publicación colegio de valuadores de morelos ac i boletín trimestral ...
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PUBLICACIÓN COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS A.C. I BOLETÍN TRIMESTRAL OCTUBRE 2011 EJEMPLAR GRATUITO NO. 4 www.covamor.org info@covamor.org
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PUBLICACIÓN COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS A.C. I BOLETÍN TRIMESTRAL OCTUBRE 2011<br />
EJEMPLAR GRATUITO NO. 4<br />
www.covamor.org<br />
info@covamor.org
CONSEJO COLEGIO / MENSAJE DEL PRESIDENTE COVAMOR I<br />
En Portada:<br />
Casa rg3<br />
Cuernav<strong>ac</strong>a, Morelos, México.<br />
Proyecto: Arq. Sergio Rodríguez Salas<br />
Diseño Gráfico:<br />
C<strong>ac</strong>hé Buró Diseño<br />
buroc<strong>ac</strong>he@gmail.com<br />
(044) 777 218 78 24<br />
Publicidad:<br />
Esp en Val. Arq. Jorge Sandoval Aguayo<br />
jyjarqs@prodigy.net.mx<br />
Presi<strong>de</strong>nte<br />
Esp en Val. Arq. Jorge Sandoval Aguayo<br />
jyjarqs@prodigy.net.mx<br />
Vocal<br />
Esp en Val. Arq. Edmundo Carlos Sandoval Zahm<br />
cszahm@gmail.com<br />
Mensaje<br />
PRESIDENTE COVAMOR<br />
QUIENES SOMOS<br />
El Colegio <strong>de</strong> Valuadores <strong>de</strong> Morelos,<br />
A.C., es una asoci<strong>ac</strong>ión civil lí<strong>de</strong>r<br />
que agrupa profesionales <strong>de</strong> la<br />
valu<strong>ac</strong>ión con amplio reconocimiento<br />
<strong>de</strong> su cap<strong>ac</strong>idad técnica y ética<br />
profesional, comprometidos con<br />
brindar excelencia e integridad en los<br />
servicios <strong>de</strong> valu<strong>ac</strong>ión brindados.<br />
MISION<br />
Representar y <strong>de</strong>fen<strong>de</strong>r intereses<br />
generales <strong>de</strong>l valuador profesional,<br />
fomentar la integr<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong>l gremio,<br />
el ejercicio ético y los valores en la<br />
valu<strong>ac</strong>ión. Dignificar y fortalecer la<br />
unidad interna, participando juntos <strong>de</strong><br />
manera organizada.<br />
VISION<br />
CONSEJO COVAMOR<br />
Secretario<br />
Esp en Val. Arq. Juan Pablo Díaz Cervera<br />
juanpablo@gruponivell.com<br />
REVISTA TRIMESTRAL: “VALUADOR PROFESIONAL MORELOS” / Octubre 2011 Es una <strong>public<strong>ac</strong>ión</strong> <strong>trimestral</strong>, editada por el Colegio <strong>de</strong> Valuadores <strong>de</strong> Morelos, A.C. Las opiniones expresadas por los<br />
autores no necesariamente reflejan la postura <strong>de</strong>l editor <strong>de</strong> la <strong>public<strong>ac</strong>ión</strong>. Queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial <strong>de</strong> los contenidos e imágenes <strong>de</strong> la <strong>public<strong>ac</strong>ión</strong> sin previa autoriz<strong>ac</strong>ión<br />
<strong>de</strong>l Colegio <strong>de</strong> Valuadores <strong>de</strong> Morelos.<br />
Ser una institución lí<strong>de</strong>r que agrupe<br />
a todos los <strong>valuadores</strong> morelenses <strong>de</strong><br />
excelencia,<br />
Tesorero<br />
Esp en Val. Arq. Aurelio Toledo Velasco<br />
toledoavaluos@prodigy.net.mx<br />
Junta <strong>de</strong> Honor<br />
Esp en Val. Ing. Gustavo Rangel Guzmán<br />
grangel@svalmor.com<br />
POR LA VALUACIÓN PROFESIONAL CON ÉTICA<br />
in<strong>de</strong>pendientes y con cap<strong>ac</strong>idad <strong>de</strong> aportar lo<br />
mejor <strong>de</strong> si a favor <strong>de</strong> la <strong>ac</strong>tividad valuatoria.<br />
Como institución <strong>de</strong> manera organizada y<br />
programada sustentada en la gestión <strong>de</strong><br />
un marco jurídico a<strong>de</strong>cuado y justo para el<br />
profesional <strong>de</strong> la valu<strong>ac</strong>ión, gobierno y sociedad,<br />
ser órgano <strong>de</strong> consulta publico y privado,<br />
fomentar <strong>de</strong> manera significativa la integr<strong>ac</strong>ión<br />
<strong>de</strong>l gremio, <strong>ac</strong>tualiz<strong>ac</strong>ión y mejora continua<br />
comprometidos con la transparencia, excelencia<br />
e integridad.<br />
VALORES<br />
3<br />
Ética, Honorabilidad, Justicia, Calidad, Servicio y<br />
Mejora Continua.<br />
E. V. Arq. Jorge Sandoval Aguayo<br />
Presi<strong>de</strong>nte <strong>de</strong>l COVAMOR
4<br />
Contenido<br />
...........................<br />
3<br />
Consejo Colegio /<br />
Mensaje <strong>de</strong>l Presi<strong>de</strong>nte<br />
COVAMOR<br />
4<br />
El Valor <strong>de</strong> los inuebles en<br />
el enfoque <strong>de</strong>l paradigma<br />
emergente y la teoría <strong>de</strong>l<br />
caos<br />
6<br />
Directorio <strong>de</strong><br />
Notarios /<br />
Activida<strong>de</strong>s<br />
COVAMOR<br />
8<br />
Casa rg3<br />
10<br />
Tips Inmobiliarios<br />
11<br />
La valu<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong> los suelos<br />
<strong>de</strong>gradados<br />
14<br />
Directorio Colegio <strong>de</strong><br />
Valuadores<br />
I EL VALOR DE LOS INMUEBLES EN EL ENFOQUE DEL PARADIGMA<br />
ARQ. J. MAURO FERNÁNDEZ J. PERITO VALUADOR<br />
EL VALOR DE LOS INMUEBLES EN EL<br />
ENFOQUE DEL PARADIGMA EMERGENTE<br />
Y LA TEORÍA DEL CAOS<br />
PARA ELLO, SERIA IMPORTANTE LA FORMACION DE<br />
ORGANISMOS DE PARTICIPACION Y El valor o mejor dicho los<br />
valores <strong>de</strong> los inmuebles ubicados en el contexto <strong>de</strong>l uso <strong>de</strong> suelo,<br />
son un pilar <strong>de</strong>l <strong>de</strong>sarrollo económico.<br />
El <strong>de</strong>sarrollo económico <strong>de</strong> una ciudad, estado o país se apoya<br />
en una gran parte -por todo lo que ello implica-, en un sano<br />
comportamiento <strong>de</strong> el aspecto inmobiliario, es <strong>de</strong>cir conocer y<br />
respetar los valores, lo cual a su vez está inscrito en un marco <strong>de</strong><br />
condiciones y f<strong>ac</strong>tores que mencionaremos a continu<strong>ac</strong>ión.<br />
En una vista retrospectiva, vemos que históricamente el<br />
concepto <strong>de</strong> valor se ha <strong>de</strong>sarrollado en el ámbito <strong>de</strong> la economía<br />
y los economistas <strong>de</strong>s<strong>de</strong> tiempos tan remotos como el siglo XVI<br />
