“Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana ...

Efectos de las Normas de Excepción sobre la Planificación Urbana Comunal y sobre los Conflictos Urbanos
de Santiago y Ñuñoa-, cuestión que no todas las comunas están dispuestas a
hacer, entre otras razones, por los costos políticos asociados a los conflictos con la
ciudadanía.
La localización de la aplicación de estas normas de excepción, ubicadas
preponderantemente en el sector oriente y centro del Gran Santiago, está
relacionada con los factores que determinan un mayor dinamismo en el mercado
inmobiliario, sea éste consolidado, o emergente, vinculado específicamente con el
mercado de departamentos, que se expresa en edificios en altura.
En el resto de las comunas su aplicación ha sido nula, aún cuando en sus territorios
se puedan aplicar las 2 normas de excepción, pero donde el mercado inmobiliario
está enfocado básicamente al mercado de casas y proyectos en extensión urbana.
Por otra parte, el factor de localización, o distribución geográfica de la aplicación de
las 2 normas en el año 2006, no sólo se corresponde con aquellas áreas en que se
observó mayor dinamismo en el mercado inmobiliario -específicamente con el
mercado de departamentos-, sino que también dicha localización está condicionada
a la naturaleza o tratamiento de las Normas Urbanísticas en los PRC.
Así por ejemplo, en el caso de la comuna de Santiago, que se presenta como una
de las comunas con mayor dinamismo inmobiliario –con la mayor cantidad de m2
construidos, la mayor concentración de la oferta en materia de unidades
habitacionales, la mayor cantidad de edificios en altura en construcción el año 2006
y valores de suelo por sobre el promedio-, la aplicación de las normas de excepción
analizadas en esta investigación no representan un atractivo, dado que su Plan
Regulador no tiene, mayoritariamente, limitaciones en cuanto a alturas y
constructibilidad.
En otras palabras, con en el caso de Santiago se evidencia que, existan o no las
normas nacionales que otorgan mayores beneficios, igualmente el mercado
inmobiliario verá atractivo construir proyectos en la comuna. Es decir, la comuna no
necesita de este tipo de incentivos para atraer la inversión, si existen, mejor para el
desarrollador inmobiliario, porque mayor es la rentabilidad que se obtenga.
Contrario a lo anterior, el hecho que los PRC ofrezcan mayores beneficios que las 2
normas de excepción -como ocurre en las comunas de Recoleta, San Joaquín y
Puente Alto-, ello por sí solo no atrae la inversión de grandes proyectos.
TESIS JORGE ALCAÍNO VARGAS 125