Vivienda - Colegio de Valuadores de Morelos

PUBLICACIÓN COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS A.C. I BOLETÍN TRIMESTRAL ABRIL2011
Tres clases de
USO DE SUELO
Vivienda
DIGNA
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EJEMPLAR GRATUITO

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Col. La Pradera
Cuernavaca, Mor.
Arq . J.M. Federico Díaz Díaz
E.V. Arq . Juan Pablo Díaz Cervera

CONSEJO / DECÁLOGO DEL VALUADOR I
Presidente
Esp en val. Arq. Jorge Sandoval Aguayo
jyjarqs@prodigy.net.mx
Secretario
Esp en val. Arq. Juan Pablo Díaz Cervera
juanpablo@gruponivell.com
Junta de Honor
Esp en val. Ing. Gustavo Rangel Guzmán
grangel@svalmor.com
Tesorero
Esp en val. Arq. Aurelio Toledo Velasco
toledoavaluos@prodigy.net.mx
Vocal
Esp en val. Arq. Edmundo Carlos Sandoval Zahm
cszahm@gmail.com
Decálogo
DEL VALUADOR
1.- Cimentaré mi reputación en la honradez, laboriosidad y capacidad
técnica profesional, observando las normas de Ética más
elevadas en todos mis actos, así como el debido decoro e integridad
en mi vida social, familiar y profesional.
2.- Tengo la obligación de contribuir al enaltecimiento de la
profesión, actuando con probidad y buena fe, cumpliendo con las
normas del derecho vigente.
3.- No aceptaré la ejecución de un avalúo fuera de mi especialidad
sin solicitar el asesoramiento óptimo correspondiente.
4.- No aceptaré la elaboración de avalúos, cuando se presenten
nexos de parentesco, beneficio personal, ó que tenga un interés
pasado, presente o futuro sobre el bien, manifestando que hay
conflicto de intereses.
5.- Seré veraz con respecto a lo que veo y siento, de acuerdo con
mis conocimientos, sensibilidad, experiencia y entendimiento, en
el momento de efectuar la valuación y no aceptaré influencias extrañas,
presiones ni remuneraciones que hagan variar mi criterio,
sosteniendo un criterio libre e imparcial, sin excepción de ninguna
especie.
6.- Lucharé por la independencia profesional y económica del
Diseño Gráfico:
Caché Buró Diseño
burocache@gmail.com
Publicidad:
jyjarqs@prodigy.net.mx
REVISTA TRIMESTRAL: “VALUADOR PROFESIONAL MORELOS” / Abril 2011 Es una publicación trimestral, editada por el Colegio de Valuadores de Morelos, A.C. Las opiniones expresadas por los
autores no necesariamente reflejan la postura del editor de la publicación. Queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial de los contenidos e imágenes de la publicación sin previa autorización
del Colegio de Valuadores de Morelos.
LUCHARÉ POR LA INDEPENDENCIA PROFESIONAL
Y ECONÓMICA DEL VALUADOR
“ ”
valuador, para que mi juicio en los avalúos sea imparcial y justo.
7.- No perjudicaré a un colega en su reputación o competencia, ni
interferiré en los trabajos del mismo.
8.- Limitaré mi publicidad en forma digna y responsable, exclusivamente
a la expresión de mi actividad profesional de valuador, no
involucrando otras actividades.
9.- Los honorarios que fije para el pago de mis servicios como
valuador, serán en todo caso justos, racionales y equitativos.
10.- La violación de cualquiera de estos preceptos, que sea la sociedad
quien me lo demande.
3
Fuente: http://www.fecoval.mx/

