La crisis Inmobiliaria y el Subprime - Asociación Hipotecaria Mexicana
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<strong>La</strong> <strong>crisis</strong> <strong>Inmobiliaria</strong> y <strong>el</strong> <strong>Subprime</strong> Lending<br />
Siempre será más sencillo describir una catástrofe después de sucedida, sin<br />
embargo en este caso, <strong>el</strong> desenlace estaba escrito en la pared varios años<br />
antes, lamentablemente la inercia y la ceguera colectiva fueron más fuertes que<br />
los cuestionamientos sobre cuanto más podrían sostenerse la abundancia de<br />
crédito fácil y la burbuja inmobiliaria de los Estados Unidos.<br />
En junio d<strong>el</strong> 2005 la prestigiada revista The Economist publicaba “Nunca antes<br />
<strong>el</strong> precio de las casas se ha incrementado tanto, tan rápido, por tanto tiempo,<br />
en tantos países. Los mercados de bienes raíces han subido como la espuma<br />
en países como Estados Unidos, Inglaterra, Australia, Francia, España y China.<br />
El incremento sostenido en los precios de las propiedades ha ayudado a<br />
impulsar la economía mundial desde <strong>el</strong> año 2000. ¿Qué pasaría si <strong>el</strong> boom de<br />
la vivienda sufriera un colapso?”<br />
A raíz de los atentados d<strong>el</strong> 11 de Septiembre d<strong>el</strong> 2001, los Estados Unidos<br />
buscaron impulsar su economía mediante una reducción en las tasas de<br />
interés, <strong>el</strong> objetivo se logró casi de inmediato al incrementar drásticamente la<br />
accesibilidad al crédito. Esta accesibilidad al crédito estimuló <strong>el</strong> consumo e<br />
incrementó <strong>el</strong> niv<strong>el</strong> de vida de los norteamericanos de manera generalizada.<br />
<strong>La</strong> industria de la vivienda de pronto se encontró con una demanda enorme,<br />
producto d<strong>el</strong> incremento en <strong>el</strong> poder de compra d<strong>el</strong> consumidor (los<br />
norteamericanos le llaman Housing Affordability) que permitía prácticamente a<br />
cualquier persona acceder a una amplia oferta de esquemas hipotecarios. Esta<br />
demanda impulsó los precios de las viviendas a niv<strong>el</strong> nacional en un 14% anual<br />
aunque en California, Florida y Nueva York se vieron incrementos anuales<br />
superiores al 25%.
Rápidamente millones de familias norteamericanas apreciaron la facilidad para<br />
hacerse de una vivienda en condiciones muy accesibles. Al mismo tiempo los<br />
desarrolladores de vivienda incrementaron fuertemente su producción y las<br />
instituciones financieras entraron en una feroz competencia por financiar a los<br />
compradores. <strong>La</strong> industria de la vivienda entraba en un ciclo de expansión, con<br />
la virtud adicional de que la vivienda incide en la generación de empleo y en<br />
más de 37 ramas económicas asociadas a su producción, comercialización y<br />
financiamiento.<br />
<strong>La</strong> bursatilización de créditos hipotecarios también tomó un auge inusitado<br />
pues los balances de las instituciones financieras fueron insuficientes para<br />
financiar la enorme cantidad de créditos hipotecarios que se estaban<br />
otorgando. Al bursatilizar un portafolio de créditos hipotecarios, un Inversionista<br />
Institucional compra los flujos futuros d<strong>el</strong> mismo y con <strong>el</strong>lo asume su<br />
rentabilidad y <strong>el</strong> riesgo crediticio.<br />
Hasta aquí todo suena bien, pero muy pronto comenzaron las distorsiones y<br />
abusos.<br />
En mi opinión, <strong>el</strong> principal problema fue que todos esperaban que <strong>el</strong> valor<br />
de las casas seguirían subiendo permanentemente, y fue bajo esta<br />
