“Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana ...

Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
regulatorias al municipio, cosas que se les quitaron el 2001 –es un tema que no es parte de tu agenda, pero ese
año cuando se modificó la Ordenanza, se volvió un poco a los viejos tiempos, o sea como los municipios tenían
problemas, y habían muchas demandas inmobiliarias, muchos proyectos trabados, el plan regulador estaba mal
hecho o no era lo que se quería, todo eso se solucionó gracias a la gran modificación a la Ordenanza General que
se hizo ese año, y hoy día en qué estamos, volviendo a limpiar– volver a que los municipios hagan la pega en
planificación urbana y las ordenanzas sean de los temas que realmente sean de reglamento nacional y obviamente
modificando aquellos aspectos de la ley que impliquen reponer una visión completamente distinta, porque lo que tú
dices es cierto, la ley vigente y estos instrumentos vienen del concepto de la gestión urbana de los 50 ó 40,
o sea la gestión urbana del Estado. Y yo soy de la idea que se debiera producir un cambio, pero eso se lo
dejamos al Congreso, pero yo soy de la idea que los beneficios de conjunto armónico y fusión de terreno
debieran desaparecer.
JAV: Ah sí?? Entrevisté a Patricio Hermann hace unos días y él me dice lo mismo, que debiera desaparecer.
L.E. Bresciani: Creo que debieran desaparecer y que los municipios debieran tener las facultades, que era un
poco lo que quisimos reflejar en la última modificación de la Ordenanza, a través de la Ley para que en sus
planes reguladores puedan establecer el tipo de incentivo normativo que ellos requieren según su realidad
local. No debieran existir.
Ahora bien, como eso puede generar un quiebre en una costumbre y en una especie de forma de funcionar del
mercado inmobiliario que ha internalizado estos beneficios. Bueno, el mecanismo opera a nivel nacional, pero los
municipios tienen facultades para cambiarla por completo, ya ni siquiera rebajar hasta un 50%, sino que a cero. Ese
va a ser el mecanismo. Y como hay municipios que nunca van a modificar su plan regulador, porque son muy chicos
o porque les da lo mismo, esos seguirán operando con normas a nivel nacional, los otros las podrán modificar. Yo
soy de la idea que todo debiera ser local a largo plazo. Recordemos que hay 7 u 8 municipios a lo largo del país
que son capaces de pensar y hacer un refinado plan regulador, y entender lo que está pasando en su comuna, en su
ciudad, en su mercado, tener una buena relación con el sector privado y la comunidad para poder utilizar la
normativa para intermediar. Cinco, tres ¿Cuántos serán?. De 345, no son nada.
JAV: Yo he visto que muchas comunas, incluso de regiones hacen su plan regulador, pero también hacen un
mono, es decir una imagen objetivo, que me imagino que tú habrás visto algunos casos que esto más que un
proyecto de planificación, es un proyecto urbano y ese mono que se muestra a todos, es una mentira. Porque por
ejemplo con estas normas, de las cuales estamos conversando, eso que se muestra jamás se va a construir.
Entonces, yo me preguntaba por qué una norma como ésta, tiene que ser a nivel nacional y no entregárselas a los
municipios.
L.E. Bresciani: La lógica dice que tiene que ser municipal y también dice que dadas las incapacidades municipales,
tiene que haber una transición para que a falta de norma local, siempre exista la alternativa nacional. Es decir
supletoriedad no a nivel interno del plan regulador, sino supletoriedad superior. O sea si no tengo un plan regulador
actualizado o que haya resuelto este problema, opera la Ordenanza.
JAV: Entre los planes reguladores que estuve revisando, quería saber si alguno de ellos habría encontrado alguna
“pillería” para saltarse esto y encontré una comuna, la comuna de Recoleta.
L.E. Bresciani: ¿Es decir cómo la norma puede ser bloqueada?,
JAV: Sí y la bloquearon de la siguiente manera. La constructibilidad yo la puedo dar dependiendo de algunas
condiciones, y las condiciones que ponían eran más flexibles que las de conjunto armónico, en el fondo, yo como
plan regulador, te doy mejores beneficios que los de esa norma. Sólo en este caso puede funcionar mi imagen
objetivo, porque tiene un techo más alto y ese techo me es conocido. Con la norma ese techo es desconocido.
L.E. Bresciani: Bueno, esa es la mejor manera de que un beneficio no tenga sentido, es decir, entregando el full de
la norma que el mercado espera. Si el mercado, por el valor del suelo, necesita construir más de 15 pisos y
obviamente pasados los 25 pisos ó 20 ya no es rentable porque por los ascensores y otras series de cosas,
entonces mi rentabilidad se mueve entre los 15 ó 20 pisos, basta con que yo le ponga esa norma al plan regulador,
para que yo no salga a buscar ningún otro beneficio normativo, pero a la larga es hacer lo mismo.
TESIS JORGE ALCAÍNO VARGAS 181