4
Contenido
...........................
3
Consejo Colegio /
Decálogo
4
Desarrollo urbano /
Vivienda digna
6
Tres clases
de uso de suelo
9
Directorio Notarios
10
Directorio Valuadores de
Morelos
I DESARROLLO URBANO
DESARROLLO URBANO Y
Vivienda digna
En el tema de
crecimiento
humano,
e s m u y
común que
se deslinden
responsabilidades
entre autoridades
federales-estatalesmunicipales
para la
aplicación de programas
de desarrollo urbano y
rural que deben orientar
al tan mencionado
“desarrollo sustentable
de los asentamientos
humanos”. Para orientar
la congruencia de los
programas de desarrollo
urbano estatal sobre los
municipales, es necesaria
la participación normativa
de la autoridad estatal
sobre cualquier instancia
o autoridad municipal.
Entre otras cosas, es
de suma importancia
considerar que la
construcción de “vivienda
de interés social digna”
sea de dimensiones
y servicios públicos
no tan de servicio
social por mínimos
porque seguramente
propician intranquilidad
y resentimiento social
de sus “compradores
cautivos” con derecho
al crédito garantizado.
Principalmente se
refleja de manera
psicológica en la reacción
y comportamiento de
resentimiento social de los
usuarios jóvenes. Por ello,
se debe garantizar una
vivienda cuyo atractivo
para el comprador sea
el deseo de conservarla
por siempre, no de
“mientras” resuelvo mis
problemas mayores y por
lo mismo con la consigna
futura de venderla a
“otro que empieza”.
Desde luego se necesita
inversión en vivienda de
interés social y medio,
sólo que garantizando
que su destino final
(no mediático) sea la
población que lo necesita
además de la población
flotante (que es la gran
mayoría en el estado)
que con todo derecho,
adquiere la oportunidad
del beneficio del crédito
social como segunda
ING. MANUEL OCAMPO RODRIGUEZ
INGENIERO CIVIL CON ESPECIALIDAD
EN VALUACIÓN DE INMUEBLES
residencia y no como
necesidad inmediata de
hábitat familiar. Para
el desarrollador de
este tipo de vivienda es
fundamental asegurar
que su inversión esté
segura a través de sujetos
de crédito con derechos
avalados por instituciones
públicas (IMSS,
FOVISSSTE, INFONAVIT,
CFE, PEMEX, etc.) pero en
segundo término también
importante, que pasa con
los obreros y pequeños
comerciantes que sin
registro institucional
tienen la capacidad de
pago igual o mayor que
los primeros. Aquí es
donde el gobierno debe
tomar la responsabilidad
de ampliar las políticas
de oferta de créditos
para vivienda para que
el beneficio llegue de
primera instancia a quien
más lo necesita y que
también forma parte de la
demanda Nacional.
En lo que se refiere
a servicios públicos al
interior de los grandes
desarrollos de vivienda,
seria importante, ademas
de las dimensiones
reglamentarias,
considerar que las áreas

