente a
favor del propietario).
Por su parte, el enfiteuta tiene los siguientes derechos y obligaciones: a) le
corresponde el dominio útil, que puede ser arrendado, vendido, donado, hipotecado y
constituirse sobre él servidumbre y usufructo; b) el tanteo (preferencia de adquirir el
dominio directo en caso de que estuviese en venta); y c) el retracto (para cuando la
venta ya se hubiese efectuado, pudiendo concretarla a favor del enfiteuta).
Sin ser, precisamente, dueño de la cosa, el enfiteuta tiene casi todos sus derechos. El
derecho romano entendía que el enfiteuta tenía una utilis in rem actio, los glosadores
llamaron a todos los derechos que correspondían sobre la cosa, dominium utile,
denominando a la propiedad que el dueño conserva dominium directum, pues como
verdadero dueño de la cosa le compete la reivindicación directa. Por la expresión
‘dominium utile’, no puede entenderse un completo dominio de propiedad, sino,
simplemente un derecho sobre la cosa de otro (jus in re aliena). El contrato de enfiteusis se
caracteriza por conceder los siguientes derechos al enfiteuta:
1. Tiene el pleno goce de ella y por consiguiente el derecho de poseerla y de
percibir todos sus frutos, haciéndolo suyos irrevocablemente por la simple
separación. Aunque no le corresponden las accesiones, le pertenecen en cuanto a
ellas un derecho enfitéutico. Sobre el tesoro hallado en el fundo no tiene más
derechos que los de otro cualquier invento. Lo que supone en el enfiteuta un
verdadero dominio.
2. Puede también disponer de la misma cosa en la forma convenida en el contrato,
pero a falta de pacto especial tiene el enfiteuta:
a. Derecho de disponer de la cosa haciendo en ella las variaciones que le
parezca, con tal que no la deteriore.
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