plan especial de rehabilitación y reforma interior del

PLAN ESPECIAL
DE
REHABILITACIÓN Y REFORMA INTERIOR
DEL ÁREA DE
BILBAO LA VIEJA
TEXTO REFUNDIDO
Junio 1994
Revisado en agosto de 2006.
1

INDICE-MEMORIA
2
Página
1. INTRODUCCIÓN .............................................................................................................................. 10
2. DELIMITACIÓN DEL ÁMBITO A.R.I. ÁMBITO P.E.R.R.I. ......................................................... 15
2.1. ÁREA DE TANTEO Y RETRACTO .................................................................. 17
3. ORDENACIÓN Y REHABILITACIÓN GENERALIDADES ........................................................ 19
3.1. REHABILITACIÓN ............................................................................................ 20
3.1.1 Aplicación del Decreto 189/90, de 17 de Julio ...................................................... 20
3.1.2 Estado de la Edificación-Mal Estado-Regular Estado ............................................ 23
3.1.3 Obras de Rehabilitación de los Edificios para su Adecuación ............................... 25
Estructural, Constructiva y de Habitabilidad,
3.1.4 Reparaciones Comunitarias-Reparaciones Individuales ......................................... 26
3.1.5 Clasificación de Locales en Cuatro Categorías. .................................................... 27
3.1.6 Anejo III del Decreto 189/90, de 17 de Julio. ......................................................... 29
3.1.7 Anejo IV del Decreto 189/90, de 17 de Julio. ....................................................... 32
3.2. ORDENACIÓN ........................................................................................................ 35
3.2.1 Red Viaria, Calzadas, Aparcamientos. .................................................................... 35
3.2.2 Espacios libres, Áreas Peatonales, Plazas, Jardines. ............................................... 43
3.2.3 Edificios Destinados a Equipamiento. .................................................................... 49
4. RÉGIMEN DE LAS EDIFICACIONES ........................................................................................... 55
4.1 TIPOS DE RÉGIMEN DE LA EDIFICACIÓN .................................................... 55
4.2 EDIFICIOS EN “EN FUERA DE ORDENACIÓN EXPRESA”. ........................ 56
4.2.1 Definición .............................................................................................................. 56
4.2.2 Listado de edificios en “Fuera de ordenación Expresa” ........................................ 56
4.2.3 Obras admitidas en Edificios en situación “Fuera ordenación Expresa” 69

.
3
Página
4.3 EDIFICIOS “FUERA DE ORDENACIÓN DIFERIDA” ......................................... 69
4.3.1 Definición ............................................................................................................... 69
4.3.2 Listado de Edificios en “Fuera de Ordenación Diferida” ...................................... 70
4.3.3 Obras admitidas en Edificios en situación de “Fuera de Ordenación Diferida”...... 73
4.4 EDIFICIOS TOLERADOS .................................................................................... 74
4.4.1 Definición ............................................................................................................... 74
4.4.2 Obras admitidas en Edificios Tolerados ................................................................ 74
4.5 EDIFICIOS CONSOLIDADOS ............................................................................ 75
4.5.1 Definición ............................................................................................................... 75
4.5.2 Edificaciones Afectadas por Achaflanamientos y otras Reducciones poco Relevantes. 75
5. ÁREAS DE REPARTO ..................................................................................................................... 77
5.1 GENERALIDADES. * .............................................................................................. 77
5.2 APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO ............................................................ 77
5.3 ÁREAS DE REPARTO .......................................................................................... 78
5.3.1 A.R. Núm. 1 (A.R. 515)- Discontinua 4 solares. .................................................... 79
5.3.2 A.R. Núm. 2 (A.R. 513)- Bilbao La Vieja .............................................................. 80
5.3.3 A.R. Núm. 3 (A.R. 512)- Miravilla ......................................................................... 81
5.3.4 A.R. Núm. 4 (A.R. 514)- San Fco/Zabala/Cortes ................................................... 82
5.3.5 A.R. Núm. 5 (A.R. 516)- Zamácola ....................................................................... 83
5.3.6 A.R. Núm. 6 (A.R. 517)- La Cantera ..................................................................... 84
5.3.7 A.R. Núm. 7 (A.R. 518)- Amparo/San Rafael ........................................................ 85
* Modificado con fecha 29.03.01

4
Página
6. GESTIÓN: UNIDADES DE EJECUCIÓN, ACTUACIONES PUBLICAS AISLADAS ................ 90
i
6.1 GENERALIDADES. DETERMINACIONES DE LAS UNIDADES DE EJECUCIÓN 90
6.1.1 U.E. Núm. 1 (515.01)- Discontinua 4 solares. ....................................................... 94
6.1.2 U.E. Núm. 2 (512.01)- Tres Pilares ....................................................................... 94
6.1.3 U.E. Núm. 3 (512.02)- Miravilla ........................................................................... 96
6.1.4 U.E. Núm. 4 (512.03)- San Antón. ........................................................................ 97
6.1.5 (*)
6.1.6 U.E. Núm. 6 (517.01)- Cortes/Gimnasio .............................................................. 98
6.1.7 U.E. Núm. 7 (517.02)- Cantera/Concepción ...................................................... 99
6.1.8 U.E. Núm. 8 (517.03)- Laguna ........................................................................... 100
6.1.9 U.E. Núm. 9 (518.01)- San Rafael ...................................................................... 101
6.1.10 U.E. Núm. 10 (518.02)- Zabala .......................................................................... 102
6.1.11 U.E. Núm. 11 (518.03)- Amparo ........................................................................... 103
6.2 ACTUACIONES PUBLICAS AISLADAS. GENERALIDADES. ........................ 104
6.2.1 (^) ............................................................................................................................. 105
6.2.2 A.P.A. Núm. 2 (514.52)- Concepción/Convento ..................................................... 106
6.2.3 A.P.A. Núm. 3 (516.51)- Puente Atxur ................................................................... 107
6.2.4 A.P.A. Núm. 4 (517.51)- Plaza Laguna ................................................................... 107
6.2.5 A.P.A. Núm. 5 (517.52)- Plaza La Cantera ............................................................. 108
6.2.6 A.P.A. Núm. 6 (518.51)- Plaza San Rafael ............................................................. 109
6.2.7 Cuadro Resumen de Unid. de Ejec. U.E. y Actuaciones Públicas Aisladas A.P.A... 110
7. ORDENANZAS Y NORMATIVA URBANÍSTICA ......................................................................... 114
7.1 GENERALIDADES ................................................................................................. 114
7.2 LICENCIAS. NECESIDAD DE INFORMES PREVIOS ....................................... 114
(*) Modificación Perri 29-03-01
(^) Modificación Perri 24.06.04

5
Página
7.3 ESTUDIOS DE DETALLE ...................................................................................... 115
7.4 PROYECTOS DE URBANIZACIÓN ..................................................................... 115
7.5 CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN ................................................................ 115
7.5.1 Alineaciones y Fondo Edificatorio ........................................................................ 115
7.5.2 Perfiles Edificatorios (escala 1:200) ...................................................................... 116
7.5.3 Patios ..................................................................................................................... 116
7.5.4 Vuelos .................................................................................................................... 121
7.5.5 Chaflanes ............................................................................................................... 122
7.5.6 Torreones ............................................................................................................... 122
7.5.7 Soportales .............................................................................................................. 123
7.5.8 Patios de Manzana de Acceso Publico .................................................................. 123
7.6 USOS PERMITIDOS ...................................................................................................................... 124
7.6.1 Usos en Plantas Bajas ............................................................................................. 124
7.6.2 Usos en Plantas Primeras, Entreplanta y Plantas Altas .......................................... 126
7.6.3 Usos Bajo Rasante .................................................................................................. 128
7.6.4 Otros Usos .............................................................................................................. 130
7.6.5 Usos Tolerados ....................................................................................................... 130
7.6.6 Usos Prohibidos ...................................................................................................... 130
7.6.7 Usos Equipamiento ................................................................................................. 130
7.7 HABITABILIDAD DE LOS EDIFICIOS: ..................................................................................... 134
- Ventilación, Asoleamiento, Residuos, Legislación Vigente.
7.8 CONSERVACIÓN EDIFICACIÓN ................................................................................................ 142
7.8.1 Edificios de Protección Especial ............................................................................ 143
7.8.2 Edificios de Conservación Básica .......................................................................... 145
7.8.3 Conjuntos de Conservación Ambiental .................................................................. 148
7.8.4 Edificios Existentes dentro del Límite A.R.I. ......................................................... 149

6
Página
PERFILES EFIFICATORIOS ................................................................................................................. 154
GRÁFICOS CORRESPONDIENTES A FIGURAS DEL APARTADO 7 ........................................... 178
8. ESTUDIO ECONÓMICO FINANCIERO ......................................................................................... 184
8.1 REHABILITACIÓN ............................................................................................... 184
8.1.1 Consideraciones Generales de la Evaluación de las Ayudas a la Rehabilitación. ... 184
8.1.2 Evaluación de Ayudas a la Rehabilitación de Edificios dentro del límite A.R.I. .... 185
8.2 ADQUISICIÓN DE SUELO ................................................................................... 189
8.2.1 Adquisición de suelo en Unidades de ejecución ...................................................... 189
8.2.2 Adquisición de Suelo en Actuaciones Públicas Aisladas ........................................ 190
8.3 OBRAS DE URBANIZACIÓN .............................................................................. 191
8.3.1 Obras de Urbanización en Actuaciones Públicas Aisladas ...................................... 191
8.4 PLAN DE ETAPAS ................................................................................................. 192

ANEJO 1
1. EQUIPAMIENTO SOCIAL .................................................................................................... 195
1.1 COMUNIDAD DE CLARETIANOS .............................................................................. 195
1.2 ASOCIACIÓN DE VECINOS DE LA CALLE CONCEPCIÓN .................................... 199
1.3 COLEGIO PÚBLICO SAN FRANCISCO ........................................................................ 201
1.4 ASOCIACIÓN DE VECINOS DE ZABALA .................................................................... 205
1.5 MATER MISERICORDIA ................................................................................................. 209
1.6 CENTRO DE CRUZ ROJA DE HERNANI ....................................................................... 212
1.7 ASKABIDE ......................................................................................................................... 218
1.8 ASOCIACION DE VECINOS DE SAN FRANCISCO ..................................................... 224
1.9 ASOCIACION CIUDADANA ANTI-SIDA ...................................................................... 224
1.10 CULTO EVANGELISTA ................................................................................................. 224
1.11 COORDINADORA DE GRUPOS DE LOS BARRIOS DE BILBAO LA
VIEJA, SAN FRANCISCO Y ZABALA. ................................................................................ 224
1.12 AYUNTAMIENTO DE BILBAO. DEPARTAMENTO DE RELACIONES
CIUDADANAS Y BIENESTAR SOCIAL ............................................................................... 225
1.13 SERVICIO VASCO DE SALUD-OSAKIDETZA ........................................................... 229
7

ANEJO 2
1. CONSIDERACIONES URBANÍSTICO LEGALES.............................................................. 232
1.1 BILBAO LA VIEJA-INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO URBANÍSTICO. 232
1.1.1 RÉGIMEN URBANÍSTICO APLICABLE A CADA ZONA. ..................... 237
1.2 PLAN ESPECIAL DE REHABILITACIÓN Y REFORMA INTERIOR: ....................... 241
A) Modalidades
B) Contenido y Documentación
C) Redacción y aprobación de los P.E.R.I.s
1.3 ÁREAS DE REHABILITACIÓN INTEGRADA .............................................................. 249
A) Financiación de las Operaciones de Rehabilitación
B) Tramitación de la Financiación de las Actuaciones Protegidas
C) Gestión de las Áreas de Rehabilitación. Sociedades Urbanísticas de Rehabilitación.
1.4 FINANCIACIÓN MUNICIPAL DE LAS OPERACIONES DE REHABILITACIÓN.... 264
1.5 REFORMA DEL RÉGIMEN URBANÍSTICO: LA LEY 8/90. ASPECTOS
CONCRETOS DE LA MISMA. ....................................................................................... 265
A) Régimen Transitorio
B) Expropiación de Solares con destino a la Construcción de Viviendas de Protección
Oficial V.P.O.
C) Patrimonio Municipal del suelo
1.6 CONSIDERACIONES URBANÍSTICAS LEGALES (LEY 8/1990-25 Julio) .............. 270
1.6.1 Áreas de Reparto y Unidades de Ejecución. Su delimitación. ......................... 270
1.6.2 El aprovechamiento Tipo en Suelo Urbano ..................................................... 273
1.6.3 Delimitación de Áreas de Adquisición Preferente. ........................................... 275
1.6.4 Medidas Rehabilitadotas ................................................................................... 278
ANEJO 3
PRECIOS UNITARIOS. ...................................................................................................... 279
CAPÍTULO I - ADQUISICIÓN DE SUELO ........................................................... 281
CAPÍTULO II - URBANIZACIÓN ........................................................................ 282
CAPÍTULO III – REHABILITACIONES COMUNITARIAS ............................... 284
CAPÍTULO IV – REHABILITACIONES INDIVIDUALES ................................. 287
8

ANEJO PLANOS ................................................................................................................................... 289
NÚMERO DESCRIPCIÓN
1 Situación y Cartularios
2 Límites P.E.R.R.I. y A.R.I
3 Áreas de reparto.
4 Estado de la edificación y solares
5 Red viaria y red peatonal. Espacios libres y aparcamiento.
6 Edificios fuera de Ordenación Expresa y Diferida.
7 Obras de Urbanización.
8 Ordenación.
9 Gestión. Unidades de Ejecución. Actuaciones Públicas Aisladas
10 Protección de la Edificación.
11 Unidad de ejecución 512.01. Tres pilares.
12 Unidad de ejecución 512.02. Miravilla.
13 Unidad de ejecución 512.03. San Antón.
14 Eliminado (*)
15 Unidad de ejecución 517.01. Cortes/Gimnasio.
16 Unidad de ejecución 517.03. La Laguna
17 Unidad de ejecución 518.01. San Rafael.
18 Unidad de ejecución 518.02 Zabala. Unidad de ejecución 518.03 Amparo
19 Actuaciones Publicas Aisladas:
(*) Modificación Perri 29-03-01
514.52. Concepción/Convento
517.51. Plaza La Laguna
517.52. Plaza La Cantera
518.51. Plaza San Rafael
9

1. INTRODUCCIÓN
El presente trabajo “Plan Especial de Rehabilitación y Reforma de Bilbao La
Vieja”, se redacta por encargo de Excmo. Ayuntamiento Bilbao, quien ha encargado los
arquitectos Doña Teresa Segura Trujillo y Doña Mª Victoria Morrás Zuazo, quienes se han
constituido como equipo redactor. Han colaborado con este equipo, como consultores en su
respectiva especialidad, el arquitecto D. Josu Romarate Erviti, la socióloga Doña Isabel Peña
Oteo y el abogado D. Adolfo Sáiz Coca.
La primera Fase del trabajo “Criterio, objetivos y Soluciones Generales” fue
realizada durante 1990/1991, entregada con fecha 19 de Noviembre de 1990 y aprobada por el
Ayuntamiento de Bilbao con fecha 7 de Marzo de 1991.
La segunda Fase del trabajo “Documentos para Aprobación Inicial”, fue aprobada
por el Ayuntamiento de Bilbao en sesión plenaria del día 12-03-1992, y sometida a un
período de información pública y recepción de alegaciones. La tercera Fase del trabajo
“Documentos para Aprobación Provisional” fue aprobada por el Excmo. Ayuntamiento de
Bilbao en Sesión Plenaria del día 25-09-1992, remitiéndose el expediente administrativo y la
documentación técnica correspondiente al Departamento de Urbanismo de la Excma.
Diputación Foral de Bizkaia.
En base al informe emitido por el Área de Urbanismo y Medio Ambiente, el
Excmo. Ayuntamiento, en Sesión Plenaria, del día 18 de Febrero de 1994 acuerda:
Primero: Aprobar definitivamente el Plan Especial de Rehabilitación y Reforma
Interior de Bilbao La Vieja incorporando las siguientes precisiones y rectificaciones:
- Se entiende extraída del ámbito de PERRI la franja de suelo correspondiente al
semivial que se ubica AR-4 (A.R. 514) y que linda con la trinchera del ferrocarril y con la
zona AR-8. Asimismo se entiende extraída de la AR-4 (A.R. 514) la embocadura del vial de
Particular del Norte.
- La Unidad de Ejecución de San Rafael podrá reordenarse a través de un Estudio
de Detalle, para el que tendrá carácter vinculante el aprovechamiento total lucrativo sobre
rasante que señala el PERRI para dicha Unidad. En consecuencia, las plantas y secciones de
los planos 17 y 18 incluyen en el documento con carácter no vinculante.
10

- En tanto no se haya completado la urbanización de la Unidad de Bilbao La
Vieja, las nuevas edificaciones de los números 44, 45 y 48, de la calle Urazurrutia deberán
mantener y urbanizar las escaleras de comunicación entre las calles Iturburu y Urazurrutia,
para lo que deberán respetar las alineaciones laterales existentes sobre las cuales no podrán
obtener ni luces ni vistas.
Segundo: Suspender la aprobación definitiva del Plan Especial de Rehabilitación
y Reforma Interior de Bilbao La Vieja, en las siguientes áreas, con el fin de que sean
rectificadas y precisadas, de conformidad con los informes emitidos por la Diputación Foral
de Bizkaia y el Gobierno Vasco.
- Las Unidades de Ejecución de Mirabilla y Bilbao La Vieja deberán adaptarse a
la propuesta de ordenación señalada por el Departamento de Urbanismo, Vivienda y Medio
Ambiente del Gobierno Vasco a través de la Comisión de Ordenación del Territorio del País
Vasco.
- La Unidad de Ejecución de la Plaza de la Cantera deberá reajustar su
delimitación en función de las rectificaciones del ámbito que se derivan de las modificaciones
e introducir en la Unidad de Ejecución de Mirabilla.
- El Área de Reparto de Zabala deberá incluir los terrenos comprendidos entre las
calles Zabala, Amparo, el Asilo y la Unidad de San Rafael.
Tercero: Publicar este acuerdo en el Boletín Oficial de Bizkaia.
Cuarto: Advertir que el presente acuerdo es definitivo en vía administrativa y
contra el mismo se podrá interponer Recurso de Reposición con carácter previo al Recurso
Contencioso Administrativo en el plazo de UN MES. No obstante podrá utilizar cualesquiera
otros medios de impugnación que se estimen convenientes.
Quinto: Dar traslado de este acuerdo a los Departamentos de Urbanismo de la
Excma. Diputación Foral de Bizkaia y del Gobierno Vasco, a la Oficina Municipal del Plan
General, SURBISA, Subáreas de Licencias, Gestión, Régimen Edificatorio, Proyectos y
Obras y Medio Ambiente.
11

El presente documento corresponde al “Texto Refundido” del Plan Especial de
Rehabilitación y Reforma de Bilbao La Vieja, en el que se recogen las precisiones y
rectificaciones del citado acuerdo de fecha 18 de Febrero de 1.994.
La documentación escrita está compuesta de un documento memoria y otro
correspondiente a anejos.
capítulos:
La documentación gráfica está compuesta de 19 planos en tamaño DIN-A1
El documento memoria se estructura a partir de esta introducción en los siguientes
* Capitulo 2. “Delimitación del Ámbito A.R.I.-P.E.R.R.I.”
En este capitulo se indican las superficies de ambas delimitaciones y los datos
correspondiente a estas.
* Capítulo 3. “Ordenación y Rehabilitación”.
En este capítulo se relacionan los edificios a rehabilitar, así como sus niveles de
rehabilitación y de la aplicación del Decreto 189/90 de 17 de Julio. También se describe la
ordenación, la red viaria, los espacios libres, áreas peatonales, plazas, jardines, equipamientos
y los perfiles edificatorios, de los que se adjunta una ficha.
* Capitulo 4. “Régimen de las Edificaciones”
En este capítulo se definen tipos de fuera de ordenación, los edificios
clasificados en cada una de estas categorías y las obras admitidas en cada categoría.
* Capítulo 5. “Áreas de Reparto”.
En este capítulo se describe cada una de las Áreas de Reparto. Se define la
superficie delimitada, el aprovechamiento tipo, el sistema de actuación y el plazo de
desarrollo para cada un de ellas.
12

* Capitulo 6. “Unidades de Ejecución-Actuaciones Aisladas-”
En este capítulo se describe cada una de las Unidades de Ejecución definiendo
su superficie delimitada, su sistema de actuación, su plazo de desarrollo, la superficie a
construir sobre rasante, las obras de urbanización, etc.
Se describe en este capítulo las Actuaciones Públicas Aisladas, delimitando su
ámbito de actuación y las obras a realizar.
* Capítulo 7. “Ordenanzas y Normativa Urbanística”.
Contiene las Ordenanzas y Normativas sobre las Licencias, Estudios de
Detalle, Proyectos de Urbanización, Condiciones de la Edificación, Usos, Habitabilidad de los
Edificios y Conservación de la Edificación.
* Capítulo 8. “Estudio Económico-Financiero”.
En este capítulo se describe y valora la actuación dentro del área delimitada
P.E.R.R.I. Y se estima la inversión en ayudas necesarias en la rehabilitación de los edificios
existentes.
P.E.R.R.I.
Se define la inversión de acuerdo a los años de duración del Plan.
* Capitulo 9. “Lista de Planos”.
Contiene una relación de la información gráfica que forma parte del documento
Además de lo anteriormente citado, se presenta otro documento que incorpora
cuatro anejos:
- Anejo 1- “Equipamientos”.
- Anejo 2- “Consideraciones Urbanístico Legales”.
- Anejo 3.- “Precios Unitarios y Presupuesto”.
- Anejo 4.- “Régimen protección singularizada para el edificio de harinas
"Las Ceres" sito en el Muelle de la Merced nº 4 de Bilbao.
13

DELIMITACIÓN DEL ÁMBITO A.R.I. - P.E.R.R.I.
14

2. DELIMITACIÓN DEL ÁMBITO A.R.I. ÁMBITO P.E.R.R.I.
El ámbito de actuación del “Plan Especial de Rehabilitación y Reforma Interior de
Área de Bilbao La Vieja” y del ámbito del “Área de Rehabilitación Integrada A.R.I., de
Bilbao La Vieja” están contenidos dentro de la información gráfica en planos a escala 1:2.000
y 1:500.
* Delimitación Ámbito A.R.I.
- Superficie total delimitada: 242.536 m2.
24,25 hectáreas
- Nº total de edificios existentes: 356 edificios
- Edificios en BUEN ESTADO: 112
- Edificios en REGULAR ESTADO: 182
- Edificios en MAL ESTADO: 59
- Edificios en MUY MAL ESTADO: 3
15

* Delimitación Ámbito P.E.R.R.I.
- Superficie total delimitada: 286.738 m2.
28,67 hectáreas
- Nº total de edificios existentes: 408 edificios
- Edificios en BUEN ESTADO: 158
- Edificios en REGULAR ESTADO: 185
- Edificios en MAL ESTADO: 61
- Edificios en MUY MAL ESTADO. 4
- Nº total de viviendas aproximadas: 4.755 viviendas
- Población aproximada: 11.364 personas
- Nº de Edificios que el PERRI
Define “Fuera de Ordenación Expresa”: 48 edificios (*)
- Nº de viviendas contenidas
En los edificios en “Fuera de Ordenación Expresa”: 520 viviendas
(*) Modificación Perri 29-03-01
16

2.1 ÁREA DE TANTEO Y RETRACTO
El Plan General Municipal de Bilbao, aprobado definitivamente, dentro del Título
III - División Urbanística del Territorio y Régimen General del Suelo”, en su capítulo 6
“Régimen del Suelo Urbano, a los efectos de garantizar el cumplimiento de la programación
del Plan General y para facilitar la consecución de sus objetivos en el Suelo urbano, delimita
en el Plano de Gestión unas Áreas de Adquisición Preferente, en las que las transmisiones
onerosas de terrenos están sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto por el
Ayuntamiento de Bilbao.
El suelo delimitado como “Plan Especial de Rehabilitación y Reforma Interior del
Área de Bilbao La Vieja- P.E.R.R.I., coincide con una de dichas Áreas de Adquisición
Preferente.
En esta “Área de Adquisición Preferente Bilbao La Vieja”, el ejercicio de los
derechos de tanteo y retracto afecta sólo a los terrenos sin edificar, con independencia de si
tienen o no la condición de solares.
17

ORDENACIÓN Y REHABILITACIÓN
18

3. ORDENACIÓN Y REHABILITACIÓN
GENERALIDADES: OBJETO Y CRITERIOS DE ORDENACIÓN Y
REHABILITACIÓN.
El objeto de este documento es definir, ordenar y programar las actuaciones a
realizar dentro del ámbito de estudio del “Plan Especial de Rehabilitación y Reforma Interior
del Área de Bilbao la Vieja”.
Su objetivo fundamental es conseguir la restauración, protección, conservación y
la mejora sustancial del tejido urbano existente y proponer las actuaciones suficientes para
lograr la mejora de las condiciones de vida de sus habitantes, tanto dentro de sus viviendas,
como en lo relativo a la cantidad y calidad de las dotaciones de espacios libres, trama urbana
y equipamientos.
Por lo tanto, los objetivos se agrupan en dos grandes apartados:
Mejora del Patrimonio Urbanizado
* Mejora sustancial del tejido urbano de los espacios libres y las dotaciones.
Mejora del Patrimonio Edificado
* Mejora de las condiciones de habitabilidad, estructural y constructiva de los
edificios.
19

3.1 REHABILITACIÓN
3.1.1 Aplicación del Decreto 189/1990, del 17 de Julio sobre Actuaciones Protegidas de
Rehabilitación del Patrimonio Urbanizado y Edificado.
De acuerdo a lo dispuesto en el Decreto 189/90, de 17 de Julio, este documento
P.E.R.R.I contiene dentro de su límite, el área delimitada “Área de Rehabilitación Integrada”
A.R.I.
Los edificios incluidos dentro de la delimitación P.E.R.R.I han sido clasificados
en la documentación de incoación Expediente A.R.I Bilbao La Vieja, según su estado de
edificación en Buenos, Regulares, Malos y Muy Malos.
Atendiendo a la existencia de dos grandes zonas donde se localizan edificios en
Mal Estado y en Muy Mal Estado:
- zona Bilbao La Vieja, calles Iturburu, Cantarranas y San Esteban.
- entorno de la Plaza la Cantera.
La Ordenación define la restauración de la trama urbana y la sustitución de los
edificios existentes en dichas zonas, por otros de nueva edificación de viviendas de
Promoción Pública.
* Dentro del límite PERRI existen 408 edificios. De ellos 158 se encuentran en
Buen Estado, 185 en Regular Estado, 61 en Mal Estado y 4 en Muy Mal Estado.
* Dentro del límite A.R.I existen 356 edificios. De ellos 112 se encuentran en
Buen Estado, 182 en Regular Estado, 59 en Mal Estado y 3 en Muy Mal Estado.
* De los 4 edificios en Muy Mal Estado existentes dentro del límite P.E.R.R.I, 2
de ellos son catalogados como Edificios en Fuera de Ordenación Expresa.
20

De los 61 edificios en Mal Estado existentes dentro del límite P.E.R.R.I 26 de
ellos son catalogados como “Edificios Fuera de Ordenación Expresa” y serán sustituidos de
acuerdo con las actuaciones de urbanización y edificación incluidas dentro de las Unidades de
Ejecución U.E., cuyo contenido se describe en el apartado núm. 6 de esta Memoria y en los
planos Núm. 10 al Núm. 18 inclusive.
De los 185 edificios en Regular Estado existentes dentro del límite P.E.R.R.I, 19
de ellos son catalogados como “Edificios en Fuera de Ordenación Expresa” y serán
sustituidos de acuerdo con las actuaciones de urbanización y edificación, contenidas en las
Unidades de Ejecución U.E.
De los 158 edificios en Buen Estado existentes dentro del límite P.E.R.R.I, 1 de
ellos esta considerado fuera de ordenación expresa (edificio industrial) o no adecuados
urbanísticamente.
De acuerdo a los datos anteriores, dentro del límite P.E.R.R.I, podrán acogerse a
ayudas a la rehabilitación, los propietarios de un determinado número de edificios dentro de
los que se encuentran contenidos los edificios a rehabilitar, dentro del límite del A.R.I.
21

CUADRO RESUMEN EDIFICIOS A REHABILITAR
(Excluidos los catalogados en Fuera de Ordenación Expresa)
Estado de Edificación Dentro límite P.E.R.R.I
MUY MAL ESTADO 2
MAL ESTADO 35
REGULAR ESTADO 166
BUEN ESTADO 157
TOTAL 358 Edificios
De acuerdo al cuadro resumen, dentro del límite P.E.R.R.I, existen 2 edificios
catalogados en Muy Mal Estado, 35 edificios catalogados en Mal Estado y 166 edificios
catalogados en Regular Estado, que podrán acogerse a ayudas a la rehabilitación, de manera
que aún con diferencias en cuanto a ponderación del módulo de ayuda a aplicar, según estén
contenidos dentro o fuera del Área de Rehabilitación integrada A.R.I., todos los propietarios
podrán solicitarlas, bien a la Sociedad Gestora, bien a Gobierno Vasco.
De acuerdo a las disposiciones del Decreto 189/90, de 17 de Julio, la
rehabilitación de dichos edificios deberá atenerse a lo dispuesto en los Anejos III “...
Condiciones Generales que debe reunir una edificación para que se encuentre Adecuada
Estructural y Constructivamente y Obras Conducentes a tal Estado” y IV “...Condiciones
mínimas de Habitabilidad de las Viviendas y Obras Conducentes a tal Estado”.
La realización de dichas obras podrá ser motivo de ayudas a la rehabilitación, de
acuerdo a lo dispuesto en el decreto 189/90 de 17 de Julio y cuyos Anejos III y IV se
transcriben en los apartados 3.1.6 y 3.1.7.
22

3.1.2 Estado de la Edificación
Los edificios existentes dentro de límite P.E.R.R.I han sido catalogados según su
estado en tres niveles: malos, regulares y buenos.
Los edificios en Mal estado engloban en su grupo a los definidos como en Muy
Mal Estado por tratarse de edificios que presentan un especial abandono y en algún caso, se le
añade una situación de riesgo.
A) Edificios en Mal Estado
DESCRIPCIÓN GENERAL:
Los edificios así catalogados son aquéllos que presentan un deficiente estado
de conservación y tienen dos o más de las siguientes características:
- Daños estructurales visibles:
* Muros de carga con asentamientos y grietas visibles.
* Tejados en mal estado, con piezas rotas o ausentes, parches con
materiales varios.
* Estructura de cubierta con flecha, deformaciones acusadas y visibles en
cubierta y aleros.
* Forjados de entreplantas con deformaciones visibles por flexión, rotura
parcial, vibración acusada.
* Deformación de vanos de ventanas y puertas, tanto en cierres de
fachada como en el interior de los edificios.
* Daños en vigas y columnas.
* Piezas estructurales afectadas por xilófagos, humedad, etc.
* Apuntalamiento parcial de la estructura.
23

- Revestimiento de fachadas en mal estado, grietas, desconchamiento,
parcheos, etc.
- Carpinterías de exteriores en mal estado.
- Humedades interiores por fallo de impermeabilizaciones, en cubierta y en
fachadas.
- Instalaciones defectuosas en el abastecimiento de agua, saneamiento y red de
energía eléctrica.
B) Edificios en Regular Estado
DESCRIPCIÓN GENERAL:
Los edificios así catalogados presentan aparente solidez estructural y materiales de
calidad media y tienen una o más de las siguientes características:
- Defectos en tejados, aleros, canalones y bajantes. (Sin afección en
estructura).
- Defectos en balcones o miradores.
- Defectos en revestimiento de fachadas, pequeñas grietas o desconchamiento
de raseos, falta de pinturas de protección.
- Defectos pequeños en carpintería de exterior o aumento de superficie de
ventilación.
- Necesidad de reparación de las instalaciones de agua, saneamiento y energía.
C) Edificios en Buen Estado
Los edificios así catalogados cuentan con buen estado general, buena
construcción, materiales de buena calidad, con obras de mantenimiento a lo largo de la vida
del edificio, planimetría aceptable.
24

3.1.3 Obras de Rehabilitación de los Edificios para su Adecuación Estructural,
Constructiva y de Habitabilidad:
Las obras de rehabilitación más características a realizar, en los edificios según su
estado, son las siguientes:
A) Obras de Rehabilitación de los Edificios Catalogados en Mal Estado para
su Adecuación Estructural, Constructiva y de Habitabilidad.
- Recalce de cimentaciones.
- Reparación de grietas en muros de fachada.
- Reemplazo o reparación de cargaderos en vanos de fachada.
- Reemplazo o reparación de estructura de cubierta y aleros. Retejados y/o
nueva impermeabilización.
Retirada de objetos extraños, colocación de canalones y bajantes de aguas
pluviales.
- Reparación parcial de forjados, pilares y vigas afectados por la humedad,
xilófagos u otras patologías en el caso del hormigón.
- Reparación de escaleras de acceso
- Reparación o sustitución de redes en baños y cocinas
- Adecuación de la red de energía al reglamento de baja tensión
- Sustitución total o parcial de carpintería de fachadas, balcones o miradores,
aumento de superficie de ventilación.
- Adecuación del revestimiento de fachada, bien por reparación total o parcial
25

B) Obras de Rehabilitación de los Edificios Catalogados en REGULAR
ESTADO para su Adecuación Estructural, Constructiva y de Habitabilidad.
- Retejado total o parcial, impermeabilización de terrazas, sustitución o
reparación de canalones y bajantes pluviales.
- Sustitución total o parcial de miradores y/o balcones
- Reparación de daños en revestimiento de fachadas y pintura de fachadas y
carpintería exterior.
- Adecuación de redes de agua, saneamiento y energía.
C) Obras de mantenimiento en Edificios en BUEN ESTADO.
- Obras, en general, innecesarias en edificios menores de diez años.
- En edificios de más de diez años, en general, son necesarias obras de
mantenimiento de fachadas y cubiertas.
3.1.4 Reparación Comunitarias-Reparaciones Individuales
Las obras definidas a realizar en los edificios catalogados como en Mal Estado y
Regular Estado, podrán ser realizadas individual o comunitariamente de acuerdo a las
siguientes consideraciones:
Reparaciones Comunitarias:
Se consideran reparaciones comunitarias las obras que deberán ser acometidas por
las comunidades de propietarios, por ser obras referentes a: sustitución o reparación de
elementos estructurales (Pilares, vigas, forjados, cerchas, escaleras, muros de carga,
cimentación), de fachadas, cubiertas y redes principales.
26

Reparaciones Individuales:
Se consideran reparaciones individuales las obras que podrían ser realizadas
independientemente por cada propietario de vivienda o local, no resultando afectado ningún
tercero por aquellas obras que ser refieren a:
* Sustitución de la red de energía eléctrica y su adecuación al reglamento de baja
tensión.
* Sustitución de cocinas y baños con la consiguiente sustitución de solados y
alicatados.
* Instalación de agua y saneamiento y reparación general del interior de cada
vivienda o local.
3.1.5 Clasificación de Locales en Cuatro Categorías
GENERALIDADES:
La concesión de ayudas a particulares con motivo de la realización de obras en
locales, está regulada por el Párrafo 5 del Artículo 24 del Decreto de Gobierno Vasco 189/90,
del 17 de Julio.
Estas ayudas podrán solicitarse para los locales situados dentro del límite A.R.I.
A tales efectos, los locales se clasifican en cuatro categorías, atendiendo a su
localización y uso de acuerdo a lo definido en el cuadro siguiente.
La modificación de esta clasificación no implica la modificación del documento
P.E.R.R.I., de Bilbao La Vieja.
27

Categ
1ª
Categ
2ª
Categ
3ª
Categ
4ª
CLASIFICACIÓN DE LOCALES EN 4 CATEGORÍAS
- Equipamiento: En planta baja y entreplanta en todo el Área delimitada
A.R.I.
- Comercio al por menor: en planta baja y entreplanta en Zona peatonal,
S. Fco y Zabala.
- Restaurantes: en planta baja y entreplanta en todo el área delimitada
A.R.I.
- Comercio al por menor: En planta baja y entreplanta en todo el Área
delimitada A.R.I. excepto zona peatonal S. Fco. y Zabala.
- Hostelería: en planta baja y entreplanta en todo el Área delimitada
A.R.I.
- Oficinas: en planta baja y entreplanta en todo el Área delimitada A.R.I.,
excepto Sociedades y Entidades con personalidad jurídica.
Restantes usos permitidos en planta baja y entreplanta en toda el Área
delimitada A.R.I.
28

3.1.6 Anejo III Del Decreto 189/90, 17 de Julio (*)
CONDICIONES GENERALES QUE DEBE REUNIR UNA EDIFICACIÓN PARA QUE SE
ENCUENTRE ADECUADA ESTRUCTURAL Y CONSTRUCTIVAMENTE.
* Condiciones generales:
1. Relativas a la solidez y la seguridad de los elementos estructurales y
constructivos:
- Disponer de cimentación adecuada
- La ausencia de deterioro del material constitutivo de los elementos
estructurales, garantizándose que la resistencia de los mismos permanece
inalterada.
- La ausencia de desplomes en elementos portantes
- La ausencia de flechas en viga y forjados
- La garantía de seguridad ante el desprendimiento de elementos constitutivos
de las partes voladas del edificio
- Las garantías de sujeción y amarre de los elementos de seguridad ante
caídas.
- Las garantías de seguridad ante el desprendimiento de otros elementos tales
como tejas, aplacados de fachada, chimeneas, vierteaguas, dinteles y cristales.
2. Relativas a la accesibilidad:
- Acceso independiente desde la vía pública o espacio público.
- Ausencia de obstáculos para el libre acceso a las viviendas.
(*) Actualmente derogado; se encuentra en vigor el Anexo III del Decreto 317/2002, de 30 de
diciembre, que es el que se transcribe.
29

3. Relativas a la estanqueidad frente a la lluvia y la humedad:
- La ausencia de goteras.
- La integridad de los elementos constitutivos de la cubrición.
- La ausencia de elementos extraños en cubierta.
- La ausencia de humedades de fachadas
- La ausencia de humedades en soleras, muros y otros elementos.
4. Relativas al buen estado de las instalaciones:
- La estanqueidad y funcionalidad de las instalaciones.
- La instalación general eléctrica empotrada o entubada.
OBRAS CONDUCENTES A LA ADECUACIÓN ESTRUCTURAL Y CONSTRUCTIVA:
1. En relación a la solidez y seguridad de los elementos estructurales y
constructivos.
- Los recalces de cimientos.
- Los refuerzos de estructura (pilares, vigas, forjados, formación de cubierta)
- La protección de los elementos estructurales contra el fuego.
- El afianzamiento de fachadas y medianeras.
30

- Los refuerzos en elementos volados tales como balcones, aleros, cornisas.
- Los refuerzos en escalera
- Otros elementos tales como tejas, aplacados de fachada, chimeneas,
vierteaguas, dinteles y cristales.
2. En relación a la accesibilidad:
Las necesarias para la consecución de la accesibilidad a los edificios.
3. En relación a la estanqueidad frente a la lluvia y la humedad
- La limpieza de vegetaciones en cubierta
- Los retejos
- Los repasos e impermeabilización de fachada
- Los repasos y reposición de carpinterías exteriores.
- La impermeabilidad de solera, de muros y de otros elementos constructivos.
- Los repasos y reposición de dinteles y vierteaguas
- La reposición de cristales
- El sellado de juntas
- La eliminación de condensaciones
4. En relación a la adecuación y reposiciones de instalaciones:
- Los repasos y reposiciones de instalaciones
- Los repasos y las reposiciones de la instalación eléctrica, tales como
empotramiento o entubado de cables, instalación de diferenciales, adecuación del
sistema de contadores, adecuación de la acometida eléctrica.
31

5. En relación a las medidas de protección contra accidentes y siniestros:
- La protección de los elementos estructurales.
- Los repasos y reposiciones de cocinas, chimeneas y demás elementos de
fumistería.
- Los detectores
- Los extintores
- El sistema de evacuación
- Antepechos
3.1.7 Anejo IV- del Decreto 189/90 de 17 de Julio (*)
CONDICIONES MÍNIMAS DE HABITABILIDAD DE LAS VIVIENDAS.
“Condiciones mínimas de habitabilidad:
1. Que la vivienda se componga, al menos, de dos espacios habitables
diferenciados, que alberguen las áreas de cocina, comedor, sala de estar y un
dormitorio doble y un aseo.
No podrán situarse en el mismo espacio las áreas correspondientes a cocina y
dormitorio.
2. Que las habitaciones sean independientes entre sí, de modo que ninguna utilice
como paso un dormitorio, ni sirva a su vez de paso al aseo. En el caso de un único
dormitorio, el aseo podrá estar incorporado a él.
3. Que los espacios habitables, exceptuando los aseos, cocinas y despensa,
dispongan de aberturas acristaladas directas al exterior. En casos extremos en los
que la solución arquitectónica no sea viable se permitirá que un espacio se ilumine
a través de otro iluminado o a través del hueco de escalera siempre que éste se
encuentre suficientemente iluminado cenitalmente o a través de una galería u otro
espacio similar.
(*) Actualmente derogado; en vigor Anexo IV del Decreto 317/2002, de 30 de diciembre,
que es el que se transcribe.
32

La superficie de los huecos nunca será inferior al 10 por 100 de la superficie
total que se ilumine a su través, salvo la iluminación a través de la caja de la
escalera que podrá reducirse a la mitad de los valores anteriores.
4. Que todos los espacios, excepto los destinados a aseos y despensas tengan
ventilación directa al exterior, con una superficie igual a 1/3 de la superficie de
iluminación. Se admiten los mismos extremos que en el apartado 3.
Los aseos que no tengan ventilación directa no podrán ventilarse a través de
otra habitación, debiéndolos dotar de un sistema de ventilación forzada que
permita la renovación de aire y su limpieza.
La cocina deberá dotarse en todo caso de una extracción forzada independiente
que permita la evacuación de vapor de agua, gases o humos que se producen en
dicho espacio.
5. Que los patios que proporcionen luz y ventilación a los espacios habitables y
sean de nueva creación o remodelación, tengan una superficie no inferior a siete
metros cuadrados y luz recto no inferior a dos metros.
En aquellos casos en los que el patio ya existe y no se efectúe sobre él ninguna
remodelación, podrán mantenerse las dimensiones actuales.
6. Que la vivienda tenga una superficie útil superior a 36 metros cuadrados.
Los espacios no serán inferiores a las siguientes superficies:
Cocina 5 m2
Cocina-comedor 8 m2
Estar 10 m2
Dormitorio principal 10 m2
Dormitorio doble 8 m2
Dormitorio sencillo 6 m2
Aseo 1,5 m2
Toda la vivienda deberá tener, al menos, un dormitorio principal, un estar, una
cocina y un aseo.
33

Tensión.
Si se opta por hacer en una misma pieza el área correspondiente a cocina, estar,
comedor su superficie total no será inferior a 18 metros cuadrados útiles.
7. En toda vivienda situada en un edificio, cuya seguridad estructural sea correcta,
se podrán mantener las alturas existentes siempre que sean iguales o superiores a
2,20 metros.
En el caso de espacios abuhardillados no se computarán como metros cuadrados
útiles las superficies con altura libre inferior a 1,50 metros, y su volumen será
superior al correspondiente a una habitación de la misma superficie y 2,20 metros
de altura.
8. En el caso de existir viviendas en planta baja, se deberá asegurar el aislamiento
térmico e impermeabilización por medio de materiales hidrófugos y aislantes
adecuados.
9. Que tengan resuelto el vertido de aguas negras, mediante tuberías
impermeables y ventiladas, a la red general de alcantarillado. En caso de no existir
dicha red, se utilizarán fosas sépticas adecuadas que permitan el depurado del
liquido afluente antes de verterlo a las aguas corrientes o entregarlo al terreno.
10. Que el aseo contenga como mínimo inodoro, lavabo y ducha.
11. La instalación eléctrica de la vivienda cumplirá el reglamento de Baja
12. Que la vivienda disponga de instalación de calefacción.
OBRAS QUE CONDUCEN A LA ADECUACIÓN DE LAS CONDICIONES
DE HABITABILIDAD DE LAS VIVIENDAS.
- La redistribución interior de la vivienda
- La instalación interior de fontanería y saneamiento y la reposición de la
misma derivada de la adecuación de viviendas
- La instalación interior de electricidad según normativa de Baja Tensión
34