DESARROLLO URBANO I
de donación para servicios públicos no debe cambiarse por pago equivalente, asi como destinar un porcentaje
minimo del diez por ciento (5-10%) de la superficie de predio a areas exclusivamente para deporte y recreacion,
bajo la tutela y administracion de los desarrolladores o a traves de venta o concesion a particulares para
construccion de servicios comerciales, areas de deporte-recreacion con financiamiento y recuperacion
posterior por pago de usuarios, con la seguridad garantizada de ofrecer servicios limpios y dignos y con ello,
de paso, dar la oportunidad a la micro-inversión y participación ciudadana.
Así mismo, con relación a las geometrías de vivienda unifamiliar, en el caso de desarrollos horizontales
se propone una superficie mínima de terreno de 80 m2 con frente mínimo de 6 metros, para 1-2-3- niveles
y superficie de construccion 40-60-90 m2,
respectivamente, con recámaras no menores a 15
m2 de area util y coeficiente de ocupacion del suelo
(cos) no mayor a 0.60. lo anterior, con el propósito
de permitir crecimiento vertical a futuro. Tal vez
represente mayor costo de adquisicion del credito,
pero no importa, es válido para la mencionada
anteriormente intangible tranquilidad social. En el
caso de vivienda vertical en edificios, se daría el
mismo tratamiento en superficies de construcción,
dependiendo del número de recámaras. El área libre
por departamento se aplicaría en las respectivas
de recreación y deporte, con el mismo tratamiento
financiero comercial para concesionarios y usuarios
de instalaciones.
Respecto del drenaje sanitario, es necesario educar
y hacer participe a la ciudadanía, ejerciendo actos
de autoridad para reducir en lo inmediato posible la
contaminación del agua residual doméstica, que debe
pasar previamente por un dispositivo de tratamiento
preeliminar, para entregar al sistema municipal por
lo menos algo “menos peor”. Aquí, a diferencia del
servicio de dotación de agua potable, donde es mas
conveniente almacenar mas para mejorar el control
de su distribucion, el volumen de agua residual habrá
que dividirlo mas, por secciones o circuitos, para
darle tratamiento en pequeñas proporciones (divide
y venceras), garantizando así mayor participación
de la ciudadanía con responsabilidad y eficiencia de
control y resultados. sera necesario que autoridades
y usuarios se hagan responsables del mantenimiento
y monitoreo periodico del producto de descarga,
certificado por laboratorio ya que normalmente, al paso del tiempo y por falta de responsabilidad de usuarios
y vigilancia de las autoridades, los parámetros permitidos exceden los límites de seguridad en la salud.
El incontrolable y exponencial incremento del empleo de productos deshechables genera, entre otras, una
problemática ambiental de magnitudes inmedibles. Aún ahora, con la “tecnología de punta” de producción de
consumibles se carece de información confiable que oriente a definir y cuantificar los impactos ambientales
y económicos derivados del empleo excesivo y de moda de productos “deshechables” en lugar de los
“reciclables” y pasados de moda como vidrio y papel. habra que incluir, de origen, en la reglamentación
para la autorización de cualquier desarrollo (condominio, conjunto, fraccionamiento) la aplicación obligada y
orientación ciudadana para la cultura y educación de separación de deshechos urbanos (basura).
5