premisa que Consumidores, Desarrolladores de Vivienda, Instituciones<br />
Financieras e Inversionistas Institucionales entraron en una euforia que<br />
duró al menos 3 años ante la pasividad de las autoridades.<br />
A continuación describiré como se combinaron los distintos ingredientes que<br />
llevaron a Estados Unidos a la <strong>crisis</strong> financiera más importante de su historia.<br />
Consumidores:<br />
El periodista David Brooks escribió recientemente en su columna de <strong>el</strong> New<br />
York Times refiriéndose a Estados Unidos: “Los fundadores de este país<br />
crearon una estructura moral en torno al dinero. <strong>La</strong> herencia puritana inhibía <strong>el</strong><br />
lujo y la autocomplacencia, sin embargo en los últimos 30 años, las normas<br />
sociales que soportaban la austeridad y gastar solo lo que se tiene, se han<br />
venido erosionando. Este deterioro ha implicado un crecimiento explosivo en la<br />
deuda de las personas, inhibiendo la movilidad social y arruinando vidas. El<br />
r<strong>el</strong>ajamiento en la disciplina financiera ha ampliado las opciones para la gente<br />
educada pero también ha significado tentación y caos para los más<br />
vulnerables. En los últimos años, los americanos han incrementado su<br />
conciencia hacia <strong>el</strong> ambiente y <strong>el</strong> tabaco, pero no han estado socialmente<br />
conscientes acerca d<strong>el</strong> dinero y las deudas.”<br />
De pronto los norteamericanos se encontraron con que su poder de compra se<br />
había incrementado al haber bajado las tasas de interés. Al mismo tiempo<br />
tantas facilidades para obtener préstamos, tarjetas de crédito e hipotecas los<br />
llevó a alcanzar <strong>el</strong> niv<strong>el</strong> más alto de endeudamiento promedio por hogar y al<br />
mismo tiempo <strong>el</strong> niv<strong>el</strong> mas bajo de ahorro promedio por hogar en su historia.
Algunas personas lograron crear fortunas mediante la compra especulativa de<br />
inmuebles apalancados con crédito hipotecario, ni la tasa de interés ni los<br />
costos legales eran significativos cuando <strong>el</strong> rendimiento estaría entre <strong>el</strong> 15% y<br />
<strong>el</strong> 25% anual, estas compras especulativas “calentaron” aún mas <strong>el</strong> mercado<br />
dando la falsa sensación de que la demanda era sostenidamente mayor.<br />
He llegado a tener acceso a expedientes de personas con mas de 50 créditos<br />
hipotecarios en los últimos 7 años.<br />
Desarrolladores de Vivienda.<br />
Los Desarrolladores de Vivienda entraron también en una euforia por producir<br />
cuantas casas les resultara posible, para lo cuál en adición a la demanda<br />
natural complementaron sus ventas con compradores especulativos y grupos<br />
que antes no hubieran calificado como mercado objetivo tales como sobreendeudados,<br />
economía informal, ilegales y hasta personas en bancarrota. Todo<br />
bajo <strong>el</strong> supuesto de que de cualquier modo las viviendas eran una gran<br />
inversión que seguiría subiendo de valor.<br />
Pareciera ser que los Desarrolladores de Vivienda no fueron conscientes de<br />
que esa dinámica de su mercado sería sostenible solo en la medida en que la<br />
demanda fuera permanente y estuviera respaldada por la disponibilidad de<br />
financiamiento.<br />
El objetivo primordial era la venta de las casas, sin importar si estas eran<br />
compradas por gente que no tuviera como pagar su crédito o por<br />
especuladores que no las habitarían.<br />
En este entorno se volvió muy difícil conocer <strong>el</strong> valor real de las casas, que en<br />