en Inglaterra “, cuando un grupo <strong>de</strong> comerciantes iniciaron<br />
discusiones relativas al valor” (Fi<strong>de</strong>l Álvarez González) y <strong>de</strong> ahí en<br />
a<strong>de</strong>lante innumerables personajes estudiaron también el tema,<br />
incluyendo entre ellos a Karl Marx y el reconocido psicólogo<br />
humanista <strong>de</strong>l siglo XX Abraham Maslow quien <strong>de</strong>sarrollo una<br />
“Teoría <strong>de</strong> la Motiv<strong>ac</strong>ión en el individuo, que <strong>de</strong>scribe el proceso<br />
por el que el individuo pasa <strong>de</strong> las necesida<strong>de</strong>s básicas a las<br />
superiores”; evolucionando por tanto en su concepción <strong>de</strong> valores.<br />
Para aterrizar esta introducción referente al valor o<br />
valores en la práctica <strong>de</strong>l día a día <strong>ac</strong>tual, diremos que el valor<br />
implica necesariamente una cantidad <strong>de</strong>terminada <strong>de</strong> dinero y<br />
por lo tanto un patrimonio. Este patrimonio pue<strong>de</strong> pertenecer<br />
tanto a un particular, como a una institución, empresa o entidad<br />
gubernamental.<br />
Entonces estamos afirmando que los cambios en los<br />
valores <strong>de</strong> los inmuebles inci<strong>de</strong>n en el patrimonio <strong>de</strong> los ciudadanos<br />
en general, afectando e influyendo en la economía local, en la<br />
regional y hasta en la n<strong>ac</strong>ional, es <strong>de</strong>cir en pequeña y en gran<br />
escala. Por esto el Uso <strong>de</strong> Suelo <strong>de</strong>biera cambiar pensando en<br />
ayudar, favorecer el aumento, el incremento <strong>de</strong> los valores <strong>de</strong> los<br />
inmuebles que al fin y al cabo es el patrimonio <strong>de</strong> un gran número<br />
<strong>de</strong> ciudadanos inmersos en la economía <strong>de</strong> la región.<br />
Por otro lado y ya consi<strong>de</strong>rando la dinámica que se da<br />
en los valores inmobiliarios <strong>de</strong> la ciudad, es recomendable para<br />
enten<strong>de</strong>r <strong>de</strong> manera más integral las inter<strong>ac</strong>ciones e influencias <strong>de</strong><br />
valor que RECÍPROCAMENTE se llevan a cabo entre los inmuebles,<br />
el cambio <strong>de</strong> uso <strong>de</strong> suelo y el contexto que les ro<strong>de</strong>a, utilizar<br />
el enfoque <strong>de</strong> un MODELO ALTERNO que como herramienta nos<br />
da EL PARADIGMA EMERGENTE en lo particular con la Teoría<br />
<strong>de</strong>l Caos, la cual nos indica entre sus principales propuestas,<br />
que todo está INTERRELACIONADO e INTERDEPENDIENTE, y que
EL VALOR DE LOS INMUEBLES EN EL ENFOQUE DEL PARADIGMA I<br />
existe una autoorganiz<strong>ac</strong>ión suby<strong>ac</strong>ente en los <strong>ac</strong>ontecimientos<br />
aparentemente aleatorios que observamos, especialmente en las<br />
formas <strong>de</strong> organiz<strong>ac</strong>iones complejas.<br />
Permitiéndonos esto vislumbrar, enten<strong>de</strong>r, y explicar el<br />
comportamiento y las resultantes <strong>de</strong>l fenómeno anteriormente<br />
mencionado <strong>de</strong> manera “holística”; “no correspondiendo el<br />
producto entonces, como la suma aritmética <strong>de</strong> las partes (sus<br />
componentes)” o que “los efectos no siempre son proporcionales<br />
a las causas”, sino que sus comportamientos correspon<strong>de</strong>n a<br />
mo<strong>de</strong>los matemáticos con una dinámica <strong>de</strong> variables no lineal<br />
<strong>de</strong> marcado ingrediente aleatorio, que dan valor (como un<br />
organismo vivo) a las rel<strong>ac</strong>iones que existen entre las partes<br />
apenas visibles o suby<strong>ac</strong>entes. A esto se le llama “holismo”, <strong>de</strong>l<br />
griego “holos”, todo, entero, total.<br />
Es necesario evitar el tener en este tema la perspectiva, el<br />
análisis y el antiguo paradigma mecanicista newtoniano en la<br />
rel<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong> los valores inmobiliarios con el Uso <strong>de</strong> Suelo.<br />
Debido a que vivimos realmente en un mundo no lineal, el cambio<br />
en el uso <strong>de</strong> suelo por ser éste, un sistema <strong>de</strong> alta complejidad,<br />
respon<strong>de</strong> a las múltiples interconexiones sutiles que se dan<br />
entre sus componentes por “estar todo influido por todo”,<br />
teniendo por ello repercusiones en diversos canales y sentidos<br />
simultáneamente, a la vez que también se presentan <strong>de</strong>sfasadas,<br />
sobrepuestas o escalonadas en el tiempo.<br />
Una grave omisión en las consi<strong>de</strong>r<strong>ac</strong>iones que intervienen al<br />
respecto, es: la <strong>ac</strong>eler<strong>ac</strong>ión inesperada que reduce el horizonte<br />
temporal <strong>de</strong> las mega ten<strong>de</strong>ncias negativas vigentes, y la<br />
<strong>de</strong>sconsi<strong>de</strong>r<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong> las retroaliment<strong>ac</strong>iones críticas e imp<strong>ac</strong>tos<br />
cruzados <strong>de</strong> las mismas mega ten<strong>de</strong>ncias entre ellas que nos<br />
llevan al punto <strong>de</strong> no retorno (“World Shift 2012” Laszlo, Irving.),<br />
a<strong>de</strong>más <strong>de</strong> cómo la mercadotecnia maneja, e influye en los<br />
<strong>de</strong>seos. Simplemente po<strong>de</strong>mos ver en los casos que se tiene que<br />
consi<strong>de</strong>rar terreno y construcción, cada uno <strong>de</strong> ellos respon<strong>de</strong>n a<br />
diferentes dinámicas y ten<strong>de</strong>ncias.<br />
Para ejemplificar en este enfoque <strong>de</strong> la Teoría <strong>de</strong>l Caos, el<br />
tema que estamos comentando, se <strong>de</strong>be mencionar la metáfora<br />
o ejemplo <strong>de</strong>l conocido “efecto mariposa”, que consiste en<br />
enunciar que el aleteo <strong>de</strong> una mariposa en el Amazonas causa<br />
una alter<strong>ac</strong>ión en la atmósfera que por muy pequeña que<br />
ésta sea, pue<strong>de</strong> repercutir -bajo ciertas condiciones-, a larga<br />
distancia llegando a formar un hur<strong>ac</strong>án en el Océano P<strong>ac</strong>ífico.<br />