6
Tres Clases de Uso de Suelo
En el quehacer
diario en la
práctica de
valuación inmobiliaria,
nos enfocamos
mayormente al valor
tangible de un bien sin
muchas veces tomar
en cuenta otros valores
que afectan positiva
o negativamente el
resultado del mismo.
Estos otros valores si
bien, también algunos
de ellos son tangibles,
son difícilmente
medibles ya que
obedecen a fenómenos
relacionados con la
dinámica del cambio
constante de todo el
contexto que envuelve
e incide en un sujeto a
valuar. Estos pueden
afectar desde factores
de deseabilidad en una
escala menor, hasta el
destino mismo de una
zona o región en una
escala mayor.
Actulamente,
para adaptarse a
la dinámica del
cambio, gobiernos,
desarrolladores e
inversionistas, deben
de lidiar con tres
importantes valores
de uso de suelo: valor
social, valor de mercado
y valor ecológico. El
valor social expresa el
peso que la población
le da a la distribución
del uso del suelo como
medio circundante en
sus vidas; este punto
de vista, distingue al
uso de suelo como
un facilitador de
patrones de actividad
deseables, así como de
aspiraciones sociales.
El valor de mercado
expresa el peso que la
población le da al suelo
como una mercancía;
este punto de vista
distingue al uso de
suelo como un medio de
lucro en bienes raíces.
El valor ecológico
expresa el peso que
la población le da a
los sistemas naturales
del suelo; este punto
de vista distingue al
uso de suelo como una
amenaza ambiental
potencial por ser
mitigada. Estos tres
I TRES CLASES DE USO DE SUELO
ESP. EN VAL. ARQ. CARLOS SANDOVAL ZAHM
valores a veces se encuentran separados y
compiten entre sí, y a veces interrelacionados y
complementándose uno con otro.
VALOR SOCIAL
Los conceptos de valor social son aquellos
derivados de las teorías de la forma urbana, de
sistemas de actividades y de las comunidades
sociales. Todas consideran vínculos entre el
ambiente físico y la calidad de vida, aunque sus
intereses fundamentales difieren entre sí. Las
teorías de la forma urbana se ocupan en diseñar
el ambiente físico; las teorías de sistemas de
actividades se ocupan en entender el patrón de
comportamiento de la población; y las teorías de
las comunidades se ocupan tanto de del diseño,
como de su comportamiento pero a una escala
más pequeña que la misma ciudad.
VALOR DE MERCADO
El valor mercantil del suelo rige el lado
del negocio en la urbanización, otorgando
incentivos a desarrolladores y financieros,
así como medidas de ventajas locacionales a
empresas y organizaciones. Desde este punto
de vista, el suelo debe de considerarse con su
“mayor y mejor uso”, tal y como es determinado
por las operaciones del mercado inmobiliario.
Sin embargo, la competencia del libre
mercado limita reunir todas las necesidades de
comunidades deseables.
En los extremos, los planificadores del
uso de suelo se encuentran con dos grupos de
ideas antagónicas acerca de la relación de la
planeación y del mercado. Un punto de vista es
que el mercado es un mecanismo efectivo para
organizar transacciones, que sólo deben ser
ajustadas por regulaciones gubernamentales
para corregir distorsiones menores. Este punto
de vista se enfoca en corregir las fallas de
marcado. El otro punto de vista sostiene que
la intervención pública debería de sustituir el
proceso de mercado para redistribuir la riqueza
y las oportunidades. Y en medio queda la
“nueva” y de cierta manera inquietante fusión
entre el mercado y gobierno con asociaciones
público-privadas. Y como siempre, el ejercicio
de la planeación del uso de suelo opera en un
ámbito extenso y sensible a la dinámica de las
condiciones urbanas.
VALORES ECOLÓGICOS
Los valores ecológicos derivan de varios

TRES CLASES DE USO DE SUELO I
conceptos que juegan el papel del medio
ambiente natural en las relaciones humanas. No
todos los valores tienen un sólo origen, por lo
menos se pueden identificar tres concepciones:
1. Uso eficiente de los recursos naturales,
formulado por Gifford Pinchot, como el
fundamento para el manejo de bosques basado
en la eficiencia económica utilitaria como
objetivo.
2. Mantener la integridad de los sistemas
naturales, apoyada por ecologistas que discuten
por la armonía entre las acciones de la población
y el proceso de la naturaleza para prevenir
daños irreversibles a funciones ecológicas que
sustentan la vida humana.
3. Conservación de la naturaleza pura,
apoyada por filósofos con la creencia de que un
ambiente natural intacto es fuente de renovación
espiritual y estética, que debe ser preservado
por su propio bien y que tanto plantas como
animales tienen el derecho ético de existir.
Los argumentos de los ambientalistas
pueden contener elementos de de estas tres
concepciones. Sin embargo, es posible ligar
valores de uso eficiente a puntos de vista del
medio ambiente como un activo; valores de
integridad funcionales del sistema natural,
delimitando su capacidad de alcance, adecuación
del suelo y esquemas de desarrollo sustentable;
así como valores de conservación de especies
protegidas y reservas naturales.
Las acepciones tradicionales de los valores
ambientales están ligados al medio ambiente
como un activo económico, en el cual la
contaminación es definida como un “residuo”,
un sobrante manejable de la producción y del
consumo. Otra acepción económica para valuar
el medio ambiente, son los estudios de impacto
ambiental, en donde el análisis del costobeneficio
es utilizado como base para la toma
de decisión entre las alternativas. Una tercera
acepción expresa la importancia de proteger a la
gente y a los inmuebles de desastres naturales.
En las tres acepciones, los activos ambientales
deben ser manejados eficientemente para el
beneficio humano, a través de planes, programas,
regulaciones y la evaluación de proyectos.
Los desarrolladores han incorporado valores de
integridad ambiental dentro de sus planes a través
del uso de conceptos que ligan características
del suelo con procesos ambientales y usos
humanos. Estos tres conceptos, mencionados
arriba son: capacidad de alcance, como una
medida de la tolerancia límite del suelo en
función de su potencial; adecuación del suelo
como una medida de deseabilidad para un uso en
particular; y el desarrollo sustentable como una
medida de viabilidad para mantener el equilibrio
entre las funciones ambientales, económicas y
sociales.
Un conjunto de valores ambientales se basa en la
conservación de la naturaleza como una función
elemental. Este punto de vista aparece en la
legislación para preservar especies de plantas
y animales, a veces en peligro de extinción, así
como en programas de desarrollo para conservar
los ecosistemas regionales. Su fundamentación
se basa en, que las actividades humanas reducen
la diversidad ambiental, y en la idea de la
equidad de demanda intergenaracional para que
las generaciones futuras no sean limitadas del
mismo nivel de diversidad que las generaciones
actuales disfrutan, así como con la idea de que
la naturaleza tiene un valor esencial de ser
presrvada por su propio bien. También sucede
en los argumentos de activistas a favor de la
natulaeza y la sociedad protectora de animales.
Las medidas tomadas en cuenta para apoyar los
valores de preservación incluyen la delimitación
de áreas naturales protegidas, el mantenimiento
del habitat de especies en peligro de extinción,
la protección de cuerpos de agua y fuentes
acuíferas, así como la reducción de la densidad
poblacional en áeas de amortiguamiento que
limiten con parques, cuerpos de agua, y espacios
naturales sin desarrollar.
Los desarrolladores confrontan la tensión
entre el desarrollo y la conservación así como
7

