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LA VALUACIÓN DE LOS SUELOS DEGRADADOS I
La Valuación de los Suelos Degradados
ING. AGR. ADRIÁN CHICHÍA HERRERA. ING. AGR. LUZ ANAIDA CHICHÍA GONZÁLEZ
La valuación inmobiliaria es
considerada generalmente como
la opinión de un experto, bajo
esta premisa la valuación no tiene
un resultado exacto, sino que es
una opinión emitida por alguien
que cuenta con conocimientos
y experiencia en el tema, quién
emite una opinión procesando
información de mercado y sus
diferentes alternativas.
Sin embargo la información
de mercado disponible
presenta serias deficiencias
propias de este mercado,
productos heterogéneos, poca
transparencia en la información,
datos incompletos o sesgados e
información insuficiente sobre
algunos productos o zonas.
Los métodos de valuación
tradicionales se basan
fundamentalmente en el criterio
de un experto, pero estos
también tienen inconvenientes,
el nivel de subjetividad, que
debe entenderse no como falta
de calidad sino como la dificultad
para poder expresar en forma
clara y abundante el proceso de
elaboración y conclusión de un
valor.
Se han desarrollado en los
últimos años un gran número de
técnicas y métodos de valuación,
una de ellas el de la valuación
automatizada, que presenta
grandes diferencias significativas
sobre los métodos tradicionales.
Primero que nada no debemos
confundir la valuación
automatizada con el simple
empleo de métodos informáticos,
tampoco se trata de una máquina
que haga todo el trabajo y
obtenga los resultados, ni que
personas sin experiencia en el
mercado puedan con el auxilio
de algoritmos matemáticos
estimar un valor.
Los métodos de valuación
automatizada se han desarrollado
mucho y resultan convenientes
para procesar la información
de mercado, que en la actualidad, es muy superior a la
existente hace unos pocos años y extraer de esta información
conclusiones que permitan estimar los valores, la valuación
automatizada se basa fundamentalmente en la utilización de
herramientas y técnicas matemáticas por parte de un experto
en la estimación de valores.
La utilización de técnicas matemáticas otorga a la valuación
automatizada un carácter científico y objetivo, y sobre todo,
permite la producción de un mayor número de valuaciones que
en la forma tradicional.
Una de sus principales aplicaciones está en la valuación masiva,
que generalmente es con fines tributarios, que generalmente
se realiza sobre todo el parque inmobiliario, las etapas para el
diseño y construcción de un modelo de valuación automatizada
se pueden definir como:
OBTENCIÓN DE LA INFORMACIÓN
Primero debemos analizar las fuentes de información
disponibles, elegir las mas adecuadas y obtener la información
de mercado en su origen, el problema es que la información
en su origen no es procesable directamente, entonces hay que
tratar esta para que un modelo matemático pueda extraer la
información oculta que contiene.
La información existente está formada por operaciones y
ofertas del mercado inmobiliario de las que conocemos sus
características relevantes, el Método Hedónico es el que
generalmente se utiliza para la valuación inmobiliaria, este
implica que el producto debe tener características identificables
para compradores y vendedores, superficies, categorías,
calidades, antigüedad, etc., las que pueden variar y estas
originar variaciones en los precios. Estas son las características
con las que se elaboran los modelos matemáticos.
CALIFICACIÓN DE LA INFORMACIÓN
Consiste en analizar la información para detectar operaciones
con datos incompletos o erróneos o con variables
desproporcionadas, para esta tarea se deben utilizar
herramientas estadísticas básicas, gráficos, medidas de
tendencia central y medidas de dispersión, la descalificación
de alguna operación se produce cuando se detectan variables
incompletas o fuera de rango.
Una parte importante de este proceso es el acotar las variables,
conviene definir para cada una de ellas los valores máximos
y mínimos que pudieran tener, de forma que las operaciones
que excedan estos límites puedan ser descalificadas por
considerarse atípicas. Para no hacer esta tarea a sentimiento
conviene revisar la distribución de la información y elegir
estadísticamente los valores máximo y mínimo para cada
variable de la muestra.
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Fotografía por: Angélica Guzmán