- El aislamiento térmico y acústico para cubrir las condiciones mínimas de
habitabilidad
- La ventilación forzada de cocinas, baños y aseos.
- La iluminación natural
- La aireación natural.
- Las instalaciones básicas de cocina.
- Todas las obras de acabado que sean motivadas por las actuaciones
anteriores ( raseos, alicatados, solados, carpinterías, pinturas).
Además de las obras señaladas, tendrán la consideración de obras de
adecuación de las condiciones de habitabilidad de una vivienda, aquéllas
destinadas a alcanzar las condiciones de habitabilidad señaladas en el
planeamiento vigente.
3.2 ORDENACIÓN
3.2.1 Red Viaria: Calzadas, Aparcamientos (*)
Mejora de la Red Actual
La ordenación recoge la necesidad de circulación fluida de vehículos en el interior
del casco y define la prolongación de varias calles existentes, con el objeto de completar la
trama viaria.
* Calle Concepción
Esta calle canaliza el acceso de vehículos procedentes del Puente de San
Francisco, Puente que según el documento del Plan General de la Villa de Bilbao
deberá ampliar su calzada, y también el acceso de vehículos procedentes de la
Plaza del Doctor Fleming y de la Calle Amparo.
(*) Modificación Perri 29-03-01
35

La Calle Concepción, en su primer tramo cercano a la Calle Bruno Mauricio
Zabala, tiene entre alineaciones 18 metros y calzada de 12 metros. Un segundo
tramo, desde del Convento de las Franciscanas Concepcionistas hasta la rotonda,
situada en la zona de minas, tiene entre alineaciones 15 metros y calzada de 9
metros.
Para posibilitar la apertura de esta calle, los edificios coincidentes con su traza,
quedan en situación de “Fuera de Ordenación Expresa”.
Otro tramo importante de esta Calle, se encuentra situado entre la Plaza de los
Tres Pilares y la zona de minas. Este tramo tiene entre alineaciones 18 metros y
calzada de 12 metros. Los edificios coincidentes con su traza quedan en situación
de “Fuera de Ordenación Expresa”.
La regulación de la Calle Concepción permite la circulación perimetral por el sur
del casco actual, entre la Plaza del Doctor Fleming y la Plaza de los Tres Pilares.
* Calle Gimnasio
La regulación de la traza de esta calle se inicia frente al edificio de la Telefónica y
continúa en un primer tramo hasta la Plaza de la Cantera. Este tramo tiene entre
alineaciones 9 metros y calzada de 7 metros.
El tramo comprendido entre la Plaza de la Cantera y la Calle Concepción tendrá
entre alineaciones 12 metros y calzada de 9 metros. Los edificios coincidentes con
su traza quedan en situación de “Fuera de Ordenación Expresa”.
El tramo de la Calle Gimnasio entre la Calle de la Concepción y la Calle de
Iturburu, enlaza con la prolongación de la calzada del Puente de San Antón y tiene
entre alineaciones 18 metros y calzada de 12 metros en su primer tramo hasta
rodear el jardín del horno donde la calzada se reduce a 8 metros hasta su enlace
con la calle de San Antón.
36

* Calle Laguna
Esta calle amplía su trazado a 15 metros entre alineaciones y calzada de 9
metros, mejorando la trama del barrio consolidado.
* Calle Urazurrutia
La regulación de la traza de esta calle se inicia en su encuentro con el Puente de
San Antón y continúa hasta la Calle Zamácola. Esta calle tiene entre alineaciones
12 metros y calzada de 9 metros.
Los edificios situados dentro de su trazado entre los números 2 y 10 quedan en
situación de “Fuera de Ordenación Expresa”. El resto del trazado quedará
dependiendo de la sustitución y la nueva alineación de los edificios.
* Calle de las Cortes
La prolongación de esta Calle es necesaria para lograr la trama reticular de la
red viaria. Al mismo tiempo, es necesaria para definir nuevos espacios que se
destinarán a suelo residencial. Esta calle enlaza con la prolongación de la calzada
del Puente de San Antón.
La distancia entre alineaciones es de 18 metros y la calzada de 12 metros.
* Calle Muelle de la Merced (*)
Se mantienen las alineaciones de los edificios existentes. Para conseguir un paseo
peatonal suficiente se define un paso en soportales de 3,00 m. libres en el edificio de
La Ceres y en el edificio de Muelle de La Merced nº 3, que comunique con el paso
asimismo porticado del edificio contiguo que hace esquina con la C/ Luis
Iruarrizaga. Para la continuidad de los soportales de los tres edificios, por la
diferencia de rasantes se recoge una franja de 3,00 m. libres en planta baja y tres
crujías de planta primera, desde la fachada, del edificio en el Muelle de la Merced nº
3.
A los efectos de lo señalado en la disposición transitoria tercera de la Ley
22/1.998, de 28 de Julio, de Costas, expresamente se señala el carácter de fachada
marítima de las edificaciones que componen esta calle, al cumplirse todos y cada
uno de los requisitos que se establecen en la regla segunda de dicha disposición para
poder autorizarse intervenciones edificatorias residenciales dentro de la
servidumbre de protección del dominio público marítimo-terrestre que afecta a los
edificios existentes.
(*) Modificación Perri 29-03-01
(^) Modificación Perri 28-04-05
37

* Calle Conde Mirasol
Esta calle amplía su trazado a 15 metros entre alineaciones y 9 metros de calzada.
Este ancho entre alineaciones se obtendrá por sustitución gradual de los edificios.
Nuevos Accesos
La ordenación recoge la necesidad e mejora de los accesos al barrio consolidado y
a la nueva área residencial, en la zona de minas, y traza una nueva trama de red
viaria que posibilita el acceso al barrio.
Estos nuevos accesos son los siguientes.
* Prolongación de la Calzada del Puente San Antón
La calzada del Puente san Antón se prolonga mediante una carretera de 18 metros
entre alineaciones y calzada de 12 metros, hasta enlazar con la trama de la nueva
área residencial en la zona de minas y las prolongaciones de las calles Cortes,
Gimnasio y calle del Parque.
Los edificios situados dentro de la traza de esta carretera, quedan en situación de
“Fuera de Ordenación Expresa”.
* Prolongación de la Calle Iturburu
La nueva traza de esta Calle enlaza la Prolongación de San Antón y la Calle
Zamácola.
La alineación entre edificios es de 22 metros con calzada de 9 metros.
38

En general, la ordenación ha recogido la trama en estudio para la futura zona
residencial y zona del Parque, en el área de las minas. El límite del ámbito de
estudio, por tanto, se ha definido recogiendo las redes imprescindibles para
completar, tanto la trama viaria del casco consolidado y las áreas de rehabilitación
Urbana, como la circulación perimetral al sur del casco.
* Ampliación de la Calle La Naja
Se amplía y rectifica la Calle La Naja para permitir un mejor enlace entre las
Calles Bailén y Puente de la Merced.
La calzada en este tramo de calle tiene una dimensión de 9 metros.
La red viaria definida en el área P.E.R.R.I tiene una superficie de calzada de
63.316 m2.
* Servidumbre del Sistema General Ferroviario
A ambos lados de la calle Zabala y desde la calle Particular del Norte hasta el
límite P.E.R.R.I, existe una servidumbre del Sistema General Ferroviario, que
impide la edificación bajo rasante tanto para sótano como para garajes, con la
excepción de las obras de cimentación de los edificios de nueva construcción, en
tanto dure la vigencia de esta servidumbre.
Aparcamientos.
El aparcamiento de vehículos en superficie es insuficiente, debido a la pequeña
dimensión de la calzada de las calles existentes, que fluctúa entre los 4 y los 8
metros de ancho. Esta dimensión imposibilita, actualmente, la circulación en dos
direcciones, en las calles del casco, y dificulta el aparcamiento de vehículos, tanto
de residentes como de vehículos de abastecimiento a comercios, etc.
La ampliación de las calzadas y la creación de nuevas calles solucionará, en parte,
el déficit existente. El aparcamiento privado también es deficitario, por tratarse de
edificios en su mayoría de antigua construcción y sin garajes subterráneos.
39

La ordenación dispone la construcción de aparcamientos subterráneos públicos
que podrán acometerse en el desarrollo de las Unidades de Ejecución U.E. y en
las Actuaciones Públicas Aisladas A.P.A.
El aparcamiento privado se situará bajo la vertical de la edificación y tendrán una
servidumbre de paso para los aparcamientos públicos que lo necesiten.
El aparcamiento público se situará bajo el suelo de titularidad pública.
Se realizará un estudio de detalle para definir los accesos a todos los
aparcamientos públicos.
* Aparcamiento de la Plaza del Corazón de María
Bajo la rasante de la Plaza se podrá disponer la construcción de dos plantas, cada
una con una superficie de 4.920 m2, totalizando 9.880 m2 construidos. La
capacidad resultante es de 328 vehículos, 164 por planta.
* Aparcamiento de la Plaza de la cantera
Bajo la Plaza de la Cantera, se podrá disponer la construcción bajo rasante de dos
plantas de aparcamiento público subterráneo, con una superficie construida por
planta de 1.080 m2 y una capacidad por planta de 30 plazas de aparcamiento,
totalizando una superficie de 2.160 y una capacidad de 60 plazas de aparcamiento.
* Aparcamiento Plaza de San Rafael
Bajo la Plaza de San Rafael, definida en la Actuación Pública Aislada A.P.A.
Núm. 6, se podrá disponer bajo rasante la construcción de una o dos plantas de
aparcamiento subterráneo, con una superficie construida en planta de 2.450 m2 y
capacidad para albergar 81 plazas de aparcamiento en cada planta, totalizando 162
plazas de aparcamiento.
40

* Aparcamiento en la Zona Peatonal Aneja a los Edificios de Viviendas
San Rafael
Dentro de las actuaciones programadas en la Unidad de Ejecución U.E. Núm. 9
(518.01)-San Rafael, se incluye la construcción de dos plantas de aparcamiento
público bajo rasante, coincidente con suelo de titularidad y uso público.
Este aparcamiento tendrá capacidad para albergar 26 plazas de aparcamiento en
cada planta sótano, totalizando una capacidad de 52 plazas de aparcamiento
público y con una superficie de 1600 m2.
La edificación incluye la construcción de dos plantas de aparcamiento bajo
rasante con capacidad par 72 plazas, una por cada vivienda. La superficie total
será de 2.160 m2.
* Aparcamiento en edificios de Nueva Construcción
Todos los edificios de nueva construcción, deberán tener una plaza de
aparcamiento en sótano por cada vivienda y una plaza de aparcamiento cada 100
m2 de locales.
También se podrá disponer, bajo la rasante de estos nuevos edificios, de plazas
de aparcamiento no vinculadas a vivienda y cuyo destino seria el que la
Corporación, en su momento, disponga y pudiendo estas plazas destinarse a
alquiler o propiedad de residentes en la zona.
41

Aparcamiento
Bajo rasante
Plz. Corazón Mª
Plz. De la Cantera
Plaza San Rafael
Total
Aparcamiento
Bajo rasante
* La totalidad de las plazas de aparcamiento que pueden realizarse en los
aparcamientos públicos y privados en las plazas son:
M2 construidos Plazas
Aparc. Púb
9.880
2.160
6.210
42
328
60
214
Plazas
Aparcamient
Vinculadas
A Viv/Local
-
-
72
18.250 602 72

3.2.2 Espacios Libres: Áreas Peatonales, Plazas, Jardines
* Áreas Peatonales
La reforma de la red viaria y la creación de una trama urbana viaria, permitirá
peatonalizar la zona situada entre la pasarela peatonal sobre la Ría y el Puente de
San Antón.
Esta zona peatonal esta limitada por la Calle Conde de Mirasol, la Calle Cortes y
la Prolongación del Puente San Antón, quedando dentro de ella las calles:
Marzana, Arechaga, últimos tramos de San Francisco, Miravilla, y Bilbao La
Vieja, así como las plazas de los Tres Pilares y Bilbao La Vieja.
De esta manera queda peatonalizada la zona más antigua y de más carácter del
P.E.R.R.I.
Además de esta zona peatonal se abren diversas calles peatonales, perpendiculares
a las principales vías de circulación, que unirán el futuro parque situado en la zona
de minas, con la principal zona de equipamiento y centro neurálgico de la zona en
la Plaza del Corazón de María, en la que se crea un mirador sobre la ría, para
permitir la unión visual con esta y con las Siete Calles.
Nuevos tramos peatonales enlazarán las plazas de los Tres Pilares y Bilbao La
Vieja con la nueva ordenación de Miravilla.
Además de lo anteriormente descrito, se crean unos pasos en planta baja, para
permitir el acceso a los patios de acceso público desde las calles que los
circundan. Estos patios de acceso público están señalados en los planos de
Ordenación y Sistemas Locales.
La superficie ocupada por áreas peatonales se desglosa en aceras, pasos
peatonales, soportales y patios de acceso público como indica en el siguiente
cuadro:
43

ACERAS 24.734 M2 (*)
PASOS PEATONALES Y SOPORTALES 23.498 M2
PATIOS DE ACCESO PUBLICO 15.138 M2
TOTAL ÁREAS PEATONALES 63.370 M2
* Plazas
Dentro del área delimitada P.E.R.R.I. la ordenación recoge la existencia de las
cinco plazas actuales, potenciando su enclave y dentro de lo posible, aumentando
al máximo su superficie.
Ante la imposibilidad de contar con mayores superficies dentro del casco
consolidado, las plazas propuestas tendrán que mantener la condición de plazas
duras para permitir el máximo de superficie pisable, con el objeto de permitir el
paseo y los juegos infantiles.
Aún con la consideración de plazas duras, deberán todas ellas incluir áreas
arboladas.
Las plazas de los Tres Pilares y de Bilbao la Vieja quedan incluidas dentro del
área peatonal delimitada, ya que por su superficie no tienen la suficiente entidad
para tener un tratamiento diferenciado de dicha área peatonal.
Además de potenciar las plazas existentes la ordenación incluye otras dos de
nueva creación, la Plaza de San Rafael y Laguna.
* Plaza Corazón de María
Esta plaza verá ampliada su superficie hasta los 5.520 m2., mediante el traslado
de la pista polideportiva, en el momento en que se traslade el Colegio Público San
Francisco y mediante la eliminación de la calle en fondo de saco existente. El
paso de vehículos quedará permitido solo a residentes a través de la plaza en área
delimitada a tal efecto.
(*) Modificación Perri 30.03.06
44

La revocación de la plaza podrá vincularse a la ejecución de un aparcamiento
público bajo rasante ya definido en el apartado anterior.
* Plaza de la Cantera
Esta plaza verá ampliada su superficie, mediante la eliminación de la calle que
rodea a la plaza existente.
La superficie total resultante de la nueva plaza es de 1.152 m2.
La ejecución de esta plaza está definida en la documentación de la Actuación
Pública Aislada A.P.A. Núm. 5 (517.52).
* Plaza del Doctor Fleming
La ampliación de esta plaza se obtendrá por sustitución de edificios y nueva
alineación. La superficie resultante será de 1.133 m2.
* Plaza de la Concepción
La Plaza de la Concepción mantiene sensiblemente el trazado actual con una
superficie total aproximada de 970 m2. El edificio incluido en la Unidad de
Ejecución U.E. 6 (517.01) estará dotado en la planta baja de 250 m2. de superficie
peatonal en soportales, lo que se sumará a la superficie de la plaza.
* Plaza de San Rafael
La superficie total de esta plaza será de 2.815 m2, superficie que se obtendrá con
el desarrollo de la Unidad de Ejecución U.E: Núm. 9 (518.01)- San Rafael y con
la Actuación Pública Aislada A.P.A. Núm. 6 (518.51)- Plaza de San Rafael.
La superficie de la plaza se verá incrementada en 400 m2 de superficie peatonal
en soportales.
45

* Plaza Laguna
La Plaza Laguna tiene una superficie de 897 m2, situada entre las calles Cortes,
Laguna y Gimnasio. Esta Plaza potencia la comunicación peatonal entre la Plaza
de la Cantera y la Calle San Francisco, cerca de la Plaza del Corazón de María,
centro neurálgico del barrio.
* Plaza de Bilbao La Vieja
Esta Plaza no sufre modificación manteniéndose, por tanto, en los 440 m2 de
superficie.
* Plaza de los Tres Pilares
Esta Plaza no se modifica sustancialmente siendo, en realidad, un cruce de calles
y su superficie es de 540 m2.
Estas dos últimas Plazas se integrarán en el área centro a peatonalizar en el futuro.
A continuación se incluye un cuadro resumen de las plazas, de acuerdo con la
ordenación:
46

CUADRO RESUMEN
PLAZAS SUPERFICIE
Plaza del Corazón de María 5.520 m2
Plaza de la Cantera 1.152 m2
Plaza del Doctor Fleming 1.133 m2
Plaza de la Concepción 970 m2
Plaza de San Rafael 2.815 m2
Plaza Laguna 897 m2
Plaza de Bilbao La Vieja 440 m2
Plaza de los Tres Pilares 540 m2
Plaza Urazurrutia 380 m2
TOTAL SUPERFICIE DE PLAZAS 13.847 m2
47

* Jardines
Dentro de la zona del ámbito PERRI, actualmente no existen zonas ajardinadas
públicas. La ordenación incorpora pequeñas zonas ajardinadas, situadas en el
enlace con la estructura de la nueva zona residencial en la prolongación del Puente
de San Antón, en la Unidad de Ejecución de Miravilla y una gran área circular
alrededor del horno.
Estas zonas ajardinadas tienen una superficie de 12.617 m2.
Las únicas zonas ajardinadas existentes son privadas y la ordenación las
conserva como tal. Estos jardines privados son:
- El jardín del convento de las Monjas Franciscanas Concepcionistas.
- Los dos jardines de la Residencia de Ancianos Conde Aresti.
Estos jardines privados tienen una superficie de 8.960 m2.
CUADRO RESUMEN
Jardines Públicos 12.617,--M2
Jardines Privados 5.918,--M2
TOTAL SUPERFICIE DE JARDINES 18.535,--M2
48

3.2.3. Edificios Destinados a Equipamiento
El objeto de este apartado es definir los equipamientos sociales necesarios en el
área delimitada y efectuar una cuantificación aproximada de la superficie de cada uno de
ellos.
Para tal fin, el equipo redactor del PERRI Bilbao La Vieja, ha mantenido
entrevistas con las diferentes Asociaciones Ciudadanas e Instituciones que trabajan en la
zona, extrayendo de todas ellas las solicitudes y sugerencias relativas al mejor funcionamiento
de los equipamientos, y a la mejor ubicación de los mismos dentro del barrio.
Con respecto al equipamiento existente en la zona, podemos decir que el barrio
tiene grandes carencias de servicios, de equipamiento, de vivienda, etc. Esto unido a la
marginalidad, la droga, la delincuencia, hace que el barrio necesite de la programación en el
PERRI, de edificios (entre otros) destinados a:
- Centro Cívico, Guardería Infantil, Centro de Salud, Centro Juvenil, Talleres
Ocupacionales, Centro Deportivo, Locales para diversas actividades de apoyo a la
rehabilitación, etc.
Gran parte de la labor social que se realiza actualmente en la zona, está a cargo de
asociaciones privadas. Por ejemplo, Askabide, Mater Misericordia, Cruz Roja, etc.
Estas asociaciones realizan su labor de apoyo en locales infradotados en
superficie. Los educadores y monitores trabajan voluntariamente y en algunos casos, reciben
ayuda de las Instituciones para el financiamiento de los comedores, talleres o pisos donde se
intenta la rehabilitación, tanto de toxicómanos, prostitutas o el apoyo escolar.
El aporte de las diferentes asociaciones al equipo redactor, en relación a la
necesidad de espacios, locales, etc., ha sido irregular. Algunas de ellas no han facilitado datos,
pero en general la mayoría ha proporcionado información tras varias entrevistas.
49

En el anejo 1 -Equipamiento Social- se realiza un resumen de las entrevistas
realizadas a las asociaciones e instituciones relacionadas con el área en estudio, en el orden
definido en el índice del anejo 1 y conteniendo además, para cada una de ellas, una síntesis de
lo más significativo.
Estos centros de equipamiento propuestos, potenciarán las actividades que, de
manera incompleta y dispersa, son realizadas actualmente en el barrio. Estos centros podrían
agruparse en una misma localización para lograr el mejor servicio a la comunidad con la
menor dotación de personal. La unificación de varios servicios en un mismo edificio,
permitiría que su localización sea la más cercana al centro neurálgico del barrio -La Plaza del
Corazón de María- solicitada por varias asociaciones como idónea para realizar las labores de
apoyo juvenil, centro infantil, deportes, etc.
Los planos de ordenación recogen la situación de los edificios destinados en su
totalidad a equipamiento, tanto de carácter privado ya existentes, como de carácter público
propuestos.
A estos edificios se le podrán sumar otros locales situados en plantas bajas y altas,
de otros edificios que integrarán las distintas Unidades de Ejecución, previstas en el PERRI,
siendo el uso de equipamiento social compatible con el destino residencial de ellos.
Una vez conocida la dotación existente de servicios, podemos decir que la
carencia de ellos es más notoria en el área que nos ocupa, que en el resto de la ciudad, al ser
está una zona de agrupamiento de colectivos con problemas, tanto de residentes en la zona,
como de colectivos que no siendo residentes en el barrio, permanecen en él.
La definición de los equipamientos sociales necesarios, ha tenido en cuenta la
solicitud de equipamiento pormenorizado, producto del conocimiento de las labores de apoyo
que realizan actualmente en el barrio, las distintas asociaciones e instituciones. Los centros
propuestos podrían incrementarse o variar en contenido a través del tiempo. Por lo tanto, no
se define la ubicación expresa para cada uno de ellos. Dicha ubicación se programará
atendiendo a la posibilidad de adquisición del suelo, financiamiento de las obras y dotación de
equipos y personal adecuado.
50

Los centros propuestos son los siguientes:
1* Centro Cívico
2* Centro Deportivo
3* Centro Juvenil
4* Centro de Salud
5A* Residencia de Ancianos Conde Aresti
5B* Residencia de Ancianos U.E. 6
6* Locales para servicio de labores de rehabilitación de diversos grupos
sociales
* Otros Locales
Además de los centros de equipamiento citados anteriormente, y que serán motivo
de una reserva de solares, para la paulatina construcción de las instalaciones
requeridas para cada una de ellos, son necesarios otros locales de menos entidad.
Estos pueden ser pisos de viviendas sociales o locales en planta baja o
entreplantas, donde puedan realizarse actividades compatibles con otros usos,
como el comercial, servicios, residencial, etc.
No se cuantifica la superficie necesaria, sino que en la gestión de las unidades de
ejecución, o bien como parte de locales obtenidos por cesión, podrían de acuerdo
a las necesidades calificadas por los departamentos municipales, destinarse pisos,
lonjas o despachos.
Los usos, entre otros, serían:
* Pisos para convivencia y rehabilitación de drogodependencia, prostitución,
marginalidad.
* Pisos de acogida para grupos de personas mayores sin cabida en residencias de
ancianos, como parte de programas de atención domiciliaria.
* Locales para funcionamiento de asociaciones del barrio.
Modificación Perri 29.03.07
51

Edificios de Equipamiento Definidos en el P.E.R.R.I.
* Equipamientos privados
Titular Suelo susceptible de Aprovecham. Aprovechamiento
Siervas de Jesús
Existente 920 m2 suelo 3.637 m2 techo
En ejecución 275 m2 suelo 1.595 m2 techo
Claretianos. Existente 520 m2 suelo 2.843 m2 techo
Iglesia de S. Rafael.
Existente 694 m2 suelo 994 m2 techo
Residencia Conde de Aresti
Existente 1.840 m2 suelo 5.922 m2 techo
Concepcionistas Francisca-
nos. Existentes 7.802 m2 suelo 3.300 m2 techo
12.051 m2 suelo 18.291 m2 techo
52

* Equipamiento públicos.
Titular Suelo susceptible de Aprovecham. Aprovechamiento
Solar Colegio Público
San Francisco 4.520 m2 suelo 14.273 m2 techo
Solar Antiguas Escuelas
Urazurrutia 1.280 m2 suelo 6.142 m2 techo
Solar Cuarto Socorro
Urazurrutia 200 m2 suelo 784 m2 techo
Solar en el fin de
Zamácola 1.600 m2 suelo 8.884 m2 techo
Solar/Calles:
Concepción/Gimnasio 790 m2 suelo 3.355 m2 techo (*)
Edificio Equipamiento
Social Plaza La Cantera 596 m2 suelo 2.464 m2 techo
Residencia de Ancianos
U.E. 6 (*) 2.280 m2 suelo 5.797 m2 techo
(*) Modificación Perri 29.03.07
11.266 m2 suelo 41.699 m2 techo (*)
53

RÉGIMEN DE LAS EDIFICACIONES
54

4. RÉGIMEN DE LAS EDIFICACIONES
La ordenación definida para el área del P.E.R.R.I Bilbao La Vieja, requiere de la
eliminación de algunos edificios y/o locales para lograr entre otras, la mejora de la trama
viaria, la mejora de los accesos al barrio y a la nueva zona residencial de Miravilla y la
renovación de áreas residenciales degradadas.
4.1 TIPOS DE RÉGIMEN DE LA EDIFICACIÓN
El P.E.R.R.I define cuatro tipos de situación para los edificios existentes dentro de
su área delimitada:
* Edificios en “Fuera de Ordenación Expresa”
* Edificios en “Fuera de Ordenación Diferida”.
* Edificios “Tolerados”.
* Edificios “Consolidados”.
Los dos primeros tipos (Fuera de Ordenación Expresa y Fuera de Ordenación
Diferida) se definen en la documentación gráfica, plano número 6, hojas A, B, C y D, a escala
1:1000, individualizados mediante grafismos diferentes.
Los otros dos tipos no se incluyen en dicha documentación, siéndoles de
aplicación las disposiciones generales que más adelante se detallan en los puntos 4.4 y 4.5.
55

4.2 EDIFICIOS “FUERA DE ORDENACIÓN EXPRESA”
4.2.1 Definición.
* El régimen de los edificios incluidos en el apartado Fuera de Ordenación
Expresa es el establecido en el artículo 60.2 (´) de la Ley del Suelo, no pudiendo
realizarse en ellos obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o
incremento de su valor de expropiación, pero sí las pequeñas reparaciones que
exigieran la higiene, ornato y la conservación del inmueble.
* Se incluyen en este régimen de Fuera de Ordenación Expresa, los edificios e
instalaciones que ocupan terrenos inedificables por estar calificados como viales,
zonas verdes, espacios libres o reserva de equipamiento, cuando su pervivencia o
continuidad resulta plenamente incompatible con la ejecución de las previsiones
del Plan dentro de los plazos de su programa de Actuación, salvo que se trate de
edificios afectados por la reserva de equipamiento que sean arquitectónicamente
reutilizables para el uso previsto.
* Los edificios e instalaciones incluidos en “Fuera de Ordenación Expresa”
aparecen expresamente grafiados en los planos número 6, hojas A, B, C y D.
4.2.2 Listado de Edificaciones en “Fuera de Ordenación Expresa” (*)
El total de edificios situados en “Fuera de Ordenación Expresa” es de 48. La
mayoría de ellos corresponden a edificios destinados a viviendas en plantas altas y locales en
plantas bajas, con excepción de una carpintería situada en la Plaza de La Cantera.
El número total de viviendas afectadas son 401. El 66% de ellas están en mal
estado, el 34% en regular estado y el 0% en buen estado. La superficie total de locales en
planta baja y edificios industriales es de 5.512 m2.
(´) Se refiere al TRLS-76.
(*) Modificación Perri 29-03-01
56

El listado de los 48 edificios se incluye a continuación, ordenado por calles y
conteniendo para cada uno de ellos el número de viviendas, la superficie de cada una de ellas
y la superficie destinada a locales.
La información gráfica contenida en los planos de Fuera de Ordenación Expresa y
Fuera de Ordenación Diferida prevalece sobre la denominación aparecida en los listados.
57

CALLE URAZURRUTIA
EDIFICIO ESTADO M2/ M2/ VIVIENDAS VIVIENDAS
NUMERO
**
EDIFICIO VIV. LOCAL OCUPADAS VACÍAS
4-6 17 VIV R 90 299 16 1
8- 18 VIV M 57 160 17 1
8Int.12VIV R 92 263 12 -
10- 8 VIV R 63 107 6 2
14- 16 VIV M 53,5 - 11 5
60- 2 VIV R 93 49 1 1
TOTAL: 73 VIVIENDAS. LOCAL: 878 M2. VIV. OCUPADAS: 63. VIV. VACÍAS: 10
(**)
(**) Corrección de error. 071034000002.- Publicado 19.11.08
CALLE CANTARRANAS
EDIFICIO ESTADO M2/ M2/ VIVIENDAS VIVIENDAS
NUMERO EDIFICIO VIV LOCAL OCUPADAS VACÍAS
1- 9 VIV M 79 158 8 1
4- 11 VIV R 58 59 8 3
8- 13 VIV M 46 74 9 4
10- VIV M - - - -
12- 4 VIV R 36-80 - 4 -
14- 12 VIV R 90 187 11 1
Continuación en página siguiente.
58

CALLE CANTARRANAS (Continuación)
EDIFICIO ESTADO M2/ M2/ VIVIENDAS VIVIENDAS
NUMERO EDIFICIO VIV LOCAL OCUPADAS VACÍAS
14BIS-8VIV M 48-63 - 8 -
16-12 VIV M 68 137 11 1
18-12 VIV M 139 - 8 4
20- 3 VIV M 52 37 3 -
20 INT-1VI M 38 23 1 0
22- 3 VIV M 64 56 3 0
TOTAL VIVIENDAS: 88 LOCAL: 731 M2 OCUPADAS: 74 VACÍAS: 14
CALLE SAN ESTEBAN
EDIFICIO ESTADO M2/ M2/ VIVIENDAS VIVIENDAS
NUMERO EDIFICIO VIV LOCAL OCUPADAS VACÍAS
1- 20 VIV M 38 - 12 8
3- 23 VIV M 26-46 - 15 8
TOTAL VIVIENDAS: 43 OCUPADAS: 27 VACÍAS: 16
59

CALLE ITURBURU
EDIFICIO ESTADO M2/ M2/ VIVIENDAS VIVIENDAS
NUMERO EDIFICIO VIV LOCAL OCUPADAS VACÍAS
4- 4 VIV M - - 4 -
6- 4 VIV M - - 4 -
8- 13 VIV M 46 30 9 4
10- 8 VIV M 49-71 - 6 2
12- 5 VIV M 39-62 - 5 -
14- 5 VIV R 84 96 5 -
14Bis-1VIV R 80 80 1 -
16- 4 VIV R 120 111 3 1
18- 12 VIV R 82 162 6 6
Continuación página siguiente.
60

CALLE ITURBURU (Continuación)
EDIFICIO ESTADO M2/ M2/ VIVIENDAS VIVIENDAS
NUMERO EDIFICIO VIV VIV OCUPADAS VACÍAS
20- 2VIV M 92 78 2 -
26- 2 VIV M 74 74 2 -
TOTAL VIVIENDAS: 60 M2 LOCAL: 631 OCUPADAS: 47 VACÍAS: 13
CALLE CONCEPCIÓN
EDIFICIO ESTADO M2/ M2/ VIVIENDAS VIVIENDAS
NUMERO EDIFICIO VIV LOCAL OCUPADAS VACÍAS
1- 0VIV M - 469 - -
1Bis-1VIV R 77 58 1 -
3- 4 VIV R - 130 2 2
23- 12 VIV M 131 228 12 -
25- 10 VIV R 75 46 10 -
35- 16 VIV M - - 16 -
37- 16 VIV M - - 16 -
TOTAL VIVIENDAS: 59 M2 LOCAL: 931 OCUPADAS: 57 VACÍAS: 2
61

TRAVESÍA DE LA CONCEPCIÓN
EDIFICIO ESTADO M2/ M2/ VIVIENDAS VIVIENDAS
NUMERO EDIFICIO VIV LOCAL OCUPADAS VACÍAS
2- 12 VIV R - 117 11 1
6- 5 VIV R - 192 3 2
TOTAL VIVIENDAS: 17 M2 LOCAL: 309 OCUPADAS: 14 VACÍAS: 3
CALLE GIMNASIO
EDIFICIO ESTADO M2/ M2/ VIVIENDAS VIVIENDAS
NUMERO EDIFICIO VIV. LOCAL OCUPADAS VACÍAS
1- 20 VIV M 104 271 18 2
TOTAL VIVIENDAS: 20 M2 LOCAL: 271 OCUPADAS: 18 VACÍAS: 2
62

CALLE LAGUNA
EDIFICIO ESTADO M2/ M2/ VIVIENDAS VIVIENDAS
NUMERO EDIFICIO VIV. LOCAL OCUPADAS VACÍAS
10- 10 VIV M 85 156 9 1
TOTAL VIVIENDAS: 10 M2 LOCAL: 156 OCUPADAS: 9 VACÍAS: 1
PLAZA DE LA CANTERA
EDIFICIO ESTADO M2/ M2/ VIVIENDAS VIVIENDAS
NUMERO EDIFICIO VIV. LOCAL OCUPADAS VACÍAS
3- 8 VIV M 100,94 178,98 7 1
6- Carpinteria
- - 361 - -
TOTAL VIVIENDAS: 8 M2 LOCAL: 540 OCUPADAS: 7 VACÍAS: 1
63

CALLE ZABALA
EDIFICIO ESTADO M2/ M2/ VIVIENDAS VIVIENDAS
NUMERO EDIFICIO VIV LOCAL OCUPADAS VACÍAS
11- 10 VIV R 114 207 8 2
TOTAL VIVIENDAS: 10 M2 LOCAL: 207 OCUPADAS: 8 VACÍAS: 2
CALLE BILBAO LA VIEJA
EDIFICIO ESTADO M2/ M2/ VIVIENDAS VIVIENDAS
NUMERO EDIFICIO VIV LOCAL OCUPADAS VACÍAS
1 – 5 viv. R 36 26 5 -**
5- - - - 611 - -
7- 8 VIV M 103 221 6 2
TOTAL: 13 VIVIENDAS. LOCAL: 858 M2. VIV. OCUPADAS: 11. VIV. VACÍAS: 2
(**)
(**) Corrección de error. 071034000002.- Publicado 19.11.08
64

CUADRO RESUMEN
VIVIENDAS, EDIFICIOS Y LOCALES FUERA DE ORDENACIÓN EXPRESA
1. URAZURRUTIA
2. CANTARRANAS
3. SAN ESTEBAN
4. ITURBURU
5. CONCEPCIÓN
6. TRAVESÍA
CONC.
7. GIMNASIO
8. LAGUNA
9. PLAZA CANT.
Continuación en página siguiente
878 M2 LOCAL 73 VIVIENDAS 6 EDIFICIOS
731 M2 LOCAL 88 VIVIENDAS 12 EDIFICIOS
0 M2 LOCAL 43 VIVIENDAS 2 EDIFICIOS
631 M2 LOCAL 60 VIVIENDAS 11 EDIFICIOS
931 M2 LOCAL 59 VIVIENDAS 7 EDIFICIOS
309 M2 LOCAL 17 VIVIENDAS 2 EDIFICIOS
271 M2 LOCAL 20 VIVIENDAS 1 EDIFICIO
156 M2 LOCAL 10 VIVIENDAS 1 EDIFICIO
540 M2 LOCAL 8 VIVIENDAS 2 EDIFICIOS
65

CUADRO RESUMEN (Continuación)
VIVIENDAS, EDIFICIOS Y LOCALES FUERA DE ORDENACIÓN EXPRESA
10. ZABALA
11. BILBAO
LA VIEJA
207 M2 LOCAL 10 VIVIENDAS 1 EDIFICIO
858 M2 LOCAL 13 VIVIENDAS 3 EDIFICIO
TOTAL M2 LOCAL: 5.512 VIVIENDAS: 401 EDIFICIOS: 48
(*) Modificación Perri 29-03-01
(**) Corrección de error. 071034000002.- Publicado 19.11.08
66

ESTADO DE LOS EDIFICIOS EN FUERA DE ORDENACIÓN EXPRESA
CUADRO RESUMEN
MAL REGULAR BUENO
CALLE EDIF. VIV EDIF. VIV. EDIF. VIV. EDIF. VIV.
Urazurrutia 2 34 4 44 - - 6 73
Cantarranas 9 61 3 27 - - 12 88
San Esteban 2 43 - - - - 2 43
Iturburu 7 38 4 22 - - 11 60
Concepción 4 44 3 15 - - 7 59
Traves.Conc. - - 2 17 - - 2 17
Gimnasio 1 20 - - - - 1 20
Laguna 1 10 - - - - 1 10
Plaza Cantera 1 8 - - 1 - 2 8
Continuación en pagina siguiente
67

ESTADO DE LOS EDIFICIOS EN FUERA DE ORDENACIÓN EXPRESA
CUADRO RESUMEN (Continuación)
MAL REGULAR BUENO
CALLE EDIF. VIV. EDIF. VIV. EDIF. VIV. EDIF. VIV.
Zabala - - 1 10 - - 1 10
Bilbao La
Vieja 2 8 1 5 - - 3 13
TOTAL 29 266 18 135 1 0 48 401
PORCENTAJE 60,5% 66% 37,5% 34% 2% 0 100% 100%
68

4.2.3 Obras Admitidas en Edificios en Situación de “Fuera de Ordenación Expresa”
* En cualquiera de los supuestos de Fuera de Ordenación Expresa, sólo será
posible la realización de obras que exija el ornato, higiene o conservación del
edificio y nunca las de consolidación, aumento de superficie o volumen
edificables ni todas aquellas que puedan incrementar el valor de expropiación de
la edificación o instalación.
* Los usos que existieron en edificios, terrenos o instalaciones afectados por la
situación de “Fuera de Ordenación Expresa”, con anterioridad a la entrada en
vigor del presente P.E.R.R.I., no podrán ser objeto de transmisión alguna y se
considerarán expresamente prohibidos cuando la persona natural o jurídica que
ostente la titularidad del uso cese en el ejercicio del mismo, con las excepciones
siguientes:
A) Cuando se trate de transmisiones “mortis causa”.
B) En casos de constitución de sociedad anónima laboral, cooperativas de
trabajadores o sociedades en general, cuando el titular de la instalación se hubiese
declarado en suspensión de pagos.
* Esta calificación “Fuera de Ordenación Expresa” no es de aplicación a los
inmuebles incluidos por el P.E.R.R.I., en alguno de los tipos de protección.
4.3 EDIFICIOS EN FUERA DE ORDENACIÓN DIFERIDA
4.3.1 Definición
* Están incluidos en el régimen de “Fuera de Ordenación Diferida” los edificios e
instalaciones que no hallándose comprendidos en la situación de Fuera de
Ordenación Expresa prevista en el capítulo anterior, se encuentran en algunos de
los supuestos siguientes:
A) Los emplazados con alineaciones exteriores que no se adaptan a las
previstas por el Plan en relación a los espacios destinados al uso público.
B) Los edificios cuyo uso se encuentra expresamente prohibido por el Plan.
69

* Los edificios e instalaciones incluidos en este régimen de Fuera de Ordenación
Diferida, aparecen expresamente grafiados en los planos número 6, hojas A, B, C
y D a escala 1:1000.
4.3.2 Listado de Edificios en “Fuera de Ordenación Diferida” (*)
El total de los tres edificios en “Fuera de Ordenación Diferida” esta destinado a
viviendas en plantas altas y locales en planta baja.
El número total de viviendas afectadas son 56. El 85% de ellas están en edificios
en mal estado. La superficie total de locales en planta baja es de 866 m2.
El listado de los edificios “Fuera de Ordenación Diferida” se incluye a
continuación ordenado por calles y conteniendo para cada uno de ellos el número de
viviendas, su superficie en plantas altas y locales.
(*) Modificado 24.06.04
70

EDIFICIOS EN “FUERA DE ORDENACIÓN DIFERIDA”
CALLE ZABALA
EDIFICIO
NUMERO
23 INT.
NUM.
VIV
12
ESTADO
M
M2/
VIV
.
80
M2/
LOCAL
53
71
VIVIEND
AS
OCUPAD
AS
10
VIVIEND
AS
VACÍAS
TOTAL VIVIENDAS: 12 M2 LOCAL: 53 OCUPADAS: 10 VACÍAS: 2
TRAVESÍA CONCEPCIÓN
EDIFICIO
NUMERO
16 INT.
NUM.
VIV.
8
ESTADO M2/
VIV.
M
61
M2/
LOCAL
108
VIVIEND
AS
OCUPAD
AS
6
2
VIVIEND
AS
VACÍAS
TOTAL VIVIENDAS: 8 M2 LOCAL: 108 OCUPADAS: 6 VACÍAS: 2
2

CALLE CONCEPCIÓN
CALLE NUM
VIV.
4
36
ESTADO M2/
VIV.
M
81
72
M2/
LOCAL
605
VIVIENDAS
OCUPADAS
TOTAL VIVIENDAS: 4 M2 LOCAL: 605 OCUPADAS: 32 VACÍAS: 4
EDIFICIOS Y VIVIENDAS FUERA DE ORDENACIÓN DIFERIDA
CUADRO RESUMEN
32
VIVIEND
AS
VACÍAS
CALLE NUM VIV. M2 LOCAL EDIFICIOS
1. Zabala 12 53 1
2. Travesía
Concepción
8 108 1
3. Concepción 36 605 1
TOTAL VIVIENDAS: 56 M2 LOCAL: 866 EDIFICIOS: 3
4

La información gráfica contenida en los planos de “Fuera de Ordenación Expresa
y Fuera de Ordenación Diferida” prevalece sobre la denominación aparecida en los listados.
4.3.3 Obras admitidas en Edificaciones en Situación de “Fuera de Ordenación Diferida”
* El régimen de los edificios incluidos en el tipo de “Fuera de Ordenación
Diferida” es el de posibilitar la realización de obras de consolidación, mejora y
modernización con renuncia expresa al incremento del valor expropiatorio,
cuando se cumplan las siguientes condiciones:
A) Que las obras no impliquen sustitución en más de un 25% de la superficie de
la edificación o refuerzo en más de un 25% de los elementos estructurales. A los
efectos previstos en esta disposición, se entiende por sustitución de la edificación,
la ejecución de las obras que por su naturaleza o importancia hubieran permitido
la declaración de ruina del inmueble.
B) Que el costo de ejecución material de las obras no supere el 40% del valor
actual del edificio.
C) Que las obras puedan ejecutarse por medios técnicos normales.
* En los edificios e instalaciones incluidos dentro de este régimen de “Fuera de
Ordenación Diferida” no se admite ningún cambio de uso que no conlleve la
adaptación global del mismo a los parámetros establecidos por el plan.
* Este régimen de Fuera de Ordenación Diferida no es de aplicación a los
inmuebles incluidos por el P.E.R.R.I en alguno de los tipos de protección.
73

4.4 EDIFICIOS TOLERADOS
4.4.1 Definición
* Se incluyen dentro de este régimen aquellos edificios e instalaciones que
mantienen alguna circunstancia de inadaptación al Plan por razón de alineación,
altura o aprovechamiento, pero no aparecen expresamente reseñados en la
documentación gráfica dentro de alguna de las situaciones reguladas en los dos
apartados anteriores.
4.4.2 Obras admitidas en Edificios Tolerados
* En estos edificios se podrán autorizar todo tipo de obras de consolidación,
mejora o modernización, siempre que con las mismas no se acentúen las causas de
inadecuación al régimen urbanístico aplicable.
* Por tanto, la construcción podrá considerarse dentro de ordenación hasta el
momento en que concluya su vida útil, se produzca la sustitución voluntaria o se
realicen en ella obras de reforma o rehabilitación de trascendencia equiparable a la
reedificación (re- estructuración total. La nueva edificación o la reestructuración
total de la existente deberá adaptarse a todas las condiciones de edificación,
régimen de alturas, etc. previstas en el nuevo planeamiento.
* En los edificios incluidos en este régimen se permitirá la utilización del
inmueble conforme al uso que le sea propio hasta que se produzca un cambio de
éste, la sustitución voluntaria del edificio o la reestructuración total del mismo.
74

4.5 EDIFICIOS CONSOLIDADOS
4.5.1 Definición
Se consideran edificaciones consolidadas aquellas construcciones e instalaciones
que no estén en ninguna de la situaciones reguladas en los capítulos precedentes y se
encuentran en consonancia con el presente Plan por cumplir tanto con la ordenanza de usos
como con los parámetros básicos de altura, aprovechamiento y alineaciones.
4.5.2 Edificaciones Afectadas por Achaflanamientos y otras Reducciones poco
relevantes:
* En los casos en los que el Plan señale el achaflanamiento de esquinas de
edificaciones existentes que, salvo dicha circunstancia, se encuentren dentro de
alineaciones, no tendrán, por este motivo, la consideración de Fuera de
Ordenación siempre y cuando la afección señalada sea cualitativa y
cuantitativamente poco relevante con respecto al edificio en cuestión y el
mantenimiento temporal de la esquina no afecte gravemente al desarrollo de la
planta viaria.
* El mismo criterio se aplicará en los casos de reducción poco relevante del
fondo edificable existente en las edificaciones.
75

AREAS DE REPARTO
76

5. ÁREAS DE REPARTO A.R.
5.1 GENERALIDADES-EDIFICABILIDAD DE LAS A.R.
Según lo dispuesto en el Planeamiento jerárquicamente superior aplicable y dentro
del área delimitada P.E.R.R.I, cuya superficie total es de 286.738 m2. - 28,67 hectáreas, se
definen siete Áreas de Reparto.
Dichas Áreas de Reparto, que comprenden junto al sistema General de
Telecomunicaciones la totalidad de la superficie delimitada, tienen asignada la edificabilidad
a aplicar en cada una de ellas expresado en m2 t/m2 s.
(metro cuadrado techo)
metro cuadrado suelo
Es decir, superficie a construir por cada unidad de superficie de suelo susceptible
de aprovechamiento. Esta EDIFICABILIDAD definida para cada Área de Reparto convertida
en Aprovechamiento de Tipo A.T., se recoge en el Plan General de
Bilbao.
5.2 APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO
Para el titular de un terreno ubicado dentro de la delimitación P.E.R.R.I, en
cualquier área de reparto, el aprovechamiento urbanístico susceptible de apropiación es el
resultado de referir a su superficie el ochenta y cinco por ciento (85%) del Aprovechamiento
Tipo del Área de Reparto definido en el Plan General de Bilbao.
En los supuestos expropiatorios, el aprovechamiento urbanístico susceptible de
apropiación es el resultado de referir a su superficie el setenta y cinco por ciento (75%) del
aprovechamiento tipo del Área de Reparto.
77

5.3 AREAS DE REPARTO
Las siete áreas de reparto son las siguientes:
Area de reparto Nº A.R.
En Plan
General
78
Superf./total
delimitada
A.R. Nº. 1 Discontinuo 4 solares 515 1.506,--m2
A.R. Nº. 2 Bilbao La Vieja 513 13.924,--m2
A.R. Nº. 3. Miravilla 512 74.423,--m2
A.R. Nº .4. S. Fco/Zabala/Cortes 514 134.730,--m2
A.R. Nº. 5 Zamácola 516 26.616,--m2
A.R. Nº. 6 La Cantera 517 15.106,--m2
A.R. Nº. 7 Amparo/San Rafael 518 18.991,--m2
Sup. Total Áreas de Reparto 285.296,--m2
Sup. Sistema General Infraestructura 1.442,--m2
Superf. Total delimitada ámbito P.E.R.R.I: 286.738,--m2
28,67 hectáreas
A continuación y para cada Área de Reparto, en los Apartados 5.3.1 a 5.3.7 se
define en fichas la totalidad del suelo susceptible de aprovechamiento expresado en m2/S y el
aprovechamiento lucrativo del área de que se trate, producto de la ordenación definida en el
P.E.R.R.I expresado en m2/t.
De acuerdo a los parámetros anteriores, se obtiene para cada Área de Reparto la
Edificabilidad expresada en m2 t/m2s.
El apartado 5.4 corresponde al Cuadro Resumen de las Áreas de Reparto en el que
se recogen los conceptos y parámetros antes citados y la gestión y plazo de actuación de cada
Unidad de Ejecución o de cada Actuación Pública Aislada, contenidas en las Áreas de
Reparto.