8
la tensión entre el desarrollo y el uso social,
debiendo hacer un esfuerzo por mantener
un equlilibrio integral. Si todos los impactos
ambientales se frenaran, entonces todas las
actividades humanas se frenarían también.
Sin embargo, el igonrar estos impactos implica
arriesgar la seguridad y el bienestar humano, así
como las contribuciones económicas y estéticas
de los elementos naturales.
I TRES CLASES DE USO DE SUELO
Fuentes:
Secretaría de Medio Ambiente y Recursos Naturales,
www.semarnat.com.mx
Chapin F. Stuart Jr., Urban Land Use Planning, University
of Illinois Press, 4ª edición, 1995.

DIRECTORIO NOTARIOS I
CUERNAVACA
PUENTE DE IXTLA Y AMACUZAC
JOJUTLA, ZACATEPEC, TLALTIZAPAN, TLALTENANGO
JIUTEPEC
YAUTEPEC, TLAYACAPAN, TLALNEPANTLA, TOTOLAPAN Y ATLATLAHUACAN
CUAUTLA, VILLA DE AYALA, AYALA, YECAPIXTLA, OCUITUCO Y TETELA DEL VOLCÁN
JONACATEPEC, AXOCHIAPAN, JANTETELCO, TEMOAC, TEPALCINGO
TEMIXCO, EMILIANO ZAPATA, XOCHITEPEC
9