Es <strong>de</strong>cir una causa aparentemente insignificante llevará<br />
a un efecto incalculable por la dinámica suby<strong>ac</strong>ente o <strong>de</strong><br />
autoorganiz<strong>ac</strong>ión, en los sistemas complejos como pue<strong>de</strong> ser: el<br />
clima , el crecimiento <strong>de</strong>mográfico, etc., a<strong>de</strong>más <strong>de</strong>l hecho <strong>de</strong><br />
estar en nuestro planeta todo sutilmente conectado.<br />
Para compren<strong>de</strong>r con mayor claridad los alcances y estructura<br />
<strong>de</strong> este fenómeno, mencionaremos a continu<strong>ac</strong>ión en forma<br />
enunciativa más no limitativa los principales <strong>ac</strong>tores y<br />
componentes entre otros, que intervienen en la complejidad y<br />
la dinámica que se presenta en la rel<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong>l valor con el uso<br />
<strong>de</strong>l suelo, tenemos pues que diferenciar (para que nos ayu<strong>de</strong>n a<br />
enten<strong>de</strong>r el fenómeno) a dos gran<strong>de</strong>s grupos:<br />
1) Los Protagonistas y 2) Los Ámbitos<br />
1) Entre los Protagonistas tenemos a: los Inversionistas, los<br />
promotores, el particular (<strong>de</strong> muy diversas escalas), gobierno, la<br />
sociedad.<br />
2) En los Ámbitos o tipos <strong>de</strong> usos <strong>de</strong> suelo tenemos entre otros:<br />
El Habit<strong>ac</strong>ional (Diversos tipos), el comercial, el industrial, el<br />
cultural, las áreas ver<strong>de</strong>s, el agrícola, entre otros<br />
Todo esto nos lleva a la conclusión que <strong>de</strong>bemos preocuparnos<br />
y ser conscientes, que todos los bienes inmuebles tienen un<br />
valor parcial , el cual representa en la suma <strong>de</strong> su conjunto un<br />
patrimonio en común, comunitario (que afecta a la comunidad)<br />
, cambiante y dinámico que se pue<strong>de</strong> incrementar o disminuir<br />
; que <strong>de</strong>pen<strong>de</strong> para los fines <strong>de</strong> esta propuesta, y con este<br />
enfoque <strong>de</strong> cuidar y vigilar los cambios en los usos <strong>de</strong> suelo; pues<br />
pequeños <strong>de</strong>scuidos tendrán seguramente gran<strong>de</strong>s o inmensas<br />
e irreversibles repercusiones negativas en los valores; y sus<br />
correctos cambios por contrario, nos lleven a tener ciuda<strong>de</strong>s y<br />
ámbitos revalorados.<br />
5
6<br />
ACTIVIDADES COVAMOR<br />
I ACTIVIDADES COVAMOR / DIRECTORIO DE NOTARIOS<br />
DIRECTORIO DE NOTARIOS<br />
DE MORELOS<br />
CUERNAVACA<br />
<br />
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<br />
<br />
PUENTE DE IXTLA Y AMACUZAC<br />
<br />
<br />
<br />
JOJUTLA, ZACATEPEC, TLALTIZAPAN, TLALTENANGO<br />
<br />
<br />
<br />
JIUTEPEC<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
YAUTEPEC, TLAYACAPAN, TLANEPANTLA, TOTOLAPAN, ATLATLAHUACAN<br />
<br />
<br />
CUAUTLA, VILLA DE AYALA, YECAPIXTLA, OCUITUCO Y TET. DEL VOLCAN<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
JONACATEPEC, AXOCHIAPAN, JANTETELCO, TEMOAC, TEPALCINGO<br />
<br />
<br />
TEMIXCO, EMILIANO ZAPATA, XOCHITEPEC
8<br />
CASA RG3<br />
ARQ. SERGIO RODRÍGUEZ SALAS<br />
En una visión personal, la complejidad arquitectónica se<br />
ve <strong>de</strong>finida por los mismos géneros, <strong>de</strong>s<strong>de</strong> la traza urbana, hasta<br />
el planteamiento <strong>de</strong> una caseta <strong>de</strong> maquinas para un pozo <strong>de</strong><br />
agua.<br />
Dentro <strong>de</strong> la misma visión, el replanteamiento <strong>de</strong> los esp<strong>ac</strong>ios<br />
cotidianos para el proyecto <strong>de</strong> una casa, es quizás uno <strong>de</strong> los que<br />
presenta mayor complejidad al verse involucradas las <strong>ac</strong>tivida<strong>de</strong>s<br />
don<strong>de</strong> seguramente pasará una familia o una persona el resto <strong>de</strong><br />
sus vidas.<br />
La casa, como referente arquitectónico en la historia <strong>de</strong> la<br />
humanidad, con un proceso evolutivo <strong>de</strong>s<strong>de</strong> las cuevas y palafitos,<br />
hasta las brillantes resi<strong>de</strong>ncias y edificios inteligentes, es sin<br />
duda una <strong>de</strong> las mejores oportunida<strong>de</strong>s para lograr una obra <strong>de</strong><br />
gran calidad plástica y esp<strong>ac</strong>ial.<br />
Cada proyecto arquitectónico <strong>de</strong>tona el constante cambio <strong>de</strong>ntro<br />
<strong>de</strong> las ciuda<strong>de</strong>s, genera o elimina núcleos sociales, <strong>ac</strong>tiva o<br />
sepulta economías. La globaliz<strong>ac</strong>ión económica, <strong>ac</strong>ompañada por<br />
la emergencia <strong>de</strong> una cultura global, ha alterado profundamente<br />
la realidad social, económica y política <strong>de</strong> las ciuda<strong>de</strong>s.<br />
Es precisamente la necesidad <strong>de</strong> variar las dinámicas sociales,<br />
las que nos permite rescatar el valor afectivo y económico <strong>de</strong> la<br />
ciudad, <strong>de</strong>leg<strong>ac</strong>ión, colonia o barrio que habitamos.<br />
Dicho sea lo anterior, el proyecto <strong>de</strong> la Casa RG3, es la revaloriz<strong>ac</strong>ión<br />
<strong>de</strong> un predio <strong>de</strong> aproximadamente 1,500 m2, don<strong>de</strong> se emplazan<br />
4 viviendas <strong>de</strong> car<strong>ac</strong>terísticas esp<strong>ac</strong>iales similares y con entornos<br />
inmediatos que singularizan a cada construcción.<br />
El emplazamiento <strong>de</strong> la casa <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l conjunto esta <strong>de</strong>splantado<br />
en 66.40 m2, con un programa original que incluía una estancia,<br />
cocina, patio <strong>de</strong> servicio y dos<br />
dormitorios que compartían un<br />
baño con rega<strong>de</strong>ra, a<strong>de</strong>más <strong>de</strong> un<br />
dormitorio <strong>de</strong> servicio.<br />
El planteamiento que reevalúa las<br />
<strong>ac</strong>tivida<strong>de</strong>s y dimensiones esp<strong>ac</strong>iales<br />
<strong>de</strong> cada local, permitió crecer el<br />
programa arquitectónico para<br />
cumplir con las necesida<strong>de</strong>s <strong>de</strong>l<br />
