Sementera: 312 litros de grano - citaREA

ENF — 691 — ENF
joras introducidas, cuando no mediara pacto
expreso, aun realizándolas contra la expresa
voluntad del dueño directo, en opinión de muchos
y notables jurisconsultos, por lo mismo
que el contrato enfitéutico confiere al dueño
útil todos los derechos, excepto el dominio
directo, habiendo de estimarse el valor de las
mejoras por el que tengan en el momento de
espirar la enfiteusis. En cambio no podrá repetir
las mejoras hechas contra la inhibición
del dueño directo, si en el contrato se pactó
la necesidad de su consentimiento ó que cediesen
en beneficio de dicho dueño, sin derecho
á repetir las expensas. Tampoco podrá
reclamar el abono de las que hiciere el enfiteuta
en virtud del pacto ó para conservar la
finca en el buen estado en que la recibió, ó
bien por haberla recibido estéril, inculta ó
ruinosa, con la condición de hacerla fructífera
y mejorarla. Puede el enfiteuta vender la
cosa enfitéutica con sus mejoras, á condición
de advertir previamente al dueño, é indicarle
el precio por si deseare hacer uso del derecho
de retracto, fádiga ó tanteo, y de aguardar
dos meses si callare. lío tiene lugar ese derecho
de tanteo, es decir, de tomar la finca por
el tanto contra el tercero que hubiere inscrito
su derecho en el Registro de la propiedad.
La segunda condición es que el comprador de
la enfiteusis sea solvente y no de manos muertas,
ó más poderoso que el dueño directo. Cuando
la cosa enfitéutica se vende para pagar
deudas del enfiteuta, se ha de requerir también
al dueño directo, por si quiere hacer uso
del retracto ó tanteo. El enfiteuta puede donar
, legar y constituir en dote inestimada la
cosa enfitéutica, sin pedir la aprobación del
dueño directo, porque en esos casos no transfiere
el dominio útil ni la obligación de pagar
el canon. También puede arrendarla ó permutarla,
si bien lo más seguro es requerir en
este segundo caso al dueño, mas no tiene capacidad
para darla en enfiteusis. En caso de
que se vendiere el dominio directo, goza preferencia
el enfiteuta para el tanteo. El enfiteuta
está obligado á pagar el canon, aun en caso
de esterilidad é invasión, y habrá de reparar
las pérdidas parciales; no así la total por caso
fortuito. También debe pagar las contribuciones
públicas, aun cuando lo equitativo sería
que pesaran sobre el dueño directo y el útil;
pero en la práctica, y segúu las leyes rentísticas,
parece que los dueños directos deben pagar,
como los perceptores de censos, el 12 por
100 del importe del canon.
El dueño directo está obligado á no poner
ni consentir entorpecimientos al enfiteuta en
el goce de la finca, mas puede mejorar ésta
siempre que no impida el ejercicio del dominio
útil. Si el enfiteuta deja de pagar el canon
durante dos años en la enfiteusis eclesiástica
y tres en la laical, cae en la pena de comiso, y
el dueño podrá apoderarse de la finca sin decreto
del juez, á no ser que el enfiteuta haya
dejado de pagar por ignorancia ú otra causa
legítima; por ser acreedor del dueño directo
en igual suma por otra razón ; por no haber
querido el dueño directo recibir el canon cuando
el enfiteuta se lo ofrecía; por haber recibido
el canon después de una interrupción de
dos ó tres años en el pago, y por prestarse el
enfiteuta á pagar la mora ó tardanza, pagando
el canon dentro de los diez días siguientes al
último plazo. La práctica y la razón de todas
maneras aconsejan que el dueño directo acuda
al juez en caso de comiso. Está facultado asimismo
para privar de la cosa enfitéutica al
dueño útil en caso de que éste la venda ó empeñe
á manos muertas ó á persona de quien no
sea fácil cobrar el canon, ó en el caso de no
requerir á aquél para que haga uso del derecho
de retracto, fádiga ó tanteo, no privándole
sino de la parte que vendiere. Igual facultad
asiste al dueño cuando la finca se haya perjudicado
de un modo muy notable, y no obtiene
el resarcimiento del deterioro, acudiendo, empero,
siempre al juez. Cuando se enajénala
cosa enfitéutica, tiene el dueño directo el derecho
de exigir el laudemio ó luismo, que es
la quincuagésima parte del valor ó precio del
fundo, á no ser que en la escritura de la enfiteusis
se hubiera pactado otra cosa. El laudemio
se ha de calcular por el valor de la finca
al hacerse la transferencia, y no se paga cuando
por fallecimiento del enfiteuta pasa la cosa
á los herederos necesarios ó forzosos; cuando
la dividen varias personas que ya la poseían
en común; cuando antes de la entrega se rescinde
la venta, y cuando la confiere el padre
en dote para la hija.
La enfiteusis acaba por la destrucción total
ó casi total de la cosa enfitéutica, de modo
que quede menos de la octava parte; por la
consolidación ó reunión de los dominios directo
y útil; por la pena de comiso; por muerte
ó transcurso del tiempo por el cual se concedió;
por prescripción; por redención, y por
virtud de renuncia ó abandono de los derechos
que asisten al perceptor ó censualista.
Hay otros contratos análogos al de enfiteusis
(véase Foro). El aforamento de Portugal y
el beldem-regt de Groninga no son otra cosa
que enfiteusis. El segundo es un arrendamiento
hereditario, en que el usufructuario de la
finca paga un canon fijo anual, y uno eventual,
convenido de antemano, á cada cambio de
poseedor, siendo transmisible el usufructo
por sucesión, cesión ó venta. Los agrónomos
holandeses atribuyen á ese sistema de arrendamiento
la prosperidad á que ha llegado la
agricultura en la provincia de Groninga, porque
el labrador no tiene reparo en mejorar
más y más la finca. En la isla de Jersey y en
la Lombardía, con la denominación de contrato
de Livello, se encuentran también enfiteusis.
ENFITEUTA.—Persona que tiene el dominio
útil y está obligada á pagar el canon
de la enfiteusis.
ENFITÉUTICO.—Lo que se da en enfiteusis,
como campo ó fundo enfitéutico, y lo
que pertenece á ella, como censo enfitéutico.