En el plano Núm. 3 que integra la documentación del P.E.R.R.I., a escala 1:2000,
se encuentran grafiadas las Áreas de Reparto.
5.3.1 Área de Reparto Núm. 1 (A.R. 515) - Discontinua 4 solares
El Área de Reparto Núm. 1 corresponde a un área discontinua integrada por cuatro
solares que conforman un expediente municipal denominado “Unidad de Actuación U.A.-1 de
Bilbao La Vieja” en ejecución.
Los cuatro solares integrantes de esta unidad son los siguientes:
Solar Superficie
San Francisco Núm. 3 286,35 m2
San Francisco Iglesia 585,-- m2
Cortes Núm. 9 322,65 m2
Cortes núm. 11 312,-- m2
Superficie total U.A.-1-Delimitada 1.506,--m2
La edificabilidad de esta unidad de actuación “U.A.-1 de Bilbao La Vieja” es de
2,83 m2 t/m2 s.
El uso y tipología característico es el de vivienda de protección pública, V.P.P.
El expediente municipal correspondiente a esta U.A.-1 se encuentra en tramitación
contando con:
- Aprobación inicial 7 de Marzo de 1991
- Aprobación provisional 19 de Julio de 1991.
- Resolución de aprobación definitiva por la Diputación Foral de Bizkaia 5 de
Febrero de 1992.
79

Por lo dicho anteriormente, el P.E.R.R.I recoge esta U.A.-1 como Área de Reparto
Núm. 1 (A.R. 515) en ejecución, sistema de actuación vía expropiación y plazo de ejecución
de un año a contar de la entrada en vigor del “Plan Especial de Rehabilitación y Reforma
Interior de Bilbao La Vieja”.
5.3.2 Área de Reparto Núm. 2 (A.R. 513) - Bilbao La Vieja
El Área de Reparto Núm. 2 (A.R. 513) tiene una superficie total delimitada de
13.924 m2.
Esta A.R. es discontinua.
Suelo Sucep. Aprovech m2 s Aprovch. m2 t
7.900 m2 s 39.639 m2 t
Edificabilidad A.R. Núm. 2 (A.R. 513)= 5,01 m2 t/m2 s.
El uso y tipología característica es el residencial.
La gestión de esta Área de Reparto será mediante Actuaciones asistemáticas en
Suelo Urbano.
El plazo de ejecución se establece en un año a partir de la verificación del derribo
y para los solares en dos años a partir de la entrada en vigor del P.E.R.R.I.
80

5.3.3 Área de Reparto Núm. 3 (A.R. 512) - Miravilla
El Área de Reparto Núm. 3 (A.R. 512) tiene una superficie total delimitada de
74.423 m2.
Suelo susceptible aprovch. M2 s Aprovch. M2 t
71.348 m2 s. 89.009 m2 t.
Edificabilidad A.R. Núm. 3 (A.R. 512)= 1,11 m2 t/m2 s.
El uso y tipología característico es el residencial para viviendas de protección
pública V.P.P.
La gestión de esta Área de Reparto será mediante la delimitación de 3 unidades de
Ejecución:
U.E. Nº 2 (512.01): Tres Pilares
U.E. Nº 3 (512.02): Miravilla
U.E. Nº 4 (512.03: San Antón
La actuación será por expropiación. El plazo de ejecución será de dos años a
contar de la entrada en vigor del “Plan Especial de Rehabilitación y Reforma Interior de
Bilbao La Vieja”.
El plazo definido para la edificación de viviendas de protección pública V.P.P. por
Gobierno Vasco, es de tres años a partir de la expropiación de los terrenos delimitados.
81

5.3.4 Área de Reparto Núm. 4 (A.R. 514) San Fco./Zabala/Cortes
El Área de Reparto Núm. 4 (A.R. 514) tiene una superficie total delimitada de
134.730 m2.
Cortes.
Dentro de su limite se integran tres zonas homogéneas: San Francisco, Zabala y
Suelo suscept. Aprovch. M2 s Aprovch. M2 t
81.002 m2 s. 350.670 m2 t.
Edificabilidad A.R. Núm. 4 (A.R. 514)= 4,32 m2 t/m2 s.
El uso y tipología característico es el residencial.
La gestión de esta Área de Reparto será mediante Actuaciones Asistemáticas en
suelo urbano y dos Actuaciones Públicas Aisladas A.P.A. Concepción/Convento y
Concepción/Zabala.
El plazo de las actuaciones asistemáticas en suelo urbano será de un año a partir
de la verificación del derribo de la edificación motivo de la sustitución. A los solares se les
aplicará el plazo de dos años a partir de la entrada en vigor del PERRI.
Las Actuaciones Públicas Aisladas se describen en el capítulo 6.
82

5.3.5 Área de Reparto Núm. 5 (A.R. 516) Zamácola.
El Área de Reparto Núm. 5 (A.R. 516) tiene una superficie total delimitada de
26.616 m2.
Suelo suscpt. Aprovch m2 s Aprovechamiento m2 t.
15.200 m2 s. 94.516 m2 t.
Edificabilidad A.R. Núm. 5 (A.R. 516)= 6,21 m2 t/m2.s
El uso y tipología característico es el residencial. La gestión de esta Área de
Reparto será mediante actuaciones Asistemáticas en Suelo Urbano.
Los plazos establecidos son de un año a partir de la verificación de derribo y para
los solares de dos años a partir de la entrada en vigor del PERRI.
Dentro de esta A.R. Núm. 5 (A.R. 516) se incluye la Actuación Pública Aislada
A.P.A. Nº 3 (516.51), correspondiente al Puente de Atxuri cuya gestión es ajena al PERRI,
pero requiere de la reserva del suelo necesaria para su futura conexión con la red viaria de
Bilbao La Vieja.
83

5.3.6 Área de Reparto Núm. 6 (A.R. 517) La Cantera
El Área de Reparto Núm. 6 (A.R. 517)tiene una superficie total delimitada de
15.106 m2.
Suelo suscept. Aprovch. M2 s. Aprovechamiento m2 t.
7.711 m2 s. 30.812 m2 t.
Edificabilidad A.R. Núm. 6 (A.R. 517)= 3.99 m2 t/m2 s.
El uso y tipología característico es el residencial.
La gestión de esta Área de Reparto será mediante Actuaciones Asistemáticas
en Suelo Urbano y mediante tres Unidades de Ejecución.
El sistema de actuación de las Unidades de Ejecución será Expropiación (*) y el
plazo de ejecución será de dos años.
En la Unidad de Ejecución Nº 6 se define un uso equipamental. (x)
Para las Actuaciones Asistemáticas se definen los siguientes plazos: un año a
partir de la verificación del derribo y, para los solares, de dos años a partir del vigor del
PERRI.
Dentro de este área de reparto, se incluyen dos Actuaciones Públicas Aisladas,
correspondientes a la A.P.A. Nº 4 (517.51) Plaza La Laguna y a la A.P.A. Nº 5 (517.52) Plaza
La Cantera.
La mejora de la red viaria de este Área de Reparto se hará efectiva mediante la
prolongación de la calle Gimnasio, la modificación de la calle Laguna y la eliminación de la
actual calle que rodea la Plaza de la Cantera.
La diferencia de rasantes entre las calles Gimnasio y Laguna y la plaza de la
Cantera, requerirá de un Estudio de Detalle que pueda, de acuerdo a la gestión de las
Unidades de Ejecución y las Actuaciones Públicas aisladas, modificar las rasantes definidas
en este documento.
* Modificación del PERRI de 9.10.00
(x) Modificación del PERRI de 29.03.07
84

5.3.7 Área de Reparto Núm. 7- Amparo (A.R. 518) / San Rafael
El Área de Reparto Núm. 7 (A.R. 518) tiene una superficie total delimitada de
18.991 m2.
Este Área de Reparto es discontinua:
Suelo suscept. Aprvch. M2 s Aprovechamiento m2 t.
11.836 m2 s 42.736 m2 t.
Edificabilidad A.R. Núm. 7 (A.R. 518)= 3,61 m2 t/m2 s.
El uso y tipología característico es el residencial.
La gestión de este Área de Reparto se realizará mediante tres Unidades de
Ejecución, U.E. Nº 9 (518.01) San Rafael, U.E, Nº 10 (518.02) Zabala, U.E. Nº 11 (518.03)
Amparo y mediante Actuaciones Asistemáticas en suelo urbano.
La U.E. Nº 9 (518.01) se ejecutará mediante expropiación y estará destinada a
viviendas de protección pública V.P.P.
La U.E. Nº 10 (518.02) se ejecutará mediante Compensación y la U.E. Nº 11
(518.03) se ejecutará mediante Cooperación. (*)
Los plazos establecidos para las unidades de ejecución son los siguientes:
* U.E. Nº 9 (518.01) San Rafael : Tres años.
* U.E. Nº 10 (518.02) Zabala : Dos años.
* U.E. Nº 11 (518.03) Amparo: Dos años.
* Modificación del PERRI de 02.03.01.
85

Para las Actuaciones Asistemáticas en suelo urbano se establece un año a partir de
la verificación del derribo y para los solares de dos años a partir de la entrada en vigor del
PERRI.
Dentro del Área de reparto Nº 7 (A.R. 518), se incluye la gestión de una
Actuación Pública Aislada A.P.A. Nº 6 (518.51)Plaza San Rafael con un plazo de ejecución
de tres años.
86

(*)
AREAS DE
REPARTO
A.R. Nº 1
(A.R. 515)
DISCONTINUA
4 SOLARES
A.R. Nº 2
(A.R. 513)
DISCONTINUA
BILBAO LA
VIEJA
A.R. Nº 3
(A.R. 512)
MIRAVILLA
A.R. Nº 4
(A.R. 514)
S.FCO/ZABALA
/CORTES
A.R. Nº 5
(A.R. 516)
ZAMAKOLA
A.R. Nº 6
(A.R. 517)
LA CANTERA
CUADRO RESUMEN AREAS DE REPARTO A.R.
SUPERFICIE
DELIMITADA M2
SUELO SUSCP.
DE APROVECH.
M2S
87
APROVECHAMIEN
TO LUCRATIVO
M2T
EDIFICABILIDAD
M2T/M2S (*)
1.506 EN EJECUCIÓN 2,83
13.924 7.900 39.639 5,01
74.423 71.348 89.009 1,11
134.730 81.002 350.670 4,32
26.616 15.200 94.516 6,21
15.106 7.711 30.812 3,99
A.R. Nº 7
(A.R. 518)
DISCONTINUA
AMPARO/SAN
RAFAEL
18.991 11.836 42.736 3,61
TOTAL 285.296 194.997 647.382
SIST. GRAL.
INFRAESTRU
CTURA
1.442
NOTA: Esta edificabilidad convertida en aprovechamiento Tipo se recoge en el Plan General
de Bilbao
(*) Modificado Perri 29-03-01

(*)
CUADRO RESUMEN ÁREAS DE REPARTO A.R.
GESTIÓN SISTEMA DE ACTUACIÓN
PLAZO
U.E. Nº 1 (512.01) - 4 SOLARES * EXPROPIACIÓN DE SUELO POR
EL AYUNTAMIENTO - 1 AÑO
* EDIF. POR GOBIERNO VASCO
* VIVIENDA PROTECCIÓN
PUBLICA
ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS EN
SUELO URBANO
U.E. Nº 2 (512.01) - TRES PILARES
U.E. Nº 3 (512.02)- MIRAVILLA
U.E. Nº 4 (512.03)- SAN ANTÓN
ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS EN
SUELO URBANO
ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS EN
SUELO URBANO
U.E. Nº 6 (517.01)- CORTES/GIMNASIO
U.E. Nº 7 (517.02) CANTERA/
CONCEPCIÓN
UE. Nº 8 (517.03) LAGUNA
ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS EN
SUELO URBANO
U.E. Nº 9 (518.01)- SAN RAFAEL
U.E. Nº 10 (518.02)- ZABALA
U.E. Nº 11 (518.03)- AMPARO
ACTUACIONES ASISTEMÁTICAS EN
SUELO URBANO
* 1 AÑO A PARTIR DE LA
VERIFICACIÓN DEL DERRIBO
* SOLARES: 2 AÑOS A PARTIR
DE LA ENTRADA VIGOR DEL
PERRI
(*) Modificado Perri 29-03-01
(+) Modificado Perri 9.10.00
(´) Modificado Perri 2.03.01
88
ACTUACIONES PUBLICAS
AISLADAS A.P.A.
EXPROPIACIÓN
* EXPROPIACIÓN 2 AÑOS * VIVIENDA PROTECCIÓN PUBLICA
* EXPROPIACIÓN 2 AÑOS * EDIFICACIÓN POR GOBIERNO
* EXPROPIACIÓN 2 AÑOS VASCO 3 AÑOS A PARTIR DE LA
EXPROPIACIÓN
* 1 AÑO A PARTIR DE LA
VERIFICACIÓN DE DERRIBO
* SOLARES: 2 AÑOS A PARTIR
DE VIGOR PERRI
* 1 AÑO A PARTIR DE LA
VERIFICACIÓN DEL DERRIBO
* SOLARES: 2 AÑOS A PARTIR
DE VIGOR PERRI
* EXPROPIACIÓN - 2 AÑOS(+)
* EXPROPIACIÓN - 2 AÑOS(+)
* EXPROPIACIÓN - 2 AÑOS(+)
* 1 AÑO A PARTIR DEL
DERRIBO
* SOLARES: 2 AÑOS A PARTIR
VIGOR PERRI
* EXPROPIACIÓN - 3 AÑOS
* COMPENSACIÓN - 2 AÑOS
* COOPERACIÓN - 2 AÑOS (´)
* 1 AÑO A PARTIR
VERIFICACIÓN DERRIBO
* SOLARES: 2 AÑOS A PARTIR
VIGOR PERRI
* A.P.A Nº 1 (514.51)-
CONCEPCIÓN/ZABALA 5
AÑOS (en todo caso posterior a
U.E. Nº 11(518.03) AMPARO)
* A.P.A. Nº 2 (514.52)
CONCEPCIÓN/ CONVENTO
2 AÑOS
* A.P.A. Nº 3 (516.51)- PUENTE
DE ATXURI (GESTION
AJENA A PERRI)
* A.P.A. Nº 4 (517.51)- PLAZA
LA LAGUNA 2 AÑOS
* A.P.A. Nº 5 (517.52) - PLAZA
CANTERA 3 AÑOS
* A.P.A. Nº 6 (518.51)- PLAZAS.
RAFAEL 3 AÑOS
* SUPERFICIE P.E.R.R.I 286.738 M2
* SUPERFICIE A.R.I. 242.536 M2

GESTIÓN:
UNIDADES DE EJECUCIÓN
ACTUACIONES PUBLICAS AISLADAS
89

6. GESTIÓN. UNIDADES DE EJECUCIÓN, ACTUACIONES PUBLICAS
AISLADAS.
6.1 Generalidades. Unidades de Ejecución. (*)
Al objeto de acometer las mejoras en la trama urbana, sus equipamientos, la
creación de una nueva zona urbana y la sustitución de un importante número de edificios en
mal estado, por construcción de edificios residenciales de V.P.P. Viviendas de Protección
Pública y Vivienda Libre, el Plan Especial de Rehabilitación y Reforma Interior del Área de
Bilbao La Vieja, delimita diez “Unidades de Ejecución” -U.E.
Las Unidades de Ejecución son las siguientes:
Unidad de ejecución
Superficie delimitada m2
U.E. Núm. 1 (515.01) Discontinua 4 solares 1.506,--
U.E. Núm. 2 (512.01) Tres Pilares 9.440,--
U.E. Núm. 3 ( 512.02) Miravilla 53.103,--
U.E. Núm. 4 (512.03) San Antón 11.880,--
U.E. Núm. 5 (514.04) (*) --
U.E. Núm. 6 (517.01) Cortes / Gimnasio 2.280,--
U.E. Núm. 7 (517.02) Cantera / Concepción 4.800,--
U.E. Núm. 8 (517.03) Laguna 1.160,--
U.E. Núm. 9 (518.01) San Rafael 3.700,--
U.E. Núm. 10 (518.02) Zabala 1.880,--
U.E. Núm. 11 (518.03) Amparo 5.756,--
De estas diez Unidades de Ejecución, la U.E. Núm. 1 (515.01) Discontinua 4
solares, comprende un territorio igual en superficie y forma al Área de Reparto Nº 1 (A.R.
515) del mismo nombre.
Las U.E. Nº 2 (512.01), Nº 3 (512.02) y Nº 4 (512.03) corresponden a la totalidad
del suelo delimitado en el Área de Reparto A.R. Nº 3 ( A.R. 512) Miravilla.
(*) Modificación Perri 29-03-01
90

El resto de las U.E., contienen parte del suelo delimitado en las correspondientes
áreas de reparto.
Determinaciones de las Unidades de Ejecución
Las determinaciones especificadas para las Unidades de Ejecución contenidas en
la documentación escrita y gráfica del “Plan Especial de Rehabilitación y Reforma Interior de
Bilbao La Vieja”, tanto en cuanto a alineaciones, volúmenes, alturas, superficie a construir
sobre rasante, número de plantas y ocupación en plantas de la edificación, así como respecto a
la urbanización y espacios libres definidos, tendrán carácter vinculante.
Las determinaciones contenidas en el párrafo anterior podrán, en el caso de las
Unidades de Ejecución Nº 2 (512.01) Tres Pilares, Nº 3 (512.02) Miravilla, Nº 4 (512.03) San
Antón y Nº 9 (518.01) San Rafael ser motivo de modificación mediante Estudio de Detalle sin
que se modifique su edificabilidad.
Mediante Estudio de Detalle, deberán fijarse los accesos a aparcamientos públicos
coincidentes con espacios libres de uso publico y los pasos peatonales en planta baja.
La delimitación de cada Unidad de Ejecución está definida en el plano núm. 9 a
escala 1:2000.
Las determinaciones de cada Unidad de Ejecución están contenidas en una ficha
resumen en este capítulo y en los planos núms. del 11 al 18, realizados a escala 1:500.
Sistema de Actuación
Las Unidades de Ejecución se desarrollarán mediante dos sistemas de actuación:
- Expropiación.
- Compensación, de acuerdo a lo definido en las determinaciones de cada Unidad
de Ejecución.
91

Valoración de las Actuaciones
La valoración de las actuaciones que corresponderán a las U.E., se detallan en una
ficha individual y corresponden a los siguientes epígrafes:
1. Adquisición de Suelo
En este apartado se cuantifica y valora la inversión en adquisición de suelo de
cada Unidad de Ejecución.
El valor de adquisición de suelo varía según la zona donde se sitúa la Unidad de
Ejecución y recoge los valores medios de cada zona, considerando el aprovechamiento de
cada una de ellas.
Los valores aplicados a la adquisición de suelo no tienen carácter vinculante. La
Administración valorará aplicando la normativa vigente, en el momento en que se gestionen
las diferentes Unidades de Ejecución.
Las U.E., que se desarrollen mediante compensación no incluyen la valoración de
adquisición de suelo.
2. Urbanización.
En este apartado se cuantifican y valoran las diferentes partidas incluidas en las
obras de urbanización:
- Derribo de edificios situados en fuera de ordenación expresa.
- Muro de contención.
- Calzadas, aceras.
- Pasos peatonales.
92

- Plazas.
- Jardines.
- No se incluye valoración correspondiente a excavaciones o rellenos.
Los valores aplicados a las partidas correspondientes a urbanización de las
unidades de Ejecución, son valores de obras similares realizadas a la fecha, y han sido
aplicados a efectos de valoración de documento urbanístico. Los valores reales serán
definidos mediante la realización de los correspondientes Proyectos de Ejecución de
Urbanización y en el momento de gestión de cada Unidad de Ejecución.
3. Edificación
En este apartado se cuantifican las superficies de la edificación prediseñada
contenida en la documentación gráfica y resultante de aplicar la edificabilidad definida para
cada Área de Reparto, y las definiciones contenidas en la Ordenación. Se establece el número
de viviendas, número de plazas de aparcamiento de vehículos en garajes situados bajo rasante,
y las superficies a construir en las diferentes plantas.
Vivienda.
Se entiende por vivienda la unidad habitacional compuesta de tres dormitorios
equivalentes a seis camas, por lo tanto, se podrá transformar el número total de viviendas
siempre que se mantenga el tamaño de habitaciones, según lo defina el programa de viviendas
V.P.O., V.P.P., o la Normativa General en caso de viviendas libres.
El plazo de ejecución de las obras de urbanización y edificación, en el caso de las
Unidades de Ejecución desarrolladas mediante el Sistema de Actuación por Expropiación,
podrá modificarse mediante convenios entre la Administración promotora del Plan Especial
de Rehabilitación y Reforma Interior de Bilbao La Vieja y otras Administraciones Actuantes.
93

6.1.1 Unidad de Ejecución Núm. 1 (515.01): U.E. Discontinua 4 solares.
La Unidad de Ejecución Núm. 1 (515.01), corresponde exactamente al territorio
contenido en el Área de Reparto Núm. 1 (A.R. 515), y está integrada por cuatro solares.
La superficie total delimitada es de 1.506 m2.
Esta Unidad de Ejecución Discontinua está actualmente en tramitación por parte
del Ayuntamiento de Bilbao, con el fin de obtener solares para ser destinados a Viviendas de
Protección Pública -V.P.P.
El sistema de actuación es el de Expropiación. El beneficiario de esta
expropiación será el Gobierno Vasco.
El plazo definido para el desarrollo de esta Unidad de Ejecución Núm. 1 (515.01)
es de un año a partir de la entrada en vigor del P.E.R.R.I de Bilbao La Vieja.
6.1.2 Unidad de Ejecución Núm. 2 (512.01); U.E. Tres Pilares.
La U.E. Núm. 2 (512.01) -Tres Pilares- corresponde a parte del territorio
contenido en el Área de Reparto Núm. 3 Miravilla.
La superficie total delimitada es de 9.440 m2.
La delimitación de la U.E. Núm. 2 (512.01)- Tres Pilares, corresponde a suelos
actualmente libres de edificación y anteriormente pertenecientes a zonas vinculadas a la
actividad minera. La ejecución prioritaria de esta unidad de ejecución obedece al
cumplimiento del objetivo fundamente del P.E.R.R.I del Área de Bilbao La Vieja, que es la
mejora de las condiciones de habitabilidad y estado de las viviendas existentes, la
construcción de viviendas dentro del territorio delimitado como Área de Rehabilitación
Integrada A.R.I.
94

Esta Unidad de Ejecución determina la construcción de 96 (*) Viviendas de
Protección Pública y 1.973 m2 de locales en planta baja, lo que posibilitará el trasvase de los
ocupantes de las viviendas existentes, en mal estado, situados dentro del Ámbito del PERRI
Bilbao La Vieja y definidas como “Edificios fuera de Ordenación Expresa”, según el plano
núm. 6. La construcción de las viviendas y locales podrá acometerse por etapas.
El sistema de actuación será el de Expropiación, siendo el beneficiario el
Gobierno Vasco.
El plazo de expropiación del suelo se establece en dos años a contar de la entrada
en vigor del P.E.R.R.I de Bilbao La Vieja. El plazo de construcción de las viviendas por
Gobierno Vasco se establece en tres años a partir de la expropiación.
De la totalidad del suelo delimitado, el 79% de la superficie corresponde a suelo
libre de edificación, que se destina a: calzadas, aceras y pasos peatonales. Las obras de
urbanización se detallan en la ficha que se adjunta.
El 21% de la superficie corresponde a la ocupación en planta baja de la
edificación.
Las obras de urbanización que abarcan un total de 7.467 m2 de superficie,
incluyen el trazado de una vía importante, la prolongación de la calle Cortes hasta su
encuentro con la calle San Antón y áreas peatonales de comunicación de la nueva edificación
con las plazas de los Tres Pilares y de Bilbao La Vieja.
(*) Modificación Perri 27.09.05
95

6.1.3 Unidad e Ejecución Núm. 3 (512.02): U.E. Mirabilla.
La U.E. Núm. 3 (512.02) - Miravilla corresponde a parte del territorio contenido
en el Área de Reparto Núm. 3 del mismo nombre.
Iturburu.
La superficie total delimitada es de 53.103 m2.(*)
Su delimitación incluye las nuevas calles: Gimnasio, San Antón, Calle del Parque,
Esta U.E. Miravilla hará posible la construcción de 567 nuevas Viviendas de
Protección Pública y 5.866 m2 de locales comerciales situados en planta baja.
La construcción de las 567 Viviendas de Protección Pública y 5.866 m2 de locales
en planta baja, podrá acometerse por etapas.
El sistema de actuación será de Expropiación, siendo el beneficiario de ésta el
Gobierno Vasco.
El plazo de expropiación se establece en dos años a contar de la entrada en vigor
del PERRI Bilbao La Vieja, el plazo de construcción de las viviendas por el Gobierno Vasco
se establece en tres años a partir de la expropiación.
De la totalidad del suelo delimitado, el 89% de la superficie corresponde a suelo
libre de edificación que se destina a: calzadas, aceras, pasos peatonales y jardines. Las obras
de urbanización se detallan en los planos correspondientes.
El 11% de la superficie corresponde a la ocupación en planta baja de la
edificación.
(*)Corrección de errores de 18.08.95.
96

Las obras de urbanización que abarcan un total de 47.217 m2 de superficie,
incluyen el trazado de tres vías importantes: la calle de San Antón, que unirá el Puente de San
Antón con las nuevas vías perimetrales, al sur del barrio, la calle Gimnasio, la calle del
Parque y la calle Iturburu hasta su enlace con las calles Urazurrutia y Zamácola. Las
anteriores vías citadas mejorarán la trama viaria y urbana.
6.1.4 Unidad de Ejecución Núm. 4 (512.03): U.E. San Antón
La U.E. Núm. 4 (512.03) San Antón corresponde a parte del territorio contenido
en el Área de reparto A.R. Núm. 3 (A.R.512) Miravilla.
La superficie delimitada es de 11.880 m2.
Su delimitación incluye las calles Cortes, San Antón e Iturburu, suelo actualmente
ocupado por edificios y viviendas en mal estado, en situación de fuera de ordenación expresa
y parte del suelo libre de edificación.
Esta Unidad de ejecución San Antón hará posible la edificación de 185 viviendas
de Protección Pública y 3.627 m2 de locales comerciales en planta baja.
La edificación rematará manzanas existentes y, por lo tanto, parte de la nueva
edificación se adaptará a las medianeras existentes.
Las obras de urbanización abarcarán un total de 7.453 m2 correspondiente al 63%
de la superficie delimitada, el 37% restante de la superficie está ocupada por la edificación.
(*)
El sistema de actuación será el de Expropiación. El plazo de desarrollo de esta
U.E., se establece en dos años a partir de la entrada en vigor del P.E.R.R.I. Bilbao La Vieja.
El plazo de la construcción de las viviendas por Gobierno Vasco se establece en tres años a
partir de la expropiación.
(*) Modificación Perri 30.03.2006
97

De la totalidad del suelo delimitado, el 63% de la superficie corresponde a suelo
libre de edificación que se destina a: calzada, aceras, pasos peatonales y jardines. Las obras de
urbanización se detallan en los planos correspondientes. (+)
La gestión de esta U.E. Nº 4 (512.03) San Antón, requiere de la ejecución previa
de las U.E. Nº 2 (512.01) Tres Pilares o de la U.E. Nº 3 (512.03) Miravilla puesto que el suelo
delimitado incluye 31 edificios situados Fuera de Ordenación Expresa y que deberán ser
derribados para la realización de las obras de urbanización y de edificación.
Esta U.E. Nº 4 (512.03) incluye el 61% de los edificios situados en Fuera de
Ordenación Expresa, incluidos dentro del ámbito de estudio de PERRI de Bilbao La Vieja.
6.1.5 Unidad de Ejecución Núm. 5 (514.04) (*) (Suprimida)
6.1.6 Unidad de Ejecución Núm. 6 (517.01) U.E. Cortes/ Gimnasio (*)
La U.E. Núm. 6 (517.01) Cortes/ Gimnasio corresponde a una parte del territorio
contenido en el Área de Reparto Núm. 6 (A.R. 517) La Cantera.
La superficie delimitada es de 2.280 m2. La delimitación de esta Unidad de
Ejecución, incluye gran parte de suelos actualmente libres de edificación. Requiere del
derribo de dos edificios situados en Fuera de Ordenación que permitirá obtener suelo libre
para hacer posible la prolongación de la c/Gimnasio, entre la Plaza de la Cantera y la
c/Concepción. Esta U.E. posibilatará el remate de la manzana de edificios situados en las
calles Cortes, Gimnasio y Plaza Concepción.
La diferencia de rasante entre ambas calles hace necesario un perfil edificatorio
que se ajuste escalonadamente al terreno. Las condiciones impuestas a la edificación y a la
urbanización de esta U.E., se definen en los planos correspondientes.
(*) Modificación Perri 29-03-01
(+) Modificación Perri 30.03.2006
98

La realización de esta U.E., hará posible la edificación de una Residencia con
Centro de Día para personas mayores dependientes, 357 m2 de soportales en planta baja
y las plantas de garaje necesarias para contener al menos una plaza de aparcamiento
por cada vivienda y por cada 200 m2 útiles de Residencia y Centro de Día. (+)
Del total de superficie delimitada en la U.E. Núm. 6 (517.01), 1.036 m2 están
ocupados por la edificación en planta baja, quedando 1.244 m2 de superficie destinada a la
urbanización que incluirá: aceras, plaza y calzadas.
La gestión de esta U.E., se realizará mediante el Sistema de Expropiación, el plazo
de ejecución definido es de dos años.(*)
6.1.7 Unidad de Ejecución Núm. 7 (517.02): U.E. Cantera/ Concepción
La U.E. Núm. 7 (517.02) Cantera / Concepción comprende una parte del territorio
delimitado en el Área de Reparto Núm. 6 (A.R.517)- La Cantera.
El suelo delimitado en la U.E. Núm. 7 (517.02) está libre de edificación puesto
que se han incluido solares cuyos edificios han sido ya derribados.
Se incluye en esta Unidad de Ejecución, la escalera de comunicación entre la
Plaza de la Cantera y la calle Concepción, que deberá incluirse como obra de urbanización
manteniendo el diseño original de la portada situada en la plaza.
La superficie total delimitada es de 4.800 m2 e incluye parte de la calle
Concepción y un pequeño tramo de la calle Gimnasio con trazado rectificado.
Esta U.E., hará posible la construcción de 85 viviendas y 1.620 m2 de locales
comerciales en las plantas bajas de los edificios.
años. (*)
El Sistema de Actuación definido será el de Expropiación y el plazo será de dos
Del total de superficie delimitada el 36% esta ocupado por edificación y el
restante 64% está destinado a la urbanización.
(*)Modificado PERRI 09.10.00
(+) Modificado PERRI 29.0.07
.
99

6.1.8. Unidad de Ejecución Núm. 8 (517.03): U.E. Laguna
Esta Unidad de Ejecución Discontinua Núm. 8 (517.03)- Laguna comprende
parte del territorio delimitado en el Área de Reparto Núm. 6 (A.R. 517)- La Cantera.
La superficie delimitada es de 1.160 m2 y se divide en dos tramos. Uno de ellos
corresponde a un solar frente a la plaza de la Cantera que cuenta con un edificio existente y el
otro situado en la calle Laguna que cuenta con dos edificios existentes en mal estado.
Los edificios existentes se encuentran en “Fuera de Ordenación Expresa”.
Mediante el desarrollo de la U.E. Núm. 8 (517.03) se hará posible la mejora
sustancial de la red viaria en el Área de Reparto de La Cantera, mediante la prolongación de
la calle Gimnasio y contribuyendo a liberar a la plaza de la Cantera del vial que actualmente
la rodea.
La edificación diseñada rematará las manzanas de edificios existentes.
Las condiciones de la nueva edificación se detalla mediante el perfil a aplicar y
mediante alineaciones.
Del total de superficie delimitada, 643 m2 están ocupados por la edificación
(55%), los restantes 517 m2 están destinados a la urbanización (45%).
Esta U.E., hará posible la edificación de 30 viviendas y 398 m2 de locales
comerciales situados en planta baja y un tramo de soportales en la plaza de la Cantera.
El Sistema de Actuación definido es el de Expropiación y el plazo definido es de
dos años a contar de la entra en vigor del PERRI.(*)
(*) Modificado PERRI el 9.10.00
100

6.1.9 Unidad de Ejecución núm. 9 (518.01) U.E. San Rafael
La U.E. Núm. 9 (518.01)- San Rafael, corresponde a una parte del Área de
Reparto Núm. 7 (A.R. 518) Amparo / San Rafael.
La superficie delimitada es de 3.700 m2.
La delimitación de esta Unidad de Ejecución, incluye mayoritariamente suelos
pertenecientes al patrimonio municipal y, actualmente, libres de edificación, situadas entre la
calle Amparo, parte de la calle Bruno Mauricio Zabala y la actual trinchera del ferrocarril.
La alineación de la edificación bajo rasante tanto de la destinada a viviendas,
como de la correspondiente a los aparcamientos públicos bajo la rasante de la Plaza de San
Rafael, deberá guardar una distancia mínima de 10 metros de separación con el actual muro
de trinchera del ferrocarril, en previsión de posibles actuaciones vinculadas a los accesos
ferroviarios.
Esta inicial alineación para las construcciones bajo rasante, podrá modificarse
cuando, a criterio de la Corporación, esté definido el trazado de dichos accesos ferroviarios.
Podrá agotarse la ocupación bajo rasante hasta el limite del área de Reparto Núm. 7 (A.R.
518) una vez la Corporación lo autorice.
El edificio de viviendas diseñado en la ordenación libera en parte la planta baja,
para destinarla a zona peatonal en soportales, con la excepción de los espacios comunes
destinados a portales, escaleras y ascensores de los edificios y locales comerciales en planta
baja.
La U.E. San Rafael, hará posible la construcción de 72 Viviendas de Protección
Pública para el alojamiento de otras tantas familias procedentes de edificios “Fuera de
Ordenación Expresa”, existentes en el Área de Rehabilitación Integrada A.R.I. En la planta
baja se podrán construir 588 m2 de locales comerciales.
101

El sistema de Actuación será el de Expropiación, siendo el beneficiario de ella el
Gobierno Vasco.
El plazo de desarrollo se establece en tres años a partir de la entrada en vigor del
P.E.R.R.I., de Bilbao La Vieja.
De la totalidad del suelo delimitado en esta U.E., el 63% de la superficie
corresponde a espacios libres de uso público, al que debe agregarse una parte importante de la
superficie ocupada por la edificación, al diseñarse en la planta baja soportales.
Bajo los espacios libres de uso público, podrán construirse aparcamiento
subterráneo, con independencia del aparcamiento de vehículos pertenecientes al edificio de
viviendas. Estas Actuaciones deberán coordinarse con la Actuación Pública Aislada, A.P.A.
Núm. 6 (518.51)- Plaza de San Rafael que posibilita la construcción de un aparcamiento
público bajo la citada plaza.
En cualquier caso, la edificación en esta U.E. deberá contemplar la servidumbre
de paso para acceso al aparcamiento público de posible construcción A.P.A. Núm. 6 (518.51)-
Plaza de San Rafael.
6.1.10 Unidad de Ejecución Núm. 10 (518.02): U.E. Zabala.
Esta Unidad de Ejecución Núm. 10 (518.02)- Zabala, corresponde a parte del
territorio delimitado en el Área de reparto Núm. 7 (A.R. 518)- San Rafael.
La superficie total delimitada es de 1.880 m2 y su gestión hará posible la
construcción de 45 viviendas y 785 m2 de locales comerciales en planta baja. La edificación
programada dará frente a calle Zabala.
Del total de superficie delimitada, 797 m2 están ocupados por la edificación en
planta baja (42%), el resto corresponde a espacios libres, pasos peatonales y patio privado.
102

El Sistema de Actuación definido es Compensación y el plazo es de dos años a
partir de la entrada en vigor del PERRI.
6.1.11 Unidad de Ejecución Núm. 11 (518.03): U.E. Amparo
La U.E. Núm. 11 (518.02)- Amparo, corresponde a parte del territorio contenido
en el Área de Reparto Núm. 7 (A.R. 518)- Amparo / San Rafael.
La superficie total delimitada es de 5.756 m2.
Su delimitación incluye parte de las calles Gimnasio. La Concepción y Arnótegui,
e incluye en su delimitación seis edificios en situación de “Fuera de Ordenación Expresa”.
El desarrollo de esta Unidad de Ejecución permitirá la mejora sustancial de la
trama viaria y peatonal de la zona, mejorándose tanto la calle Concepción como el primer
tramo de la calle Travesía de la Concepción y permitirá el acceso peatonal al patio interior de
la manzana, mediante la definición de un paso en planta baja de veinte metros de ancho.
Este paso peatonal podrá contener el acceso a un posible futuro aparcamiento
público en el patio de manzana.
La edificación propuesta incluye un total de 142 viviendas, que se construirán de
acuerdo a lo definido en los planos de ordenación y ambos lados de la calle Concepción y
Travesía de la Concepción y 2.533 m2 de locales comerciales situados en planta baja.
El sistema de actuación será el de Cooperación.(*)
El plazo de desarrollo de esta U.E., se establece en dos años a partir de la entrada
en vigor del P.E.R.R.I., de Bilbao La Vieja.
(*) Modificado PERRI el 02.03.01.
103

De la totalidad del suelo delimitado, el 52% de la superficie corresponde a suelo
libre de edificación que se destina a calzadas, aceras y pasos peatonales. Las obras de
urbanización se detallan en los planos correspondientes.
El 48% de la superficie corresponde a ocupación en planta baja de la edificación.
6.2 ACTUACIONES PUBLICAS AISLADAS (*)
Generalidades
La Gestión del Plan Especial de Rehabilitación y Reforma Interior de Bilbao La
Vieja, requiere de la definición de Unidades de Ejecución, ya descritas en este capítulo, y de
Actuaciones Asistemáticas en Suelo Urbano.
Dentro de esta última clase se incluyen las Actuaciones Públicas Aisladas, que
correrán a cargo de la Administración Local, en un ámbito de actuación previamente definido
y recogido en la información gráfica del P.E.R.R.I.
El Sistema de Actuación será por Expropiación. El plazo se define para cada una
de ellas en los siguientes apartados.
(*) Modificación 24.06.04
104

6.2.1 Actuación Pública Aislada Núm. 1 (Suprimida. Modificación 24.06.04)
Se elimina la APA Nº 1 (Concepción-Zabala) quedando el suelo que ocupa
destinado para su gestión como actuación asistemática, dentro de la cual deberá incluirse la
obligación del promotor de urbanizar los terrenos colindantes (frente de acera y calzada) no
urbanizados.
.
105

6.2.2 Actuación Pública Aislada Núm. 2 (514.52)
A.P.A. Concepción/ Convento
La A.P.A. Núm. 2 (514.52) Concepción/ Convento corresponde a una superficie
de 1.640 m2. La actuación prevista es la urbanización de la calle Concepción, en un lateral del
Convento de las Concepcionistas Franciscanas, en un tramo de aproximadamente 95 metros
de longitud. Esta A.P.A., forma parte del Área de reparto Núm. 4 (A.R. 514) San Francisco/
Zabala/ Cortes.
Esta actuación requiere del derribo de dos edificios en situación de Fuera de
Ordenación Expresa.
El Sistema de Actuación será la Expropiación. El plazo de ejecución será de dos
años a contar de la entrada en vigor del P.E.R.R.I. Bilbao La vieja.
106

