Exámen Derecho Civil. Bienes.

Habiendo dispuesto el heredero de un inmueble hereditario sin
practicar esas inscripciones, se resolvió en una ocasión que el acto o título
respectivo es nulo absolutamente, sobre todo porque se infringen normas de
organización del Registro, que son de orden público (RDJ., t. 2, p. 393; Gaceta de
1875, N º 939). Posteriormente, aplicando la distinción entre título y modo,
entendiendo que cuando el Código exige esas inscripciones lo hace para que
se pueda "disponer", lo que equivale a "enajenar", y recordando que la cosa
se hace ajena al operar el modo, estimó válido el contrato por el que el
heredero vende el inmueble sin efectuar esas inscripciones, ya que con él aún
no "dispone" (RDJ., t. 8, p. 433) (Aquí, sin embargo, podría recordarse también
lo que establece el art. 1810 del Código. Debe agregarse además que si
"disponer" se estima equivalente a "enajenar", hay que entender por enajenar
no sólo transferir el dominio, sino también constituir cualquier otro derecho
real, como si el heredero pretende hipotecar un inmueble hereditario).
Después, otro fallo relacionó el precepto del art. 688 con el art. 696, el cual
prescribe que mientras las inscripciones indicadas en los textos que le
preceden no se practiquen, no se dará o transferirá el respectivo derecho, lo
que implica afirmar que si después se efectúan, se transfiere el respectivo
derecho; ello destierra la posibilidad de nulidad absoluta del título, que no
puede sanearse por voluntad de las partes (RDJ., t. 10, p. 54). Más tarde se ha
continuado insistiendo que la sanción por disponerse de un inmueble sin esas
inscripciones no es la nulidad, ni del titulo (por ej., compraventa) ni de la
tradición, sino que es la que señala el art. 696; mientras no se efectúan, no se
da o transfiere el respectivo derecho (RDJ., t. 23, p. 129). A esa solución se
había llegado también en una época pretérita (por ej., Gaceta de 1876, sent. Nº
2.484, p. 1281; Gaceta de 1890, t. 1, sent. Nº 2.516, p. 1339).
Pero la discusión ha continuado. Se señalan dos observaciones a la
solución jurisprudencial. Primero, que el art. 696, al negar la transferencia del
respectivo derecho al tercero mientras la inscripción no se efectúa, no se
refiere al art. 688, pues se está refiriendo sólo a las inscripciones que
transfieren el dominio, a las que son tradición, y ésas no tienen por finalidad
la transferencia del dominio, sino otras funciones del Registro. Y segundo,
que aquella solución asegura que mientras las inscripciones no se efectúen
queda en suspenso la transferencia del derecho; en otras palabras, que al comprar
el inmueble el tercero, sin que el heredero practique las inscripciones, el
título y la inscripción serían válidos pero completamente ineficaces, con lo
que el tercero no adquiriría el dominio ni la posesión. Sin embargo, se
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