última instancia son la garantía d<strong>el</strong> crédito. Si las casas subían de precio entre<br />
14% y 25% anualmente y <strong>el</strong> mercado estaba dispuesto a pagarlas a ese precio,<br />
pues los avalúos que se practicaron sobre las mismas corroboraron ese valor.<br />
También sucedió que ante la presión de los desarrolladores y consumidores,<br />
muchos avalúos fueron inflados para simular pagos de enganche, en ocasiones
con la complicidad de brokers hipotecarios y hasta de los ejecutivos de las<br />
instituciones financieras.<br />
Instituciones Financieras<br />
<strong>La</strong> tormenta perfecta se alimentó con una fuente aparentemente inagotable de<br />
recursos que se canalizaron al sistema en cientos de modalidades de créditos<br />
hipotecarios.<br />
Los otorgantes de créditos hipotecarios competían ferozmente por la<br />
preferencia de los consumidores. Bancos tradicionales, Uniones de Crédito y<br />
Bancos Hipotecarios no solo competían con su oferta de producto y rapidez de<br />
servicio, la competencia fue también en <strong>el</strong> terreno d<strong>el</strong> riesgo crediticio. Tener<br />
un mal historial crediticio, un alto niv<strong>el</strong> de endeudamiento, no poder comprobar<br />
suficientes ingresos y hasta estar en bancarrota, dejaron de ser razones para<br />
declinar una solicitud de crédito hipotecario bajo la premisa de que una tasa de<br />
interés mas alta compensaría una mayor probabilidad de incumplimiento.<br />
Todo esto hubiera sido ilegal antes de 1980, ya que en ese año se derogaron<br />
en Estados Unidos las regulaciones anti-usura que establecían un techo a las<br />
tasas de interés de los préstamos. Mas ad<strong>el</strong>ante en 1994 se realizó una<br />
reforma legislativa para fomentar <strong>el</strong> uso de tecnologías que permitieran ajustar<br />
<strong>el</strong> precio de los créditos hipotecarios en función d<strong>el</strong> riesgo, con la intención de<br />
maximizar <strong>el</strong> acceso de la población a un crédito hipotecario, fue así como<br />
nacieron los créditos Alt-A y los créditos <strong>Subprime</strong>.<br />
Los créditos Alt-A (nombre corto para Alternative A Paper) son aqu<strong>el</strong>los cuyo<br />
niv<strong>el</strong> de riesgo es mayor al de un crédito Prime, pero no es tan riesgoso como<br />
un crédito <strong>Subprime</strong>. Casos típicos de créditos Alt-A son aqu<strong>el</strong>los en los que <strong>el</strong><br />
cliente presenta documentación alternativa y en lugar de comprobantes de<br />
ingresos simplemente declara ganar cierta cantidad mensualmente (Stated<br />
Income) o bien declara tener cierto patrimonio (Stated Assets), sin que en estos<br />
casos se compruebe si lo declarado es cierto o no. Otra posibilidad para ser<br />
considerado Alt-A es cuando tiene atrasos constantes en su buró de crédito,<br />
altos niv<strong>el</strong>es de endeudamiento, bajo enganche o adquiere una vivienda de<br />
descanso (Second Home). Estas características no son lo suficientemente<br />
graves para considerarlo <strong>Subprime</strong>, pero si denotan una mayor probabilidad de<br />
incumplimiento. Se ha escrito muy poco acerca de los créditos Alt-A, sin<br />
embargo todo parece indicar que su comportamiento es mas parecido al<br />
<strong>Subprime</strong> que al Prime. Para facilidad d<strong>el</strong> lector en lo sucesivo utilizaré <strong>el</strong><br />
término <strong>Subprime</strong> para referirme indistintamente a los créditos Alt-A y<br />
<strong>Subprime</strong>.<br />
Durante los primeros años, los Créditos <strong>Subprime</strong> eran considerados caros y<br />
fueron poco representativos en <strong>el</strong> portafolio de los bancos.
