la incidencia del media ambiente en la valoracion - Instituto de ...

LA INCIDENCIA DEL
MEDIO AMBIENTE EN
LA VALORACIÓN DE
INMUEBLES
Lucero de Tamayo María Elena E.
Contadora Pública - Magíster en Economía y Negocios
Corredora de Comercio y Martillera Pública – Docente
Perito Judicial Tasador y Contador
SAN LUIS - ARGENTINA

AMBIENTE
IMPACTO AMBIENTAL

AMBIENTE
Conjunto de factores externos que actúan sobre una población
o comunidad, factores que inciden directamente en las
estructuras de las comunidades.
Es el espacio vital en el que se desarrolla el sujeto
“NATURALEZA ES TODO LO QUE
EXISTE”
Conforman el ambiente lo que la sociedad construye con su
accionar (técnicas y medios de trabajo, producción, transporte
e incluso visión social)

IMPACTO AMBIENTAL
“Es la alteración,
modificación, o cambio
en el ambiente
producido por la acción
del hombre; esta acción
puede ser una obra de
ingeniería, un proyecto,
un plan, un programa, o
una disposición
administrativa o jurídica
que tenga implicancias
ambientales”

MARCO LEGAL
ARGENTINO
La ley 25.675/2002 rige en todo el territorio argentino y
establece los presupuestos mínimos para el logro de una
gestión sustentable y adecuada del ambiente.
Esta ley establece que toda obra o actividad que se pretenda realizar
dentro del territorio de la Nación, y que sea susceptible de degradar el
ambiente, alguno de sus componentes, o afectar la calidad de vida de la
población, en forma significativa, estará sujeta a un procedimiento de
evaluación de impacto ambiental, previo a su ejecución.

PROCEDIMIENTO DE EVALUACIÓN DE IMPACTO
AMBIENTAL
-Las personas físicas o jurídicas darán inicio al
procedimiento con la presentación de una declaración
jurada, en la que se manifieste si las obras o actividades
afectarán el ambiente
- Las autoridades competentes exigirán a los interesados:
• La presentación del estudio interdisciplinario de
impacto ambiental (EsIA) que describa la obra o
proyecto a realizar y las acciones a aplicar ante
posibles efectos negativos
• La realización de la evaluación de impacto ambiental
(EIA) que identificará los posibles impactos
- En base a éstos se emitirá la declaración de impacto
ambiental (DIA) en la que se manifiesta la aprobación o
rechazo de los estudios presentados.

METODOLOGÍA DE EVALUACIÓN DEL IMPACTO
AMBIENTAL
- Un EsIA analiza un sistema complejo, con muchos factores
distintos y con fenómenos que son muy difíciles de cuantificar;
para hacer esto posible hay varios métodos y se usan unos u
otros según la actividad de que se trate, y el organismo que
los haga será el que los exija.
- Uno de los métodos a emplearse es la “matriz de Leopold” ,
fue el 1º método utilizado en EE.UU. en 1971 para realizar un
EsIA; se trata de una matriz (un cuatro de doble entrada)
donde van las acciones humanas que pueden alterar el
sistema en las columnas y en las filas las características del
medio que podrías ser alteradas. Completada la matriz se
coloca un Nº del 1 al 10 que indica la magnitud del impacto,
siendo 10 lo máximo y 1 lo mínimo

EL IMPACTO AMBIENTAL EN LA PLANIFICACIÓN URBANÍSTICA
CONDICIONES AMBIENTALES EN ZONAS DE
EMPLAZAMIENTOS DE OBRAS
EL IMPACTO DEL CULTIVO DE LA SOJA SOBRE EL SUELO
IMPACTO AMBIENTAL DE LOS CULTIVOS TRANSGÉNICOS
INFLUENCIA DE LA INVERSIÓN PÚBLICA Y PRIVADA EN LOS
VALORES DE LAS PROPIEDADES ADYACENTES
IMPACTO DE DESICIONES ADMINISTRATIVAS: RESTRICCIÓN
EN LA COMPRA DE MONEDA EXTRANJERA