DIRECTORIO CVM I
1 AMEZCUA ILIZALITURRI JULIO CESAR, ARQ. 3154014 2213274 jamezcua54@yahoo.com.mx
2 BARRERA ALONSO JESUS,ING. 3175959 - jbarreralonso@hotmail.com
3 BASTIDA OROSCO EDUARDO,ARQ. 3132382 7771331509 consultoriainmobiliaria@hotmail.com
4 BELTRÁN AYALA JUSTINO, ARQ. 3133637 3044224 f_villa22@yahoo.com.mx
5 BRACHO BLANCHET HÉCTOR LUÍS, ING. 3156228 1694252 hector@fambracho.org
6 CHICHIA HERRERA ADRIÁN, ING-AGRNMO. 3530905 7351010334 gpochichias@hotmail.com / adrian_chichia@hotmail.com
7 CINTA FLORES VÍCTOR MANUEL, ARQ. 5120132 1194056 victorcinta_2055@hotmail.com
8 CONTRERAS RUANO LEONARDO, ARQ. 3102306 - uvc.asval@prodigy.net.mx
9 DÍAZ CERVERA JUAN PABLO, ARQ. 1130808 1130808 juanpablo@gruponivell.com / info@gruponivell.com
10 DÍAZ ROMÁN JULIO CESAR, ARQ. 7343420504 2030313 diazjcesar@hotmail.com
11 FERNÁNDEZ JIMÉNEZ JOSÉ MAURO, ARQ. 3235405 (73)872178 mauferji@hotmail.com
12 GONZÁLEZ MACKENZIE EMILIO, ING. 3161817 2189866 emilio@mackingenieros.com
13 GORDILLO ROMÁN VÍCTOR ALONSO, ARQ. (961)6719568 - vagr5@hotmail.com
14 GUEVARA ANDRADE ALFONSO, ING. 1764523 1695820 ingalfonsoguevara@yahoo.com.mx
15 GUTIÉRREZ GARCÍA CARLOS , ING.ARQ. 3135258 7773847555 cls_gtz@yahoo.com.mx
16 MANCILLAS MOYSHENT CARLOS F., ARQ. 3101463 3273081 carlosmancillas@hotmail.com
17 MENDOZA MARTÍNEZ BENITO, ING. 3168036 - bmendozamartinez@yahoo.com.mx
18 MIRANDA ARGUDIN FERNANDO, ARQ. 3105124 3285914 avaluosfmiranda@hotmail.com
19 NAVA OLIVA GABRIEL TICO, ING. 7351024209 52*297233*4 navatico@hotmail.com
20 NAZOR NEMER ALFONSO, ING. - 2362447 nazornemer@yahoo.com
21 OCAMPO ÁLVAREZ RAFAEL, ARQ. 3139435 1418814 alba_amy@hotmail.com
22 OCAMPO RODRÍGUEZ MANUEL, ING. 3125638 (73)059653 manuelocampordz@hotmail.com
23 OSORIO BAHENA CARLOS RAFAEL 3110670 5236634 osoriobahena@yahoo.com.mx
24 RAMÍREZ BRUGADA LUCIO GUADALUPE, ING. 3119789 3638005 avantec_inmobiliaria@yahoo.com.mx
25 RANGEL GUZMÁN GUSTAVO, ING.Mpal. 3187072 3040861 grangel@svalmor.com
26 ROMÁN BARRERA JOEL, ING. 3135970 (71)377242 avaluosjroman2008@hotmail.com
27 SANDOVAL AGUAYO JORGE, ARQ. 3127276 3127276 jyjarqs@prodigy.net.mx / jorges@valor.com.mx
28 SANDOVAL VÁZQUEZ JOAQUÍN, ARQ. 3127276 3127276 jsandovalv@prodigy.net.mx
29 SANDOVAL ZAHM EDMUNDO CARLOS, ARQ. 3170455 2034808 cszahm@gmail.com
30 TAPIA HUAYEK NUR, ARQ. 3160124 52*200882*1 ntapiahuayek@gmail.com
31 TOLEDO VELASCO AURELIO, ARQ. 3186235 1695922 toledoavaluos@prodigy.net.mx
32 TORRES PAREDES SARA LUZ, ARQ. 1020355 7905861 sltorres5@yahoo.com.mx
COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C.
REGISTRO SEP No. 37-M
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Cuernavaca, Morelos. C.P. 62000
Tels. 01(777) 3127276
01(777) 3186235
10

VALUACIÓN E
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Cuernavaca, Mor. (01777)