A finales de los 90’s, los Créditos <strong>Subprime</strong> fluctuaban alrededor d<strong>el</strong> 10% de la<br />
colocación total. En <strong>el</strong> año 2006 llegaron a representar <strong>el</strong> 22% de los créditos<br />
otorgados alcanzando un monto superior a los $700,000 millones de dólares.<br />
Productos Hipotecarios<br />
<strong>La</strong> competencia entre los otorgantes de crédito trajo también la creación de<br />
productos hipotecarios exóticos de alto riesgo (hoy se les conoce como<br />
hipotecas tóxicas). Entre otras destacan:<br />
Adjustable Rate Mortgage (ARM ) en la cuál la tasa de interés de fija<br />
revisa de manera periódica exponiendo al acreditado a los riesgos de<br />
fluctuación en la tasa de interés. Esta alternativa resulta tóxica cuando<br />
se ofrece como “gancho” una tasa introductoria muy baja (por debajo de<br />
mercado) condenando al cliente a un incremento en su mensualidad al<br />
final d<strong>el</strong> plazo de dicha tasa introductoria.<br />
Interest Only Mortgage (IO) en estas hipotecas solo se pagan intereses<br />
durante un período pactado que va entre 5 y 10 años. Esto significa que<br />
durante este período la deuda no disminuye. El atractivo es que la<br />
mensualidad es muy baja, pero no amortiza nada de capital durante los<br />
primeros años.<br />
Negative Amortization Mortgage (NegAm) Esta es la mas tóxica de las<br />
hipotecas, pues <strong>el</strong> pago mensual es menor que los intereses que se<br />
generan cada mes. Esto implica que la deuda sube mensualmente, con<br />
<strong>el</strong> riesgo de que eventualmente la deuda sea mayor que <strong>el</strong> valor de la<br />
casa con <strong>el</strong> consiguiente riesgo de que al cliente le convenga dejar de<br />
pagar su crédito.<br />
Si lo analizamos detenidamente, estas alternativas de financiamiento son<br />
atractivas solo para compradores especulativos que buscan obtener un
endimiento por plusvalía en <strong>el</strong> corto plazo pero son demasiado riesgosas para<br />
quien pretende adquirir una vivienda para vivir en <strong>el</strong>la y crear un patrimonio.<br />
El riesgo de las hipotecas tóxicas se acota en la medida que las casas suban<br />
de valor y se <strong>el</strong>imina solo en la medida en que alguien esté dispuesto a<br />
comprar dicha vivienda en su precio máximo histórico.<br />
Otro tipo de Hipoteca Tóxica fueron los Home Equity Loans; Créditos que<br />
permiten al cliente hacer uso d<strong>el</strong> valor pagado de la casa para un destino libre.<br />
Generalmente utilizados para consolidación de pasivos o para adquirir otras<br />
propiedades. Su toxicidad está en que en muchos casos se utilizó para<br />
financiar gasto corriente y o capital de riesgo.<br />
No es difícil imaginarse casos en donde los clientes con baja cultura financiera<br />
y mayor necesidad de financiamiento optaran por hipotecas tóxicas para<br />
hacerse de una vivienda. También es evidente que la combinación de un<br />
cliente <strong>Subprime</strong> que obtiene una hipoteca tóxica es algo que terminaría mal.<br />
<strong>La</strong> Bursatilización de Créditos Hipotecarios<br />
El ingrediente final fueron los Bonos Respaldados por Hipotecas Residenciales<br />
(Residential Mortgabe Backed Securities o RMSB).<br />
Se trata de instrumentos mediante los cuales un inversionista puede adquirir<br />
los flujos de pago de principal e intereses de un paquete de créditos<br />
hipotecarios. Por supuesto al adquirir <strong>el</strong> instrumento, <strong>el</strong> inversionista asume los<br />
riesgos crediticio, de prepago y de mercado, asociados al incumplimiento en los<br />
pagos, a la duración y al rendimiento d<strong>el</strong> instrumento respectivamente.<br />
En 1938 se fundó la Federal National Mortgage Association (que por la<br />
fonética de sus siglas en ingles FNMA después sería llamada Fannie Mae) con<br />
la finalidad de comprar hipotecas de los empleados federales y veteranos para<br />
después empaquetarlas y venderlas a inversionistas como RMBS en <strong>el</strong><br />
mercado de valores. En 1970 se crea <strong>el</strong> Emergency Home Finance Act<br />
(FHLMC o Freddie Mac) para desarrollar <strong>el</strong> mercado de RMBS de hipotecas d<strong>el</strong><br />
mercado abierto. Ambas instituciones se volvieron competidoras, fueron<br />
privatizadas y en <strong>el</strong> tiempo establecieron los estándares para los créditos<br />
Prime, Alt-A y <strong>Subprime</strong>.<br />
<strong>La</strong>s RMBS se fueron sofisticando hasta llegar a estructuras en las cuales <strong>el</strong><br />
riesgo crediticio puede ser segregado en uno o mas tramos de forma tal que <strong>el</strong><br />
otros inversionistas (o <strong>el</strong> mismo emisor) puedan recibir un rendimiento mayor<br />
asumiendo mas riesgo al aceptar las primeras pérdidas hasta cierto límite, los<br />
quebrantos en exceso de ese límite son con cargo al rendimiento y en ultima<br />
instancia al capital de los inversionistas tenedores d<strong>el</strong> RMBS.<br />
Resulta claro que una emisión de RMBS que contenga créditos bien<br />
originados, con productos hipotecarios conservadores, pareciera ser una<br />
inversión segura, por <strong>el</strong> contrario una emisión que contenga créditos <strong>Subprime</strong><br />
con productos tóxicos, y avalúos inflados resultará en un potencial quebranto<br />
para los inversionistas.