6.2.3 Actuación Pública Aislada Núm. 3 (516.51)
A.P.A. Puente de Atxuri
La A.P.A. Núm. 3 (516.51) Puente de Atxuri corresponde a una superficie de 320
m2, superficie que está integrada en el A.R Núm. 5 (A.R. 517.52) Zamácola.
La superficie afectada corresponde solo al área necesaria como reserva de suelo y
afección bajo el tablero del futuro puente.
La gestión del A.P.A. Núm. 3 (516.51) es ajena al P.E.R.R.I.
6.2.4 Actuación Pública Aislada Núm. 4 (517.51)
A.P.A. Plaza La Laguna
La A.P.A. Núm. 4 (517.51) Plaza La Laguna corresponde a una superficie de 746
m2 que forma parte del Área de Reparto A.R. Núm. 6 (A.R. 517) La Cantera. La actuación
prevista es la urbanización de la nueva plaza La Laguna, según se define en los planos
correspondientes.
Su diseño podrá coordinarse mediante la incorporación de su superficie a un
Estudio de detalle previsto para la gestión de unidades de ejecución y las actuaciones públicas
aisladas correspondientes al A.R. Núm. 6 (A.R. 517).
El Sistema de Actuación será Expropiación. El plazo de ejecución será de dos
años a contar de la entrada en vigor del P.E.R.R.I.
107

6.2.5 Actuación Pública Aislada Núm. 5 (517.52)
A.P.A Plaza La Cantera
La A.P.A. Núm. 5 (517.52) Plaza La Cantera, corresponde a una superficie de
2080 m2 que forma parte del Área de Reparto A.R. Núm. 6 (A.R. 517) La Cantera.
La actuación prevista es la urbanización de la plaza, la apertura de la calle
Gimnasio en un tramo de 32 metros de longitud. Está apertura requiere del derribo de un
edificio actualmente destinado a carpintería y que se encuentra en “Fuera de Ordenación
Expresa”.
El Sistema de Actuación será la Expropiación y el plazo de ejecución será de tres
años a contar de la entrada en vigor del P.E.R.R.I.
108

6.2.6 Actuación Pública Aislada Núm. 6 (518.51)
A.P.A. Plaza San Rafael
La A.P.A. Núm. 6 (518.51) Plaza San Rafael, corresponde a una actuación
limitada a una superficie de 1.080 m2 y cuyo objetivo es la urbanización de un área destinada
a plaza.
La actuación se realizará en suelo actualmente destinado a uso público.
Esta A.P.A., deberá coordinarse en cuanto a rasantes y diseño, con la Unidad de
Ejecución Núm. 9 (518.01) San Rafael.
La alineación de la edificación bajo rasante, tanto de la destinada a viviendas,
como de la correspondiente a los aparcamientos públicos bajo la rasante de la Plaza San
Rafael, deberá guardar una distancia mínima de 10 metros de separación con el actual muro
de trincheras del ferrocarril, en previsión de posibles actuaciones vinculadas a los accesos
ferroviarios.
Esta inicial alineación para las construcciones bajo rasante, podrá modificarse
cuando a criterio de la Corporación esté definido el trazado de dichos accesos ferroviarios.
Podrá agotarse la ocupación bajo rasante hasta el limite del Área de Reparto Núm. 7 (A.R.
518), una vez la Corporación lo autorice.
Bajo la rasante definida para la plaza San Rafael [ver plano U.E. Núm. 9 (518.01)]
podrá construirse al menos una planta de aparcamiento público. Este aparcamiento contará
con una servidumbre de paso a través del aparcamiento correspondiente al edificio residencial
de V.P.P. definido en la Unidad de Ejecución Núm. 9 (518.01) San Rafael.
El Sistema de Actuación será la Expropiación y el plazo definido es de tres años a
contar de la entrada en vigor del P.E.R.R.I.
109

6.2.7 Cuadro Resumen de Unidades de Ejecución U.E. (*)
El Plan Especial de Rehabilitación y Reforma, define diez Unidades de Ejecución
que mediante su gestión podrán edificar [sin contar la U.E. Núm. 1 (515.01) en ejecución] un
total de 1.221 viviendas y 17.390 m2 de locales.
De esta cantidad, en las Unidades de Ejecución de gestión vía Expropiación, [U.E.
Núm. 2 (512.01), U.E. Núm. 3 (512.02), U.E. Núm. 4 (512.03) y U.E. Núm. 9 (518.01)] el
Gobierno Vasco podrá construir 919 viviendas de Protección Pública V.P.P. Y 11.466 m2
de locales.
El resto de las viviendas (302 viviendas) y de los locales (11.684 m2) será
acometido por gestión vía compensación.
Por lo tanto el 75% de las viviendas y el 65% de los locales serán actuaciones de
la Administración.
Teniendo en cuenta que dentro del área delimitada PERRI, se define la existencia
de 48 edificios. 401 viviendas y 5.512 m2 de locales en situación de “Fuera de Ordenación
Expresa” que serán objeto de derribo, mediante la gestión de las distintas Unidades de
Ejecución se podrá adjudicar viviendas V.P.P., a las familias afectados por el derribo de
edificios.
A continuación se incluye el Cuadro Resumen de U.E. Y A.P.A.
(*) Modificación PERRI 29-03-07
110

Unidades de
Ejecución
U.E. Nº 1 (515.01)
discontinua 4 solares
U.E. Nº 2 (512.01)
Tres Pilares
U.E. Nº 3 (512.02)
Miravilla
U.E. Nº 4 (512.03)
San Antón
U.E. Nº 5 (514.04)
(*)
U.E. Nº 6 (517.01)
Cortes/Gimnasio [X]
U.E. Nº 7 (517.02)
Cantera/Concepción
U.E. Nº 8 (517.03)
Laguna
U.E. Nº 9 (518.01)
San Rafael
U.E. Nº 10 (518.02)
Zabala
U.E. Nº 11 (518.03)
Amparo
CUADRO RESUMEN UNIDADES DE EJECUCIÓN U.E.
Sup
total
delimit
ada
m2
A
edificar
sobre
rasant m2
Nº
viviendas
111
Locales
m2
Sistemas de
actuación
Plazo
1.506 En ejecución expropiación 1 año
9.440 11.636 96(+) 1.973 expropiación 2 años
53.103 54.990 567 5.866 expropiación 2 años
11.880 22.383 185 3.627 expropiación 2 años
- - - - --- -- -- - -
2.280 5.797 --- ---
4.800 9.250 85 1.620
1.160 3.118 30 398
Expropiación
(=)
Expropiación
(=)
Expropiación
(=)
3.700 8.125 72 588 expropiación
1.880 5.277 45 785 compensación
5.756 15.456 142 2.533
(*) Modificación Perri 29.03.01
(+) Modificación Perri 27.09.05
(=) Modificación Perri 9.10.00
(´) Modificación Perri 2.03.01
[X] Modificación Perri 29.03.07
Cooperación
(´)
2 años
2 años
2 años
3 años
2 años
2 años

CUADRO RESUMEN ACTUACIONES PUBLICAS AISLADAS A.P.A.(*)
A.P.A. Nº 2 (514.52)
Concepción/Convento
1.640 Expropiación 2 años
A.P.A. Nº 3 (516.51)
Puente Atxuri
320 Expropiación
Gestión ajena a
PERRI
A.P.A. Nº 4 (517.51)
Plaza Laguna
746 Expropiación 2 años
A.P.A. Nº 5 (517.52)
Plaza La Cantera
2.080 Expropiación 3 años
A.P.A. Nº 6 (518.51)
Plaza San Rafael
1.080 Expropiación 3 años
(*) Modificación PERRI 24.06.04
112

ORDENANZAS Y NORMATIVA URBANÍSTICA
113

7. ORDENANZAS Y NORMATIVA URBANÍSTICA
7.1 GENERALIDADES
Las presentes Ordenanzas Reguladoras tienen como objeto la reglamentación,
tanto para el uso de suelo como para las edificaciones comprendidas dentro del territorio
denominado “Plan de Rehabilitación y Reforma Interior de Bilbao La Vieja”
La totalidad de las determinaciones contenidas en las presentes Ordenanzas, así
como el resto de los documentos del P.E.R.R.I., tienen carácter normativo. Serán pues de
aplicación a todas las obras que se realicen dentro del límite P.E.R.R.I ya sean de
urbanización, implantación de servicios y de edificaciones, tanto públicas como privadas y a
otros usos del suelo, aunque éstos no impliquen obras especiales.
Las Ordenanzas y Normativas Urbanísticas del Ayuntamiento de Bilbao, que no
se opongan al contenido y determinaciones de las presentes serán de aplicación subsidiaria a
estas Ordenanzas, en tanto estén vigentes.
7.2 LICENCIAS NECESIDAD DE INFORMES PREVIOS
El otorgamiento de Licencias de Obras, la clasificación de éstas y el
procedimiento dentro del P.E.R.R.I se atendrán a lo dispuesto para este fin en las
“Ordenanzas y Normativas Urbanísticas del Ayuntamiento de Bilbao”.
Para la concesión de licencias de actividades de las encuadradas dentro del
nomenclátor incluido en el Anexo del Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres,
Nocivas y peligrosas, será preceptivo contar con el informe del Organismo correspondiente.
Los edificios de vivienda deberán tener licencia primera ocupación con
independencia de los garajes, vinculados a ellas que tendrán su propia licencia de primera
ocupación.
114

7.3 ESTUDIOS DE DETALLE
Los Estudios de Detalle se podrán formular con la exclusiva finalidad de adaptar o
reajustar las alineaciones y rasantes señaladas en el P.E.R.R.I y completar, si fuera preciso, la
Red de Comunicaciones definida en el mismo, con aquellas vías interiores que fueran
necesarias para acceder a los edificios cuya ordenación concreta se establezca en el propio
Estudio de Detalle.
Será necesaria la realización de un Estudio de Detalle previo a la redacción del
Proyecto de Ejecución de aparcamientos públicos, en los espacios libres de uso público
cuando así lo estime conveniente la Corporación.
7.4 PROYECTOS DE URBANIZACIÓN
No se aceptará que se realice obra alguna de urbanización que no esté respaldada
por su respectivo Proyecto de Urbanización.
El proyecto de Urbanización podrá ser adjuntado al Proyecto de Ejecución de la
Edificación correspondiente.
7.5 CONDICIONES DE LA EDIFICACIÓN
7.5.1 Alineaciones y Fondo Edificatorio
Todos los edificios que se construyan de nueva planta, deberán tener fachada a
una alineación exterior e interior así como el fondo edificatorio sujetándose a los planos
oficiales de ordenación, sin que pueda salir de ellas ningún cuerpo avanzado que forme parte
integrante de la construcción, así como tampoco otros vuelos, retallos y molduras que no
estén previstos en la presente normativa.
115

7.5.2 Perfil Edificatorio
Dentro del área delimitada como ámbito de estudio del P.E.R.R.I, todas las
construcciones nuevas que se realicen, se someterán a los perfiles indicados en los planes de
Ordenación, detallados y acotados a escala 1/200. Dichos perfiles tendrán carácter de
envolvente máxima e impuesta para todos los elementos constructivos.
Además de estos perfiles genéricos, las determinaciones de las Unidades de
Ejecución detalladas en la información gráfica correspondiente, contendrán mayores detalles
a los cuales deberá ajustarse la edificación de nueva planta.
A continuación se detallan a escala 1:200 los perfiles edificatorios genéricos
señalados con las letras: A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L, M, O, P, R, S (-), T1 y T2.(+), A
(SA) [X].
7.5.3 Patios
Vista recta y superficie de patios: las vistas rectas tomadas en el eje de cada
hueco de las escaleras principales, cocinas, dormitorios, comedores, salas, despachos,
gabinetes y demás piezas similares de estancia continuada guardarán con la altura del muro
vertical, donde estos huecos se abran, la relación expresada en el siguiente cuadro. También
guardará proporción la superficie mínima del patio con dicha altura, en la forma que a
continuación se expresa.
(*) Figuras de perfiles edificatorios se encuentran al final de este capitulo.
(+) Modificación PERRI 27.09.05
(-) Modificación PERRI 27.03.03
[X] Modificación PERRI 29.11.06
116

Altura del muro Vista recta mínima Superf. mínima patio
15,75 metros 5,00 metros 25,00 mts. Cuadrados
17 metros 5,25 metros 27,56 mts. Cuadrados
18 metros 5,50 metros 30,25 mts. Cuadrados
19 metros 5,75 metros 33,06 mts. Cuadrados
20 metros 6,00 metros 36,00 mts. Cuadrados
21 metros 6,25 metros 39,06 mts. Cuadrados
22 metros 6,50 metros 42,25 mts. Cuadrados
23 metros 6,75 metros 45,56 mts. Cuadrados
24 metros 7,00 metros 49,00 mts. Cuadrados
25 metros 7,25 metros 52,56 mts. Cuadrados
26 metros 7,50 metros 56,25 mts. Cuadrados
27 metros 7,75 metros 60,06 mts. Cuadrados
No serán permitidas piezas, salvo los cuartos de baño y retretes iluminados por
patios de superficie inferior a la exigida.
Los cuartos de baño y retretes podrían estar ventilados mediante chimeneas de
ventilación o shunts que cumplirán la normativa vigente.
117

Modo de medir las vistas: las vistas rectas se contarán a partir del paramento del
muro cuando los huecos sean ventanas y desde el punto más saliente cuando se establezcan
balcones o galerías voladas.
Contorno de edificación de los patios: Además de la línea vertical que
representan la altura de los patios en la proporción señalada en los párrafos anteriores, se
completa el contorno del patio en la zona superior mediante un arco de círculo de seis metros
de radio máximo, tangente a la vertical en su punto más elevado y con otra línea de cuarenta y
cinco grados de inclinación tangente al arco hasta su encuentro con la horizontal, ésta es la
envolvente máxima del contorno de la cubierta.
A pesar de esto, podrán elevarse los muros que forman el patio hasta su encuentro
con el contorno de la fachada pero guardando siempre entre la anchura y la altura la
proporción establecida anteriormente o la equivalente en el caso de que esta altura excediera
de los veinte metros.
Entiéndase por contorno de un patio, a los efectos de este artículo, la línea límite
de la cual puede levantarse cada una de las paredes y cubiertas que lo forman.
Modo de medir la altura de los patios: La altura de los patios se medirá a partir
del nivel del suelo de la vivienda más baja, incluso la de portería.
En todos los casos la altura de los patios de iluminación de escaleras se medirá a
partir del techo de la planta baja reglamentaría.
Cajas de Escalera: La caja de escalera no podrá sobrepasar la cota definida por el
perfil de la cubierta. Solo se permitirá sobrepasar la altura de cumbrera al casetón destinado a
la maquinaria del ascensor.
Cubiertas en los patios: Se prohibe la construcción de cubiertas, vidrieras o de
cualquier clase en los patios de los que tomen luz y ventilación piezas habitables.
118

Vuelos en el Patio: No se permitirán.
Suelo de los Patios: Los suelos de los patios deberán disponerse en forma que las
aguas discurran con facilidad, a cuyo fin se les dará la caída conveniente hacia uno o más
sumideros.
Se prohibe que el terreno natural o echadizo forme el pavimento del patio, el cual
deberá construirse con losa, adoquín, baldosa, asfalto u otro material análogo.
Sin embargo, cuando las dimensiones del patio permitan convertirlo en jardín,
podrá hacerse, siempre que contra los muros del edificio se establezca una acera de un metro
de anchura por lo menos, formada con materiales impermeables y establecida de forma que
presente caída hacia el exterior.
Esta última prescripción se observará en los edificios aislados que se hallen
rodeados de jardines o tierras de labor.
Patio Central o Patio de Manzana
A) Patio de Manzana Privado con edificación en planta baja:
Cuando exista patio central su superficie ha de quedar libre de viviendas,
pudiendo ser utilizada para otros fines hasta la altura del techo de la planta baja
reglamentaria.
La forma y posición del patio de manzana se define en los planos de ordenación
mediante las alineaciones interiores impuestas.
Para conseguir en las lonjas ventilación e iluminación, se permitirá elevar las
linternas indispensables para conseguir el quinto y el décimo de ventilación e
iluminación respectivamente de la superficie total del sector de lonja cuyo forjado
de cubierta coincide con el patio.
119

Estas linternas tendrán una altura máxima de 0,90 metros.
Este aprovechamiento sólo será posible en los patios en que así esté indicado en
los planos de sistemas locales, identificados por un símbolo compuesto de un
triángulo negro.
En las manzanas con patio central, todas las viviendas tendrán fachada a la calle o
a dicho patio, salvo en las construcciones en solares de ángulo en las que no exista
posibilidad de presentar fachada al patio central.
En las viviendas con sólo fachada al patio central, la mitad de sus piezas de
superficie obligada, darán a él.
B) Patio de Manzana Privado sin edificación en planta baja:
Estos patios se regularán de la misma forma que los definidos en el apartado a)
con la condición de mantener la planta baja sin edificación, correspondiendo a los
locales situados en planta baja la misma alineación al patio que el resto de las
plantas.
La forma y posición del patio de manzana se define en los planos de
ordenación mediante las alineaciones interiores impuestas para la totalidad de las
plantas. Estos patios están identificados por un símbolo compuesto de dos
triángulos negros.
Servidumbre de Acceso: los patios de manzana privada a y b deberán contar
con acceso desde los elementos comunes de cada edificio. Este paso tendrá la
condición de servidumbre.
120

7.5.4 Vuelos
C) Patio de Manzana Privada de acceso público.
Son patios de manzana privados de acceso público, aquéllos señalados en los
planos de ordenación y que por sus dimensiones pueden ser recuperados como
espacios libres para la ciudad. Deberán estar dotados de accesos públicos. Estos
accesos están representados como pasos peatonales en los planos de ordenación.
La concreción de dichos accesos, en la manzana, se realizará a través de un
Estudio de Detalle que deberá estar aprobado con anterioridad a cualquier licencia
de nueva planta.
El ancho de los pasos está definido en los planos de ordenación. Su altura libre
mínima será de tres metros y treinta centímetros (3,30 m.), y no deberá estar
minorada por instalaciones o elementos estructurales.
Limitación de Vuelo: Serán las indicadas en los perfiles correspondientes y que
son como máximo de ocho centésimas del ancho de la calle en las que no lleguen a diez
metros y de sesenta centímetros más dos centésimas del ancho de la calle en las restantes,
hasta alcanzar el saliente máximo de un metro y veinte centímetros.
Superficie de los Miradores: Los miradores de cualquier forma y material que
sean, podrán ocupar en el conjunto de los de cada fachada su total superficie con la limitación
del párrafo siguiente, con un saliente mitad del permitido en el párrafo anterior, pudiendo
reducirse la superficie aumentando en cambio el vuelo sin exceder del reglamentario y
conservando el mismo cubo.
Retirada Lateral de los Vuelos: El mayor vuelo lateral de los balcones y
miradores deberá quedar una distancia igual a la del vuelo del límite de la fachada, aún
cuando en aquellos últimos no haya huecos laterales.
Miradores a dos Fachadas: Si el edificio tuviera dos fachadas se considerarán
independientes a los efectos de la superficie de miradores.
121

Casas en Ángulo: Si la casa fuera de ángulo, con dos o más fachadas, estas se
considerarán asimismo independientes a los efectos de superficie de miradores.
Salientes sobre el Vuelo: Se consentirá un vuelo de veinte centímetros sobre las
limitaciones de vuelo para la cornisa, alero y decoración de los miradores, bien terminen en el
límite del contorno vertical o en cualquiera de los pisos. Queda prohibido todo elemento que
vuela sobre la vía pública a mayor altura que la del contorno vertical de vuelos.
7.5.5 Chaflanes
No se tolerará ningún antepecho que sobrepase el perfil.
Forma de definir los Chaflanes: Los lados del triángulo formado por la
prolongación de las dos fachadas laterales al chaflán medirán 4 m. (Figuras 1 y 2), cuando el
ángulo formado por la prolongación de las fachadas sea 90º el chaflán resultante tendrá una
dimensión mínima de 3 m. (Figura 3).
Vuelos en Chaflanes: Se consentirán los vuelos correspondientes a la calle más
ancha y se permitirán estos mismos vuelos por la fachada de la calle más estrecha, en una
longitud de tres metros cincuenta centímetros, incluso el mayor saliente de las molduras y
decoraciones.
7.5.6 Torreones
Sobre las plantas permitidas y dentro de las alineaciones de las casas o grupos
unificados de ángulo, se tolerará la edificación sin retranqueos de la última planta con un
desarrollo que a partir de cada extremo de chaflán no podrá exceder de tres metros.
La altura libre exterior del torreón será igual a la de la planta correspondiente.
122

Cuando no se construya el torreón, dicho volumen no podrá compensarse en el
resto de la edificación.
Como remate del torreón se permitirán elementos exclusivamente decorativos
como cápsulas, cresterías, pináculos, etc.
7.5.7 Soportales
No se permitirá cambiar el emplazamiento del torreón.
La situación de los soportales es la indicada en los planos de Sistemas Locales.
Su fondo libre es de 5 metros y su altura libre de 4 metros, o el definido en el perfil
edificatorio o en la edificación prediseñada.
En el edificio en el muelle de la Merced, nº3, el paso libre será de 3 metros
desde la fachada en Planta Baja y las tres crujías de planta 1ª hacia la medianera con el
edificio en el Muelle de la Merced, nº2.
Los forjados que sean techos de sótano sobre los que se ubique un soportal,
serán capaces de soportar además de la carga que resulte, una sobrecarga de uso de 1000
kg/m2. Dicha sobrecarga será modificada por el Ayuntamiento cuando ello sea necesario, a
fin de cumplir las previsiones de la Norma de Acciones de la Edificación que se halla vigente.
7.5.8 Patios de Manzana de Acceso Público
Son patios de manzana de acceso público, aquellos así señalados en los planos
de Sistemas Locales y que por sus dimensiones pueden tener el carácter de espacios
recuperados para la ciudad, estando consiguientemente dotados de accesos públicos.
Estos patios no pueden tener aprovechamiento en planta baja.
El perfil edificatorio al patio de acceso público será el mismo que corresponda
a la fachada a vía pública, del bloque comprendido entre ambas alineaciones.
Los patios de acceso público tendrán una alineación interior, ésta de
carácter subterráneo y definida por un fondo máximo igual al de la edificación.
123

7.6 USOS PERMITIDOS
Los usos permitidos en el ámbito P.E.R.R.I están indicados en los planos de
Ordenación y son el uso Residencial y Equipamientos, siendo el uso predominante el
Residencial.
El uso de Equipamiento está admitido en todas las plantas de los edificios
clasificados como residenciales, salvo lo determinado para el uso de Equipamiento hotelero.
(+).
En los edificios destinados por el PERRI a equipamientos, se admite el uso de
V.P.P.- Viviendas de Promoción Pública -. En ese caso, podría redistribuirse el
aprovechamiento destinado a equipamiento en otra zona para reemplazar la superficie.
7.6.1. Usos en Plantas Bajas.-
Las plantas bajas de los edificios de usos privatizados serán, con carácter general,
susceptibles de usos comerciales, recreativos, de servicio, hostelería y de oficinas, talleres y
almacenes. La actividad industrial será de categoría 1ª y 2ª.
1ª Categoría: Actividad admitida dentro de la vivienda.
2ª Categoría: Actividad compatible con la vivienda.
Con carácter general la planta baja no podrá ser destinada al uso de vivienda, con
excepción hecha de las zonas en las que expresamente se autorizan en la Ordenanza
Municipal correspondiente, en las que se permite convertir en vivienda los locales de los
edificios de carácter residencial, exclusivamente en la situación 4 definida en el art. 6.3.35 del
P.G.O.U., vivienda de protección pública (VPP), con la categoría de vivienda tasada
municipal conforme a la Ley del Suelo del País Vasco.
La conversión de estos locales en vivienda de protección pública se regulará
mediante la misma Ordenanza Municipal con objeto de garantizar las condiciones mínimas de
habitabilidad.
La presente disposición no opera sobre los usos ya existentes de viviendas en
plantas bajas edificadas con anterioridad a la entrada en vigor de estas Normas.^
Se admite el uso de trasteros en plantas bajas en las siguientes condiciones:
124

a) Los trasteros tendrán un único acceso común para cada edificio, que deberá
realizarse a través de los espacios comunes del mismo (portal, núcleo de escaleras), siempre
que sea físicamente posible.
b) Sólo en el caso de que el acceso a través de los espacios comunes no sea
físicamente posible se permitirá realizar un único acceso común desde la vía pública.
c) La ocupación de la planta baja por los trasteros garantizará que detrás de
todos los vanos de la fachada del edificio exista un espacio viable, a juicio técnico municipal,
para el desarrollo de un local (comercio, equipamiento, oficina, ...) no destinado a trasteros ni
vinculado a los mismos, salvo en el caso indicado en el apartado “b)”, donde se admitirá la
ocupación por los trasteros de la zona correspondiente al vano de acceso desde la vía pública.
d) Cualquier ampliación de una zona destinada a trasteros deberá servirse del
acceso único ya existente para tal fin en el edificio.
(+) Modificación 98 1034 21 aprobación definitiva 29/10/98.
(^) Modificación 071034000002).- Publicado 19.11.08
125

e) En el caso de que el acceso a los trasteros se realice a través de la vía pública
el tratamiento del hueco o vano arquitectónico se integrará con corrección en la fachada del
edificio conforme a lo indicado en las Ordenanzas de Condiciones Estéticas contenidas en el
Plan General de Ordenación urbana y en el Plan Especial de Rehabilitación y Reforma
Interior de Bilbao la Vieja.
Además deberá garantizarse el cumplimiento de las condiciones reglamentarias
señaladas en la Normativa de protección contra incendios (NBE CPI 96), así como la
adecuada ventilación de esos locales, para lo cual se aportará el correspondiente proyecto
técnico.
En los tramos de las calles Urazurrutia, Muelle de Urazurrutia y Zamakola no
incluidos en el A.R.I., y excepcionalmente, a criterio municipal razonado y en edificios no
históricos, en el resto del ámbito del PERRI, se admite el uso de guardería de vehículos para
seis o más plazas según la reglamentación del PGOU y cumpliendo además la siguiente
condición:
a) Se garantizará que detrás de todos los vanos de la fachada del edificio, salvo
el ocupado por el acceso, exista un espacio viable, a juicio técnico municipal, para el
desarrollo de un local (comercio, equipamiento, oficina, ...) no destinado a garajes ni
vinculado a los mismos.
Además deberá garantizarse el cumplimiento de las condiciones reglamentarias
señaladas en la Normativa de Protección contra Incendios (NBE CPI 96) y las diferentes
normativas sectoriales de aplicación, así como la adecuada ventilación de esos locales, para lo
cual se aportará el correspondiente proyecto técnico. (*)
7.6.2 Usos en Plantas Primera, Entreplantas y Plantas Altas (^*)
Se permitirá el uso de oficinas y despachos en las entreplantas y plantas primeras
de los edificios clasificados como residenciales.
Las entreplantas y plantas altas estarán destinadas a uso residencial.
Bajo cubierta estará prohibido el uso residencial. Solo se permitirán trasteros y
elementos correspondientes a las instalaciones comunitarias.
Las entreplantas y plantas primeras que pueden ser destinadas a oficinas y
despachos deberán tener acceso independiente de las viviendas en los edificios de nueva
construcción.
Queda expresamente prohibido el uso de trasteros en plantas altas diferentes del
bajo-cubierta, salvo en aquellas plantas altas situadas en edificios existentes que no dispongan
de la altura mínima reglamentaria para permitir el desarrollo de usos residenciales, terciarios
o equipamentales.
126

El uso de Equipamiento hotelero en edificio destinados a uso residencial en
general, únicamente se admitirá en aquellos edificios donde no se ubique otro uso de
equipamiento hotelero, permitiéndose en este caso sólo en este caso sólo en plantas primeras,
salvo que se acredite junto con la solicitud de licencia la gestión de un acceso independiente
de los elementos comunes, en cuyo caso, podría instalarse en cualquier planta del edificio
pero siempre por debajo de las plantas en las que exista uso de vivienda.
(^) Modificación Perri 29-10-98
(*) Modificación PERRI 29.06.06
127

También se admitirá el uso hotelero en edificios completos, incluyéndose a tales
efectos la planta baja.
Sólo quedarán en situación de uso tolerado aquellas actividades de uso de
equipamiento hotelero, existentes con anterioridad a esta Normativa en planta distinta a la
primera en edificios destinados a uso residencial en general, cuando hubieran sido instaladas
con autorización administrativa.
7.6.3 Usos Bajo Rasante (*)
Las plantas de sótano estarán destinadas exclusivamente a aparcamiento de
vehículos y locales para instalaciones de servicios técnicos, comunes del inmueble, o a
infraestructuras de la ciudad.
Los edificios de equipamiento urbano y los institucionales podrán disponer por
debajo de la rasante de la planta baja, de salones de actos y otras dependencias al servicio de
los mismos, sin que ello les excluya de contar con el número mínimo de plazas de
aparcamiento previstos en este capítulo.
Los edificios con uso bancario en una superficie sobre rasante superior al 50% de
la total, podrán disponer de cámara acorazada en planta sótano.
Los sótanos y semisótanos de los edificios de equipamiento urbano e
instalaciones, anteriormente citados, deberán quedar dentro de las alineaciones
correspondientes.
(*) Modificación Perri 29-10-98
128

El número mínimo de parcelas de aparcamiento será de una por vivienda, o 100
m2 de otros usos privatizados.
Los edificios de equipamiento urbano contarán con el número mínimo de plazas
que para cada tipo de usos se prevean en las Ordenanzas y Normativas Urbanísticas del
Ayuntamiento de Bilbao.
Las dimensiones de las rampas de acceso y distribución de los garajes tendrán un
ancho de 5 metros, cuando se acceda por las mismas a mas de 60 plazas de aparcamiento.
Esta dimensión podrá reducirse a 3 metros cuando el número de plazas a que se acceda sea
inferior a 60. El radio de giro exterior mínimo de las rampas interiores será de 6 metros y el
interior máximo de 2,5 metros. Las rampas tendrán previamente a su encuentro con las vías
de uso público, una meseta horizontal de 5 metros de longitud.
Las dimensiones de las plazas de aparcamiento tendrán unas dimensiones mínimas
de 2,40 m x 4,80 m. El ancho 2,40 se incrementará en 0,30 m., en cada lado que no haya una
plaza colindante.
Sin perjuicio de lo que establezca las Normas sobre supresión de barreras
arquitectónicas, se creará al menos una plaza de 3,30 metros de anchura, cada 50 plazas o
fracción con destino a minusválido.
Los sótanos destinados a aparcamiento deberán cumplir la Normativa vigente de
ventilación, iluminación y protección contra el fuego, además de la Normativa aplicable en el
Término Municipal de Bilbao.
En los sótanos dedicados a aparcamiento en los que por sus dimensiones sea
imposible la realización de rampas de acceso, éste podrá realizarse mediante monta coches.
129

7.6.4 Otros Usos (*)
Los edificios número 16 de la calle Bruno Mauricio Zabala y números 2, 3 y 4 del
Muelle de la Merced, individualizados en los planos de Ordenación tienen autorizado el uso
de viviendas u oficinas en todas sus plantas.
7.6.5 Usos Tolerados
Son usos tolerados aquellos que proviniendo de una situación urbanística anterior
a esta Normativa, no se encuentran relacionados entre los permitidos, o que estándolo no
corresponden a los suelos sobre los que se asientan siendo, no obstante, compatibles
temporalmente, bien en su estado actual o con las restricciones precisas en la intensidad o
forma de uso, en tanto no se produzca una nueva solicitud de actividad o cambio de
propietario.
7.6.6 Usos Prohibidos
Son usos prohibidos todos aquellos no compatibles con el uso residencial y
aquellos usos que no estén relacionados como permitidos.
7.6.7 Uso de Equipamiento
Las actividades comprendidas en este uso son las destinadas a dotar al ciudadano
de los servicios necesarios para su esparcimiento, educación, enriquecimiento cultural, salud,
asistencia, bienestar y mejora de la calidad de vida.
(*) Modificación Perri 30-03-00
130

En el uso de equipamiento se encuentran comprendidas las siguientes actividades:
1. Equipamiento Deportivo
Comprende las actividades destinadas a la práctica, enseñanza o exhibición de
especialidades deportivas o de cultura física, así como las actividades complementarias de la
actividad principal.
No se incluye actividades ligadas física y funcionalmente a otros usos, tales como
universitarios, docentes, etc.
Se incluyen en este uso, a titulo de ejemplo: las instalaciones deportivas al aire
libre y las cubiertas, los gimnasios, polideportivos, etc.
2. Equipamiento Docente
Comprende las actividades destinadas a la formación humana e intelectual de las
personas en sus diferentes niveles, incluso las actividades complementarias de investigación
custodia, administración, tales como comedores, cafeterías, vivienda destinada al personal
encargado de la vigilancia y conservación etc.
Se incluyen en este uso, a título de ejemplo: los centros universitarios, (facultades,
escuelas técnicas y universitarias), COU, BUP, EGB, FP, preescolar, guarderías, educación
especial, educación para adultos, academias, talleres ocupacionales, conservatorios, escuelas
de artes y oficios, centros de investigación científica y técnica vinculados a la docencia, etc.
3. Equipamiento Sanitario
Comprende las actividades destinadas a la orientación, prevención, información,
administración y prestación de servicios médicos o quirúrgicos y hospitalarios, así como las
actividades complementarias de la principal.
131

No se incluyen los servicios que se prestan en despachos profesionales, fuera de
los centros médicos.
Se incluyen en este uso, a título de ejemplo: hospitales, clínicas, residencias de
enfermos, ambulatorios, dispensarios, centros de salud de atención primaria y preventiva,
oficinas de Insalud, consultas médicas colectivas en edificio completo, casas de socorro,
consultorios, psiquiátricos, centros de análisis clínicos y de radioterapia, centros de
ambulancias, centro hematológico y, en general, todo tipo de centros de asistencia sanitaria.
4. Equipamiento Religioso
Comprende los espacios y edificaciones destinados al culto religioso, así como los
ligados a éste y a las formas de vida asociativa religiosa, tales como unidades, conventos,
monasterios, ermitas, iglesias y centros parroquiales, basílicas, catedrales, capillas, casas
rurales o residencias religiosas, centros de culto de cualquier confesión, etc.
5. Equipamiento Residencial Comunitario
Comprende los edificios destinados al alojamiento permanente de colectivos que
no constituyen unidades familiares, tales como colegios mayores, residencias universitarias,
residencias de la tercera edad, asilos, albergues, juveniles, etc.
6. Equipamiento Asistencial
Comprende las actividades destinadas a la información, orientación y prestación
de servicios o ayudas sobre problemas relacionados con toxicomanías, enfermedades crónicas
o minusvalías, marginación, pobreza extrema y desprotección jurídica de las personas.
Se incluyen en este uso, a título de ejemplo: los albergues de beneficencia, pisos
tutelados o protegidos, centros de rehabilitación, centros de día, centros de información u
orientación, centros de recogida de menores, centros de asistencia a drogadictos y
marginados, centro de asistencia social, sede y dependencias de Ayuda en carretera y, en
general, cuantas actividades inscritas en los registros correspondientes estén dedicadas a fines
benéfico-sociales.
132

7. Equipamiento Hotelero
Comprende las actividades que, destinadas a satisfacer alojamiento temporal,
realizan los establecimientos que están sujetos a legislación específica.
Se incluyen en este uso, a título de ejemplo: hoteles, hostales, pensiones,
apartamentos en régimen de explotación hotelera.
Se excluyen de este uso las actividades hosteleras como bares, restaurantes, etc.,
que se encuentran incluidas en el uso de Comercio al por menor.
8. Equipamiento Recreativo, Ocio y Espectáculo
Comprende las actividades vinculadas con el ocio, la vida de relación, el tiempo
libre y el esparcimiento en general y aquellas similares, no incluidas en otros usos, que se
realicen en edificios, locales e instalaciones tales como: salas de cine, teatros, salas de
conciertos, salas de reunión, auditorium, discotecas, salas de fiestas, casinos, salas de juego
recreativos, instalaciones para la exhibición lucrativa de actividades deportivas, casas y
círculos regionales, sedes gastronómicas, etc.
9. Equipamiento Socio - Cultural
Comprende las actividades destinadas a la custodia, transmisión y conservación de
los conocimientos, exhibición de las artes y la investigación, las actividades socio - culturales,
de relación o asociación, así como las actividades complementarias de la principal.
Se incluyen en este uso, a titulo de ejemplo: casas de cultura, palacio de congresos
y exposiciones, bibliotecas, archivos, museos, salas de exposición, centros de asociaciones
vecinales, culturales, deportivas y agrupaciones cívicas, sedes de clubs, etc.
133

10. Equipamiento Asociativo
Comprende las actividades de uso colectivos realizadas por entidades, tales como
partidos políticos, sindicatos, Colegios Profesionales, Agrupaciones Empresariales, Gremiales
y Artesanales, etc.
7.7 HABITABILIDAD DE LOS EDIFICIOS
Las plantas bajas de los edificios sin sótano deberán tener una cámara de aire
ventilada de 30 cm., libres, sobre la que se realizará el forjado de planta baja.
Piezas habitables: Toda planta destinada a habitación estará elevada sobre la
rasante de la calle a una altura mínima de cuarenta centímetros.
Esta condición se hará extensiva a todo su perímetro, y no se consentirá destinar a
viviendas aquellas piezas que tengan algún muro contra terreno, a menos que se construya
otro muro de media asta de grueso a veinte centímetros del primero, se ventile la cámara de
aire que resulte, y se recojan las aguas que provengan del terreno, estableciendo una cuneta
más baja que el suelo de la habitación.
Cuando no exista sótano, los entresuelos tendrán sus pavimentos por lo menos a
ochenta centímetros del terreno, sea natural o echadizo, de modo que se constituya debajo de
ellos una cámara de aire que deberá ventilarse mediante huecos de cortas dimensiones, en
comunicación con el exterior.
Espacios entre Cubiertas: Se prohibe destinar a viviendas los espacios que
queden entre cubiertas, en edificación de nueva planta.
Vivienda mínima y superficie de las habitaciones: La vivienda mínima se
compondrá de cocina comedor, que podrán agruparse, un dormitorio y cuarto de baño.
134

La cocina tanto independiente como formando una unidad con el comedor,
dispondrá de extracción forzada de aire por procedimientos mecánicos, con una capacidad
para dos renovaciones por hora, extracción que se efectuará a través de un conducto que
desembocará sobre el plano de cubierta en cuya desembocadura estará instalado el sistema de
extracción.
En caso de cocina independiente, en vivienda mínima, ésta tendrá el obligado
sistema de extracción mecánico, eximiéndole de la condición general de tener uno o más
huecos a patio o calle.
Ningún dormitorio podrá utilizarse como pieza de paso. Los retretes o cuartos de
baños sólo podrán tener acceso desde un hall o pasillo. Si los baños o retretes fuesen más de
uno, los restantes podrán tener acceso por los dormitorios. La cocina no podrá utilizarse como
paso directo al dormitorio, aunque fuera de servicio, excepto cuando se trate de cocina -
comedor con superficie mínima de 14,00 m2 en cuyo caso podrá dar acceso directo a todas las
habitaciones, excepto retretes y cuartos de baño.
Cuando la vivienda disponga de una sola pieza de aseo, ésta estará provista al
menos de inodoro, lavabo y media bañera.
Los dormitorios, comedores, salas gabinetes, despachos y demás piezas similares
de una habitación, no podrán tener en planta una superficie inferior a 9 m2. Dentro de cada
pieza, sólo computarán a efectos de la superficie reglamentaria las porciones de la misma en
el interior del polígono circunscrito o circunferencias de 2 metros de diámetro y cuyos lados
formen ángulos mayores de 60 grados (Figuras 4, 5, y 6)
Por cada tres piezas con iluminación directa a fachada o patio, excluida la cocina,
se tolerará otra habitación que satisfaga lo establecido para los dormitorios, en cuanto a vistas
rectas, forma y modo de computar su superficie, que para esta pieza única será sólo de 6m2.
Cuando la vivienda disponga de cinco piezas, incluida la cocina, podrá tener
además otra que no reúna las condiciones anteriores.
135

Salvo en las piezas sobre el extremo de las verticales de los contornos de
edificación en fachada o patio, no se permitirá contiguamente a los huecos de iluminación de
tales habitaciones, la existencia de las porciones que por su estrechez u oblicuidad no sean
computables a efectos de superficie. (Figuras 7 y 8).
Intervención sobre edificios existentes que den lugar a nuevas viviendas por
división o por cambio de uso: La regulación de las condiciones de las nuevas viviendas que
se creen por división o cambio de uso en las intervenciones en edificios existentes, se regulará
por lo dispuesto a tal fin en el art. 7.2.14 del Plan General de Ordenación Urbana de Bilbao y
sus Ordenanzas de desarrollo, salvo en lo referente al punto octavo relativo a la exigencia de
ascensor en el edificio, que no será de aplicación en el ámbito del PERRI de Bilbao la Vieja.
(*)
Las viviendas de protección pública situadas en los locales de los edificios
localizados en las zonas aptas señaladas por la Ordenanza Municipal correspondiente:
se ajustarán en cuanto a su programa y condiciones de habitabilidad a lo indicado en tal
Ordenanza. (^)
Huecos de luz y ventilación: Los dormitorios, salas, gabinetes, comedores,
cocinas, despachos y demás piezas similares de una habitación, tendrán uno o más huecos a
patio o calle.
La superficie total de estos huecos no podrá ser inferior a un metro y cincuenta
decímetros cuadrados, con ancho mínimo de ochenta centímetros, en el caso de un solo hueco
y de cincuenta en el de varios.
Por cada metro cuadrado que exceda la superficie de la habitación de doce metros
cuadrados, se aumentará la superficie total de los huecos en diez decímetros cuadrados
cuando dichos huecos se abran a patio.
Cuando prolongando el ancho de un hueco hacia el interior de la habitación en la
dirección de la vista recta, quede a un lado de esta faja una superficie superior a los dos
tercios de la pieza, el hueco de luces tendrá que ser un 30% mayor que el reglamentario. Y si
fuese superior a los tres cuartos, el aumento del hueco será del 50%, no admitiéndose
soluciones en que la zona mal iluminada sea superior a los cuatro quintos de la superficie de
la pieza. (Figuras 9 y 10).
136

Este aumento del hueco en razón a su descentramiento o a la mayor superficie de
la pieza, no se exigirá cuando su vista recta y figura correspondiente sean dobles de las
reglamentarias y triples, cuando concurran ambas circunstancias.
Cuando los huecos sean varios, se tendrá en cuenta la superficie sin iluminación
directa después de la prolongación de la anchura de dichos huecos, en la dirección de la vista
recta. (Figura 11).
* Modificación Perri: 28.09.06
(^) Modificación 071034000002).- Publicado 19.11.08
137

Escaleras principales: La escalera principal de la casa dispondrá de luz y
ventilación directa que reciba de la calle o patio por medio de ventanas abiertas en cada
descansillo o tramada.
La superficie de estas ventanas no será menor de dos metros cincuenta decímetros
cuadrados.
Se permitirá que el hueco del último descansillo tenga la mitad de estas
superficies.
No obstante, la escalera principal podrá iluminarse a través de otra de servicio con
estas condiciones:
1ª Coincidencia de los ejes de ambas escaleras.
2ª Que el frente de la escalera con iluminación y ventilación a fachada o patio sea
totalmente abierto con barandado metálico.
3ª Que la separación entre ambas escaleras sea diáfana en toda su altura, excepto
en la de 0,90 metros a modo de antepecho, con ventilación mínima de un metro
cuadrado por cada planta.
4º Que la profundidad de la escalera de servicio no exceda de dos metros
interiormente, no permitiéndose vuelo alguno delante de esta escalera de
servicio.
Escaleras de servicio: Las escaleras de servicio o suplementarias podrán recibir
luz central siempre que el ojo tenga una superficie mínima de un metro cuadrado con lado
mínimo de cuarenta centímetros
138

Dimensiones de las escaleras: Las anchuras mínimas aprovechables de los
tramos de las escaleras principales serán: de un metro para las casas sencillas, un metro y diez
centímetros para las dobles, de un metro veinte centímetros para las triples, de un metro
treinta centímetros para las cuádruples, de un metro cuarenta centímetros para las quíntuples y
de un metro cincuenta centímetros para las séxtuples.
Cualquiera que sea la planta de la escalera, el ancho de la huella en todos sus
puntos no será menor de veinte centímetros.
peldaño.
Las escaleras de servicio tendrán como mínimo ochenta centímetros de anchura de
No se admitirán ampliaciones de mesillas o espacios de circulación obligadas o
innecesaria, que en sentido normal a la iluminación tengan un ancho menor que el doble del
tramo reglamentario.
Además, aún con este ancho mínimo no se permitirá que desde el borde del último
peldaño, en el ojo de la escalera, haya en dirección al patio más distancia que el doble de esa
anchura de tramo. (Figuras, 12, 13, 14 y 15).
Cuando prolongado el ancho de hueco de iluminación hacia la caja de la escalera
queden fuera de zonas de superficie superior a los dos tercios de la caja, serán de aplicación
las exigencias establecidas, respecto a superficie de huecos, para el caso de habitaciones
(Figuras 16, 17 y18).
Además, deberán de cumplir las condiciones de evacuación de la Norma Básica
de la Edificación de Condiciones de Protección contra Incendios vigente.
139

