Revista Derecho en Sociedad, n.° 2 - Febrero 2012 - Ulacit

DERECHO EN SOCIEDAD, N. º 2. Febrero de 2012
Revista Electrónica de la Facultad de Derecho, ULACIT – Costa Rica
Cuando se haya pactado expresamente, el censualista -o el usufructuario- tiene
derecho a percibir el laudemio por cada transmisión de la finca (art. 14), salvo las
señaladas en el artículo 15, consistentes en enajenaciones por expropiación forzosa o
por aportación de la finca a junta de compensación o adjudicaciones de esta a sus
miembros. La cuota del laudemio será la establecida y, salvo pacto, el 2% del precio de
la finca transmitida, en el momento de la transmisión.
Duración: El censo puede ser por tiempo limitado o perpetuo (1608). Colin y
Capitant (1942) dan cuenta de un censo enfitéutico constituido en Canarias en el siglo
XVI, por escritura ante escribano y testigos, y constituido por los censualistas en el
transcurso de tres siglos.
Casals-Colldecarrera (1952) señala que en la ciudad de Barcelona y su perímetro
respectivo se establecía el pago del laudemio, cuando no se determina en el contrato el
tanto por ciento que debe pagarse por la enajenación de fincas comprendidas en aquel
territorio (Constitución 1, Título 12, libro 4, vol. 2, el Estatuto del Rey Pedro X, del 5 de
julio). Igualmente se condenaba al doble laudemio al enfiteuta que enajene las fincas
sin requerir antes al señor (S. de 15 de febrero de 1877) (p. 277).
3. Comparación con otras instituciones
El contrato de enfiteusis no puede ser confundido ni con el de arrendamiento ni con
la venta, ya que aquella es un derecho con características específicas, entre ellas, el
canon (antiguo “vectigal” y que el enfiteuta debe pagar al propietario; el tanteo o
preferencia del señor directo de readquirir el dominio útil en caso de que el enfiteuta
quiera venderlo; y el laudemio, o sea, el derecho del propietario a un tanto por ciento
del valor de venta del dominio útil si el enfiteuta la vendiese. El usufructo es una
institución que presenta mucha analogía con la enfiteusis, ya que ambos son derechos
reales que importan un desdoblamiento profundo entre el dominio directo y el dominio
útil. Sin embargo, a diferencia del usufructo, que es vitalicio, la enfiteusis pasa a los
herederos y sólo puede constituirse por contrato y a título oneroso.
Para autores como (1965), la enfiteusis y la superficie son relaciones jurídicas muy
análogas por su estructura, por sus fases históricas e interpretaciones, y por el cambio
aportado por ellas en el sistema romano de los derechos reales. Tanto la enfiteusis
como la superficie aparecieron mucho más tarde que las servidumbres y que los
derechos de usufructo y otros análogos que Justiniano resumió en la categoría de las
servidumbres; ni la una ni la otra tuvieron sanción en el ius civile, ni fueron claramente
reconocidas como derechos reales en la doctrina clásica; una y otra, pues, contra el
espíritu de las servidumbres, constituyen, en cuanto al goce de la cosa, derechos
prevalecientes sobre el dominio.
Bonet (1952) señala que existe en las relaciones jurídicas una gama variada de
instituciones que tienen por objeto el uso y disfrute de una cosa, y conviene realizar
algunas discriminaciones (p. 30). La compraventa es la institución más afín al
arrendamiento. La diferencia entre ambas se deduce de la finalidad traslativa del
dominio de la compraventa, mientras que el arrendamiento transfiere el goce o uso de la
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