<strong>La</strong>s calificadoras de riesgo tenían la responsabilidad de evaluar la calidad y<br />
homologar los niv<strong>el</strong>es de riesgo de cada emisión mediante <strong>el</strong> aforo o mezanine<br />
en la estructura de cada emisión de RMBS, sin embargo en un entorno de<br />
“autorregulación” no se consideraba indispensable que los emisores<br />
mantuvieran intereses económicos dentro de la emisión para asegurar una<br />
alineación con los intereses de los inversionistas (Skin-in-the-game).<br />
Inversionistas Institucionales<br />
Desde 1938 las RMBS fueron atractivas para inversionistas con apetito por<br />
pap<strong>el</strong>es de largo plazo y rendimientos superiores a los instrumentos<br />
tradicionales. Fondos de Pensión, Aseguradoras, Sociedades de Inversión,<br />
Bancos y otros inversionistas sofisticados construyeron durante años<br />
portafolios de inversión en RMBS.<br />
El desarrollo de las RMBS a lo largo de 70 años, hizo que se conocieran<br />
ampliamente como un instrumento de inversión r<strong>el</strong>ativamente seguro al estar<br />
respaldado por hipotecas de largo plazo cuyo riesgo crediticio era altamente<br />
pulverizado.<br />
A partir d<strong>el</strong> año 2000, al tiempo que los otorgantes de créditos hipotecarios<br />
fueron r<strong>el</strong>ajando sus políticas de crédito y subiendo sus tasas de interés, los<br />
inversionistas también fueron perdiendo sensibilidad respecto a los riesgos que<br />
asumían al comprar dichos pap<strong>el</strong>es, enfocándose solo en <strong>el</strong> rendimiento<br />
esperado.<br />
<strong>La</strong> liquidez que se experimentó en los mercados mundiales durante los años<br />
2004 al 2007 provocó que inversionistas institucionales y otros menos<br />
sofisticados de todo <strong>el</strong> mundo compraran ávidamente las RMBS sin estar<br />
plenamente conscientes d<strong>el</strong> riesgo de dichas inversiones dentro de las cuales<br />
una de cada cinco hipotecas era <strong>Subprime</strong>.<br />
<strong>La</strong> <strong>crisis</strong> hipotecaria en Estados Unidos.<br />
A finales d<strong>el</strong> 2006 las ventas de casas nuevas en Estados Unidos comenzaron<br />
a reflejar una desac<strong>el</strong>eración importante y con <strong>el</strong>lo los precios de las casas<br />
comenzaron a declinar. Poco después, distintas instituciones financieras<br />
empezaron a reportar deterioros significativos en <strong>el</strong> desempeño de sus créditos<br />
hipotecarios, principalmente los <strong>Subprime</strong>, con lo que se inició <strong>el</strong> desplome de<br />
la industria hipotecaria en ese país y con <strong>el</strong>lo la <strong>crisis</strong> financiera mundial.<br />
En primer lugar los tenedores de RMBS encontraron que <strong>el</strong> desempeño de sus<br />
títulos empezaba a ser malo y su potencial de pérdidas era peor aún. Muchos<br />
inversionistas en <strong>el</strong> mundo entero se encontraron invertidos en pap<strong>el</strong>es de cuyo<br />
riesgo no eran conscientes resultando muy difícil encontrar un mercado<br />
secundario que les permitiera desinvertirse.<br />
Por un lado las entidades financieras dejaron de encontrar mercado para sus<br />
RMBS y por otro sus necesidades de reservas se incrementaron<br />
dramáticamente.