Número de viviendas por escalera: Una sola escalera no podrá servir a más de
seis viviendas por planta.
Si el número de éstas fuese mayor, se dotará de dos escaleras.
En el número de escaleras que exige este artículo no se contarán las de servicio.
Portales: Toda escalera principal tendrá su entrada independiente desde la calle
hasta la caja.
La anchura del pasillo o vestíbulo de la escalera desde la puerta de la calle hasta la
caja, será igual por lo menos a vez y media del ancho correspondiente a la escalera
reglamentaria. Sea cualquiera la anchura de este pasillo o vestíbulo, queda prohibida su
ocupación con casetas o instalaciones de cualquier clase, pudiendo únicamente establecerse
casetas para los porteros, siempre que quede libre la anchura mínima establecida en el párrafo
anterior.
Sin embargo, en las casas interiores, ósea en aquellas que no dispongan de terreno
lindante con la vía pública, se permitirá el acceso por la entrada correspondiente a la finca de
fachada sobre la que tuviere derecho de paso siempre que el portal común tenga una anchura
equivalente a la suma de las de los portales reglamentarios y sin que ninguna caja pueda distar
más de treinta metros de la alineación.
Igualmente varias casas exteriores pueden tener un portal común, con las mismas
limitaciones establecidas en el párrafo anterior.
La anchura practicable de la puerta de la calle será la reglamentaria de la escalera,
y la suma de ellas cuando se trate de varias con portal común.
Ascensores: Toda vivienda cuyo suelo esté a mas de catorce metros de altura
sobre el nivel del arranque de la escalera será dotada de ascensor cuya instalación y
funcionamiento se ajustarán a la Ordenanza Industrial.
140

Esta altura de catorce metros se modificará de acuerdo con las variaciones que
puedan ser introducidas por la autoridad competente.
Red de saneamiento: Las aguas de lluvia de los tejados, azoteas, patios y demás
partes análogas de la construcción, juntamente con las afloraciones del terreno si las tuviese,
se recogerán en una arqueta que se situará interiormente el edificio de la cual partirá un ramal
o tubería de material de gres u otro que autorice el Municipio, de quince centímetros de
diámetro interior, hasta injertar a las alcantarillas públicas próximas existentes.
Profundidad: La parte más elevada de las conducciones de aguas limpias se
hallará por lo menos a cuarenta centímetros de profundidad del pavimento de las aceras, y a
sesenta del correspondiente a la caja de la calle destinada a la circulación de vehículos.
Pendiente mínima: La pendiente mínima de las conducciones de aguas limpias
será del dos y medio por ciento en la vía pública, y del uno y medio por ciento en la propiedad
particular.
Acometidas: Las acometidas a las alcantarillas se ejecutarán con todo esmero por
el propietario a excepción del tubo de ataque a la misma que deberá ser ejecutado por
personal municipal.
Estas acometidas no se cubrirán hasta que sean reconocidas por el ingeniero Jefe
de saneamiento o sus Delegados, so pena de que el propietario tenga que levantar las tierras
vertidas en las zanjas hasta descubrirlas de modo que pueda hacerse el reconocimiento con
toda escrupulosidad. Para ello el Ingeniero-Jefe de Saneamiento o sus delegados, acudirán al
reconocimiento en el término de cuarenta y ocho horas después de recibido el correspondiente
aviso del Facultativo Director de las Obras.
Las limpiezas, entretenimientos y reparaciones de las acometidas, serán por cuenta
de los propietarios.
Bajadas de aguas pluviales: Las bajadas de agua de lluvia que se coloquen en las
fachadas a vía pública, quedarán dentro de la losa de erección del edificio en la altura de la
planta baja, o la mínima de tres metros y medio a contar del pavimento de la calle.
141

Las bajadas de aguas pluviales de la propiedad particular que no reúnan las
condiciones indicadas, deberán modificarse en forma reglamentaria cuando se pretendan
realizar obras de reforma en las fachadas excepto las de blanqueos, pintura y revoque.
7.8 CONSERVACIÓN DE LA EDIFICACIÓN
definiciones:
* Generalidades
El régimen protector definido en este apartado será de aplicación a las áreas
definidas en la información gráfica y que forman parte del área delimitada como
parte del ámbito de estudio del Plan Especial de Rehabilitación y Reforma Interior
del Área de Bilbao La Vieja.
El patrimonio objeto de Protección se clasifica en las siguientes categorías:
- Edificios de Protección Especial.
- Edificios de Conservación Básica.
- Conjuntos de Conservación Ambiental.
En el plano “Protección de la Edificación” a escala 1:2.000, se define mediante
tramas las tres categorías de protección a aplicar a los edificios y conjuntos
ambientales.
* Definiciones
A los efectos de lo definido en este apartado, se establecen las siguientes
1. Se entiende por Nivel de protección el régimen normativo que determina la
protección a que puede estar sometido un inmueble, espacio o conjunto y, en
consecuencia, la clase de obras que, en general, se pueden efectuar sobre él.
142

2. Se entiende por fachada, los paramentos de un edificio visible desde la vía
pública y desde el espacio libre interior de la manzana. El concepto de fachada se
extiende de forma integral desde el basamento del edificio, o línea de contacto con
la acera o jardín, hasta la cima de coronación de su cubierta, incluidas chimeneas
y elementos ornamentales como pináculos, cornisas, veletas, etc..
Se entiende por fachada interior únicamente aquélla que da a patio de
parcela.
Se entiende por fachada exterior aquella que da a espacio público o patio de
manzana.
3. Se consideran instalaciones tecnológicas e higiénico-sanitarias fundamentales,
aquéllas que son necesarias para que la construcción rehabilitada reúna las
condiciones mínimas de habitabilidad, tales como ascensor, instalaciones de
energía eléctrica, distribución de agua, teléfono, calefacción, servicios higiénicos
y cocinas ventiladas e iluminadas artificialmente, debiendo ser normalmente
instalaciones empotradas, tanto las del interior de la construcción como las de las
acometidas exteriores que acceden a ella.
4. Se consideran elementos de urbanización, los definidos en el apartado II. 2
del Anexo I del Decreto 189/1990 del Gobierno Vasco, de 17 de Julio, sobre
actuaciones protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado. (*)
7.8.1 Edificios de Protección Especial
* Definición y Ámbito de Aplicación
Se incluyen en la categoría de Protección Especial aquellos edificios que sin
poder ser calificados en sentido estricto como monumentos, poseen elementos y
valores de singular relevancia, más allá de la mera notoriedad ambiental. Su
importancia o singularidad reside en la distribución interior, la disposición de los
elementos comunes y de la distribución vertical y, en general, en la concepción
global de la obra de arquitectura.
(*) Actualmente derogado; en vigor el apartado II del Anexo y del Decreto 308/2000 de 26 de
diciembre.
143

* Condiciones de Actuación
1. Los edificios incluidos en este nivel de protección estarán sujetos a la
limitación de no poder ser derribados ni total ni parcialmente. En el caso de ruina
o accidente, deberán ser reedificados con las mismas características y parámetrosaltura
total, alturas parciales, profundidad edificable, configuración volumétrica,
composición de fachadas y disposición interior de patios y elementos comunes
que el edificio originario, una vez suprimidos los añadidos degradantes.
2. En toda obra o intervención que afecte a edificios de esta categoría y nivel
de protección, se deberán mantener tanto su configuración volumétrica como sus
alineaciones, prevaleciendo éstas sobre la normativa urbanística aplicable.
* Intervenciones autorizadas
1. Las obras que se efectúen en estos edificios deberán realizarse con los criterios
de la denominada “Restauración Conservadora” en el Decreto 189/90 del
Gobierno Vasco, es decir, procurando la conservación de la construcción y la
adecuación a las necesidades funcionales con respeto de sus elementos
tipológicos, formales y estructurales.
2. Los proyectos para intervenir sobre estos edificios contendrán una
documentación detallada de su estado actual, a escala 1/50 para la planta, fachadas
y secciones, con detalles arquitectónicos a 1/20, documentación histórica sobre el
edificio original y documentación fotográfica completa, que demuestren la validez
de la intervención que se propone y descripción del uso a que venía siendo
destinada.
3. Las obras que se pueden realizar, con los criterios de “Restauración
Conservadora” mencionados anteriormente, son las siguientes:
A) Restauración de fachadas exteriores e interiores, permitiéndose en
estas últimas modificaciones parciales, siempre que no se altere la unidad de
composición y se respeten los elementos de especial valor estilístico.
144

B) Restauración de los espacios interiores que sean de notoria importancia
arquitectónica o cultural.
C) Consolidación con sustitución de las partes no recuperables sin
modificar la posición o cota de los siguientes elementos estructurales:
- Muros portantes exteriores e interiores.
- Forjados y bóvedas
- Escaleras
- Cubiertas con el restablecimiento del material de cobertura
original.
D) La eliminación de añadidos degradantes y cualquier género de obra de
época reciente que no revistan interés o contrasten negativamente con las
características arquitectónicas originales de la construcción, de su unidad
edificatoria o de su entorno.
E) La introducción de instalaciones tecnológicas o higiénico-sanitarias
fundamentales, incluso cuando lleven aparejada la modificación puntual de la
cubierta para la máquina del ascensor.
7.8.2 Edificios de Conservación Básica
* Definición
Se consideran edificios de Conservación Básica aquéllos que, sin poseer
valores arquitectónicos de singular relevancia, constituyen una parte interesante
del patrimonio edificado por ser elementos significativos desde el punto de vista
tipológico o ambiental. Dicho valor reside fundamentalmente en la solución y
composición de sus fachadas, tanto individuales como en el conjunto con las de
otros edificios colindantes.
145

* Condiciones de Actuación
1. En los edificios de esta categoría, las obras que afecten a los elementos
comunes deberán ser acometidas mediante la elaboración de proyectos generales.
2. La sustitución de un edificio de este nivel de conservación, por razón de
ruina o derribo por accidente, obliga a la utilización del perfil, alineaciones,
rasantes, usos, fondos edificatorios definidos en la documentación gráfica del
P.E.R.R.I y en sus Normas y Ordenanzas.
* Aprobación de las Actuaciones
Todas las actuaciones previstas para llevar a cabo en edificios de esta categoría,
deberán estar contenidas en proyectos que se someterán a Licencia ante el
Ayuntamiento de Bilbao.
* Intervención Autorizadas
1. Las intervenciones que se realicen en este tipo de edificios tenderán a la
puesta en valor de su fachada a la vía o espacio público y de los elementos
comunes de comunicación vertical y acceso, eliminando, tanto de sus fachadas
como de sus cubiertas, los elementos añadidos innecesarios o incompatibles con el
uso autorizado para el edificio.
2. Los proyectos para intervenir sobre estos edificios contendrán una
documentación detallada de su estado actual, a escala 1/50 para la planta, fachadas
y secciones, con detalles arquitectónicos a 1/20 y documentación fotográfica del
edificio motivo del proyecto y colindantes.
3. Las obras que se pueden autorizar, son las siguientes:
A) La restauración de las fachadas exteriores sustituyendo materiales de
revestimiento inadecuadamente utilizados en anteriores intervenciones y la
146

conservación de la interiores, permitiéndose en estas últimas la apertura de nuevos
huecos siempre que se garantice la unidad de composición.
B) La restauración de los elementos comunes de comunicación y acceso.
C) La rehabilitación de las partes no protegidas del edificio, siempre que
respete y tienda al mantenimiento y revalorización de los elementos protegidos.
En este tipo de obras se puede realizar la modificación de las cotas de forjados
siempre que se mantengan fijas las de ventanas y de la línea de cornisa.
D) Se admite el rasgado de huecos como adecuación funcional de la
planta baja para el uso que corresponda según la Ordenanza de la zona, siempre
que se realice de acuerdo con un proyecto único que contenga un tratamiento
conjunto de fachada.
* Intervenciones que afecten a dos o más Edificios Colindantes.
Se autoriza la intervención conjunta en dos o más edificios colindantes que
podrá significar la utilización unitaria de la superficie de sus plantas, con la
condición de mantener la tipología de fachada de los edificios antes de la
intervención y la expresión en fachadas de la estructura parcelaria actual.
* Derribo de edificios incluidos en esta categoría dentro del límite del Área de
Rehabilitación Integrada A.R.I.
Toda solicitud de derribo de edificios incluidos dentro de esta categoría, deberá
estar acompañada del correspondiente proyecto de derribo y del proyecto de
nueva edificación.
Se exceptúa de esta obligación a los edificios con declaración firme de ruina.
147

7.8.3 Conjuntos de Conservación Ambiental
* Definición
Son aquellos conjuntos en los que los valores objeto de protección obedecen a
la calidad urbano-ambiental de determinado paraje o lugar, con independencia de
la calidad de su entorno arquitectónico.
* Condiciones de Actuación
1. Los valores que se protegen en este tipo de conjuntos se encuentran más en
el espacio público urbano que en lo propios edificios, estableciéndose para éstos
las condiciones de protección previstas para los edificios de conservación básica.
No obstante y para que no se deprecien las condiciones ambientales del conjunto
protegido, la Sociedad Urbanística SURBISA prestará especial atención a que la
conservación de las edificaciones del entorno sea objeto de proyectos que, además
de un tratamiento unitario, obedezcan a criterios de correcta ornamentación y buen
gusto.
2. Asimismo y al objeto de respetar las cualidades ambientales del espacio
público que se protege, las intervenciones que se realicen deberán estar recogidas
en Intervenciones Urbanizadoras tendentes a conseguir la revalorización y puesta
en evidencia de la calidad urbano-ambiental, de acuerdo con los criterios que para
tales intervenciones establece el Decreto del Gobierno Vasco 189/90, de 17 de
Julio, sobre Actuaciones Protegidas de Rehabilitación del Patrimonio Urbanizado
y Edificado. (*)
3. El subsuelo de los espacios incluidos en conjuntos de Conservación
Ambiental está sujeto a la limitación de no poder utilizar para la ejecución de
aparcamientos o cualquier otro uso diferente de las infraestructuras básicas
(Saneamiento, agua, luz, telecomunicaciones, energía, etc...).
(*) Actualmente derogado; en vigor Decreto 308/2000 de 26 de diciembre.
148

7.8.4 Edificios existentes dentro del Límite A.R.I.
Los edificios existente situados dentro del área delimitada A.R.I., estarán sujetos
al deber de mantener los edificios en condiciones de seguridad y ornato público, de acuerdo
con la Legislación Vigente.
Para la especial conservación de fachadas y elementos comunes las solicitudes de
licencia deberán ir acompañadas de un proyecto unitario.
Para la realización de obras de rehabilitación de viviendas para mejorar su
habitabilidad, se estará a lo dispuesto en el anexo IV del Decreto 189/90, 17 de Julio.
* Obras de Rehabilitación
En los edificios existentes podrán rehabilitarse viviendas cuya superficie
mínima autorizada sea la definida en el Decreto 189/90, 17 de Julio, Anexo IV denominado “
Condiciones Mínimas de Habitabilidad de las Viviendas y Obras Conducentes a Tal Estado”.
(*)
Los espacios bajo cubierta existentes podrán destinarse a viviendas si cumplen
las siguientes condiciones mínimas:
- Superficie útil mínima de vivienda: 33 m2.
- Cada habitación con ventana de ventilación por cada 8 m2 o fracción.
- No se autorizará la modificación del perfil existente de la cubierta.
- La apertura de ventanas se hará mediante sistema Velux o similar, siguiendo
las pendientes de dicha cubierta, siendo su dimensión mínima de 100x60 centímetros.
(*) Actualmente derogado; en vigor Anexo IV del Decreto 308/2000 de 26 de diciembre.
149

Todas estas condiciones se aplicarán a los edificios incluidos en las tres categorías
de Protección de la Edificación, siempre que no contradigan lo dispuesto en dichas categorías.
A continuación se transcribe el Anexo IV del Decreto de Gobierno Vasco 189/90
de 17 de Julio. (*)
CONDICIONES MÍNIMAS DE HABITABILIDAD DE LAS VIVIENDAS Y
OBRAS CONDUCENTES A TAL ESTADO
“Condiciones mínimas de habitabilidad:
1. Que la vivienda se componga, al menos, de dos espacios habitables
diferenciados, que alberguen las áreas de cocina, comedor, sala de estar y un
dormitorio doble y un aseo.
No podrán situarse en el mismo espacio las áreas correspondientes a cocina y
dormitorio.
2. Que las habitaciones sean independientes entre sí, de modo que ninguna utilice
como paso un dormitorio, ni sirva a su vez de paso al aseo. En el caso de un único
dormitorio, el aseo podrá estar incorporado a él.
3. Que los espacios, habitables, exceptuando los aseos, cocinas y despensa,
dispongan de aberturas acristaladas directas al exterior. En casos extremos en los
que la solución arquitectónica no sea viable, se permitirá que un espacio se
ilumine a través de otro iluminado o a través del hueco de escalera siempre que
éste se encuentre suficientemente iluminado cenitalmente o a través de una galería
u otro espacio similar. La superficie de los huecos nunca será inferior al 10 por
100 de la superficie total que se ilumine a su través, salvo la iluminación a través
de la caja de la escalera que podrá reducirse a la mitad de los valores anteriores.
(*) Actualmente derogado; en vigor Anexo IV del Decreto 308/2000 de 26 de diciembre.
150

4. Que todos los espacios, excepto los destinados a aseos, cocinas y despensas
tengan ventilación directa al exterior, con una superficie igual a 1/3 de la
superficie de iluminación. Se admiten los mismos extremos que en el apartado 3.
Los aseos que no tengan ventilación directa no podrán ventilarse a través de otra
habitación, debiéndolos dotar de un sistema de ventilación forzada que permita la
renovación de aire y su limpieza.
La cocina deberá dotarse en todo caso de una extracción forzada independiente
que permita la evacuación de vapor de agua, gases o humos que se producen en
dicho espacio.
5. Que los patios proporcionen luz y ventilación a los espacios habitables y sean
de nueva creación o remodelación, tengan una superficie no inferior a siete metros
cuadrados y luz no inferior a dos metros.
En aquellos casos en los que el patio ya existe y no se efectué sobre él ninguna
remodelación, podrán mantenerse las dimensiones actuales.
6. Que la vivienda tenga una superficie útil no inferior a 33 metros cuadrados.
Los espacios no serán inferiores a las siguientes superficies:
Cocina 5 m2
Cocina-comedor 8 m2
Estar 10 m2
Dormitorio principal 10 m2
Dormitorio doble 8 m2
151

Dormitorio sencillo 6 m2
Aseo 1,5 m2
Vestíbulo 1,5 m2
Toda vivienda deberá tener, al menos, un dormitorio principal.
El área total correspondiente a cocina, estar, comedor no será inferior a 18
metros cuadrados útiles.
7. En toda vivienda situada en un edificio, cuya seguridad estructural sea correcta,
se podrán mantener las alturas existentes siempre que sean iguales o superiores a
2,20 metros.
En el caso de espacios abuhardillados no se computarán como metros
cuadrados útiles las superficies con altura libre inferior a 1,20 metros, y su
volumen será superior al correspondiente a una habitación de la misma superficie
y 2,20 metros cuadrados de altura.
8. En el caso de existir viviendas en planta baja, se deberá asegurar el
aislamientos térmico e impermeabilización por medio de materiales hidrófugos y
aislantes adecuados.
9. Que tengan resuelto el vertido de aguas negras, mediante tuberías
impermeables y ventiladas, a la red general de alcantarillado. En caso de no existir
dicha red, se utilizarán fosas sépticas adecuadas que permitan el depurado del
líquido afluente antes de verterlo a las aguas corrientes o entregarlo al terreno.
10. Que el aseo contenga como mínimo inodoro, lavabo y ducha, siendo
aconsejable siempre que fuera posible la utilización de polibanes o medias
bañeras.
152

11. La instalación eléctrica de la vivienda cumplirá el Reglamento de Baja
Tensión.
Obras que conducen a la adecuación de condiciones de habitabilidad de las
viviendas
- La redistribución interior de la vivienda
- La instalación interior de fontanería y saneamiento, y la reposición de
las mismas derivada de la adecuación de las condiciones de habitabilidad de las
viviendas.
- La instalación interior de electricidad según normativa Bajo Tensión.
- El aislamiento térmico y acústico para cubrir las condiciones mínimas
de habitabilidad.
- La ventilación forzada de cocinas, baños y aseos.
- La iluminación natural
- La aireación natural.
- Las instalaciones básicas de cocina
- Todas las obras de acabado que sean motivadas por las actuaciones
anteriores (raseos, alicatados, solados, carpinterías, pinturas).
Además de las obras señaladas, tendrán la consideración de obras de
adecuación de las condiciones de habitabilidad de una vivienda, aquellas
destinadas a alcanzar las condiciones de habitabilidad señaladas en el
planeamiento vigente”.
153

PERFILES EDIFICATORIOS
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GRÁFICOS CORRESPONDIENTES A FIGURAS DEL APARTADO 7
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ESTUDIO ECONÓMICO - FINANCIERO
183

8. ESTUDIO ECONÓMICO Y FINANCIERO
En este apartado se hace una estimación de la inversión que significará la gestión
del P.E.R.R.I Bilbao La Vieja, inversión que se ha dividido en tres epígrafes: Ayudas a la
Rehabilitación, Adquisición de Suelo por Expropiación y Urbanización. Este estudio
económico - financiero recoge la inversión a asumir por la Administración Local.
8.1 REHABILITACIÓN
8.1.1 Consideraciones Generales de la Evaluación de las Ayudas a la Rehabilitación
Con el fin de efectuar una estimación de las posibles solicitudes de ayudas a la
rehabilitación de edificios existentes dentro del límite de Área de Rehabilitación Integrada, se
efectúa a continuación el cálculo del “Límite máximo del presupuesto protegible”, de acuerdo
al artículo 22,3,6 del Decreto 189/90 del 17 de Julio.
Para efectuar este cálculo se ha tomado como datos los de un edificio similar a la
mayoría de los existentes dentro del límite A.R.I.
Dicho edificio tipo sería una edificación entre medianeras, compuesta de planta
baja más cinco plantas. Contendría: dos portales y 18 viviendas de aproximadamente 100 m2
de superficie, cuatro locales en planta baja con una superficie entre 80 y 100 m2.
A) El presupuesto máximo protegible por vivienda, dentro del límite A.R.I de
acuerdo al citado artículo sería de:
* Módulo x 0,8 x 90 m2= 84.166 x 0,8x 90=
6.059.952 Pts.
184

Por lo tanto, el máximo de presupuesto para la ejecución de reformas aplicable
a cada propietario para solicitar ayudas a la rehabilitación de su vivienda y la parte
proporcional de elementos comunes, sería de: 6.059.952 Pts.
B) El presupuesto máximo protegible por local para el edificio propuesto de
acuerdo al citado artículo sería de:
* Módulo x 0,8 x m2

A) Presupuesto estimado para edificio en MAL ESTADO:
Núm. Viviendas = 18
Núm. Plantas = B + 5
Núm. Locales = 4
Núm. Portales = 2
El costo para la rehabilitación de este edificio en MAL ESTADO de
conservación, incluidos los gastos de proyecto y dirección de la obra, asciende a la cantidad
de 59.470.517 Pesetas, inferior al máximo presupuesto protegible.
La estimación del porcentaje de ayudas a la rehabilitación, corresponde a la media
de las ayudas tramitadas para el Plan Especial del Casco Viejo de Bilbao y que
corresponde al 15,81 % del presupuesto de las obras citadas.
* 15,81% sobre 59.470.517=9.402.289 Pesetas de ayuda al edificio en MAL
ESTADO
B) Presupuesto estimado para edificio en REGULAR ESTADO:
Núm. Viviendas = 18
Núm. Plantas = B+5
Núm. Locales = 4
Núm. Portales = 2
El costo para la rehabilitación de un edificio en REGULAR ESTADO de
conservación, incluidos los costos de proyecto y dirección de obra, asciende a la cantidad de
27.835.783 Pesetas, inferior al máximo presupuestos protegible.
La estimación del porcentaje de ayudas a la rehabilitación, corresponde a la media
de las ayudas tramitadas para el Plan Especial del Casco Viejo de Bilbao y que corresponde al
15,81% del presupuesto de las obras citadas.
186

* 15,81% sobre 27.835.783=4.400.837 Pesetas de ayuda al edificio en
REGULAR ESTADO
C) De acuerdo al cuadro resumen de edificios a Rehabilitar dentro del límite A.R.I
existen:
* Edificios en MAL ESTADO = 32
* Edificios en REGULAR ESTADO = 149
De acuerdo a estos datos y a la evaluación de las ayudas calculadas
anteriormente, podemos estimar que el volumen total estimado de “Ayudas a la
Rehabilitación” de los edificios citados sería de 956.597.961 Pesetas según lo siguiente:
- Edificios en MAL ESTADO dentro límite A.R.I.
9.402.289 Pts./edificio x 32
Edificios 300.873.248 Pts
- Edificios en REGULAR ESTADO dentro del límite A.R.I.
4.400.837 Pts./edificio x 149
Edificios 655.724.713 Pts.
Total importe de ayudas a la
Rehabilitación 956.597.961 Pts.
El total de ayudas estimadas en 956.597.961 Pesetas, se distribuirán en ocho años
de acuerdo al cuadro siguiente, en el que se dividen estas ayudas en dos cuatrienios.
Se define para cada año el porcentaje relativo y el monto total de ayudas por año,
ayudas que serán al 50% con cargo a Gobierno Vasco y al 50% con cargo a Surbisa.
187

PRIMER CUATRIENIO
Año % Ayudas en Pts.
Cargo a Gob.
Vasco
Cargo a
Surbisa
1º 5 47.829.898 23.914.949 23.914.949
2º 10 95.659.796 47.829.898 47.829.898
3º 20 191.319.592 95.659.796 95.659.796
4º 25 239.149.490 119.574.745 119.574.745
SEGUNDO CUATRIENIO
60% 573.958.776 287.979.388 287.979.388
Año %
Ayudas en
Pts.
Cargo a Gob.
Vasco
Cargo a
Surbisa
5º 17 162.621.653 81.310.826 81.310.826
6º 10 95.659.796 47.829.898 47.829.898
7º 8 76.527.838 38.263.919 38.263.919
8º 5 47.829.898 23.914.949 23.914.949
40% 382.639.185 191.319.592 191.319.592
TOTAL: 100% 956.597.961 479.298.980 479.298.980
188

8.2 ADQUISICIÓN DE SUELO
En este apartado se valora la adquisición de suelo, atendiendo al valor del precio
de venta de las viviendas de protección pública V.P.P., la repercusión del valor del suelo
sobre dicho precio de venta y la edificabilidad del Área de Reparto donde se sitúa el suelo a
adquirir.
Se valora la adquisición de suelo de las Unidades de Ejecución que se gestionarán
por Expropiación con cargo a la Administración. En estas Unidades de Ejecución, la inversión
de la Administración será la adquisición del suelo y el beneficiario de ella será Gobierno
Vasco.
No se valora la expropiación del suelo en la U.E. Núm. 1 (515.01) por encontrarse
en tramitación.
Se valora de igual manera la adquisición de suelo de las Actuaciones Públicas
Aisladas que se gestionarán por expropiación con cargo a la Administración Local.
8.2.1 Adquisición de Suelo de Unidades de Ejecución
* Unidad de Ejecución Núm. 2 (512.01) Tres Pilares
7.665 m2 x 3.907 Ptas/ m2 29.947.155 Pts.
* Unidad de Ejecución Núm. 3 (512.02) Miravilla
51.037 m2 (*).907 Ptas /m2 199.4010559 Pts.
* Unidad de Ejecución Núm. 4 (512.03) San Antón
10.385 m2 x 3.907 Ptas/ m2 40.574.195 Pts.
* Unidad de Ejecución Núm. 9 (518.01) San Rafael
537 m2 x 8.734 Ptas/ m2 4.711.638 Pts.
Total Adquisición de suelo en U.E.: 247.634.547 Pts.
* Corrección de errores 18.08.95
189

8.2.2. Adquisición de Suelo en Actuaciones Públicas Aisladas (*)
* A.P.A. Núm. 2 (514.52)- Concepción/convento
865 m2 x 15.345 Pts/m2 13.273.425 Pts.
* A.P.A. Núm. 4 (517.51)- Plaza La Laguna
438 m2 x 14.172 Pts/m2 6.207.336 Pts.
TOTAL ADQUISICIÓN DE SUELO EN A.P.A.: 19.480.761 Pts.
La inversión estimada en adquisición de suelo, tanto para las Unidades de
Ejecución como para las Actuaciones Públicas Aisladas para los ocho años es de:
145.739.169 Pesetas.
La inversión estimada en la adquisición de suelo se desglosa en dos cuatrienios,
de la siguiente manera:
1ºer Cuatrienio Pesetas Año
U.E. Núm. 2 (512.01)- Tres Pilares 29.947.155 2º
U.E. Núm. 3 (512.02)- Miravilla 51.025.420 2º
U.E. Núm. 4 (512.03)- San Antón 40.574.195 2º
U.E. Núm. 9 (518.01)- San Rafael 4.711.638 3º
A.P.A. Núm. 2 (514.52)
13.273.425 2º
- Concepción/Convento
A.P.A. Núm. 4 (517.51)
- Plaza La Laguna
190
6.207.336 3º
TOTAL ADQUISICION DE SUELO.......................................145.739.169 Pts.
(*) Modificación 24.06.04

8.3 OBRAS DE URBANIZACIÓN (*)
En este apartado se valoran las obras de urbanización que serán asumidas por la
Corporación Local. Es decir, las que se delimitan como Actuaciones Públicas Aisladas.
8.3.1 Obras de Urbanización en Actuaciones Públicas Aisladas
A.P.A. Núm. 2 (514.52) - Concepción/ Convento 41.550.290 Pts.
A.P.A Núm. 4 (517.51) - Plaza La Laguna 18.298.462 Pts.
A.P.A. Núm. 5 (517.52) - Plaza La Cantera 51.213.172 Pts.
A.P.A. Núm. 6 (518.51) - Plaza San Rafael 26.404.920 Pts.
TOTAL IMPORTE DE OBRAS URBANIZACIÓN 137.466.844 Pts.
La inversión estimada en Urbanización de las A.P.A., se desglosa en dos
cuatrienios de la siguiente manera:
1ºer Cuatrienio Pesetas año
A.P.A. Núm. 2 (514.52)
Concep/Convento
41.550.290 2º
A.P.A. Núm. 4 (517.51)
Plaza La Laguna
18.298.462 2º
A.P.a. Núm. 5 (517.52)
Plaza La Cantera
51.213.172 3º
A.P.A. Núm. 6 (518.51)
Plaza S. Rafael
26.404.920 3º
TOTAL URBANIZACIÓN 137.466.844 Pts.
(*) Modificación 24.06.04
191

8.4 PLAN DE ETAPAS
epígrafes:
Una vez conocida la inversión a realizar por la Administración Local en los tres
- Ayudas a la Rehabilitación
- Adquisición de Suelo.
- Urbanización.
Aplicados los plazos establecidos para el desarrollo de las Unidades de Ejecución
U.E. y de las Actuaciones Públicas Aisladas A.P.A., se cuantifica la inversión en dos etapas
de cuatro años, según se recoge en el siguiente cuadro.
192

PLAN DE ETAPAS (*)
Ayudas a la
Rehabilitación
Adquisición
Suelo
Urbanización
Inversión 1 er.
Cuatrienio: 857.164.789 Ptas.
Inversión 2º
Cuatrienio: 386.920.440 Ptas.
PRIMERA ETAPA
SEGUNDA
ETAPA
1er. cuatrienio 2º Cuatrienio Total Pts.
573.958.776 382.639.185 856.597.961
145.739.169 4.281.255 150.020.424
137.466.844 137.466.844
TOTAL INVERSIÓN P.E.R.R.I.: Pesetas: 1.244.085.229
(*) Modificación 24.06.04
193

ANEJO 1 - EQUIPAMIENTO SOCIAL
194

ANEJO 1
1. EQUIPAMIENTO SOCIAL
1.1 COMUNIDAD DE CLARETIANOS
Contacto: D. Bernardo Balza ( Forma parte de la Comunidad de Claretianos,
Comunidad que tiene a su cargo las dos Parroquias de la zona:
- Miembro de la Asociación ASKABIDE.
- Presidente de la Asociación Cultural Klaret Irratia.
Antes de entrar a valorar los diferentes equipamientos que serían necesarios en la
zona, D. Bernardo plantea diferentes dudas:
- “La misma gente que vive ahora en el barrio, ¿va a seguir viviendo dentro de
siete años?.”
- “Se van cayendo las casas y además hay una cantidad enorme de viviendas que
hay que quitarlas, la zona se regenerará muchísimo”
- “A la hora de plantear servicios hay que tener en cuenta el marco de población,
muy claro, al que se va a dirigir. No son los mismos servicios para la gente que
están en Cortes, Cantalojas, Laguna, Gimnasio..., toda esa zona, que un servicio
para las clases medias, incluso para la gente que está en la Plaza, y tiene otra
mentalidad y lo único que hacen en el barrio es venir a vivir, o viven, muy al
margen de lo que es el barrio.”
- “Esta es la clave: vamos a ver al final que tipo de servicios hacemos en esta
zona, sabiendo que los servicios centrales del centro de Bilbao, para la gente
normalizada, están a escasos minutos. Estamos inmejorablemente situados en ese
sentido”.
195

Intentando centrar el tema en el “aquí y ahora”, habría que enumerar a los
diferentes estratos de población en los que sería urgente incidir con los diversos
equipamientos y tener muy claro de que forma:
A) NIÑOS Y PRE - ADOLESCENTES.
“Hay una oferta importante de la Cruz Roja, pero los fines de semana, tanto
para los chavales que acuden con normalidad, como para la cantidad importante
de chavales que entre semana están en pisos protegidos, quedan descubiertos. Hoy
en día poner unos monitores con sueldo es complicado, y cuando se hace en plan
voluntario, queda en algo, pero poco”.
B) ADOLESCENTES Y JOVENES.
“Diariamente acuden a este barrio muchos chavales que están censados en
Baracaldo, Sestao, donde sea. Son marginados, gente que en sus municipios ya es
conocida. Han metido mucho ruido y vienen aquí, a una especie de terreno de
nadie. La edad es muy variada, hay desde 15 y 16 años hasta rondar los 30.
“La zona es un imán para toda esta gente porque tiene una serie de ventajas:
primero el anonimato, que en su zona de origen no la tienen y, segundo, pueden
seguir manteniendo de una manera más permisiva sus hábitos de comportamiento,
consumo de drogas, etc...
“No sé, en este momento, qué se puede hacer con esta gente, pero sí se requiere
un servicio. Con un equipamiento muy instalado no responden. Ahí, en principio,
es necesaria una intensa labor de calle y después canalizarles hacia los servicios
que están y, sobre todo, a los de origen de donde ellos vienen”.
C) TERCERA EDAD.
“Es una tercera edad muy vegetativa. Yo creo que para la tercera edad es
urgente que se cree algo. Se había hablado de un centro de día, algo de eso es
necesario”.
Además concreta diversos equipamientos:
196

D) EQUIPAMIENTO CULTURAL.
“Está el tema cultural del que siempre hablamos la gente de las asociaciones,...
Que no hay un salón, un auditorium.., una cosa de esas sí que se demandan en el
barrio”.
E) GUARDERÍA.
“Hay algunos niños que están al amparo de nadie. Educados por la T.V., o por
una prostituta mayor. Es un servicio muy concreto para un colectivo muy
localizado y muy determinado.
F) TALLERES PRE - LABORALES.
“El colectivo al que debería ser dirigidos es muy diverso: gitanos-parados de
larga duración, travestis...” “A la hora de formar este tipo de talleres habría que
tener en cuenta diversas consideraciones:
..”Yo hablo de dar sentido a la gente. Eso es lo que debemos educar. Todos
esos temas de ambiente y así, son lo que habría que meter”. “Esos tallercitos de
cuero, fotografía, etc., al final son para cuatro iniciados”.
“Sistemas de reciclaje de material. Cosas que requieran poca cualificación,
pues de esas cosas habría que hacer. Los gitanos al menos son un sector que
quiere trabajar con la chatarra”.
“El salario social tiene que ir unido a una ocupación. Todo el mundo tiene
derecho a un salario ciudadano, que este concepto es más amplio que el salario
social. Es decir hacemos crónico el sistema de marginación. Los talleres que se
tienen para la población normalizada tenían que irse introduciendo para esta
población”.
197

“Tiene que haber un proceso paulatino de incorporación de la gente. Yo hablo de
cosas mixtas. Si hacemos sólo talleres protegidos para colgados, eso resultará un
taller protegido hasta que se acabe la pila; esos no salen de ahí nunca. Ellos tienen
que ver que lo que hacen tienen un mercado semi - protegido y esto es importante.
El tema laboral hay que incorporarlo pero con cosas mixtas, así tendrían
estímulos. Todas esas cosas hay que ensayarles”.
G) PISOS DE DROGADICTOS.
“Tenemos dos pisos en este momento para jóvenes que quieren salir de la droga
pero se necesitan otros cuatro más. Por ejemplo, no hay piso para parejas de
drogadictos que te vienen y dicen que se quieren desenganchar pero juntos, que
están unidos tanto para el tema de la droga como para todo lo demás”.
H) CENTRO DE ACOGIDA.
“Yo creo que ahora se está a tiempo, hay todavía poca gente. Si se deja pasar
mucho tiempo, los comportamientos se vuelven marginales y se hacen crónicos”.
“Dentro de la marginación se ven cosas. La población negra cae en la
mendicidad, debería tener un tratamiento diferente. Yo creo que sería una
población que a un sistema semi - productivo podrían incorporarse fácilmente.
Mucho más fácilmente que diferentes grupos de población gitana, que está
mezclada con los mercheros.”
“Habría que ensayar diferentes fórmulas. Habría que tener, quizá, un centro de
acogida, pero como lugar de captación a ver luego cómo se puede trabajar
dentro”.
I) ASISTENTES SOCIALES.
“Se necesitarán muchas más, por lo menos cinco, pero dando juego a la demanda.
No como ahora que el servicio está saturado, no funciona y es un desastre”.
198

SINTESIS:
1. Monitores de tiempo libre, principalmente para los fines de semana, para
atender la población infantil y pre - adolescente.
2. Atención específica a los adolescente y jóvenes. No sólo a los del barrio, sino al
gran número de este estrato de población que acude diariamente al mismo.
3. Centro de día para la tercera edad.
4. Un centro cívico, una casa de cultura, donde hubiera un salón, un auditorium,
etc.
5. Guardería.
6. Talleres pre - laborales. Dirigidos principalmente a la población gitana, a los
parados de larga duración, prostitutas, travestis y jóvenes.
7. Pisos para rehabilitación de drogadictos.
8. Centro de acogida. Ahora se está a tiempo porque todavía hay poca población.
9. Asistentes sociales, dos o tres más de las actuales.
1.2 ASOCIACIÓN DE VECINOS DE LA CALLE CONCEPCIÓN.
Contacto: Vice-presidente
Es la asociación de vecinos que aglutina a buena parte la población de la calles
Concepción, con fuerte actividad pero ésta es muy concreta y delimitada en su calle.
199

Aunque la propuesta era muy concreta, hablar y proponer intereses en los futuros
equipamientos, les interesa antes que nada constatar problemas de infraestructura.
A) OBRAS EN LA CALLE DE LA CONCEPCIÓN:
“El más importante llevar a cabo la segunda fase para seguir ensanchando la
calle de la Concepción. Es una vía estrechísima y no tiene acera ni nada”
“La pared que está en la parte baja de acceso a esta calle. Ese muro es un
incordio para los coches”.
B) Comenta en relación al tema de los equipamientos lo siguiente:
- “En la Plaza de la Cantera hay un edificio que es propiedad del
Ayuntamiento y que da también a la calle Concepción: el profiláctico de las
mujeres de la vida que han ido ahí toda la vida a curarse, a revisarse y tal. Eso está
ahí dejado. Se han reparado pisos y se ha reforzado el tejado. Ha quedado
magnifico, pero todavía quedan tres pisos y dicen que se ha acabado el
presupuesto”.
- “A nosotros nos prometieron que nos iban a poner una guardería, un Centro de
F.P., un Centro Cívico y demás. Y nos iban a dar un local que no tenemos nada.
Nos reunimos aquí (el almacén de un ultramarinos), en mi casa, en el portal. No
tenemos donde juntarnos”.
- “El alcalde Gorordo ya lo dijo, que en el momento mismo que se reparase el
profiláctico tendríamos ahí un cuarto para la Asociación. Como esto está parado y
no se si volverá otra vez, así estamos”.
- “Se podría hacer algo también para los ancianos, una cosa muy bonita ahí,
porque hay cinco pisos.
200

SÍNTESIS:
1. Arreglo inmediato de dos grandes problemas de infraestructura que sufre la
calle. Por un lado su falta de anchura y, por otro, el difícil acceso para los coches
a dicha vía.
2. En el edificio de la Plaza de la Cantera:
- Un centro Cívico.
- Un local para la Asociación.
- Un centro para ancianos.
3. Y, además, un centro de F.P., y una guardería.
1.3 COLEGIO PUBLICO SAN FRANCISCO.
pública.
(Contacto: Dirección y Claustro de profesores).
Este colegio es el único centro de Enseñanza Primaria de la zona y de titularidad
Fue bastante costoso centrarnos en la necesidad de equipamientos de la zona
porque para muchas/os componentes del Claustro de Profesores era la primera vez que oían
hablar del Plan especial de Rehabilitación y Reforma Interior y, en concreto de la propuesta
que plantea a su centro escolar.
- “Una escuela mejor de la que está no se puede hacer.
¿Cómo se decide tirar esto?. ¿Quién lo ha decidido sin comentarnos nada a
nosotros?”.
201

- “La estructura del Colegio es fabulosa: su patio interior, el tamaño de sus
clases, su equipamiento...”.
- “Nos parece absurdo tener una escuela tan fabulosa y quitarla”.
FUTUROS EQUIPAMIENTOS
A) EQUIPAMIENTO DEPORTIVO:
- “La necesidad de un polideportivo es clara. Alunas veces nos desplazamos a
“El Fango” pero nos resulta muy alejado”.
- “Si no es un polideportivo completo, a nivel de instalaciones completas, sí
donde haya un sitio para hacer deporte, unas pistas”.
- “Los chavales están haciendo deporte en la jaula (patio de la escuela). No
hay sitio donde jugar. La jaula está supersaturada”.
- “Una zona de juegos a nivel de todas las edades. Desde columpios a juegos
de madera para trepar, canasta, etc. No hay absolutamente nada”.
B) CENTRO DE HERNANI
“La labor que está haciendo la Cruz Roja en este Centro es fabulosa. Los críos
están entusiasmados”.
“El centro está saturado. Las ideas que están desarrollando ahí amontonadas y de
mala manera merecían llevarlas a cabo en un gran local”.
202

“Una propuesta a esto podría ser levantar un piso aquí arriba (Escuela) para buscar
espacio al Centro de Hernani, haciendo la misma labor. En este piso incluso se
podría atender a niños abandonados.
“La ludoteca ha sido un éxito y se debía potenciar”.
C) GUARDERÍA
“Lo vemos como muy necesario. Cada vez que una madre intenta meter a su hijo
a la guardería, desde que empieza hasta que lo consigue, igual el niño ya no tiene
la necesidad, porque tienen ya edad de entrar a la escuela”.
“Está fatal de plazas. Por lo menos es lo que las madres nos dicen”.
D) CUARTO DE SOCORRO - DISPENSARIO
Otra necesidad que vemos y no está cubierta es el Cuarto de Socorro. Antes
había y ahora lo han quitado”.
“La política municipal de quitar todos los cuartos de socorro, no nos parece
nada adecuada”. “Para atender las heridas de un niño, es demasiado complicado ir
hasta el hospital”.
“Este tipo de servicios deberían estar descentralizados más cerca de los barrios”.
E) COMEDOR ESCOLAR
“Nuestro comedor escolar está saturado. No se cómo podría encajar en el
organigrama de los equipamientos, pero hay bastante gente a quien no podemos
atender por falta de plazas, de espacio”.
203

