“Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana ...

Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
Contraloría General de la República CGR)-que aún cuando sufrió un serio revés por
el fallo de la Corte de Apelaciones de Santiago de agosto de 2006 y posteriormente
ratificado por la Corte Suprema el año 2006-, señala que “los beneficios
contemplados en la normativa urbanística constituyen excepciones a la regla general,
y por ende, deben interpretarse restrictivamente.”; y en la Circular DDU 10 del
20.12.96. (Ver referencias a ambos pronunciamientos en el punto 4.2.2.d)xii) pág. 67,
y en el punto 4.2.2.d)ix) pág. 61).
4.1.4. Sobre la aplicación de ambas normas
a) Aplicación del beneficio por fusión de terrenos
Este beneficio, que como se mencionó no está reglamentado directamente en la
OGUC, consiste en otorgar un 30% adicional de constructibilidad, es decir, se
puede aumentar la cantidad de metros cuadrados que el Plan Regulador Comunal
(PRC) permite construir en un terreno dado, conforme a un coeficiente.
Para ejemplificar lo anterior, expondremos un caso hipotético: se tienen en
propiedad dos terrenos, uno de los cuales tiene una superficie de 500 m2 y otro de
1.500 m2. El Plan Regulador establece para la zona donde se emplazan los
terrenos, un coeficiente de constructibilidad de 2,0. Esto implica que conforme a la
definición de Coeficiente de Constructibilidad67 , en el primer terreno sólo se puede
construir un máximo de 1.000 m2, y en el segundo, 3.000 m2. Al fusionar ambos
terrenos, y aplicando el beneficio del artículo 63 de la Ley General, se obtiene un
30% adicional, es decir, ya no es una constructibilidad de 2,0, sino una de 2,6, lo
que en definitiva permitirá construir un máximo de (500+1.500)x2,6 que equivale a
5.200 m2.
Lo anterior supone evidentemente que el resto de Normas Urbanísticas impuestas
por el Plan Regulador deben cumplirse a cabalidad, tales como densidad,
coeficiente o porcentaje de ocupación de suelo, distanciamientos, alturas máximas,
rasantes, etc.
A pesar que la operación es bastante simple, como pudo verse, han existido
muchas dificultades de interpretación que nacen de la lectura del artículo 63, y que
derivan en la creencia de que al aumentar la constructibilidad se aumenta también
la densidad.
Como se recordará, el artículo 63 de la LGUC dice que fusionar terrenos “tendrá un
beneficio de mayor densidad, a través de aumentar el coeficiente de
constructibilidad”, no obstante, los diversos pronunciamientos emitidos tanto por
la CGR, como por el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (MINVU) –aún cuando
existen excepciones-, han concluido que el beneficio no permite superar la Norma
Urbanística denominada “densidad máxima” establecida por el Plan Regulador,
sino sólo aumentar el coeficiente de constructibilidad.
Con todo, se debe añadir que este beneficio es aplicable a cualquier predio
definitivo resultante de una fusión de dos o más terrenos, independiente de la
superficie resultante, el que debe materializarse simultáneamente con el ingreso en
la Dirección de Obras Municipales de un proyecto de edificación específico, y su
cálculo sólo es posible sobre la base de una superficie construida debidamente
67 Ver definición de “Coeficiente de Constructibilidad” en punto 3.2.7.a), pág. 2.
TESIS JORGE ALCAÍNO VARGAS 31