Se estima que como resultado de esta <strong>crisis</strong>, las viviendas de los Estados<br />
Unidos habrán perdido en promedio un 30% de su valor en <strong>el</strong> último año.<br />
Todo esto llevó al sector financiero de los Estados Unidos al colapso de<br />
instituciones como Bear Sterns que tuvo que ser comprado a una fracción de<br />
su valor por JP Morgan Chase o Lehman Brothers que desapareció unas<br />
semanas después.<br />
En España, Inglaterra y otros lugares d<strong>el</strong> mundo aunque la combinación de<br />
ingredientes (productos tóxicos, r<strong>el</strong>ajamiento crediticio, bursatilizaciones) fue<br />
distinta, <strong>el</strong> común denominador en todos los mercados fue: la apreciación<br />
exagerada en los valores de las viviendas y cuando <strong>el</strong> desplome se produjo<br />
en Estados Unidos, este llevó consigo a la mayoría de los mercados d<strong>el</strong><br />
mundo.<br />
Así mismo, <strong>el</strong> apetito de los inversionistas institucionales por los pap<strong>el</strong>es<br />
hipotecarios prácticamente desapareció en los mercados internacionales.<br />
Efectos de la <strong>crisis</strong> hipotecaria en México<br />
En México hemos sostenido no hay hipotecas <strong>Subprime</strong>, debido a que los<br />
principales otorgantes de crédito llevan a cabo un análisis de ingresos de los<br />
solicitantes, nadie otorga créditos basados en declaraciones unilaterales de los<br />
solicitantes (no existe <strong>el</strong> Stated Income ni Stated Assets). Para <strong>el</strong> caso de<br />
asalariados, los ingresos son demostrados con recibos de nómina que en un<br />
altísimo porcentaje se pueden corroborar con depósitos en cuentas de cheques<br />
de los acreditados. Por su parte los independientes y dueños de negocio,<br />
acreditan sus ingresos mediante declaraciones de impuestos y/o los flujos de<br />
sus estados de cuenta de cheques personales.<br />
Los Bancos por regulación de la Comisión Nacional Bancaria deben consultar<br />
d<strong>el</strong> historial crediticio d<strong>el</strong> solicitante en cada operación, viéndose obligados a<br />
constituir reservas hasta por <strong>el</strong> 100% d<strong>el</strong> monto d<strong>el</strong> crédito en caso de aprobar<br />
una operación a una persona que presenta un mal historial crediticio.<br />
Otro ingrediente de la <strong>crisis</strong> hipotecaria Norteamericana que afortunadamente<br />
está ausente en México, son los productos tóxicos. En Nuestro país, los<br />
créditos que otorga la banca son en Pesos, a tasas fijas, con pagos fijos en<br />
Pesos o Salarios Mínimos y siempre con amortización positiva. Esto protege a<br />
nuestros acreditados ante la volatilidad en los mercados.<br />
Así mismo, en México, los Bonos Respaldados por Hipotecas (BORHIS) cuyos<br />
estándares han sido definidos por la Sociedad <strong>Hipotecaria</strong> Federal tienen<br />
varias características que los diferencia de los RMBS, y es que en México la<br />
institución emisora conserva un interés económico en la emisión durante todo<br />
<strong>el</strong> plazo de la misma, de tal forma que las primeras pérdidas afectan al emisor<br />
antes que al inversionista, hasta por <strong>el</strong> aforo de la operación (Skin-in-thegame).<br />
Finalmente considero poco probable que en México suframos un desplome en<br />
los valores de las viviendas. Para esta afirmación me baso en tres <strong>el</strong>ementos:
1. Aunque en México hemos tenido un auge muy importante en la vivienda,<br />
resulta que los valores de la misma no han sufrido incrementos tan fuertes<br />