EL IMPACTO AMBIENTAL
EN LA
PLANIFICACIÓN URBANÍSTICA

El marcado crecimiento urbanístico, el incremento en
el uso de vehículos, las concentraciones
poblacionales, el aumento de construcciones en
propiedad horizontal, la construcción de mega obras
viales, grandes centros comerciales, etc. causa un
importante daño ambiental; sobre todo en ciudades
donde existen deficiencias en la planificación
urbanística desde sus orígenes, y que cuentan con
calles muy angostas que causan fácilmente un
atascamiento de tránsito no solo en horarios pico sino
en la mayor parte del día, lo cual causa
contaminación atmosférica (baja calidad en el aire y
altos niveles de ruido) y contaminación visual.

CONTAMINACIÓN VISUAL
Produce un cambio o desequilibrio
del paisaje natural o artificial,
afectando las condiciones de vida
y funciones vitales de los seres
vivos. Este tipo de contaminación
afecta al sistema nervioso central,
puede ser producida por una mala
señalización que impida la
correcta orientación de los
automovilistas, pérdida de tiempo,
mayor consumo de combustible;
provocando mal humor, tensión y
agresividad vial; también por
exceso de carteles en la vía
pública, mala distribución de los
semáforos, etc..

Cualquier obra de
infraestructura de alto nivel
altera el paisaje y el medio
ambiente, esta alteración no
necesariamente será negativa,
ya que la obra tendrá como fin
satisfacer una necesidad latente
de los individuos que conforman
la sociedad, lo que recae en un
impacto positivo en el entorno;
pero un mal estudio y replanteo
de la ciudad puede transformar
parte de ese impacto positivo en
negativo; así como las grandes
edificaciones o distorsiones en
el paisaje pueden causar una
contaminación lumínica.

CONTAMINACIÓN DE AIRE
Es producida por la emisión
de contaminantes emitidos
por los automotores en el
proceso de combustión, los
cuales son liberados por el
escape de los vehículos. La
calidad del aire no se define
en función del aire en si
mismo, sino que éste, en
razón de las
concentraciones de los
contaminantes que
contenga, no represente un
riesgo para el hombre, la
flora o los suelos.

No solo los vehículos causan contaminación en el aire, otro de los
contaminantes son las fabricas de ladrillos, los parripollos, los
mataderos, las curtiembres, las industrias químicas, etc.

CONTAMINACIÓN POR RUIDO
Es otro factor que disminuye la calidad de vida de los
individuos ya que normalmente en la vía pública nos
encontramos con distintos emisores de ruido que
sobrepasan los niveles permitidos (siendo el nivel máximo
admisible 65 dbA). Las principales fuentes de
contaminación acústica provienen del tránsito; en la
sociedad actual, los hombres conviven con ruidos tales
como motores de vehículos, frenadas, caños de escapes
libres, bocinazos, insultos entre conductores, alarmas
antirrobo, obreros trabajando, etc.; todo esto altera la salud
y por ende el comportamiento y las actividades del hombre
provocando nerviosismo y efectos psicológicos y sociales.
En las zonas residenciales, este tipo de contaminación
provoca una disminución del valor de los inmuebles,
debido a que se reduce la demanda al disminuir la
preferencia por la zona.

CONDICIONES AMBIENTALES
EN ZONAS DE EMPLAZAMIENTO
DE OBRAS

La ejecución de obras viales está generalmente asociada a
una serie de interacciones con diferentes componentes de la
zona de emplazamiento de obra, manifestándose efectos
sobre el medio natural y social; estos factores naturales,
sociales y culturales pueden incidir sobre la vida útil de la obra
o sobre su funcionalidad.
FACT. NEGATIVOS
Excedentes pluviales - Riegos de erosión
Expropiaciones en suelo agrícola con alta
capacidad productiva - Cambios en la
vegetación y la vida silvestre - Interrupción
de circulación - Manejo de sustancias
potencialmente contaminantes -
Modificación del paisaje - Impacto
hidrológico (modificación de cauces) -
Inconvenientes acústicos
FACT. POSITIVOS
Integración regional -
Generación de
puestos de trabajo -
Movilización de
recursos locales -
Crecimiento
económico de los
pueblos - Incremento
del turismo