F) CENTRO DE FORMACIÓN OCUPACIONAL
“El problema no está en los chavales que salen de 8º de EGB, porque los que
salen ya están encaminados a FP o BUP, se buscan becas y se hacen verdaderos
equilibrios para que puedan llegar. Nuestra gran preocupación son los chicos/as
que se quedan en el camino y no llegan a 8º de EGB”.
“Por distintas causas, estos son el verdadero problema. No hay nada. No se les
oferta nada para que ocupen el tiempo”.
“Un centro de formación ocupacional sería la solución. En este momento no
hay ningún sitio para meterlos”.
G) CENTRO DE SECUNDARIA
“En esta zona no hay ningún centro para poderlo reconvertir. Con la nueva
reestructuración de la enseñanza debería de plantearse un nuevo centro para los
chavales de secundaría”.
“Los centros de formación profesional más cercanos son Atxuri y Escurce. El
primero está muy masificado y, en general, cuentan con muy pocas
especialidades”.
- Cuando hablamos de polideportivo; la ludoteca y los diferentes
equipamientos, no olvidemos que para poner en marcha esto hacen falta
monitores”.
- El ambiente delictivo y delincuente influye mucho en los chavales. Habría
que hacer un fuerte trabajo familiar que es lo fundamental”.
- “La Asociación de Padres del colegio lo intenta pero se les acerca muy poca
gente. Es fundamental el trabajo familiar. No se de qué forma para que esto llegue
después a los hijos. Las situaciones a veces se hacen muy difíciles porque los
padres no cooperan nada”.
204

SÍNTESIS:
1. Equipamiento deportivo. Barajando la posibilidad de si no es posible un
polideportivo completo, sí diferentes instalaciones que abarquen todas las edades,
desde zona de juegos de madera, columpios hasta canastas, etc.
2. Ampliación de las instalaciones del Centro de Hernani de la Cruz Roja.
3. Guarderías. Hay gran falta de plazas.
4. Cuarto de Socorro. Dispensario
5. Comedor. Ellos no pueden atender la fuerte demanda que tienen.
6. C.I.F. Un centro de formación ocupacional para los chicos/as que son
incapaces de acabar la EGB.
7. Un centro de secundaria. Los de los alrededores están muy saturados.
8. Monitores de tiempo libre.
9. Educación familiar.
1.4 ASOCIACIÓN DE VECINOS DE ZABALA
(Contacto: Presidenta)
Esta es una asociación de vecinos que agrupa a residentes de la calle Zabala y
calles anejas.
- “En el tema de equipamiento necesitamos de todo. No hay zonas verdes, no
hay espacios libres, no hay centros de formación, no hay centros culturales, no hay
polideportivos, no hay nada.
- “Estamos pidiendo, en Zabala, desde el año 1979. Se necesita de todo”.
205

- “En este barrio hay 1600 ancianos/as, sin contar con la Residencia. Hay un
fracaso escolar altísimo. Aquí hay, si no analfabetismo, sí una incultura profunda
en gran cantidad de la población. Calcula que igual el 30% de la población es
gitana. Después de las inundaciones vinieron muchísimos. Aquí hay gitanos que
han vivido toda la vida, pero eran una minoría. Con eso de que hay pisos grandes,
que caben varias familias, ha venido un gran número de población gitana”.
A) TALLERES OCUPACIONALES
“Se necesitarán de formación profesional para los jóvenes con fracaso escolar.
También incluiría a esta gente gitana. Así, poco a poco, irían integrándose en el
mundo del trabajo. Hasta ahora, con las pocas posibilidades que hemos tenido, nos
hemos organizado para hacer un seguimiento escolar de los gitanos. De alguna
forma se ha hecho una labor con ellos pero, llega un momento cuando salen de la
escuela con ese fracaso.... Es una inadaptación. La cuestión de talleres es la que
más nos preocupa para prepararles profesionalmente a estos chavales”
B) ANCIANOS
“Tenemos un gran número de ancianos en el barrio y se les ofrecen muy pocas
alternativas. Hay un centro de la Caja de ahorros que está muy pocas horas abierto
y sin ningún aliciente”.
“Los jubilados piden espacio en la Casa de Cultura pero no se cómo vamos a
arreglar porque no hay espacio. Quieren tener un gimnasio, una sala de lectura en
unas condiciones mínimas”.
“Si tuviéramos locales se podría hacer con ellos mil cosas. Desde tenerlos
ocupados en trabajos, hacer pinturas, o lo que quieras. Además, hay gente que está
dispuesta a trabajar”.
206

C) CENTRO DE SALUD
“Un centro de salud de día es imprescindible para los ancianos. El ubicado en
Bailén les pilla un poco lejos”.
D) PROMOCIÓN DE LA MUJER
“La promoción de la mujer es un tema bastante marginal dentro de este barrio.
Hay algo de la Caja de ahorros pero, también, funciona bastantes pobremente”.
“En este momento han ido grupos a cursillos de cocina y de corte y confección.
Normalmente eso es lo que hacen. No hay charlas, una ambientación cultural”.
E) CASA DE CULTURA
En el momento de recoger la información, el Ayuntamiento había cedido, para
este barrio, una Casa de Cultura que aún no estaba acabada de instalar. Se les
pidió, por ello, ideas y sugerencias al respecto.
“Hay tres habitáculos arriba y cuatro abajo y hay una sala polivalente”. “Si dos
de estos quedan ocupados para las oficinas, tenemos posibilidad de una biblioteca,
una ludoteca (dentro pueden ir clases de Euskera) y lo otro serían salas
polivalentes para el grupo de montaña, para el grupo de danzas que, por no tener
local para ensayar, se tuvo que disolver”. Luego está el Coro Otxope. También
tenemos la esperanza de que, de alguna manera, podamos conectar con la
juventud. Queremos que sean ellos los que organicen un poco sus cuestiones”.
“Además, hicimos gestiones ante los responsable de las minas de Lezama-
Leguizamón, que tienen aquí unos locales bastante amplios y nos los concedieron,
con un contrato en precario, por dos años con idea de arreglarlo. Solicitamos al
Ayuntamiento 1,5 ó 2 millones y con nuestro trabajo y esfuerzo personal seríamos
capaces de adecentarlos. Pero, el Ayuntamiento no te da así un millón y medio
pues esos locales, de momento, parece que quedan afectados por el tema de Irala,
algún vial debe pasar por ahí y había que derribarlos. Era éste un buen sitio para
ocuparlos, en parte, en talleres para cuestiones ocupacionales ya que la Casa de la
Cultura no sirve para esto porque no hay espacio”.
207

F) BOLERA
“También hemos conseguido en precario unos terrenos como para hacer una
bolera detrás de las casas de Vizcaya, esas nuevas. Son unos terrenos que enlazan
con la mina. Son de la Caja de Ahorros Vizcaína y se podían hacer pequeñas
cosas: una bolera, por ejemplo y pequeñas cosas”.
G) INTEGRACIÓN ENTRE BARRIOS
¿Cómo ves el acceso de la población de Zabala a los dos grandes
equipamientos que plantea el PERRI?.
“Creo que no accederían. Creo que este tema habría que tratarlo en la
Coordinadora”.
“Yo entiendo que hay equipamientos, como puede ser un polideportivo que es una
gran necesidad para esta zona, sobre todo para los chavales que, claro, no se va a
poner un polideportivo cada 100 metros, sin embargo, hay cierto tipo de
equipamientos que la gente no bajaría para allí. En este momento la gente, hacia
allí, no quiere ir. Más problemas sociales no quieren, y tampoco quieren ver más
marginados. Concretamente, los de Zabala, no irían”.
“Si a mi me dices que ahí van a meter un centro de promoción de la mujer,
pues no, no lo metáis ahí porque no van a ir. Que van a meter clases de música,
pues no, no van a llevar a sus hijos. No, ahí no van a ir. Lo consideran más
marginal y no mandarían a sus hijos. No creo que tampoco accederían a llevar a
sus hijos a la guardería donde llevan sus hijos e hijas las prostitutas”.
“Hay que armonizar el barrio, sobre todo la cuestión social. Hay que hacer un
estudio de los equipamientos y sobre todo qué personas los van a utilizar. Te
encuentras con dos mundos diferentes. Es lógico que haya discriminación racial o
como lo quieras llamar. Existe el payo y el gitano”.
208

“Todo esto podría cambiar un poco con el tipo de rehabilitación que se haga en
su conjunto. También influye mucho la cuestión estética. Si se le da una lavada al
barrio si se abren calles.... Quizá dentro de 2 ó 3 años podría ser. La sociedad va
avanzando porque puede haber una mayor comunicación y quizá se podrían dar
circunstancias de unificación”.
SÍNTESIS:
1. Talleres ocupacionales destinados a los jóvenes con fracaso escolar, gitanos y
parados de larga duración.
2. Centro de día para ancianos proponiéndoles diferentes actividades.
3. Centro de salud.
4. Actividades dedicadas a la mujer normalizada
5. Pistas para actividades deportivas.
En general plantea dificultades de integración y utilización conjunta de
equipamientos con ciertos sectores de población de la zona afectada por el PERRI.
1.5 MATER MISERICORDIA
(Contacto. Presidente)
Mater Misericordia es una asociación Apostólica al servicio de la mujer
marginada. Fue creada en el año 1942 y, desde esa fecha, vienen trabajando en la zona que
nos ocupa.
El fin primordial y específico de la Asociación es el apostolado entre las
prostitutas, colaborando para que puedan vivir digna y cristianamente. Hacerlas personas.
209

Dispones de un centro social en la Plaza la Cantera y una residencia en la calle
Entrada de San Agustín:
- El principal problema del barrio es la falta de seguridad en la calle”. “Habría
que evitar que corra la droga en el barrio”.
- Las prostitutas que desean normalizar su situación necesitan ayuda. “Es una
labor de, poco a poco, hacerles femeninas, conocerlas”. “Ayudar a la persona. Que
se sientan personas”. ”El hecho aquí es estar con ellas”.
A) ORIENTACIÓN Y PROMOCIÓN DE LA CULTURA
“Fundamentalmente, que todas sepan leer y escribir”. “No tienen ilusión por
saber, por conocer”. “Tienen muy bajo nivel”.
B) GUARDERIA
“El problema de los niños es de día, hasta que tienen edad de ir a la escuela”.
“La madre no se levanta a las 8 de la mañana si ha trabajado por la noche”.
C) CENTRO DE HERNANI
Los hijos de las prostitutas necesitan lo que está haciendo la Cruz Roja en la
calle de Hernani”. “Que les motiven, que les ayuden a hacer las tareas escolares”.
“No tienen ni una orientación, ni un lugar donde estar”. “Deambulan por las calles
todo el día”.
210

D) PISOS DE DROGADICTOS
“Aquí la droga corres constantemente”. “La mayoría de las prostitutas jóvenes se
pican y si no se les quita el pico...”.
“Hacer o montar pisos de drogadictos en la zona de conflictos es muy
complicado porque ahí sigue el foco”. “Es necesario atajar el problema”. ”Pero
¿Cómo?”.
E) REINSERCIÓN - TRABAJO
“Nosotras llevamos unos cuantos años preparando a mujeres que quieren dejar
la prostitución para ser empleadas de hogar”. “Muchas quieren dejar la
prostitución”. “Hemos colocado a bastantes de estas mujeres y funcionan muy
bien en su trabajo, bien internas, bien empleadas por horas”.
F) RESIDENCIA
“La casa de al lado de nuestra Residencia, de la Entrada de San Agustín, casi
nos la regalan pero no sabemos qué hacer”. “Sería una gran oportunidad para
ampliar la residencia para prostitutas mayores y acoger también a travestis”.
“Estos últimos son un problema porque no son ni hombres ni mujeres y, cuando
sean mayores, ¿dónde se les mete?. ¿En un centro de hombres?. ¿En un centro de
mujeres?.
G) FUTURO DE LA ASOCIACIÓN
“Tenemos muchas ideas pero el problema es que a nuestra Asociación no se
acerca nadie”. “Somos ya muy mayores y aunque tenemos auxiliares nadie parece
querer seguir nuestra labor”.
211

SÍNTESIS.
1. Cursos de alfabetización para prostitutas
2. Guardería de día para sus hijos
3. Ampliación del Centro de la Cruz Roja de Hernani
4. Atención al gran problema de la drogadicción.
5. Reinserción, trabajo para todas las mujeres que quieren dejar la prostitución.
6 Residencia para cuando estas mujeres se hacen mayores y para el colectivo,
aún más conflictivo, de los travestis.
1.6 CENTRO DE LA CRUZ ROJA DE HERNANI
Contacto: Responsable del Centro.
Este es un centro que regenta y subvenciona la Cruz Roja y que está situado en la
calle Hernani, núm. 16. Su objetivo es diverso: tiempo libre, ludoteca y apoyo escolar para
chavales menores de 12 años, tiempo libre para adolescentes, oficina de información,
servicios de comedor, principalmente para chavales de educación compensatoria, y una
importante iniciativa para gente mayor.
Este centro comenzó, en un principio, como talleres prelaborales, y ahora trabajan
un colectivo de chavales desde 6 hasta 14 años, para lo cual disponen de locales en la calle
Hernanai.
A la ludoteca van niños hasta los 12 años. Se hacen actividades de tiempo libre y
dos días a la semana, apoyo escolar. Las actividades realizadas con los adolescentes son mas
de tiempo libre.
212

- “Es un poco la burbujita del barrio, tanto para los padres como para los
chavales”.
- “Vienen de todo. Del colectivo gitano, principalmente, con grandes problemas
de desestructuración familiar y, también chavales de los más sanotes y
supermotivados”.
Dispone, también, de una oficina de información y de un servicio de comedor
(para 15-18), principalmente chavales de educación compensatoria.
Socios hay muchos pero, con regularidad, acuden unos 50 chavales y unos 27
adolescentes.
Además, están ahora poniendo en marcha una iniciativa dedicada a gente
mayor, prejubilados, amas de casa, etc. La idea es captar voluntarios entre ese
colectivo, para que luego realicen una labor social. Esta labor social se plasmaría
en diferentes proyectos, tales como: acompañar a gente que está sola, enseñar a
leer a gitanos, dar un curso de cocina para refugiados. Es decir, cosas que hace la
Cruz Roja. Complementando todo ello con una reunión semanal analizando lo que
hace cada uno y hablando de diferentes cosas con el fin de aprender a envejecer.
- “Es decir, voluntarios mayores a los cuales se les forma de una manera
continuada y los cuales realizan un trabajo con un doble objetivo: ellos mismos y
para las personas que realizan trabajos”.
Las necesidades de equipamiento que ven en la zona son las siguientes:
A) UN POLIDEPORTIVO
“Solamente tenemos, como equipamiento deportivo, el patio de la escuela y
está sobrecargado”. ”Cuando hemos intentado hacer alguna actividad en la calle,
todos nos pegamos por el campo”. “A los chavales les da pereza moverse hasta el
polideportivo “El Fango, sobre todo al colectivo gitano, no se sienten cómodos
fuera de su terreno. Si se les intenta llevar allí la actividad no funciona”.
213

B) CASA DE CULTURA - CENTRO CÍVICO
“La zona donde está la Asociación de Vecinos de San Francisco sería un buen
lugar para ubicar una Casa de Cultura, un Centro Cívico, algo. En San Francisco
hay dos poblaciones claramente diferenciadas: chavales supermotivados, que
necesitan cosas para entretenerse, y chavales, sobre todo del colectivo gitano, que
necesitan actividades pre-laborales”.
“Para estos segundos lo que es difícil es captar al colectivo y que asistan con
regularidad”.
“La Casa de Cultura debería hacer un esfuerzo por cubrir las necesidades
culturales de la señora normal. De este colectivo nadie se preocupa”. “La mayoría
de las asociaciones de la zona trabajan para la gente no normalizada y de las
señoras de 40 años sin excesivos problemas no se ocupa nadie”.
“Quizá para este colectivo incluso un EPA (Centro de Educación Permanente
de Adultos), intentando motivarlas, movilizarlas un poco”.
C) EDUCADORES DE CALLE
“Para los chavalitos, las actividades entre semana están, mal que bien, bastante
resueltas. El problema grave, para este colectivo, es hacer algo para los fines de
semana”.
“Como sabes, la Cruz Roja funciona principalmente de voluntarios. Es difícil
captar a gente que está dispuesta a colaborar todos los fines de semana. Si que se
hace algo de vez en cuando, pero no se cubre todo lo necesario”.
“También necesitan educadores de calle para captar a todos los chavales que
están en la calle y no van a la escuela o los que después de la escuela, están todo el
día en la calle”.
214

D) ANCIANOS
“Con relación a los ancianos vemos que los equipamientos son pobres. “Hay
clubes de jubilados y como este se supone que es el equipamiento que debe de
haber para este colectivo, diríamos que el barrio está bien equipado”. “Si
planteamos que es lo ideal, pues debemos concluir que no esta bien equipado”.
“El programa que nosotros tenemos en marcha, para los ancianos, creemos que
puede ser muy importante”. Es la ocupación del tiempo libre pero de manera
realmente útil. Si los trabajos que hacemos adquieren una cierta relevancia social
que sean importantes, vamos a ganar la autoestima del propio anciano, y al final,
ello repercute en una mejor imagen del anciano en la sociedad.
“De momento, los esfuerzos más importantes son para captar voluntarios. Esta
es la dificultad más grande que estamos encontrando. Hasta ahora, estamos
trabajando con dos grupos. En total unos 14 voluntarios. Los que están, están muy
satisfechos, pero son muy pocos. Vamos a comenzar de nuevo a darle un gran
empuje porque ha estado unos meses un poco parado”. “Si funciona
mínimamente, aunque nosotros esperamos algo más de éxito, necesitamos un local
apropiado”.
“De momento no nos queda más remedio que solucionar el problema del
espacio como podemos y procurar que no sea un impedimento para realizar la
actividad”.
“Para los ancianos debería intentarse, además de lo que nosotros estamos llevando
a cabo, un Aula de Tercera Edad, como la que empezó en Madrid, en Vitoria. La
Universidad de la Tercera Edad que llaman los franceses. A través de una
matricula, se impartes enseñanzas de todo tipo, desde historia, talleres, yoga, etc.
“Esto sería interesante que hubiera en la ciudad porque, claro, no podemos
pretender que lo haya a nivel de barrio”.
215

E) CENTRO DE INFORMACIÓN
“Este centro nuestro tiene información de todo tipo. Hasta ahora,
principalmente dirigido a la juventud aunque ahora también lo queremos potenciar
para la tercera edad. La información es de todo tipo: trabajo, viajes, salidas,
cursos, albergues, turismos, etc.”
“Intenta cubrir las necesidades de información más primarias”. “Tenemos
contactos y recabamos información de todas las asociaciones del barrio y de fuera
del barrio”.
“En los tablones del exterior ponemos todo lo relacionado con ofertas de
estudios y de trabajo y, como está afuera, la gente poco a poco se va
acostumbrando a pasar y echar una ojeada. “También se van acostumbrando a
ofertarse en el tablón”. “Queremos hablar con la Asociación de Vecinos de San
Francisco y poner allí, en su local, un punto de información, para facilitar las
cosas. Nuestro local está un poco a desmano del barrio y por la Plaza esa, pasa un
montón de gente”.
F) APOYO ESCOLAR
“Como no disponemos de mucho espacio, tenemos que hacer todo este tipo de
apoyo escolar en la ludoteca. Esto, al principio, para los chavales fue difícil de
entender, porque aquél era un sitio de juegos, pero como no quedaba más remedio
que hacerlo allí, si se quería hacer la actividad, pues aunque costó y a veces
cueste, los chavales poco a poco se van acostumbrando”. “Claro, si hubiera otro
espacio, quizá exclusivo, sería mucho mejor”. “De cara al año que viene, con
relación al tema éste, pensamos ponernos en contacto con los del Consorcio y la
escuela de San Francisco para intentar montar algo más estudiado.
G) TALLERES PRE- LABORALES
“Si no hay nadie que cubra el campo, nosotros para el año que viene tenemos
idea de montar algún taller pre-laboral, sin grandes pretensiones, porque la
necesidad sí que notamos de este tipo de cosas”.
216

H) COMEDOR
“Nosotros atendemos con regularidad a 15 ó 18 chavales, principalmente de
educación compensatoria, al mediodía, dándoles de comer. No podemos atender a
más porque no tenemos espacio físico donde meterlos”. “Si hubiera un comedor
más grande, en condiciones, lo utilizaría mucha gente.
I) PROGRAMA A REFUGIADOS
“Cruz Roja tienen un programa asistencial y de inserción para los refugiados
que se lleva a cabo desde hace tiempo pero, quizá, sí habría que hacer algo. Un
centro de acogida, algo con toda esta gente que está en el barrio, de esas
características”.
SÍNTESIS:
1. Un polideportivo, unas pistas, espacios al aire libre para realizar diferentes
actividades con los chavales.
2. Una Casa de Cultura, un centro Cívico para la zona.
3. Educadores de calle, principalmente para atender a la población infantil y
juvenil los fines de semana y a aquella población infantil que no acude a la
escuela.
4. Un local, un espacio para llevar a cabo holgadamente la nueva iniciativa que
están poniendo en marcha destinado a la gente mayor.
5. Talleres pre-laborales principalmente orientado hacia los jóvenes tanto payos
como gitanos.
217

6. Un espacio amplio para organizar bien el apoyo escolar que realizan ahora,
como pueden, en su local de Hernani.
7. Comedor colectivo
1.7 ASKABIDE
Contacto: Mª Luisa - (Presidenta y varios miembros más).
ASKABIDE es una Asociación que atiende a las personas de la zona que se
dedican a la prostitución, tanto prostitución tradicional, como travestis y/o yonkis. Esta
Asociación surgió en 1985 y su trabajo ha sido muy lento hasta conseguir, en la actualidad,
una fuerte implantación dentro de este colectivo. Empezaron haciendo un sondeo de opinión
con la filosofía de ir a perder el tiempo con la gente, parar ver cuáles eran los problemas que
ellas vivían más intensamente. También buscaron informadores claves: el vinatero, la
panadera, el médico, etc. Personas significativas. Y, el resultado de esta realidad, se
estructuraron como grupo. El planteamiento, desde el principio, era estar en la realidad, no
erradicar la prostitución. Había que ser realistas, la prostitución estaba y esta ahí.
Su proyecto es que las mujeres sean las protagonistas de su propio proceso y ellas
sean las que decidan sobre su vida:
- “Que una mujer dice que quiere abandonar la prostitución, pues hay que
intentar buscarle alternativas laborales”.
- “Que decide seguir, pues enseñarla a cuidarse sanitariamente, evitando
contagios, con una buena planificación familiar, etc. Nunca cubriendo un servicio
especifico sino, siempre, como orientación y derivación hacia los recursos que
existan.
ASKABIDE dispone de un piso en la calle Cortes, de menos de 70 m2, que la
mayoría de los días está saturado, donde informan, acogen, hablan, forman a los/as agentes de
calle, etc. Y además, aunque no querían crear recursos específicos, la realidad y demanda les
hizo replantearse y crear un piso e prostitutas mayores y otro para prostitutas drogadictas.
218

Con relación a estas últimas, la oferta de Proyecto Hombre o Etorkintza
requería un tratamiento ambulatorio previo y estas mujeres no están preparadas para el
ingreso en esas comunidades.
travestis.
Su labor se centra en la prostitución , tanto la tradicional como la yonki, o los
En el último año han atendido más de 900 demandas. Al componerse este
colectivo de un alto porcentaje de población flotante, ahora hay mucha población negra,
encuentran gran dificultad en algunas campañas que plantean, como fue la de educación para
la salud. Con la población estable, que también es importante número, les resulta más fácil
trabajar y convertirles en transmisoras y agentes de calle de diferentes campañas.
Las principales demandas planteadas, para la creación de equipamientos en la
zona, son las siguientes:
A) ALTERNATIVAS LABORALES
“Funcionamos muchas veces con estereotipos. Se dice, la prostituta no quiere salir
de ese mundo y la reinserción es imposible. Para una propuesta de trabajo que
últimamente hemos puesto en marcha y donde ofertábamos, cinco puestos de
trabajo, se han presentado 20 mujeres”.
“Nuestra experiencia es que, cuando una mujer quiere un trabajo y se le ofrece
una alternativa válida, responde”. “Es un colectivo donde es importantísimo la
tarea de reinserción”.
“No estoy de acuerdo con los trabajos sumergidos. Los típicos talleres que,
bajo el nombre de taller ocupacional, se esconde la típica economía sumergida”.
“Si es reinserción, tiene que partir de una medida que les permita vivir de esa
alternativa”.”No se nos debe olvidar que son gente que ha vivido a su aire, sin
horario, sin ningún tipo de disciplina y necesitan un paso previo, una adaptación
para entrar en una empresa, en un trabajo normalizado pero desde luego, el taller
solo debe ser un paso, la gente no puede quedarse ahí”. “A la hora de plantear
talleres, mi impresión es de que los talleres responden a lo que la gente quiere, o
los talleres fracasan”.
219

“Con respecto a los talleres de macramé, cestería, etc, no funcionan para este
tipo de población”. “Esta gente no puede ir a pasar el rato”. “A una mujer que está
en la calle, si queremos que cuaje alguna alternativa, tiene que ver ella una
finalidad muy concreta para pasa el rato no va, que a la vez, puede suponer un
trabajo productivo estimulado una autodisciplina, ir adaptando a la gente a un
funcionamiento”.
B) GUARDERÍA NOCTURNA
“Si establecemos un horario de 8 de la tarde ala 1 del mediodía, a la madre le
ofrecemos la oportunidad de trabajar y de dormir, con lo cual, a partir de la 1,30 ó
2 horas del mediodía, recoge a su hijo y puede estar unas cuantas horas con él,
atendiéndole”.
“No se plantea una guardería lisa y llanamente, sino una guardería que genere
una serie de actividades alrededor de ella: el tipo de relación que tienen la madre,
la educación del niño, su atención sanitaria, etc.
“Desde la Diputación, para sacar mayor rentabilidad a los servicios, proponían
que la guardería nocturna para madres prostitutas se podría usar durante el día par
los niños y niñas gitanos. En la Asociación, sin embargo, pensamos que hay que
obrar con muchísimo cuidado y teniendo muy en cuenta la sensibilidad de la
gente, para que no rechacen los servicios que se les ofrece”. “Hay que trabajar por
la concienciación, por la integración haciéndolo gradualmente, paulatinamente”.
C) PISO TOXICÓMANOS Y PISO MAYORES
“Tanto para el piso de las mayores como para el de rehabilitación de
drogadictos, existe una fuerte demanda. Esto, lo tenemos ahora, en un inicio. La
situación no es que se dramatice, sino que la realidad es durísima”.
220

D) DISPENSARIO
“Hace falta un dispensario en la zona. Antes teníamos uno pero lo han quitado.
La mayoría de las prostitutas disponen ya de la tarjeta individual sanitaria, (a
excepción de las extranjeras que ahora resulta muy difícil proporcionársela) y, con
ella hemos conseguido que muchas se desplacen al Ambulatorio de Bailén, pero
otras no salen del barrio. Viven y trabajan de San Francisco hacia arriba y
excepcionalmente, se dirigen a otros puntos de la ciudad”.
“Es una población con gran necesidad de atención sanitaria y si el dispensario
estuviera en la zona, sería más fácil la labor de atención.
E) ALFABETIZACIÓN
“Es un colectivo con pocos recursos culturales. Muchas son analfabetas. Otras
necesitan estímulos en este sentido. Tienen, en general, una gran falta de cultura y
de formación.
“Conscientes de esta situación y con nuestro planteamiento de no crear
recursos especiales, intentamos alfabetizarlas, mandándolas a los centros de
promoción de la mujer pero no fueron. No funcionó y tuvimos que montarlo
nosotros, porque no se les puede dejar en el cuneta. Creo que esta situación se
puede dar en cualquier iniciativa que se monte con este colectivo”. “ Es necesario
crear situaciones, ambientes que sirvan de puente y que se les ponga a un nivel
aceptable para que, mas tarde, se les pueda integrar en los centros de promoción
de la mujer o cualquier otra cosa”.
F) ASESORIA JURIDICA
“En general suelen tener muchos problemas legales. Sobre todo relacionado
con los chavales, con las adopciones, etc”.
221

G) PREVENCIÓN DE DROGODEPENDENCIAS
“Se necesitaría una inversión muy fuerte, en prevención tanto relacionado con
recursos como de personal”.
H) INTEGRACIÓN
A la hora de proporcionar servicios a la población, en ASKABIDE, conociendo
a la población del barrio, comentaban que no habría mayor problema en poner
prostitutas y población normalizada en talleres, etc. Y sin embargo, otro problema
distinto y que requerirá propuestas diversas, es la población gitana. La Asociación
piensa que hay que obrar con mucho cuidado y teniendo muy en cuenta la
sensibilidad de la gente. La idea de que esto últimos han degradado el barrio está
muy arraigado.
Creen que todas las iniciativas que se planteen compartiendo espacio con la
población gitana, fracasarán aunque todos sean del barrio. “Teóricamente sería
muy bueno que se diera una integración entre los diferentes grupos del barrio
pero, en la práctica, lo vemos muy difícil”.
Manifiestan, también que los servicios, los equipamientos, no deberían ser
excluidos para prostitutas. Intentan inculcarlas que son como todo el mundo. Ya
se dan situaciones mixtas como el Planning de Irala, donde acuden prostitutas y
población normalizada, aunque en otros servicios se plantean grandes dificultades
a la hora de compartirlos.
“Es un objetivo importante a conseguir. Hay que ir por etapas. Poco a poco,
educándoles en este sentido”.
La ubicación idónea para los equipamientos más exclusivos para las prostitutas
es la zona de la calle San Francisco hacia arriaba. Esta calle divide claramente al
barrio y, sobre todo, la plaza de la Cantera. Es un poco la Plaza del Barrio, la
Plaza del Pueblo. Habría que hacer un gran esfuerzo para recuperarla.
222

SÍNTESIS
1. Alternativas laborales y talleres pre-laborales con una finalidad concreta de
trabajo, estimulando la autodisciplina.
2. Guardería nocturna con un horario de 8 de la tarde a 1 del mediodía, generando
a la vez una serie de actividades alrededor de la madre y el niño.
3. Piso prostitutas-toxicómanas. El piso que regenta, en la actualidad, es
insuficiente.
4. Pisos mayores. Necesitan dos o tres más, para paliar la situación tan dramática
que viven las prostitutas mayores.
5. Dispensario. Un centro de salud en la zona facilitaría mucho la labor sanitaria
para este colectivo.
6. Cursos de alfabetización.
7. Una asesoría jurídica es imprescindible debido a los grandes problemas de
filiación de estas mujeres.
8. Una labor destacada en la prevención de drogodependencias.
9. Plantean que los servicios no sean exclusivos para prostitutas, aunque se
necesita una labor previa de adaptación, de adecuación.
10. Ven difícil la integración, compartir equipamientos con la población gitana
11. La zona más adecuada para la ubicación de equipamientos propicios para
esta población es la Plaza la Cantera y todas las calles por encima de la calle de
San Francisco.
223

1.8 ASOCIACIÓN DE VECINOS DE SAN FRANCISCO
El equipo redactor ha mantenido tres contactos con un integrante de esta
Asociación de Vecinos. No obstante lo anterior, no se ha obtenido información sobre los
problemas y/o solicitudes referentes a equipamiento social del barrio.
1.9 ASOCIACIÓN CIUDADANA ANTI-SIDA
El equipo redactor ha mantenido dos contactos con la responsable de esta
Asociación. No obstante lo anterior, no se ha obtenido ninguna información referente a
equipamiento social del barrio.
1.10 CULTO EVANGELISTA
El equipo redactor entabló contacto con el responsable de Relaciones Sociales de
esta Organización, en diferentes ocasiones.
La entrevista se realizó con otro representante del Culto Evangelista y el dirigente
de la Asociación de Vecinos de San Francisco. No se obtuvo ninguna respuesta positiva, en
relación a la solicitud de información sobre necesidades de equipamiento del barrio.
1.11 COORDINADORA DE GRUPOS DE LOS BARRIOS DE BILBAO LA VIEJA,
SAN FRANCISCO Y ZABALA.
El equipo redactor, acordó, en dos ocasiones, la realización de reuniones con los
integrantes de la coordinadora. No obstante lo anterior, no se obtuvo ninguna información.
El día 30 de Mayo, el Director del Plan General de Bilbao, D. Ibon Areso, envió
una petición a dicha Coordinadora para que sugirieran necesidades e ideas, para los futuros
equipamientos. Meses más tarde aún no se ha producido ningún tipo de respuesta.
224

Parte de los grupos que integran la Coordinadora ha contestado individualmente a
las preguntas formuladas por el equipo redactor, lográndose una colaboración mayoritaria de
las asociaciones existentes.
1.12 AYUNTAMIENTO DE BILBAO
A) Asistentes Sociales Departamento de Relaciones Ciudadanas
De las reuniones mantenidas con las asistentes sociales del Ayuntamiento de
Bilbao, se han extractado las siguientes proposiciones:
* “Nuestra labor se centra en poner a disposición de los vecinos, varios locales
para que sean ellos mismos los que generan las actividades”.
* “En todos los locales municipales hay un director o un coordinador municipal
pero la idea es fomentar la participación ciudadana y, una vez la misma se
canaliza, serán los mismos grupos los que vayan generándola”. “En un principio
tiene que haber un director o coordinador. Se tiende a que cada vez se necesite
menos de ese coordinador y que se intente incidir para que sean ellos los que
generen las actividades”.
* “En la concepción del centro-cívico del barrio, está más acorde la zona de la
Plaza de Abajo”. En la Plaza de la Cantera, si se van a gestionar viviendas en la
zona de las minas, va a ir un núcleo de población muy importante. Se debe ubicar
un equipamiento importante. “Entonces, con la distribución actual de centros de
equipamiento: La Bolsa (principal), Buya y otro pequeño en Zabala. Nos parece
ideal situar uno nuevo en Plaza del Corazón de María, en San Francisco. Es mejor
que en la Cantera porque está cerca de Zabala y como centro geográfico es el
enclave ideal...”.
A continuación se incluye la propuesta cuantificada en m2 de las Asistentes
Sociales del Departamento de Relaciones Ciudadanas del Ayuntamiento para el centro Cívico
a ubicar, preferentemente, en la Plaza del Corazón de María.
225

PROPOSICIÓN DE USOS DE UN FUTURO CENTRO CÍVICO
226
Ideal Mínimo
Oficina Administrativa 40 m2 35 m2
Despacho Director 18 m2 18 m2
Despacho Animador 15 m2 15 m2
Despacho Asist. Social 1 18 m2 15 m2
Despacho Asist. Social 2 18 m2 15 m2
Conserjería 20 m2 15 m2
Información-Obras Sociales Previsibles 17 m2 0 m2
Sala de Exposiciones 110 m2 110 m2 (ptas. Baja)
Salón de Actos 183 m2 183 m2
Sala Trabajo Asociaciones 30 m2 26 m2
Sala de reuniones Asociaciones 35 m2 35 m2
Gimnasio 382 m2 382 m2

PROPOSICIÓN DE USOS DE UN FUTURO CENTRO CÍVICO (continuación)
227
Ideal Mínimo
Vestuarios (Hombres-Mujeres) 90 m2 90 m2
Aseos a definir
Almacén 1 20 m2 20 m2
Almacén 2 10 m2 10 m2
Almacén 3 10 m2 10 m2
Biblioteca 150 m2 120 m2
Área Tercera Edad 150 m2 120 m2 (pta. baja)
Área Joven 90 m2 90 m2 Próximo
Ludoteca 50 m2 40 m2 a
Tebeoteca 50 m2 40 m2 conserjería.
Aula talleres de artes plásticas y
Artesanía con lavabo 120 m2 100 m2

PROPOSICIÓN DE USOS DE UN FUTURO CENTRO CÍVICO (continuación)
228
Ideal Mínimo
Aula polivalente grande 1 54 m2 54 m2
Aula polivalente grande 2 54 m2 30 m2
Aulas polivalentes pequeñas (5) 18x5 m2 18x5 m2 (una preparada
para cocina).
Aula de cocina 30 m2 0 m2
Aula de fotografía (oscura) 30 m2 18 m2
Sala de ensayos insonorizada 40 m2 0 m2
Bar 150 m2 0 m2
TOTAL APROXIMADO 2.074 m2 Aprox. 1.661 m2

B) Asistentes Sociales. Departamento Bienestar Social.
Las asistentas sociales de este departamento expusieron la necesidad, para su
actividad, de 400 m2 ubicados también en la parte baja, la zona de la Plaza del
Corazón de María. Allí albergarían a las asistentas sociales destinadas en la zona
y, en un futuro, a los educadores de la calle.
Total superficie solicitada por el Ayuntamiento de Bilbao:
A) Departamento de Relaciones Ciudadanas. Centro Cívico:
- Superficie aproximada entre 1.661 m2 y 2.074 m2.
B) Departamento de Bienestar Social. Centro Cívico:
- Superficie aproximada 400 m2.
Superficie total a definir para un futuro Centro Cívico de la zona: entre
2.100 m2 y 2.500 m2.
1.13 SERVICIO VASCO DE SALUD OSAKIDETZA
Bailén).
Contacto: D. Javier Orbegozo. Jefe de zona. (Doctor Jefe del Centro de Salud de
La población residente en el área en estudio, está atendida actualmente en el
Centro de Salud de calle Bailén. Este centro depende del Servicio Vasco de Salud-Osakidetza.
El funcionamiento del Centro se realiza en la planta baja y semisótano de un
edificio residencial. La superficie destinada a Centro de Salud, actualmente, es de
aproximadamente 1.000 m2, en régimen de alquiler. El Centro realiza la atención primaria,
medicina general, y enfermería primaria.
229

Las actuales instalaciones podrían ser mejoradas tanto en distribución como en
calidad de los materiales empleados, pero la situación de alquiler de los locales, impide la
realización de obras.
En relación a las consultas realizadas por el equipo redactor, los doctores opinan
lo siguiente:
230

ANEJO 2 - CONSIDERACIONES URBANÍSTICO-LEGALES
231

ANEJO 2
1. CONSIDERACIONES URBANÍSTICO LEGALES
1.1 BILBAO LA VIEJA-INSTRUMENTOS DE PLANEAMIENTO URBANÍSTICO
Hemos de señalar, como prólogo a las consideraciones jurídico - legales relativas
al ámbito territorial objeto de reordenación por el Plan Especial de Rehabilitación y Reforma
Interior del Área de Bilbao La Vieja, que Bilbao y su Comarca contaba ya en el año 1943 con
un Plan General de Ordenación Urbana, Plan que, pese a su denominación y por corresponder
a 21 Municipios, no pretendía ser sino un conjunto de Planes Generales, previéndose en sus
Normas su desarrollo, no a través de Planes Parciales, Programas de Actuación Urbanística o
Planes Especiales, sino por propios Planes Generales.
Para la gestión del citado “Plan General” se constituyó por Ley 17 de julio de
1945, en su Base IV, la Corporación Administrativa “Gran Bilbao”, Corporación que se
extinguió en virtud de la Ley 3/1980, de 18 de Diciembre, y Decreto 60/1981, de 6 de Abril,
desarrollo de la misma.
No obstante, la Corporación Administrativa “Gran Bilbao”, tanto por su régimen
competencial como por su status financiero, estaba configurada como una entidad urbanística
sin facultades ejecutivas, pues, tales competencias eran ejecutadas por la Administración
Central, Ministerio de Obras Públicas principalmente, al margen e independientemente de lo
señalado en el Plan Comarcal.
Ello unido a que según la jurisprudencia, el Plan Comarcal debía considerarse
como un auténtico Plan general con determinaciones de ejecución y no solo de planeamiento,
ejecuciones que, tal como ya hemos señalado con anterioridad, no estaban previstas al
estimarse necesario su desarrollo por Planes Generales, en este caso dirigidos a cada uno de
los Municipios afectados, supuso no pocos problemas, teniendo en cuenta que el detalle con
el que se elaboro era absolutamente insuficiente para posibilitar su efectiva ejecución,
232

careciendo de criterios que resolvieran los conflictos que normalmente se planteaban en la
fase de ejecución del planeamiento.
Lo anteriormente señalado se vería agravado por el hecho de que el Plan
Comarcal suponía, salvo raras excepciones, una aceptación o consolidación del entramado
urbanístico preexistente, sin proyectar las correcciones (viales, nuevos servicios sociales) que
se consideran pertinentes, motivado quizás, por el hecho de que uno de los objetivos
fundamentales del Plan comarcal era el de facilitar nuevo suelo urbanizable, consecuencia de
las presiones edificatorias causadas por la inmigración acogida en los años 40 y 50.
Ello unido a que el planeamiento urbanístico redactado con posterioridad al Plan
Comarcal no respetaba sus determinaciones, dio lugar a la existencia de instrumentos de
planeamiento paralelo, sin relación jerárquica alguna entre ellos, con la consiguiente
incertidumbre jurídica y el caos urbanístico propio de la época.
El Plan Comarcal fuer revisado en 1964, y en él se propone una mayor
especialización de los dos márgenes de la ría, industrial la izquierda, residencial la derecha,
intentando descongestionar núcleos urbanos como Bilbao, Sestao y Portugalete, con una serie
de polígonos de viviendas que en Bilbao se ubicaran en Txurdinaga y Begoña.
Por otro lado y tal como hemos señalado con anterioridad, junto al Plan Comarcal
se seguían aplicando otros Planes, algunos de ellos anteriores incluso a la redacción de aquél,
en la mayoría de los casos contradictorios entre si.
Tal normativa urbanística estaba integrada además de por las Ordenanzas de 1954,
por el Plan parcial de Begoña, el Plan de Reforma Interior de Deusto, Olabeaga y Zorroza y el
Plan Parcial de Urbanización de la Zona Sur, que incluida los barrios de Bilbao La Vieja,
Zabala, Basurto, Iturrigorri, Larraskitu y Rekaldeberri.
A su vez, los Planes Parciales de desarrollo que se redactaron con posterioridad al
Plan Comarcal para ordenar áreas determinadas, se apoyaban en algunas ocasiones en el
propio Plan Comarcal, mientras que en otras lo hacen en los Planes Parciales redactados para
las grandes zonas y a las cuales hemos hecho mención en líneas precedentes, su redacción se
233

inicia, generalmente, una vez que se han consolidado las áreas en las que es posible la
edificación directa, con el objeto de proponer nuevo suelo para poder hacer frente al rápido
crecimiento de finales de los 60 y principios de los 70.
Los Planes Parciales que hacen referencia a la ordenación de áreas determinadas
dentro de las grandes zonas son entre otros, los siguientes:
- Plan Parcial de Miraflores, Plan Parcial Kastrexana Siete Campas y Plan de
Reforma Interior Basurto - San Mamés.
A la luz de la situación dibujada con anterioridad, y una vez celebradas las
primeras elecciones del período democrático, la Corporación bilbaína acordó en 1979 la
redacción de un nuevo Plan General, redacción que al día de la fecha no se ha efectuado.
No obstante, sí se han realizado numerosas modificaciones puntuales de
planeamiento urbanístico, sin que en modo alguno ello haya hecho disminuir la necesidad de
redactar un nuevo Plan General para Bilbao.
Por lo que respeta a las actuaciones más recientes realizadas dentro del ámbito
territorial del PERRI de Bilbao La Vieja, hemos de señalar las siguientes:
- Con fecha 14 de Junio de 1990, el pleno del Excmo. Ayuntamiento de Bilbao
adoptó, entre otros, el siguiente acuerdo:
* Aprobar inicialmente la modificación del Plan General de Ordenación Urbana
de Bilbao y su Comarca, para la introducción del área de reserva para viabilidad
de los accesos por San Adrián y Zabala y de la variante Este (entre Solución Sur y
Miraflores), para el reajuste de las calificaciones por ellas afectadas y para la
delimitación del Área de Reforma Interior y Rehabilitación de San Francisco
Bilbao La Vieja, según Proyecto elaborado por la Oficina Municipal del Plan
General.
234