usuario, <strong>de</strong> tal suerte que el numero<br />
<strong>de</strong> dormitorios se incremento a 3,<br />
cada uno con baño in<strong>de</strong>pendiente,<br />
la cocina se integra a la estancia, un<br />
baño para las áreas publicas, y sala<br />
familiar.<br />
El proyecto se <strong>de</strong>sarrolla en una<br />
plástica mo<strong>de</strong>rna con materiales<br />
contemporáneos, como el <strong>ac</strong>ero<br />
<strong>de</strong> las estructuras en la f<strong>ac</strong>hada, el<br />
cristal y concretos aparentes para<br />
mobiliario <strong>de</strong> baños y cocina. El<br />
concepto arquitectónico es generar<br />
una experiencia sensorial en cada<br />
momento <strong>de</strong>l dia y tambien durante<br />
la noche, este concepto se apoya<br />
en dos premisas, la primera es la<br />
I CASA RG3
CASA RG3 I<br />
utiliz<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong> los elementos naturales<br />
como el flujo <strong>de</strong>l viento y <strong>de</strong> la luz<br />
natural, ya sea solar o la luz <strong>de</strong> una<br />
luna llena, que <strong>de</strong>fien<strong>de</strong> el juego <strong>de</strong><br />
sombras <strong>de</strong>sarrollado por la volumetría<br />
en el exterior y las mismas sombras<br />
planteadas por las mamparas metálicas<br />
en f<strong>ac</strong>hadas h<strong>ac</strong>ia el interior, la segunda<br />
<strong>de</strong> las premisas es la utiliz<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong>l<br />
esp<strong>ac</strong>io exterior como una adición al<br />
interior <strong>de</strong> la casa, las cancelerías <strong>de</strong><br />
la estancia abren el esp<strong>ac</strong>io <strong>de</strong>s<strong>de</strong><br />
la cocina hasta el fondo <strong>de</strong> las áreas<br />
jardinadas y permiten la utiliz<strong>ac</strong>ión<br />
<strong>de</strong>l esp<strong>ac</strong>io como un solo lugar <strong>de</strong><br />
convivencia y encuentro.<br />
El esp<strong>ac</strong>io <strong>de</strong> la estancia, logrado en<br />
una doble altura lo cruza un puente<br />
<strong>de</strong> estructura metálica que liga al<br />
dormitorio con la habit<strong>ac</strong>ión principal<br />
en planta alta. Como resultado <strong>de</strong> la<br />
función esp<strong>ac</strong>ial <strong>de</strong> la planta alta, se<br />
plantea un volumen flotado que rompe<br />
con divina irreverencia el alineamiento<br />
<strong>de</strong>l conjunto y que sin embargo es parte<br />
fundamental <strong>de</strong>l mismo.<br />
El dialogo que se da entre las unida<strong>de</strong>s<br />
<strong>de</strong>l conjunto en un momento dado se<br />
plantea como una discusión con diferencias<br />
gener<strong>ac</strong>ionales, sin embargo, esta intención <strong>de</strong><br />
la revaloriz<strong>ac</strong>ión utilitaria <strong>de</strong> la arquitectura en<br />
el sitio mismo ha provocado que este dialogo<br />
se enfoque en la renov<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong> las unida<strong>de</strong>s,<br />
el rescate <strong>de</strong>l entorno pero sobre cualquier<br />
tema, la revaloriz<strong>ac</strong>ión afectiva y económica<br />
<strong>de</strong>l conjunto.<br />
9<br />
Arq. Sergio Rodriguez Salas.<br />
Cuernav<strong>ac</strong>a 1975<br />
Egresado <strong>de</strong> la Escuela <strong>de</strong> Arquitectura <strong>de</strong> la<br />
Universidad LaSalle Cuernav<strong>ac</strong>a.<br />
Tiene una especialidad en<br />
“Ciudad y Territorio” por la Universitat<br />
Operta <strong>de</strong> Cataluyna.<br />
Participa <strong>de</strong> la Aca<strong>de</strong>mia en la UFLP.<br />
Es socio fundador <strong>de</strong> Grupo AIC.<br />
Cont<strong>ac</strong>to. sergio@grupoaic.com
10<br />
Ahorro <strong>de</strong> energía<br />
y su integr<strong>ac</strong>ión<br />
en la Arquitectura.<br />
Hoy por hoy sabemos y <strong>de</strong>bemos <strong>de</strong> estar concientes que<br />
la pobl<strong>ac</strong>ión ha crecido <strong>de</strong> manera en que atenta contra lo<br />
limitado <strong>de</strong> nuestros recursos naturales.<br />
Ha llegado el momento <strong>de</strong> establecer <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> nuestra<br />
cultura el ahorro y mo<strong>de</strong>rniz<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong> nuestro abastecimiento<br />
<strong>de</strong> agua y energía, partiendo inicialmente <strong>de</strong> un proyecto<br />
diseñado <strong>de</strong> tal manera que integre <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong> su concepción<br />
los esp<strong>ac</strong>ios necesarios en materia <strong>de</strong> ilumin<strong>ac</strong>ión natural,<br />
ventil<strong>ac</strong>ión natural, aliment<strong>ac</strong>iones <strong>de</strong> re<strong>de</strong>s hidráulicas,<br />
eléctricas, gas y sistemas especiales <strong>de</strong> enfriamiento y<br />
calef<strong>ac</strong>ción ubicadas estratégicamente <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l diseño<br />
arquitectónico, <strong>de</strong> tal manera que aportemos a nuestra<br />
sociedad y a las futuras gener<strong>ac</strong>iones construcciones mejor<br />
planeadas, ciuda<strong>de</strong>s or<strong>de</strong>nadas y lo más importante el<br />
respeto a la biodiversidad climática en la que vivimos y <strong>de</strong><br />
la cual somos parte.<br />
Existen varias recomend<strong>ac</strong>iones para generar la eficiencia<br />
energética la cual es una <strong>de</strong> las principales metas <strong>de</strong> la<br />
arquitectura sustentable. Entre algunas estrategias a<br />
seguir se encuentran la calef<strong>ac</strong>ción solar <strong>ac</strong>tiva y pasiva,<br />
el calentamiento solar <strong>de</strong> agua <strong>ac</strong>tivo o pasivo, gener<strong>ac</strong>ión<br />
eléctrica solar, la <strong>ac</strong>umul<strong>ac</strong>ión freática y la incorpor<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong><br />
los edificios <strong>de</strong> generadores eólicos.<br />
Para el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> un proyecto arquitectónico <strong>de</strong>ntro<br />
<strong>de</strong>l cual se tomen en cuenta los puntos anteriores, se <strong>de</strong>be<br />