Si la obra se desarrolla sobre una región llana en la que el drenaje
de agua es superficial y a un flujo estable, durante la etapa de
construcción pueden ocurrir perturbaciones en el escurrimiento de
las aguas pluviales al modificarse transitoriamente las
características del relieve
Con respecto a los riesgos de erosión, los trabajos que se realizan
sobre terrenos no consolidados o expuestos a deslizamientos, por
ejemplo la abertura de caminos entre cerros, deberán restringir la
utilización de explosivos.
La apertura de nuevos caminos en algunos casos también trae
aparejada la necesidad de atravesar campos que son
económicamente activos; y debido a que el suelo agrícola tiene un
alto valor económico, para evitar sacrificar la capacidad productiva
futura de manera permanente, lo aconsejable es seguir la traza
divisoria de campos a fin de minimizar las interferencias en los
sistemas de producción.

IMPACTO DEL CULTIVO
DE LA SOJA
SOBRE EL SUELO

El cultivo de soja ocupa actualmente más de la mitad de la
superficie sembrada de la Argentina y es el principal producto
exportable; la expansión de este cultivo en el país generó un
debate en nuestra sociedad, este cultivo ha sido el motor de la
reactivación económica del campo.
El porcentaje de la superficie sembraba por soja en nuestro
país crece año a año a pasos agigantados; el marcado
crecimiento se debe a la gran facilidad de la soja para
adaptarse a diferentes condiciones ambientales, como así
también a la gran demanda internacional.
Muchas tierras invadidas por maleza de difícil erradicación
que se hallaban sin poder cultivarse, pudieron ser
incorporadas al proceso productivo debido a la utilización
de la soja resistente a herbicidas

Se debe considerar la reposición de
nutrientes como una herramienta fundamental,
a fin de que el cultivo de soja no produzca
efectos agroambientales adversos. Por lo que,
si las tierras son para arrendamiento
(independientemente de cual sea el cultivo)
hay que controlar que los arrendatarios
efectúen la provisión externa de nutrientes al
suelo; es decir, debe compensarse con
fertilizantes, los que representan costos para
la agricultura, por cuanto de no ejercer
controles se corre el riesgo de que se
perjudique la salud de los suelos.

Al margen de esto, el deterioro de los suelos
no sólo se ha producido por el empleo de
rotaciones pobres en aportes de nutrientes, o
por el exceso de nutrientes, sino también por
el uso agresivo se los sistemas de laboreo del
suelo, como los basados en arados o discos
que han promovido las pérdidas oxidativas de
materia orgánica; la adopción más reciente de
siembra directa ha contribuido a disminuir los
procesos de degradación iniciados por el
laboreo convencional.

IMPACTO AMBIENTAL
DE CULTIVOS
TRANSGÉNICOS

La creación de los cultivos transgénicos y su
uso cada vez más generalizado a originado
considerablemente la preocupación por el
impacto que esta tecnología podría tener
sobre la salud y el ambiente; afortunadamente
cada vez mayor es la evidencia científica que
demuestra que los alimentos derivados de
cultivos GM son tan adecuados para el
consumo humano como los obtenidos por
prácticas tradicionales

IMPACTO SOCIAL:
La utilización de semillas genéticamente modificadas
produce un cambio en los factores de producción, por
ejemplo en el caso de la soja, al bajar la estrategia de
control de maleza en la aplicación de herbicidas, se
observa una disminución en la demanda de mano de
obra para laboreo.
IMPACTO ECONÓMICO:
Existe una elevación del costo productivo dado entre
otras cosas porque las semillas transgénicas son unos
40% más caras que las convencionales y por el
aumento constante de los herbicidas.