Dicho acuerdo fue publicado en el boletín Oficial de Bizkaia núm. 156, de 7
de Julio de 1990.
- Con Posterioridad, en el Pleno celebrado el día 13 de Septiembre de 1990, se
procedió a aprobar provisionalmente la modificación del Plan General de
Ordenación Urbana de Bilbao y su Comarca, señalado con anterioridad.
- Por último, la modificación reseñada se aprobó con carácter definitivo por la
Exma. Diputación Foral de Bizkaia, a propuesta del Departamento de Urbanismo
y Medio Ambiente, el día 5 de Marzo de 1991, habiendo sido publicado tal
acuerdo en el Boletín Oficial del País Vasco de 3 de Abril de 1991, y en el Boletín
Oficial de Bizkaia de 14 de Marzo del mismo año.
Finalmente, y en cuanto a las últimas actuaciones urbanísticas efectuadas en el
área de referencia, hemos de indicar que en sesión celebrada el día 7 de Marzo de 1991, el
Pleno del Exmo. Ayuntamiento de Bilbao aprobó inicialmente la Modificación Puntual del
Plan General de Ordenación Urbana de Bilbao y su comarca en la zona de Bilbao La Vieja-
San Francisco, delimitando una Unidad de Actuación Discontinua para su ejecución pública.
El acuerdo señalado ha sido publicado en el Boletín Oficial de Bizkaia núm. 84, de 13 de
Abril de 1991, estando pendientes, al día de la fecha, los trámites de aprobación provisional y
aprobación definitiva de la Unidad de Actuación Discontinua señalada.
Todo lo apuntado con anterioridad, pone claramente de manifiesto la ineludible
necesidad de dotar a la Villa de Bilbao de un instrumento de planeamiento urbanístico nuevo,
que permita diseñar la ciudad conforme a los cánones urbanísticos más modernos, y con el
objeto de posibilitar una auténtica más modernos, y con el objeto de posibilitar una auténtica
integración del ciudadano con su entorno, a la vez de unificar y jerarquizar los diferentes
instrumentos de planeamiento aplicables, que impidan la discordinación desconexión de las
diferentes actuaciones puntuales en áreas aisladas del territorio, características de fechas
procedentes.
Con el propósito indicado, el Pleno Corporativo celebrado el día 11 de Diciembre
de 1990, acordó exponer al público los criterios, Objetivos, Soluciones Generales del
Planeamiento contenidos en el Proyecto del PERRI de Bilbao La Vieja (BOB 21-1-91).
235

El ámbito territorial del PERRI, tal como se señala en el plano adjunto a este
apartado, ocupa el espacio comprendido entre la Ría de Bilbao, la zona de minas de Miravilla
y las trincheras por las que discurren las vías de RENFE.
Dentro del ámbito territorial señalado, conforme a la normativa actualmente
vigente, existen tres clases de suelo: suelo urbano, suelo urbanizable y suelo rústico. No
obstante, este último al hallarse en una zona plenamente consolidada, dispone de un régimen
jurídico semejante al del suelo urbano.
Es, pues, trámite previo e ineludible la modificación puntual del Plan General de
Bilbao y su Comarca, con el objeto de reclasificar el suelo urbanizable y rústico señalado en
plano adjunto en suelo urbano. Hemos de tener en cuenta que, por definición, conforme a lo
dispuesto en el artículo 23 y concordantes de la Ley del Suelo, y a lo dispuesto en el artículo
76.2 c) y siguientes del Reglamento de Planeamiento, los Planes Especiales de Reforma
Interior operan única y exclusivamente sobre suelo urbano. Para efectuar tal modificación
habrá que estar a lo dispuesto en los artículos 49 y siguientes, y artículos 161 y siguientes de
la Ley del Suelo y reglamento de Planeamiento Urbanístico, respectivamente. Es decir, deberá
sujetarse a las mismas disposiciones que la normativa urbanística enunciada para su
formulación y aprobación.
Por otro lado, hemos de reseñar que al igual que en el área del referencia no existe
uniformidad en cuanto a la clasificación del suelo incluido en la misma,
tampoco hay un conjunto de normas urbanísticas igualmente aplicables a todas las parcelas o
terrenos objeto de reordenación por el PERRI de Bilbao La Vieja.
Así, es posible distinguir tres zonas sujetas a disposiciones urbanísticas diferentes:
A) Zona de Casco Antiguo. Abarca esta zona, entre otras, el área de Bilbao La
Vieja.
B) Zona de Edificación Abierta, delimitada por la calle Amparo, calle Zabala y el
perímetro del propio PERRI.
236

C) Zona Rústica, que es aquella que colindante con la zona de minas e incluida en
el ámbito de aplicación del PERRI, se halla lógicamente fuera de la Delimitación
del Suelo Urbano, aprobada el 2 de Noviembre de 1983.
1.1.1 Régimen Urbanístico Aplicable a Cada Zona.
1.1.1.a Zona de Casco Antiguo.
A dicha zona le es de aplicación lo dispuesto en las siguientes disposiciones
normativas e instrumentos de planeamiento urbanístico:
- Real Decreto 1346/1976, de 9 de Abril, por el que se aprueba el texto
Refundido de la Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana, y
Reglamentos que los desarrollan.
- Real Decreto Ley 16/1981, de 16 de Octubre, de adaptación de Planes
Generales de Ordenación Urbana.
- Ley 8/1990, de 25 de Julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y
Valoraciones del Suelo, en los términos de la Disposición Adicional Primera
número 3, en relación con la Disposición Transitoria Séptima.
- Plan general de Ordenación Urbana de Bilbao y su Comarca de 1964.
- Delimitación de Suelo Urbano de Bilbao, aprobada el 2 de Noviembre de 1983.
- Volumen de 4 de las Normas Urbanísticas del Plan General de Bilbao.
Conforme a lo dispuesto en dichas Normas, las condiciones de uso, volumen y
estética son las siguientes:
237

Condiciones de Volumen
Alineaciones:
Con carácter general, donde la parcelación y el tamaño de las manzanas lo
consienta, los edificios deberán construirse siguiendo la alineación oficial de la calle, sin
retranqueos respeto de la misma. El fondo máximo edificable será de 12 metros, con la
condición de dejar un espacio libre en el fondo del solar de 4 metro en toda la anchura del
mismo.
Alturas máximas y mínimas permitidas
La anchura máxima consentida será la que corresponda al promedio del número
de plantas de las edificaciones existentes en cada tramo de calle o plaza.
La altura mínima podrá ser inferior en una planta, a la máxima permitida siempre
que con ello no se dejen medianerías existentes al descubierto o se resuelvan con el mismo
tratamiento de la fachada.
Condiciones de Uso
Uso de vivienda:
Podrán construirse en esta zona edificios destinados a vivienda, en sus dos tipos:
unifamiliares y colectivos.
Uso de industria y comercio:
Se prohiben todos los usos industriales, permitiéndose únicamente los talleres en
situación 1ª y 2ª.
En cuanto a comercio y almacenes se permitiría la situación 1ª con 150 m2 y la 2ª
con 250 m2. La instalación de grandes comercios exige previa consulta a la Comisión
Ejecutiva del Gran Bilbao (hoy inexistente).
238

Uso público:
Se señalan en esta zona los usos públicos siguientes:
A) Residencial: sin limitación
B) Espectáculos: en locales cerrados
C) Salas de Reunión: sin limitación
D) Religiosos: sin limitación
E) Cultural: sin limitación
F) Deportivo: prohibido
G) Benéfico - sanitario: sólo se admiten dispensarios de urgencia y consultorios.
Previamente a la concesión de licencia de cualquiera de estos usos públicos,
deberán estudiarse las circunstancias de todo orden (tránsito, estacionamiento, molestias,
peligros, etc.) Que puedan aconsejar restricciones totales o parciales en la instalación de los
mismos.
Condiciones estética:
Todas las edificaciones que se construyan en los cascos antiguos no desentonaran
del ambiente. A estos efectos, se prohibirá el empleo de materiales y colores que entren en
conflicto con los dominantes de la zona, así como se tendrá en cuenta en la composición de
fachadas la escala general, decoración y proporción de huecos, de acuerdo con las
edificaciones de carácter existentes.
239

1.1.1.b Zona de Edificación Abierta
Al igual que en el supuesto anterior, a esta zona les es de aplicación el Real
Decreto 1346/1976, y los Reglamentos de desarrollo, especialmente lo dispuesto en el artículo
99.2 del reglamento de Planeamiento, el Real decreto Ley 18/1981, la Ley 8/1990, con las
mismas condiciones, el Plan General de Ordenación Urbana de Bilbao. Sin embargo, y a
diferencia de la zona de Casco Antiguo, en este caso son de aplicación las Ordenanzas y
Normativas Urbanísticas de 1 de Octubre de 1954, aprobadas por acuerdo del Exmo.
Ayuntamiento Pleno, adoptado en Sesión celebrada el día 8 de Julio del mismo año.
1.1.1.c Zona rústica
Las actuaciones que se efectúen en la zona señalada, al estar tales terrenos
clasificados por el Plan General como rústicos, deberán sujetarse a lo dispuesto en el artículo
85 y s.s., de la Ley del Suelo y en le artículo 44 y s.s., del Reglamento de Gestión Urbanística.
No obstante lo indicado con anterioridad, hemos de significar que tanto las
Ordenanzas como las Normas Urbanísticas más arriba referenciadas, consecuencia de la
obligación de los PERRIs de concretar las determinaciones propias del Plan en diversos
documentos, entre los que el apartado d) del artículo 77 del Reglamento de Planeamiento,
incluye las Ordenanzas, quedarán derogadas y serán sustituidas por las nuevas Ordenanzas
que el Plan Especial de Reforma y Rehabilitación Interior de Bilbao La Vieja establezca para
el área de aplicación del mismo.
Abundando en lo establecido en los párrafos precedentes, indicar que dada la
naturaleza de los Planes Especiales como normas o disposiciones generales de ordenación
urbana, estos deben prevalecer sobre las Ordenanzas que no pueden modificarlos o
contravenirlos, pues conforme al artículo 23 de la Ley de Régimen Jurídico de la
Administración del Estado, las disposiciones administrativas no podrán vulnerar los preceptos
de otra de rango superior.
240

1.2 PLAN ESPECIAL DE REHABILITACIÓN Y REFORMA INTERIOR.
A) Modalidades.
Hemos de señalar en primer lugar, que los PERRI son disposiciones generales que
ordenan sectorialmente el territorio en suelo urbano con diversas finalidades previstas en la
Ley, tales como la descongestión, creación de dotaciones urbanísticas y equipamientos
comunitarios, saneamiento de barrios insalubres, resolución de problemas de circulación o de
estética y mejora del medio ambiente o de los servicios públicos u otros fines análogos. Así se
desprende del artículo 23.1 de la Ley de Suelo y art. 83.1 del Reglamento de Planeamiento
Urbanístico.
Las finalidades que persiguen alcanzar los Planes Especiales de Reforma Interior
vienen recogidas, tal como ya hemos señalado, en el citado art. 23.1 de la Ley del Suelo y
83.1 del Reglamento de Planeamiento, siendo, no obstante, la enumeración transcrita
meramente ejemplificativa y no tasada, dado que los referido preceptos finalizan con la
cláusula abierta “u otros fines análogos”.
A este respecto, la Sentencia del Tribunal Supremo de 28 de Diciembre de 1984,
resume con claridad la finalidad de esta clase de Planes, a señalar que “...el problema
fundamental al que se enfrenta el urbanismo moderno no es el crecimiento y expansión
lineales de los núcleos de población existentes, sino la actuación sobre el interior de las
ciudades para adaptarlas a las nuevas exigencias de mayor calidad de vida en un contexto
urbano que permita el disfrute de viviendas adecuadas con espacios y equipamientos
comunitarios adecuados.
Por ello, la planificación viene actualmente concebida como una ordenación
abierta y evolutiva en la que sean fácilmente integrables los instrumentos urbanísticos que
permitan cumplir los objetivos citados, manifestándose entre estos como fundamental el Plan
Especial de Reforma Interior por ser el mas apropiado para conseguir esa descongestión o
infradotación que dichos objetivos requiere...”
En consecuencia, los Planes de Reforma Interior están concebidos como
instrumentos destinados a dar solución a situaciones que, o bien no están previstas en los
Planes Generales o bien que, por la evolución de diversas circunstancias, necesitan ser
reformadas o adaptadas a la realidad.
241

En este sentido, hemos de indicar que tal como establece el art. 12 de la Ley del
Suelo, el Plan General ha de contener, en principio y en lo que hace referencia al suelo
urbano, una ordenación detallada. No obstante, dicha exigencia no es absoluta, por cuanto que
y por lo que hace referencia a la fijación de alineaciones y rasantes, las misma pueden
completarse un a vez aprobado el Plan General a través de los Estudios de Detalles (art. 14
LS).
Por otra parte, el propio Plan General, previa delimitación del perímetro del suelo
urbano, puede señalar, en su caso, “el ámbito de las operaciones de reforma interior que se
consideren necesarias”. (art. 12.2.1.a LS).
En el mismo sentido se orienta el art. 16 del Reglamento de Planeamiento en su
apartado 2, quien señala a este respeto que el Plan General “podrá rectificar directamente, a
través de sus propias determinaciones, la situación urbanística anteriormente existente, o bien
habilitar la formulación del oportuno PERRI que desarrolle las previsiones básicas que a tal
objeto establezca el propio Plan General”.
Así pues, tal como señala la doctrina mayoritaria, entre la que podemos destacar a
García Enterría y Parejo Alfonso, el PERRI, en esta última hipótesis, viene acumplir en suelo
urbano una función análogo a la del Plan Parcial en suelo urbanizable programado, es decir,
completa la ordenación del Plan General respecto de aquellas áreas o sectores en que, según
el mismo, se prevean operaciones de reforma interior, para lo cual, el planeamiento general,
según precisa el art. 29.1.b del Reglamento de Planeamiento, “deberá fijar explícitamente los
objetivos que la reforma propone y, al menos, los usos e intensidades de los mismos que
habrán de resultar de la reforma prevista”.
En este sentido, el PERI se configura como el instrumento definidor de la
ordenación pormenorizada de estas áreas de suelo urbano, y, al establecerla, debe hacerlo
respetando y desarrollando las determinaciones generales del Plan General y aquellas
específicas que se concretan, como mínimo, en la definición de objetivos y en la previsión de
usos y sus intensidades
Ahora bien, además del supuesto anterior en el que el PERI es formulado en
desarrollo del Plan General, supuesto que cabe considerar como normal, el art. 23.3, de la Ley
de Suelo admite la posibilidad de “operaciones de reforma interior no previstas en el Plan
General y cuya ordenación dependerá, por tanto, exclusivamente del planeamiento especial,
aunque con el límite, en este caso, de que “no modificará la estructura fundamental de aquél”,
242

siempre y cuando se justifique, además, la conveniencia de la reforma y su coherencia con el
planeamiento general (art., 84.3 RP).
Por último y en cuanto a lo que hace referencia a las modalidades de los Planes
Especiales, además de la anterior distinción entre PERRIs ejecutivos que desarrollan
operaciones de reforma interior previstas en el Plan General y que habrán de ajustarse, por
tanto, a sus determinaciones (art. 83.2 RP), y PERRs que tienen por objeto “operaciones de
reforma interior no previstas en el Plan General, el art. 83.1 del RP, atendiendo al alcance del
PERI, distingue también entre aquellos Planes Especiales cuya finalidad es el tratamiento de
“actuaciones aisladas”, y aquellos otros cuyo objeto es el efectuar “operaciones integradas”.
Son operaciones aisladas las siguientes:
- Descongestión del suelo urbano
- Creación de dotaciones urbanísticas y equipamientos comunitarios.
- Saneamiento de barrios insalubres
- Resolución de problemas de circulación.
- Resolución de problemas de estética y mejora del medio ambiente.
- Mejora de los servicios públicos
- Cualesquiera otros análogos.
Por operaciones integradas, y como nada señala al respecto la normativa
urbanística, deberemos entender aquellas actuaciones que contemplen la totalidad de los
aspectos del área al que se refiere, es decir, actuaciones urbanísticas no parciales, que después
serán ejecutadas mediante auténticos proyectos de urbanización.
B) Contenido y documentación
A este respecto, hemos de indicar que según el art. 23.2 de la ley del Suelo, los
PERI “Contendrán las determinaciones y documentos adecuados a los objetivos perseguidos
por los mismos, y como mínimo los que prevé el artículo 13, salvo que alguno de ellos fuese
innecesario por no guardar relación con la reforma”.
243

Por su parte, el art. 85.1 del Reglamento de Planeamiento, en desarrollo del
precepto legal al que acabamos de hacer referencia, establece que “los Planes Especiales de
Reforma Interior a que se refiere el nº 1 del art. 83 de este Reglamento, contendrán aquellas
determinaciones y documentos de los Planes Parciales, que sean adecuados a los fines que
persigan, a las características de las operaciones previstas y a los usos que se asigne al suelo,
y como mínimo, los previstos en el art. 45 de este Reglamento, salvo que alguno de ellos
fuera innecesario por no guardar relación con la reforma. También expresarán el resultado del
trámite de participación pública en el proceso de elaboración del Plan”.
Se refiere pues, el anterior precepto reglamentario tanto a las actuaciones
aisladas como a las operaciones integradas, ya que se remite al nº 1 del art. 83, que incluye
tanto a unas como a otras.
En consecuencia con lo anterior, las determinaciones del Plan se
concretarán, en general, en la documentación especifica en el art. 77.2 del Reglamento de
Planeamiento, es decir, los documentos a que ser refieren los apartamentos a), b), c) d), f) en
su caso, y el citado g) del citado precepto legal.
Tales documentos son los siguientes:
A) Memoria descriptiva y justificativa de la conveniencia y oportunidad del
Plan Especial de que se trate.
En este sentido, el Tribunal Supremo en sentencia de 28 de Diciembre de
1984, considera que la memoria “no es un presupuesto detallado de las obras a
ejecutar con adscripción formal de los medios económicos necesarios para su
ejecución, sino una evaluación general del coste del Plan, con señalamiento de los
organismos y entidades que asuman el importe de la inversión y de las fuentes
económicas que garantizan su realización y en tan sentido,...”
244

En especial, cuando se trate de PERRIs que tengan por objeto operaciones no
previstas en el Plan General, deberán contener un estudio justificativo en el que se
demuestra su necesidad o conveniencia, su coherencia con el Plan General y la
incidencia sobre el mismo (art. 83.3 RP).
Además, y en cualquier supuesto, los PERRIs deberán contener un estudio
completo de las consecuencias sociales y económicas de su ejecución, justificando
la existencia de medios necesarios para llevarlo a efecto y la adopción de las
medidas precisas que garanticen la defensa de los intereses de la población
afectada.
B) Estudios complementarios
C) Planos de información y de ordenación a escala adecuada
D) Ordenanzas cuando se trate de Planes Especiales de Reforma Interior o de
ordenación de recintos y conjuntos históricos y artísticos.
F) Normas mínimas a las que hayan de ajustarse los proyectos técnicos cuando
se trate de desarrollar obras de infraestructura y de saneamiento.
G) Estudio económico - financiero.
Así pues, el contenido de la documentación de los Planes Especiales tendrá
el grado de precisión adecuado a sus fines, y aquella será igual a la de los Planes
Parciales cuando sean de reforma interior, salvo que alguno de los documentos de éste
sea innecesario por no guardar relación con la reforma.
Por su parte, el Decreto 189/1990 de 17 de Julio, sobre Actuaciones
Protegidas de Rehabilitación del Patrimonio urbanizado y Edificado, completando lo
señalado con anterioridad, establece en el art. 16.1, que el Plan Especial de
Rehabilitación se compondrá de los siguientes documentos:
245

A) Estudio socio - urbanístico comprensivo de la información urbanística.
B) Memoria descriptivo - justificativa.
C) Normativa urbanística, que comprenderá como mínimo:
- Planos de Ordenación
- Ordenanzas de trazado, uso y parcelación de las diferentes
unidades edificatorias.
- Ordenanzas de seguridad, salubridad y ornato
D) Estudio económico - financiero
E) Programa de actuación.
F) Catálogo de los bienes objeto de protección
C) Redacción y Aprobación de los PERIs.
Tanto la Ley del Suelo como el Reglamento de Planeamiento, regulan
con carácter general para todo el planeamiento municipal los aspectos referentes al
procedimiento y competencias para su redacción y tramitación sin perjuicio de las
circunstancias propias que concurran en cada figura de planeamiento.
En primer lugar, y para que el Plan pueda alcanzar incidencia jurídico -
urbanística, debe constatarse la existencia de los llamados actos preparatorios regulado
en los art. 26 a 28 de la Ley del Suelo y 115 a 122 del Reglamento de Planeamiento,
entre las que cabe destacar por su relevancia jurídica, la suspensión de licencias,
aplicable, sin duda, al igual que el resto de los actos preparatorios, a los PERIs.
246

Continuado con los actos preparatorios, es nuestro criterio que el
establecimiento de un periodo previo de información pública para recoger sugerencias
u observaciones sobre la necesidad, conveniencia y demás circunstancias del
planeamiento a elaborar, previsto en el art. 116.1 del Reglamento de Planeamiento,
puede resultar de utilidad especial para la elaboración de la documentación exigida
por el art. 83.4 del mismo texto legal, sobre las consecuencias sociales y económicas
de la ejecución del PERI, sobre todo para la justificación de la necesidad y
conveniencia de la formulación de los PERRIs no previstos en el Plan General,
aunque, en ningún caso, la realización de dicho trámite preparatorio puede tener un
carácter de requisito exigible, puesto que la decisión sobre idoneidad y conveniencia
de su realización corresponde a la Administración competente para su tramitación.
Por otro lado, en el proceso de elaboración de los planes municipales se
prevé por parte del Reglamento de Planeamiento el cumplimiento de un trámite de
exposición pública de los criterios, objetivos y soluciones generales en el momento en
que los trabajos de elaboración del Plan hayan alcanzado el suficiente grado de
desarrollo. A través de este trámite, los particulares y asociaciones interesadas, pueden
formular sugerencias y otras alternativas de planeamiento durante un plazo mínimo de
30 días. Ello debe dar lugar a la elaboración de un informe referente a dichas
alegaciones, en base al cual debe adoptarse un acuerdo expreso por parte de la
Administración encargada de la formulación del Plan, para con posterioridad proceder
a la definitiva elaboración de los trabajos de planeamiento.
Este trámite se regula en el art. 125 del Reglamento de Planeamiento, donde
se prevé su cumplimiento en el proceso de elaboración de los Planes Generales de
Ordenación como medida para incrementar las posibilidades de participación pública
en la elaboración de este tipo de planes. El mismo Reglamento de Planeamiento hace
extensiva la citada exigencia de cumplimiento de este requisito en los casos de
elaboración de las Normas Subsidiarias de Planeamiento (art. 151.c), así como a
aquellos Planes Especiales de Reforma Interior que afecten a barrios consolidados y
que incidan sobre la población afectada” (art. 147.3).
247

Por lo demás, el procedimiento de aprobación de los PERIs sigue el
esquema propio del resto del planeamiento municipal. Así, el art. 147.3 del
Reglamento de Planeamiento establece que el procedimiento para la aprobación de los
Planes Especiales se ajustará a las reglas de tramitación previstas para los Planes
Parciales. En este caso, y conforme a lo dispuesto en el art. 5.1 del Real Decreto Ley
16/81, los Ayuntamientos de capitales de provincia y ciudades de más de 50.000
habitantes serán competentes para la aprobación definitiva de Planes Parciales y de
Planes Especiales que desarrollen y se ajusten a las determinaciones del Plan General.
En caso contrario, su aprobación corresponderá al Departamento de Urbanismo de la
Exma. Diputación Foral de Bizkaia. No obstante, hemos de tener en cuenta lo
dispuesto en el art. 10.3 del Decreto 189/1990, de 17 de Julio, sobre Actuaciones
Protegidas de Rehabilitación del Patrimonio Urbanizado y Edificado, en el cual
establece que “los Planes Especiales definidos en el Capítulo I del Título I de la
vigente Ley sobre Régimen del Suelo y Ordenación Urbana Texto Refundido de 9 de
Abril de 1976 - estando sujetos a lo establecido para los Planes Especiales en dicha
Ley y en los Reglamentos en su desarrollo, o en la normativa que les sustituya, así
como a lo indicado específicamente en el presente Decreto”.
En consecuencia, los Planes Especiales de Rehabilitación serán sometidos a
informe preceptivo del departamento de Cultura y Gobierno Vasco antes de su
aprobación definitiva, cuando los Planes Especiales de Rehabilitación afecten a
Conjuntos Monumentales calificados en los términos establecidos en la Ley 7/1990,
de Patrimonio Cultural Vasco.
Asimismo, los Planes Especiales de Rehabilitación serán sometidos a
informe preceptivo del Departamento de Urbanismo y Vivienda del Gobierno Vasco
antes de su aprobación definitiva.
En cualquier caso, y a efectos de lo indicado en el Capítulo II del citado
Decreto, es decir, respecto al régimen financiero de las actuaciones protegidas de
rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado, los Planes Especiales de
Rehabilitación, deberán ser asumidos expresamente por el Departamento de
Urbanismo y Vivienda del Gobierno Vasco.
248

1.3 ÁREAS DE REHABILITACIÓN INTEGRADA
La crisis económica de los 70 puso en cuestión las políticas desarrollistas
europeas en el tema de la ciudad. El rápido expansionismo de las ciudades había
convertido los centros históricos de las misma en “ghettos” condenados a una muerte
irremisible, afectados de las enfermedades de despoblamiento y degradación física y
social, cuando no habían sido sometidos a un proceso de embalsamado que les
relegaba al papel de meros testimonios intertes de la historia a la ciudad.
Es en este momento cuando aparece la idea de rehabilitación integrada
entendida como “el conjunto de actuaciones coherentes y programadas destinadas a
potenciar los valores socio - económicos, ambientales, edificatorios y funcionales de
determinadas áreas urbanas y rurales, con la finalidad de elevar la calidad de vida de
la población residente en las misma, mediante medidas para la mejora de las
condiciones de habitabilidad de uso, y la dotación de los equipamientos comunitarios,
servicios y espacios libres de uso público necesarios”.
Frente a las únicas políticas existentes para los centro históricos con
anterioridad a la aparición del concepto de rehabilitación integrada, basadas en
planteamientos conservacionistas, congeladores, orientados al establecimiento de toda
suerte de limitaciones, a todas luces insuficientes para resolver el problema de fondo
de la ciudad como organismo complejo, se han desarrollado desde entonces otro tipo
de alternativas apoyadas en la legislación urbanística y que se instrumenta a través del
planeamiento especial y la catalogación.
Este tipo de políticas de reciente puestas en funcionamiento van a permitir
dirigir la actuación al conjunto del medio urbano, facilitando un entendimiento de los
núcleos históricos no como museos, sino como una parte integrante, con sus
peculiares características de ese organismo vivo que es la ciudad. Partiendo del
principio de preservación del patrimonio edificado, a través de estos nuevos
planeamientos, se está matizando la actividad meramente conservacionista,
estableciendo diferentes niveles de actuación que llevan a considerar este aspecto el de
la conservación de forma diferencial, lo que llevará a la admisión de posibilidades de
intervención más reglamentadas.
249

Conscientes de esta nueva realidad socio - económica, el Departamento de
Política Territorial y Transporte del Gobierno Vasco, aprobó el Decreto 218/1983, de
5 de Diciembre, sobre Rehabilitación del Patrimonio y Urbanizado y edificado, cuyo
objetivo es la rehabilitación de grandes áreas urbanas, principalmente, contemplada
ésta con un criterio amplio que posibilite, tanto la inmediata mejora de la calidad de
las viviendas existentes, como el impulso a la posibilidad de obtener equipamientos
primarios y realizar operaciones de mejora de la calidad de los trazados y de los
acabados de los espacios urbanos de dominio uso público.
No obstante, dicho Decreto ha sido derogado por el Decreto 189/1990, de 17
de Julio, sobre Actuaciones Protegidas de Rehabilitación el Patrimonio Urbanizado y
Edificado, el cual, en su exposición de motivos, pone de manifiesto la necesidad,
consecuencia de los importantes cambios legislativos operados durante el periodo de
vigencia del Decreto 278/83, de actualizar la normativa en vigor en la Comunidad
Autónoma del País Vasco en materia de fomento a la rehabilitación, y que incidan
fundamentalmente en la regulación de los Planes Especiales de Rehabilitación, de las
Áreas de Rehabilitación Integrada y de las Sociedades Urbanísticas.
Dicha resolución se ha efectuado en el mencionado Decreto 189/90,
conforme al cual, “son Áreas de Rehabilitación Integrada aquellos conjuntos urbanos
o rurales que por su interés urbanístico, y/o por las condiciones de degradación de su
patrimonio urbanizado y edificado, deban ser sometidos a una acción especial de la
Administración tendente a su protección, conservación y mejora”.
Igualmente, podrán ser declaradas Áreas de rehabilitación Integrada “los
conjuntos urbanos residenciales de reciente creación en los que, aún no siendo de
notorio valor sus caracteres arquitectónicos o urbanísticos, así lo aconseje el estado de
degradación de su patrimonio urbanizado o edificado”.
Esta actuación especial alcanza al tejido urbano, a la más adecuada
utilización del patrimonio urbanizado y edificado contenido en su perímetro, de
manera que se consiga el mantenimiento de la población existente, la mejora de sus
condiciones de vida y, en especial, la calidad de la vivienda, así como la potenciación
de los equipamientos comunitarios y de las actividades económicas compatibles con
los objetivos anteriormente señalados.
250

Así pues, la declaración de Áreas de Rehabilitación Integrada, obedece a la
existencia de una serie de supuestos materiales, cuya constatación y declaración
formal por la autoridad competente vincula a la Administración a realizar una
actividad especial de rehabilitación. Es decir, no es suficiente con que se den la
circunstancia recogidas en el art. 9 de Decreto 189/90, sino que es necesario, además,
que las actuaciones que deban practicarse se realicen sobre un Área de Rehabilitación
Integrada así declarada por el Órgano administrativo adecuado, previa incoación del
oportuno expediente, conforme a los trámites establecidos en el Decreto anteriormente
referenciado.
La declaración de Área de Rehabilitación Integrada exige recorrer un
“camino” cuyas fases más destacables son las siguientes:
1. La incoación del expediente de declaración de un conjunto urbano o rural
como Área de Rehabilitación Integrada se realizará a través de Orden del
Departamento de Urbanismo y Vivienda a petición de la Corporación o
Corporaciones Locales afectadas.
2. La petición municipal de incoación deberá ir acompañada de una
delimitación, una memoria descriptivo-justificativa y un estudio socio-urbanístico
del área.
3. La orden de incoación del expediente de declaración de un conjunto como
Área de Rehabilitación Integrada, deberá contener como anexo, una Memoria
descriptivo-justificativa de la incoación, una primera delimitación y un estudio
socio-urbanístico del área, así como, los plazos para la formulación, tramitación y
aprobación del Plan Especial de rehabilitación y, en su caso, la cuantía de la ayuda
del Departamento de Urbanismo y Vivienda para su redacción.
4. El plazo mínimo que se podrá fijar para la aprobación inicial por los
Ayuntamientos de los Planes Especiales de Rehabilitación será de nueve meses y
de doce para la provisional, contados ambos desde la publicación de la orden de
incoación.
251

5. La Orden de incoación se publicará en el Boletín Oficial del País Vasco y en el
Territorio o Territorios Históricos afectados.
6. Una vez publicada la Orden de incoación en los Boletines indicados, el
Departamento de Urbanismo y Vivienda, de oficio o a petición de los
Ayuntamientos afectados y previo informe favorable de los servicios técnicos del
Departamento de Cultura, podrá anotar preventivamente aquellos bienes
catalogables que, no estando declarados o protegidos, se encuentran en alguno de
los supuestos contemplados en los artículos 18, 19 y 21 a 23 de la Ley 19/1975,
Texto Refundido aprobado por el Real Decreto 136/1976, de 9 de abril. La
anotación caducará transcurrido un año desde su publicación en los Boletines
Oficiales del País Vasco y del Territorio o Territorios Históricos afectados y en
cualquier caso por efecto de la aprobación inicial del Plan Especial de
Rehabilitación.
Finalmente, la declaración de Área de Rehabilitación Integrada exige el
cumplimiento de los siguientes requisitos:
A) La publicación en el Boletín Oficial del País Vasco y en el del Territorio
o Territorios Históricos afectados de la aprobación definitiva del correspondiente
Plan Especial de Rehabilitación.
B) La constitución de una Sociedad Urbanística de Rehabilitación creada al
efecto por la Corporaciones Locales afectadas por el Plan Especial de
Rehabilitación.
Excepcionalmente, cuando así se admita expresamente por el Departamento de
Urbanismo y Vivienda, no será precisa la constitución de una Sociedad
Urbanística de Rehabilitación como requisito para la declaración de un conjunto
como Área de rehabilitación Integrada
252

C) Que el Ayuntamiento correspondiente lleve el registro Municipal de
Solares, y que el mismo afecte a los contenidos por el Plan Especial de
Rehabilitación.
Una vez cumplidos los requisitos indicados anteriormente, el Consejero de
Urbanismo y Vivienda podrá proceder a declarar el conjunto como Área de
Rehabilitación Integrada a través de Orden del Departamento citado (art. 17).
A este respecto, hemos de señalar que la incoación del expediente de Área de
Rehabilitación Integrada para el Casco Histórico de Bilbao La Vieja, fue
solicitado por el Ayuntamiento de Bilbao, mediante escrito remitido por su
Teniente Alcalde Delegado del Área de Urbanismo, Circulación y Transporte al
Departamento de Urbanismo y Vivienda con fecha 4 de Octubre de 1990.
La referida solicitud iba acompañada de la documentación requerida al
efecto por el apartado 2º del artículo 11 del Decreto del Gobierno Vasco
189/1990, de 17 de Julio.
En su consecuencia, el Consejero de Urbanismo y Vivienda, dispuso incoar el
expediente de declaración como Área de Rehabilitación Integrada para el Casco
Urbanístico de Bilbao La Vieja, mediante Orden de 22 de Marzo de 1991, Orden
que fue publicada en el Boletín Oficial del País Vasco, el 25 de Abril de 1991.
El Área de Rehabilitación Integrada del citado Casco Histórico, viene
delimitada en el plano se reproduce en este apartado, y que figura como Anexo I
de la Orden de 22 de Marzo de 1991.
Así pues, y de conformidad con los requisitos expuestos en líneas
precedentes, resta el cumplimiento de la aprobación inicial, provisional y final, del
Plan Especial de Rehabilitación por parte del Ayuntamiento de Bilbao, conforme
al procedimiento ya señalado en otro apartado de este informe, así como la
observación de los trámites recogidos en el artículo 17 del Decreto 189/1990, ya
transcrito.
253

Por lo tanto hace referencia a la Rehabilitación Aislada, conforme al Decreto
189/1990, tendrán la consideración de tales “aquellas actuaciones que se realicen
fuera de las Áreas de Rehabilitación Integrada y, excepcionalmente, aquellas que,
realizándose en edificios situados en las citadas Áreas, estos no se encuentren
adecuado urbanística, estructural y constructivamente, o sin que las viviendas
reúnan todas las condiciones de habitabilidad”.
Asimismo, tendrán la consideración de rehabilitación aislada “aquellas
actuaciones que se realicen en áreas de Rehabilitación Integrada, en edificios
excluidos por el Plan Especial de Rehabilitación de la financiación de
Rehabilitación Integrada en base a razones tipológicas u otras consideraciones”.
En todo caso, tales actuaciones deben contar con la preceptiva licencia municipal
de obras.
A) Financiación de las Operaciones de Rehabilitación
En cuanto a la financiación de las actuaciones protegidas de rehabilitación, hemos
de indicar en primer lugar, las distintas actuaciones que el Decreto 189/90, estima
protegibles, al objeto de que sus titulares puedan acceder a la financiación
cualificada establecida en el citado Decreto.
Tales actuaciones protegidas son:
1. La rehabilitación en edificios destinados principalmente a viviendas.
Este apartado se incluyen también, los garajes trasteros, talleres para
artesanos, anejos de labradores, ganaderos y pescadores, y otros anejos, siempre
que estén vinculados en proyecto y registralmente a las viviendas objeto de la
actuación.
Igualmente, se incluye la urbanización y acabado de los terrenos no edificados,
cuyo destino principal sea el de vivienda.
254

2. Adquisición-rehabilitación de viviendas. Se hace referencia en este caso a
aquellas actuaciones en las que, con carácter previo a la rehabilitación, se efectúa
la adquisición de la vivienda a un precio por metro cuadrado útil no superior a los
precios máximos establecidos en la normativa vigente para la financiación a la
adquisición de vivienda usada.
3. Promoción de viviendas mediante actuaciones de rehabilitación. La
promoción de viviendas tendrá la consideración de actuación protegida de
rehabilitación, cuando, tras una o varias intervenciones de rehabilitación en
edificios destinados o no inicialmente a vivienda, las viviendas rehabilitadas se
cedan en propiedad o en alquiler.
4. Otras actuaciones protegidas:
- Actuaciones de rehabilitación en edificios no destinados principalmente a
vivienda
- Actuaciones de rehabilitación dirigidas a la consecución de equipamiento
comunitario primario.
- Intervenciones urbanizadoras de rehabilitación en Áreas de Rehabilitación
Integrada.
- Intervenciones consistentes en la demolición total o parcial de construcciones o
urbanizaciones en Áreas de Rehabilitación Integrada.
- Intervenciones de sustitución en Áreas de Rehabilitación Integrada
A todas las actuaciones protegible a las que acabamos de hacer referencia, les
corresponden unos créditos cualificados, cuya cuantía se determinará en cada
caso, conforme los criterios establecidos en el Decreto 189/1990.
255

B) Tramitación de la Financiación de las Actuaciones Protegidas.
Los titulares de actuaciones de rehabilitación que no tengan la condición de
promotores, tanto en rehabilitación integrada como en aislada, presentaran
solicitud de reconocimiento de las intervenciones a realizar como actuación
protegida, incluida, en su caso, la solicitud de la financiación cualificada
establecida en el Decreto 189/90, que se formalizará en modelo oficial, y a la que
se acompañará la siguiente documentación:
A) Documento acreditativo de la personalidad del solicitante, y en su caso, de
la representación que ostente. Asimismo, cuando actúen a través de una
Comunidad de Propietarios, documento acreditativo del representante de la
Comunidad.
B) Documento acreditativo de la propiedad del inmueble o vivienda, o de su
condición de titular de un derecho de uso o disfrute, o autorización, en su caso, de
propietario, cuando el titular sea arrendatario de la vivienda.
C) Documento justificativo de la antigüedad y datos de la superficie del
inmueble o vivienda. Se considerarán válidos los que figuren en la escritura
pública de compraventa, en cualquier otro documento de carácter oficial o el
emitido por un técnico competente.
D) Descripción del tipo de actuaciones a realizar acompañando proyecto,
memoria, presupuesto y calendario de ejecución de las obras, firmados todos ellos
por la empresa contratada, por un técnico autorizado y por el titular de la
rehabilitación o, en su caso, por el Presidente de la Comunidad.
En este último caso se añadirá acuerdo de la Comunidad de Propietarios en
la que se refleje la voluntad de realizar obras, con el régimen de mayorías
legalmente exigible.
Se adjuntarán fotografías del estado de los inmuebles o de la vivienda.
256

E) Licencia municipal de obras.
F) Copia cotejada por la Hacienda Foral correspondiente de la declaración o
declaraciones del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas que
correspondan a la unidad familiar del periodo impositivo que, vencido el plazo de
presentación, sea inmediatamente anterior al momento de la solicitud.
En el supuesto de integrantes de la unidad familiar que no estuviesen
obligados a presentar la declaración del referido impuesto, la justificación de sus
ingresos se realizará mediante la presentación de:
* En el caso de trabajadores por cuenta ajena, mediante documento
expedido por la Empresa sobre la totalidad de los ingresos brutos percibidos por
todos los conceptos.
* En el caso de trabajadores por cuenta propia, mediante declaración de
ingresos y certificación de la cotización anual a la Seguridad Social en la que
conste la base anual sobre la que están calculadas las cuotas.
* En el caso de pensionistas o perceptores de la prestación o subsidio de
desempleo, mediante acreditación de la pensión, prestación o subsidio anual
percibido.
En todo caso será precisa la aportación de certificación de la Hacienda
Foral correspondiente de la no obligatoriedad de presentación de la declaración
del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.
G) Documentos justificativos de las obligaciones tributarias y de la
Seguridad Social.
257

H) Cualquier otro que a juicio del órgano competente sea preciso para la
resolución de la solicitud formulada.
Asimismo, para el acceso a la financiación cualificada, cuando así se
establezca, se acompañará además:
- Documento justificativo del destino de la vivienda a residencia
habitual y permanente del solicitante mediante la presentación de la certificación
municipal de empadronamiento en la vivienda objeto de las actuaciones de
rehabilitación, o compromiso, en su caso, de presentarlo en el plazo de 3 meses
desde la fecha de la certificación final de obras.
En el caso de viviendas arrendadas deberán entregar contrato de arrendamiento,
donde se haga constar la personalidad del arrendatario. Asimismo, en el caso de
viviendas vacías señalado en el presente Decreto, deberán entregar el compromiso
de cesión de la vivienda en propiedad o en arrendamiento en el plazo de tres
meses.
En el caso de los promotores de viviendas mediante actuaciones protegidas de
rehabilitación, para poder acceder a la financiación cualificada, deberán solicitar
ante la Delegación Territorial del Departamento de Urbanismo y Vivienda del
Gobierno Vasco el otorgamiento de la correspondiente calificación provisional de
rehabilitación protegida. A estos efectos, junto al modelo oficial de solicitud,
deberán acompañar la siguiente documentación:
A) Documentación acreditativa de la personalidad del solicitante y, en su caso,
de la representación que ostente.
B) Memoria que contenga al menos:
* Descripción del tipo de actuaciones a realizar.
258

* Datos sobre la titularidad del inmueble y viviendas, año de su construcción y,
en su caso, régimen de protección oficial de la vivienda.
* Superficie útil de las viviendas o del inmueble.
* Proyecto Técnico de ejecución de las obras.
* Presupuesto de ejecución de las obras a realizar firmado por su promotor, por la
persona encargada de su ejecución y/o por el técnico competente.
* Plazo máximo de ejecución de las obras.
* Fotografía del edificio en el que se proyecta la rehabilitación.
C) Licencia Municipal referida a las obras a realizar.
D) Certificación del Registro de la Propiedad acreditando el dominio o usufructo,
en su caso, y la libertad de cargas que pudieran constituir un obstáculo al
desarrollo de las obras.
E) Régimen de cesión de las viviendas, con señalamiento del precio máximo de
venta, en su caso.
F) Copia, en su caso, del Convenio voluntario entre propietarios e inquilinos a
que hace referencia el presente Decreto.
G) Cualquier otra documentación que a juicio del órgano administrativo se
requiera para la concesión de la calificación provisional.
259

Las solicitudes, tanto de los promotores de viviendas como las de los
titulares de actuaciones de rehabilitación que no tengan la condición de tales, se
presentarán ante la Delegación Territorial correspondiente, del Departamento de
Urbanismo y Vivienda a excepción de la Rehabilitación Integrada, que se
presentará ante la Sociedad Urbanística de Rehabilitación, si ésta se hallase
constituida, que deberá efectuar el correspondiente informe sobre la solicitud
realizada y remitir el expediente en el plazo máximo de un mes a la Delegación
Territorial del Departamento de Urbanismo y Vivienda del Gobierno Vasco
correspondiente, pudiendo conceder previamente, si así estuviese establecido, sus
propias ayudas económicas. En aquellos casos en que la Sociedad Urbanística de
Rehabilitación no se encuentre constituida, el Ayuntamiento correspondiente
deberá establecer fórmulas de colaboración en la gestión de la Rehabilitación
Integrada con la citada Delegación Territorial.
Cuando en el transcurso de las obras se modificase su alcance y contenido,
así como su coste, se podrá tramitar nuevamente la solicitud de ayudas, a efectos
de modificación de la resolución o de la calificación provisional otorgada,
pudiendo ampliarse el préstamo cualificado y las ayudas económicas directas
reconocidas.
A la vista de la documentación presentada, el Delegado Territorial
correspondiente, en el plazo de los tres meses inmediatamente posteriores, dictará
resolución reconociendo las actuaciones como rehabilitación protegida así como
la determinación de la financiación cualificada a las que tendrán acceso los
titulares usuarios de las citadas actuaciones de rehabilitación.
Asimismo, en el citado plazo de tres meses, se otorgará a los promotores la
calificación provisional de rehabilitación protegida que deberá constar, entre
otros, de los siguientes extremos:
A) Consignación de la norma que determina el régimen de financiación de las
actuaciones objeto de la calificación.
B) Identificación del solicitante (nombre o razón social, identificación fiscal y
domicilio).
260