como los observados en otros países. En la siguiente gráfica se aprecia <strong>el</strong><br />
incremento real en <strong>el</strong> valor de las viviendas durante <strong>el</strong> período 2001-2007.<br />
En <strong>el</strong>la se puede observar que las tasas de incremento en los valores han<br />
fluctuado alrededor d<strong>el</strong> 5% anual con la única excepción de la vivienda<br />
vacacional cuyos movimientos erráticos obedecen al tamaño d<strong>el</strong> mercado y<br />
su falta de consolidación.<br />
25%<br />
20%<br />
15%<br />
10%<br />
5%<br />
0%<br />
-5%<br />
-10%<br />
-15%<br />
Apreciación en términos reales en <strong>el</strong> valor de las viviendas<br />
2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007<br />
Social Económica Media<br />
Residencial Residencial Plus Vacacional<br />
Fuente: Análisis de Scotiabank con información d<strong>el</strong> Mexican Housing Overview de Softec S.C.<br />
2. No se aprecia una sobreoferta de vivienda en México. En la siguiente<br />
gráfica se puede observar que Softec S.C. estima que <strong>el</strong> inventario de<br />
viviendas en venta se ubicaba en Octubre d<strong>el</strong> 2008 alrededor de los 10<br />
meses, con una franca tendencia a la baja en todos los segmentos,<br />
producto d<strong>el</strong> reducido número de nuevos proyectos que han iniciado en los<br />
últimos meses. Esto nos permite concluir que hacia mediados d<strong>el</strong> 2009 <strong>el</strong><br />
indicador se situará por debajo de los 5 meses de inventario. Destacan la<br />
oferta de vivienda Residencial y Residencial Plus cuya sobreoferta se ha<br />
venido absorbiendo desde <strong>el</strong> 2005 y la vivienda Turística que es <strong>el</strong> único<br />
segmento que se aprecia por arriba de los 12 meses de inventario.
3. Finalmente considero que en la medida que en México continúe habiendo<br />
disponibilidad de Créditos Hipotecarios, los valores de las viviendas<br />
tenderán a mantener su precio y en <strong>el</strong> mediano plazo recuperar valor en<br />
términos reales. Hay que tener en cuenta que en México, la vivienda<br />
Residencial y Residencial Plus, tradicionalmente han establecido su precio<br />
en Dólares Americanos y aunque su apreciación en pesos no es<br />
sincronizada con los incrementos súbitos en <strong>el</strong> tipo de cambio, a mediano y<br />
largo plazos tienden a cerrarse las brechas.<br />
Con todo lo anterior no pretendo descartar que en México vayamos a sentir los<br />
efectos de la <strong>crisis</strong> hipotecaria mundial. Dichos efectos ya se han hecho<br />
evidentes en <strong>el</strong> incremento gradual pero sostenido en la cartera vencida de los<br />
otorgantes de crédito en todos los segmentos d<strong>el</strong> mercado. También se ha<br />
hecho patente la aversión de los inversionistas institucionales por los Borhis y<br />
<strong>el</strong> encarecimiento d<strong>el</strong> fondeo.<br />
Sin duda, las variables que más afectarán <strong>el</strong> desempeño de los portafolios<br />
hipotecarios en México serán <strong>el</strong> empleo, la pérdida en <strong>el</strong> poder adquisitivo y la<br />
falta de crecimiento en la economía. También estamos percibiendo los efectos<br />
de un alto niv<strong>el</strong> de endeudamiento de las personas, sobre todo en productos de<br />
Crédito al Consumo.<br />
No obstante lo anterior, esta <strong>crisis</strong> encuentra al Sector Hipotecario de México<br />
en condiciones mas saludables que la mayoría de los países desarrollados. En<br />
todo caso, la actual <strong>crisis</strong> hipotecaria de los Estados Unidos se parece mas a la<br />
<strong>crisis</strong> que sufrió México en 1995.