IMPACTO EN LA SALUD:
Solo existen indicios que afirman que la ingestión de
alimentos conteniendo OGM impactan en la salud, el
primero en afirmar esto es el bioquímico húngaro Arpad
Pusztai, quien observó con ratas de laboratorio que las
que se alimentaban con OGM presentaban ciertas
lesiones cerebrales y crecimiento anormal del hígado;
no obstante, cada vez mas científicos afirman lo
contrario.

IMPACTO EN LAS ESTRATEGIAS
PRODUCTIVAS:
Se reduce la cantidad de labores en la preparación del
terreno para la siembra. Por otro lado existe la
posibilidad de una polinización genética cruzada, ya
que los genes pueden viajar en el polen a más de un
kilómetro, lo que posibilita que se modifiquen las
estructuras y calidad alimentaria de otras plantas
cultivadas.

INFLUENCIA DE LA INVERSIÓN
PÚBLICA Y PRIVADA EN LOS
VALORES DE LAS
PROPIEDADES ADYACENTES

CASO 1:
Interrelación de Inversión
Pública y Privada
Fundación de Nuevas Ciudades
“Ciudad de La Punta”
San Luis – República Argentina

CASO 2:
Inversión Estatal
Creación de Nuevos Municipios
a) “Estancia Grande”
San Luis – República Argentina

CASO 2:
Inversión Estatal
Creación de Nuevos Municipios
b) “Desaguadero”
San Luis – República Argentina

CASO 3:
Inversión Estatal
Obra Pública
Nueva Casa de Gobierno
“Terrazas del Portezuelo”
San Luis – República Argentina

CASO 4:
Proximidad a Áreas Peligrosas
Cableado de Alta Tensión
Eléctrica
San Luis – República Argentina

CASO 5:
Principio de Regresión
San Luis – República Argentina

CASO 6:
Principio de Progresión

CASO 7:
Falta de Urbanización
San Luis – República Argentina

CASO 8:
Influencia de las Obras en el
Valor Inmobiliario de la Zona
San Luis – República Argentina

CASO 9:
Inversión Privada
Microcentro Ciudad
de San Luis
República Argentina
a) Incremento de la
demanda de Terrenos
para la construcción
de departamentos en
propiedad horizontal

CASO 9:
Inversión Privada
Microcentro Ciudad de San Luis
República Argentina
b) Disminución de la Oferta de
Casas y/o Departamentos de tres
dormitorios con cochera

CASO 10:
Inversión Privada
a) Localidad de Potrero de los Funes
San Luis – República Argentina

El gobierno de la
provincia, dentro de su
plan de obras públicas,
dispuso la construcción de
un circuito internacional
automovilístico en la
localidad de Potrero de los
Funes, el que circunda el
Dique Lago Potrero, con
una inversión inicial de
$30.500.000; bajo el titulo
de remodelación y
adecuación del antiguo
circuito de automovilismo
a los fines de hacerlo para
competencias nacionales
e internacionales.

La obra implica una eventual modificación del paisaje, siendo
necesario analizar las repercusiones que se podrían plantear.
El análisis involucra no sólo el grado en que la construcción
incide sobre los valores estéticos y paisajísticos del ambiente
afectado sino también las oportunidades que la obra puede
brindar y la optimización en el valor del conjunto ambiente y
obra.

Como consecuencia de la construcción del Perilago se
incrementó la demanda de propiedades en la localidad y
localidades vecinas, existiendo como consecuencia un impacto
socio-económico en la zona en que se realizó la obra y una
modificación considerable en los valores de los inmuebles de
zonas vecinas; en Potrero de los Funes antes de iniciarse esta
obra, un terreno ubicado en cercanías al lago en noviembre de
2007 ascendía a un máximo de $60 a $70 el m2.

Hoy, el m2 en Potrero oscila entre los $250/ y $300
(cuadruplicándose el valor); un efecto similar sucede en las
localidades de El Volcán, El Trapiche, Río Grande y La
Carolina, donde existe un incremento de inversiones en
construcción de viviendas para alquiler de fin de semana.