estudiar bien el entorno climático <strong>de</strong>l lugar, el asoleamiento,<br />
los vientos, la ilumin<strong>ac</strong>ión y todos los f<strong>ac</strong>tores que ayu<strong>de</strong>n a<br />
un mejor ahorro <strong>de</strong> energía y un mejor aprovechamiento <strong>de</strong><br />
la misma.<br />
Esto será <strong>de</strong> gran importancia para mantener una ilumin<strong>ac</strong>ión<br />
natural en la mayor cantidad <strong>de</strong> áreas interiores así como para<br />
mantener temperaturas interiores a<strong>de</strong>cuadas logrando así un<br />
menor consumo <strong>de</strong> energía.<br />
I TIPS INMOBILIARIOS<br />
Al adquirir una propiedad, ya sea para construir o ya<br />
construida po<strong>de</strong>mos utilizar sistemas mo<strong>de</strong>rnos que ya están<br />
a nuestro alcance en cuanto a disponibilidad y precio, que nos<br />
ayu<strong>de</strong>n a reducir nuestros consumos <strong>de</strong> energía eléctrica, gas<br />
y agua. Por ejemplo, en las instal<strong>ac</strong>iones eléctricas con el uso<br />
<strong>de</strong> equipos inteligentes, focos <strong>de</strong> bajo consumo, sensores <strong>de</strong><br />
movimiento, motores <strong>de</strong> bombeo a<strong>de</strong>cuados a las necesida<strong>de</strong>s<br />
<strong>de</strong> distancia y altura, equipos <strong>de</strong> aire <strong>ac</strong>ondicionado calculados<br />
para los volúmenes requeridos y <strong>de</strong>bidamente programados.<br />
Como tips, el esp<strong>ac</strong>io <strong>de</strong>stinado al refrigerador <strong>de</strong>be ubicarse<br />
en la zona más fresca, nunca en un lugar expuesto a la<br />
radi<strong>ac</strong>ión solar.<br />
En las instal<strong>ac</strong>iones hidráulicas para agua caliente, existen<br />
equipos que por medio <strong>de</strong> energía solar, prácticamente<br />
cancelan el uso <strong>de</strong> calentador <strong>de</strong> gas. Lo mismo ocurre en<br />
sistemas <strong>de</strong> calef<strong>ac</strong>ción para albercas.<br />
El agua pue<strong>de</strong> ser uno <strong>de</strong> los recursos más críticos y su<br />
buen aprovechamiento se h<strong>ac</strong>e cada día más importante. El<br />
mantenimiento <strong>de</strong> las re<strong>de</strong>s hidráulicas <strong>de</strong>be ser constante,<br />
al adquirir los muebles sanitarios se <strong>de</strong>be estar conciente<br />
<strong>de</strong> la calidad y consumo <strong>de</strong> agua. Ya existen equipos<br />
neumáticos que inyectan aire a presión junto con el agua<br />
para una mejor <strong>de</strong>scarga.<br />
El proyecto <strong>de</strong> instal<strong>ac</strong>iones hidráulicas es muy importante,<br />
como, ubicar <strong>de</strong> manera estratégica los baños <strong>de</strong>ntro <strong>de</strong>l<br />
proyecto <strong>de</strong> manera que la distancia <strong>de</strong>l calentador a las<br />
rega<strong>de</strong>ras, lavamanos y muebles que requieran agua<br />
caliente sea la menor posible, así tendremos un mejor<br />
rendimiento en cuestión <strong>de</strong> gas y agua.<br />
Es necesario asesorarse <strong>de</strong> un profesional en la materia, ya<br />
sea para construir, comprar o remo<strong>de</strong>lar un inmueble. Esto<br />
le traerá mayor comodidad, eficiencia, ahorro <strong>de</strong> energía<br />
y dinero, así como la satisf<strong>ac</strong>ción <strong>de</strong> tomar conciencia <strong>de</strong><br />
la necesidad tan gran<strong>de</strong> <strong>de</strong> tener un equilibrio climático<br />
a<strong>de</strong>cuado para el <strong>de</strong>sarrollo <strong>de</strong> la vida en nuestro entorno.<br />
ARQ. JUAN PABLO DÍAZ CERVERA<br />
ESPECIALISTA EN VALUACIÓN INMOBILIARIA<br />
NIVELL GRUPO INMOBILIARIO<br />
www.gruponivell.com
LA VALUACIÓN DE LOS SUELOS DEGRADADOS I<br />
La Valu<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong> los Suelos Degradados<br />
ING. AGR. ADRIÁN CHICHÍA HERRERA. ING. AGR. LUZ ANAIDA CHICHÍA GONZÁLEZ<br />
La valu<strong>ac</strong>ión inmobiliaria es<br />
consi<strong>de</strong>rada generalmente como<br />
la opinión <strong>de</strong> un experto, bajo<br />
esta premisa la valu<strong>ac</strong>ión no tiene<br />
un resultado ex<strong>ac</strong>to, sino que es<br />
una opinión emitida por alguien<br />
que cuenta con conocimientos<br />
y experiencia en el tema, quién<br />
emite una opinión procesando<br />
inform<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong> mercado y sus<br />
diferentes alternativas.<br />
Sin embargo la inform<strong>ac</strong>ión<br />
<strong>de</strong> mercado disponible<br />
presenta serias <strong>de</strong>ficiencias<br />
propias <strong>de</strong> este mercado,<br />
productos heterogéneos, poca<br />
transparencia en la inform<strong>ac</strong>ión,<br />
datos incompletos o sesgados e<br />
inform<strong>ac</strong>ión insuficiente sobre<br />
algunos productos o zonas.<br />
Los métodos <strong>de</strong> valu<strong>ac</strong>ión<br />
tradicionales se basan<br />
fundamentalmente en el criterio<br />
<strong>de</strong> un experto, pero estos<br />
también tienen inconvenientes,<br />
el nivel <strong>de</strong> subjetividad, que<br />
<strong>de</strong>be enten<strong>de</strong>rse no como falta<br />
<strong>de</strong> calidad sino como la dificultad<br />
para po<strong>de</strong>r expresar en forma<br />
clara y abundante el proceso <strong>de</strong><br />
elabor<strong>ac</strong>ión y conclusión <strong>de</strong> un<br />
valor.<br />
Se han <strong>de</strong>sarrollado en los<br />
últimos años un gran número <strong>de</strong><br />
técnicas y métodos <strong>de</strong> valu<strong>ac</strong>ión,<br />
una <strong>de</strong> ellas el <strong>de</strong> la valu<strong>ac</strong>ión<br />
automatizada, que presenta<br />
gran<strong>de</strong>s diferencias significativas<br />
sobre los métodos tradicionales.<br />
Primero que nada no <strong>de</strong>bemos<br />
confundir la valu<strong>ac</strong>ión<br />
automatizada con el simple<br />
empleo <strong>de</strong> métodos informáticos,<br />
tampoco se trata <strong>de</strong> una máquina<br />
que haga todo el trabajo y<br />
obtenga los resultados, ni que<br />
personas sin experiencia en el<br />
mercado puedan con el auxilio<br />