C) Número y superficie útil de las viviendas de la promoción y existencia o no
de garajes, trasteros y anejos, especificando sus respectivas superficies.
D) Determinación sobre el carácter de Rehabilitación Integrada o Aislada de las
Actuaciones.
E) Régimen de cesión o uso de las viviendas .
F) Precios máximos de venta, y rentas máximas de las viviendas.
G) Módulo ponderado aplicable
H) Préstamos cualificados y ayudas económicas directas.
I) Consignación expresa de la calificación de las viviendas de protección
oficial.
Finalmente y por lo que respecta a las ayudas para la gestión de la
rehabilitación integrada, el Gobierno Vasco, a través del Departamento de
Urbanismo y Vivienda, podrá subvencionar el coste de los trabajos de redacción
de los Planes Especiales de Rehabilitación en una cuantía no inferior al 30 por
100 ni superior al 90 por 10 de su valor conforme a las tarifas oficiales.
La fijación de la ayuda para la redacción se establecerá en la Orden de
incoación de la declaración de Área de Rehabilitación Integrada sin perjuicio de
las Ayudas que se puedan otorgar previamente para realizar el estudio sociourbanístico.
261

El Departamento de Urbanismo y Vivienda, podrá conceder subvenciones
para la gestión y asesoramiento de la Rehabilitación Integrada por las Sociedades
Urbanísticas de Rehabilitación, cuya cuantía se determinará mediante Orden del
Departamento de Urbanismo y Vivienda del Gobierno Vasco en función del
presupuesto de gasto y el plan de actuaciones que presenten las citadas
Sociedades.
C) Gestión de las Áreas de Rehabilitación Integrada. Sociedades Urbanísticas
de Rehabilitación.
Ya hemos señalado con anterioridad, que uno de los requisitos para la
declaración de un conjunto como Área de Rehabilitación Integrada es, salvo que
excepcionalmente así lo admita de forma expresa el Departamento de Urbanismo
y Vivienda, la constitución de una Sociedad Urbanística de Rehabilitación creada
al efecto por las Corporaciones Locales afectadas por el Plan Especial de
Rehabilitación.
Tales Sociedades Anónimas tendrán la consideración de sociedades de carácter
público revistiendo la forma de Sociedad Anónima. Para ello su constitución
deberá constar en escritura pública, para la cual deberá inscribirse en el registro
Mercantil.
262

Una vez constituida la sociedad Urbanística de Rehabilitación, las
Administraciones Públicas, dentro de la esfera de sus capacidades y la de los
socios, podrán otorgar a ésta, sin necesidad de previo concurso, la concesión
administrativa para la totalidad o parte de la gestión de la ejecución del Plan
Especial de Rehabilitación.
En consecuencia, constituyen el objeto de la Sociedad Urbanística, tal como se
establece en el art. 18 del Decreto 189/1990, todos o alguno de los fines
siguientes:
A) La elaboración y seguimiento de estudio socio-urbanísticos.
B) La formulación de Planes y Proyectos Urbanísticos incluidos los de reparto
de cargas y beneficios, así como la iniciativa para su tramitación y aprobación que
le pueda corresponder conforme a la legalidad urbanística vigente.
C) La redacción de Proyectos de Rehabilitación de todo tipo de construcción.
D) La realización de las obras constructivas de las actuaciones de
rehabilitación, así como de cualquier otra obra que suponga la ejecución de los
Planes Especiales de Rehabilitación.
E) La promoción de la programación y preparación de suelo con objeto de
ejecutar las determinaciones de los Planes Especiales de Rehabilitación.
F) La colaboración en la redacción y gestión de los expedientes de expropiación
cuando no obstente la condición de beneficiario.
G) La gestión, explotación y conservación de todo tipo de bienes, obras y
servicios resultantes de la ejecución de los Planes Especiales de Rehabilitación,
así como aquellos otros incluidos en las Áreas de Rehabilitación Integrada.
H) La elaboración de cualquier otro documento técnico o jurídico que precise la
Sociedad o la Administración para el ejercicio de sus facultades.
263

I) Cualquier otro fin mediata o inmediatamente relacionado con los
anteriormente indicados.
Por último, hemos de apuntar que conforme al artículo 18.10 del Decreto
189/91 las Sociedades Urbanísticas de Rehabilitación podrán realizar su objeto
social en más de un Área de Rehabilitación Integrada. Así pues, no existe ningún
inconveniente jurídico, si así se considera oportuno, en encomendar a la Sociedad
de Rehabilitación SURBISA la gestión del Plan Especial de Rehabilitación y
Reforma Interior del Área de Bilbao La Vieja, modificando para ello sus Estatutos
al circunscribirse el ámbito territorial de la citada Sociedad al área del Casco
Viejo de la Villa, con la consiguiente adaptación a la normativa vigente en la
materia, en especial, al Decreto 189/90.
Señalar también que para el cumplimiento de los fines que tiene
encomendada la Sociedad de Rehabilitación, sea SURBISA o sea una Sociedad de
nueva constitución, ésta debe disponer de una serie de recursos económicos, entre
los cuales se encuentran las siguientes aportaciones:
A) Aportaciones con cargo a los presupuestos municipales.
B) Ayudas y subvenciones de la Administración General de la Comunidad
Autónoma del País Vasco o de Diputaciones Forales o de otros Entes Públicos.
C) Los recursos que, en su caso, genere la actividad societaria.
1.4 FINANCIACIÓN MUNICIPAL DE LAS OPERACIONES DE
REHABILITACIÓN.
Respecto de la financiación municipal de las actuaciones rehabilitadoras de los
casos urbanos degradados, hemos de señalar que en esta materia, el Excmo. Ayuntamiento de
Bilbao, por acuerdo de 27 de Septiembre de 1991, aprobó la “Norma de ayudas municipales a
la rehabilitación de edificios privados en el ARI de Bilbao La Vieja.
264

No obstante el título del acuerdo municipal, la propia corporación reconoce que al
no disponer de un marco legal adecuado en el tema, lo único que pretende es colaborar con la
política establecida por la Administración Autónoma, ayudando a la iniciativa privada,
primando la conservación y mejora de los barrios y centros urbanos antes que su demoliciónreconstrucción.
Así pues, el objetivo perseguido con la citada “Norma”, es la regulación de
subvenciones a la rehabilitación de viviendas, complementarias y compatibles con
cualesquiera otras que pudiera conceder la Administración Pública, en especial el Gobierno
Vasco, pues la finalidad, las condiciones y los requisitos de la financiación son prácticamente
los mismo que los establecidos en el Decreto 189/1990, de 17 de Julio, sobre actuaciones
protegidas de rehabilitación del patrimonio urbanizado y edificado.
1.5 REFORMA DEL RÉGIMEN URBANÍSTICO: LA LEY 8/90. ASPECTOS
CONCRETOS DE LA MISMA.
A. Régimen Transitorio
Antes de efectuar el análisis de algunas de las materias objeto de regulación
por la Ley 8/90, de 25 de Julio, sobre reforma del Régimen Urbanístico y
Valoraciones del Suelo, conviene poner de manifiesto el régimen de aplicación de
los diversos preceptos que la integran.
A tal efecto, es preciso poner en relación lo dispuesto en la Disposición
Adicional Primera, números 1 y 3, con lo establecido en la Disposición Transitoria
Séptima.
Así, el número 1 de la Disposición adicional Primera señala lo siguiente:
“La presente ley será de aplicación general, en los términos de la disposición final
primera (indica qué disposiciones tienen carácter básico y cuales son de aplicación
plena o supletoria), a los municipios de población superior a veinticinco mil
habitantes y a los comprendidos en los entornos metropolitanos delimitados por la
Comunidad Autónoma correspondiente”.
265

En consecuencia y conforme a lo señalado en la citada disposición, la Ley
8/90, sería de aplicación al municipio bilbaíno en los términos de la Disposición
Final Primera.
No obstante, la Disposición Transitoria Séptima determina que “Los
municipios a los que sea aplicable íntegramente la presente Ley deberán disponer
de Plan General adaptado a la misma en el plazo máximo de tres años a contar
desde su entrada en vigor. Hasta que dicha adaptación esté aprobada, se está a lo
establecido en el número 3 de la Disposición Adicional Primera”. Es decir, en
tanto en cuanto la Ley 8/90, de aplicación a la Villa serán las mismas que las
aplicables a los municipios en los que la citada Ley no rija con carácter general
En consecuencia, hasta que se apruebe el Plan General se aplicarán a Bilbao
las disposiciones específicas contenidas en la Ley 8/90, sobre “adquisición
gradual de facultades urbanísticas y valoraciones, a excepción de las relativas a
delimitación de área de reparto y cálculo de aprovechamiento tipo en suelo
urbano: expropiaciones, si bien con carácter facultativo, en los supuestos de los
plazos para urbanizar y edificar patrimonios públicos del suelo; derechos de tanteo
y retracto y calificación de terrenos para construcción de viviendas sujetas a algún
régimen de protección pública. En todo lo demás, continuará rigiendo la
legislación urbanística en cada caso aplicable.
B. Expropiación de Solares con destino a la Construcción de Viviendas de
Protección Oficial . (V.P.O.).
La ley sobre Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, entre
los supuestos expropiatorios recogidos en el art. 78, hace referencia expresa al
siguiente:
“E) Para la obtención de terrenos destinados en el planeamiento a la
construcción de viviendas de protección oficial y otro régimen de protección
pública, así como a otros usos declarados expresamente de interés social”.
266

Hemos de señalar, por último, que para la obtención de terrenos destinados a
la construcción de viviendas de protección oficial, en suelos urbanizables
programados o aptos para urbanizar, solo será posible antes de la aprobación
definitiva del planeamiento parcial, requiriéndose su inclusión en el
correspondiente programa de actuación pública.
C. Patrimonio Municipal del Suelo.
El patrimonio Municipal del Suelo (P.M.S.), se ha configurado desde su
regulación inicial como un instrumento legal utilizado en la política urbanística
para adquirir suelo a gestionar por la Administración Pública, con objeto de
moderar y regular el mercado inmobiliario.
Tanto la Ley del Suelo de 12 de Mayo de 1957, como la Ley de Suelo de 2
de Mayo de 1975 (Texto Refundido de 1976), han incluido la regulación del PMS
en su articulado, entre otras, con las finalidades siguientes:
A) La contención y eliminación de la especulación del suelo.
B) La atribución a la comunidad de las plusvalías de los terrenos.
C) La ordenación racional de desarrollo urbano.
D) La disponibilidad de terrenos por los Municipios para la ejecución y
edificación de los proyectos urbanísticos.
E) La propia financiación del Patrimonio Municipal del Suelo mediante
la venta de terrenos y la inversión de su importe en nuevas adquisiciones de suelo.
No obstante lo anterior, es lo cierto que la operatividad de la institución ha
constituido un notable fracaso, provocado en la mayoría de los supuestos por la
dejación municipal en su aplicación, cuando no por las insuficiencias del propio
instrumento.
267

La Ley 8/1990, de 25 de Julio, sobre Reforma del Régimen Urbanístico y
Valoraciones del Suelo, regula el Patrimonio Municipal del Suelo en el Título VI
artículos 98 a 101. La finalidad es similar a la perseguida por las disposiciones
urbanísticas señaladas con anterioridad, es decir, fortalecer la intervención de la
Administración Urbanística en la regulación de la Administración del mercado del
suelo. A tal efecto, incluso se recoge la posibilidad de expropiar suelo no
urbanizable para su incorporación a dicho patrimonio, limitándose, no obstante,
tal facultad al establecer en el apartado 3 del artículo 98, el destino del suelo así
adquirido: construcción de viviendas sujetas a algún régimen de protección
pública o a otros usos de interés social.
Las novedades de la nueva Ley de Reforma residen en la composición de los
bienes que puedan integrar el Patrimonio Municipal del Suelo, así como en las
formas de Adquisición.
Asimismo, la Ley 8/90, extiende la obligación de constituir los Patrimonios
Municipales del Suelo a todos los Municipios, incluso a aquellos a los que no sea
aplicable con carácter general, formando un patrimonio separado del conjunto
patrimonial de los Entes Locales.
1. Bienes que integran el Patrimonio Municipal del Suelo.
Conforme a lo dispuesto en el artículo 98 de la Ley 8/90,
integran el Patrimonio Municipal del Suelo los siguientes bienes:
A) Bienes patrimoniales del Municipio que resulten clasificados
por el Planeamiento Urbanístico como suelo urbano o urbanizable
programado, siempre que no estén destinados a un uso o servicio
público. En ningún caso integrarán el Patrimonio Municipal del Suelo
los Bienes de Dominio Público.
B) Bienes clasificados como suelo urbanizable programado,
adquiridos por el Municipio como consecuencia de cesiones,
expropiaciones urbanísticas de cualquier clase y ejercicio de los
derechos de tanteo y retracto.
268

C) Terrenos clasificados como suelo urbanizable no programado
o no urbanizable no sujeto a protección especial, siempre que se hayan
adquirido con la expresa finalidad de incorporarlos al Patrimonio
Municipal del Suelo.
D) Bienes adquiridos por los Ayuntamientos con destino a su
incorporación al Patrimonio Municipal del Suelo, por cualquier modo
de adquisición admisible en derecho privado.
2. Destino de los bienes del Patrimonio Municipal del Suelo.
Tales bienes constituyen un patrimonio separado dentro del
patrimonio de la Entidad Local, sujetos al cumplimiento de finalidades
concretas. Tales finalidades son, conforme a lo dispuesto en el número
3 del art. 98, las siguientes:
A) La construcción de viviendas sujetas a algún régimen de
protección pública.
B) Otros usos de interés social.
Las finalidades señaladas pueden procurarse directamente por la
propia Entidad Municipal o indirectamente a través de un tercero,
mediante la cesión de los terrenos, su aportación a una sociedad
urbanística o la transmisión a otra Administración Pública.
En cualquier caso, los ingresos derivados de la gestión del
Patrimonio Municipal del suelo son ingresos de afección, de forma
que no se pueden aplicar a gastos distintos de la conservación o
ampliación de dicho patrimonio separado.
269

Finalmente, la Ley 8/90, recoge la posibilidad de que los Planes
Generales o las revisiones de sus programas de actuación pueden
establecer sobre suelo clasificado como urbanizable no programado o
no urbanizable no sujeto a especial protección, reservas de terrenos de
posible adquisición para constituir o ampliar el Patrimonio Municipal
del Suelo.
La delimitación por cualquiera de lo procedimientos señalados,
es decir, en el propio Plan General, al revisarse el programa de
actuación urbanística o por el procedimiento que la Ley regula para
delimitar unidades de ejecución, implicaría la declaración de utilidad
pública y la necesidad de ocupación, legitimándose la expropiación
forzosa (art. 100 de la Ley de Reforma de los terrenos incluidos dentro
del área).
1.6 CONSIDERACIONES URBANÍSTICO - LEGALES (Ley 8/1990- 25 de Julio)
1.6.1 Áreas de Reparto y Unidades de Ejecución. Su delimitación
Íntimamente ligado con el tema que nos ocupa se encuentra el principio de
equidistribución de los beneficios y cargas del planeamiento, principio que no deja de ser sino
una concreción del principio general de igualdad ante la Ley proclamado por el artículo 14 del
Texto Constitucional.
Efectivamente, la Ley 8/90 de 25 de Julio, sobre Reforma del Régimen
Urbanístico y Valoraciones del Suelo, incluye ya a nivel de Plan General o Normas
Subsidiarias de Planeamiento, medios jurídicos de equidistribución y reparto de las cargas y
beneficios sin perjuicio, claro está, de las técnicas equidistributivas de ejecución, tales como
la reparcelación o compensación.
El ámbito territorial en el que operan las técnicas equidistributivas de los derechos
y deberes que supone el planeamiento urbanístico son dos: las áreas de reparto, determinadas
en el Plan General, y las unidades de ejecución, establecidas en el planeamiento específico,
bien sea un Plan Parcial, bien sea un Plan Especial.
270

La áreas de reparto vienen recogidas expresamente en el artículo 30 de la Ley
8/90, el cual establece lo siguiente:
1. Los Planes Generales delimitarán para la totalidad del suelo urbano áreas de
reparto de cargas y beneficios, con inclusión o no de los sistemas generales, según
disponga la legislación urbanística aplicable.
2. Todos los terrenos clasificados como suelo urbanizable deberán quedar
incluidos en áreas de reparto, cuya delimitación se hará conforme a los que
establezca la legislación urbanística aplicable.
3. En efecto de legislación urbanística en esta materia se aplicarán las
siguientes reglas:
A) En suelo urbano quedarán excluidos de las áreas de reparto los terrenos
destinados a sistemas generales.
B) En suelo urbanizable programado, los sectores incluidos en el mismo cuatrienio
o plazo de ejecución y los sistemas generales adscritos a aquéllos para su gestión,
integrarán una sola área de reparto.
C) En suelo urbanizable no programado, los ámbitos de cada Programa de
Actuación Urbanística integrarán una sola área de reparto.
Por su parte, el propio art. 32 del citado texto legal dispone que “para cada
área el Plan General o Programa de Actuación Urbanística, según los casos,
definirá el aprovechamiento tipo respectivo, cuyo cálculo se realizará en la forma
que se señala en los artículos siguientes”.
En consecuencia, tal como señala Jose Manuel Merelo Abela en base a lo
indicado en los anteriores preceptos legales, las áreas de reparto son aquellos
ámbitos territoriales en los que se divide el suelo urbano y urbanizable a efectos
de fijación, sobre cada una de ellas, del aprovechamiento tipo.
271

Es ésta, la de servir de ámbito para el cálculo de aprovechamiento tipo, la única
función que les atribuye la nueva Ley de Reforma, no debiendo ser confundidas
tales áreas con las unidades de ejecución, que son espacios delimitados dentro de
las áreas para permitir el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión,
equidistribución y urbanización.
Todo el terreno clasificado como suelo urbano salvo el destinado a sistemas
generales, si así lo establece la legislación urbanística, o urbanizable deberá
quedar, en consecuencia, incluido en áreas de reparto. Sin embargo, en las
unidades de ejecución no se comprenden en ningún caso, los sistemas generales, e
incluso, tal como establece, el art. 31 de la Ley 8/90, podrán quedar exceptuados,
previa justificación, terrenos clasificados como urbanos.
En efecto, el citado precepto normativo establece o siguiente:
1. Dentro de cada área de reparto se delimitarán unidades de ejecución
que permitan el cumplimiento conjunto de los deberes de cesión, equidistribución
y urbanización de la totalidad de su superficie, conforme a lo que establezca la
legislación urbanística aplicable.
2. En suelo urbano, las unidades de ejecución pueden ser discontinuas.
Cuando ni siquiera de esta forma pueden delimitarse en determinadas áreas
unidades de ejecución que permitan el cumplimiento conjunto de los deberes
urbanísticos básicos a que se refiere el número anterior, se excluirán de dicha
delimitación, previa su justificación, los terrenos correspondientes, cuyos titulares
quedarán sujetos, sin embargo a las obligaciones establecidas en el capítulo VIII
de este mismo Título”.
Así pues, las unidades de ejecución, en cuanto a sus requisitos
materiales se refiere, deberán ser un espacio que por sus dimensiones y
características, puedan asumir las cesiones derivadas del Plan, que hagan posible
la distribución equitativa de beneficios y cargas y que, definitiva, tengan
suficiente para justificar técnica y económicamente la autonomía de la actuación.
272

Por último, hemos de señalar que la conexión de las unidades de ejecución
con los sistemas de actuación , se establece en los art. 40 y siguientes de la Ley de Reforma.
Así, en el primero de los preceptos apuntados se dispone que las “unidades de ejecución se
desarrollarán por el sistema de actuación que la Administración elija en cada caso”, es decir,
por el sistema de compensación, cooperación o expropiación. No establece en este supuesto la
Ley 8/90, la preferencia de los sistemas de gestión privada sino que generaliza y concreta la
posibilidad expropiatoria en los supuestos de incumplimiento, además de efectuar puntuales
habilitaciones para expropiar en casos de interés público prevalente, tal como ocurre en los
apartados c), d) y e) del artículo 78.2.
1.6.2 El Aprovechamiento Tipo en Suelo Urbano.
La Ley 8/90 de 25 de Julio, configura al aprovechamiento tipo como el
instrumento fundamental para la equidistribución de los aprovechamientos lucrativos en los
suelos urbanos y urbanizables. Ello supone una novedad de notable trascendencia, por cuanto
que la nueva fórmula de equidistribución se extiende al suelo urbano, suelo que carecía de
esta línea específica de tratamiento en la normativa anterior.
Se trata, pues de una remodelación del aprovechamiento medio, existiendo, tal
como hemos señalado en el apartado anterior, tantos aprovechamientos tipo como áreas de
reparto se hayan establecido en los instrumentos de planeamiento urbanístico.
El aprovechamiento tipo viene recogido en los artículos 32 y 36 de la nueva Ley
de Reforma, pudiendo definirse el mismo, tal como lo hace Enrique Porto Rey, como la
superficie edificable lucrativa (homogeneizada o ponderada) del uso y tipología
característicos (predominante) del área de reparto correspondiente, expresada por unidad de
superficie de dicha área. El propio art. 35.1 de la citada Ley dispone que se “considerará” uso
característico de cada área de reparto predominante según la ordenación urbanística
aplicable”. Será, por tanto, uso característico aquel uso o tipología edificatoria con mayor
superficie construible en el área de reparto no necesariamente coincidente con la mayor
superficie de suelo, pues, lógicamente con la mayor superficie de suelo, pues lógicamente, lo
que se computa es el índice de edificabilidad y no de superficie. Con ello se obtienen los
siguientes objetivos:
273

1. La equitativa distribución de los beneficios y carga derivados del
planeamiento urbanístico.
2. La obtención gratuita de los terrenos afectados y usos dotacionales públicos.
3. La participación de la comunidad en las plusvalías generadas por la actuación
urbanística, al corresponder la Administración el 15% del aprovechamiento
restante. Señalar, por otra parte, que el cálculo del aprovechamiento tipo en el
suelo urbano, suelo al que es de aplicación el Plan Especial de Rehabilitación y
Reforma Interior del Área de Bilbao La Vieja, viene establecido en el artículo 33
de la Nueva Ley de Reforma, conforme al cual, “en el suelo urbano, el
aprovechamiento tipo de cada área de reparto se obtendrá dividiendo el
aprovechamiento lucrativo total, incluido el dotacional privado, correspondiente a
la misma, expresado siempre en metros cuadrados construibles del uso y tipología
edificatoria característicos, de carácter general o local, ya existentes. El resultado
reflejará siempre, unitariamente, la superficie construible del uso y tipología
característicos por cada metro cuadrado de suelo del área respectiva”.
La fórmula establecida en el citado precepto es la siguiente:
Aprovechamiento
Tipo = m2 techo edific. Total zonas + m2 techo dotac. privadas
Sup. Total area-sup. dotaciones públicas existentes
En el numerador se incluye el aprovechamiento lucrativo total, incluido el
dotacional privado. Es decir, todos los suelos comprendidos en el área de reparto que no estén
destinados por el planeamiento urbanístico a edificaciones e instalaciones de uso o servicio
público (art. 35.2).
Para que la división sea de cantidades homogéneas, debe figurar el volumen, no
en metros cúbicos, sino en metros cuadrados construibles. Como dentro del área de reparto
existirán usos diversos (residencial, industrial, dotacional privado) se deben referir esos
metros cuadrados construibles al uso y tipología edificatoria predominante (art. 35.1). Para
ello, el planeamiento debe fijar los coeficientes de ponderación relativa entre los diversos
usos y tipología admitidos por el Plan en el área de reparto, asignando el valor de la unidad
al uso y tipología característicos. (art. 35.3).
274

En el denominador se incluye toda la superficie del área de reparto, expresada en
metros cuadrados de suelo, pero excluyendo del cómputo la superficie de los terrenos o
edificaciones de uso o servicio público ya existentes, además de los sistemas generales, salvo
disposición autonómica en contrario (art. 30.3).
Finalmente, el resultado de la división indicará la superficie construible (en metros
cuadrados) por cada metro cuadrado de superficie, siempre con referencia al uso y tipología
considerado como característico o predominante.
1.6.3 Delimitación de Áreas de Adquisición Preferente. Finalidad
La nueva Ley de Reforma del Régimen Urbanístico y Valoraciones del Suelo, con
el objeto de permitir a los Ayuntamientos el ejercicio de una intervención más eficaz en el
mercado del suelo y de la vivienda, dota a estos de una serie de medidas o instrumentos, entre
los que cabe reseñar los siguientes:
1. Delimitación de áreas en las que las transmisiones de determinados
inmuebles quedan sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto.
2. Delimitación de reservas de terrenos en suelo urbanizable no programado o
no urbanizable para la constitución o ampliación del Patrimonio Municipal del
Suelo.
3. Calificación de terrenos con destino a la construcción de viviendas de
protección pública.
Así, y respecto del apartado numero uno que es el que nos ocupa, la Ley de
Reforma en su artículo 90.1 dispone que “ a efectos de garantizar el cumplimiento
de la programación del planeamiento, incrementar el Patrimonio Municipal del
Suelo, intervenir en el mercado inmobiliario y, en general, facilitar el
cumplimiento de los objetivos de aquél, los Ayuntamientos podrán delimitar áreas
en las que las transmisiones onerosas de terrenos quedarán sujetas al ejercicio de
los derechos de tanteo y retracto por la Corporación respectiva”.
275

Así pues, el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto exige, con carácter
previo, la delimitación de las áreas de adquisición preferente. Tal delimitación
podrá efectuarse en cualquiera de los instrumentos habituales para
determinaciones de esta naturaleza, esto es, el Plan General, la revisión del
Programa de Actuación a través de procedimiento autónomo previsto para
delimitación de las unidades de actuación (art. 30 del RG).
En el proyecto de delimitación de estas áreas deberá figurar, conforme a lo
dispuesto en el artículo 92 de la Ley de Reforma, una relación de los bienes
afectados y de sus propietarios, siendo preceptiva la notificación a los mismos de
la tramitación del proyecto, previa a la apertura del trámite de informe público.
Igualmente, deberá adjuntarse un plano delimitador del área, acompañado de una
relación detallada de las calles o sectores comprendidos, y una memoria
justificativa pues aunque no se menciona expresamente, ésta parece indispensable,
puesto que debe tratarse de un acto motivado, invocándose razonadamente alguna
de las finalidades establecidas en los artículos 91 y 96 de la Ley de Reforma.
Los fines de la limitación de las áreas de tanteo y retracto son, conforme a los
dispuesto en los artículos citados con anterioridad, los siguientes:
A. Garantizar el cumplimiento de la programación del planeamiento.
B. Incrementar el Patrimonio Municipal del Suelo.
C. Intervenir en el mercado inmobiliario.
D. En general, facilitar el cumplimiento de los objetivos.
E. Facilitar la ejecución de las áreas de rehabilitación.
F. Garantizar el cumplimiento efectivo de las limitaciones sobre precios
máximos de venta de las viviendas sujetas a cualquier régimen de protección
pública.
276

Señalado lo anterior, hemos de indicar que el objeto de las transmisiones
sujetas a los derechos de tanteo y retracto viene constituido en los siguientes
bienes:
1. Los terrenos sin edificar, tengan o no la condición de solares. (art. 90.2).
2. Los terrenos con edificación que no agote el aprovechamiento
permitido por el Plan (art. 90.2).
3. Los terrenos con edificaciones en construcción, ruinosas o
disconformes con la ordenación aplicable. (art. 90.2).
En los últimos supuestos, ruina o fuera de ordenación, debe proceder la
declaración formal de ruina o fuera de ordenación.
4. Las viviendas, en construcción o construidas siempre que el transmitente
hubiera adquirido del promotor y no hubiese transcurrido un año desde la
terminación del edificio, en su caso. (art. 90.3).
5. Toda clase de fincas, incluso las edificaciones conforme a la
ordenación aplicable, si el ámbito delimitado hubiese sido previamente declarado,
en todo o en parte, área de rehabilitación integrada. (art. 90.4).
6. Las viviendas sujetas a cualquier régimen de protección pública que
impongan limitaciones sobre precios máximos de venta de viviendas tanto se trate
de primeras como ulteriores transmisiones. (art. 96.1).
Dada la amplitud de los supuestos contemplados por la nueva Ley de Reforma,
podemos señalar que casi todo el trafico jurídico inmobiliario urbanístico puede quedar, en
principio, afectado al ejercicio del derecho de tanteo y retracto por parte de los
Ayuntamientos.
277

En definitiva, una vez delimitada el área de tanteo y retracto, y una vez señalados
los bienes afectos, la Administración podrá adquirir, por tanteo retracto tales bienes, siempre
que la transmisión patrimonial de los mismos se realice a título oneroso, quedando excluidas,
a contrario sensu, las transmisiones a título gratuito.
1.6.4 Medidas Rehabilitadoras
En cuanto a los supuestos de rehabilitación, la nueva Ley de Reforma 8/90, no
introduce novedad alguna al respecto salvo lo señalado en el capítulo V Título I a los efectos
del cálculo del aprovechamiento tipo, en el artículo 36 y en el Título IV, art. 88, relativo a los
supuestos indemnizatorios.
Así, el primero de los preceptos apuntados establece lo siguiente:
“1. Los supuestos de rehabilitación no exigida por el planeamiento
urbanístico o disposiciones especiales que puedan considerarse en atención a sus
características y alcance equivalentes a la sustitución de la edificación, se
sujetarán al régimen de ésta. En todo caso se considerará sustitución de la
edificación la ejecución de obras que por su naturaleza hubieran permitido la
declaración de ruina del inmueble.
2. En los supuestos de rehabilitación forzosa y respecto de edificaciones que
tengan un aprovechamiento distinto al correspondiente al área de reparto en que
se encuentren, se tendrá en cuenta esta circunstancia a efectos de ayudas
específicas y beneficios fiscales”. Hemos de tener en cuenta por otra parte, que los
propietarios de toda clase de terrenos y construcciones deberán destinarlos
efectivamente al uso en cada caso establecido por el planeamiento urbanístico y
mantenerlas en condiciones de seguridad, salubridad y ornato publico. Quedarán
sujetos igualmente, al cumplimiento de las normas sobre protección del medio
ambiente y patrimonio arquitectónico y rehabilitación urbana.
En consecuencia, la nueva Ley se ha limitado a remitirse a la legislación
sectorial, sin perjuicio de reconocer derecho a indemnización cuando la
ordenación impusiera vinculaciones singulares en orden a la conservación de
edificios y siempre que excedan de los deberes legales y en la parte no
compensada por los beneficios que resulten de aplicación (art. 88).
278

ANEJO 3 - PRECIOS UNITARIOS
279

CAPITULO TITULO PAGINA Nº DE CONCEPTOS
I Adquisición de suelos 2 4
II Urbanización 3 8
III Rehabilitaciones comunitarias 5 13
IV Rehabilitaciones individuales 8 4
--------------------------
280
TOTAL 29

CAPITULO I. ADQUISICIÓN DE SUELOS.
01 001 Ref.-
M2. ADQUISICIÓN DE SUELO A.R. Nº 3 (A.R.512)
Estimación presupuestaria por m2, de adquisición
de suelo en Área de Reparto nº 3 (A.R. 512), Miravilla
Precio. 3.907,00 Pts.:
01 002 Ref.-
ADQUISICIÓN SUELO A.R. Nº 4 (A.R. 514)
Estimación presupuestaria, por m2, de adquisición
de suelo en Área de Reparto nº 4 (A.R.514) Francisco/Zabala/Cortes.
Precio. 15.345,00 Pts.-
01 003 Ref.-
M2 ADQUISICIÓN SUELO A.R. Nº 6 (A.R. 517)
Estimación presupuestaria, por m2, de adquisición
de suelo en Área de Reparto nº 6 (A.R. 517), La Cantera.
Precio. 14.172,00 Pts.-
01 004 Ref.-
M2 ADQUISICIÓN SUELO A.R. Nº 7 (A.R. 518)
Estimación presupuestaria por m2 de adquisición
de suelo en Área de Reparto nº 7 (A.R. 518), San Rafael.
Precio. 8.734,00 Pts.-
281

PRECIOS UNITARIOS
CAPITULO II: URBANIZACIÓN
Código Ident. Cantidad vd. Descripción Precio
2.01 M3. DERRIBO EDIFICIOS FUERA ORD. 2.400,00
derribo de edificio fuera de ordenación
expresa, con medios manuales y mecánicos,
incluso p.p., de apeos y andamios. Medido el
volumen aparente inicial definido por la
superficie exterior de los elementos básicos
de la edificación.
2.02 M3. EXCAVACIÓN TERRENO DURO ROCA. 15.425,00
De excavación de terreno duro incluso p.p., de
excavación en roca con explosivos, carga,
descarga, transporte a vertedero y canon de
vertido.
2.03 M2. MURO CONTENCIÓN HORM. ARM. ZAP. 18.343,00
Muro de contención de hormigón armado
incluyendo zapatas de hormigón, armaduras
encofrado y desencofrado, vertido, vibrado,
materiales de relleno, relleno, canalización
de aguas, machineles, pasatubos.
S/EH - 91 . Media la superficie de muro
ejecutado.
2.04 M2. MURO CONTENCIÓN HORM. ARM. PILO 29.263,00
Muro de contención de hormigón armado
incluyendo p.p., de cimentación con pilotes
prefabricados de hormigón, arraduras,
encofrado y desencofrado, vertido, vibrado,
material de relleno, relleno, canalización de
aguas, machineles, pasatubos. S/eH-91. Medida
la superficie de muro ejecutado.
282

PRECIOS UNITARIOS
Código Ident. Cantidad Vd. Descripción Precio
2.05 M2. FORMACIÓN CALZADAS Y ACERAS 25.000,00
Calle con formación de calzada y aceras,
considerando: sub-base granular, base de
hormigón, bordillos con rigola, acabado de
aceras, aglomerado bituminoso en caliente
canalización eléctrica, telefónica,
gas, saneamiento separativo, agua
potable, riego e incendios, arquetas y pozos
para las instalaciones, instalación de
alumbrado público con luminarias en fachada
en calles menores de 8 c., ancho y columnas
en calles de mayor ancho. Incluso red de
energía eléctrica y telefonía. P.p., zanjas
para instalaciones considerando;
excavación, entibación, relleno y
compactado. Todo según Normativa del Ayto de Bilbao
2.06 M2. PASOS PEATONALES 24.449,00
Estimación presupuestaria con precios de
contrata por metro cuadrado de urbanización
de pasos o zonas peatonales, incluyendo
materiales de acabados según Normativa del Ayto.
2.07 M2. URBANIZACIÓN DE PLAZA DURA. 24.449,00
Estimación presupuestaria con precios de
contrata, por metro cuadrado, de urbanización
de plazas duras (sin zonas ajardinadas),
incluyendo materiales de acabados, según
Normativa del ayuntamiento.
2.08 M2. URBANIZACIÓN DE JARDÍN. 16.769,00
Estimación presupuestaria con precios de
contrata, por metro cuadrado, de urbanización
de jardines. Incluyendo materiales de
acabados, según Normativa del Ayuntamiento
283

PRECIOS UNITARIOS
CAPITULO III: REHABILITACIONES COMUNITARIAS
Código Ident. Cantidad Vd. Descripción Precio
3.01 M2. RETEJADO DE CUBIERTAS. 8.956,00
Reparación completa de cubierta, incluyendo:
- desmontaje y limpieza general. - retirada
de escombros y transporte a vertedero. -
Entablado sobre la estructura.-
Impermeabilización asfáltica sobre entablado.
- Listoneado, embreado sobre la
impermeabilización. Retejado con teja
ceramica curva, recibidas con mortero de
cemento cada 5 canales y cobijas. - P/p.
Chimeneas de humos y ventilación. - P/p de
Limatesas y licahoyas. - P/P. Canalones y
Cazoletas. - P/P. Andamios y medios axiliares.
3.02 M2. ESTRUCTURA DE CUBIERTAS. 8.682,00
Reforma de estructura de cubierta incluyendo:
- Derribo y retirada a vertedero de anterior
estructura. - Formación de nueva estructura a
base de cerchas y correas de madera de pino
norte. - P/P. Estructura de aleros y forro de
alero exterior con tabla de pino norte.-
P/P. Imprimación fungicida y pintura al óleo.
- P/P. Andamios y medios auxiliares.
3.03 M2. RASEO Y PINTURAS 3.370,00
Raseo de mortero de cemento hidrófugo
(SIKA), incluyendo: - Demolición de lo
existente y retirada de escombros a
vertedero. - Mala metálica tipo gallinero.-
Pintura exterior para fachadas. - P/P.
vierteaguas. - P/P. Impermeabilización bajo
ventanas. - P/P. Andamios y medios auxiliares.
3.04 M2. VENTANAS DE MADERA. 25.000,00
Sustitución de ventanas de madera de
dimensiones comprendidas entre 0,25 m2 y
3,60 m2, incluyendo: - Demolición de ventana
y transporte de escombros a vertedero. -
Instalación de ventanas de pino norte.-
Vidrio de 4 mm. - P/P. Imprimación fungicida
y pintura de aceite para exteriores. - P/P.
Herrajes. - P/P. Persianas de P.V.C. - P/P.
Ayudas a albañileria y medios auxiliares.
284

PRECIOS UNITARIOS
Código Ident. Cantidad Vd. Descripción Precio
3.05 M2. PUERTAS DE MADERA VIVIENDA 20.000,00
Sustitución de puertas de madera de
dimensiones comprendidas entre 2.10 x 0.90 y
2.10 x 1.20. Incluyendo: - Demolición y
transporte de escombros a vertedero. - puerta
y marco de madera de pino norte. -
Imprimación fungida y pintura de aceite
para exteriores. - P/P: herrajes. - P/P.
Andamios y medios axiliares. - P/P. Ayudas a
Albañilería.
3.06 ML. BALCONES 8.247,00
Sustitución de barandilla en balcón
incluyendo: - Demolición de barandilla y
retirada de escombro a vertedero. - pasamanos
de madera de pino del norte con imprimación
fungicida y pintura. - barrotes de acero con
pintura de protección y pintura de acabado de
aceite para exteriores. - P/P. Anclajes y
ayudas a albañilería. - P/P. Medios
auxiliares.
3.07 M2. MIRADORES 39.775,00
Sustitución de mirador incluyendo:-
Demolición y retirada de escombros a
vertedero. - Estructura de madera de pino
norte. - vidrio de 4 mm de espesor. -
Pintura al óleo para exteriores. - P/P.
Ayudas a albañilería, andamios y medios auxiliares.
3.08 ML. BAJANTES AGUAS PLUVIALES 3.885,00
Sustitución de bajantes de aguas pluviales
incluyendo: - Demolición de los existente con
retirada de escombros a vertedero. - Bajantes
de acero galvanizado con las sujecciones
necesarias. - Ayudas a albañilería. P/P.
Andamios y medios auxiliares.
3.09 ML. BAJANTES DE AGUAS FECALES 2.553,00
Sustitución de bajantes de aguas fecales
incluyendo: - Demolición de lo existente con
retirada de escombros a vertedero. - Bajantes
de P.V.C., con las sujecciones necesarias. -
P/P. Ayudas a albañilería y medios
Auxiliares.
285

PRECIOS UNITARIOS
Código Ident. Cantidad Vd. Descripción Precio
3.10 ML. MONTANTES FONTANERIA 3.991,00
Sustitución de montante general de
abastecimiento de agua desde acometida a red
general, incluyendo: - Demolición de
instalación existente y retirada de escombros
a vertedero. - Tubería de acero galvanizado
en montantes desde acometida hasta el ramal
de cada vivienda. - P/P. Llaves de paso,
manguitos, codos, pasamuros y conexiones.
- P/P. Ayudas a albañilería y medios auxiliares.
3.11 ML. REPARACIÓN ESCALERAS 16.052,00
Sustitución de escaleras de mader incluyendo
- Demolición de escaleras existentes y
retirada y escombros a vertedero. -
Escaleras con huella, tabica, zanquín y
estructura de mader de pino de norte.-
Barandilla de madera pino del norte. -
Imprimación y pintura de acabado de madera en
barandillas. - Imprimación y barniz en
escalera. P/P. Ayudas de albañilería y medios auxiliares.
3.12 M2. REPARACIÓN PARCIAL DE FORJADO. 10.529,00
Sustitución parcial de forjado existente
incluyendo. - Demolición y retirada de
escombros a vertedero. - Forjado de vigas y
viguetas de madera de pino. - Tablero de
madera de pino norte. P/P. Falso techo de
madera o escayola lisa. - P/P Andamios,
apuntalamientos y medios auxiliares. - P/P.
Imprimación fungicida y barniz de acabado
sobre madera. P/P ayudas a albañilería.
3.13 ML. REFUERZO CIMENTACIÓN Y MURO. 23.500,00
Ml. Refuerzo de muro y cimentación corrida
incluyendo: demolición de solado para acceso
a cimentación. Retirada de escombros a
vertedero. Catas de comprobación de
resistencia de la estructura. Refuerzo de
muro, reparación de posibles grietas en
muros, recalce de cimentación existente con
hormigón armado. Incluso hormigonado,
colocación de armadura y vibrado. Excavación
de tierras, relleno, compactado. Reposición
de solera y acabado de suelo igual al
existente. P.P. De andamios, apuntalamientos
y medios auxiliares.
286

MEDIOS UNITARIOS
CAPITULO IV: REHABILITACIONES INDIVIDUALES
Código Ident. Cantidad Vd. Descripción Precio
4.01 VD. RED GENERAL ELÉCTRICA 240.085,00
Sustitución de instalación eléctrica de grado
mínimo den vivienda incluyendo: - Demolición
de instalación existente y retirada de
escombros a vertedero. - Cuadro de protección
con todos los elementos que exige la Norma
Actual (Diferenciales etc.). - Circuitos de
alumbrado y fuerza incluso mecanismos
sencillos. - P/P. Reparación de red
comunitaria en escaleras. - P/P.
Ayudas a albañilería y medios auxiliares
4.02 VD. REPARACIÓN COCINA 350.317,00
Reforma de cocina de superficie media o m2.
Incluyendo: - Demolición de lo existente y
retirada de escombros a vertedero. - Revoco
de paredes y enyesado de techo. Suministro
Y colocación en paredes de azulejo de color,
pavimento de cerámica vitrificada.- Pintura
al esmalte en carpintería y plástica en
techo. - Instalación de fregadero de 1 pozo y
1 escurridor. P/P. Ayudas a albañilería. -
P/P. Fontanería y saneamiento. P/P. Medios
Auxiliares.
4.03 VD: REPARACIÓN DE ASEO 292.172,00
Reforma de aseo de superficie media 3.2 m2.
Incluyendo: - Demolición de lo existente y
retirada de escombros a vertedero. - revoco
de paredes y enyesado de techo. - suministro
de colocación en paredes de azulejo de color,
pavimento de cerámica vitrificada. - Pintura
al esmalte en carpintería y plástica en
techo. - instalación de bañera, inodoro y
lavabo. - instalación de agua fría y caliente. P/P.
Ayudas de albañilería. -P/P.
Fontanería y saneamiento. - P/P
Medios auxiliares
287

PRECIOS UNITARIOS
Código Ident. Cantidad Vd. Descripción Precio
4.04 VD. REPARACIÓN GENERAL VIVIENDA 216.614,00
Reparación general de interior de vivienda
para mejora incluyendo: - Picado y saneado de
paredes, techos y carpintera con retirad de
escombros a vertedero. - Enyesado de paredes y
cielo raso a buena vista. - Pintura
plástica en interiores, al esmalte en
cerrajería y carpintería. - P/P. Medios
Auxiliares
288