CASO 10:
Inversión Privada
b) Localidad de Luján
San Luis – República Argentina

IMPACTO DE
DISPOSICIONES ADMINISTRATIVAS:
RESTRICCIÓN EN LA COMPRA DE
DOLARES IMPUESTA POR LA AFIP EN
REPÚBLICA ARGENTINA

CRISIS ROJO DEL LADRILLO
PROYECTOS INMOBLIARIOS EN
CUOTAS PESIFICADAS
APARICIÓN DE UNA COTIZACIÓN
PARALELA: DÓLAR BLUE
SE MULTIPLICAN LOS LOCALES SIN
ALQUILAR POR EL MENOR
CONSUMO

EN CONCLUSIÓN:

Las actividades del hombre
moderno y sus continuas
ejecuciones de obras en áreas
urbanas y suburbanas, afectan
los ecosistemas y el ambiente
produciendo un impacto sobre
los sistemas naturales y
ocasionando efectos
económicos, naturales, culturales
y urbanísticos.

Impacto ambiental es toda alteración que se
produce en el ambiente cuando se lleva a cabo un
proyecto o una actividad. Las obras públicas o
privadas, las ciudades, las industrias, una granja,
un cultivo, cualquier actividad que desarrolle el
hombre, tiene un impacto sobre el medio; pero la
alteración no siempre es negativa, ya que puede
ser favorable o desfavorable para el medio. Los
factores que influyen sobre el medio ambiente son
diversos y entre ellos tenemos: el crecimiento de la
población, la urbanización, el desarrollo industrial,
la mecanización de la agricultura, el uso irracional
de los recursos naturales, etc.

Una razonable y justa tasación descansa
sobre dos pilares fundamentales:
EL ARTE:
entendiéndose como
arte a la habilidad de
hacer bien una cosa,
habilidad que el
profesional inmobiliario
adquiere con la
experiencia que le
otorga la realización
normal y habitual de su
actividad.
LA CIENCIA:
análisis técnico,
económico y matemático
de los distintos factores
que influyen sobre el valor
de un bien; como el
mecanismo natural del
mercado (libre juego de la
oferta y demanda), el valor
residual del bien dada la
amortización del mismo, o
las características y costos
de construcción.

LA UBICACIÓN:
Es uno, o tal vez el factor de mayor
influencia en la tasación; la ubicación
representará la posible renta futura si se
localiza en una zona comercial o el status
futuro si localiza en una zona residencial.
Un local comercial en una ubicación prime
es ‘la joya de la corona’ de las
inversiones, ya que será la que tendrá el
riesgo más bajo de desocupación, de ahí
que los precios por m2 lleguen a cifras
realmente altas.

La tasación de inmuebles tiene un objeto único y
perfectamente determinado: "medir el valor de una
propiedad en función de la unidad monetaria, para un
mercado dado y en un determinado tiempo” ; pero esa
unidad monetaria, ese precio dado, debe surgir de la
interrelación del arte y la ciencia; debe surgir de un
conocimiento acabado del estado de plaza e intuición de
las futuras tendencias que sólo una mentalidad
mercantil puede manejar, respaldado por una base
científica que pueda ordenar y simplificar los datos,
reducirlos a leyes simples e interrelacionar los
factores que en definitiva determinan el valor de
mercado del bien; este valor representará el precio
más probable que un comprador estará dispuesto a
pagar a un vendedor por una propiedad en una
operación normal de mercado.

Diversos actos del hombre,
desde la modificación o transformación real
y concreta del medio (como una la
realización de una determinada obra)
hasta una disposición administrativa, pueden
afectar de manera considerable el valor de
los inmuebles.

POR VUESTRA ATENCIÓN…
MUCHAS GRACIAS!!!

República
Argentina
Lucero de Tamayo María Elena E.
Contadora Pública - Magíster en Economía y Negocios
Corredora de Comercio y Martillera Pública – Docente
Perito Judicial Tasador y Contador
SAN LUIS - ARGENTINA