<strong>de</strong> algoritmos matemáticos<br />
estimar un valor.<br />
Los métodos <strong>de</strong> valu<strong>ac</strong>ión<br />
automatizada se han <strong>de</strong>sarrollado<br />
mucho y resultan convenientes<br />
para procesar la inform<strong>ac</strong>ión<br />
<strong>de</strong> mercado, que en la <strong>ac</strong>tualidad, es muy superior a la<br />
existente h<strong>ac</strong>e unos pocos años y extraer <strong>de</strong> esta inform<strong>ac</strong>ión<br />
conclusiones que permitan estimar los valores, la valu<strong>ac</strong>ión<br />
automatizada se basa fundamentalmente en la utiliz<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong><br />
herramientas y técnicas matemáticas por parte <strong>de</strong> un experto<br />
en la estim<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong> valores.<br />
La utiliz<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong> técnicas matemáticas otorga a la valu<strong>ac</strong>ión<br />
automatizada un carácter científico y objetivo, y sobre todo,<br />
permite la producción <strong>de</strong> un mayor número <strong>de</strong> valu<strong>ac</strong>iones que<br />
en la forma tradicional.<br />
Una <strong>de</strong> sus principales aplic<strong>ac</strong>iones está en la valu<strong>ac</strong>ión masiva,<br />
que generalmente es con fines tributarios, que generalmente<br />
se realiza sobre todo el parque inmobiliario, las etapas para el<br />
diseño y construcción <strong>de</strong> un mo<strong>de</strong>lo <strong>de</strong> valu<strong>ac</strong>ión automatizada<br />
se pue<strong>de</strong>n <strong>de</strong>finir como:<br />
<br />
<br />
<br />
<br />
OBTENCIÓN DE LA INFORMACIÓN<br />
Primero <strong>de</strong>bemos analizar las fuentes <strong>de</strong> inform<strong>ac</strong>ión<br />
disponibles, elegir las mas a<strong>de</strong>cuadas y obtener la inform<strong>ac</strong>ión<br />
<strong>de</strong> mercado en su origen, el problema es que la inform<strong>ac</strong>ión<br />
en su origen no es procesable directamente, entonces hay que<br />
tratar esta para que un mo<strong>de</strong>lo matemático pueda extraer la<br />
inform<strong>ac</strong>ión oculta que contiene.<br />
La inform<strong>ac</strong>ión existente está formada por oper<strong>ac</strong>iones y<br />
ofertas <strong>de</strong>l mercado inmobiliario <strong>de</strong> las que conocemos sus<br />
car<strong>ac</strong>terísticas relevantes, el Método Hedónico es el que<br />
generalmente se utiliza para la valu<strong>ac</strong>ión inmobiliaria, este<br />
implica que el producto <strong>de</strong>be tener car<strong>ac</strong>terísticas i<strong>de</strong>ntificables<br />
para compradores y ven<strong>de</strong>dores, superficies, categorías,<br />
calida<strong>de</strong>s, antigüedad, etc., las que pue<strong>de</strong>n variar y estas<br />
originar vari<strong>ac</strong>iones en los precios. Estas son las car<strong>ac</strong>terísticas<br />
con las que se elaboran los mo<strong>de</strong>los matemáticos.<br />
CALIFICACIÓN DE LA INFORMACIÓN<br />
Consiste en analizar la inform<strong>ac</strong>ión para <strong>de</strong>tectar oper<strong>ac</strong>iones<br />
con datos incompletos o erróneos o con variables<br />
<strong>de</strong>sproporcionadas, para esta tarea se <strong>de</strong>ben utilizar<br />
herramientas estadísticas básicas, gráficos, medidas <strong>de</strong><br />
ten<strong>de</strong>ncia central y medidas <strong>de</strong> dispersión, la <strong>de</strong>scalific<strong>ac</strong>ión<br />
<strong>de</strong> alguna oper<strong>ac</strong>ión se produce cuando se <strong>de</strong>tectan variables<br />
incompletas o fuera <strong>de</strong> rango.<br />
Una parte importante <strong>de</strong> este proceso es el <strong>ac</strong>otar las variables,<br />
conviene <strong>de</strong>finir para cada una <strong>de</strong> ellas los valores máximos<br />
y mínimos que pudieran tener, <strong>de</strong> forma que las oper<strong>ac</strong>iones<br />
que excedan estos límites puedan ser <strong>de</strong>scalificadas por<br />
consi<strong>de</strong>rarse atípicas. Para no h<strong>ac</strong>er esta tarea a sentimiento<br />
conviene revisar la distribución <strong>de</strong> la inform<strong>ac</strong>ión y elegir<br />
estadísticamente los valores máximo y mínimo para cada<br />
variable <strong>de</strong> la muestra.<br />
11<br />
Fotografía por: Angélica Guzmán
12<br />
LA VARIABLE UBICACIÓN<br />
La inform<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong> origen provee cierto número <strong>de</strong> variables<br />
relativas a la construcción, clase, edad, uso, superficies, sin<br />
embargo en cuanto a la ubic<strong>ac</strong>ión solo suele aportar una posición<br />
en el plano, calle y número correspondientes, es evi<strong>de</strong>nte que no<br />
es posible procesar estos datos en esa forma, la construcción <strong>de</strong><br />
<br />
<br />
<br />
atribuidas a una mala interpret<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong>l concepto ubic<strong>ac</strong>ión.<br />
<br />
<br />
<br />
TRATAMIENTO DE LA INFORMACIÓN<br />
Los datos obtenidos <strong>de</strong>l mercado, variables y precios, no suelen<br />
estar en formatos procesables por un algoritmo matemático,<br />
<br />
La creciente presión sobre el suelo <strong>de</strong>bida a la explosión<br />
<strong>de</strong>mográfica registrada en muchos lugares <strong>de</strong>l trópico, pue<strong>de</strong><br />
conducir a la <strong>de</strong>grad<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong>l mismo, disminuir el rendimiento<br />
<strong>de</strong> los cultivos y a la invasión <strong>de</strong> hierbas difíciles <strong>de</strong> controlar,<br />
una <strong>de</strong> las alternativas para frenar este proceso es la explot<strong>ac</strong>ión<br />
<br />
(López, 2007).<br />
<br />
incluyen los sistemas gana<strong>de</strong>ros, tienen árboles intercalados con<br />
<br />
cultivos y/o pastos; es <strong>de</strong>cir, son sistemas agroforestales, aún<br />
<br />
agrícolas todavía contienen un alto número <strong>de</strong> árboles, estos<br />
árboles cumplen con muchos propósitos como producción<br />
<br />
servicios (sombra para cultivos y/o animales, protección como<br />
en el caso <strong>de</strong> cortinas rompe vientos, etc.), a<strong>de</strong>más, los árboles<br />
aumentan la diversidad biológica <strong>de</strong>l agro ecosistema creando<br />
<br />
organismos (Beer et al., 2004).<br />
A pesar <strong>de</strong> la importancia para la vida, el suelo no ha recibido <strong>de</strong><br />
<br />
amenaza para el futuro <strong>de</strong> la humanidad. Por lo tanto, el <strong>de</strong>safío<br />
en la <strong>ac</strong>tualidad es recuperar, preservar e incrementar la calidad<br />
<strong>de</strong>l suelo.<br />
El suelo es un sustrato elemental para las plantas ya que retiene,<br />
capta y emite agua, <strong>ac</strong>tuando como filtro ambiental natural. La<br />
calidad <strong>de</strong> suelo se basa en su multifuncionalidad (car<strong>ac</strong>terísticas<br />
físicas, químicas y biológicas) y sostenibilidad (humana y <strong>de</strong>l<br />
<br />
<strong>de</strong> las car<strong>ac</strong>terísticas físicas, químicas y biológicas que afectan<br />
su productividad. La <strong>de</strong>grad<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong>l suelo ocurre por varios<br />
<br />
pastoreo excesivo, prácticas agrícolas que incluyen maquinaria<br />
pesada, así como <strong>ac</strong>tivida<strong>de</strong>s industriales (minería, industria<br />
<br />
I <br />
suelos por erosión hídrica ocupa el 11.8 por ciento (23 millones<br />
<strong>de</strong> hectáreas), la <strong>de</strong>grad<strong>ac</strong>ión química el 17.9 por ciento (34.9<br />
millones <strong>de</strong> hectáreas), la <strong>de</strong>grad<strong>ac</strong>ión física el 1.8 por ciento y<br />
la erosión eólica el 9.5 por ciento (18.5 millones <strong>de</strong> hectáreas).<br />
Estos procesos afectan a 76.4 millones <strong>de</strong> hectáreas. Apenas un<br />
54.6 por ciento <strong>de</strong>l territorio n<strong>ac</strong>ional pue<strong>de</strong> consi<strong>de</strong>rarse sin<br />
<strong>de</strong>grad<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong> los suelos.<br />
Recuperar un suelo en la <strong>ac</strong>tualidad con lleva el uso <strong>de</strong> tecnologías<br />
avanzadas, ya que existen diferentes tipos <strong>de</strong> contamin<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong><br />
suelos (incendios forestales, hidrocarburos, metales pesados,<br />
etc.). Para recuperar suelos <strong>de</strong>gradados por procesos hídricos y/o<br />
eólicos se pue<strong>de</strong>n utilizar medidas mecánicas y agronómicas muy<br />
sencillas y sustentables.<br />
Prácticas para evitar la erosión hídrica y eólica<br />
Para evitar la erosión y aumentar la filtr<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong>l agua <strong>de</strong>ben<br />
realizarse las siguientes prácticas, <strong>de</strong> <strong>ac</strong>uerdo con la pendiente<br />
<strong>de</strong> los terrenos y <strong>de</strong>l tipo <strong>de</strong> textura <strong>de</strong>l suelo: curvas a nivel o<br />
<strong>de</strong>snivel; terrazas continuas e individuales; terrazas en camellón;<br />
barreras vivas; barreras muertas y diques. A continu<strong>ac</strong>ión se<br />
<strong>de</strong>scriben algunas <strong>de</strong> ellas.<br />
Curvas a nivel<br />
o <strong>de</strong>snivel<br />
Terrazas<br />
continuas<br />
e<br />
individuales<br />
Ventajas <strong>de</strong> un terreno con zanjas o <strong>ac</strong>equias<br />
Terrazas en<br />
camellón<br />
<br />
terreno inferior.<br />
<br />
<strong>de</strong> agua, siempre y cuando tenga un poco <strong>de</strong> <strong>de</strong>snivel.<br />
<br />
filtra poco a poco en el suelo.<br />
<br />
<br />
humedad.<br />
<br />
cosechas, gr<strong>ac</strong>ias al equilibrio <strong>de</strong> la humedad y al aprovechamiento<br />
<strong>de</strong> la materia orgánica y los fertilizantes agroquímicos.
I<br />
Siembra <strong>de</strong> barreras vivas y construcción <strong>de</strong> barreras<br />
muertas.<br />
Estas barreras representan una pared, muro o colador, construida<br />
<strong>de</strong> manera transversal a la pendiente <strong>de</strong>l terreno con el fin <strong>de</strong><br />
<strong>de</strong> retener la mayor parte <strong>de</strong> suelo agrícola y materia orgánica<br />
arrastrados por el agua <strong>de</strong> lluvia. Estas barreras pue<strong>de</strong>n ser <strong>de</strong><br />
dos clases: vivas (vegetales) y muertas (rocas). Las primeras<br />
consisten en sembrar especies <strong>de</strong> pasto en el lado superior <strong>de</strong><br />
las <strong>ac</strong>equias, terrazas continuas o terrazas <strong>de</strong> banco. Los pastos<br />
a introducir <strong>de</strong>ben <strong>de</strong> poseer las siguientes car<strong>ac</strong>terísticas: no<br />
ser pasto rastrero, si no <strong>de</strong> tallos erguidos; que sea capaz <strong>de</strong><br />
retoñar una vez que se coseche, y que tenga otros usos, a<strong>de</strong>más<br />
<strong>de</strong> retener y amarrar el suelo con sus raíces, y el pasto obtenido<br />
<strong>de</strong> esta barreras pueda utilizarse para la aliment<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong>l ganado,<br />
la construcción <strong>de</strong> aboneras para incorporarlas como abono ver<strong>de</strong><br />
o cubierta vegetal. Plantas que sirven como barreras vivas: pastos<br />
(como té limón), maguey, nopal, mezquite, caña <strong>de</strong> azúcar, sorgo<br />
y árboles frutales.<br />
Ventajas <strong>de</strong> las barreras vivas<br />
<br />
<br />
<br />
arrastrada por la fuerza <strong>de</strong>l agua <strong>de</strong> lluvia.<br />
Las barreras muertas se construyen con piedras hasta formar un<br />
muro <strong>de</strong> 50cm <strong>de</strong> alto y 40cm <strong>de</strong> ancho y siempre en el contorno<br />
<strong>de</strong> la zanja.<br />
Barrera Muerta<br />
<strong>de</strong> Piedra y lodo<br />
Cultivos en contorno<br />
Barrera <strong>de</strong><br />
Piedra<br />
en la<strong>de</strong>ra<br />
La presas<br />
<strong>de</strong> gavión<br />
Es recomendable trazar los surcos <strong>de</strong> <strong>ac</strong>uerdo con las zanjas a<br />
nivel. Esto permite una mejor distribución y filtr<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong> agua y<br />
evita el rompimiento <strong>de</strong> surcos. Esta forma <strong>de</strong> trazar los surcos<br />
h<strong>ac</strong>e que cada uno funcione como zanja a nivel, distribuyendo la<br />
humedad y reteniendo el agua. Los surcos se h<strong>ac</strong>en a partir <strong>de</strong> las<br />
partes superiores <strong>de</strong> los terrenos h<strong>ac</strong>ia las partes más bajas. Es<br />
probable que en algunas zonas <strong>de</strong>l terreno la distancia entre dos<br />
o más zanjas a nivel o <strong>de</strong>snivel no sea uniforme, lo que provoca<br />
que algunos surcos no finalicen. Estos <strong>de</strong>ben quedar en la parte<br />
baja <strong>de</strong> cada faja.<br />
Cortinas rompe- vientos<br />
Consiste en la plant<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong> árboles en las orillas <strong>de</strong> los terrenos<br />
con la finalidad <strong>de</strong> proteger los cultivos <strong>de</strong> los viento. Evitando así<br />
<br />
las curvas a nivel también sirven como barreras vivas.<br />
<br />
se <strong>de</strong>be que pr<strong>ac</strong>ticar la agricultura sin el empleo <strong>de</strong> terrazas<br />
niveladas. La práctica <strong>de</strong> sembrar en terrazas era muy común<br />
hasta muy recientemente, cuando se retiraron en muchos lugares,<br />
porque impidieron el uso <strong>de</strong> tr<strong>ac</strong>tores y máquinas para trabajar<br />
los campos. En pocos años, la tierra se pier<strong>de</strong> y los campos se<br />
vuelven estériles.<br />
Para po<strong>de</strong>r valuar este tipo <strong>de</strong> terrenos es <strong>de</strong> suma importancia<br />
que se consi<strong>de</strong>ren las mejoras y prácticas que eviten que se<br />
erosionen y pierdan su valor <strong>de</strong> productividad a su vez que ganan<br />
valor <strong>de</strong> <strong>ac</strong>uerdo al tipo <strong>de</strong> barrera que se utilice, muchos <strong>de</strong><br />
nosotros valuamos este tipo <strong>de</strong> terreno y los castigamos por la<br />
pendiente que presentan sin consi<strong>de</strong>rar las mejora hechas por el<br />
propietario.<br />
Las barreras vivas algunas veces se realizan con árboles <strong>de</strong><br />
ma<strong>de</strong>ras que se utilizan para fabric<strong>ac</strong>ión <strong>de</strong> muebles; con árboles<br />
frutales como el agu<strong>ac</strong>ate; también los agaves o magueyes que en<br />
algún momento alcanzan su madures fisiológica y son explotados<br />
<strong>de</strong> forma económica beneficiándose el propietario.<br />
<br />
con sus mejoras, ya que el valor <strong>de</strong> productividad nos reflejara con<br />
sus productos obtenidos, que tan rico en nutrientes es ese suelo<br />
con sus barreras.<br />
13
14<br />
DIRECTORIO<br />
COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C.<br />
I DIRECTORIO CVM<br />
NOMBRE TELÉFONOS CORREO ELECTRÓNICO<br />
OFICINA PARTICULAR<br />
1 AMEZCUA ILIZALITURRI JULIO CESAR, ARQ. ARQ. 3154014 2213274 jamezcua54@yahoo.com.mx<br />
2 BARRERA ALONSO JESUS,ING. ING.<br />
3175959 - jbarreralonso@hotmail.com<br />
3 BASTIDA OROSCO EDUARDO,ARQ. ARQ. 3132382 7771331509 consultoriainmobiliaria@hotmail.com<br />
4 BELTRÁN AYALA JUSTINO, ARQ. ARQ. 3133637 3044224 f_villa22@yahoo.com.mx<br />
5 BRACHO BLANCHET HÉCTOR LUÍS, ING. ING.<br />
3156228 1694252 hector@fambr<strong>ac</strong>ho.org<br />
6 CHICHIA HERRERA ADRIÁN, ING-AGRNMO. ING. AGR. 3530905 7351010334 gpochichias@hotmail.com / adrian_chichia@hotmail.com<br />
7 CINTA FLORES VÍCTOR MANUEL, ARQ. ARQ. 5120132 1194056 victorcinta_2055@hotmail.com<br />
8 CONTRERAS RUANO LEONARDO, ARQ. ARQ. 310230 2888487 ruano@asval.com.mx<br />
9 DÍAZ CERVERA JUAN PABLO, ARQ. ARQ. 1130808 1770281 juanpablo@gruponivell.com / info@gruponivell.com<br />
10 DÍAZ ROMÁN JULIO CESAR, ARQ. ARQ. 7343420504 2030313 diazjcesar@hotmail.com<br />
11 FERNÁNDEZ JIMÉNEZ JOSÉ MAURO, ARQ. ARQ. 3235405 (73)872178 mauferji@hotmail.com<br />
12 GONZÁLEZ MACKENZIE EMILIO, ING. ING.<br />
3161817 2189866 emilio@m<strong>ac</strong>kingenieros.com<br />
13 GORDILLO ROMÁN VÍCTOR ALONSO, ARQ. ARQ. (961)6719568 - vagr5@hotmail.com<br />
14 GUEVARA ANDRADE ALFONSO, ING. ING.<br />
1764523 1695820 ingalfonsoguevara@yahoo.com.mx<br />
15 GUTIÉRREZ GARCÍA CARLOS , ING.ARQ. ING. ARQ. 3135258 7773847555 cls_gtz@yahoo.com.mx<br />
16 MANCILLAS MOYSHENT CARLOS F., ARQ. ARQ. 3101463 3273081 carlosmancillas@hotmail.com<br />
17 MENDOZA MARTÍNEZ BENITO, ING. ING.<br />
3168036 - bmendozamartinez@yahoo.com.mx<br />
18 MIRANDA ARGUDIN FERNANDO, ARQ. ARQ. 3105124 3285914 avaluosfmiranda@hotmail.com<br />
19 NAVA OLIVA GABRIEL TICO, ING. ING. 7351024209 52*297233*4 navatico@hotmail.com<br />
20 NAZOR NEMER ALFONSO, ING. ING.<br />
- 2362447 nazornemer@yahoo.com<br />
21 OCAMPO ÁLVAREZ RAFAEL, ARQ. ARQ. 3139435 1418814 raa241034@hotmail.com<br />
22 OCAMPO RODRÍGUEZ MANUEL, ING. ING.<br />
3125638 (73)059653 manuelocampordz@hotmail.com<br />
23 OSORIO BAHENA CARLOS RAFAEL ARQ. 3110670 5236634 osoriobahena@yahoo.com.mx<br />
24 RAMÍREZ BRUGADA LUCIO GUADALUPE, ING. ING.<br />
3119789 3638005 avantec_inmobiliaria@yahoo.com.mx<br />
25 RANGEL GUZMÁN GUSTAVO, ING. Mpal. ING.<br />
3187072 1691371 grangel@svalmor.com<br />
26 ROMÁN BARRERA JOEL, ING. ING.<br />
3135970 (71)377242 avaluosjroman2008@hotmail.com<br />
27 SÁNCHEZ RAMÍREZ GERARDO, ARQ. ARQ. 2894864 (777)1063430 gerardo@gsvalu<strong>ac</strong>ion.com / info@gsvalu<strong>ac</strong>ion.com<br />
28 SANDOVAL AGUAYO JORGE, ARQ. ARQ. 3127276 3127276 jyjarqs@prodigy.net.mx / jorges@valor.com.mx<br />
29 SANDOVAL VÁZQUEZ JOAQUÍN, ARQ. ARQ. 3127276 3127276 jsandovalv@prodigy.net.mx<br />
30 SANDOVAL ZAHM EDMUNDO CARLOS, ARQ. ARQ. 3170455 2034808 cszahm@gmail.com<br />
31 TAPIA HUAYEK NUR, ARQ. ARQ. 3160124 52*200882*1 ntapiahuayek@gmail.com<br />
32 TOLEDO VELASCO AURELIO, ARQ. ARQ. 3186235 1695922 toledoavaluos@prodigy.net.mx<br />
33 TORRES PAREDES SARA LUZ, ARQ. ARQ. 1020355 7905861 sltorres5@yahoo.com.mx<br />
COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C.<br />
REGISTRO SEP No. 37-M<br />
www.covamor.org<br />
info@covamor.org<br />
Blvd. Benito Juárez No. 10, 3er piso, Col. Centro<br />
Cuernav<strong>ac</strong>a, Morelos. C.P. 62000<br />
Tels. 01(777) 3127276<br />
01(777) 3186235